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Corona-Virus lässt Hypozinsen kurzzeitig in die Höhe schnellen – Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020

Wie haben sich die Hypothekarzinssätze im vergangenen Monat verändert? Wie könnte die weitere Entwicklung der Zinsen angesichts der Corona-Krise aussehen? Und welche Ratschläge können wir (zukünftigen) Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern geben? Sie finden die Antworten darauf in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen.Weiterlesen

Allgemein Hypotheken und Zinsen

Beratung mittels Videokonferenz

Mittels einer Videokonferenz können Sie dieselben Vorzüge geniessen, die ein physisches Treffen aufweist. Und das live und sicher von zu Hause aus, denn durch die Unterstützung von sicheren, digitalen Tools bringen wir unsere unabhängige und transparente MoneyPark-Rundum-Beratung zu Ihnen nach Hause ins Wohnzimmer.

So findet beispielsweise die Analyse des Kaufpotenzials, die Berechnung der optimalen und steueroptimierten Hypothekarhöhe oder die Festlegung der passenden Hypothekarstrategie ebenso digital statt, wie die Berechnung der nachhaltigen Tragbarkeit und eine umfassende Vorsorgeanalyse. Und keine Angst, am anderen Ende der Videokonferenz sitzt nicht etwa ein Chatbot oder Roboter, sondern ein/e erfahrene/r Hypothekar- und Vorsorgeexperte/in. Wir unterstützen Sie also weiterhin persönlich, unabhängig und umfassend, denn unsere digitalen Beratungsgespräche laufen identisch ab wie unsere persönlich durchgeführten Gespräche in einer unserer über 25 Filialen schweizweit. Dem Informationsgehalt und der Tiefe der Beratung tut eine digitale Beratung keinen Abbruch.

Der ideale Moment, um die Hypothekarverlängerung anzugehen…

Wir ermutigen insbesondere Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Hypothek verlängern wollen, jetzt nicht nur abzuwarten, sondern die Dynamik des Marktes zu nutzen und frühzeitig Angebote zu vergleichen.

Die Zinssätze sind nach wie vor attraktiv, aber auch extrem volatil (siehe auch: Einschätzung Hypothekarzinsen April 2020). Aktuell macht es Sinn, den Markt zu beobachten und frühzeitig mehrere Offerten einzuholen, zumal die Bearbeitungszeiten und die Reaktionsfähigkeit unserer Partner unter der aktuellen Krise leiden.

Und hier noch ein wichtiger Hinweis: Sie können Ihre Hypothek, mit dem richtigen Anbieter, bis zu 24 Monate vor Vertragsablauf verlängern bzw. ablösen. Gut möglich, dass Ihnen Ihr Bankberater etwas anderes weiszumachen versucht, um Ihnen dann im letzten Augenblick ein unattraktives Angebot zu unterbreiten, welches Sie angesichts der drängenden Zeit fast nur zähneknirschend annehmen können. Daher: Sprechen Sie frühzeitig mit uns. Unser Erstgespräch ist übrigens kostenlos.

...oder sich über seine Finanzierung Gedanken zu machen

Auch Eigentümer, deren Hypothekarfälligkeiten weiter in der Zukunft liegen, können von einer Überprüfung ihrer aktuellen Situation profitieren.

Die Bedürfnisse von Immobilieneigentümer sind vielfältig: der finanzielle Schutz der Familie, die Absicherung des Erwerbseinkommens, Liquidität schaffen, Renovierungen planen, die Immobilie ihren Kindern vererben oder einfach nur sparen. Häufig interessiert auch der aktuelle Wert der Liegenschaft, vor allem, wenn ein Verkauf der Liegenschaft geplant ist. Eine Zweitmeinung schadet nie, nutzen Sie unsere unabhängigen Beratungsdienstleistungen, um diese vielfältigen Themen mit unseren Hypothekarexpertinnen und -experten zu diskutieren.

Ihr Kaufpotenzial bewerten

Sie stehen noch am Anfang des Prozesses zum Kauf einer Immobilie und fragen sich, wie hoch der maximale Kaufpreis eines Eigenheims liegen darf? Oder haben Sie Ihr Traumhaus gesehen und möchten erfahren, ob Sie bereits genügend gespart haben und über das nötige Einkommen verfügen? Alles Fragen, die nicht so einfach zu beurteilen sind, allein schon angesichts der neuen Hypothekargeber, die den Markt bereichern und der unzähligen unterschiedlichen Berechnungsmodellen der Anbieter.

In unserem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie, direkt an den Küchentisch oder auf die Couch, einen ersten Überblick über den Markt und Ihre finanziellen Möglichkeiten, damit Sie bereit sind für den nächsten Schritt auf dem Weg in Ihre Traumimmobilie.

Ob es sich um eine Einschätzung Ihrer Situation als Eigentümer oder eine Analyse für einen potenziellen Kauf handelt: Die ersten Schritte sind kostenlos und unverbindlich. Jetzt können Sie alles ohne jegliche Einschränkungen von zu Hause aus durchführen – und dabei auf die technologisch fortschrittlichste Beratungsplattform der Schweiz zugreifen.

Ein Fintech zu sein, ist in der aktuellen Situation ganz klar von Vorteil: Mit unserer Online-Immobilienschätzung, unserer Finanzierungseinschätzung, den verschiedenen Immobiliensuchtools und der digitalen Rundum-Beratung sind wir in der Lage, so nah wie möglich an unseren Kundinnen und Kunden zu bleiben.

Auch wenn sich unsere Mitarbeitenden schon jetzt darauf freuen, Ihnen bald wieder in Person und physisch zu begegnen, sollten Sie Ihre Projekte in der Zwischenzeit nicht auf Eis legen.

Allgemein Anbieter Hypotheken und Zinsen Immobilien

Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Hypothekar- und Immobilienmarkt

Das Corona-Virus hält die Welt in Atem. Rezessionsängste lösten den grössten Kurseinbruch an den weltweiten Börsen seit der letzten Finanzkrise aus. Wir rechnen damit, dass in der Schweiz die Nachfrage und mit Verzögerung auch das Angebot am Immobilienmarkt kurzfristig stark zurückgehen werden, um nach dem Abflachen der Krise vorerst wieder moderat und dann stark anzusteigen. Die verschiedenen Marktsegmente werden allerdings unterschiedlich stark betroffen sein. Wir gehen davon aus, dass die Hypothekarzinsen durch die Krise nun noch länger auf tiefem Niveau verharren werden. Beim Hypothekarangebot sehen wir vorerst kaum Auswirkungen, aber es kommt zu längeren Verarbeitungszeiten und wir sehen vereinzelte Preis-Anstiege bei den Top-Zinssätzen.

Weltkonjunktur schlittert auf eine Rezession zu

Land um Land beschliesst den Lockdown, was drastische Einbrüche im privaten Konsum und in der Wirtschaftsleistung bedeutet. Regionale und nationale Konjunkturstützungsprogramme in bis dato nie dagewesener Höhe erreichen aktuell die Märkte, um Marktzusammenbrüche zu verhindern und die Auswirkungen auf die globalen und nationalen Arbeitsmärkte zumindest abzufedern. Um die Unternehmungen, Banken und auch Private vor einem finanziellen Zusammenbruch zu bewahren, schnüren nun praktisch sämtliche Notenbanken bzw. Staaten massive Unterstützungspakete.

Die US-Notenbank Fed senkte am 15. März überraschend und zum zweiten Mal in kurzer Folge den Leitzins um nochmals 100 Basispunkte auf 0.00 bis 0.25 Prozent, was die Märkte weiter in Panik versetzte. Das Fed und die Regierung in den USA kündigten daher am 17. März ein umfassendes Rettungspaket von über 1 000 Milliarden USD an, welches das grösste aller Zeiten sein soll und auch Konsumschecks an amerikanische Haushalte beinhalten soll.

Am 12. März entschied die Europäische Zentralbank (EZB) zwar, (noch) keine Zinssenkung zu vollziehen, aber sie hat diverse Massnahmen eingeleitet, um die Wirtschaft zu stützen. Bereits am 18. März kündigte sie zudem an, ein Notkaufprogramm für Anleihen in der Höhe von 750 Milliarden Euro zu starten.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) gab am 19. März bekannt, dass sie den Leitzins bei -0.75 Prozent belässt, aber den Freibetrag für die Banken reduziert sowie die Lockerung des antizyklischen Kapitalpuffers prüft. Damit würde der Spielraum der Banken bei der Vergabe von Krediten – und von Hypotheken – grösser. Die SNB wird diese Prüfung daher auch vor allem mit Blick auf die Risiken am Hypothekar- und Immobilienmarkt ausführen. Mutmasslich wird wohl auch der Schweizer Staat ein Hilfsprogramm, gefordert werden 100 Milliarden Franken, aufsetzen.

Situation und Auswirkungen am Immobilienmarkt

Wir rechnen aufgrund der Corona-Krise kurzfristig mit negativen Auswirkungen auf alle Segmente des Immobilienmarkts, aber die verschiedenen Marktsegmente werden unterschiedlich betroffen sein.

Selbstgenutztes Wohneigentum

Ein makroökonomischer Stresstest nie dagewesenen Ausmasses in Verbindung mit fortschreitender individueller Verunsicherung wird die Nachfrage nach selbstgenutztem Wohneigentum einbremsen. In Zeiten grosser Verunsicherung, insbesondere wegen Ängsten um den Verlust des Arbeitsplatzes, sinkt die Bereitschaft der potenziellen Immobilienkäufer, gesparte Eigenmittel einzusetzen und Entscheidungen von grosser finanzieller Tragweite zu treffen. Auch wenn rational gesehen Immobilienbesitzerinnen und -besitzer mit den laufenden Kosten gegenüber der Mieterschaft erheblich Geld sparen, werden in unsicheren Zeiten grosse Entscheidungen gerne vertragt. Neben finanziellen Aspekten dürften auch Einschränkungen bei grundbuchamtlichen Leistungen und Besichtigungsterminen die Nachfrage verlangsamen und damit tendenziell auch zu Preisrückgängen führen. Das Angebot wird vorerst bestehen bleiben oder unter Umständen sogar kurzzeitig zunehmen, weil weniger Transaktionen stattfinden. Marktweite Preiskorrekturen bei selbstgenutzten Bestandsimmobilien erwarten wir erst im Falle langanhaltender, globaler Verwerfungen. Ansonsten dürfte sich nach der Überwindung der Krise rasch ein Gegeneffekt einstellen, sprich die Transaktionsvolumen dürften massiv ansteigen. Eine Ausnahme könnte allenfalls das Segment der Luxusobjekte bilden. Durch den sehr eingeschränkten Käuferkreis könnte sich auf längere Zeit ein Angebotsüberhang einstellen, welcher die Verkaufspreise entsprechend drückt.

Renditeliegenschaften

Fragiler präsentiert sich die Lage bei Wohnrenditeobjekten. Dieses Segment wird Federn lassen müssen, weil infolge der makroökonomischen Auswirkungen Umzüge zunächst ausbleiben und vor allem Mietzinssteigerungen nicht mehr durchsetzbar sind. Dies in einem Segment, das schon vor der Krise mit sehr tiefer Rendite zu kämpfen hatte. Parallel dazu verschärft die Krise den bestehenden Anlagenotstand, was institutionelle Anleger dazu verführen könnte, weitere Mietkapazitäten aufzubauen, welche zu noch höheren Leerständen führen würden.

Kommerziell genutzte Liegenschaften

Ein noch düstereres Bild zeichnet sich im Bereich der kommerziell genutzten Büro- und Ladenflächen ab. Geschlossene Läden dürften bereits kurzfristig Auswirkungen auf das Angebot haben und damit einen Preisrückgang einläuten, der sich mit andauernder wirtschaftlicher Krise oder gar einer Rezession verschärfen wird. In diesem Segment erwarten wir die grössten und auch schnellsten Auswirkungen.

Hypothekarzinsen weiterhin auf tiefem Niveau

Auf die Hypothekarzinsen in der Schweiz hatte das Corona-Virus bisher einen geringeren Einfluss als auf die Kapitalmarktzinsen, die aktuell mit jeder neuen Wirtschaftsmeldung stark schwanken.

