Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Wir sehen bis Mitte 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur ganz leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen pessimistischen Weltwirtschaftsprognosen wird die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände gebunden.
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Die Schweizer Wirtschaft hat im ersten Halbjahr 2019 stark an Dynamik eingebüsst. Die Prognosen gehen insgesamt von einem deutlichen Wachstumsrückgang aus. In der Eurozone mehren sich die Anzeichen gar, dass die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten in Richtung einer sich anbahnenden Rezession entgleiten.
Diese Situation dürfte weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für 2020 eine Inflation von einem Prozent.
Entwicklung Zinsen
Im Juli 2019 senkte die US-Notenbank Fed das erste Mal seit über zehn Jahren ihren Leitzins um 0.25 Prozent. Die EZB kündigte ihrerseits implizit eine weitere Öffnung der Geldschleusen und eine mögliche Leitzinssenkung für den Herbst 2019 an. Die SNB würde bei einem solchen Schritt unter Zugzwang geraten: Es wäre zwar möglich, dass die SNB in einem solchen Fall trotzdem den SNB-Leitzins bei -0.75 Prozent belässt. Dies wäre aber mit beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins trotz niedrigem Inflationsdruck bis Ende 2019 ebenfalls um 0.25 Prozent senken muss.
Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?
Entwicklung Hypothekarzinsen
Eine allfällige Leitzinssenkung hätte zum aktuellen Zeitpunkt nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen, da weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich sind. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Ein Ende des Niedrigzinsumfeldes ist derzeit nicht abzusehen. Eine Normalisierung des Zinsniveaus innert der nächsten zwei bis drei Jahre ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken Mitte 2021 lediglich rund 0.3 bis 0.4 Prozent höher notieren als heute.
Entwicklung Eigenheimpreise
Wir erwarten, dass sich das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Das Angebot dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle spielen.
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Hypothekarprodukt |
Durchschnittl. Richtsatz |
Zinsband bis Ende 2019 |
Zinsband bis Juni 2020 |
Zinsband bis Juni 2021 |
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Libor-Hypothek 3 Mte |
0.97% |
0.95% – 1.00% |
0.95% – 1.00% |
0.95% – 1.00% |
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Festhypothek 2 Jahre |
0.92% |
0.83% – 0.98% |
0.88% – 1.03% |
1.00% – 1.15% |
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Festhypothek 5 Jahre |
0.94% |
0.85% – 1.00% |
0.90% – 1.05% |
1.05% – 1.20% |
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Festhypothek 10 Jahre |
1.04% |
0.97% – 1.17% |
1.10% – 1.30% |
1.30% – 1.50% |
Treiber des Hypothekarzinses
Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.
Folgende Indikatoren sind relevant:
- Geldpolitik des Fed, der EZB und der SNB
- Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
- Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.
Kein Ende der Negativzinsen absehbar
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Auch die EZB wird voraussichtlich im September 2019 eine weitere Zinssenkung kommunizieren, was die SNB in Zugzwang bringt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.
Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst bzw. basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz. Dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.
Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021
Verkauf des Eigenheims – auch mit Hypothek möglich
Steht der Verkauf Ihrer eigenen vier Wände an, sind diese oft noch mit einer Hypothek belehnt. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek ist aber mit teilweise hohen Kosten verbunden. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch Ihre Hypothek – dieser Entscheid ist jedoch abhängig von der Länge der Laufzeit, der Höhe der Zinsen sowie von steuerlichen Faktoren. Je nachdem profitieren beide Parteien.
Als Eigenheimbesitzer denkt man normalerweise kaum daran, sich von seiner Liegenschaft zu trennen. Doch gibt es Gründe für den Verkauf: Sie reichen von veränderten Bedürfnissen aufgrund Ihres Alters über den Jobwechsel-bedingten Umzug bis zu finanziellen Engpässen, welche die Tragbarkeit der Immobilie schlicht überschreiten.
Vorfälligkeitsentschädigung
Beim vorzeitigen Ausstieg aus einer Festhypothek verlangen Banken von Ihnen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese richtet sich nach den entgangenen Zinseinnahmen. Hinzu kommen Gebühren für die Auflösung des Hypothekarvertrages. Ein vorzeitiger Ausstieg aus einer lang laufenden Festhypothek kostet Sie als Verkäufer daher schnell mehrere zehntausend Franken.
Hypothek übertragen
Die einfachste Lösung, diese Kosten zu vermeiden: Verkaufen Sie Ihr Eigenheim und erwerben zugleich eine neue Immobilie, dann können Sie die Hypothek einfach auf das neue Objekt übertragen, ohne eine Vorfälligkeitsprämie zu zahlen.
Übernahme durch den Käufer
Eine Alternative besteht darin, dass der Käufer Ihre Immobilie mitsamt Hypothek übernimmt. Davon können beide Parteien profitieren. Jedoch hängt es sehr stark von den Konditionen und dem geltenden Zinssatz Ihrer bestehenden Hypothek ab, ob der Käufer auf dieses Angebot eingeht.
Entgegenkommen beim Verkaufspreis
Soll der Käufer Ihre Hypothek übernehmen, werden Sie ihm bezüglich des Kaufpreises entgegenkommen müssen. Denn damit sich die Übernahme für ihn lohnt, sollte der Abschlag auf den Kaufpreis klar über den zusätzlichen Zinskosten liegen. Auch wird er die bestehende Laufzeit Ihrer Hypothek wohl nur dann übernehmen, wenn sie seiner eigenen Hypothekarstrategie entspricht. Ist die Zinsfestschreibung nur kurz, der Käufer aber möchte bei den derzeit tiefen Hypothekarzinsen eine längere Festhypothek abschliessen, wird er sich kaum zu diesem Schritt entschliessen.
Steuerliche Aspekte
Falls der Käufer auf das Angebot eingeht, hat der niedrigere Verkaufspreis einen weiteren positiven Effekt, da Sie von einer geringeren Grundstückgewinnsteuer profitieren. Diese erhöht sich jedoch perspektivisch für den Käufer, will er später die Immobilie wieder verkaufen. Denn massgeblich für die Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer ist die Differenz zwischen Verkaufs- und ehemaligem Kaufpreis der Immobilie.
Zustimmung des Finanzierungsinstituts
Einigen Sie sich mit dem Käufer, muss schliesslich das bisherige Finanzierungsinstitut mit der Übernahme der Hypothek einverstanden sein. Gegebenenfalls benötigt der Käufer eine Nachfinanzierung, falls die bisherige Hypothekarhöhe nicht ausreicht.
Fazit
Die Übernahme der Hypothek kann für beide Parteien vorteilhaft sein, ist aber nicht ganz unkompliziert. Für den Käufer ist es in der Regel einfacher, eine auf seine individuelle Situation abgestimmte Hypothek zu finden. Deshalb bedarf es einer genauen Analyse sowie eines gewissen Verhandlungsgeschicks bezüglich des Verkaufspreises. Lassen Sie sich daher transparent und unabhängig beraten, um die beste Strategie festzulegen.
Einschätzung Hypothekarzinsen August 2019
Aufgrund der schwächelnden Weltwirtschaft hat das Fed im Juli die Leitzinsen um 0.25 Prozent gesenkt. Die EZB dürfte im September mit einer Zinssenkung folgen. Die Entwicklungen auf dem Markt liessen die Swap-Sätze und somit die Hypothekarsätze auch im Juli weiter sinken. Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken liegt auf einem Rekordtief von 1.13 Prozent. Auffällig ist, dass kaum noch ein Aufpreis für lange gegenüber kurzen Laufzeiten in Kauf genommen werden muss. So liegen die Preisdifferenzen zwischen 2 und 15-jährigen Festhypotheken aktuell vielfach unter 0.50 Prozent.
Makroökonomische Lage
Weiter schwächelnde Weltwirtschaft
In seiner Lageanalyse letzte Woche hat Mario Draghi, Chef der Europäischen Zentralbank (EZB), betont, dass der Wirtschaftsmotor in Europa zwar stottert, aber noch immer mit hoher Geschwindigkeit dreht. Aber er führte auch aus, dass sich der Ausblick von Woche zu Woche zusehends verdüstere. Gerade der Industriesektor leide besonders und die Vernetzung der Zulieferketten verbreite das Problem in der ganzen Euro-Zone. Gemeint sind damit v.a. die Autohersteller, die unter der Nachfrageflaute aus China leiden. Dementsprechend sank auch die Inflationsrate im EU-Raum im Juli auf 1.1 Prozent, den tiefsten Wert seit Februar 2018.
Auch die Schweizer Exportindustrie ist von den weltweiten Entwicklungen stark betroffen. Dagegen glänzt die Pharmaindustrie mit ausgezeichneten Halbjahresresultaten. Und auch der Frühindikator des KOF, der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich, ist zwar im Juli das erste Mal seit März wieder gestiegen. Zum Aufatmen ist es allerdings noch zu früh. Das Barometer zeigt nach wie vor eine unterdurchschnittliche Dynamik an, was auf eine weiterhin schwächelnde Schweizer Konjunktur hindeutet.
Nationalbanken beginnen mit Leitzinssenkungen
Was Mario Draghi Ende Juli mit seinen Ausführungen implizit für September ankündigte, hat die US-Notenbank Fed am 31. Juli bereits umgesetzt: eine Leitzinssenkung. Das Fed reduzierte ihr Zinsband um 0.25 Prozent auf neu 2 bis 2.25 Prozent. Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist daher nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings (vorerst) ab (siehe «Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent»).
Entwicklung der Zinssätze
Kreditabsicherungskosten (Swap) erneut gesunken
Die Ankündigung einer Leitzinssenkung durch die EZB und die entsprechende Umsetzung des Fed kam nicht überraschend und wurde daher von den Marktteilnehmern zum Teil bereits in den Kapitalmarktzinsen antizipiert. Vor allem die langfristigen Swap-Sätze sanken im Juli nochmals stark. Der zehnjährige Swap-Satz reduzierte sich um weitere zehn Basispunkte und liegt per Ende Juli auf -0.35 Prozent. Der 15-jährige Swap-Satz rutschte sogar das erste Mal seit knapp drei Jahren in den negativen Bereich. Aber auch die kurzfristigeren Laufzeiten verloren an Terrain: Der fünfjährige Swap liegt im Monatsvergleich zehn Basispunkte tiefer bei -0.73 Prozent, der zweijährige Swap bei -0.84 Prozent (- 5 Basispunkte).
Richtsätze sinken weiter
Die Richtsätze, also die durchschnittlich publizierten Sätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, sind gegenüber den Swap-Sätzen im Juli leicht weniger gesunken. Trotzdem erreichten sie neue Tiefstwerte: Der zehnjährige Richtsatz lag letzten Monat bereits bei tiefen 1.18 Prozent, sank im Juli jedoch um weitere fünf Basispunkte. Auch die kurzfristigen Richtsätze sind gegenüber dem Vormonat gesunken.
Weitere Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten
Die Finanzierungspartner haben im Juli ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht den ganzen Rückgang der Swap-Sätze an die Kunden weitergegeben haben. Die Differenz zwischen dem Richtsatz und dem durch MoneyPark nachverhandelten Top-Satz hat sich bei den längeren Laufzeiten einige wenige Basispunkte verengt, während der günstigste Anbieter bei der zweijährigen Festhypothek überdurchschnittlich günstiger wurde.
Eine zehnjährige Festhypothek mit guter Bonität kann beispielsweise aktuell bei MoneyPark zu einem Top-Satz von 0.68 Prozent abgeschlossen werden, ganze 0.45 Prozent pro Jahr tiefer als bei einem Hypothekarabschluss zum Richtsatz.
Prognose: Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Die SNB wird auf Zinssenkungen reagieren müssen
Indirekt hat die EZB eine Zinssenkung angekündigt, als Mario Draghi mitteilte, den Leitzins noch länger auf aktuellem Niveau «oder tiefer» zu halten. Die jüngsten Inflationsraten der EU sowie die Reduktion des Leitzinses durch die Fed setzen die EZB nun noch mehr unter Druck, nebst anderen geldpolitischen Massnahmen auch eine Leitzinssenkung ernsthaft in Betracht zu ziehen. Experten sind sich einig, dass die EZB im September die Zinsen senken wird.
Dies wiederum wird auch die SNB nicht einfach ignorieren können: Unlängst hat sich der Franken gegenüber dem Euro weiter aufgewertet und im Juli sogar kurzzeitig die psychologisch wichtige Marke von 1.10 Franken pro Euro unterschritten. Sollte die EZB ihren Leitzins senken, dürften weitere Interventionen der SNB am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt. Aber nicht nur der Druck auf den Schweizer Franken erhöht sich im Falle einer Leitzinssenkung durch die EZB: Die verkleinerte Zinsdifferenz zwischen dem Euro und dem Schweizer Franken könnte die SNB dazu bringen, ihrerseits den bereits tiefen Leitzins von -0.75 Prozent um einen weiteren Viertel zu senken.
Einfluss auf die Hypothekarzinsen bleibt verhalten
Eine allfällige Leitzinssenkung hätte jedoch nur noch bedingt Einfluss auf die Hypothekarzinsen. Zum einen sind gewisse Erwartungen der Marktteilnehmer bereits in den heutigen Swap-Sätzen antizipiert. Zum anderen sind weitere Abwärtstendenzen nur noch beschränkt möglich. Die kurzfristigen Hypothekarzinsen dürften aufgrund des Margenschwunds bei den Banken bald ihren Boden erreicht haben. Langfristige Hypothekarzinsen weisen weiteres, zumindest kurzfristiges, Senkungspotential auf. Wie in unserem Fachbeitrag «Negative Hypothekarzinsen – Utopie oder bald Realität?» dargelegt, gehen wir aber auch in einem Extremszenario nicht davon aus, dass die Hypothekarzinsen für Privatpersonen unter einen Mindestzins von rund 0.30 Prozent fallen würden.
Sparpotenzial
Empfehlung
- Wer jetzt eine Hypothek abschliessen möchte oder eine bald fällige Hypothekartranche hat, erwischt einen guten Zeitpunkt zum Abschluss. Nie waren die Zinsen tiefer und die Zinskurve flacher. Das bedeutet, dass die langfristigen Hypothekarzinsen nur marginal über den kurzfristigen Sätzen liegen.
- Festhypotheken mit kurzen und mittleren Lauzeiten sind gerade im Vergleich mit Geldmarkt-Hypotheken klar zu favorisieren. Hier empfehlen wir kein weiteres Zuwarten mit dem Abschluss, da nur wenig Senkungspotential vorhanden ist.
- Aber die Entwicklungen im Juli zeigen es: Die Zinsen reagieren sehr affin auf Veränderungen am Markt und können kurzfristig problemlos 10 bis 20 Basispunkte nach oben oder unten ausschlagen.
- Wer taktische Hypothekarabschlüsse vornehmen will, ist daher gut beraten, die Hypothekarzinsen täglich zu beobachten, um den optimalen Abschlusszeitpunkt zu finden.
Hier unsere Einschätzung als PDF herunterladen.
Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent
An ihrer heutigen Sitzung hat die US-Notenbank Fed erstmals seit über 10 Jahren eine Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozentpunkte beschlossen. Damit liegt das Zinsband neu bei 2.00 bis 2.25 Prozent.
Die bereits seit längerem angedeutete und von den Marktteilnehmern erwartete Kehrtwende hin zu einer expansiven Geldpolitik ist nun auch in den USA vollzogen. Von einer Senkung in höherem Ausmass, wie US-Präsident Donald Trump gefordert hatte, sehen die US-Notenbanker allerdings ab.
Nachdem dieser Entscheid den Erwartungen entspricht, gehen wir am Schweizer Kapitalmarkt nicht von grösseren Bewegungen der Swap-Sätze aus.
Als weitere Folge dieses Entscheides dürfte der Schweizer Franken gegenüber dem US-Dollar und dem Euro wieder stärker werden. Weitere Interventionen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) am Devisenmarkt zur Schwächung des Schweizer Frankens dürften unumgänglich sein. Bereits letzte Woche hat die SNB mutmasslich interveniert, wie die als Indikator für Interventionen geltende Zunahme der Sichtguthaben von Banken zeigt.
Eine Analyse des EZB-Entscheids vom 25. Juli 2019 und der Auswirkungen auf die SNB sowie die Schweizer Hypothekarzinsen finden Sie hier: EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht.
EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht
Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, den Leitzins vorerst unverändert bei null Prozent zu belassen. Angekündigt wurde jedoch die Prüfung weiterer geldpolitischer Lockerungen, die eine Erhöhung der Inflation ermöglichen. Deshalb gehen die meisten Experten von einer Zinssenkung per September 2019 aus.
Update nach Fed-Zinsentscheid vom 31. Juli 2019: Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25%
Mario Draghi, Präsident der EZB, informierte heute über die Entscheide der EZB-Ratssitzung, welche wenig überraschend ausfielen. Längst waren sich Ökonomen und Analysten einig, dass die EZB aufgrund der schlechten Weltwirtschaftslage die Geldschleusen weiter öffnen wird. Nun ist klar: Der Leitzins von derzeit null Prozent wird vorerst nicht gesenkt, die Prognose jedoch um ein gewichtiges Wort ergänzt. Wurde bisher von einem unveränderten Zinssatz bis Frühling 2020 gesprochen, geht die EZB nun davon aus, dass die Leitzinsen mindestens bis zur ersten Jahreshälfte 2020 auf ihrem gegenwärtigen oder niedrigeren Niveau bleiben. Damit deutet der EZB-Rat eine Zinssenkung diesen September an, sollte sich die Situation weiter verschärfen.
Auch den sogenannten Einlagensatz beliess die EZB auf dem bisherigen Niveau von minus 0.4 Prozent. Damit müssen Banken weiterhin Strafzinsen zahlen, wenn sie bei der EZB überschüssige Gelder parken.
Die EZB hat ausserdem ihre Ausschüsse beauftragt, Optionen zu prüfen, die für eine weitere Expansion der Geldpolitik sorgen, darunter Staffelzinsen sowie die Wiederaufnahme des Anleihenkaufprogramms. Eine Abkehr von der ultra-lockeren Geldpolitik rückt damit in immer weitere Ferne.
Fed steht vor Zinssenkung
Die US-Notenbank Fed tagt ebenfalls nächsten Mittwoch, 31. Juli. Es scheint beschlossene Sache, dass das Fed dabei die erste Leitzinssenkung seit mehr als zehn Jahren vollziehen wird. Uneinig sind sich die Experten lediglich über die Höhe der Reduktion: Erwartet wird eine Senkung um 0.25 oder sogar 0.50 Prozent. Momentan liegt das Zinsband bei 2.25 bis 2.50 Prozent.
SNB unter Zugzwang
Obwohl die EZB die Leitzinsen vorläufig unverändert belässt: Die SNB gerät weiter unter Druck. Der Schweizer Franken wurde in den vergangenen Wochen immer stärker – mittlerweile wurde die psychologisch wichtige Grenze von 1.10 Franken pro Euro durchbrochen. Spekulationen, nach denen US-Präsident Trump aktive Massnahmen ergreifen könnte, um den Dollar zu schwächen, da er sich an dessen hohem Wert stört, setzen den Franken ebenfalls unter Druck.
Die SNB hat mittels zweier Instrumente die Möglichkeit, den Franken zu schwächen: Sie kann taktisch am Devisenmarkt intervenieren und im grossen Stil Euro einkaufen, oder die Leitzinsen senken. Dass sie aktiv in den Devisenmarkt eingreift, sollte es die Situation erfordern, hat die SNB bereits durchblicken lassen. Aber auch eine Leitzinssenkung im September auf minus ein Prozent scheint angesichts der Umstände nicht mehr ganz so abwegig. Aus Terminkontrakten lässt sich ablesen, dass die Erwartungen für den SNB-Leitzins bereits in Richtung –0.97 Prozent gesunken sind.
Noch lässt sich schwer abschätzen, ob die SNB im Herbst zu einer erneuten Zinssenkung greifen muss. Bereits jetzt hat die Schweiz die weltweit tiefsten Zinsen, und das wirtschaftliche Umfeld benötigt derzeit eigentlich keine geldpolitische Stütze. Denn die makroökonomische Lage in der Schweiz ist, verglichen mit anderen Ländern, ziemlich gut: Die Schweizer Exporte sind im vergangenen Quartal angezogen und sind nahe am Höchststand.
Negative Hypothekarzinsen – bald Realität?
Die Schweizer Hypothekarzinsen kennen seit Monaten nur eine Richtung: nach unten. Die schwachen Weltwirtschaftsprognosen, der ungelöste Handelsstreit zwischen den USA und China sowie die bereits angekündigte und erwartete noch expansivere Geldpolitik der EZB haben dazu beigetragen, dass die Swap-Sätze auch in der Schweiz stark gesunken sind. MoneyPark erwartet bis Ende Jahr noch leicht tiefere Zinsen (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2019»), bis sie sich dann jedoch stabilisieren dürften. Negative Hypothekarzinsen, wie sie zurzeit diskutiert werden, sind vorerst keine zu erwarten: So lange Banken keine breitflächigen Negativzinsen auf Spargeldern verlangen, werden die Hypothekarzinsen nicht unter null rutschen. Mehr dazu finden Sie in unserer detaillierten Analyse: «Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?».
