Kurz- und mittelfristige Richtsätze wieder auf Rekordtief – Einschätzung Hypothekarzinsen Januar 2021
Aufgrund der erneuten (Teil-)Shutdowns müssen in ganz Europa wieder grosse konjunkturelle Einbussen hingenommen werden. Die kurz- und mittelfristigen Hypothekarzinsen sind wieder auf das Allzeittief vom August 2019 gesunken, die 10-jährige Festhypothek liegt hingegen noch rund 10 Basispunkte darüber. Und das, obwohl die Kapitalmarktsätze jetzt auf einem deutlich höheren Niveau liegen. Begründen lässt sich das wohl mit dem herrschenden Konkurrenzdruck unter den Hypothekaranbietern. Das birgt auch Senkungspotential bei den Top-Zinsen.
Makroökonomische Lage
Erneute Shutdowns beenden Erholung in Europa
Aufgrund der erneuten (Teil-)Shutdowns müssen wie erwartet in ganz Europa wieder deutliche Einbussen in der Wirtschaftsleistung hingenommen werden. In Österreich, welches bereits einen dreiwöchigen harten Shutdown hinter sich hat, zeigt sich aber ein wichtiger Unterschied zum Frühjahr: Der Export (mit Ausnahme des Tourismus) leidet derzeit kaum. Beim ersten Shutdown war rund die Hälfte des Wirtschaftseinbruchs auf das Geschäft mit dem Ausland zurückzuführen gewesen. Nun sind aber die Grenzen, wenn auch mit Beschränkungen, geöffnet und der Aussenhandel läuft gut. Auch die Unternehmen haben sich offenbar besser auf die Situation eingestellt. Helfen dürfte zudem, dass darauf vertraut wird, dass eine Impfung die Lage bald entspannt. Die österreichischen Erfahrungen lassen Schätzungen zu, wie stark ein allfälliger zweiter harter Shutdown die Schweizer Wirtschaft treffen würde – und wie hart dieser für die deutsche, nun seit Mitte Dezember in diesem Modus befindende Wirtschaft, ausfällt.
Schweiz: Einbruch wohl geringer als im ersten Shutdown
Echtzeitdaten zeigen, dass das Weihnachtsgeschäft in der Schweiz auf der Höhe des Vorjahres zu liegen kommen könnte. Hier dürfte das Land von den weiterhin geöffneten Geschäften des Detailhandels profitieren. Gemäss aktuellen Schätzungen müsste die Schweiz bei einem zweiten harten Shutdown inklusive Ladenschliessungen womöglich mit einem vorübergehenden Wirtschaftseinbruch von 5 bis 10 Prozent rechnen. Ähnliche Grössenordnungen dürften für Deutschland gelten. Die Unsicherheiten sind derzeit gross.
Gelingt der «Corona Swiss Way»?
Die Schweiz beschreitet mit dem Corona «Swiss Way» eine schmale Gradwanderung. In den letzten Wochen gelang es nicht, die Neuansteckungszahlen zu senken und die Rufe nach einem harten Shutdown werden immer lauter. Im Moment gehen die Ökonomen davon aus, dass das Bruttoinlandprodukt 2020 insgesamt um rund 3.5 Prozent gesunken ist und im 2021 ungefähr in diesem Ausmass wieder wachsen wird. Trifft diese Prognose ein, würde unser Land wirtschaftlich mit vergleichsweise geringen wirtschaftlichen Einbussen davonkommen.
Entwicklung der Zinssätze
Kurz- und mittelfristige Richtsätze wieder auf Rekordtief
Die Richtsätze, die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, sind im Dezember weiter gesunken. Damit erreichen die zwei- und fünfjährigen Laufzeiten wieder das Niveau vom August 2019 – dem Allzeittief der Hypothekarzinsen. Die zehnjährige Laufzeit ist mit 1.14 Prozent jedoch noch rund zehn Basispunkte vom damaligen Tiefpunkt entfernt.
Bandbreite wird enger
Vergleicht man die heutige Bandbreite zwischen Richtsatz und Top-Satz, dem bestverhandeltsten Satz von MoneyPark, mit der Bandbreite im August 2019, zeigt sich, dass diese enger geworden ist. Das bedeutet, dass der Kampf um die allerbesten Zinssätze aktuell etwas abgenommen hat. Dies lässt sich mit Blick auf die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen erklären: Da heute Alternativanlagen deutlich besser rentieren als damals, haben die Finanzierungsanbieter aktuell höhere Mindestrenditen für Hypotheken definiert.
Kapitalmarktzinsen im Dezember praktisch unverändert
Dass die Richtsätze wieder auf das Allzeittief gesunken sind, obwohl die Kapitalmarktzinssätze zur gleichen Zeit zwischen 20 und 30 Basispunkte gestiegen sind, beweist den weiterhin intensiven Konkurrenzdruck unter den Hypothekaranbietern. Vor allem Finanzierungsgeber im oberen Preissegment mussten ihre Angebote nach unten korrigieren, um überhaupt noch Volumen abschliessen zu können.
Die Swap-Sätze haben sich indes im Dezember 2020 kaum bewegt. Die zehnjährige Laufzeit liegt Ende des Jahres bei -0.28%.
Zinsprognose
Wettbewerbsdruck spricht für tiefere Hypothekarzinsen
Wir gehen davon aus, dass sich die Kapitalmarktzinssätze in den nächsten Wochen auf dem derzeitigen Niveau, mit kurzfristigen Ausschlägen in beide Richtungen, einpendeln werden. Entscheidend für die Konjunktur- und Zinsentwicklung wird die Eindämmung der Pandemie sein. Daneben spielen aber auch die weitere Entwicklung des Rahmenabkommens zwischen der Schweiz und der EU und der Ablauf des geordneten Brexits wichtige Rollen.
Im Hypothekarmarkt sehen wir deutliche Anzeichen, dass sich der Wettbewerb unter den Anbietern wieder verstärken wird. Einige alternative Kapitalgeber wie Pensionskassen und Anlagestiftungen investieren neu in Hypotheken oder planen ihre Bestände in den nächsten Monaten aufzustocken. Banken und Versicherungen sind dafür besorgt, ihre Marktanteile zu halten bzw. weiter auszubauen. Diese Situation dürfte tendenziell, gerade bei problemlosen Hypothekarfinanzierungen, für tiefere Topkonditionen sorgen.
Empfehlungen
- Aufgrund der enorm grossen Bandbreite der Konditionen bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen.
- Der Abschluss einer Hypothekarfinanzierung über einen Hypothekarspezialisten wie MoneyPark lohnt sich aus verschiedenen Gründen: Erstens ist das Sparpotential massiv; je nachdem mehrere tausend Franken pro Jahr. Zweitens übernimmt der Intermediär zeitintensive Dossier-Einreichungen und mühsame Verhandlungen bei den einzelnen Hypothekarpartnern.
- Im aktuellen Marktumfeld sollten allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt genutzt werden.
- Es gibt derzeit keine Anzeichen dafür, dass die Hypothekarzinsen in den nächsten Wochen ansteigen werden. Trotzdem muss man aufgrund der Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Corona-Krise mit einer gewissen Volatilität rechnen.
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Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen
2019 informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löste das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.Weiterlesen
Nachlassender Kampf um Hypovolumen zum Jahresende bringt Anstieg bei den Top-Sätzen – Einschätzung Hypothekarzinsen Dezember 2020
Die wirtschaftlichen Auswirkungen der zweiten COVID-Welle
sorgen weiterhin für tiefe Hypothekarzinssätze. Der Top-Satz der bei Kunden sehr beliebten zehnjährigen Festhypothek verzeichnete im vergangenen Monat einen bemerkenswerten Anstieg. Dies, weil der Kampf um Hypovolumen zum Jahresende abgenommen hat. Die Richtsätze hingegen blieben stabil und dürften dies auch in den nächsten Monaten bleiben. Ebenso dürfte das generelle Zinsniveau noch mehrere Monate, wenn nicht sogar Jahre, auf tiefem Niveau verharren.
Makroökonomische Lage
Nach der Erholung wird die BIP-Lücke wieder grösser
Wie befürchtet, zeigt sich in vielen europäischen Ländern aufgrund
der erneuten (Teil-)Lockdowns, dass die Wirtschaftsleistung im
November wieder deutlich zurückgegangen ist. Der wöchentliche
BIP-Indikator für Österreich zeigt, dass nach der Schliessung von
Restaurants, Bars und Kulturstätten das Bruttoinlandprodukt (BIP)anfangs November gegenüber demselben Zeitraum im Vorjahr um rund sieben Prozent zurück gegangen ist. Dies lässt vermuten, dass bereits ein «mittlerer» Weg an Beschränkungen beträchtliche Einbussen mit sich bringt. In vielen Ländern Europas zeigen Echtzeit-Indikatoren, dass auch die Produktivität aufgrund steigender Fallzahlen in den letzten Wochen wieder sinkt und die Erholung der Wirtschaft gestoppt wurde.
Schweiz: Der Konsum bleibt recht robust
Obwohl Neuansteckungszahlen mit COVID-19 in der Schweiz inzwischen
nicht zuletzt aufgrund der Teil-Lockdowns in den Westschweizer
Kantonen deutlich zurückgegangen sind, hat die Schweiz noch immer eine der höchsten Pro-Kopf-Quoten in Europa. Echtzeit-Daten zeigen, dass der Rückzug in die eigenen vier Wände vorerst gestoppt zu sein scheint. Nachdem die Schweizer im Oktober etwas zurückhaltender geworden waren, haben sie im November wieder etwas längere Distanzen in der Freizeit sowie fürs Einkaufen zurückgelegt. Der Trend zum Home-Office verstärkte sich im November nicht mehr wesentlich. Der Privatkonsum der Schweizer ist von der «zweiten Welle» und den neuen Corona-Beschränkungen nicht unbeeinflusst geblieben. Die Konsumausgaben dürften in den vergangenen Wochen leicht zurückgegangen sein. Allerdings ist kein Einbruch wie beim Lockdown im Frühling erkennbar. Insgesamt bleibt der Konsum recht robust.
Schweiz könnte glimpflicher als die EU davonkommen
Aktuell sieht es in der Schweiz danach aus, dass der «Swiss Way» mit einem weitgehenden Verzicht eines Teil-Lockdowns funktionieren könnte. Die Neuansteckungszahlen sind zwar noch immer hoch, jedoch sind sie in den letzten Wochen deutlich gesunken. Das könnte bedeuten, dass unser Land wirtschaftlich mit vergleichsweise geringen Schäden durch die zweite Welle kommt. Im Gegensatz dazu dürften viele europäische Länder einen gravierenden Rückschlag in der Entwicklung der Wirtschaft einstecken
müssen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die zweite Welle in den nächsten Wochen stark abschwächt und wenigstens einen Teil des Weihnachtsgeschäftes eingefahren werden kann.
Düstere Aussichten für die Weltwirtschaft
Die Aussichten der Weltwirtschaft bleiben düster. Zuversicht bringt
die Aussicht auf einen in den nächsten Monaten verfügbaren Corona-
Impfstoff. Allerdings sind derzeit noch viele Fragen ungeklärt, so beispielsweise die Wirksamkeit, Nebenwirkungen oder auch der Impfprozess. Mit der Wahl des neuen US-Präsidenten sind ebenfalls
viele Hoffnungen auf eine Erholung der Weltwirtschaft verbunden. Weiterhin existieren aber zusätzliche grosse Risiken, wie zum Beispiel
der Brexit, die Beziehung der Schweiz zur EU oder der Handelskonflikt
zwischen China und den USA, um nur einige zu nennen.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen steigen im November leicht an
Während die Kapitalmarktzinsen im Oktober unverändert tief blieben, sind sie im November tendenziell leicht angestiegen. Der zehnjährige Satz beispielsweise erhöhte sich im Monatsvergleich um sechs Basispunkte auf -0.30 Prozent. Auch die kurzfristige, zweijährige Laufzeit liegt mit -0.71 Prozent rund vier Basispunkte höher als per Ende Oktober.
Richtsätze für Festhypotheken praktisch unverändert
Ähnlich, wenn auch weniger ausgeprägt, haben sich die Richtsätze,
also die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen entwickelt. Die zehnjährige Festhypothek hat sich um zwei Basispunkte auf 1.17 Prozent erhöht, die
zweijährige um einen Basispunkt auf 0.93 Prozent.
Weniger Kampf um Hypovolumen lässt Top-Satz steigen
Eine spannende Entwicklung zeigt sich beim Blick auf die Top-Sätze
von MoneyPark: Der Kampf um Hypovolumen hat zum Jahresende
abgenommen. Dies zeigt sich insbesondere bei der zehnjährigen Laufzeit, welche bei Kunden sehr beliebt ist. Sie verzeichnet einen Anstieg um 14 Basispunkte auf 0.79 Prozent innert 3 Wochen und erreicht damit schon fast den Jahreshöchststand von 0.82 Prozent vom Juni 2020.
Zinsprognose
Keine neuen Signale: Zinsniveau bleibt auf Tiefstwerten
Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Entwicklung bleibt den Notenbanken dieser Welt keine andere Wahl, als auf Jahre hinaus eine weiterhin äusserst expansive Geldpolitik zu verfolgen. Damit muss auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) eine sehr expansive Geldpolitik beibehalten. Andernfalls riskiert sie eine starke Aufwertung des Schweizer Frankens, ein Abwürgen der exportorientierten Wirtschaft und starke Preissenkungen bei den Importen. Die Folge wäre: Eine ihrer zentralsten Aufgaben, nämlich die Sicherung der Preisstabilität in der Schweiz, wäre gefährdet. Deshalb kann mit hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass das Zinsniveau in den nächsten Monaten auf dem aktuell äusserst tiefen Niveau bleiben wird.
Bewegung bei Top-Sätzen langer Laufzeiten erwartet
Sollte sich die zweite Welle weiter abschwächen und sich die Hoffnung
auf eine baldige Impfung bewahrheiten, könnten insbesondere Pensionskassen und Anlagestiftungen wieder vermehrt mit attraktiven Konditionen auf den Markt kommen und damit Bewegung in die Top-Angebote bringen. Der Top-Satz der zehnjährigen Festhypothek liegt aktuell 27 Basispunkte höher als noch im Juli 2020.
Vergleichen und verhandeln bleiben wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell Einsparungen von
mehreren tausend Franken pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Empfehlung
- Es gibt derzeit keine Anzeichen dafür, dass die Hypothekarzinsen ansteigen werden. Trotzdem muss man aufgrund der Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Corona-Krise mit einer gewissen Volatilität rechnen.
- Wer seine Hypothek in den nächsten Monaten verlängern muss und mit einer längeren Laufzeit liebäugelt, sollte nichts überstürzen, sondern die Angebote sorgfältig vergleichen. Wir gehen davon aus, dass es immer wieder einzelne Anbieter geben wird, welche die aktuellen Top-Sätze unterbieten werden.
- Berücksichtigen Sie bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
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Irrglaube beim Hauskauf: «Ich darf nur 10 Prozent meines Pensionskassenguthabens verwenden.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Anna Niendorf, Filialleiterin bei MoneyPark in Baar und Zug: Darf man wirklich nur zehn Prozent der Gelder aus der Pensionskasse verwenden?
Es ist genau andersherum. Entgegen der landläufigen Meinung müssen Hypothekarnehmer mindestens zehn Prozent des von der Bank geschätzten Liegenschaftswertes (Belehnungswert) als Eigenkapital einbringen, das nicht aus Geldern der zweiten Säule, also aus der Pensionskasse stammt. Ziel dieser Richtlinie ist es, das Risiko für das Rentenvermögen und die künftigen Renten zu verringern. Zudem soll dadurch mehr Eigenkapital auf eigene Verantwortung angespart werden.
Die erforderlichen zehn Prozent, welche nicht aus der Pensionskasse stammen dürfen, können folgende sein: Ersparnisse und Wertschriften, Gelder aus der 3. Säule, eine Schenkung, ein eigenes Baugrundstück, Bauarbeiten, die man eigenhändig durchführen kann oder ein Lombardkredit. Die restlichen Eigenmittel können somit aus der Pensionskasse stammen, welche entweder bezogen oder verpfändet werden. Nebst dem Eigenkapital sollte man die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Diese bestehen vor allem aus Notarkosten und, je nach Kanton, aus der Handänderungssteuer. Solche Kosten dürfen nicht aus dem Vermögen der Pensionskasse finanziert werden. Das bedeutet, dass insgesamt gut 15 Prozent des Kaufpreises ausserhalb der Pensionskasse verfügbar sein müssen, um die erforderlichen Eigenmittel (zehn Prozent) einzubringen und die Kaufnebenkosten (ca. fünf Prozent) zu decken.
Der Einsatz der Pensionskasse ist also nicht auf zehn Prozent beschränkt. Das Zusammenspiel aller Faktoren ist sehr individuell. MoneyPark unterstützt Sie dabei, Ihre Situation und Ihr Immobilienprojekt genau zu analysieren. Gemeinsam legen wir fest, welche Eigenmittelstruktur Sinn macht, damit Sie die für den Kauf benötigte Hypothek erhalten. Wir finden die für Sie besten Hypothekenkonditionen und optimieren gemeinsam mit Ihnen Ihre Steuersituation. Wir achten darauf, dass Sie auch für die Versicherungen die beste Lösung finden: zum Schutz Ihrer Familie und Ihres Eigentums auch im Falle von Invalidität oder Tod. Und wir unterstützen Sie dabei, die Leistungen der Pensionskasse so gut wie möglich aufrechtzuerhalten.
Anna Niendorf
Filialleiterin Baar/Zug
anna.niendorf@moneypark.ch
Irrglaube beim Hauskauf: «Wer die Hypothek amortisiert, zahlt drauf.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Andreas Leu, Filialleiter bei MoneyPark in Winterthur: Muss ich meine Hypothek wirklich behalten, damit meine Steuerbelastung nicht steigt?
Anders als im Ausland ist es in der Schweiz üblich, die Hypothek sehr langfristig zu halten. Viele Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer entscheiden sich, die Hypothek auch dann zu behalten, wenn sie die Mittel für die Amortisation haben. Auf diese Weise gleichen sie den so genannten Eigenmietwert aus.
Der Eigenmietwert resultiert aus dem Erwerb einer selbst bewohnten Immobilie und wird zum steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Die Ermittlung des Wertes geschieht auf kantonaler Ebene und die Berechnungsmethoden sind ebenso vielfältig wie die Anzahl der Schweizer Kantone. In jedem Fall gilt: das Einkommen steigt und damit auch die Steuerbelastung. Dem lässt sich teilweise oder gar gänzlich entgegenwirken. So sind Zinskosten der Hypothek, welche man zur Finanzierung aufgenommen hat, in vollem Umfang vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig. Des Weiteren können Unterhaltskosten in Abzug gebracht werden.
Nehmen wir zum Beispiel Frau A. Sie besitzt seit 2005 ein 140m2 grosses Einfamilienhaus in Zürich. Der Steuerwert der Immobilie beträgt 910'000 Schweizerfranken. Die Hypothek beläuft sich auf 845'000 Franken mit einem Zinssatz von zwei Prozent. Folglich ist die Rede von 16'900 Franken Zinskosten, die sie jährlich von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen kann. In unserem Beispiel ist der geschätzte Eigenmietwert 32'500 Schweizerfranken. Unter Berücksichtigung des Pauschalabzugs für den Unterhalt der Immobilie, erhalten wir schlussendlich eine Erhöhung des steuerpflichtigen Einkommens um 9'100 Franken pro Jahr.
Nun erbt Frau A. 100'000 Franken und stellt sich die folgenden Fragen: Soll ich diesen Betrag verwenden, um einen Teil der Hypothek zurückzuzahlen und dadurch die Zinslast zu verringern? Oder soll ich den Hypothekarbetrag beibehalten, um eine Steuererhöhung zu vermeiden? Was mache ich dann mit den 100'000 Franken?
Solch ein Szenario gilt es individuell zu prüfen. Wenn sie 100'000 Franken der Hypothek zurückzahlt, entspricht das, bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent, einer jährlichen Ersparnis von 1'400 Franken nach Steuern.
Wenn sie nun die Hypothek in gleicher Höhe aufrechterhält und die 100’000 Franken anders investiert, muss der jährliche Gewinn mehr als 1’400 Franken netto betragen, damit es sich rentiert. Dies entspricht einer Nettorendite von 1,4 Prozent pro Jahr. Eine solche Nettorendite lässt sich durchaus realisieren, zum Beispiel mit den Säulen 3a und b, der 2. Säule, Anlageobjekten oder Investitionen. Dies bedingt eine saubere Abklärung des persönlichen Risikoprofils und der individuellen Anlagestrategie.
Wenn Sie also vor der Wahl stehen, Ihre Hypothek zu amortisieren oder zu behalten, lohnt sich eine detaillierte Betrachtung der Gesamtsituation. Verschiedene Aspekte sollten in den Entscheidungsprozess mit einfliessen, denn nur zu versuchen, dem Eigenmietwert entgegen zu wirken, greift zu kurz. MoneyPark analysiert gerne Ihre individuelle Situation und sucht gemeinsam mit Ihnen die Lösung, die am besten für Sie passt.
Andreas Leu
Filialleiter Winterthur
andreas.leu@moneypark.ch
Irrglaube beim Hauskauf: «Die Finanzierung ist mit der Hypothek erledigt.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Dashnim Sopi, Filialleiter bei MoneyPark in Baden: Muss ich mich wirklich noch um die Finanzierung kümmern, wenn ich meine Hypothek unter Dach und Fach habe?
In der Tat ist die Hypothek ein sehr wichtiger Teil der Finanzierung. Sie läuft aber in der Regel über eine lange Zeit, in der viel passieren kann. Das Haushaltseinkommen kann sich aufgrund von Invalidität oder Todesfall ändern, bei Familienzuwachs kann ein Einkommen wegfallen, die Tragbarkeit im Alter kann zum Thema werden, um nur einige Beispiele zu nennen. Diese Risiken sollten Sie in der Finanzplanung auch berücksichtigen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, sich abzusichern. Gleichzeitig können Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer mit eben solchen Massnahmen Ihre Steuern optimieren. Auch wie Sie mit dem Unterhalt Ihres Eigentums umgehen, ist eine wichtige finanzielle Frage, insbesondere in Hinsicht auf die Steuern.
Sparen mit System – die 3. Säule
Sparen mit der 3. Säule hat viele Vorteile. Einerseits, weil das Gesparte im Falle eines Schicksalsschlags zur Amortisation der Hypothek verwendet werden kann. Andererseits, weil es die Chance bietet, die Familie abzusichern, beispielsweise bei Invalidität oder Tod. Und drittens, weil man damit Steuern optimieren kann.
Wer ein Erwerbseinkommen hat, darf in der Schweiz in seiner Steuererklärung jedes Jahr einen bestimmten Betrag für die Altersvorsorge abziehen. Diese Beiträge können Sie bei Banken oder Versicherungen leisten. Das Sparguthaben der 3. Säule darf unter folgenden Bedingungen bezogen werden:
- Für den Erwerb, zur Reduktion der bestehenden Hypothek oder für Umbauten und Renovationen von selbst bewohntem Wohneigentum,
- bei der Aufnahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit,
- ab fünf Jahren vor der ordentlichen Pensionierung,
- im Falle von Invalidität,
- wenn Sie auswandern.
Da die einbezahlten Beiträge der Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, wird beim Bezug wieder eine Steuer fällig, jedoch zu einem reduzierten Steuersatz.
Im Unterschied zur Säule 3a können Beiträge in die Säule 3b kaum oder nur stark eingeschränkt vom Einkommen abgezogen werden. Dafür ist jedoch die Auszahlung steuerfrei. Ein weiterer Vorteil der Säule 3b ist die freie Begünstigungswahl im Todesfall. Immer häufiger erwerben unverheiratete Paare ein Eigenheim. In diesem Fall ist die Begünstigungsmöglichkeit der Säule 3a oft eingeschränkt und im Erbfall werden unter Umständen hohe Erbschaftssteuern fällig.
Renovieren mit System
Werterhaltende Massnahmen, wie zum Beispiel den Ersatz der Küche, können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Aus steuerlicher Sicht macht es Sinn, nicht alle anstehenden Renovationen im selben Jahr vorzunehmen, sondern zu staffeln. Wertvermehrende Investitionen, wie zum Beispiel den Anbau eines Wintergartens, können bei einem späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden. Der Entscheid, ob Investitionen wertsteigernd oder werterhaltend sind, obliegt in der Regel der jeweiligen Steuerbehörde, weshalb Vorabklärungen Sinn machen. Zudem werden gewisse energetische Investitionen staatlich subventioniert. Üblicherweise wird zur Finanzierung grösserer Renovationen die Hypothek erhöht. Achten Sie dabei darauf, dass Sie den Ablauf Ihrer Hypotheken aufeinander abstimmen, damit Sie bei der Verlängerung nicht an einen Hypothekenanbieter gebunden sind.
Im Verlauf der Zeit kann viel geschehen. Deshalb ist es sinnvoll, bei einem so grossen Unterfangen wie dem Hauskauf, eine Gesamtanalyse zu machen und die Situation zu regeln. Wir bei MoneyPark kennen all diese Themen und unterstützen Sie gerne – direkt beim Hauskauf und auch, wenn Sie die Hypothek schon haben und nur die Risiken noch optimal absichern möchten.
Dashnim Sopi
Filialleiter Baden
dashnim.sopi@moneypark.ch
Irrglaube beim Hauskauf: «Man kann eine Festhypothek nicht kostenlos vorzeitig auflösen.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Adrian Wäfler, Filialleiter bei MoneyPark in Bern: Muss ich wirklich eine Strafe zahlen, wenn ich meine Hypothek kündige, bevor sie ausläuft?
Um eine Immobilie zu erwerben, können künftige Eigentümerinnen und Eigentümer eine Hypothek aufnehmen. Sie verpflichten sich dadurch gegenüber dem von ihnen gewählten Finanzinstitut zu Zinszahlungen und zur vertraglichen Amortisation der Hypothek.