Kapitalmarktzinsen

Die Kapitalmarktzinsen sind aktuell starken Volatilitäten unterworfen. Der Börsencrash, Zinssenkungsmassnahmen, Rettungspakete und Hilfsprogramme lassen die Zinsen derzeit täglich nach unten oder oben schnellen. Ein Blick auf die Entwicklung des 10-Jahres Swap in den letzten vier Wochen zeigt zuerst einen Rückgang um über 20 Basispunkte auf -0.61 Prozent (9. März), um bis heute um fast 60 Basispunkte
auf -0.04 Prozent zu steigen.

Quelle: Thomson Reuters, MoneyPark

Hypothekarzinsen

Die Hypothekarzinsen haben sich in den letzten Monaten kaum entlang der Entwicklung der extrem volatilen Kapitalmarktsätze verändert – eine Entkoppelung der Hypozinssätze ist vermehrt erkennbar. Dies hat mehrere Gründe: Erstens verträgt sich die aktuell hohe Volatilität des Kapitalmarktes immer weniger mit der auf Kontinuität ausgerichteten Strategie der meisten Hypothekaranbieter. Zweitens steigt der Konkurrenz- und Margendruck am Hypothekarmarkt laufend. Jeder Anbieter muss sich gut überlegen, was eine Anpassung der Zinssätze auf den Absatz bzw. die Marge für ihn bedeutet.

Quelle: Datenbank MoneyPark

Daher beobachten wir in den vergangenen Wochen vorwiegend eine Volatilität bei den günstigsten Anbietern. Unser Top-Satz, der von uns nachverhandelte beste Hypothekarsatz für eine 10-jährige Festhypothek, liegt per heute wieder auf dem Niveau von Ende 2019, wies über die vergangenen Monate aber hohe Schwankungen auf. Der Richtsatz hingegen, der durchschnittliche Schaufenstersatz von über 100 Banken, Versicherungen und alternativen Kreditgebern, hat sich erst im Laufe dieser Woche um einige Basispunkte erhöht.

Krisensituationen können kurzfristig stärkere Reaktionen auslösen – mit einer vorübergehend grösseren Volatilität muss demnach nicht nur auf dem Kapitalmarkt, sondern zukünftig auch bei den Hypothekarzinsen, v.a. bei den Top-Sätzen der günstigsten Anbieter, gerechnet werden. Trotzdem werden sich die Hypothekarsätze innert Jahresfrist kaum signifikant erhöhen. Im Gegenteil könnten die massiven Eingriffe der Notenbanken und Regierungen Kredite verbilligen. Ein reines Abwarten ist aber nicht zwingend eine gute Strategie: Anbieter verknappen ihr Angebot, Home-Office-Szenarien verlängern die Bearbeitungsdauer. Wer in den nächsten Monaten seine Hypothek verlängern muss oder eine neue Liegenschaft kauft, sollte sich noch frühzeitiger um Offerten bemühen, um gute Aussichten auf attraktive Konditionen zu haben. Es lohnt sich in der aktuellen Zeit umso mehr, die Entwicklung der Zinsen eng zu beobachten und verschiedene Angebote von mehreren Anbietern miteinander zu vergleichen.

Hypothekarangebot bleibt praktisch unverändert

Die Corona-Krise hat bisher erst zu geringen Anpassungen seitens der Hypothekaranbieter geführt:

Prüfung und Abwicklung der Hypothekargeschäfte können derzeit bei den allermeisten Anbietern sichergestellt werden. Allerdings haben praktisch sämtliche Anbieter teilweise oder komplett auf Home-Office umgestellt, was die Prozesse verlangsamt. Es ist vermehrt mit längeren Antwortzeiten von bis zu einer Woche zu rechnen, bis ein Finanzierungsangebot eintrifft.
Einzelne Anbieter überarbeiteten aufgrund der flachen Zinskurve ihr Konditionenmodell und glichen die kurzen- und mittelfristigen Zinssätze an. So kann es sein, dass der Zinssatz für eine zweijährige Festhypothek nun demjenigen für eine Laufzeit von zehn Jahren entspricht.
Um eine Kapazitätsüberlastung zu verhindern, sehen wir bei einigen wenigen Anbietern temporäre Preis-Erhöhungen. Diese können durch einen breiten Anbietervergleich umgangen werden, wodurch die Bedingungen für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer äusserst attraktiv bleiben.
Anbieter sind volatiler, sprich sie verändern ihre Angebote, aber auch ihre Bearbeitungsläufe schneller und unberechenbarer. Das wiederum macht einen möglichst breiten Marktvergleich so wichtig.

Beratung verschiebt sich auf digitale Kanäle

Bei der Informationsbeschaffung zum Thema Hypotheken über unsere Webseite registrieren wir in den ersten Tagen des Lockdowns einen Rückgang um rund 30 Prozent. Beratungsgespräche finden seit dem 16. März praktisch ausschliesslich via Videokonferenz oder Telefon statt. Gerade bei Verlängerungen und Ablösungen stehen diese Kanäle dem physischen Beratungsgespräch in der Filiale in nichts nach. Sämtliche Aspekte wie beispielsweise Vorsorge- oder Steuerthemen können ebenso berücksichtigt werden und entsprechend verzeichnen wir auch keinen signifikanten Rückgang der Nachfrage.

Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer, welche unter gewissem Zugzwang stehen, weil ihre Hypothek eine Fälligkeit aufweist, sollten in der jetzigen Zeit nicht einfach blind die bestehende Hypothek verlängern, sondern aufgrund der Krise und der damit verbundenen Volatilität der Angebote einen breiten Marktvergleich anstellen. Die entsprechenden digitalen Markt- und Immobilienbewertungstools sind vorhanden und erlauben ein einwandfreies Beratungserlebnis auch in Zeiten von «Social Distancing». Um von einem attraktiven Angebot zu profitieren, bleibt eine frühzeitige Gesprächsaufnahme für eine anstehende Ablösung ein wichtiger Schlüssel zur bestmöglichen Finanzierung. Von den historisch tiefen Zinsen können auch diejenigen profitieren, die erst in 18 bis 24 Monaten eine Fälligkeit haben.

Unsere Einschätzung gibt es auch als PDF.

Hypotheken und Zinsen

Nur jeder vierte Mieter fragt aktiv nach einer Mietzinssenkung

Der hypothekarische Referenzzinssatz sinkt um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent. Das sind gute Nachrichten für alle Mieter in der Schweiz, denn die Mietzinsen stützen sich auf diesem Durchschnittszinssatz ab. Mieter sind folglich berechtigt, bei ihrem Vermieter eine Mietzinsreduktion einzufordern und so mehrere hundert Franken im Jahr zu sparen. Eine repräsentative Umfrage von uns zeigt allerdings, dass nur gerade jeder vierte Mieter eine Mietzinssenkung beantragt, während über die Hälfte es gar nicht erst versucht.

Zuletzt sank der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2017 von 1,75 auf 1,5 Prozent. Seither konnten Mieterinnen und Mieter nicht mehr von den rekordtiefen Hypothekarzinsen profitieren. Mit der Beantragung einer Mietzinssenkung beim Vermieter können jetzt bei einer Schweizer Durchschnittsmiete von 1‘329 im Jahr immerhin 464 Franken eingespart werden. Trotzdem haben dies in der Vergangenheit mit 27 Prozent nur eine Minderheit der Befragten, sprich jeder vierte Mieter, getan. Über die Hälfte der Mieterinnen und Mieter (58%) sind zu bequem, finden es zu aufwändig oder wissen schlicht nicht, dass sie berechtigt sind, eine Mietzinssenkung zu verlangen. Nur 15 Prozent geben an, dass der Vermieter in der Vergangenheit aufgrund der Anpassung des Referenzzinssatzes von sich aus den Mietzins gesenkt hat.

Gutverdienende sind affiner, wenn es ums Sparen geht

Mit 28 Prozent sind die Deutschschweizer aktiver im Beantragen als die Westschweizer (24%). Gutverdienende sind offensichtlich affiner, wenn es um Sparmöglichkeiten geht: Von den Befragten, die 120 000 Franken und mehr Brutto-Jahreseinkommen aufweisen, beantragen 40 Prozent eine Mietzinssenkung. Und Städter (37%) beantragen mehr als doppelt so häufig eine Mietzinssenkung wie Mieter auf dem Land (15%).

Eigenheimbesitzer wohnen nochmals bis zu 50 Prozent günstiger

Wer sich für ein Eigenheim entscheidet, spart noch viel mehr. Aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen beträgt die Ersparnis, basierend auf einer 4-Zimmerwohnung, gegenüber der Miete 800 Franken pro Monat oder jährlich 9 600 Franken. Während sich für den Mieter die monatlichen Kosten ohne Nebenkosten auf 1 534 Franken belaufen, bezahlt der Eigentümer für die gleiche Wohnung im Durchschnitt nur 734 Franken Zinskosten, was nicht mal der Hälfte entspricht. Diese Berechnung bezieht für den Eigentümer keine Amortisationen in sein Budget mit ein. Denn bei der Amortisation handelt es sich für den Eigentümer nicht um Wohnkosten, sondern um eine Art des «Zwangssparens», da er dadurch das Eigenkapital in seiner Liegenschaft erhöht. Dennoch: Selbst bei einer Einrechnung der Amortisation als Ausgabenfaktor für den Eigentümer verbleibt ein Kostenvorteil von jährlich 1 860 Franken.

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*Durchschn. Mietpreis einer 4-Zi-Wohnung. Wert für 2019 basiert auf 2017 +0.5% Teuerung p.a. **Zinskosten für Hypothek auf einer Immobilie mit Verkehrswert von CHF 775'000 und Belehnung von 80% Quelle: Schweizerische Nationalbank (durchschnittlicher Hypothekarzinssatz p.a.), Bundesamt für Statistik, MoneyPark[/caption]

Hypotheken und Zinsen Immobilien

Finanzierungs- und Immobilien Update: Ein Viertel der Hypotheken läuft über 10 Jahre

Die Einfamilienhäuser-Preise sind in der Deutschschweiz im 2. Halbjahr 2019 um 0.92 Prozent gesunken. In der gleichen Zeitperiode haben sich 60 Prozent unserer Hypothekarnehmer für eine Finanzierung bei einer Bank entschieden. Dabei haben über einen Viertel eine Hypothek mit einer Laufzeit von über 10 Jahren abgeschlossen. Dies und mehr findet sich in der neuen Publikation Finanzierungs- und Immobilien Update FIMU. Weiterlesen

Allgemein Hypotheken und Zinsen

Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der zurückhaltenden Weltwirtschaftsprognosen wird vorerst weder die amerikanische Notenbank (Fed), noch die Europäische Zentralbank (EZB) von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit weitestgehend die Hände gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Das Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) notierte 2019 mit 0,9 Prozent so tief wie seit zehn Jahren nicht mehr. Insbesondere im ersten Halbjahr geriet das Wirtschaftswachstum ins Stocken. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) rechnet auch 2020 mit einer ähnlich moderaten Entwicklung im Bereich von 1,7 Prozent und für 2021 von 1,2 Prozent. Sowohl die Beschleunigung des BIP-Wachstums 2020 als auch die Verlangsamung 2021 gehen aber auf den Effekt grosser Sportveranstaltungen zurück. Das heisst, dass erst 2021 eine allmähliche konjunkturelle Belebung einsetzen dürfte.

Düsterer sieht die Lage derzeit in den USA und der Eurozone aus. Wir gehen auch für 2020 davon aus, dass die Weltwirtschaft wohl an einer Rezession vorbeischrammen wird. Die schlechten Aussichten dürften aber weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2020 nach unten auf 0,1 Prozent und für 2021 auf 0,5 Prozent.