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Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?
Die Prognosen für die Weltkonjunktur haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Mittlerweile zeichnen sich nicht nur in Europa, sondern auch in den USA Leitzinssenkungen und damit sinkende Kapitalmarktzinsen ab. Das Umfeld der Negativzinsen in der Schweiz droht damit noch extremer zu werden und deutlich länger anzuhalten, als Marktteilnehmer vermutet hatten – es wird sogar zum «new normal». Trotzdem glauben wir nicht, dass in der Schweiz negative Hypothekarzinsen Realität werden. Eine Analyse von MoneyPark.
Viele Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen in Europa und in noch extremerer Form auch in der Schweiz in den nächsten Monaten weiter in den negativen Bereich bewegen werden. Und dieses Niveau könnte nicht nur für die nächsten Quartale, sondern sogar für die nächsten Jahre anhalten. Grund dafür ist, dass sich das Wachstum der Weltkonjunktur stark abgeschwächt hat, der Handelskonflikt zwischen den USA und China ungelöst ist, geopolitische Spannungen zunehmen und zudem kaum Inflationsdruck herrscht. Bereits heute sind die Kapitalmarktzinssätze für die Laufzeit von 15 Jahren nur wenige Basispunkte von null entfernt (Stand 18. Juli 19 bei +0.07%).
Negative Hypothekarzinsen unwahrscheinlich
Die Zinsen sind auf dem Sinkflug – aber was bedeutet das genau? Hierbei gilt es zwischen den Kapitalmarktsätzen, also den Sätzen, zu denen sich die Banken refinanzieren (Swap-Sätze), sowie den Hypothekarzinssätzen zu unterscheiden. Erstere richten sich nach dem Markt und reflektieren somit die Einschätzung und Prognosen der Marktteilnehmer. Die Hypothekarzinsen jedoch werden von den Anbietern individuell und strategisch nach eigenem Ermessen festgelegt. Die Hypothekarnehmer können daher leider nicht davon ausgehen, dass die Hypothekarzinsen in gleichem Masse wie die Kapitalmarktsätze sinken. Entgegen anderer Einschätzungen und ersten Beispielen in ausländischen Märkten (Dänemark) gehen wir daher nicht von negativen Hypothekarzinssätzen für Schweizer Hypothekarnehmer aus – völlig unabhängig davon, wie tief die Swap-Sätze sinken. Eine wichtige Rolle dafür dürfte die unterschiedliche Ausgangslage der Hypothekargeber spielen.
Hypothekarstrategie divergiert pro Anbietergruppe
Banken: Verzicht auf Negativzinsen für Spargelder dezimiert den Ertrag
Die Margen der Banken geraten immer stärker unter Druck. Für Banken, die für die Hypothekarvergabe klassischerweise Spargelder verwenden, ist jede Reduktion der Hypothekarzinsen mit weiteren Margeneinbussen verbunden. Denn die einfache «Milchbüechli»-Rechnung des Zinsdifferenzgeschäfts geht bei einem zu tiefen Zinsniveau nicht mehr auf: So lange auf den Sparguthaben bei Schweizer Banken keine Negativzinsen auf breiter Front verlangt werden, können die Hypothekarzinsen nicht unbegrenzt sinken. Wir gehen aktuell allerdings nicht davon aus, dass Bankinstitute es wagen, flächendeckend Negativzinsen auf Sparguthaben einzuführen. Die Banken finden jedoch andere Wege zur stärkeren «Bestrafung» des Kleinsparers: Vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken verrechnen Banken vermehrt die vereinbarten Strafzinsen für den vorzeitigen Bezug von Termin- und Spargeldern. Dieser Trend wird sich fortsetzen.
Pensionskassen und Versicherungen: Eine Frage der Anlagealternativen
Pensionskassen und Versicherungen haben einen etwas anderen Blickwinkel (siehe «Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt»). Für sie geht es darum, ihr langfristig zur Verfügung stehendes Kapital in möglichst optimalem Rendite-Risiko-Verhältnis anzulegen. Wie eine unserer Studien (siehe «Eignung Anlageklasse Hypotheken für Pensionskassen») belegt, schneidet dabei eine Anlage in Schweizer Eigenheim Hypotheken gegenüber erstklassigen Schweizer Anleihen deutlich besser ab. Allerdings ist, angesichts der weiter steigenden Börsenkurse, die Verlockung wohl gross, (noch) stärker in die boomenden Aktienmärkte oder direkt in Immobilien zu investieren.
Alternativ könnten die Vorsorgeeinrichtungen im Rahmen der Asset Allokation auch in Anleihen mit schlechteren Ratings ausweichen. Da dies allerdings eine Verschiebung des Risiko-Rendite-Profils bedeuten würde, gehen wir davon aus, dass viele Pensionskassen stattdessen den Aufbau eines Hypothekarportfolios weiter vorantreiben werden. Dies auch vor dem Hintergrund der Zunahme warnender Stimmen zur Überhitzung am Markt für Renditeliegenschaften (siehe: Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»). Beim Aufbau eines Hypothekarportfolios werden diese Hypotheken-Anbieter ebenfalls keine unnötigen Rendite-Eingeständnisse machen.
Einfluss sinkender Swap-Sätze auf die Hypothekarzinsen
Kein Anbieter wird negative Hypothekarzinsen verrechnen
Was würden die Hypothekaranbieter also tun, wenn sich die langfristigen Swap-Sätze gegen minus ein Prozent entwickeln würden? Wir haben mit diversen Marktteilnehmern über dieses – zum jetzigen Zeitpunkt eher unrealistische – Szenario gesprochen. Die meisten Institute haben sich eine Untergrenze gesetzt, wie weit sie die Hypothekarzinsen im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen reduzieren. Diese Untergrenze ist bei allen befragten Instituten momentan über null, auch wenn alle Anbieter den Markt und ihre Konkurrenz genau beobachten. Die Hypothekarzinsen werden also bei der breiten Masse der Hypothekaranbieter im positiven Bereich bleiben, unabhängig davon, wie sich die Swap-Sätze entwickeln. Ausgenommen davon sind Spezialfälle oder Einzelgeschäfte, welche zwischen zwei Grossparteien individuell vereinbart und abgewickelt werden.
Der Entscheid von positiven Hypozinsen ist auch dahingehend nachvollziehbar, als die Banken 2015 die Verträge der Libor-Hypotheken zu ihren Gunsten angepasst haben. In den neuen Verträgen wird für den Libor-Satz, der als Basis und Berechnungsgrundlage für den Hypothekarzins dient, eine Untergrenze von null eingeführt. So lange der Libor-Satz im negativen Bereich liegt, zahlt der Kunde als Hypothekarzins nur die vereinbarte Marge. Ein Hypothekarzins, der gegen null tendiert oder sogar negativ wird, ist so vertraglich nicht mehr möglich. Die Hypothekaranbieter werden bei Festhypotheken kaum von dieser Praxis abweichen.
Tiefere Hypothekarzinsen bei langen Laufzeiten
Gerade bei kurzen bis mittleren Laufzeiten dürften daher die Konditionen demnächst den Boden gefunden haben. Die Schmerzgrenze einer kostendeckenden Mindestmarge dürfte mittlerweile sichtbar oder schon erreicht sein. Ein gewisses Potential besteht aber noch am langen Ende: Hier könnte durch eine Ausweitung des Angebotes auf Laufzeiten über zehn Jahre dem Margenschwund, zumindest kurzfristig, Einhalt geboten werden. Angenehmer Nebeneffekt ist die Erzielung einer langen Kundenbindung. Erste Tendenzen in diese Richtung sind denn auch bereits im Produktangebot von mehreren Kantonalbanken ersichtlich. Seit Kurzem bieten diese Institute vielfach nun auch Laufzeiten von 11 bis 15 oder gar 20 Jahre an. Aber auch die zehnjährigen Festhypotheken, die es heute bereits ab 0.73 Prozent gibt, würden wohl spätestens bei 0.30 bis 0.40 Prozent ihre Tiefstwerte finden..
Empfehlungen für Hypothekarnehmer
Wie sollen sich Hypothekarnehmer in dieser aussergewöhnlichen Situation verhalten? Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengetragen, die Sie als Hypothekarnehmer wissen sollten:
- Bei Abschlüssen in den nächsten Monaten sind die Konditionen für Festhypotheken ab zehn Jahren sehr attraktiv, gerade im Vergleich zu kurzen bis mittleren Laufzeiten.
- Die Ausstiegsbedingungen sind bei Laufzeiten ab zehn Jahren besonders wichtig und sollten daher überprüft werden. Mittlerweile gibt es Anbieter, die «zahlbare» Bedingungen offerieren. Beispielsweise ermöglichen gewisse Anbieter einen Ausstieg ohne Kostenfolge bei einem Verkauf der Liegenschaft. Gewisse Pensionskassen offerieren ausserdem eine Switch-Möglichkeit von Festhypotheken in längerfristigere Festhypotheken, was eine flexiblere Finanzierungsplanung ermöglicht.
- Für Hypothekarnehmer, welche mit dem Abschluss der Hypothek noch einige Monate abwarten können und an weiter sinkende Kapitalmarktsätze glauben, ist es eine valable Option, zuzuwarten. Voraussetzung dazu ist allerdings eine enge Überwachung des Konditionenverlaufs.
- Der Vergleich der Anbieter bleibt auch in Niedrigzinsphasen ein absolutes Muss: Der Preisunterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist seit einigen Monaten extrem hoch und kann bis zu 100 Basispunkte auf derselben Laufzeit betragen.
- Welches Produkt mit welcher Laufzeit gewählt wird, sollte aber immer individuell bestimmt werden. Idealerweise erfolgt dazu eine Beratung durch einen unabhängigen Hypothekarspezialisten.
- Eine Hilfe zur Wahl der Laufzeit kann folgende Berechnung sein: Sie bestimmen eine Gesamtperiode für die Budgetierung der Zinskosten (z.B. 15 Jahre / Szenario 1). Danach berechnen Sie die aktuellen Zinskosten einer Festhypothek über diese gesamte definierte Periode. Anschliessend werden die Kosten von zwei kürzeren Festhypotheken (z.B. 5 und 10 Jahre / Szenario 2) gegenübergestellt und berechnet, was eine anschliessende Festhypothek über die Restperiode maximal kosten darf, um noch eine Zinsersparnis zu erzielen.
Einer unserer Hypothekarspezialisten wird Ihnen gerne im persönlichen Gespräch und mit Hilfe unseres Zinsschwellenrechners berechnen, welches Hypothekarmodell Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zinserwartungen am besten entspricht.
Fazit
Für weiter sinkende Hypothekarzinsen bei kurz- bis mittelfristigen Festhypotheken sehen wir kaum Potential. Bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten wird im Falle von weiter sinkenden Swap-Sätzen die Konkurrenzsituation spürbar zunehmen. Daraus dürften seitens der Anbieter durchaus weitere Preiszugeständnisse hervorgehen.
Durch weitere Zinssenkungen könnte die ungewohnte Situation entstehen, dass eine fünfjährige Festhypothek kaum weniger als eine 15-jährige kostet. Das heisst, dass die Zuschläge für eine längere Laufzeit extrem klein bzw. sogar ganz wegfallen würden. Bereits jetzt ist die Zinskurve sehr flach: Der Zuschlag pro Laufzeitenjahr zwischen einer fünf- und einer 15-jährigen Laufzeit betrug im Jahr 2009 noch zwölf Basispunkte. Heute liegt dieser Zuschlag nur noch leicht über sieben Basispunkte. Die 15-jährige Festhypothek ist im Vergleich zur fünfjährigen also rund 40 Prozent günstiger als noch vor zehn Jahren. Diese Differenz dürfte sich in Zukunft noch weiter verkleinern, v.a. wenn die Rückgänge der Swap-Sätze nicht mehr vollständig auf die Hypothekarzinsen übertragen werden. Des Weiteren steigen die langfristigen Zinsen gegenüber den kurzfristigen nur bei erwarteter Inflation, wovon wir jedoch weit entfernt sind.
Für Hypothekarnehmer ist dies eine komfortable Situation: Die Hypothekarzinsen werden noch mehrere Jahre tief bleiben. Nichtsdestotrotz ist ein Anbietervergleich sowie eine persönliche und unabhängige Beratung unabdinglich, um das immer breiter werdende Angebot am Markt zu überblicken und somit das individuell richtige Finanzierungsmodell zu finden.
Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2019 – Hypothekarzinsen weiter im Sinkflug
Der Handelsstreit zwischen den USA und China belastet die Weltwirtschaft und hat auch Einfluss auf die Schweizer Konjunkturentwicklung. Sowohl die US-Notenbank (Fed) als auch die Europäische Zentralbank (EZB) könnten im Juli bereits eine Zinssenkung vornehmen. Allein durch die Ankündigung dieser Möglichkeit verloren die Swap-Sätze im vergangenen Monat bis zu zehn Basispunkte.
Makroökonomische Lage
Waffenstillstand zwischen den USA und China
Die Entwicklung der Weltwirtschaft ist fortschreitend Besorgnis erregend. Vor allem die negativen Auswirkungen des Handelskonfliktes zwischen den USA und China zeigen sich nun in rückläufigen Handelsvolumen. Viele US-Firmen, die Produktionsteile aus China beziehen, glauben nicht mehr an eine nachhaltig verbesserte Situation. Exemplarisch zeigt sich dies daran, dass laut einer Umfrage bereits über ein Viertel eine Verlagerung der Lieferkette in andere Länder entschieden hat oder zumindest ein solches Vorgehen prüft. Das bilaterale Gespräch zwischen US-Präsident Donald Trump und dem chinesischen Staatsoberhaupt Xi Jinping am Rande des G-20-Treffen von Ende Juni bedeutet zwar ein Schritt in die richtige Richtung und bildet Boden für weitere Verhandlungen, eine finale Einigung im Handelsstreit ist jedoch weit entfernt.
Nationalbanken kündigen Zinssenkungen an
Aufgrund der fortschreitenden Eintrübung der Weltkonjunktur und des internationalen Handelsstreits hat nicht nur der Fed-Chef Jerome Powell, sondern auch der EZB-Präsident Mario Draghi im Juni die Bereitschaft signalisiert, jede geldpolitische Möglichkeit auszuschöpfen, um die aufkommenden Rezessionsängste einzudämmen. Damit entflammten Spekulationen über eine mögliche Leitzinssenkung in den USA und in Europa. Das Fed behielt im Juni den Leitzins zwar noch in der Spanne von 2.25 bis 2.5 Prozent. An den Märkten wird jedoch bereits für Ende Juli mit einer Zinssenkung gerechnet. Und auch in Europa könnte es in den nächsten Monaten zu einem Zinsschritt nach unten kommen: Mario Draghi kündigte an, Massnahmen umzusetzen, sollte sich die Situation für die Eurozone nicht verbessern.
Entwicklung der Zinssätze
Kreditabsicherungskosten (Swap) erneut gesunken
Die Ankündigung einer möglichen Leitzinssenkung in Europa reichte, um die Erwartungen der Marktteilnehmer auch in der Schweiz entsprechend zu beeinflussen. Die Swap-Sätze in Schweizer Franken sind in der Folge stark gesunken. Der zehnjährige Swap-Satz erreichte am 25. Juni einen neuen Dreijahres-Tiefpunkt und lag bei - 0.22 Prozent, was einem Rückgang gegenüber Ende Mai von zehn Basispunkten entspricht. Aber auch die kurzfristigeren Laufzeiten verloren an Terrain: Der fünfjährige Swap liegt im Monatsvergleich acht Basispunkte tiefer bei -0.63 Prozent, der zweijährige Swap bei -0.79 Prozent (- 8 Basispunkte).
Durchschnittliche Richtsätze brechen jeden Monat Negativrekorde
Die Richtsätze, also die durchschnittlich publizierten Sätze unserer über 100 Partner, sind gegenüber den Swap-Sätzen im Juni leicht weniger gesunken. Trotzdem brechen sie Monat für Monat Rekorde: Lagen die zehnjährigen Richtsätze letzten Monat mit 1.25 Prozent auf einem Allzeittief, wurde dieser Wert im Juni mit 1.18 Prozent (- 7 Basispunkte) nochmals klar unterboten. Auch die kurzfristigen Richtsätze sind gegenüber dem Vormonat gesunken.
Weitere Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten
Die Finanzierungspartner haben im Juni ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht den ganzen Rückgang der Swap-Sätze an die Kunden weitergegeben haben. Und auch die Bandbreiten zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter vergrösserten sich: Während der teuerste Anbieter seine Konditionen auf Niveau des Vormonats beliess, hat der günstigste Anbieter seine Konditionen gesenkt. Eine zehnjährige Festhypothek kann daher mit guter Bonität bei 0.72 Prozent abgeschlossen werden (- 6 Basispunkte), eine fünfjährige bei 0.48 Prozent (- 7 Basispunkte).
Prognose: Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Weitere Zinssenkungen zu erwarten
Sollten das Fed und die EZB ihre Leitzinsen tatsächlich senken, setzt dies auch die SNB stark unter Druck. Am Gängelband der EZB wird die SNB vermutlich kaum eine Möglichkeit haben, sich diesem Strudel zu entziehen. Ansonsten drohte eine weitere Aufwertung des Schweizer Frankens, der gegenüber dem Euro bereits teuer bewertet ist. Aber auch wenn keine weitere Zinssenkung in der Schweiz bevorsteht: Die Swap-Sätze, allen voran die langfristigen, können aufgrund der weltweit rückläufigen Konjunkturprognosen gut und gerne noch 20 bis 30 Basispunkte sinken. Ob das die Richtsätze, also die durchschnittlichen Hypothekarzinsen der MoneyPark-Partner, im gleichen Masse betrifft, bleibt jedoch zu bezweifeln. Viel eher erwarten wir eine Verengung der Bandbreiten: Während die günstigsten Anbieter auf ihrem bereits tiefen Niveau verbleiben (und somit ihre Marge ausdehnen), könnten die teuersten Anbieter Zinssenkungen vornehmen. Dadurch verschiebt sich der durchschnittliche Richtsatz nach unten und die Bandbreite wird enger. Dies gilt für langfristige Hypothekarzinsen mehr als für kurzfristige, bei denen mit den heute bereits sehr tiefen Sätzen bald der Boden erreicht sein dürfte. Durch diese Entwicklung flacht die Zinskurve noch mehr ab. Bereits heute offerieren Institute zehnjährige Hypothekarzinsen, die nur unwesentlich über den zweijährigen Sätzen liegen.
Grössere anbieterspezifische Unterschiede
Die aussergewöhnliche Negativzinssituation wird sich daher in den nächsten Monaten noch akzentuieren. Mehr denn je ist die Entwicklung der Hypothekarzinssätze abhängig von der Konditionsgestaltung der einzelnen Finanzierungsinstitute. Dabei werden sich die Unterschiede zwischen den Anbietergruppen, vor allem aufgrund ihrer unterschiedlichen Voraussetzungen in Bezug auf Kosten und Rendite, verstärkt zeigen (siehe auch unser Blog-Beitrag «Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt»).
Unsere Prognose per Ende 2019 passen wir aufgrund der aktuellen Entwicklungen wie folgt an: Senkung des Zinsbandes für zehn Jahre um 45 Basispunkte auf 1.02 bis 1.22 Prozent, für fünf Jahre um 25 Basispunkte auf 0.85 bis ein Prozent und für zwei Jahre um 17 Basispunkte auf 0.83 bis 0.98 Prozent.
Empfehlung
Wer jetzt eine Hypothek abschliessen möchte oder eine bald fällige Hypothekartranche hat, erwischt einen guten Zeitpunkt zum Abschluss. Nie waren die Zinsen tiefer und die Zinskurve flacher. Das bedeutet, dass die langfristigen Hypothekarzinsen nur marginal über den kurzfristigen Sätzen liegen. Der Abschluss einer langjährigen Festhypothek lohnt sich daher gleich doppelt. Die Hypothekarzinsen können zwar, getrieben von weltwirtschaftlichen Entwicklungen, kurzfristig 10 bis 20 Basispunkte nach oben oder unten ausschlagen. Wer taktische Hypothekarabschlüsse vornehmen will, ist daher gut beraten, die Hypothekarzinsen zurzeit täglich zu beobachten.
Sparpotenzial
Hier unsere Einschätzung als pdf herunterladen.
1 Prozent Nebenkosten
Wer ein Eigenheim erwerben möchte, muss einige Hürden bei der Finanzierung nehmen. 1 Prozent Nebenkosten werden jeder Tragbarkeitsberechnung zugrunde gelegt. Doch ist eine Diskrepanz entstanden zwischen kalkulatorischen und effektiven Nebenkosten. Um auch bei knapper Tragbarkeit eine Finanzierung zu erhalten, sollten Sie daher zwingend Anbieter vergleichen und sich umfassend beraten lassen.
