Afin de réduire les risques sur le marché des immeubles de rendement, l’Association suisse des banquiers (ASB) a révisé ses critères d’octroi d’hypothèques sous la pression des autorités. Les mesures d’autorégulation ajustées ont été reconnues aujourd’hui par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers Finma et entreront donc en vigueur le 1er janvier 2020. Étant donné que les appartements ou les maisons individuelles loués par des particuliers (immeubles en location) ne sont pas explicitement concernés par ces mesures, DL MoneyPark ne prévoit en l’état que des effets modérés.
Les mesures d’autorégulation élaborées par l’ASB prévoient les deux modifications suivantes :
- Ratio de fonds propres plus élevé : pour le financement hypothécaire des immeubles de rendement, le ratio de fonds propres minimum s’élève désormais à 25% de la valeur retenue par l’établissement financier. Toute différence entre le prix d’achat plus élevé et la valeur d’emprunt plus faible doit être entièrement financée sur fonds propres (“principe de la valeur minimale”).
- Amortissement plus rapide : Dans le cas des immeubles de rendement, la dette hypothécaire doit maintenant être amortie dans un délai maximal de 10 ans aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble (auparavant 15 ans).
Ces modifications ne s’appliquent qu’aux immeubles de rendement
Les mesures d’autorégulation modifiées entreront en vigueur le 1er janvier 2020 et ne s’appliqueront qu’au financement des immeubles de rendement. En outre, les exigences plus strictes ne s’appliquent qu’aux nouvelles affaires. Afin d’éviter des distorsions de concurrence, la Finma intègre également ces nouvelles dispositions dans ses exigences de fonds propres pour le secteur des assurances. En revanche, les fonds de pension et les autres investisseurs institutionnels octroyant des prêts hypothécaires ne sont pas affectés par ce resserrement.
La réglementation sur l’achat et la location ne sera pas durcie
La clarté prévaut maintenant sur la définition des propriétés de rendement : L’ASB ne tient pas compte des biens immobiliers en location lors du durcissement des mesures. En règle générale, il s’agit d’appartement ou de maisons individuelles appartenant à des particuliers et qui sont louées plutôt qu’habitées. Après tout, ce segment représente environ un quart de l’ensemble du financement de l’immobilier résidentiel. Bien que la Finma recommande aux banques d’évaluer également ces financements en tant que biens de rendement, elle ne les oblige pas à le faire.
Les mesures d’autorégulation ont-elles l’effet souhaité ?
La question demeure de savoir si le renforcement des mesures d’autorégulation produit réellement l’effet souhaité. Selon nous, la raison principale de la forte hausse des prix des immeubles de rendement réside dans l’attrait de la classe d’actifs immobiliers dans le contexte actuel de taux d’intérêt négatifs tant pour les investisseurs institutionnels que privés. De nombreux investisseurs achètent ou construisent donc des biens immobiliers résidentiels sans effectuer suffisamment d’analyses de localisation et de potentiel. Cette situation est responsable de la pression sur les prix et explique en fin de compte également la hausse des taux d’inoccupation. Ces acheteurs investissent principalement leurs propres capitaux et ne sont donc pas affectés par les restrictions sur le financement par emprunt. Les rendements de plus de cinq pour cent atteints en 2018 en particulier continuent d’encourager les investisseurs à investir dans cette classe d’actifs – sans aucune garantie que de tels rendements puissent également être générés à l’avenir.
Les mesures n’affectent que les nouvelles affaires avec une forte proportion de capitaux d’emprunt
Les mesures d’autorégulation toucheront désormais principalement les investisseurs qui ont besoin d’une plus grande proportion de capitaux empruntés. Il sera plus difficile pour ces acheteurs de financer leur propriété à l’avenir. Le régulateur veut ainsi freiner les nouvelles hausses de prix et réduire les risques en diminuant le nombre d’acheteurs.
Impact modeste dans l’environnement actuel
Les mesures prévues constituent un premier pas dans la bonne direction. Cela ne résout toutefois pas le problème structurel du marché des immeubles de rendement : Les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, par exemple, qui s’en sortent avec peu ou pas de capitaux extérieurs et constituent la majorité de la base d’acheteurs, ne sont pas limités dans leurs activités par ces mesures. Nous n’attendons donc qu’un impact modeste et sommes convaincus que ces réglementations ne suffiront pas à elles seules à freiner les hausses de prix. Si les taux d’intérêt restent bas, que les liquidités sont abondantes et que les alternatives d’investissement sont rares, les immeubles de rendement continueront d’attirer des investisseurs institutionnels et privés qui n’ont besoin que de peu ou pas de capitaux extérieurs.
Toutefois, la tendance actuelle à l’achat pourrait être mieux freinée par une hausse substantielle des taux d’intérêt, qui permettrait à nouveau des investissements alternatifs attrayants, ou par un fort afflux d’immigrants ayant un niveau élevé d’éducation et de revenus. En Suisse, cependant, nous sommes très éloignés de ces deux scénarios, car les initiatives politiques correspondantes ont également échoué.
Devrais-je encore acheter un bien de rendement ?
Les objets de rendement peuvent être encore aujourd’hui des achats très intéressants. Mais plus que jamais, la décision d’achat et de financement doit être discutée avec des experts, en tenant compte des variantes de transaction et des bailleurs de fonds. De plus, les acheteurs sont plus interpellés qu’auparavant sur le plan de l’évaluation et doivent plus que jamais se concentrer sur le potentiel des locataires de la région en question. Il est important de clarifier s’il y a une demande d’appartements dans cette région et si les loyers sont conformes au marché. La prudence est de mise dans le cas de ce que l’on appelle les financements participatifs, car l’investisseur individuel doit se fier aux promesses de rendement des bailleurs de fonds.
Mais l’aspect financier devient également plus complexe en raison du durcissement des mesures d’autorégulation. Le marché devient de plus en plus confus pour les acheteurs en raison des différentes directives de financement des fournisseurs de prêts hypothécaires. L’expérience a montré que ces mesures ne sont pas mises en œuvre partout de la même manière ; les petites banques, les fonds de pension et les compagnies d’assurance sont moins au centre de la mise en œuvre de ces mesures réglementaires ou ne sont même pas concernées du tout. Les grandes banques et les banques cantonales et régionales très exposées sont examinées de plus près en raison de risques systémiques inévitablement plus élevés.
Le conseil indépendant apporte une valeur ajoutée
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