Entwicklung Zinsen

Die Fed könnte aufgrund der eingetrübten Konjunkturaussichten versucht sein, noch vor der Präsidentschaftswahl im Herbst 2020 eine Zinssenkung durchzuführen. Die EZB kündigte auf Ende Jahr eine Überprüfung ihrer Geldpolitik an und lässt uns annehmen, dass der Leitzins bis dahin unverändert bei null Prozent bleiben wird. Dies nimmt der SNB den Spielraum zur Lockerung der Negativzinspolitik.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Der Sommer 2019 brachte rekordtiefe Hypothekarzinsen. Der Richtsatz der zehnjährigen Festhypothek notierte noch knapp über einem Prozent. Bis Jahresende setzte dann ein relativ langsamer, aber stetiger Anstieg ein, welcher allerdings nicht mehr das Niveau von anfangs 2019 erreichte. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken erst Ende 2021 wieder die Höhe von anfangs 2019 erreichen und dannzumal rund 0.4 Prozent höher notieren werden als heute. Dies gilt auch für kurzfristige Hypotheken, allerdings dürften dort die Zinsen deutlich früher anziehen.

Eine generelle Normalisierung des Zinsniveaus ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Der globale Handelskonflikt sowie allfällige geopolitische Unsicherheiten wirken sich rasch auf den Kapitalmarkt und die Hypothekarzinssätze aus. Auch beobachten wir aufgrund der zunehmenden Konkurrenz unter den Anbietern eine progressive Konditionengestaltung, die zu äusserst attraktiven Zinsen führt. Kurzfristige Zinsrückgänge sind also jederzeit möglich.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass sich sowohl das nachfragegetriebene Wachstum als auch die Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderater Preisanstieg für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie die Mikrolage, die Infrastruktur und der Zustand des Objektes eine wichtige Rolle spielen.

[caption id="attachment_15532" align="alignnone" width="1800"]

Prognose der Richtsätze für Hypotheken[/caption]

Hypothekarprodukt	Durch-schnittlicher Richtsatz	Zinsband bis Juni 2020	Zinsband bis Ende 2020	Zinsband bis Ende 2021
Libor-Hypothek 3 Mte	0.96%	0.95% – 1.00%	0.95% – 1.00%	0.95% – 1.00%
Festhypothek 2 Jahre	0.97%	0.88% – 1.03%	0.95% – 1.10%	1.00% – 1.15%
Festhypothek 5 Jahre	0.99%	0.90% – 1.05%	0.98% – 1.13%	1.05% – 1.20%
Festhypothek 10 Jahre	1.18%	1.10% – 1.30%	1.10% – 1.40%	1.30% – 1.50%

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Treiber des Hypothekarzinses

Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.

Folgende Indikatoren sind relevant:

Geldpolitik der Fed, der EZB und der SNB
Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Die EZB wird voraussichtlich bis Ende 2020 den Leitzins bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.

[caption id="attachment_15534" align="alignnone" width="1015"]

Entwicklung Hypothekarzinsen[/caption]

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm im letzten Jahr laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz (Libor) und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Der Libor wird jedoch per Ende 2021 eingestellt und als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie dieser zukünftig angewandt wird, ist noch nicht abschliessend definiert. In der aktuellen Tiefzinsphase machen Geldmarkt-Hypotheken aber nur in Ausnahmefällen Sinn, da kurzfristige Festhypotheken deutlich konkurrenzfähiger sind und derzeit weiteres Abwärtspotenzial aufweisen.

Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021.

Allgemein Hypotheken und Zinsen Immobilien

Historischer Tiefststand bei den 10-jährigen Hypothekarzinsen – Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020

Historischer Tiefststand bei den Festhypotheken im Januar 2020: Vor allem der Ausbruch des Corona-Virus sowie der Handelskonflikt zwischen den USA und China bescherte dem Jahr 2020 einen turbulenten Start. Die Unsicherheiten haben zu sinkenden Swap- und Hypothekarsätzen geführt. Die durchschnittlichen Richtsätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen sind daher im Januar auch um bis zu acht Basispunkte gesunken. Die von MoneyPark nachverhandelten Top-Sätze erreichten sogar aufgrund der ausgeprägten Konkurrenzsituation nie dagewesene Tiefststände (10 Jahre ab 0.32%).

Makroökonomische Lage

Das Jahr 2020 ist turbulent gestartet: Die Unterzeichnung des Phase-1-Abkommens im Handelskonflikt zwischen den USA und China brachte zwar kurzfristig ein wenig Entspannung, ebnet aber noch lange nicht den Weg zu einer langfristigen, beidseitig akzeptierten Einigung.

Weltwirtschaft in den Fängen des Corona-Virus

Der Ausbruch des Corona-Virus im Januar hält die Welt auch weiterhin in Atem. Ende Januar hat die Weltgesundheitsorganisation (WHO) deswegen den internationalen Notstand ausgerufen. Wie stark sich das Virus noch ausbreiten wird und welche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft zu erwarten sind, ist weiterhin unklar. Es ist ein Einbruch des chinesischen Wirtschaftswachstums um drei bis fünf Prozent im 1. Quartal und von rund einem Prozent auf Jahresbasis zu erwarten. Die Negativeffekte für das Weltwirtschaftswachstum sehen wir im Bereich von 0.5 Prozent auf Jahresbasis.

Keine Leitzinssenkung in den USA…

Die US-Notenbank Fed beliess ihren Leitzins Ende Januar weiterhin bei 1.5 bis 1.75 Prozent und prognostizierte für das Jahr 2020 weiterhin keine Veränderung, sollte sich die amerikanische Wirtschaft stabil weiterentwickeln. Fed-Chef Jerome Powell stellte allerdings mit Blick auf den Corona-Virus auch in Aussicht, dass er die Lage «sehr sorgfältig beobachte».

…und auch keine in Europa

Auch auf Seiten der Europäischen Zentralbank (EZB) ist keine Abkehr der Negativzinspolitik zu erwarten. Jens Weidmann, EZB-Ratsmitglied und Präsident der Deutschen Bundesbank liess sich vor wenigen Tagen mit folgenden Worten zitieren: "Angesichts des Preisausblicks müssen wir realistisch bleiben: Es wird wohl noch eine Weile dauern, bis die Zinsen wieder steigen werden."

Starker Start der Schweizer Wirtschaft, aber…

Der KOF-Konjunkturbarometer, ein vorlaufender Indikator für die Schweizer Wirtschaft, steigt im Januar auf 100.1 Punkte. Dies aufgrund positiver Indikatoren aus nahezu sämtlichen Branchen, während die Konsumperspektiven praktisch unverändert notieren.

…SNB unverändert am Gängelband der EZB

Auf die Gefahr hin, dass wir uns wiederholen: Solange sich die EZB nicht in Richtung Zinserhöhung bewegt, tut es auch die SNB nicht. Zu gross ist die Angst nach einer weiteren Aufwertung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro. Die Inflationserwartung der SNB liegt für 2020 bei nahezu null Prozent. Wenig deutet daher auf steigende Zinsen hin.

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) klar tiefer

Das neue Jahr brachte sogleich klar tiefere Swap-Sätze, am ausgeprägtesten für das lange Ende. Der zehnjährige Swap sank um 27 Basispunkte und notierte mit -0.38 Prozent wieder auf dem Stand vom Herbst 2019. Der zwischenzeitliche Anstieg der Zinsen seit dem Sommer 2019 ist somit wieder egalisiert.

Richtsätze sinken nochmals massiv

Wir beobachteten im Januar bei sämtlichen Laufzeiten günstigere Richtsätze gegenüber dem Vormonat (Durchschnittssätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen). Je länger die Laufzeit, desto ausgeprägter der Rückgang. Während er auf zwei Jahre mit drei Basispunkten zu Buche schlägt, sind es auf zehn Jahre deren acht.

Historischer Tiefststand bei Hypothekarzinsen

Bereits im vergangenen Sommer sahen wir historische Tiefststände bei den Hypothekarzinsen. Damals lag die günstigste Festhypothek bei 0.52 Prozent – an sich bereits äusserst attraktive Konditionen für den Eigenheimkäufer und -besitzer. Das neue Jahr startet nun aber mit einem weiteren Paukenschlag. Die 10-jährige Festhypothek war zwischenzeitlich ab einem Zinssatz von 0.32 Prozent zu haben, ein absoluter Tiefststand.

10-jährige Festhypothek so günstig wie noch nie

Der beste nachverhandelte Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek lag Ende Januar bei unglaublich tiefen 0.39 Prozent. Auch wenn dieser Top-Satz an einige nicht ganz so einfach erreichbare Konditionen gebunden ist, so bewegen sich die Zinssätze auch bei einer nicht vollständigen Erfüllung dieser Anforderungen ganz klar auf historischen Tiefstständen.

Vom Anbieterwettkampf profitieren

Der Top-Satz der 10-jährigen Festhypothek sank einerseits aufgrund der rückläufigen Swap-Sätze, andererseits allerdings auch aufgrund eines sich verschärfenden Anbieterwettkampfes. Davon profitieren Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer.

Vergleichen bringt historisch massivsten Preisvorteil

Bei der 10-jährigen Festhypothek, der beliebtesten Laufzeit bei Herr und Frau Schweizer, ist die Differenz zwischen dem Richtsatz (1.12%) und dem über MoneyPark erzielbaren Top-Satz (0.39%) so signifikant wie noch nie.

Prognose: Seitwärts tendierende Zinsen werden durch Konkurrenzsituation beeinflusst

Die Weltwirtschaft wird die kommenden Wochen und vielleicht sogar Monate ganz klar dominiert werden von der weiteren Ausbreitung des Corona-Virus. Je bedrohlicher die Thematik, desto stärker die Auswirkungen auf die globale Konjunkturlage. Wir erwarten bei steigender Bedrohungslage nochmals tiefere Swap-Sätze.

Status quo beim SNB-Leitzins

Wir erwarten für 2020 keine Anhebung des SNB-Leitzinses. Dies angesichts der abermals reduzierten Inflationsprognose 2020 und der damit verbundenen Tatsache, dass sich die SNB auf die Entwicklung des Schweizer Frankens fokussieren wird.

Taktische Abschlüsse jetzt tätigen

Wir empfehlen schon seit einiger Zeit, kurzfristige Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse zu nutzen. Momentan ist der Zeitpunkt günstig, denn die Konkurrenzsituation unter den Hypothekaranbietern ist gross, was den Hypothekarnehmern attraktive Zinsen beschert.

Langfristige Festhypotheken immer beliebter

Aufgrund der historischen Tiefststände und der flachen Zinskurve werden sehr langfristige Hypothekarzinsen auch weiterhin an Beliebtheit gewinnen. Eine 15-jährige Festhypothek kann heute schon bei weit unter einem Prozent abgeschlossen werden – so tiefe Konditionen wie noch nie.

Empfehlungen

Vergleichen ist und bleibt Trumpf. Die Differenz zwischen dem günstigsten Anbieter (MoneyPark Top-Satz) und dem durchschnittlichen Angebot (Richtsatz) ist nach wie vor massiv.
Die Zinskurve ist noch immer sehr flach, langfristige Festhypotheken sind daher tendenziell zu favorisieren. Aufgrund der zunehmenden Konkurrenzsituation unter den Anbietern lohnt es sich, auch Laufzeiten von mehr als zehn Jahren zu prüfen.
Die aktuell sehr tiefen Zinssätze, der historische Tiefststand, vor allem langfristiger Laufzeiten lohnen sich für taktische Hypothekarabschlüsse – eine regelmässige Beobachtung der Hypothekarzinsen ist zu empfehlen.
Wichtig zu wissen: Auslaufende Festhypotheken können bis zu zwei Jahre vor dem eigentlichen Vertragsende verlängert werden. Wer frühzeitig mit dem Vergleichen beginnt, gewinnt wichtige Zeit, kann die Zinsentwicklung verfolgen und begibt sich so nicht unnötig in die Abhängigkeit des bisherigen Hypothekarinstitutes.

Sparpotential bei MoneyPark

Beliebteste Hypothek	10 Jahre fest
Durchschnittlicher Richtsatz im Markt	1.12%
Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz	ab 0.39%
Zinseinsparung pro Jahr in Prozent	bis zu 0.73% p.a.
Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000	bis zu CHF 73’000

Hier unsere Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020 (historischer Tiefstand) als PDF herunterladen.

Allgemein Hypotheken und Zinsen

Finanzierung von Wohneigentum: Detaillierte Tragbarkeitsmodelle sind gefragt!

