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Der Eigenmietwert als steuerlicher Ausgleich zwischen Mietern und Käufern

02.03.2017 9:25
Der Eigenmietwert als steuerlicher Ausgleich zwischen Mietern und Käufern

Der Eigenmietwert ist in ein umstrittenes Instrument, welches einen steuerlichen Ausgleich zwischen Mietern und Immobilieneigentümern schaffen soll. Seine Berechnung ist komplex und beruht auf dem von der jeweiligen Steuerbehörde festgelegten Vorgehen.

Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt, muss den sogenannten Eigenmietwert versteuern. Diese Praxis ist sehr umstritten, hat allerdings bisher alle Abschaffungsversuche überstanden. Die Idee dahinter ist einfach: Eigentümer können hierzulande die Kosten ihrer Hypothek sowie werterhaltende Investitionen von der Steuer absetzen – dies alles sind Wohnkosten. Wer eine Wohnung mietet, hat hingegen höhere Wohnkosten als Eigentümer, wie eine MoneyPark Umfrage zum Thema «Mieten vs Kaufen» zeigt. Ausserdem können Mieter diese Kosten nicht von der Steuer absetzen. Die Versteuerung des Eigenmietwerts soll hierbei ein Gleichgewicht schaffen: Eigentümer müssen nämlich als Ausgleich zu ihren Steuervorteilen den sog. Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Hierunter versteht man eine fiktive Miete, welche der Eigentümer einnehmen würde, falls er seine selbstbewohnte Immobilie vermieten würde.

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Eigenmietwert: Die Festlegung obliegt der Steuerbehörde

Die Festlegung des Eigenmietwerts einer Liegenschaft obliegt der Steuerbehörde; seine Höhe variiert dabei von Kanton zu Kanton teilweise erheblich. Für ihre Berechnung zieht die Steuerbehörde die Wohnfläche als Richtgrösse heran. Dabei wird nach den Regeln der Behörde die im Endeffekt relevante Nettonutzfläche errechnet. Unter Einbeziehung der individuellen Wohnsituation und des örtlichen Mietpreisniveaus wird ein Wert berechnet, der im Anschluss ähnlich wie bei einer Immobilienschätzung noch im Hinblick auf weitere Kriterien wie Lage, Alter und Ausbauzustand angepasst wird. Genau genommen wird durch dieses Verfahren ein Jahresmietwert bestimmt, welcher dann auf die einzelnen Monate verteilt und entsprechend der örtlichen Berechnungssätze versteuert wird. Für die Berechnung des ortsüblichen Mietpreisniveaus werden übrigens tatsächlich erzielte Mieten als Basis herangezogen. Allerdings wird als Bemessungsgrundlage für den Eigenmietwert meistens nur ein reduzierter Satz herangezogen. Die eidgenössische Steuerverwaltung toleriert hierbei bis zu 70 Prozent – die Kantone halten es genauso. Jedoch hat sich in den letzten Jahren auch eine gegenläufige Praxis zunehmend etabliert: Nämlich das Zugrundelegen des Verkehrswertes der Immobilie. Eigentlich dürfen Eigenheimbesitzer hiergegen rechtlich vorgehen, die Wenigsten tun dies jedoch auch. Eine häufiger wahrgenommene Reduktionsmöglichkeit ist hingegen eine Veränderung der Lebensumstände (z.B. der Auszug der Kinder), bei welcher Eigentümer bei der Steuerbehörde einen Antrag auf Herabsetzung des Eigenmietwertes infolge sinkenden Wohnbedarfs stellen dürfen.

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