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Risk Index – La situation sur le marché immobilier résidentiel s’améliore

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente, au 2e trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Un chiffre qui implique un risque accru assorti d’une tendance légèrement haussière. Depuis la fin 2018, l’indice a donc gagné pas moins de 1.3 point. Bien qu’il s’agisse d’une valeur élevée qui reflète un potentiel de danger, le marché de l’immobilier résidentiel affiche un état toujours très stable.

L’augmentation du Real Estate Risk Index est avant tout placée sous le signe des perspectives économiques extrêmement moroses. La récession mondiale et nationale à venir se manifeste déjà par une hausse des chiffres du chômage. En outre, la baisse de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel en Suisse s’est accentué par rapport au trimestre précédent.

Malgré tout, nous considérons que le marché de l’immobilier résidentiel repose sur des fondamentaux solides. Dans leur majorité, les propriétaires devraient être en mesure de faire face aux éventuelles diminutions de revenus temporaires grâce à des réserves. En complément, les règles très strictes en matière de financement, notamment celles concernant la tenue des charges, ont un effet positif.

Les prix et l’offre de l’immobilier résidentiel sont restés stables, jusqu’à présent, face à la crise du coronavirus. Tous deux ont légèrement augmenté, la hausse des prix étant à mettre au compte des maisons individuelles et l’accroissement de l’offre des appartements en propriété.
De plus, il s’avère que la demande de logements en propriété dépasse déjà nettement l’offre. Le nombre de transactions, fortement réduit en avril et mai, est reparti à la hausse en juin et devrait constituer un pas important vers un retour à la normalité.

Risk Index - La situation sur le marché immobilier résidentiel s'améliore

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence de hauts risques sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente encore une fois, au deuxième trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Ce faisant, l’indice a à nouveau atteint un sommet depuis le début du calcul du RERI en 2014. Une valeur qui implique un risque élevé sur le marché immobilier suisse.

Pour différentes raisons, les chiffres demandent cependant à être fortement relativisés. Premièrement, il apparaît de plus en plus clairement que l’immobilier résidentiel gagne encore plus en valeur et donc en stabilité dans le cadre de la crise du coronavirus. Deuxièmement, le marché présente toujours une demande nettement excessive en logements en propriété.

Les prix et l’offre ne sont pas affectés par la crise du coronavirus

Au deuxième trimestre 2020, nous assistons à une reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, de 0.6 point pour atteindre 162.3 points. Cette évolution est due en particulier aux prix des maisons individuelles, qui ont grimpé de 2% en l’espace d’un an. Au niveau de l’offre également, le recul constaté lors du trimestre précédent a été compensé. Notamment vers la fin du deuxième trimestre, l’offre d’appartements en propriété a légèrement dépassé les 40 000 biens, tandis que l’offre de maisons individuelles s’avérait relativement stable avec 23 000 biens.

La dynamique des transactions repart à la hausse bien que la crise du coronavirus ne soit pas du tout terminée

Au premier trimestre, les répercussions de la crise sur le marché du logement en propriété n’étaient que peu perceptibles. Au cours du deuxième trimestre, on a observé que de nombreux acheteurs potentiels mettaient temporairement de côté leur intention d’acheter, en partie à cause d’incertitudes, mais également pour des raisons pratiques (pas de possibilités de visites physiques), avant de revenir sur le marché dès juin. Le volume de transactions, après une réduction temporaire mais forte en avril et en mai, repart à la hausse. Aussi bien l’offre que la demande en immeubles résidentiels, notamment en maisons individuelles, ont sensiblement augmenté en juin. À mesure que l’on en saura davantage sur la durée et la sévérité de la crise, des effets de rattrapage devraient se manifester et les valeurs stables d’une maison individuelle, en ces temps d’incertitude, devraient à nouveau gagner en importance.