Die aktuellen Tragbarkeitsregelungen sind nicht mehr zeitgemäss und berücksichtigen die Situation am heutigen Hypothekarmarkt nicht mehr ausreichend. Gemäss unseren Analysen haben mittlerweile über 40 Prozent der Eigenheimkäufer eine erhöhte Tragbarkeit und dies in einem Anbieter-Markt der im Bereich erhöhter Tragbarkeiten sehr intransparent ist. Wir plädieren deshalb für die Offenlegung der Finanzierungsbedingungen durch die Anbieter, um Transparenz und Zugang zu Hypotheken zu verbessern. Die Tragbarkeit muss im Vergleich zur bestehenden Praxis detaillierter berechnet werden. Das vorliegende Positionspapier zeigt den Weg zu einer zeitgemässen Berechnung der Tragbarkeit bei Eigenheimfinanzierungen auf.

Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum

Es ist inzwischen ein längst bekannter und unbestrittener Fakt: Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum in unserem Land sind die weltweit strengsten. Der Kreis potentieller Hypothekarnehmer lichtet sich Jahr für Jahr weiter, denn die erwähnten Preissteigerungen wirken einschränkend auf den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen. Die Kombination von steigenden Eigenheimpreisen und zu starren und rigiden Tragbarkeitsvorgaben ist toxisch. Die standardisierten Kriterien für die Berechnung der Tragbarkeit ignorieren die stark gesunkenen Zinsen, berücksichtigen keinerlei individuelle Faktoren und deren Anwendung ist undurchsichtig. So erstaunt es nicht, dass der Kreis der potenziellen Eigenheimerwerber immer kleiner wird. Dies untermauern verschiedene Studien (siehe dazu auch unser Fachbeitrag «Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz».) Eine detailliertere Prüfung der Tragbarkeit und die Offenlegung der Bedingungen würde den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen deutlich erhöhen.

Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell

Seit der Finanzkrise 2008 hat sich nicht nur das Hypothekarzinsniveau deutlich reduziert, sondern auch die Volatilität ist in den letzten vier Jahren massiv zurückgegangen. Die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken bewegten sich beispielsweise in den Jahren 2009 bis 2015 in einer Bandbreite von rund 1.70 Prozent (zwischen 3.5 bis 1.80 Prozent). Dagegen lag diese Differenz in den letzten vier Jahren gerade einmal bei rund 0.5 Prozent. Und das auf einem ultratiefen Niveau. Zudem gehen mittlerweile fast alle Ökonomen davon aus, dass die Negativzinsen der Schweiz noch über Jahre erhalten bleiben. Kommt hinzu, dass der Kreis der Hypothekar-Anbieter durch neu in den Markt eintretende Pensionskassen und Anlagestiftungen laufend grösser wird. Damit kann mit einiger Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hypothekarzinsen auch über Jahre keine wesentlichen Erhöhungen erfahren dürften. Durch diese (neue) Situation («new normal») sind die aktuell geltenden kalkulatorischen Zinsen von 4.5 bis 5 Prozent realitätsfremd geworden.

Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit

Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig erstaunlich, dass die Standard-Tragbarkeitsregeln von zunehmend mehr Anbietern, insbesondere Pensionskassen und Stiftungen, unterlaufen werden. Diese Erkenntnis ist ein Lichtblick für potentielle Neuerwerber von Eigenheimen. Allerdings gibt es auch eine leider noch immer ausgeprägte Kehrseite der Medaille: Erstens ist die Transparenz auf der Anbieterseite extrem schlecht. Es ist deshalb mit grossem zeitlichem Aufwand, Unsicherheit und Zusatzwissen verbunden, den individuell passenden Anbieter zu finden. Zweitens dünnt sich das Feld der Anbieter mit weitergehender Tragbarkeit deutlich aus. Und drittens zeigt sich, dass die Banken vor allem sehr gut Verdienende mit sehr hohen Einkommen und teuren Objekten mit ETP-Finanzierungen berücksichtigen. Grund dafür ist die Möglichkeit, Zusatzgeschäfte mit diesen Kunden abwickeln zu können. Gerade Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen bleiben somit vielfach auf der Strecke. Zudem zeigen unsere Studienergebnisse, dass über ein Drittel der potentieller Eigenheim-Erwerber der Meinung sind, dass sie die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht erfüllen. Damit stellen sie den Traum des Eigenheims entweder zurück oder stufen ihn als nicht erreichbar ein. Dies wohlgemerkt in einem Mietmarkt, in dem ein Eigentümer typischerweise bis zu 50 Prozent an monatlichen Wohnkosten gegenüber einer vergleichbaren Mietsituation einspart.

Welche Anpassungen in den Tragbarkeitsmodellen könnten also helfen, den Zugang für potentielle Eigenheimerwerber zu verbessern?

Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden benötigt

Zielführend erscheint uns eine differenziertere Betrachtung der einzelnen Kundensituation, in der nicht mehr schablonenartig dieselben Tragbarkeitskriterien für jeden Kunden angewendet werden. Gerade bei mittleren Haushalts-Einkommen (z.B. im Bereich von CHF 120'000 bis CHF 180'000) dürften genauere Tragbarkeits-Berechnungen dazu führen, dass die Eigenheimquote in den nächsten Jahren wieder leicht erhöht werden könnte. Und das, ohne die Risiken zu erhöhen, weder für den Hypothekargeber noch für den Eigenheim-Käufer. Regulatorisch betrachtet steht detaillierteren Tragbarkeitsmodellen nichts im Weg. Denn, die Finma (Regulator) macht bis dato keine verbindlichen Vorgaben zur Tragbarkeit. Eine Detaillierung der heute breit angewandten Vorgaben hätte auch keine verheerenden Folgen für die Nachfrage respektive die Preise, wie dies seit Jahren kolportiert wird. Bedingung wäre aber eine sinnvolle Ausgestaltung der Berechnungsmodelle und deren Offenlegung bei den Anbietern.

Dagegen sind wir der Meinung, dass eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes nicht zielführend ist. Dies deshalb, weil eine differenzierte Sichtweise im individuellen Einzelgeschäft komplett wegfällt und damit unnötige Risiken aufgebaut würden.

Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung der Kostensituation

Doch wie sollen diese Berechnungsmodelle ausgestaltet werden? Nachfolgend unsere konkreten Empfehlungen:

1. Detaillierte Budgetberechnung (anhand von Statistiken und Erfahrungswerten)

Die realitätsnahen Lebenshaltungskosten fliessen neu analog der kalkulatorischen Objektkosten in die Berechnung der Tragbarkeit ein.

2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz

Der kalkulatorische Zinssatz wird von der gewählten Laufzeit der abgeschlossenen Festhypothek abhängig gemacht. Wird eine Laufzeit von zehn Jahren und mehr gewählt, kann ein tieferer Zinssatz berücksichtigt werden. Zum Beispiel wird bei einer Festhypothek unter zehn Jahren ein kalkulatorischer Zinssatz von 4.5 Prozent angewandt. Jedes zusätzlich abgeschlossene Laufzeitjahr reduziert den kalkulatorischen Zinssatz um 0.10 Prozent. Somit wäre für eine 15-jährige Festhypothek ein Zinssatz von 4.0 Prozent massgebend, für eine 20-jährige ein Satz von 3.5 Prozent.

3. Realistische Nebenkosten

Der energetische Zustand des Objektes wird berücksichtigt. Bei Erfüllung von Mindest-Standards (z.B. MINERGIE, GEAK A oder B, bei Objekten mit Baujahr 2000 oder älter auch GEAK C) werden die Betriebskosten auf einen realistischen Betrag reduziert bzw. festgelegt. Dieser ist nicht mehr vom Verkehrswert des Eigenheims, sondern vom Gebäudewert, der Kubatur oder der Nettowohnfläche, ohne Berücksichtigung des Landwertes, abhängig zu machen.

Die Auswirkungen anhand eines exemplarischen Falles:

Eigenheimpreis: CHF 1‘000‘000, benötigte Hypothek: CHF 800‘000 (Eigenmittel CHF 200‘000)
Abschluss einer 15-jährigen Festhypothek zu 1.50%
Potenzielle Käufer: Familie mit 2 Kindern unter 10 Jahren
Objekt ist energetisch in einem sehr guten Zustand (GEAK Klasse B). Der Gebäudewert beträgt rund zwei Drittel des Verkehrswertes.

Detaillierte Berechnung (Empfehlung MoneyPark)

Aufwandposten (pro Monat)	Kosten
Lebenshaltungskosten¹ (schweizweite Durchschnittzahlen)	6‘800
Kalkulatorische Zinskosten (4%)	2‘667
Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes)	741
Kalkulatorische Nebenkosten (0.8% von 667‘000)	445
Total Aufwände p.M.	10‘653
Total Aufwände p.a.	127‘836
Benötigtes Nettoeinkommen p.a.	127‘840
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.	144‘800
Differenz zu effektiven Zinskosten	1‘667

¹ errechnet vom Dachverband Budgetberatung Schweiz anhand von Bundesstatistiken und Vergleichsportalen.

Standard-Berechnung (aktuell gültig)

Aufwandposten (pro Monat)	Kosten
Lebenshaltungskosten (schweizweite Durchschnittzahlen)	-
Kalkulatorische Zinskosten (5%)	3‘333
Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes)	741
Kalkulatorische Nebenkosten (1% vom Verkehrswert)	833
Kalk. Aufwände für Finanzierung p.M.	4‘907
Kalk. Aufwände für Finanzierung p.a.	58‘884
Benötigtes Nettoeinkommen p.a.²	156‘000
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.²	176‘600
Differenz zu effektiven Zinskosten	2‘334

² Kalkulatorische Kosten dürfen nicht mehr als 1/3 des Bruttoeinkommens ausmachen.

Erkenntnisse

Mit dem detaillierten Berechnungsansatz ist ein Nettoeinkommen von jährlich rund 127‘800 Franken notwendig. Dagegen ist mit der kalkulatorischen Standard-Berechnung ein Nettoeinkommen von 156‘000 Franken gefordert. Die Differenz von fast 30‘000 Franken entspricht bei vielen Familien einem Teilzeitpensum und entscheidet oft über die Möglichkeit, überhaupt eine Hypothekarfinanzierung bekommen zu können.
Dem Hypothekarnehmer verbleibt eine Reserve von mehr als 1‘500 Franken pro Monat. Die langfristige Fixierung der Zinskosten über 15 Jahre ermöglicht die Absicherung des grössten Aufwandpostens.

Fazit

In den letzten Jahren sind einige Anbieter flexibler in der Auslegung der Tragbarkeitsbedingungen geworden. Damit werden die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht immer eingehalten.
Vor allem bei den Banken sind die Erfüllungskriterien jedoch sehr undurchsichtig.
Viele potentielle Eigenheim-Käufer mit mittleren Einkommen können nicht davon profitieren. Entweder bekommen sie diese Angebote nicht mit oder die Anbieter bieten diese Lockerungen für diese Kundengruppe nicht an. So müssen weiterhin (zu) viele Mieter ihren Traum vom Eigenheim zurückstellen oder gar begraben.
Eine Offenlegung der Bedingungen zur Erfüllung der Tragbarkeit für selbstbewohntes Wohneigentum würde die Transparenz deutlich erhöhen.
Ein Wechsel zu einer genaueren Tragbarkeits-Berechnung wie empfohlen würde v.a. für Familien und Personen mit mittleren Einkommen den Zugang zu Wohneigentum verbessern.
Eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes von heute fünf Prozent (zum Beispiel auf 3.5 Prozent) erachten wir als nicht als zielführend.
Unsere empfohlenen Anpassungen in der Modell-Tragbarkeitsberechnung hätten kein erhöhtes Risiko zur Folge – weder für Hypothekarnehmer, noch für den Eigenheimmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich zwar eine erhöhte Nachfrage ergeben würde. Diese würde sich jedoch über die nächsten Monate und Jahre sukzessive zeigen. Dadurch bekäme die Baubranche genügend Zeit, um die Bautätigkeit der erhöhten Nachfrage anzupassen.

Das integrale Positionspapier finden Sie hier.

Hypotheken und Zinsen Immobilien

RERI Q4 2019 – Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum

Der Real Estate Risk Index (RERI) verbleibt im 4. Quartal 2019 auf 3.7 Indexpunkten. Dies impliziert ein mittleres Risiko. Davor war in den ersten drei Quartalen 2019 ein stetiger Anstieg von insgesamt 0.9 Indexpunkten zu verzeichnen.

