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Real Estate index

Risk Index T3 – Le marché de l’immobilier résidentiel reste stable face à la première vague du coronavirus

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,8 au 3e trimestre 2020. Bien que cette situation implique une diminution du risque, celui-ci reste accru. L’indice a ainsi retrouvé le niveau établi à fin 2019, avant la pandémie du coronavirus. Cette diminution est principalement due à la rapide évolution de la reprise économique au 3e trimestre. La hausse du taux d’utilisation des capacités en particulier a engendré une amélioration du moral chez les directeurs d’achat et même, le retour de l’Indice des directeurs d’achat (PMI) dans la zone de croissance. Cependant, la viabilité de la reprise économique est très incertaine. Il est actuellement difficile d’estimer les restrictions économiques engendrées par la deuxième vague du coronavirus qui a récemment touché la Suisse, mais également la quasi-totalité des pays qui nous entourent.

Les signes de risques accrus en raison de la pandémie sont à peine visibles sur le marché de l’immobilier résidentiel. Au contraire, la demande excédentaire déjà existante a plutôt augmenté. Les prix de l’immobilier résidentiel sont, jusqu’à présent, restés stables face à la crise du coronavirus. Les maisons individuelles sont même encore plus demandées qu’avant la pandémie et enregistrent donc une augmentation correspondant à la moyenne des dix dernières années. Du côté des appartements en propriété, les prix ont légèrement reculé, surtout dans le segment haut de gamme. 

Curseur T3

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence des risques moyens à élevés sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI diminue de 0,3 points pour s’établir à 3,8 points au 3e trimestre 2020. Ainsi, la hausse de l’indice des deux premiers trimestres 2020, due au coronavirus, a pratiquement été compensée. L’état actuel implique un risque moyen à élevé sur le marché immobilier suisse.

Stabilisation de la croissance des prix et hausse de la demande pour les maisons individuelles en raison du coronavirus

Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. Cette évolution est due à l’importante demande et donc à la hausse des prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2% durant l’année. Les prix des appartements ont reculé en moyenne de 0,7% durant l’année en cours. Dans le segment haut de gamme, les prix ont également légèrement diminué pour les deux catégories de bien.

La dynamique des transactions reprend, malgré la deuxième vague de coronavirus

La tendance à la hausse de la dynamique des transactions déjà apparue en juin continue au cours de ce trimestre. La demande a particulièrement augmenté, alors que l’offre s’est retrouvée environ 10% au-dessous du taux du même trimestre de l’année précédente. Nous continuons à estimer que l’effet de rattrapage accumulé se fait encore attendre à cause de la deuxième vague de coronavirus qui s’amorce.

Malgré l’arrivée d’une deuxième vague de coronavirus, la consommation affiche une reprise

L’augmentation du nombre de cas de coronavirus inquiète les états du monde entier. Dans de nombreux pays européens, y compris la Suisse, de nouvelles restrictions sont en discussion, voire ont déjà (à nouveau) été introduites, afin de faire face à une deuxième vague.

Indépendamment de cela, les données en temps réel en Europe démontrent que les citoyens ont rapidement adapté leurs habitudes de consommation selon les secteurs, mais qu’ils ont à peine freiné leurs activités économiques. Ils participent donc à une reprise rapide de l’économie. L’écart du PIB a ainsi pu être réduit au cours des dernières semaines. Bien qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle, cette insouciance peut provoquer une nouvelle propagation importante du virus, à travers l’accroissement des échanges commerciaux. Le risque d’une deuxième vague augmente.

Suisse : reprise ferme de la conjoncture au cours des dernières semaines, mais son évolution est incertaine

La consommation privée, très importante pour l’économie suisse (elle constitue plus de la moitié du PIB), se développe de manière réjouissante depuis quelques semaines. Il n’y a pas que le secteur des services qui connaisse un fort rebond. Effectivement, le fait que de nombreux Suisses ont passé leurs vacances au pays a eu un effet net positif sur la consommation pendant les mois d'été. Dans le commerce de détail, le chiffre d’affaire du secteur du mois de juillet se situe même 4% au-dessus de la valeur du même mois de l’année précédente. Ce fait est expliqué par les achats de rattrapage effectués en partie par les ménages en raison des économies réalisées pendant le confinement (selon une estimation, ce montant s’élèverait à plus de huit milliards de francs).