Was passiert nun, wenn Sie Ihr Wohneigentum während der Laufzeit der Hypothek verkaufen müssen und damit den Vertrag vor dem ursprünglichen Fälligkeitsdatum beenden? Die meisten Finanzinstitute berechnen eine so genannte Vorfälligkeitsprämie, wenn eine Festzinshypothek vorzeitig gekündigt wird. Die Höhe dieser Strafzahlung hängt grundsätzlich von vier Faktoren ab: vom Refinanzierungssatz, von der für den Kunden berechneten Marge, von der Reinvestitionsrendite des Finanzinstituts und von den Verwaltungskosten. Relevant ist aber die entsprechende Berechnungsklausel im Hypothekarvertrag.
Es gibt einige Möglichkeiten, um eine solche Zahlung zu verhindern oder zumindest finanziell abzufedern:
- Übertragen Sie Ihre aktuelle Hypothek auf eine neue Immobilie, sofern alle Finanzierungskriterien erfüllt sind. Damit zahlen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung, da die Hypothek vertragsgemäss weiterläuft.
- Der Käufer Ihrer Immobilie kann Ihre bestehende Hypothek übernehmen, sofern seine finanzielle Situation dies zulässt und das Finanzinstitut einverstanden ist, ihm diese Finanzierung zu gewähren.
- Es gibt mittlerweile Anbieter, die bei einem Verkauf der Immobilie einen kostenlosen Ausstieg aus einer Festhypothek ermöglichen (insbesondere Pensionskassen). Es lohnt sich daher bereits beim Abschluss der Hypothek, nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Vertragsdetails zu vergleichen.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Kantonen von der Steuer auf den Vermögenszuwachs abzugsfähig. In einigen Fällen ist es also möglich, den Vertrag vor der Fälligkeit aufzulösen und damit die Strafe vom steuerpflichtigen Einkommen, statt vom Gewinn aus dem Vermögenszuwachs abzuziehen. Auf diese Weise wäre die Steuerersparnis grösser.
Kurz gesagt: Die vorzeitige Kündigung einer Festzinshypothek kann zu erheblichen Kosten führen. Die Beraterinnen und Berater von MoneyPark analysieren gerne Ihre individuelle Situation informieren Sie über die verschiedenen Möglichkeiten bei einer solchen Transaktion.
Adrian Wäfler
Filialleiter Bern
adrian.waefler@moneypark.ch
Kaum veränderte Hypothekarzinsen im Oktober: Wird die Pandemie für zukünftig tiefere Zinsen sorgen? – Einschätzung Hypothekarzinsen November 2020
Nach dem Absturz im zweiten hat sich die Weltwirtschaft nun im dritten Quartal erstaunlich schnell erholt. Allerdings ist aufgrund der zweiten Corona Welle nun ein erneuter Absturz kaum zu vermeiden. Ein Jo-Jo-Effekt mit einem wilden Auf und Ab droht. Die Hypothekarzinsen zeigten sich hingegen wenig volatil. Sie verbleiben weiterhin auf sehr tiefem Niveau. Aus heutiger Sicht werden die weiteren Corona-Massnahmen vermutlich keinen signifikanten Einfluss mehr auf die Hypothekarzinsen ausüben. Weder ist eine kurzfristige, unsicherheitsbedingte Erhöhung wie im März zu erwarten, noch eine starke Hypothekarzinssenkung.
Makroökonomische Lage
Konjunkturelle Entwicklung gleicht einem Jo-Jo-Spiel
Wie aktuelle Daten zeigen, folgte in Europa nach dem tiefen Einbruch der Wirtschaftsleistung im ersten und vor allem im zweiten Quartal eine sehr kräftige Erholung im dritten Vierteljahr. So legte in Deutschland das reale Bruttoinlandprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal preis-, saison- und kalenderbereinigt um überraschende 8.2 Prozent zu. Dazu beigetragen haben sowohl höhere private Konsumausgaben und mehr Ausrüstungsinvestitionen als auch stark gestiegene Exporte. Insgesamt zeigt sich gemäss dem EU-Statistikamt Eurostat im gesamten Euro-Raum im dritten Quartal ein sehr kräftiges Wirtschaftswachstum von 12.7 Prozent. Dabei ist ersichtlich, dass Staaten mit besonders tiefen Einbrüchen im ersten Halbjahr nun auch eine kräftige Erholung erleben. Beispielsweise musste Frankreich im zweiten Quartal einen Einbruch von 13.7 Prozent hinnehmen, darf nun aber einen Zuwachs von satten 18.2 Prozent im dritten Quartal konstatieren.
CH: Starke Erholung insbesondere dank Binnenkonsum
Die Schweiz zählt bei den COVID-19-Infektionen pro Kopf zu den Spitzenreitern in Europa. Aber das scheint die Bevölkerung (noch) nicht davon abzuhalten, ihr Mobilitäts- und reges Konsumverhalten weiterhin aufrecht zu erhalten, wie neuartige Echtzeitdaten zeigen. Es ist allerdings davon auszugehen, dass sich dies mit den durch den Bundesrat letzte Woche eingeführten verschärften Corona-Massnahmen ändern wird. Gemäss Staatssekretariat für Wirtschaft SECO haben einige Wirtschaftsbereiche, darunter Teile des Gastgewerbes, von der geringen internationalen Reisetätigkeit der Schweizer Bevölkerung profitiert. Andere Bereiche haben sich aufgrund einer grösseren Abhängigkeit von der internationalen Konjunktur (z. B. Teile des verarbeitenden Gewerbes) weniger stark erholt oder sind direkter betroffen durch die Corona-Pandemie bzw. deren Eindämmungsmassnahmen (z. B. der internationale Tourismus oder Grossveranstaltungen). Die Erholung der Wirtschaft bleibt somit unvollständig, die Vorjahresstände wurden in den meisten Bereichen nicht erreicht. Im September waren fast 50 000 Personen mehr arbeitslos als im Jahr zuvor.
Düstere Aussichten aufgrund zweiter Corona Welle
Eine Verlangsamung des wirtschaftlichen Aufholprozesses dürfte sowohl in Europa wie auch in der Schweiz unvermeidbar sein.
Zum Beispiel zeigt der wöchentliche BIP-Indikator für Österreich, dass sich das Wirtschaftsgeschehen gegen Mitte Oktober abgeschwächt hat. Reisewarnungen mancher Länder für Österreich sind im Tourismus spürbar und auch die Haushalte sind zurückhaltender geworden. Gegenwärtig ist eine BIP-Lücke von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahresniveau aufzuholen.
Damit hat sich in den vergangenen Wochen das Bild einer «95-Prozent-Wirtschaft» in Österreich verfestigt. Zwar hat sich das Wirtschaftsleben nach dem Ende des Lockdowns im Frühling überraschend stark erholt. Aber seit einigen Wochen verliert der Aufschwung an Kraft und es drohen wegen der zweiten Welle neue schwere Rückschläge. Dieses Szenario dürfte sich grossmehrheitlich auch auf die Schweiz und Deutschland übertragen lassen. Eine fortwährende 95-Prozent-Wirtschaft wäre ein enormes Problem.
Rezessive Weltwirtschaft
Die Aussichten der Weltwirtschaft haben sich aufgrund der dramatischen Verschlechterung der Infektionslage wieder deutlich verschlechtert. Hinzu kommen weitere Risiken wie die US-Wahlen, der Brexit oder der Handelskonflikt zwischen China und den USA. Eine gewisse Verunsicherung mit entsprechend volatilen Märkten ist aufgrund der aktuellen Corona-Situation und dem doch eher ungewöhnlichen Wahlkampf durchaus möglich.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen stagnieren im Oktober
Während sich die gesamte Welt auf eine zweite Corona-Welle vorbereitete und die Unsicherheiten auch die Finanzmärkte nicht unverschont liessen, haben sich die Kapitalmarktzinsen im Oktober unbeeindruckt gezeigt. Vor allem die langfristigen Zinssätze stagnierten im Oktober – der Satz für zehn Jahre steht per 30. Oktober unverändert bei -0.36 Prozent. Lediglich der Satz für zwei Jahre ist im Vergleich zum Vormonat um drei Basispunkte auf -0.75 Prozent gesunken.
Richtsätze für Festhypotheken unverändert
Auch die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) blieben im Vergleich zum Vormonat unverändert. Selbst die Ankündigung von weiteren, einschneidenderen Massnahmen im Kampf gegen das Corona-Virus in der Schweiz liess die Zinssätze, ganz im Gegenteil zu den Entwicklungen im März, unbeeindruckt.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 31.10.2020[/caption]
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.70 Prozent
Die Top-Sätze von MoneyPark haben sich insgesamt leicht erhöht, wodurch die Bandbreite zwischen den Richtsätzen und den Top-Sätzen leicht zurückgegangen ist. Allerdings ist der Range mit immer noch rund 45 Basispunkten weiterhin gross und auch deutlich grösser als beispielsweise im Juni dieses Jahres.
Zinsprognose
Zinsen verbleiben über Jahre auf Extrem-Tiefstwerten
Weltweit verfolgen die Notenbanken eine äusserst expansive Geldpolitik. Die Europäischen Zentralbank (EZB) hat letzten Donnerstag der Versuchung widerstanden, sofort mit neuen Massnahmen auf die zweite Welle der Corona-Pandemie in Europa zu reagieren. Erst tags zuvor hatte mit Deutschland das bevölkerungsreichste und wirtschaftlich stärkste Mitgliedsland eine neuerliche Reduktion des öffentlichen Lebens für den November angekündigt. In vielen Mitgliedsländern der Währungsunion gab es ähnliche oder sogar stärkere Einschränkungen schon in den Wochen zuvor. Diese haben die wirtschaftlichen Aktivitäten im Oktober bereits gedämpft und werden sich im November noch sehr viel stärker auswirken.
Keine Corona-bedingten Ausschläge zu erwarten
Aus heutiger Sicht werden die weiteren Corona-Massnahmen vermutlich keinen signifikanten Einfluss mehr auf die Hypothekarzinsen ausüben Weder ist eine kurzfristige, unsicherheitsbedingte Erhöhung wie im März zu erwarten, in welcher sich die Hypothekaranbieter zuerst in einer neuen Realität mit Home-Office wiederfinden mussten, noch eine starke Hypothekarzinssenkung. Die Schweizerische Nationalbank wird keine weitere Zinssenkung vornehmen, so lange dieser Schritt nicht erst durch die EZB gemacht wird.
Für die Hypothekarzinsen bedeutet das: weiteres Stagnieren auf tiefem Niveau. Wir haben unsere Prognosen für die zehnjährige Festhypothek daher auch leicht nach unten angepasst. Wir erwarten bis nächsten Sommer keine Veränderungen und gehen von einem Richtsatz von zwischen 1.10 bis 1.25 Prozent aus.
Vergleichen und verhandeln bleiben wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Einsparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
[caption id="attachment_19556" align="alignnone" width="1332"]
Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 31.10.2020[/caption]
Empfehlung
- Weiterhin deuten alle Anzeichen auf niedrige Hypothekarzinsen in den nächsten Wochen hin. Es empfiehlt sich trotzdem, die Entwicklung der Hypothekarzinsen eng zu beobachten, um Sonderangebote oder kurzfristige Opportunitäten zu erkennen.
- Berücksichtigen Sie bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
- Wer seine Hypothek verlängern muss, kann dies bis zu zwei Jahre vor Ablauf tun. Beginnen Sie also frühzeitig mit dem Vergleichen von Offerten – das Marktangebot ist da.
Hier können Sie die Einschätzung Hypothekarzinsen November 2020 als PDF downloaden.
Irrglaube beim Hauskauf: «Tiefster Zinssatz gleich beste Beratung.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefasste Meinungen. Damit sehen wir uns täglich konfrontiert. Aber was ist wirklich dran? Heute fragen wir Sasa Vranjes, Filialleiter bei MoneyPark in Zürich: Ist wirklich nur der Zinssatz ausschlaggebend? MoneyPark bietet doch deutlich mehr?
Der Preis ist wichtig. Mit unseren mehr als 100 Partnern – darunter Banken, Versicherungen und Pensionskassen – ist die Suche nach den besten Konditionen ein essenzieller Mehrwert für unsere Kundinnen und Kunden. Aber insgesamt betrachtet, ist das nur ein Teil unserer gesamten Dienstleistung. Denn zur besten Lösung gehört deutlich mehr.
Nehmen wir das Beispiel eines Ehepaares: Frau und Herr Hüsli möchten eine Immobilie kaufen. Im ersten Gespräch mit MoneyPark ermitteln wir das Kaufpotential und besprechen Optimierungsmöglichkeiten.
MoneyPark kennt den Hypothekarmarkt mit all seinen verschiedenen Interessensgruppen. Deshalb können wir die Angebote objektiv vergleichen und finden so den am besten passenden Partner für jeden individuellen Fall. Und wir wissen, wo wir in den Verhandlungen den Hebel ansetzen, damit unsere Kunden die bestmöglichen Konditionen bekommen.
Im zweiten Treffen geht es um die steuerlichen Auswirkungen des Liegenschaftserwerbs, die Auswirkungen auf die Vorsorge, sowie um die Budget- und Liquiditätsplanung. Denn: Wer in der Schweiz eine selbstbewohnte Immobilie erwirbt, hat den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Demzufolge führt der Kauf oft zu einer deutlichen Erhöhung der Steuerrechnung.
Zum Beispiel: Familie Hüsli hat ein gesamtes Bruttoeinkommen von 180'000 Schweizerfranken und kauft im Kanton Zürich eine Liegenschaft für eine Million Franken. Die Steuerverwaltung ermittelt einen Eigenmietwert von 31'500 Franken. Familie Hüsli nimmt für die Finanzierung eine Hypothek von 800'000 Franken auf, zu einem Zinssatz von einem Prozent. Die daraus resultierenden Zinskosten lassen sich vom Eigenmietwert abziehen. Unterhaltskosten, in unserem Beispiel der Pauschalbetrag von 20 Prozent des Eigenmietwerts, ebenfalls. Unterm Strich ist das eine Erhöhung des steuerbaren Einkommens um über 17'000 Franken. Das wiederum führt zu einer Erhöhung der Steuerrechnung um rund 5'000 Franken.
Was tun? Wir erarbeiten gemeinsam eine steueroptimierte und budgetschonende Finanzierungsstrategie. Beispielsweise lässt sich die Erhöhung der Steuerrechnung mit Beiträgen in die Säule 3a sowie mit Pensionskasseneinkäufen mildern.
Wir begleiten unsere Kundinnen und Kunden im gesamten Prozess: Wir übernehmen die administrativen Aufgaben beim Bezug oder der Verpfändung von Vorsorgegeldern, koordinieren die Transaktion mit dem Notar und legen mit dem Hypothekargeber die einzelnen Schritte fest. Unser Kunde spart viel Zeit, muss sich nicht in die administrativen Themen einarbeiten und kann sich so auf das Wesentliche konzentrieren.
Sasa Vranjes
Filialleiter Zürich
sasa.vranjes@moneypark.ch
Irrglaube beim Hauskauf: «Ich muss mein Haus erst verkaufen, um ein anderes zu kaufen.»
Beim Thema Immobilienfinanzierung gibt es viele vorgefassten Meinungen. Unsere Beraterinnen und Berater hören das täglich. Aber was ist dran? Heute fragen wir unsere Beraterin Cynthia Bakels, Filialleiterin in Pfäffikon SZ: Muss ich mein Eigenheim verkaufen, wenn ich ein neues kaufen will?
Sie sind Hausbesitzer oder Hausbesitzerin und möchten umziehen. Vielleicht aus beruflichen Gründen, weil die Familie wächst oder einfach, um eine neue Immobilienchance zu ergreifen. Was ist zu tun und in welcher Reihenfolge?
Eine Vielzahl von Fragen steht jetzt im Raum: Muss ich verkaufen, um kaufen zu können? Wie kann ich eine neue Finanzierung erhalten und gleichzeitig die laufende Hypothek bis zum Verkauf weiter zurückzahlen? Was ist, wenn ich mein aktuelles Eigentum nicht verkaufen kann?
Bei MoneyPark ziehen wir nicht in erster Linie einen Verkauf zum Kauf in Betracht. Wir prüfen zunächst die Möglichkeit, die erste Immobilie zu behalten, um Mieteinnahmen zu erzielen, und die zweite als Hauptwohnsitz zu kaufen.
Im ersten Moment sind unsere Kundinnen und Kunden oft erstaunt: Nur die wenigsten hatten sich vorgestellt, ein Renditeobjekt zu besitzen, mit dem sie dann die finanzielle Belastung des neuen, gemütlichen Nestes finanzieren.
Nehmen wir an, dass Ihr Eigentum vor einigen Jahren gekauft wurde, als die Immobilienpreise tiefer waren. Häufig kann durch eine einfache Wertaktualisierung Ihres Objekts eine zusätzliche Finanzierung von bis zu 80 Prozent der Schulden erreicht werden. Diese Mittel werden als Eigenkapital für Ihr neues Projekt verwendet. Dazu können Sie Ihre Eigenmittel addieren, die Sie in den Neukauf investieren wollten. Falls Sie Ihre Pensionskasse noch nicht in Anspruch genommen haben, kann dies ebenfalls entweder durch einen Vorbezug oder idealerweise durch eine Verpfändung erfolgen. Dasselbe gilt für die Vermögenswerte der 3. Säule. Falls noch Geldmittel fehlen, könnte – je nach persönlicher Situation – eine Schenkung oder ein Familiendarlehen helfen.
Im nächsten Schritt geht es darum, die neue Tragbarkeit zu ermitteln: In welchem Verhältnis stehen die neuen Finanzierungskosten zum Einkommen. Dabei berechnen wir auch die steuerlichen Auswirkungen, welche die neue Situation mit sich brächte.
Häufig passen alle Elemente perfekt zusammen und die anfangs verrückt scheinende Idee – ich verkaufe nicht, ich vermiete stattdessen – wird plausibel. Es lohnt sich immer, alle Möglichkeiten zu prüfen, bevor man loslegt und die scheinbar einzige Lösung umsetzt.
Cynthia Bakels
Filialleiterin Pfäffikon SZ
cynthia.bakels@moneypark.ch
Sinkende Kapitalmarktzinsen führen zu tieferen Durchschnitts-Hypothekarzinsen, Bandbreite bleibt aber riesig – Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2020
Die Fallzahlen der Coronavirus-Infektionen steigen weiter. Trotzdem erholt sich der Konsum und die Lücke im BIP schrumpft. Sinkende Kapitalmarktzinsen führen zu tieferen Durchschnitts-Hypothekarzinsen, die Bandbreite bleibt aber riesig und die Zinsen auf Rekordtief. Die Signale aus allen grossen Währungsräumen deuten darauf hin, dass das für die nächsten Jahre so bleiben wird.
Makroökonomische Lage
Trotz steigender Fallzahlen erholt sich Konsum weiter
Die ansteigenden Coronavirus-Infektionen beunruhigen die Staaten rund um den Globus. In vielen Ländern Europas sind neue Einschränkungen in Diskussion oder wurden sogar schon (wieder) eingeführt, um sich gegen die zweite Welle zu stemmen. Unabhängig davon zeigen Echtzeitdaten in Europa, dass sich die Menschen trotzdem in ihren Wirtschaftsaktivitäten kaum zurückhalten und damit einen wesentlichen Beitrag zu einer schnelleren Wirtschaftserholung leisten. Dadurch konnte die entstandene BIP-Lücke in den letzten Wochen verkleinert werden. Das ist einerseits eine gute Nachricht. Andererseits kann diese Sorglosigkeit auch dazu führen, dass sich durch den vermehrten wirtschaftlichen Austausch die Pandemie wieder stärker ausbreitet. Die Gefahr einer «zweiten Welle» erhöht sich.
Kräftige Konjunkturerholung in der Schweiz
Der für die Schweizer Wirtschaft sehr bedeutende Privatkonsum (macht mehr als die Hälfte des Bruttoinlandproduktes aus) entwickelt sich in den letzten Wochen besonders erfreulich: Nicht nur im Dienstleistungssektor fällt die Erholung stark aus. Dass viele Schweizer ihre Ferien im Land verbrachten, wirkte sich in den Sommermonaten per Saldo positiv auf den Konsum aus.
Im Detailhandel zeigt sich sogar, dass der Branchenumsatz im Juli vier Prozent über dem Wert des Vorjahres liegt. Erklärt wird das mit Nachholkäufen, welche Privathaushalte aufgrund ihrer Einsparungen im Lockdown (gemäss einer Schätzung im Umfang von über acht Milliarden Franken) nun teilweise tätigen.
Bis jetzt gibt es also kaum Anzeichen, dass die Schweizer beim Geldausgeben zurückhaltender geworden wären. Auch das steigende Infektionsrisiko scheint sich nicht negativ auszuwirken. Selbst die Einführung der Maskenpflicht in den Läden, wie z.B. im Kanton Zürich, zeigt (bisher) keine Eindämmung der Konsumlust.
…aber es wird ein harter und unsicherer Weg zurück
Trotz diesem stärker als erwartet ausgefallenen wirtschaftlichen Aufschwung bleibt die Situation sehr fragil. Auf die kalte Jahreszeit hin dürfte die wirtschaftliche Lage wieder ungemütlicher werden. Womöglich werden sich die Menschen wieder stärker zurückhalten, wenn die Fallzahlen hochschnellen. Zudem könnte die Politik wieder einschneidende Beschränkungen des Alltags- und Wirtschaftslebens ins Auge fassen. Dabei dürfte feststehen, dass die wirtschaftlichen Kosten eines zweiten totalen Lockdowns kaum verkraftbar wären. Eine solche Situation muss mit allen Mitteln vermieden werden.
Der zweite Teil des Aufschwungs wird daher weit mehr Kraft und auch Geduld in Anspruch nehmen und ist von vielen Unsicherheiten geprägt.
Zinsen verbleiben über Jahre auf Extrem-Tiefstwerten
In allen grossen Währungsräumen verfolgen die Notenbanken eine Politik des extrem billigen Geldes. Damit hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) keine andere Wahl, als ebenfalls eine ultraexpansive Geldpolitik beizubehalten. Tut sie das nicht, würde sich der Franken stark aufwerten, die exportorientierte Wirtschaft würde abgewürgt und die Preise der Einfuhren würden massiv sinken. Dies würde die Preisstabilität stark gefährden.
Aufgrund der neusten Signale aus den USA und der EU muss damit gerechnet werden, dass das Zinsniveau über Jahre auf dem derzeitigen Extremtief verharren wird.
Hohe wirtschaftliche Risiken
Die gegenwärtige Geldpolitik reicht deshalb möglicherweise nicht aus, um die finanziellen und politischen Risiken abzuwehren, die der nachhaltigen Erholung der Weltwirtschaft entgegenstehen. Die Verschlechterung der Infektionslage in Europa, politische Ereignisse wie der Brexit und die Wahlen in den USA oder auch die Spannungen zwischen China und den USA deuten auf eine eher düstere Entwicklung hin.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen sinken im September
Die Kapitalmarktzinsen sind seit Ende August über alle Laufzeiten hinweg gesunken. Der Swap-Satz für 10 Jahre steht per 29. September 2020 bei -0.33 Prozent, ganze 10 Basispunkte niedriger als im Vormonat. Die fünfjährige Laufzeit ist ebenfalls um acht Basispunkte auf -0.59 Prozent gesunken.
Auch Richtsätze für Festhypotheken sinken
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im September analog zur Entwicklung der Kapitalmarktzinsen, beziehungsweise leicht geringer. Die Anbieter haben also ihre günstigeren Refinanzierungskosten an die Hypothekarnehmer weitergegeben.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.67 Prozent
Insgesamt sinken sowohl die Swap-Sätze wie auch die Schaufensterpreise. Die Bandbreite zwischen den verschiedenen Anbietern hat sich ebenfalls bei allen Laufzeiten verringert. Das bedeutet, dass die Richtpreise enger zusammengerückt sind. Allerdings ist der Range mit immer noch rund 50 Basispunkten weiterhin riesig und auch deutlich grösser als beispielsweise im Juni dieses Jahres.
Zinsprognose
Tiefe Hypothekarzinsen scheinen über Jahre gesichert
Vor allem zwei sehr starke Argumente sprechen über die nächsten Monate bzw. gar Jahre für ein Hypothekarzinsniveau auf dem derzeitigen ultratiefen Niveau: Erstens ist die Attraktivität der Anlageklasse Hypotheken für neue institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Anlagestiftungen als Substitut zu Anlagen in erstklassige Anleihen aufgrund der besseren Rendite weiterhin sehr hoch. Diese Situation dürfte den Konkurrenzkampf verstärken und das Zinsniveau, insbesondere für stark nachgefragte Laufzeiten ab zehn Jahren, drücken. Zweitens sind die grossen Notenbanken in den nächsten Jahren gezwungen, bei ihrer ultraexpansiven Geldpolitik zu bleiben und werden deshalb kaum Leitzinserhöhungen entscheiden.
Das Zinsniveau am Kapitalmarkt kann allerdings aufgrund der zweiten Corona-Welle in den nächsten Wochen volatil sein. Solange die wirtschaftlichen Einschränkungen nicht zu gross werden, ist es aber auch möglich, dass die Schwankungen nur minim ausfallen. Wir gehen in den nächsten Wochen von einem weiterhin seitwärts tendierenden Hypothekar-Zinsniveau mit leicht tieferen Durchschnittszinssätzen aus.
Vergleichen und verhandeln bleiben wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Einsparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Empfehlung
- Weiterhin deuten alle Anzeichen auf niedrige Hypothekarzinsen in den nächsten Wochen hin. Trotzdem kann eine gewisse Volatilität aufgrund der Unsicherheit über den weiteren Verkauf der Corona-Krise erwartet werden. Es empfiehlt sich daher, die Entwicklung der Hypothekarzinsen eng zu beobachten, um Sonderangebote oder Opportunitäten zu erkennen.
