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Tag: taux hypothécaires

Prévision des taux

Prévision des taux hypothécaires – décembre

La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.

Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d'intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l'UE. Le meilleur taux, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s'explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.

Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d'intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d'être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.

Situation macroéconomique

Après la reprise, l'écart de PIB se creusera à nouveau

Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l'indicateur hebdomadaire du PIB pour l'Autriche montre qu'après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d'environ sept pour cent par rapport à la même période l'année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l'augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.

Suisse: la consommation reste relativement soutenue

Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l'un des taux d’infection par habitant les plus élevés d'Europe.

Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l'instant. En effet, après s'être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.

La consommation privée en Suisse n'est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n'y a aucun signe d'effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.

La Suisse pourrait mieux s'en tirer que l'UE

Pour l'instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s'affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu'au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.

De sombres perspectives pour l'économie mondiale

Les prévisions pour l'économie mondiale demeurent sombres. La perspective d'un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l'efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l'économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.

Évolution des taux d’intérêt

Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre

Si les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d'un mois à l'autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l'échéance à court terme de deux ans a augmenté d'environ quatre points par rapport à fin octobre.

Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe

Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L'hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l'hypothèque sur deux ans d'un point pour atteindre 0,93%.

La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux

Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.

Prévision de l’évolution des taux

Le niveau des taux d'intérêt reste bas

En raison du développement économique actuel, les banques centrales n'ont d'autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d'entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l'économie d'exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l'une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d'intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.

Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues

Si la deuxième vague s'affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.

Recommandations

  • Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
  • Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
Real Estate index

Risk Index – La situation sur le marché immobilier résidentiel s’améliore

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente, au 2e trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Un chiffre qui implique un risque accru assorti d’une tendance légèrement haussière. Depuis la fin 2018, l’indice a donc gagné pas moins de 1.3 point. Bien qu’il s’agisse d’une valeur élevée qui reflète un potentiel de danger, le marché de l’immobilier résidentiel affiche un état toujours très stable.

L’augmentation du Real Estate Risk Index est avant tout placée sous le signe des perspectives économiques extrêmement moroses. La récession mondiale et nationale à venir se manifeste déjà par une hausse des chiffres du chômage. En outre, la baisse de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel en Suisse s’est accentué par rapport au trimestre précédent.

Malgré tout, nous considérons que le marché de l’immobilier résidentiel repose sur des fondamentaux solides. Dans leur majorité, les propriétaires devraient être en mesure de faire face aux éventuelles diminutions de revenus temporaires grâce à des réserves. En complément, les règles très strictes en matière de financement, notamment celles concernant la tenue des charges, ont un effet positif.

Les prix et l’offre de l’immobilier résidentiel sont restés stables, jusqu’à présent, face à la crise du coronavirus. Tous deux ont légèrement augmenté, la hausse des prix étant à mettre au compte des maisons individuelles et l’accroissement de l’offre des appartements en propriété.
De plus, il s’avère que la demande de logements en propriété dépasse déjà nettement l’offre. Le nombre de transactions, fortement réduit en avril et mai, est reparti à la hausse en juin et devrait constituer un pas important vers un retour à la normalité.

Risk Index - La situation sur le marché immobilier résidentiel s'améliore

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence de hauts risques sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente encore une fois, au deuxième trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Ce faisant, l’indice a à nouveau atteint un sommet depuis le début du calcul du RERI en 2014. Une valeur qui implique un risque élevé sur le marché immobilier suisse.

Pour différentes raisons, les chiffres demandent cependant à être fortement relativisés. Premièrement, il apparaît de plus en plus clairement que l’immobilier résidentiel gagne encore plus en valeur et donc en stabilité dans le cadre de la crise du coronavirus. Deuxièmement, le marché présente toujours une demande nettement excessive en logements en propriété.