Jusqu’à présent, les signes démontrant que les Suisses seraient plus réticents à dépenser leur argent sont donc minimes. Même le risque accru de contagion n’a pas l’air d’avoir d’effet négatif.

Malgré cet essor économique nettement plus important qu’anticipé, la situation demeure fragile. La situation économique devrait être plus difficile durant la saison hivernale. Si les cas augmentent rapidement, les consommateurs devront se montrer plus prudents. De plus, le gouvernement pourrait à nouveau envisager des restrictions rigoureuses concernant la vie quotidienne et économique. Il convient cependant de préciser que les coûts d’un deuxième confinement total seraient à peine supportables. Une telle situation doit être évitée à tout prix. La deuxième partie de la reprise demandera par conséquent nettement plus de force et de patience et comporte de nombreuses incertitudes.

Les taux d’intérêts devraient rester à des niveaux extrêmement bas pendant des années

Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste. Si elle ne le faisait pas, le Franc suisse serait fortement revalorisé, l'économie axée sur l'exportation serait étouffée et les prix des importations chuteraient massivement. Tout cela mettrait la stabilité des prix fortement en danger.

En raison des derniers signaux des USA et de l’UE, il faut s’attendre à ce que le niveau des taux d’intérêt demeure extrêmement bas pendant des années. La politique monétaire actuelle ne suffirait donc peut-être pas à écarter les risques financiers et politiques qui s’opposent à une reprise durable de l’économie mondiale. La reprise des contagions en Europe, les événements politiques tels que le Brexit et les élections aux USA, ou les tensions entre la Chine et les USA présagent un développement plutôt sombre.

Les taux d’intérêts hypothécaires devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Dans le cas des prestataires les moins chers du marché hypothécaire, les conditions sont souvent liées à l'évolution des taux d'intérêt du marché des capitaux. Combiné à une pression concurrentielle accrue, cela signifie que les clients qui comparent peuvent continuer à s'attendre à des taux d'intérêt hypothécaires très attractifs à l'avenir.

Degré d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 46%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le faible taux d’endettement a encore diminué lors du 3e trimestre

L’endettement a légèrement reculé au cours du trimestre écoulé. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne 46% au 3e trimestre 2020 (51% au trimestre précédent). Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Degré d'endettement

2. Fourchette d’offres des taux hypothécaires

La fourchette d’offres des taux hypothécaires reste énorme, malgré une croissance de l’intensité de la concurrence

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au 3e trimestre 2020, avec 0,88% (trimestre précédent 0,83%). Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du premier trimestre 2020. Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque : alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,62%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,76%. Il en résulte une importante marge de 1,14% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, représente plusieurs dizaines de milliers de francs que les clients ont payé en plus ou en moins. On remarquera que les offres les plus chères sont peu volatiles, alors que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux.

Différences entre le prestataire le moins cher et le plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,70%, le potentiel d’économies est le suivant :

Potentiel d'économie

3. Coûts de garantie des crédits

Une courbe des taux plate et une volatilité des taux swap plus faible au troisième trimestre

Comme lors du deuxième trimestre, les taux sur les marchés des capitaux se sont comportés de manière nettement moins volatile qu’au premier semestre 2020. Le taux d’intérêt du marché des capitaux à 10 ans a oscillé entre -0,23% et -0,38% dans une petite fourchette d’environ 15 points de base.

La courbe des taux (écart entre le swap à 2 ans et celui à 10 ans) reste extrêmement plate (moins de 40 points de base). L'opinion du marché selon laquelle l'économie mondiale continuera à se développer en récession y est liée.

Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois : des taux d’intérêt toujours bas, mais des fluctuations à court terme sont possibles

Nous partons du principe que les taux sur les marchés des capitaux et les taux hypothécaires se stabiliseront à un niveau bas similaire. Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La BNS n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste.
Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques liés.
Le marché des capitaux pourrait donc être soumis à des fluctuations à court terme au cours des prochaines semaines. Toutefois, tant que les contraintes économiques ne deviennent pas trop importantes, il est également possible que la volatilité soit minime. Nous prévoyons que les taux d'intérêt hypothécaires continueront à suivre une tendance latérale dans les semaines à venir, avec des taux d'intérêt moyens légèrement bas.