- Wer seine Hypothek verlängern muss, kann dies bis zu zwei Jahre vor Ablauf tun. Beginnen Sie also frühzeitig mit dem Vergleichen von Offerten – das Marktangebot ist da.
- Berücksichtigen Sie bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
Hier können Sie die Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2020 als PDF downloaden.
Verstärkte Wettbewerbssituation bringt Hyponehmern günstigere Konditionen – Einschätzung Hypothekarzinsen September 2020
Die zweite Welle der Corona-Pandemie rollt über den gesamten Globus. Dies führt zu einer Verschärfung der Welthandelskrise und belastet die Weltwirtschaft schwerwiegend. Die Schweiz steht mit einem Rückgang des BIPs im 2. Quartal 2020 von 8.2 Prozent zwar besser da als die umliegenden Länder, aber diese klaffende Lücke dürfte über Jahre kaum aufzuholen sein. Während sich die Swap-Sätze im August über alle Laufzeiten hinweg erhöhten, sind die Richtsätze für Festhypotheken jedoch mehrheitlich stabil geblieben. Dies deutet auf eine Margenverengung aufgrund einer sich verschärfenden Konkurrenzsituation unter den Hypothekaranbietern hin.
Makroökonomische Lage
Zweite Covid-19-Welle auf dem Vormarsch
Die Spannungen zwischen den beiden Weltmächten USA und China haben sich in den Wirren der Corona-Epidemie massiv erhöht, was die Welthandelskrise in den letzten Wochen weiter verschärft hat.
Derweil breitet sich die Covid-19-Pandemie in Form einer zweiten Welle wieder stark aus. Neue Tageshöchststände an Neuinfektionen sowie verschärfte Massnahmen und Reisebeschränkungen sind das beunruhigende Resultat daraus.
Wirtschaftliche Erholung zwar schneller als erwartet…
Aktuelle Daten zeigen erfreulicherweise, dass die wirtschaftliche Erholung in den umliegenden europäischen Ländern und in der Schweiz stärker als erwartet vorankommt. Dies deutet darauf hin, dass das Jahr 2020 wirtschaftlich womöglich doch nicht so katastrophal wie befürchtet ausfällt. Die neusten Prognosen gehen davon aus, dass die Schrumpfung der Schweizer Wirtschaft im 2020 auf 4 bis 6 Prozent und nicht mehr, wie befürchtet, auf über 8 Prozent zu liegen kommt. Auch wenn die Schweiz mit der Schrumpfung des BIP im zweiten Quartal 2020 besser als die meisten Nachbarländer dasteht, ist diese Einbusse ein noch nie dagewesener Rückschlag.
Die Rücknahmen von Beschränkungen des öffentlichen und wirtschaftlichen Lebens haben sich bisher positiv auf die Wirtschaftsleistung ausgewirkt. Die Frage bleibt jedoch, welche Lockerungen wieder rückgängig gemacht werden müssen, um die zweite Welle zu bekämpfen.
…aber BIP-Lücke ist massiv
Trotz den Erholungstendenzen ist die Wirtschaft noch weit von ihrem vollen Potential entfernt. Die Unterauslastung ist weiterhin beträchtlich. Die prognostizierte BIP-Lücke zum Vorjahr ist ein enormer Gap, der laut Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) wohl noch über viele Monate nicht geschlossen werden kann. Es drohen Stellenabbau, vermehrte Konkurse und in der Folge ansteigende Arbeitslosenzahlen und schmerzhafte Investitionsverzichte.
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmarktzinsen steigen im August an
Die Kapitalmarktzinsen haben sich seit Ende Juli über alle Laufzeiten hinweg erhöht – je länger die Laufzeit, desto stärker die Erhöhung. Der Swap-Satz für 10 Jahre steht per 31. August 2020 bei -0.22 Prozent, ganze 15 Basispunkte höher als im Vormonat. Die fünfjährige Laufzeit ist ebenfalls um sieben Basispunkte auf -0.50 Prozent gestiegen.
Richtsätze für Festhypotheken blieben stabil
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) hingegen blieben im August mehrheitlich stabil. Lediglich die zehnjährige Festhypothek liegt mit 1.21 Prozent vier Basispunkte höher als per Ende Juli 2020. Ein Anstieg der Kapitalmarktsätze bei praktisch gleichbleibenden Richtsätzen bedeutet in der Regel eine Einengung der Marge der Hypothekargeber. Dies dürfte das Resultat vergrösserter Konkurrenz auf dem Hypothekarmarkt sein. Einige Anbieter, die aufgrund der Corona-Krise ihre Hypothekarvergabe gestoppt oder temporär reduziert haben, sind nun wieder an den Markt zurückgekehrt.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 31.08.2020[/caption]
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.59 Prozent
Dieser wieder grössere Konkurrenzkampf unter den Hypothekaranbietern lässt sich auch gut an der Differenz zwischen dem Richtsatz und dem Top-Satz ablesen: Ende Juli vergrösserte sich diese Bandbreite aufgrund eines Wiedereinstiegs eines Anbieters enorm. Der aktuell günstigste Hypothekaranbieter im MoneyPark-Universum, eine Anlagestiftung, offeriert seine zehnjährige Festhypothek zu 0.59 Prozent – das ist nur knapp die Hälfte des Richtsatzes für dieselbe Laufzeit.
Zinsprognose
Ein Anstieg der Hypothekarzinsen ist in weiter Ferne
Der von uns prognostizierte, verstärkte Konkurrenzkampf unter den Hypothekaranbietern lässt sich nun beobachten. Viele alternative Kapitalgeber, wie auch Banken und Versicherungen, haben ihre Zinsangebote gesenkt und möchten ihre Marktanteile wieder erhöhen. Dies führt zu (noch) attraktiveren Zinsen für die Hypothekarnehmer.
Wir sind überzeugt, dass sich die Zinssituation in den nächsten Monaten nicht im grossen Stil verändern wird. Ein schnell steigendes Zinsniveau können sich die durch Corona verstärkt verschuldeten Staaten nicht leisten. Ausserdem bleibt die Schweizerische Nationalbank in ihrer Zinspolitik abhängig von der Europäischen Zentralbank. Wir gehen von einem weiterhin seitwärts tendierenden Zinsniveau mit kurzfristigen, krisenbedingten Ausschlägen nach oben und unten aus.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 31.08.2020[/caption]
Vergleichen und verhandeln bleibt wichtig
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Einsparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Empfehlungen
- Nach Rückkehr einiger Hypothekaranbieter, die ihr Angebot während der Corona-Krise temporär eingestellt haben, spielt der Markt nun wieder zugunsten der Hypothekarnehmer.
- Berücksichtigen Sie daher bei der Offerteinholung nicht nur Banken, sondern auch Versicherungen oder alternative Kreditgeber wie Pensionskassen oder Anlagestiftungen. Unterschiedliche Anbieter offerieren unterschiedliche Vertragskonditionen und Zinssätze. Ein genauer Blick auf die Details lohnt sich!
Hier können Sie die Einschätzung Hypothekarzinsen September 2020 als PDF downloaden.
Bis zu 40 Basispunkte Zinsabschlag bei Hypotheken
Die Risikofaktoren sind ein zentrales Element bei der Preisfestlegung einer Hypothek. Ein hoher Eigenfinanzierungsgrad bringt dem Hypothekarnehmer mehr Auswahl und einen Zinsabschlag, während beispielsweise eine hohe Tragbarkeit die Hypothek verteuert. Wichtig ist deshalb, sich mit der eigenen finanziellen Lage auseinanderzusetzen und die angebotenen Schaufensterpreise immer nur als Anhaltspunkte zu verstehen. Denn wer vergleicht, stellt schnell fest, dass es deutlich günstigere Angebote gibt, als es die Richtzinsen vermuten liessen.
Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer haben es schwer, sich bei der Finanzierung des Eigenheims einen Überblick über die verschiedenen Angebote zu verschaffen. Die Bandbreite der in der Werbung angepriesenen Hypothekarzinsen – sogenannte «Schaufensterpreise» – der Schweizer Anbieter ist gross: Bei langen Laufzeiten von beispielsweise 10 Jahren liegt die Differenz zwischen den günstigsten und den teuersten Finanzinstituten bei über einem Prozent (Stand Q2 2020: 1,06 Prozent). Bei einem Kreditvolumen von 800‘000 Franken macht das einen Kostenunterschied von 8’480 Franken pro Jahr! Oder anders gesagt ist der teuerste Anbieter rund zweieinhalbmal so teuer wie der günstigste.
Vergleichen von verschiedenen Anbietern ist ein Muss
Wer die so genannten Schaufensterpreise (auch Richtzinssatz genannt) vergleicht, ist auf dem richtigen Weg. Allerdings gilt es zu beachten, dass diese oft wenig mit den effektiven Preisen zu tun haben, weil sie die sogenannten Risikofaktoren nicht berücksichtigen. In der Deutschschweiz wird eher versucht mit einem tiefen Preis für gute Risiken auf Kundenfang zu gehen, während in der Westschweiz häufig höhere Preise publiziert werden und dann im Gespräch Abschläge angeboten werden. Dieses «Spiel» ohne klare Regeln macht die Verhandlung für den Hypothekarnehmer schwierig. Kommt hinzu, dass einige Institute, insbesondere Banken, Preise nur auf Anfrage bekannt geben und so das Vergleichen zusätzlich erschweren. Wer Offerten für seine Hypothek bei verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen einholt, stellt schnell fest, dass es häufig auf Anhieb deutlich günstigere Angebote gibt, als es die Richtzinsen vermuten liessen. Grund dafür sind die sogenannten Abschläge, welchen eine Reihe sogenannter Risikofaktoren zugrunde liegen, die zu kundenindividuellen Zinssätzen führen. Gegenüber Kundinnen und Kunden werden diese Risikofaktoren von kaum einem Anbieter transparent ausgewiesen. Bei der Anbietergruppe der alternativen Kapitalgeber wie Pensionskassen herrscht die grösste Transparenz. Ihre Schaufensterpreise liegen am nächsten bei den effektiven Preisen und beinhalten nur vereinzelte kundenindividuelle Auf- bzw. Abschläge.
Risikofaktoren und Gewinnmarge können beeinflusst werden
Wer versteht, wie sich der Preis einer Hypothek zusammensetzt und welche Faktoren zu Auf- und Abschlägen führen, kann geschickter verhandeln. Grundsätzlich besteht der Preis einer Hypothek aus den Refinanzierungskosten, den Verwaltungskosten, dem Risikozuschlag und der Gewinnmarge. Die beiden letzteren lassen sich vom Hypothekarnehmer beeinflussen.
Vergibt das Finanzierungsinstitut einem Eigenheimbesitzer eine Hypothek, geht es damit das Risiko ein, dass der Hypothekarnehmer beispielsweise aufgrund von Arbeitslosigkeit die Zinsen nicht mehr bezahlen kann. Das Finanzierungsinstitut trägt also das Ausfallrisiko des Hypothekarnehmers und verlangt für die gewährte Sicherheit Geld in Form eines Risikozuschlages. Auch kann sich der Wert der Immobilie verändern. Sei es beispielsweise durch Bautätigkeiten im unmittelbaren Umfeld, nicht sichtbare Schäden, eine Umzonung oder einen regionalen Nachfrageeinbruch.
Nebst der Deckung der Kosten und einer Entschädigung für das eingegangene Risiko möchte der Anbieter auch noch etwas verdienen. Der tatsächliche Preis abzüglich der Kosten gibt also die Gewinnmarge. Sie wird beeinflusst von der Anlagestrategie mit entsprechenden Margen- und Volumenzielen. So kann es sein, dass ein Finanzierungsinstitut in einem bestimmten Marktgebiet Marktanteile gewinnen will und entsprechend bereit ist, die Marge zu senken.
Zinsabschlag von bis zu 40 Basispunkten (0,4 Prozent) möglich
Die Höhe der Belehnung und die Tragbarkeit bilden die beiden wichtigsten «Risikofaktoren» zur Preisfestlegung einer Hypothek. Je höher die Belehnung ist, desto grösser wird das Risiko für das Finanzierungsinstitut. Im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Hypothekarnehmers oder einem Wertverlust der Immobilie werden immer zuerst die Eigenmittel des Hypothekarnehmers als Sicherheit beigezogen. Je mehr davon vorhanden sind, desto kleiner ist die Belehnung und desto geringer das Risiko, dass das Finanzierungsinstitut einspringen muss. Deshalb kennen praktisch alle Anbieter Abschläge für eine tiefe Belehnung, sprich einem Wert von weniger als 67 Prozent Fremdkapital. Der Zinsabschlag dafür bewegt sich im Rahmen von 5 bis 15 Basispunkten (bps).
Die Tragbarkeit bildet den zweiten zentralen «Risikofaktor» der Preisfestlegung. Je höher die Tragbarkeit eines Kunden ausfällt, desto höher ist seine finanzielle Belastung, was ein höheres Ausfallrisiko mit sich bringt. Als Standardwert gilt, dass maximal ein Drittel des Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufgebracht werden darf. In der Praxis gibt es bei der Tragbarkeitsberechnung grosse Unterschiede, weshalb sich die Abschläge der verschiedenen Anbieter kaum miteinander vergleichen lassen. Einige Anbieter bilden auf Basis der Tragbarkeit und weiteren Faktoren wie Belehnung und Objektzustand ein eigenes Rating, das dann zu einem entsprechenden Zinsabschlag führt. Grundsätzlich kann man sagen, dass es bei Tragbarkeiten unter 30 Prozent rund 3 bis 5 bps Abschlag geben kann und bei einer Tragbarkeit unter 25 Prozent sogar in der Grössenordnung von 5 bis 10 bps. Umgekehrt ist bei einer erhöhten Tragbarkeit (>33 Prozent) mit einem Zuschlag zu rechnen.
Gerade Versicherungen aber auch Banken kennen Abschläge, wenn der Kunde neben der Hypothek auch weitere Produkte oder Dienstleistungen in Anspruch nimmt. Hier lohnt es sich als Kunde nachzufragen. Bei Versicherungen sind Abschläge im Rahmen von 10 bps für Sach- und/oder Lebensversicherungen möglich. Bei Banken wird oft ein Asset-Transfer belohnt. Dieser reicht je nach Summe von 5 bis zu 15 bps, wobei für 15 bps mindestens eine Million Franken transferiert werden muss.
Die Höhe der Hypothek kann bei einem grossen Volumen ebenfalls zu einem Zinsabschlag führen, auch wenn ein Kunde mehrere Hypotheken beim gleichen Anbieter besitzt. Gängige Schwellen sind Volumen über CHF 750'000 oder über CHF 1 Mio. und ein dazugehöriger Abschlag um 5 bps. Das Finanzierungsinstitut profitiert bei höheren Hypothekarvolumen von gleichbleibenden Verwaltungskosten und erzielt damit einen höheren Ertrag.
Aufgepasst auf Aufschläge
Umgekehrt können eine Belehnung über 80 Prozent, eine Tragbarkeit über 33 Prozent oder ein Hypothekarvolumen unter CHF 100'000 zu Aufschlägen führen. Geläufig sind auch Preisaufschläge für weit im Voraus fixierte Zinsen. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, kann den Zinssatz für eine zukünftige Hypothek bis zu 24 Monate vorab absichern. Man spricht dabei von einer Forward-Hypothek (auch Termin-Hypothek), welche normalerweise einen Aufschlag enthält. Im derzeitigen Negativzinsumfeld sind viele Anbieter bereit, den Zinssatz bis zu 12 Monate oder auch länger im Voraus kostenlos zu fixieren. Darüber hinaus steigt der Aufschlag mit zunehmender Vorlaufszeit.
Tipps für Hypothekarnehmer
- Eigene finanzielle Lage beurteilen und mehrere Offerten einholen
Nutzen Sie im Internet verfügbare Tragbarkeits- und Belehnungsrechner, um sich bereits vor dem ersten Beratungsgespräch über die eigenen finanziellen Rahmenbedingungen zu informieren. Mit einer Tragbarkeit unter 30 Prozent und/oder einer Belehnung unter 67 Prozent profitieren Sie von einer grossen Auswahl an Anbietern und haben sehr gute Chancen auf günstige Konditionen, sofern Sie Offerten bei verschiedenen Anbietern einholen.
- Belehnung mittels Verpfändung/Bezug von Vorsorgegeldern senken
Wer seine Immobilie über 67 Prozent belehnt hat, sollte prüfen, ob er mit dem Bezug oder besser der Verpfändung von Vorsorgegeldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3A unter 67 Prozent kommt. Damit profitiert man von einer breiten Auswahl an Anbietern und einem niedrigeren Zinssatz. Steigen die Immobilienpreise weiter, kann es gut sein, dass sich die Verpfändung nach ein paar Jahren automatisch erübrigt, weil die Belehnung mit steigendem Preis sinkt.
- Achtung bei Hypo-Splitting
Eine Staffelung der Festhypothekartranchen macht – völlig unabhängig vom Zinsumfeld – kaum je Sinn. Hypothekarkunden geben sich dadurch in eine denkbar schlechte Verhandlungsposition, wenn die erste Tranche verlängert werden muss. Da praktisch kein Anbieter einen Rangrücktritt akzeptiert, sind sie für die Verlängerung an das bisherige Institut gebunden. Kommt hinzu, dass kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt zu jedem Zeitpunkt und für jede Laufzeit die attraktivsten Konditionen stellt. Also Finger weg von Splitting, es sei denn, Sie erwarten beispielsweise eine (Vor-)Erbschaft und möchten damit die fällige Tranche zurückzahlen.
Die vollständige Analyse können Sie hier nachlesen.
Die SARON-Hypotheken kommen
Eine Analyse der wichtigsten Hypotheken-Anbieter zeigt, dass bisher erst rund zehn Finanzinstitute eine SARON-Hypothek am Markt lanciert haben. Bislang nutzen nur vereinzelte Anbieter die Einführung des SARON für Produktinnovationen, während die meisten die Rahmenbedingungen ihrer auslaufenden LIBOR-Hypotheken übernehmen. In Zeiten von rekordtiefen Zinsen bei Festhypotheken dürfte dies nicht reichen, um den Rückgang der Geldmarkt-Hypotheken zu stoppen.
Nachdem die Glarner Kantonalbank als erste Schweizer Bank anfangs 2020 ihre SARON-Hypothek lanciert hat, folgen nun allmählich weitere Finanzinstitute. Bislang sind es die beiden Grossbanken, die Raiffeisenbanken, fünf Kantonalbanken und eine Bank, welche SARON-Hypotheken anbieten oder demnächst lancieren, während Regionalbanken, Sparkassen, Versicherungen und Pensionskassen noch auf ein entsprechendes Angebot warten lassen. Die Hypothekarinstitute haben aber noch bis Ende 2021 Zeit, die Umstellung zu vollziehen.
Meist alter Wein in neuen Schläuchen
Bei den meisten Anbietern von SARON-Hypotheken sieht man eine Kopie der «alten» LIBOR-Welt. Die Flexibilität des Hypothekarnehmers für einen Anbieterwechsel oder eine Amortisation wird durch einen mehrjährigen Rahmenvertrag von bis zu sechs Jahren eingeschränkt. Was vor über zehn Jahren bei LIBOR-Hypotheken eingeführt wurde, bleibt auch bei SARON-Hypotheken bestehen und nimmt dem neuen Produkt sehr viel Flexibilität. Auch die Preise bewegen sich nicht und so sind heute die günstigsten mittel- und langfristigen Festhypotheken mit bis zu zwölf Jahren Laufzeit gleich günstig wie Geldmarkt-Hypotheken. Zudem locken Festhypotheken mit weiterem Senkungspotenzial, während Geldmarkt-Hypotheken aufgrund des höheren Aufwandes für den Anbieter preislich den Boden erreicht haben dürften. «In Anbetracht von anhaltend sehr günstigen und immer flexibleren Festhypotheken sehe und erwarte ich keine stark steigende Kundennachfrage nach diesem Hypothekartyp», sagt Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark.
Vereinzelte Institute verzichten auf Rahmenlaufzeit und erhöhen damit die Flexibilität für den Hypothekarnehmer
Zur Steigerung der Attraktivität werden zwar vereinzelt SARON-Hypotheken ohne feste Vertragslaufzeit angeboten. Mit sechsmonatiger oder gar nur einmonatiger Kündigungsfrist bringen diese Anpassungen die einstige Flexibilität zurück. Diese Flexibilität wird aber in der Regel mit einer etwas höheren Marge bezahlt. «Damit wird womöglich ein erster Schritt in Richtung Ablösung der variablen Hypothek gemacht», schätzt Stefan Heitmann die Produktinnovation ein. Letztere kostet deutlich über zwei Prozent, während man bei einer SARON-Hypothek aktuell nur die Marge bezahlt, welche teilweise deutlich unter einem Prozent liegt. Ebenso wird versucht, mit einem Mindesthypothekarvolumen von CHF 25’000 positiv aufzufallen oder die Kunden mit einer einmonatigen Zinsperiode zu überzeugen. Dies sind aber bislang Einzelfälle, während sich bereits wie beim LIBOR eine dreimonatige Zinsperiode und ein Mindestvolumen von CHF 100'000 als Standard abzeichnen.
Flexibilität kann sich auszahlen – aber nur in Einzelfällen
Wer mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie zu verkaufen oder ein Erbe erwartet und seine Hypothek rasch amortisieren möchte, sollte die neuen SARON-Produkte genauer anschauen. Auch für eine Bau- oder Überbrückungsfinanzierung könnte sich eine SARON-Hypothek ohne oder mit einjähriger Vertragslaufzeit eignen. Wer sich aber langfristig einen tiefen Zinssatz sichern möchte, für den eignen sich nach wie vor langfristige Festhypotheken. Denn auch Festhypotheken ermöglichen immer öfters eine gewisse Flexibilität: Mittlerweile gibt es Anbieter (z.B. Pensionskassen), welche insbesondere bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten einen sehr kostengünstigen oder gar einen Gratisausstieg bei Verkauf des Eigenheims bieten. Andere Anbieter bieten bei Abschluss einer Festhypothek eine Switch-Option, welche während der Laufzeit der Festhypothek jederzeit den Umstieg in eine länger laufende Festhypothek ermöglicht, sofern der neue Zinssatz höher ist. Ein sorgfältiger Vergleich verschiedenster Angebote auf dem Markt ist empfehlenswert, um die auf die persönliche Situation zugeschnittene, optimale Finanzierung zu finden.
Die vollständige Analyse zu den SARON-Hypotheken finden Sie hier.
Finanzierungs- und Immobilien Update: 80% der Hypotheken laufen mindestens 10 Jahre
Die Einfamilienhäuser-Preise sind in der Schweiz im 1. Halbjahr 2020 um 1.20 Prozent gestiegen. In der gleichen Zeitperiode haben sich 58 Prozent unserer Hypothekarnehmer für eine Finanzierung bei einer Bank entschieden. Dabei haben 80 Prozent eine Hypothek mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren abgeschlossen. Dies und mehr findet sich in der Publikation Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU.
Das Proptech-Unternehmen PriceHubble und der Hypothekar- und Immobilienspezialist MoneyPark ermöglichen mit dem Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU eine regelmässige und effiziente Markteinschätzung. Dabei werden halbjährlich aktuelle Immobilienindizes nach Objekttyp und Regionen verschiedenen Marktdaten zum Finanzierungsmarkt gegenübergestellt.
Wahl des Hypothekarprodukts
Westschweizer mögen lange Laufzeiten
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01. Januar 2020 - 30. Juni 2020[/caption]
Im ersten Halbjahr 2020 wurden bei MoneyPark bereits 80 Prozent der Hypothekarvolumen als Festhypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren oder länger abgeschlossen. Vor allem die Westschweizer mögen langfristige Laufzeiten: Gut ein Drittel schloss eine Laufzeit von 11 oder mehr Jahren ab. Dies ist zwar eine Reduktion im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 (42 %), die aber zu einer Erhöhung der Quote der 10-jährigen Festhypothek führte (2.HJ 2019: 45 %).
Langfristige Hypotheken immer beliebter
Der Trend zu immer länger laufenden Festhypotheken verstärkt sich: Im ersten Halbjahr 2020 nahm der Anteil an Laufzeiten von 10 Jahren und länger weiter zu, während mittelfristige Laufzeiten unattraktiver wurden. Auch die Libor-Hypothek nimmt an Beliebtheit stetig ab – dies kann aber auch mit der baldigen Einstellung des Libors und der Umstellung auf die Saron-Hypothek zu tun haben.
Wahl des Hypothekaranbieters
Banken nach wie vor beliebteste Anbietergruppe
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01. Januar 2020 – 30. Juni 2020[/caption]
In der Schweiz werden noch immer 58 Prozent der von MoneyPark abgeschlossenen Hypotheken an eine Bank vermittelt. Der Anteil an Pensionskassen stieg – zumindest in der Deutschschweiz – von 19 Prozent (2. HJ 2019) auf 24 Prozent im 1. Halbjahr 2020. In der Westschweiz hingegen wurde im 1. Halbjahr 2020 noch vermehrt auf eine Versicherung oder eine Bank gesetzt.
Anteil alternativer Kreditgeber steigt
Die temporäre Schliessung einiger Pensionskassen aufgrund von Corona im 2. Quartal 2020 tat der steigenden Beliebtheit von Versicherungen und Pensionskassen über das gesamte 1. Halbjahr 2020 betrachtet keinen Abbruch. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 nahm der Anteil der Banken als Hypothekargeber gar um zwei Prozentpunkte ab.
Massives Einsparpotenzial
Für Hypothekarnehmende lohnt es sich in jedem Fall, verschiedene Hypothekaranbieter miteinander zu vergleichen und mehrere Offerten einzuholen. Der durchschnittliche Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek lag im ersten Halbjahr 2020 bei 1.17 Prozent. Die effektiv abgeschlossenen Zinssätze nach Verhandlung ermöglichten unseren Kundinnen und Kunden in der Deutschschweiz eine Einsparung von bis zu 54 Basispunkten pro Jahr beim Abschluss einer Hypothek bei einer Pensionskasse. In der Westschweiz konnten beim Abschluss bei einer Pensionskasse bis zu 37 Basispunkte eingespart werden. Der regionale Unterschied resultiert daraus, dass nicht alle Hypothekargeber Finanzierungen für die gesamte Schweiz anbieten und teilweise regional konzentriert sind.