Wir beobachten auch im Q4 eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum, die jedoch durch hohe regulatorische Hürden gebremst wird.
Im vierten Quartal 2019 haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen (ETW) erstmals seit Mitte 2017 wieder leicht erhöht. Auch die Einfamilienhäuser (EFH) hatten eine, allerdings marginale, Preissteigerung zu verzeichnen.
Ein Vergleich mit dem Stand per Ende 2018 zeigt, dass sich die Angebotspreise für EFH und ETW im 2019 unterschiedlich entwickelt haben. Während die EFH aufgrund des Angebotsmankos um weitere 1.4 Prozent zugelegt haben, war bei den ETW eine Reduktion von 1.2 Prozent zu verzeichnen.
Im vergangenen Quartal trug v.a. die Entspannung des Handelskriegs zwischen den USA und China zu einer leichten Verbesserung der Aussichten für die Weltkonjunktur bei.
Auch für die Schweizer Industrie hat sich die Stimmung spürbar aufgehellt. Die Auftragsbücher waren per Ende 2019 wieder deutlich besser gefüllt und die Einkaufsmanager gehen wieder von einem höheren Wachstum aus. Diese Entwicklung hat zu leichten Zinserhöhungen geführt.
Die Bandbreite der am Markt offerierten Hypothekarzinsen driftet extrem stark auseinander. Differenzen vom günstigsten zum teuersten Anbieter von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit. Diese Situation dürfte auch mit den unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten der Anbieter zusammenhängen und sorgt für grössere Intransparenz.

Erkenntnisse im Detail

Mittleres Risiko mit leicht ansteigender Tendenz

Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) verbleibt der RERI im 4. Quartal 2019 bei 3.7 Punkten. Damit ist der Index im 2019 um insgesamt 0.9 Indexpunkte angestiegen.

Die deutlich gestiegenen Werte seit Anfang 2019 sind der stagnierenden Wirtschaftsentwicklung und den eingetrübten Konjunkturaussichten geschuldet.

Viele Unsicherheiten in der Weltkonjunktur, Schweizer Wirtschaft spürt Aufwind

Die Weltwirtschaft hat sich in den letzten Monaten insgesamt leicht erholt. Dennoch bleiben die Abwärtsrisiken hoch. Anhaltende Handelskonflikte, der Vollzug des Brexit etc. sind grosse Unsicherheiten in der künftigen Entwicklung der Weltkonjunktur.

In der Schweiz hat sich die Situation im Industrie-Sektor deutlich verbessert. Zudem wirkt der inlandorientierte Dienstleistungssektor noch immer als Motor für die Konjunkturentwicklung.

Konjunkturaussichten sind langfristig schlecht

Dennoch bleiben die Konjunkturaussichten trüb. Die Handelsstreitigkeiten sind nicht nachhaltig beigelegt und dürften deshalb global zu einer Verlangsamung der Nachfrage nach Investitionsgütern führen. Neue Risiken wie zum Beispiel die Verbreitung des Corona Virus können zudem rasch für negative Auswirkungen sorgen.

Von diesen Entwicklungen wird auch die stark exportorientierte Schweiz nicht verschont bleiben.

Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht

Viele Experten gehen davon aus, dass das Negativzinsumfeld Europa und in noch extremerer Form auch der Schweiz in den nächsten Jahren erhalten bleibt.

Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum: EFH verteuern sich weiter, ETW werden günstiger

Das geringe Angebot an Einfamilienhäusern führte in den letzten Monaten zu weiteren Preissteigerungen. Dagegen sind Eigentumswohnungen im 2019 leicht günstiger geworden. Dies dürfte wohl v.a. mit dem grösseren Angebot in Kombination mit dem grösseren Käuferkreis zu tun haben.

Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief

Der Anteil an Hypotheken am Kaufpreis von Eigenheimen liegt durchschnittlich bei tiefen 52 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.

Subindizes des RERI

1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldungsgrad bleibt stabil

Nachdem die Verschuldung im vierten Quartal 2018 leicht zurückging, hat sie sich im 2019 nur unwesentlich verändert. Der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis macht im 4. Quartal 2019 im Durchschnitt rund 52 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote

Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Erneuter Höchstwert

Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern haben im vierten Quartal 2019 mit 0.88 Prozent (Vorquartal 0.87 Prozent) nochmals einen neuen Spitzenwert erreicht. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der zehnjährigen Festhypothek, sehen wir eine weiter ausufernde Preisspanne: Während der günstigste Anbieter im Mittel einen Zinssatz von 0.63 Prozent verlangte, kostete diese Laufzeit beim teuersten 1.79 Prozent. Das ergibt eine massive Bandbreite von 1.16 Prozent. Damit kostet ein Abschluss beim teuersten Anbieter beinahe das Dreifache. Auffällig ist, dass die Schere zwischen den Konditionen, welche Pensionskassen/Anlagestiftungen im Vergleich zu Banken bieten, immer weiter auseinander driftet.

Riesiges Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von 800’000 Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.44 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

	Teuerster Anbieter	Günstigster Anbieter
Zinsaufwendungen in Franken pro Jahr	14’320	3’520
Zinsaufwendungen in Franken für die gesamte Laufzeit	143’200	35’200
Ersparnis in Franken pro Jahr	0	10’800
Ersparnis in Franken für die gesamte Laufzeit	0	108’000

3. Kreditabsicherungskosten

Leicht ansteigende Swapsätze mit geringen Laufzeitzuschlägen

Im abgelaufenen Quartal hat sich die Weltkonjunktur wieder etwas erholt. Einen positiven Einfluss hatte auch die Deeskalation des Handelskrieges zwischen den USA und China.

Der Schweizer Kapitalmarkt hat darauf über alle Laufzeiten hinweg mit ansteigenden Zinsen reagiert. Je länger die Swap-Laufzeit, desto stärker der Anstieg. Die bereits sehr flache Zinskurve veränderte sich aber nur unwesentlich. Der Aufschlag vom zwei zum zehnjährigen Swap beträgt rund 45 Basispunkte und hat sich gegenüber Ende 2018 praktisch halbiert. Diese extrem flache Zinskurve impliziert eine sehr starke Konjunkturabschwächung und damit einhergehend äusserst tiefe Inflationserwartungen am langen Ende.

Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende

Die weitere Entwicklung der Zinsmärkte hängt stark vom Verlauf der Handelskonflikte ab. Zudem bleibt abzuwarten, ob die Ankurbelungsmassnahmen der Notenbanken greifen. Die Stimmung an den Kapitalmärkten dürfte auch in den kommenden Wochen stark schwanken. Damit ist weiterhin eine hohe Volatilität (in beide Richtungen) des europäischen und folglich des stark davon abhängigen Schweizer Kapitalmarktes zu erwarten.

Die Konkurrenzsituation unter den Anbietern im Hypothekarmarkt und die damit verbundene progressive Konditionengestaltung führt für Hypothekarnehmer zu äusserst attraktiven Zinsen.

Die historisch günstigen Finanzierungskonditionen unterstützen die Nachfrage nach Immobilien unverändert. Andererseits wirken die äusserst strengen Finanzierungsvorgaben des Regulators stark limitierend auf das Wachstum der Hypothekarvolumen.

4. Preisindizes

Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen sinkt weiter

Im vierten Quartal 2019 setzte der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) seinen Anstieg (von 161.9 auf 162.4 Punkte) fort, verlor aber an Dynamik. Dabei blieben die Preise der Einfamilienhäuser beinahe unverändert, während die Preise der Eigentumswohnungen um 0.5 Prozent anstiegen. Damit liegt der Index wieder auf dem Niveau von Ende 2018.

Unabhängig davon notiert auch der Konsumentenpreisindex etwas tiefer als im Vorquartal und liegt mit 99.4 Punkten ebenfalls auf dem Stand von Ende 2018. Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen bleibt damit weiter deutlich sichtbar.

5. Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verharrt saisonbereinigt auf tiefem Niveau

Trotz geringem Wirtschaftswachstum hat die Arbeitslosigkeit 2019 (2.3%) um 0.2 Prozentpunkte gegenüber 2018 (2.5%) abgenommen. 2019 waren im Durchschnitt 106‘932 Personen arbeitslos, 9.5% weniger als 2018. Insbesondere im zweiten Quartal sank die Arbeitslosigkeit markant und fiel Ende September erstmals seit September 2008 wieder unter die Marke von 100'000 Personen. Der starken Abnahme aus der ersten Jahreshälfte stand jedoch ein Anstieg im zweiten Halbjahr auf 117’277 Personen per Ende Dezember gegenüber – vorwiegend bedingt durch saisonale Effekte. Der Jahresendwert ist damit vergleichbar mit jenem aus den Jahren 2018 und 2008.
Im letzten Quartal stieg die Arbeitslosigkeit insbesondere bei den 50- bis 64-Jährigen an. Zudem stieg die Zahl der Stellensuchenden ab Oktober deutlich an und erreichte Ende Dezember 192‘955 Personen, was ein Anstieg von rund 23‘100 Personen gegenüber dem Jahrestiefstwert darstellt. Gleichzeitig verringerten sich die gemeldeten offenen Stellen im letzten Quartal von 38’125 Stellen Ende September auf 29’720 per Ende Jahr.
Die Arbeitslosenquote stagniert seit dem Frühjahr 2018 saisonbereinigt auf tiefem Niveau. Die mageren Wachstumsaussichten der Wirtschaft dürften in der Tendenz zu einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit in den nächsten Quartalen führen.

6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

PMI von Industrie und Dienstleistungen stimmen positiver als auch schon

Im vierten Quartal 2019 stieg der Einkaufsmanager-Index der Industrie von 45.50 auf 49.47 Punkte und liegt damit wieder nahe an der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Der Abwärtstrend der letzten drei Quartale findet damit ein vorläufiges Ende und die höheren Auftragsbestände per Ende 2019 stimmen positiv im Hinblick auf Produktionssteigerungen in den kommenden Monaten. Der Auftragsbestand lag Ende Jahr 11.5 Punkte höher als am Ende des dritten Quartals. Trotzdem resultiere über das vierte Quartal in der Industrie ein leichter Stellenabbau (Subkomponente «Beschäftigung») von 49.6 auf 48.6 Punkte. Der Dienstleistungssektor gab im vierten Quartal zwar bei allen Subkomponenten nach, am meisten bei den Neuaufträgen (-8.2 Punkte), liegt aber mit einem Stand von 50.6 Zählern per Ende 2019 nach wie vor in der Wachstumszone.

Fazit

Wir beobachten eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum.
Zur positiven Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist in den letzten Monaten auch eine spürbare Verbesserung im Industriesektor hinzugekommen. Dies hat auch positive Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt.
Die historisch tiefen Zinsen stützen die ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum. Allerdings wird der Kreis potentieller Neuerwerber aufgrund der weiter ansteigenden Preise immer stärker eingeschränkt.
Nicht zuletzt aufgrund der tieferen Preise werden vermehrt Eigentumswohnungen erworben.
Weiterhin steht der stützende Pfeiler des konjunkturellen (Inland-)Wachstums auf wackeligen Beinen. Bricht er weg, könnte sich die Lage des Immobilienmarktes verschlechtern. Wir gehen allerdings davon aus, dass diese Entwicklung nicht von heute auf morgen eintritt und damit das Angebot an die sich abschwächende Nachfrage angepasst werden kann. Erste Tendenzen in einer gedrosselten Produktion von neuen EFH und ETW sind dazu bereits ersichtlich.

Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI_Q4_2019

Hypothekarzins - quo vadis? Ausblick bis Ende 2020

Hypotheken und Zinsen Immobilien

Immobilien und Hypotheken – Trends und Themen 2020

Das neue Jahr ist noch relativ jung und wir widmen uns im heutigen Blogbeitrag einigen Trends und Themen, welche uns auch 2020 im Bereich Immobilen und Hypotheken beschäftigen werden. Neben der noch hängigen Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwertes wird die Ablösung des Libors durch den Saron weiter ins Scheinwerferlicht rücken. Auf der politischen Bühne stehen beispielsweise die Abstimmung «Mehr bezahlbarer Wohnraum» und die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen auf der Agenda. Los geht's mit den Trends und Themen 2020.