4. Indices des prix

Le coronavirus fait augmenter les prix de l’offre et de la demande des maisons individuelles

Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. L'indice a augmenté de 1,2 point d'indice au troisième trimestre, ce qui ne s’était plus produit depuis le troisième trimestre de 2016. Pour l'année en cours, l'indice est donc en hausse de 1,1 point. La forte hausse du troisième trimestre est à nouveau due aux prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 1,28% (1,13% au deuxième trimestre), tandis que les prix des appartements n'ont que légèrement augmenté de 0,22% (-0,37% au deuxième trimestre). L'évolution inégale devient évidente lorsque l'on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 2% cette année, tandis que les appartements ont diminué de 0,7% en moyenne. Si l'on considère le marché dans son ensemble, on constate un aplatissement de la croissance des prix. Le coronavirus semble avoir entraîné un léger déplacement de la demande. Les maisons individuelles sont devenues plus populaires et donc plus chères. Cela se confirme également lorsque l'on examine les profils de recherche de nos clients, où la demande de logements a augmenté de près de 30%. L'offre est nettement inférieure à celle de l'année dernière, avec actuellement environ 21 000 maisons individuelles et 36 000 appartements. Cela représente une baisse de près de 5 000 unités chacune par rapport à l'année précédente et 10% de moins qu'en juin 2020.

Nous continuons à penser que les immeubles de rendement (buy-to-let) ne seront pas épargnés par la crise sanitaire. En particulier dans les zones périphériques et rurales, le risque d'inoccupation et la volatilité croissante des locataires pourraient s'accentuer pendant une période prolongée de faiblesse économique. Le nombre toujours élevé de construction pourrait se heurter au déclin de l'immigration induit par le coronavirus, ce qui alimenterait le déséquilibre. Le marché de l'immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles si l'activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente.

On constate également que dans le segment haut de gamme (propriétés de plus de deux millions), les prix des transactions ont baissé au premier semestre 2020 et ont maintenant légèrement diminué au cours des deux dernières années. Si les acheteurs à revenus élevés craignent une récession de longue durée, les prix risquent de subir une pression supplémentaire.

L'indice des prix à la consommation est maintenant positif pour la première fois depuis un an. Il a augmenté de 0,1 point d'indice pour atteindre 98,7.

Indice des prix

5. Taux de chômage

Le taux de chômage continue à augmenter du fait de­ la crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse du taux de chômage de respectivement 0,4% et 0,6% aux premier et deuxième trimestres, pour atteindre 3,3%, le troisième trimestre affiche de manière un peu inattendue, un léger recul pour atteindre 3,2%. Toutefois, les experts estiment que la proportion de chômeurs de longue durée risque d'augmenter fortement d'ici l'été prochain, car il est beaucoup plus difficile de trouver un nouvel emploi pendant la crise.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 148 560 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à fin septembre 2020, soit environ 2000 personnes de moins qu’à fin juin. Au cours de la même période, le nombre de jeunes chômeurs (15 à 24 ans) est passé d'environ 17 000 à 19 000. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté au cours du troisième trimestre d'environ 5 000 pour atteindre environ 238 000.

La légère baisse récente du chômage doit être traitée avec prudence, compte tenu de l'imminence de la deuxième vague de coronavirus. Bien que la Suisse se débrouille très bien en comparaison européenne et mondiale, les économistes s'accordent à dire que le chômage partiel a contribué de manière significative à ces chiffres bas. La levée du chômage partiel permettra de déterminer dans quelle mesure cet effet sera durable. En septembre 2020, le chômage partiel était encore approuvé pour plus de 400 000 personnes, ce qui correspond à environ 8% de la population active.

Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index)

Le PMI est de retour dans la zone de croissance, le carnet de commandes est positif pour les mois à venir

Après une importante chute lors du premier trimestre et un nouveau déclin plus faible au deuxième trimestre, l'indice PMI a connu une reprise étonnamment forte au troisième trimestre 2020.

Après une très forte hausse en juillet (7,3 points), le PMI industrie a continué à se redresser en août et septembre et, avec 53,1 points, a même dépassé le seuil de croissance (50,0 points). Cette évolution est plus qu'une lueur d'espoir et reflète une reprise assez large.

La sous-composante production du PMI industrie a augmenté tous les mois du troisième trimestre et se trouve donc clairement dans la zone de croissance. En outre, la sous-composante carnet de commandes s'est également sensiblement améliorée, ce qui laisse penser que l'on peut s'attendre à des augmentations de la production et que la demande a été plus forte que prévu. En revanche, les stocks dans les entrepôts d'achat et les prix d'achat n'ont pratiquement pas changé. Dans l'ensemble, l'utilisation des capacités est donc susceptible d'avoir été nettement meilleure qu'au début de la crise du coronavirus.