PriceHubble Immobilienpreisindizes
Preisanstieg trotz Corona
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Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019[/caption]
Nach einem Preisrückgang für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Jahr 2019 sind die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2020 schweizweit um 0.90 Prozentpunkte, die Einfamilienhäuser gar um 1.20 Prozentpunkte gestiegen. Auch während dem Corona-betroffenen 2. Quartal erhöhten sich die Preise – jedoch wurde das Wachstum, v.a. bei den Einfamilienhäusern, etwas gebremst.
Preise für Einfamilienhäuser steigen schweizweit
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Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019[/caption]
Die Preise für Einfamilienhäuser sind im 1. Halbjahr 2020 in der Deutschschweiz um 1.30 Prozentpunkte, in der Westschweiz um 1.10 Prozentpunkte angestiegen. Diese Entwicklung ist vor allem auf das erste Quartal zurückzuführen (D-CH: +1 Prozentpunkt, W-CH: +0.80 Prozentpunkte), denn das Wachstum hat im 2. Quartal 2020 aufgrund von Corona wieder etwas nachgelassen.
Preise für Wohnungen entwickeln sich in der Deutsch- und Westschweiz unterschiedlich
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Stand 30. Juni 2020 / 100 = 2013 / Vergleichsbasis 31. Dezember 2019[/caption]
Die Preise für Eigentumswohnungen sind in der Deutschschweiz im 1. Halbjahr 2020 um 1.10 Prozentpunkte gestiegen – dies nach einem rückläufigen Trend in der letzten Betrachtungsperiode. Corona hatte auf den Wachstumskurs keinen grossen Einfluss, denn die Preise erhöhten sich im 1. und 2. Quartal gleichmässig. Die Eigentumswohnungen in der Westschweiz hingegen sind günstiger geworden und verzeichneten einen Rückgang von 0.10 Prozentpunkten.
Rendite und Amortisationsdauer für Wohnungen
Mittlere Renditen in den Schweizer Gemeinden für Wohnungen variieren zwischen 2.13% und 4.27% (99%- und 1%-Quantile), was Amortisationsdauern zwischen 23 und 47 Jahren entspricht, wobei der Spitzenwert bei 4.82% (Gemeinde St. Niklaus) und der niedrigste Wert bei 1.60% (Gemeinde Rougemont) liegt.
Die mittlere Rendite über alle Gemeinden liegt bei 3.22%, ist also im ersten Halbjahr 2020 etwas gesunken (H2 2019: 3.36%). Auf Ebene der Kantone beobachten wir mit unter 2.72% die geringsten Renditen in Zug, Basel-Stadt und Nidwalden. Die höchsten Renditen sehen wir mit über 3.51% in den Kantonen Jura, Solothurn und Glarus.
Hier können Sie die Analyse als PDF downloaden: Finanzierungs- und Immobilien Update.
Hypothekarmarkt Schweiz: Stetiges Wachstum um drei Prozent
Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. Die MoneyPark-Hypomarktstudie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2019 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile in den letzten fünf Jahren sowie einen Ausblick auf die erwarteten Entwicklungen im 2020.
Der Hypothekarmarkt 2019
Banken bleiben mit Abstand die grösste Anbietergruppe
Knapp 1'100 Milliarden Franken umfasste der Schweizer Hypothekarmarkt per Ende 2019. Den Löwenanteil daran stemmen noch immer die Banken: Sie beherrschen zusammen knapp 95 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes, wenn auch immer mehr aus nicht nur bankeigenen Vertriebskanälen generiert wird.
Die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen» decken zusammen geschätzt rund fünf Prozent des Marktes ab, verwalten also per Ende 2019 zusammen Hypotheken im Wert von rund 57.5 Milliarden Franken.
Umwälzungen im Markt dauern Jahre
Während das Volumen von Versicherern im Jahr 2019 abgenommen hat, sind Pensionskassen über dem Markt gewachsen. Trotzdem werden noch einige Jahre vergehen, bis der Anteil der Nicht-Banken am Gesamtmarkt signifikant steigt. Denn: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit und ist abhängig von alternativen Vertriebskanälen, vor allem Intermediären. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potenzieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer aus primären Bequemlichkeitserwägungen ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank.
Der Schweizer Hypothekarmarkt – einer der grössten der Welt
Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2019 um 32 Milliarden Franken oder 3.0 Prozent gewachsen. Gegenüber dem Vorjahr ist damit ein kleiner Rückgang zu verzeichnen (2018: + 34.6 Mia. / +3.4 %). Dabei ist das Wachstum vor allem auf steigende Immobilienpreise zurückzuführen, denn die Wohneigentumsquote in der Schweiz stagniert seit Jahren auf tiefen rund 40 Prozent. Damit ist der Schweizer Hypothekarmarkt einer der grössten der Welt. Die ausstehenden Hypothekarkredite in Deutschland sind mit 1'200 Milliarden Euro beispielsweise nominal fast gleich hoch wie in der Schweiz – Deutschland ist jedoch mit 83 Millionen Einwohner rund zehnmal grösser als die Schweiz und hat zudem eine deutlich höhere Eigentumsquote von über 50 Prozent.
Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten
Die Kantonalbanken konnten mit über 15.6 Milliarden Netto-Wachstum nominal am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.2 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Auch die Raiffeisenbanken sowie die Regionalbanken und Sparkassen wuchsen mit je 3.2 Prozent knapp über dem Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2019 um knapp sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher in hohem Masse vom professionellen Vermittlersegment profitiert.
Versicherungen verlieren Volumen
Wie bereits im vergangenen Jahr haben sich die Grossbanken mit einem Wachstum von lediglich 1.5 Prozent unter dem Markt entwickelt. Die Versicherungen haben ihr Engagement in Hypotheken 2019 gar reduziert. Wir schätzen einen Rückgang um knapp vier Prozent auf knapp 39 Milliarden. Dieser Rückgang muss nicht zwingend darauf beruhen, dass das Hypothekargeschäft für Versicherungen nicht interessant wäre. Denn es gibt einige Versicherungen, die in den letzten Jahren ihren Hypothekarbestand stark ausgebaut haben. Der Rückgang ist eher darauf zurückzuführen, dass sich einerseits die Bilanzsummen der Versicherungen generell verkleinerten, weshalb proportional auch eine Reduktion der Hypo-Bestände folgen musste, andererseits Versicherungen überproportional stark im immer noch sehr renditestarken Direktanlagegeschäft Immobilie exponiert sind.
Die Hypothekarvermittler konnten mit einem geschätzten Volumen von 5.8 Milliarden Franken bereits einen wesentlichen und weiterhin stark wachsenden Anteil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.
Der Vermittlermarkt
Ein stark wachsender Sektor
Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant und markant zu. Im Jahr 2018 betrug der Anteil der Vermittler am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent. Dieser Anteil konnte im Jahr 2019 auf 18 Prozent gesteigert werden; insgesamt wurden 2019 geschätzt 5.8 Milliarden Franken durch einen Hypothekarintermediär vermittelt. Hier erwarten wir auch für die künftigen Jahre eine im Vergleich zum Marktwachstum deutlich überproportionale Entwicklung.
Auch Schweizerinnen und Schweizer vergleichen öfters
Trotz des exponentiellen Wachstums der Hypothekarintermediäre ist der Markt der Vermittler in der Schweiz noch immer vergleichsweise klein und bietet enormes Aufhol- und Wachstumspotenzial im internatioalen Vergleich. Gerechnet am jährlichen Marktvolumen, rund 180 Milliarden Franken (150 Mia. zur Verlängerung anstehende Hypotheken pro Jahr plus das Wachstum von gut 30 Mia.), liegt der Anteil der Vermittler am Markt insgesamt in der Schweiz noch bei rund vier Prozent. Dieser Wert ist im internationalen Vergleich noch immer tief. In Deutschland beispielsweise wird jährlich fast die Hälfte aller Hypothekengeschäfte über Vermittler abgewickelt, in Grossbritannien liegt der Anteil gemäss einer Studie von McKinsey schon bei 70 Prozent.
Das Hypothekarvermittlungsgeschäft ist als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment in der Schweiz jedoch erst mit Gründung MoneyPark seit Ende 2012 existent. Dabei etabliert sich MoneyPark als unangefochtener Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von drei Milliarden Franken hat MoneyPark 2019 deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Anbieter zusammen beraten und vermittelt. Und die Anzahl der Vermittler im Markt wächst: Rund 20 grössere und kleinere Hypothekarvermittler wurden in den letzten Jahren gegründet, und auch renommierte grosse Bank-Player steigen immer öfter mit eigenen Hypothekarvermittlungs/-Vergleichsplattformen auf den Zug auf.
Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2014 bis 2019
Regelmässiges Wachstum um drei Prozent pro Jahr
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten fünf Jahren um knapp 146 Milliarden Franken (+15.4 %) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich drei Prozent entspricht. Pensionskassen sind in den letzten fünf Jahren zwar mehr als doppelt so stark wie der Markt gewachsen (+36.2 %), erreichen aber aufgrund ihres noch immer geringen Volumens lediglich einen Marktanteil von zwei Prozent.
Kantonalbanken
- Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33 % auf 35 %).
- Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 22 % auf knapp CHF 386 Mia. (Markt: +15.4 %).
- Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum nur leicht mehr als der Markt (+ 18 %). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum mehrheitlich bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte und der Konkurrenzdruck in den grössten Städten der Schweiz durch professionelle Vermittler und konkurrenzierende Banken (Stichwort «Auflösung des Territorialprinzips») überproportional zugenommen hat.
Grossbanken
- Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von lediglich 2.7 % in den letzten 5 Jahren stark unter dem Markt (+15.4 %) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3 Prozentpunkte Marktanteil verloren. Grossbanken haben im Vergleich zu anderen Bankengruppen mehr Möglichkeiten für andere Ertragsquellen als Hypotheken, bei denen auch weniger Kapitalunterlegung nötig ist.
- Nominal betrachtet ist das Hypothekarvolumen der Grossbanken in den Jahren 2014 bis 2017 jedes Jahr reduziert worden. Erst seit 2018 wachsen die Grossbanken wieder: Mit 1.6 % Wachstum 2018 und 1.5 % Wachstum 2019 sind die Grossbanken zwar noch unter dem Markt gewachsen, haben ihr Hypothekarvolumen aber wieder ausgebaut. Dies ist wohl ein Zeichen dafür, dass dieses Geschäft wieder an Bedeutung gewonnen hat und Grossbanken auch konditionenseitig wieder attackieren.
- Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2019 bei 24.7 % (2014: 27.7 %). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 271 Mia.
Raiffeisenbanken
- Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 23 % (+ CHF 35 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.8 % auf knapp 17 % aus.
- Mit CHF 185 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.
Regionalbanken und Sparkassen
- Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.3 % auf 9.1 %), da sie mit einem Wachstum von 12.8 % unter dem Markt gewachsen sind.
Versicherungen
- Die Versicherungen sind nach einem Rückgang im Jahr 2015 stetig gewachsen, haben nun aber im Jahr 2019 ihr Hypothekarvolumen wieder stark reduziert. Aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort: gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich bleiben die Wachstumsmöglichkeiten für Versicherungen perspektivisch limitiert.
- 2019 lag das von Versicherungen verwaltete Hypothekarvolumen mit 38.9 Mia. wieder auf dem Niveau von 2014, was ein Rückgang des Marktanteils von 4.1 % auf 3.5 % bedeutet.
Pensionskassen
- Die Pensionskassen sind die in den letzten fünf Jahren am stärksten gewachsene Anbietergruppe.
- Mit einem Wachstum von über 36 % bauten Pensionskassen ihr Hypothekarvolumen seit 2014 mehr als doppelt so stark wie der Markt aus und verwalteten Ende 2019 bereits geschätzte 18.6 Mia., was einem Marktanteil von noch lediglich 1.7 % entspricht.
- Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch signifikant ausbaufähig.
Hypothekarmarktentwicklung 2020
Wachstum dürfte nur leicht unter Durchschnitt der letzten Jahre zu liegen kommen
Die Banken erreichten in den ersten vier Monaten 2020 ein Wachstum von rund einem Prozent. Mutmasslich dürfte der Hypothekarmarkt im zweiten Quartal jedoch kaum gewachsen sein. Die Banken waren nebst dem Lockdown stark mit der Gewährung der Corona Notkredite absorbiert und die institutionellen Anbieter hatten ein starkes Liquiditätsbedürfnis, welches Investitionen in Hypotheken weitgehend verunmöglichte.
Das zweite Halbjahr ist allerdings sehr stark angelaufen. Viele Pensionskassen und Anlagestiftungen sind wieder verstärkt in den Hypothekarmarkt zurückgekehrt. Weil mit Anlagen in Hypotheken im Vergleich zu erstklassigen Obligationen wie Staatsanleihen eine bessere Rendite erzielt werden kann, erwarten wir, dass in den nächsten Monaten weitere Pensionskassen/Anlagestiftungen in diese Anlageklasse investieren werden. Bei den Banken und Versicherungen gehen wir davon aus, dass Wachstumsraten anlog des ersten Quartals erreicht werden. Insgesamt dürfte damit ein Wachstum von knapp drei Prozent – und damit lediglich leicht unter den erzielten Wachstumsraten der Vorjahre – erzielt werden.
Fazit
Hypothekarmarkt
Der Hypothekarmarkt bleibt stabil mit einem Wachstum von jährlich rund drei Prozent; dies vor allem aufgrund steigender Immobilienpreise. Da noch immer Kunden ihre Hypothek oft vergleichslos bei ihrer Hausbank verlängern und viele Hypotheken langfristig abgeschlossen werden, sind grundlegende Verschiebungen der Hypothekaranteile erst mittelfristig zu erwarten und nur über mehrere Jahre sichtbar. Aber der Trend ist unumkehrbar: Mittelfristig wird auch der Schweizer Hypothekarmarkt ein von einem breiten Anbietersegment inkl. professionellen Vermittlern dominierten Markt. Von hoher Bedeutung ist hierfür die wachsende Bedeutung der Pensionskassen: Der Einstieg in den Hypothekarmarkt ist für sie aufgrund der Angebote, welche die gesamte Wertschöpfungskette (Akquisition, Vertrieb und Servicing) umfassen, deutlich einfacher und attraktiver geworden.
Auswirkungen auf Hypothekarnehmer
Die breite und wachsende Anzahl an Hypothekaranbietern ermöglicht den Hypothekarnehmern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Eine repräsentative Umfrage von MoneyPark hat ergeben, dass schweizweit nur noch knapp 70 Prozent (68 %) ihre Hausbank für eine Finanzierungsberatung aufsuchen, in der Deutschschweiz ist der Anteil mit 73 Prozent höher als in der Westschweiz (50 %). Einen unabhängigen Hypothekarvermittler kontaktieren mittlerweile deutlich über zehn Prozent (12 %).
Das zeigt: Die Nachfrage nach transparenter und unabhängiger Beratung steigt Jahr für Jahr, was auch den Markteintritt von diversen neuen Vergleichsplattformen zeigt. Die Vision von MoneyPark, den Hypothekarmarkt für Hypothekarnehmer durch Information und Transparenz zu einem einfacher zugänglichen und vergleichbareren Markt zu machen, scheint in immer realisierbarere Nähe zu rücken.
Download Studie
Laden Sie hier die gesamte Studie: „Schweizer Hypothekarmarkt: Stetiges Wachstum um drei Prozent“ herunter.
Zinsprognose bis Ende 2021 – Hypothekarzinsen bleiben tief
Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die auf dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar. Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) zudem gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU zu halten.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Der Ausbruch des Corona-Virus anfangs Jahr und darauffolgende Lockdown-Massnahmen um den gesamten Globus verursachten dramatische Schäden in der Weltwirtschaft. Mittlerweile gehen zwar die meisten Experten davon aus, dass der Tiefpunkt des konjunkturellen Absturzes in der Schweiz durchschritten ist. Die Lage in der Binnenwirtschaft hat sich denn auch rascher als angenommen verbessert. Das heisst aber keineswegs, dass die Krise bereits überstanden ist.
Anlass zur Sorge bereitet insbesondere der für die Schweiz sehr wichtige Exportsektor. Mit Ausnahme der Pharmabranche sind alle Exporte inklusive des Tourismus mit aller Härte vom Einbruch der Weltkonjunktur betroffen. Nebst den Absatzschwierigkeiten im Welthandel drohen sich auch die Handelskonflikte nochmals zu verschärfen. Wie die OECD berichtet, seien in den letzten Wochen als Folge davon viele neue Handels-Restriktionen entstanden. Diese Entwicklung dürfte die Weltkonjunktur zusätzlich belasten.
Entwicklung Hypothekarzinsen
Der Börsencrash anfangs März und der Shutdown liessen die hiesigen Hypothekarzinsen aufgrund des Ausverkaufs bzw. des Liquiditätsbedarfs am Kapitalmarkt kurzzeitig massiv in die Höhe schnellen. Als sich aber die ersten Unsicherheiten gelegt und, nicht zuletzt nach raschen und massiven Eingriffen der Regierungen und Zentralbanken, rasch auch an den Börsen und Kapitalmärkten wieder eine Erholung eingesetzt hat, sind die Hypothekarzinsen wieder auf das Niveau von anfangs Jahr gesunken.
Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir in den nächsten Monaten keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten machen einen Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die SNB gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem wird der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass Kunden vom Preisdruck profitieren.
- Wir erwarten, dass der Schweizer Arbeitsmarkt stark betroffen wird, sich aber einmal mehr als resistent und relativ rasch erholend präsentiert. Dies wiederum lässt das Risiko für einkommensbedingte Kreditausfälle beherrschbar erscheinen und gibt aktuell keinen Anlass, ausfallbedingt höhere Kreditkosten zu antizipieren.
Entwicklung Eigenheimpreise
Die Corona-Krise hat nur kurzzeitig zu einem tieferen Transaktionsvolumen von Immobilien geführt. Wir gehen derzeit davon aus, dass sowohl das Angebot wie auch die Nachfrage nach Eigenheimen in den nächsten Monaten wieder zunehmen wird. Erste Anzeichen in diese Richtung sind bereits deutlich sichtbar. Zudem rechnen wir damit, dass sich, sobald sich ein Ende der Corona-Krise abzeichnet, auch Nachholeffekte ergeben werden und die stabilen Werte eines Eigenheims nochmals an Bedeutung gewinnen. Insbesondere auch die Aussicht auf tiefere Wohnkosten dürfte den Eigenheim-Wunsch stärken.
Treiber des Hypothekarzinses
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik der US-amerikanischen Notenbank (Fed), der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. weltweite Lösungen aus der Corona-Krise, Rahmenabkommen Schweiz/EU etc.)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaft weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab und wird die Corona-Krise vermutlich besser und schneller verkraften. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Die Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog jedoch aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Durch den Ausbruch des Corona-Krise liegt der Leitzins in den USA mittlerweile ebenfalls bei null Prozent. Auch die EZB wird voraussichtlich ihren Leitzins weit über 2020 hinaus bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses weiterhin verwehrt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell auch weiterhin nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko und haben hohe Plan- und Budgetsicherheit, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre mit zum Teil attraktiven Ausstiegsoptionen. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm in den letzten Jahren laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst, üblicherweise alle drei Monate. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus einem Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird meist in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Bisher diente der Libor als Referenzzinssatz für Geldmarkthypotheken. Da dieser jedoch per Ende 2021 eingestellt wird, wechseln die Hypothekaranbieter nun schrittweise zum Saron (Swiss Average Rate Over Night) als Basis zur Berechnung des Hypothekarzinssatzes. Dabei ändern sie auch oft die sonstigen Vertragsbestimmungen: Bei gewissen Anbietern ist die Grundlaufzeit bei der Saron-Hypothek wesentlich kürzer, als sie bei der Libor-Hypothek war.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis Ende 2021
Corona-Sturm ist noch nicht vorbei und lässt dunkle Wolken am Konjunkturhimmel aufziehen – Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2020
Der Einbruch des Welthandels aufgrund der Corona-Krise geht unvermindert weiter. Die Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist zwar positiv, kann aber die trüben Aussichten des sehr wichtigen Aussenhandels nicht kompensieren. Verglichen mit dem Stand per Ende Mai haben sich die Swap-Sätze leicht erhöht (z.B. 10 Jahre + 5 Bps). Wir gehen davon aus, dass sich die Kapitalmarktzinsen in den nächsten Wochen weiterhin volatil verhalten. Seit ihrer Berg- und Talfahrt aufgrund der Corona-Krise sind die Hypothekarzinsen nun seit einem Monat stabil auf dem Niveau von Anfangs Jahr zu liegen gekommen. Weiterlesen
Hypothekarzinsen zurück auf dem Niveau von Anfang Jahr – Einschätzung für Juni 2020
Die Corona-Krise hat die Weltwirtschaft weiterhin im Würgegriff. Solange die Epidemie weltweit nicht unter Kontrolle ist, dürfte der Niedergang der Weltkonjunktur mit aller Härte weiter voranschreiten. Die Kapitalmärkte haben sich im Mai weiter beruhigt, ebenso die Swap- und Hypothekarsätze, welche sich gegenüber dem Stand Ende April kaum verändert haben. So reduzierte sich beispielsweise der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken nur gerade um 2 Basispunkte auf 1.19 Prozent. Aufgrund der rezessiven Weltwirtschaft ist ein Anstieg des Zinsniveaus in weite Ferne gerückt. Zudem dürfte die Stabilität des (Wohn-)Immobilienmarktes weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken und der Konkurrenzkampf der Anbieter dürfte ebenfalls dazu beitragen, dass die Hypothekarzinsen auf tiefem Niveau verharren.
Makroökonomische Lage
Corona-Krise treibt Weltwirtschaft in tiefe Rezession
Das Corona Virus verursacht dramatische Schäden in der Weltwirtschaft.
Die Umsätze des Welthandels sind stark rückläufig. Zudem dürfte der Einbruch der Nachfrage bei vielen Gütern einen erheblichen Preiszerfall bewirken.
Das Bruttoinlandprodukt der Euro-Länder ist im ersten Quartal 2020 um satte 3.8 Prozent geschrumpft. Das ist der stärkste Rückgang seit Messbeginn im Jahr 1995.
Kommt eine kräftige Erholung 2021?
Gemäss der jüngsten Prognose der EU-Kommission muss im laufenden
Jahr mit einem Rückgang der Wirtschaftsleistung in der EU von fast acht Prozent gerechnet werden. Und dies, obwohl die Höhen der finanziellen Hilfen der Regierungen in neue Sphären gestiegen sind. Immerhin wird derzeit davon ausgegangen, dass die Erholung der Wirtschaft im EU-Raum im Jahr 2021 mit rund fünf Prozent stark ausfallen wird.
Schweiz: Grösster Wirtschaftseinbruch steht noch bevor
Auch wenn noch Daten für März und April fehlen, steht es ausser Frage, dass die Rezession auch in der Schweiz ankommen wird. Der Shutdown hat zu einem abrupten Rückgang der Produktion und der privaten Konsumausgaben geführt. Ähnliche Prognosen hat das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) Ende April für die Schweiz veröffentlicht. Im Basisszenario muss 2020 mit einer Schrumpfung des Schweizer Bruttoinlandproduktes (BIP) von knapp sieben Prozent gerechnet werden. Dagegen wird vorausgesagt, dass 2021 ein Plus von rund fünf Prozent resultieren wird.
Wirtschaftliche Überwindung noch weit weg
Trotz der nun praktisch vollständigen Aufhebung der Restriktionen dürfte eine Erholung noch einige Zeit auf sich warten lassen. Eine wesentliche Aufhellung der Konsumentenstimmung lässt derzeit (noch) auf sich warten. Zudem ist die Schweiz als Exportland stark von der Überwindung der weltweiten Corona-Krise abhängig. Insbesondere der Industrie dürften die stärksten negativen Auswirkungen in den nächsten Monaten erst noch bevorstehen.
Entwicklung der Hypothekarzinsen
Kapitalmärkte im Mai unverändert
Nach den turbulenten Monaten März und April haben sich die Kapitalmärkte beruhigt. Die Swap-Sätze sind über alle Laufzeiten hinweg innert Monatsfrist unverändert geblieben. Der zehnjährige Swap-Satz liegt per 29. Mai 2020 bei -0.35 Prozent, der fünfjährige bei -0.59 Prozent, was nur einem Basispunkt über dem Stand per Ende April entspricht.
Richtsätze für Festhypotheken stabilisieren sich
Auch die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) blieben im Mai praktisch unverändert. Der Richtsatz der fünfjährigen Festhypothek stieg um einen Basispunkt, der zehnjährige sank um zwei Basispunkte. Damit liegt die zehnjährige Festhypothek nun wieder bei 1.19 Prozent – auf dem Niveau von Januar 2020.
Unser Top-Satz für 10 Jahre bei 0.74 Prozent
Mittels vergleichen und verhandeln können noch wesentlich tiefere
Hypothekarzinsen erreicht werden. Unser nachverhandelte Top-Satz für die zehnjährige Festhypothek liegt per 29. Mai 2020 beispielsweise bei 0.74 Prozent.
Prognose
Hypothekarzinsen bleiben tief
Die kurzfristigen Zinsausschläge, welche die Corona-Krise ausgelöst hat, sind längst ausgestanden: Die Hypothekarzinsen bewegen sich wieder auf dem Niveau von anfangs Jahr. Aufgrund mehrerer Faktoren erwarten wir keinen Anstieg des Hypothekarzinsniveaus in den nächsten Monaten:
- Die fortschreitende Rezession in Kombination mit der massiv angestiegenen Verschuldung der Staaten macht ein Anstieg der Leitzinsen weltweit untragbar.
- Um eine weitere Aufwertung des Schweizer Franken zu verhindern, dürfte die Schweizer Nationalbank (SNB) gezwungen bleiben, das Zinsniveau unter demjenigen der EU halten.
