MoneyPark - Ihre Hypothek
Staffelung von Hypothekarlaufzeiten

Hyposplitting macht kaum je Sinn

Eine Staffelung der Festhypothekartranchen macht – völlig unabhängig vom Zinsumfeld – grundsätzlich keinen Sinn. Hypothekarkunden geben sich dadurch in die Abhängigkeit ihres Finanzierungsinstituts ohne die Möglichkeit, bei Fälligkeit einer der gestaffelten Tranchen den Anbieter zu wechseln. Daher ist die Praxis der Hypothekarstaffelung lediglich als Instrument der Kundenbindung zu werten und dient schlussendlich dem Anbieter, nicht aber dem Kunden.

Verlängerungskunden mit zwei gestaffelten Tranchen erhalten bei ihrem bisherigen Finanzierungsinstitut normalerweise keinen guten Zinssatz offeriert. Dies aus mindestens zwei Gründen: Zum einen ist der Kunde bei einem Hyposplitting und Auslaufen der ersten Tranche gegenüber seiner Bank in einer denkbar schlechten Verhandlungsposition, da praktisch kein Anbieter einen Rangrücktritt akzeptiert. Der Kunde muss den Zinssatz akzeptieren, den ihm sein Finanzierungsinstitut offeriert. Die Ablösung einer einzelnen Tranche wäre zwar theoretisch möglich, aber mit grossem Aufwand und Kosten verbunden, wodurch diese Option in der Praxis oft nicht angeboten wird.

Konkretes Beispiel: Sie besitzen eine siebenjährige und eine zehnjährige Festhypothek. Bei Ablauf der siebenjährigen Tranche können Sie den Anbieter nicht wechseln, weil die zehnjährige Tranche noch drei Jahre weiterläuft und kaum ein Kreditgeber den zweiten Rang für eine Ablösung akzeptiert. Ihr bestehendes Finanzierungsinstitut wird Ihnen kein Top-Angebot für die fällige Tranche offerieren, da sie für mindestens drei weitere Jahre bleiben. Um sich aus dieser misslichen Lage zu befreien, müssten Sie die auslaufende Tranche mit einer dreijährigen Festhypothek oder einer Libor-Hypothek verlängern, so dass nach insgesamt 10 Jahren beide Tranchen fällig werden. So haben Sie die Möglichkeit, Ihre Bedürfnisse neu abzuklären und den passenden Anbieter zu finden.

Kommt dazu, dass es kein Finanzierungsinstitut am Schweizer Markt gibt, das zu jedem Zeitpunkt und in jeder Laufzeit die attraktivsten Konditionen stellt. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Offerte der zu verlängernden auslaufenden Tranche daher für den Kunden zinsgünstiger oder zumindest auch nur genauso attraktiv ist, wie die jeweils besten Anbieter in den Laufzeiten, ist de facto gleich null.

Eine Ausnahme könnte sein, wenn Sie einen Betrag nach einer bestimmten Zeit zurückzahlen möchten, weil Sie beispielsweise eine (Vor-)Erbschaft erwarten. In diesem Fall kann es Sinn machen, dass Sie Ihre Hypothek auf zwei Tranchen aufteilen und die erste nach beispielsweise fünf Jahren zurückzahlen, während die zweite Tranche dann beispielsweise fünf weitere Jahre Bestand hat.

 


Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Dezember 2019 – Aufwärtstrend der Hypothekarzinsen vorläufig gestoppt

Die Teil-Einigung im Handelsstreit zwischen den USA und China verzögert sich weiter. Eine Erholung der Handelsumsätze und damit positive Auswirkungen auf die Weltkonjunktur sind damit vorerst vom Tisch. Die Kapitalmarktzinssätze stiegen anfangs November weiter an, um dann gegen Ende November wieder auf Vormonatsniveau abzusinken. Dementsprechend haben sich auch die Richtsätze der Hypothekarzinsen gegenüber Ende Oktober kaum verändert. Durch den Eintritt oder den Bestandesausbau von institutionellen Investoren im Hypothekarmarkt können Kunden von MoneyPark momentan hingegen weitaus tiefere Zinsen erreichen, als der aktuelle Marktdurchschnitt beträgt.Weiterlesen

Einschätzung Hypothekarzinsen November 2019

Die Teil-Einigung im Handelsstreit zwischen den USA und China sowie die gebannte Gefahr eines No-Deal-Brexit und der von der EU gewährte Aufschub bis Ende Januar 2020 haben zu einer Verminderung der Abwärtsrisiken und damit zu einer gewissen Beruhigung der makroökonomischen Lage geführt. Die Kapitalmarktzinssätze sind im vergangenen Monat weiter angestiegen. Die Hypothekarzinsen verzeichneten entsprechend einen leichten Anstieg. Die in den vergangenen Monaten beobachtete Entkoppelung der Hypothekarzinsen von den Kapitalmarktzinsen dürfte sich abschwächen. Diese und weitere Punkte beleuchten wir in unserer aktuellen Einschätzung der Hypothekarzinsen. Weiterlesen

