MoneyPark - Ihre Hypothek

Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen

Letzte Woche informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löst ab sofort das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.Weiterlesen

Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt

Längst sind Banken in der Schweiz nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere institutionelle Anleger konkurrenzieren ebenfalls um die Gunst der Hypothekarnehmer. Doch was ist der Unterschied in der Finanzierungsvergabe durch diese Anbietergruppen? Welchen regulatorischen Vorgaben unterliegen sie, und welchen Spielraum bei der Hypothekarvergabe haben sie?Weiterlesen

Konditionenvergleich der Hypothekaranbieter Banken, Versicherungen und Pensionskassen

Bei einem reinen Konditionenvergleich haben die Banken gegenüber Versicherungen und vor allem Pensionskassen einen schweren Stand: Ihre Hypothekarzinsen sind je nach Laufzeit bedeutend höher. Mittlerweile werden nur noch rund 50 Prozent des Hypothekarvolumens von MoneyPark an Banken vermittelt, 30 Prozent gehen an Pensionskassen, 20 Prozent an Versicherungen.Weiterlesen

Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?

Für Hypothekarnehmer ist es Fluch und Segen zugleich: Immer mehr Hypothekaranbieter drängen auf den Markt. Die Auswahl und die Verhandlungsstärke der Kunden nimmt zu, was die Kunden aber auch vermehrt vor die Qual der Wahl stellt. MoneyPark hat daher die wichtigsten Unterschiede zwischen den Anbietergruppen Bank, Versicherung und Pensionskasse zusammengetragen, die es beim Entscheid zu beachten gilt.Weiterlesen

Überraschung bleibt aus: SNB hält an expansiver Geldpolitik fest – Leitzins weiterhin bei -0.75 Prozent

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung bekannt, den Leitzins wie erwartet auf -0.75 Prozent zu belassen. Sie hält auch zukünftig an ihrer expansiven Geldpolitik fest und wird bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv. Ausserdem führt sie den SNB-Leitzins ein.

Mit dem Entscheid hat die SNB nicht überrascht: Sie folgt wie erwartet der Europäischen Zentralbank (EZB), welche vergangene Woche eine mögliche Zinswende auf den Sommer 2020 verschoben hatte (siehe «Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null»). Der neu eingeführte SNB-Leitzins ersetzt das bisherige Zielband für den Dreimonats-Libor und beträgt -0.75 Prozent. Die SNB wird zukünftig die geldpolitischen Entscheide durch die Festlegung der Höhe des SNB-Leitzinses treffen und quartalsweise kommunizieren. Die Einführung begründet die SNB mit der unsicheren Zukunft des Libors.

Trotz stabiler Schweizer Wirtschaft keine Leitzinserhöhung

Weltweite politische Unsicherheiten, Handelskonflikte sowie die verhaltenen Prognosen der Weltkonjunktur verunmöglichten der SNB, ihrerseits einen ersten Zinsschritt vor der EZB vorzunehmen. Denn eine Verkleinerung der Zinsdifferenz hätte einen (noch) stärkeren Schweizer Franken gegenüber dem Euro zur Folge.

Daher sind der SNB, wie in diesem Zusammenhang schon mehrfach erwähnt, für Zinserhöhungen faktisch die Hände gebunden. Und das, obwohl in der Schweiz die Zeichen eigentlich für eine baldige Zinserhöhung sprechen würden: Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten, obwohl die Exportindustrie unter den Handelskonflikten zu leiden hat und auch zukünftig tangiert sein wird. Aber nicht nur das robuste Wachstum, sondern auch die tiefe Arbeitslosenquote zeugen von einer gesunden Schweizer Wirtschaft. Im Mai reduzierte sich die Arbeitslosenquote von 2.7 auf 2.4 Prozent und erreichte damit den tiefsten Wert seit zehn Jahren.

Auch die SNB prognostiziert für 2019 ein Wirtschaftswachstum von rund 1.5 Prozent. Ihre Inflationsprognose erhöht sie für 2019 von 0.3 auf 0.6 Prozent und für 2020 von 0.6 auf 0.7 Prozent. Im Jahr 2021 erwartet sie noch eine Inflation von 1.1 Prozent, was 0.1 Prozentpunkte tiefer als im Vorquartal liegt.

Erstarkter Schweizer Franken

Die wirtschaftliche Stabilität in der Schweiz, politischen Unsicherheiten im Euroraum sowie der Handelsstreit zwischen den USA und China verleiteten internationale Anleger in den vergangenen Wochen vermehrt, in den Schweizer Franken als sicherer Hafen zu investieren. In der Folge wertete sich der Franken gegenüber dem Euro stark auf. Anfangs Juni war der Franken mit 1.11 pro Euro so stark wie zuletzt vor zwei Jahren. Auch wenn sich die Situation wieder leicht beruhigt hat: Die SNB wird die Entwicklung des Wechselkurses im Auge behalten müssen.

Intervention am Devisenmarkt zu erwarten

Der starke Franken war sicherlich mit ein Grund, weshalb die SNB heute von einer Leitzinserhöhung abgesehen hat. Vorgängig hatten sich sogar bereits Stimmen am Markt gemehrt, die eine Leitzinssenkung seitens der SNB erwartet oder gar gefordert hatten, um damit dem starken Franken entgegenzutreten.

Es stellt sich bei diesem Szenario jedoch die Frage, ob eine Senkung der Leitzinsen den starken Franken nachhaltig zu schwächen vermocht hätte. Eine Zinssenkung auf minus ein Prozent würde den Franken zwar kurzzeitig schwächen, einen nachhaltigen Effekt versprechen wir uns von einem solchen Entscheid jedoch nicht. Viel eher erwarten wir, dass die Nationalbank zukünftig ihre Interventionsmöglichkeiten auf dem Devisenmarkt ausspielen wird, sollte der Franken weiterhin an Stärke zulegen und die psychologisch wichtige Marke von 1.10 gegenüber dem Euro unterschreiten. Eine Leitzinssenkung würde unserer Meinung nach von der SNB erst in Betracht gezogen werden, wenn die EZB – wider Erwarten – ihrerseits die Zinsen senkt, um dadurch eine weitere Aufwertung des Frankens zu verhindern.

Korrekturgefahr auf dem Markt für Renditeobjekte

Die SNB äusserte sich an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilungen nochmals zum Hypothekar- und Immobilienmarkt. Gemäss ihrer Einschätzung bleiben die Ungleichgewichte bestehen. Die Hypothekarkredite als auch die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen in den letzten Quartalen leicht an. Trotz Preisreduktionen im Bereich der Renditeobjekte ortet die SNB in diesem Marktsegment aufgrund der Preiszunahmen der vergangenen Jahre und der steigenden Leerstände die grösste Gefahr einer Korrektur. Hierfür prüft sie regelmässig eine Anpassung des antizyklischen Kapitalpuffers.

Unserer Einschätzung nach ist der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin kerngesund. Wie die SNB schätzen wir jedoch auch den Markt für Renditeobjekte als leicht überhitzt ein. Entsprechende Massnahmen zur Entschärfung der Situation werden aktuell seitens der Schweizerischen Bankiervereinigung ausgearbeitet (siehe «Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»).

Positive Nachricht für Schweizer Eigenheimbesitzer

Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich weiterhin freuen. Aufgrund des heutigen Zinsentscheids bleiben die Hypothekarzinsen noch längere Zeit auf historischem Tiefststand. Im Mai 2019 hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen den USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief und mit -0.12 Prozent klar im negativen Bereich. Folglich bewegen sich auch die Hypothekarzinsen auf einem Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»).

In den letzten Wochen sind die Hypothekarzinsen nochmals leicht gesunken. Aktuell kann bei MoneyPark beispielsweise eine zehnjährige Hypothek bereits ab 0.74% abgeschlossen werden. Und auch wenn eine signifikante Zinserhöhung nicht erwartet wird: Sollten sich wichtige Fragen im Handelskonflikt klären, ist ein schneller Anstieg der Hypothekarzinsen um 10 oder 20 Basispunkte durchaus im Bereich des Möglichen. Nutzen Sie das Allzeittief der Zinsen also für einen taktischen Hypothekarabschluss.

Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.


EZB

Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null

Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, die Zinswende im Euroraum noch weiter zu verschieben. Der Leitzins bleibt demnach bis mindestens zum Sommer 2020 bei 0.0 Prozent. Bisher fasste EZB-Präsident Mario Draghi einen ersten Zinsschritt zuerst Mitte, dann Ende 2019 ins Auge. 

Aufgrund zahlreicher konjunktureller Fragezeichen hat die EZB entschieden, die Zinswende nochmals um mindestens ein halbes Jahr nach hinten zu verschieben. Die expansive Geldpolitik behält die EZB bei: Sie möchte die Kreditvergabe mit speziellen Liquiditätsspritzen weiter anheizen. Mit der Ausgabe von neuen Langfristkrediten ab September 2019 möchte die EZB den Banken unter die Arme greifen. Für die so genannten «TLTRO III»-Kredite, die zwei Jahre laufen, erhalten die Banken bei Erfüllung bestimmter Ziele zur Kreditvergabe eine Prämie sowie attraktive Zinskonditionen. Es ist zu erwarten, dass vor allem die Banken aus den südlichen EU-Ländern von diesem Angebot Gebrauch machen werden.

SNB entscheidet nächste Woche über die nächsten Schritte

Der Zinsentscheid der EZB tangiert auch die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) wesentlich: Der entsprechende Leitzins in der Schweiz liegt zurzeit bei minus 0.75 Prozent und kann damit wohl kaum erhöht werden. Die SNB tagt am Donnerstag, 13. Juni und beschliesst dabei die Strategie für das nächste Quartal.

Die Swap-Sätze in Schweizer Franken bewegten sich nach bekannt werden des Entscheides der EZB kaum. Dies zeigt, dass die Marktteilnehmer diesen Entscheid bereits eingepreist hatten.

Negativzinsen – ein Milliardengeschäft

Sowohl die Banken in Europa als auch in der Schweiz zahlten in den letzten Jahren Milliarden an Negativzinsen. Eine Studie des Finanzdienstleisters Deposit Solutions errechnete einen Betrag von 21.4 Milliarden Euro, den europäische Banken in den letzten fünf Jahren an die EZB überwiesen haben. Schweizer Banken mussten in den Jahren 2015 bis 2018 total 6.3 Milliarden Franken an Strafzinsen an die SNB zahlen, Tendenz steigend. Auch wenn die EZB eine erste Zinserhöhung im Sommer 2020 vornehmen würde und die SNB diesem Entscheid folgt: Bis der Leitzins über null steigt und die Negativzinsen somit der Vergangenheit angehören, werden nochmals Monate vergehen.

Schweizer Hypothekarzinsen auf Allzeittief

Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Denn im Mai hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen der USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief im negativen Bereich (-0.12%). Folglich reduzierten sich auch die Hypothekarzinsen auf ein Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»). Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

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Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019

Handelszölle und politische Ungewissheiten trüben die Prognosen für die Weltwirtschaft weiter ein. Vor dieser Entwicklung wird sich auch die Schweizer Exportwirtschaft nicht verschliessen können. Daher notiert der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken per Ende Mai auf dem Allzeittief von 1.25%. Dank den Nachverhandlungen durch MoneyPark können Kunden mit guter Bonität  10-jährige Festhypotheken sogar für einen Zinssatz ab 0.78% abschliessen.

Makroökonomische Lage

Weltwirtschaft mit tiefsten Wachstums-Prognosen seit 30 Jahren

Die konjunkturellen Aussichten bleiben weiterhin verhalten. Die OECD senkte ihre Prognose für das weltweite Wirtschaftswachstum in diesem Jahr auf unterdurchschnittliche 3.2 Prozent. Für das kommende Jahr werden unverändert 3.4 Prozent vorausgesagt. Sollten diese Prognosen eintreffen, wären das die tiefsten Wachstumsraten der letzten 30 Jahre. Zu den Gründen, die zu diesen tiefen Prognosen führen, zählen längerfristig höhere Handelszölle zwischen den USA und China, zusätzliche Zölle auf den Handel zwischen den USA und der EU sowie eine stärkere Konjunkturabkühlung in China. Ebenfalls das Wachstum dämpfen könnten die weitere Ungewissheit über den Brexit sowie finanzielle Risiken wegen der hohen Verschuldung in Europa.

Die Schweiz im Soge der Weltwirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft wuchs dieses Jahr bisher robust. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten. Trotzdem sind auch die Prognosen für die Schweizer Wirtschaft eingetrübt. Den Einflüssen der weltweiten Unsicherheiten und speziell des Handelsstreites wird sich vor allem auch die Schweizer Exportindustrie nicht entziehen können.

Entwicklung der Kapitalmarkt-Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) sanken stark

Nach dem starken Rückgang der Swap-Sätze im vergangenen März und der darauffolgenden Stabilisierung im April sind die langfristigen Swap-Sätze im Mai nochmals und überraschend markant gefallen. Der zehnjährige Satz verlor innert Monatsfrist 19 Basispunkte und liegt nun bei minus 0.12 Prozent, einem neuen 24-Monate-Tief. Die Ursache dieses Rückgangs mag in den politischen Unsicherheiten liegen, die das Weltwirtschaftsklima belasten: Wider erwarten zieht sich der Handelskonflikt zwischen den USA und China in die Länge und noch immer ist der Ausgang des Brexits völlig unklar. Des Weiteren sind keine Indikatoren in Sicht, die demnächst verstärkte Inflationsängste aufflammen lassen könnten.

10-jähriger Richtsatz so tief wie noch nie

Der Rückgang der Swap-Sätze lässt auch die Richtsätze sinken: Der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken liegt per Ende Mai bei 1.25 Prozent, der tiefste je bei MoneyPark ermittelte Satz. Aber auch die fünfjährigen Festhypotheken sinken um vier Basispunkte und liegen nun bei 1.01 Prozent.

Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten

Die Finanzierungspartner haben im Mai ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht die ganze Reduktion der Swap-Sätze auf die Kundenzinssätze überwälzt haben. Und auch die Bandbreiten zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter vergrösserten sich: Während der teuerste Anbieter seine Konditionen auf Niveau des Vormonats beliess, hat der günstigste Anbieter seine Konditionen sogar überdurchschnittlich gesenkt. Eine zehnjährige Festhypothek kann daher mit guter Bonität bei 0.78 Prozent abgeschlossen werden (- 7 Basispunkte), eine fünfjährige bei 0.55 Prozent (-8 Basispunkte).

Prognose: Hypothekarzinsen bleiben günstig

Es gibt keinerlei Anzeichen, die eine signifikante Zinssteigerung vor dem Sommer des nächsten Jahres ankündigen. Die Prognosen für die Weltwirtschaft – die USA ausgeschlossen – sind weiterhin schwach. Der Handelskonflikt zwischen den USA und China ist ungelöst und die weltweiten Inflationsprognosen bleiben niedrig. Diese Entwicklungen veranlassen die EZB und demnach auch die SNB, weiterhin an ihrer lockeren Geldpolitik festzuhalten.

Unsere langfristige Prognose passen wir daher nur marginal an: Bis Ende Jahr erwarten wir bei den fünfjährigen Festhypotheken einen Zinssatz zwischen 1.05 und 1.20 Prozent (vorher 1.10% bis 1.25%), bei den zehnjährige Festhypothek einen Zinssatz zwischen 1.30 und 1.60 Prozent (vorher 1.35% bis 1.65%).

Empfehlung

Die Entwicklungen der letzten Monate haben es gezeigt: Die Hypothekarzinsen können trotz dem tiefen Zinsniveau volatil bleiben und innert Kürze um 10 bis 20 Basispunkte sinken respektive steigen. Verändern sich die konjunkturellen Prognosen oder flammen kurzfristig Inflationsängste auf, werden sich die Hypothekarzinsen schnell wieder auf dem Niveau von Februar 2019 einfinden, als die langfristigen Kapitalmarkt-Sätze rund 20 Basispunkte höher lagen. Die aktuellen Ausschläge nach unten sollten daher für taktische Abschlüsse von langjährigen Festhypotheken genutzt werden.

 


53 Prozent wählen 10-jährige Festhypothek

Sie ist aktuell des Schweizers liebste Hypothek: die zehnjährige Festhypothek. Waren vor zehn Jahren noch kurzfristige Festhypotheken begehrt, ist heute die zehnjährige Festhypothek für 53 Prozent der Kunden die erste Wahl. Langfristige Hypotheken führen die Hitliste sicherlich aufgrund des rekordtiefen Zinsniveaus an, aber nicht nur.

Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird aktuell für zehn Jahre abgeschlossen, weitere 5 Prozent der Hypotheken laufen 11 Jahre und länger. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf Rang 2 der Beliebtheitsskala. 

MoneyPark Hypothekarabschlüsse 2018

Junge Hypothekarkunden sichern sich ab

Insbesondere junge Hypothekarnehmer finanzieren sich im Gegensatz zu den älteren zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, wie stark die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.

Grössere Risikobereitschaft im Pensionsalter

Im Gegensatz dazu wollen Eigentümer im Pensionsalter bewusst flexibler bleiben und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf nehmen (falls allenfalls der Verkauf oder das Vererben der Liegenschaft geplant ist). Zudem steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Dadurch haben ältere Eigenheimbesitzer eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.

Geringere Zinsdifferenz der Laufzeiten

Dass Hypothekarnehmer vermehrt zum Abschluss von zehnjährigen Festhypotheken tendieren, hat nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun. Die Entscheidung beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. So ist die Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 noch rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.

Laufzeiten im internationalen Vergleich

Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange überwiegend zehnjährige Festhypotheken ab. In den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu. Noch 2006 hatte sie noch einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Das bestätigen auch Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB). 

Fazit

Für welche Laufzeit Sie sich auch immer entscheiden: Wichtig ist eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die individuelle Familiensituation mitsamt ihren Zukunftsplänen. Dazu gehört schliesslich auch, die besten Konditionen für die definierten Hypothekarprodukte zu finden.

Sie finden hier die gesamte MoneyPark-Studie «Des Schweizers liebste Hypothek»


Neueinstieg ins Hypothekargeschäft: MoneyPark und finovo gewinnen drei weitere Pensionskassen als Hypothekargeber

MoneyPark konnte gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft finovo gleich drei weitere Schweizer Pensionskassen als neue Partner gewinnen. MoneyPark bietet ihnen fortan eine Komplettlösung aus Hypothekarvertrieb, -servicing und Unterstützung im Portfolio Management. Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer profitieren damit bei MoneyPark mit weit über 100 Hypothekargebern von einem konkurrenzlos breiten Hypothekarangebot und höchst attraktiven Konditionen. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt hin zu einem transparenteren, maximal kundenfreundlichen Hypothekarmarkt.

Der schweizweit grösste unabhängige Hypothekarspezialist MoneyPark erweitert durch die Neukunden sein Partnernetzwerk um drei grosse Schweizer Pensionskassen: Die ALSA Pensionskasse, die Pensionskasse Bühler sowie die Pensionskasse eines bedeutenden Schweizer Finanzdienstleisters erweitern ihre Vertriebsdynamik, respektive steigen ab sofort als Hypothekargeber in den attraktiven Hypothekarmarkt ein. MoneyPark übernimmt hierbei als unabhängiger Spezialist die Beratung des Endkunden, die Auswahl sowie die Platzierung der Finanzierungsangebote in einer der schweizweit über 25 Filialen sowie telefonisch und online. finovo verantwortet für alle drei Pensionskassen die Abwicklung und Bewirtschaftung der Hypotheken. Ausserdem unterstützt es die Pensionskassen im Portfolio Management.

Win-Win-Situation

«Wir freuen uns über das Vertrauen dieser drei Pensionskassen und sind überzeugt, ihnen zusammen mit MoneyPark ein optimales Set-up zur Erreichung ihrer Anlageziele im Bereich Hypotheken bieten zu können», meint Christian Stöckli, Mitgründer und Geschäftsleiter des MoneyPark Tochterunternehmens finovo. Durch diese Zusammenarbeit bietet die MoneyPark-Gruppe alle Dienstleistungen des Hypothekarprozesses aus einer Hand an – wovon die Finanzierungspartner und die Hypothekarnehmer gleichermassen profitieren.

Finanzierungspartner für verschiedene Kundenprofile

«Mit den drei neuen Finanzierungspartnern erhöht sich die Anbieter- und somit die Angebotsvielfalt für die Kunden von MoneyPark noch zusätzlich», sagt Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark. Nicht nur werden die Konditionen kompetitiver, je mehr Anbieter am Markt sind. Auch offerieren die drei neuen Pensionskassen Finanzierungen für ganz verschiedene Kundenprofile. Unterschiedliche Finanzierungskriterien, längere Hypothekarlaufzeiten und attraktive Konditionen ermöglichen Hypothekarnehmern eine noch breitere Palette an Finanzierungsmöglichkeiten. «Wir wollen mit den neuen Partnern unserer Vision immer näherkommen, den Hypothekarmarkt transparenter und damit vergleichbarer zu machen. Auf diese Weise werden wir noch viele weitere Familien darin unterstützen können, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen», ist Stefan Heitmann überzeugt.


Hypomarktstudie: Vermittler erobern den Hypothekarmarkt

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den vergangenen sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken auf rund 1‘064 Milliarden Franken gewachsen (+ 21.2%). Die Banken beherrschen dank jahrzehntelang aufgebauter Bestände noch immer über 94 Prozent des Hypothekarmarktes, die Versicherungen und Pensionskassen legen aber an Volumen stetig zu. Hypothekarintermediäre trugen im Jahr 2018 bereits rund zwölf Prozent zum Wachstum des Hypothekarmarktes bei.

Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. In den vergangenen Jahren drängten immer mehr Anbieter auf den Markt, die sich einen Teil des Kuchens sichern wollen. Die vorliegende Studie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2018 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile seit 2012.

Der Hypothekarmarkt 2018

Die Banken dominieren noch immer den Hypothekarmarkt

Der Schweizer Hypothekarmarkt umfasste per Ende 2018 ein Hypothekarvolumen von rund 1’064 Milliarden Franken. Trotz neuer Hypothekaranbieter dominieren die Banken den Markt noch immer: Allein die Bankengruppen «Kantonalbanken», «Grossbanken» und «Raiffeisen» verwalten über 76 Prozent des Hypothekarvolumens, alle Banken zusammen beherrschen über 94 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes.

Aber auch die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen», konnten ihr Hypothekar-Portfolio ausbauen. Geschätzte 41 Milliarden respektive 18 Milliarden Franken Hypotheken verwalten die beiden Gruppen per Ende 2018.

Umwälzungen im Markt dauern Jahre

Auch wenn diese beiden Anbietergruppen über dem Markt gewachsen sind: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potentieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank. Als relative «Neulinge» im Hypothekarmarkt wird es daher noch Jahre dauern, bis Versicherungen, Pensionskassen und sonstige alternative Kapitalgeber ihr Portfolio signifikant ausbauen können.

Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten

Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2018 um 34.6 Milliarden Franken oder 3.4 Prozent gewachsen. Die Kantonalbanken konnten nominal mit über 15 Milliarden Netto-Wachstum am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.4 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Dasselbe prozentuale Wachstum erreichten die Raiffeisenbanken. Die Versicherungen schlugen mit geschätzten 3.7 Prozent Wachstum ebenfalls den Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2018 um über sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher im hohen Masse insbesondere vom professionellen Vermittlersegment profitiert.

Unter dem Markt entwickelt haben sich hingegen die Grossbanken (1.6 Prozent), die Regionalbanken und Sparkassen (1.4 Prozent) und die restlichen Banken (3.5 Prozent).

Die Hypothekarvermittler – als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment erst seit Ende 2012 in der Schweiz existent – konnten mit einem geschätzten Volumen von rund vier Milliarden Franken bereits einen wesentlichen Teil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.

Der Vermittlermarkt – ein Markt mit enormem Potential

Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant zu. Im Jahr 2018 betrug ihr Anteil am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent.

Dabei etabliert sich MoneyPark mit einem Marktanteil von rund 57 Prozent als klarer Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von 2.3 Milliarden Franken platziert sich MoneyPark somit hinter den beiden Grossbanken und Raiffeisen auf dem vierten Rang im Schweizer Hypothekarmarkt und berät und vermittelt deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Vermittler zusammen.

Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2012 bis 2018

Wachstum um fast einen Viertel

Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken (über 21%) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich 3.5 Prozent entspricht. Versicherungen und Pensionskassen konnten zwar knapp über dem Markt wachsen, aufgrund ihres geringen Volumens beläuft sich ihr Marktanteil aber noch immer auf tiefe sechs Prozent.

Kantonalbanken

  • Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33% auf 34.9%).
  • Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 28% auf knapp CHF 372 Mia. (Markt: +21.2%).
  • Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum analog zum Markt (+ knapp 21%). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum vor allem bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte.

Grossbanken

  • Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von 4.9% in den letzten 6 Jahren stark unter dem Markt (+21.2%) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3.8% Marktanteil verloren.
  • 2018 jedoch wuchsen die Grossbanken wieder um über CHF 4 Mia., was einem Wachstum von 1.6% entspricht. Dies liegt zwar noch immer deutlich unter Markt (+3.4% im 2018), ist jedoch markant höher als in den Vorjahren.
  • In den Jahren 2013 bis 2017 sind die Grossbanken um nur CHF 8.3 Mia. gewachsen, was einem Wachstum von nur 3.3% in 5 Jahren entspricht.
  • Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2018 bei 24.9% (2012: 28.7%). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 265 Mia.

Raiffeisen-Banken

  • Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 32% (+ CHF 44 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.4% auf knapp 17% aus.
  • Mit knapp CHF 180 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.

Regionalbanken und Sparkassen

  • Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.5% auf 9.0%), da sie mit einem Wachstum von 14.6% unter dem Markt gewachsen sind.

Versicherungen

  • Die Versicherungen konnten ihren Marktanteil um 11.5% steigern, ihr Volumen wuchs gar um über 35% (+10.5 Mia).
  • Damit sind sie zwar die am schnellsten wachsende Gruppe von Hypothekaranbietern. Ihr Marktanteil ist aber mit lediglich 3.8% per Ende 2018 weiterhin tief und bleibt aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich perspektivisch limitiert.

Pensionskassen

  • 2013 und 2014 wiesen Pensionskassen ein rückläufiges Volumenwachstum auf. Erst ab 2015 begannen Pensionskassen wieder vermehrt, Hypotheken auszugeben. 2017 erreichten sie mit einem Zuwachs von 2.4 Mia sogar ein Wachstum von 16.7%.
  • Wir gehen nicht davon aus, dass sich ein so hohes Wachstum auch 2018 erzielen liess. Trotzdem rechnen wir mit einem insgesamten Wachstum von 22.8% über die letzten 6 Jahren. Ende 2018 dürften sich die herausgegebenen Hypotheken von Pensionskassen auf 18 Mia. belaufen, was einem Marktanteil von 1.7% entspricht. Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch sehr signifikant ausbaufähig.

