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Hypothekarzinsen bleiben noch mehrere Jahre tief

Wir sehen bis Ende 2021 weiterhin ein Negativzinsumfeld und Hypothekarzinsen, die nur leicht über dem heutigen Niveau liegen. Vielschichtige Gründe sprechen für dieses Szenario: Aufgrund der zurückhaltenden Weltwirtschaftsprognosen wird vorerst weder die amerikanische Notenbank (Fed), noch die Europäische Zentralbank (EZB) von ihrer expansiven Geldpolitik loskommen. Der Schweizerischen Nationalbank (SNB) sind damit weitestgehend die Hände gebunden.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Das Wachstum des Bruttoinlandprodukts (BIP) notierte 2019 mit 0,9 Prozent so tief wie seit zehn Jahren nicht mehr. Insbesondere im ersten Halbjahr geriet das Wirtschaftswachstum ins Stocken. Das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) rechnet auch 2020 mit einer ähnlich moderaten Entwicklung im Bereich von 1,7 Prozent und für 2021 von 1,2 Prozent. Sowohl die Beschleunigung des BIP-Wachstums 2020 als auch die Verlangsamung 2021 gehen aber auf den Effekt grosser Sportveranstaltungen zurück. Das heisst, dass erst 2021 eine allmähliche konjunkturelle Belebung einsetzen dürfte.

Düsterer sieht die Lage derzeit in den USA und der Eurozone aus. Wir gehen auch für 2020 davon aus, dass die Weltwirtschaft wohl an einer Rezession vorbeischrammen wird. Die schlechten Aussichten dürften aber weiteren Aufwärtsdruck auf den Schweizer Franken verursachen. Die SNB kommuniziert zudem äusserst verhaltene Inflationsaussichten. Jüngst korrigierte sie ihre Prognose für 2020 nach unten auf 0,1 Prozent und für 2021 auf 0,5 Prozent.

Entwicklung Zinsen

Die Fed könnte aufgrund der eingetrübten Konjunkturaussichten versucht sein, noch vor der Präsidentschaftswahl im Herbst 2020 eine Zinssenkung durchzuführen. Die EZB kündigte auf Ende Jahr eine Überprüfung ihrer Geldpolitik an und lässt uns annehmen, dass der Leitzins bis dahin unverändert bei null Prozent bleiben wird. Dies nimmt der SNB den Spielraum zur Lockerung der Negativzinspolitik.

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Der Sommer 2019 brachte rekordtiefe Hypothekarzinsen. Der Richtsatz der zehnjährigen Festhypothek notierte noch knapp über einem Prozent. Bis Jahresende setzte dann ein relativ langsamer, aber stetiger Anstieg ein, welcher allerdings nicht mehr das Niveau von anfangs 2019 erreichte. Wir erwarten, dass zehnjährige Festhypotheken erst Ende 2021 wieder die Höhe von anfangs 2019 erreichen und dannzumal rund 0.4 Prozent höher notieren werden als heute. Dies gilt auch für kurzfristige Hypotheken, allerdings dürften dort die Zinsen deutlich früher anziehen.

Eine generelle Normalisierung des Zinsniveaus ist derzeit sehr unwahrscheinlich. Der globale Handelskonflikt sowie allfällige geopolitische Unsicherheiten wirken sich rasch auf den Kapitalmarkt und die Hypothekarzinssätze aus. Auch beobachten wir aufgrund der zunehmenden Konkurrenz unter den Anbietern eine progressive Konditionengestaltung, die zu äusserst attraktiven Zinsen führt. Kurzfristige Zinsrückgänge sind also jederzeit möglich.

Entwicklung Eigenheimpreise

Wir erwarten, dass sich sowohl das nachfragegetriebene Wachstum als auch die Bautätigkeit auf einem leicht tieferen Niveau stabilisieren. Daraus ergibt sich ein moderater Preisanstieg für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz, wobei vermehrt Faktoren wie die Mikrolage, die Infrastruktur und der Zustand des Objektes eine wichtige Rolle spielen.

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Prognose der Richtsätze für Hypotheken[/caption]

Hypothekarprodukt	Durch-schnittlicher Richtsatz	Zinsband bis Juni 2020	Zinsband bis Ende 2020	Zinsband bis Ende 2021
Libor-Hypothek 3 Mte	0.96%	0.95% – 1.00%	0.95% – 1.00%	0.95% – 1.00%
Festhypothek 2 Jahre	0.97%	0.88% – 1.03%	0.95% – 1.10%	1.00% – 1.15%
Festhypothek 5 Jahre	0.99%	0.90% – 1.05%	0.98% – 1.13%	1.05% – 1.20%
Festhypothek 10 Jahre	1.18%	1.10% – 1.30%	1.10% – 1.40%	1.30% – 1.50%

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Treiber des Hypothekarzinses

Die Schweiz ist als exportorientiertes Land in Bezug auf die konjunkturelle Entwicklung in hohem Masse von der Weltwirtschaft und insbesondere von der EU abhängig. Sie ist unser wichtigster Handelspartner, und die Geldpolitik der EZB hat direkten Einfluss auf den Wechselkurs EUR/CHF. Für unsere Prognose beleuchten wir daher insbesondere auch die Situation in der EU.

Folgende Indikatoren sind relevant:

Geldpolitik der Fed, der EZB und der SNB
Politische Diskussionen (z.B. Handelskonflikt zwischen den USA und China, Brexit, Rahmenabkommen Schweiz/EU)
Entwicklung des Bruttoinlandproduktes, der Inflation, der Verbraucherpreise sowie des Einkaufsmanagerindexes
Entwicklung der Schweizer Arbeitslosenquote

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Die hiesige Wirtschaftsentwicklung weicht in vielerlei Hinsicht von der EU ab. Das Wachstum ist momentan grösser, die Arbeitslosenquote tiefer. Trotzdem hat das, was in der EU geschieht, direkten Einfluss auf uns. Die Geldpolitik der EZB ist für die SNB deshalb von zentraler Bedeutung. Jede Annäherung des Schweizer Leitzinses an denjenigen der EU wertet den Franken gegenüber dem Euro noch stärker auf, was wiederum unsere Exportwirtschaft negativ beeinflussen würde.

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Nach der Finanzkrise senkten die Notenbanken die Zinsen weltweit massiv, um mit günstigem Geld die Wirtschaft anzukurbeln. Das Fed hob die Zinsen in den letzten Jahren zwar schrittweise an, vollzog nun aufgrund der Wirtschaftsprognosen Ende Juli 2019 die erste Zinssenkung seit zehn Jahren. Die EZB wird voraussichtlich bis Ende 2020 den Leitzins bei null Prozent belassen, was der SNB den Spielraum für Zinserhöhungen nimmt. Nach der Aufhebung der Wechselkursuntergrenze zum Euro anfangs 2015 musste die SNB die kurzfristigen Zinsen massiv in den negativen Bereich drücken, um den Franken gegenüber dem Euro nicht noch stärker werden zu lassen. Der SNB-Leitzins liegt derzeit bei −0.75 Prozent. Einen Ausweg aus dieser Negativzinssituation bleibt der SNB aufgrund des Abhängigkeitsverhältnisses nun vorerst verwehrt. Banken, die ihre Guthaben bei der SNB anlegen, zahlen einen Negativzins. Dieser wird vermehrt auf die vermögenden Kunden überwälzt. Eine breite Negativverzinsung von Sparguthaben findet jedoch gegenwärtig nicht statt.