Les prix et l’offre ne sont pas affectés par la crise du coronavirus

Au deuxième trimestre 2020, nous assistons à une reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, de 0.6 point pour atteindre 162.3 points. Cette évolution est due en particulier aux prix des maisons individuelles, qui ont grimpé de 2% en l’espace d’un an. Au niveau de l’offre également, le recul constaté lors du trimestre précédent a été compensé. Notamment vers la fin du deuxième trimestre, l’offre d’appartements en propriété a légèrement dépassé les 40 000 biens, tandis que l’offre de maisons individuelles s’avérait relativement stable avec 23 000 biens.

La dynamique des transactions repart à la hausse bien que la crise du coronavirus ne soit pas du tout terminée

Au premier trimestre, les répercussions de la crise sur le marché du logement en propriété n’étaient que peu perceptibles. Au cours du deuxième trimestre, on a observé que de nombreux acheteurs potentiels mettaient temporairement de côté leur intention d’acheter, en partie à cause d’incertitudes, mais également pour des raisons pratiques (pas de possibilités de visites physiques), avant de revenir sur le marché dès juin. Le volume de transactions, après une réduction temporaire mais forte en avril et en mai, repart à la hausse. Aussi bien l’offre que la demande en immeubles résidentiels, notamment en maisons individuelles, ont sensiblement augmenté en juin. À mesure que l’on en saura davantage sur la durée et la sévérité de la crise, des effets de rattrapage devraient se manifester et les valeurs stables d’une maison individuelle, en ces temps d’incertitude, devraient à nouveau gagner en importance.

Les répercussions pour l’économie mondiale sont immenses

Les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sont dramatiques. Il est maintenant clair que le monde va glisser vers une grave récession. Outre les difficultés du commerce mondial, les conflits commerciaux menacent de s’intensifier à nouveau. Comme l’indique l’OCDE, de nombreuses nouvelles restrictions commerciales sont apparues, ces dernières semaines, dans le sillage de ces conflits. Une évolution susceptible de peser encore davantage sur l’économie mondiale.

Par exemple, dans ses dernières prévisions, la Commission européenne prévoit une contraction drastique de 8,7% du PIB pour la zone de l’UE. Un facteur décisif sera désormais la rapidité de la reprise en 2021 resp. l’évolution de la pandémie de coronavirus. À noter dans le contexte mondial que les cycles de reprise seront, potentiellement, fortement asymétriques. Ainsi, les dernières données économiques de la Chine ont marqué une embellie considérable et largement dépassé les prévisions des experts, tandis que d’autres régions, en premier lieu les États-Unis et l’Amérique centrale/du sud, vont, selon les prévisions, à nouveau être orientées à la baisse.

Suisse: la reprise de l’économie ne parvient pas à compenser les pertes sur le front des exportations

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a déjà franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée. Le secteur des exportations, qui compte beaucoup pour la Suisse, est une source d’inquiétude majeure. À l’exception de l’industrie pharmaceutique, tous les secteurs dépendant des exportations, y compris le tourisme, ont été très durement touchés par l’effondrement de la conjoncture mondiale, même si les premiers signes de reprise se font sentir dans le secteur du tourisme local, par exemple.

Une politique de taux négatifs de la Banque nationale suisse est inévitable

Partout dans le monde, les banques centrales et les gouvernements s’efforcent de soutenir l’économie par des interventions financières rapides et de grande ampleur visant à combattre la récession qui s’amorce déjà. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie que, compte tenu du taux de change par rapport à l’euro, elle devra maintenir un taux directeur négatif pendant des mois, voire des années, et poursuivre sa politique monétaire ultra expansive, tout en contrant toute tendance au renchérissement du franc.

Des taux d’intérêts hypothécaires qui devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Notamment sur le front des meilleurs taux d’intérêt, nous observons un retour à un alignement renforcé sur l’évolution des taux swap du marché des capitaux. Au cours des derniers mois, les bailleurs de fonds alternatifs ont investi avec réticence dans les hypothèques en raison des besoins de liquidités accrus; au deuxième semestre, nous escomptons le retour de certains de ces bailleurs hypothécaires sur le marché. Cette situation devrait à nouveau générer davantage de pression sur les prix et se traduire, en combinaison avec la baisse des taux du marché des capitaux, par des conditions de taux hypothécaires très attractives. Cependant, dans le contexte de l’évolution de la crise du coronavirus, des fluctuations de prix vers le haut continuent d’être possibles à court terme.

Taux d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 51%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le taux d’endettement demeure relativement faible

L’endettement n’évolue que peu. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne quelque 51% au deuxième trimestre 2020. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Risk Index - Taux d'endettement

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Les meilleures offres sont clairement alignées sur l’évolution des taux du marché des capitaux, l’écart entre l’offre la moins chère et la plus chère est toujours considérable

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au deuxième trimestre 2020, avec 0,83%. Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du trimestre précédent (0,89%). Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque: alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,72%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,78%. Il en résulte une importante marge de 1,06% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. On remarquera que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux que les offres plus chères.

Risk Index - Différences prestataires le moins cher et plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,82%, le potentiel d’économies est le suivant:

Risk Index - Exemple comparatif

3. Coûts de garantie des crédits

Plus faible volatilité des taux swap au deuxième trimestre

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du deuxième trimestre a été nettement moins volatile qu’au trimestre précédent. Le taux d’intérêt des marchés des capitaux à 10 ans a oscillé dans une fourchette de quelque 20 points de base (entre –0,20% et –0,40%). Les vastes programmes de soutien à la conjoncture des grandes banques centrales ont certainement contribué à cet apaisement. Enfin également, les places boursières se sont remise étonnamment vite du choc de la crise du coronavirus.

L’écart entre le swap à deux ans par rapport au swap à dix ans continue à être extrêmement faible (moins de 40 points de base). La courbe des taux plate suggère un fort ralentissement de la conjoncture (récession) et, avec lui, une très faible inflation au cours des prochaines années.

Risk Index - Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas

Au cours des prochaines semaines, nous tablons sur une volatilité élevée des taux sur les marchés des capitaux et hypothécaires. La persistance du taux directeur de la BNS à un niveau négatif ne laisse pas de marge pour d’importantes hausses de taux. Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques connexes.

Sur le marché hypothécaire, les capacités de nombreux prestataires sont en outre à nouveau revenues à leur niveau normal d’avant la crise du coronavirus, ce qui signifie qu’ils offrent (ou peuvent offrir) à nouveau davantage de conditions concurrentielles.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logements à usage personnel reprennent déjà leur hausse

Au deuxième trimestre 2020, l’indice consolidé de l’offre et des prix pour les maisons individuelles et les appartements (PPE) a enregistré une hausse de 0.6 points pour atteindre 163.3 points. Et ce, après que l’indice des prix au premier trimestre avait baissé de 0.7 point d’indice. La reprise est à mettre au compte de l’augmentation des prix des maisons individuelles qui, avec 1,13%, ont fortement augmenté, tandis que les prix des appartements en propriété cédaient 0,37%. Les inégalités de cette évolution deviennent plus compréhensibles lorsqu’on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté, en l’espace d’un an, de 2%, tandis que les appartements en propriété étaient vendus en moyenne 0,6% moins cher qu’il y a un an.

La crise du coronavirus ne semble pas affecter le marché de l’immobilier résidentiel – tout au moins jusqu’à maintenant. Outre les prix, l’offre s’avère également très stable. Les reculs du premier trimestre, correspondant à quelque 4000 biens, ont été compensés au deuxième trimestre. En milieu d’année, et particulièrement grâce au mois de juin, l’offre a à nouveau augmenté pour s’établir à près de 40’000 appartements et 23’000 maisons individuelles. Cette remontée est principalement due à une offre plus importante d’appartements en propriété.

Nous demeurons sceptiques pour les immeubles de rendement (buy-to-let), notamment dans les zones périphériques et les régions rurales, où le risque de logements vacants pourrait s’accentuer en cas de phase de faiblesse économique prolongée. Le niveau d’activité toujours élevé dans le secteur de la construction pourrait s’allier à un recul de l’immigration dû au coronavirus et ainsi accentuer le déséquilibre. Et le marché de l’immobilier commercial (bureaux, industrie) présenterait lui aussi, si l’activité de construction demeurait la même et le chômage augmentait, un risque significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel à usage personnel.

