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Tag: Fiscalité

Gilles Ogay

Fausse croyance n°8 – “Je dois garder mon hypothèque pour compenser la valeur locative”

Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.

En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.

Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.

Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.

Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.

Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.

Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :

Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?

Les réponses peuvent être calculées facilement :

CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).

Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.

De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.

En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.

Gilles Ogay
gilles.ogay@moneypark.ch | 021 348 10 15


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

N'oubliez pas vos déductions fiscales

N’oubliez pas vos déductions fiscales !

Afin que la nouvelle année se présente sous de bons auspices fiscaux, nous vous rappelons que le 4ème trimestre est le dernier moment pour régler ou compléter vos cotisations au 3ème pilier et pour vos versements de rachat d’années de caisse de pension. En effet, pour que la déduction fiscale soit optimisée en 2019, il est nécessaire que votre paiement soit réceptionné par l’établissement de prévoyance le 31 décembre au plus tard. Afin de prévenir des hypothétiques retards de trafic des paiements et les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder de suite. Pour le 3ème pilier A, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6'826/an tandis qu'une personne non affiliée (par exemple un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34'128/an. En ce qui concerne les caisses de pension, à la fin de chaque année, elles proposent à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple pour quelqu'un qui arrive depuis l'étranger, qui a commencé sa vie professionnelle plus tard, qui a bénéficié d'une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactif pendant un temps. Ces montants sont donc déterminés individuellement. Prenons maintenant un exemple : un célibataire avec un revenu brut de CHF 110'000 et ayant un taux d'imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd'hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3'600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6'826 représenterait une économie de CHF 1'129 d’impôts par an. De même qu'un rachat LPP de CHF 10'000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3'500. En plus de l'avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires ainsi que les intérêts supérieurs des comptes liés à la prévoyance (2ème et 3ème pilier) améliorent également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité. Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ? Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité. ape@d-l.ch +41 22 747 10 12
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