Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de trois à cinq pour cent chaque année. Au cours des dernières années, de plus en plus de fournisseurs qui veulent obtenir une part du gâteau ont afflué sur le marché.

L’essentiel en bref

• Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a progressé de près de 186 milliards de francs pour atteindre environ 1 064 milliards de francs (+ 21,2%).
• Les banques dominent toujours plus de 94 pour cent du marché hypothécaire grâce aux portefeuilles d’actions accumulés au fil des décennies. Cependant les compagnies d’assurance et les caisses de pension augmentent régulièrement leur volume.
• En 2018, les intermédiaires hypothécaires ont déjà contribué pour environ douze pour cent de la croissance du marché hypothécaire.
• Les exigences des clients en matière de transparence totale et d’accès à de nombreux prestataires et offres hypothécaires ne cessent d’augmenter.

Le marché hypothécaire en 2018

Les banques dominent toujours le marché hypothécaire

Fin 2018, le marché hypothécaire suisse affichait un volume d’hypothèques d’environ 1 064 milliards de francs. Malgré de nouveaux prêteurs hypothécaires, les banques dominent toujours le marché et contrôlent, à elles seules, plus de 94 pour cent du marché hypothécaire suisse. Les groupes bancaires «banques cantonales», «grandes banques» et «Banques Raiffeisen» gèrent, quant à eux, plus de 76 pour cent du volume des hypothèques.

Les deux groupes de prestataires non bancaires, soit les «compagnies d’assurance» et les «caisses de pension», ont également été en mesure d’élargir leur portefeuille hypothécaire. Fin 2018, les deux groupes géraient respectivement 41 milliards et 18 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur les marchés prennent des années

Même si ces deux groupes de prestataires ont évolué plus rapidement que les autres groupes, la construction d’un portefeuille hypothécaire demande du temps. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu’à hauteur d’environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90 pour cent des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire. En tant que «nouveaux venus» sur le marché hypothécaire, il faudra des années aux compagnies d’assurance, aux caisses de pension et aux autres investisseurs alternatifs avant de pouvoir élargir considérablement leurs portefeuilles.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 34,6 milliards de francs, soit 3,4 pour cent en 2018. Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de plus de 15 milliards de dollars, et ont réalisé une surperformance de 4,4 pour cent. Les Banques Raiffeisen ont enregistré le même pourcentage. Les compagnies d’assurance ont également dépassé la moyenne du marché avec une croissance estimée à 3,7 pour cent. En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de plus de sept pour cent en 2018. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres.

En revanche, le taux de croissance pour les grandes banques (1,6 pour cent), les banques régionales, les caisses d’épargne (1,4 pour cent) et les autres banques (3,5 pour cent) est inférieur à la moyenne du marché (3,7 pour cent).

Les intermédiaires, un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d’augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ douze pour cent.

Avec une part de marché d’environ 57 pour cent, MoneyPark s’affirme clairement comme leader du marché des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 2,3 milliards de francs, MoneyPark se classe au quatrième rang sur le marché hypothécaire suisse, derrière les banques cantonales, les deux grandes banques et les Banques Raiffeisen. L’entreprise conseille et gère un grand nombre d’hypothèques.

L’évolution du marché hypothécaire de 2012 à 2018

Croissance de près d’un quart

Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 186 milliards de francs (plus de 21%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3,5 pour cent. Les compagnies d’assurance et les caisses de pension ont certes réussi à croître légèrement au-dessus de la moyenne du marché, mais en raison de leur faible volume, leur part de marché n’est toujours que de six pour cent.

Banques cantonales

• Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 34,9%).
• Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de 28% pour atteindre près de CHF 372 mrd (marché: +21,2%).
• Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé au même rythme que le marché (+ environ 21%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales.

Grandes banques

• Au cours des 6 dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 4,9%, nettement inférieure à celle du marché (+21,2%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3,8% de part de marché.
• En 2018, elles ont toutefois de nouveau progressé de CHF 4 mrd, ce qui correspond à une croissance de 1,6%. Bien que ce soit encore légèrement en-dessous du marché (+3,4% en 2018), c’est nettement plus élevé que les années précédentes.
• De 2013 à 2017, les grandes banques ont progressé de CHF 8,3 mrd, ce qui correspond à une croissance de seulement 3,3% en 5 ans.
• En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,9% (2012: 28,7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 265 mrd.

Les Banques Raiffeisen

• Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 32% (+ CHF 44 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,4% à près de 17%.
• Avec près de CHF 180 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataire le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

• Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,5% à 9,0%), car elles ont progressé, avec 14,6%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance

• Les compagnies d’assurance ont pu augmenter leur part de marché de 11,5% et leur volume de plus de 35% (+ CHF 10,5 mrd).
• Il s’agit ainsi du groupe ayant enregistré la croissance la plus rapide parmi les prêteurs hypothécaires. Cependant, avec 3,8% enregistrés fin 2018, leur part de marché est faible et reste limitée en raison des contraintes réglementaires et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct.

Caisses de pension

• En 2013 et 2014, les caisses de pension ont affiché un recul de leur croissance en volume. Ce n’est qu’à partir de 2015 qu’ils ont recommencé à octroyer des hypothèques. En 2017, ils ont même atteint une croissance de 16,7% et une progression de CHF 2,4 mrd.
• Nous ne nous attendons pas à ce qu’une croissance aussi élevée soit enregistrée en 2018. Nous comptons toutefois sur une croissance globale de 22,8% au cours des 6 dernières années. Fin 2018, les hypothèques émises par les caisses de pension devraient atteindre CHF 18 mrd, ce qui correspond à une part de marché de 1,7%. À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque pour ce secteur des investisseurs a encore une belle marge de progression.

Impacts sur les emprunteurs hypothécaires

Un potentiel d’épargne important à peine perçu

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Pourtant, 74 pour cent des Suisses(ses) contractent toujours leur hypothèque auprès de leur banque, sans comparer les offres sur le marché.

Toutefois, depuis longtemps sur tous les marchés européens, y compris sur le marché financier, les acheteurs se sont émancipés et comparent avant d’acheter. Déjà vraie pour la majorité des marchés suisses, cette tendance à la comparaison et à l’émancipation gagne également de plus en plus de terrain sur le marché financier suisse. Le client d’aujourd’hui veut plus de transparence et d’information et compare les prix, comme c’est déjà le cas depuis longtemps pour les biens de consommation. Le client hypothécaire d’aujourd’hui est plus éclairé que jamais. Ainsi, la popularité des intermédiaires indépendants, et ainsi que la comparaison des offres, n’a cessé de croître au cours des dernières années.