Attendons également de voir s’il y aura des corrections de prix dans le segment du luxe. Si les acheteurs à faibles revenus craignent une récession durable, ils auront une attitude attentiste, ce qui peut rapidement se répercuter sur la liquidité du marché et les prix.

L’indice des prix à la consommation a cédé du terrain par rapport au premier trimestre et est inférieur de 0.2 points d’indice, avec 98.6 points. Les quatre derniers trimestres ont tous affiché un recul qui totalise désormais 1.2 point d’indice par rapport au trimestre précédent.

Risk Index - Indice des prix

5. Taux de chômage

Poursuite de la hausse du taux de chômage sur fond de crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse marquée de 0.4 point de pourcentage du taux de chômage au premier trimestre, on constate pour le deuxième trimestre une nouvelle augmentation de 0.6 point. Avec 3,3%, le chômage est revenu, au deuxième trimestre, au niveau de 2016. Il s’agit sans aucun doute d’un premier effet de la crise du coronavirus.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 150 289 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin juin 2020, soit quelque 20 000 personnes ou environ 15% de plus qu’à la fin mars 2020. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,7% en mars 2020 à 3,2% à la fin juin 2020. Par rapport au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 53 067 personnes (+54,6%). De même, le nombre de demandeurs d’emploi a augmenté de plus de 30% par rapport à l’année précédente et dépasse désormais 230 000 personnes. De plus, il est frappant de constater que le chômage des jeunes de 15 à 24 ans a augmenté de près de 80% par rapport au niveau de la fin juin 2019. Soit une augmentation de plus de 7500 personnes.

Il s’agit indubitablement d’une évolution tout à fait négative. Néanmoins, ces chiffres restent bas comparés au reste de l’Europe et du monde. Les économistes s’accordent à dire que la réduction de l’horaire de travail a largement contribué à éviter une hausse plus importante du chômage. De quoi éviter le pire – du moins pour l’instant. En Suisse, plus d’un million de personnes peuvent actuellement bénéficier de la réduction de l’horaire de travail.

Risk Index - Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)

Inquiétude sur le PMI industrie tandis que le secteur des services connaît un rebond majeur

Suite à la forte baisse du premier trimestre, l’indice PMI a de nouveau chuté de 2.1 points au deuxième trimestre 2020. Une lueur d’espoir, cependant: la chute a été enrayée en juin. Dans le même temps, le déclin de la production s’est ralenti et les délais de livraison se normalisent. Cependant, près d’un tiers des employés de l’industrie bénéficient toujours de la réduction de l’horaire de travail. Avec un niveau de 41.6, le PMI industrie est au plus bas depuis la récession mondiale de 2009 et bien en dessous du seuil de croissance de 50 points.

Le PMI services a réagi beaucoup plus fortement au confinement que le PMI industrie. C’est également tout aussi rapidement qu’il semble désormais se reprendre. Avec 49.1 points, l’indice est déjà proche du seuil de croissance, et ce, après être tombé à 21.4 points en avril.

La question qui se pose maintenant est de savoir si le creux est déjà derrière nous. La réponse dépendra probablement beaucoup de l’évolution de la pandémie.

