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Fausse croyance n°8 – “Je dois garder mon hypothèque pour compenser la valeur locative”

Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.

En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.

Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.

Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.

Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.

Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.

Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :

Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?

Les réponses peuvent être calculées facilement :

CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).

Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.

De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.

En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.

Gilles Ogay
gilles.ogay@moneypark.ch | 021 348 10 15

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Hypothèques et Taux

Fausse croyance n°7 – “Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire”

On dit souvent que, lors d’un achat immobilier, l’établissement financier ne pourra vous financer qu’à hauteur de 80% maximum du montant total. Cette affirmation semble correcte puisqu’il faut disposer de 20% du montant de l’achat en fonds propres de départ.

Or, la réalité est parfois bien différente. Sur le marché hypothécaire, vous trouverez des partenaires susceptibles de vous prêter jusqu’à 100% du montant total de votre achat immobilier. Attention tout de même, tout le monde ne peut prétendre à un tel financement. Ce type de montage spécifique doit répondre à des critères très précis.

Prenons ensemble les différents points pour obtenir un financement supérieur à 80%.

Hormis le montant réservé pour les frais d’achat (environ 5% dans le canton de Vaud), il faut disposer d’un montant correspondant aux 20% réglementaires. Jusque-là, rien de nouveau.

Pour pouvoir prétendre à un financement dit « optimisé », soit au-delà des 80% standards, le premier critère porte sur la composition de vos fonds propres.

Le plus courant est de constituer la moitié de vos fonds propres à travers des avoirs de prévoyance du 2ème pilier. L’établissement prêteur prendra alors en nantissement ces avoirs et pourra, en compensation de cette garantie, vous prêter sa contre-valeur.

Une autre possibilité est de recourir à des avoirs de 3ème pilier disponibles soit sur un compte bancaire, soit en valeur de rachat d’assurance-vie. À nouveau, l’établissement financier prendra en nantissement ce montant et vous prêtera la somme équivalente.

Cependant, afin que l’établissement prêteur valide le financement, il faudra que vos revenus soient estimés suffisants pour en assumer les charges. Pour le déterminer, le prestataire financier effectuera un calcul de risque. La charge théorique ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus bruts, afin de conserver le fameux ratio de 33%.

Prenons l’exemple suivant :

Achat immobilier : 1'500'000 CHF

Fonds propres disponible : 375'000 CHF

150'000 CHF d’avoirs de 2ème pilier
150'000 CHF d’épargne personnelle
75'000 CHF du 3ème pilier

Voici le calcul théorique effectué par l’établissement financier :

Montant du financement : 1'425'000 CHF (soit 95% de la valeur totale)

Intérêts théoriques à 5% : 71'250 CHF

Amortissement : 28'350 CHF

L’amortissement correspond au 2ème rang (la partie du prêt dépassant les 66,66% de la valeur du bien) sur 15 ans.

Frais d’entretien à hauteur de 1% : 15'000 CHF

Charge théorique annuelle : 114'600 CHF

Il faudra au minimum 347'273 CHF ((71'250 + 28'350 + 15'000)/33%) de revenu annuel pour valider le montage et pour garantir que les charges n’excèdent pas les 33% de votre revenu annuel.

Attention, les crédits privés, les leasings ou autres crédit hypothécaires sont autant de charges qui viendront diminuer votre revenu.

En finalité, quelle est l’utilité d’un financement optimisé ?

Préserver ses avoirs du 2ème pilier : cela permet de ne pas péjorer les prestations de retraite et de garder son potentiel de rachat dans le 2ème pilier intact. Tout montant injecté dans le 2ème pilier est déductible fiscalement. Il est aussi rémunéré au minimum selon les taux d’intérêts LPP, soit actuellement 1%.
Sauvegarder son patrimoine financier : cela permet d’effectuer des rachats dans le 2ème pilier, d’investir dans un autre bien ou dans de potentiels placements, d’effectuer des travaux de rénovations (déductibles fiscalement) ou encore de réaliser des donations auprès de ses enfants.

Dans le groupe MoneyPark, vous bénéficierez d’un accompagnement complet. Votre conseiller effectuera une étude de financement détaillée qui abordera tous les impacts liés à votre acquisition immobilière. Le financement optimisé, s’il est possible, est une excellente opportunité pour préserver votre patrimoine et améliorer votre situation fiscale.

