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Die 10 häufigsten Hypotheken Fehler

17.11.2015 4:25
Die 10 häufigsten Hypotheken Fehler

Eine Hypothek sollte sitzen wie ein Massanzug. Ohne unabhängige Beratung und detaillierte Fallanalyse besteht für Kunden die Gefahr, über einen der vielen branchenspezifischen Fallstricke zu stolpern. MoneyPark klärt Sie über die zehn häufigsten Hypotheken Fehler auf und hilft Ihnen so, die beste Hypothek im Markt zu finden.

Hypotheken sind eine komplexe Materie, welche viel Fachwissen voraussetzt. Gleichzeitig geht es um eine Menge Geld, das Frustpotenzial ist dementsprechend gross. Wir bei MoneyPark finden: Das muss nicht sein. Deshalb klären wir Sie über 10 häufige Hypotheken Fehler auf, über die Bank- und Versicherungsberater ihre Kunden häufig nicht oder ungenügend aufklären.

Hypotheken Fehler 1: Offerten nicht ausreichend verglichen

Vergleichen lohnt sich! Klingt simpel, ist es auch. Die Zinsen für eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren können je nach Anbieter bis zu einem Prozent auseinander liegen. Auf eine Hypothek von 800‘000 Franken macht das 8’000 Franken aus – pro Jahr notabene! So kommt über die gesamte Laufzeit der Hypothek eine Ersparnis zusammen, mit welcher man sich problemlos eine neue Küche finanzieren kann.

Wir empfehlen deshalb, Offerten bei mindestens drei Anbietern einzuholen und dabei nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen und Pensionskassen zu berücksichtigen. Noch einfacher geht es, wenn Sie diese Aufgabe auslagern und die Dienste des schweizweit führenden unabhängigen Hypothekarspezialisten MoneyPark in Anspruch nehmen.

  • Unser Hypothekenvergleich zeigt auf einen Blick die Zinssätze der Schweizer Anbieter.
  • Hier finden Sie für sämtliche Laufzeiten die aktuellen Top Hypothekarzinsen bei MoneyPark.
  • In unserer interaktiven Grafik sehen Sie zudem, wie sich der durchschnittliche Hypothekarzins in der Vergangenheit entwickelt hat.

Hypotheken Fehler

Hypotheken Fehler 2: Hypothek falsch tranchiert

Bei Kunden, für die wir eine bestehende Hypothek verlängern und/oder ablösen dürfen,  fällt uns leider häufig auf, dass durch die Tranchierung der Hypothek bis zum Ende der Laufzeit eine ungewollte und unnötige Bindung an ihren bisherigen Kreditgeber besteht. Häufig wird im Zusammenhang mit der Tranchierung auch der Begriff Hyposplitting oder einfach Splitting verwendet. Liegen die Tranchen bezüglich ihrer Laufzeit mehr als zwei Jahre auseinander, ist es theoretisch nur mittels eines Schuldbriefsplittings möglich, zu einem anderen – womöglich günstigeren – Anbieter zu wechseln. Je weiter die Tranchen auseinanderliegen, desto schwieriger ist es, einen Anbieter zu finden, der eine tranchenweise Ablösung der Hypothek offeriert. Da es für den Kunden nicht ohne Weiteres möglich ist, von seinem Finanzierungsinstitut loszukommen, kann dieses ihm die Konditionen für die Restlaufzeit diktieren. Das heisst, der Kunde befindet sich in einer ungünstigen Verhandlungsposition und muss daher in der Regel einen höheren Zinssatz zahlen.

Schauen Sie sich unser Video-Briefing zum Thema Tranchieren an.

Hypotheken Fehler 3: Den Schuldbrief falsch gesplittet

Der Schuldbrief ist ein zentraler Bestandteil der Eigenheimfinanzierung – auch wenn der Hausbesitzer diesen normalerweise gar nie zu Gesicht bekommt. Damit Ihnen ein Kreditinstitut ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt das Institut eine Sicherheit. Im Fall des Hypothekarkredits ist die Sicherheit naturgemäss die Immobilie selber, welche aber, da sie ja nicht mobil ist, nicht dem Kreditinstitut übergeben werden kann. Stattdessen wird ein Schuldbrief erstellt, welcher übrigens auch im Grundbuch eingetragen ist, um das Recht an der Immobilie (bzw. Teilen davon) zu replizieren.