Die Tragbarkeitsberechnung für eine Hypothek fusst auf drei Kostenfaktoren. Diese dürfen in Summe nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen, damit ein Finanzierungsinstitut den Zuschlag für eine Hypothek gibt. Neben den langfristigen Zinszahlungen für die Hypothek (auf Basis des kalkulatorischen Zinssatzes von 5 Prozent) und den Pflichtamortisationszahlungen für eine allfällige 2. Hypothek sind dies die Unterhalts- und Nebenkosten für das Eigenheim.
1 Prozent Nebenkosten
- Zur Berechnung der Unterhalts- und Nebenkosten für das Eigenheim berechnet ma pro Jahr pauschal 1 Prozent. Darin enthalten sind Versicherungsprämien, Heizungs- und Stromkosten sowie Kosten für Renovationen und Unterhalt.
- Wichtig zu wissen: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe – weder von der FINMA noch von der Schweizerischen Bankiervereinigung, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst.
1 Prozent als Berechnungsgrundlage vielfach zu hoch
Bei der Berechnung der Nebenkosten ist vielfach eine Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiv anfallenden Kosten entstanden. Dies aus zwei hauptsächlichen Gründen:
- Erstens basiert die Nebenkostenberechnung fälschlicherweise auf dem Wert der Liegenschaft (Objekt- und Landwert). Landwertsteigerungen, die keinen Einfluss auf die Nebenkosten haben, fliessen voll in die kalkulatorische Berechnung ein.
- Zweitens wird der energetische Zustand des Objektes nicht berücksichtigt, obwohl dieser die Betriebskosten stark beeinflusst.
Bei einem Neubau oder einer energieoptimierten Immobilie dürften die Nebenkosten in der Realität kaum mehr als ein halbes Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Die überwiegende Mehrheit der Hypothekaranbieter rechnet aber pauschal mit Nebenkosten von einem Prozent.
Lesen Sie hierzu auch unser Plädoyer für die Steigerung der Eigentumsquote in der Schweiz.
Berechnungsbeispiel
Bei einem Verkehrswert von einer Million Franken ergibt sich daraus bereits eine Differenz von 5'000 Franken jährlich. Allein diese kann über die Zu- oder Absage einer Hypothekarfinanzierung entscheiden. Im konkreten Fall ist mit der aktuell angewendeten Nebenkostenpauschale ein Einkommen von rund 182'000 Franken notwendig. Zugrunde gelegt wurde eine 80-prozentige Finanzierung und eine Amortisation von 150'000 Franken innerhalb der nächsten 15 Jahre. Würde man mit einem halben Prozent rechnen, würde sich das benötigte Einkommen um satte 15'000 auf 167'000 Franken reduzieren.
Individuelle Beratung wahrnehmen
Unsere erfahrenen Berater kennen den Hypo-Markt und die Anforderungen der einzelnen Anbieter. So finden Sie die beste Lösung für Ihre individuelle Situation. Wir vergleichen über 100 Anbieter und definieren die optimale Finanzierungsstrategie.
Der MoneyPark-Tragbarkeitsrechner gibt Ihnen eine erste Idee davon, wie es um die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie steht. Für genauere Werte empfiehlt sich jedoch ein persönliches Beratungsgespräch.
Wenn auch Sie mit unabhängiger, persönlicher Beratung die optimale Hypothek finden möchten, freuen wir uns auf Ihre Beratungs-Anfrage.
Referenzzinssatz für Mieten bleibt unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je
Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittssatz für Hypotheken sank in den letzten zwei Jahren um knapp 20 Basispunkte. Aktuell notiert er bei 1.43 Prozent. Immobilienbesitzer profitieren also weiterhin massiv vom Tiefzinsumfeld. Anders sieht die Lage für Mieter aus, denn der Referenzzinssatz verharrt seit zwei Jahren auf 1.50 Prozent. Die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück.
Der Durchschnittssatz für Hypotheken ist ein volumengewichteter Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Es handelt sich daher um einen Mischsatz zwischen Bestandes- und Neuhypotheken. Folglich sinkt dieser Durchschnittssatz im aktuellen Zinsumfeld laufend, getrieben vom seit Jahren anhaltenden Tiefzinsniveau. Auf diesen Durchschnittssatz stützt sich das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bei seiner vierteljährlichen Berechnung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen. Dieser Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten festgelegt und kaufmännisch gerundet. Somit reicht der Rückgang beim Durchschnittssatz für Hypotheken vom letzten Quartal von zwei Basispunkten auf 1.43 Prozent knapp nicht aus, um den Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen um ein Viertelprozent nach unten zu drücken.
«Erst wenn der Durchschnittssatz für Hypotheken unter die Marke von 1.38 Prozent sinkt, wird das BWO den Referenzzinssatz für Mietverhältnisse anpassen», erläutert Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, die Situation. «Selbst beim anhaltend tiefen Hypothekarzinsniveau wird es noch einige Zeit dauern, bis das BWO die nächste Reduktion vornimmt.» Tritt diese Anpassung nach unten ein, ergibt sich für Mieter im Grundsatz ein Anspruch auf Senkung des Mietzinses.
Mietpreisindex steigt, während Hypothekarzinsen sinken
Der Mietpreisindex ist Bestandteil des Landesindex der Konsumentenpreise und wird vom Bundesamt für Statistik erstellt. Er zeigt die Entwicklung der Wohnungsmieten in der Schweiz bezogen auf ein Basisjahr (2000 in nachstehender Grafik). «Eigentümer profitieren vom nun schon seit vielen Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeld ungleich mehr als Mieter», gibt S. Heitmann zu bedenken. Ein Blick auf den Mietpreisindex bestätigt diese Einschätzung. Verglichen mit dem Durchschnittssatz für Hypotheken, welcher sich seit rund zehn Jahren im Sinkflug befindet, steigt der Mietpreisindex kontinuierlich an.
Die Mehrheit der Mieter verlangt gar keine Mietzinsreduktion beim Vermieter
Die MoneyPark Wohntraumstudie 2018/19 zeigt einmal mehr die Bequemlichkeit von Herrn und Frau Schweizer auf. Die Ende 2018 erhobenen Zahlen belegen, dass nur gerade 41 Prozent der Befragten bei ihrem Vermieter in den letzten drei Jahren eine Mietzinsreduktion eingefordert haben.
Der Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen notiert zwar seit knapp zwei Jahren seitwärts, sank im Vergleichszeitraum allerdings auch einmal (Mitte 2017). Hier wird mieterseitig weiteres Sparpotenzial kampflos vergeben.
Ein wichtiger Faktor ist sicherlich, dass die Mietzinsreduktion explizit beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung beantragt wird. Und auch dann ist die Hausverwaltung noch nicht gezwungen, die Reduktion vollständig weiterzugeben. Denn Veränderungen der Unterhaltskosten oder ein Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise können einer allfälligen Mietzinssenkung gegenübergestellt werden.
Enormes Sparpotenzial von bis zu 50 Prozent
Gemäss Bundesamt für Statistik zahlt ein Mieter in der Schweiz für eine 4-Zimmerwohnung aktuell im Durchschnitt leicht mehr als 1‘500 Franken pro Monat, ohne Nebenkosten. Demgegenüber beläuft sich der monatliche Hypothekarzins für Eigentümer einer vergleichbaren Wohnung auf rund 700 Franken. Als Berechnungsgrundlage dient hier ein Verkehrswert von 775‘000 Franken und eine Hypothek von 620‘000 Franken (80% des Verkehrswertes) sowie den von der SNB berechnete Durchschnittszinssatz für Hypotheken.
Auf Basis einer 4-Zimmerwohnung können Eigentümer gegenüber Mietern somit pro Monat 783 Franken oder jährlich knapp 9'400 Franken sparen.
Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer jedoch keine Amortisationen in sein Budget mit ein. Grundsätzlich soll eine Hypothek über 15 Jahre hinweg schrittweise auf 65 Prozent des Immobilienwertes zurückgeführt werden. Ein Einbezug der Amortisation in die Berechnung der Kosten für Eigentümer im Vergleich zu Mietern ist aber auch nicht notwendig. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Üblicherweise finanziert ein Eigentümer seine Amortisation mittels Kontoguthaben und immobilisiert somit quasi einen Teil seines Vermögens.
Während der Mieter bestenfalls freiwillig Geld für seine Altersvorsorge anspart, wird der Eigentümer durch die Amortisation dazu angehalten, seine Spargelder in seiner eigenen Immobilie anzulegen. Aber dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer: Es verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1'600 Franken. «Mit einem Eigenheim wohnt man nicht nur günstiger, sondern investiert durch die Amortisation auch in die Altersvorsorge», präzisiert S. Heitmann.
Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen
Letzte Woche informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löst ab sofort das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.Weiterlesen
Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt
Längst sind Banken in der Schweiz nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere institutionelle Anleger konkurrenzieren ebenfalls um die Gunst der Hypothekarnehmer. Doch was ist der Unterschied in der Finanzierungsvergabe durch diese Anbietergruppen? Welchen regulatorischen Vorgaben unterliegen sie, und welchen Spielraum bei der Hypothekarvergabe haben sie?Weiterlesen
Konditionenvergleich der Hypothekaranbieter Banken, Versicherungen und Pensionskassen
Bei einem reinen Konditionenvergleich haben die Banken gegenüber Versicherungen und vor allem Pensionskassen einen schweren Stand: Ihre Hypothekarzinsen sind je nach Laufzeit bedeutend höher. Mittlerweile werden nur noch rund 50 Prozent des Hypothekarvolumens von MoneyPark an Banken vermittelt, 30 Prozent gehen an Pensionskassen, 20 Prozent an Versicherungen.Weiterlesen
Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?
Für Hypothekarnehmer ist es Fluch und Segen zugleich: Immer mehr Hypothekaranbieter drängen auf den Markt. Die Auswahl und die Verhandlungsstärke der Kunden nimmt zu, was die Kunden aber auch vermehrt vor die Qual der Wahl stellt. MoneyPark hat daher die wichtigsten Unterschiede zwischen den Anbietergruppen Bank, Versicherung und Pensionskasse zusammengetragen, die es beim Entscheid zu beachten gilt.Weiterlesen
Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber?
MoneyPark zeigt in einer neuen Studie die Unterschiede zwischen Banken, Versicherungen und Pensionskassen als Hypothekargeber auf. Beleuchtet werden nicht nur die finanziellen Aspekte in Form des Hypothekarzinssatzes, sondern auch die für den Hypothekarnehmer wichtigsten Vor- und Nachteile jeder Anbietergruppe sowie deren Volumenentwicklung bei Hypothekarabschlüssen von MoneyPark.Weiterlesen
Überraschung bleibt aus: SNB hält an expansiver Geldpolitik fest – Leitzins weiterhin bei -0.75 Prozent
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung bekannt, den Leitzins wie erwartet auf -0.75 Prozent zu belassen. Sie hält auch zukünftig an ihrer expansiven Geldpolitik fest und wird bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv. Ausserdem führt sie den SNB-Leitzins ein.
Mit dem Entscheid hat die SNB nicht überrascht: Sie folgt wie erwartet der Europäischen Zentralbank (EZB), welche vergangene Woche eine mögliche Zinswende auf den Sommer 2020 verschoben hatte (siehe «Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null»). Der neu eingeführte SNB-Leitzins ersetzt das bisherige Zielband für den Dreimonats-Libor und beträgt -0.75 Prozent. Die SNB wird zukünftig die geldpolitischen Entscheide durch die Festlegung der Höhe des SNB-Leitzinses treffen und quartalsweise kommunizieren. Die Einführung begründet die SNB mit der unsicheren Zukunft des Libors.
Trotz stabiler Schweizer Wirtschaft keine Leitzinserhöhung
Weltweite politische Unsicherheiten, Handelskonflikte sowie die verhaltenen Prognosen der Weltkonjunktur verunmöglichten der SNB, ihrerseits einen ersten Zinsschritt vor der EZB vorzunehmen. Denn eine Verkleinerung der Zinsdifferenz hätte einen (noch) stärkeren Schweizer Franken gegenüber dem Euro zur Folge.
Daher sind der SNB, wie in diesem Zusammenhang schon mehrfach erwähnt, für Zinserhöhungen faktisch die Hände gebunden. Und das, obwohl in der Schweiz die Zeichen eigentlich für eine baldige Zinserhöhung sprechen würden: Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten, obwohl die Exportindustrie unter den Handelskonflikten zu leiden hat und auch zukünftig tangiert sein wird. Aber nicht nur das robuste Wachstum, sondern auch die tiefe Arbeitslosenquote zeugen von einer gesunden Schweizer Wirtschaft. Im Mai reduzierte sich die Arbeitslosenquote von 2.7 auf 2.4 Prozent und erreichte damit den tiefsten Wert seit zehn Jahren.
Auch die SNB prognostiziert für 2019 ein Wirtschaftswachstum von rund 1.5 Prozent. Ihre Inflationsprognose erhöht sie für 2019 von 0.3 auf 0.6 Prozent und für 2020 von 0.6 auf 0.7 Prozent. Im Jahr 2021 erwartet sie noch eine Inflation von 1.1 Prozent, was 0.1 Prozentpunkte tiefer als im Vorquartal liegt.
Erstarkter Schweizer Franken
Die wirtschaftliche Stabilität in der Schweiz, politischen Unsicherheiten im Euroraum sowie der Handelsstreit zwischen den USA und China verleiteten internationale Anleger in den vergangenen Wochen vermehrt, in den Schweizer Franken als sicherer Hafen zu investieren. In der Folge wertete sich der Franken gegenüber dem Euro stark auf. Anfangs Juni war der Franken mit 1.11 pro Euro so stark wie zuletzt vor zwei Jahren. Auch wenn sich die Situation wieder leicht beruhigt hat: Die SNB wird die Entwicklung des Wechselkurses im Auge behalten müssen.
Intervention am Devisenmarkt zu erwarten
Der starke Franken war sicherlich mit ein Grund, weshalb die SNB heute von einer Leitzinserhöhung abgesehen hat. Vorgängig hatten sich sogar bereits Stimmen am Markt gemehrt, die eine Leitzinssenkung seitens der SNB erwartet oder gar gefordert hatten, um damit dem starken Franken entgegenzutreten.
Es stellt sich bei diesem Szenario jedoch die Frage, ob eine Senkung der Leitzinsen den starken Franken nachhaltig zu schwächen vermocht hätte. Eine Zinssenkung auf minus ein Prozent würde den Franken zwar kurzzeitig schwächen, einen nachhaltigen Effekt versprechen wir uns von einem solchen Entscheid jedoch nicht. Viel eher erwarten wir, dass die Nationalbank zukünftig ihre Interventionsmöglichkeiten auf dem Devisenmarkt ausspielen wird, sollte der Franken weiterhin an Stärke zulegen und die psychologisch wichtige Marke von 1.10 gegenüber dem Euro unterschreiten. Eine Leitzinssenkung würde unserer Meinung nach von der SNB erst in Betracht gezogen werden, wenn die EZB – wider Erwarten – ihrerseits die Zinsen senkt, um dadurch eine weitere Aufwertung des Frankens zu verhindern.
Korrekturgefahr auf dem Markt für Renditeobjekte
Die SNB äusserte sich an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilungen nochmals zum Hypothekar- und Immobilienmarkt. Gemäss ihrer Einschätzung bleiben die Ungleichgewichte bestehen. Die Hypothekarkredite als auch die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen in den letzten Quartalen leicht an. Trotz Preisreduktionen im Bereich der Renditeobjekte ortet die SNB in diesem Marktsegment aufgrund der Preiszunahmen der vergangenen Jahre und der steigenden Leerstände die grösste Gefahr einer Korrektur. Hierfür prüft sie regelmässig eine Anpassung des antizyklischen Kapitalpuffers.
Unserer Einschätzung nach ist der Markt für selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin kerngesund. Wie die SNB schätzen wir jedoch auch den Markt für Renditeobjekte als leicht überhitzt ein. Entsprechende Massnahmen zur Entschärfung der Situation werden aktuell seitens der Schweizerischen Bankiervereinigung ausgearbeitet (siehe «Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?»).
Positive Nachricht für Schweizer Eigenheimbesitzer
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich weiterhin freuen. Aufgrund des heutigen Zinsentscheids bleiben die Hypothekarzinsen noch längere Zeit auf historischem Tiefststand. Im Mai 2019 hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen den USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief und mit -0.12 Prozent klar im negativen Bereich. Folglich bewegen sich auch die Hypothekarzinsen auf einem Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»).
In den letzten Wochen sind die Hypothekarzinsen nochmals leicht gesunken. Aktuell kann bei MoneyPark beispielsweise eine zehnjährige Hypothek bereits ab 0.74% abgeschlossen werden. Und auch wenn eine signifikante Zinserhöhung nicht erwartet wird: Sollten sich wichtige Fragen im Handelskonflikt klären, ist ein schneller Anstieg der Hypothekarzinsen um 10 oder 20 Basispunkte durchaus im Bereich des Möglichen. Nutzen Sie das Allzeittief der Zinsen also für einen taktischen Hypothekarabschluss.
Vergleichen Sie hier unsere aktuellen Hypothekenzinsen und vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch.
Leitzins im Euroraum bleibt noch über ein Jahr bei null
Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, die Zinswende im Euroraum noch weiter zu verschieben. Der Leitzins bleibt demnach bis mindestens zum Sommer 2020 bei 0.0 Prozent. Bisher fasste EZB-Präsident Mario Draghi einen ersten Zinsschritt zuerst Mitte, dann Ende 2019 ins Auge.
Aufgrund zahlreicher konjunktureller Fragezeichen hat die EZB entschieden, die Zinswende nochmals um mindestens ein halbes Jahr nach hinten zu verschieben. Die expansive Geldpolitik behält die EZB bei: Sie möchte die Kreditvergabe mit speziellen Liquiditätsspritzen weiter anheizen. Mit der Ausgabe von neuen Langfristkrediten ab September 2019 möchte die EZB den Banken unter die Arme greifen. Für die so genannten «TLTRO III»-Kredite, die zwei Jahre laufen, erhalten die Banken bei Erfüllung bestimmter Ziele zur Kreditvergabe eine Prämie sowie attraktive Zinskonditionen. Es ist zu erwarten, dass vor allem die Banken aus den südlichen EU-Ländern von diesem Angebot Gebrauch machen werden.
SNB entscheidet nächste Woche über die nächsten Schritte
Der Zinsentscheid der EZB tangiert auch die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) wesentlich: Der entsprechende Leitzins in der Schweiz liegt zurzeit bei minus 0.75 Prozent und kann damit wohl kaum erhöht werden. Die SNB tagt am Donnerstag, 13. Juni und beschliesst dabei die Strategie für das nächste Quartal.
Die Swap-Sätze in Schweizer Franken bewegten sich nach bekannt werden des Entscheides der EZB kaum. Dies zeigt, dass die Marktteilnehmer diesen Entscheid bereits eingepreist hatten.
Negativzinsen – ein Milliardengeschäft
Sowohl die Banken in Europa als auch in der Schweiz zahlten in den letzten Jahren Milliarden an Negativzinsen. Eine Studie des Finanzdienstleisters Deposit Solutions errechnete einen Betrag von 21.4 Milliarden Euro, den europäische Banken in den letzten fünf Jahren an die EZB überwiesen haben. Schweizer Banken mussten in den Jahren 2015 bis 2018 total 6.3 Milliarden Franken an Strafzinsen an die SNB zahlen, Tendenz steigend. Auch wenn die EZB eine erste Zinserhöhung im Sommer 2020 vornehmen würde und die SNB diesem Entscheid folgt: Bis der Leitzins über null steigt und die Negativzinsen somit der Vergangenheit angehören, werden nochmals Monate vergehen.
Schweizer Hypothekarzinsen auf Allzeittief
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Denn im Mai hat sich der 10-jährige Swap-Satz vor allem aufgrund der weltweit negativen Auswirkungen des Handelsstreites zwischen der USA und China auf Talkurs begeben und notierte per Ende Mai auf einem 24-Monats-Tief im negativen Bereich (-0.12%). Folglich reduzierten sich auch die Hypothekarzinsen auf ein Allzeittief (siehe «Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019»). Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
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Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019
Handelszölle und politische Ungewissheiten trüben die Prognosen für die Weltwirtschaft weiter ein. Vor dieser Entwicklung wird sich auch die Schweizer Exportwirtschaft nicht verschliessen können. Daher notiert der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken per Ende Mai auf dem Allzeittief von 1.25%. Dank den Nachverhandlungen durch MoneyPark können Kunden mit guter Bonität 10-jährige Festhypotheken sogar für einen Zinssatz ab 0.78% abschliessen.