Arthur Petit
ape@d-l.ch | +41 22 747 10 12

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Hypothèques et Taux

Fausse croyance n°6 – “On ne peut rompre un prêt sans pénalités”

Pour acquérir un bien immobilier, les futurs propriétaires ont recours à des financements hypothécaires. Ils sont donc tenus de respecter certaines obligations envers l’établissement financier qu’ils ont choisi tels que le paiement des intérêts et l’amortissement contractuel durant toute la durée de l’emprunt.

Qu’arrive-t-il, lorsque les propriétaires sont contraints de vendre leur bien immobilier en cours de contrat de prêt et ainsi de résilier leur taux fixe avant l’échéance initialement prévue ? La plupart des établissements financiers calculent une pénalité ou une indemnité de sortie (également appelée dédite) en cas de rupture d'un contrat hypothécaire à taux fixe. Cette pénalité dépend du taux de refinancement, de la marge appliquée au client, du rendement du réinvestissement de l’établissement financier ainsi que des frais administratifs. Quelles possibilités s’offrent à vous afin d’éviter de devoir honorer le paiement de cette dernière ?

Voici quelques options possibles :

Transférer votre prêt hypothécaire en cours sur un nouvel objet immobilier pour autant que le financement soit au moins de la même valeur et que l’estimation du nouveau bien le permette. Ainsi, vous ne payerez pas de pénalités et poursuivrez vos relations avec le même établissement ;
Faire reprendre les conditions hypothécaires en vigueur par le nouvel acquéreur de votre bien, à condition que sa situation financière le lui permette et que l’établissement financier accepte de lui octroyer ce financement ;
Conclure une assurance de protection en cas de vente de votre bien immobilier, souvent traduit par une majoration de votre taux fixe. Quelques établissements financiers incluent automatiquement cette assurance dans leur contrat-cadre hypothécaire.

Toutefois, si l’institution financière vous facture quand même cette dédite, il est possible de :

La diluer dans le taux d’intérêt du jour auprès du même établissement financier, ce qui se traduit par une majoration du taux du jour ;
Essayer de la reporter sur le prix de vente de votre bien immobilier. Ainsi, c’est le nouvel acquéreur qui vous la financera. À noter que ce montant est déductible de l’impôt sur le gain immobilier. Dans certains cas, il pourrait être possible de casser le contrat avant la vente et ainsi pouvoir déduire la pénalité du revenu imposable, plutôt que du bénéfice sur le gain immobilier et ainsi réaliser une économie fiscale plus importante.

En résumé, la rupture d’un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe peut engendrer des charges importantes. Les conseillers DL MoneyPark pourront vous renseigner préalablement sur les différentes actions possibles liées à cette opération. Ainsi, grâce à une analyse globale de votre situation et à un conseil personnalisé, vous pourrez profiter des meilleures conditions et choisir la solution la plus adaptée pour vous.

Bertrand Ropraz
br@d-l.ch | +41 26 460 10 14

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Hypothèques et Taux

Fausse croyance n°5 – “Une fois mon prêt négocié, je n’ai plus à me préoccuper de mon financement”

« Il était une fois la cigale et la fourmi. Tout l’été durant, la cigale chantait, dansait et profitait des plaisirs de la vie alors que de son côté, la fourmi travaillait, stockait et planifiait pour la saison à venir. Bien évidemment, l’hiver ne tarda pas à arriver et, comme nous le savons tous, seule la fourmi y survécu. »

Une fin pas très hollywoodienne mais qui pourrait concerner un grand nombre de propriétaires en Suisse d’ici une dizaine d’années. En effet, il est courant qu'un propriétaire ne se soucie de son prêt hypothécaire qu’au moment de sa contraction ou lors de son renouvellement. Une stratégie qui pourrait se révéler fort désagréable car, comme chaque étape majeure dans la vie, un renouvellement se planifie plusieurs années à l’avance.

N’oubliez pas que de nombreux changements pourraient se produire d’ici à la prochaine échéance de votre emprunt hypothécaire. En voici seulement quelques exemples :

Les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. Imaginez l’impact sur votre loyer si vous veniez à passer d’un taux de 1% à 3% ;
La valeur de votre maison pourrait être revue à la baisse et la banque pourrait exiger un amortissement plus important ;
Les revenus du ménage pourraient ne plus suffire à assumer un tel emprunt car vous avez perdu votre emploi, changé votre taux d’activité ou malheureusement, été victime d’un décès d'un conjoint ou d’une invalidité ;
Vous vieillissez et les banques commencent à regarder la tenue des charges à la retraite (analyse généralement entre 50 et 60 ans).

