Irrglaube beim Hauskauf: «Man kann eine Festhypothek nicht kostenlos vorzeitig auflösen.»

12.11.2020 8:00
Irrglaube beim Hauskauf: «Man kann eine Festhypothek nicht kostenlos vorzeitig auflösen.»

Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Adrian Wäfler, Filialleiter bei MoneyPark in Bern: Muss ich wirklich eine Strafe zahlen, wenn ich meine Hypothek kündige, bevor sie ausläuft?

Um eine Immobilie zu erwerben, können künftige Eigentümerinnen und Eigentümer eine Hypothek aufnehmen. Sie verpflichten sich dadurch gegenüber dem von ihnen gewählten Finanzinstitut zu Zinszahlungen und zur vertraglichen Amortisation der Hypothek.

Was passiert nun, wenn Sie Ihr Wohneigentum während der Laufzeit der Hypothek verkaufen müssen und damit den Vertrag vor dem ursprünglichen Fälligkeitsdatum beenden? Die meisten Finanzinstitute berechnen eine so genannte Vorfälligkeitsprämie, wenn eine Festzinshypothek vorzeitig gekündigt wird. Die Höhe dieser Strafzahlung hängt grundsätzlich von vier Faktoren ab: vom Refinanzierungssatz, von der für den Kunden berechneten Marge, von der Reinvestitionsrendite des Finanzinstituts und von den Verwaltungskosten. Relevant ist aber die entsprechende Berechnungsklausel im Hypothekarvertrag.

Es gibt einige Möglichkeiten, um eine solche Zahlung zu verhindern oder zumindest finanziell abzufedern:

  • Übertragen Sie Ihre aktuelle Hypothek auf eine neue Immobilie, sofern alle Finanzierungskriterien erfüllt sind. Damit zahlen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung, da die Hypothek vertragsgemäss weiterläuft.
  • Der Käufer Ihrer Immobilie kann Ihre bestehende Hypothek übernehmen, sofern seine finanzielle Situation dies zulässt und das Finanzinstitut einverstanden ist, ihm diese Finanzierung zu gewähren.
  • Es gibt mittlerweile Anbieter, die bei einem Verkauf der Immobilie einen kostenlosen Ausstieg aus einer Festhypothek ermöglichen (insbesondere Pensionskassen). Es lohnt sich daher bereits beim Abschluss der Hypothek, nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Vertragsdetails zu vergleichen.
  • Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Kantonen von der Steuer auf den Vermögenszuwachs abzugsfähig. In einigen Fällen ist es also möglich, den Vertrag vor der Fälligkeit aufzulösen und damit die Strafe vom steuerpflichtigen Einkommen, statt vom Gewinn aus dem Vermögenszuwachs abzuziehen. Auf diese Weise wäre die Steuerersparnis grösser.

Kurz gesagt: Die vorzeitige Kündigung einer Festzinshypothek kann zu erheblichen Kosten führen. Die Beraterinnen und Berater von MoneyPark analysieren gerne Ihre individuelle Situation informieren Sie über die verschiedenen Möglichkeiten bei einer solchen Transaktion.

 

Adrian Wäfler
Filialleiter Bern
adrian.waefler@moneypark.ch


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