Makroökonomische Lage
Weltwirtschaft mit tiefsten Wachstums-Prognosen seit 30 Jahren
Die konjunkturellen Aussichten bleiben weiterhin verhalten. Die OECD senkte ihre Prognose für das weltweite Wirtschaftswachstum in diesem Jahr auf unterdurchschnittliche 3.2 Prozent. Für das kommende Jahr werden unverändert 3.4 Prozent vorausgesagt. Sollten diese Prognosen eintreffen, wären das die tiefsten Wachstumsraten der letzten 30 Jahre. Zu den Gründen, die zu diesen tiefen Prognosen führen, zählen längerfristig höhere Handelszölle zwischen den USA und China, zusätzliche Zölle auf den Handel zwischen den USA und der EU sowie eine stärkere Konjunkturabkühlung in China. Ebenfalls das Wachstum dämpfen könnten die weitere Ungewissheit über den Brexit sowie finanzielle Risiken wegen der hohen Verschuldung in Europa.
Die Schweiz im Soge der Weltwirtschaft
Die Schweizer Wirtschaft wuchs dieses Jahr bisher robust. Im ersten Quartal ist das Bruttoinlandprodukt (BIP) gegenüber dem Vorquartal überraschenderweise um 0.6 Prozent gestiegen, gegenüber dem Vorjahr sogar um 1.4 Prozent. Unterstützt wurde dieses Wachstum von allen BIP-Komponenten. Trotzdem sind auch die Prognosen für die Schweizer Wirtschaft eingetrübt. Den Einflüssen der weltweiten Unsicherheiten und speziell des Handelsstreites wird sich vor allem auch die Schweizer Exportindustrie nicht entziehen können.
Entwicklung der Kapitalmarkt-Zinssätze
Kreditabsicherungskosten (Swap) sanken stark
Nach dem starken Rückgang der Swap-Sätze im vergangenen März und der darauffolgenden Stabilisierung im April sind die langfristigen Swap-Sätze im Mai nochmals und überraschend markant gefallen. Der zehnjährige Satz verlor innert Monatsfrist 19 Basispunkte und liegt nun bei minus 0.12 Prozent, einem neuen 24-Monate-Tief. Die Ursache dieses Rückgangs mag in den politischen Unsicherheiten liegen, die das Weltwirtschaftsklima belasten: Wider erwarten zieht sich der Handelskonflikt zwischen den USA und China in die Länge und noch immer ist der Ausgang des Brexits völlig unklar. Des Weiteren sind keine Indikatoren in Sicht, die demnächst verstärkte Inflationsängste aufflammen lassen könnten.
10-jähriger Richtsatz so tief wie noch nie
Der Rückgang der Swap-Sätze lässt auch die Richtsätze sinken: Der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Festhypotheken liegt per Ende Mai bei 1.25 Prozent, der tiefste je bei MoneyPark ermittelte Satz. Aber auch die fünfjährigen Festhypotheken sinken um vier Basispunkte und liegen nun bei 1.01 Prozent.
Ausdehnung der Marge und der Bandbreiten
Die Finanzierungspartner haben im Mai ihre Hypothekarmarge leicht ausgedehnt, da sie nicht die ganze Reduktion der Swap-Sätze auf die Kundenzinssätze überwälzt haben. Und auch die Bandbreiten zwischen dem teuersten und dem günstigsten Anbieter vergrösserten sich: Während der teuerste Anbieter seine Konditionen auf Niveau des Vormonats beliess, hat der günstigste Anbieter seine Konditionen sogar überdurchschnittlich gesenkt. Eine zehnjährige Festhypothek kann daher mit guter Bonität bei 0.78 Prozent abgeschlossen werden (- 7 Basispunkte), eine fünfjährige bei 0.55 Prozent (-8 Basispunkte).
Prognose: Hypothekarzinsen bleiben günstig
Es gibt keinerlei Anzeichen, die eine signifikante Zinssteigerung vor dem Sommer des nächsten Jahres ankündigen. Die Prognosen für die Weltwirtschaft – die USA ausgeschlossen – sind weiterhin schwach. Der Handelskonflikt zwischen den USA und China ist ungelöst und die weltweiten Inflationsprognosen bleiben niedrig. Diese Entwicklungen veranlassen die EZB und demnach auch die SNB, weiterhin an ihrer lockeren Geldpolitik festzuhalten.
Unsere langfristige Prognose passen wir daher nur marginal an: Bis Ende Jahr erwarten wir bei den fünfjährigen Festhypotheken einen Zinssatz zwischen 1.05 und 1.20 Prozent (vorher 1.10% bis 1.25%), bei den zehnjährige Festhypothek einen Zinssatz zwischen 1.30 und 1.60 Prozent (vorher 1.35% bis 1.65%).
Empfehlung
Die Entwicklungen der letzten Monate haben es gezeigt: Die Hypothekarzinsen können trotz dem tiefen Zinsniveau volatil bleiben und innert Kürze um 10 bis 20 Basispunkte sinken respektive steigen. Verändern sich die konjunkturellen Prognosen oder flammen kurzfristig Inflationsängste auf, werden sich die Hypothekarzinsen schnell wieder auf dem Niveau von Februar 2019 einfinden, als die langfristigen Kapitalmarkt-Sätze rund 20 Basispunkte höher lagen. Die aktuellen Ausschläge nach unten sollten daher für taktische Abschlüsse von langjährigen Festhypotheken genutzt werden.
53 Prozent wählen 10-jährige Festhypothek
Sie ist aktuell des Schweizers liebste Hypothek: die zehnjährige Festhypothek. Waren vor zehn Jahren noch kurzfristige Festhypotheken begehrt, ist heute die zehnjährige Festhypothek für 53 Prozent der Kunden die erste Wahl. Langfristige Hypotheken führen die Hitliste sicherlich aufgrund des rekordtiefen Zinsniveaus an, aber nicht nur.
Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird aktuell für zehn Jahre abgeschlossen, weitere 5 Prozent der Hypotheken laufen 11 Jahre und länger. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf Rang 2 der Beliebtheitsskala.
Junge Hypothekarkunden sichern sich ab
Insbesondere junge Hypothekarnehmer finanzieren sich im Gegensatz zu den älteren zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, wie stark die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.
Grössere Risikobereitschaft im Pensionsalter
Im Gegensatz dazu wollen Eigentümer im Pensionsalter bewusst flexibler bleiben und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf nehmen (falls allenfalls der Verkauf oder das Vererben der Liegenschaft geplant ist). Zudem steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Dadurch haben ältere Eigenheimbesitzer eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.
Geringere Zinsdifferenz der Laufzeiten
Dass Hypothekarnehmer vermehrt zum Abschluss von zehnjährigen Festhypotheken tendieren, hat nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun. Die Entscheidung beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. So ist die Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 noch rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.
Laufzeiten im internationalen Vergleich
Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange überwiegend zehnjährige Festhypotheken ab. In den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu. Noch 2006 hatte sie noch einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Das bestätigen auch Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB).
Fazit
Für welche Laufzeit Sie sich auch immer entscheiden: Wichtig ist eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die individuelle Familiensituation mitsamt ihren Zukunftsplänen. Dazu gehört schliesslich auch, die besten Konditionen für die definierten Hypothekarprodukte zu finden.
Sie finden hier die gesamte MoneyPark-Studie «Des Schweizers liebste Hypothek»
Neueinstieg ins Hypothekargeschäft: MoneyPark und finovo gewinnen drei weitere Pensionskassen als Hypothekargeber
MoneyPark konnte gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft finovo gleich drei weitere Schweizer Pensionskassen als neue Partner gewinnen. MoneyPark bietet ihnen fortan eine Komplettlösung aus Hypothekarvertrieb, -servicing und Unterstützung im Portfolio Management. Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer profitieren damit bei MoneyPark mit weit über 100 Hypothekargebern von einem konkurrenzlos breiten Hypothekarangebot und höchst attraktiven Konditionen. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt hin zu einem transparenteren, maximal kundenfreundlichen Hypothekarmarkt.
Der schweizweit grösste unabhängige Hypothekarspezialist MoneyPark erweitert durch die Neukunden sein Partnernetzwerk um drei grosse Schweizer Pensionskassen: Die ALSA Pensionskasse, die Pensionskasse Bühler sowie die Pensionskasse eines bedeutenden Schweizer Finanzdienstleisters erweitern ihre Vertriebsdynamik, respektive steigen ab sofort als Hypothekargeber in den attraktiven Hypothekarmarkt ein. MoneyPark übernimmt hierbei als unabhängiger Spezialist die Beratung des Endkunden, die Auswahl sowie die Platzierung der Finanzierungsangebote in einer der schweizweit über 25 Filialen sowie telefonisch und online. finovo verantwortet für alle drei Pensionskassen die Abwicklung und Bewirtschaftung der Hypotheken. Ausserdem unterstützt es die Pensionskassen im Portfolio Management.
Win-Win-Situation
«Wir freuen uns über das Vertrauen dieser drei Pensionskassen und sind überzeugt, ihnen zusammen mit MoneyPark ein optimales Set-up zur Erreichung ihrer Anlageziele im Bereich Hypotheken bieten zu können», meint Christian Stöckli, Mitgründer und Geschäftsleiter des MoneyPark Tochterunternehmens finovo. Durch diese Zusammenarbeit bietet die MoneyPark-Gruppe alle Dienstleistungen des Hypothekarprozesses aus einer Hand an – wovon die Finanzierungspartner und die Hypothekarnehmer gleichermassen profitieren.
Finanzierungspartner für verschiedene Kundenprofile
«Mit den drei neuen Finanzierungspartnern erhöht sich die Anbieter- und somit die Angebotsvielfalt für die Kunden von MoneyPark noch zusätzlich», sagt Stefan Heitmann, Gründer und CEO von MoneyPark. Nicht nur werden die Konditionen kompetitiver, je mehr Anbieter am Markt sind. Auch offerieren die drei neuen Pensionskassen Finanzierungen für ganz verschiedene Kundenprofile. Unterschiedliche Finanzierungskriterien, längere Hypothekarlaufzeiten und attraktive Konditionen ermöglichen Hypothekarnehmern eine noch breitere Palette an Finanzierungsmöglichkeiten. «Wir wollen mit den neuen Partnern unserer Vision immer näherkommen, den Hypothekarmarkt transparenter und damit vergleichbarer zu machen. Auf diese Weise werden wir noch viele weitere Familien darin unterstützen können, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen», ist Stefan Heitmann überzeugt.
Hypomarktstudie: Vermittler erobern den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den vergangenen sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken auf rund 1‘064 Milliarden Franken gewachsen (+ 21.2%). Die Banken beherrschen dank jahrzehntelang aufgebauter Bestände noch immer über 94 Prozent des Hypothekarmarktes, die Versicherungen und Pensionskassen legen aber an Volumen stetig zu. Hypothekarintermediäre trugen im Jahr 2018 bereits rund zwölf Prozent zum Wachstum des Hypothekarmarktes bei.
Der Schweizer Hypothekarmarkt gehört zu den grössten der Welt – und er wächst organisch Jahr für Jahr zwischen drei und fünf Prozent. In den vergangenen Jahren drängten immer mehr Anbieter auf den Markt, die sich einen Teil des Kuchens sichern wollen. Die vorliegende Studie untersucht, wie sich der Hypothekarmarkt 2018 entwickelte und welche Teilnehmer den Markt am meisten geprägt haben. Ausserdem findet sich eine Zusammenstellung des Schweizer Hypothekarmarktes und der Veränderung der Volumina und Marktanteile seit 2012.
Der Hypothekarmarkt 2018
Die Banken dominieren noch immer den Hypothekarmarkt
Der Schweizer Hypothekarmarkt umfasste per Ende 2018 ein Hypothekarvolumen von rund 1’064 Milliarden Franken. Trotz neuer Hypothekaranbieter dominieren die Banken den Markt noch immer: Allein die Bankengruppen «Kantonalbanken», «Grossbanken» und «Raiffeisen» verwalten über 76 Prozent des Hypothekarvolumens, alle Banken zusammen beherrschen über 94 Prozent des Schweizer Hypothekarmarktes.
Aber auch die beiden Nicht-Banken-Anbietergruppen, «Versicherungen» und «Pensionskassen», konnten ihr Hypothekar-Portfolio ausbauen. Geschätzte 41 Milliarden respektive 18 Milliarden Franken Hypotheken verwalten die beiden Gruppen per Ende 2018.
Umwälzungen im Markt dauern Jahre
Auch wenn diese beiden Anbietergruppen über dem Markt gewachsen sind: Der Aufbau eines Hypothekarportfolios braucht seine Zeit. Pro Jahr werden durchschnittlich nur rund 150 Milliarden Franken Hypotheken zur Verlängerung fällig, der restliche Betrag bleibt als Bestand in den Büchern der Hypothekargeber. Ausserdem verlängern rund 90 Prozent aller Hypothekarkunden trotz hoher potentieller Zinsersparnis und einfacher Vergleichbarkeit des Hypothekarproduktes ihre Hypothek noch immer ohne Vergleichsofferten direkt bei ihrer Hausbank. Als relative «Neulinge» im Hypothekarmarkt wird es daher noch Jahre dauern, bis Versicherungen, Pensionskassen und sonstige alternative Kapitalgeber ihr Portfolio signifikant ausbauen können.
Pensionskassen wachsen prozentual am stärksten
Der gesamte Schweizer Hypothekarmarkt ist im Jahr 2018 um 34.6 Milliarden Franken oder 3.4 Prozent gewachsen. Die Kantonalbanken konnten nominal mit über 15 Milliarden Netto-Wachstum am meisten Hypothekarvolumen generieren und sind mit 4.4 Prozent auch über dem Markt gewachsen. Dasselbe prozentuale Wachstum erreichten die Raiffeisenbanken. Die Versicherungen schlugen mit geschätzten 3.7 Prozent Wachstum ebenfalls den Markt. Das grösste prozentuale Wachstum hingegen konnten die Pensionskassen erzielen: Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2018 um über sieben Prozent gewachsen ist. Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen und daher im hohen Masse insbesondere vom professionellen Vermittlersegment profitiert.
Unter dem Markt entwickelt haben sich hingegen die Grossbanken (1.6 Prozent), die Regionalbanken und Sparkassen (1.4 Prozent) und die restlichen Banken (3.5 Prozent).
Die Hypothekarvermittler – als eigenständiges, professionell-institutionalisiertes Segment erst seit Ende 2012 in der Schweiz existent – konnten mit einem geschätzten Volumen von rund vier Milliarden Franken bereits einen wesentlichen Teil an das Wachstum des Schweizer Hypothekarmarktes beisteuern.
Der Vermittlermarkt – ein Markt mit enormem Potential
Die Bedeutung der Hypothekarintermediäre nahm in den letzten Jahren konstant zu. Im Jahr 2018 betrug ihr Anteil am Wachstum des Hypothekarmarktes bereits beachtliche rund zwölf Prozent.
Dabei etabliert sich MoneyPark mit einem Marktanteil von rund 57 Prozent als klarer Marktführer unter den Hypothekarintermediären. Mit einem Volumen von 2.3 Milliarden Franken platziert sich MoneyPark somit hinter den beiden Grossbanken und Raiffeisen auf dem vierten Rang im Schweizer Hypothekarmarkt und berät und vermittelt deutlich mehr Hypotheken als alle anderen Vermittler zusammen.
Die Entwicklungen des Hypothekarmarktes von 2012 bis 2018
Wachstum um fast einen Viertel
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten sechs Jahren um knapp 186 Milliarden Franken (über 21%) gewachsen, was einer jährlichen Wachstumsrate von durchschnittlich 3.5 Prozent entspricht. Versicherungen und Pensionskassen konnten zwar knapp über dem Markt wachsen, aufgrund ihres geringen Volumens beläuft sich ihr Marktanteil aber noch immer auf tiefe sechs Prozent.
Kantonalbanken
- Die Kantonalbanken bleiben der grösste Hypothekaranbieter auf dem Markt. Sie konnten ihren Marktanteil weiter leicht ausbauen (von 33% auf 34.9%).
- Das Hypothekarvolumen der Kantonalbanken stieg um über 28% auf knapp CHF 372 Mia. (Markt: +21.2%).
- Die ZKB als grösste Kantonalbank wuchs im selben Zeitraum analog zum Markt (+ knapp 21%). Daraus lässt sich schliessen, dass das Wachstum vor allem bei den kleineren Kantonalbanken erfolgte.
Grossbanken
- Die Grossbanken sind mit einem Wachstum von 4.9% in den letzten 6 Jahren stark unter dem Markt (+21.2%) gewachsen. Aufgrund des grossen Hypothekarvolumens haben sie aber nur rund 3.8% Marktanteil verloren.
- 2018 jedoch wuchsen die Grossbanken wieder um über CHF 4 Mia., was einem Wachstum von 1.6% entspricht. Dies liegt zwar noch immer deutlich unter Markt (+3.4% im 2018), ist jedoch markant höher als in den Vorjahren.
- In den Jahren 2013 bis 2017 sind die Grossbanken um nur CHF 8.3 Mia. gewachsen, was einem Wachstum von nur 3.3% in 5 Jahren entspricht.
- Der Marktanteil der Grossbanken liegt 2018 bei 24.9% (2012: 28.7%). Sie verwalten somit ein Hypothekarvolumen von rund CHF 265 Mia.
Raiffeisen-Banken
- Von den Banken am stärksten gewachsen ist die Raiffeisen-Gruppe. Sie steigerte ihr Volumen um über 32% (+ CHF 44 Mia.) und baute ihren Marktanteil von 15.4% auf knapp 17% aus.
- Mit knapp CHF 180 Mia. Hypotheken sind sie nach den Kantonalbanken und den Grossbanken die drittgrösste Anbietergruppe von Hypotheken.
Regionalbanken und Sparkassen
- Die Regionalbanken und Sparkassen haben leicht an Marktanteil verloren (von 9.5% auf 9.0%), da sie mit einem Wachstum von 14.6% unter dem Markt gewachsen sind.
Versicherungen
- Die Versicherungen konnten ihren Marktanteil um 11.5% steigern, ihr Volumen wuchs gar um über 35% (+10.5 Mia).
- Damit sind sie zwar die am schnellsten wachsende Gruppe von Hypothekaranbietern. Ihr Marktanteil ist aber mit lediglich 3.8% per Ende 2018 weiterhin tief und bleibt aufgrund regulatorischer Vorgaben (Stichwort gebundenes Vermögen) und traditionell hoher Portfolioallokation im direkten Immobilienanlage-Bereich perspektivisch limitiert.
Pensionskassen
- 2013 und 2014 wiesen Pensionskassen ein rückläufiges Volumenwachstum auf. Erst ab 2015 begannen Pensionskassen wieder vermehrt, Hypotheken auszugeben. 2017 erreichten sie mit einem Zuwachs von 2.4 Mia sogar ein Wachstum von 16.7%.
- Wir gehen nicht davon aus, dass sich ein so hohes Wachstum auch 2018 erzielen liess. Trotzdem rechnen wir mit einem insgesamten Wachstum von 22.8% über die letzten 6 Jahren. Ende 2018 dürften sich die herausgegebenen Hypotheken von Pensionskassen auf 18 Mia. belaufen, was einem Marktanteil von 1.7% entspricht. Anders als bei Versicherungen ist das Potenzial für weiteres Wachstum im Hypobereich in diesem Segment von Kapitalanlegern noch sehr signifikant ausbaufähig.
Auswirkungen auf die Hypothekarkunden
Viel Sparpotential, das kaum wahrgenommen wird
Für den Hypothekarkunden bedeutet die breite Anzahl an Hypothekaranbietern grundsätzlich freie Wahl bei den Finanzierungsinstituten. Dennoch: Noch immer schliessen rund 74 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer ihre Hypothek bei der Hausbank ab, ohne die Angebote auf dem Markt zu vergleichen. Die Trägheit und Loyalität der Kundschaft werden damit bankseitig gezielt ausgenützt. Eine kürzlich von MoneyPark veröffentlichte Studie errechnete, dass Herr und Frau Schweizer damit massiv zu viel Geld für Hypothekarzinsen ausgeben – bis zu über 40'000 Franken oder dem Wert einer hochwertigen Küche. Umgekehrt ist das Hypothekarprodukt für Banken nach wie vor das Margenparadies schlechthin und in der Kosten-Ertragsbilanz jedem anderen (Retail-)bankenprodukt überlegen.
Kundentrend «Transparenz»
Doch der Trend zu vergleichenden und emanzipiert entscheidenden Käufern, der in allen europäischen Märkten und auch in der Schweiz ausserhalb des Finanzmarkts längst etabliert ist, erobert nun unaufhörlich auch den Schweizer Finanzmarkt. Der heutige Kunde will mehr Transparenz und Information und vergleicht Preise, wie dies bei Konsumgütern schon lange üblich ist. Dieser Trend wurde durch bessere Technologie und einen selbstbewussteren Kunden ermöglicht. Der heutige Hypothekarkunde ist aufgeklärter denn je, bezieht des Öfteren mehr als einen Hypothekargeber in seine Produktentscheidung ein und wünscht volle Transparenz sowie eine gewisse Anbietervielfalt, um den für die individuelle Finanzierung optimalen Hypothekaranbieter zu finden. Doch der Hypothekardschungel ist allein noch immer schwer zugänglich und Beratungen bei einzelnen Instituten oftmals einseitig. Unabhängige Hypothekarintermediäre schaffen da Abhilfe.
