Hypothek vorzeitig ablösen – lohnt sich das?

von / 13 Januar 2017
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Die historisch niedrigen Hypozinsen drängen momentan viele Eigentümer zu der Frage, ob es sich lohnt, die eigene Hypothek trotz Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abzulösen, um von den niedrigeren Zinssätzen zu profitieren. Eine komplexe Frage, die sorgfältig durchgerechnet werden muss.

Die eigene Hypothek vorzeitig ablösen – nicht ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Spielt man mit dem Gedanken einer vorzeitigen Ablösung, dann muss man sich im Klaren darüber sein, dass es sich bei einer Hypothek um einen Kreditvertrag handelt, aus dem beide Seiten – der Kunde und das Finanzinstitut – nicht vorzeitig aussteigen können, ohne die andere Partei zu entschädigen. Konkret bedeutet dies bei der vorzeitigen Ablösung einer Hypothek, dass man der Bank den entgangenen Zinsertrag erstatten muss. Dieser Ertrag errechnet sich, indem man die Differenz zwischen dem Zinssatz der Hypothek und dem Wiederanlagezins annimmt und auf das Volumen sowie über die Restdauer der Hypothek hochrechnet. Hat man zum Beispiel im Dezember 2010 eine 7-jährige Festhypothek mit einem Volumen von CHF 600.000 zum damaligen Zins von 2,76 Prozent abgeschlossen und will diese im Dezember 2016 vorzeitig ablösen, weil der Zins nur mehr bei 1,42 Prozent liegt – dann schuldet man der Bank also den entgangenen Zinsertrag: 2,76 Prozent – 0 Prozent (aktueller Wiederanlagezins) = 2,76 Prozent Zinsen für jedes Jahr, das man vor Ende der Vertragslaufzeit früher wechselt: in diesem Beispiel ein Jahr. Das wären also 2,76 Prozent mal CHF 600.000 = CHF 16.560. Zusätzlich muss man noch mit einer Bearbeitungsgebühr vonseiten des Finanzinstituts rechnen.

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Die Terminhypothek als Alternative zur vorzeitigen Ablösung

Trotz dieser Vorfälligkeitsentschädigung – auch «Penalty» genannt – kann sich das vorzeitige Ablösen der eigenen Hypothek lohnen. Dies gilt vor allem, je länger die Restlaufzeit der Hypothek und je höher die Zinsdifferenz zwischen Ihrem vertraglich vereinbarten Zins und dem aktuellen Marktzins. Zudem lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung in den meisten Kantonen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Auch das sollten Hypothekarnehmer in ihre Berechnung einbeziehen. Hat man Angst vor einem Zinsanstieg, dann kann man sich auch durch eine sogenannte «Terminhypothek» oder «Forwardhypothek», dagegen absichern. In unserem Beispiel läuft die Hypothek am 30. November 2017 aus – eine Terminhypothek könnte allerdings bereits im Dezember 2016 abgeschlossen werden. Dabei handelt es sich um die Ablösung der Hypothek, welche bereits 1 Jahr vor Ende der Laufzeit erfolgen würde, sei es beim selben Finanzierungspartner oder bei einem anderen. Deren Zinssatz würde dann ebenfalls bereits im Dezember 2016 festgeschrieben werden. Es gäbe zwar als Risikoentschädigung für den Finanzierungspartner einen Aufschlag gegenüber dem regulären Zins, welcher sich zwischen 0,3 und 0,6 Prozent bewegen kann – gegen ruckartige Zinsanstiege wäre man allerdings abgesichert. Betrachtet man aber die historische Zinsentwicklung der letzten 15 Jahre, dann waren derartige Zinsanstiege nicht die Regel – egal, welche Laufzeit man annimmt.

Im folgenden Video gibt Michael Hartmann, Leiter Vertrieb bei MoneyPark, im Finanztalk von «Laube’s Immo-Box» einen Überblick über die wichtigsten Punkte, welche man beim Ablösen einer Hypothek beachten sollte.

Tipps zur Ablösung einer Hypothek haben wir im Ratgeber-Beitrag für Sie zusammengefasst.

Vergleichen ist Pflicht – gerade beim vorzeitigen Ablösen der Hypothek

Ob sich eine vorzeitige Ablösung der eigenen Hypothek lohnt, das lässt sich also pauschal nicht sagen. Dies hängt stark von den vertraglichen und aktuellen Zinsen aber auch der Restlaufzeit der Hypothek ab. Unabhängig davon, ob man allerdings die Hypothek vorzeitig ablöst, eine Terminhypothek abschliesst oder den Finanzierungspartner wechselt: eines kann man mit Sicherheit sagen: Vergleichen und Verhandeln ist Pflicht! Besorgen Sie sich zum gleichen Stichtag für die gleichen Kreditbedingungen mindestens 3 verschiedene Offerten und beziehen Sie bei Ihrer Suche neben Banken auch Versicherungen und Pensionskassen ein. Ein unabhängiger Hypothekarspezialist wie MoneyPark hilft Ihnen dabei, aus den Angeboten von über 100 Finanzierungspartnern für Ihre persönliche Ausgangslage die passende Finanzierung oder Refinanzierung zu erhalten.

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