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Les hypothèques SARON arrivent !

Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.

Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.

Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d'hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.

Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.

La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.

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Libor ou Saron : le marché monétaire de plus en plus à la traîne par rapport aux hypothèques à taux fixe

Les premières hypothèques du marché monétaire basées sur le Saron, successeur du Libor, sont désormais proposées en Suisse. Raiffeisen, l’un des principaux acteurs du domaine hypothécaire, a annoncé le remplacement du Libor. L’hypothèque du marché monétaire a longtemps été considérée comme la forme de financement la plus avantageuse pour un logement à usage propre, en particulier pour les preneurs d’hypothèques qui peuvent ainsi faire face aux fluctuations de taux d’intérêt. Elle présente non seulement de faibles taux, mais permet aussi une modification ou une résiliation jugée simple, peu coûteuse et rapide. Certains de ces avantages subsistent, même avec le Saron, mais cela fait un certain temps déjà que l’hypothèque du marché monétaire n’est plus la seule à faire valoir de tels atouts. Sa place de leader parmi les formes de financement les plus avantageuses et les plus flexibles est particulièrement ébranlée.

Les établissements de financement se préparent depuis longtemps au remplacement du Libor. Une entreprise de grande envergure, puisqu’en Suisse, les hypothèques pour les logements en propriété basées sur le Libor représentent CHF 150 milliards environ. Toutefois, en raison du scandale des manipulations, le Libor disparaîtra à fin 2021. En Suisse, le Saron (Swiss Average Rate Overnight) servira désormais de base pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron et le Libor se distinguent surtout sur deux aspects : alors que le Saron est basé sur les transactions effectives et les prix, le Libor est calculé à partir des accords interbancaires. De plus, le Saron est un taux journalier dont l’échéance est donc d’un jour ou d’une nuit. Le Libor, en revanche, est le taux d’intérêt pour emprunter sur une certaine échéance, en général trois mois.

Le remplacement du Libor par le Saron s’accélère
Actuellement, pratiquement tous les prestataires hypothécaires, excepté Raiffeisen, proposent encore des hypothèques Libor, mais à des conditions différentes. Certains prestataires ne concluent des contrats-cadres que jusqu’à fin 2021, alors que d’autres conservent leurs contrats-cadres habituels de trois à cinq ans en y indiquant que la base de calcul du taux hypothécaire sera modifiée au cours du contrat. D’autres encore proposent des hypothèques Libor sans accord-cadre, ce qui leur permet de modifier leurs conditions contractuelles à tout moment et de passer au Saron. Si le contrat hypothécaire est ajusté à la fin 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge reste inchangée. Le législateur prévoit d’ailleurs en principe qu’une telle modification de contrat ne se fasse pas au détriment des clients.

Les hypothèques à taux fixe à court ou moyen terme plus avantageuses que les hypothèques du marché monétaire
Fixer le taux d’intérêt en l’actualisant en continu sur la base du Libor ou du Saron garantit aux emprunteurs un taux d’intérêt proche du marché. Des taux d’intérêt en baisse sont alors une bonne nouvelle, puisqu’en définitive, ils signifient aussi une baisse continue des coûts de son logement . Cependant, avec l’introduction de taux d’intérêt négatifs, le Libor est passé en dessous de zéro en janvier 2015. Les taux d’intérêt négatifs n’ont pas été répercutés sur les preneurs d’hypothèques, mais depuis, le taux hypothécaire est constitué exclusivement de la marge de l’établissement de financement, ce qui signifie que le plancher a été atteint en termes de frais courants. La situation est similaire pour les hypothèques à taux fixe. Elles sont également devenues plus avantageuses au cours des dernières années, mais le potentiel de baisse n’est pas épuisé. En raison de la courbe des taux plate, les hypothèques les plus avantageuses d’une échéance maximale de huit ans ont récemment été disponibles au même prix ou à un prix inférieur à celui de l’hypothèque la plus avantageuse sur le marché monétaire. Concernant les hypothèques à taux fixe, le travail administratif du prestataire financier est réduit au minimum pendant la durée du produit et la marge est calculée différemment, ce qui explique pourquoi le prix de nombreuses échéances est actuellement inférieur au prix d’une hypothèque du marché monétaire.