Hypothekarintermediäre schaffen die gewünschte Transparenz
Die Popularität von unabhängigen Vermittlern, und somit vom Vergleichen von Angeboten, stieg daher in den letzten Jahren kontinuierlich. Mittlerweile vertrauen rund 26 Prozent der Hypothekarnehmer auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.
Mit MoneyPark sprechen unsere Kunden gleichzeitig mit über hundert Finanzierungs-Partnern und erleben Auswahl und Beratungsqualität in nie dagewesener Form. Damit kann sichergestellt werden, dass die Beratung unabhängig erfolgt und optimale Finanzierungskonditionen ausgehandelt werden können. Und in schweizweit über 25 Filialen werden unsere Kunden vor allem eines: umfassend und persönlich beraten. Trotzdem ist noch viel Luft nach oben: Das Wachstumspotential der Hypothekarintermediäre auf dem Schweizer Hypothekarmarkt bleibt noch auf Jahrzehnte sehr gross.
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Einschätzung Hypothekarzinsen Mai 2019
Erste Aufhellungsanzeichen für die weltweite Konjunkturentwicklung nehmen die Angst vor einer Weltrezession. Dennoch bleiben die Aussichten im EU-Raum verhalten pessimistisch. Die Hypothekarzinsen verharren daher voraussichtlich bis ins Jahr 2021 auf tiefem Niveau: Vorher sind keine starken Zinssteigerungen zu erwarten.
Experten sprachen von einer «Riesenüberraschung»: Die US-Wirtschaft hat im ersten Quartal 2019 wider Erwarten ein BIP-Wachstum von hochgerechnet 3.2 Prozent erreicht. Dies trotz aller negativen Stimmen, die teilweise sogar vor einer kommenden Rezession gewarnt hatten.
Und auch das chinesische Wirtschaftswachstum beeinflusst die Weltkonjunktur derzeit positiv. Die sich bessernden Konjunkturdaten aus China werden sich in den kommenden Monaten vermutlich auch in den Daten der wesentlichen Handelspartner spiegeln. Die Vorlaufindikatoren westlicher Länder haben sich bereits mindestens stabilisiert. Von einigen Experten wird sogar erwartet, dass eine globale Erholung zur Jahresmitte hin möglich sein wird. Entsprechend hat das Fed den Leitzins am 1. Mai wie erwartet und auch bereits zu Beginn des Jahres angekündigt in der Spanne von 2.25 bis 2.5 Prozent belassen.
Leitzinsen bleiben unverändert
Die Wachstums- und damit auch die Inflationsaussichten im EU-Raum bleiben jedoch generell verhalten. Die wirtschaftlichen und politischen Probleme im EU-Raum können auch zukünftig dafür sorgen, dass Rezessionsängste die Runde machen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) haben ausserdem bereits mehrfach ausgeführt, ihre expansive Geldpolitik bis auf Weiteres, mindestens bis 2021, weiterzuführen. Und so lange die Inflationsrate in der Schweiz nicht markant ansteigt, ist auch weiterhin keine plötzliche Zinswende zu erwarten.
Kreditabsicherungskosten (Swap) stabilisieren sich auf tiefem Niveau
Nachdem die Swap-Sätze im März markant gefallen sind, haben sie sich im April auf tiefem Niveau stabilisiert. Der zehnjährige Satz stieg zwar bis Mitte Monat um elf Basispunkte auf 0.13 Prozent, ist mittlerweile aber wieder auf 0.077 Prozent, also nur knapp über null, gesunken. Die kürzeren Laufzeiten hingegen sind innert Monatsfrist praktisch unverändert geblieben.
Langfristige Richtsätze
steigen leicht an
Die durchschnittlichen Richtsätze unserer Hypothekaranbieter sind im vergangenen Monat nach einem munteren Auf und Ab in gleicher Höhe wie der zugrunde liegende Swap-Satz gestiegen. Eine zehnjährige Festhypothek konnte per Ende April zu durchschnittlich 1.35 Prozent abgeschlossen werden, also rund sechs Basispunkte höher als im Vormonat. Während die fünfjährige Festhypothek noch um zwei Basispunkte gestiegen ist, blieben die kurzfristigen Laufzeiten unverändert.
Markante Verengung
der Bandbreiten
Die in den Vormonaten günstigsten Hypothekaranbieter haben ihr Hypothekarkapital mit ausserordentlich attraktiven Konditionen entweder vollständig platziert oder ihr Pricing angepasst. Noch immer offerieren die günstigsten Anbieter sehr kompetitiv – sie verrechnen jedoch eine teils klar höhere Marge.
Aus diesem Grund sind die günstigsten Zinssätze der zehn- und fünfjährigen Festhypotheken stärker gestiegen als deren zugrunde liegender Swap-Satz und die durchschnittlichen Richtsätze aller Anbieter. Eine zehnjährige Festhypothek kann per Ende April zu 0.85 Prozent abgeschlossen werden, eine fünfjährige zu 0.63 Prozent. Da die jeweils teuersten Anbieter ihr Angebot auf Vormonats-Niveau beliessen, haben sich die Bandbreiten um 19 respektive 30 Basispunkte verringert. Die Bandbreite von 91 Basispunkte bei der zehnjährigen Festhypothek ist jedoch historisch betrachtet noch immer sehr gross.
Vergleichen und verhandeln
führt zu besseren Konditionen
Der bisher günstigste Anbieter hat sein Offering jüngst angepasst und
seine Marge bei den fünf- sowie den zehnjährigen Festhypotheken markant
ausgedehnt. Die durchschnittlichen Richtsätze sowie die entsprechenden
Swap-Sätze haben sich hingegen vergangenen Monat kaum verändert und notieren
nach dem Zinsrückgang im März noch immer auf tiefem Niveau.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 30. April 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Durch geschicktes Verhandeln und Vergleichen können somit für eine durchschnittliche Hypothekarsumme von 650'000 Franken mehrere Tausend Franken pro Jahr eingespart werden.
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Prognose: Status
quo bei Schweizer Hypothekarzinsen
An der letztwöchigen Generalversammlung der Schweizerischen Nationalbank verteidigte SNB-Präsident Thomas Jordan die Schweizer Negativzinspolitik als ein für die Preisstabilität und die positive Entwicklung der Konjunktur notwendiges Übel. Wie lange sie noch bestehen bleibt, vermag heute keiner genau zu sagen, die SNB wird sich jedoch hüten, einen ersten Zinsschritt vor der Europäischen Zentralbank vorzunehmen. Ansonsten würde der Druck auf den Schweizer Franken zunehmen und dadurch die Wirtschaft abschwächen, was zu einer noch tieferen Inflation, wenn nicht sogar zu Deflation, führen würde. Aller Kritik zum Trotz wird die SNB deshalb von ihrer seit vier Jahren bestehenden expansiven Geldpolitik nicht abweichen.
Unsere langfristige Prognose bleibt daher wie bisher bestehen: Für die zehnjährige Festhypothek erwarten wir bis Ende Jahr einen Zinssatz zwischen 1.35 und 1.65 Prozent.
Empfehlung
Die Hypothekarzinsen sind nach den letzten Korrekturen im März auf einem Rekordtief angekommen. Die langfristigen Zinsen verhielten sich im April jedoch sehr volatil. Sollten die positiven Signale über das weltweite Wirtschaftswachstum anhalten und an den Kapitalmärkten etwas Ruhe einkehren, könnten die Hypothekarzinsen innert weniger Wochen durchaus wieder um 10 bis 20 Basispunkte ansteigen. Dennoch wird die nachlassende Dynamik im Wirtschaftswachstum weltweit auf absehbare Zeit kaum Raum für signifikante Zinserhöhungen lassen. Trotzdem lohnt es sich, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen und jetzt eine langfristige Festhypothek abzuschliessen, um sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode zu sichern.
Sonderthema
Massnahmen zur Risikoeindämmung bei Renditeobjekten: Welche Auswirkungen sind zu erwarten?
Des Schweizers liebste Hypothek
Während vor einigen Jahrzehnten – mangels Alternativen – nur variable Hypotheken nachgefragt wurden, stehen heute vorwiegend langfristige Festhypotheken in der Gunst der Hypothekarkunden. Doch das tiefe Zinsniveau allein ist nicht verantwortlich für die Veränderung im Kundenverhalten. Die Wahl des Hypothekarprodukts ist von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.
In der vorliegenden Studie hat MoneyPark daher aus Objektperspektive, demografischer Kundenperspektive sowie Zinsperspektive analysiert, wie und durch was die Wahl des Hypothekarprodukts beeinflusst wird. In spannenden regionalen Unterschieden zeigt sich, dass die Schweizerinnen und Schweizer nicht in jeder Region gleich ticken.
1. Produktauswahl der Schweizerinnen und Schweizer
1.1 Die beliebtesten Hypothekarprodukte von 2016 bis 2018
Der Favorit der MoneyPark-Kunden war in den letzten drei Jahren stets die zehnjährige Festhypothek. Aufgrund des seit Jahren anhaltenden Tiefzinsumfeldes nahm die Beliebtheit von 2016 auf 2017 weiter zu.
Die Libor-Hypothek hingegen wurde 2017 weniger nachgefragt, um im Jahr 2018 mit knapp 18 Prozent wieder das Niveau von 2016 zu erreichen.
| Hypothek | 2016 | 2017 | Delta | 2018 | Delta |
| Libor-Hypothek | 18.08% | 12.06% | -33.31% | 17.93% | 48.63% |
| 2 – 4 Jahre | 4.13% | 5.10% | 23.45% | 5.76% | 12.99% |
| 5 – 9 Jahre | 23.48% | 21.11% | -10.06% | 18.98% | -10.13% |
| 10 Jahre | 48.58% | 53.05% | 9.20% | 52.59% | -0.87% |
| 11 Jahre + | 5.01% | 8.39% | 67.32% | 4.55% | -45.71% |
Die Beliebtheit der Festhypotheken mit Laufzeiten zwischen fünf und neun Jahren nahm über die Jahre konstant ab. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus schliessen Kunden heutzutage lieber langfristige Hypotheken ab oder profitieren über die Libor-Hypothek von den tiefen Zinsen. Diese Tendenz könnte aber bald durchbrochen werden: Eine dreijährige Festhypothek ist heute günstiger als eine Libor-Hypothek (Top-Zinssätze 8. April 19: 0.46% vs. 0.56%).
1.2 Abgeschlossene Hypothekarprodukte 2018
Die zehnjährige Festhypothek ist 2018 mit Abstand das beliebteste Hypothekarprodukt: 53 Prozent des Hypothekarvolumens wird für zehn Jahre abgeschlossen. Die Libor-Hypothek folgt mit 18 Prozent auf dem zweiten Rang der Beliebtheitsskala.
Weniger begehrt sind langfristige Hypotheken über zehn Jahre. Dies dürfte aber nicht an mangelndem Interesse liegen, sondern eher an der Tatsache, dass diese Laufzeiten nur von wenigen Finanzierungsinstituten angeboten werden.
Dass langfristige Festhypotheken die Nase vorne haben, war aber nicht immer so: Gemäss einer repräsentativen Umfrage aus dem Jahr 2006 war die beliebteste Hypothek noch die fünfjährige Festhypothek (50%), gefolgt von der dreijährigen (19%). Die zehnjährige Festhypothek hatte damals einen Anteil von lediglich sechs Prozent. Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) belegen diese Entwicklung ebenfalls: Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.
1.3 Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp
Besitzer von Ferienliegenschaften finanzieren sich häufig mit kurzen Laufzeiten und Libor-Hypothek. Sie sind tendenziell bereit, mehr Risiken auf sich zu nehmen. Ausserdem ist der Planungshorizont kleiner und üblicherweise verfügen sie über grössere finanzielle Mittel als Besitzer eines Eigenheimes.
Die Libor-Hypothek ist ausserdem bei Besitzern von freistehenden Einfamilienhäusern viel beliebter als bei Besitzern von Eigentumswohnungen und Reiheneinfamilienhäusern.
1.4 Produkteauswahl nach Alter
Grundsätzlich lässt sich bei der Analyse der Altersstruktur erkennen: Je älter, desto kürzer die gewählte Laufzeit und desto risikoaffiner die Hypothekarwahl. Hypothekarnehmer über 60 Jahre finanzieren sich zu 38 Prozent mit Libor-Hypotheken, sogar noch mehr als mit zehnjährigen Festhypotheken (36%). Diese Kundengruppe scheint aufgrund ihrer Situation (nach Pensionierung, allenfalls Verkauf oder Vererbung der Liegenschaft, keine langfristige Planung mehr) bewusst flexibler bleiben zu wollen und dafür auch allfällig steigende Zinsen in Kauf zu nehmen. Des Weiteren steigen die durchschnittlichen Vermögen bis zur Pensionierung typischerweise an. Ältere Personen haben dadurch häufig eine höhere Toleranz für Ausgabenschwankungen.
Junge Hypothekarnehmer hingegen finanzieren sich zu 70 Prozent klassisch mit einer zehnjährigen Festhypothek. Sie möchten tendenziell besser kalkulieren und über Jahre hinaus wissen, mit wie viel die Hypothekarzinsen ihr Haushaltsbudget belasten.
1.5 Produkteauswahl nach Einkommen
Bei der Betrachtung der Einkommensstruktur lässt sich ein Trend feststellen: Je tiefer das Einkommen, desto kürzer ist die Laufzeit der Festhypotheken und desto kleiner der Libor-Anteil. Je höher das Einkommen, desto länger ist die Laufzeit der Festhypothek. Viele einkommensstarke Kunden schliessen ausserdem zwei Tranchen ab, um für eine mögliche Amortisation flexibel zu bleiben.
Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer
MoneyPark-Familie lag 2018 bei 124‘390 Franken pro Jahr.
2. Produktauswahl in den Regionen
2.1 Regionale Unterschiede
In den Regionen lassen sich grosse Unterschiede in der Auswahl der Hypothekarprodukte erkennen:
- Die Nordwestschweizer mögen den Schweizer Meister: Mit grossem Abstand ist die zehnjährige Festhypothek ihr Favorit.
- Im Espace-Mittelland mag man es lieber kurzfristig: In über 40 Prozent der Fälle wurden Festhypotheken unter zehn Jahren abgeschlossen. Die Libor-Hypothek ist aber mit 18 Prozent weniger beliebt – diese Quote entspricht dem Schweizer Schnitt.
- In der Zentralschweiz werden mit 23 Prozent am meisten Libor-Hypotheken abgeschlossen.
- Die Ostschweiz und die Zentralschweiz weisen mit einer Quote von fast sechs Prozent die höchste Rate an Festhypotheken mit einer Laufzeit von über zehn Jahren auf.
2.2 Regionale Produkteauswahl nach Liegenschaftstyp
Finanzierung Einfamilienhaus
In der regionalen Auswertung lassen sich grosse Unterschiede in der Finanzierung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen erkennen. Der Anteil an Libor-Hypotheken ist in allen Regionen bei Einfamilienhäusern substanziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Zentralschweiz beispielsweise finanziert Einfamilienhäuser mit einem Rekordanteil an Libor-Hypotheken von 43 Prozent.
Einfamilienhäuser werden in der Tendenz viel breiter finanziert: Auch hier ist die zehnjährige Festhypothek der Favorit, aber diese wird mit Libor- oder kurzfristigen Festhypotheken ergänzt. Der Grund dafür ist einfach: Die Hypothekarsumme ist bei Einfamilienhäusern tendenziell höher als bei Eigentumswohnungen. Die Finanzierung von Einfamilienhäusern erfolgt daher häufig mit zwei oder mehr Tranchen, wodurch eine Verteilung bei den Hypothekarprodukten zustande kommt.
Finanzierung Eigentumswohnung
Kurz- und mittelfristige Festhypotheken (bis zu neun Jahren) weisen bei Eigentumswohnungen einen wesentlich höheren Anteil als bei Einfamilienhäusern auf. Ausserdem werden Eigentumswohnungen häufiger mit nur einer Hypothekartranche abgeschlossen, wodurch der Anteil an Libor-Hypotheken gegenüber der Finanzierung von Einfamilienhäusern wesentlich tiefer ist. Als Beispiel können die Zentralschweizer, Schweizer Meister bei der Wahl von Libor-Hypotheken für Einfamilienhäusern, genannt werden: Sie finanzieren ihre Eigentumswohnungen nur zu 12 Prozent mit einer Libor-Hypothek.
2.3 Regionale Produkteauswahl nach Alter
Auch in der Analyse der Altersstruktur unterscheidet sich das Verhalten der Kunden je nach Region in der Schweiz:
- Bei den Zürchern weicht die Hypothekarstrategie zwischen jünger und älter nicht stark voneinander ab. In der Tendenz finanzieren sich Ältere eher mit Libor und kurz- und mittelfristigen Festhypotheken.
- Es ist nicht einer speziellen Alterskategorie geschuldet, dass die Nordwestschweizer wenig Libor und viele zehnjährige Festhypotheken abschliessen: Sowohl die Jüngeren als auch die Älteren sind vorwiegend mit längerfristigen Festhypotheken finanziert.
- Während das Espace-Mittelland – egal welche Alterskategorie – eher kurz- und mittelfristige Hypotheken bevorzugt, werden in der Nordwestschweiz vorzugsweise langfristige Hypotheken abgeschlossen.
- Entgegen dem Schweizer Trend setzen v.a. die Jungen aus dem Espace-Mittelland auf kurz- und mittelfristige Festhypotheken unter zehn Jahren Laufzeit.
- Die Zentralschweizer sind das Gegenteil der Ostschweizer: Die Jungen setzen stark auf Festhypotheken, während sich die Älteren zu über 30 Prozent mit Libor-Hypotheken finanzieren.
- Junge Ostschweizer finanzieren mit Abstand am meisten mit Libor-Hypotheken (33%). Dagegen präferieren die älteren Ostschweizer Festhypotheken (87%).
3. Historische Betrachtung des Schweizer Hypothekarmarktes
Der Schweizer Hypothekarmarkt weist historisch betrachtet rekordtiefe durchschnittliche Laufzeiten auf. In der EU schliessen Hypothekarkunden schon lange vorwiegend zehnjährige Festhypotheken ab; in den USA und UK liegen die durchschnittlichen Laufzeiten sogar bei weit über zehn Jahren. Herr und Frau Schweizer gewöhnen sich also erst an die langfristigen Festhypotheken. Der Anteil der mittel- und langfristigen Hypotheken nahm über die letzten zehn Jahre um rund 50 Prozent zu.
Diese Entwicklung hat aber nicht nur mit den rekordtiefen Zinsen zu tun, sondern beruht auch auf der Zinsdifferenz der Laufzeiten. Die relative Attraktivität von zehnjährigen Festhypotheken im Vergleich zu fünfjährigen ist in den letzten zehn Jahren gestiegen. War der zehnjährige Swap-Satz Mitte 2009 rund 0.90 Prozent höher als der fünfjährige Swap, liegt diese Differenz heute bei weniger als 0.45 Prozent. Die Zinskurve flachte also in den letzten zehn Jahren ab.
Diese Situation wird verstärkt durch die unterschiedlich hohen Margen, die die finanzierenden Institute anwenden. Die Marge des durchschnittlichen Richtsatzes auf zehnjährigen Festhypotheken ist fast 0.20 Prozent tiefer als bei einer fünfjährigen Festhypothek. Die Margenverengung bewirkt, dass die zehnjährige Festhypothek im Verhältnis zur fünfjährigen nochmals günstiger wird; der Unterschied der Zinssätze von unseren jeweiligen Top-Rates liegt noch bei 0.32% (Zinssätze per 8. April 19: 10 Jahre: 0.80% / 5 Jahre: 0.56%). Diese historisch minime Differenz zwischen den Laufzeiten erhöht die Attraktivität der zehnjährigen Festhypothek noch zusätzlich.
4. Der Schweizer Hypothekarmarkt wandelt sich
4.1 Fazit
Herr und Frau Schweizer mögen Festhypotheken, besonders die zehnjährige. Trotzdem: Die Art der Immobilie, das Alter und das Einkommen unserer Kunden hat grossen Einfluss auf die Wahl des Hypothekarprodukts. Objekte, die tendenziell teurer sind und somit mit höheren Hypotheken belehnt werden (wie Einfamilienhäuser), sind nebst der Festhypothek häufig noch mit einer zweiten Tranche finanziert, die als Libor oder einer kurz- bis mittelfristigen Festhypothek abgeschlossen werden.
Für die Festhypothek spricht: Die Kalkulierbarkeit der Kosten, die Zinsabsicherung (zumindest während der Laufzeit) sowie die Tatsache, dass man sich nach Abschluss für die nächsten zehn Jahre zurücklehnen kann. Weniger langfristige Festhypotheken schliessen Herr und Frau Schweizer im Pensionsalter ab. Andere Überlegungen und der kürzere Planungshorizont lassen diese Kunden öfters eine Libor oder kurzfristige Festhypothek wählen.