Risk Index - Indice des directeurs d'achat industrie

Conclusion

  • En dépit de risques liés au coronavirus, le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue d’afficher, en Suisse, une très grande stabilité. Les risques accrus sont notamment dus à la récession de l’économie mondiale qui se dessine, à l’augmentation des chiffres du chômage en Suisse et à l’effondrement de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel.
  • Nous considérons le potentiel de ventes forcées résultant d’éventuelles diminutions de revenus temporaires et de l’augmentation du chômage comme très faible. Les règles de financement strictes en vigueur depuis des décennies, notamment celles concernant la tenue des charges, qui sont plus contraignantes que dans le reste du monde, devraient déployer une protection solide et se distinguer positivement.
  • La demande en logements en propriété et le volume de transactions se sont normalisés à la fin du deuxième trimestre, retrouvant le niveau solide habituel. Le marché de l’immobilier résidentiel évolue à grands pas vers la normalité, soit une demande extrêmement forte faisant face à une offre toujours réduite. Et ce alors qu’au cours des deux premiers mois du deuxième trimestre 2020, le volume de transactions sur le marché de l’immobilier suisse était encore fortement réduit. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs ont mis de côté leurs projets – ils n’avaient pas d’autre choix.
  • Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, on constate à nouveau une demande excédentaire. Notamment sur le front des maisons individuelles, où l’offre demeure réduite, les prix ont gagné 2% en un an.
  • Nous pensons que les prix des logements individuels vont évoluer latéralement au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus terminée, nous envisageons une forte probabilité d’effets de rattrapage rapide qui se traduira par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement, toujours très attractives, devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons sceptiques en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. Le risque du marché immobilier buy-to-let et en particulier du marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie) est significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juillet 2020

L’effondrement du commerce international se poursuit inlassablement. La pandémie de coronavirus est encore bien loin d’être finie. Le nombre de nouvelles contaminations atteint aujourd’hui des sommets à l’échelle mondiale. L’économie suisse enregistre certes une évolution positive, qui ne parvient toutefois pas à compenser les sombres perspectives du très important commerce extérieur.

Les taux swap ont légèrement augmenté par rapport à leur niveau de la fin mai (+8 points de base à 10 ans p. ex.). Nous anticipons que les taux des marchés des capitaux demeureront volatils dans les prochaines semaines. Après avoir connu de violentes fluctuations à la hausse et à la baisse dues à la crise du coronavirus, les taux hypothécaires se sont stabilisés à leur niveau du début de l’année depuis maintenant un mois. Nous nous attendons à ce que des bailleurs de fonds alternatifs reviennent sur le marché, ce qui devrait encore intensifier la concurrence et la pression sur les prix.

Situation macroéconomique

Le coronavirus nous accompagnera également au second semestre

L’émergence du Covid-19 en début d’année et le krach boursier qui s’en est suivi ainsi que les mesures de confinement les plus diverses adoptées à l’échelle planétaire ont temporairement quasi paralysé le monde (et l’économie). Au regard de la faiblesse économique causée par le virus dans presque tous les pays, le commerce international a déjà chuté de manière spectaculaire depuis le début de la crise. Malgré les premières mesures d’assouplissement prises en Asie et en Europe, la pandémie est encore bien loin d’être maîtrisée, comme en atteste le triste fait que le nombre de nouvelles contaminations atteint actuellement des sommets dans le monde. Par ailleurs, les craintes d’une seconde vague persistent, bien qu’un confinement mondial aussi étendu que durant la première vague paraisse hautement improbable.

Malgré son amélioration, l’économie nationale affiche des perspectives assombries

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée.

L’industrie d’exportation, très importante pour le pays, est notamment source d’inquiétudes. Hormis dans la branche pharmaceutique, les exportations ont lourdement pâti de l’effondrement de la conjoncture mondiale, tourisme inclus. Outre les difficultés d’écoulement sur le front du commerce international, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont en conséquence multipliées ces dernières semaines – une évolution qui devrait encore plus pénaliser la conjoncture mondiale.

Les banques centrales maintiennent leur politique de taux d’intérêt négatifs

Les banques centrales et gouvernements du monde entier ont fait tout leur possible pour soutenir l’économie à l’aide d’interventions financières rapides et de grande ampleur ainsi que pour éviter les ventes massives et répondre aux besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Ils tentent de lutter contre la récession qui débute déjà grâce à des plans de sauvetage et de relance massifs. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie, compte tenu du taux de change avec l’euro, plusieurs mois voire années supplémentaires d’un taux directeur négatif. 