Les répercussions pour l’économie mondiale sont immenses

Les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sont dramatiques. Il est maintenant clair que le monde va glisser vers une grave récession. Outre les difficultés du commerce mondial, les conflits commerciaux menacent de s’intensifier à nouveau. Comme l’indique l’OCDE, de nombreuses nouvelles restrictions commerciales sont apparues, ces dernières semaines, dans le sillage de ces conflits. Une évolution susceptible de peser encore davantage sur l’économie mondiale.

Par exemple, dans ses dernières prévisions, la Commission européenne prévoit une contraction drastique de 8,7% du PIB pour la zone de l’UE. Un facteur décisif sera désormais la rapidité de la reprise en 2021 resp. l’évolution de la pandémie de coronavirus. À noter dans le contexte mondial que les cycles de reprise seront, potentiellement, fortement asymétriques. Ainsi, les dernières données économiques de la Chine ont marqué une embellie considérable et largement dépassé les prévisions des experts, tandis que d’autres régions, en premier lieu les États-Unis et l’Amérique centrale/du sud, vont, selon les prévisions, à nouveau être orientées à la baisse.

Suisse: la reprise de l’économie ne parvient pas à compenser les pertes sur le front des exportations

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a déjà franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée. Le secteur des exportations, qui compte beaucoup pour la Suisse, est une source d’inquiétude majeure. À l’exception de l’industrie pharmaceutique, tous les secteurs dépendant des exportations, y compris le tourisme, ont été très durement touchés par l’effondrement de la conjoncture mondiale, même si les premiers signes de reprise se font sentir dans le secteur du tourisme local, par exemple.

Une politique de taux négatifs de la Banque nationale suisse est inévitable

Partout dans le monde, les banques centrales et les gouvernements s’efforcent de soutenir l’économie par des interventions financières rapides et de grande ampleur visant à combattre la récession qui s’amorce déjà. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie que, compte tenu du taux de change par rapport à l’euro, elle devra maintenir un taux directeur négatif pendant des mois, voire des années, et poursuivre sa politique monétaire ultra expansive, tout en contrant toute tendance au renchérissement du franc.

Des taux d’intérêts hypothécaires qui devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Notamment sur le front des meilleurs taux d’intérêt, nous observons un retour à un alignement renforcé sur l’évolution des taux swap du marché des capitaux. Au cours des derniers mois, les bailleurs de fonds alternatifs ont investi avec réticence dans les hypothèques en raison des besoins de liquidités accrus; au deuxième semestre, nous escomptons le retour de certains de ces bailleurs hypothécaires sur le marché. Cette situation devrait à nouveau générer davantage de pression sur les prix et se traduire, en combinaison avec la baisse des taux du marché des capitaux, par des conditions de taux hypothécaires très attractives. Cependant, dans le contexte de l’évolution de la crise du coronavirus, des fluctuations de prix vers le haut continuent d’être possibles à court terme.

Taux d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 51%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le taux d’endettement demeure relativement faible

L’endettement n’évolue que peu. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne quelque 51% au deuxième trimestre 2020. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Risk Index - Taux d'endettement

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Les meilleures offres sont clairement alignées sur l’évolution des taux du marché des capitaux, l’écart entre l’offre la moins chère et la plus chère est toujours considérable

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au deuxième trimestre 2020, avec 0,83%. Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du trimestre précédent (0,89%). Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque: alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,72%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,78%. Il en résulte une importante marge de 1,06% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. On remarquera que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux que les offres plus chères.

Risk Index - Différences prestataires le moins cher et plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,82%, le potentiel d’économies est le suivant:

Risk Index - Exemple comparatif

3. Coûts de garantie des crédits

Plus faible volatilité des taux swap au deuxième trimestre

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du deuxième trimestre a été nettement moins volatile qu’au trimestre précédent. Le taux d’intérêt des marchés des capitaux à 10 ans a oscillé dans une fourchette de quelque 20 points de base (entre –0,20% et –0,40%). Les vastes programmes de soutien à la conjoncture des grandes banques centrales ont certainement contribué à cet apaisement. Enfin également, les places boursières se sont remise étonnamment vite du choc de la crise du coronavirus.

L’écart entre le swap à deux ans par rapport au swap à dix ans continue à être extrêmement faible (moins de 40 points de base). La courbe des taux plate suggère un fort ralentissement de la conjoncture (récession) et, avec lui, une très faible inflation au cours des prochaines années.

Risk Index - Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas

Au cours des prochaines semaines, nous tablons sur une volatilité élevée des taux sur les marchés des capitaux et hypothécaires. La persistance du taux directeur de la BNS à un niveau négatif ne laisse pas de marge pour d’importantes hausses de taux. Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques connexes.

Sur le marché hypothécaire, les capacités de nombreux prestataires sont en outre à nouveau revenues à leur niveau normal d’avant la crise du coronavirus, ce qui signifie qu’ils offrent (ou peuvent offrir) à nouveau davantage de conditions concurrentielles.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logements à usage personnel reprennent déjà leur hausse

Au deuxième trimestre 2020, l’indice consolidé de l’offre et des prix pour les maisons individuelles et les appartements (PPE) a enregistré une hausse de 0.6 points pour atteindre 163.3 points. Et ce, après que l’indice des prix au premier trimestre avait baissé de 0.7 point d’indice. La reprise est à mettre au compte de l’augmentation des prix des maisons individuelles qui, avec 1,13%, ont fortement augmenté, tandis que les prix des appartements en propriété cédaient 0,37%. Les inégalités de cette évolution deviennent plus compréhensibles lorsqu’on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté, en l’espace d’un an, de 2%, tandis que les appartements en propriété étaient vendus en moyenne 0,6% moins cher qu’il y a un an.

La crise du coronavirus ne semble pas affecter le marché de l’immobilier résidentiel – tout au moins jusqu’à maintenant. Outre les prix, l’offre s’avère également très stable. Les reculs du premier trimestre, correspondant à quelque 4000 biens, ont été compensés au deuxième trimestre. En milieu d’année, et particulièrement grâce au mois de juin, l’offre a à nouveau augmenté pour s’établir à près de 40’000 appartements et 23’000 maisons individuelles. Cette remontée est principalement due à une offre plus importante d’appartements en propriété.

Nous demeurons sceptiques pour les immeubles de rendement (buy-to-let), notamment dans les zones périphériques et les régions rurales, où le risque de logements vacants pourrait s’accentuer en cas de phase de faiblesse économique prolongée. Le niveau d’activité toujours élevé dans le secteur de la construction pourrait s’allier à un recul de l’immigration dû au coronavirus et ainsi accentuer le déséquilibre. Et le marché de l’immobilier commercial (bureaux, industrie) présenterait lui aussi, si l’activité de construction demeurait la même et le chômage augmentait, un risque significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel à usage personnel.

Attendons également de voir s’il y aura des corrections de prix dans le segment du luxe. Si les acheteurs à faibles revenus craignent une récession durable, ils auront une attitude attentiste, ce qui peut rapidement se répercuter sur la liquidité du marché et les prix.

L’indice des prix à la consommation a cédé du terrain par rapport au premier trimestre et est inférieur de 0.2 points d’indice, avec 98.6 points. Les quatre derniers trimestres ont tous affiché un recul qui totalise désormais 1.2 point d’indice par rapport au trimestre précédent.