- Die Stabilität des Schweizer (Wohn-)Immobilienmarktes dürfte weiterhin tiefe Risikoprämien bewirken. Zudem dürfte der Konkurrenzkampf der Anbieter ebenfalls dazu beitragen, dass der Kunde vom Preisdruck profitiert.
Vergleichen und verhandeln ist zentral
Weiterhin bleibt es unabdingbar, mehrere Offerten für eine Hypothekarfinanzierung einzuholen. Auch die Aushandlung der Konditionen durch einen Marktspezialisten kann schnell mehrere Tausend Franken Ersparnis pro Jahr bringen. Zudem gilt es auch, allfällige Marktopportunitäten aufgrund sinkender Kapitalmarktsätze oder
Sonderaktionen von Anbietern gezielt zu nutzen.
Die vollständige Publikation als PDF gibt es hier.
Informationsdefizit hält bis zu 1 Mio. Mietende vom Eigenheim ab
Potenzielle Eigenheimkäuferinnen und -käufer kämpfen nicht nur mit starren Tragbarkeitsregeln und einem intransparenten Anbietermarkt, sondern leiden auch unter einem Informationsdefizit. Letzteres geht aus unserer jährlichen Befragung zu den Wohnträumen hervor, welche wir in Zusammenarbeit mit alaCasa.ch und Helvetia Versicherungen durchgeführt haben. Zwei Drittel der Mietenden hat Interesse, eine Immobilie zu erwerben, 41% glaubt aber die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen, obwohl die grosse Mehrheit noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert. So sind das über eine Million Mietende, welche den Weg ins Eigenheim weder suchen noch finden.
Ein Eigenheim ist und bleibt das Ziel von vielen. Die Hälfte der Schweizerinnen und Schweizer plant, eine Immobilie zu kaufen. Bei der Mieterschaft ist dieser Wunsch mit 66 Prozent besonders ausgeprägt. Das Hauptargument für ein Eigenheim liegt bei den günstigeren Wohnkosten (47%). Mietende bezahlen für ein vergleichbares Objekt mehr als doppelt so viel, wie Eigentümerinnen und Eigentümer.
Mieterschaft bezahlt mehr als doppelt so viel
Gemäss Bundesamt für Statistik kostet die Miete einer 4-Zimmer-Wohnung in der Schweiz per Ende 2019 im Durchschnitt etwas mehr als 1’500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dienen hier ein Verkehrswert von 775’000 Franken und eine Hypothek von 620’000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie der von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Für eine vergleichbare 4-Zimmer-Wohnung bezahlen Eigentümerinnen und Eigentümer somit 800 Franken pro Monat oder jährlich 9’600 Franken weniger. Diese Berechnung bezieht fürs Eigentum keine Amortisationen ein, weil es sich nicht um Ausgaben handelt, sondern um eine Art des «Zwangssparens». Durch die Amortisation wird liquides Vermögen immobilisiert, sprich der Eigenkapitalanteil an der Liegenschaft erhöht. Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor würde ein Kostenvorteil von jährlich 1’600 Franken gegenüber den Mietausgaben verbleiben.
Viele trauen sich (zu Unrecht) keine Hypothek zu
Obwohl die Wohnkosten mit einem Eigenheim stark reduziert werden können, traut sich ein beachtlicher Teil von 41% der kaufinteressierten Mietenden keine Hypothek zu. Das sind 1.3 Millionen Mietende, welche glauben, die Kriterien für eine Hypothek nicht zu erfüllen. Dabei hat die grosse Mehrheit davon (85% resp. 1.1 Mio.) noch nicht einmal das individuelle Kaufpotenzial analysiert und jeder Vierte (26%) kennt das Angebot der kostenlosen Kaufpotenzialanalyse (z.B. Online Tragbarkeits- und Eigenmittel-Rechner) nicht.
Anbieter zeigen sich zunehmend flexibel
Gerade junge Familien glauben aufgrund von temporären Einkommenseinbussen und entsprechend erhöhten Tragbarkeiten keinen Hypothekaranbieter zu finden. Die gute Nachricht ist, dass die Anbieter die Situation erkannt haben und zunehmend mit grösserer Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien auf diese Entwicklung reagieren. Allerdings gilt nach wie vor: Je höher die Tragbarkeit ist, desto weniger Finanzierungspartner gewähren eine Hypothek. Gerade Versicherungen sind bei ihren Vergabekriterien sehr strikt und kaum bereit, über eine Tragbarkeit von einem Drittel hinaus zu finanzieren. Pensionskassen, Stiftungen und vereinzelte Banken zeigen hier mit individuelleren Tragbarkeitsberechnungsmodellen mehr Flexibilität. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Hypothekarmarkt dürfte die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle trotz erhöhter Tragbarkeit beträchtlich sein.
Es lohnt sich, das individuelle Kaufpotenzial zu analysieren. Entweder im persönlichen Gespräch mit dem Hypothekarspezialisten oder online. Zudem hilft ein möglichst breiter Marktvergleich und die Berücksichtigung von verschiedenen Anbietergruppen wie Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Bei erhöhter Tragbarkeit (>33 %) nicht den Kopf in den Sand stecken, sondern auf Angebote von Anbietern achten, die individuellere Tragbarkeitsberechnungsmodelle anwenden.
Weitere spannende Erkenntnisse zur Immobiliensuche, zu den Wohnpräferenzen, zum Thema Sparen sowie Nachhaltigkeit beim Wohnen gibt’s in der Wohntraumstudie.
Beratung bei MoneyPark
Wie die Hypothekar- und Vorsorgeberatung bei MoneyPark im Detail abläuft und was unsere Kundinnen und Kunden von uns erwarten dürfen, erklärt Adrian Wäfler, Filialleiter Bern, im Interview mit einem unserer Partner, Schenk Immobilien Bern:
https://www.youtube.com/watch?v=vIPH1YHTdqk&t=11s
Ein Schritt Richtung Normalität, auch bei den Hypothekarzinsen – Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Nach gut einem Monat (partiellem) Lockdown haben sich die Kapitalmärkte etwas beruhigt. Was das für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer und Immobilienkäuferinnen und -käufer heisst, erfahren Sie in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020.
Makroökonomische Lage
Erste Prognosen zum BIP-Wachstum 2020
Nach und nach zeichnen sich die wirtschaftlichen Auswirkungen der Corona-Krise ab und die Experten rund um den Globus passen ihre Wachstumsprognosen für die Wirtschaft massiv nach unten an. Verschiedentlich wird auch von einer Rezession gesprochen, ein Szenario, das bis vor rund 6 Wochen, zumindest für die Schweiz, als eher unrealistisch galt.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) schätzt die Lage schlimmer ein als in der Finanzkrise (2008) und erwartet für 2020 ein Rückgang der globalen Wirtschaftsleistung um drei Prozent. Im Januar prognostizierte er noch ein globales Wachstum von 3.3 Prozent, die Reduktion beträgt somit satte 6.3 Prozentpunkte.
Wachstumsdelle, Rezession oder Depression?
Zur Einordnung: Die gängigste Definition sieht eine Rezession als gegeben, wenn die Wirtschaft in zwei aufeinanderfolgenden Quartalen nicht wächst oder rückläufig ist. Darin zeigt sich auch gleich die Schwierigkeit dieser Definition: Zum jetzigen Zeitpunkt bereits verlässliche Aussagen über die weitere Entwicklung der Weltwirtschaft zu machen, ist äusserst schwierig. Entscheidend ist und bleibt die Frage, wann und wie zügig die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen gelockert werden. Dies ist insofern ein Balanceakt, als dass keine 2. Welle riskiert werden soll.
Rückgang des Schweizer BIP um gut 6 Prozent
Der IWF prognostiziert der Schweiz für 2020 ein um sechs Prozent rückläufiges Bruttoinlandprodukt (BIP). Die Schweiz selbst, bzw. das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), erwartet gar einen Rückgang um 6.7 Prozent und eine Arbeitslosenquote (sie liegt gegenwärtig bei etwas über zwei Prozent), die sich gegen vier Prozent bewegt.
SECO mit verschiedenen Szenarien
Das SECO stützt obige Prognose auf die bislang wenigen «harten» Daten, die für März und April zur Verfügung stehen. Die Prognoseunsicherheit muss daher als ausserordentlich gross bezeichnet werden. Ein alternatives Szenario sieht das SECO, wenn die gesundheitspolitischen Eindämmungsmassnahmen im In- und Ausland nochmals rund einen Monat bestehen bleiben. Dann wird für 2020 gar ein Rückgang des BIP von über sieben Prozent prognostiziert. Das extremste Szenario zeichnen die Experten des Bundes unter der Annahme, dass die Massnahmen erst ab Juni schrittweise gelockert würden und es zu ökonomischen Zweitrundeneffekten wie Entlassungswellen und Insolvenzen bzw. Kreditausfällen in grosser Zahl käme. Unter diesen Vorzeichen wäre von einem negativen Wirtschaftswachstum für 2020 von mehr als zehn Prozent auszugehen.
Globaler Hoffnungsschimmer für 2021
Jede Krise hat auch ein Ende und so sollte neben all den negativen Einschätzung für dieses Jahr auch eine Prognose für das kommende Jahr gewagt werden. Für 2021 geht der IWF von einem globalen Wirtschaftswachstum von 5.8 Prozent aus. Dies würde die Delle von 2020 (Rückgang um drei Prozent) mehr als ausgleichen und über zwei Jahre gesehen gar ein Zuwachs von gut zwei Prozent bedeuten.
Verlangsamte Erholung für die Schweiz
Für die Schweiz sieht der IWF das BIP-Wachstum im kommenden Jahr mit 3.8 Prozent nicht ganz so rosig wie die globale Erholung. Über zwei Jahre betrachtet läge das negative Wirtschaftswachstum dann bei rund 2.5 Prozent. Auch das SECO erwartet für 2021 eine langsame Erholung der Schweizer Wirtschaft, prognostiziert mit einem Wachstum von 5.2 Prozent allerdings klar zuversichtlichere Zahlen. Auf einer Zweijahres-Basis würde das BIP der Schweiz so noch knapp zwei Prozent tiefer liegen.
Sparpotential bei MoneyPark
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Beliebteste Hypothek |
10 Jahre fest |
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Durchschnittlicher Richtsatz im Markt |
1.22% |
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Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz |
ab 0.72% |
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Zinseinsparung pro Jahr in Prozent |
bis zu 0.50% p.a. |
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Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000 |
bis zu CHF 37’500 |
Entwicklung der Zinssätze
Kapitalmärkte beruhigen sich etwas
Die Situation an den Kapitalmärkten scheint sich etwas beruhigt zu haben. In der ersten Märzhälfte wurde so ziemlich jede (vermeintlich) sichere Anlage zu Bargeld gemacht, sprich Staatsanleihen ungeachtet der Qualität und des Preises auf den Markt geworfen und somit das allgemeine Zinsniveau nach oben gedrückt. Seit Anfang April sanken die Rendite nun wieder etwas und es kehrte eine gewisse Vernunft ein, wenn auch die Zinsen noch immer höher notieren als vor der Corona-Krise.
Kapitalmarktzinsen am langen Ende gesunken
Die Swap-Sätze sanken im Zuge der oben genannten Entspannung im Laufe des Monates April ebenfalls. Vor allem die mittleren und langen Laufzeiten gingen spürbar zurück, so notiert der zehnjährige Swap aktuell bei -0.28 Prozent und damit rund 0.10 Prozentpunkte tiefer als noch vor Monatsfrist. Etwas weniger akzentuiert zeigt sich der Rückgang am ultra-langen Ende (25 und 30 Jahre) mit einigen wenigen Prozentpunkten.
Richtsätze für Festhypotheken sinken durchs Band
Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) sanken im Berichtsmonat über alle Laufzeiten gesehen. Der Rückgang beträgt zwischen drei und acht Basispunkten, je nach Laufzeit der Festhypothek. Dies impliziert eine leichte Margenausweitung durch die Anbieter. Die Hypothekarsätze liegen nun nur noch rund fünf bis zehn Basispunkte über dem Stand von Ende Februar, bevor die Corona-Krise die Konditionenlandschaft durcheinanderwirbelte. Das Zinsumfeld für Hypothekarnehmer zeigt sich somit wieder um einiges freundlicher.
MoneyPark Top-Satz für 10 Jahre bei 0.72 Prozent
Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem MoneyPark Top-Satz (von MoneyPark nachverhandelte Konditionen) ist so hoch wie noch nie. Während der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek aktuell bei 1.22 Prozent liegt, kann mittels vergleichen und verhandeln ein Hypothekarzins von 0.72 Prozent erreicht werden.
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Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020 - Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020
Prognose: kurzfristige Volatilitäten prägen Hypozinsen
Langfristige Prognose bleibt schwierig
Im Zuge der Entspannung an den Kapitalmärkten sank das allgemeine Zinsniveau um rund 10 Basispunkte, etwa die Hälfte des von uns vor Monatsfrist prognostizierten Rückganges. Weitere Entspannungen an den Kapitalmärkten würden zu zusätzlichen, leichten Zinsrückgängen führen. Die wenigen «harten» Daten, die hinsichtlich des tatsächlichen wirtschaftlichen Schadens bereits verfügbar sind, lassen allerdings kaum eine verlässliche Prognose zu.
Rezession hält die Zinsen tief
Eines scheint aber klar: Die sich abzeichnende Rezession bringt tendenziell tiefere Preise mit sich und das Zinsniveau geht zurück. Wir rechnen daher für die kommenden rund sechs Monate mit unverändert tiefen Zinsen. Dreht die Konjunktur wieder in den positiven Wachstumsbereich, was die Experten für 2021 prognostizieren, werden auch die Kapitalmarktsätze (Swap) wieder leicht anziehen.
Unterschiede verharren auf hohem Niveau
Wir gehen davon aus, dass die Unterschiede zwischen den allgemeinen Richtsätzen und den Top-Sätzen auch über den Sommer hinaus auf historisch hohem Niveau verharren werden. Immer wieder beobachten wir Situationen, in denen besonders Verlängerungskunden von ihrem bisherigen Hypothekarinstitut mit äusserst unattraktiven Zinssätzen «abgefertigt» werden. Wenn dann noch dazu kommt, dass sich der Kunde vor Jahren für ein Splitting der Laufzeiten entschieden hat, kann der offerierte Zinssatz gar noch unattraktiver sein. Ein Splitting der Laufzeiten bringt Hypothekarnehmer unnötig in die Abhängigkeit des finanzierenden Instituts, was dieses teilweise mit geradezu unanständig hohen Margen ausnutzt.
Verlängerung zwei Jahre vor Ablauf möglich
Ein weiteres Märchen, das (primär) Banken gerne ihren Verlängerungskunden auftischen, ist die Aussage, dass erst wenige Wochen bis maximal Monate vor Ablauf der bisherigen Hypothek verlängert oder abgelöst werden kann. Dies trifft keineswegs zu. Je nach Hypothekarinstitut können Zinssätze bis zu zwei Jahre im Voraus fixiert werden.
Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse nutzen
Wie in der Berichtsperiode beobachtet, können Hypothekarzinsen innert weniger Tage bis Wochen durchaus signifikant schwanken. Ausschläge nach unten sollten deshalb für taktische Abschlüsse genutzt werden.
Datengrundlage: Richtsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen im Durchschnitt. Stand: 27.04.2020
Hier die gesamte Publikation «Einschätzung der Hypothekarzinsen Mai 2020» als PDF downloaden.
Ob Libor oder Saron: Geldmarkt- gegenüber Festhypotheken zunehmend im Hintertreffen
In der Schweiz werden erste Geldmarkt-Hypotheken angeboten, die auf dem Libor-Nachfolger Saron basieren. Mit Raiffeisen hat kürzlich einer der grossen Akteure im Hypothekargeschäft die Ablösung des Libors verkündet. Lange galt die Geldmarkt-Hypothek als die günstigste Finanzierungsform für ein Eigenheim, insbesondere für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer, die mit Zinsschwankungen umgehen können. Nicht nur die tiefen Zinsen, auch der Um- oder Ausstieg galt als einfach, kostengünstig und schnell realisierbar. Einige dieser Vorteile haben Bestand – auch beim Saron –, aber längst hat die Geldmarkt-Hypothek ihre Alleinstellungsmerkmale eingebüsst. Insbesondere der Spitzenplatz bei der günstigsten und flexibelsten Finanzierungsform wackelt gewaltig.
Seit längerem bereiten sich die Finanzierungsinstitute auf die Ablösung des Libor vor. Ein grosses Unterfangen, denn Hypotheken für Wohneigentum im Wert von rund 150 Mrd. Fr. basieren in der Schweiz auf dem Libor. Aufgrund des Manipulationsskandals wird dieser aber per Ende 2021 eingestellt. Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) wird in der Schweiz neu als Basis für die Geldmarkthypotheken dienen. Saron und Libor unterscheiden sich vor allem in zwei Aspekten: Während der Saron auf tatsächlichen Transaktionen und Preisen basiert, wird der Libor aus den Abmachungen zwischen Banken errechnet. Ausserdem ist der Saron ein Tagessatz, hat also eine Laufzeit von einem Tag respektive einer Nacht. Der Libor hingegen ist der Zinssatz für die Ausleihung von Geldern für eine gewisse Laufzeit, meistens drei Monate.
Umstellung von Libor auf Saron nimmt Fahrt auf
Aktuell bieten ausser Raiffeisen praktisch alle Hypothekaranbieter noch Libor-Hypotheken an, jedoch mit unterschiedlichen Bedingungen. Einige Anbieter schliessen nur noch Rahmenverträge bis Ende 2021 ab, während andere ihre üblichen Rahmenverträge von drei bis fünf Jahren beibehalten und in den Verträgen darauf hinweisen, dass während der Laufzeit die Basis für die Berechnung des Hypothekarzinses ändern wird. Eine dritte Gruppe wiederum offeriert Libor-Hypotheken ohne Rahmenvertrag, damit sie jederzeit ihre Vertragsbedingungen ändern und auf den Saron wechseln können. Bei einer allfälligen Anpassung des Hypothekarvertrages auf Ende 2021 sollten Betroffene unbedingt darauf achten, dass die Marge unverändert bleibt. Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber jedoch vor, dass eine solche Vertragsänderung nicht zum Nachteil der Kundinnen und Kunden gereichen darf.
Kurz- und mittelfristige Festhypotheken günstiger als Geldmarkt-Hypotheken
Die rollierende Festlegung des Zinssatzes auf Basis des Libor oder des Saron gewährleisten den Kreditnehmerinnen und -nehmer einen marktnahen Zinssatz. Bei sinkendem Zinsniveau eine feine Sache, schliesslich sinken damit die Wohnkosten laufend. Aber: Mit der Einführung von Negativzinsen fiel der Libor im Januar 2015 unter Null. Die Negativzinsen wurden nicht an die Hypothekarnehmerinnen und -nehmer weitergegeben, vielmehr besteht der Hypothekarzinssatz seither ausschliesslich aus der Marge des Finanzierungsinstituts, womit der Boden bei den laufenden Kosten erreicht ist. Ähnlich präsentiert sich die Lage bei den Festhypotheken. Auch sie wurden in den letzten Jahren immer günstiger, doch sie weisen weiteres Zinssenkungspotenzial auf. Aufgrund der flachen Zinskurve waren in der jüngsten Vergangenheit die günstigsten Hypotheken mit bis zu acht Jahren Laufzeit zum gleichen Preis oder günstiger zu haben wie die günstigste Geldmarkt-Hypothek am Markt. Bei Festypotheken ist für den Finanzierungsanbieter der administrative Aufwand während der Laufzeit geringer, ausserdem wird die Marge unterschiedlich berechnet, weshalb aktuell der Preis vieler Laufzeiten unter dem Preis für eine Geldmarkt-Hypothek liegt.
Geldmarkt-Hypotheken erfüllen kaum mehr Kundenbedürfnisse
Einen weiteren Rückschlag erlitt die Libor-Hypothek mit der Einführung von Rahmenkreditverträgen. Praktisch alle Anbieter schränken damit bei dieser Finanzierungsform die von Kundinnen und Kunden gewünschte Flexibilität für einen Anbieterwechsel oder eine Rückzahlung ein. Die Regel sind Rahmenverträge mit einer Laufzeit von zwei bis fünf Jahren. Zuvor war eine Anpassung auf das Ende jeder Libor-Periode möglich, also üblicherweise alle drei Monate. Es gibt bei einigen Anbietern zwar weiterhin die Möglichkeit, beim Verkauf der Liegenschaft kostengünstig auszusteigen und mehrheitlich die Option auf das Ende der nächsten Libor-Periode kostenfrei in eine Festhypothek beim gleichen Anbieter zu wechseln. Dies sind aber keine Alleinstellungsmerkmale mehr.
Festhypotheken bieten immer mehr Optionen
Festhypotheken sind an fixe Laufzeiten gebunden, weshalb bei vorzeitigem Ausstieg eine Vorfälligkeitsprämie anfallen kann. Es gibt aber zunehmend Anbieter, wie beispielsweise Pensionskassen, welche insbesondere bei sehr langen Laufzeiten einen kostengünstigen oder gar kostenlosen Ausstieg ermöglichen. Vermehrt werden auch Switch-Optionen zum kostenfreien Wechsel in neue Festhypotheken angeboten. Diese Option ermöglicht während der Laufzeit einer Festhypothek jederzeit den Umstieg in eine länger laufende Festhypothek, sofern der neue Zinssatz höher ist. So kann beispielsweise bei einem erwarteten Zinsanstieg vor Ablauf der bestehenden Hypothek vorzeitig eine neue Festhypothek abgeschlossen werden. Des Weiteren ist das Risiko, bei einer vorzeitigen Auflösung der Hypothek – beispielsweise im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft – eine teuere Vorfälligkeitsprämie bezahlen zu müssen, im aktuellen Tiefzinsumfeld gering. Denn die Chance, dass die Käuferschaft eine langjährige Hypothek von häufig unter einem Prozent übernimmt und der Kreditgeber zustimmt, ist hoch.
Interesse an Libor-Hypotheken nimmt stetig ab
Die Flexibilisierung der Festhyotheken und die tiefen Zinsen haben dazu geführt, dass sich die Nachfrage nach Libor-Hypotheken in den letzten fünf Jahren mehr als halbiert hat. Während die Libor-Hypothek 2015 noch elf Prozent des Abschlussvolumens aller Hypothekarabschlüsse bei MoneyPark ausmachte, hat sich dieser Anteil auf sechs Prozent im Jahr 2019 reduziert. Im ersten Quartal 2020 schlossen MoneyPark-Kunden sogar nur noch drei Prozent der Hypothekarvolumen als Libor-Hypothek ab.
Langfristige Festhypotheken werden begehrter
Vom Nachfragerückgang der Libor-Hypotheken profitierten vorwiegend Festhypotheken mit mittleren bis längeren Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren, nicht jedoch kurzfristige Laufzeiten. Seit 2018 steigt die Beliebtheit von sehr langen Laufzeiten über zehn Jahre stetig und im ersten Quartal 2020 wurde schon ein Viertel des über MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens für elf oder mehr Jahre abgeschlossen. Das hat auch mit der Wahl des Hypothekargebers zu tun: Vor allem Pensionskassen und Versicherungen vergeben langfristige Hypotheken zu sehr attraktiven Konditionen. Während Versicherungen schon seit Jahren ungefähr 20 Prozent des durch MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens finanzieren, sind Pensionskassen in den letzten Jahren anteilsmässig stark gewachsen. Sie vergaben im Jahr 2019 bereits knapp einen Viertel der vermittelten Hypotheken. Der Siegeszug der Festhypotheken wird also im aktuellen Zinsumfeld weiter voranschreiten. Die Saron-Hypothek wird es vorerst ebenfalls schwer haben, gegen diesen Trend anzukommen.
Corona-Krise und Hypothekarzinsen: Anbietervergleich wird noch wichtiger
Die Corona-Krise bringt das Anbieterumfeld für Hypotheken mächtig in Bewegung. Allen voran nutzen Banken die Krise für markante Margenausweitungen, während andere Anbietergruppen wie Versicherungen oder Pensionskassen abwartender agieren. Dies ergibt unsere aktuelle Analyse der Hypothekarzinsen. Seit Ausbruch der Corona-Krise haben sich speziell die Hypotheken bei Banken überdurchschnittlich verteuert. Die Unterschiede zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten auf dem Markt betragen bis zu einem Prozent. Für Hypothekarnehmende bedeutet das vor allem eins: Sie sollten mehr denn je einen breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Offerten von allen Anbietergruppen einholen, um die optimale Finanzierung zu finden.
Die Corona-Krise rüttelte auch den Hypothekarmarkt durch, denn die Hypothekarzinsen sind im Schnitt bei allen Anbietergruppen gestiegen. Die Zinserhöhung hatte verschiedene Ursachen: Erstens sind die der Berechnung des Hypothekarzinses zugrunde liegenden Swap-Sätze, sprich die Refinanzierungskosten der Banken am Kapitalmarkt, stark gestiegen. Zweitens löste der Lockdown Bearbeitungsengpässe aus und verringerte die Produktivität der Anbieter aufgrund der Arbeit im Home-Office. Drittens nutzten die Anbieter, allen voran die Banken, die aktuelle Situation, um ihre Margen auf Hypotheken auszuweiten.
Margenausweitung während ganzem 1. Quartal
Wir haben dafür die Entwicklung des zehnjährigen Richtsatzes, also den durchschnittlichen Schaufensterzinssatz von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen untersucht. Seit dem letzten Allzeittief der Hypothekarzinsen im August 2019 hielten die Hypothekargeber ihre Richtsätze mehrheitlich stabil und reagierten weder auf Abwärts- noch Aufwärtsbewegungen der Swap-Sätze, was einer Entkoppelung der Hypothekarsätze von den Swap-Sätzen gleichkam. Dies änderte sich ab Beginn der Corona-Krise: Sobald die Swap-Sätze stiegen, wurden auch die Hypothekarzinsen stark erhöht.
