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Ob Libor oder Saron: Geldmarkt- gegenüber Festhypotheken zunehmend im Hintertreffen

29.04.2020 11:29
Ob Libor oder Saron: Geldmarkt- gegenüber Festhypotheken zunehmend im Hintertreffen

In der Schweiz werden erste Geldmarkt-Hypotheken angeboten, die auf dem Libor-Nachfolger Saron basieren. Mit Raiffeisen hat kürzlich einer der grossen Akteure im Hypothekargeschäft die Ablösung des Libors verkündet. Lange galt die Geldmarkt-Hypothek als die günstigste Finanzierungsform für ein Eigenheim, insbesondere für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die mit Zinsschwankungen umgehen können. Nicht nur die tiefen Zinsen, auch der Um- oder Ausstieg galt als einfach, kostengünstig und schnell realisierbar. Einige dieser Vorteile haben Bestand – auch beim Saron –, aber längst hat die Geldmarkt-Hypothek ihre Alleinstellungsmerkmale eingebüsst. Insbesondere der Spitzenplatz bei der günstigsten und flexibelsten Finanzierungsform wackelt gewaltig.

Seit längerem bereiten sich die Finanzierungsinstitute auf die Ablösung des Libor vor. Ein grosses Unterfangen, denn Hypotheken für Wohneigentum im Wert von rund 150 Mrd. Fr. basieren in der Schweiz auf dem Libor. Aufgrund des Manipulationsskandals wird dieser aber per Ende 2021 eingestellt. Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) wird in der Schweiz neu als Basis für die Geldmarkthypotheken dienen. Saron und Libor unterscheiden sich vor allem in zwei Aspekten: Während der Saron auf tatsächlichen Transaktionen und Preisen basiert, wird der Libor aus den Abmachungen zwischen Banken errechnet. Ausserdem ist der Saron ein Tagessatz, hat also eine Laufzeit von einem Tag respektive einer Nacht. Der Libor hingegen ist der Zinssatz für die Ausleihung von Geldern für eine gewisse Laufzeit, meistens drei Monate.

Umstellung von Libor auf Saron nimmt Fahrt auf
Aktuell bieten ausser Raiffeisen praktisch alle Hypothekaranbieter noch Libor-Hypotheken an, jedoch mit unterschiedlichen Bedingungen. Einige Anbieter schliessen nur noch Rahmenverträge bis Ende 2021 ab, während andere ihre üblichen Rahmenverträge von drei bis fünf Jahren beibehalten und in den Verträgen darauf hinweisen, dass während der Laufzeit die Basis für die Berechnung des Hypothekarzinses ändern wird. Eine dritte Gruppe wiederum offeriert Libor-Hypotheken ohne Rahmenvertrag, damit sie jederzeit ihre Vertragsbedingungen ändern und auf den Saron wechseln können. Bei einer allfälligen Anpassung des Hypothekarvertrages auf Ende 2021 sollten Betroffene unbedingt darauf achten, dass die Marge unverändert bleibt. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber jedoch vor, dass eine solche Vertragsänderung nicht zum Nachteil der Kundinnen und Kunden gereichen darf.

Kurz- und mittelfristige Festhypotheken günstiger als Geldmarkt-Hypotheken
Die rollierende Festlegung des Zinssatzes auf Basis des Libor oder des Saron gewährleisten den Kreditnehmerinnen und -nehmer einen marktnahen Zinssatz. Bei sinkendem Zinsniveau eine feine Sache, schliesslich sinken damit die Wohnkosten laufend. Aber: Mit der Einführung von Negativzinsen fiel der Libor im Januar 2015 unter Null. Die Negativzinsen wurden nicht an die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer weitergegeben, vielmehr besteht der Hypothekarzinssatz seither ausschliesslich aus der Marge des Finanzierungsinstituts, womit der Boden bei den laufenden Kosten erreicht ist. Ähnlich präsentiert sich die Lage bei den Festhypotheken. Auch sie wurden in den letzten Jahren immer günstiger, doch sie weisen weiteres Zinssenkungspotenzial auf. Aufgrund der flachen Zinskurve waren in der jüngsten Vergangenheit die günstigsten Hypotheken mit bis zu acht Jahren Laufzeit zum gleichen Preis oder günstiger zu haben wie die günstigste Geldmarkt-Hypothek am Markt. Bei Festypotheken ist für den Finanzierungsanbieter der administrative Aufwand während der Laufzeit geringer, ausserdem wird die Marge unterschiedlich berechnet, weshalb aktuell der Preis vieler Laufzeiten unter dem Preis für eine Geldmarkt-Hypothek liegt.

