En raison de leur modèle commercial qui n’est pas le même et des coûts qui sont plus bas que ceux des banques, les caisses de pension et les compagnies d’assurance devraient être en mesure de proposer des conditions plus attrayantes. Qu’en est-il ?
Les prestataires du marché hypothécaire
Les banques dominent le marché hypothécaire
Avec une part de marché supérieure à 94%, les banques continuent de dominer le secteur hypothécaire en Suisse (cf. étude « Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse »). Seule une petite part du marché se chiffrant à plus de 1064 milliards de francs est financée par des compagnies d’assurance (environ 40 mia) et des caisses de pension (environ 18 mia). Pourtant la part des institutions non bancaires augmente.
Mutation dans le refinancement des banques
Les banques, les compagnies d’assurance et les caisses de pension poursuivent des objectifs différents lorsqu’elles octroient des prêts hypothécaires. Pour les banques de détail, les hypothèques constituent un élément clé du modèle commercial: traditionnellement, ces banques gagnent de l’argent en recevant des produits d’épargne qu’elles rémunèrent de façon minimale (ou actuellement même avec des taux négatifs) et redistribuent sous forme de crédit à un taux d’intérêt plus élevé. Le modèle longuement éprouvé reposant sur l’écart de taux ne fonctionne pourtant aujourd’hui que de manière restreinte. Il y a dix ans, lorsque les hypothèques avec un taux variable à court terme étaient l’usage, les banques pouvaient financer les hypothèques avec des produits d’épargne. Dans l’actuel environnement de taux bas qui voit les clients privilégier des hypothèques à taux fixe à long terme, ce modèle est confronté à la concordance des échéances que doivent respecter les banques. Pour cette raison, elles doivent se refinancer elles-mêmes pour accorder des prêts hypothécaires à long terme. Ainsi le gain jusqu’à présent considérable des banques est réduit à la marge entre le taux d’intérêt hypothécaire du client et le taux de refinancement (taux swap) moins les frais de transaction. Et ce sont justement ces frais de transaction qui pèsent lourd: en raison des prescriptions en termes de constitution de fonds propres de la Confédération et du coussin de capitaux anti-cyclique actuellement requis, les banques sont contraintes de produire pour chaque prêt hypothécaire conclu une part correspondante de fonds propres. Ce blocage des fonds propres coûte cher au détriment de la marge – ou bien fait augmenter le taux d’intérêt pour la clientèle. À quoi vient s’ajouter le fait que les banques doivent réclamer des intérêts négatifs pour les produits d’épargne à cause de l’environnement de taux négatifs. Néanmoins, pas de quoi susciter la pitié: le produit hypothécaire est synonyme de profit pour n’importe quelle banque de détail et est de loin le produit affichant la plus grande marge.
Les compagnies d’assurance et les caisses de pension ont davantage de marge dans la composition des règlements
Pour les compagnies d’assurance et les caisses de pension en revanche, les prêts hypothécaires ne constituent pas un élément stratégique du modèle commercial, mais plutôt un instrument de placement. Les fonds de prévoyance de leurs assurés doivent être investis sur le long terme, à faible risque et pourtant avec un potentiel de rendement élevé. Par conséquent, ces deux groupes de prestataires n’ont pas besoin de se refinancer sur le marché et ne sont pas soumis à toutes les prescriptions réglementaires strictes imposées aux banques pour l’octroi de prêts hypothécaires. Ils jouissent par là même d’une grande liberté dans la définition des conditions et ne doivent pas forcément s’orienter sur les actuels taux swap. De plus, les compagnies d’assurance et les caisses de pension peuvent déterminer dans leur règlement de placement quelle forme de prêts hypothécaires elles souhaitent accorder et selon quels critères. Ainsi les produits et échéances proposés peuvent être limités, ou bien seuls les logements occupés par leur propriétaire sont financés, pas les biens immobiliers de rendement ni les résidences secondaires. Si besoin, une restriction peut aussi exister sur le plafond du taux d’avance ou du taux d’endettement. C’est de là que vient l’idée préconçue – pas tout à fait à tort – que les compagnies d’assurance et les caisses de pension sont opportunistes et ne font que des financements à faible risque, souvent à des conditions très inférieures. Toutefois il y a désormais suffisamment de prestataires sur le marché ayant adopté les directives de financement des banques et qui concluent aussi des opérations standards.