Il existe toutefois plusieurs solutions afin de vous prémunir contre ces mauvaises surprises tout en bénéficiant d’une potentielle diminution d’impôts.

Etablir une systématique d’épargne

L’épargne est le meilleur moyen de se protéger puisqu’elle pourrait servir à diminuer votre hypothèque en cas de coup dur. Épargner vous permettra, par exemple, de garder un loyer similaire en cas de hausse des taux ou de conserver votre maison en cas de baisse de revenu. A noter que cette épargne est également un moyen de mettre à l’abri votre famille en cas de décès et/ou invalidité, tout en vous économisant des impôts.

1. Le 3ème pilier A

Chaque année, la Confédération suisse autorise ses contribuables à déduire un montant fixe en vue de la planification de leur retraite. En 2020, ce montant est de CHF 6'826 pour une personne affiliée LPP et de maximum 20% du bénéfice pour un indépendant ne cotisant pas auprès d’une caisse de pension (toutefois capé à CHF 34'128 par année). Les personnes n’exerçant aucune activité lucrative ne pourront malheureusement pas profiter de cette possibilité.

Ces cotisations peuvent être effectuées tant auprès des établissements bancaires que des compagnies d’assurance. La différence principale est que le produit type « assurance » comprend des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité. Le coût de celles-ci sera répercuté sur le montant à disposition in fine.

Il est important de noter que le retrait de son épargne 3A n’est possible que lorsqu’il existe un lien avec la résidence principale (acquisition, réduction d’hypothèque et/ou travaux), le lancement d’une activité professionnelle indépendante, l’arrivée à la retraite et/ou le départ de la Suisse. Le montant retiré sera ensuite imposé à un taux préférentiel (un impôt bien moins élevé que la somme des gains d’impôts dont vous avez bénéficié).

2. Le 3ème pilier B

A l’instar du 3A, le 3ème pilier B n’est pas déductible dans tous les cantons. Les seuls cantons suisses à vous offrir une déduction supplémentaire, complètement dissociée de la déduction liée aux primes d’assurance maladie, sont les cantons de Genève et de Fribourg. Le montant de cette déduction dépendra de votre situation familiale (célibataire/marié & nombre d’enfants à charge) et du fait que vous cotisiez déjà auprès d’une caisse de pension ou d’un 3ème pilier A. A noter également que Genève et Fribourg n’accepte pas le même montant déductible.

Exemple : M. & Mme Joseph sont tous deux domiciliés à Genève, cotisent auprès d’une caisse de pension et ont un enfant à charge. L’Etat de Genève leur accordera donc de déduire les montants suivants :

Autre différence, le 3ème pilier B ne peut être effectué qu’auprès d’une compagnie d’assurance et comprend donc, par défaut, des couvertures invalidité et/ou décès.

Le capital à disposition in fine ne sera pas imposé.

3. Le rachat LPP

La Constitution suisse prévoit la possibilité de maximiser vos rentes de retraite, d’invalidité et de décès en effectuant des apports supplémentaires à votre caisse de pension. On parle alors de rachats.

Il n’y a aucune limite annuelle quant à la déduction fiscale de ces rachats mais il existe un montant maximal total pouvant être racheté dans votre caisse de pension. Ce montant sera d’autant plus important si vous avez été affilié tardivement au 2ème pilier, si vous avez connu d’importantes augmentations de salaire ou si vous avez été victime d’un divorce.

En termes de retrait, la caisse de pension comprend, à quelques détails près, les mêmes restrictions que le 3ème pilier A. Il faudra cependant que les montants rachetés restent au minimum 3 ans dans la caisse de pension, sans quoi, ils seront refiscalisé (remboursement du gain d’impôts réalisé par le rachat).

Finalement, le rachat LPP n’est possible que pour les personnes n’ayant pas effectué de retrait sur leur caisse de pension. Pour celles et ceux ayant bénéficié d'un retrait, il faudra d’abord rembourser le montant retiré, avant de pouvoir effectuer ces rachats (à l’exception des personnes divorcées).

Effectuer des travaux

Le maintien ou l'augmentation de la valeur de votre propriété est un facteur clé lors de votre renouvellement hypothécaire qui vous permettra également de réaliser des économies sur le plan fiscal. Les rénovations effectuées seront déductibles directement de vos revenus alors que les éventuelles plus-values pourront être retranchées du gain immobilier (bénéfice) lors de la revente de votre propriété.