Pensionskasse: die günstige Alternative zur Bank-Hypothek

Wer beim Abschluss einer Hypothek nicht vergleicht, verschenkt sehr viel Geld. Im dritten Quartal 2019 hat die Preisspanne zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter einen neuen Höchststand erreicht. Es sind insbesondere Pensionskassen und Versicherungen, welche günstige Alternativen zur Bank-Hypothek offerieren und so für jährlich wiederkehrende Einsparungen von mehreren tausend Franken sorgen.Weiterlesen

Einschätzung Hypothekarzinsen Oktober 2019

Die im vergangenen Monat durch das Fed und EZB vorgenommenen Leitzinssenkungen zeigen bisher kaum Wirkung – die Weltwirtschaft hat sich in den letzten Wochen weiter abgeschwächt. Während die Kapitalmarktzinssätze um gut 20 Basispunkte gestiegen, verzeichneten die Hypothekarzinsen allerdings nur einen geringen Anstieg. Die bereits letzten Monat beobachtete Entkoppelung der Hypothekarzinsen von den Kapitalmarktzinsen hält somit an.Weiterlesen

Neue Möglichkeiten zur Verwirklichung des Eigenheimtraums

Steigende Immobilienpreise in Kombination mit unverändert hohen und starren Tragbarkeitskriterien machen es je länger je schwieriger, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Da nützt auch das Allzeittief der Hypothekarzinsen wenig. Denn durch die gestiegenen Immobilienpreise braucht der potentielle Eigenheim-Erwerber nebst mehr Eigenkapital auch ein deutlich höheres Einkommen, um die Vorgaben der Hypothekargeber für die Gewährung einer Finanzierung zu erfüllen. Neue, innovative Berechnungs- und Finanzierungsmodelle von MoneyPark-Exklusivpartnern ermöglichen einzelfallbasiert nun auch die Betrachtung der individuellen finanziellen Situation ausserhalb der starren Tragbarkeitskriterien der Banken. Das eröffnet Hypothekarnehmern neue Möglichkeiten, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

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Nachvollziehbarer Verzicht auf Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung anlässlich ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung, den Leitzins bei -0.75 Prozent zu belassen. Damit hält sie zwar weiterhin an ihrer laxen Geldpolitik fest, verzichtet aber darauf, den SNB-Leitzins noch tiefer in den negativen Bereich zu führen. Es bleibt abzuwarten, ob eine erneute Aufwertung des Schweizer Frankens mit anderen Massnahmen verhindert werden kann.Weiterlesen

Ab 2020: Neue Steuerabzüge für energetische Sanierungen

Für Hausbesitzer gelten ab 1. Januar 2020 neue Regeln bei den Abzügen der direkten Bundessteuer. Neu können energiesparende und umweltschonende Investitionen auf bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden. Dies regelt die angepasste Liegenschaftskostenverordnung im Rahmen der Energiestrategie 2050. Aber was bedeutet das genau für den einzelnen Liegenschaftseigentümer? Und welchen Einfluss hat eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts auf diese steuerliche Anpassung?Weiterlesen

Referenzzinssatz

Referenzzinssatz für Mieten bleibt nochmals unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittssatz für Hypotheken sank in den letzten zwei Jahren um satte 20 Basispunkte und notiert aktuell bei 1.41 Prozent. Mieter kommen aber nicht in den Genuss von tieferen Mieten, denn der Referenzzinssatz verharrt seit über zwei Jahren auf 1.50 Prozent, die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück. Demgegenüber stehen die Immobilienbesitzer, welche bei der Verlängerung ihrer bestehenden oder dem Abschluss einer neuen Hypothek massiv vom aktuellen Tiefzinsumfeld profitieren. Weiterlesen

Einschätzung Hypothekarzinsen September 2019

Die Rezessionsängste haben sich in den letzten Wochen aufgrund der zunehmend zurückgehenden Handelsumsätze nochmals verschärft. Die düsteren Wirtschaftsprognosen führten sogar zu einem neuen Allzeittief bei den Swap-Sätzen aller Laufzeiten. Der zehnjährige Swap beispielsweise verlor innert Monatsfrist 25 Basispunkte und notiert per Ende August bei -0.61 Prozent. Die Hypothekarzinsen hingegen verzeichneten nur einen geringen Rückgang. Die Hypothekargeber scheinen diesen Umstand entweder genutzt zu haben, um ihre Marge auszubauen resp. zu sichern, oder die Zinsen erreichten den von den Instituten definierten Mindestzins. Diese Tatsache lässt vermuten, dass die Konkurrenzsituation unter den Hypothekargebern noch nicht genug angespannt ist, um weitere Preiseingeständnisse zu gewähren. Weiterlesen

Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

Um die Risiken im Markt für Renditeobjekte zu reduzieren, überarbeitete die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) auf Druck der Behörden ihre Kriterien für die Vergabe von Hypotheken. Die angepassten Selbstregulierungsmassnahmen wurden heute von der Schweizer Finanzmarktaufsicht Finma anerkannt und treten somit per 1. Januar 2020 in Kraft. Da einzelne, von Privaten vermietete Wohnungen oder Einfamilienhäuser (buy-to-let-Objekte) nicht explizit von den Massnahmen betroffen sind, rechnet MoneyPark mit lediglich bescheidenen Auswirkungen.Weiterlesen

Zinsprognose bis 2021 – Hypozinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Wir sehen bis Mitte 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur ganz leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der aktuellen pessimistischen Weltwirtschaftsprognosen wird die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst nicht von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit ihrerseits die Hände gebunden.Weiterlesen

Verkauf des Eigenheims – auch mit Hypothek möglich

Steht der Verkauf Ihrer eigenen vier Wände an, sind diese oft noch mit einer Hypothek belehnt. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Hypothek ist aber mit teilweise hohen Kosten verbunden. Im günstigsten Fall übernimmt der Käufer der Liegenschaft auch Ihre Hypothek – dieser Entscheid ist jedoch abhängig von der Länge der Laufzeit, der Höhe der Zinsen sowie von steuerlichen Faktoren. Je nachdem profitieren beide Parteien. Weiterlesen

Einschätzung Hypothekarzinsen August 2019

Aufgrund der schwächelnden Weltwirtschaft hat das Fed im Juli die Leitzinsen um 0.25 Prozent gesenkt. Die EZB dürfte im September mit einer Zinssenkung folgen. Die Entwicklungen auf dem Markt liessen die Swap-Sätze und somit die Hypothekarsätze auch im Juli weiter sinken. Der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Festhypotheken liegt auf einem Rekordtief von 1.13 Prozent. Auffällig ist, dass kaum noch ein Aufpreis für lange gegenüber kurzen Laufzeiten in Kauf genommen werden muss. So liegen die Preisdifferenzen zwischen 2 und 15-jährigen Festhypotheken aktuell vielfach unter 0.50 Prozent.Weiterlesen

EZB reduziert den Leitzins (noch) nicht

Die Europäische Zentralbank (EZB) beschloss an ihrer heutigen Sitzung, den Leitzins vorerst unverändert bei null Prozent zu belassen. Angekündigt wurde jedoch die Prüfung weiterer geldpolitischer Lockerungen, die eine Erhöhung der Inflation ermöglichen. Deshalb gehen die meisten Experten von einer Zinssenkung per September 2019 aus.Weiterlesen

Negative Hypozinsen – Utopie oder bald Realität?

Die Prognosen für die Weltkonjunktur haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Mittlerweile zeichnen sich nicht nur in Europa, sondern auch in den USA Leitzinssenkungen und damit sinkende Kapitalmarktzinsen ab. Das Umfeld der Negativzinsen in der Schweiz droht damit noch extremer zu werden und deutlich länger anzuhalten, als Marktteilnehmer vermutet hatten – es wird sogar zum «new normal». Trotzdem glauben wir nicht, dass in der Schweiz negative Hypothekarzinsen Realität werden. Eine Analyse von MoneyPark. Weiterlesen

Einschätzung Hypothekarzinsen Juli 2019 – Hypothekarzinsen weiter im Sinkflug

Der Handelsstreit zwischen den USA und China belastet die Weltwirtschaft und hat auch Einfluss auf die Schweizer Konjunkturentwicklung. Sowohl die US-Notenbank (Fed) als auch die Europäische Zentralbank (EZB) könnten im Juli bereits eine Zinssenkung vornehmen. Allein durch die Ankündigung dieser Möglichkeit verloren die Swap-Sätze im vergangenen Monat bis zu zehn Basispunkte. Weiterlesen

Nebenkosten

1 Prozent Nebenkosten

Wer ein Eigenheim erwerben möchte, muss einige Hürden bei der Finanzierung nehmen. 1 Prozent Nebenkosten werden jeder Tragbarkeitsberechnung zugrunde gelegt. Doch ist eine Diskrepanz entstanden zwischen kalkulatorischen und effektiven Nebenkosten. Um auch bei knapper Tragbarkeit eine Finanzierung zu erhalten, sollten Sie daher zwingend Anbieter vergleichen und sich umfassend beraten lassen. Weiterlesen

