Les rénovations énergétiques sont dans l’air du temps. Mais que savons-nous précisément de leurs avantages et de leurs impacts financiers ? Edifiscience SA à Cottens, bureau d’architecture accrédité CECB-Minergie-OPL, et DL MoneyPark se sont penchés sur la question pour déterminer tant le coût véritable de ces mesures et la manière de les financer que leur rentabilité.

Quel type de rénovations ?

Il y a tout d’abord lieu d’établir le type de rénovation dont il est question. On doit en effet distinguer les rénovations énergétiques (enveloppe du bâtiment, installations techniques), qui donnent lieu à des subventions, et les autres rénovations, transformations et extensions éventuelles. Il est fortement recommandé de prendre en compte l’ensemble de son projet, même si la réalisation doit se faire par étapes, et de réaliser une planification avec l’aide d’un professionnel. Les subventions nécessitent généralement un CECB+ et certains travaux une mise à l’enquête normale ou en procédure simplifiée. Il faut aussi optimiser le projet en considérant que plus les travaux sont groupés, moins ils sont coûteux. Illustrons cela par un exemple : notre bien à rénover est une villa type construite en 1995 et comprenant 150 m2 brut de surface chauffée sur 2 niveaux et un sous-sol non chauffé, avec chauffage à mazout. Coût à l’époque, terrain compris : CHF 650’000. La rénovation énergétique peut porter sur 2 éléments : l’enveloppe (toit, façade, surface contre sous-sol) et les installations techniques comme le système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou les installations solaires. A noter que le certificat CECB+ est, sinon indispensable, toujours très utile pour déterminer son budget de rénovation et estimer l’amélioration énergétique attendue. Considérons ici une rénovation de l’enveloppe du bâtiment associée au remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur air-eau et à l’installation d’une surface de panneaux photovoltaïque d’environ 60m2 ou 10 kWp. L’étiquette énergétique passe ainsi de la catégorie D à la catégorie B pour l’enveloppe et de la catégorie D à la catégorie A globale, B correspondant au standard de base d’une construction neuve. On peut estimer le coût du projet de rénovation, en tenant compte également de la planification, mise à l’enquête et frais annexes, à environ CHF 180’000 et CHF 29’000 de subvention, soit CHF 151’000 net.

Certificat CECB+

Le certificat CECB+ permettra d’évaluer les subventions envisageables pour votre projet en fonction de la variante (3 variantes de rénovation sont par exemple possibles). En même temps, l’économie d’énergie à réaliser avec le projet pourra être estimée. Celle-là contribuera à la réduction des charges et surtout réduira les risques financiers liés à l’énergie sur le long terme. Dans la décision de rénovation, il convient aussi de prendre en compte les risques futurs liés à l’évolution des normes légales et à d’éventuelles  obligations d’assainir un bâtiment ou des installations trop peu performantes. S’il y a des incertitudes quant à la date d’entrée en vigueur de telles mesures, il n’y en a que très peu sur leurs arrivées. De telles mesures seront évidemment accompagnées de la suppression des subventions. Si l’on considère typiquement 3 scenarii de rénovation : 1. rénovation de l’enveloppe 2. changement du chauffage 3. rénovation de l’enveloppe et changement du chauffage + photovoltaïque  On obtient ceci : Ainsi, avec une rénovation complète (enveloppe refaite, chaudière à mazout remplacée par une PAC,  installation de panneaux photovoltaïques env. 60m2) on pourra réduire sa consommation à env. 15% et les coûts d’achat de l’énergie à env. 12% par rapport à l’état actuel (prix de l’énergie inchangé). Si les coûts d’une rénovation sont conséquents, ils doivent cependant être comparés à une situation de « non travaux » car la rénovation apporte les bénéfices supplémentaires suivants :

• Confort très sensiblement amélioré dans la plupart des cas
• Immeuble/bâtiment à l’apparence plus actuelle, éventuellement plus moderne, plus chic
• Valeur de l’immeuble/bâtiment rénové nettement supérieure
• Frais d’entretien réduits grâce à un équipement et des matériaux neufs pour autant que les travaux aient été réalisés de manière adéquate

