Hypothekarmarkt Schweiz 2021: Kantonalbanken legen massiv zu

von / 16 Juni 2022
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Der Schweizer Hypothekarmarkt verzeichnete 2021 ein Wachstum von 3.1 Prozent (35.6 Milliarden Franken) auf rund CHF 1200 Milliarden. Während Banken und Pensionskassen ihre Volumen im Jahr 2021 weiter ausgebaut haben, hat die Anbietergruppe Versicherungen leicht verloren (-1.4 Prozent). In der Gruppe der Banken sind es insbesondere die Kantonalbanken, welche einen Marktanteil von 36 Prozent erlangten und ihre Vormachtstellung damit massiv ausbauen. Die Banken dominieren den Hypothekarmarkt weiterhin mit einem Anteil von rund 95 Prozent und dies trotz leichter Marktanteilsverluste der Grossbanken in den letzten Jahren. Auch der Vermittlermarkt zeigte 2021 ein starkes Wachstum von knapp 30 Prozent mit viel Potential für die Zukunft. Das von Vermittlern jährlich platzierte Volumen hat sich in den vergangenen Jahren von unter einer Milliarde (2016) auf etwa 11 Milliarden Franken (2021) massiv erhöht. Bei einem jährlich platzierten Hypothekenvolumen von rund 200 Milliarden Franken liegt der Anteil der Hypothekarvermittler im Jahr 2021 bei rund sechs Prozent.

Die wichtigsten Entwicklungen des Hypothekarmarktes im Jahr 2021

Der Hypothekarmarkt wächst innert Jahresfrist um 3.1 Prozent resp. CHF 35.6 Milliarden. Die Grossbanken (CS & UBS) haben in Relation der Bestände nur ein unwesentliches Wachstum von 0.2 Prozent (bzw. +620 Mio.) erzielt. Gleichzeitig haben Kantonalbanken (KB) volumenmässig am stärksten zugelegt. Auch Pensionskassen weisen ein Wachstum von zehn Prozent aus und sind die am schnellsten wachsende Anbietergruppe. Die Volumen der Versicherungen haben sich sehr heterogen entwickelt. Es sind sowohl starke Rückgänge, wie auch hohe Wachstumsraten sichtbar. Insgesamt ist in dieser Anbietergruppe eine leichte Schrumpfung zu verzeichnen.

Hypothekarwachstum 2021

Starkes Wachstum der Vermittler
Sowohl die Anzahl der Broker wie auch das vermittelte Volumen sind stark angestiegen. Mittlerweile gibt es über 30 Hypothekarvermittler in der Schweiz, die 2021 ein Volumen von rund CHF 11 Mia. abgeschlossen haben.

Die wichtigsten Entwicklungen des Hypothekarmarktes 2015-2021

Das Wachstum des gesamten Hypothekenmarktes betrug in den letzten sechs Jahren CHF 200 Milliarden bzw. satte 20.6 Prozent. Die Billionen Grenze (1’000 Milliarden) wurde 2016 durchbrochen und seither ist das Volumen auf CHF 1’173 Mia. angestiegen. Das durchschnittliche Hypothekarmarktwachstum pro Jahr lag bei etwa drei Prozent – die letzten beiden Pandemie-Jahre waren mit 3.4 (2020) und 3.1 Prozent gar leicht überdurchschnittlich.

Die Anbietergruppe der Banken hat seit 2015 rund ein Prozent Marktanteil, sprich rund CHF 11 Milliarden, verloren. Dennoch bleiben sie mit 95 Prozent Anteil die dominierenden Akteure auf dem Hypothekarmarkt. Bei den Pensionskassen ist bemerkenswert, dass sie innert 6 Jahren ihr Volumen beinahe verdoppeln konnten. Dies dürfte insbesondere den Vermittlern zu verdanken sein, die diesen Akteuren den Zugang zur Anlageklasse Hypotheken ermöglichen. Und die Versicherungen konnten ihren Marktanteil von rund 3 Prozent über die letzten 6 Jahre knapp halten. Bei Betrachtung der Entwicklung der einzelnen Anbieter zeigen sich aber deutliche Unterschiede.

Anteile am Hypothekarmarkt 2021

Vermittlermarkt: Starkes Wachstum mit viel Potenzial

Das von Vermittlern jährlich platzierte Volumen hat sich von unter CHF einer Mia. (2016) auf etwa CHF 11 Mia. (2021) massiv erhöht. Allein im letzten Jahr wurde ein Wachstum von knapp 30 Prozent erzielt. Zu dieser Entwicklung hat sicherlich der Umstand beigetragen, dass die Hausbank für die Neuaufnahme oder Verlängerung einer Hypothek weniger berücksichtigt wurde. In den letzten fünf Jahren reduzierte sich diese Quote von 78 Prozent auf 63 Prozent im Jahr 2021. Im gleichen Zeitraum stieg die Berücksichtigung von unabhängigen Vermittlern von vier Prozent auf 12 Prozent. Dies zeigt eine repräsentative Umfrage, welche MoneyPark im September 2021 durchgeführt hat. Bei einem jährlich platzierten Hypothekenvolumen von rund CHF 200 Milliarden (geschätzte 163 Mia. Verlängerungen und 37 Mia. Neufinanzierungen) liegt der Anteil der Hypothekarvermittler bei rund sechs Prozent.

Es zeigt sich ein regelrechter Boom von neu entstehenden Vermittlungsplattformen: 2012 startete MoneyPark als einer von wenigen Pionieren. Seither sind mehr als 25 neue Akteure dazugekommen. Trotz dieser neu entstandenen Breite an Anbietern bleibt das vermittelte Volumen auf eine Handvoll Anbieter konzentriert: MoneyPark als klarer Marktführer (rund 30 Prozent Marktanteil am Vermittlermarkt) deckt zusammen mit fünf weiteren Anbietern rund drei Viertel des Vermittlermarktes ab.

Insbesondere professionelle Vermittler mit Vollmandaten vom Sourcing bis zur Abwicklung der Hypotheken haben vielen alternativen Investoren wie Pensionskassen und Anlagestiftungen den Zugang zu Direktinvestitionen in die stabile Anlageklasse Schweizer Hypotheken ermöglicht. Und nicht nur das: Intermediäre und Online-Vergleichsportale haben die Transparenz für die Hypothekarnehmer erhöht. Das Anbieterumfeld ist damit erheblich wettbewerbsfähiger geworden.

Download Studie
Laden Sie hier die gesamte Studie «Der Schweizer Hypothekarmarkt 2021» herunter.


MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekar- und Immobilienspezialist
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