Abschaffung des Eigenmietwertes

Die parlamentarische Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» beschäftigt die Wirtschaftskommission des Ständerates nun bereits seit rund drei Jahren und bleibt auch ein Thema im Jahr 2020. Anfänglich sah alles vielversprechend aus, es herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. Vergleich hierzu auch unser im Februar 2019 veröffentlichter Beitrag unter dem Titel «Eigenmietwert – Die Abschaffung hat gute Chancen». Doch dann drehte der Wind, wir haben dies bereits mit unserem Blogbeitrag «Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer» vom Sommer 2019 aufgenommen und kurz vor Jahresende 2019 setzte der Ständerat dem ganzen Prozedere die Krone auf, wie die NZZ am 15. November 2019 schrieb: Die Kommission schaltet eine Extrarunde ein, die verfahrenstechnisch gar nicht vorgesehen ist. Sie fordert den Bundesrat auf, zu ihren Plänen jetzt schon Stellung zu nehmen. Üblicherweise schaltet sich der Bundesrat erst ein, wenn die Vorlage ins Parlament geht.

Als die grössten Stolpersteine entpuppten sich die Steuerausfälle und die Ferienhäuser. Ein Systemswechsel würde wohl signifikante Steuerausfälle für den Fiskus bedeuten. Über das Ausmass streiten sich die Experten, es ist von mehreren hundert Millionen bis zu fast 2 Milliarden Franken die Rede – pro Jahr notabene. Wahrlich kein Pappenstil.

Die Vorlage sollte in der Frühjahrssession 2020 im Nationalrat behandelt werden, welche gemäss der Webseite der Bundesversammlung vom 2. bis 20. März dauert. Danach sieht es infolge der Extrarunde beim Bundesrat aber eher nicht aus, die Behandlung in der Sommersession vom 2. bis 19. Juni scheint realistischer. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Herbst 2020 zu erwarten.

Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»

Im Jahr 2015 lancierte der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz zusammen mit dem Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, dem Schweizerischen Gewerkschaftsbund, der SP Schweiz und den Grünen die nationale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Die Initiative will, wie die Verantwortlichen auf ihrer Webseite schreiben a) mindestens 10 Prozent bezahlbare Wohnungen beim Neubau (= Gemeinnützige Wohnungen, Genossenschaftswohnungen), b) faire Kaufbedingungen für Kantone und Gemeinden für geeignete Grundstücke (= Vorkaufsrecht) und c) energetische Sanierungen ohne Verluste von bezahlbaren Mietwohnungen.

Wir respektieren das Argumentarium der Initianten, erachten weitere Regulierungen, Gesetze und Vorgaben allerdings als völlig kontraproduktiv im Bestreben, mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Wir votieren vielmehr für eine Überprüfung der starren Tragbarkeitskriterien fürs Eigenheim, um mehr Familien den Weg ins Eigenheim zu ermöglichen. Wir haben hierzu Anfang Januar 2020 unter dem Titel «Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé» eine Analyse veröffentlicht.

Vom Libor zum Saron

Trends und Themen 2020 heisst der Titel. Nun, der Libor sieht zwar erst auf Dezember 2021 sein Ende kommen, dann wird definitiv Schluss sein. Aber bereits im Jahr 2020 sind weitere Neuigkeiten zu erwarten. Denn bis 2021 muss für Schweizer Geldmarkthypotheken die Ablösung durch den Saron in trockenen Tüchern sein. Dr. Andréa M. Maechler, Mitglied des Direktoriums der SNB, machte im Dezember klar, dass sie von den Marktteilnehmern eine höhere Kadenz in der Umsetzung erwartet und mit der bisherigen Entwicklung noch nicht zufrieden ist. Ihren Unmut kann man zwischen den Zeilen der einleitenden Bemerkungen zum Mediengespräch vom 12. Dezember 2019 entnehmen. Vom Libor zum Saron - wir haben die 10 wichtigsten Fragen und Antworten in einem Blogbeitrag zusammengefasst. Am 19. März 2020 findet gemäss Terminkalender der SNB deren nächste geldpolitische Lagebeurteilung statt. Bestimmt wird sich der Ton von Frau Dr. Maechler nochmals verschärfen, sollten die Marktteilnehmer, allen voran die Banken, bis dann nicht geliefert haben. Unsere Empfehlung für Immobilienbesitzer mit einer Libor Hypothek: Auch Geldmarkt-Hypotheken weisen eine Rahmenlaufzeit auf. Diese liegt oft bei zwei bis drei Jahren. Zudem bestehen konditionenseitige Unsicherheiten hinsichtlich des Wechsels von Libor zur Saron. Daher sollte als Alternative unbedingt eine kurzfristige Festhypothek geprüft werden. Beispiel: Zweijährige Festhypotheken notieren mit 0.50 Prozent sogar tiefer als Geldmarkt-(Libor)-Hypotheken, die aktuell ab 0.55 Prozent abschliessbar sind. Selbst sehr langfristige Hypotheken wie beispielsweise die 10-jährige Festhypothek sind mit aktuell 0.36 Prozent günstiger. Vergleichen lohnt sich.

Trends und Themen 2020 - sicherlich keine abschliessende Aufzählung - more to come, stay tuned.

Nie wieder an der Finanzierung scheitern

Hypotheken und Zinsen

Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé

Für Käufer in der Schweiz ist ein Eigenheim zunehmend untragbar. Doch es zeigt sich: Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, Anbieter sind flexibel und auch attraktive Konditionen sind möglich. Über 40 Prozent der Eigenheimkäufer überschreiten gemäss unserer jüngsten Analyse die kalkulatorische Standard-Tragbarkeit von 33 Prozent. Die Anbieter zeigen sich jedoch vermehrt flexibel und finanzieren auch Tragbarkeiten von über 40 Prozent, wobei sich das Angebot mit zunehmender Tragbarkeit deutlich reduziert. Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten sind jedoch keine finanzschwachen Schuldner. Vielmehr handelt es sich dabei häufig um Familien mit temporären Einkommenseinbussen und um gut Verdienende, welche sich ein teures Eigenheim leisten wollen. Ferner bemerkenswert: Sie können aber trotz erhöhter Tragbarkeit mit attraktiven Konditionen rechnen.

Die Immobilienpreise stiegen in den letzten zehn Jahren über fünfmal mehr als die Einkommen. Nicht zuletzt deshalb müssen immer mehr Hypothekaranbieter grössere Flexibilität bei ihren Tragbarkeitskriterien anwenden, um weiterhin Neukunden zu gewinnen. Unsere Analysen zeigen: 40 Prozent überschreiten Standard-Tragbarkeitskriterien von 33 Prozent überschreiten. Dies gilt über alle Landesteile hinweg. An der Spitze steht die Nordwestschweiz, welche schon 2015 mit 23 Prozent den höchsten Anteil an Fällen mit erhöhter Tragbarkeit hatte und 2019 als einzige Region der Schweiz mehr als die Hälfte (53%) aufweist.

Flexible Anbieter: Erhöhte Tragbarkeiten bei Familien und gut Verdienenden

Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé, denn ein Blick auf die Hypothekarnehmer mit erhöhten Tragbarkeiten zeigt, dass es sich nicht um schlechte Schuldner handelt, sondern um einkommens- und finanzstarke Käufer, die sich ein teureres und grösseres Eigenheim leisten möchten. Insbesondere Banken sind sehr gerne bereit, solche Finanzierungen im Rahmen einer Ausnahme zum Reglement (Exception to Policy) abzuwickeln, da sie oftmals zusätzliche Dienstleistungen verkaufen können, das Ausfallrisiko aufgrund des höheren Einkommens geringer ist und gerade gutverdienende Jungeigentümer schnell in eine Standard-Tragbarkeit zurückfinden.

Bei nur leicht erhöhten Tragbarkeiten von bis zu 40 Prozent finden sich vor allem Familien, die im Vergleich zu den Standard-Tragbarkeiten nicht höhere Kaufpreise finanzieren möchten, aber beispielsweise einen erhöhten Platzbedarf haben und gleichzeitig aufgrund von Teilzeit-Einkommen temporär ein niedrigeres Einkommen erzielen.

Je höher die Tragbarkeit, desto weniger Finanzierungspartner

Während Versicherungen in ihren Vergabekriterien sehr strikt sind und kaum über die Standard-Tragbarkeit hinaus finanzieren, zeigen Pensionskassen und Anlagestiftungen sowie vereinzelte Banken eine grössere Flexibilität bei der Festlegung ihrer Kriterien. Nur wenige Banken finanzieren gemäss ihrem Reglement Kunden mit einer kalkulatorischen Tragbarkeit über 40 Prozent. Entsprechend ist es für Erstkäufer mit erhöhter Tragbarkeit schwierig, selbstständig einen Anbieter zu finden. Aufgrund der fehlenden Transparenz am Markt fehlt oft der Zugang und auch das Wissen, dass es am Markt Partner gäbe, die trotz erhöhter Tragbarkeit eine Finanzierung ermöglichen würden. Die Dunkelziffer der eigentlich finanzierbaren Fälle dürfte beträchtlich sein.

Attraktive Konditionen auch für erhöhte Tragbarkeiten

Die nähere Betrachtung der effektiv abgeschlossenen Konditionen zeigt, dass eine erhöhte Tragbarkeit nur einen marginalen Einfluss auf den Zinssatz hat. Der Aufschlag für eine Tragbarkeit zwischen 33 und 40 Prozent im Vergleich zu einer Standard-Tragbarkeit beläuft sich auf lediglich vier Basispunkte. Bei einer Hypothekarsumme von 750'000 Franken entspricht dies einem zusätzlichen Zinsaufwand von nur 25 Franken im Monat. Erst ab einer Tragbarkeit von über 40 Prozent erhöhen die Anbieter ihre Risikoaufschläge, was sich auf die Zinskosten der Hyponehmer niederschlägt (+11 Basispunkte / 69 Franken pro Monat).

Berechnen Sie hier Ihre individuelle Tragbarkeit, direkt, einfach und online.

Nicht zu schnell aufgeben - Anbieter sind flexibel

Betroffene Eigenheimkäufer sollten etwas mehr Zeit einplanen, um einen Finanzierungspartner zu finden. Dabei ist wichtig, dass sie einen möglichst breiten Marktvergleich anstellen und verschiedene Anbietergruppen (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) prüfen. Denn eine Absage bei einem Finanzierungsinstitut bedeutet noch keineswegs, dass sich nirgends eine Finanzierung finden lässt. Es gibt Einzelanbieter, die in ihren Berechnungsmodellen von den typischen Marktstandards abweichen und eine individuellere Sicht auf die finanzielle Situation des Käufers ermöglichen. Eigenheimkäufer, welche dennoch keinen Finanzierungspartner finden, sollten in Betracht ziehen, ein preiswerteres Einstiegsobjekt zu erwerben und von den tiefen Hypothekarzinsen profitieren, um zu einem späteren Zeitpunkt mit dem Ersparten das Traumobjekt zu finanzieren.

Laden Sie hier die gesamte Studie: "Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé“ herunter.

Hypotheken und Zinsen

Auch 2020 bleiben die Hypozinsen sehr attraktiv – Einschätzung Hypothekarzinsen Januar 2020

Um es vorweg zu nehmen, wir erwarten auch 2020 einen tiefen Hypozins. Die Hypothekarzinssätze sanken im 1. Halbjahr 2019 massiv, bevor ab Ende August eine eher leichte aber stetige Aufwärtsbewegung einsetzte. Ende Jahr lag das allgemeine Zinsniveau allerdings noch immer klar unter dem Stand von Anfang 2019. Die Inflationserwartung für 2020 liegt nahe null Prozent und das Wirtschaftswachstum wird auch im 2020 nur minim (wenn überhaupt) stärker sein als die rund 1 Prozent des Jahres 2019. Mitte Dezember verkündeten die USA und China eine weitgehende Einigung im Handelsstreit. Falls es Mitte Januar tatsächlich zu einer Unterschrift unter das Abkommen kommt, wirkt sich dies weiter entspannend auf die Weltwirtschaft aus. Die Zinskurve wurde im Dezember 2019 geringfügig steiler, ist im historischen Kontext aber noch immer äusserst flach. Eine zehnjährige Festhypothek kostet nur rund 25 Basispunkte mehr als eine zweijährige. Geopolitische Unsicherheiten, Kriegsgebaren, Säbelrasseln usw. (Stichwort Iran) führen unmittelbar zu tieferen Zinsen.Weiterlesen

Allgemein Hypotheken und Zinsen Immobilien

Die zehn beliebtesten Blogbeiträge 2019

Während der vergangenen 365 Tage haben wir gut 100 Blogbeiträge veröffentlicht. Die Themen reichen von Eigenmietwert über Hypothekarzinsprognosen und Saron bis zu negativ verzinsten Hypotheken. Die folgenden Beiträge haben unseren Lesern am besten gefallen und sind somit die zehn beliebtesten Blogbeiträge 2019. Auffallend: Es handelt sich fast ausnahmslos um Themen, welche uns auch 2020 wieder bzw. weiterhin beschäftigen werden. Es lohnt sich also, sich für unseren monatlichen Newsletter zu registrieren.

1) Abschaffungs Eigenmietwert: Warum die Chance schwinden

Ein Thema das uns und unsere Leser das ganze Jahr über beschäftigte, siehe hierzu auch unser Folgeartikel, und ganz bestimmt auch im 2020 für Aufsehen sorgen wird. Die Wirtschaftskommission des Ständerats konnte sich im November nicht zu einem Entscheid durchringen und fragt, zu einem ungewöhnlich frühen Zeitpunkt, den Bundesrat an. Dieser soll entscheiden, ob er überhaupt an einem Systemwechsel interessiert ist. Wir bleiben dran.

2) Ausblick Hypothekarzins 2020 - weiterhin freundliches Umfeld

Im Frühjahr 2019 wagten wir einen Blick in die Kristallkugel und prognostizierten die Hypothekarzinsen bis Ende 2020. Zum Prognosezeitpunkt lag der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken bei 1.50 Prozent und wir sahen das Zinsniveau Ende 2020 rund 0.30 bis 0.50 Prozent höher, also in einem Zinsband zwischen 1.80 und 2.00 Prozent. Im August folgte dann ein Update, der es auf Platz drei geschafft hat. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag zu diesem Zeitpunkt bei rund 0.66 Prozent.

3) Zinsprognose bis 2021 - Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Im Sommer senkte die US-Notenbank Fed das erste Mal seit über zehn Jahren ihren Leitzins um 0.25 Prozent. Die EZB kündigte ihrerseits implizit eine weitere Öffnung der Geldschleusen und eine mögliche Leitzinssenkung für den Herbst 2019 an (was sie dann auch tat). In der Folge sank der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken und notierte per August 2019 bei 1.04 Prozent. Grund genug, unsere Langfristprognose anzupassen. Wir gehen über die kommenden 24 Monate nach wie vor von leicht höheren Zinsen aus, plus 0.30 bis 0.40 Prozent. Nun aber ausgehend von einer rund ein halbes Prozent tieferen Basis als noch im Frühling 2019 womit sich das Zinsband für die zehnjährige Festhypotheken auf 1.30 bis 1.50 Prozent verschiebt. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag zu diesem Zeitpunkt bei rund 0.60 Prozent.

4) Vom Libor zum Saron - die zehn wichtigsten Fragen

Ein weiterer Dauerbrenner – die geplante Abschaffung des Libor und die Einführung des Saron als Basis für Geldmarkt-Hypotheken. Dieser Beitrag beantwortet die zehn drängendsten Fragen. Achtung Spoiler – hierzu werden wir in Bälde einen Update publizieren. Stay tuned.

5) Negative Hypozinsen - Utopie oder bald Realität?

Negativzinsen sind in aller Munde. Wir untersuchen die Wahrscheinlichkeit, dass es in der Schweiz auf absehbare Zeit negative Hypothekarzinsen geben wird. Zudem zeigen wir sechs Tipps, wie sich Hypothekarnehmer in dieser aussergewöhnlichen Situation verhalten sollten.

6) Einschätzung Hypothekarzinsen Mai 2019

Ein wiederkehrendes Thema, unsere monatliche Einschätzung zu den Hypothekarzinsen. Wir veröffentlichen diese Publikation jeweils in den ersten Arbeitstagen eines jeden Monats, auch über unseren Newsletter. Spannend im Mai war die markante Verengung der Bandbreiten. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag bei 0.85 Prozent.

7) Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2019

Nochmals unsere monatliche Publikation. Während die Kapitalmarktzinssätze auf Monatsfrist um gut 20 Basispunkte gestiegen, verzeichneten die Hypothekarzinsen nur einen geringen Anstieg. Die Entkoppelung der Hypothekarzinsen von den Kapitalmarktzinsen hielt somit an. Der durch MoneyPark bestverhandelte Zinssatz für die zehnjährige Festhypothek lag bei 0.63 Prozent.

8) Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?Welche Anbietergruppe offeriert die attraktivsten Zinssätze? Die Antwort gibt’s im Blogbeitrag, der ein Auszug aus der Studie Pensionskassen: die attraktiveren Hypothekargeber? darstellt.

9) Hypothek für ein Ferienhaus - was muss ich beachten?

Sind Sie gerade aus den Skiferien zurück und überlegen sich, nun doch eine Ferienwohnung im Wintersportgebiet Ihrer Wahl zu kaufen? Was Sie finanziell beachten müssen, und ob eine Hypothek dafür aufgenommen werden kann, erklärt Ihnen dieser Blogbeitrag.

10) Einschätzung Zinsmarkt Januar 2019

Konjunkturelle Eintrübungen führten zu Jahresbeginn gleich zu tieferen Hypothekarzinsen. Der Durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken sank von 1.61 auf 1.50 Prozent, während der günstigste Anbieter bei 0.79 Prozent lag. Zum Vergleich: Ein Jahr später liegen wir bei 0.64 Prozent.

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Hypotheken und Zinsen

Hyposplitting macht kaum je Sinn

Eine Staffelung der Festhypothekartranchen macht – völlig unabhängig vom Zinsumfeld – grundsätzlich keinen Sinn. Hypothekarkunden geben sich dadurch in die Abhängigkeit ihres Finanzierungsinstituts ohne die Möglichkeit, bei Fälligkeit einer der gestaffelten Tranchen den Anbieter zu wechseln. Daher ist die Praxis der Hypothekarstaffelung lediglich als Instrument der Kundenbindung zu werten und dient schlussendlich dem Anbieter, nicht aber dem Kunden.

Verlängerungskunden mit zwei gestaffelten Tranchen erhalten bei ihrem bisherigen Finanzierungsinstitut normalerweise keinen guten Zinssatz offeriert. Dies aus mindestens zwei Gründen: Zum einen ist der Kunde bei einem Hyposplitting und Auslaufen der ersten Tranche gegenüber seiner Bank in einer denkbar schlechten Verhandlungsposition, da praktisch kein Anbieter einen Rangrücktritt akzeptiert. Der Kunde muss den Zinssatz akzeptieren, den ihm sein Finanzierungsinstitut offeriert. Die Ablösung einer einzelnen Tranche wäre zwar theoretisch möglich, aber mit grossem Aufwand und Kosten verbunden, wodurch diese Option in der Praxis oft nicht angeboten wird.

Konkretes Beispiel: Sie besitzen eine siebenjährige und eine zehnjährige Festhypothek. Bei Ablauf der siebenjährigen Tranche können Sie den Anbieter nicht wechseln, weil die zehnjährige Tranche noch drei Jahre weiterläuft und kaum ein Kreditgeber den zweiten Rang für eine Ablösung akzeptiert. Ihr bestehendes Finanzierungsinstitut wird Ihnen kein Top-Angebot für die fällige Tranche offerieren, da sie für mindestens drei weitere Jahre bleiben. Um sich aus dieser misslichen Lage zu befreien, müssten Sie die auslaufende Tranche mit einer dreijährigen Festhypothek oder einer Libor-Hypothek verlängern, so dass nach insgesamt 10 Jahren beide Tranchen fällig werden. So haben Sie die Möglichkeit, Ihre Bedürfnisse neu abzuklären und den passenden Anbieter zu finden.

Kommt dazu, dass es kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt gibt, das zu jedem Zeitpunkt und in jeder Laufzeit die attraktivsten Konditionen stellt. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Offerte der zu verlängernden auslaufenden Tranche daher für den Kunden zinsgünstiger oder zumindest auch nur genauso attraktiv ist, wie die jeweils besten Anbieter in den Laufzeiten, ist de facto gleich null.

Wie einleitend gesagt: Ein Hyposplitting macht kaum je Sinn. Eine Ausnahme gibt es dann doch. Ein solcher Fall könnte sein, wenn Sie einen Betrag nach einer bestimmten Zeit zurückzahlen möchten, weil Sie beispielsweise eine (Vor-)Erbschaft erwarten. In diesem Fall kann es Sinn machen, dass Sie Ihre Hypothek auf zwei Tranchen aufteilen und die erste nach beispielsweise fünf Jahren zurückzahlen, während die zweite Tranche dann beispielsweise fünf weitere Jahre Bestand hat.

Hypotheken und Zinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Dezember 2019 – Aufwärtstrend der Hypothekarzinsen vorläufig gestoppt

Die Teil-Einigung im Handelsstreit zwischen den USA und China verzögert sich weiter. Eine Erholung der Handelsumsätze und damit positive Auswirkungen auf die Weltkonjunktur sind damit vorerst vom Tisch. Die Kapitalmarktzinssätze stiegen anfangs November weiter an, um dann gegen Ende November wieder auf Vormonatsniveau abzusinken. Dementsprechend haben sich auch die Richtsätze der Hypothekarzinsen gegenüber Ende Oktober kaum verändert. Durch den Eintritt oder den Bestandesausbau von institutionellen Investoren im Hypothekarmarkt können Kunden von MoneyPark momentan hingegen weitaus tiefere Zinsen erreichen, als der aktuelle Marktdurchschnitt beträgt.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen November 2019

Die Teil-Einigung im Handelsstreit zwischen den USA und China sowie die gebannte Gefahr eines No-Deal-Brexit und der von der EU gewährte Aufschub bis Ende Januar 2020 haben zu einer Verminderung der Abwärtsrisiken und damit zu einer gewissen Beruhigung der makroökonomischen Lage geführt. Die Kapitalmarktzinssätze sind im vergangenen Monat weiter angestiegen. Die Hypothekarzinsen verzeichneten entsprechend einen leichten Anstieg. Die in den vergangenen Monaten beobachtete Entkoppelung der Hypothekarzinsen von den Kapitalmarktzinsen dürfte sich abschwächen. Diese und weitere Punkte beleuchten wir in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen. Weiterlesen

Allgemein Anbieter Hypotheken und Zinsen Immobilien

Finanzierungsberatung durch Hypothekarspezialisten

Die aktuelle Wohntraumstudie 2018/19 zeigt: Schweizerinnen und Schweizer vergleichen immer mehr auch die Hypothek. Zwar ist die Hausbank immer noch die erste Ansprechperson, der unabhängige Berater rückt jedoch vor. Besonders wichtig für den Eigenheimkauf ist gemäss Studie die Transparenz und Auswahl. Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

EZB hält an ihrer Geldpolitik fest – Draghi tritt ab

Die letzte Sitzung von Mario Draghi als Präsident der Europäischen Zentralbank (EZB) endete ohne verändernde Entscheide. An der im September festgelegten expansiven Geldpolitik wird vorerst festgehalten. Am 1. November übernimmt Christine Lagarde das Präsidium der EZB.Weiterlesen

Anbieter Hypotheken und Zinsen

Pensionskasse: die günstige Alternative zur Bank-Hypothek

Wer beim Abschluss einer Hypothek nicht vergleicht, verschenkt sehr viel Geld. Im dritten Quartal 2019 hat die Preisspanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter einen neuen Höchststand erreicht. Es sind insbesondere Pensionskassen und Versicherungen, welche günstige Alternativen zur Bank-Hypothek offerieren und so für jährlich wiederkehrende Einsparungen von mehreren tausend Franken sorgen.Weiterlesen