Auswirkungen auf die Hypothekarkunden

Viel Sparpotential, das kaum wahrgenommen wird

Für den Hypothekarkunden bedeutet die breite Anzahl an Hypothekaranbietern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Dennoch: Noch immer schliessen rund 74 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer ihre Hypothek bei der Hausbank ab, ohne die Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Die Trägheit und Loyalität der Kundschaft werden damit bankseitig gezielt ausgenützt. Eine kürzlich von MoneyPark veröffentlichte Studie errechnete, dass Herr und Frau Schweizer damit massiv zu viel Geld für Hypothekarzinsen ausgeben – bis zu über 40'000 Franken oder dem Wert einer hochwertigen Küche. Umgekehrt ist das Hypothekarprodukt für Banken nach wie vor das Margenparadies schlechthin und in der Kosten-Ertragsbilanz jedem anderen (Retail-)bankenprodukt überlegen.

Kundentrend «Transparenz»

Doch der Trend zu vergleichenden und emanzipiert entscheidenden Käufern, der in allen europäischen Märkten und auch in der Schweiz ausserhalb des Finanzmarkts längst etabliert ist, erobert nun unaufhörlich auch den Schweizer Finanzmarkt. Der heutige Kunde will mehr Transparenz und Information und vergleicht Preise, wie dies bei Konsumgütern schon lange üblich ist. Dieser Trend wurde durch bessere Technologie und einen selbstbewussteren Kunden ermöglicht. Der heutige Hypothekarkunde ist aufgeklärter denn je, bezieht des Öfteren mehr als einen Hypothekargeber in seine Produktentscheidung ein und wünscht volle Transparenz sowie eine gewisse Anbietervielfalt, um den für die individuelle Finanzierung optimalen Hypothekaranbieter zu finden. Doch der Hypothekardschungel ist allein noch immer schwer zugänglich und Beratungen bei einzelnen Instituten oftmals einseitig. Unabhängige Hypothekarintermediäre schaffen da Abhilfe.

Hypothekarintermediäre schaffen die gewünschte Transparenz

Die Popularität von unabhängigen Vermittlern, und somit vom Vergleichen von Angeboten, stieg daher in den letzten Jahren kontinuierlich. Mittlerweile vertrauen rund 26 Prozent der Hypothekarnehmer auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.

Mit MoneyPark sprechen unsere Kunden gleichzeitig mit über hundert Finanzierungs-Partnern und erleben Auswahl und Beratungsqualität in nie dagewesener Form. Damit kann sichergestellt werden, dass die Beratung unabhängig erfolgt und optimale Finanzierungskonditionen ausgehandelt werden können. Und in schweizweit über 25 Filialen werden unsere Kunden vor allem eines: umfassend und persönlich beraten. Trotzdem ist noch viel Luft nach oben: Das Wachstumspotential der Hypothekarintermediäre auf dem Schweizer Hypothekarmarkt bleibt noch auf Jahrzehnte sehr gross.

Download Studie

Laden Sie hier die gesamte Studie: "Vermittler erobern mehr und mehr den Schweizer Hypothekarmarkt" herunter.


Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Mai 2019

Erste Aufhellungsanzeichen für die weltweite Konjunkturentwicklung nehmen die Angst vor einer Weltrezession. Dennoch bleiben die Aussichten im EU-Raum verhalten pessimistisch. Die Hypothekarzinsen verharren daher voraussichtlich bis ins Jahr 2021 auf tiefem Niveau: Vorher sind keine starken Zinssteigerungen zu erwarten.

Experten sprachen von einer «Riesenüberraschung»: Die US-Wirtschaft hat im ersten Quartal 2019 wider Erwarten ein BIP-Wachstum von hochgerechnet 3.2 Prozent erreicht. Dies trotz aller negativen Stimmen, die teilweise sogar vor einer kommenden Rezession gewarnt hatten.

Und auch das chinesische Wirtschaftswachstum beeinflusst die Weltkonjunktur derzeit positiv. Die sich bessernden Konjunkturdaten aus China werden sich in den kommenden Monaten vermutlich auch in den Daten der wesentlichen Handelspartner spiegeln. Die Vorlaufindikatoren westlicher Länder haben sich bereits mindestens stabilisiert. Von einigen Experten wird sogar erwartet, dass eine globale Erholung zur Jahresmitte hin möglich sein wird. Entsprechend hat das Fed den Leitzins am 1. Mai wie erwartet und auch bereits zu Beginn des Jahres angekündigt in der Spanne von 2.25 bis 2.5 Prozent belassen.

Leitzinsen bleiben unverändert

Die Wachstums- und damit auch die Inflationsaussichten im EU-Raum bleiben jedoch generell verhalten. Die wirtschaftlichen und politischen Probleme im EU-Raum können auch zukünftig dafür sorgen, dass Rezessionsängste die Runde machen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) haben ausserdem bereits mehrfach ausgeführt, ihre expansive Geldpolitik bis auf Weiteres, mindestens bis 2021, weiterzuführen. Und so lange die Inflationsrate in der Schweiz nicht markant ansteigt, ist auch weiterhin keine plötzliche Zinswende zu erwarten.

Kreditabsicherungskosten (Swap) stabilisieren sich auf tiefem Niveau

Nachdem die Swap-Sätze im März markant gefallen sind, haben sie sich im April auf tiefem Niveau stabilisiert. Der zehnjährige Satz stieg zwar bis Mitte Monat um elf Basispunkte auf 0.13 Prozent, ist mittlerweile aber wieder auf 0.077 Prozent, also nur knapp über null, gesunken. Die kürzeren Laufzeiten hingegen sind innert Monatsfrist praktisch unverändert geblieben.

Langfristige Richtsätze steigen leicht an

Die durchschnittlichen Richtsätze unserer Hypothekaranbieter sind im vergangenen Monat nach einem munteren Auf und Ab in gleicher Höhe wie der zugrunde liegende Swap-Satz gestiegen. Eine zehnjährige Festhypothek konnte per Ende April zu durchschnittlich 1.35 Prozent abgeschlossen werden, also rund sechs Basispunkte höher als im Vormonat. Während die fünfjährige Festhypothek noch um zwei Basispunkte gestiegen ist, blieben die kurzfristigen Laufzeiten unverändert.

Markante Verengung der Bandbreiten

Die in den Vormonaten günstigsten Hypothekaranbieter haben ihr Hypothekarkapital mit ausserordentlich attraktiven Konditionen entweder vollständig platziert oder ihr Pricing angepasst. Noch immer offerieren die günstigsten Anbieter sehr kompetitiv – sie verrechnen jedoch eine teils klar höhere Marge.

Aus diesem Grund sind die günstigsten Zinssätze der zehn- und fünfjährigen Festhypotheken stärker gestiegen als deren zugrunde liegender Swap-Satz und die durchschnittlichen Richtsätze aller Anbieter. Eine zehnjährige Festhypothek kann per Ende April zu 0.85 Prozent abgeschlossen werden, eine fünfjährige zu 0.63 Prozent. Da die jeweils teuersten Anbieter ihr Angebot auf Vormonats-Niveau beliessen, haben sich die Bandbreiten um 19 respektive 30 Basispunkte verringert. Die Bandbreite von 91 Basispunkte bei der zehnjährigen Festhypothek ist jedoch historisch betrachtet noch immer sehr gross.

Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Der bisher günstigste Anbieter hat sein Offering jüngst angepasst und seine Marge bei den fünf- sowie den zehnjährigen Festhypotheken markant ausgedehnt. Die durchschnittlichen Richtsätze sowie die entsprechenden Swap-Sätze haben sich hingegen vergangenen Monat kaum verändert und notieren nach dem Zinsrückgang im März noch immer auf tiefem Niveau.

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 30. April 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Durch geschicktes Verhandeln und Vergleichen können somit für eine durchschnittliche Hypothekarsumme von 650'000 Franken mehrere Tausend Franken pro Jahr eingespart werden.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Status quo bei Schweizer Hypothekarzinsen

An der letztwöchigen Generalversammlung der Schweizerischen Nationalbank verteidigte SNB-Präsident Thomas Jordan die Schweizer Negativzinspolitik als ein für die Preisstabilität und die positive Entwicklung der Konjunktur notwendiges Übel. Wie lange sie noch bestehen bleibt, vermag heute keiner genau zu sagen, die SNB wird sich jedoch hüten, einen ersten Zinsschritt vor der Europäischen Zentralbank vorzunehmen. Ansonsten würde der Druck auf den Schweizer Franken zunehmen und dadurch die Wirtschaft abschwächen, was zu einer noch tieferen Inflation, wenn nicht sogar zu Deflation, führen würde. Aller Kritik zum Trotz wird die SNB deshalb von ihrer seit vier Jahren bestehenden expansiven Geldpolitik nicht abweichen.

Unsere langfristige Prognose bleibt daher wie bisher bestehen: Für die zehnjährige Festhypothek erwarten wir bis Ende Jahr einen Zinssatz zwischen 1.35 und 1.65 Prozent.

Empfehlung

Die Hypothekarzinsen sind nach den letzten Korrekturen im März auf einem Rekordtief angekommen. Die langfristigen Zinsen verhielten sich im April jedoch sehr volatil. Sollten die positiven Signale über das weltweite Wirtschaftswachstum anhalten und an den Kapitalmärkten etwas Ruhe einkehren, könnten die Hypothekarzinsen innert weniger Wochen durchaus wieder um 10 bis 20 Basispunkte ansteigen. Dennoch wird die nachlassende Dynamik im Wirtschaftswachstum weltweit auf absehbare Zeit kaum Raum für signifikante Zinserhöhungen lassen. Trotzdem lohnt es sich, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen und jetzt eine langfristige Festhypothek abzuschliessen, um sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode zu sichern.

Sonderthema

Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?


Des Schweizers liebste Hypothek

Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.

1. Produktauswahl der Schweizerinnen und Schweizer

1.1 Die beliebtesten Hypothekarprodukte von 2016 bis 2018

Der Favorit der MoneyPark-Kunden war in den letzten drei Jahren stets die zehnjährige Festhypothek. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeldes nahm die Beliebtheit von 2016 auf 2017 weiter zu.

Die Libor-Hypothek hingegen wurde 2017 weniger nachgefragt, um im Jahr 2018 mit knapp 18 Prozent wieder das Niveau von 2016 zu erreichen.

Hypothek  2016 2017 Delta 2018 Delta
Libor-Hypothek  18.08% 12.06% -33.31% 17.93% 48.63%
2 – 4 Jahre  4.13% 5.10% 23.45% 5.76% 12.99%
5 – 9 Jahre  23.48% 21.11% -10.06% 18.98% -10.13%
10 Jahre  48.58% 53.05% 9.20% 52.59% -0.87%
11 Jahre +  5.01% 8.39% 67.32% 4.55% -45.71%

Die Beliebtheit der Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und neun Jahren nahm über die Jahre konstant ab. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus schliessen Kunden heutzutage lieber langfristige Hypotheken ab oder profitieren über die Libor-Hypothek von den tiefen Zinsen. Diese Tendenz könnte aber bald durchbrochen werden: Eine dreijährige Festhypothek ist heute günstiger als eine Libor-Hypothek (Top-Zinssätze 8. April 19: 0.46% vs. 0.56%).

1.2 Abgeschlossene Hypothekarprodukte 2018

Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird für zehn Jahre abgeschlossen. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf dem zweiten Rang der Beliebtheitsskala.

Weniger begehrt sind langfristige Hypotheken über zehn Jahre. Dies dürfte aber nicht an mangelndem Interesse liegen, sondern eher an der Tatsache, dass diese Laufzeiten nur von wenigen Finanzierungsinstituten angeboten werden.

Dass langfristige Festhypotheken die Nase vorne haben, war aber nicht immer so: Gemäss einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006 war die beliebteste Hypothek noch die fünfjährige Festhypothek (50%), gefolgt von der dreijährigen (19%). Die zehnjährige Festhypothek hatte damals einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belegen diese Entwicklung ebenfalls: Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

1.3 Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Besitzer von Ferienliegenschaften finanzieren sich häufig mit kurzen Laufzeiten und Libor-Hypothek. Sie sind tendenziell bereit, mehr Risiken auf sich zu nehmen. Ausserdem ist der Planungshorizont kleiner und üblicherweise verfügen sie über grössere finanzielle Mittel als Besitzer eines Eigenheimes.

Die Libor-Hypothek ist ausserdem bei Besitzern von freistehenden Einfamilienhäusern viel beliebter als bei Besitzern von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern.

1.4 Produkteauswahl nach Alter

Grundsätzlich lässt sich bei der Analyse der Altersstruktur erkennen: Je älter, desto kürzer die gewählte Laufzeit und desto risikoaffiner die Hypothekarwahl. Hypothekarnehmer über 60 Jahre finanzieren sich zu 38 Prozent mit Libor-Hypotheken, sogar noch mehr als mit zehnjährigen Festhypotheken (36%). Diese Kundengruppe scheint aufgrund ihrer Situation (nach Pensionierung, allenfalls Verkauf oder Vererbung der Liegenschaft, keine langfristige Planung mehr) bewusst flexibler bleiben zu wollen und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf zu nehmen. Des Weiteren steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Ältere Personen haben dadurch häufig eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.

Junge Hypothekarnehmer hingegen finanzieren sich zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, mit wie viel die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.

1.5 Produkteauswahl nach Einkommen

Bei der Betrachtung der Einkommensstruktur lässt sich ein Trend feststellen: Je tiefer das Einkommen, desto kürzer ist die Laufzeit der Festhypotheken und desto kleiner der Libor-Anteil. Je höher das Einkommen, desto länger ist die Laufzeit der Festhypothek. Viele einkommensstarke Kunden schliessen ausserdem zwei Tranchen ab, um für eine mögliche Amortisation flexibel zu bleiben.

Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer MoneyPark-Familie lag 2018 bei 124‘390 Franken pro Jahr.