Vous pourriez également bénéficier de certaines subventions de l’Etat si les travaux prévus sont de nature énergétique. Nous vous conseillons toutefois de bien vérifier la liste des travaux subventionnés sur le site internet du canton où se situe votre bâtiment. En effet, chaque canton a ses propres règles et les différences de l'un à l’autre peuvent être conséquentes.

Finalement, il est courant pour les propriétaires de demander une augmentation d’hypothèque pour le financement des gros travaux de rénovations. Faites toutefois bien attention à aligner vos échéances afin de ne pas vous retrouver bloqué auprès d’un établissement financier lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire.

Conclusion

De nombreuses solutions sont en place, dans le système suisse, afin de vous faire bénéficier de déductions d’impôts tout en planifiant votre renouvellement hypothécaire. Il faudra toutefois analyser laquelle de ces solutions est la plus adaptée à votre situation.

Il n’y a qu’un pas entre la cigale et la fourmi... Et si ce pas, pour être fourmi plutôt que cigale, était simplement de bénéficier d'un bon conseil en financement ?

Morgan Pauwels
mp@d-l.ch | 022 747 10 13

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Hypothèques et Taux

Fausse croyance n°4 – “Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Aujourd’hui, nous vous expliquons qu'il est bel et bien possible d’utiliser plus de 10% de sa LPP… Contrairement aux idées reçues, les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10% de la valeur du bien immobilier sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier (LPP). Cette directive a pour but de réduire la mise en danger des capitaux de prévoyance et des rentes futures. L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et l'Association suisse des banquiers (ASB) ont instauré une directive d’autorégulation, entrée en vigueur le 1er juillet 2012 qui prescrit un niveau minimal des fonds propres à détenir par les preneurs de crédit, ainsi qu’une obligation d'amortissement minimale. Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% du prix d’achat du bien immobilier ou, si elle est plus faible, de la valeur retenue par l’établissement prêteur. Les 20% manquants représentent donc les fonds propres. À ceux-ci viennent s’ajouter les frais d’achat (impôt communal et cantonal, frais d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Ces frais ne peuvent pas être financés par les avoirs de la caisse de pension. Sur le canton de Vaud par exemple, ils représentent environ 5% du prix de vente. Il est nécessaire de fournir au moins 10% de fonds propres cash, c’est-à-dire qui ne proviennent pas de la caisse de pension ni de prêts remboursables. C’est donc 15% du prix d’achat dont il faut disposer hors caisse de pension. Quant aux sources de fonds propres ; on peut citer l’épargne et les placements financiers, le 3ème pilier, les assurances vie, la donation, le prêt familial sans intérêts et sans remboursement, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction ou encore le crédit Lombard. Pour le solde restant des fonds propres, ceux-ci peuvent provenir des avoirs de la caisse de pension, que l’on peut retirer ou mettre en nantissement. En parallèle, il y a aussi la règle dite « du tiers » qui doit être respectée. Hormis les 20% de fonds propres, il faut disposer d’un revenu minimum pour obtenir un financement hypothécaire. C’est une manière pour l’établissement financier de s’assurer que le client, à long terme, a les reins suffisamment solides pour payer et assumer les charges liées à son financement. Bien que certains prestataires aient assoupli cette règle, la norme veut que les charges liées à la maison (hypothèques, amortissement et entretien) ne dépassent pas le tiers du revenu brut annuel du débiteur. Dans le cas où les revenus bruts annuels ne suffisent pas à obtenir un financement hypothécaire de 80% de la valeur du bien, les fonds provenant des avoirs de la caisse de pension peuvent être utilisés pour compenser la différence. Jusqu’à l’âge de 50 ans, il n’y a pas de limite de retrait pour les capitaux disponibles sur les fonds de pension pour l’achat d’une résidence principale. Ainsi l'utilisation de sa LPP n'est pas limitée à 10%. Chez DL MoneyPark, vous bénéficiez d’un conseil global et nous ne pouvons que vous conseiller de prendre rendez-vous avec un de nos spécialistes pour vous accompagner au mieux sur l’utilisation de vos fonds propres, sur votre projet immobilier et sur les revenus considérés. Ensemble, nous définirons les fonds propres qui seront indispensables pour l’obtention du crédit nécessaire à l’achat désiré. En définitive, notre volonté est de trouver la meilleure solution possible en tenant compte de plusieurs paramètres, à savoir :

