MoneyPark - Ihre Hypothek

Bis zu 40 Basispunkte Zinsabschlag bei Hypotheken

26.08.2020 7:23
Bis zu 40 Basispunkte Zinsabschlag bei Hypotheken

Die Risikofaktoren sind ein zentrales Element bei der Preisfestlegung einer Hypothek. Ein hoher Eigenfinanzierungsgrad bringt dem Hypothekarnehmer mehr Auswahl und einen Zinsabschlag, während beispielsweise eine hohe Tragbarkeit die Hypothek verteuert. Wichtig ist deshalb, sich mit der eigenen finanziellen Lage auseinanderzusetzen und die angebotenen Schaufensterpreise immer nur als Anhaltspunkte zu verstehen. Denn wer vergleicht, stellt schnell fest, dass es deutlich günstigere Angebote gibt, als es die Richtzinsen vermuten liessen.

Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer haben es schwer, sich bei der Finanzierung des Eigenheims einen Überblick über die verschiedenen Angebote zu verschaffen. Die Bandbreite der in der Werbung angepriesenen Hypothekarzinsen – sogenannte «Schaufensterpreise» – der Schweizer Anbieter ist gross: Bei langen Laufzeiten von beispielsweise 10 Jahren liegt die Differenz zwischen den günstigsten und den teuersten Finanzinstituten bei über einem Prozent (Stand Q2 2020: 1,06 Prozent). Bei einem Kreditvolumen von 800‘000 Franken macht das einen Kostenunterschied von 8’480 Franken pro Jahr! Oder anders gesagt ist der teuerste Anbieter rund zweieinhalbmal so teuer wie der günstigste.

Vergleichen von verschiedenen Anbietern ist ein Muss
Wer die so genannten Schaufensterpreise (auch Richtzinssatz genannt) vergleicht, ist auf dem richtigen Weg. Allerdings gilt es zu beachten, dass diese oft wenig mit den effektiven Preisen zu tun haben, weil sie die sogenannten Risikofaktoren nicht berücksichtigen. In der Deutschschweiz wird eher versucht mit einem tiefen Preis für gute Risiken auf Kundenfang zu gehen, während in der Westschweiz häufig höhere Preise publiziert werden und dann im Gespräch Abschläge angeboten werden. Dieses «Spiel» ohne klare Regeln macht die Verhandlung für den Hypothekarnehmer schwierig. Kommt hinzu, dass einige Institute, insbesondere Banken, Preise nur auf Anfrage bekannt geben und so das Vergleichen zusätzlich erschweren. Wer Offerten für seine Hypothek bei verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen einholt, stellt schnell fest, dass es häufig auf Anhieb deutlich günstigere Angebote gibt, als es die Richtzinsen vermuten liessen. Grund dafür sind die sogenannten Abschläge, welchen eine Reihe sogenannter Risikofaktoren zugrunde liegen, die zu kundenindividuellen Zinssätzen führen. Gegenüber Kundinnen und Kunden werden diese Risikofaktoren von kaum einem Anbieter transparent ausgewiesen. Bei der Anbietergruppe der alternativen Kapitalgeber wie Pensionskassen herrscht die grösste Transparenz. Ihre Schaufensterpreise liegen am nächsten bei den effektiven Preisen und beinhalten nur vereinzelte kundenindividuelle Auf- bzw. Abschläge.

Risikofaktoren und Gewinnmarge können beeinflusst werden
Wer versteht, wie sich der Preis einer Hypothek zusammensetzt und welche Faktoren zu Auf- und Abschlägen führen, kann geschickter verhandeln. Grundsätzlich besteht der Preis einer Hypothek aus den Refinanzierungskosten, den Verwaltungskosten, dem Risikozuschlag und der Gewinnmarge. Die beiden letzteren lassen sich vom Hypothekarnehmer beeinflussen.

