Der starke Zinsanstieg im abgelaufenen Halbjahr hat weitere Spuren in der Produkt- und Laufzeitenstruktur am Hypothekarmarkt hinterlassen. Viele Hypothekarnehmer sind aufgrund des Zinsanstiegs in Saron-Hypotheken geflüchtet. 34% des vermittelten Volumens floss im zweiten Halbjahr in Saron-basierte Hypotheken. Auch die mittelfristigen Laufzeiten von 5-9 Jahren konnten um rund 30% zulegen, während die sonst so beliebte zehnjährige Hypothek hinter diese zurückfiel. Mit drei Quartalen Verzögerung ist der Zinsanstieg auch am Immobilienmarkt angekommen. Erstmals seit drei Jahren sinken die Immobilienpreise wieder. Während sich die Preise für Wohnungen in der Schweiz im zweiten Halbjahr noch knapp halten konnten, gaben die Preise für Einfamilienhäuser im dritten Quartal um 0.12 Prozent nach und weitere 2.32 Prozent im vierten Quartal. Die durchschnittliche Rendite für Wohnungen in Schweizer Gemeinden ist auf 3.48 Prozent gestiegen.
Das Proptech-Unternehmen PriceHubble und der Hypothekar- und Immobilienspezialist MoneyPark ermöglichen mit dem Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU eine regelmässige und effiziente Markteinschätzung. Immobilienindizes nach Objekttyp und Regionen sowie Marktdaten zum Finanzierungsmarkt ergänzen sich in dieser Publikation.
Wahl des Hypothekarprodukts
Flucht in den Saron
Der Trend zu Geldmarkthypotheken zeichnete sich bereits im ersten Halbjahr 2022 ab, als die Zinsen für Festhypotheken stark angestiegen sind. Insbesondere in der Deutschschweiz wurde auf den Zinsanstieg reagiert. Das vermittelte Volumen von Saron-Hypotheken erreichte im zweiten Halbjahr einen Anteil von über 40 Prozent, während die Westschweiz sich nach wie vor am häufigsten für Festhypotheken von fünf bis neun Jahren entschied.
Saron-Anteil im 2022 wohl einmalig hoch
Die Saron-Hypothek wurde im zweiten Halbjahr schweizweit gesehen trotz Budgetunsicherheit und drohendem Zinsanstieg am meisten gewählt. Der Peak wurde im Spätsommer 2022 erreicht. Die langen Laufzeiten verloren aufgrund des Zinsanstiegs weiter an Boden. Die sonst so beliebte zehnjährige Festhypothek fiel gar hinter die mittelfristigen Laufzeiten zurück, welche um knapp 30 Prozent zulegen konnten.
Wahl des Hypothekaranbieters
Banken setzen in der Deutschschweiz Rekordmarke
In der Deutschschweiz steigerten die Banken ihren Anteil am vermittelten Volumen massiv auf 78%, was ein neuer Rekordwert in der jüngeren Geschichte von MoneyPark darstellt. Der grosse Anteil am Volumen ist auf die massiv steigende Bedeutung von Saron-Produkten zurückzuführen, welche praktisch alle Banken (häufig zu attraktiven Konditionen) anbieten, während Versicherungen und Pensionskassen diese nur teilweise im Angebot haben.
Banken schlagen mit Saron zurück
Während Versicherungen und Pensionskassen im ersten Halbjahr schweizweit auf Kosten der Banken zulegen konnten, schlagen letztere nun mit Saron-Hypotheken zurück. Dreiviertel des von MoneyPark vermittelten Volumen ging im zweiten Halbjahr an Banken, so viel wie noch nie in der jüngeren Geschichte von MoneyPark. Versicherungen konnten mit sehr attraktiven Zinsen den Rückgang etwas
besser in Grenzen halten als Pensionskassen.
Massives Einsparpotenzial
Im Jahr 2021 bezahlte man für eine zehnjährige Festhypothek durchschnittlich gerade mal 30 Basispunkte mehr als für eine Saron-Hypothek. Die Zinswende liess diese Differenz bis Mitte September 2022 auf über 200 Basispunkte ansteigen, was die grosse Nachfrage nach Saron-Hypotheken erklärt. Zum Jahresende betrug die Differenz nur noch rund 50 Basispunkte, weil Saron-Hypotheken mit dem Leitzinsanstieg rund ein Prozent teurer geworden sind. Dies liess die Nachfrage nach Geldmarkthypotheken wieder etwas abflachen.
Ein Blick auf die effektiv abgeschlossenen Zinssätze für eine zehnjährige Hypothek zeigt, dass diese im zweiten Halbjahr stärker gestiegen sind als der durchschnittliche Richtsatz (Durchschnittszins von über 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen). Ultratiefe Angebote, insbesondere von Versicherungen und Pensionskassen sind vom Markt im Gleichschritt mit höheren Kapitalmarktzinsen verschwunden. Sie haben ihre Zinsen im zweiten Halbjahr stärker erhöht als die Banken. Dennoch bleiben die Versicherungen auch im zweiten Halbjahr die günstigste Anbietergruppe, knapp vor den Pensionskassen.
PriceHubble Immobilienpreisindizes
Erstmals seit drei Jahren sinken die Immopreise wieder
Der starke Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen (ETW) und Einfamilienhäuser (EFH) in der Schweiz wurde im abgelaufenen vierten Quartal jäh gebremst. Die Preise von EFH gaben im dritten Quartal um 0.12 Prozent nach und weitere 2.32 Prozent im Q4. ETW gaben erst im Q4 um 0.43 Prozent nach.
Einfamilienhäuser verzeichnen deutlichen Preisrückgang
Im Vorjahresvergleich stiegen die Preise für EFH in der Deutschschweiz um 4.58 Prozent an. Erst das vierte Quartal war mit -2.25 Prozent negativ. Die Preise für EFH in der Westschweiz verzeichneten zwei negative Quartale (-2.78%) und stiegen im Vorjahresvergleich lediglich um 0.51 Prozent.
Preise für Wohnungen konnten sich noch halten
Im abgelaufenen Halbjahr stiegen die Kaufpreise für Wohnungen in der Deutschschweiz nur noch um 0.06 Prozent, während in der Westschweiz ein Plus von 0.59 Prozent resultierte. Im Vorjahresvergleich wurden Wohnungen sowohl in der Westschweiz (+3.6%) teurer, als auch in der Deutschschweiz (+3.4%).
Renditen und Amortisationsdauer für Wohnungen in Schweizer Gemeinden
Mittlere Renditen in den Schweizer Gemeinden für Wohnungen variieren zwischen 2.14% und 4.58% (99%- und 1%-Quantile), was Amortisationsdauern zwischen 22 und 47 Jahren entspricht, wobei der Spitzenwert bei 5.09% (Gemeinde St. Niklaus) und der niedrigste Wert bei 1.74% (Gemeinde Sils im Engadin/Segl) liegt.
Die mittlere Rendite über alle Gemeinden liegt bei 3.48%, ist also im zweiten Halbjahr 2022 weiter gestiegen (H1 2022: 3.25%). Auf Ebene der Kantone beobachten wir mit unter 2.73% die geringsten Renditen in Zürich, Basel-Stadt und Zug. Die höchsten Renditen sehen wir mit über 3.94% in den Kantonen Jura, Neuchâtel und Solothurn.
Die vollständige Publikation zum Download finden Sie hier.
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