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Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt

14.06.2019 6:59
Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt

Längst sind Banken in der Schweiz nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere institutionelle Anleger konkurrenzieren ebenfalls um die Gunst der Hypothekarnehmer. Doch was ist der Unterschied in der Finanzierungsvergabe durch diese Anbietergruppen? Welchen regulatorischen Vorgaben unterliegen sie, und welchen Spielraum bei der Hypothekarvergabe haben sie?

Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. In den vergangenen Jahren drängten immer mehr Anbieter auf den Markt, die sich einen Teil des Kuchens sichern wollen.

Banken dominieren den Hypothekarmarkt

Trotzdem dominieren die Banken mit einem Anteil von über 94 Prozent noch immer den Schweizer Hypothekarmarkt (siehe Studie «Vermittler erobern den Schweizer Hypothekarmarkt»). Nur ein kleiner Teil des über 1’064 Milliarden Franken umfassenden Marktes ist durch Versicherungen (rund 40 Mia.) und Pensionskassen (rund 18 Mia.) finanziert. Aber der Anteil der Nichtbanken wächst. Dies zum einen aufgrund des Anlagenotstandes, der seit Einführung der Negativzinsen anhält. Zum anderen lässt sich mit Hypotheken gerade für selbstgenutztes Wohneigentum eine im Risiko/Return Profil positivere Rendite erzielen als im klassischen Obligationengeschäft – (siehe Studie «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen»). Damit ist diese Anlageklasse insbesondere als Ersatz für erstklassige Schweizer Anleihen sehr gut geeignet.

Wandel bei der Refinanzierung von Banken

Banken, Versicherungen und Pensionskassen verfolgen unterschiedliche Ziele mit der Herausgabe von Hypotheken. Für Retailbanken sind Hypotheken Kernelement des Geschäftsmodells: Klassisch verdienen diese Banken Geld, indem sie Spargelder entgegennehmen, minimal (oder aktuell nicht respektive sogar negativ verzinsen) und diese zu einem höheren Zins als Kredit weitervergeben. Das altbewährte Zinsdifferenzgeschäft funktioniert heute jedoch nur noch beschränkt. Vor zehn Jahren, als variable und damit kurzfristige Hypotheken Usanz waren, konnten die Banken die Hypotheken mit Spargeldern finanzieren. Im heutigen Tiefzinsumfeld, in dem Kunden langfristige Festhypotheken bevorzugen, kollidiert dieses Modell mit der Fristenkongruenz, die Banken einzuhalten haben.

Aus diesem Grund müssen sich die Banken selbst refinanzieren, um die langfristigen Hypotheken zu vergeben. Somit reduziert sich der bisher grosse Gewinn der Banken auf die Marge zwischen dem Hypothekarzinssatz des Kunden und dem Refinanzierungssatz (Swap-Satz) abzüglich der Transaktionskosten. Und genau diese Transaktionskosten schlagen zu Buche: Aufgrund der Eigenmittelunterlegungsvorschriften des Bundes sowie des aktuell geforderten antizyklischen Kapitalpuffers sind Banken dazu verpflichtet, für jede abgeschlossene Hypothek einen entsprechenden Anteil an Eigenmittel zu unterlegen. Diese Blockierung der eigenen Mittel kostet und geht zu Lasten der Marge – oder führt dazu, dass der Kundenzinssatz steigt. Hinzu kommt, dass die Banken aufgrund des Negativzinsenumfeldes für Spargelder Negativzinsen verlangen müssten. Gleichwohl ist Mitleid fehl am Platze: Das Hypothekarprodukt ist unverändert der Profitbringer jeder Retailbank und typischerweise das mit Abstand margenstärkste Produkt.

Versicherungen und Pensionskassen haben bei der Reglementsgestaltung mehr Spielraum

Für Versicherungen und Pensionskassen hingegen sind Hypotheken nicht strategischer Kern des Geschäftsmodells, sondern primär ein Anlageinstrument. Die Vorsorgegelder ihrer Versicherten sollten langfristig, risikoarm und dennoch renditereich investiert werden. Beide Anbietergruppen müssen sich demnach nicht am Markt refinanzieren und unterliegen nicht allen strengen, regulatorischen Vorschriften, die Banken bei der Vergabe von Hypotheken berücksichtigen müssen. Sie sind daher auch weitgehend frei in der Konditionengestaltung und müssen sich grundsätzlich nicht an den aktuellen Swap-Sätzen orientieren. Ausserdem können Versicherungen und Pensionskassen in ihrem Anlagereglement bestimmen, welche Form von Hypotheken sie unter welchen Kriterien vergeben möchten. So können beispielsweise die angebotenen Produkte und Laufzeiten eingeschränkt werden, aber auch, dass nur selbstgenutzte Eigenheime, nicht aber Renditeobjekte oder Ferienliegenschaften finanziert werden. Auch eine Einschränkung bei der maximalen Belehnungshöhe oder Tragbarkeit kann bei Bedarf vorgenommen werden.

Daher rührt – nicht ganz zu Unrecht – auch das Vorurteil, dass Versicherungen und Pensionskassen Rosinenpicker sind, also nur die risikoarmen Finanzierungen vornehmen, diese dann aber zu häufig überlegenen Konditionen. Mittlerweile gibt es jedoch genügend Anbieter auf dem Markt, die die Finanzierungsrichtlinien von Banken übernommen haben und auch Standardgeschäfte abschliessen.

Weitere Studienergebnisse

Vorliegender Blog ist ein Auszug aus der Studie „Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber?„, die die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber aufzeigt. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe sowie deren Volumenentwicklung bei Hypothekarabschlüssen von MoneyPark.

Weitere Auszüge aus der Studie finden Sie hier:

Die gesamte Studie in PDF können Sie hier herunterladen.

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