2. Produktauswahl in den Regionen

2.1 Regionale Unterschiede

In den Regionen lassen sich grosse Unterschiede in der Auswahl der Hypothekarprodukte erkennen:

  • Die Nordwestschweizer mögen den Schweizer Meister: Mit grossem Abstand ist die zehnjährige Festhypothek ihr Favorit.
  • Im Espace-Mittelland mag man es lieber kurzfristig: In über 40 Prozent der Fälle wurden Festhypotheken unter zehn Jahren abgeschlossen. Die Libor-Hypothek ist aber mit 18 Prozent weniger beliebt – diese Quote entspricht dem Schweizer Schnitt.
  • In der Zentralschweiz werden mit 23 Prozent am meisten Libor-Hypotheken abgeschlossen.
  • Die Ostschweiz und die Zentralschweiz weisen mit einer Quote von fast sechs Prozent die höchste Rate an Festhypotheken mit einer Laufzeit von über zehn Jahren auf.

2.2 Regionale Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp

Finanzierung Einfamilienhaus

In der regionalen Auswertung lassen sich grosse Unterschiede in der Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erkennen. Der Anteil an Libor-Hypotheken ist in allen Regionen bei Einfamilienhäusern substanziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Zentralschweiz beispielsweise finanziert Einfamilienhäuser mit einem Rekordanteil an Libor-Hypotheken von 43 Prozent.

Einfamilienhäuser werden in der Tendenz viel breiter finanziert: Auch hier ist die zehnjährige Festhypothek der Favorit, aber diese wird mit Libor- oder kurzfristigen Festhypotheken ergänzt. Der Grund dafür ist einfach: Die Hypothekarsumme ist bei Einfamilienhäusern tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Finanzierung von Einfamilienhäusern erfolgt daher häufig mit zwei oder mehr Tranchen, wodurch eine Verteilung bei den Hypothekarprodukten zustande kommt.

Finanzierung Eigentumswohnung

Kurz- und mittelfristige Festhypotheken (bis zu neun Jahren) weisen bei Eigentumswohnungen einen wesentlich höheren Anteil als bei Einfamilienhäusern auf. Ausserdem werden Eigentumswohnungen häufiger mit nur einer Hypothekartranche abgeschlossen, wodurch der Anteil an Libor-Hypotheken gegenüber der Finanzierung von Einfamilienhäusern wesentlich tiefer ist. Als Beispiel können die Zentralschweizer, Schweizer Meister bei der Wahl von Libor-Hypotheken für Einfamilienhäusern, genannt werden: Sie finanzieren ihre Eigentumswohnungen nur zu 12 Prozent mit einer Libor-Hypothek.

2.3 Regionale Produkteauswahl nach Alter

Auch in der Analyse der Altersstruktur unterscheidet sich das Verhalten der Kunden je nach Region in der Schweiz:

  • Bei den Zürchern weicht die Hypothekarstrategie zwischen jünger und älter nicht stark voneinander ab. In der Tendenz finanzieren sich Ältere eher mit Libor und kurz- und mittelfristigen Festhypotheken.
  • Es ist nicht einer speziellen Alterskategorie geschuldet, dass die Nordwestschweizer wenig Libor und viele zehnjährige Festhypotheken abschliessen: Sowohl die Jüngeren als auch die Älteren sind vorwiegend mit längerfristigen Festhypotheken finanziert.
  • Während das Espace-Mittelland – egal welche Alterskategorie – eher kurz- und mittelfristige Hypotheken bevorzugt, werden in der Nordwestschweiz vorzugsweise langfristige Hypotheken abgeschlossen.
  • Entgegen dem Schweizer Trend setzen v.a. die Jungen aus dem Espace-Mittelland auf kurz- und mittelfristige Festhypotheken unter zehn Jahren Laufzeit.
  • Die Zentralschweizer sind das Gegenteil der Ostschweizer: Die Jungen setzen stark auf Festhypotheken, während sich die Älteren zu über 30 Prozent mit Libor-Hypotheken finanzieren.
  • Junge Ostschweizer finanzieren mit Abstand am meisten mit Libor-Hypotheken (33%). Dagegen präferieren die älteren Ostschweizer Festhypotheken (87%).

3. Historische Betrachtung des Schweizer Hypothekarmarktes

Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange vorwiegend zehnjährige Festhypotheken ab; in den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.

Diese Entwicklung hat aber nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun, sondern beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. Die relative Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen ist in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.

Diese Situation wird verstärkt durch die unterschiedlich hohen Margen, die die finanzierenden Institute anwenden. Die Marge des durchschnittlichen Richtsatzes auf zehnjährigen Festhypotheken ist fast 0.20 Prozent tiefer als bei einer fünfjährigen Festhypothek. Die Margenverengung bewirkt, dass die zehnjährige Festhypothek im Verhältnis zur fünfjährigen nochmals günstiger wird; der Unterschied der Zinssätze von unseren jeweiligen Top-Rates liegt noch bei 0.32% (Zinssätze per 8. April 19: 10 Jahre: 0.80% / 5 Jahre: 0.56%). Diese historisch minime Differenz zwischen den Laufzeiten erhöht die Attraktivität der zehnjährigen Festhypothek noch zusätzlich.

4. Der Schweizer Hypothekarmarkt wandelt sich

4.1 Fazit

Herr und Frau Schweizer mögen Festhypotheken, besonders die zehnjährige. Trotzdem: Die Art der Immobilie, das Alter und das Einkommen unserer Kunden hat grossen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarprodukts. Objekte, die tendenziell teurer sind und somit mit höheren Hypotheken belehnt werden (wie Einfamilienhäuser), sind nebst der Festhypothek häufig noch mit einer zweiten Tranche finanziert, die als Libor oder einer kurz- bis mittelfristigen Festhypothek abgeschlossen werden.

Für die Festhypothek spricht: Die Kalkulierbarkeit der Kosten, die Zinsabsicherung (zumindest während der Laufzeit) sowie die Tatsache, dass man sich nach Abschluss für die nächsten zehn Jahre zurücklehnen kann. Weniger langfristige Festhypotheken schliessen Herr und Frau Schweizer im Pensionsalter ab. Andere Überlegungen und der kürzere Planungshorizont lassen diese Kunden öfters eine Libor oder kurzfristige Festhypothek wählen.

4.2 Ausblick und Empfehlungen

Die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen sowie die kleine Differenz zwischen den verschiedenen Laufzeiten der Festhypotheken zeigt: Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, welche Produkte, auch im aktuell tiefen Zinsumfeld, abgeschlossen werden sollen.

Die Geldmarkt-Hypothek könnte nach der Abschaffung des Libors Ende 2021 an Attraktivität verlieren. Dies einerseits aufgrund der möglichen Margenausdehnung der Finanzinstitute, andererseits aufgrund der sehr attraktiven Alternativen im kurzfristigen Festhypothekenbereich.

Wichtig ist daher eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die gesamte, individuelle Familiensituation und deren Zukunftspläne. Dazu gehört auch, die besten Konditionen für die zuvor definierten Hypothekarprodukte zu finden.

Die gesamte Studie in PDF finden Sie hier.


Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen April 2019

Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen  

Schwache Konjunkturaussichten sowie die Ankündigungen des Fed, der EZB und der SNB, die Geldpolitik expansiv zu belassen, führten im März zu drastischen Zinssenkungen. Der 10-jährige Swap-Satz reduzierte sich innert Monatsfrist um über 22 Basispunkte und notiert damit so tief wie seit November 2016 nicht mehr.

Die Hypothekarkunden profitierten jedoch nur teilweise von diesem Zinsrutsch; die Hypothekaranbieter nutzten die Situation teilweise, um ihre Marge auszubauen. Vergleichen wird somit noch wichtiger.

In den letzten Wochen hat sich die Weltkonjunktur stark eingetrübt und alle grossen Volkswirtschaften zeigen deutliche Abschwächungen. Daneben wirken sich die grossen Unsicherheiten (Brexit, Handelskrieg USA/China, Rahmenabkommen EU/Schweiz) noch stärker negativ auf die weiteren Aussichten aus. Insgesamt zeigt die Weltkonjunktur klare Signale für eine wirtschaftliche Abschwächung im laufenden Jahr. In allen Industrienationen wurden die Konjunkturprognosen spürbar gesenkt, und es mehren sich die Anzeichen einer längeren Abkühlung der weltwirtschaftlichen Dynamik.

Auch die Schweizer Exporteure spüren die Abschwächung des Welthandels. Zudem schwächelt auch die Binnenwirtschaft. Die Nachfrage im Konsum sowie nach Bau- und Ausrüstungsinvestitionen schwächt sich ab.

Hypothekarzinsen fallen auf Rekordtiefen – Eigenheimkäufer dürfen sich freuen

Die US-Notenbank Fed hat zusätzlich vor kurzem überraschenderweise entschieden, ihre Zinsnormalisierung bis mindestens Ende 2019 auf Eis zu legen und in diesem Jahr keine Zinserhöhungen durchzuführen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) sahen sich aufgrund der konjunkturellen Situation gezwungen, ihre expansive Geldpolitik weiterzuführen. Die neuesten Entwicklungen und Aussichten lassen das Ende der Negativzinsen in weite Ferne rücken. Die Entscheide der Notenbanken führten dazu, dass die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen nochmals deutlich sanken und nun auf dem Niveau von November 2016 verharren. Die Chancen, dass sich die Zinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau auch noch in den kommenden Monaten bewegen werden, sind vor diesem Hintergrund hoch. 

Kreditabsicherungskosten (Swap) fallen massiv 

Nach der Ankündigung der EZB anfangs März, im laufenden Jahr keine Zinserhöhungen vorzunehmen, reagierten die Swap-Sätze unmittelbar und sanken zu Monatsbeginn entsprechend stark ab.  

Vor zwei Wochen folgte ausserdem das Fed mit der Information, Zinserhöhungen in diesem Jahr auszuschliessen. Daraufhin fielen die Swap-Sätze erneut massiv. Der 10-Jahressatz notierte teilweise leicht unter null – so tief wie zuletzt 2016.


Tiefere Richtsätze bei allen Laufzeiten

Die durchschnittlichen Richtsätze aller Laufzeiten sind aufgrund der allgemeinen Zinskorrektur stark gesunken, die langfristigen stärker als die kurzfristigen. Der Satz für 10-jährige Festhypotheken notiert per Ende März 15 Basispunkte tiefer als im Vormonat. Die Hypothekaranbieter haben den starken Rückgang der Zinsen aber auch dazu genutzt, ihre Marge auszubauen. Die Hypothekarzinsen sind weit weniger gesunken als ihre entsprechenden Swap-Sätze.

Ausdehnung der Bandbreiten bei den 10-jährigen Festhypotheken 

Während sich die Bandbreite der 5-jährigen Festhypotheken um rund sechs Basispunkte auf 0.88 Prozent verkleinert hat, wuchs die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter von 10-jährigen Festhypotheken um neun Basispunkte auf 1.10 Prozent. Der günstigste Anbieter hat seinen Richtsatz um ganze 14 Basispunkte gesenkt – das entspricht zehn Basispunkte mehr als die Reduktion der durchschnittlichen Richtsätze.   

Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Die Anbieter nahmen im März signifikante Margenausdehnungen bei den 5- und 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der 10-jährige Swap-Satz um 22.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der entsprechende Richtsatz lediglich um 15 Basispunkte, der günstigste Satz sogar um nur neun Basispunkte. Die Anbieter nutzten somit den Zinsrutsch, um ihre Marge auszubauen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den 5-jährigen Sätzen: Der durchschnittliche Richtsatz hat sich entgegen dem Swap-Satz praktisch nicht reduziert. Überraschenderweise hat jedoch der günstigste Anbieter seinen Zinssatz um satte 14 Basispunkte verringert.  

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 29. März 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:


Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um 15 Basispunkte auf 1.29 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um neun Basispunkte nach und notiert bei 0.66 Prozent. 

Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Mit einem Ende der Niedrigzinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen

Aufgrund der schlechten konjunkturellen Aussichten der Weltkonjunktur und den hohen Risiken gehen die Marktteilnehmer mittlerweile von einer Rezession aus. Deshalb wird auch erwartet, dass das Fed sogar eine Zinssatzsenkung bis Ende des laufenden Jahres vornehmen könnte.

Wie die EZB nun bestätigte, sind Zinserhöhungen im laufenden Jahr ausgeschlossen und ein Ende der expansiven Geldpolitik ist vorerst nicht in Sicht. Vor einer Woche hat Mario Draghi, Notenbankchef der EZB, zudem bekannt gegeben, bei einer noch stärkeren Eintrübung der Konjunktur die Zinswende nötigenfalls weiter nach hinten zu verschieben. 

Die SNB wird die nächsten Schritte der EZB entsprechend abwarten, bevor sie etwaige Zinserhöhungen erwägt. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung hat sie Ende März deutlich gemacht, dass das Wechselkursrisiko anhalte und Negativzinsen daher in der Schweiz fortbestehen müssten. Sie behielt sich zudem vor, entsprechend am Devisenmarkt aktiv einzugreifen, um Aufwärtsdruck auf den Franken zu vermeiden. Bevor die EZB nächste Schritte unternimmt, womit vor 2020 nun definitiv nicht zu rechnen ist, sind der SNB damit die Hände für Zinserhöhungen wohl gebunden.

Aufgrund des starken Zinsrückgangs im vergangenen Monat haben wir unsere langfristige Zinsprognose nach unten angepasst. Wir erwarten entsprechend für die 5- und 10-jährigen Laufzeiten ein um 5 resp. 25 Basispunkte tieferes Zinsband bis Ende Juni 2019. Per Ende Jahr dürften die 10-jährigen Festhypotheken rund 20 Basispunkte tiefer notieren als bislang prognostiziert.