Hypothekaranbieter haben bereits seit Anfang Jahr exzessive Margenausweitungen betrieben, in dem sie die Hypothekarschuldner nicht von gesunkenen Swap-Sätzen profitieren liessen. Dies ergibt im Schnitt über das gesamte Quartal betrachtet eine um 15 Basispunkte (=0.15%) höhere Marge als per Ende 2019.
Banken bleiben teuerste Anbietergruppe, Pensionskassen offerieren attraktiv
Banken waren im Schnitt schon Ende Februar fast ein halbes Prozent teurer als Pensionskassen und erhöhten mit 18 Basispunkten ihren Richtsatz für 10 Jahre im März im Vergleich zu den anderen Anbietergruppen fast doppelt so stark. Sie sind jetzt im Schnitt 70 Prozent teurer als Pensionskassen.
Die Bandbreite zwischen dem teuersten Anbieter und dem günstigsten ist während der Corona-Krise enger geworden. Banken als teuerste Anbietergruppe offerieren mit fast einem Prozent Zins-Unterschied auch im März die grösste Bandbreite. Daher gibt es aber auch Banken mit höchst kompetitivem Angebot (0.85% für 10 Jahre). Trotzdem ist bemerkenswert, dass dieses Top-Angebot seitens der Banken gleichzeitig auch das teuerste Angebot auf Seiten der Pensionskassen darstellt.
Empfehlungen für Eigenheimkäuferinnen und -käufer
Trotz Verengung der Bandbreiten sind die Unterschiede zwischen und innerhalb der Anbietergruppen gewaltig. Ein turbulentes Marktumfeld, Strategieanpassungen, Home-Office und eine veränderte Konkurrenzsituation führen dazu, dass unter Umständen neue Anbieter die besten Offerten unterbreiten. Wir empfehlen Ihnen daher, folgende Punkte zu beachten:
- Sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern. Einige Anbieter verzeichnen längere Bearbeitungsfristen aufgrund von Home-Office und verzögerten Prozessen.
- Niemals blind und ohne zu Vergleichen die Offerte der Hausbank annehmen. Unbedingt mehrere Offerten von verschiedenen Anbietern und Anbietergruppen einholen – Konkurrenzofferten ermöglichen üblicherweise eine solidere Verhandlungsgrundlage.
- Vorsicht bei Online(lock)angeboten und beratungsfreien Abschlüssen. Nur eine qualifizierte und unabhängige Beratung schafft Vertrauen, die individuell optimale Finanzierung zu finden. Erst recht und insbesondere in anspruchsvollen, volatilen Zinsmärkten mit täglich wechselnder Anbieterattraktivität.
Empfehlungen für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer
Eine Prognose, wie sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Monaten entwickeln, ist aufgrund des unsicheren Ausgangs der Corona-Krise schwierig. Da Hypothekaranbieter ihre Strategie aktuell überdenken, ergeben sich immer wieder Opportunitäten für einen günstigen Abschluss.
- Auch bei Verlängerungen gilt: Je frühzeitiger, desto besser. Es ist möglich, eine Hypothek bis zu zwei Jahre vor Fälligkeit zu verlängern. Hausbanken offerieren das üblicherweise nicht proaktiv, sondern setzen auf die Trägheit der Kunden und warten mit der Kontaktaufnahme ab, bis die Zeit häufig nicht mehr reicht, um noch vergleichende Offerten einzuholen.
- Nie das erste Angebot der Hausbank annehmen, sondern unbedingt einen breiten Marktvergleich unter verschiedenen Anbietern aller Anbietergruppen vornehmen.
Hier die Studie als PDF herunterladen.
Das MoneyPark Empfehlungsschreiben
Zeigen Sie Kaufinteressenten schnell und einfach konkrete Finanzierungsmöglichkeiten für ein Objekt – mit einem Empfehlungsschreiben von MoneyPark. Für jedes Finanzierungsbeispiel werden die monatlichen Kosten detailliert in Zins-, Amortisations- und Unterhaltskosten unterteilt und übersichtlich dargestellt.
Wir verwenden zur Berechnung der verschiedenen Finanzierungsvarianten tagesaktuelle Top-Konditionen unserer über 100 Finanzierungspartner. Die Chancen stehen somit gut, dass der Kaufinteressent dank Ihnen eine bessere Finanzierung erhält als bei seiner Hausbank.
Wie erhalte ich ein Empfehlungsschreiben?
Um das MoneyPark Empfehlungsschreiben zu erhalten, senden Sie einfach die Verkaufsdokumentation des entsprechenden Objekts an Ihren Ansprechpartner bei MoneyPark. Er wird daraufhin die Berechnungen vornehmen und Ihnen das fertige Empfehlungsschreiben schnellstmöglich zurücksenden, damit Sie es bei jeder Besichtigung den Kaufinteressenten mitgeben können.
Wer profitiert wie von einem Empfehlungsschreiben?
Makler
- Kann konkrete Finanzierungsbeispiele aufzeigen und so die Chance für einen Abschluss erhöhen
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Kaufinteressent
- Konkrete Finanzierungsbeispiele bieten einen grossen Mehrwert und ersparen viel Aufwand
- Kann dank bester Konditionen im Schnitt mehrere tausend Franken sparen
- Sieht auf einen Blick, was ihn die neue Liegenschaft monatlich kostet und kann so eine genaue Budgetplanung machen
Hier können Sie sich die Übersicht zum MoneyPark Empfehlungsschreiben bequem als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
MoneyPark gibt Ihrer Hypothek ein Zuhause
MoneyPark begleitet Sie auf dem gesamten Weg in die eigenen vier Wände: Von der Immobiliensuche über die Finanzierung der Immobilie bis hin zu einer späteren Anschlussfinanzierung. Mit persönlicher, unabhängiger und transparenter Beratung findet MoneyPark die optimale Kombination aus bester Finanzierung mit günstigsten Zinsen und umfassender Absicherung. So ist sichergestellt, dass Ihre Immobilie langfristig tragbar bleibt.
Mit MoneyPark haben Sie die grösste Auswahl der Schweiz
MoneyPark verfügt über ein Partnernetzwerk von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen und vermittelt jährlich ein Hypothekarvolumen von mehr als 3 Milliarden Franken. MoneyPark beschäftigt aktuell rund 200 Mitarbeiter.
Persönliche Beratung in einer Filiale oder bequem von Zuhause aus
Mit MoneyPark profitieren Sie von persönlicher Beratung durch unsere erfahrenen Hypothekarspezialisten – entweder in einer unserer über 25 Filialen in der ganzen Schweiz oder bequem von Zuhause aus per Telefon oder Videokonferenz. Wenn auch Sie bei der Finanzierung einer Immobilie jedes Jahr viel Geld sparen möchten, vereinbaren Sie am besten noch heute Ihren persönlichen Beratungstermin.
Die MoneyPark Finanzierungseinschätzung
Die Finanzierungseinschätzung von MoneyPark ist ein Dokument, welches potentiellen Eigenheimkäufern die Kaufpreisspanne für die eigenen vier Wände unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten aufzeigt. Ihr geht ein einfacher Online-Prozess voraus, den der Kaufinteressent selbst vornehmen kann. Die Finanzierungseinschätzung sorgt dafür, dass der Traum vom Eigenheim nicht bei der Besichtigung platzt, da der Kaufinteressent im Vorhinein weiss, ob er sich die Immobilie inklusive Nebenkosten leisten kann.
Wie funktioniert der Prozess aus Kundensicht?
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- Effizienzsteigerung durch weniger «leere Visiten» dank vorinformierter und finanziell vorbestätigter Kunden
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- Keine Enttäuschungen, keine geplatzten Träume
Hier können Sie sich die Übersicht zur MoneyPark Finanzierungseinschätzung bequem als PDF herunterladen.
MoneyPark: Der grösste unabhängige Hypothekarspezialist der Schweiz
MoneyPark wurde im Jahr 2012 gegründet und ist bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekarspezialist und eines der erfolgreichsten Fintech-Unternehmen der Schweiz. MoneyPark kombiniert persönliche Beratung mit der technologisch fortschrittlichsten Plattform für Hypotheken und Vorsorgeprodukte. Seit Juli 2017 gehört mit DL der Westschweizer Branchenführer im Hypothekarbereich zu MoneyPark.
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Corona-Virus lässt Hypozinsen kurzzeitig in die Höhe schnellen – Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020
Wie haben sich die Hypothekarzinssätze im vergangenen Monat verändert? Wie könnte die weitere Entwicklung der Zinsen angesichts der Corona-Krise aussehen? Und welche Ratschläge können wir (zukünftigen) Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern geben? Sie finden die Antworten darauf in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen.Weiterlesen
Beratung mittels Videokonferenz
Mittels einer Videokonferenz können Sie dieselben Vorzüge geniessen, die ein physisches Treffen aufweist. Und das live und sicher von zu Hause aus, denn durch die Unterstützung von sicheren, digitalen Tools bringen wir unsere unabhängige und transparente MoneyPark-Rundum-Beratung zu Ihnen nach Hause ins Wohnzimmer.
So findet beispielsweise die Analyse des Kaufpotenzials, die Berechnung der optimalen und steueroptimierten Hypothekarhöhe oder die Festlegung der passenden Hypothekarstrategie ebenso digital statt, wie die Berechnung der nachhaltigen Tragbarkeit und eine umfassende Vorsorgeanalyse. Und keine Angst, am anderen Ende der Videokonferenz sitzt nicht etwa ein Chatbot oder Roboter, sondern ein/e erfahrene/r Hypothekar- und Vorsorgeexperte/in. Wir unterstützen Sie also weiterhin persönlich, unabhängig und umfassend, denn unsere digitalen Beratungsgespräche laufen identisch ab wie unsere persönlich durchgeführten Gespräche in einer unserer über 25 Filialen schweizweit. Dem Informationsgehalt und der Tiefe der Beratung tut eine digitale Beratung keinen Abbruch.
Der ideale Moment, um die Hypothekarverlängerung anzugehen…
Wir ermutigen insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Hypothek verlängern wollen, jetzt nicht nur abzuwarten, sondern die Dynamik des Marktes zu nutzen und frühzeitig Angebote zu vergleichen.
Die Zinssätze sind nach wie vor attraktiv, aber auch extrem volatil (siehe auch: Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020). Aktuell macht es Sinn, den Markt zu beobachten und frühzeitig mehrere Offerten einzuholen, zumal die Bearbeitungszeiten und die Reaktionsfähigkeit unserer Partner unter der aktuellen Krise leiden.
Und hier noch ein wichtiger Hinweis: Sie können Ihre Hypothek, mit dem richtigen Anbieter, bis zu 24 Monate vor Vertragsablauf verlängern bzw. ablösen. Gut möglich, dass Ihnen Ihr Bankberater etwas anderes weiszumachen versucht, um Ihnen dann im letzten Augenblick ein unattraktives Angebot zu unterbreiten, welches Sie angesichts der drängenden Zeit fast nur zähneknirschend annehmen können. Daher: Sprechen Sie frühzeitig mit uns. Unser Erstgespräch ist übrigens kostenlos.
...oder sich über seine Finanzierung Gedanken zu machen
Auch Eigentümer, deren Hypothekarfälligkeiten weiter in der Zukunft liegen, können von einer Überprüfung ihrer aktuellen Situation profitieren.
Die Bedürfnisse von Immobilieneigentümer sind vielfältig: der finanzielle Schutz der Familie, die Absicherung des Erwerbseinkommens, Liquidität schaffen, Renovierungen planen, die Immobilie ihren Kindern vererben oder einfach nur sparen. Häufig interessiert auch der aktuelle Wert der Liegenschaft, vor allem, wenn ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist. Eine Zweitmeinung schadet nie, nutzen Sie unsere unabhängigen Beratungsdienstleistungen, um diese vielfältigen Themen mit unseren Hypothekarexpertinnen und -experten zu diskutieren.
Ihr Kaufpotenzial bewerten
Sie stehen noch am Anfang des Prozesses zum Kauf einer Immobilie und fragen sich, wie hoch der maximale Kaufpreis eines Eigenheims liegen darf? Oder haben Sie Ihr Traumhaus gesehen und möchten erfahren, ob Sie bereits genügend gespart haben und über das nötige Einkommen verfügen? Alles Fragen, die nicht so einfach zu beurteilen sind, allein schon angesichts der neuen Hypothekargeber, die den Markt bereichern und der unzähligen unterschiedlichen Berechnungsmodellen der Anbieter.
In unserem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie, direkt an den Küchentisch oder auf die Couch, einen ersten Überblick über den Markt und Ihre finanziellen Möglichkeiten, damit Sie bereit sind für den nächsten Schritt auf dem Weg in Ihre Traumimmobilie.
Ob es sich um eine Einschätzung Ihrer Situation als Eigentümer oder eine Analyse für einen potenziellen Kauf handelt: Die ersten Schritte sind kostenlos und unverbindlich. Jetzt können Sie alles ohne jegliche Einschränkungen von zu Hause aus durchführen – und dabei auf die technologisch fortschrittlichste Beratungsplattform der Schweiz zugreifen.
Ein Fintech zu sein, ist in der aktuellen Situation ganz klar von Vorteil: Mit unserer Online-Immobilienschätzung, unserer Finanzierungseinschätzung, den verschiedenen Immobiliensuchtools und der digitalen Rundum-Beratung sind wir in der Lage, so nah wie möglich an unseren Kundinnen und Kunden zu bleiben.
Auch wenn sich unsere Mitarbeitenden schon jetzt darauf freuen, Ihnen bald wieder in Person und physisch zu begegnen, sollten Sie Ihre Projekte in der Zwischenzeit nicht auf Eis legen.
Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Hypothekar- und Immobilienmarkt
Das Corona-Virus hält die Welt in Atem. Rezessionsängste lösten den grössten Kurseinbruch an den weltweiten Börsen seit der letzten Finanzkrise aus. Wir rechnen damit, dass in der Schweiz die Nachfrage und mit Verzögerung auch das Angebot am Immobilienmarkt kurzfristig stark zurückgehen werden, um nach dem Abflachen der Krise vorerst wieder moderat und dann stark anzusteigen. Die verschiedenen Marktsegmente werden allerdings unterschiedlich stark betroffen sein. Wir gehen davon aus, dass die Hypothekarzinsen durch die Krise nun noch länger auf tiefem Niveau verharren werden. Beim Hypothekarangebot sehen wir vorerst kaum Auswirkungen, aber es kommt zu längeren Verarbeitungszeiten und wir sehen vereinzelte Preis-Anstiege bei den Top-Zinssätzen.
Weltkonjunktur schlittert auf eine Rezession zu
Land um Land beschliesst den Lockdown, was drastische Einbrüche im privaten Konsum und in der Wirtschaftsleistung bedeutet. Regionale und nationale Konjunkturstützungsprogramme in bis dato nie dagewesener Höhe erreichen aktuell die Märkte, um Marktzusammenbrüche zu verhindern und die Auswirkungen auf die globalen und nationalen Arbeitsmärkte zumindest abzufedern. Um die Unternehmungen, Banken und auch Private vor einem finanziellen Zusammenbruch zu bewahren, schnüren nun praktisch sämtliche Notenbanken bzw. Staaten massive Unterstützungspakete.
Die US-Notenbank Fed senkte am 15. März überraschend und zum zweiten Mal in kurzer Folge den Leitzins um nochmals 100 Basispunkte auf 0.00 bis 0.25 Prozent, was die Märkte weiter in Panik versetzte. Das Fed und die Regierung in den USA kündigten daher am 17. März ein umfassendes Rettungspaket von über 1 000 Milliarden USD an, welches das grösste aller Zeiten sein soll und auch Konsumschecks an amerikanische Haushalte beinhalten soll.
Am 12. März entschied die Europäische Zentralbank (EZB) zwar, (noch) keine Zinssenkung zu vollziehen, aber sie hat diverse Massnahmen eingeleitet, um die Wirtschaft zu stützen. Bereits am 18. März kündigte sie zudem an, ein Notkaufprogramm für Anleihen in der Höhe von 750 Milliarden Euro zu starten.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab am 19. März bekannt, dass sie den Leitzins bei -0.75 Prozent belässt, aber den Freibetrag für die Banken reduziert sowie die Lockerung des antizyklischen Kapitalpuffers prüft. Damit würde der Spielraum der Banken bei der Vergabe von Krediten – und von Hypotheken – grösser. Die SNB wird diese Prüfung daher auch vor allem mit Blick auf die Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt ausführen. Mutmasslich wird wohl auch der Schweizer Staat ein Hilfsprogramm, gefordert werden 100 Milliarden Franken, aufsetzen.
Situation und Auswirkungen am Immobilienmarkt
Wir rechnen aufgrund der Corona-Krise kurzfristig mit negativen Auswirkungen auf alle Segmente des Immobilienmarkts, aber die verschiedenen Marktsegmente werden unterschiedlich betroffen sein.
Selbstgenutztes Wohneigentum
Ein makroökonomischer Stresstest nie dagewesenen Ausmasses in Verbindung mit fortschreitender individueller Verunsicherung wird die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum einbremsen. In Zeiten grosser Verunsicherung, insbesondere wegen Ängsten um den Verlust des Arbeitsplatzes, sinkt die Bereitschaft der potenziellen Immobilienkäufer, gesparte Eigenmittel einzusetzen und Entscheidungen von grosser finanzieller Tragweite zu treffen. Auch wenn rational gesehen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer mit den laufenden Kosten gegenüber der Mieterschaft erheblich Geld sparen, werden in unsicheren Zeiten grosse Entscheidungen gerne vertragt. Neben finanziellen Aspekten dürften auch Einschränkungen bei grundbuchamtlichen Leistungen und Besichtigungsterminen die Nachfrage verlangsamen und damit tendenziell auch zu Preisrückgängen führen. Das Angebot wird vorerst bestehen bleiben oder unter Umständen sogar kurzzeitig zunehmen, weil weniger Transaktionen stattfinden. Marktweite Preiskorrekturen bei selbstgenutzten Bestandsimmobilien erwarten wir erst im Falle langanhaltender, globaler Verwerfungen. Ansonsten dürfte sich nach der Überwindung der Krise rasch ein Gegeneffekt einstellen, sprich die Transaktionsvolumen dürften massiv ansteigen. Eine Ausnahme könnte allenfalls das Segment der Luxusobjekte bilden. Durch den sehr eingeschränkten Käuferkreis könnte sich auf längere Zeit ein Angebotsüberhang einstellen, welcher die Verkaufspreise entsprechend drückt.
Renditeliegenschaften
Fragiler präsentiert sich die Lage bei Wohnrenditeobjekten. Dieses Segment wird Federn lassen müssen, weil infolge der makroökonomischen Auswirkungen Umzüge zunächst ausbleiben und vor allem Mietzinssteigerungen nicht mehr durchsetzbar sind. Dies in einem Segment, das schon vor der Krise mit sehr tiefer Rendite zu kämpfen hatte. Parallel dazu verschärft die Krise den bestehenden Anlagenotstand, was institutionelle Anleger dazu verführen könnte, weitere Mietkapazitäten aufzubauen, welche zu noch höheren Leerständen führen würden.
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Ein noch düstereres Bild zeichnet sich im Bereich der kommerziell genutzten Büro- und Ladenflächen ab. Geschlossene Läden dürften bereits kurzfristig Auswirkungen auf das Angebot haben und damit einen Preisrückgang einläuten, der sich mit andauernder wirtschaftlicher Krise oder gar einer Rezession verschärfen wird. In diesem Segment erwarten wir die grössten und auch schnellsten Auswirkungen.
Hypothekarzinsen weiterhin auf tiefem Niveau
Auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz hatte das Corona-Virus bisher einen geringeren Einfluss als auf die Kapitalmarktzinsen, die aktuell mit jeder neuen Wirtschaftsmeldung stark schwanken.
Kapitalmarktzinsen
Die Kapitalmarktzinsen sind aktuell starken Volatilitäten unterworfen. Der Börsencrash, Zinssenkungsmassnahmen, Rettungspakete und Hilfsprogramme lassen die Zinsen derzeit täglich nach unten oder oben schnellen. Ein Blick auf die Entwicklung des 10-Jahres Swap in den letzten vier Wochen zeigt zuerst einen Rückgang um über 20 Basispunkte auf -0.61 Prozent (9. März), um bis heute um fast 60 Basispunkte
auf -0.04 Prozent zu steigen.
Quelle: Thomson Reuters, MoneyPark
Hypothekarzinsen
Die Hypothekarzinsen haben sich in den letzten Monaten kaum entlang der Entwicklung der extrem volatilen Kapitalmarktsätze verändert – eine Entkoppelung der Hypozinssätze ist vermehrt erkennbar. Dies hat mehrere Gründe: Erstens verträgt sich die aktuell hohe Volatilität des Kapitalmarktes immer weniger mit der auf Kontinuität ausgerichteten Strategie der meisten Hypothekaranbieter. Zweitens steigt der Konkurrenz- und Margendruck am Hypothekarmarkt laufend. Jeder Anbieter muss sich gut überlegen, was eine Anpassung der Zinssätze auf den Absatz bzw. die Marge für ihn bedeutet.
Quelle: Datenbank MoneyPark
Daher beobachten wir in den vergangenen Wochen vorwiegend eine Volatilität bei den günstigsten Anbietern. Unser Top-Satz, der von uns nachverhandelte beste Hypothekarsatz für eine 10-jährige Festhypothek, liegt per heute wieder auf dem Niveau von Ende 2019, wies über die vergangenen Monate aber hohe Schwankungen auf. Der Richtsatz hingegen, der durchschnittliche Schaufenstersatz von über 100 Banken, Versicherungen und alternativen Kreditgebern, hat sich erst im Laufe dieser Woche um einige Basispunkte erhöht.
Krisensituationen können kurzfristig stärkere Reaktionen auslösen – mit einer vorübergehend grösseren Volatilität muss demnach nicht nur auf dem Kapitalmarkt, sondern zukünftig auch bei den Hypothekarzinsen, v.a. bei den Top-Sätzen der günstigsten Anbieter, gerechnet werden. Trotzdem werden sich die Hypothekarsätze innert Jahresfrist kaum signifikant erhöhen. Im Gegenteil könnten die massiven Eingriffe der Notenbanken und Regierungen Kredite verbilligen. Ein reines Abwarten ist aber nicht zwingend eine gute Strategie: Anbieter verknappen ihr Angebot, Home-Office-Szenarien verlängern die Bearbeitungsdauer. Wer in den nächsten Monaten seine Hypothek verlängern muss oder eine neue Liegenschaft kauft, sollte sich noch frühzeitiger um Offerten bemühen, um gute Aussichten auf attraktive Konditionen zu haben. Es lohnt sich in der aktuellen Zeit umso mehr, die Entwicklung der Zinsen eng zu beobachten und verschiedene Angebote von mehreren Anbietern miteinander zu vergleichen.
Hypothekarangebot bleibt praktisch unverändert
Die Corona-Krise hat bisher erst zu geringen Anpassungen seitens der Hypothekaranbieter geführt:
- Prüfung und Abwicklung der Hypothekargeschäfte können derzeit bei den allermeisten Anbietern sichergestellt werden. Allerdings haben praktisch sämtliche Anbieter teilweise oder komplett auf Home-Office umgestellt, was die Prozesse verlangsamt. Es ist vermehrt mit längeren Antwortzeiten von bis zu einer Woche zu rechnen, bis ein Finanzierungsangebot eintrifft.
- Einzelne Anbieter überarbeiteten aufgrund der flachen Zinskurve ihr Konditionenmodell und glichen die kurzen- und mittelfristigen Zinssätze an. So kann es sein, dass der Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek nun demjenigen für eine Laufzeit von zehn Jahren entspricht.
- Um eine Kapazitätsüberlastung zu verhindern, sehen wir bei einigen wenigen Anbietern temporäre Preis-Erhöhungen. Diese können durch einen breiten Anbietervergleich umgangen werden, wodurch die Bedingungen für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer äusserst attraktiv bleiben.
- Anbieter sind volatiler, sprich sie verändern ihre Angebote, aber auch ihre Bearbeitungsläufe schneller und unberechenbarer. Das wiederum macht einen möglichst breiten Marktvergleich so wichtig.
Beratung verschiebt sich auf digitale Kanäle
Bei der Informationsbeschaffung zum Thema Hypotheken über unsere Webseite registrieren wir in den ersten Tagen des Lockdowns einen Rückgang um rund 30 Prozent. Beratungsgespräche finden seit dem 16. März praktisch ausschliesslich via Videokonferenz oder Telefon statt. Gerade bei Verlängerungen und Ablösungen stehen diese Kanäle dem physischen Beratungsgespräch in der Filiale in nichts nach. Sämtliche Aspekte wie beispielsweise Vorsorge- oder Steuerthemen können ebenso berücksichtigt werden und entsprechend verzeichnen wir auch keinen signifikanten Rückgang der Nachfrage.
Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer, welche unter gewissem Zugzwang stehen, weil ihre Hypothek eine Fälligkeit aufweist, sollten in der jetzigen Zeit nicht einfach blind die bestehende Hypothek verlängern, sondern aufgrund der Krise und der damit verbundenen Volatilität der Angebote einen breiten Marktvergleich anstellen. Die entsprechenden digitalen Markt- und Immobilienbewertungstools sind vorhanden und erlauben ein einwandfreies Beratungserlebnis auch in Zeiten von «Social Distancing». Um von einem attraktiven Angebot zu profitieren, bleibt eine frühzeitige Gesprächsaufnahme für eine anstehende Ablösung ein wichtiger Schlüssel zur bestmöglichen Finanzierung. Von den historisch tiefen Zinsen können auch diejenigen profitieren, die erst in 18 bis 24 Monaten eine Fälligkeit haben.
Unsere Einschätzung gibt es auch als PDF.