Welche Hypothek soll ich wählen?

Welches Hypothekarmodell Sie wählen, hängt nicht nur vom aktuellen Zinsniveau und den Zinsprognosen ab, sondern auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikofähigkeit und -toleranz. Kurzfristige Hypotheken sind aktuell nicht viel günstiger als langfristige. Wer heute eine fünfjährige Hypothek abschliesst und diese bei Fälligkeit verlängert, geht das Risiko ein, dass dies nur zu (deutlich) höheren Zinsen möglich sein wird. Mit einer langfristigen Hypothek reduzieren Sie dieses Risiko, sind hingegen länger an Ihr Finanzierungsinstitut gebunden.

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Entwicklung Hypothekarzinsen[/caption]

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Eine Festhypothek wird mit einem fix definierten Zinssatz und für eine gewisse Laufzeit abgeschlossen, normalerweise für zwei bis zehn Jahre. Immer mehr Anbieter offerieren auch längere Laufzeiten bis zu 25 Jahre. Der Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit unverändert, unabhängig von der Entwicklung der Hypothekarzinsen am Markt. Die Beliebtheit von sehr langfristigen Festhypotheken nahm im letzten Jahr laufend zu. Einerseits aufgrund der historisch tiefen Zinsen, andererseits aufgrund der flachen Zinskurve. Dieser Trend dürfte sich fortsetzen.

Eine Festhypothek kann je nach Anbieter bis zu zwei Jahre vor Laufzeitbeginn abgeschlossen werden. Dies ermöglicht die vorzeitige Fixierung der Hypothek zu den aktuell gültigen Zinssätzen gegen Bezahlung eines Forward-Zuschlages. Ein Forward-Abschluss macht demnach dann Sinn, wenn steigende Hypothekarzinsen erwartet werden. Gewisse Institute bieten gegenwärtig vorzeitige Fixierungen mit keinem oder nur geringen Zuschlägen an.

Geldmarkt-Hypothek

Bei einer Geldmarkt-Hypothek werden die Zinsen während der Laufzeit der Hypothek regelmässig angepasst. Der Hypothekarzinssatz setzt sich dabei aus dem aktuellen, meist drei Monate geltenden Referenzzinssatz (Libor) und einer Marge zusammen. Die Geldmarkt-Hypothek wird in einem zwei- bis fünfjährigen Rahmenkreditvertrag abgeschlossen. Der Libor wird jedoch per Ende 2021 eingestellt und als Ersatz prüfen die Hypothekargeber momentan den Saron (Swiss Average Rate Over Night). Wie dieser zukünftig angewandt wird, ist noch nicht abschliessend definiert. In der aktuellen Tiefzinsphase machen Geldmarkt-Hypotheken aber nur in Ausnahmefällen Sinn, da kurzfristige Festhypotheken deutlich konkurrenzfähiger sind und derzeit weiteres Abwärtspotenzial aufweisen.

Hier können Sie die Prognose als PDF downloaden: Zinsprognose bis 2021.

Allgemein Hypotheken und Zinsen Immobilien

Historischer Tiefststand bei den 10-jährigen Hypothekarzinsen – Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020

Historischer Tiefststand bei den Festhypotheken im Januar 2020: Vor allem der Ausbruch des Corona-Virus sowie der Handelskonflikt zwischen den USA und China bescherte dem Jahr 2020 einen turbulenten Start. Die Unsicherheiten haben zu sinkenden Swap- und Hypothekarsätzen geführt. Die durchschnittlichen Richtsätze von über 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen sind daher im Januar auch um bis zu acht Basispunkte gesunken. Die von MoneyPark nachverhandelten Top-Sätze erreichten sogar aufgrund der ausgeprägten Konkurrenzsituation nie dagewesene Tiefststände (10 Jahre ab 0.32%).

Makroökonomische Lage

Das Jahr 2020 ist turbulent gestartet: Die Unterzeichnung des Phase-1-Abkommens im Handelskonflikt zwischen den USA und China brachte zwar kurzfristig ein wenig Entspannung, ebnet aber noch lange nicht den Weg zu einer langfristigen, beidseitig akzeptierten Einigung.

Weltwirtschaft in den Fängen des Corona-Virus

Der Ausbruch des Corona-Virus im Januar hält die Welt auch weiterhin in Atem. Ende Januar hat die Weltgesundheitsorganisation (WHO) deswegen den internationalen Notstand ausgerufen. Wie stark sich das Virus noch ausbreiten wird und welche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft zu erwarten sind, ist weiterhin unklar. Es ist ein Einbruch des chinesischen Wirtschaftswachstums um drei bis fünf Prozent im 1. Quartal und von rund einem Prozent auf Jahresbasis zu erwarten. Die Negativeffekte für das Weltwirtschaftswachstum sehen wir im Bereich von 0.5 Prozent auf Jahresbasis.

Keine Leitzinssenkung in den USA…

Die US-Notenbank Fed beliess ihren Leitzins Ende Januar weiterhin bei 1.5 bis 1.75 Prozent und prognostizierte für das Jahr 2020 weiterhin keine Veränderung, sollte sich die amerikanische Wirtschaft stabil weiterentwickeln. Fed-Chef Jerome Powell stellte allerdings mit Blick auf den Corona-Virus auch in Aussicht, dass er die Lage «sehr sorgfältig beobachte».

…und auch keine in Europa

Auch auf Seiten der Europäischen Zentralbank (EZB) ist keine Abkehr der Negativzinspolitik zu erwarten. Jens Weidmann, EZB-Ratsmitglied und Präsident der Deutschen Bundesbank liess sich vor wenigen Tagen mit folgenden Worten zitieren: "Angesichts des Preisausblicks müssen wir realistisch bleiben: Es wird wohl noch eine Weile dauern, bis die Zinsen wieder steigen werden."

Starker Start der Schweizer Wirtschaft, aber…

Der KOF-Konjunkturbarometer, ein vorlaufender Indikator für die Schweizer Wirtschaft, steigt im Januar auf 100.1 Punkte. Dies aufgrund positiver Indikatoren aus nahezu sämtlichen Branchen, während die Konsumperspektiven praktisch unverändert notieren.

…SNB unverändert am Gängelband der EZB

Auf die Gefahr hin, dass wir uns wiederholen: Solange sich die EZB nicht in Richtung Zinserhöhung bewegt, tut es auch die SNB nicht. Zu gross ist die Angst nach einer weiteren Aufwertung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro. Die Inflationserwartung der SNB liegt für 2020 bei nahezu null Prozent. Wenig deutet daher auf steigende Zinsen hin.

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) klar tiefer

Das neue Jahr brachte sogleich klar tiefere Swap-Sätze, am ausgeprägtesten für das lange Ende. Der zehnjährige Swap sank um 27 Basispunkte und notierte mit -0.38 Prozent wieder auf dem Stand vom Herbst 2019. Der zwischenzeitliche Anstieg der Zinsen seit dem Sommer 2019 ist somit wieder egalisiert.