Empfehlung

Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben günstig. Angesichts der getrübten Aussichten auf die weltwirtschaftliche Entwicklung erwarten wir nach dem neuerlichen starken Rückgang des Zinsniveaus für die kommenden Wochen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Festhypotheken sind weiterhin sehr attraktiv. Die aktuellen Ausschläge des Zinsniveaus nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden. 


Verlängerung der Hypothek

5 Tipps zur optimalen Verlängerung Ihrer Hypothek

Das Wichtigste zuerst: Bei der Ablösung oder Verlängerung können Sie durch einen Anbieterwechsel in der Regel tausende Franken sparen! Eine auslaufende Hypothek bei einem neuen, günstigeren Anbieter zu erneuern, ist zudem viel einfacher als gemeinhin vermutet. Aufpassen sollten Sie aber bei den Kündigungsfristen.

Auch wenn Ihre Hypothek eine feste Laufzeit hat, müssen Sie den Hypothekarvertrag dennoch offiziell kündigen. Lassen Sie die Kündigungsfrist verstreichen, legt Ihnen Ihre jetzige Bank wahrscheinlich alle Steine in den Weg, die sie finden kann − und Sie bleiben an den bisherigen Anbieter gebunden. Einige Anbieter wandeln bei Auslaufen des Kreditvertrags die Hypothekarschuld auch automatisch in eine teure variable Hypothek um.

Deshalb: Notieren Sie sich die Kündigungstermine im Kalender. Und kümmern Sie sich frühzeitig, am besten 12 bis 24 Monate im Voraus, um eine Ablösung oder Verlängerung der Hypothek.

Tipp 1: 24 Monate vor Ablauf der Hypothek Konditionen beobachten

Über eine sogenannte Forward- oder Terminhypothek ist es möglich, sich die aktuellen Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus für die Verlängerung zu sichern. Erwarten Sie in den nächsten Monaten einen starken Zinsanstieg, können Sie sich die Zinsen fixieren lassen. Damit sichern Sie sich gegen den erwarteten Zinsanstieg ab. Diese Sicherheit hat allerdings ihren Preis: Sie zahlen einen gleichwohl moderaten „Forward“-Aufschlag gegenüber den regulären Zinsen für eine Festhypothek.

"Forward"-Aufschlag nicht zwingend

In unserem Netzwerk mit über 100 Finanzierungspartnern befinden sich auch Anbieter, die Ihnen zwölf Monate vor Ablauf der Hypothek den Forward-Aufschlag erlassen. Das bedeutet konkret, dass Sie sich die aktuellen Zinsen ohne Zusatzkosten sichern können. Melden Sie sich auf der MoneyPark-Website für unseren Newsletter an. Damit erhalten Sie regelmässig eine Übersicht über die aktuellen Zinsen.

Tipp 2: Angebote vergleichen und verhandeln

Auch wenn Ihre Hausbank Ihnen bei Abschluss der Neufinanzierung attraktive Konditionen angeboten hatte: Es ist fast ausgeschlossen, dass sie auch bei der Verlängerung die günstigsten Zinsen offeriert. Holen Sie deshalb mindestens drei Vergleichsofferten für denselben Stichtag bei unterschiedlichen Anbietern ein. Wollen Sie sich den mühsamen Weg von Bank zu Bank sparen? Dann beauftragen Sie am besten einen unabhängigen Hypothekarvermittler mit Ihrem Dossier und lassen Sie diesen für sich verhandeln!

Tipp 3: Hypothekarstrategie anpassen und Amortisation prüfen

Die Ablösung einer Hypothek ist immer ein idealer Zeitpunkt, sich nochmals Gedanken zur optimalen Hypothekarstrategie zu machen und diese an die aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ebenfalls prüfen sollten Sie eine teilweise Amortisation der Hypothek. Sie können dabei zwischen einer direkten oder einer indirekten Amortisation (Steueroptimierung über Einzahlung auf ein Säule 3a Konto) wählen. Können Sie Ihr Geld jedoch mit einer attraktiven Rendite anderweitig investieren, lohnt sich dies unter Umständen mehr als eine Amortisation. Ob es sich lohnt, die Hypothek zu amortisieren, oder ob Sie das freie Kapital lieber investieren sollten, hängt von vielen Faktoren ab – nicht zuletzt von Ihrem Grenzsteuersatz.
Einen ersten Eindruck, ob Sie besser amortisieren oder investieren sollten, gibt Ihnen unser Amortisations-Rechner.

Tipp 4: Kündigungsfristen unbedingt im Auge behalten

Die Kündigungsfristen sind in Ihrem Kreditvertrag vermerkt. Üblich ist eine Frist von drei Monaten. Einige Anbieter wenden aber auch eine Frist von sechs Monaten an. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie idealerweise bereits eine neue Hypothek abgeschlossen haben. Denn die administrative Abwicklung des neuen Kreditvertrags benötigt etwas Zeit. Es lohnt sich deshalb, rechtzeitig die Ablösung der Hypothek einzuleiten, um einen reibungslosen Übergang sicherzustellen. Zudem kommt bei Festhypotheken, die ja eine feste Laufzeit haben, oftmals ein Rahmenvertrag zur Anwendung. Das bedeutet für Sie, dass Sie trotz der festen Laufzeit auch hier unbedingt die Kündigungsfrist beachten müssen.

Tipp 5: Hypothek in nur 15 Minuten online ablösen

Mit MoneyPark können Sie Ihre aktuelle Hypothek komplett online und kostenlos ablösen. Der gesamte Prozess dauert lediglich 15 Minuten. Aus den Angeboten von über 100 Partnern erhalten Sie die beste Offerte und können direkt online abschliessen. Im Anschluss kümmern wir uns um die gesamte Abwicklung mit dem Finanzierungspartner, sodass sich Ihr Aufwand auf ein absolutes Minimum beschränkt.

Der Prozess zur Online-Ablösung Ihrer Hypothek ist leicht verständlich und übersichtlich strukturiert. Sollten dennoch Unklarheiten bestehen, können Sie jederzeit Unterstützung durch einen unserer Experten anfordern. Dieser führt Sie daraufhin persönlich durch die verschiedenen Schritte.

Fazit

Die Ablösung einer Hypothek ist die optimale Gelegenheit, um die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen und so jedes Jahr viel Geld zu sparen. Stellen Sie vorher aber unbedingt sicher, dass Sie Ihre auslaufende Hypothek rechtzeitig kündigen. Über eine Forward-Hypothek können Sie sich zudem die aktuellen Zinsen schon bis zu zwei Jahre im Voraus sichern. Passen Sie falls nötig die Hypothekarstrategie an Ihre Lebensumstände an und prüfen Sie, ob sich eine Amortisation für Sie lohnt.

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1. Hypothek

65% : 15% – 1. & 2. Hypothek

Üblicherweise nimmt man in der Schweiz eine Hypothek über 80 Prozent des Kaufpreises auf. Die Hypothek muss jedoch nicht vollständig zurückgezahlt werden, denn eine Amortisationspflicht besteht nur bis 65 Prozent des Kaufpreises. Daher bezeichnet man den Betrag bis 65 Prozent Belehnung als 1. Hypothek, alles, was darüber liegt, als 2. Hypothek. Diese 2. Hypothek muss im Gegensatz zur ersten vollständig amortisiert, also zurückgezahlt werden. 

Wer über genügend Eigenkapital verfügt und eine Hypothek von weniger als 65 Prozent benötigt, dem genügt zur Finanzierung seines Eigenheims eine Hypothek. Übersteigt die Belehnung 65 Prozent, benötigen Eigenheimkäufer hingegen zwei Hypotheken. Die erste und zweite Hypothek darf zusammen maximal 80 Prozent der Kaufsumme ausmachen, die übrigen 20 Prozent sind mit Eigenkapital zu decken. 

65% 1. Hypothek 

  • Die erste Hypothek wird nur bis zu einem bestimmten Anteil, nämlich bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts einer Immobilie gewährt. Die Grenze liegt bei 65 Prozent Belehnung. 
  • Die erste Hypothek muss nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes amortisiert bzw. zurückgezahlt werden. 

15% 2. Hypothek

  • Die zweite Hypothek deckt die fehlenden 15 Prozent der Belehnung. Grundsätzlich bestehen dieselben Optionen bei der Wahl des Hypothekarmodells wie bei der 1. Hypothek.
  • Vereinzelte Institute verrechnen einen leicht höheren Zinssatz als für die 1. Hypothek.
  • Amortisationspflicht: Im Gegensatz zur 1. Hypothek muss die 2. Hypothek in der Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisiert werden. 

Lesen Sie in unserer monatlichen Serie „Zahl des Monats“, was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten: 

20% Eigenkapital - 80% Belehnung
33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins

Mit MoneyPark finden Sie die optimale 1. und 2. Hypothek

MoneyPark unterstützt Sie bei der Suche nach der optimalen Finanzierung für Ihre eigenen vier Wände. In unseren Filialen beraten wir Sie umfassend zu allen Fragen rund um das Thema Hypotheken und begleiten Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess.

Unsere Spezialisten bestimmen dabei auch die passgenaue Finanzierungsstrategie: Welche Hypothekarform kommt für Sie in Frage? Ist eine 2. Hypothek notwendig? 

Durch unser grosses Partnernetzwerk haben Sie Zugang zu mehr als 100 Finanzierungspartnern in der gesamten Schweiz und profitieren von den jeweils bestmöglichen Offerten

Mit uns schliessen Sie sowohl die 1. Hypothek als auch die 2. Hypothek zu optimalen Konditionen ab und können den Traum vom Eigenheim unbeschwert geniessen.


Traumimmobilie

So klappt der Weg in Ihre Traumimmobilie

MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.

Belehnung

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.

Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.

Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie

Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.

Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.

Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.

Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?

Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.

Festhypothek

Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.

+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
- Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten

Geldmarkthypothek

Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.

+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
- Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit

Flexibilität

Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.

+  Keine feste Laufzeit
-  Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken

Vergleichen Sie hier die aktuellen Hypothekarzinsen.


Zinspause USA

Keine weiteren Zinserhöhungen in den USA – SNB behält expansive Geldpolitik bei

Die US-Notenbank Fed hat am gestrigen Mittwoch die Märkte einigermassen überrascht und entschieden, im laufenden Jahr keine weiteren Erhöhungen der Leitzinsen vorzunehmen. Nach neun Erhöhungen in den letzten drei Jahren legt das Fed also einen Marschhalt ein. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hingegen hält an ihrer Strategie fest und belässt die Geldpolitik weiterhin expansiv.

Mit dem Entscheid der US-Währungshüter bleibt der Leitzins in der Spanne von 2.25 bis 2.50 Prozent. Dies, obwohl im Dezember des vergangenen Jahres für das Jahr 2019 zwei Erhöhungen in Aussicht gestellt wurden. Daraus wird nun nichts. Die Hauptgründe sind im anhaltenden Handelskonflikt zwischen den USA und China, dem unklaren Ausgang des Brexits sowie in der schwächelnden Weltkonjunktur zu suchen.

Korrigierte Wachstumsprognosen

Vor zwei Wochen hatte bereits die Europäische Zentralbank (EZB) die Wachstumsprognosen nach unten korrigiert und Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 kommuniziert. Die SNB folgte der EZB an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung mit einer nach unten korrigierten Inflationsprognose für die Schweiz (0.3 statt 0.5 Prozent für das laufende Jahr). Die SNB hält an der eingeschlagenen Strategie der expansiven Geldpolitik fest und belässt den Leitzins bei - 0.75 Prozent. Ausserdem behält sich SNB das Recht vor, bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv zu werden, um den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zu dämpfen.

Schweizer Hypothekarzinsen sinken

Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Wie bereits nach dem EZB-Entscheid reagierte der CHF-Swap auch nach der gestrigen Fed-Kommunikation mit Abschlägen auf breiter Front. Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben folglich günstig. Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

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geerbtes Haus

Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz

Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen. 

Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken. 

Erbengemeinschaft auszahlen

Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken. 

Hypothekarerhöhung vornehmen

Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt. 

Tragbarkeit: Faustregel 33%

Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.

Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt. 

Tragbarkeitsberechnung

geerbtes Haus

Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten. 

* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.

Alternative Vereinbarung 

Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen. 

Fazit

Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.

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Hypothekarzinsen

Ausblick Hypothekarzins 2020 – weiterhin freundliches Umfeld

Wir sehen bis Ende 2020 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen Wachstumsschwäche in der Eurozone wird die Europäische Zentralbank (EZB) nicht komplett von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände für Zinserhöhungen gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Die Schweizer Wirtschaft hat gegen Ende 2018 an Dynamik eingebüsst. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Wachstumszahlen enorm anziehen, ist bescheiden. Ganz im Gegenteil: Die Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone mehren sich. Das Risiko, dass anhaltende geopolitische Unsicherheiten weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen, ist beträchtlich.
Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für 2020 eine Inflation von einem Prozent.

Entwicklung Zinsen

Die EZB ihrerseits bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der SNB faktisch die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der EZB wäre zwar möglich, aber mit
beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins von aktuell -0.75 Prozent nicht vor Anfang 2020 erhöhen wird – auch unter Berücksichtigung der niedrigen erwarteten Inflation.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Ein grosser Aufwärtsdruck bei den Hypothekarzinsen ist nicht zu befürchten, umgekehrt allerdings auch keine weitere
Abwärtsbewegung. Wir gehen von Seitwärtstendenzen mit leichten Verteuerungen am langen Ende aus und sehen das Zinsniveau für zehnjährige Festhypotheken Ende 2020 rund 0.3 bis 0.5 Prozent höher als heute.

