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Prévisions des taux hypothécaires – octobre 2020

Le nombre d’infections au coronavirus continue d’augmenter. Néanmoins, la consommation rebondit et l’écart de PIB se réduit. L’économie suisse profite de la consommation des personnes restées au pays cet été: les achats dits de rattrapage ont généré un montant estimé de près de huit milliards de francs. L’évolution de la situation durant la saison hivernale ainsi que les difficultés économiques susceptibles de découler d’éventuelles nouvelles mesures de sécurité demeurent cependant les grandes inconnues.

Les taux se maintiennent à des planchers historiques. Les signaux en provenance de toutes les grandes zones monétaires laissent présager que ces conditions perdureront au cours des prochaines années.

Situation macroéconomique

Poursuite du rebond de la consommation malgré la hausse du nombre de cas

L’augmentation des infections au coronavirus inquiète les gouvernements du monde entier. Dans de nombreux pays d’Europe, de nouvelles restrictions sont à l’étude ou ont d’ores et déjà été (ré)instaurées pour faire face à la seconde vague.

Néanmoins, les données en temps réel montrent que la population européenne ne se laisse guère freiner dans ses activités économiques, contribuant ainsi largement à l’accélération de la reprise conjoncturelle. Au cours des dernières semaines, cela a permis de réduire l’écart de PIB qui s’était creusé. Il s’agit là d’une bonne nouvelle. Toutefois, une telle insouciance peut aussi entraîner la multiplication des échanges économiques, qui pourraient être à l’origine d’une nouvelle flambée de la pandémie. Le risque d’une seconde vague s’accroît.

Rebond conjoncturel marqué en Suisse

Très importante pour l’économie helvétique, la consommation privée (qui représente plus de la moitié du produit intérieur brut) connaît une évolution particulièrement réjouissante ces dernières semaines: la reprise s’est révélée très soutenue, et pas uniquement dans le secteur des services. Le fait que de nombreux Suisses aient passé leurs vacances sur le territoire national a eu un effet positif net sur la consommation durant la période estivale.

Dans le commerce de détail, les chiffres d’affaires se sont même établis 4% au-dessus de leur niveau de l’année précédente en juillet. Cette évolution s’explique par les achats de rattrapage, que les ménages privés effectuent aujourd’hui grâce aux économies engrangées pendant le confinement (de l’ordre de plus de huit millions de francs selon une estimation).

À ce jour, les Suisses ne se montreraient donc pas frileux  en matière de dépenses. Le risque de contamination ne semble pas non plus avoir de répercussions négatives. Même l’obligation de porter le masque dans les magasins ne freine (jusqu’à présent) pas le désir d’achat.

… mais le retour à la normale sera difficile et incertain

La situation reste très fragile malgré ce redressement conjoncturel plus soutenu qu’escompté. Durant la saison hivernale, le contexte économique redeviendra probablement inconfortable. La population fera peut-être preuve de plus de retenue en cas de multiplication des contaminations. Par ailleurs, les responsables politiques pourraient envisager de nouvelles restrictions sur la vie quotidienne et économique. Cela dit, les coûts économiques d’un second confinement total seraient difficilement supportables. Une telle situation doit être évitée par tous les moyens. La deuxième phase du rebond nécessitera par conséquent bien davantage de force et de patience, et sera caractérisée par de nombreuses incertitudes.

Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années

Les banques centrales de toutes les grandes zones monétaires poursuivent une politique orientée vers l’argent bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a ainsi pas d’autre choix que de conserver également une politique monétaire accommodante. À défaut, le franc s’apprécierait fortement, l’industrie d’exportation serait asphyxiée et les prix des importations s’effondreraient, menaçant ainsi dangereusement la stabilité des prix.
Les derniers signaux en provenance des États-Unis et de l’Union européenne laissent présager que les taux d’intérêt se maintiendront à leur actuel niveau extrêmement faible durant plusieurs années encore.

Risques économiques élevés

L’actuelle politique monétaire pourrait en conséquence ne pas suffire pour contrer les risques financiers et politiques qui s’opposent à la reprise durable de l’économie mondiale. La détérioration de la situation en matière de contaminations en Europe ainsi que des événements politiques comme le Brexit, les élections aux États-Unis ou encore les tensions dans les relations sino-américaines annoncent des perspectives plutôt sombres.

Évolution des taux d’intérêt 

Recul des taux d’intérêt sur le marché des capitaux en septembre

Depuis la fin août, les taux d’intérêt ont baissé toutes échéances confondues sur le marché des capitaux. Au 29 septembre 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à -0,33%, soit un gain de 10 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également reculé de 8 points de base pour s’inscrire à -0,59%.