Les hypothèques du marché monétaire ne répondent plus aux besoins des clients
L’hypothèque Libor a connu un nouveau revers avec l’introduction de contrats-cadres de crédit. Pratiquement tous les prestataires limitent ainsi la flexibilité souhaitée par les clients pour cette forme de financement concernant un changement de prestataire ou un remboursement. Les contrats-cadres d’une durée de deux à cinq ans constituent la règle. Auparavant, un ajustement à la fin de chaque période Libor était possible, c’est-à-dire généralement tous les trois mois. Certains prestataires offrent encore la possibilité d’une résiliation à moindre coût lors de la vente du bien immobilier et, dans la majorité des cas, de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe chez le même prestataire à la fin de la prochaine période Libor. Mais il ne s’agit alors plus d’avantages propres aux hypothèques du marché monétaire.

Les hypothèque à taux fixe offrent de plus en plus d’options
Les hypothèque à taux fixe sont liées à des échéances. Une pénalité de remboursement anticipé peut donc être appliquée en cas de résiliation prématurée. Cependant, les prestataires, comme les caisses de pension, sont toujours plus nombreux à offrir une résiliation peu coûteuse, voire gratuite, en particulier pour les très longues échéances. Des options switch pour passer gratuitement à de nouvelles hypothèques à taux fixe sont également de plus en plus proposées. Cette option permet de souscrire une hypothèque à taux fixe à long terme à tout moment pendant la durée d’une hypothèque à taux fixe, à condition que le nouveau taux d’intérêt soit plus élevé. Ainsi, si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt avant la fin de l’hypothèque existante, on peut conclure une nouvelle hypothèque à taux fixe de manière anticipée. En outre, dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque d’avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque est résiliée prématurément, par exemple lors de la vente du bien immobilier, est faible. En effet, la probabilité que les acheteurs contractent une hypothèque à long terme souvent inférieure à 1 %  et que le prêteur soit d’accord est élevée.

L’intérêt pour les hypothèques Libor ne cesse de diminuer
En raison de l’assouplissement des hypothèques à taux fixe et des faibles taux d’intérêt, la demande d’hypothèques Libor a baissé de plus de 50 % ces cinq dernières années. Alors que l’hypothèque Libor représentait encore 11 % du volume total de toutes les opérations hypothécaires conclues chez MoneyPark en 2015, cette part est tombée à 6 % en 2019. Au premier trimestre 2020, les hypothèques Libor ne représentaient plus que 3 % du volume hypothécaire total souscrit par les clients de MoneyPark.

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Les hypothèques à taux fixe à long terme sont de plus en plus prisées
La baisse de la demande d’hypothèques Libor a principalement profité aux hypothèques à taux fixe avec des échéances à moyen ou long terme de cinq à dix ans, mais pas aux échéances à court terme. Depuis 2018, la popularité des échéances très longues (plus de dix ans) ne cesse de croître et, au premier trimestre 2020, un quart du volume hypothécaire négocié par MoneyPark était déjà conclu pour onze ans ou plus. C’est également lié au choix du prestataire hypothécaire : les caisses de pension et les assurances en particulier accordent des hypothèques à long terme à des conditions très attrayantes. Alors que les assurances financent depuis des années environ 20 % du volume hypothécaire négocié par MoneyPark, les caisses de pension sont en train d’augmenter leur quote-part sur ce marché. En 2019, elles ont déjà accordé presque un quart des hypothèques négociées. La marche triomphante des hypothèques à taux fixe se poursuivra donc dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Une tendance que l’hypothèque Saron aura dans un premier temps également du mal à contrer.


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Du Libor au Saron – 6 questions à se poser