Wir schätzen die Chancen als hoch ein, dass Wohneigentum auch im Jahr 2020 noch zu sehr günstigen Konditionen finanziert werden kann.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Im langfristigen, historischen Vergleich tiefe Hypothekarzinsen werden weniger positiven Konjunkturdaten und einem moderat ansteigenden Preisniveau gegenüberstehen.

Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen.

Hypothekarprodukt Durchschnittl. Richtsatz Zinsband bis Ende Juni 19 Zinsband bis Ende 2019 Zinsband bis Ende 2020
Libor-Hypothek 3 Mte 0.99% 0.95% – 1.10% 0.95% – 1.10% 0.95% – 1.10%
Festhypothek 2 Jahre 1.02% 1.00% – 1.15% 1.00% – 1.15% 1.10% – 1.30%
Festhypothek 5 Jahre 1.06% 1.05% – 1.20% 1.10% – 1.25% 1.20% – 1.40%
Festhypothek 10 Jahre 1.50% 1.50% – 1.70% 1.55% – 1.75% 1.80% – 2.00%
Datengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt. Stand: 31.12.2018    

Die Treiber des Hypothekarzinses

Konjunkturentwicklung in der Europäischen Union

Die Schweiz ist in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung stark von der Europäischen Union (EU) abhängig. Die EU ist unser wichtigster Handelspartner und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs des Schweizer Frankens und des Euros. Für unsere Prognose beleuchten wir
daher auch die Ausgangslage in der EU, unter Berücksichtigung folgender Indikatoren:

  • Geldpolitik der EZB
  • Entwicklung des Bruttoinlandproduktes
  • Entwicklung der Verbraucherpreise sowie des Einkaufs-
    managerindex
  • Entwicklung der Arbeitslosenquote
  • Offene politische Diskussionen, wie das Rahmenabkommen zwischen der Schweiz und der Europäischen Union, bestehende Handelskonflikte und die noch offene Umsetzung des Brexit

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die Wirtschaftsentwicklung der Schweiz weicht in vielen Punkten von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem ist die Schweiz mit der EU eng verbunden, und was in der EU geschieht, hat direkten Einfluss auf uns. Die SNB passte ihre Zinsentscheide daher bisher mehrheitlich denjenigen der EZB an. Eine Abweichung zur Strategie der EZB hätte zur Folge, dass sich der Franken gegen den Euro aufwertet, was wiederum die hiesige Wirtschaft stark beeinflussen würde.

Wie die Negativzinsen entstanden sind

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken weltweit massiv die Zinsen, um günstiges Geld auf den Markt zu spülen und damit die Wirtschaft anzukurbeln. Die Notenbanken der USA und England haben die Zinsen aber mittlerweile wieder angehoben. Die EZB hingegen belässt die Zinsen vorderhand noch im Minusbereich. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen.

Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen daher einen Negativzins. Dieser wird zum Teil von den Banken auch an grosse Kunden weiterverrechnet. Da die kurzfristigen Zinsen im negativen Bereich liegen, sind auch die langfristigen Zinsen massiv zurückgekommen. Dies schlägt sich insgesamt auf die Hypothekarzinsen nieder.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur von der aktuellen Zinssituation und den Zinsprognosen ab,
sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind zwar günstiger als langfristige; wer aber heute eine fünfjährige
Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängern muss, geht das Risiko ein, dass dies nur zu deutlich höheren Zinsen möglich sein wird.

* Hypothekarzins basierend auf dem 3-Monats-Libor plus einer Marge von 1% (durchschnittliche Marge unserer Partner) / Quelle: SNB  

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise zwischen zwei und zehn Jahren. Einzelne Anbieter offerieren auch Laufzeiten bis 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dabei wird dem Zins zwar einerseits ein so genannter Forward-Zuschlag hinzugerechnet, andererseits kann die Hypothek in der Folge zu den aktuellen Zinssätzen abgeschlossen werden. Eine Forward-
Hypothek macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst und basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei zusammen aus dem aktuellen Referenzzinssatz und einer Marge. Je nach
Modell, aber üblicherweise alle drei Monate, wird ein neuer Zinssatz definiert. Die Geldmarkt-Hypothek wird normalerweise in einem Rahmenkreditvertrag von drei bis fünf Jahren abgeschlossen.

Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz, dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.



EZB

EZB verlängert Nullzinspolitik bis Ende 2019

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am Donnerstagnachmittag entschieden, ihre lockere Geldpolitik weiterzuführen. Aufgrund der weltweiten wirtschaftlichen Unsicherheiten kündigte EZB-Präsident Mario Draghi die Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 an. Mit ersten Zinsschritten ist also nicht vor 2020 zu rechnen. Der Einfluss auf den Schweizer Zinsmarkt zeigt sich unmittelbar: Die Swap-Sätze sanken im Laufe der vergangenen Stunden markant und gaben um fast sechs Basispunkte nach.

Nach der Sitzung am Donnerstag hiess es, die Zinsen würden wohl mindestens bis Ende 2019 – oder sogar noch darüber hinaus - bei Null gehalten. Als Grund für die Anpassung der Politik nannte EZB-Präsident Mario Draghi die eingetrübten Wirtschaftsaussichten aufgrund von geopolitischen Faktoren und protektionistischen Massnahmen. Es herrsche derzeit eine «durchdringende Unsicherheit».

Auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit OECD senkte ihre Wachstumsprognose für den Euroraum kürzlich deutlich. Erwartet wird für 2019 nur noch ein Wirtschaftswachstum von 1 Prozent.

Unmittelbare Auswirkung auf Zinsmarkt Schweiz

Die Ankündigung der EZB hat bereits deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung des Zinsmarktes in der Schweiz. Die Swap-Sätze, also die Sätze, zu denen sich die Banken finanzieren, sind markant gefallen. Aktuell liegt der Swap für 10 Jahre bei 0.1475%, also fast 6 Basispunkte unter dem Schlussstand von Mittwochabend.

Hypothekarnehmer sollten taktische Abschlüsse suchen

Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften sich in den kommenden Tagen weiter vergünstigen und im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit kleineren Korrekturen nach oben und unten – stabil bleiben. Für Hypothekarkunden ist es daher sehr empfehlenswert, die nächsten Tage für taktische Hypothekarabschlüsse zu nutzen.

Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.

Hypothekarzinsen

Einschätzung Zinsmarkt März 2019

Das weltweite Wirtschaftswachstum verlangsamte sich im Februar weiter. Europa bleibt die schwächste der grossen Wirtschaftsregionen, nicht zuletzt, weil Deutschland sich in Richtung Rezession bewegen könnte. Auch in der Schweiz setzte sich im Februar die Abschwächung der Konjunktur fort. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, auch hinsichtlich des Ausgangs des Brexits, sorgen dafür, dass sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz weiterhin auf tiefem Niveau befinden und insgesamt am langen Ende nochmals nachgegeben haben.

Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden, da die Schweizerische Nationalbank (SNB) angesichts der Entwicklungen im Euroraum kaum vor der Europäischen Zentralbank (EZB) massgebliche Zinsschritte vornehmen wird, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden. 

Hypothekarzinsen stabilisieren sich auf tiefem Niveau

Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften damit im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit seitlichen Ausschlägen – stabil bleiben. 

Kreditabsicherungskosten (Swap) auf tiefem Niveau stabil

Die sich verlangsamende Konjunktur und die Unsicherheiten bezüglich des Brexits lassen die Kreditabsicherungskosten insgesamt auf tiefem Niveau verharren. 

Leicht tiefere Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken

Die durchschnittlichen Richtsätze für 5-jährige Festhypotheken notieren praktisch unverändert, während der Satz für 10-jährige Laufzeiten nochmals leicht nachgab. 

Leichte Verengung der Bandbreiten am kurzen und langen Ende 

Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter bei den 2- und 5-jährigen Festhypotheken blieb im vergangenen Monat unverändert. Um elf Basispunkte verkleinert hat sie sich hingegen bei den 10-jährigen Laufzeiten und beträgt nun gegenüber 1.12 Prozent im Vormonat noch 1.01 Prozent. Auch sank die Libor-Hypothek des teuersten Anbieters von 1.30 auf 1.25 Prozent, wodurch sich die Differenz um fünf Basispunkte verringerte. 


Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen

Nachdem die Anbieter ihre Margen im Vormonat noch ausgedehnt hatten, nahmen sie im Februar leichte Verengungen bei den 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der Swap um 1.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der Richtsatz um 3 Basispunkte, was einer durchschnittlichen Margenverengung von 1.7 Basispunkten entspricht. 

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 28. Februar 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um drei Basispunkte auf 1.44 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um drei Basispunkte nach und notiert bei 0.75 Prozent. Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: Keine markante Veränderung des Zinsniveaus 

Eine baldige Zinserhöhung ist, wie schon in den vergangenen Monaten kommuniziert, weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind dabei nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die EZB vor 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird. Die SNB wird entsprechende Entscheide abwarten, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden. 

Empfehlung

Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau der Vormonate. Angesichts der anhaltenden Befürchtungen hinsichtlich einer schwächeren weltwirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere im Euro-Raum, erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen wie bereits im Vormonat leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Festhypotheken bleiben weiterhin sehr attraktiv. Wer jetzt eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, profitiert über lange Zeit von den tiefen Zinsen und spart viel Geld. 

Eigenkapital

20% Eigenkapital – 80% Belehnung 

Wer ein Eigenheim erwerben möchte, benötigt dafür neben den vorhandenen Eigenmitteln in den allermeisten Fällen eine Hypothek, um den Kauf zu finanzieren. Grundsätzlich gilt für die Finanzierung eines selbstbewohnten Eigenheims die Regel: 80 Prozent Hypothek und 20 Prozent Eigenkapital. Die ideale Höhe der Belehnung ist jedoch abhängig von der individuellen Situation. und sollte als Teil einer umfassenden Hypothekarstrategie, die auch steuerliche Fragen sowie Vorsorgeaspekte berücksichtigt, betrachtet werden.

Belehnung

Die Belehnung bezeichnet die Hypothekarsumme im Verhältnis zum Objektwert. 

20% Eigenkapital

  • 20 Prozent müssen Sie zum Kauf eines Eigenheims aus eigenen Mitteln beisteuern. 
  • Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent müssen „echtes“ Vermögen sein. Dabei kann es sich um Ersparnisse (Bankkontenguthaben), den Verkauf oder die Belehnung von Wertschriften, um Erbvorbezug, Guthaben der 3. Säule sowie den Rückkaufswert von Versicherungspolicen handeln.
  • Die anderen 10 Prozent der benötigten Eigenmittel dürfen durch eine Verpfändung oder einen Vorbezug von Pensionskassengeldern oder einer Verpfändung von Säule 3a-Geldern finanziert werden.
  • Der Einsatz von Vorsorgegeldern ist nur bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich, nicht jedoch beim Erwerb von Renditeobjekten oder Ferienimmobilien.

80% Belehnung

  • Die Höhe der Belehnung beträgt normalerweise 80 Prozent des Objektwertes. Im Falle einer zusätzlichen Verpfändung von Vorsorgegeldern kann die Belehnung bis auf 90 Prozent steigen.
  • Beispiel: Bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000 und einer Hypothek von CHF 800'000 beträgt die Belehnung 80 Prozent.
  • Bei über 65-Jährigen wird üblicherweise bis zu einer Belehnung von maximal 65 Prozent finanziert.
  • Die ideale Höhe der Belehnung ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht. Denn die steuerlichen Vorteile wiegen die höheren Zinskosten auf. 
  • Welche Belehnungshöhe im individuellen Fall die optimale ist, kann nur ein fundiertes Beratungsgespräch beantworten. 

Lesen Sie in unserer monatlichen Serie "Zahl des Monats", was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten: 

33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins

Sie wollen mit einem Klick erfahren, wie hoch die Belehnung in Ihrem Fall sein könnte? Hier geht’s zum Belehnungsrechner

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Geld

Die Kür zu lang, die Pflicht zu kurz. Schweizer verschenken noch immer viel Geld

Immobilienkäufer zahlen massiv zu viel Hypothekarzinsen, weil sie auf einen Anbietervergleich verzichten. Eigenheimkäufer investieren viel Zeit in die Suche nach ihrer Traumimmobilie – ein bekannter Umstand. Bei der Suche nach der besten Finanzierung aber lassen sie diese Sorgfalt vermissen. Das Ergebnis einer Studie von MoneyPark zeigt: Hypothekarnehmer zahlen massiv zu viel Hypothekarzinsen und verschenken kräftig Geld – häufig bis zum Gegenwert einer hochwertigen Küche im Wert von mehr als 40'000 Franken. 

«Hypothekarkunden machen es den Banken leider nach wie vor viel zu leicht, bequem Geld zu verdienen. Dabei könnten sie mit dem Zinsvergleich und einer auf ihre Situation abgestimmten Hypothekarstrategie sehr viel Geld sparen», erklärt Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, und ergänzt: «Das ist Geld, das in die Einrichtung und Renovation des neuen Eigenheims oder die private Vorsorge deutlich besser investiert wäre.»