Richtsätze sinken nochmals massiv

Wir beobachteten im Januar bei sämtlichen Laufzeiten günstigere Richtsätze gegenüber dem Vormonat (Durchschnittssätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen). Je länger die Laufzeit, desto ausgeprägter der Rückgang. Während er auf zwei Jahre mit drei Basispunkten zu Buche schlägt, sind es auf zehn Jahre deren acht.

Historischer Tiefststand bei Hypothekarzinsen

Bereits im vergangenen Sommer sahen wir historische Tiefststände bei den Hypothekarzinsen. Damals lag die günstigste Festhypothek bei 0.52 Prozent – an sich bereits äusserst attraktive Konditionen für den Eigenheimkäufer und -besitzer. Das neue Jahr startet nun aber mit einem weiteren Paukenschlag. Die 10-jährige Festhypothek war zwischenzeitlich ab einem Zinssatz von 0.32 Prozent zu haben, ein absoluter Tiefststand.

10-jährige Festhypothek so günstig wie noch nie

Der beste nachverhandelte Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek lag Ende Januar bei unglaublich tiefen 0.39 Prozent. Auch wenn dieser Top-Satz an einige nicht ganz so einfach erreichbare Konditionen gebunden ist, so bewegen sich die Zinssätze auch bei einer nicht vollständigen Erfüllung dieser Anforderungen ganz klar auf historischen Tiefstständen.

Vom Anbieterwettkampf profitieren

Der Top-Satz der 10-jährigen Festhypothek sank einerseits aufgrund der rückläufigen Swap-Sätze, andererseits allerdings auch aufgrund eines sich verschärfenden Anbieterwettkampfes. Davon profitieren Schweizer Eigenheimbesitzer und -käufer.

Vergleichen bringt historisch massivsten Preisvorteil

Bei der 10-jährigen Festhypothek, der beliebtesten Laufzeit bei Herr und Frau Schweizer, ist die Differenz zwischen dem Richtsatz (1.12%) und dem über MoneyPark erzielbaren Top-Satz (0.39%) so signifikant wie noch nie.

Prognose: Seitwärts tendierende Zinsen werden durch Konkurrenzsituation beeinflusst

Die Weltwirtschaft wird die kommenden Wochen und vielleicht sogar Monate ganz klar dominiert werden von der weiteren Ausbreitung des Corona-Virus. Je bedrohlicher die Thematik, desto stärker die Auswirkungen auf die globale Konjunkturlage. Wir erwarten bei steigender Bedrohungslage nochmals tiefere Swap-Sätze.

Status quo beim SNB-Leitzins

Wir erwarten für 2020 keine Anhebung des SNB-Leitzinses. Dies angesichts der abermals reduzierten Inflationsprognose 2020 und der damit verbundenen Tatsache, dass sich die SNB auf die Entwicklung des Schweizer Frankens fokussieren wird.

Taktische Abschlüsse jetzt tätigen

Wir empfehlen schon seit einiger Zeit, kurzfristige Ausschläge nach unten für taktische Abschlüsse zu nutzen. Momentan ist der Zeitpunkt günstig, denn die Konkurrenzsituation unter den Hypothekaranbietern ist gross, was den Hypothekarnehmern attraktive Zinsen beschert.

Langfristige Festhypotheken immer beliebter

Aufgrund der historischen Tiefststände und der flachen Zinskurve werden sehr langfristige Hypothekarzinsen auch weiterhin an Beliebtheit gewinnen. Eine 15-jährige Festhypothek kann heute schon bei weit unter einem Prozent abgeschlossen werden – so tiefe Konditionen wie noch nie.

Empfehlungen

Vergleichen ist und bleibt Trumpf. Die Differenz zwischen dem günstigsten Anbieter (MoneyPark Top-Satz) und dem durchschnittlichen Angebot (Richtsatz) ist nach wie vor massiv.
Die Zinskurve ist noch immer sehr flach, langfristige Festhypotheken sind daher tendenziell zu favorisieren. Aufgrund der zunehmenden Konkurrenzsituation unter den Anbietern lohnt es sich, auch Laufzeiten von mehr als zehn Jahren zu prüfen.
Die aktuell sehr tiefen Zinssätze, der historische Tiefststand, vor allem langfristiger Laufzeiten lohnen sich für taktische Hypothekarabschlüsse – eine regelmässige Beobachtung der Hypothekarzinsen ist zu empfehlen.
Wichtig zu wissen: Auslaufende Festhypotheken können bis zu zwei Jahre vor dem eigentlichen Vertragsende verlängert werden. Wer frühzeitig mit dem Vergleichen beginnt, gewinnt wichtige Zeit, kann die Zinsentwicklung verfolgen und begibt sich so nicht unnötig in die Abhängigkeit des bisherigen Hypothekarinstitutes.

Sparpotential bei MoneyPark

Beliebteste Hypothek	10 Jahre fest
Durchschnittlicher Richtsatz im Markt	1.12%
Durch MoneyPark nachverhandelter Top-Satz	ab 0.39%
Zinseinsparung pro Jahr in Prozent	bis zu 0.73% p.a.
Zinseinsparung in 10 Jahren bei Hypothekarvolumen von CHF 750’000	bis zu CHF 73’000

Hier unsere Einschätzung Hypothekarzinsen Februar 2020 (historischer Tiefstand) als PDF herunterladen.

Allgemein Hypotheken und Zinsen

Finanzierung von Wohneigentum: Detaillierte Tragbarkeitsmodelle sind gefragt!

Die aktuellen Tragbarkeitsregelungen sind nicht mehr zeitgemäss und berücksichtigen die Situation am heutigen Hypothekarmarkt nicht mehr ausreichend. Gemäss unseren Analysen haben mittlerweile über 40 Prozent der Eigenheimkäufer eine erhöhte Tragbarkeit und dies in einem Anbieter-Markt der im Bereich erhöhter Tragbarkeiten sehr intransparent ist. Wir plädieren deshalb für die Offenlegung der Finanzierungsbedingungen durch die Anbieter, um Transparenz und Zugang zu Hypotheken zu verbessern. Die Tragbarkeit muss im Vergleich zur bestehenden Praxis detaillierter berechnet werden. Das vorliegende Positionspapier zeigt den Weg zu einer zeitgemässen Berechnung der Tragbarkeit bei Eigenheimfinanzierungen auf.

Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum

Es ist inzwischen ein längst bekannter und unbestrittener Fakt: Die Hürden für den Erwerb von Wohneigentum in unserem Land sind die weltweit strengsten. Der Kreis potentieller Hypothekarnehmer lichtet sich Jahr für Jahr weiter, denn die erwähnten Preissteigerungen wirken einschränkend auf den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen. Die Kombination von steigenden Eigenheimpreisen und zu starren und rigiden Tragbarkeitsvorgaben ist toxisch. Die standardisierten Kriterien für die Berechnung der Tragbarkeit ignorieren die stark gesunkenen Zinsen, berücksichtigen keinerlei individuelle Faktoren und deren Anwendung ist undurchsichtig. So erstaunt es nicht, dass der Kreis der potenziellen Eigenheimerwerber immer kleiner wird. Dies untermauern verschiedene Studien (siehe dazu auch unser Fachbeitrag «Ein Plädoyer für die Steigerung der Wohneigentumsquote in der Schweiz».) Eine detailliertere Prüfung der Tragbarkeit und die Offenlegung der Bedingungen würde den Zugang zu Eigenheimfinanzierungen deutlich erhöhen.

Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell

Seit der Finanzkrise 2008 hat sich nicht nur das Hypothekarzinsniveau deutlich reduziert, sondern auch die Volatilität ist in den letzten vier Jahren massiv zurückgegangen. Die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken bewegten sich beispielsweise in den Jahren 2009 bis 2015 in einer Bandbreite von rund 1.70 Prozent (zwischen 3.5 bis 1.80 Prozent). Dagegen lag diese Differenz in den letzten vier Jahren gerade einmal bei rund 0.5 Prozent. Und das auf einem ultratiefen Niveau. Zudem gehen mittlerweile fast alle Ökonomen davon aus, dass die Negativzinsen der Schweiz noch über Jahre erhalten bleiben. Kommt hinzu, dass der Kreis der Hypothekar-Anbieter durch neu in den Markt eintretende Pensionskassen und Anlagestiftungen laufend grösser wird. Damit kann mit einiger Sicherheit davon ausgegangen werden, dass die Hypothekarzinsen auch über Jahre keine wesentlichen Erhöhungen erfahren dürften. Durch diese (neue) Situation («new normal») sind die aktuell geltenden kalkulatorischen Zinsen von 4.5 bis 5 Prozent realitätsfremd geworden.

Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit

Unter diesen Gesichtspunkten ist es wenig erstaunlich, dass die Standard-Tragbarkeitsregeln von zunehmend mehr Anbietern, insbesondere Pensionskassen und Stiftungen, unterlaufen werden. Diese Erkenntnis ist ein Lichtblick für potentielle Neuerwerber von Eigenheimen. Allerdings gibt es auch eine leider noch immer ausgeprägte Kehrseite der Medaille: Erstens ist die Transparenz auf der Anbieterseite extrem schlecht. Es ist deshalb mit grossem zeitlichem Aufwand, Unsicherheit und Zusatzwissen verbunden, den individuell passenden Anbieter zu finden. Zweitens dünnt sich das Feld der Anbieter mit weitergehender Tragbarkeit deutlich aus. Und drittens zeigt sich, dass die Banken vor allem sehr gut Verdienende mit sehr hohen Einkommen und teuren Objekten mit ETP-Finanzierungen berücksichtigen. Grund dafür ist die Möglichkeit, Zusatzgeschäfte mit diesen Kunden abwickeln zu können. Gerade Familien mit einem durchschnittlichen Einkommen bleiben somit vielfach auf der Strecke. Zudem zeigen unsere Studienergebnisse, dass über ein Drittel der potentieller Eigenheim-Erwerber der Meinung sind, dass sie die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht erfüllen. Damit stellen sie den Traum des Eigenheims entweder zurück oder stufen ihn als nicht erreichbar ein. Dies wohlgemerkt in einem Mietmarkt, in dem ein Eigentümer typischerweise bis zu 50 Prozent an monatlichen Wohnkosten gegenüber einer vergleichbaren Mietsituation einspart.

Welche Anpassungen in den Tragbarkeitsmodellen könnten also helfen, den Zugang für potentielle Eigenheimerwerber zu verbessern?

Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden benötigt

Zielführend erscheint uns eine differenziertere Betrachtung der einzelnen Kundensituation, in der nicht mehr schablonenartig dieselben Tragbarkeitskriterien für jeden Kunden angewendet werden. Gerade bei mittleren Haushalts-Einkommen (z.B. im Bereich von CHF 120'000 bis CHF 180'000) dürften genauere Tragbarkeits-Berechnungen dazu führen, dass die Eigenheimquote in den nächsten Jahren wieder leicht erhöht werden könnte. Und das, ohne die Risiken zu erhöhen, weder für den Hypothekargeber noch für den Eigenheim-Käufer. Regulatorisch betrachtet steht detaillierteren Tragbarkeitsmodellen nichts im Weg. Denn, die Finma (Regulator) macht bis dato keine verbindlichen Vorgaben zur Tragbarkeit. Eine Detaillierung der heute breit angewandten Vorgaben hätte auch keine verheerenden Folgen für die Nachfrage respektive die Preise, wie dies seit Jahren kolportiert wird. Bedingung wäre aber eine sinnvolle Ausgestaltung der Berechnungsmodelle und deren Offenlegung bei den Anbietern.

Dagegen sind wir der Meinung, dass eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes nicht zielführend ist. Dies deshalb, weil eine differenzierte Sichtweise im individuellen Einzelgeschäft komplett wegfällt und damit unnötige Risiken aufgebaut würden.

Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung der Kostensituation

Doch wie sollen diese Berechnungsmodelle ausgestaltet werden? Nachfolgend unsere konkreten Empfehlungen:

1. Detaillierte Budgetberechnung (anhand von Statistiken und Erfahrungswerten)

Die realitätsnahen Lebenshaltungskosten fliessen neu analog der kalkulatorischen Objektkosten in die Berechnung der Tragbarkeit ein.

2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz

Der kalkulatorische Zinssatz wird von der gewählten Laufzeit der abgeschlossenen Festhypothek abhängig gemacht. Wird eine Laufzeit von zehn Jahren und mehr gewählt, kann ein tieferer Zinssatz berücksichtigt werden. Zum Beispiel wird bei einer Festhypothek unter zehn Jahren ein kalkulatorischer Zinssatz von 4.5 Prozent angewandt. Jedes zusätzlich abgeschlossene Laufzeitjahr reduziert den kalkulatorischen Zinssatz um 0.10 Prozent. Somit wäre für eine 15-jährige Festhypothek ein Zinssatz von 4.0 Prozent massgebend, für eine 20-jährige ein Satz von 3.5 Prozent.

3. Realistische Nebenkosten

Der energetische Zustand des Objektes wird berücksichtigt. Bei Erfüllung von Mindest-Standards (z.B. MINERGIE, GEAK A oder B, bei Objekten mit Baujahr 2000 oder älter auch GEAK C) werden die Betriebskosten auf einen realistischen Betrag reduziert bzw. festgelegt. Dieser ist nicht mehr vom Verkehrswert des Eigenheims, sondern vom Gebäudewert, der Kubatur oder der Nettowohnfläche, ohne Berücksichtigung des Landwertes, abhängig zu machen.

Die Auswirkungen anhand eines exemplarischen Falles:

Eigenheimpreis: CHF 1‘000‘000, benötigte Hypothek: CHF 800‘000 (Eigenmittel CHF 200‘000)
Abschluss einer 15-jährigen Festhypothek zu 1.50%
Potenzielle Käufer: Familie mit 2 Kindern unter 10 Jahren
Objekt ist energetisch in einem sehr guten Zustand (GEAK Klasse B). Der Gebäudewert beträgt rund zwei Drittel des Verkehrswertes.

