Hypothek zurückzahlen: ja oder nein?

von / 07 November 2016
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Wer seine Hypothek amortisiert, zahlt weniger Zinsen. Wer sie stehen lässt, spart dafür Steuern. Welche Variante lohnt sich mehr? Wir klären Sie hinsichtlich der Rückzahlung der Hypothek auf.

Wenn Sie in der Schweiz eine Immobilie kaufen, können Sie diese mit bis zu 80 Prozent des Werts mit einer Hypothek belehnen. Sollten Sie das Haus bzw. die Wohnung mit über 65 Prozent belehnen, müssen Sie den Restbetrag (im Fachjargon „zweite Hypothek“) innert 15 Jahren oder bis zum Pensionsalter in gleichmässigen Raten amortisieren, sprich zurückzahlen. Ob Sie die Hypothek darüber hinaus abbezahlen, allenfalls sogar vollständig amortisieren, ist Ihnen überlassen.

Sie können also Ihre Verschuldung bei 65% des Immobilien-Werts belassen und weiterhin die entsprechenden Zinsen an die Bank zahlen. In diesem Fall profitieren Sie von einem anhaltenden Steuer-Rabatt, denn bezahlte Kreditzinsen können Sie jedes Jahr vom steuerbaren Einkommen abziehen. Oder aber Sie entschliessen sich dazu, die Hypothek zurückzuzahlen. Experten sprechen hierbei auch von „Amortisieren“. So weit, so klar. Doch welche ist die attraktivere variante? Zurückzahlen oder nicht?

Amortisiern Zurückzahlen Hypothek

Zurückzahlen oder nicht: Diese Fragen sollten Sie sich stellen

Die Faustregel besagt: Die Hypothek bei einer Belehnung von 65% stehen zu lassen, lohnt sich dann, wenn die Steuer-Ersparnis und der Ertrag aus der (durch den Kredit möglichen) Geldanlage höher sind als die Differenz der Hypothekarzinsen bei einer Belehnung von 65% im Vergleich zur reduzierten Belehnung. Als Formel ausgedrückt:

  • Steuer-Ersparnis + Rendite auf Kreditbetrag > Differenz Hypothekarzinsen à Nicht amortisieren
  • Steuer-Ersparnis + Rendite auf Kreditbetrag < Differenz Hypothekarzinsen à Hypothek zurückzahlen (zumindest teilweise)

Sie sollten sich in diesem Zusammenhang die folgenden drei Fragen stellen:

  1. Wie viel Rendite kann ich mit dem Kredit erwirtschaften? Amortisieren lohnt sich z.B. fast immer, wenn Ihr Geld sonst sowieso nur auf dem mager verzinsten Bankkonto liegt. Seien Sie bei der Schätzung der Rendite nicht zu optimistisch.
  2. Wie hoch ist die Steuer-Ersparnis durch die gezahlten Hypozinsen? Diese Frage hängt von Ihrem Einkommen bzw. vom Grenzsteuersatz an Ihrem Wohnsitz ab. Je höher Ihr steuerbares Einkommen ist, desto höher ist in der Regel der Grenzsteuersatz. Bei hohen Einkommen steigen Ihre Steuern je nach Kanton und Gemeinde auf über 40 Prozent des Einkommens. Grund dafür ist die in der Schweiz übliche Steuerprogression. Umgekehrt zeigt sich anhand des Grenzsteuersatzes, wie viel Steuern Sie sparen, wenn Sie eine bestimmte Summe vom steuerbaren Einkommen abziehen können.
    Hier finden Sie einen Steuerrechner, mit dessen Hilfe Sie Ihre Steuerbelastung u.A. für verschiedene Hypothekar-Szenarien berechnen können.
  1. Ist mein finanzielles Polster gross genug? Seien Sie sich bewusst, dass Ihr Kapital gebunden ist, wenn Sie dieses ins Eigenheim investieren. Stellen Sie sicher, dass Sie gegen Unvorhergesehenes gewappnet sind, z.B. einen Dachschaden oder einen teuren Auto-Reparaturfall. Freilich haben Sie die Option, die Hypothek notfalls wieder aufzustocken.

Fazit: Erst rechnen, dann entscheiden!

➡  Lesen Sie hier unseren Fachbeitrag zum Thema «Soll ich meine Hypothek ganz abbezahlen?»

Hypothek zurückzahlen abbezahlen

Direkt oder indirekt amortisieren?

Ihnen stehen übrigens zwei Möglichkeiten offen, Ihre Hypothek zu amortisieren:

  1. Die Hypothek klassisch amortisieren, indem Sie den Kredit der Bank, Versicherung oder Pensionskasse direkt zurückzahlen.
    Mehr Informationen zur direkten Amortisation.
  2. In Form der sogenannten „indirekten Amortisation“. Dabei wird der Amortisationsbetrag jeweils in ein verpfändetes Säule 3a Vorsorgekonto Nach der vereinbarten Laufzeit – normalerweise nach der Pensionierung – wird Ihr 3a-Konto aufgelöst und die Hypothek so zurückbezahlt
    Mehr Informationen zur indirekten Amortisation.

Wir empfehlen heute häufig eine indirekte Amortisation. Der Vorteil: Einzahlungen in die dritte Säule können Sie bis zu einem jährlichen Maximalbetrag (2016: 6‘768 Franken) vom steuerbaren Einkommen abziehen.

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