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Des modèles de calcul de tenue des charges plus détaillés : voici nos propositions !

Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent à quelles conditions. Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés. Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques. L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement. Nous partons du principe que la mise en œuvre de ces changements générerait un léger accroissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.

Introduction

L’analyse récemment publiée par le groupe MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que 

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.

La tenue des charges théoriques complique l’accès à la propriété de logements

C’est désormais un fait connu depuis longtemps et incontesté: les obstacles à l’acquisition de logements sont dans notre pays les plus stricts au monde. Le cercle des preneurs d’hypothèques potentiels se réduit chaque année, car les hausses de prix évoquées restreignent l’accès au financement de logements. La combinaison de prix des logements en constante progression et de prescriptions de tenue des charges trop strictes et trop rigides a un effet toxique. Les critères standardisés pour le calcul de la tenue des charges font fi de la forte baisse des taux, ne tiennent aucun compte des facteurs individuels, et leur application manque de transparence. Il n’est donc pas étonnant que le cercle des acquéreurs potentiels de logement se réduise comme peau de chagrin. Une vérification en détail de la tenue des charges et le dévoilement des conditions amélioreraient nettement l’accès au financement de logements.

La persistance d’un niveau d’intérêt bas caractérisé par une faible volatilité fait du taux d’intérêt théorique un modèle en voie de disparition

Depuis la crise financière de 2008, non seulement le niveau des taux d’intérêt hypothécaire s’est nettement réduit, mais la volatilité a elle aussi fortement reculé au cours des quatre dernières années. Les taux moyens pour les hypothèques à 10 ans ont par exemple fluctué dans une fourchette de tout juste 1,70% (comprise entre 3,5% et 1,80%) au cours des années 2009 à 2015. Cette différence n’a été en revanche qu’à peine de 0,5% au cours des quatre dernières années. Et ce à un niveau extrêmement bas. Les économistes partent en outre du principe que les taux resteront négatifs en Suisse pendant des années encore. À cela vient s’ajouter le fait que le cercle des prestataires d’hypothèques ne cesse de s’élargir du fait de la constante apparition sur le marché de nouvelles caisses de pension et de fondations de placement. On peut par conséquent supposer avec une certaine assurance que les taux hypothécaires ne subiront pas non plus de hausses significatives pendant des années. Du fait de cette (nouvelle) normalité («new normal»), les taux d’intérêt théoriques actuellement en vigueur de 4,5 à 5% ne tiennent plus compte de la réalité.

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L’absence de transparence et une disponibilité restreinte sont autant d’obstacles à une meilleure accessibilité

Compte tenu de ces aspects, il est peu étonnant que les règles de tenue standard des charges d’un nombre croissant de prestataires, notamment des caisses de pension et de fondations, soient contournées. Ce constat représente une lueur d’espoir pour les nouveaux acquéreurs de logements potentiels. Cependant, il y a malheureusement également un revers de médaille négatif: la transparence du côté des prestataires est extrêmement mauvaise. Trouver le prestataire qui convient à un cas individuel réclame énormément de temps, et se caractérise par des incertitudes et un besoin d’informations supplémentaires. Par ailleurs, le champ des prestataires tenant largement les charges se restreint fortement. Et il apparaît clairement que les banques retiennent surtout les clients à très fort revenu et les biens immobiliers onéreux à financements ETP. La raison à cela est la possibilité de pouvoir réaliser des affaires supplémentaires avec ces clients. Les familles à revenu moyen restent ainsi souvent sur le carreau. Les résultats de notre étude montrent aussi que plus d’un tiers des acquéreurs potentiels de logements sont d’avis qu’ils ne remplissent pas les règles de tenue des charges standard. Ils reportent ainsi leur rêve de posséder leur logement ou bien le considèrent comme inaccessible. Et ceci, notons-le bien, dans le cadre d’un marché de la location dans lequel un propriétaire peut typiquement épargner jusqu’à 50% de ses coûts mensuels de logement par rapport à une situation de location comparable.

Quelles adaptations aux modèles de tenue des charges pourraient donc favoriser l’accès des acquéreurs de logements potentiels?

Un besoin de calculs de tenue des charges plus précis

Il nous semble judicieux de prendre en compte plus précisément la situation des différents clients, auxquels on ne saurait plus appliquer forfaitairement de façon indifférenciée ces critères de tenue des charges. Notamment en ce qui concerne les revenus de ménage moyens (p. ex. dans une fourchette comprise entre CHF 120 000 CHF et CHF 180 000), des calculs de tenue des charges plus précis devraient permettre au cours des prochaines années d’augmenter à nouveau légèrement la quote-part des logements détenus en propriété. Et ce sans augmenter les risques, ni pour les prestataires hypothécaires, ni pour les acquéreurs de logement. D’un point de vue réglementaire, rien ne vient s’opposer à des modèles de tenue des charges plus détaillés. Car la FINMA (le régulateur) n’a jusqu’à présent pas imposé de consigne contraignante pour la tenue des charges. Un détail des consignes largement appliquées aujourd’hui n’aurait pas non plus de conséquences dévastatrices pour la demande ni les prix, comme on le rapporte depuis des années. La condition serait cependant une conception judicieuse des modèles de calcul et leur dévoilement aux prestataires.