Évolution des taux d’intérêt

Légère hausse des taux des marchés des capitaux en juin

Les taux des marchés de capitaux demeurent volatils et connaissent de fortes fluctuations selon les échéances. Globalement, les taux swap ont augmenté de quatre à six points de base toutes échéances confondues en juin. Au 29 juin, le taux swap à 10 ans s’établit par exemple à -0,31%. L’analyse de l’évolution depuis la fin 2019 révèle en revanche que les taux à court terme ont retrouvé leur niveau du début d’année, tandis que les échéances longues s’enfoncent davantage en territoire négatif. Le taux swap à 10 ans s’inscrit 20 points de base en deçà de son niveau du 31 décembre 2019, celui à 15 ans même 22 points de base.

Stabilité des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont par contre demeurés stables en juin. Cela n’a cependant pas été le cas sur l’ensemble du premier semestre 2020: alors qu’ils ont cédé jusqu’à 12 points de base en janvier et février, surtout sur les échéances longues, les taux d’intérêt ont en revanche augmenté durant la crise du coronavirus en mars et atteint 1,31% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans – leur sommet de cette année. Cette envolée n’a toutefois été que brève et les taux hypothécaires ont dans l’intervalle diminué pour retrouver leur niveau de l’année précédente. À la fin juin, le taux indicatif s’établit à 1,20% sur 10 ans et à 1,02% sur 5 ans.

Meilleur taux DL MoneyPark à 0,85% sur 10 ans

La marge entre le prestataire le moins et le plus cher dans l’univers MoneyPark s’est cependant quelque peu resserrée. La concurrence a temporairement diminué, notamment sur le front des hypothèques à taux fixe à 10 ans. L’écart entre les offres n’en demeure pas moins significatif: pour la même durée, le taux proposé par le prestataire le plus cher est plus de deux fois supérieur à celui du prestataire le moins cher. Il est donc toujours judicieux de procéder à des comparaisons!

Taux indicatifs

Prévisions des taux hypothécaires - taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Absence de signe de hausse des taux hypothécaires

La légère augmentation des taux des marchés de capitaux observée en juin n’a pas entraîné de hausse des taux hypothécaires. Nous n’anticipons pas non plus de progression des taux hypothécaires – bien au contraire. Le maintien du taux directeur de la BNS en territoire très négatif ne laisse pas de marge de manœuvre pour d’importants relèvements des taux d’intérêt. Par ailleurs, de nombreux prestataires ont désormais retrouvé leurs capacités normales de l’avant-crise du coronavirus, de sorte qu’ils peuvent de nouveau proposer des conditions plus concurrentielles.

En outre, nous attendons une augmentation sensible du chômage en Suisse sous l’effet du début de récession. Une fois de plus, nous estimons cependant que le marché de l’emploi se montrera plus résistant que dans d’autres pays. Le risque de défaillances liées au revenu sur le front des crédits hypothécaires semble en conséquence limité, en particulier pour le logement en propriété. 

Au cours des prochains mois, nous anticipons une intensification de la concurrence entre prestataires, dont les emprunteurs devraient bénéficier sous la forme de taux d’intérêt (encore) plus attractifs.

Comparer et négocier est essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques

Prévisions des taux hypothécaires - juillet 2020

Recommandation

  • Aucun signe d’augmentation prochaine des taux hypothécaires n’est pour l’heure observable. Ceci dit, il faut s’attendre à une certaine volatilité découlant des incertitudes quant à l’évolution de la crise du coronavirus. C’est pourquoi il est recommandé de suivre de près l’évolution des taux hypothécaires en vue d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.
  • Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à commencer assez tôt à comparer des offres – le marché n’en manque pas.
  • Dans votre quête d’offres, intéressez-vous non seulement aux banques, mais aussi aux assurances ou encore à d’autres fournisseurs de crédits comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Les conditions contractuelles et les taux d’intérêt varient d’un prestataire à l’autre. Un examen attentif des détails est judicieux!
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juin 2020

L’économie internationale reste engluée dans la crise du coronavirus. Tant que l’épidémie n’est pas maîtrisée à l’échelle planétaire, le repli de la conjoncture mondiale devrait se poursuivre de plus belle. La situation a continué de s’apaiser sur les marchés des capitaux en mai.