Obtenir les meilleures conditions de prêt hypothécaire
Optimiser la fiscalité afin de payer moins d’impôts
Protéger le bien immobilier et la famille en tenant compte de la situation à la retraite et des couvertures en cas de décès ou d’invalidité
Maintenir au mieux les prestations de la caisse de pension

Céline Tétaz Renaud ct@d-l.ch | 022 747 10 16

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Hypothèques et Taux Immobilier

Fausse croyance n°3 – “Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre”

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Hypothèques et Taux

Fausse croyance n° 2 – « La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt ! »

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une toute nouvelle série d’articles. Le thème du jour: la méconnaissance de nos services, bien souvent résumés à la seule notion de taux d'intérêt... Les clients qui nous contactent sont de plus en plus nombreux. Même si bon nombre d’entre eux nous connaissent ou ont été recommandé par d’autres clients, peu sont ceux qui éprouvent une totale connaissance des services que nous offrons. Obtenir les meilleurs taux, diriez-vous ?! Oui, en partie… Il est vrai qu’avec nos plus de 100 partenaires (banques, assurances, caisses de pension notamment), la recherche du meilleur taux est facilitée et c’est un de nos axes de communication important. Cependant, dans la réalité de notre travail quotidien, cela ne représente qu’une infime partie de nos services. Prenons l’exemple d’un couple, Madame et Monsieur Tout-le-monde, qui souhaite acquérir un bien immobilier. En nous contactant, les deux acquéreurs pourront, dans le cadre d’un premier entretien, poser les premiers chiffres, définir leur potentiel d’acquisition, entrevoir les possibilités d’optimisation et, très souvent, découvrir bon nombre d’aspects relatifs à leur projet qu’ils ignoraient. La rétention d’information y est totalement bannie. S’en suit généralement le rassemblement des derniers documents, la formulation d’une offre auprès du vendeur de l’objet souhaité et, dans le meilleur des mondes, l’acceptation de cette dernière. La machine est lancée… c’est le début des hostilités. En gardant l’exemple de notre couple Madame et Monsieur Tout-le-monde, notre rôle va alors être d’analyser encore plus en détails leur dossier et de déceler toutes les possibilités d’optimisation. Notre connaissance du marché hypothécaire et de ses différents intervenants nous permettra de les aider à sélectionner le ou les meilleurs partenaire(s) en fonction de leur dossier. Nous les accompagnons pour aller au-delà des croyances et des discussions « de comptoir » où ils entendront peut-être que la banque X a fait des conditions « canon » à Monsieur X mais sans en faire forcément autant pour Monsieur Y. Chaque dossier comporte ses particularités et il est difficile de comparer une offre obtenue pour une situation différente. Notre plus-value consistera principalement à obtenir les conditions les plus « canons » possible pour leur propre situation. Notre travail permet également de déterminer quelles sont les conditions actuelles de chaque partenaire et quels sont les effets de levier possible, afin d’obtenir les meilleurs taux en direct. Les offres pouvant évoluer de jour en jour, nous sommes continuellement en contact et au courant des détails de ce qui est proposé. Pour toutes ces démarches, il y a généralement la condition d’une réponse sous 48h. Les demandes d’offres auprès des intervenants les plus souvent sollicités peuvent nécessiter quelques jours de plus cependant. C’est pourquoi nous définissons toujours le timing à respecter avec le client et prenons les décisions adéquates en fonction. Une seconde rencontre est ensuite organisée, où l’objectif est avant tout de présenter le fruit de nos recherches, mais également (et surtout) de chiffrer, cette fois-ci sur des faits concrets, les différents impacts de cette acquisition. A savoir notamment, la fiscalité, la prévoyance et le budget qui sera réellement effectif en fin de course. A Neuchâtel, par exemple, la valeur locative supérieure à celle des cantons voisins pourra impacter de manière négative la fiscalité des acquéreurs, si elle n’est pas compensée par du 3ème pilier et/ou du rachat LPP. Notre rôle est de mettre en exergue tous ces éléments, sans nous arrêter uniquement au financement tel qu’il peut être perçu. Parallèlement à tout cela, votre conseiller DL MoneyPark vous suivra tout au long du processus, allégera vos démarches administratives dans le cadre des retraits et/ou nantissements des avoirs de prévoyance, coordonnera les opérations avec le notaire et définira les différentes étapes avec le banquier. Notre accompagnement sur ces points évite à nos clients de devoir les gérer par eux-mêmes, alors qu’ils ont souvent et inévitablement un manque de connaissances dans le domaine, et les laisse se concentrer sur l'essentiel. En finalité, il faut comprendre ici que nous n’avons pas la prétention de faire le même travail que le banquier. Nous le faisons juste d’une autre manière et en ayant une approche différente, plus orientée sur la vision globale d’une acquisition immobilière, sur ses impacts fiscaux et ses incidences en termes de prévoyance. Tout cela en accompagnant le client tout au long du processus, jusqu’à la remise des clés de l’objet de ses rêves, ce qui, aujourd’hui, en fait notre raison d’exister. Et même si cela peut paraitre de prime abord incohérent; une approche optimisée du financement traditionnel peut rapporter bien plus qu’un simple taux affiché… Flavio Barone, conseiller financier fba@d-l.ch | +41 32 856 10 16