Entschliessen Sie sich dazu, die Hypothek in zwei oder mehrere Tranchen aufzuteilen – im Fachjargon also zu splitten – sollte die Hypothek, welche zuerst ausläuft, unbedingt im sogenannt letzten Rang sein, und diejenige, die zuletzt ausläuft, im ersten Rang. Nur so bewahren Sie die Möglichkeit, vor Auslaufen der letzten Tranche den Anbieter zu wechseln. Zu Detailfragen beraten wir Sie gerne.

Sollten Sie abbezahlte Schuldbriefe im Grundbuch löschen? Erfahren Sie mehr.

Hypotheken Fehler 4: Falsche Strategie gewählt

Angesichts der Produktvielfalt im Hypothekarmarkt stellt sich die Frage nach der individuell richtigen Strategie: Soll ich auf eine variable, eine Geldmarkt- oder eine Festhypothek setzen? Und welche Laufzeiten sind für mich ideal?

Die Antwort hängt stark von der persönlichen Situation (berufliche Aussichten, Alter, Kinderwunsch, Vermögen etc.) sowie von den Zinsaussichten ab. Geldmarkt-Hypotheken bieten sich etwa in einem sinkenden Zinsumfeld an, während Festhypotheken über Jahre vor steigenden Zinsen schützen und besonders interessant sind, wenn die Zinskurve flach ist. Von einer flachen Zinskurve spricht man, wenn die langfristigen Zinsen nur geringfügig höher liegen als die kurzfristigen. Der Aufpreis für die zusätzliche, verlängerte Zinssicherheit also klein ist. Variable Hypotheken sind derweil nur im Spezialfall – z.B. als Überbrückungskredit – sinnvoll und in den meisten Fällen verhältnismässig teuer. Auf jeden Fall sinnvoll ist eine individuelle Bedarfsanalyse.

Unsere Studie: «Des Schweizers liebste Hypothek» zeigt, welche Hypothekarformen besonders beliebt sind.

Hypotheken Fehler

Hypotheken Fehler 5: Falsche Libor-Hypothek gewählt

Libor-Hypotheken können sich stark unterscheiden – und zwar nicht nur in der Marge der Bank. Im Markt existieren Angebote für Libor-Hypotheken, deren Hypozinsen entweder jeden Monat, alle drei oder alle sechs Monate angepasst werden. Ein- und dreimonatige Libor-Finanzierungen sind am Markt günstiger zu haben als eine Libor-Hypothek mit einem für sechs Monate fixierten Zins. Allerdings ist man mit einer schnelleren Kadenz auch einem höheren Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Gegen dieses Risiko kann man sich je nach Anbieter mit einem sogenannten Cap (Absicherung gegen steigende Zinsen) absichern, allerdings gegen eine Gebühr. Zu beachten sind auch die Laufzeiten der Libor-Hypotheken-Verträge: Je kürzer die Laufzeit, desto flexibler gestalten sich die Wechselmöglichkeiten in eine Festhypothek. In der Schweiz wird der Libor ab dem Jahr 2022 durch den Saron (Swiss Average Rate Overnight) abgelöst.

Hypotheken Fehler 6: Bank oder Versicherung? Den falschen Partner gewählt

Im Hypothekargeschäft galt lange Zeit die Faustregel: Bei Hypotheken mit langer Laufzeit (ab 6 bis 7 Jahren) stechen Versicherungen ihre Bank-Konkurrenten bezüglich der Höhe der Zinsen oftmals aus. Bei Hypotheken mit kürzerer Laufzeit (d.h. auch bei Libor-Hypotheken) sind dagegen Banken tendenziell günstiger. Die Faustregel hat mit dem Eintritt von vielen Pensionskassen in den Hypothekarmarkt allerdings mehrheitlich an Gültigkeit verloren. Eine Analyse von MoneyPark zeigt es deutlich: Pensionskassen haben konditionstechnisch die Nase vorn. Mit einer Hypothek bei einer Pensionskasse können im Vergleich zu einer Bank signifikante Einsparungen erzielt werden.Ebenfalls gut zu wissen: Im Fall eines Umbaus oder grösserer Renovationsarbeiten sind Banken tendenziell flexibler, wenn es um die Erhöhung des Hypothekarbetrags geht. Doch auch Versicherer bieten attraktive Lösungen, hier ist es allerdings ungleich schwieriger, den richtigen Anbieter zu finden.