Vergibt das Finanzierungsinstitut einem Eigenheimbesitzer eine Hypothek, geht es damit das Risiko ein, dass der Hypothekarnehmer beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit die Zinsen nicht mehr bezahlen kann. Das Finanzierungsinstitut trägt also das Ausfallrisiko des Hypothekarnehmers und verlangt für die gewährte Sicherheit Geld in Form eines Risikozuschlages. Auch kann sich der Wert der Immobilie verändern. Sei es beispielsweise durch Bautätigkeiten im unmittelbaren Umfeld, nicht sichtbare Schäden, eine Umzonung oder einen regionalen Nachfrageeinbruch.
Nebst der Deckung der Kosten und einer Entschädigung für das eingegangene Risiko möchte der Anbieter auch noch etwas verdienen. Der tatsächliche Preis abzüglich der Kosten gibt also die Gewinnmarge. Sie wird beeinflusst von der Anlagestrategie mit entsprechenden Margen- und Volumenzielen. So kann es sein, dass ein Finanzierungsinstitut in einem bestimmten Marktgebiet Marktanteile gewinnen will und entsprechend bereit ist, die Marge zu senken.

Zinsabschlag von bis zu 40 Basispunkten (0,4 Prozent) möglich
Die Höhe der Belehnung und die Tragbarkeit bilden die beiden wichtigsten «Risikofaktoren» zur Preisfestlegung einer Hypothek. Je höher die Belehnung ist, desto grösser wird das Risiko für das Finanzierungsinstitut. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarnehmers oder einem Wertverlust der Immobilie werden immer zuerst die Eigenmittel des Hypothekarnehmers als Sicherheit beigezogen. Je mehr davon vorhanden sind, desto kleiner ist die Belehnung und desto geringer das Risiko, dass das Finanzierungsinstitut einspringen muss. Deshalb kennen praktisch alle Anbieter Abschläge für eine tiefe Belehnung, sprich einem Wert von weniger als 67 Prozent Fremdkapital. Der Zinsabschlag dafür bewegt sich im Rahmen von 5 bis 15 Basispunkten (bps).

Die Tragbarkeit bildet den zweiten zentralen «Risikofaktor» der Preisfestlegung. Je höher die Tragbarkeit eines Kunden ausfällt, desto höher ist seine finanzielle Belastung, was ein höheres Ausfallrisiko mit sich bringt. Als Standardwert gilt, dass maximal ein Drittel des Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufgebracht werden darf. In der Praxis gibt es bei der Tragbarkeitsberechnung grosse Unterschiede, weshalb sich die Abschläge der verschiedenen Anbieter kaum miteinander vergleichen lassen. Einige Anbieter bilden auf Basis der Tragbarkeit und weiteren Faktoren wie Belehnung und Objektzustand ein eigenes Rating, das dann zu einem entsprechenden Zinsabschlag führt. Grundsätzlich kann man sagen, dass es bei Tragbarkeiten unter 30 Prozent rund 3 bis 5 bps Abschlag geben kann und bei einer Tragbarkeit unter 25 Prozent sogar in der Grössenordnung von 5 bis 10 bps. Umgekehrt ist bei einer erhöhten Tragbarkeit (>33 Prozent) mit einem Zuschlag zu rechnen.

Angegeben ist die Bandbreite der Abschläge, in welcher sich die meisten von den über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen befinden. Hinweis: Anbieter, welche keine Abschläge aufweisen, einen Pauschalabschlag offerieren oder die Risikofaktoren nicht separat ausweisen, wurden bei der Auswertung nicht berücksichtigt. Anbieter, welche nur einzelne Abschläge gewähren, wurden hingegen einbezogen.

Gerade Versicherungen aber auch Banken kennen Abschläge, wenn der Kunde neben der Hypothek auch weitere Produkte oder Dienstleistungen in Anspruch nimmt. Hier lohnt es sich als Kunde nachzufragen. Bei Versicherungen sind Abschläge im Rahmen von 10 bps für Sach- und/oder Lebensversicherungen möglich. Bei Banken wird oft ein Asset-Transfer belohnt. Dieser reicht je nach Summe von 5 bis zu 15 bps, wobei für 15 bps mindestens eine Million Franken transferiert werden muss.