Nous sommes en revanche d’avis qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique ne produira pas l’effet escompté. Et ce parce qu’elle laisse complètement de côté une prise en compte différenciée des affaires individuelles, et parce qu’elle engendre des risques inutiles.

Notre approche de solution conduit à une meilleure présentation de la situation des coûts

De quelle manière ces modèles de calcul doivent-ils être configurés? On trouvera ci-après nos recommandations concrètes:

  1. Un calcul budgétaire détaillé (sur la base de statistiques et d’expériences accumulées)

Des coûts de la vie proches de la réalité sont pris en compte dans le calcul de la tenue des charges de façon analogue aux coûts théoriques du bien immobilier.

  1. Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance

Le taux d’intérêt théorique est choisi en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe conclue. Un taux d’intérêt plus bas peut être pris en compte si une échéance de 10 ans ou plus a été choisie. Un taux théorique de 4,5% peut être par exemple appliqué dans le cas d’une hypothèque fixe inférieure à 10 ans. Chaque année d’échéance supplémentaire conclue en sus réduit le taux d’intérêt théorique de 0,10%. Un taux d’intérêt de 4,0% serait ainsi déterminant pour une hypothèque fixe de 15 ans, et pour 20 ans un taux de 3,5%.

  1. Des coûts accessoires réalistes

L’état énergétique du bien immobiliser est pris en compte. Si les standards minimaux sont remplis (p. ex. MINERGIE, CECB A ou B, pour les biens immobiliers construits en 2000 ou avant également CECB C), les coûts d’exploitation sont réduits ou fixés à un montant réaliste. Cela ne doit pas être choisi en fonction de la valeur vénale du logement, mais de la valeur du bâtiment, du cubage ou de la surface habitable nette, sans tenir compte de la valeur du terrain.

Les effets sur la base d’un exemple:

  • Prix du logement: CHF 1 000 000, nécessite une hypothèque de: CHF 800 000 (apport de CHF 200 000)
  • Conclusion d’une hypothèque fixe sur 15 ans à 1,50%
  • Acheteur potentiel: famille avec 2 enfants de moins de 10 ans
  • L’objet immobilier se trouve dans un très bon état énergétique (CECB classe B). La valeur du bâtiment correspond à tout juste deux tiers de la valeur vénale.

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Constats

  • Un revenu net de 127 800 francs par an s’avère nécessaire avec l’approche de calcul détaillée. Un revenu net de 156 000 francs est en revanche nécessaire avec le calcul standard théorique. La différence de presque 30 000 francs correspond pour beaucoup de familles à un travail à temps partiel et décide souvent de la possibilité de pouvoir seulement bénéficier d’un financement hypothécaire.
  • Il reste au preneur d’hypothèque une réserve de plus de 1 500 francs par mois. La fixation à long terme du coût des intérêts sur 15 ans permet de sécuriser le plus grand poste de coûts.

Conclusion

  • De nombreux prestataires sont devenus plus flexibles dans leur approche des conditions de tenue des charges au cours de ces dernières années. Les règles standard de tenue des charges ne sont ainsi pas toujours observées.
  • C’est notamment au niveau des banques que les critères manquent radicalement de transparence.
  • De nombreux acquéreurs potentiels de logements disposant de revenus moyens ne peuvent pas en profiter. Ils ne se voient pas proposer ces offres, ou bien les prestataires ne font pas bénéficier de ces facilités à ce groupe de clients. Ainsi, bien (trop) de locataires doivent différer leur rêve de posséder leur logement, voire l’abandonner.
  • La divulgation des conditions à réunir pour tenir les coûts d’un logement habité et détenu en propriété augmenterait considérablement la transparence.
  • Le passage à un calcul de tenue des charges plus précis comme nous le préconisons améliorerait l’accès à la propriété de leur logement surtout aux familles et personnes disposant d’un revenu moyen.
  • Nous considérons qu’une baisse forfaitaire des taux d’intérêt théoriques de 5% actuellement (par exemple à 3,5%) ne produira pas l’effet escompté.
  • Les adaptations que nous préconisons dans le calcul du modèle de tenue des charges n’entraîneraient aucune augmentation des risques – ni pour le preneur d’hypothèque ni pour le marché des logements en propriété. Nous partons du principe qu’il s’ensuivra une augmentation de la demande. Celle-ci ne se ferait cependant sentir que progressivement au cours des prochains mois et des prochaines années. Le secteur de la construction aurait ainsi suffisamment de temps pour adapter son activité de construction à l’accroissement de la demande.

 

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Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères et règles sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite.

Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard.

Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.

 


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