Taux indicatifs en baisse également pour les hypothèques à taux fixe

Suivant la même tendance que les taux d’intérêt sur le marché des capitaux, les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux «vitrine») ont diminué en septembre, mais dans une moindre mesure. Les prestataires ont donc répercuté leurs coûts de refinancement plus favorables aux preneurs d’hypothèque. 

Actuellement, le meilleur taux DL MoneyPark en Suisse romande se négocie à 0,81% sur 10 ans.

Comparaison taux indicatif

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

De faibles taux hypothécaires semblent garantis pour longtemps

Deux solides arguments parlent en faveur du maintien des taux hypothécaires à leur actuel niveau ultra-bas sur les prochains mois voire années. Premièrement, la classe d’actifs des hypothèques reste, du fait de son rendement supérieur, extrêmement attrayante en tant que substitut aux placements en obligations de premier rang pour les nouveaux investisseurs institutionnels (caisses de pension et fondations de placement par exemple). Cette situation devrait encore intensifier la concurrence et peser sur le niveau des taux d’intérêt, notamment pour les échéances supérieures à 10 ans très demandées. Deuxièmement, les grandes banques centrales seront contraintes de maintenir leur politique monétaire expansionniste au cours des années à venir et ne relèveront en conséquence guère leurs taux directeurs.

Sous l’effet de la seconde vague de coronavirus, les taux d’intérêt sur le marché des capitaux pourront cependant se montrer volatils dans les prochaines semaines. Mais il est aussi possible que ces fluctuations soient minimes, tant que les restrictions d’ordre économique ne deviennent pas excessives. Pour les semaines à venir, nous anticipons toujours une stagnation des taux hypothécaires, avec des taux d’intérêt moyens en légère baisse.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux du marché des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

 

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques Fourchette des taux hypothécaires

 

Recommandations

  • Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins possible sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités.
  • Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables.

 

renouvellement

Fausse croyance n°5 – “Une fois mon prêt négocié, je n’ai plus à me préoccuper de mon financement”

« Il était une fois la cigale et la fourmi. Tout l’été durant, la cigale chantait, dansait et profitait des plaisirs de la vie alors que de son côté, la fourmi travaillait, stockait et planifiait pour la saison à venir. Bien évidemment, l’hiver ne tarda pas à arriver et, comme nous le savons tous, seule la fourmi y survécu. »

Une fin pas très hollywoodienne mais qui pourrait concerner un grand nombre de propriétaires en Suisse d’ici une dizaine d’années. En effet, il est courant qu'un propriétaire ne se soucie de son prêt hypothécaire qu’au moment de sa contraction ou lors de son renouvellement. Une stratégie qui pourrait se révéler fort désagréable car, comme chaque étape majeure dans la vie, un renouvellement se planifie plusieurs années à l’avance.

N’oubliez pas que de nombreux changements pourraient se produire d’ici à la prochaine échéance de votre emprunt hypothécaire. En voici seulement quelques exemples :

  • Les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. Imaginez l’impact sur votre loyer si vous veniez à passer d’un taux de 1% à 3% ;
  • La valeur de votre maison pourrait être revue à la baisse et la banque pourrait exiger un amortissement plus important ;
  • Les revenus du ménage pourraient ne plus suffire à assumer un tel emprunt car vous avez perdu votre emploi, changé votre taux d’activité ou malheureusement, été victime d’un décès d'un conjoint ou d’une invalidité ;
  • Vous vieillissez et les banques commencent à regarder la tenue des charges à la retraite (analyse généralement entre 50 et 60 ans).

Il existe toutefois plusieurs solutions afin de vous prémunir contre ces mauvaises surprises tout en bénéficiant d’une potentielle diminution d’impôts.

Etablir une systématique d’épargne

L’épargne est le meilleur moyen de se protéger puisqu’elle pourrait servir à diminuer votre hypothèque en cas de coup dur. Épargner vous permettra, par exemple, de garder un loyer similaire en cas de hausse des taux ou de conserver votre maison en cas de baisse de revenu. A noter que cette épargne est également un moyen de mettre à l’abri votre famille en cas de décès et/ou invalidité, tout en vous économisant des impôts.

1. Le 3ème pilier A

Chaque année, la Confédération suisse autorise ses contribuables à déduire un montant fixe en vue de la planification de leur retraite. En 2020, ce montant est de CHF 6'826 pour une personne affiliée LPP et de maximum 20% du bénéfice pour un indépendant ne cotisant pas auprès d’une caisse de pension (toutefois capé à CHF 34'128 par année). Les personnes n’exerçant aucune activité lucrative ne pourront malheureusement pas profiter de cette possibilité.