Referenzzinssatz für Mieten bleibt unverändert – Der Kauf von Wohneigentum lohnt sich mehr denn je

Der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittssatz für Hypotheken sank in den letzten zwei Jahren um knapp 20 Basispunkte. Aktuell notiert er bei 1.43 Prozent. Immobilienbesitzer profitieren also weiterhin massiv vom Tiefzinsumfeld. Anders sieht die Lage für Mieter aus, denn der Referenzzinssatz verharrt seit zwei Jahren auf 1.50 Prozent. Die letzte Reduktion datiert auf den 2. Juni 2017 zurück. Weiterlesen

Vom Libor zum Saron – die zehn wichtigsten Fragen

Letzte Woche informierte die Schweizerische Nationalbank (SNB) über die Einführung des SNB-Leitzinses. Dieser löst ab sofort das Zielband für den dreimonatigen Libor-Satz ab, der 2021 abgeschafft wird. Doch für was stehen all diese Sätze, welchen Einfluss haben sie auf geldmarktbasierte Hypotheken und was bedeutet das für Hypothekarnehmer? MoneyPark beantwortet die zehn drängendsten Fragen.Weiterlesen

Die Unterschiede der Anbietergruppen im Hypothekarmarkt

Längst sind Banken in der Schweiz nicht mehr die einzigen Anbieter von Hypotheken. Versicherungen, Pensionskassen, Anlagestiftungen und weitere institutionelle Anleger konkurrenzieren ebenfalls um die Gunst der Hypothekarnehmer. Doch was ist der Unterschied in der Finanzierungsvergabe durch diese Anbietergruppen? Welchen regulatorischen Vorgaben unterliegen sie, und welchen Spielraum bei der Hypothekarvergabe haben sie?Weiterlesen

Konditionenvergleich der Hypothekaranbieter Banken, Versicherungen und Pensionskassen

Bei einem reinen Konditionenvergleich haben die Banken gegenüber Versicherungen und vor allem Pensionskassen einen schweren Stand: Ihre Hypothekarzinsen sind je nach Laufzeit bedeutend höher. Mittlerweile werden nur noch rund 50 Prozent des Hypothekarvolumens von MoneyPark an Banken vermittelt, 30 Prozent gehen an Pensionskassen, 20 Prozent an Versicherungen.Weiterlesen

Hypothek: bei einer Bank, Versicherung oder Pensionskasse?

Für Hypothekarnehmer ist es Fluch und Segen zugleich: Immer mehr Hypothekaranbieter drängen auf den Markt. Die Auswahl und die Verhandlungsstärke der Kunden nimmt zu, was die Kunden aber auch vermehrt vor die Qual der Wahl stellt. MoneyPark hat daher die wichtigsten Unterschiede zwischen den Anbietergruppen Bank, Versicherung und Pensionskasse zusammengetragen, die es beim Entscheid zu beachten gilt.Weiterlesen

Hypothekarzinsen

Einschätzung Hypothekarzinsen Juni 2019

Handelszölle und politische Ungewissheiten trüben die Prognosen für die Weltwirtschaft weiter ein. Vor dieser Entwicklung wird sich auch die Schweizer Exportwirtschaft nicht verschliessen können. Daher notiert der durchschnittliche Richtsatz für 10-jährige Festhypotheken per Ende Mai auf dem Allzeittief von 1.25%. Dank den Nachverhandlungen durch MoneyPark können Kunden mit guter Bonität  10-jährige Festhypotheken sogar für einen Zinssatz ab 0.78% abschliessen.Weiterlesen

53 Prozent wählen 10-jährige Festhypothek

Sie ist aktuell des Schweizers liebste Hypothek: die zehnjährige Festhypothek. Waren vor zehn Jahren noch kurzfristige Festhypotheken begehrt, ist heute die zehnjährige Festhypothek für 53 Prozent der Kunden die erste Wahl. Langfristige Hypotheken führen die Hitliste sicherlich aufgrund des rekordtiefen Zinsniveaus an, aber nicht nur.Weiterlesen

Neueinstieg ins Hypothekargeschäft: MoneyPark und finovo gewinnen drei weitere Pensionskassen als Hypothekargeber

MoneyPark konnte gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft finovo gleich drei weitere Schweizer Pensionskassen als neue Partner gewinnen. MoneyPark bietet ihnen fortan eine Komplettlösung aus Hypothekarvertrieb, -servicing und Unterstützung im Portfolio Management. Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer profitieren damit bei MoneyPark mit weit über 100 Hypothekargebern von einem konkurrenzlos breiten Hypothekarangebot und höchst attraktiven Konditionen. Dies ist ein weiterer wichtiger Schritt hin zu einem transparenteren, maximal kundenfreundlichen Hypothekarmarkt. Weiterlesen

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