Comparaison des prestataires pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans
Globalement, les banques coûtent plus cher que les compagnies d’assurance
L’hypothèque à taux fixe à 10 ans est le favori incontesté des emprunteurs suisses. Environ 60% des contrats hypothécaires conclus via DL MoneyPark s’étendent sur 10 ans. Si l’on compare entre elles les conditions de taux de ces contrats sur les dernières années, une tendance nette se dessine pour les banques et les compagnies d’assurance.
Au cours des six dernières années, les taux d’intérêt moyens des hypothèques négociés par MoneyPark auprès des banques étaient plus élevés que les taux conclus avec les compagnies d’assurance. Les clients des banques devaient payer en moyenne pour leur hypothèque 17 points de base de plus par an que les clients ayant pris leur hypothèque auprès d’une compagnie d’assurance.
Les caisses de pension offrent actuellement des conditions ultra compétitives
Des économies supplémentaires ont pu être réalisées lorsque l’hypothèque avait été conclue auprès d’une caisse de pension. Sachant qu’il a fallu attendre fin 2018 pour avoir un nombre représentatif de points de données concernant les caisses de pension, la période analysée est d’autant plus courte.
Par rapport aux banques, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans était avec les caisses de pension en moyenne plus avantageuse de 20 points de base par an au cours des six derniers mois. Les compagnies d’assurance avec en moyenne 7 points de base ont également été devancées par les caisses de pension.
Récement, le groupe MoneyPark a remporté trois caisses de pension supplémentaires comme partenaires et créanciers hypothécaires (cf. article: « Trois caisses de pensions rejoignent MoneyPark/finovo en tant que créanciers hypothécaires ») et propose ainsi à ses clients de très loin la plus grande palette de partenaires (une centaine) et le plus grand choix en matière de caisses de pension et de fondations de placement (au nombre de 10 actuellement, d’autres sont en cours d’intégration). Ces caisses de pension offrent des financements couvrant un intéressant éventail de besoins. Des critères de financement variés, des périodes d’échéance plus longues des prêts hypothécaires et des conditions attrayantes ouvrent aux emprunteurs une plus large palette encore de possibilités de financement. D’autre part, des fonctions supplémentaires telles que la fonction « switch » pour passer d’une hypothèque à taux fixe à brève échéance à une hypothèque à taux fixe à longue échéance, ou encore la sortie gratuite d’une hypothèque à taux fixe sans coût de résiliation avant terme en cas de vente du bien immobilier, font des caisses de pension des créanciers hypothécaires plus qu’intéressants.
Conclusions
Ne pas se contenter de comparer les conditions
Les chiffres sont sans équivoque – les clients de MoneyPark souhaitant souscrire une hypothèque à taux fixe obtiennent la plupart du temps auprès d’une caisse de pension ou d’une compagnie d’assurance des taux hypothécaires plus avantageux qu’auprès d’une banque. Toutefois, il convient de tenir compte de certains aspects avant de donner l’avantage à une caisse de pension ou une compagnie d’assurance.
En outre, les compagnies d’assurance et les caisses de pension peuvent parfois avoir des exigences plus élevées en termes de taux d’endettement et de taux d’avance. Elles refusent plus fréquemment que les banques les demandes de crédit s’écartant des spécifications. En outre, les compagnies d’assurance et les caisses de pension n’investissent pas nécessairement en permanence dans les hypothèques. Pour leurs placements, elles doivent souvent tenir compte des échéances des obligations d’emprunt et des directives sur le redéploiement. En l’absence de capitaux à des fins d’investissement, un tel prestataire peut tout aussi bien se retirer momentanément du marché. Notons toutefois que les opérations de renouvellement ne sont généralement pas touchées.
La solution optimale quels que soient les besoins
Il ne faut pas décider à la légère quel prestataire de services hypothécaires sera le bon pour un financement. En fonction du profil de risque personnel, du souhait de financement et des projets d’avenir, un groupe de prestataires peut être plus indiqué qu’un autre. Le tableau suivant fournit un aperçu des avantages et inconvénients des trois groupes de prestataires:
