Les investisseurs sont particulièrement sollicités ces jours-ci. Comme en 2015, lorsque les taux d’intérêt négatifs ont été introduits et que les rendements se sont évaporés, ils se retrouvent à nouveau dans une période de turbulences avec de grands bouleversements et des prévisions incertaines. A l’époque – il y a sept ans – l’une des solutions consistait à diversifier le portefeuille d’investissement avec la classe d’actifs des hypothèques, qui a offert un rendement constant jusqu’à aujourd’hui. Et le revirement actuel des taux d’intérêt ne va pas pour autant impacter cette classe d’actifs à faible risque. Tout porte à croire qu’elle continuera à faire partie du portefeuille de placement de tout investisseur institutionnel.
Fin de l’ère des taux d’intérêt négatifs
Après environ sept ans, l’ère des taux d’intérêt négatifs prend fin en Suisse. Moins surprenante que son introduction à l’époque, sa suppression a été soudaine et rapide. Cette situation place les investisseurs face à de nouveaux défis. Se pose notamment la question de la gestion de la classe d’actifs des hypothèques. Celle-ci reste-t-elle attractive dans le nouvel environnement de taux d’intérêt ou doitelle son essor de ces dernières années à l’environnement de taux d’intérêt négatifs ?
Rendement constant quel que soit l’environnement de taux d’intérêt
Un coup d’oeil sur les 30 dernières années montre que même dans les phases de forte hausse des taux d’intérêt, comme en 2000 ou entre 2004 et 2008, les obligations de la Confédération ont pu dégager un rendement supérieur. Le montant de ce surplus de rendement a certes été quelque peu réduit en cas de hausse des taux d’intérêt, mais il n’en reste pas moins une surperformance de plus d’un pour cent au fil du temps. On peut donc s’attendre à de nets avantages de rendement même dans un contexte de hausse des taux d’intérêt.
Spread robuste par rapport aux obligations de la Confédération
L’écart entre une obligation fédérale à dix ans et une hypothèque fixe de même durée (taux de référence de MoneyPark) s’est élevé en moyenne à 1,9 % au cours des dix dernières années, indépendamment du niveau des taux d’intérêt. Si l’on déduit les coûts de sourcing et de servicing des hypothèques et que l’on tient compte d’une prime pour le risque de crédit et la négociabilité très limitée, il reste un rendement supplémentaire intéressant par rapport aux obligations de la Confédération, qui peut encore être amélioré par la numérisation croissante du sourcing et du servicing.
Risques de défaillance faibles malgré les prix records de l’immobilier
Les risques de défaillance dans la classe d’actifs des hypothèques resteront faibles, malgré les prix records de l’immobilier. Nous assistons depuis des années à une hausse continue des prix des logements en propriété sur l’ensemble du marché. Cela s’explique par le rêve grandissant d’accéder à la propriété alors que l’offre reste (trop) limitée. Il n’est pas question ici de bulle. Seules certaines régions ou localités se distinguent par de fortes hausses de prix ponctuelles et de courtes durées, raison pour laquelle nous insistons toujours sur la diversification du portefeuille hypothécaire en termes de géographie et de types de biens immobiliers. Avec un taux d’endettement moyen de 60 %, les propriétaires occupants disposent d’un tampon important contre les pertes de valeur, même pour les biens immobiliers exposés. Le marché suisse des logements en propriété s’est montré très robuste, notamment pendant la pandémie de Coronavirus.
Gestion des risques et diversification optimale du portefeuille
Tout investisseur souhaitant créer un nouveau portefeuille hypothécaire ou l’optimiser de manière ciblée peut s’appuyer sur le réseau de distribution de MoneyPark dans toute la Suisse. La constitution ou la restructuration d’un portefeuille hypothécaire passe par une démarche très personnalisée, basée sur des critères d’attribution bien définis. Cela permet ainsi une diversification optimale du portefeuille avec un rapport rendement/risque optimisé. La répartition géographique peut également être améliorée en réduisant un volume excédentaire dans une région pour l’augmenter dans une autre. Une approche ciblée dans le traitement des renouvellements hypothécaires contribue aussi à optimiser le rendement et la tarification, en adéquation avec le risque. L’expérience montre que le taux de défaillance après valorisation se situe entre un et trois points de base et que la probabilité d’une défaillance est comparable à celle des obligations AAA. Même la crise immobilière des années 1990 n’a rien changé à cette sitution.
MoneyPark – spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant
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