4.2 Ausblick und Empfehlungen
Die historische Entwicklung der Hypothekarzinsen sowie die kleine Differenz zwischen den verschiedenen Laufzeiten der Festhypotheken zeigt: Es gibt keine allgemein gültige Empfehlung, welche Produkte, auch im aktuell tiefen Zinsumfeld, abgeschlossen werden sollen.
Die Geldmarkt-Hypothek könnte nach der Abschaffung des Libors Ende 2021 an Attraktivität verlieren. Dies einerseits aufgrund der möglichen Margenausdehnung der Finanzinstitute, andererseits aufgrund der sehr attraktiven Alternativen im kurzfristigen Festhypothekenbereich.
Wichtig ist daher eine umfassende Beratung, bei der nicht nur das Zinsniveau und deren Prognosen berücksichtigt werden, sondern die gesamte, individuelle Familiensituation und deren Zukunftspläne. Dazu gehört auch, die besten Konditionen für die zuvor definierten Hypothekarprodukte zu finden.
Die gesamte Studie in PDF finden Sie hier.
Einschätzung Hypothekarzinsen April 2019
Starke Eintrübung der Konjunkturentwicklung führt zu starken Zinssenkungen
Schwache Konjunkturaussichten sowie die Ankündigungen des Fed, der EZB und der SNB, die Geldpolitik expansiv zu belassen, führten im März zu drastischen Zinssenkungen. Der 10-jährige Swap-Satz reduzierte sich innert Monatsfrist um über 22 Basispunkte und notiert damit so tief wie seit November 2016 nicht mehr.
Die Hypothekarkunden profitierten jedoch nur teilweise von diesem Zinsrutsch; die Hypothekaranbieter nutzten die Situation teilweise, um ihre Marge auszubauen. Vergleichen wird somit noch wichtiger.
In den letzten Wochen hat sich die Weltkonjunktur stark eingetrübt und alle grossen Volkswirtschaften zeigen deutliche Abschwächungen. Daneben wirken sich die grossen Unsicherheiten (Brexit, Handelskrieg USA/China, Rahmenabkommen EU/Schweiz) noch stärker negativ auf die weiteren Aussichten aus. Insgesamt zeigt die Weltkonjunktur klare Signale für eine wirtschaftliche Abschwächung im laufenden Jahr. In allen Industrienationen wurden die Konjunkturprognosen spürbar gesenkt, und es mehren sich die Anzeichen einer längeren Abkühlung der weltwirtschaftlichen Dynamik.
Auch die Schweizer Exporteure spüren die Abschwächung des Welthandels. Zudem schwächelt auch die Binnenwirtschaft. Die Nachfrage im Konsum sowie nach Bau- und Ausrüstungsinvestitionen schwächt sich ab.
Hypothekarzinsen fallen auf Rekordtiefen – Eigenheimkäufer dürfen sich freuen
Die US-Notenbank Fed hat zusätzlich vor kurzem überraschenderweise entschieden, ihre Zinsnormalisierung bis mindestens Ende 2019 auf Eis zu legen und in diesem Jahr keine Zinserhöhungen durchzuführen. Die Europäische Zentralbank (EZB) wie auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) sahen sich aufgrund der konjunkturellen Situation gezwungen, ihre expansive Geldpolitik weiterzuführen. Die neuesten Entwicklungen und Aussichten lassen das Ende der Negativzinsen in weite Ferne rücken. Die Entscheide der Notenbanken führten dazu, dass die Swap-Sätze in den vergangenen zwei Wochen nochmals deutlich sanken und nun auf dem Niveau von November 2016 verharren. Die Chancen, dass sich die Zinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau auch noch in den kommenden Monaten bewegen werden, sind vor diesem Hintergrund hoch.
Kreditabsicherungskosten (Swap) fallen massiv
Nach der Ankündigung der EZB anfangs März, im laufenden Jahr keine Zinserhöhungen vorzunehmen, reagierten die Swap-Sätze unmittelbar und sanken zu Monatsbeginn entsprechend stark ab.
Vor zwei Wochen folgte ausserdem das Fed mit der Information, Zinserhöhungen in diesem Jahr auszuschliessen. Daraufhin fielen die Swap-Sätze erneut massiv. Der 10-Jahressatz notierte teilweise leicht unter null – so tief wie zuletzt 2016.
Tiefere Richtsätze bei allen Laufzeiten
Die durchschnittlichen Richtsätze aller Laufzeiten sind aufgrund der allgemeinen Zinskorrektur stark gesunken, die langfristigen stärker als die kurzfristigen. Der Satz für 10-jährige Festhypotheken notiert per Ende März 15 Basispunkte tiefer als im Vormonat. Die Hypothekaranbieter haben den starken Rückgang der Zinsen aber auch dazu genutzt, ihre Marge auszubauen. Die Hypothekarzinsen sind weit weniger gesunken als ihre entsprechenden Swap-Sätze.
Ausdehnung der Bandbreiten bei den 10-jährigen Festhypotheken
Während sich die Bandbreite der 5-jährigen Festhypotheken um rund sechs Basispunkte auf 0.88 Prozent verkleinert hat, wuchs die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter von 10-jährigen Festhypotheken um neun Basispunkte auf 1.10 Prozent. Der günstigste Anbieter hat seinen Richtsatz um ganze 14 Basispunkte gesenkt – das entspricht zehn Basispunkte mehr als die Reduktion der durchschnittlichen Richtsätze.
Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen
Die Anbieter nahmen im März signifikante Margenausdehnungen bei den 5- und 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der 10-jährige Swap-Satz um 22.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der entsprechende Richtsatz lediglich um 15 Basispunkte, der günstigste Satz sogar um nur neun Basispunkte. Die Anbieter nutzten somit den Zinsrutsch, um ihre Marge auszubauen. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den 5-jährigen Sätzen: Der durchschnittliche Richtsatz hat sich entgegen dem Swap-Satz praktisch nicht reduziert. Überraschenderweise hat jedoch der günstigste Anbieter seinen Zinssatz um satte 14 Basispunkte verringert.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 29. März 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um 15 Basispunkte auf 1.29 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um neun Basispunkte nach und notiert bei 0.66 Prozent.
Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.
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Prognose: Mit einem Ende der Niedrigzinsen ist kurzfristig nicht zu rechnen
Aufgrund der schlechten konjunkturellen Aussichten der Weltkonjunktur und den hohen Risiken gehen die Marktteilnehmer mittlerweile von einer Rezession aus. Deshalb wird auch erwartet, dass das Fed sogar eine Zinssatzsenkung bis Ende des laufenden Jahres vornehmen könnte.
Wie die EZB nun bestätigte, sind Zinserhöhungen im laufenden Jahr ausgeschlossen und ein Ende der expansiven Geldpolitik ist vorerst nicht in Sicht. Vor einer Woche hat Mario Draghi, Notenbankchef der EZB, zudem bekannt gegeben, bei einer noch stärkeren Eintrübung der Konjunktur die Zinswende nötigenfalls weiter nach hinten zu verschieben.
Die SNB wird die nächsten Schritte der EZB entsprechend abwarten, bevor sie etwaige Zinserhöhungen erwägt. In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung hat sie Ende März deutlich gemacht, dass das Wechselkursrisiko anhalte und Negativzinsen daher in der Schweiz fortbestehen müssten. Sie behielt sich zudem vor, entsprechend am Devisenmarkt aktiv einzugreifen, um Aufwärtsdruck auf den Franken zu vermeiden. Bevor die EZB nächste Schritte unternimmt, womit vor 2020 nun definitiv nicht zu rechnen ist, sind der SNB damit die Hände für Zinserhöhungen wohl gebunden.
Aufgrund des starken Zinsrückgangs im vergangenen Monat haben wir unsere langfristige Zinsprognose nach unten angepasst. Wir erwarten entsprechend für die 5- und 10-jährigen Laufzeiten ein um 5 resp. 25 Basispunkte tieferes Zinsband bis Ende Juni 2019. Per Ende Jahr dürften die 10-jährigen Festhypotheken rund 20 Basispunkte tiefer notieren als bislang prognostiziert.
Empfehlung
Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben günstig. Angesichts der getrübten Aussichten auf die weltwirtschaftliche Entwicklung erwarten wir nach dem neuerlichen starken Rückgang des Zinsniveaus für die kommenden Wochen eine Stabilisierung auf tiefem Niveau. Festhypotheken sind weiterhin sehr attraktiv. Die aktuellen Ausschläge des Zinsniveaus nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
5 Tipps zur optimalen Verlängerung Ihrer Hypothek
Das Wichtigste zuerst: Bei der Ablösung oder Verlängerung können Sie durch einen Anbieterwechsel in der Regel tausende Franken sparen! Eine auslaufende Hypothek bei einem neuen, günstigeren Anbieter zu erneuern, ist zudem viel einfacher als gemeinhin vermutet. Aufpassen sollten Sie aber bei den Kündigungsfristen.
Auch wenn Ihre Hypothek eine feste Laufzeit hat, müssen Sie den Hypothekarvertrag dennoch offiziell kündigen. Lassen Sie die Kündigungsfrist verstreichen, legt Ihnen Ihre jetzige Bank wahrscheinlich alle Steine in den Weg, die sie finden kann − und Sie bleiben an den bisherigen Anbieter gebunden. Einige Anbieter wandeln bei Auslaufen des Kreditvertrags die Hypothekarschuld auch automatisch in eine teure variable Hypothek um.
Deshalb: Notieren Sie sich die Kündigungstermine im Kalender. Und kümmern Sie sich frühzeitig, am besten 12 bis 24 Monate im Voraus, um eine Ablösung oder Verlängerung der Hypothek.
Tipp 1: 24 Monate vor Ablauf der Hypothek Konditionen beobachten
Über eine sogenannte Forward- oder Terminhypothek ist es möglich, sich die aktuellen Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus für die Verlängerung zu sichern. Erwarten Sie in den nächsten Monaten einen starken Zinsanstieg, können Sie sich die Zinsen fixieren lassen. Damit sichern Sie sich gegen den erwarteten Zinsanstieg ab. Diese Sicherheit hat allerdings ihren Preis: Sie zahlen einen gleichwohl moderaten „Forward“-Aufschlag gegenüber den regulären Zinsen für eine Festhypothek.
"Forward"-Aufschlag nicht zwingend
In unserem Netzwerk mit über 100 Finanzierungspartnern befinden sich auch Anbieter, die Ihnen zwölf Monate vor Ablauf der Hypothek den Forward-Aufschlag erlassen. Das bedeutet konkret, dass Sie sich die aktuellen Zinsen ohne Zusatzkosten sichern können. Melden Sie sich auf der MoneyPark-Website für unseren Newsletter an. Damit erhalten Sie regelmässig eine Übersicht über die aktuellen Zinsen.
Tipp 2: Angebote vergleichen und verhandeln
Auch wenn Ihre Hausbank Ihnen bei Abschluss der Neufinanzierung attraktive Konditionen angeboten hatte: Es ist fast ausgeschlossen, dass sie auch bei der Verlängerung die günstigsten Zinsen offeriert. Holen Sie deshalb mindestens drei Vergleichsofferten für denselben Stichtag bei unterschiedlichen Anbietern ein. Wollen Sie sich den mühsamen Weg von Bank zu Bank sparen? Dann beauftragen Sie am besten einen unabhängigen Hypothekarvermittler mit Ihrem Dossier und lassen Sie diesen für sich verhandeln!
Tipp 3: Hypothekarstrategie anpassen und Amortisation prüfen
Die Ablösung einer Hypothek ist immer ein idealer Zeitpunkt, sich nochmals Gedanken zur optimalen Hypothekarstrategie zu machen und diese an die aktuelle Lebenssituation anzupassen. Ebenfalls prüfen sollten Sie eine teilweise Amortisation der Hypothek. Sie können dabei zwischen einer direkten oder einer indirekten Amortisation (Steueroptimierung über Einzahlung auf ein Säule 3a Konto) wählen. Können Sie Ihr Geld jedoch mit einer attraktiven Rendite anderweitig investieren, lohnt sich dies unter Umständen mehr als eine Amortisation. Ob es sich lohnt, die Hypothek zu amortisieren, oder ob Sie das freie Kapital lieber investieren sollten, hängt von vielen Faktoren ab – nicht zuletzt von Ihrem Grenzsteuersatz.
Einen ersten Eindruck, ob Sie besser amortisieren oder investieren sollten, gibt Ihnen unser Amortisations-Rechner.
Tipp 4: Kündigungsfristen unbedingt im Auge behalten
Die Kündigungsfristen sind in Ihrem Kreditvertrag vermerkt. Üblich ist eine Frist von drei Monaten. Einige Anbieter wenden aber auch eine Frist von sechs Monaten an. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie idealerweise bereits eine neue Hypothek abgeschlossen haben. Denn die administrative Abwicklung des neuen Kreditvertrags benötigt etwas Zeit. Es lohnt sich deshalb, rechtzeitig die Ablösung der Hypothek einzuleiten, um einen reibungslosen Übergang sicherzustellen. Zudem kommt bei Festhypotheken, die ja eine feste Laufzeit haben, oftmals ein Rahmenvertrag zur Anwendung. Das bedeutet für Sie, dass Sie trotz der festen Laufzeit auch hier unbedingt die Kündigungsfrist beachten müssen.
Tipp 5: Hypothek in nur 15 Minuten online ablösen
Mit MoneyPark können Sie Ihre aktuelle Hypothek komplett online und kostenlos ablösen. Der gesamte Prozess dauert lediglich 15 Minuten. Aus den Angeboten von über 100 Partnern erhalten Sie die beste Offerte und können direkt online abschliessen. Im Anschluss kümmern wir uns um die gesamte Abwicklung mit dem Finanzierungspartner, sodass sich Ihr Aufwand auf ein absolutes Minimum beschränkt.
Der Prozess zur Online-Ablösung Ihrer Hypothek ist leicht verständlich und übersichtlich strukturiert. Sollten dennoch Unklarheiten bestehen, können Sie jederzeit Unterstützung durch einen unserer Experten anfordern. Dieser führt Sie daraufhin persönlich durch die verschiedenen Schritte.
Fazit
Die Ablösung einer Hypothek ist die optimale Gelegenheit, um die Angebote verschiedener Anbieter zu vergleichen und so jedes Jahr viel Geld zu sparen. Stellen Sie vorher aber unbedingt sicher, dass Sie Ihre auslaufende Hypothek rechtzeitig kündigen. Über eine Forward-Hypothek können Sie sich zudem die aktuellen Zinsen schon bis zu zwei Jahre im Voraus sichern. Passen Sie falls nötig die Hypothekarstrategie an Ihre Lebensumstände an und prüfen Sie, ob sich eine Amortisation für Sie lohnt.
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65% : 15% – 1. & 2. Hypothek
Üblicherweise nimmt man in der Schweiz eine Hypothek über 80 Prozent des Kaufpreises auf. Die Hypothek muss jedoch nicht vollständig zurückgezahlt werden, denn eine Amortisationspflicht besteht nur bis 65 Prozent des Kaufpreises. Daher bezeichnet man den Betrag bis 65 Prozent Belehnung als 1. Hypothek, alles, was darüber liegt, als 2. Hypothek. Diese 2. Hypothek muss im Gegensatz zur ersten vollständig amortisiert, also zurückgezahlt werden.
Wer über genügend Eigenkapital verfügt und eine Hypothek von weniger als 65 Prozent benötigt, dem genügt zur Finanzierung seines Eigenheims eine Hypothek. Übersteigt die Belehnung 65 Prozent, benötigen Eigenheimkäufer hingegen zwei Hypotheken. Die erste und zweite Hypothek darf zusammen maximal 80 Prozent der Kaufsumme ausmachen, die übrigen 20 Prozent sind mit Eigenkapital zu decken.
65% – 1. Hypothek
- Die erste Hypothek wird nur bis zu einem bestimmten Anteil, nämlich bis zu zwei Dritteln des Verkehrswerts einer Immobilie gewährt. Die Grenze liegt bei 65 Prozent Belehnung.
- Die erste Hypothek muss nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes amortisiert bzw. zurückgezahlt werden.
15% –2. Hypothek
- Die zweite Hypothek deckt die fehlenden 15 Prozent der Belehnung. Grundsätzlich bestehen dieselben Optionen bei der Wahl des Hypothekarmodells wie bei der 1. Hypothek.
- Vereinzelte Institute verrechnen einen leicht höheren Zinssatz als für die 1. Hypothek.
- Amortisationspflicht: Im Gegensatz zur 1. Hypothek muss die 2. Hypothek in der Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisiert werden.
Lesen Sie in unserer monatlichen Serie „Zahl des Monats“, was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten:
20% Eigenkapital - 80% Belehnung
33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins
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MoneyPark unterstützt Sie bei der Suche nach der optimalen Finanzierung für Ihre eigenen vier Wände. In unseren Filialen beraten wir Sie umfassend zu allen Fragen rund um das Thema Hypotheken und begleiten Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess.
Unsere Spezialisten bestimmen dabei auch die passgenaue Finanzierungsstrategie: Welche Hypothekarform kommt für Sie in Frage? Ist eine 2. Hypothek notwendig?
Durch unser grosses Partnernetzwerk haben Sie Zugang zu mehr als 100 Finanzierungspartnern in der gesamten Schweiz und profitieren von den jeweils bestmöglichen Offerten.
Mit uns schliessen Sie sowohl die 1. Hypothek als auch die 2. Hypothek zu optimalen Konditionen ab und können den Traum vom Eigenheim unbeschwert geniessen.
So klappt der Weg in Ihre Traumimmobilie
MoneyPark begleitet Sie von der Suche nach Ihrer Immobilie über die Finanzierung bis hin zur Verlängerung Ihrer Hypothek. Zwei wichtige Fragen und Antworten für zukünftige Immobilieneigentümer haben wir vorweg kurz für Sie zusammengefasst.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, benötigt im Normalfall einen Kredit in Form einer Hypothek. Finanzierungspartner prüfen dabei zwei wichtige Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit. Wollen Sie schnell und einfach einen Überblick erhalten, welche Immobilie in Ihr Budget passt? Dann nutzen Sie am besten den MoneyPark-Kaufpreisrechner.
Belehnung
Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen dem Hypothekarkredit und dem Verkehrswert der Immobilie. Banken finanzieren eine selbstbewohnte Immobilie typischerweise bis zu 80 Prozent. Die restlichen 20 Prozent müssen Sie aus eigener Tasche beisteuern. Dabei können Sie sowohl auf Gelder der 3. Säule als auch auf Ihr Pensionskassenvermögen zurückgreifen.
Lesen Sie hier mehr zur 80%:20%-Faustregel.
Beispiel zur Belehnung Ihrer Traumimmobilie
Ihre Immobilie kostet 800‘000 Franken. Bei einer Belehnung von 80 Prozent müssten Sie 160’000 Franken Eigenkapital aufbringen. 10 Prozent des Immobilienwerts müssen dabei aus «hartem Eigenkapital» bestehen, d.h. sie dürfen nicht aus einem Pensionskassenvorbezug stammen. Wenn Sie Ihre Immobilie mit 80 Prozent belehnen, beträgt die Hypothek 640‘000 Franken.
Tragbarkeit
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen den laufenden Kosten der Hypothek und dem Einkommen des Haushalts. Dabei sollten die Kosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Allerdings gibt es auch Anbieter, die unter gewissen Voraussetzungen eine höhere Tragbarkeit akzeptieren. Für die Berechnung der Tragbarkeit wird nicht der tatsächliche Zinssatz zugrundegelegt, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von fünf Prozent. Die Finanzinstitute stellen so sicher, dass die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen gewährleistet bleibt.
Lesen Sie hier mehr zur Faustregel von 33% für die Tragbarkeit.
Das jährliche Haushaltseinkommen muss also mindestens 139‘200 Franken betragen, damit die Tragbarkeit der Hypothek erfüllt ist.
Welches Hypothekarprodukt soll ich wählen?
Erfüllen Sie die Kriterien zur Finanzierung Ihrer Immobilie? Dann sollten Sie sich als nächstes Gedanken zur passenden Hypothekarstrategie machen. Grundsätzlich gibt es drei Produkte im Markt, die sich über verschiedene Tranchen auch kombinieren lassen. Die am häufigsten gewählten Modelle sind die Fest- und die Geldmarkthypothek (Libor/Saron). Die variable Hypothek wird heutzutage eher selten gewählt.
Festhypothek
Die Festhypothek schreibt, wie der Name schon sagt, einen Zinssatz über eine vereinbarte Dauer fest. Sie zahlen also jeden Monat einen gleichbleibenden Zins für die gesamte Dauer der Hypothek. Üblich sind hierbei Laufzeiten zwischen zwei und zehn Jahren. Es können aber auch Laufzeiten von bis zu 25 Jahren abgeschlossen werden.