Geldmarkt-Hypotheken erfüllen kaum mehr Kundenbedürfnisse
Einen weiteren Rückschlag erlitt die Libor-Hypothek mit der Einführung von Rahmenkredit­verträgen. Praktisch alle Anbieter schränken damit bei dieser Finanzierungsform die von Kundinnen und Kunden gewünschte Flexibilität für einen Anbieterwechsel oder eine Rückzahlung ein. Die Regel sind Rahmenverträge mit einer Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Zuvor war eine Anpassung auf das Ende jeder Libor-Periode möglich, also üblicherweise alle drei Monate. Es gibt bei einigen Anbietern zwar weiterhin die Möglichkeit, beim Verkauf der Liegenschaft kostengünstig auszusteigen und mehrheitlich die Option auf das Ende der nächsten Libor-Periode kostenfrei in eine Festhypothek beim gleichen Anbieter zu wechseln. Dies sind aber keine Alleinstellungsmerkmale mehr.

Festhypotheken bieten immer mehr Optionen
Festhypotheken sind an fixe Laufzeiten gebunden, weshalb bei vorzeitigem Ausstieg eine Vorfälligkeitsprämie anfallen kann. Es gibt aber zunehmend Anbieter, wie beispielsweise Pensionskassen, welche insbesondere bei sehr langen Laufzeiten einen kostengünstigen oder gar kostenlosen Ausstieg ermöglichen. Vermehrt werden auch Switch-Optionen zum kostenfreien Wechsel in neue Festhypotheken angeboten. Diese Option ermöglicht während der Laufzeit einer Festhypothek jederzeit den Umstieg in eine länger laufende Festhypothek, sofern der neue Zinssatz höher ist. So kann beispielsweise bei einem erwarteten Zinsanstieg vor Ablauf der bestehenden Hypothek vorzeitig eine neue Festhypothek abgeschlossen werden. Des Weiteren ist das Risiko, bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek – beispielsweise im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft – eine teuere Vorfälligkeitsprämie bezahlen zu müssen, im aktuellen Tiefzinsumfeld gering. Denn die Chance, dass die Käuferschaft eine langjährige Hypothek von häufig unter einem Prozent übernimmt und der Kreditgeber zustimmt, ist hoch.

Interesse an Libor-Hypotheken nimmt stetig ab
Die Flexibilisierung der Festhyotheken und die tiefen Zinsen haben dazu geführt, dass sich die Nachfrage nach Libor-Hypotheken in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert hat. Während die Libor-Hypothek 2015 noch elf Prozent des Abschlussvolumens aller Hypothekarabschlüsse bei MoneyPark ausmachte, hat sich dieser Anteil auf sechs Prozent im Jahr 2019 reduziert. Im ersten Quartal 2020 schlossen MoneyPark-Kunden sogar nur noch drei Prozent der Hypothekarvolumen als Libor-Hypothek ab.

Wahl des Hypothekarproduktes, Libor, Festhypothek

Langfristige Festhypotheken werden begehrter
Vom Nachfragerückgang der Libor-Hypotheken profitierten vorwiegend Festhypotheken mit mittleren bis längeren Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren, nicht jedoch kurzfristige Laufzeiten. Seit 2018 steigt die Beliebtheit von sehr langen Laufzeiten über zehn Jahre stetig und im ersten Quartal 2020 wurde schon ein Viertel des über MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens für elf oder mehr Jahre abgeschlossen. Das hat auch mit der Wahl des Hypothekargebers zu tun: Vor allem Pensionskassen und Versicherungen vergeben langfristige Hypotheken zu sehr attraktiven Konditionen. Während Versicherungen schon seit Jahren ungefähr 20 Prozent des durch MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens finanzieren, sind Pensionskassen in den letzten Jahren anteilsmässig stark gewachsen. Sie vergaben im Jahr 2019 bereits knapp einen Viertel der vermittelten Hypotheken. Der Siegeszug der Festhypotheken wird also im aktuellen Zinsumfeld weiter voranschreiten. Die Saron-Hypothek wird es vorerst ebenfalls schwer haben, gegen diesen Trend anzukommen.


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