Le PMI du secteur des services a également poursuivi sa reprise au troisième trimestre et se situe maintenant à 55,1 points, son plus haut niveau depuis janvier de cette année. Pratiquement toutes les sous-composantes ont évolué positivement. En particulier les sous-composantes activité commerciale, et son pendant, production, qui se situent largement dans la zone de croissance avec 60,6 points. On peut donc s'attendre à une forte activité commerciale dans les prochains mois.

Indice PMI

Conclusion et recommandations

  • Le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue de se montrer très stable en Suisse. La pandémie semble même avoir une influence positive sur la demande et le souhait d’acquérir un logement individuel, ce qui se reflète dans la stabilité des prix ou, dans certains segments, dans l’augmentation des prix de l’immobilier.
  • La peur de vagues de vente dues à des pertes de revenu ou une augmentation du chômage ne s’est (jusqu’à maintenant) pas matérialisée. Des signes de retards ou de défauts de paiement sont également absents sur le marché de l’immobilier résidentiel.
  • La demande en logement individuel et le volume des transactions ont continué à se redresser et se situent pratiquement au même niveau que celui constaté à la même période de l’année précédente.
  • L’atténuation de la croissance des prix des logements individuels représentent actuellement des opportunités d’achat attractives pour les nouveaux acquéreurs. Cependant, nous avons parfois noté d’importantes différences régionales en ce qui concerne les prix.
  • Le fait que les restrictions en matière de mobilité s’appliqueront vraisemblablement pour plusieurs mois, voire plusieurs années, a renforcé l’importance de posséder un logement. L’acquisition d’immobilier résidentiel peut de plus engendrer une baisse massive du coût du logement, ce qui constitue une raison valable supplémentaire d’acheter son propre logement en période économique incertaine.
  • Nous prévoyons une évolution latérale du prix des logements individuels au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus passée, nous prévoyons des effets de rattrapage rapide se traduisant par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement toujours très attractives devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons prudents en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. En effet, en raison de la forte augmentation des prix au cours des dernières années et du risque potentiellement important de locaux inoccupés, nous estimons le risque pour ce genre de propriétés beaucoup plus élevé que pour le segment de l’immobilier résidentiel à usage propre. Il en va de même pour le marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie). De plus, la volatilité des locataires augmente, car ceux-ci recherchent de plus en plus des solutions de logement alternatives, comme le suggère l’important volume de recherche en immobilier.

 

Risk Index – Le marché du résidentiel continue à se stabiliser malgré de nouveaux déséquilibres dans des sous-segments

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark se réduit, au 4e trimestre 2018, de 0.2 points pour s'établir à 2.8 points. Ce niveau implique un risque moyen. Les plus grands risques résultent de la grande marge des prix des hypothèques. Quant aux prix des logements en propriété, ils ont continué à se stabiliser au dernier trimestre. Au niveau micro-économique, il apparaît de plus en plus de déséquilibres dans les sous-segments «appartements en propriété à prix bas» et «immeubles résidentiels de rendement». En résumé, on peut dire que le marché de l’immobilier suisse continue à se stabiliser.
  • Le RERI se réduit, au quatrième trimestre 2018, de 0.2 points et s’établit maintenant à 2.8 points (sur une échelle de 0 = aucun risque à 6 = risque aigu de bulles).
  • Bien que des nuages s’accumulent au firmament de la conjoncture, la bonne situation macroéconomique de l’économie helvétique continue d’avoir un effet positif sur le marché immobilier suisse.
  • La plupart des paramètres pertinents affichent des risques moyens à faibles. Seule la vaste gamme d’offres d’intérêts hypothécaires ne plaide pas en faveur d’une situation de marché parfaite et présente un risque accru. Grâce à la plus grande transparence résultant des possibilités de comparaison des intermédiaires financiers, celui-ci peut toutefois être minimisé.
  • Les prix des maisons individuelles (–0,8 %), de même que les prix des appartements en propriété (–0,3 %), ont très légèrement baissé au 4e trimestre 2018.
  • La tendance à la hausse des prix à la consommation, qui s’observe depuis environ 3 ans déjà, s’est arrêtée au dernier trimestre.
  • Les conditions de financement historiquement basses ont une répercussion positive sur la demande en immeubles. Une hausse significative du niveau des taux d’intérêt n’est toujours pas d'actualité.
Dans l’ensemble, le marché immobilier suisse demeure sain. Depuis l’introduction des taux d’intérêt négatifs il y a quatre ans, les risques agrégés n’ont guère changé. Depuis le début de 2017, le niveau de prix des maisons individuelles (légère hausse) et des appartements en propriété (légère baisse) n’a connu que des changements marginaux. Dans deux sous-segments, toutefois, des risques accrus se dessinent: Appartements en propriété dans le segment de prix bas et mal situés Bon nombre d’acquéreurs de logements ne peuvent se permettre que ce type de biens. C’est pourquoi les transactions, et avec elles également les hausses de prix de cette catégorie, ont sensiblement augmenté ces dernières années. Si la demande diminue, ces biens se déprécieront également rapidement. Immeubles résidentiels de rendement dans les zones rurales et les petites villes Dans certaines régions (par ex. le Plateau), une offre excédentaire de logements locatifs s’est développée. Dans les sous-segments évoqués, il s’agit particulièrement d’analyser si les prix sont justifiés. Sur le front des immeubles résidentiels de rendement, il convient en outre de préciser s’il existe un potentiel de demande en (nouveaux) logements locatifs conformes à la norme d’aménagement en vigueur.