La semaine dernière, la Banque nationale suisse (BNS) a annoncé l'introduction de son propre taux directeur, calqué sur le Saron. Ce taux remplacera immédiatement le taux Libor à trois mois, qui sera aboli en 2021. Quelques questions essentielles :
1 - Pourquoi le taux Libor est-il aboli ?
En 2011, un scandale avait éclaté autour du plus important taux d'intérêt de référence au monde, le Libor. En fait, le taux est fixé quotidiennement, non pas basé sur les transactions réelles mais sur les rapports des banques, qui accordent des prêts pour une période correspondante, souvent de trois mois. Ces rapports avaient été manipulés par les banques en 2011, ce qui a coûté au Libor sa réputation et entaché sa légitimité. La British Financial Supervisory Authority a alors décidé que l'existence du Libor ne serait maintenue que jusqu'à fin 2021. Ainsi, en 2022 au plus tard, non seulement un produit succédant au Libor devait être trouvé comme taux d'intérêt directeur en Suisse, mais aussi comme base pour les hypothèques. L'introduction actuelle du taux directeur de la BNS s'explique par l'abolition du Libor à la fin de 2021. En effet, la Banque nationale fonde ses prévisions d'inflation pour les trois prochaines années sur son taux directeur, qui reste inchangé pour l'ensemble de la période de prévision. Comme le Libor sera supprimé à la fin de 2021, la BNS a dû le remplacer aujourd'hui.
2 -  Que différencie le Saron et le Libor ?
Le cours du Saron («Swiss average rate overnight») est déterminé par une plateforme boursière suisse. Comme son nom l'indique, il s'agit d'un taux « au jour le jour » qui, contrairement au Libor, est basé sur les transactions et les prix réels. Le Saron est donc plus transparent. La notion journalière du Saron (il a une durée d'un jour ou d'une nuit) diffère également du taux Libor. Néanmoins, les deux taux sont restés au même niveau ces dernières années et ne se sont écartés que d'un ou deux points de base de temps à autre. Cela s'explique certainement aussi par le faible niveau des taux d'intérêt. En cas de retournement brutal des taux d'intérêt, il serait possible que les deux taux s'éloignent l'un de l'autre. Toutefois, nous sommes encore loin d'un redressement des taux…
3 - L'hypothèque Libor deviendra-t-elle inévitablement une hypothèque Saron ?
Les différentes institutions hypothécaires n'ont pas encore pris de décision définitive quant à la conception de cette future hypothèque. Un groupe de travail national (GCN) de la BNS, qui suppose depuis longtemps que le Saron succédera au Libor pour les hypothèques, étudie la question. Toutefois, un certain nombre de problèmes techniques subsistent encore, comme la décision de savoir comment le taux d'intérêt des clients doit être calculé exactement. En effet, contrairement au Libor, le taux d'intérêt du Saron est défini pour un jour, ce qui rend difficile la détermination des durées de trois et six mois. Certaines institutions financières n'offrent actuellement pas d'hypothèques Libor tant que la solution de remplacement n'est pas entièrement définie. « L'hypothèque Saron » n'existe quant à elle pas encore.
4 - Combien de temps le Saron restera-t-il négatif ?
Actuellement, le Saron, comme le taux directeur de la BNS, est à -0,75 pour cent. La BNS s'est récemment montrée prudente à l'égard de la croissance économique mondiale et continuera de maintenir le taux directeur de la Banque nationale à un bas niveau. Nous nous attendons à ce que le Saron demeure négatif jusqu'en 2021.
5 - Comment le changement de taux m'affectera-t-il en tant que détenteur d'une hypothèque Libor ?
Votre contrat hypothécaire continuera d'être en vigueur pendant la durée prédéfinie. Le taux d'intérêt de base de votre hypothèque Libor sera cependant modifié. Sur la base des déclarations actuelles, malgré les incertitudes, on peut supposer que le Saron servira de substitut. Le législateur stipule en principe qu'une telle modification du contrat ne doit pas être à votre désavantage.
6 - Quid si je veux contracter une hypothèque maintenant ?
Le Libor a souvent été utilisé comme un produit d'attente. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont une solution de rechange. La courbe des taux actuellement très plate permet de conclure des hypothèques à moyen et long terme au prix d'une hypothèque Libor. Les hypothèques Libor sont disponibles à partir de 0,56%, le meilleur taux d'intérêt négocié par MoneyPark pour une hypothèque de six ans à taux fixe étant 0,55%. Tandis qu’à 0,42%, les taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe de trois ans sont encore plus bas que ceux d'une hypothèque Libor. A noter encore que, certains établissements permettant des ruptures de taux fixes sans pénalité en cas de vente du bien immobilier, un propriétaire peut prendre un taux fixe sans prendre le risque de devoir assumer une pénalité élevée. planifier online
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