Hypothek bei der Bank oder Versicherung?

Wenn Immobilienkäufer oder Bauherren eine Hypothek brauchen, denken die meisten zuerst an eine Bank als Kreditgeber. Besonders bei längeren Laufzeiten bieten Versicherer aber äusserst attraktive Zinskonditionen. Ein Vergleich lohnt sich.

Dieser Blog ist aus dem Jahr 2015, und der Hypothekarmarkt hat sich in den letzten Jahren stark verändert. MoneyPark hat daher im Juni 2019 eine neue Studie veröffentlicht, welche die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber aufzeigt. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe. Hier geht’s zur Studie: Pensionskassen, die attraktiveren Hypothekargeber?

Die Rahmenbedingungen für den Hauskauf sind derzeit ausgezeichnet. Nicht erst seitdem die Schweizerische Nationalbank zur Schwächung des Frankens auf negative Leitzinsen setzt, befinden sich die Hypothekarzinsen auf historischen Tiefstständen. Wer dieser Tage zum Beispiel eine Festhypothek über 10 Jahre aufnehmen will, zahlt für diese häufig um oder unter 1% Zinsen pro Jahr. Damit ist der Immobilienbesitz weitaus günstiger als die Miete.

Obwohl das Interesse an einer günstigen Finanzierung des eigenen Hauses bzw. der eigenen Wohnung entsprechend gross ist, lassen viele ausser Acht, dass nebst den Banken auch Pensionskassen und Versicherungen Hypotheken anbieten. Der Anteil der Versicherungen am gesamten Hypothekarvolumen beträgt in der Schweiz entsprechend nur rund 4 Prozent. Das zeigen Zahlen der Finanzmarktaufsicht Finma (Stand: 2015).

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Banken sind auf kurze Frist günstiger, Versicherungen auf lange

An den Konditionen kann es nicht liegen; denn Versicherungen bieten zum Teil deutlich günstigere Hypozinsen als deren Konkurrenz auf Bankenseite. MoneyPark hat kürzlich tausend in der ersten Jahreshälfte 2014 für Kunden eingeholte Offerten ausgewertet und kommt zum Ergebnis, dass Versicherungen bei Hypotheken mit Laufzeiten ab 6 Jahren im Schnitt deutlich günstigere Zinsen offerieren als Banken. Über die gesamte Laufzeit einer 10-jährigen Festhypothek über eine Million Franken beträgt der Kostenunterschied z.B. durchschnittlich an die 20‘000 Franken (siehe Grafik). Banken sind derweil im Schnitt für kürzerfristige Hypotheken-Laufzeiten günstiger. Es gilt also die Faustregel: Gehe für kurzfristige Immobilienkredite zur Bank, für langfristige dagegen zur Versicherung.

Lesebeispiel: Versicherungen verlangten 2014 für Festhypotheken mit Laufzeiten von 3 bis 6 Jahre rund 1,5% Jahreszins (Quelle: MoneyPark).

Bank vs. Versicherung: Unterschiede bei der Anschlussfinanzierung

Die Ursachen für die unterschiedlichen Zinsen bei Banken und Versicherungen sind mannigfaltig. Wichtig fürs Verständnis ist, dass Banken und Versicherungen zwar dasselbe Produkt anbieten, deren Refinanzierung aber anders erfolgt: Während die Banken ihre Hypotheken mit Kundeneinlagen und Geldern aus dem Kapitalmarkt finanzieren, basiert die Refinanzierung auf Versicherungsseite auf dem Anlagevermögen, welches durch die Versicherungsprämien generiert wird.

Für Banken handelt es sich beim Hypothekargeschäft also um ein Zinsdifferenzgeschäft – und besonders für Retail Banken – um ein strategisches Kerngeschäft, das entsprechend beworben wird. Versicherer suchen dagegen lediglich renditestarke und insbesondere langfristige Anlagelösungen für ihre Prämiengelder. Hypotheken stellen für sie also ein reines Zusatzgeschäft dar.

Der Vergleich lohnt sich auf jeden Fall

Versicherungen sind vor allem unter folgenden Bedingungen sehr kompetitiv: bei gutem Risikoprofil (Belehnung unter 65% und Tragbarkeit unter 30%), langfristigen Hypotheken ab 6 Jahren, selbstbewohntem Eigenheim und bei Abschluss zusätzlicher Versicherungsleistungen. Gleichwohl gilt auch für Kunden, die all diese Parameter erfüllen bzw. erfüllen wollen, dass nicht automatisch die Versicherung die optimale Finanzierungspartnerin ist.

Insbesondere ist es so, dass nicht jede Versicherung jede Hypothek offeriert und dass nicht jede Versicherung, die eine Offerte macht, identisch kompetitiv ist. Libor-Hypotheken werden beispielsweise fast ausschliesslich von Banken angeboten. Versicherungen führen diese für gewöhnlich nicht im Repertoire – und wenn doch, dann meist zu unattraktiven Konditionen. Wer also beispielsweise einen Mix aus Festhypothek mit langer Laufzeit plus Libor-Hypothek sucht, ist bei Versicherungen oft an der falschen Adresse.

MoneyPark empfiehlt deshalb den Vergleich von mindestens drei Offerten verschiedener Anbieter. Für eine aussagekräftige Analyse ist entscheidend, dass eine definierte Finanzierungsstrategie verglichen wird, um auch die richtigen Schlussfolgerungen zu ziehen. Dabei sollten Sie mindestens eine Bank und eine Versicherung mit einbeziehen. Am einfachsten geht der Vergleich aber mit einem spezialisierten Hypothekarbroker. MoneyPark als unabhängiger Spezialist zeigt in der Beratung beispielsweise die Angebote von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Kunden erhalten also beinahe den kompletten Anbietermarkt aus einer Hand – und das massgeschneidert, unkompliziert und effizient.

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