Nur jeder vierte Mieter fragt aktiv nach einer Mietzinssenkung
Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent. Das sind gute Nachrichten für alle Mieter in der Schweiz, denn die Mietzinsen stützen sich auf diesem Durchschnittszinssatz ab. Mieter sind folglich berechtigt, bei ihrem Vermieter eine Mietzinsreduktion einzufordern und so mehrere hundert Franken im Jahr zu sparen. Eine repräsentative Umfrage von uns zeigt allerdings, dass nur gerade jeder vierte Mieter eine Mietzinssenkung beantragt, während über die Hälfte es gar nicht erst versucht.
Zuletzt sank der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2017 von 1,75 auf 1,5 Prozent. Seither konnten Mieterinnen und Mieter nicht mehr von den rekordtiefen Hypothekarzinsen profitieren. Mit der Beantragung einer Mietzinssenkung beim Vermieter können jetzt bei einer Schweizer Durchschnittsmiete von 1‘329 im Jahr immerhin 464 Franken eingespart werden. Trotzdem haben dies in der Vergangenheit mit 27 Prozent nur eine Minderheit der Befragten, sprich jeder vierte Mieter, getan. Über die Hälfte der Mieterinnen und Mieter (58%) sind zu bequem, finden es zu aufwändig oder wissen schlicht nicht, dass sie berechtigt sind, eine Mietzinssenkung zu verlangen. Nur 15 Prozent geben an, dass der Vermieter in der Vergangenheit aufgrund der Anpassung des Referenzzinssatzes von sich aus den Mietzins gesenkt hat.
Gutverdienende sind affiner, wenn es ums Sparen geht
Mit 28 Prozent sind die Deutschschweizer aktiver im Beantragen als die Westschweizer (24%). Gutverdienende sind offensichtlich affiner, wenn es um Sparmöglichkeiten geht: Von den Befragten, die 120 000 Franken und mehr Brutto-Jahreseinkommen aufweisen, beantragen 40 Prozent eine Mietzinssenkung. Und Städter (37%) beantragen mehr als doppelt so häufig eine Mietzinssenkung wie Mieter auf dem Land (15%).
Eigenheimbesitzer wohnen nochmals bis zu 50 Prozent günstiger
Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, spart noch viel mehr. Aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen beträgt die Ersparnis, basierend auf einer 4-Zimmerwohnung, gegenüber der Miete 800 Franken pro Monat oder jährlich 9 600 Franken. Während sich für den Mieter die monatlichen Kosten ohne Nebenkosten auf 1 534 Franken belaufen, bezahlt der Eigentümer für die gleiche Wohnung im Durchschnitt nur 734 Franken Zinskosten, was nicht mal der Hälfte entspricht. Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer keine Amortisationen in sein Budget mit ein. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer nicht um Wohnkosten, sondern um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1 860 Franken.
*Durchschn. Mietpreis einer 4-Zi-Wohnung. Wert für 2019 basiert auf 2017 +0.5% Teuerung p.a. **Zinskosten für Hypothek auf einer Immobilie mit Verkehrswert von CHF 775'000 und Belehnung von 80% Quelle: Schweizerische Nationalbank (durchschnittlicher Hypothekarzinssatz p.a.), Bundesamt für Statistik, MoneyPark[/caption]
Finanzierungs- und Immobilien Update: Ein Viertel der Hypotheken läuft über 10 Jahre
Die Einfamilienhäuser-Preise sind in der Deutschschweiz im 2. Halbjahr 2019 um 0.92 Prozent gesunken. In der gleichen Zeitperiode haben sich 60 Prozent unserer Hypothekarnehmer für eine Finanzierung bei einer Bank entschieden. Dabei haben über einen Viertel eine Hypothek mit einer Laufzeit von über 10 Jahren abgeschlossen. Dies und mehr findet sich in der neuen Publikation Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU. Weiterlesen
Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der zurückhaltenden Weltwirtschaftsprognosen wird vorerst weder die amerikanische Notenbank (Fed), noch die Europäische Zentralbank (EZB) von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit weitestgehend die Hände gebunden.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Das Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) notierte 2019 mit 0,9 Prozent so tief wie seit zehn Jahren nicht mehr. Insbesondere im ersten Halbjahr geriet das Wirtschaftswachstum ins Stocken. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) rechnet auch 2020 mit einer ähnlich moderaten Entwicklung im Bereich von 1,7 Prozent und für 2021 von 1,2 Prozent. Sowohl die Beschleunigung des BIP-Wachstums 2020 als auch die Verlangsamung 2021 gehen aber auf den Effekt grosser Sportveranstaltungen zurück. Das heisst, dass erst 2021 eine allmähliche konjunkturelle Belebung einsetzen dürfte.
Düsterer sieht die Lage derzeit in den USA und der Eurozone aus. Wir gehen auch für 2020 davon aus, dass die Weltwirtschaft wohl an einer Rezession vorbeischrammen wird. Die schlechten Aussichten dürften aber weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2020 nach unten auf 0,1 Prozent und für 2021 auf 0,5 Prozent.
Entwicklung Zinsen
Die Fed könnte aufgrund der eingetrübten Konjunkturaussichten versucht sein, noch vor der Präsidentschaftswahl im Herbst 2020 eine Zinssenkung durchzuführen. Die EZB kündigte auf Ende Jahr eine Überprüfung ihrer Geldpolitik an und lässt uns annehmen, dass der Leitzins bis dahin unverändert bei null Prozent bleiben wird. Dies nimmt der SNB den Spielraum zur Lockerung der Negativzinspolitik.
Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?
Entwicklung Hypothekarzinsen
Der Sommer 2019 brachte rekordtiefe Hypothekarzinsen. Der Richtsatz der zehnjährigen Festhypothek notierte noch knapp über einem Prozent. Bis Jahresende setzte dann ein relativ langsamer, aber stetiger Anstieg ein, welcher allerdings nicht mehr das Niveau von anfangs 2019 erreichte. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken erst Ende 2021 wieder die Höhe von anfangs 2019 erreichen und dannzumal rund 0.4 Prozent höher notieren werden als heute. Dies gilt auch für kurzfristige Hypotheken, allerdings dürften dort die Zinsen deutlich früher anziehen.
Eine generelle Normalisierung des Zinsniveaus ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Der globale Handelskonflikt sowie allfällige geopolitische Unsicherheiten wirken sich rasch auf den Kapitalmarkt und die Hypothekarzinssätze aus. Auch beobachten wir aufgrund der zunehmenden Konkurrenz unter den Anbietern eine progressive Konditionengestaltung, die zu äusserst attraktiven Zinsen führt. Kurzfristige Zinsrückgänge sind also jederzeit möglich.
Entwicklung Eigenheimpreise
Wir erwarten, dass sich sowohl das nachfragegetriebene Wachstum als auch die Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderater Preisanstieg für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie die Mikrolage, die Infrastruktur und der Zustand des Objektes eine wichtige Rolle spielen.
[caption id="attachment_15532" align="alignnone" width="1800"]
Prognose der Richtsätze für Hypotheken[/caption]
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Hypothekarprodukt |
Durch-schnittlicher Richtsatz |
Zinsband bis Juni 2020 |
Zinsband bis Ende 2020 |
Zinsband bis Ende 2021 |
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Libor-Hypothek 3 Mte |
0.96% |
0.95% – 1.00% |
0.95% – 1.00% |
0.95% – 1.00% |
|
Festhypothek 2 Jahre |
0.97% |
0.88% – 1.03% |
0.95% – 1.10% |
1.00% – 1.15% |
|
Festhypothek 5 Jahre |
0.99% |
0.90% – 1.05% |
0.98% – 1.13% |
1.05% – 1.20% |
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Festhypothek 10 Jahre |
1.18% |
1.10% – 1.30% |
1.10% – 1.40% |
1.30% – 1.50% |
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Treiber des Hypothekarzinses
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik der Fed, der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Die EZB wird voraussichtlich bis Ende 2020 den Leitzins bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
[caption id="attachment_15534" align="alignnone" width="1015"]
Entwicklung Hypothekarzinsen[/caption]
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm im letzten Jahr laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz (Libor) und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Der Libor wird jedoch per Ende 2021 eingestellt und als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie dieser zukünftig angewandt wird, ist noch nicht abschliessend definiert. In der aktuellen Tiefzinsphase machen Geldmarkt-Hypotheken aber nur in Ausnahmefällen Sinn, da kurzfristige Festhypotheken deutlich konkurrenzfähiger sind und derzeit weiteres Abwärtspotenzial aufweisen.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021.
Historischer Tiefststand bei den 10-jährigen Hypothekarzinsen – Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020
Historischer Tiefststand bei den Festhypotheken im Januar 2020: Vor allem der Ausbruch des Corona-Virus sowie der Handelskonflikt zwischen den USA und China bescherte dem Jahr 2020 einen turbulenten Start. Die Unsicherheiten haben zu sinkenden Swap- und Hypothekarsätzen geführt. Die durchschnittlichen Richtsätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen sind daher im Januar auch um bis zu acht Basispunkte gesunken. Die von MoneyPark nachverhandelten Top-Sätze erreichten sogar aufgrund der ausgeprägten Konkurrenzsituation nie dagewesene Tiefststände (10 Jahre ab 0.32%).
Makroökonomische Lage
Das Jahr 2020 ist turbulent gestartet: Die Unterzeichnung des Phase-1-Abkommens im Handelskonflikt zwischen den USA und China brachte zwar kurzfristig ein wenig Entspannung, ebnet aber noch lange nicht den Weg zu einer langfristigen, beidseitig akzeptierten Einigung.
Weltwirtschaft in den Fängen des Corona-Virus
Der Ausbruch des Corona-Virus im Januar hält die Welt auch weiterhin in Atem. Ende Januar hat die Weltgesundheitsorganisation (WHO) deswegen den internationalen Notstand ausgerufen. Wie stark sich das Virus noch ausbreiten wird und welche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft zu erwarten sind, ist weiterhin unklar. Es ist ein Einbruch des chinesischen Wirtschaftswachstums um drei bis fünf Prozent im 1. Quartal und von rund einem Prozent auf Jahresbasis zu erwarten. Die Negativeffekte für das Weltwirtschaftswachstum sehen wir im Bereich von 0.5 Prozent auf Jahresbasis.
Keine Leitzinssenkung in den USA…
Die US-Notenbank Fed beliess ihren Leitzins Ende Januar weiterhin bei 1.5 bis 1.75 Prozent und prognostizierte für das Jahr 2020 weiterhin keine Veränderung, sollte sich die amerikanische Wirtschaft stabil weiterentwickeln. Fed-Chef Jerome Powell stellte allerdings mit Blick auf den Corona-Virus auch in Aussicht, dass er die Lage «sehr sorgfältig beobachte».
…und auch keine in Europa
Auch auf Seiten der Europäischen Zentralbank (EZB) ist keine Abkehr der Negativzinspolitik zu erwarten. Jens Weidmann, EZB-Ratsmitglied und Präsident der Deutschen Bundesbank liess sich vor wenigen Tagen mit folgenden Worten zitieren: "Angesichts des Preisausblicks müssen wir realistisch bleiben: Es wird wohl noch eine Weile dauern, bis die Zinsen wieder steigen werden."
Starker Start der Schweizer Wirtschaft, aber…
Der KOF-Konjunkturbarometer, ein vorlaufender Indikator für die Schweizer Wirtschaft, steigt im Januar auf 100.1 Punkte. Dies aufgrund positiver Indikatoren aus nahezu sämtlichen Branchen, während die Konsumperspektiven praktisch unverändert notieren.
…SNB unverändert am Gängelband der EZB
Auf die Gefahr hin, dass wir uns wiederholen: Solange sich die EZB nicht in Richtung Zinserhöhung bewegt, tut es auch die SNB nicht. Zu gross ist die Angst nach einer weiteren Aufwertung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro. Die Inflationserwartung der SNB liegt für 2020 bei nahezu null Prozent. Wenig deutet daher auf steigende Zinsen hin.
Entwicklung der Zinssätze
Kreditabsicherungskosten (Swap) klar tiefer
Das neue Jahr brachte sogleich klar tiefere Swap-Sätze, am ausgeprägtesten für das lange Ende. Der zehnjährige Swap sank um 27 Basispunkte und notierte mit -0.38 Prozent wieder auf dem Stand vom Herbst 2019. Der zwischenzeitliche Anstieg der Zinsen seit dem Sommer 2019 ist somit wieder egalisiert.
Richtsätze sinken nochmals massiv
Wir beobachteten im Januar bei sämtlichen Laufzeiten günstigere Richtsätze gegenüber dem Vormonat (Durchschnittssätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen). Je länger die Laufzeit, desto ausgeprägter der Rückgang. Während er auf zwei Jahre mit drei Basispunkten zu Buche schlägt, sind es auf zehn Jahre deren acht.
Historischer Tiefststand bei Hypothekarzinsen
Bereits im vergangenen Sommer sahen wir historische Tiefststände bei den Hypothekarzinsen. Damals lag die günstigste Festhypothek bei 0.52 Prozent – an sich bereits äusserst attraktive Konditionen für den Eigenheimkäufer und -besitzer. Das neue Jahr startet nun aber mit einem weiteren Paukenschlag. Die 10-jährige Festhypothek war zwischenzeitlich ab einem Zinssatz von 0.32 Prozent zu haben, ein absoluter Tiefststand.
10-jährige Festhypothek so günstig wie noch nie
Der beste nachverhandelte Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek lag Ende Januar bei unglaublich tiefen 0.39 Prozent. Auch wenn dieser Top-Satz an einige nicht ganz so einfach erreichbare Konditionen gebunden ist, so bewegen sich die Zinssätze auch bei einer nicht vollständigen Erfüllung dieser Anforderungen ganz klar auf historischen Tiefstständen.
Vom Anbieterwettkampf profitieren
Der Top-Satz der 10-jährigen Festhypothek sank einerseits aufgrund der rückläufigen Swap-Sätze, andererseits allerdings auch aufgrund eines sich verschärfenden Anbieterwettkampfes. Davon profitieren Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer.
Vergleichen bringt historisch massivsten Preisvorteil
Bei der 10-jährigen Festhypothek, der beliebtesten Laufzeit bei Herr und Frau Schweizer, ist die Differenz zwischen dem Richtsatz (1.12%) und dem über MoneyPark erzielbaren Top-Satz (0.39%) so signifikant wie noch nie.
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Prognose: Seitwärts tendierende Zinsen werden durch Konkurrenzsituation beeinflusst
Die Weltwirtschaft wird die kommenden Wochen und vielleicht sogar Monate ganz klar dominiert werden von der weiteren Ausbreitung des Corona-Virus. Je bedrohlicher die Thematik, desto stärker die Auswirkungen auf die globale Konjunkturlage. Wir erwarten bei steigender Bedrohungslage nochmals tiefere Swap-Sätze.
Status quo beim SNB-Leitzins
Wir erwarten für 2020 keine Anhebung des SNB-Leitzinses. Dies angesichts der abermals reduzierten Inflationsprognose 2020 und der damit verbundenen Tatsache, dass sich die SNB auf die Entwicklung des Schweizer Frankens fokussieren wird.
Taktische Abschlüsse jetzt tätigen
Wir empfehlen schon seit einiger Zeit, kurzfristige Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse zu nutzen. Momentan ist der Zeitpunkt günstig, denn die Konkurrenzsituation unter den Hypothekaranbietern ist gross, was den Hypothekarnehmern attraktive Zinsen beschert.
Langfristige Festhypotheken immer beliebter
Aufgrund der historischen Tiefststände und der flachen Zinskurve werden sehr langfristige Hypothekarzinsen auch weiterhin an Beliebtheit gewinnen. Eine 15-jährige Festhypothek kann heute schon bei weit unter einem Prozent abgeschlossen werden – so tiefe Konditionen wie noch nie.
Empfehlungen
- Vergleichen ist und bleibt Trumpf. Die Differenz zwischen dem günstigsten Anbieter (MoneyPark Top-Satz) und dem durchschnittlichen Angebot (Richtsatz) ist nach wie vor massiv.
- Die Zinskurve ist noch immer sehr flach, langfristige Festhypotheken sind daher tendenziell zu favorisieren. Aufgrund der zunehmenden Konkurrenzsituation unter den Anbietern lohnt es sich, auch Laufzeiten von mehr als zehn Jahren zu prüfen.
- Die aktuell sehr tiefen Zinssätze, der historische Tiefststand, vor allem langfristiger Laufzeiten lohnen sich für taktische Hypothekarabschlüsse – eine regelmässige Beobachtung der Hypothekarzinsen ist zu empfehlen.
- Wichtig zu wissen: Auslaufende Festhypotheken können bis zu zwei Jahre vor dem eigentlichen Vertragsende verlängert werden. Wer frühzeitig mit dem Vergleichen beginnt, gewinnt wichtige Zeit, kann die Zinsentwicklung verfolgen und begibt sich so nicht unnötig in die Abhängigkeit des bisherigen Hypothekarinstitutes.
Sparpotential bei MoneyPark
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Beliebteste Hypothek |
10 Jahre fest |
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Durchschnittlicher Richtsatz im Markt |
1.12% |
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Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz |
ab 0.39% |
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Zinseinsparung pro Jahr in Prozent |
bis zu 0.73% p.a. |
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Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000 |
bis zu CHF 73’000 |
Hier unsere Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020 (historischer Tiefstand) als PDF herunterladen.
Finanzierung von Wohneigentum: Detaillierte Tragbarkeitsmodelle sind gefragt!
Die aktuellen Tragbarkeitsregelungen sind nicht mehr zeitgemäss und berücksichtigen die Situation am heutigen Hypothekarmarkt nicht mehr ausreichend. Gemäss unseren Analysen haben mittlerweile über 40 Prozent der Eigenheimkäufer eine erhöhte Tragbarkeit und dies in einem Anbieter-Markt der im Bereich erhöhter Tragbarkeiten sehr intransparent ist. Wir plädieren deshalb für die Offenlegung der Finanzierungsbedingungen durch die Anbieter, um Transparenz und Zugang zu Hypotheken zu verbessern. Die Tragbarkeit muss im Vergleich zur bestehenden Praxis detaillierter berechnet werden. Das vorliegende Positionspapier zeigt den Weg zu einer zeitgemässen Berechnung der Tragbarkeit bei Eigenheimfinanzierungen auf.
Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum
Es ist inzwischen ein längst bekannter und unbestrittener Fakt: Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum in unserem Land sind die weltweit strengsten. Der Kreis potentieller Hypothekarnehmer lichtet sich Jahr für Jahr weiter, denn die erwähnten Preissteigerungen wirken einschränkend auf den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen. Die Kombination von steigenden Eigenheimpreisen und zu starren und rigiden Tragbarkeitsvorgaben ist toxisch. Die standardisierten Kriterien für die Berechnung der Tragbarkeit ignorieren die stark gesunkenen Zinsen, berücksichtigen keinerlei individuelle Faktoren und deren Anwendung ist undurchsichtig. So erstaunt es nicht, dass der Kreis der potenziellen Eigenheimerwerber immer kleiner wird. Dies untermauern verschiedene Studien (siehe dazu auch unser Fachbeitrag «Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz».) Eine detailliertere Prüfung der Tragbarkeit und die Offenlegung der Bedingungen würde den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen deutlich erhöhen.
Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell
Seit der Finanzkrise 2008 hat sich nicht nur das Hypothekarzinsniveau deutlich reduziert, sondern auch die Volatilität ist in den letzten vier Jahren massiv zurückgegangen. Die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken bewegten sich beispielsweise in den Jahren 2009 bis 2015 in einer Bandbreite von rund 1.70 Prozent (zwischen 3.5 bis 1.80 Prozent). Dagegen lag diese Differenz in den letzten vier Jahren gerade einmal bei rund 0.5 Prozent. Und das auf einem ultratiefen Niveau. Zudem gehen mittlerweile fast alle Ökonomen davon aus, dass die Negativzinsen der Schweiz noch über Jahre erhalten bleiben. Kommt hinzu, dass der Kreis der Hypothekar-Anbieter durch neu in den Markt eintretende Pensionskassen und Anlagestiftungen laufend grösser wird. Damit kann mit einiger Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hypothekarzinsen auch über Jahre keine wesentlichen Erhöhungen erfahren dürften. Durch diese (neue) Situation («new normal») sind die aktuell geltenden kalkulatorischen Zinsen von 4.5 bis 5 Prozent realitätsfremd geworden.
Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit
Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig erstaunlich, dass die Standard-Tragbarkeitsregeln von zunehmend mehr Anbietern, insbesondere Pensionskassen und Stiftungen, unterlaufen werden. Diese Erkenntnis ist ein Lichtblick für potentielle Neuerwerber von Eigenheimen. Allerdings gibt es auch eine leider noch immer ausgeprägte Kehrseite der Medaille: Erstens ist die Transparenz auf der Anbieterseite extrem schlecht. Es ist deshalb mit grossem zeitlichem Aufwand, Unsicherheit und Zusatzwissen verbunden, den individuell passenden Anbieter zu finden. Zweitens dünnt sich das Feld der Anbieter mit weitergehender Tragbarkeit deutlich aus. Und drittens zeigt sich, dass die Banken vor allem sehr gut Verdienende mit sehr hohen Einkommen und teuren Objekten mit ETP-Finanzierungen berücksichtigen. Grund dafür ist die Möglichkeit, Zusatzgeschäfte mit diesen Kunden abwickeln zu können. Gerade Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen bleiben somit vielfach auf der Strecke. Zudem zeigen unsere Studienergebnisse, dass über ein Drittel der potentieller Eigenheim-Erwerber der Meinung sind, dass sie die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht erfüllen. Damit stellen sie den Traum des Eigenheims entweder zurück oder stufen ihn als nicht erreichbar ein. Dies wohlgemerkt in einem Mietmarkt, in dem ein Eigentümer typischerweise bis zu 50 Prozent an monatlichen Wohnkosten gegenüber einer vergleichbaren Mietsituation einspart.
Welche Anpassungen in den Tragbarkeitsmodellen könnten also helfen, den Zugang für potentielle Eigenheimerwerber zu verbessern?
Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden benötigt
Zielführend erscheint uns eine differenziertere Betrachtung der einzelnen Kundensituation, in der nicht mehr schablonenartig dieselben Tragbarkeitskriterien für jeden Kunden angewendet werden. Gerade bei mittleren Haushalts-Einkommen (z.B. im Bereich von CHF 120'000 bis CHF 180'000) dürften genauere Tragbarkeits-Berechnungen dazu führen, dass die Eigenheimquote in den nächsten Jahren wieder leicht erhöht werden könnte. Und das, ohne die Risiken zu erhöhen, weder für den Hypothekargeber noch für den Eigenheim-Käufer. Regulatorisch betrachtet steht detaillierteren Tragbarkeitsmodellen nichts im Weg. Denn, die Finma (Regulator) macht bis dato keine verbindlichen Vorgaben zur Tragbarkeit. Eine Detaillierung der heute breit angewandten Vorgaben hätte auch keine verheerenden Folgen für die Nachfrage respektive die Preise, wie dies seit Jahren kolportiert wird. Bedingung wäre aber eine sinnvolle Ausgestaltung der Berechnungsmodelle und deren Offenlegung bei den Anbietern.
Dagegen sind wir der Meinung, dass eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes nicht zielführend ist. Dies deshalb, weil eine differenzierte Sichtweise im individuellen Einzelgeschäft komplett wegfällt und damit unnötige Risiken aufgebaut würden.
Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung der Kostensituation
Doch wie sollen diese Berechnungsmodelle ausgestaltet werden? Nachfolgend unsere konkreten Empfehlungen:
1. Detaillierte Budgetberechnung (anhand von Statistiken und Erfahrungswerten)
Die realitätsnahen Lebenshaltungskosten fliessen neu analog der kalkulatorischen Objektkosten in die Berechnung der Tragbarkeit ein.
2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz
Der kalkulatorische Zinssatz wird von der gewählten Laufzeit der abgeschlossenen Festhypothek abhängig gemacht. Wird eine Laufzeit von zehn Jahren und mehr gewählt, kann ein tieferer Zinssatz berücksichtigt werden. Zum Beispiel wird bei einer Festhypothek unter zehn Jahren ein kalkulatorischer Zinssatz von 4.5 Prozent angewandt. Jedes zusätzlich abgeschlossene Laufzeitjahr reduziert den kalkulatorischen Zinssatz um 0.10 Prozent. Somit wäre für eine 15-jährige Festhypothek ein Zinssatz von 4.0 Prozent massgebend, für eine 20-jährige ein Satz von 3.5 Prozent.
3. Realistische Nebenkosten
Der energetische Zustand des Objektes wird berücksichtigt. Bei Erfüllung von Mindest-Standards (z.B. MINERGIE, GEAK A oder B, bei Objekten mit Baujahr 2000 oder älter auch GEAK C) werden die Betriebskosten auf einen realistischen Betrag reduziert bzw. festgelegt. Dieser ist nicht mehr vom Verkehrswert des Eigenheims, sondern vom Gebäudewert, der Kubatur oder der Nettowohnfläche, ohne Berücksichtigung des Landwertes, abhängig zu machen.
Die Auswirkungen anhand eines exemplarischen Falles:
- Eigenheimpreis: CHF 1‘000‘000, benötigte Hypothek: CHF 800‘000 (Eigenmittel CHF 200‘000)
- Abschluss einer 15-jährigen Festhypothek zu 1.50%
- Potenzielle Käufer: Familie mit 2 Kindern unter 10 Jahren
- Objekt ist energetisch in einem sehr guten Zustand (GEAK Klasse B). Der Gebäudewert beträgt rund zwei Drittel des Verkehrswertes.
Detaillierte Berechnung (Empfehlung MoneyPark)
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Aufwandposten (pro Monat) |
Kosten |
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Lebenshaltungskosten1 |
6‘800 |
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Kalkulatorische Zinskosten (4%) |
2‘667 |
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Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes) |
741 |
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Kalkulatorische Nebenkosten |
445 |
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Total Aufwände p.M. |
10‘653 |
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Total Aufwände p.a. |
127‘836 |
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Benötigtes Nettoeinkommen p.a. |
127‘840 |
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Benötigtes Bruttoeinkommen p.a. |
144‘800 |
|
Differenz zu effektiven Zinskosten |
1‘667 |
1 errechnet vom Dachverband Budgetberatung Schweiz anhand von Bundesstatistiken und Vergleichsportalen.