Die wichtigsten Erkenntnisse der Studie auf einen Blick: 

  • Tendenz klar fallend, aber noch immer nehmen 74 Prozent der Schweizer Eigenheimkäufer und -besitzer ohne weiteren Vergleich das Hypothekarangebot ihrer Hausbank an.
  • Die Popularität von unabhängigen Vermittlern steigt kontinuierlich: 26 Prozent der Hypothekarnehmer vertrauen mittlerweile auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.
  • Jeder dritte Eigenheimkäufer sucht länger als ein Jahr nach dem Traumobjekt – mit grossen regionalen Unterschieden.
Geld
  • Der umfassende Beratungsprozess bei MoneyPark dauert rund 79 Tage, wovon rund 30 bis 40 Tage die zentrale Phase der Finanzierungssuche bilden.
  • Die Beanspruchung eines unabhängigen Experten bedeutet für den Hypothekarnehmer keinen Mehraufwand. Sie bietet ihm aber im Gegenteil einen maximalen Marktüberblick und die Möglichkeit, (im Falle von MoneyPark) aus über 100 Anbietern das attraktivste Angebot auswählen zu können.
Geld

Finanzierungsphasen
1. Kundenanfrage bis 1. Meeting (Zeitraum ist nur sehr
    eingeschränkt beeinflussbar, da abhängig von terminlicher
    Verfügbarkeit des Kunden wie des Beraters)
2. Kernphase der Beratung: Meeting bis Unterzeichnung der 
    *Beratungsvereinbarung (BV) 
3. Unterzeichnung BV bis zum Abschluss des Hypothekarvertrages

  • Durch den Zinsvergleich ergibt sich für die Hypothekarkunden signifikantes Sparpotenzial, während diejenigen, die nicht vergleichen, massiv zu viel Geld für die Hypozinsen ausgeben.
  • Bei einer 10-jährigen Festhypothek (55 Prozent aller aktuell abgeschlossenen Hypotheken) kumuliert sich die mögliche Ersparnis auf durchschnittlich bis zu 44'850 Franken. Bei einer 5-jährigen Hypothek sind es noch immer 18'200 Franken.
Geld

Parallel nach Eigenheim und Finanzierung suchen

«Immobilienkäufer sollten Eigenheimsuche und die für sie individuell beste Finanzierungsstrategie nicht mehr voneinander trennen und unbedingt verschiedene Angebote miteinander vergleichen», rät Dr. Stefan Heitmann. «Dann müssen sie auch ihr lang gesuchtes Traumobjekt nicht wieder aus der Hand geben oder kommen schneller und günstiger in die eigenen vier Wände.»

Vorsorge- und Steueraspekte berücksichtigen

Die Suche nach der richtigen Finanzierung umfasst jedoch wesentlich mehr als das Ausschauhalten nach dem günstigsten Zins – ebenso wichtig sind Aspekte wie die optimale Hypothekarhöhe, die passende Laufzeiten- und Produktestrategie, eine umfassende Vorsorgeberatung sowie die Optimierung der steuerlichen Situation. «Basierend auf der gesamten individuellen Situation jedes Kunden finden wir dann rasch passende Lösungen – bester Zinsinklusive», erklärt Dr. Stefan Heitmann.

Hier finden Sie alle Ergebnisse der Studie "Die Kür zu lang - die Pflicht zu kurz"

Vergleichen Sie unsere Top-Hypothekarzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.

Hypothekarzinsen

Einschätzung Zinsmarkt Februar 2019

Nicht ganz unerwartet hat die Europäische Zentralbank (EZB) Ende Januar bestätigt, ihren bisher eingeschlagenen Kurs weiter zu verfolgen. Der Leitzins bleibt somit unverändert bei null Prozent, wo er gemäss Aussage der EZB bis «mindestens über den Sommer» bleiben wird. Alle geldpolitischen Sondermassnahmen bleiben unverändert bestehen.

Den Grund für die Weiterführung der expansiven Geldpolitik ortet die EZB bei der spürbaren Konjunktureintrübung im Euroraum. Die Währungshüter sind sich einig, dass die Gefahren für ein schwächeres Wirtschaftswachstum nun überwiegen. Trotzdem sei die Wahrscheinlichkeit einer Rezession gering.

Im Dezember nahm auch die Inflation im Euroraum ab. Die Verbraucherpreise lagen um 1.6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die EZB strebt jedoch nach wie vor eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent an.

Diese Entwicklungen im Euroraum werden auch Einfluss auf die Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben: Sie wird den Negativzins kaum vor einem ersten Zinsschritt der EZB aufheben, um keinen Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken auszuüben. Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden. 

Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften somit auch 2019 seitwärts tendieren und auf tiefem Niveau verharren.

Kreditabsicherungskosten (Swap) sinken weiter

Die tieferen Inflationszahlen der Eurozone führten im Januar zu sinkenden Kreditabsicherungskosten am langen Ende. Der 10-jährige Swap liegt per Ende Januar noch bei 0.21 Prozent und notiert somit 8.5 Basispunkte tiefer als per Ende 2018.

Der 5-jährige Swap kam ebenfalls zurück und notiert vier Basispunkte tiefer, während sich das kurze Ende (zwei Jahre und Libor) praktisch unverändert präsentiert.

Dies reflektiert die weitere Eintrübung der weltweiten Konjunkturaussichten sowie die Unsicherheit aufgrund des weiterhin offenen Ausgang des Brexit. Zudem nimmt die Wahrscheinlichkeit ab, dass in den aktuell laufenden Konsultationen zum Rahmenabkommen der Schweiz mit der EU eine innenpolitische Einigung erzielt wird, trotz des Werbens von Economiesuisse. 

Zinsmarkt Februar
Zinsmarkt Februar

Richtsätze nur leicht tiefer ¦ Margenausdehnung der Anbieter

Nach dem starken Rückgang im November und Dezember stabilisierten sich die durchschnittlichen Richtsätze auf tiefem Niveau - dies nach leichten Aufwärtsbewegungen zur Monatsmitte. Die Sätze für 10-jährige Festhypotheken liegen nun drei Basispunkte tiefer. Verglichen mit dem um acht Basispunkte tieferen Swap lässt dies eine mittlere Margenausdehnung der Anbieter um fünf Basispunkte erkennen.

Zinsmarkt Februar

Zinsmarkt Februar
Zinsmarkt Februar

Stabilisierung der Bandbreiten bei allen Laufzeiten

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist im vergangenen Monat nahezu über alle Laufzeiten hinweg unverändert geblieben. Allein bei den 10-jährigen Festhypotheken blieb der teuerste Anbieter trotz rückläufigen Swap-Sätzen (-8.5 Basispunkte) bei seinen offerierten 1.90 Prozent und dehnte somit die Marge um 8.5 Basispunkte aus. Demgegenüber steht der günstigste Anbieter mit -1 Basispunkt und einer Margenausdehnung von 7.5 Basispunkten. Die Differenz beträgt nun satte 1.12 Prozent. 

Zinsmarkt Februar

Vergleichen und verhandeln führt zu verbesserten Konditionen

Wie bereits erwähnt brachte der Januar eine durchschnittliche Margenausdehnung von fünf Basispunkten. Der günstigste Anbieter nutzte die Marktentwicklung und dehnte die Marge leicht aus (7.5 Basispunkte). Nichts desto trotz reduzierten sich die Top-Konditionen nochmals leicht um -1 Basispunkt.

Zinsmarkt Februar

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 31. Januar 2019.

Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die massiv unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Zinsmarkt Februar

Die 10-jährige Festhypothek zu 0.78% wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: keine markanten Zinsveränderungen zum Jahresauftakt

Die sich insgesamt abschwächende Konjunktur im Euroraum, gepaart mit der unklaren Umsetzung des Brexits sowie der Handelsstreit der USA mit China führen dazu, dass der Druck auf die hiesigen Zinsen bestehen bleibt. Eine baldige Zinserhöhung ist daher weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind jedoch nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Wir gehen unverändert davon aus, dass die EZB im Jahr 2019 keine Zinserhöhungen ankündigen und frühestens im Frühjahr 2020 diesbezügliche Schritte unternehmen wird. Die SNB wird die Entscheide der EZB abwarten, um keinen Druck auf den Schweizer Franken auszuüben.

Zinsmarkt Februar
Zinsmarkt Februar

Empfehlung

Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau zum Ende des Jahres. Angesichts der Sorgen um das weltweite Wirtschaftswachstum erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Weiterhin sehr attraktiv bleiben Festhypotheken. Es lohnt sich daher, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen und jetzt eine langfristige Festhypothek abzuschliessen, um sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode zu sichern.

Hauskauf

Vererben einer Immobilie: Darauf müssen Sie achten

Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle. Der Familienstand des Verstorbenen, ein Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen in Testament oder Erbvertrag. Um Ihren Hinterbliebenen Unannehmlichkeiten zu ersparen, ist es ratsam, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen.

Im Todesfall wird bei verheirateten Paaren in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Ohne Ehevertrag kommt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung zur Anwendung. Als Errungenschaft gelten sämtliche während der Ehe entgeltlich erworbenen und erwirtschafteten Vermögenswerte. Die Hälfte der Errungenschaft stellt, zusammen mit dem Eigengut des Verstorbenen, die Erbmasse dar.

Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse. Der überlebende Ehegatte erbt die andere Hälfte.

Auch Hypotheken werden vererbt

Besitzen die Ehepartner zusammen eine Immobilie, erben auch die Kinder einen Teil davon, inklusive der auf ihr lastenden Hypotheken. Im besten Falle reichen die liquiden Mittel des Ehepartners aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall verbleibt die Immobilie im alleinigen Besitz des Ehepartners. Vorausgesetzt, die Tragbarkeit der Hypothek ist weiterhin gewährleistet. Dabei wird die bestehende Hypothek auf den Namen des Erben übertragen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung weitergeführt.

Immobilie übergeben oder verkaufen

Ist die Tragbarkeit durch den überlebenden Ehegatten nicht gegeben oder kann er die Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls hat eines oder haben alle Kinder gemeinsam die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen und die restlichen Erben entsprechend auszuzahlen. Falls das nicht der Fall ist, müssen Sie den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Damit es nicht so weit kommt, können Sie bereits zu Lebzeiten einige Massnahmen treffen.

Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament aufsetzen

In einem Ehevertrag könne Sie festlegen, dass dem überlebenden Partner im Todesfalle eines Ehepartners die gesamte Errungenschaft zufällt. Der Anteil der Kinder beschränkt sich dadurch auf die Hälfte des Eigenguts des verstorbenen Elternteils. Diesen Anteil können Sie in einem Testament sogar noch auf den Pflichtteil von 3/8 reduzieren. Noch weiter gehen kann man mit einem Erbvertrag/Erbverzichtsvertrag: Darin können die Kinder freiwillig auf ihren Pflichtteil verzichten. In diesem Falle erhält der überlebende Ehegatte alles – auch ein vorhandenes Haus.

Nutzniessung oder Wohnrecht für Ehepartner

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können sich die Ehepartner gegenseitig ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der Immobilie einräumen. Damit stellen Sie sicher, dass der Ehegatte weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft wohnen kann.

Fazit

Wer bereits frühzeitig die nötigen Vorkehrungen für das Vererben der Immobilie trifft oder sie sogar noch zu Lebzeiten an die Erben übergibt, vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Dazu gehört auch die Festlegung einer optimalen Hypothekarstrategie, die auf die finanziellen und familiären Verhältnisse abgestimmt ist. Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.

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Kalkulatorischer Zins

5 Prozent: der kalkulatorische Zinssatz

Häufig scheitert der Traum vom Eigenheim aufgrund der hohen Hürden, die sich Schweizer Finanzinstitute selbst auferlegt haben. Dazu gehört unter anderem der kalkulatorische Zinssatz von durchschnittlich fünf Prozent, welcher der Berechnung der Tragbarkeit zugrunde gelegt wird.

Doch stehen die Chancen gut, auch bei knapper Tragbarkeit eine Finanzierung zu erhalten. Dafür sollten Sie zwingend mehrere Anbieter vergleichen und sich persönlich beraten lassen.

Kalkulatorischer Zinssatz

Der Begriff «kalkulatorischer Hypothekarzinssatz» bezeichnet den Zinssatz, mit dem die Tragbarkeitbei der Hypothekarvergabe berechnet wird. 

Gründe für den kalkulatorischen Zinssatz 

  • Wichtig zu wissen: Es handelt sich beim kalkulatorischen Zinssatz weder um eine regulatorische Vorgabe der FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) noch um eine Regelung der Schweizerischen Bankiervereinigung. 
  • Seit 2012 haben die Finanzierungsinstitute mittels dieser Selbstregulierung die Anforderungen an die Hypothekarvergabe verschärft. Sie wollen damit sicherstellen, dass sich Immobilienkäufer finanziell nicht überfordern. 
  • Damit Hypothekarnehmer ihre Zahlungen auch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen, setzen die Finanzierungsinstitute aus Risikogründen den kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent für die Berechnung der Tragbarkeit an. 

Folgen für die Hypothekarvergabe

  • Finanzierungsinstitute weisen Hypothekargesuche am häufigsten aufgrund der fehlenden Tragbarkeit zurück. Das fehlende Eigenkapital ist hingegen nur in zehn Prozent aller Fälle der Grund für die Ablehnung.
  • Da wir uns in einer Niedrigzinsphase befinden, ist der kalkulatorische Zins eher pessimistisch angesetzt.

Chancen dank Anbietervergleich

  • Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher dennoch gut, dass Ihnen ein anderes Finanzinstitut eine Finanzierung gewährt. 
  • Da der kalkulatorische Zinssatz von fünf Prozent nur eine Faustregel ist und keinem Reglement zugrunde liegt, kann ihn jedes Institut selbstständig festlegen. Einige Institute rechnen mit einem etwas tieferen kalkulatorischen Satz und finanzieren so auch Grenzfälle.
  • Aus diesen Gründen ist es empfehlenswert, einen Vergleich verschiedener Anbieter vorzunehmen.

Mit Hilfe des MoneyPark-Tragbarkeitsrechners können Sie sich selbst rasch ein Bild machen, wie es um die Tragbarkeit Ihrer Traumimmobilie steht. Für genauere Werte empfehlen wir Ihnen ein persönliches Beratungsgespräch.

Individuelle Beratung wahrnehmen

Unsere erfahrenen Berater kennen den Hypothekar-Markt und die Anforderungen der einzelnen Anbieter und finden so die beste Lösung für Ihre individuelle Situation. Wir vergleichen über 100 Anbieter und definieren die optimale Finanzierungsstrategie.