Die Höhe der Hypothek kann bei einem grossen Volumen ebenfalls zu einem Zinsabschlag führen, auch wenn ein Kunde mehrere Hypotheken beim gleichen Anbieter besitzt. Gängige Schwellen sind Volumen über CHF 750’000 oder über CHF 1 Mio. und ein dazugehöriger Abschlag um 5 bps. Das Finanzierungsinstitut profitiert bei höheren Hypothekarvolumen von gleichbleibenden Verwaltungskosten und erzielt damit einen höheren Ertrag.

Aufgepasst auf Aufschläge
Umgekehrt können eine Belehnung über 80 Prozent, eine Tragbarkeit über 33 Prozent oder ein Hypothekarvolumen unter CHF 100’000 zu Aufschlägen führen. Geläufig sind auch Preisaufschläge für weit im Voraus fixierte Zinsen. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, kann den Zinssatz für eine zukünftige Hypothek bis zu 24 Monate vorab absichern. Man spricht dabei von einer Forward-Hypothek (auch Termin-Hypothek), welche normalerweise einen Aufschlag enthält. Im derzeitigen Negativzinsumfeld sind viele Anbieter bereit, den Zinssatz bis zu 12 Monate oder auch länger im Voraus kostenlos zu fixieren. Darüber hinaus steigt der Aufschlag mit zunehmender Vorlaufszeit.

Tipps für Hypothekarnehmer

  1. Eigene finanzielle Lage beurteilen und mehrere Offerten einholen

Nutzen Sie im Internet verfügbare Tragbarkeits- und Belehnungsrechner, um sich bereits vor dem ersten Beratungsgespräch über die eigenen finanziellen Rahmenbedingungen zu informieren. Mit einer Tragbarkeit unter 30 Prozent und/oder einer Belehnung unter 67 Prozent profitieren Sie von einer grossen Auswahl an Anbietern und haben sehr gute Chancen auf günstige Konditionen, sofern Sie Offerten bei verschiedenen Anbietern einholen.

  1. Belehnung mittels Verpfändung/Bezug von Vorsorgegeldern senken

Wer seine Immobilie über 67 Prozent belehnt hat, sollte prüfen, ob er mit dem Bezug oder besser der Verpfändung von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3A unter 67 Prozent kommt. Damit profitiert man von einer breiten Auswahl an Anbietern und einem niedrigeren Zinssatz. Steigen die Immobilienpreise weiter, kann es gut sein, dass sich die Verpfändung nach ein paar Jahren automatisch erübrigt, weil die Belehnung mit steigendem Preis sinkt.

  1. Achtung bei Hypo-Splitting

Eine Staffelung der Festhypothekartranchen macht – völlig unabhängig vom Zinsumfeld – kaum je Sinn. Hypothekarkunden geben sich dadurch in eine denkbar schlechte Verhandlungsposition, wenn die erste Tranche verlängert werden muss. Da praktisch kein Anbieter einen Rangrücktritt akzeptiert, sind sie für die Verlängerung an das bisherige Institut gebunden. Kommt hinzu, dass kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt zu jedem Zeitpunkt und für jede Laufzeit die attraktivsten Konditionen stellt. Also Finger weg von Splitting, es sei denn, Sie erwarten beispielsweise eine (Vor-)Erbschaft und möchten damit die fällige Tranche zurückzahlen.

 

Die vollständige Analyse können Sie hier nachlesen.


MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekar- und Immobilienspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 3 Mia.+ Hypothekarvolumen p.a.

(Visited 575 times, 1 visits today)

Jetzt den monatlichen MoneyPark Newsletter erhalten:

MoneyPark AG der grösste unabhängige Hypothekarvermittler der Schweiz. hat 4,34 von 5 Sternen 85 Bewertungen auf ProvenExpert.com