Detaillierte Berechnung (Empfehlung MoneyPark)

Aufwandposten (pro Monat)	Kosten
Lebenshaltungskosten¹ (schweizweite Durchschnittzahlen)	6‘800
Kalkulatorische Zinskosten (4%)	2‘667
Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes)	741
Kalkulatorische Nebenkosten (0.8% von 667‘000)	445
Total Aufwände p.M.	10‘653
Total Aufwände p.a.	127‘836
Benötigtes Nettoeinkommen p.a.	127‘840
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.	144‘800
Differenz zu effektiven Zinskosten	1‘667

¹ errechnet vom Dachverband Budgetberatung Schweiz anhand von Bundesstatistiken und Vergleichsportalen.

Standard-Berechnung (aktuell gültig)

Aufwandposten (pro Monat)	Kosten
Lebenshaltungskosten (schweizweite Durchschnittzahlen)	-
Kalkulatorische Zinskosten (5%)	3‘333
Amortisation (innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Verkehrswertes)	741
Kalkulatorische Nebenkosten (1% vom Verkehrswert)	833
Kalk. Aufwände für Finanzierung p.M.	4‘907
Kalk. Aufwände für Finanzierung p.a.	58‘884
Benötigtes Nettoeinkommen p.a.²	156‘000
Benötigtes Bruttoeinkommen p.a.²	176‘600
Differenz zu effektiven Zinskosten	2‘334

² Kalkulatorische Kosten dürfen nicht mehr als 1/3 des Bruttoeinkommens ausmachen.

Erkenntnisse

Mit dem detaillierten Berechnungsansatz ist ein Nettoeinkommen von jährlich rund 127‘800 Franken notwendig. Dagegen ist mit der kalkulatorischen Standard-Berechnung ein Nettoeinkommen von 156‘000 Franken gefordert. Die Differenz von fast 30‘000 Franken entspricht bei vielen Familien einem Teilzeitpensum und entscheidet oft über die Möglichkeit, überhaupt eine Hypothekarfinanzierung bekommen zu können.
Dem Hypothekarnehmer verbleibt eine Reserve von mehr als 1‘500 Franken pro Monat. Die langfristige Fixierung der Zinskosten über 15 Jahre ermöglicht die Absicherung des grössten Aufwandpostens.

Fazit

In den letzten Jahren sind einige Anbieter flexibler in der Auslegung der Tragbarkeitsbedingungen geworden. Damit werden die Standard-Tragbarkeitsregeln nicht immer eingehalten.
Vor allem bei den Banken sind die Erfüllungskriterien jedoch sehr undurchsichtig.
Viele potentielle Eigenheim-Käufer mit mittleren Einkommen können nicht davon profitieren. Entweder bekommen sie diese Angebote nicht mit oder die Anbieter bieten diese Lockerungen für diese Kundengruppe nicht an. So müssen weiterhin (zu) viele Mieter ihren Traum vom Eigenheim zurückstellen oder gar begraben.
Eine Offenlegung der Bedingungen zur Erfüllung der Tragbarkeit für selbstbewohntes Wohneigentum würde die Transparenz deutlich erhöhen.
Ein Wechsel zu einer genaueren Tragbarkeits-Berechnung wie empfohlen würde v.a. für Familien und Personen mit mittleren Einkommen den Zugang zu Wohneigentum verbessern.
Eine pauschale Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes von heute fünf Prozent (zum Beispiel auf 3.5 Prozent) erachten wir als nicht als zielführend.
Unsere empfohlenen Anpassungen in der Modell-Tragbarkeitsberechnung hätten kein erhöhtes Risiko zur Folge – weder für Hypothekarnehmer, noch für den Eigenheimmarkt. Wir gehen davon aus, dass sich zwar eine erhöhte Nachfrage ergeben würde. Diese würde sich jedoch über die nächsten Monate und Jahre sukzessive zeigen. Dadurch bekäme die Baubranche genügend Zeit, um die Bautätigkeit der erhöhten Nachfrage anzupassen.

Das integrale Positionspapier finden Sie hier.

Hypotheken und Zinsen Immobilien

RERI Q4 2019 – Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum

Der Real Estate Risk Index (RERI) verbleibt im 4. Quartal 2019 auf 3.7 Indexpunkten. Dies impliziert ein mittleres Risiko. Davor war in den ersten drei Quartalen 2019 ein stetiger Anstieg von insgesamt 0.9 Indexpunkten zu verzeichnen.

Wir beobachten auch im Q4 eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum, die jedoch durch hohe regulatorische Hürden gebremst wird.
Im vierten Quartal 2019 haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen (ETW) erstmals seit Mitte 2017 wieder leicht erhöht. Auch die Einfamilienhäuser (EFH) hatten eine, allerdings marginale, Preissteigerung zu verzeichnen.
Ein Vergleich mit dem Stand per Ende 2018 zeigt, dass sich die Angebotspreise für EFH und ETW im 2019 unterschiedlich entwickelt haben. Während die EFH aufgrund des Angebotsmankos um weitere 1.4 Prozent zugelegt haben, war bei den ETW eine Reduktion von 1.2 Prozent zu verzeichnen.
Im vergangenen Quartal trug v.a. die Entspannung des Handelskriegs zwischen den USA und China zu einer leichten Verbesserung der Aussichten für die Weltkonjunktur bei.
Auch für die Schweizer Industrie hat sich die Stimmung spürbar aufgehellt. Die Auftragsbücher waren per Ende 2019 wieder deutlich besser gefüllt und die Einkaufsmanager gehen wieder von einem höheren Wachstum aus. Diese Entwicklung hat zu leichten Zinserhöhungen geführt.
Die Bandbreite der am Markt offerierten Hypothekarzinsen driftet extrem stark auseinander. Differenzen vom günstigsten zum teuersten Anbieter von über 100 Basispunkten sind keine Seltenheit. Diese Situation dürfte auch mit den unterschiedlichen Refinanzierungsmöglichkeiten der Anbieter zusammenhängen und sorgt für grössere Intransparenz.

Erkenntnisse im Detail

Mittleres Risiko mit leicht ansteigender Tendenz

Auf einer Skala von 0 (kein Risiko) bis 6 (akute Blasengefahr) verbleibt der RERI im 4. Quartal 2019 bei 3.7 Punkten. Damit ist der Index im 2019 um insgesamt 0.9 Indexpunkte angestiegen.

Die deutlich gestiegenen Werte seit Anfang 2019 sind der stagnierenden Wirtschaftsentwicklung und den eingetrübten Konjunkturaussichten geschuldet.

Viele Unsicherheiten in der Weltkonjunktur, Schweizer Wirtschaft spürt Aufwind

Die Weltwirtschaft hat sich in den letzten Monaten insgesamt leicht erholt. Dennoch bleiben die Abwärtsrisiken hoch. Anhaltende Handelskonflikte, der Vollzug des Brexit etc. sind grosse Unsicherheiten in der künftigen Entwicklung der Weltkonjunktur.

In der Schweiz hat sich die Situation im Industrie-Sektor deutlich verbessert. Zudem wirkt der inlandorientierte Dienstleistungssektor noch immer als Motor für die Konjunkturentwicklung.

