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Tag: Valeur locative

Gilles Ogay

Fausse croyance n°8 – “Je dois garder mon hypothèque pour compenser la valeur locative”

Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.

En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.

Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.

Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.

Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.

Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.

Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :

Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?

Les réponses peuvent être calculées facilement :

CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).

Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.

De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.

En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.

Gilles Ogay
gilles.ogay@moneypark.ch | 021 348 10 15


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

valeur locative

Fausse croyance n°1 – ” La valeur locative péjore les propriétaires”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous les avons listées et vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une toute nouvelle série d’articles. Le premier d’entre eux a pour sujet la très controversée valeur locative. Tout d’abord, qu’est-ce que la valeur locative ? Tout propriétaire d’un bien immobilier qu’il occupe (résidence principale, secondaire ou logement de vacances) doit déclarer un revenu fictif correspondant à ce qu’il pourrait obtenir en le louant, même si, dans la pratique, il est généralement en-dessous des prix pratiqués sur le marché actuel de la location. L’Etat l’avait introduit afin d’éviter une disparité fiscale entre locataires et propriétaires. Elle impacte la fiscalité communale, cantonale et fédérale. En contrepartie, le contribuable peut déduire de son revenu imposable, les intérêts hypothécaires et les charges d’entretien. Bonheur du fédéralisme, chaque canton applique une méthode différente, selon divers facteurs (surface, nombre et affectation des pièces, âge, type de bien, etc.) pour calculer ce revenu théorique. Mais ladite valeur locative péjore-t-elle vraiment toujours les propriétaires ? Prenons l’exemple d’un couple marié vaudois avec un enfant possédant un appartement construit en 1998 de 130 m2 habitables nets à Epalinges avec un revenu imposable de CHF 150'000. La valeur locative de ce bien, pour l’impôt cantonal et communal, est de CHF 17'976. Partant de l’idée qu’il a un emprunt hypothécaire de CHF 1'000'000 à un taux de 1,25%, il pourra déduire CHF 12'500 d’intérêts passifs et CHF 5'392 à titre de frais d’entretien (forfait). Dans ce cas de figure, les déductions couvrent, à quelques dizaines de francs près, la valeur locative et les propriétaires ne seront ainsi pas péjorés fiscalement. D’autre part, si des travaux d’entretien maintenant la valeur du bien doivent être entrepris, ils pourront déduire les factures y afférentes et non plus le forfait. Si ces travaux s’élèvent à CHF 50'000, le différentiel sera alors de CHF 44'524 (valeur locative – intérêts hypothécaires – travaux). A un taux marginal d’imposition de 35%, le gain fiscal sera de CHF 15'583. Dans le canton de Vaud, le critère principal permettant de déterminer la valeur locative est le nombre de m2 habitables nets du logement. Si la famille précitée habitait le même appartement mais situé dans une localité dont le prix de marché local est plus bas, elle devrait s’acquitter d’un peu plus d’impôts, car son prêt hypothécaire serait probablement moins important. Comme précédemment expliqué, chaque canton a ses spécificités, tant pour la détermination de la valeur locative que pour les déductions y relatives. Il est donc primordial de solliciter les conseils d’un spécialiste en financement immobilier afin d’optimiser et de planifier sa fiscalité. Une réforme est actuellement en cours à Berne visant la suppression de la valeur locative, ainsi que la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien. Cela pourrait être avantageux pour les propriétaires de bien récents et ceux avec un faible emprunt bancaire. Néanmoins, ceux en possédant qui nécessitent des travaux de rénovation seraient perdants. Sans compter que les taux d’intérêt sont actuellement très bas. S’ils devaient remonter, le nombre de péjorés seraient nettement plus important. Mais rien n’étant décidé pour le moment, affaire à suivre ! Pascal Bourgoin, Conseiller à Lausanne pb@d-l.ch | +41 21 348 10 09
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