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Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"

Hypothèques et Taux

Fausse croyance n°1 – ” La valeur locative péjore les propriétaires”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous les avons listées et vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une toute nouvelle série d’articles. Le premier d’entre eux a pour sujet la très controversée valeur locative. Tout d’abord, qu’est-ce que la valeur locative ? Tout propriétaire d’un bien immobilier qu’il occupe (résidence principale, secondaire ou logement de vacances) doit déclarer un revenu fictif correspondant à ce qu’il pourrait obtenir en le louant, même si, dans la pratique, il est généralement en-dessous des prix pratiqués sur le marché actuel de la location. L’Etat l’avait introduit afin d’éviter une disparité fiscale entre locataires et propriétaires. Elle impacte la fiscalité communale, cantonale et fédérale. En contrepartie, le contribuable peut déduire de son revenu imposable, les intérêts hypothécaires et les charges d’entretien. Bonheur du fédéralisme, chaque canton applique une méthode différente, selon divers facteurs (surface, nombre et affectation des pièces, âge, type de bien, etc.) pour calculer ce revenu théorique. Mais ladite valeur locative péjore-t-elle vraiment toujours les propriétaires ? Prenons l’exemple d’un couple marié vaudois avec un enfant possédant un appartement construit en 1998 de 130 m2 habitables nets à Epalinges avec un revenu imposable de CHF 150'000. La valeur locative de ce bien, pour l’impôt cantonal et communal, est de CHF 17'976. Partant de l’idée qu’il a un emprunt hypothécaire de CHF 1'000'000 à un taux de 1,25%, il pourra déduire CHF 12'500 d’intérêts passifs et CHF 5'392 à titre de frais d’entretien (forfait). Dans ce cas de figure, les déductions couvrent, à quelques dizaines de francs près, la valeur locative et les propriétaires ne seront ainsi pas péjorés fiscalement. D’autre part, si des travaux d’entretien maintenant la valeur du bien doivent être entrepris, ils pourront déduire les factures y afférentes et non plus le forfait. Si ces travaux s’élèvent à CHF 50'000, le différentiel sera alors de CHF 44'524 (valeur locative – intérêts hypothécaires – travaux). A un taux marginal d’imposition de 35%, le gain fiscal sera de CHF 15'583. Dans le canton de Vaud, le critère principal permettant de déterminer la valeur locative est le nombre de m2 habitables nets du logement. Si la famille précitée habitait le même appartement mais situé dans une localité dont le prix de marché local est plus bas, elle devrait s’acquitter d’un peu plus d’impôts, car son prêt hypothécaire serait probablement moins important. Comme précédemment expliqué, chaque canton a ses spécificités, tant pour la détermination de la valeur locative que pour les déductions y relatives. Il est donc primordial de solliciter les conseils d’un spécialiste en financement immobilier afin d’optimiser et de planifier sa fiscalité. Une réforme est actuellement en cours à Berne visant la suppression de la valeur locative, ainsi que la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien. Cela pourrait être avantageux pour les propriétaires de bien récents et ceux avec un faible emprunt bancaire. Néanmoins, ceux en possédant qui nécessitent des travaux de rénovation seraient perdants. Sans compter que les taux d’intérêt sont actuellement très bas. S’ils devaient remonter, le nombre de péjorés seraient nettement plus important. Mais rien n’étant décidé pour le moment, affaire à suivre ! Pascal Bourgoin, Conseiller à Lausanne pb@d-l.ch | +41 21 348 10 09