Konjunkturaussichten sind langfristig schlecht

Dennoch bleiben die Konjunkturaussichten trüb. Die Handelsstreitigkeiten sind nicht nachhaltig beigelegt und dürften deshalb global zu einer Verlangsamung der Nachfrage nach Investitionsgütern führen. Neue Risiken wie zum Beispiel die Verbreitung des Corona Virus können zudem rasch für negative Auswirkungen sorgen.

Von diesen Entwicklungen wird auch die stark exportorientierte Schweiz nicht verschont bleiben.

Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht

Viele Experten gehen davon aus, dass das Negativzinsumfeld Europa und in noch extremerer Form auch der Schweiz in den nächsten Jahren erhalten bleibt.

Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum: EFH verteuern sich weiter, ETW werden günstiger

Das geringe Angebot an Einfamilienhäusern führte in den letzten Monaten zu weiteren Preissteigerungen. Dagegen sind Eigentumswohnungen im 2019 leicht günstiger geworden. Dies dürfte wohl v.a. mit dem grösseren Angebot in Kombination mit dem grösseren Käuferkreis zu tun haben.

Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief

Der Anteil an Hypotheken am Kaufpreis von Eigenheimen liegt durchschnittlich bei tiefen 52 Prozent. Daraus ergeben sich keine Zusatzrisiken für den Immobilienmarkt.

Subindizes des RERI

1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Die tatsächliche Verschuldung der Haushalte wird am Anteil der Hypothek an den gesamthaft verfügbaren Assets (inkl. Gelder der 2. und 3. Säule) gemessen. Im Gegensatz zur blossen Betrachtung der Belehnung wird so nicht nur die Höhe der Hypothek berücksichtigt, sondern es werden die tatsächlichen Vermögenswerte miteinbezogen. Basis bilden die Neufinanzierungen in der Betrachtungsperiode.

Verschuldungsgrad bleibt stabil

Nachdem die Verschuldung im vierten Quartal 2018 leicht zurückging, hat sie sich im 2019 nur unwesentlich verändert. Der Anteil der Hypothek (Fremdfinanzierung) am Kaufpreis macht im 4. Quartal 2019 im Durchschnitt rund 52 Prozent aus. Damit ergeben sich aus der Verschuldung der Haushalte für den Immobilienmarkt keine ausgeprägten Zusatzrisiken. Der Grenzwert dafür liegt bei deutlich höheren 66 Prozent.

2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote

Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Erneuter Höchstwert

Die Zinsunterschiede zwischen den günstigsten und den teuersten Anbietern haben im vierten Quartal 2019 mit 0.88 Prozent (Vorquartal 0.87 Prozent) nochmals einen neuen Spitzenwert erreicht. Gerade bei der wichtigsten Laufzeit, der zehnjährigen Festhypothek, sehen wir eine weiter ausufernde Preisspanne: Während der günstigste Anbieter im Mittel einen Zinssatz von 0.63 Prozent verlangte, kostete diese Laufzeit beim teuersten 1.79 Prozent. Das ergibt eine massive Bandbreite von 1.16 Prozent. Damit kostet ein Abschluss beim teuersten Anbieter beinahe das Dreifache. Auffällig ist, dass die Schere zwischen den Konditionen, welche Pensionskassen/Anlagestiftungen im Vergleich zu Banken bieten, immer weiter auseinander driftet.

Riesiges Sparpotenzial

Ausgehend von einer Hypothekarhöhe von 800’000 Franken und einer Laufzeit von zehn Jahren kann der Hypothekarnehmer signifikante Einsparungen bei den Zinsaufwendungen erzielen. Bei einem aktuellen von MoneyPark verhandelten Top-Zinssatz von 0.44 Prozent p.a. gestaltet sich das Sparpotenzial wie folgt:

	Teuerster Anbieter	Günstigster Anbieter
Zinsaufwendungen in Franken pro Jahr	14’320	3’520
Zinsaufwendungen in Franken für die gesamte Laufzeit	143’200	35’200
Ersparnis in Franken pro Jahr	0	10’800
Ersparnis in Franken für die gesamte Laufzeit	0	108’000

3. Kreditabsicherungskosten

Leicht ansteigende Swapsätze mit geringen Laufzeitzuschlägen

Im abgelaufenen Quartal hat sich die Weltkonjunktur wieder etwas erholt. Einen positiven Einfluss hatte auch die Deeskalation des Handelskrieges zwischen den USA und China.

Der Schweizer Kapitalmarkt hat darauf über alle Laufzeiten hinweg mit ansteigenden Zinsen reagiert. Je länger die Swap-Laufzeit, desto stärker der Anstieg. Die bereits sehr flache Zinskurve veränderte sich aber nur unwesentlich. Der Aufschlag vom zwei zum zehnjährigen Swap beträgt rund 45 Basispunkte und hat sich gegenüber Ende 2018 praktisch halbiert. Diese extrem flache Zinskurve impliziert eine sehr starke Konjunkturabschwächung und damit einhergehend äusserst tiefe Inflationserwartungen am langen Ende.

Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende

Die weitere Entwicklung der Zinsmärkte hängt stark vom Verlauf der Handelskonflikte ab. Zudem bleibt abzuwarten, ob die Ankurbelungsmassnahmen der Notenbanken greifen. Die Stimmung an den Kapitalmärkten dürfte auch in den kommenden Wochen stark schwanken. Damit ist weiterhin eine hohe Volatilität (in beide Richtungen) des europäischen und folglich des stark davon abhängigen Schweizer Kapitalmarktes zu erwarten.

Die Konkurrenzsituation unter den Anbietern im Hypothekarmarkt und die damit verbundene progressive Konditionengestaltung führt für Hypothekarnehmer zu äusserst attraktiven Zinsen.

Die historisch günstigen Finanzierungskonditionen unterstützen die Nachfrage nach Immobilien unverändert. Andererseits wirken die äusserst strengen Finanzierungsvorgaben des Regulators stark limitierend auf das Wachstum der Hypothekarvolumen.

4. Preisindizes

Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen sinkt weiter

Im vierten Quartal 2019 setzte der konsolidierte Angebots-Preisindex für Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) seinen Anstieg (von 161.9 auf 162.4 Punkte) fort, verlor aber an Dynamik. Dabei blieben die Preise der Einfamilienhäuser beinahe unverändert, während die Preise der Eigentumswohnungen um 0.5 Prozent anstiegen. Damit liegt der Index wieder auf dem Niveau von Ende 2018.

Unabhängig davon notiert auch der Konsumentenpreisindex etwas tiefer als im Vorquartal und liegt mit 99.4 Punkten ebenfalls auf dem Stand von Ende 2018. Die Entflechtung der Immobilien- von den Konsumentenpreisen bleibt damit weiter deutlich sichtbar.

5. Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verharrt saisonbereinigt auf tiefem Niveau

Trotz geringem Wirtschaftswachstum hat die Arbeitslosigkeit 2019 (2.3%) um 0.2 Prozentpunkte gegenüber 2018 (2.5%) abgenommen. 2019 waren im Durchschnitt 106‘932 Personen arbeitslos, 9.5% weniger als 2018. Insbesondere im zweiten Quartal sank die Arbeitslosigkeit markant und fiel Ende September erstmals seit September 2008 wieder unter die Marke von 100'000 Personen. Der starken Abnahme aus der ersten Jahreshälfte stand jedoch ein Anstieg im zweiten Halbjahr auf 117’277 Personen per Ende Dezember gegenüber – vorwiegend bedingt durch saisonale Effekte. Der Jahresendwert ist damit vergleichbar mit jenem aus den Jahren 2018 und 2008.
Im letzten Quartal stieg die Arbeitslosigkeit insbesondere bei den 50- bis 64-Jährigen an. Zudem stieg die Zahl der Stellensuchenden ab Oktober deutlich an und erreichte Ende Dezember 192‘955 Personen, was ein Anstieg von rund 23‘100 Personen gegenüber dem Jahrestiefstwert darstellt. Gleichzeitig verringerten sich die gemeldeten offenen Stellen im letzten Quartal von 38’125 Stellen Ende September auf 29’720 per Ende Jahr.
Die Arbeitslosenquote stagniert seit dem Frühjahr 2018 saisonbereinigt auf tiefem Niveau. Die mageren Wachstumsaussichten der Wirtschaft dürften in der Tendenz zu einem leichten Anstieg der Arbeitslosigkeit in den nächsten Quartalen führen.

6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

PMI von Industrie und Dienstleistungen stimmen positiver als auch schon

Im vierten Quartal 2019 stieg der Einkaufsmanager-Index der Industrie von 45.50 auf 49.47 Punkte und liegt damit wieder nahe an der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Der Abwärtstrend der letzten drei Quartale findet damit ein vorläufiges Ende und die höheren Auftragsbestände per Ende 2019 stimmen positiv im Hinblick auf Produktionssteigerungen in den kommenden Monaten. Der Auftragsbestand lag Ende Jahr 11.5 Punkte höher als am Ende des dritten Quartals. Trotzdem resultiere über das vierte Quartal in der Industrie ein leichter Stellenabbau (Subkomponente «Beschäftigung») von 49.6 auf 48.6 Punkte. Der Dienstleistungssektor gab im vierten Quartal zwar bei allen Subkomponenten nach, am meisten bei den Neuaufträgen (-8.2 Punkte), liegt aber mit einem Stand von 50.6 Zählern per Ende 2019 nach wie vor in der Wachstumszone.

Fazit

Wir beobachten eine ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum.
Zur positiven Entwicklung der Schweizer Binnenwirtschaft ist in den letzten Monaten auch eine spürbare Verbesserung im Industriesektor hinzugekommen. Dies hat auch positive Effekte auf den Schweizer Immobilienmarkt.
Die historisch tiefen Zinsen stützen die ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum. Allerdings wird der Kreis potentieller Neuerwerber aufgrund der weiter ansteigenden Preise immer stärker eingeschränkt.
Nicht zuletzt aufgrund der tieferen Preise werden vermehrt Eigentumswohnungen erworben.
Weiterhin steht der stützende Pfeiler des konjunkturellen (Inland-)Wachstums auf wackeligen Beinen. Bricht er weg, könnte sich die Lage des Immobilienmarktes verschlechtern. Wir gehen allerdings davon aus, dass diese Entwicklung nicht von heute auf morgen eintritt und damit das Angebot an die sich abschwächende Nachfrage angepasst werden kann. Erste Tendenzen in einer gedrosselten Produktion von neuen EFH und ETW sind dazu bereits ersichtlich.

Die gesamte Studie in PDF-Form finden Sie hier: RERI_Q4_2019

Hypothekarzins - quo vadis? Ausblick bis Ende 2020

Hypotheken und Zinsen Immobilien

Immobilien und Hypotheken – Trends und Themen 2020

Das neue Jahr ist noch relativ jung und wir widmen uns im heutigen Blogbeitrag einigen Trends und Themen, welche uns auch 2020 im Bereich Immobilen und Hypotheken beschäftigen werden. Neben der noch hängigen Diskussion um die Abschaffung des Eigenmietwertes wird die Ablösung des Libors durch den Saron weiter ins Scheinwerferlicht rücken. Auf der politischen Bühne stehen beispielsweise die Abstimmung «Mehr bezahlbarer Wohnraum» und die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes bei Mietverhältnissen auf der Agenda. Los geht's mit den Trends und Themen 2020.

Abschaffung des Eigenmietwertes

Die parlamentarische Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung» beschäftigt die Wirtschaftskommission des Ständerates nun bereits seit rund drei Jahren und bleibt auch ein Thema im Jahr 2020. Anfänglich sah alles vielversprechend aus, es herrschte eine richtiggehende Aufbruchstimmung: Endlich, so war die einhellige Meinung nach der Präsentation der Kommission für Wirtschaft und Abgaben (WAK) des Ständerats, war eine von allen Seiten tragfähige Lösung zur Abschaffung des Eigenmietwertes gefunden. Insbesondere für den Knackpunkt «Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen» präsentierte man gleich fünf Varianten. Davon stufte man mindestens zwei Varianten als sehr konsensfähig ein. Allerdings schenkte man dem Aspekt, dass man unter Berücksichtigung des heutigen Zinsumfeldes bei allen Varianten gravierende Steuereinbussen in Kauf nehmen müsse, kaum Beachtung. Vergleich hierzu auch unser im Februar 2019 veröffentlichter Beitrag unter dem Titel «Eigenmietwert – Die Abschaffung hat gute Chancen». Doch dann drehte der Wind, wir haben dies bereits mit unserem Blogbeitrag «Abschaffung des Eigenmietwertes ist kein Selbstläufer» vom Sommer 2019 aufgenommen und kurz vor Jahresende 2019 setzte der Ständerat dem ganzen Prozedere die Krone auf, wie die NZZ am 15. November 2019 schrieb: Die Kommission schaltet eine Extrarunde ein, die verfahrenstechnisch gar nicht vorgesehen ist. Sie fordert den Bundesrat auf, zu ihren Plänen jetzt schon Stellung zu nehmen. Üblicherweise schaltet sich der Bundesrat erst ein, wenn die Vorlage ins Parlament geht.

Als die grössten Stolpersteine entpuppten sich die Steuerausfälle und die Ferienhäuser. Ein Systemswechsel würde wohl signifikante Steuerausfälle für den Fiskus bedeuten. Über das Ausmass streiten sich die Experten, es ist von mehreren hundert Millionen bis zu fast 2 Milliarden Franken die Rede – pro Jahr notabene. Wahrlich kein Pappenstil.

Die Vorlage sollte in der Frühjahrssession 2020 im Nationalrat behandelt werden, welche gemäss der Webseite der Bundesversammlung vom 2. bis 20. März dauert. Danach sieht es infolge der Extrarunde beim Bundesrat aber eher nicht aus, die Behandlung in der Sommersession vom 2. bis 19. Juni scheint realistischer. Eine Abstimmung und damit der Entscheid der Räte ist also nicht vor Herbst 2020 zu erwarten.

Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»

Im Jahr 2015 lancierte der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz zusammen mit dem Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, dem Schweizerischen Gewerkschaftsbund, der SP Schweiz und den Grünen die nationale Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen». Die Initiative will, wie die Verantwortlichen auf ihrer Webseite schreiben a) mindestens 10 Prozent bezahlbare Wohnungen beim Neubau (= Gemeinnützige Wohnungen, Genossenschaftswohnungen), b) faire Kaufbedingungen für Kantone und Gemeinden für geeignete Grundstücke (= Vorkaufsrecht) und c) energetische Sanierungen ohne Verluste von bezahlbaren Mietwohnungen.

Wir respektieren das Argumentarium der Initianten, erachten weitere Regulierungen, Gesetze und Vorgaben allerdings als völlig kontraproduktiv im Bestreben, mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Wir votieren vielmehr für eine Überprüfung der starren Tragbarkeitskriterien fürs Eigenheim, um mehr Familien den Weg ins Eigenheim zu ermöglichen. Wir haben hierzu Anfang Januar 2020 unter dem Titel «Starre Tragbarkeitsregeln fürs Eigenheim sind passé» eine Analyse veröffentlicht.

Vom Libor zum Saron

Trends und Themen 2020 heisst der Titel. Nun, der Libor sieht zwar erst auf Dezember 2021 sein Ende kommen, dann wird definitiv Schluss sein. Aber bereits im Jahr 2020 sind weitere Neuigkeiten zu erwarten. Denn bis 2021 muss für Schweizer Geldmarkthypotheken die Ablösung durch den Saron in trockenen Tüchern sein. Dr. Andréa M. Maechler, Mitglied des Direktoriums der SNB, machte im Dezember klar, dass sie von den Marktteilnehmern eine höhere Kadenz in der Umsetzung erwartet und mit der bisherigen Entwicklung noch nicht zufrieden ist. Ihren Unmut kann man zwischen den Zeilen der einleitenden Bemerkungen zum Mediengespräch vom 12. Dezember 2019 entnehmen. Vom Libor zum Saron - wir haben die 10 wichtigsten Fragen und Antworten in einem Blogbeitrag zusammengefasst. Am 19. März 2020 findet gemäss Terminkalender der SNB deren nächste geldpolitische Lagebeurteilung statt. Bestimmt wird sich der Ton von Frau Dr. Maechler nochmals verschärfen, sollten die Marktteilnehmer, allen voran die Banken, bis dann nicht geliefert haben. Unsere Empfehlung für Immobilienbesitzer mit einer Libor Hypothek: Auch Geldmarkt-Hypotheken weisen eine Rahmenlaufzeit auf. Diese liegt oft bei zwei bis drei Jahren. Zudem bestehen konditionenseitige Unsicherheiten hinsichtlich des Wechsels von Libor zur Saron. Daher sollte als Alternative unbedingt eine kurzfristige Festhypothek geprüft werden. Beispiel: Zweijährige Festhypotheken notieren mit 0.50 Prozent sogar tiefer als Geldmarkt-(Libor)-Hypotheken, die aktuell ab 0.55 Prozent abschliessbar sind. Selbst sehr langfristige Hypotheken wie beispielsweise die 10-jährige Festhypothek sind mit aktuell 0.36 Prozent günstiger. Vergleichen lohnt sich.

Trends und Themen 2020 - sicherlich keine abschliessende Aufzählung - more to come, stay tuned.

Ausblick

Entwicklung Schweizer Wirtschaft

Entwicklung Zinsen

Was bedeutet das für die Hypothekarnehmer?

Entwicklung Hypothekarzinsen

Entwicklung Eigenheimpreise

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweitTreiber des Hypothekarzinses

Konjunkturentwicklung in der Schweiz

Kein Ende der Negativzinsen absehbar

Welche Hypothek soll ich wählen?

Hypothekarmodelle

Festhypothek

Geldmarkt-Hypothek

Makroökonomische Lage

Weltwirtschaft in den Fängen des Corona-Virus

Keine Leitzinssenkung in den USA…

…und auch keine in Europa

Starker Start der Schweizer Wirtschaft, aber…

…SNB unverändert am Gängelband der EZB

Entwicklung der Zinssätze

Kreditabsicherungskosten (Swap) klar tiefer

Richtsätze sinken nochmals massiv

Historischer Tiefststand bei Hypothekarzinsen

10-jährige Festhypothek so günstig wie noch nie

Vom Anbieterwettkampf profitieren

Vergleichen bringt historisch massivsten Preisvorteil

Prognose: Seitwärts tendierende Zinsen werden durch Konkurrenzsituation beeinflusst

Status quo beim SNB-Leitzins

Taktische Abschlüsse jetzt tätigen

Langfristige Festhypotheken immer beliebter

Empfehlungen

Sparpotential bei MoneyPark

Kalkulatorische Tragbarkeit erschwert Zugang zu Wohneigentum

Anhaltend tiefes Zinsniveau mit wenig Volatilität macht kalkulatorischen Zinssatz zum Auslaufmodell

Intransparenz und eingeschränkte Verfügbarkeit verhindern bessere Zugänglichkeit

Genauere Tragbarkeits-Berechnungen werden benötigt

Unser Lösungsansatz führt zu besserer Darstellung der Kostensituation

1. Detaillierte Budgetberechnung (anhand von Statistiken und Erfahrungswerten)

2. Laufzeitabhängiger kalkulatorischer Zinssatz

3. Realistische Nebenkosten

Die Auswirkungen anhand eines exemplarischen Falles:

Erkenntnisse

Fazit

Erkenntnisse im Detail

Mittleres Risiko mit leicht ansteigender Tendenz

Viele Unsicherheiten in der Weltkonjunktur, Schweizer Wirtschaft spürt Aufwind

Konjunkturaussichten sind langfristig schlecht

Kein Ausstieg aus dem Negativzinsumfeld in Sicht

Ungebremste Nachfrage nach Wohneigentum: EFH verteuern sich weiter, ETW werden günstiger

Verschuldungsgrad mit Hypotheken ist weiterhin tief

Subindizes des RERI

1. Verschuldung der Haushalte bei Neufinanzierungen

Verschuldungsgrad bleibt stabil

2. Bandbreite der Hypothekarzinsangebote

Bandbreite zwischen günstigstem und teuerstem Angebot: Erneuter Höchstwert

Riesiges Sparpotenzial

3. Kreditabsicherungskosten

Leicht ansteigende Swapsätze mit geringen Laufzeitzuschlägen

Prognose: Weiterhin tiefe Hypothekarzinsen mit Senkungspotential am langen Ende

4. Preisindizes

Immobilienpreisindex für Eigentumswohnungen sinkt weiter

5. Arbeitslosenquote

Arbeitslosenquote verharrt saisonbereinigt auf tiefem Niveau

6. Einkaufsmanager-Index (Purchasing Manager Index)

PMI von Industrie und Dienstleistungen stimmen positiver als auch schon

Fazit

Abschaffung des Eigenmietwertes

Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen»

Vom Libor zum Saron

Flexible Anbieter: Erhöhte Tragbarkeiten bei Familien und gut Verdienenden

Je höher die Tragbarkeit, desto weniger Finanzierungspartner

Attraktive Konditionen auch für erhöhte Tragbarkeiten

Nicht zu schnell aufgeben - Anbieter sind flexibel

Konjunktur- und Zinsentwicklung weltweit
Treiber des Hypothekarzinses