Les bénéfices de la rénovation sont en effet avérés pour autant que les travaux soient réalisés correctement, dans les règles et dans le bon ordre. C’est pourquoi il est fortement recommandé de se faire accompagner par un architecte ou équivalent qui maîtrisera les aspects énergétiques, comme les systèmes de construction et l’architecture. Pour compléter l’analyse, il serait même opportun d’analyser le coût de la « non rénovation » et des risques qui peuvent en découler :

• Logements peu attractifs, voire même malsain (moisissures sur les ponts thermiques par exemple), déprédations de l’immeuble, plaintes des occupants, etc.
• Obligation de rénover dans un futur à moyen terme avec la perte de subvention et des coûts en nette hausse pour les travaux puisque les biens se détériorent
• Responsabilité en cas de dommages avérés liés à des situations non-conformes ou malsaines
• Désertion des locataires, surtout en cas de marché défavorable

Financement des rénovations

Au niveau financier, l’idéal serait de pouvoir régler ces travaux via des fonds propres, mais de nombreux propriétaires ont investi une grande partie de leurs économies dans leur achat. Il existe heureusement différentes autres possibilités afin d’obtenir des fonds, notamment en approchant son établissement financier actuel. En effet, les banques et les compagnies d’assurance proposant du financement immobilier apprécient que le bien immobilier conserve sa valeur voire qu’elle augmente, ce que nous pouvons facilement concevoir. Il est dès lors possible de les approcher afin de solliciter une augmentation de son prêt et, en cas d’un éventuel refus, d’approcher d’autres établissements ou de recourir à un prélèvement des avoirs de 3ème pilier.

Un exemple concret

Prenons l’exemple d’un couple marié de 45 ans avec 2 enfants disposant d’un revenu annuel brut s’élevant à CHF 140’000, d’un revenu imposable de CHF 100’000, propriétaire de la villa décrite plus haut. Acquise pour un prix de CHF 650’000, celle-ci est actuellement financée à raison de CHF 230’000 de fonds propres cash et de CHF 420’000 de prêt hypothécaire. En premier lieu, un simple calcul permet de définir son potentiel de crédit : « Revenus annuels bruts (déduction faite des leasings et petits crédits) multiplié par 4.5 » Dès lors, le couple pourrait en théorie obtenir un crédit total d’au moins CHF 600’000, ce qui nous donne aisément la marge nécessaire, ici CHF 150’000, pour exécuter les travaux de rénovations énergétiques. Il y a encore lieu de tenir compte de l’estimation de la valeur de l’objet de l’institut financier, sachant que celui-ci ne prêtera pas plus de 80% de cette valeur. Pour reprendre notre exemple, il semble tout à fait réaliste que cette maison ait pris de la valeur grâce à l’augmentation du marché. Le bien pourrait être valorisé à CHF 750’000, soit le prêt total de CHF 600’000 divisé par 80 et multiplié par 100. Admettons que cette augmentation de CHF 150’000 soit obtenue à un taux d’intérêt de 1.50%, correspondant à une moyenne des taux fixes actuels à 10 ans, la charge d’intérêt serait de CHF 2’250 par année à laquelle un éventuel amortissement pourrait être exigé par la banque, mais celui-ci étant de l’épargne, nous n’en tenons pas compte dans notre analyse. Il y a alors lieu de prévoir un loyer supplémentaire de CHF 188 par mois. Déduction faite d’une économie fiscale mensuelle de l’ordre de CHF 50 (avec un taux marginal d’imposition de 26%), il en ressort des intérêts supplémentaires de CHF 138 nets d’impôts par mois. De plus, et selon les estimations précitées, il est possible de ramener les coûts énergétiques annuels de l’ordre de CHF 3’302 à CHF 400, soit CHF 240 environ par mois qui compensent le montant des intérêts nets d’impôts du financement complémentaire. A ceci s’ajoutent la déduction desdits travaux en tant qu’entretien de la maison, ce qui engendre une nouvelle économie fiscale de plusieurs dizaines de milliers de francs sur une voire deux périodes fiscales, selon le timing. En regard de ce qui précède, nous ne pouvons que recommander cette opération rentable qui génère un gain financier, mêlant réduction du loyer actuel et baisse d’impôts.

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DL MoneyPark - Gilles Defferrard, responsable de succursale gd@d-l.ch Tél. +41 26 460 10 12 Edifiscience - Eric Demierre, administrateur info@edifiscience.ch Tél. +41 26 402 78 74