Hypotheken Fehler 7: Falsche Hypothekarhöhe

Die ideale Höhe der Belehnung (d.h. die Hypothekarsumme im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft) ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aber zumindest aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht; denn die höheren Zinskosten werden durch die steuerlichen Vorteile aufgewogen. Welche Belehnungshöhe im individuellen Fall die optimale ist, kann nur ein fundiertes Beratungsgespräch beantworten. Der Einsatz von Pensionskassenguthaben bei der Aufnahme einer Hypothek macht insbesondere dann Sinn, wenn Sie einerseits zwar über ein hohes Einkommen, andererseits jedoch auch über ein tiefes Vermögen verfügen.

Erfahren Sie mehr zum Thema Hypothekarhöhe.

In diesem Video erklärt Bruno Kindler, Teamleiter bei MoneyPark Zürich, wie viel Eigenkapital Sie für eine Immobilie brauchen.

Können Sie sich Ihr Traumobjekt leisten? Erfahren Sie es mit unserem Hypothekenrechner.

Hypotheken Fehler 8: Keine nachhaltige Lösung

Was passiert mit dem Haus oder der Wohnung, falls ein Erwerbsträger krank wird, verunfallt oder gar stirbt? Ohne die richtige Vorsorge besteht die Möglichkeit, dass die Hypothekarzinsen und Amortisationen sowie die Nebenkosten dann nicht mehr zahlbar sind. Entsprechend wichtig ist es, Immobilienfinanzierungen immer ganzheitlich zu betrachten. Der Schlüssel dazu ist eine saubere Vorsorgeanalyse, die allfällige Lücken aufdeckt.

Uns ist aufgefallen, dass insbesondere Banken das Thema Vorsorge in der Vergangenheit stark vernachlässigt haben: Deren Berater scheuen sich vor dem Thema, weil sie in der Regel keine Versicherungsspezialisten sind.

Wir beraten Sie gerne. Erfahren Sie mehr zum Thema Vorsorge.

Hypotheken Fehler 9: Falsch amortisiert

Soll ich meine Hypothek direkt oder indirekt amortisieren – also abbezahlen? Tendenziell lautet die Antwort: In einer Tiefzinsphase lohnt sich eher eine indirekte Amortisation. Bei dieser Variante bleibt die Höhe der Hypothek über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Die Bank verlangt also keine Amortisation, stattdessen muss der Kunde regelmässig einen vertraglich festgelegten Betrag auf ein 3a-Konto oder Depot oder in eine Vorsorgepolice 3a oder 3b einzahlen. Das so angesparte Kapital wird verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit.

Da die Hypothek gleich hoch bleibt, können Sie die Hypothekarzinsen in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen und gleichzeitig profitieren Sie von der im Vergleich zu gängigen Sparprodukten attraktiven Verzinsung der Produkte der 3. Säule.

Erfahren Sie mehr zum Thema Amortisation.

In diesem Video erklären wir Ihnen zudem, weshalb man in der Schweiz nicht die gesamte Hypothek amortisiert

Hier erklären wir Ihnen, wie Sie Ihre Vorsorge für den Immobilienkauf verwenden können.

Hypotheken Fehler 10: Ungenügend über allgemeine Geschäftsbedingungen informiert

Hypothekarverträge sind komplex und enthalten viel „Fach-Chinesisch“. Stellen Sie sicher, dass Sie sich über jeden einzelnen Punkt im Klaren sind. Sonst blüht Ihnen dereinst womöglich ein böses Erwachen.

Die meisten Hypothekaranbieter behalten sich beispielsweise das Recht vor, im Fall einer substanziellen Wertminderung der Liegenschaft (d.h. auch bei einem allgemeinen Preisrutsch) den Vertrag vorzeitig zu künden. Je nach aktuellen Zinssätzen könnten so womöglich hohe Zusatzkosten auf Sie zukommen.

Ebenfalls nicht unbedenklich ist eine Klausel in vielen Rahmenverträgen, die besagt, dass die Bank oder Versicherung auch bei Festhypotheken während der Laufzeit Zinsanpassungen vornehmen dürfen – gegeben dem Fall, dass eine stärkere staatliche Regulierung dies notwendig machen würde.

Und das allerwichtigste: Auch Rahmenverträge haben Laufzeiten. Das bedeutet für Sie, dass Sie trotz der fixen Laufzeit der Festhypothek auch unbedingt die Kündigungsfrist des Rahmenvertrages beachten müssen.


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