+ Finanzielle Planbarkeit und Budgetsicherheit
- Fixe Zinsbindung über zum Teil sehr lange Laufzeiten
Geldmarkthypothek
Die Libor-Hypothek orientiert sich an jenem Zinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Steigt der Libor (London Interbank Offered Rate), so steigen auch die Zinsen der Hypothek. Die Anpassung erfolgt in festgelegten Zeitabständen (3, 6 oder 12 Monate). Ab 2022 wird in der Schweiz voraussichtlich der Saron (Swiss Average Rate Overnight) den Libor als Berechnungsgrundlage für Geldmarkthypotheken ablösen. Für Hypothekarnehmer wird sich dadurch aber kaum etwas ändern.
+ Tendenziell (leicht) tiefere Zinsen als Festhypotheken und grössere
Flexibilität
- Das Risiko steigender Zinsen, fehlende Budgetsicherheit und -planbarkeit
Flexibilität
Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit. Der Zins ist unabhängig von der Bonität für alle Kunden gleich. Auch er richtet sich nach Entwicklungen am Kapital- und Geldmarkt. In einem Tiefzinsumfeld ist es die teuerste Finanzierungsvariante. Deshalb dient sie meist lediglich einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung, zum Beispiel wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen.
+ Keine feste Laufzeit
- Teuer im Vergleich zur Fest- oder Libor-Hypotheken
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Keine weiteren Zinserhöhungen in den USA – SNB behält expansive Geldpolitik bei
Die US-Notenbank Fed hat am gestrigen Mittwoch die Märkte einigermassen überrascht und entschieden, im laufenden Jahr keine weiteren Erhöhungen der Leitzinsen vorzunehmen. Nach neun Erhöhungen in den letzten drei Jahren legt das Fed also einen Marschhalt ein. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hingegen hält an ihrer Strategie fest und belässt die Geldpolitik weiterhin expansiv.
Mit dem Entscheid der US-Währungshüter bleibt der Leitzins in der Spanne von 2.25 bis 2.50 Prozent. Dies, obwohl im Dezember des vergangenen Jahres für das Jahr 2019 zwei Erhöhungen in Aussicht gestellt wurden. Daraus wird nun nichts. Die Hauptgründe sind im anhaltenden Handelskonflikt zwischen den USA und China, dem unklaren Ausgang des Brexits sowie in der schwächelnden Weltkonjunktur zu suchen.
Korrigierte Wachstumsprognosen
Vor zwei Wochen hatte bereits die Europäische Zentralbank (EZB) die Wachstumsprognosen nach unten korrigiert und Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 kommuniziert. Die SNB folgte der EZB an ihrer heutigen geldpolitischen Lagebeurteilung mit einer nach unten korrigierten Inflationsprognose für die Schweiz (0.3 statt 0.5 Prozent für das laufende Jahr). Die SNB hält an der eingeschlagenen Strategie der expansiven Geldpolitik fest und belässt den Leitzins bei - 0.75 Prozent. Ausserdem behält sich SNB das Recht vor, bei Bedarf am Devisenmarkt aktiv zu werden, um den Aufwertungsdruck auf den Schweizer Franken zu dämpfen.
Schweizer Hypothekarzinsen sinken
Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer dürfen sich freuen. Wie bereits nach dem EZB-Entscheid reagierte der CHF-Swap auch nach der gestrigen Fed-Kommunikation mit Abschlägen auf breiter Front. Die Schweizer Hypothekarzinsen bleiben folglich günstig. Die aktuellen Ausschläge nach unten könnten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
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Geerbtes Haus: so verbleibt es im Familienbesitz
Erben die Nachkommen das Eigenheim der Familie, besteht häufig der Wunsch, dieses im Familienbesitz zu behalten. Möchte eines der Kinder die geerbte Liegenschaft übernehmen, um selbst darin zu wohnen, gibt es verschiedene Varianten, weiteren Geschwistern ihren Erbanteil auszuzahlen.
Nach dem frühen Tod des Vaters hinterlässt die kürzlich verstorbene, hochbetagte Mutter den beiden Kindern ein gepflegtes Einfamilienhaus. Zwar ist es nicht gross, doch schön gelegen am Stadtrand, mit Blick ins Grüne. Die nötigen Renovationen wurden vorgenommen, eine moderne Heizung vor wenigen Jahren eingebaut. Der Wert des schmucken Häuschens wird auf eine Million Franken geschätzt, die noch bestehende Hypothek beläuft sich auf 200'000 Franken.
Erbengemeinschaft auszahlen
Während die Schwester bereits ein Eigenheim bewohnt, möchte ihr Bruder das geerbte Elternhaus übernehmen. Dafür muss er ihr die Hälfte des Liegenschaftswertes als Erbanteil auszahlen. Vorausgesetzt er verfügt über die finanziellen Mittel, übernimmt er die Liegenschaft inkl. Hypothek von 200'000 Franken und zahlt seiner Schwester 400'000 Franken aus, das heisst die Hälfte des Liegenschaftswertes abzüglich ihres Hypothekaranteils von 100'000 Franken.
Hypothekarerhöhung vornehmen
Verfügt er, was weitaus häufiger der Fall ist, nicht über das nötige Kontoguthaben, bietet sich die Möglichkeit einer Hypothekarerhöhung. Dafür stockt er die Hypothek auf 600'000 Franken auf. Mit den so erhaltenen 400'000 Franken zahlt er seiner Schwester den Anteil am geerbten Haus aus. Dies ist jedoch nur möglich, wenn er die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllt.
Tragbarkeit: Faustregel 33%
Mit Tragbarkeit wird das Verhältnis zwischen Brutto-Einkommen des Hypothekarnehmers und den fortlaufenden Kosten des Eigenheims bezeichnet. Es gilt die Faustregel von 33 Prozent: Die jährlichen Aufwendungen sollten nicht mehr als ein Drittel des Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.
Wichtig: Es handelt sich nicht um eine regulatorische Vorgabe, sondern um Finanzierungsregeln der Institute selbst. Sollte der Bruder die Anforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher immer noch gut, dass ihm ein anderes Institut eine Finanzierung gewährt.
Tragbarkeitsberechnung
Der Bruder müsste demnach über ein Jahreseinkommen von mindestens 120'000 Franken (brutto) verfügen, um die Hypothekarerhöhung zu erhalten.
* Da die Hypothek nur zu 60 Prozent des Objektwertes belehnt ist, fallen keine Amortisationspflichten an. Im Falle einer höheren Belehnung müsste man die zusätzlichen Kosten für die Amortisation bis zu einer Belehnung von 65 Prozent addieren.
Alternative Vereinbarung
Erfüllt der Bruder diese Anforderungen nicht, steht es den Geschwistern offen, das familiäre Eigenheim im Besitz der Erbengemeinschaft zu halten. Vorausgesetzt die Schwester drängt nicht auf die Auszahlung des Kapitals, könnte der Bruder das Haus dann als Mieter bewohnen. Beide Geschwister vereinbaren individuell die Höhe der Miete und die Schwester bekäme die Hälfte der Mietzinseinnahmen.
Fazit
Welche Lösung in Frage kommt, hängt zum einen von den finanziellen Möglichkeiten beider Erben ab. Entscheidend ist aber auch, in welchem Verhältnis die Geschwister zueinander stehen. Entscheidet sich der Bruder für die Hypothekaraufstockung, ist es unbedingt empfehlenswert, sich ausreichend Zeit für einen Vergleich verschiedener Anbieter und der Zinsen zu nehmen.
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Ausblick Hypothekarzins 2020 – weiterhin freundliches Umfeld
Wir sehen bis Ende 2020 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen Wachstumsschwäche in der Eurozone wird die Europäische Zentralbank (EZB) nicht komplett von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände für Zinserhöhungen gebunden.
Update der Zinsprognose per 19. August 2019: Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief
Ausblick
Entwicklung Schweizer Wirtschaft
Die Schweizer
Wirtschaft hat gegen Ende 2018 an Dynamik eingebüsst. Die Wahrscheinlichkeit,
dass die Wachstumszahlen enorm anziehen, ist bescheiden. Ganz im Gegenteil: Die
Zeichen einer längeren Wachstumsabkühlung in der Schweiz wie auch in der Eurozone
mehren sich. Das Risiko, dass anhaltende geopolitische Unsicherheiten weiteren
Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen, ist beträchtlich.
Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst
korrigierte sie ihre Prognose für 2019 nach unten und erwartet nun erst für
2020 eine Inflation von einem Prozent.
Entwicklung Zinsen
Die EZB ihrerseits
bestätigte schon mehrfach, bis Mitte 2019 keine Zinserhöhungen vorzunehmen. Vor
allem aufgrund des erheblichen EZB-Einflusses auf den Schweizer Markt sind der
SNB faktisch die Hände gebunden. Eine erste Zinserhöhung durch die SNB vor der
EZB wäre zwar möglich, aber mit
beträchtlichen Aufwertungsrisiken des Schweizer Frankens verbunden. Die Wahrscheinlichkeit
ist deshalb hoch, dass die SNB ihren Leitzins von aktuell -0.75 Prozent nicht
vor Anfang 2020 erhöhen wird – auch unter Berücksichtigung der niedrigen
erwarteten Inflation.
Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?
Entwicklung Hypothekarzinsen
Ein grosser
Aufwärtsdruck bei den Hypothekarzinsen ist nicht zu befürchten, umgekehrt allerdings
auch keine weitere
Abwärtsbewegung. Wir gehen von Seitwärtstendenzen mit leichten Verteuerungen am
langen Ende aus und sehen das Zinsniveau für zehnjährige Festhypotheken Ende
2020 rund 0.3 bis 0.5 Prozent höher als heute.
Wir schätzen die Chancen als hoch ein, dass Wohneigentum auch im Jahr 2020 noch zu sehr günstigen Konditionen finanziert werden kann.
Entwicklung Eigenheimpreise
Wir erwarten, dass das nachfragegetriebene Wachstum zukünftig zwar leicht abschwächt, aber weiterhin einen wichtigen Impuls für den Immobilienmarkt geben wird. Im langfristigen, historischen Vergleich tiefe Hypothekarzinsen werden weniger positiven Konjunkturdaten und einem moderat ansteigenden Preisniveau gegenüberstehen.
Das Angebot
dürfte sich durch die derzeit abnehmende Bautätigkeit auf einem leicht tieferen
Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderat ansteigendes Preisniveau
für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie
Mikrolage, Infrastruktur, Zustand des Objektes etc. eine wichtige Rolle
spielen.
| Hypothekarprodukt | Durchschnittl. Richtsatz | Zinsband bis Ende Juni 19 | Zinsband bis Ende 2019 | Zinsband bis Ende 2020 |
| Libor-Hypothek 3 Mte | 0.99% | 0.95% – 1.10% | 0.95% – 1.10% | 0.95% – 1.10% |
| Festhypothek 2 Jahre | 1.02% | 1.00% – 1.15% | 1.00% – 1.15% | 1.10% – 1.30% |
| Festhypothek 5 Jahre | 1.06% | 1.05% – 1.20% | 1.10% – 1.25% | 1.20% – 1.40% |
| Festhypothek 10 Jahre | 1.50% | 1.50% – 1.70% | 1.55% – 1.75% | 1.80% – 2.00% |
| Datengrundlage: Richtsätze von über 100 Banken und Versicherungen im Durchschnitt. Stand: 31.12.2018 |
Die Treiber des Hypothekarzinses
Konjunkturentwicklung in der Europäischen Union
Die Schweiz
ist in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung stark von der Europäischen
Union (EU) abhängig. Die EU ist unser wichtigster Handelspartner und die Geldpolitik
der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs des Schweizer Frankens und des
Euros. Für unsere Prognose beleuchten wir
daher auch die Ausgangslage in der EU, unter Berücksichtigung folgender
Indikatoren:
- Geldpolitik der EZB
- Entwicklung des Bruttoinlandproduktes
- Entwicklung der Verbraucherpreise
sowie des Einkaufs-
managerindex - Entwicklung der Arbeitslosenquote
- Offene politische Diskussionen, wie das Rahmenabkommen zwischen der Schweiz und der Europäischen Union, bestehende Handelskonflikte und die noch offene Umsetzung des Brexit
Konjunkturentwicklung in der Schweiz
Die Wirtschaftsentwicklung der Schweiz weicht in vielen Punkten von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem ist die Schweiz mit der EU eng verbunden, und was in der EU geschieht, hat direkten Einfluss auf uns. Die SNB passte ihre Zinsentscheide daher bisher mehrheitlich denjenigen der EZB an. Eine Abweichung zur Strategie der EZB hätte zur Folge, dass sich der Franken gegen den Euro aufwertet, was wiederum die hiesige Wirtschaft stark beeinflussen würde.
Wie die Negativzinsen entstanden sind
Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken weltweit massiv die Zinsen, um günstiges Geld auf den Markt zu spülen und damit die Wirtschaft anzukurbeln. Die Notenbanken der USA und England haben die Zinsen aber mittlerweile wieder angehoben. Die EZB hingegen belässt die Zinsen vorderhand noch im Minusbereich. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen.
Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen daher einen Negativzins. Dieser wird zum Teil von den Banken auch an grosse Kunden weiterverrechnet. Da die kurzfristigen Zinsen im negativen Bereich liegen, sind auch die langfristigen Zinsen massiv zurückgekommen. Dies schlägt sich insgesamt auf die Hypothekarzinsen nieder.
Welche Hypothek soll ich wählen?
Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur von der aktuellen Zinssituation und den Zinsprognosen ab,
sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind zwar günstiger als langfristige; wer aber heute eine fünfjährige
Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängern muss, geht das Risiko ein, dass dies nur zu deutlich höheren Zinsen möglich sein wird.
| * Hypothekarzins basierend auf dem 3-Monats-Libor plus einer Marge von 1% (durchschnittliche Marge unserer Partner) / Quelle: SNB |
Hypothekarmodelle
Festhypothek
Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise zwischen zwei und zehn Jahren. Einzelne Anbieter offerieren auch Laufzeiten bis 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt.
Eine
Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn
abgeschlossen werden. Dabei wird dem Zins zwar einerseits ein so genannter
Forward-Zuschlag hinzugerechnet, andererseits kann die Hypothek in der Folge zu
den aktuellen Zinssätzen abgeschlossen werden. Eine Forward-
Hypothek macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet
werden.
Geldmarkt-Hypothek
Bei einer Geldmarkt-Hypothek
werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst und
basieren auf einem Referenzzinssatz für kurzfristige Kredite am Geldmarkt. Der
Hypothekarzinssatz setzt sich dabei zusammen aus dem aktuellen Referenzzinssatz
und einer Marge. Je nach
Modell, aber üblicherweise alle drei Monate, wird ein neuer Zinssatz definiert.
Die Geldmarkt-Hypothek wird normalerweise in einem Rahmenkreditvertrag von drei
bis fünf Jahren abgeschlossen.
Momentan dient der Libor (London Interbank Offered Rate) als Referenzzinssatz, dieser wird jedoch per Ende 2021 eingestellt. Als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie die Geldmarkt-Hypotheken basierend auf dem Saron zukünftig ausgestaltet werden, ist noch nicht abschliessend definiert. Für den Hypothekarnehmer dürfte sich aber nicht viel ändern. Trotzdem bieten diverse Anbieter in der Übergangsphase keine Libor-Hypotheken mehr an.
EZB verlängert Nullzinspolitik bis Ende 2019
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am Donnerstagnachmittag entschieden, ihre lockere Geldpolitik weiterzuführen. Aufgrund der weltweiten wirtschaftlichen Unsicherheiten kündigte EZB-Präsident Mario Draghi die Verlängerung der Nullzinspolitik bis Ende 2019 an. Mit ersten Zinsschritten ist also nicht vor 2020 zu rechnen. Der Einfluss auf den Schweizer Zinsmarkt zeigt sich unmittelbar: Die Swap-Sätze sanken im Laufe der vergangenen Stunden markant und gaben um fast sechs Basispunkte nach.
Nach der Sitzung am Donnerstag hiess es, die Zinsen würden wohl mindestens bis Ende 2019 – oder sogar noch darüber hinaus - bei Null gehalten. Als Grund für die Anpassung der Politik nannte EZB-Präsident Mario Draghi die eingetrübten Wirtschaftsaussichten aufgrund von geopolitischen Faktoren und protektionistischen Massnahmen. Es herrsche derzeit eine «durchdringende Unsicherheit».
Auch die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit OECD senkte ihre Wachstumsprognose für den Euroraum kürzlich deutlich. Erwartet wird für 2019 nur noch ein Wirtschaftswachstum von 1 Prozent.
Unmittelbare Auswirkung auf Zinsmarkt Schweiz
Die Ankündigung der EZB hat bereits deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung des Zinsmarktes in der Schweiz. Die Swap-Sätze, also die Sätze, zu denen sich die Banken finanzieren, sind markant gefallen. Aktuell liegt der Swap für 10 Jahre bei 0.1475%, also fast 6 Basispunkte unter dem Schlussstand von Mittwochabend.
Hypothekarnehmer sollten taktische Abschlüsse suchen
Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften sich in den kommenden Tagen weiter vergünstigen und im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit kleineren Korrekturen nach oben und unten – stabil bleiben. Für Hypothekarkunden ist es daher sehr empfehlenswert, die nächsten Tage für taktische Hypothekarabschlüsse zu nutzen.
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Einschätzung Zinsmarkt März 2019
Das weltweite Wirtschaftswachstum verlangsamte sich im Februar weiter. Europa bleibt die schwächste der grossen Wirtschaftsregionen, nicht zuletzt, weil Deutschland sich in Richtung Rezession bewegen könnte. Auch in der Schweiz setzte sich im Februar die Abschwächung der Konjunktur fort. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, auch hinsichtlich des Ausgangs des Brexits, sorgen dafür, dass sich die Hypothekarzinsen in der Schweiz weiterhin auf tiefem Niveau befinden und insgesamt am langen Ende nochmals nachgegeben haben.
Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden, da die Schweizerische Nationalbank (SNB) angesichts der Entwicklungen im Euroraum kaum vor der Europäischen Zentralbank (EZB) massgebliche Zinsschritte vornehmen wird, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden.
Hypothekarzinsen stabilisieren sich auf tiefem Niveau
Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften damit im Jahresverlauf insgesamt auf tiefem Niveau – mit seitlichen Ausschlägen – stabil bleiben.
Kreditabsicherungskosten (Swap) auf tiefem Niveau stabil
Die sich verlangsamende Konjunktur und die Unsicherheiten bezüglich des Brexits lassen die Kreditabsicherungskosten insgesamt auf tiefem Niveau verharren.
Leicht tiefere Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken
Die durchschnittlichen Richtsätze für 5-jährige Festhypotheken notieren praktisch unverändert, während der Satz für 10-jährige Laufzeiten nochmals leicht nachgab.
Leichte Verengung der Bandbreiten am kurzen und langen Ende
Die Differenz zwischen dem günstigsten und teuersten Anbieter bei den 2- und 5-jährigen Festhypotheken blieb im vergangenen Monat unverändert. Um elf Basispunkte verkleinert hat sie sich hingegen bei den 10-jährigen Laufzeiten und beträgt nun gegenüber 1.12 Prozent im Vormonat noch 1.01 Prozent. Auch sank die Libor-Hypothek des teuersten Anbieters von 1.30 auf 1.25 Prozent, wodurch sich die Differenz um fünf Basispunkte verringerte.
Vergleichen und verhandeln führt zu besseren Konditionen
Nachdem die Anbieter ihre Margen im Vormonat noch ausgedehnt hatten, nahmen sie im Februar leichte Verengungen bei den 10-jährigen Festhypothekarsätzen vor. Während der Swap um 1.3 Basispunkte sank, reduzierte sich der Richtsatz um 3 Basispunkte, was einer durchschnittlichen Margenverengung von 1.7 Basispunkten entspricht.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypotheken per 28. Februar 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die weit unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Der Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken sank um drei Basispunkte auf 1.44 Prozent, und auch der günstigste Zins für 10-jährige Festhypotheken gab nochmals um drei Basispunkte nach und notiert bei 0.75 Prozent. Dieser Zinssatz für die 10-jährige Festhypothek wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.
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Prognose: Keine markante Veränderung des Zinsniveaus
Eine baldige Zinserhöhung ist, wie schon in den vergangenen Monaten kommuniziert, weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind dabei nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die EZB vor 2020 keine Zinserhöhungen vornehmen wird. Die SNB wird entsprechende Entscheide abwarten, um Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken zu vermeiden.
Empfehlung
Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau der Vormonate. Angesichts der anhaltenden Befürchtungen hinsichtlich einer schwächeren weltwirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere im Euro-Raum, erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen wie bereits im Vormonat leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Festhypotheken bleiben weiterhin sehr attraktiv. Wer jetzt eine 10-jährige Festhypothek abschliesst, profitiert über lange Zeit von den tiefen Zinsen und spart viel Geld.
