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Einschätzung Hypothekarzinsen August 2019

und 06.08.2019 6:49
Einschätzung Hypothekarzinsen August 2019

Aufgrund der schwächelnden Weltwirtschaft hat das Fed im Juli die Leitzinsen um 0.25 Prozent gesenkt. Die EZB dürfte im September mit einer Zinssenkung folgen. Die Entwicklungen auf dem Markt liessen die Swap-Sätze und somit die Hypothekarsätze auch im Juli weiter sinken. Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken liegt auf einem Rekordtief von 1.13 Prozent. Auffällig ist, dass kaum noch ein Aufpreis für lange gegenüber kurzen Laufzeiten in Kauf genommen werden muss. So liegen die Preisdifferenzen zwischen 2 und 15-jährigen Festhypotheken aktuell vielfach unter 0.50 Prozent.

Makroökonomische Lage

Weiter schwächelnde Weltwirtschaft

In seiner Lageanalyse letzte Woche hat Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), betont, dass der Wirtschaftsmotor in Europa zwar stottert, aber noch immer mit hoher Geschwindigkeit dreht. Aber er führte auch aus, dass sich der Ausblick von Woche zu Woche zusehends verdüstere. Gerade der Industriesektor leide besonders und die Vernetzung der Zulieferketten verbreite das Problem in der ganzen Euro-Zone. Gemeint sind damit v.a. die Autohersteller, die unter der Nachfrageflaute aus China leiden. Dementsprechend sank auch die Inflationsrate im EU-Raum im Juli auf 1.1 Prozent, den tiefsten Wert seit Februar 2018.

Auch die Schweizer Exportindustrie ist von den weltweiten Entwicklungen stark betroffen. Dagegen glänzt die Pharmaindustrie mit ausgezeichneten Halbjahresresultaten. Und auch der Frühindikator des KOF, der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich, ist zwar im Juli das erste Mal seit März wieder gestiegen. Zum Aufatmen ist es allerdings noch zu früh. Das Barometer zeigt nach wie vor eine unterdurchschnittliche Dynamik an, was auf eine weiterhin schwächelnde Schweizer Konjunktur hindeutet. 

Nationalbanken beginnen mit Leitzinssenkungen

Was Mario Draghi Ende Juli mit seinen Ausführungen implizit für September ankündigte, hat die US-Notenbank Fed am 31. Juli bereits umgesetzt: eine Leitzinssenkung. Das Fed reduzierte ihr Zinsband um 0.25 Prozent auf neu 2 bis 2.25 Prozent. Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist daher nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings (vorerst) ab (siehe «Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent»).

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) erneut gesunken

Die Ankündigung einer Leitzinssenkung durch die EZB und die entsprechende Umsetzung des Fed kam nicht überraschend und wurde daher von den Marktteilnehmern zum Teil bereits in den Kapitalmarktzinsen antizipiert. Vor allem die langfristigen Swap-Sätze sanken im Juli nochmals stark. Der zehnjährige Swap-Satz reduzierte sich um weitere zehn Basispunkte und liegt per Ende Juli auf -0.35 Prozent. Der 15-jährige Swap-Satz rutschte sogar das erste Mal seit knapp drei Jahren in den negativen Bereich. Aber auch die kurzfristigeren Laufzeiten verloren an Terrain: Der fünfjährige Swap liegt im Monatsvergleich zehn Basispunkte tiefer bei -0.73 Prozent, der zweijährige Swap bei -0.84 Prozent (- 5 Basispunkte).

Richtsätze sinken weiter

Die Richtsätze, also die durchschnittlich publizierten Sätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, sind gegenüber den Swap-Sätzen im Juli leicht weniger gesunken. Trotzdem erreichten sie neue Tiefstwerte: Der zehnjährige Richtsatz lag letzten Monat bereits bei tiefen 1.18 Prozent, sank im Juli jedoch um weitere fünf Basispunkte. Auch die kurzfristigen Richtsätze sind gegenüber dem Vormonat gesunken.