Evolution de l’économie et des taux d’intérêt

Les signes d’un ralentissement de la croissance prolongé en Suisse tout comme dans la zone euro se multiplient. Les craintes relatives à une aggravation de la crise de la dette souveraine en Italie, les conflits commerciaux, l’incertitude quant à l’issue du Brexit et les relations non clarifiées de la Suisse avec l’UE entraînent une baisse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux. Par conséquent, les taux d’intérêt hypothécaires sont également sous pression. En outre, la BNS a déclaré à la mi-décembre qu’elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste comme prévu. Il n’y a donc pas non plus de hausses de taux d’intérêt à attendre en 2019. La BCE, quant à elle, a déjà confirmé à plusieurs reprises qu’elle ne procéderait à aucune hausse des taux d’ici à la mi-2019. Notamment en raison de l’influence considérable de la BCE sur le marché suisse, la BNS a les mains liées. Une première hausse des taux d’intérêt de la BNS avant la BCE serait possible, mais comporterait des risques d’appréciation notables du franc suisse. Il est donc fort probable que la BNS laisse son taux directeur inchangé. Nous escomptons une évolution latérale des taux hypothécaires au cours des prochains mois. Il y a donc de très bonnes chances pour que l’immobilier résidentiel puisse encore être financé à des conditions très favorables en 2019.

Sous-indices du RERI

Endettement des ménages lors de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré par la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, on ne se contente pas d’inclure le seul montant de l’hypothèque, mais on inclut aussi les actifs réels. La base est formée par les nouveaux financements au cours de la période d’observation. Au quatrième trimestre 2018, l’endettement des ménages a légèrement diminué par rapport aux trimestres précédents. Alors que les actifs des trois premiers trimestres de l’an dernier ont été environ deux fois moins élevés que l’hypothèque, leur part a légèrement progressé pour atteindre 55 %. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 33 % et est donc très éloignée.

Différences de taux d’intérêt entre les prestataires

L’écart de taux d’intérêt entre les fournisseurs les moins chers et les plus chers se situe actuellement à nouveau au niveau du plafond du quatrième trimestre 2017. La différence n’atteint pas moins de 0,78 % (trimestre précédent 0,67 %). Par exemple pour le produit phare, l’hypothèque à taux fixe 10 ans, nous constatons des différences de prix énormes: en moyenne, le prestataire le moins cher offrait, au 4e trimestre 2018, 1,06 %, tandis que le plus cher exigeait 1,90 %, soit quasiment deux fois plus. Ce sont avant tout les compagnies d’assurance, les caisses de pension/fonds de placement et en particulier les nouveaux prestataires sur le marché qui sont en mesure d’offrir des conditions très favorables. En revanche, en raison du coût élevé de leurs fonds propres, un certain nombre de banques sont de moins en moins disposées à répercuter la baisse des coûts de refinancement sur les clients sous la forme de taux d’intérêt hypothécaires plus attractifs.