Allgemein Hypotheken und Zinsen Immobilien

Zufriedenheit nimmt massiv zu

Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben wir Schweizerinnen und Schweizer gefragt, wie zufrieden sie mit ihrer Wohnsituation sind. Das Resultat lässt auf eine glückliche Wohnbevölkerung schliessen. Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2019

Die im vergangenen Monat durch das Fed und EZB vorgenommenen Leitzinssenkungen zeigen bisher kaum Wirkung – die Weltwirtschaft hat sich in den letzten Wochen weiter abgeschwächt. Während die Kapitalmarktzinssätze um gut 20 Basispunkte gestiegen, verzeichneten die Hypothekarzinsen allerdings nur einen geringen Anstieg. Die bereits letzten Monat beobachtete Entkoppelung der Hypothekarzinsen von den Kapitalmarktzinsen hält somit an.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Neue Möglichkeiten zur Verwirklichung des Eigenheimtraums

Steigende Immobilienpreise in Kombination mit unverändert hohen und starren Tragbarkeitskriterien erschweren die Möglichkeiten zur Verwirklichung des Eigenheimtraums je länger je mehr. Da nützt auch das Allzeittief der Hypothekarzinsen wenig. Denn durch die gestiegenen Immobilienpreise braucht der potentielle Eigenheim-Erwerber nebst mehr Eigenkapital auch ein deutlich höheres Einkommen, um die Vorgaben der Hypothekargeber für die Gewährung einer Finanzierung zu erfüllen. Neue, innovative Berechnungs- und Finanzierungsmodelle von MoneyPark-Exklusivpartnern ermöglichen einzelfallbasiert nun auch die Betrachtung der individuellen finanziellen Situation ausserhalb der starren Tragbarkeitskriterien der Banken. Das eröffnet Hypothekarnehmern neue Möglichkeiten, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Allgemein Hypotheken und Zinsen

Nachvollziehbarer Verzicht auf Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung anlässlich ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung, den Leitzins bei -0.75 Prozent zu belassen. Damit hält sie zwar weiterhin an ihrer laxen Geldpolitik fest, verzichtet aber darauf, den SNB-Leitzins noch tiefer in den negativen Bereich zu führen. Es bleibt abzuwarten, ob eine erneute Aufwertung des Schweizer Frankens mit anderen Massnahmen verhindert werden kann.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Ab 2020: Neue Steuerabzüge für energetische Sanierungen

Für Hausbesitzer gelten ab 1. Januar 2020 neue Steuerabzüge für energetische Sanierungen, dies bei der direkten Bundessteuer. Neu können energiesparende und umweltschonende Investitionen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden. Dies regelt die angepasste Liegenschaftskostenverordnung im Rahmen der Energiestrategie 2050. Aber was bedeutet das genau für den einzelnen Liegenschaftseigentümer? Und welchen Einfluss hat eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts auf diese steuerliche Anpassung?Weiterlesen

Anbieter Hypotheken und Zinsen Vorsorge

Pensionskasse für die Hypothekaramortisation nutzen: Was dabei beachtet werden muss

Sie stehen kurz vor der Pensionierung und überlegen sich, die Gelder in Ihrer Pensionskasse für die Hypothekaramortisation zu verwenden. Was müssen Sie für diese Entscheidung alles berücksichtigen? Und macht es Sinn, eine allfällige Amortisation noch vor oder lieber nach der Pensionierung vorzunehmen?Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Die EZB öffnet die Geldschleusen noch mehr – die SNB wird wohl folgen (müssen)

Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, den Einlagensatz für Banken um weitere 0.1 Prozent von bisher -0.4 Prozent auf -0.5 Prozent zu senken. Der Leitzins verbleibt unverändert bei null Prozent. Gleichzeitig kündigte die EZB die Wiederaufnahme des Anleihenkaufprogramm an, das die Teuerung befeuern soll.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Referenzzinssatz für Mieten bleibt nochmals unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittssatz für Hypotheken sank in den letzten zwei Jahren um satte 20 Basispunkte und notiert aktuell bei 1.41 Prozent. Mieter kommen aber nicht in den Genuss von tieferen Mieten, denn der Referenzzinssatz verharrt seit über zwei Jahren auf 1.50 Prozent, die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück. Demgegenüber stehen die Immobilienbesitzer, welche bei der Verlängerung ihrer bestehenden oder dem Abschluss einer neuen Hypothek massiv vom aktuellen Tiefzinsumfeld profitieren. Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen September 2019

Die Rezessionsängste haben sich in den letzten Wochen aufgrund der zunehmend zurückgehenden Handelsumsätze nochmals verschärft. Die düsteren Wirtschaftsprognosen führten sogar zu einem neuen Allzeittief bei den Swap-Sätzen aller Laufzeiten. Der zehnjährige Swap beispielsweise verlor innert Monatsfrist 25 Basispunkte und notiert per Ende August bei -0.61 Prozent. Die Hypothekarzinsen hingegen verzeichneten nur einen geringen Rückgang. Die Hypothekargeber scheinen diesen Umstand entweder genutzt zu haben, um ihre Marge auszubauen resp. zu sichern, oder die Zinsen erreichten den von den Instituten definierten Mindestzins. Diese Tatsache lässt vermuten, dass die Konkurrenzsituation unter den Hypothekargebern noch nicht genug angespannt ist, um weitere Preiseingeständnisse zu gewähren. Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen Immobilien

Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

Um die Risiken im Markt für Renditeobjekte zu reduzieren, überarbeitete die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) auf Druck der Behörden ihre Kriterien für die Vergabe von Hypotheken. Die angepassten Selbstregulierungsmassnahmen wurden heute von der Schweizer Finanzmarktaufsicht Finma anerkannt und treten somit per 1. Januar 2020 in Kraft. Da einzelne, von Privaten vermietete Wohnungen oder Einfamilienhäuser (buy-to-let-Objekte) nicht explizit von den Massnahmen betroffen sind, rechnet MoneyPark mit lediglich bescheidenen Auswirkungen.

Hypotheken und Zinsen

Konjunkturschwächen und verschärfte Konkurrenzsituation drücken Hypothekarzinsen auf Allzeittief

Bereits im Juli 2016, also vor gut drei Jahren, lagen die Finanzmarktzinsen auf einem ähnlich tiefen Niveau wie heute. Mit einem Unterschied: Heute kosten Hypotheken bedeutend weniger. Welche Faktoren sind für diesen Preisunterschied verantwortlich? Wie hat sich der Hypothekarmarkt in den letzten Jahren verändert, und welche Entwicklungen sind zu erwarten? Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Wir sehen bis Mitte 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Zins für Hypotheken, die nur ganz leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen pessimistischen Weltwirtschaftsprognosen wird die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände gebunden.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Verkauf des Eigenheims – auch mit Hypothek möglich

Steht der Verkauf Ihrer eigenen vier Wände an, sind diese oft noch mit einer Hypothek belehnt. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek ist aber mit teilweise hohen Kosten verbunden. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch Ihre Hypothek – dieser Entscheid ist jedoch abhängig von der Länge der Laufzeit, der Höhe der Zinsen sowie von steuerlichen Faktoren. Je nachdem profitieren beide Parteien. Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen August 2019

Aufgrund der schwächelnden Weltwirtschaft hat das Fed im Juli die Leitzinsen um 0.25 Prozent gesenkt. Die EZB dürfte im September mit einer Zinssenkung folgen. Die Entwicklungen auf dem Markt liessen die Swap-Sätze und somit die Hypothekarsätze auch im Juli weiter sinken. Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken liegt auf einem Rekordtief von 1.13 Prozent. Auffällig ist, dass kaum noch ein Aufpreis für lange gegenüber kurzen Laufzeiten in Kauf genommen werden muss. So liegen die Preisdifferenzen zwischen 2 und 15-jährigen Festhypotheken aktuell vielfach unter 0.50 Prozent.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

Fed beschliesst Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozent

An ihrer heutigen Sitzung hat die US-Notenbank Fed erstmals seit über 10 Jahren eine Senkung des Leitzinses um 0.25 Prozentpunkte beschlossen. Damit liegt das Zinsband neu bei 2.00 bis 2.25 Prozent. Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen

EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht

Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, den Leitzins vorerst unverändert bei null Prozent zu belassen. Angekündigt wurde jedoch die Prüfung weiterer geldpolitischer Lockerungen, die eine Erhöhung der Inflation ermöglichen. Deshalb gehen die meisten Experten von einer Zinssenkung per September 2019 aus.Weiterlesen

Hypotheken und Zinsen Immobilien

Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?

Die Prognosen für die Weltkonjunktur haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Mittlerweile zeichnen sich nicht nur in Europa, sondern auch in den USA Leitzinssenkungen und damit sinkende Kapitalmarktzinsen ab. Das Umfeld der Negativzinsen in der Schweiz droht damit noch extremer zu werden und deutlich länger anzuhalten, als Marktteilnehmer vermutet hatten – es wird sogar zum «new normal». Trotzdem glauben wir nicht, dass in der Schweiz negative Hypothekarzinsen Realität werden. Eine Analyse von MoneyPark. Weiterlesen

Der ideale Moment, um die Hypothekarverlängerung anzugehen…

...oder sich über seine Finanzierung Gedanken zu machen

Ihr Kaufpotenzial bewerten

Weltkonjunktur schlittert auf eine Rezession zu

Situation und Auswirkungen am Immobilienmarkt

Selbstgenutztes Wohneigentum

Renditeliegenschaften

Kommerziell genutzte Liegenschaften

Hypothekarzinsen weiterhin auf tiefem Niveau

Kapitalmarktzinsen

Hypothekarzinsen

Hypothekarangebot bleibt praktisch unverändert

Beratung verschiebt sich auf digitale Kanäle

Gutverdienende sind affiner, wenn es ums Sparen geht

Eigenheimbesitzer wohnen nochmals bis zu 50 Prozent günstiger

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Entwicklung Zinsen

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Entwicklung Eigenheimpreise

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweitTreiber des Hypothekarzinses

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Welche Hypothek soll ich wählen?

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Geldmarkt-Hypothek

Makroökonomische Lage

Weltwirtschaft in den Fängen des Corona-Virus

Keine Leitzinssenkung in den USA…

…und auch keine in Europa

Starker Start der Schweizer Wirtschaft, aber…

…SNB unverändert am Gängelband der EZB

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) klar tiefer

Richtsätze sinken nochmals massiv

Historischer Tiefststand bei Hypothekarzinsen

10-jährige Festhypothek so günstig wie noch nie

Vom Anbieterwettkampf profitieren

Vergleichen bringt historisch massivsten Preisvorteil

Prognose: Seitwärts tendierende Zinsen werden durch Konkurrenzsituation beeinflusst

Status quo beim SNB-Leitzins

Taktische Abschlüsse jetzt tätigen

Langfristige Festhypotheken immer beliebter

Empfehlungen

Sparpotential bei MoneyPark

Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum

Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell

Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit

Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden benötigt

Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung der Kostensituation

1. Detaillierte Budgetberechnung (anhand von Statistiken und Erfahrungswerten)

2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz

3. Realistische Nebenkosten

Die Auswirkungen anhand eines exemplarischen Falles:

Erkenntnisse

Fazit

Erkenntnisse im Detail

Mittleres Risiko mit leicht ansteigender Tendenz

Viele Unsicherheiten in der Weltkonjunktur, Schweizer Wirtschaft spürt Aufwind

Konjunkturaussichten sind langfristig schlecht

Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht

Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum: EFH verteuern sich weiter, ETW werden günstiger

Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief

Subindizes des RERI

1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Verschuldungsgrad bleibt stabil

2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote

Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Erneuter Höchstwert

Riesiges Sparpotenzial

3. Kreditabsicherungskosten

Leicht ansteigende Swapsätze mit geringen Laufzeitzuschlägen

Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende

4. Preisindizes

Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen sinkt weiter

5. Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verharrt saisonbereinigt auf tiefem Niveau

6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

PMI von Industrie und Dienstleistungen stimmen positiver als auch schon

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Treiber des Hypothekarzinses