Weitere Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten

Die Finanzierungspartner haben im Juli ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht den ganzen Rückgang der Swap-Sätze an die Kunden weitergegeben haben. Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem durch MoneyPark nachverhandelten Top-Satz hat sich bei den längeren Laufzeiten einige wenige Basispunkte verengt, während der günstigste Anbieter bei der zweijährigen Festhypothek überdurchschnittlich günstiger wurde.

Eine zehnjährige Festhypothek mit guter Bonität kann beispielsweise aktuell bei MoneyPark zu einem Top-Satz von 0.68 Prozent abgeschlossen werden, ganze 0.45 Prozent pro Jahr tiefer als bei einem Hypothekarabschluss zum Richtsatz.    

Prognose: Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Die SNB wird auf Zinssenkungen reagieren müssen

Indirekt hat die EZB eine Zinssenkung angekündigt, als Mario Draghi mitteilte, den Leitzins noch länger auf aktuellem Niveau «oder tiefer» zu halten. Die jüngsten Inflationsraten der EU sowie die Reduktion des Leitzinses durch die Fed setzen die EZB nun noch mehr unter Druck, nebst anderen geldpolitischen Massnahmen auch eine Leitzinssenkung ernsthaft in Betracht zu ziehen. Experten sind sich einig, dass die EZB im September die Zinsen senken wird.

Dies wiederum wird auch die SNB nicht einfach ignorieren können: Unlängst hat sich der Franken gegenüber dem Euro weiter aufgewertet und im Juli sogar kurzzeitig die psychologisch wichtige Marke von 1.10 Franken pro Euro unterschritten. Sollte die EZB ihren Leitzins senken, dürften weitere Interventionen der SNB am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt. Aber nicht nur der Druck auf den Schweizer Franken erhöht sich im Falle einer Leitzinssenkung durch die EZB: Die verkleinerte Zinsdifferenz zwischen dem Euro und dem Schweizer Franken könnte die SNB dazu bringen, ihrerseits den bereits tiefen Leitzins von -0.75 Prozent um einen weiteren Viertel zu senken.

Einfluss auf die Hypothekarzinsen bleibt verhalten

Eine allfällige Leitzinssenkung hätte jedoch nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen. Zum einen sind gewisse Erwartungen der Marktteilnehmer bereits in den heutigen Swap-Sätzen antizipiert. Zum anderen sind weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Wie in unserem Fachbeitrag «Negative Hypothekarzinsen – Utopie oder bald Realität?» dargelegt, gehen wir aber auch in einem Extremszenario nicht davon aus, dass die Hypothekarzinsen für Privatpersonen unter einen Mindestzins von rund 0.30 Prozent fallen würden.

Sparpotenzial

Empfehlung

  • Wer jetzt eine Hypothek abschliessen möchte oder eine bald fällige Hypothekartranche hat, erwischt einen guten Zeitpunkt zum Abschluss. Nie waren die Zinsen tiefer und die Zinskurve flacher. Das bedeutet, dass die langfristigen Hypothekarzinsen nur marginal über den kurzfristigen Sätzen liegen.
  • Festhypotheken mit kurzen und mittleren Lauzeiten sind gerade im Vergleich mit Geldmarkt-Hypotheken klar zu favorisieren. Hier empfehlen wir kein weiteres Zuwarten mit dem Abschluss, da nur wenig Senkungspotential vorhanden ist.
  • Aber die Entwicklungen im Juli zeigen es: Die Zinsen reagieren sehr affin auf Veränderungen am Markt und können kurzfristig problemlos 10 bis 20 Basispunkte nach oben oder unten ausschlagen.
  • Wer taktische Hypothekarabschlüsse vornehmen will, ist daher gut beraten, die Hypothekarzinsen täglich zu beobachten, um den optimalen Abschlusszeitpunkt zu finden.

 

Hier unsere Einschätzung als PDF herunterladen.


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