Coûts de garantie des crédits

Les différences entre les taux swap à 2 ans et à 10 ans n’ont que peu évolué par rapport au trimestre précédent. Si l’on examine l’évolution au cours du trimestre, on constate que la courbe des taux d’intérêt est devenue sensiblement plus marquée en octobre. Cette évolution est probablement liée à la tendance économique positive. De plus, le marché escomptait une hausse imminente des taux d’intérêt. En novembre et décembre, toutefois, ces perspectives ont été assombries par une croissance économique qui a stagné de façon inattendue et rapide pour de nombreux experts. En conséquence, les taux d’intérêt swap à moyen et long terme ont nettement reculé. La probabilité d’un ralentissement progressif de la croissance économique mondiale au cours des prochains mois s’est de nouveau sensiblement accrue. Nous continuons donc d’être convaincus qu’il n’y aura pas de hausse marquée des taux d’intérêt dans les mois et années à venir. Le marché immobilier suisse profite de cette situation fondée sur les conditions de financement favorables, laquelle se traduit par un renforcement sensible de la demande.

L’indice des prix de l’immobilier diminue légèrement, les prix des biens de consommation se maintiennent

Au quatrième trimestre de 2018, l’indice consolidé des prix des maisons individuelles et des appartements en propriété baisse légèrement, passant de 163.2 à 162.3, revenant ainsi au niveau de l’année précédente à la fin du T4/2017. Par rapport au trimestre précédent, on enregistre des baisses de prix modérées des maisons individuelles (–0,8 %), de même que des appartements en propriété (–0,3 %). Quand on regarde de plus près l’évolution des prix de l’immobilier sur le front des logements occupés par leur propriétaire, de nouveaux déséquilibres apparaissent dans des sous-segments. Les fortes hausses de prix des logements occupés par leur propriétaire en milieu urbain ou à proximité d’une excellente infrastructure ont entraîné une demande croissante d’appartements en propriété moins bien situés et avec moins d’espace habitable. Si la demande en logements en propriété venait à diminuer, ces biens seraient probablement exposés à des dépréciations supérieures à la moyenne. Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation demeure proche du sommet de la fin 2010, à 99.4 points. La dissociation des prix de l’immobilier et de la consommation continue donc à progresser.

Le taux de chômage progresse de façon minime

Depuis mai 2018 jusqu'en octobre, le taux de chômage est demeuré à son plus-bas record de 2,4 %. En novembre (2,5 %) et décembre (2,7 %), on enregistre une légère augmentation, principalement saisonnière. Au 31 décembre 2018, 119 661 personnes étaient au chômage. Il s’agit d’un recul de plus de 18 % par rapport à l’année précédente. Ainsi donc, le chômage en Suisse campe sur son plus bas niveau depuis plus de sept ans. En 2018, la moyenne est de 2,6 %, soit 0,3 % inférieure à la moyenne annuelle de 2,9 % prévue par le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO). Tant le taux de chômage des jeunes (–0,7 %) que le taux de chômage des personnes âgées de plus de 50 ans (–0,3 %) ont diminué par rapport à l’année précédente.

Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index): la baisse se poursuit

Au quatrième trimestre 2018, l’indice des directeurs d’achat baisse pour la quatrième fois consécutive pour s’établir à 57.7 points (contre 59.7 points à la fin septembre 2018). Ainsi, la baisse s’est poursuivie, mais sous une forme sensiblement affaiblie. Cette valeur demeure nettement supérieure aux 50 points définis comme le seuil de croissance. Dans le courant de l’année, le PMI a cédé du terrain à plusieurs reprises. Cette évolution suggère un lent affaiblissement de la croissance économique en Suisse.

Bilan

La macro-situation du marché immobilier suisse pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a continué à se stabiliser au cours du trimestre écoulé. Le niveau de prix n’a que très peu changé. La bonne santé de l’économie suisse continue à avoir un effet positif sur la demande. Nous pensons que la demande affichera un léger recul au cours des prochains mois. Mais le niveau des taux historiquement bas demeure positif pour le marché immobilier. Cette situation devrait continuer à favoriser tel ou tel achat de bien immobilier. De plus, la nouvelle augmentation de l’immigration (avant tout d’Allemands et d’Italiens) pourrait contribuer à réduire l’offre excédentaire de logements locatifs. Les risques sur les sous-marchés évoqués doivent être suivis de près. Cependant, ils sont loin d’avoir une portée susceptible de soumettre le marché global à un risque accru ni même à une surchauffe.
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