20% Eigenkapital – 80% Belehnung
Wer ein Eigenheim erwerben möchte, benötigt dafür neben den vorhandenen Eigenmitteln in den allermeisten Fällen eine Hypothek, um den Kauf zu finanzieren. Grundsätzlich gilt für die Finanzierung eines selbstbewohnten Eigenheims die Regel: 80 Prozent Hypothek und 20 Prozent Eigenkapital. Die ideale Höhe der Belehnung ist jedoch abhängig von der individuellen Situation. und sollte als Teil einer umfassenden Hypothekarstrategie, die auch steuerliche Fragen sowie Vorsorgeaspekte berücksichtigt, betrachtet werden.
Belehnung
Die Belehnung bezeichnet die Hypothekarsumme im Verhältnis zum Objektwert.
20% Eigenkapital
- 20 Prozent müssen Sie zum Kauf eines Eigenheims aus eigenen Mitteln beisteuern.
- Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent müssen „echtes“ Vermögen sein. Dabei kann es sich um Ersparnisse (Bankkontenguthaben), den Verkauf oder die Belehnung von Wertschriften, um Erbvorbezug, Guthaben der 3. Säule sowie den Rückkaufswert von Versicherungspolicen handeln.
- Die anderen 10 Prozent der benötigten Eigenmittel dürfen durch eine Verpfändung oder einen Vorbezug von Pensionskassengeldern oder einer Verpfändung von Säule 3a-Geldern finanziert werden.
- Der Einsatz von Vorsorgegeldern ist nur bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich, nicht jedoch beim Erwerb von Renditeobjekten oder Ferienimmobilien.
80% Belehnung
- Die Höhe der Belehnung beträgt normalerweise 80 Prozent des Objektwertes. Im Falle einer zusätzlichen Verpfändung von Vorsorgegeldern kann die Belehnung bis auf 90 Prozent steigen.
- Beispiel: Bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000 und einer Hypothek von CHF 800'000 beträgt die Belehnung 80 Prozent.
- Bei über 65-Jährigen wird üblicherweise bis zu einer Belehnung von maximal 65 Prozent finanziert.
- Die ideale Höhe der Belehnung ist sehr kundenspezifisch. Im aktuellen Tiefzinsumfeld kann man aus steuerlicher Optik sagen, dass eine Belehnung von unter 65 Prozent meist wenig Sinn macht. Denn die steuerlichen Vorteile wiegen die höheren Zinskosten auf.
- Welche Belehnungshöhe im individuellen Fall die optimale ist, kann nur ein fundiertes Beratungsgespräch beantworten.
Lesen Sie in unserer monatlichen Serie "Zahl des Monats", was Sie bei der Wahl der Finanzierungsstrategie ausserdem berücksichtigen sollten:
33% Faustregel für die Tragbarkeit
5% Kalkulatorischer Zins
Sie wollen mit einem Klick erfahren, wie hoch die Belehnung in Ihrem Fall sein könnte? Hier geht’s zum Belehnungsrechner.
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Die Kür zu lang, die Pflicht zu kurz. Schweizer verschenken noch immer viel Geld
Immobilienkäufer zahlen massiv zu viel Hypothekarzinsen, weil sie auf einen Anbietervergleich verzichten. Eigenheimkäufer investieren viel Zeit in die Suche nach ihrer Traumimmobilie – ein bekannter Umstand. Bei der Suche nach der besten Finanzierung aber lassen sie diese Sorgfalt vermissen. Das Ergebnis einer Studie von MoneyPark zeigt: Hypothekarnehmer zahlen massiv zu viel Hypothekarzinsen und verschenken kräftig Geld – häufig bis zum Gegenwert einer hochwertigen Küche im Wert von mehr als 40'000 Franken.
«Hypothekarkunden machen es den Banken leider nach wie vor viel zu leicht, bequem Geld zu verdienen. Dabei könnten sie mit dem Zinsvergleich und einer auf ihre Situation abgestimmten Hypothekarstrategie sehr viel Geld sparen», erklärt Dr. Stefan Heitmann, CEO und Gründer von MoneyPark, und ergänzt: «Das ist Geld, das in die Einrichtung und Renovation des neuen Eigenheims oder die private Vorsorge deutlich besser investiert wäre.»
Die wichtigsten Erkenntnisse der Studie auf einen Blick:
- Tendenz klar fallend, aber noch immer nehmen 74 Prozent der Schweizer Eigenheimkäufer und -besitzer ohne weiteren Vergleich das Hypothekarangebot ihrer Hausbank an.
- Die Popularität von unabhängigen Vermittlern steigt kontinuierlich: 26 Prozent der Hypothekarnehmer vertrauen mittlerweile auf einen unabhängigen Hypothekarintermediär und vergleichen mehrere Finanzierungsangebote.
- Jeder dritte Eigenheimkäufer sucht länger als ein Jahr nach dem Traumobjekt – mit grossen regionalen Unterschieden.
- Der umfassende Beratungsprozess bei MoneyPark dauert rund 79 Tage, wovon rund 30 bis 40 Tage die zentrale Phase der Finanzierungssuche bilden.
- Die Beanspruchung eines unabhängigen Experten bedeutet für den Hypothekarnehmer keinen Mehraufwand. Sie bietet ihm aber im Gegenteil einen maximalen Marktüberblick und die Möglichkeit, (im Falle von MoneyPark) aus über 100 Anbietern das attraktivste Angebot auswählen zu können.
Finanzierungsphasen
1. Kundenanfrage bis 1. Meeting (Zeitraum ist nur sehr
eingeschränkt beeinflussbar, da abhängig von terminlicher
Verfügbarkeit des Kunden wie des Beraters)
2. Kernphase der Beratung: Meeting bis Unterzeichnung der
*Beratungsvereinbarung (BV)
3. Unterzeichnung BV bis zum Abschluss des Hypothekarvertrages
- Durch den Zinsvergleich ergibt sich für die Hypothekarkunden signifikantes Sparpotenzial, während diejenigen, die nicht vergleichen, massiv zu viel Geld für die Hypozinsen ausgeben.
- Bei einer 10-jährigen Festhypothek (55 Prozent aller aktuell abgeschlossenen Hypotheken) kumuliert sich die mögliche Ersparnis auf durchschnittlich bis zu 44'850 Franken. Bei einer 5-jährigen Hypothek sind es noch immer 18'200 Franken.
Parallel nach Eigenheim und Finanzierung suchen
«Immobilienkäufer sollten Eigenheimsuche und die für sie individuell beste Finanzierungsstrategie nicht mehr voneinander trennen und unbedingt verschiedene Angebote miteinander vergleichen», rät Dr. Stefan Heitmann. «Dann müssen sie auch ihr lang gesuchtes Traumobjekt nicht wieder aus der Hand geben oder kommen schneller und günstiger in die eigenen vier Wände.»
Vorsorge- und Steueraspekte berücksichtigen
Die Suche nach der richtigen Finanzierung umfasst jedoch wesentlich mehr als das Ausschauhalten nach dem günstigsten Zins – ebenso wichtig sind Aspekte wie die optimale Hypothekarhöhe, die passende Laufzeiten- und Produktestrategie, eine umfassende Vorsorgeberatung sowie die Optimierung der steuerlichen Situation. «Basierend auf der gesamten individuellen Situation jedes Kunden finden wir dann rasch passende Lösungen – bester Zinsinklusive», erklärt Dr. Stefan Heitmann.
Hier finden Sie alle Ergebnisse der Studie "Die Kür zu lang - die Pflicht zu kurz"
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Einschätzung Zinsmarkt Februar 2019
Nicht ganz unerwartet hat die Europäische Zentralbank (EZB) Ende Januar bestätigt, ihren bisher eingeschlagenen Kurs weiter zu verfolgen. Der Leitzins bleibt somit unverändert bei null Prozent, wo er gemäss Aussage der EZB bis «mindestens über den Sommer» bleiben wird. Alle geldpolitischen Sondermassnahmen bleiben unverändert bestehen.
Den Grund für die Weiterführung der expansiven Geldpolitik ortet die EZB bei der spürbaren Konjunktureintrübung im Euroraum. Die Währungshüter sind sich einig, dass die Gefahren für ein schwächeres Wirtschaftswachstum nun überwiegen. Trotzdem sei die Wahrscheinlichkeit einer Rezession gering.
Im Dezember nahm auch die Inflation im Euroraum ab. Die Verbraucherpreise lagen um 1.6 Prozent über dem Niveau des Vorjahresmonats. Die EZB strebt jedoch nach wie vor eine Inflationsrate von knapp unter zwei Prozent an.
Diese Entwicklungen im Euroraum werden auch Einfluss auf die Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB) haben: Sie wird den Negativzins kaum vor einem ersten Zinsschritt der EZB aufheben, um keinen Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken auszuüben. Wir gehen nach wie vor davon aus, dass die Negativzinsen erst im Laufe des Jahres 2020 aufgehoben werden.
Die Schweizer Hypothekarzinsen dürften somit auch 2019 seitwärts tendieren und auf tiefem Niveau verharren.
Kreditabsicherungskosten (Swap) sinken weiter
Die tieferen Inflationszahlen der Eurozone führten im Januar zu sinkenden Kreditabsicherungskosten am langen Ende. Der 10-jährige Swap liegt per Ende Januar noch bei 0.21 Prozent und notiert somit 8.5 Basispunkte tiefer als per Ende 2018.
Der 5-jährige Swap kam ebenfalls zurück und notiert vier Basispunkte tiefer, während sich das kurze Ende (zwei Jahre und Libor) praktisch unverändert präsentiert.
Dies reflektiert die weitere Eintrübung der weltweiten Konjunkturaussichten sowie die Unsicherheit aufgrund des weiterhin offenen Ausgang des Brexit. Zudem nimmt die Wahrscheinlichkeit ab, dass in den aktuell laufenden Konsultationen zum Rahmenabkommen der Schweiz mit der EU eine innenpolitische Einigung erzielt wird, trotz des Werbens von Economiesuisse.
Richtsätze nur leicht tiefer ¦ Margenausdehnung der Anbieter
Nach dem starken Rückgang im November und Dezember stabilisierten sich die durchschnittlichen Richtsätze auf tiefem Niveau - dies nach leichten Aufwärtsbewegungen zur Monatsmitte. Die Sätze für 10-jährige Festhypotheken liegen nun drei Basispunkte tiefer. Verglichen mit dem um acht Basispunkte tieferen Swap lässt dies eine mittlere Margenausdehnung der Anbieter um fünf Basispunkte erkennen.
Stabilisierung der Bandbreiten bei allen Laufzeiten
Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter ist im vergangenen Monat nahezu über alle Laufzeiten hinweg unverändert geblieben. Allein bei den 10-jährigen Festhypotheken blieb der teuerste Anbieter trotz rückläufigen Swap-Sätzen (-8.5 Basispunkte) bei seinen offerierten 1.90 Prozent und dehnte somit die Marge um 8.5 Basispunkte aus. Demgegenüber steht der günstigste Anbieter mit -1 Basispunkt und einer Margenausdehnung von 7.5 Basispunkten. Die Differenz beträgt nun satte 1.12 Prozent.
Vergleichen und verhandeln führt zu verbesserten Konditionen
Wie bereits erwähnt brachte der Januar eine durchschnittliche Margenausdehnung von fünf Basispunkten. Der günstigste Anbieter nutzte die Marktentwicklung und dehnte die Marge leicht aus (7.5 Basispunkte). Nichts desto trotz reduzierten sich die Top-Konditionen nochmals leicht um -1 Basispunkt.
In der nachstehenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Richtsätze für Hypothekenper 31. Januar 2019.
Im Vergleich dazu verhandelte MoneyPark Top-Hypothekarzinsen, die massiv unter dem durchschnittlichen Richtsatz liegen:
Die 10-jährige Festhypothek zu 0.78% wird momentan nur von einem unserer Partner angeboten. Dabei handelt es sich um einen Versicherungsanbieter, der weiterhin sehr kompetitiv offeriert. Um sich diesen Zinssatz sichern zu können, werden jedoch gewisse Anforderungen, unter anderem an die Höhe der Belehnung und der Tragbarkeit, gestellt.
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Prognose: keine markanten Zinsveränderungen zum Jahresauftakt
Die sich insgesamt abschwächende Konjunktur im Euroraum, gepaart mit der unklaren Umsetzung des Brexits sowie der Handelsstreit der USA mit China führen dazu, dass der Druck auf die hiesigen Zinsen bestehen bleibt. Eine baldige Zinserhöhung ist daher weiterhin nicht zu erwarten. Kleinere Korrekturen nach oben und unten sind jedoch nicht auszuschliessen. Letztere sollten für taktische Hypothekarabschlüsse genutzt werden.
Wir gehen unverändert davon aus, dass die EZB im Jahr 2019 keine Zinserhöhungen ankündigen und frühestens im Frühjahr 2020 diesbezügliche Schritte unternehmen wird. Die SNB wird die Entscheide der EZB abwarten, um keinen Druck auf den Schweizer Franken auszuüben.
Empfehlung
Die Hypothekarzinsen verharren mit leichten Seitwärtsbewegungen auf dem tiefen Niveau zum Ende des Jahres. Angesichts der Sorgen um das weltweite Wirtschaftswachstum erwarten wir für die Entwicklung der Hypothekarzinsen in den kommenden Wochen leichte Auf- und Abwärtsbewegungen. Weiterhin sehr attraktiv bleiben Festhypotheken. Es lohnt sich daher, die aktuellen Ausschläge nach unten zu nutzen und jetzt eine langfristige Festhypothek abzuschliessen, um sich die tiefen Zinsen über eine lange Zeitperiode zu sichern.
Vererben einer Immobilie: Darauf müssen Sie achten
Beim Vererben einer Liegenschaft spielen viele Faktoren eine Rolle. Der Familienstand des Verstorbenen, ein Ehevertrag und die auf der Immobilie lastende Hypothek sind dabei ebenso von Bedeutung wie vor dem Tod getroffene Regelungen in Testament oder Erbvertrag. Um Ihren Hinterbliebenen Unannehmlichkeiten zu ersparen, ist es ratsam, bereits zu Lebzeiten klare Verhältnisse zu schaffen.
Im Todesfall wird bei verheirateten Paaren in einem ersten Schritt die güterrechtliche Auseinandersetzung vorgenommen. Diese erfolgt nach dem jeweiligen Güterstand, den die Ehepartner vereinbart haben. Ohne Ehevertrag kommt der Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung zur Anwendung. Als Errungenschaft gelten sämtliche während der Ehe entgeltlich erworbenen und erwirtschafteten Vermögenswerte. Die Hälfte der Errungenschaft stellt, zusammen mit dem Eigengut des Verstorbenen, die Erbmasse dar.
Sind für die Erbverteilung noch gemeinsame Kinder im Spiel, erben diese – ohne anderslautenden Ehevertrag, Testament oder Erbvertrag – die Hälfte der Erbmasse. Der überlebende Ehegatte erbt die andere Hälfte.
Auch Hypotheken werden vererbt
Besitzen die Ehepartner zusammen eine Immobilie, erben auch die Kinder einen Teil davon, inklusive der auf ihr lastenden Hypotheken. Im besten Falle reichen die liquiden Mittel des Ehepartners aus, um den Kindern ihren Anteil am Erbe auszuzahlen. In diesem Fall verbleibt die Immobilie im alleinigen Besitz des Ehepartners. Vorausgesetzt, die Tragbarkeit der Hypothek ist weiterhin gewährleistet. Dabei wird die bestehende Hypothek auf den Namen des Erben übertragen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung weitergeführt.
Immobilie übergeben oder verkaufen
Ist die Tragbarkeit durch den überlebenden Ehegatten nicht gegeben oder kann er die Kinder aufgrund fehlender liquider Mittel nicht ausbezahlen, müssen Alternativen geprüft werden. Allenfalls hat eines oder haben alle Kinder gemeinsam die Möglichkeit, die Liegenschaft mitsamt der Hypothek zu übernehmen und die restlichen Erben entsprechend auszuzahlen. Falls das nicht der Fall ist, müssen Sie den Verkauf der Immobilie in Betracht ziehen. Damit es nicht so weit kommt, können Sie bereits zu Lebzeiten einige Massnahmen treffen.
Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament aufsetzen
In einem Ehevertrag könne Sie festlegen, dass dem überlebenden Partner im Todesfalle eines Ehepartners die gesamte Errungenschaft zufällt. Der Anteil der Kinder beschränkt sich dadurch auf die Hälfte des Eigenguts des verstorbenen Elternteils. Diesen Anteil können Sie in einem Testament sogar noch auf den Pflichtteil von 3/8 reduzieren. Noch weiter gehen kann man mit einem Erbvertrag/Erbverzichtsvertrag: Darin können die Kinder freiwillig auf ihren Pflichtteil verzichten. In diesem Falle erhält der überlebende Ehegatte alles – auch ein vorhandenes Haus.
Nutzniessung oder Wohnrecht für Ehepartner
Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können sich die Ehepartner gegenseitig ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Nutzniessung an der Immobilie einräumen. Damit stellen Sie sicher, dass der Ehegatte weiterhin in der gemeinsamen Liegenschaft wohnen kann.
Fazit
Wer bereits frühzeitig die nötigen Vorkehrungen für das Vererben der Immobilie trifft oder sie sogar noch zu Lebzeiten an die Erben übergibt, vermeidet unter Umständen viel Ärger und Probleme in der Erbengemeinschaft. Dazu gehört auch die Festlegung einer optimalen Hypothekarstrategie, die auf die finanziellen und familiären Verhältnisse abgestimmt ist. Lassen Sie sich daher bei der Wahl Ihrer Erbregelung unabhängig beraten, um die für Sie und Ihre Angehörigen beste Lösung zu finden.
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Berechnen Sie hier die Tragbarkeit online.
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5 Prozent: der kalkulatorische Zinssatz
Häufig scheitert der Traum vom Eigenheim aufgrund der hohen Hürden, die sich Schweizer Finanzinstitute selbst auferlegt haben. Dazu gehört unter anderem der kalkulatorische Zinssatz von durchschnittlich fünf Prozent, welcher der Berechnung der Tragbarkeit zugrunde gelegt wird.
Doch stehen die Chancen gut, auch bei knapper Tragbarkeit eine Finanzierung zu erhalten. Dafür sollten Sie zwingend mehrere Anbieter vergleichen und sich persönlich beraten lassen.
Kalkulatorischer Zinssatz
Der Begriff «kalkulatorischer Hypothekarzinssatz» bezeichnet den Zinssatz, mit dem die Tragbarkeitbei der Hypothekarvergabe berechnet wird.
Gründe für den kalkulatorischen Zinssatz
- Wichtig zu wissen: Es handelt sich beim kalkulatorischen Zinssatz weder um eine regulatorische Vorgabe der FINMA (Eidgenössische Finanzmarktaufsicht) noch um eine Regelung der Schweizerischen Bankiervereinigung.
- Seit 2012 haben die Finanzierungsinstitute mittels dieser Selbstregulierung die Anforderungen an die Hypothekarvergabe verschärft. Sie wollen damit sicherstellen, dass sich Immobilienkäufer finanziell nicht überfordern.
- Damit Hypothekarnehmer ihre Zahlungen auch leisten können, wenn die Zinsen wieder steigen, setzen die Finanzierungsinstitute aus Risikogründen den kalkulatorischen Zins von rund fünf Prozent für die Berechnung der Tragbarkeit an.
Folgen für die Hypothekarvergabe
- Finanzierungsinstitute weisen Hypothekargesuche am häufigsten aufgrund der fehlenden Tragbarkeit zurück. Das fehlende Eigenkapital ist hingegen nur in zehn Prozent aller Fälle der Grund für die Ablehnung.
- Da wir uns in einer Niedrigzinsphase befinden, ist der kalkulatorische Zins eher pessimistisch angesetzt.
Chancen dank Anbietervergleich
- Sollten Sie die Tragbarkeitsanforderungen knapp nicht erfüllen, stehen die Chancen daher dennoch gut, dass Ihnen ein anderes Finanzinstitut eine Finanzierung gewährt.
- Da der kalkulatorische Zinssatz von fünf Prozent nur eine Faustregel ist und keinem Reglement zugrunde liegt, kann ihn jedes Institut selbstständig festlegen. Einige Institute rechnen mit einem etwas tieferen kalkulatorischen Satz und finanzieren so auch Grenzfälle.
- Aus diesen Gründen ist es empfehlenswert, einen Vergleich verschiedener Anbieter vorzunehmen.
Mit Hilfe des MoneyPark-Tragbarkeitsrechners können Sie sich selbst rasch ein Bild machen, wie es um die Tragbarkeit Ihrer Traumimmobilie steht. Für genauere Werte empfehlen wir Ihnen ein persönliches Beratungsgespräch.
Individuelle Beratung wahrnehmen
Unsere erfahrenen Berater kennen den Hypothekar-Markt und die Anforderungen der einzelnen Anbieter und finden so die beste Lösung für Ihre individuelle Situation. Wir vergleichen über 100 Anbieter und definieren die optimale Finanzierungsstrategie.
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