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Hier finden Sie die aktuellen Hypothekarzinsen im Überblick.

Weitere Informationen zu den Tragbarkeitsanforderungen an Ihre Immobilienfinanzierung finden Sie hier.

EZB

EZB-Geldpolitik bleibt expansiv – keine Zinswende in Sicht

Nicht ganz unerwartet hat die Europäische Zentralbank (EZB) an ihrer gestrigen Sitzung bestätigt, ihren bisher eingeschlagenen Kurs weiter zu verfolgen. Der Leitzins bleibt somit unverändert bei null Prozent, wo er gemäss Aussage der EZB bis «mindestens über den Sommer» bleiben wird. Alle geldpolitischen Sondermassnahmen bleiben unverändert bestehen.

Nach der gestrigen Sitzung des Rats der EZB wurde eines schnell klar: Die EZB wagt (noch) keine Abkehr von ihrer expansiven Geldpolitik. Der Leitzins liegt seit März 2016 auf dem Rekordtief von null Prozent. Bis mindestens im Herbst 2019 wird die EZB gemäss eigener Aussage auch keine Zinserhöhung vornehmen. Mario Draghi wird daher wohl der erste Präsident der EZB sein, der während seiner Amtszeit keine Zinserhöhung durchführte. Er scheidet Ende Oktober 2019 nach acht Jahren aus dem Amt.

Getrübte Wirtschaftsaussichten im Euro-Raum

Der Grund für die Weiterführung der expansiven Geldpolitik ortet die EZB bei der spürbaren Konjunktureintrübung. Die zuletzt veröffentlichten Konjunkturdaten seien schlechter als erwartet ausgefallen, sagte Draghi. «Die andauernden Unsicherheiten, insbesondere in Bezug auf geopolitische Faktoren und die Bedrohung durch den Protektionismus lasten auf dem Wirtschaftsklima.» Die Währungshüter sind sich einig, dass die Gefahren für ein langsameres Wirtschaftswachstum nun überwiegen. Trotzdem sei die Wahrscheinlichkeit einer Rezession gering.

Im Dezember nahm auch die Inflation im Euroraum ab. Die Verbraucherpreise lagen um 1.6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die EZB strebt aber mittelfristig eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent an.

Anleihekäufe weiterhin gestoppt

Seit März 2015 hatte die EZB für mehr als 2.6 Billionen Euro Anleihen von Unternehmen und Staaten gekauft, um die Finanzmärkte zu stützen. Diese Käufe waren in den vergangenen Jahren das wichtigste Kriseninstrument der EZB gegen eine aus ihrer Sicht zu geringe Inflation und eine zu schwache Konjunktur. Das Programm wurde Ende 2018 eingestellt und wird vorerst nicht wieder aufgenommen. Fällig werdende Anleihen aus diesem Bestand will die EZB aber auch weiterhin ersetzen. Die durch die Transaktionen aufgeblähte Notenbank-Bilanz wird durch diese Reinvestitionen also vorerst stabil bleiben.

Auswirkungen auf die Schweizer Hypothekarzinsen

Die Wirtschaftsindikatoren zeigen weiterhin ein schwaches Wachstum. Unter anderem belastet der Handelskonflikt zwischen China und den USA den Welthandel. Das chinesische Wirtschaftswachstum fiel im vergangenen Jahr auf den niedrigsten Stand seit fast zehn Jahren. Zudem schüren die Ängste um einen ungeordneten Austritt von Grossbritannien aus der EU die Unsicherheiten. 

Wir hatten bereits in unserer Zinsprognose 2020 im vergangenen Sommer prognostiziert, dass die Zinswende der EZB wohl nicht vor 2020 kommen wird. Auch die Finanzmärkte und Volkswirte rechnen nun angesichts zunehmender Konjunkturrisiken nicht mit einer Zinserhöhung im Laufe des Jahres. Dies wird auch einen Einfluss auf die Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben: Sie wird den Negativzins kaum vor einem ersten Zinsschritt der EZB aufheben, um keinen Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu generieren. Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften somit auch 2019 seitwärts tendieren und auf tiefem Niveau verharren.

Hypothekarzinsen

Einschätzung Zinsmarkt Januar 2019

Die Weltkonjunktur schliesst ein durchzogenes 2018 mit einem schwachen Dezember ab. Der als wichtiger Frühindikator geltende Einkaufsmanagerindex (Purchasing Managers Index, PMI) ist nicht nur in Europa, sondern auch weltweit weiter gesunken und befindet sich inzwischen auf dem niedrigsten Stand seit September 2016. Unsere Einschätzung zum Zinsmarkt Januar 2019:

Der Einkaufsmanagerindex der Schweiz ist im Dezember wieder leicht gestiegen. Trotzdem resultieren aus den Problemen der Eurozone tiefere Hypothekarzinsen hier zu Lande. Sorgen um eine Verschärfung der Staatsschuldenkrise in Italien, Handelskonflikte und die Ungewissheit über den Ausgang des Brexit haben dafür gesorgt, dass am Kapitalmarkt wieder stärker in Staatsanleihen und Pfandbriefe investiert wird. Das mindert deren Rendite. In Folge dessen geraten auch die Hypothekarzinsen unter Druck.

Des Weiteren hat die SNB Mitte Dezember erklärt, dass sie die Geldpolitik wie erwartet unverändert expansiv belässt. Zinserhöhungen sind daher auch 2019 nicht zu erwarten. Wir gehen weiterhin davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden.

Kreditabsicherungskosten (Swap) sinken weiter

Die Kreditabsicherungskosten haben im Dezember ihren seit Anfang November begonnenen Sinkflug fortgesetzt. Der 10-jährige Swap liegt per Ende Jahr wieder unter 0.3%. Er notiert somit nur noch rund 3 Basispunkte höher als zu Jahresbeginn.

Die Swap-Sätze für 5- und 2-jährige Laufzeiten sind ebenfalls zurückgekommen und haben auf Jahressicht rund 10 Basispunkte verloren.

Durchschnittliche Richtsätze rückläufig

Die Richtsätze sämtlicher Laufzeiten sanken nach dem starken Rückgang im November auch im Dezember. Bei der 10-jährigen Festhypothek beläuft sich der Rückgang auf über 10 Basispunkte.

Per 31. Dezember 2018 notierten praktisch alle Hypothekarsätze tiefer als zu Jahresbeginn. Die Richtzinsen sind dabei stärker zurückgekommen als die Swap-Sätze. Dies reflektiert den verstärkten Konkurrenzkampf im Hypothekarmarkt.

Weitere Ausdehnung der Bandbreiten bei allen Laufzeiten

Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter nahm über sämtliche Laufzeiten hinweg zu. Bei den 5- und 10-jährigen Festhypotheken war diese Entwicklung am ausgeprägtesten. Während die Richtsätze bei einer Laufzeit von 10 Jahren um 11 Basispunkte und die Kreditabsicherungskosten um 10 Basispunkte sanken, reduzierten sich die Sätze des günstigsten Anbieters um 16 Basispunkte.

Bei den 5-jährigen Laufzeiten reduzierte der günstigste Anbieter seine Sätze um 15 Basispunkte und bei den 2-jährigen um 1 Basispunkt. Gleichzeitig beliess der teuerste Anbieter seine Zinsen unverändert. Dies führte zu einer weiteren Ausdehnung der Bandbreite bei beiden Laufzeiten.

Vergleichen und verhandeln führt zu verbesserten Konditionen

Im vergangenen Monat sind die Kreditabsicherungskosten im Vergleich zu den durchschnittlichen Richtsätzen leicht stärker gesunken. Nichts desto trotz haben die günstigsten Anbieter ihre Topkonditionen nochmals stärker als der Durchschnitt reduziert:

Vergleichen und verhandeln lohnt sich nun noch mehr! In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 31. Dezember 2018. Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:

Die 10-jährige Festhypothek zu 0.79% wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter. Dieser offeriert momentan sehr kompetitiv. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.

Vergleichen Sie jetzt die aktuell nachverhandelten Top-Hypothekarzinsen, es lohnt sich!

Prognose: keine markanten Zinsveränderungen zum Jahresauftakt

Die Zinsentwicklungen der vergangenen Monate haben es gezeigt: Die Schweizer Hypothekarzinsen sind nicht nur von der Schweizer Wirtschaft und der Strategie der SNB abhängig, sondern auch deutlich durch die weltweite Konjunktur beeinflusst. Die Unsicherheiten im Euroraum, gepaart mit der unklaren Umsetzung des Brexit, werden dazu führen, dass der Druck auf die hiesigen Zinsen bestehen bleibt. Eine baldige Zinserhöhung ist daher weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind jedoch nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.

Wir gehen unverändert davon aus, dass die EZB im Jahr 2019 keine Zinserhöhungen ankündigen wird. Somit wird sie frühestens im Frühjahr 2020 diesbezügliche Schritte unternehmen. Die SNB wird die Entscheide der EZB abwarten, um keinen Druck auf den Schweizer Franken auszuüben.

Empfehlung

Die Hypothekarzinsen sind nach den letzten Korrekturen auf einem neuen Jahrestief angekommen. Sollten die Sorgen um das weltweite Wirtschaftswachstum wieder etwas verschwinden und an den Kapitalmärkten etwas Ruhe einkehren, könnten die Hypothekarzinsen innert weniger Wochen durchaus auch wieder um 10 bis 20 Basispunkte ansteigen. Es lohnt sich daher, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen. Wenn man jetzt eine langfristige Festhypothek abschliesst, kann man sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode sichern.

Hier finden Sie unsere Einschätzung in PDF-Version.

Was interessierte Sie 2018 am meisten?

Ratgeberbeiträge, Studien, Pressemeldungen, Zinsprognosen und Videos im vergangenen Jahr haben wir Sie über unseren Blog hoffentlich nicht nur unterhalten, sondern auch informiert und beraten. Die zehn beliebtesten Beiträge haben wir zum Jahresbeginn für Sie nochmals zusammengestellt.

Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung der zehn meistgelesenen Artikel im Jahr 2018. Vielleicht haben Sie noch nicht alle davon gelesen? Dann stöbern Sie doch durch die Beiträge. Es ist sicherlich auch etwas Interessantes für Sie mit dabei:

  1. Hypothekenzins – wie weiter? Ausblick bis Ende 2020
  2. 3 Tipps für Hypothekarnehmer im Jahr 2018
  3. 5 Tipps für den Hypo-Dschungel
  4. Abschaffung Eigenmietwert: Szenarien, Auswirkungen und Rechenbeispiele
  5. Das Mittelland ist für Hypothekarnehmer zum zweiten Mal in Folge am teuersten
  6. Wohntraumstudie 2018: Schweizer wünschen sich ein Einfamilienhaus mit Garten oder Terrasse
  7. Karriere bei MoneyPark – 5 häufig gestellte Fragen
  8. Sorgenbarometer 2018: Eigentümer fürchten sich vor steigendem Eigenmietwert
  9. MoneyPark übernimmt finovo, den Hypothekenspezialisten für Pensionskassen
  10. Finanztalk Januar 2018: So finanzieren Sie Ihre Ferienwohnung

33 Prozent Tragbarkeit

33 Prozent: Faustregel für die Tragbarkeit

Ob Wohnung, Einfamilienhaus oder Feriendomizil – wer vom Eigenheim träumt, sollte im Vorfeld anhand der relevanten Kennzahlen die nötigen Berechnungen anstellen. Um eine Hypothek aufnehmen zu können, muss deren Tragbarkeit langfristig sichergestellt sein. Die Faustregel lautet: maximal 33 Prozent Ihres Brutto-Einkommens sollten in die Finanzierung Ihres Eigenheims fliessen. Weiterlesen

Neues Haus: Wie kann die Überbrückung finanziert werden?

Eine Familie mit zwei Kindern hat langsam, aber sicher zu wenig Platz in ihrem Reihenhaus. Sie hat bereits ein geeignetes Einfamilienhaus in der Nähe der Schule ihrer Kinder gefunden. Wenn sie jedoch warten, bis sie das aktuelle Haus verkaufen können, ist ihr Wunschobjekt möglicherweise schon vom Markt. Für den Kauf benötigt die Familie jedoch das Geld aus dem Verkauf des alten Hauses. Wie kann dieses Problem gelöst werden?Weiterlesen
Brexit Hypotheken Zinstief Zinsen

Good bye Libor – der Saron kommt

Ab dem 31. Dezember 2021 wird der Libor nicht länger von der britischen Finanzaufsicht FCA unterstützt. Ende Oktober hat nun die Nationale Arbeitsgruppe (NAG) für Referenzzinssätze der SNB die nächsten Schritte zur Ablösung des umstrittenen Libor konkretisiert. Sie empfiehlt den Finanzinstituten, ab sofort Produkte auf Basis des Saron, dem künftigen Schweizerischen Referenzzins, zu entwickeln. Bis zur endgültigen Ablösung des Labors wird die NAG bis Februar 2019 konkrete Modelle zur Berechnung der 3- und 6-monatigen Saron-Laufzeiten vorstellen.Weiterlesen

Einschätzung Zinsmarkt November 2018

Die Richtsätze sanken im Oktober über alle Laufzeiten hinweg teils deutlich. Dies entgegen den Kreditabsicherungssätzen, die nach einem anfänglichen Aufwärtstrend in der zweiten Monatshälfte wieder sanken und Ende Oktober leicht unter den Sätzen von Ende September notierten. Der Konkurrenzkampf erhöhte sich somit wie schon im Vormonat auch im Oktober. Einzelne Anbieter nahmen weitere Margeneinbussen in Kauf, um kompetitiv zu bleiben. Weiterlesen

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