Standard-Berechnung (aktuell gültig)
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Aufwandposten (pro Monat) |
Kosten |
|
Lebenshaltungskosten |
- |
|
Kalkulatorische Zinskosten |
3‘333 |
|
Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes) |
741 |
|
Kalkulatorische Nebenkosten |
833 |
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Kalk. Aufwände für Finanzierung p.M. |
4‘907 |
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Kalk. Aufwände für Finanzierung p.a. |
58‘884 |
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Benötigtes Nettoeinkommen p.a.2 |
156‘000 |
|
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.2 |
176‘600 |
|
Differenz zu effektiven Zinskosten |
2‘334 |
2 Kalkulatorische Kosten dürfen nicht mehr als 1/3 des Bruttoeinkommens ausmachen.
Erkenntnisse
- Mit dem detaillierten Berechnungsansatz ist ein Nettoeinkommen von jährlich rund 127‘800 Franken notwendig. Dagegen ist mit der kalkulatorischen Standard-Berechnung ein Nettoeinkommen von 156‘000 Franken gefordert. Die Differenz von fast 30‘000 Franken entspricht bei vielen Familien einem Teilzeitpensum und entscheidet oft über die Möglichkeit, überhaupt eine Hypothekarfinanzierung bekommen zu können.
- Dem Hypothekarnehmer verbleibt eine Reserve von mehr als 1‘500 Franken pro Monat. Die langfristige Fixierung der Zinskosten über 15 Jahre ermöglicht die Absicherung des grössten Aufwandpostens.
Fazit
- In den letzten Jahren sind einige Anbieter flexibler in der Auslegung der Tragbarkeitsbedingungen geworden. Damit werden die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht immer eingehalten.
- Vor allem bei den Banken sind die Erfüllungskriterien jedoch sehr undurchsichtig.
- Viele potentielle Eigenheim-Käufer mit mittleren Einkommen können nicht davon profitieren. Entweder bekommen sie diese Angebote nicht mit oder die Anbieter bieten diese Lockerungen für diese Kundengruppe nicht an. So müssen weiterhin (zu) viele Mieter ihren Traum vom Eigenheim zurückstellen oder gar begraben.
- Eine Offenlegung der Bedingungen zur Erfüllung der Tragbarkeit für selbstbewohntes Wohneigentum würde die Transparenz deutlich erhöhen.
- Ein Wechsel zu einer genaueren Tragbarkeits-Berechnung wie empfohlen würde v.a. für Familien und Personen mit mittleren Einkommen den Zugang zu Wohneigentum verbessern.
- Eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes von heute fünf Prozent (zum Beispiel auf 3.5 Prozent) erachten wir als nicht als zielführend.
- Unsere empfohlenen Anpassungen in der Modell-Tragbarkeitsberechnung hätten kein erhöhtes Risiko zur Folge – weder für Hypothekarnehmer, noch für den Eigenheimmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich zwar eine erhöhte Nachfrage ergeben würde. Diese würde sich jedoch über die nächsten Monate und Jahre sukzessive zeigen. Dadurch bekäme die Baubranche genügend Zeit, um die Bautätigkeit der erhöhten Nachfrage anzupassen.
Das integrale Positionspapier finden Sie hier.
RERI Q4 2019 – Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum
Der Real Estate Risk Index (RERI) verbleibt im 4. Quartal 2019 auf 3.7 Indexpunkten. Dies impliziert ein mittleres Risiko. Davor war in den ersten drei Quartalen 2019 ein stetiger Anstieg von insgesamt 0.9 Indexpunkten zu verzeichnen.
- Wir beobachten auch im Q4 eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum, die jedoch durch hohe regulatorische Hürden gebremst wird.
- Im vierten Quartal 2019 haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen (ETW) erstmals seit Mitte 2017 wieder leicht erhöht. Auch die Einfamilienhäuser (EFH) hatten eine, allerdings marginale, Preissteigerung zu verzeichnen.
- Ein Vergleich mit dem Stand per Ende 2018 zeigt, dass sich die Angebotspreise für EFH und ETW im 2019 unterschiedlich entwickelt haben. Während die EFH aufgrund des Angebotsmankos um weitere 1.4 Prozent zugelegt haben, war bei den ETW eine Reduktion von 1.2 Prozent zu verzeichnen.
- Im vergangenen Quartal trug v.a. die Entspannung des Handelskriegs zwischen den USA und China zu einer leichten Verbesserung der Aussichten für die Weltkonjunktur bei.
- Auch für die Schweizer Industrie hat sich die Stimmung spürbar aufgehellt. Die Auftragsbücher waren per Ende 2019 wieder deutlich besser gefüllt und die Einkaufsmanager gehen wieder von einem höheren Wachstum aus. Diese Entwicklung hat zu leichten Zinserhöhungen geführt.
- Die Bandbreite der am Markt offerierten Hypothekarzinsen driftet extrem stark auseinander. Differenzen vom günstigsten zum teuersten Anbieter von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit. Diese Situation dürfte auch mit den unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten der Anbieter zusammenhängen und sorgt für grössere Intransparenz.
Erkenntnisse im Detail
Mittleres Risiko mit leicht ansteigender Tendenz
Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) verbleibt der RERI im 4. Quartal 2019 bei 3.7 Punkten. Damit ist der Index im 2019 um insgesamt 0.9 Indexpunkte angestiegen.
Die deutlich gestiegenen Werte seit Anfang 2019 sind der stagnierenden Wirtschaftsentwicklung und den eingetrübten Konjunkturaussichten geschuldet.
Viele Unsicherheiten in der Weltkonjunktur, Schweizer Wirtschaft spürt Aufwind
Die Weltwirtschaft hat sich in den letzten Monaten insgesamt leicht erholt. Dennoch bleiben die Abwärtsrisiken hoch. Anhaltende Handelskonflikte, der Vollzug des Brexit etc. sind grosse Unsicherheiten in der künftigen Entwicklung der Weltkonjunktur.
In der Schweiz hat sich die Situation im Industrie-Sektor deutlich verbessert. Zudem wirkt der inlandorientierte Dienstleistungssektor noch immer als Motor für die Konjunkturentwicklung.
Konjunkturaussichten sind langfristig schlecht
Dennoch bleiben die Konjunkturaussichten trüb. Die Handelsstreitigkeiten sind nicht nachhaltig beigelegt und dürften deshalb global zu einer Verlangsamung der Nachfrage nach Investitionsgütern führen. Neue Risiken wie zum Beispiel die Verbreitung des Corona Virus können zudem rasch für negative Auswirkungen sorgen.
Von diesen Entwicklungen wird auch die stark exportorientierte Schweiz nicht verschont bleiben.
Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht
Viele Experten gehen davon aus, dass das Negativzinsumfeld Europa und in noch extremerer Form auch der Schweiz in den nächsten Jahren erhalten bleibt.
Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum: EFH verteuern sich weiter, ETW werden günstiger
Das geringe Angebot an Einfamilienhäusern führte in den letzten Monaten zu weiteren Preissteigerungen. Dagegen sind Eigentumswohnungen im 2019 leicht günstiger geworden. Dies dürfte wohl v.a. mit dem grösseren Angebot in Kombination mit dem grösseren Käuferkreis zu tun haben.
Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief
Der Anteil an Hypotheken am Kaufpreis von Eigenheimen liegt durchschnittlich bei tiefen 52 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.
Subindizes des RERI
1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen
Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.
Verschuldungsgrad bleibt stabil
Nachdem die Verschuldung im vierten Quartal 2018 leicht zurückging, hat sie sich im 2019 nur unwesentlich verändert. Der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis macht im 4. Quartal 2019 im Durchschnitt rund 52 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.
2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote
Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Erneuter Höchstwert
Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern haben im vierten Quartal 2019 mit 0.88 Prozent (Vorquartal 0.87 Prozent) nochmals einen neuen Spitzenwert erreicht. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der zehnjährigen Festhypothek, sehen wir eine weiter ausufernde Preisspanne: Während der günstigste Anbieter im Mittel einen Zinssatz von 0.63 Prozent verlangte, kostete diese Laufzeit beim teuersten 1.79 Prozent. Das ergibt eine massive Bandbreite von 1.16 Prozent. Damit kostet ein Abschluss beim teuersten Anbieter beinahe das Dreifache. Auffällig ist, dass die Schere zwischen den Konditionen, welche Pensionskassen/Anlagestiftungen im Vergleich zu Banken bieten, immer weiter auseinander driftet.
Riesiges Sparpotenzial
Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von 800’000 Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.44 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:
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Teuerster Anbieter |
Günstigster Anbieter |
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Zinsaufwendungen in Franken pro Jahr |
14’320 |
3’520 |
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Zinsaufwendungen in Franken für die gesamte Laufzeit |
143’200 |
35’200 |
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Ersparnis in Franken pro Jahr |
0 |
10’800 |
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Ersparnis in Franken für die gesamte Laufzeit |
0 |
108’000 |
3. Kreditabsicherungskosten
Leicht ansteigende Swapsätze mit geringen Laufzeitzuschlägen
Im abgelaufenen Quartal hat sich die Weltkonjunktur wieder etwas erholt. Einen positiven Einfluss hatte auch die Deeskalation des Handelskrieges zwischen den USA und China.
Der Schweizer Kapitalmarkt hat darauf über alle Laufzeiten hinweg mit ansteigenden Zinsen reagiert. Je länger die Swap-Laufzeit, desto stärker der Anstieg. Die bereits sehr flache Zinskurve veränderte sich aber nur unwesentlich. Der Aufschlag vom zwei zum zehnjährigen Swap beträgt rund 45 Basispunkte und hat sich gegenüber Ende 2018 praktisch halbiert. Diese extrem flache Zinskurve impliziert eine sehr starke Konjunkturabschwächung und damit einhergehend äusserst tiefe Inflationserwartungen am langen Ende.
Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende
Die weitere Entwicklung der Zinsmärkte hängt stark vom Verlauf der Handelskonflikte ab. Zudem bleibt abzuwarten, ob die Ankurbelungsmassnahmen der Notenbanken greifen. Die Stimmung an den Kapitalmärkten dürfte auch in den kommenden Wochen stark schwanken. Damit ist weiterhin eine hohe Volatilität (in beide Richtungen) des europäischen und folglich des stark davon abhängigen Schweizer Kapitalmarktes zu erwarten.
Die Konkurrenzsituation unter den Anbietern im Hypothekarmarkt und die damit verbundene progressive Konditionengestaltung führt für Hypothekarnehmer zu äusserst attraktiven Zinsen.
Die historisch günstigen Finanzierungskonditionen unterstützen die Nachfrage nach Immobilien unverändert. Andererseits wirken die äusserst strengen Finanzierungsvorgaben des Regulators stark limitierend auf das Wachstum der Hypothekarvolumen.
4. Preisindizes
Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen sinkt weiter
Im vierten Quartal 2019 setzte der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) seinen Anstieg (von 161.9 auf 162.4 Punkte) fort, verlor aber an Dynamik. Dabei blieben die Preise der Einfamilienhäuser beinahe unverändert, während die Preise der Eigentumswohnungen um 0.5 Prozent anstiegen. Damit liegt der Index wieder auf dem Niveau von Ende 2018.
Unabhängig davon notiert auch der Konsumentenpreisindex etwas tiefer als im Vorquartal und liegt mit 99.4 Punkten ebenfalls auf dem Stand von Ende 2018. Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen bleibt damit weiter deutlich sichtbar.
5. Arbeitslosenquote
Arbeitslosenquote verharrt saisonbereinigt auf tiefem Niveau
Trotz geringem Wirtschaftswachstum hat die Arbeitslosigkeit 2019 (2.3%) um 0.2 Prozentpunkte gegenüber 2018 (2.5%) abgenommen. 2019 waren im Durchschnitt 106‘932 Personen arbeitslos, 9.5% weniger als 2018. Insbesondere im zweiten Quartal sank die Arbeitslosigkeit markant und fiel Ende September erstmals seit September 2008 wieder unter die Marke von 100'000 Personen. Der starken Abnahme aus der ersten Jahreshälfte stand jedoch ein Anstieg im zweiten Halbjahr auf 117’277 Personen per Ende Dezember gegenüber – vorwiegend bedingt durch saisonale Effekte. Der Jahresendwert ist damit vergleichbar mit jenem aus den Jahren 2018 und 2008.
Im letzten Quartal stieg die Arbeitslosigkeit insbesondere bei den 50- bis 64-Jährigen an. Zudem stieg die Zahl der Stellensuchenden ab Oktober deutlich an und erreichte Ende Dezember 192‘955 Personen, was ein Anstieg von rund 23‘100 Personen gegenüber dem Jahrestiefstwert darstellt. Gleichzeitig verringerten sich die gemeldeten offenen Stellen im letzten Quartal von 38’125 Stellen Ende September auf 29’720 per Ende Jahr.
Die Arbeitslosenquote stagniert seit dem Frühjahr 2018 saisonbereinigt auf tiefem Niveau. Die mageren Wachstumsaussichten der Wirtschaft dürften in der Tendenz zu einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit in den nächsten Quartalen führen.
6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)
PMI von Industrie und Dienstleistungen stimmen positiver als auch schon
Im vierten Quartal 2019 stieg der Einkaufsmanager-Index der Industrie von 45.50 auf 49.47 Punkte und liegt damit wieder nahe an der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Der Abwärtstrend der letzten drei Quartale findet damit ein vorläufiges Ende und die höheren Auftragsbestände per Ende 2019 stimmen positiv im Hinblick auf Produktionssteigerungen in den kommenden Monaten. Der Auftragsbestand lag Ende Jahr 11.5 Punkte höher als am Ende des dritten Quartals. Trotzdem resultiere über das vierte Quartal in der Industrie ein leichter Stellenabbau (Subkomponente «Beschäftigung») von 49.6 auf 48.6 Punkte. Der Dienstleistungssektor gab im vierten Quartal zwar bei allen Subkomponenten nach, am meisten bei den Neuaufträgen (-8.2 Punkte), liegt aber mit einem Stand von 50.6 Zählern per Ende 2019 nach wie vor in der Wachstumszone.
Fazit
- Wir beobachten eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum.
- Zur positiven Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist in den letzten Monaten auch eine spürbare Verbesserung im Industriesektor hinzugekommen. Dies hat auch positive Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt.
- Die historisch tiefen Zinsen stützen die ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum. Allerdings wird der Kreis potentieller Neuerwerber aufgrund der weiter ansteigenden Preise immer stärker eingeschränkt.
- Nicht zuletzt aufgrund der tieferen Preise werden vermehrt Eigentumswohnungen erworben.
- Weiterhin steht der stützende Pfeiler des konjunkturellen (Inland-)Wachstums auf wackeligen Beinen. Bricht er weg, könnte sich die Lage des Immobilienmarktes verschlechtern. Wir gehen allerdings davon aus, dass diese Entwicklung nicht von heute auf morgen eintritt und damit das Angebot an die sich abschwächende Nachfrage angepasst werden kann. Erste Tendenzen in einer gedrosselten Produktion von neuen EFH und ETW sind dazu bereits ersichtlich.
Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI_Q4_2019
Immobilien und Hypotheken – Trends und Themen 2020
Das neue Jahr ist noch relativ jung und wir widmen uns im heutigen Blogbeitrag einigen Trends und Themen, welche uns auch 2020 im Bereich Immobilen und Hypotheken beschäftigen werden. Neben der noch hängigen Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwertes wird die Ablösung des Libors durch den Saron weiter ins Scheinwerferlicht rücken. Auf der politischen Bühne stehen beispielsweise die Abstimmung «Mehr bezahlbarer Wohnraum» und die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen auf der Agenda. Los geht's mit den Trends und Themen 2020.
Abschaffung des Eigenmietwertes
Die parlamentarische Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» beschäftigt die Wirtschaftskommission des Ständerates nun bereits seit rund drei Jahren und bleibt auch ein Thema im Jahr 2020. Anfänglich sah alles vielversprechend aus, es herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. Vergleich hierzu auch unser im Februar 2019 veröffentlichter Beitrag unter dem Titel «Eigenmietwert – Die Abschaffung hat gute Chancen». Doch dann drehte der Wind, wir haben dies bereits mit unserem Blogbeitrag «Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer» vom Sommer 2019 aufgenommen und kurz vor Jahresende 2019 setzte der Ständerat dem ganzen Prozedere die Krone auf, wie die NZZ am 15. November 2019 schrieb: Die Kommission schaltet eine Extrarunde ein, die verfahrenstechnisch gar nicht vorgesehen ist. Sie fordert den Bundesrat auf, zu ihren Plänen jetzt schon Stellung zu nehmen. Üblicherweise schaltet sich der Bundesrat erst ein, wenn die Vorlage ins Parlament geht.
Als die grössten Stolpersteine entpuppten sich die Steuerausfälle und die Ferienhäuser. Ein Systemswechsel würde wohl signifikante Steuerausfälle für den Fiskus bedeuten. Über das Ausmass streiten sich die Experten, es ist von mehreren hundert Millionen bis zu fast 2 Milliarden Franken die Rede – pro Jahr notabene. Wahrlich kein Pappenstil.
Die Vorlage sollte in der Frühjahrssession 2020 im Nationalrat behandelt werden, welche gemäss der Webseite der Bundesversammlung vom 2. bis 20. März dauert. Danach sieht es infolge der Extrarunde beim Bundesrat aber eher nicht aus, die Behandlung in der Sommersession vom 2. bis 19. Juni scheint realistischer. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Herbst 2020 zu erwarten.
Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»
Im Jahr 2015 lancierte der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz zusammen mit dem Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, dem Schweizerischen Gewerkschaftsbund, der SP Schweiz und den Grünen die nationale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Die Initiative will, wie die Verantwortlichen auf ihrer Webseite schreiben a) mindestens 10 Prozent bezahlbare Wohnungen beim Neubau (= Gemeinnützige Wohnungen, Genossenschaftswohnungen), b) faire Kaufbedingungen für Kantone und Gemeinden für geeignete Grundstücke (= Vorkaufsrecht) und c) energetische Sanierungen ohne Verluste von bezahlbaren Mietwohnungen.
Wir respektieren das Argumentarium der Initianten, erachten weitere Regulierungen, Gesetze und Vorgaben allerdings als völlig kontraproduktiv im Bestreben, mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Wir votieren vielmehr für eine Überprüfung der starren Tragbarkeitskriterien fürs Eigenheim, um mehr Familien den Weg ins Eigenheim zu ermöglichen. Wir haben hierzu Anfang Januar 2020 unter dem Titel «Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé» eine Analyse veröffentlicht.
Vom Libor zum Saron
Trends und Themen 2020 heisst der Titel. Nun, der Libor sieht zwar erst auf Dezember 2021 sein Ende kommen, dann wird definitiv Schluss sein. Aber bereits im Jahr 2020 sind weitere Neuigkeiten zu erwarten. Denn bis 2021 muss für Schweizer Geldmarkthypotheken die Ablösung durch den Saron in trockenen Tüchern sein. Dr. Andréa M. Maechler, Mitglied des Direktoriums der SNB, machte im Dezember klar, dass sie von den Marktteilnehmern eine höhere Kadenz in der Umsetzung erwartet und mit der bisherigen Entwicklung noch nicht zufrieden ist. Ihren Unmut kann man zwischen den Zeilen der einleitenden Bemerkungen zum Mediengespräch vom 12. Dezember 2019 entnehmen. Vom Libor zum Saron - wir haben die 10 wichtigsten Fragen und Antworten in einem Blogbeitrag zusammengefasst. Am 19. März 2020 findet gemäss Terminkalender der SNB deren nächste geldpolitische Lagebeurteilung statt. Bestimmt wird sich der Ton von Frau Dr. Maechler nochmals verschärfen, sollten die Marktteilnehmer, allen voran die Banken, bis dann nicht geliefert haben. Unsere Empfehlung für Immobilienbesitzer mit einer Libor Hypothek: Auch Geldmarkt-Hypotheken weisen eine Rahmenlaufzeit auf. Diese liegt oft bei zwei bis drei Jahren. Zudem bestehen konditionenseitige Unsicherheiten hinsichtlich des Wechsels von Libor zur Saron. Daher sollte als Alternative unbedingt eine kurzfristige Festhypothek geprüft werden. Beispiel: Zweijährige Festhypotheken notieren mit 0.50 Prozent sogar tiefer als Geldmarkt-(Libor)-Hypotheken, die aktuell ab 0.55 Prozent abschliessbar sind. Selbst sehr langfristige Hypotheken wie beispielsweise die 10-jährige Festhypothek sind mit aktuell 0.36 Prozent günstiger. Vergleichen lohnt sich.
Trends und Themen 2020 - sicherlich keine abschliessende Aufzählung - more to come, stay tuned.
Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé
Für Käufer in der Schweiz ist ein Eigenheim zunehmend untragbar. Doch es zeigt sich: Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, Anbieter sind flexibel und auch attraktive Konditionen sind möglich. Über 40 Prozent der Eigenheimkäufer überschreiten gemäss unserer jüngsten Analyse die kalkulatorische Standard-Tragbarkeit von 33 Prozent. Die Anbieter zeigen sich jedoch vermehrt flexibel und finanzieren auch Tragbarkeiten von über 40 Prozent, wobei sich das Angebot mit zunehmender Tragbarkeit deutlich reduziert. Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten sind jedoch keine finanzschwachen Schuldner. Vielmehr handelt es sich dabei häufig um Familien mit temporären Einkommenseinbussen und um gut Verdienende, welche sich ein teures Eigenheim leisten wollen. Ferner bemerkenswert: Sie können aber trotz erhöhter Tragbarkeit mit attraktiven Konditionen rechnen.
Die Immobilienpreise stiegen in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr als die Einkommen. Nicht zuletzt deshalb müssen immer mehr Hypothekaranbieter grössere Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien anwenden, um weiterhin Neukunden zu gewinnen. Unsere Analysen zeigen: 40 Prozent überschreiten Standard-Tragbarkeitskriterien von 33 Prozent überschreiten. Dies gilt über alle Landesteile hinweg. An der Spitze steht die Nordwestschweiz, welche schon 2015 mit 23 Prozent den höchsten Anteil an Fällen mit erhöhter Tragbarkeit hatte und 2019 als einzige Region der Schweiz mehr als die Hälfte (53%) aufweist.
Flexible Anbieter: Erhöhte Tragbarkeiten bei Familien und gut Verdienenden
Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, denn ein Blick auf die Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten zeigt, dass es sich nicht um schlechte Schuldner handelt, sondern um einkommens- und finanzstarke Käufer, die sich ein teureres und grösseres Eigenheim leisten möchten. Insbesondere Banken sind sehr gerne bereit, solche Finanzierungen im Rahmen einer Ausnahme zum Reglement (Exception to Policy) abzuwickeln, da sie oftmals zusätzliche Dienstleistungen verkaufen können, das Ausfallrisiko aufgrund des höheren Einkommens geringer ist und gerade gutverdienende Jungeigentümer schnell in eine Standard-Tragbarkeit zurückfinden.
Bei nur leicht erhöhten Tragbarkeiten von bis zu 40 Prozent finden sich vor allem Familien, die im Vergleich zu den Standard-Tragbarkeiten nicht höhere Kaufpreise finanzieren möchten, aber beispielsweise einen erhöhten Platzbedarf haben und gleichzeitig aufgrund von Teilzeit-Einkommen temporär ein niedrigeres Einkommen erzielen.
Je höher die Tragbarkeit, desto weniger Finanzierungspartner
Während Versicherungen in ihren Vergabekriterien sehr strikt sind und kaum über die Standard-Tragbarkeit hinaus finanzieren, zeigen Pensionskassen und Anlagestiftungen sowie vereinzelte Banken eine grössere Flexibilität bei der Festlegung ihrer Kriterien. Nur wenige Banken finanzieren gemäss ihrem Reglement Kunden mit einer kalkulatorischen Tragbarkeit über 40 Prozent. Entsprechend ist es für Erstkäufer mit erhöhter Tragbarkeit schwierig, selbstständig einen Anbieter zu finden. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Markt fehlt oft der Zugang und auch das Wissen, dass es am Markt Partner gäbe, die trotz erhöhter Tragbarkeit eine Finanzierung ermöglichen würden. Die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle dürfte beträchtlich sein.
Attraktive Konditionen auch für erhöhte Tragbarkeiten
Die nähere Betrachtung der effektiv abgeschlossenen Konditionen zeigt, dass eine erhöhte Tragbarkeit nur einen marginalen Einfluss auf den Zinssatz hat. Der Aufschlag für eine Tragbarkeit zwischen 33 und 40 Prozent im Vergleich zu einer Standard-Tragbarkeit beläuft sich auf lediglich vier Basispunkte. Bei einer Hypothekarsumme von 750'000 Franken entspricht dies einem zusätzlichen Zinsaufwand von nur 25 Franken im Monat. Erst ab einer Tragbarkeit von über 40 Prozent erhöhen die Anbieter ihre Risikoaufschläge, was sich auf die Zinskosten der Hyponehmer niederschlägt (+11 Basispunkte / 69 Franken pro Monat).
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Nicht zu schnell aufgeben - Anbieter sind flexibel
Betroffene Eigenheimkäufer sollten etwas mehr Zeit einplanen, um einen Finanzierungspartner zu finden. Dabei ist wichtig, dass sie einen möglichst breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Anbietergruppen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) prüfen. Denn eine Absage bei einem Finanzierungsinstitut bedeutet noch keineswegs, dass sich nirgends eine Finanzierung finden lässt. Es gibt Einzelanbieter, die in ihren Berechnungsmodellen von den typischen Marktstandards abweichen und eine individuellere Sicht auf die finanzielle Situation des Käufers ermöglichen. Eigenheimkäufer, welche dennoch keinen Finanzierungspartner finden, sollten in Betracht ziehen, ein preiswerteres Einstiegsobjekt zu erwerben und von den tiefen Hypothekarzinsen profitieren, um zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Ersparten das Traumobjekt zu finanzieren.
Laden Sie hier die gesamte Studie: "Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé“ herunter.