Risk Index - Indice des prix

5. Taux de chômage

Poursuite de la hausse du taux de chômage sur fond de crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse marquée de 0.4 point de pourcentage du taux de chômage au premier trimestre, on constate pour le deuxième trimestre une nouvelle augmentation de 0.6 point. Avec 3,3%, le chômage est revenu, au deuxième trimestre, au niveau de 2016. Il s’agit sans aucun doute d’un premier effet de la crise du coronavirus.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 150 289 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin juin 2020, soit quelque 20 000 personnes ou environ 15% de plus qu’à la fin mars 2020. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,7% en mars 2020 à 3,2% à la fin juin 2020. Par rapport au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 53 067 personnes (+54,6%). De même, le nombre de demandeurs d’emploi a augmenté de plus de 30% par rapport à l’année précédente et dépasse désormais 230 000 personnes. De plus, il est frappant de constater que le chômage des jeunes de 15 à 24 ans a augmenté de près de 80% par rapport au niveau de la fin juin 2019. Soit une augmentation de plus de 7500 personnes.

Il s’agit indubitablement d’une évolution tout à fait négative. Néanmoins, ces chiffres restent bas comparés au reste de l’Europe et du monde. Les économistes s’accordent à dire que la réduction de l’horaire de travail a largement contribué à éviter une hausse plus importante du chômage. De quoi éviter le pire – du moins pour l’instant. En Suisse, plus d’un million de personnes peuvent actuellement bénéficier de la réduction de l’horaire de travail.

Risk Index - Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)

Inquiétude sur le PMI industrie tandis que le secteur des services connaît un rebond majeur

Suite à la forte baisse du premier trimestre, l’indice PMI a de nouveau chuté de 2.1 points au deuxième trimestre 2020. Une lueur d’espoir, cependant: la chute a été enrayée en juin. Dans le même temps, le déclin de la production s’est ralenti et les délais de livraison se normalisent. Cependant, près d’un tiers des employés de l’industrie bénéficient toujours de la réduction de l’horaire de travail. Avec un niveau de 41.6, le PMI industrie est au plus bas depuis la récession mondiale de 2009 et bien en dessous du seuil de croissance de 50 points.

Le PMI services a réagi beaucoup plus fortement au confinement que le PMI industrie. C’est également tout aussi rapidement qu’il semble désormais se reprendre. Avec 49.1 points, l’indice est déjà proche du seuil de croissance, et ce, après être tombé à 21.4 points en avril.

La question qui se pose maintenant est de savoir si le creux est déjà derrière nous. La réponse dépendra probablement beaucoup de l’évolution de la pandémie.

Risk Index - Indice des directeurs d'achat industrie

Conclusion

  • En dépit de risques liés au coronavirus, le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue d’afficher, en Suisse, une très grande stabilité. Les risques accrus sont notamment dus à la récession de l’économie mondiale qui se dessine, à l’augmentation des chiffres du chômage en Suisse et à l’effondrement de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel.
  • Nous considérons le potentiel de ventes forcées résultant d’éventuelles diminutions de revenus temporaires et de l’augmentation du chômage comme très faible. Les règles de financement strictes en vigueur depuis des décennies, notamment celles concernant la tenue des charges, qui sont plus contraignantes que dans le reste du monde, devraient déployer une protection solide et se distinguer positivement.
  • La demande en logements en propriété et le volume de transactions se sont normalisés à la fin du deuxième trimestre, retrouvant le niveau solide habituel. Le marché de l’immobilier résidentiel évolue à grands pas vers la normalité, soit une demande extrêmement forte faisant face à une offre toujours réduite. Et ce alors qu’au cours des deux premiers mois du deuxième trimestre 2020, le volume de transactions sur le marché de l’immobilier suisse était encore fortement réduit. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs ont mis de côté leurs projets – ils n’avaient pas d’autre choix.
  • Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, on constate à nouveau une demande excédentaire. Notamment sur le front des maisons individuelles, où l’offre demeure réduite, les prix ont gagné 2% en un an.
  • Nous pensons que les prix des logements individuels vont évoluer latéralement au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus terminée, nous envisageons une forte probabilité d’effets de rattrapage rapide qui se traduira par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement, toujours très attractives, devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons sceptiques en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. Le risque du marché immobilier buy-to-let et en particulier du marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie) est significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel.
MoneyPark

RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

RERI

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

RERI

3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

RERI

Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

RERI

6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

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