Ces cotisations peuvent être effectuées tant auprès des établissements bancaires que des compagnies d’assurance. La différence principale est que le produit type « assurance » comprend des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité. Le coût de celles-ci sera répercuté sur le montant à disposition in fine.

Il est important de noter que le retrait de son épargne 3A n’est possible que lorsqu’il existe un lien avec la résidence principale (acquisition, réduction d’hypothèque et/ou travaux), le lancement d’une activité professionnelle indépendante, l’arrivée à la retraite et/ou le départ de la Suisse. Le montant retiré sera ensuite imposé à un taux préférentiel (un impôt bien moins élevé que la somme des gains d’impôts dont vous avez bénéficié).

2. Le 3ème pilier B

A l’instar du 3A, le 3ème pilier B n’est pas déductible dans tous les cantons. Les seuls cantons suisses à vous offrir une déduction supplémentaire, complètement dissociée de la déduction liée aux primes d’assurance maladie, sont les cantons de Genève et de Fribourg. Le montant de cette déduction dépendra de votre situation familiale (célibataire/marié & nombre d’enfants à charge) et du fait que vous cotisiez déjà auprès d’une caisse de pension ou d’un 3ème pilier A. A noter également que Genève et Fribourg n’accepte pas le même montant déductible.

Exemple : M. & Mme Joseph sont tous deux domiciliés à Genève, cotisent auprès d’une caisse de pension et ont un enfant à charge. L’Etat de Genève leur accordera donc de déduire les montants suivants :

Calcul déductions

Autre différence, le 3ème pilier B ne peut être effectué qu’auprès d’une compagnie d’assurance et comprend donc, par défaut, des couvertures invalidité et/ou décès.

Le capital à disposition in fine ne sera pas imposé.

3. Le rachat LPP

La Constitution suisse prévoit la possibilité de maximiser vos rentes de retraite, d’invalidité et de décès en effectuant des apports supplémentaires à votre caisse de pension. On parle alors de rachats.

Il n’y a aucune limite annuelle quant à la déduction fiscale de ces rachats mais il existe un montant maximal total pouvant être racheté dans votre caisse de pension. Ce montant sera d’autant plus important si vous avez été affilié tardivement au 2ème pilier, si vous avez connu d’importantes augmentations de salaire ou si vous avez été victime d’un divorce.

En termes de retrait, la caisse de pension comprend, à quelques détails près, les mêmes restrictions que le 3ème pilier A. Il faudra cependant que les montants rachetés restent au minimum 3 ans dans la caisse de pension, sans quoi, ils seront refiscalisé (remboursement du gain d’impôts réalisé par le rachat).

Finalement, le rachat LPP n’est possible que pour les personnes n’ayant pas effectué de retrait sur leur caisse de pension. Pour celles et ceux ayant bénéficié d'un retrait, il faudra d’abord rembourser le montant retiré, avant de pouvoir effectuer ces rachats (à l’exception des personnes divorcées).

Effectuer des travaux

Le maintien ou l'augmentation de la valeur de votre propriété est un facteur clé lors de votre renouvellement hypothécaire qui vous permettra également de réaliser des économies sur le plan fiscal. Les rénovations effectuées seront déductibles directement de vos revenus alors que les éventuelles plus-values pourront être retranchées du gain immobilier (bénéfice) lors de la revente de votre propriété.

Vous pourriez également bénéficier de certaines subventions de l’Etat si les travaux prévus sont de nature énergétique. Nous vous conseillons toutefois de bien vérifier la liste des travaux subventionnés sur le site internet du canton où se situe votre bâtiment. En effet, chaque canton a ses propres règles et les différences de l'un à l’autre peuvent être conséquentes.

Finalement, il est courant pour les propriétaires de demander une augmentation d’hypothèque pour le financement des gros travaux de rénovations. Faites toutefois bien attention à aligner vos échéances afin de ne pas vous retrouver bloqué auprès d’un établissement financier lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire.

Conclusion

De nombreuses solutions sont en place, dans le système suisse, afin de vous faire bénéficier de déductions d’impôts tout en planifiant votre renouvellement hypothécaire. Il faudra toutefois analyser laquelle de ces solutions est la plus adaptée à votre situation.

Il n’y a qu’un pas entre la cigale et la fourmi... Et si ce pas, pour être fourmi plutôt que cigale, était simplement de bénéficier d'un bon conseil en financement ?