Les taux swap n’ont guère bougé par rapport à leur niveau de la fin avril. Les taux hypothécaires n’ont que marginalement évolué en l’espace d’un mois. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a, par exemple, diminué de deux points de base pour s’établir à 1,19%. Les écarts entre les taux indicatifs et les meilleurs taux demeurent extrêmement importants, s’inscrivant à 0,45% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans.

Sous l’effet de la récession qui frappe l’économie mondiale, le niveau des taux d’intérêt n’est pas près d’augmenter de sitôt. Afin d’éviter une appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux en deçà de celui de l’UE. Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel) et la concurrence entre prestataires également contribuer à maintenir les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

La crise du coronavirus propulse l’économie mondiale dans une profonde récession

Le coronavirus a des répercussions dramatiques sur l’économie mondiale. Les chiffres d’affaires du commerce international s’inscrivent en fort repli et l’effondrement de la demande pour de nombreux biens devrait entraîner une chute considérable des prix.

Le produit intérieur brut des pays de la zone euro a diminué de 3,8% au premier trimestre 2020 – recul le plus marqué depuis le début des mesures en 1995.

Faut-il s’attendre à un important rebond en 2021?

Dans ses dernières prévisions, la Commission européenne anticipe une baisse de la performance économique de presque 8% dans l’Union européenne pour l’année en cours, et ce, malgré les aides financières d’un volume sans précédent octroyées par les gouvernements. Cependant, l’hypothèse actuelle est que l’économie de la zone UE enregistrera un rebond marqué, d’environ 5% en 2021.

Suisse: un effondrement plus important de l’économie est encore à venir

Même en l’absence de données pour mars et avril, il ne fait aucun doute que la récession frappera également la Suisse. Le confinement a conduit à une brusque diminution de la production et des dépenses de consommation privées.

Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) a publié des prévisions similaires pour la Suisse à la fin avril. Selon le scénario de base, il faut s’attendre à une contraction du produit intérieur brut (PIB) du pays de presque 7% pour 2020, contre une progression d’environ 5% en 2021.

Redressement de l’économie encore très lointain

Malgré la levée aujourd’hui quasi intégrale des restrictions, toute reprise prendra encore du temps. Une amélioration sensible du climat de consommation se fait pour l’heure (encore) attendre. En tant que pays exportateur, la Suisse est en outre fortement dépendante de la sortie mondiale de la crise du coronavirus. Les répercussions les plus négatives devraient en particulier se faire ressentir dans l’industrie dans les mois à venir. 

Évolution des taux d’intérêt

Situation inchangée en mai sur les marchés des capitaux

Après avoir été en proie à des turbulences en mars et en avril, les marchés des capitaux se sont apaisés. Les taux swap sont demeurés inchangés toutes échéances confondues en l’espace d’un mois. Au 29 mai 2020, les taux swap à 10 ans et à 5 ans s’établissent respectivement à -0,35% et -0,59%, soit un point de base seulement au-dessus du niveau de la fin avril.

Stabilisation des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont également demeurés quasi inchangés en mai. Le taux indicatif de l’hypothèque à taux fixe à 5 ans a augmenté d’un point de base, tandis que celui de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a reculé de deux points de base, retrouvant ainsi son niveau de janvier 2020 à 1,19%.

Taux indicatif

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires restent faibles

Les fluctuations à court terme des taux d’intérêt déclenchées par la crise du coronavirus sont depuis longtemps surmontées: les taux hypothécaires ont retrouvé leur niveau du début d’année.

Nous n’anticipons pas de hausse du niveau des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de plusieurs facteurs:

  • Couplée à l’augmentation massive de l’endettement des États, l’aggravation de la récession rend tout relèvement des taux directeurs insupportable à l’échelle mondiale.
  • Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux d’intérêt en deçà de celui de l’UE.
  • Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel). La concurrence entre prestataires devrait en outre faire en sorte que les clients profitent de la pression sur les prix.
Comparer et négocier est essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques

Tableau des taux

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les acheteurs: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Il est actuellement aussi recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux obtenus par MoneyPark demeure important et recèle un énorme potentiel d’économies.
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