Morgan Pauwels
mp@d-l.ch | 022 747 10 13


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre "Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020"). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum - difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer - pendant des jours meilleurs - de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

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renouvellement

5 points à considérer lors de votre renouvellement

Lorsqu’un contrat hypothécaire arrive à son terme, un renouvellement est généralement nécessaire. Le choix de la stratégie idéale dépend d’une part de l’évolution du marché des taux et d’autre part de vos besoins et aspirations personnels.  A partir de 18 mois avant l’échéance de votre contrat hypothécaire, il est intéressant d’avoir une réflexion quant à l’avenir que vous souhaitez pour votre financement et le renouvellement de votre prêt. Répondre aux questions suivantes vous aidera dans cette réflexion :
  • Souhaitez-vous procéder à un amortissement unique ?
  • Des rénovations ou des transformations doivent-elles être réalisées prochainement ?
  • Avez-vous des projets qui nécessitent de dégager des liquidités ?
  • Quel est le montant de financement dont vous aurez besoin à l’avenir ?
  • Quelles sont les échéances propres à votre situation ?
De plus, les 5 notions suivantes permettront de connaitre les différentes options possibles afin de prendre la meilleure décision :

1- La disparition du taux Libor

Suite à plusieurs scandales de manipulation durant la crise financière, le taux Libor, l’un des principaux taux d’intérêt de référence, a perdu en crédibilité et ses jours sont comptés. L’introduction d’un modèle plus transparent, en l’occurrence le Saron (Swiss Average Rate Overnight), est donc de mise. Pour le preneur d’hypothèque suisse, cela signifie que :
  • La souscription d’une nouvelle hypothèque Libor n’est actuellement plus proposée par tous les établissements. De ce fait, une hypothèque à taux fixe d’une durée de 2 ou 3 ans constitue une bonne alternative. Pour ces courtes durées, les taux fixes évoluent actuellement à un niveau très comparable, voire même meilleur.
  • L’évolution historique du Saron montre qu’il ne s’écarte guère du Libor actuel. Si les établissements financiers conservent et proposent des marges similaires à celles des hypothèques Libor actuelles, les conditions pour l’emprunteur devraient rester similaires.

2- Privilégier l’hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe implique que le taux d’intérêt ne subit aucune fluctuation durant toute la durée choisie. Ce type d’hypothèque est particulièrement populaire actuellement étant donné les niveaux de taux historiquement bas. En revanche, en cas de rupture de contrat anticipée, les établissements de crédit exigent une pénalité de remboursement. Une planification lucide est donc essentielle. A l’heure actuelle, la plupart des preneurs d’hypothèque optent pour des crédits à taux fixe long terme et principalement pour une durée de 10 ans. Il n’y a, pour l’heure, pas à craindre de pression majeure à la hausse sur les intérêts hypothécaires. D’ici à fin 2020, les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux fixe 10 ans devraient se situer à environ 40 points de base de plus qu’aujourd’hui au maximum.

3- Anticiper son renouvellement (hypothèque forward)

Si, malgré la faible pression actuelle quant à la hausse des taux hypothécaires fixes, vous préférez miser sur la sécurité, il convient d’envisager une hypothèque forward (également appelée hypothèque fixe à effet différé). Ce modèle vous permet, moyennant un coût supplémentaire, de bloquer le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire jusqu’à 36 mois à l’avance. Plus la durée de la réservation est longue, plus le supplément sera important. Cette variante est idéale pour se prémunir d’une hausse de taux et immédiatement maîtriser son budget futur.

4- Refinancer avant l’échéance

Changer de partenaire pour son financement peut s’avérer rentable et ce même avant l’échéance de son contrat. Cependant, cette variante nécessite une analyse approfondie et chaque situation doit être traitée au cas par cas. Il conviendra de mettre en parallèle l’économie attendue sur le différentiel de taux d’intérêt et le surcoût lié à la pénalité de remboursement anticipé.

5- Faire marcher la concurrence

Les offres disponibles sur le marché sont nombreuses et présentent des différences importantes, en particulier pour les hypothèques forward. Dépendant de la durée de réservation, certains établissements ne facturent actuellement que peu, voire pas de suppléments. Pour votre renouvellement, n'hésitez pas à demander un conseil indépendant et transparent afin d'obtenir des offres différentes de celle de votre banque habituelle. Vous pourriez réaliser des économies substantielles. Jonathan Naegeli, responsable de succursale à Nyon jn@d-l.ch 022 747 10 15
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