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Empfehlungsschreiber

MoneyPark et key4 concluent un partenariat

La plateforme immobilière innovante key4 d’UBS est désormais également accessible aux clients de MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant en Suisse. Ce partenariat renforce l’offre de services hypothécaires sur plateforme bancaire en Suisse. Les preneurs d’hypothèques bénéficient ainsi d’une transparence accrue sur le marché.

La plateforme key4 regroupe en un seul endroit tous les services liés à la propriété et à l’acquisition d’un logement. Grâce à ce nouveau partenariat, les clients de MoneyPark ont, eux aussi, accès à l’offre de key4. Les clients qui choisissent key4 peuvent sélectionner, pour chaque tranche de prêt hypothécaire, l’offre la plus intéressante de différents prêteurs helvétiques et ainsi composer leur propre financement immobilier à la carte. Cette offre, unique en Suisse, est désormais également disponible chez MoneyPark.

Martha Böckenfeld, responsable Digital Platforms & Marketplaces : « Je suis très heureuse que les clients de MoneyPark puissent désormais aussi bénéficier des avantages de notre plateforme innovante. Cette coopération avec un autre intermédiaire financier fait partie intégrante de la stratégie de partenariat de key4. Nous concrétisons ainsi une nouvelle étape dans l’expansion de notre écosystème ouvert axé sur l’habitat et le résidentiel. »

Grâce à sa stratégie de partenariat, key4 offre à ses clients une gamme complète de services à tous les stades du cycle de l’acquisition d’un bien immobilier : de la recherche d’un bien immobilier, dans le cadre d’un conseil financier indépendant, à l’entretien du logement en propriété, en passant évidemment par son achat. Cela inclut également les partenariats déjà annoncés avec FinanceScout24, Houzy et Homegate. D’autres partenariats suivront prochainement.

Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark: « Avec ce nouveau partenariat, nous élargissons une fois de plus l’offre de prêts hypothécaires de MoneyPark, la plus vaste de Suisse. En même temps, en tant que créateurs de services hypothécaires basés sur la technologie en Suisse, nous sommes heureux de donner une impulsion encore plus forte aux services bancaires sur plateforme. Tous les participants au marché bénéficient de l’augmentation de transparence qui en résulte. »

Sur sa plateforme, MoneyPark réunit des partenaires financiers qui répondent aux critères d’attribution les plus divers et trouve ainsi une solution pour presque tous les cas. En outre, MoneyPark propose un soutien professionnel pour l’achat et pour la vente de logements en propriété, ainsi que de nouveaux services digitaux liés à l’immobilier, qui sont constamment développés et étendus.


Coronavirus

MoneyPark conclut un nouveau contrat avec la caisse de pensions prévoyance.ne comme partenaire hypothécaire

La caisse de pensions de la fonction publique du canton de Neuchâtel, prévoyance.ne, renforce ses investissements dans la classe d'actifs des hypothèques avec la solution "full service" de MoneyPark et octroie ainsi des hypothèques dans toute la Suisse, même à des personnes non affiliées. Elle fait appel à MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, pour la distribution et à finovo, filiale du groupe MoneyPark, pour la gestion des prêts hypothécaires.

Par le nombre des assurés et le montant de la fortune sous gestion (presque 28’000 assurés, pour près de 5 milliards de francs), prévoyance.ne fait partie des trois plus grandes caisses de pensions romandes. C'est la première de Suisse romande à proposer des prêts hypothécaires à un large public, grâce à MoneyPark. Cette nouvelle offre de financement immobilier est disponible dans toute la Suisse à travers le réseau de distribution de MoneyPark. Le partenariat entre le groupe MoneyPark et prévoyance.ne, ainsi que son offre hypothécaire attrayante, profitent également aux clients hypothécaires potentiels en dehors du canton de Neuchâtel.

« Il s'agit de notre premier partenariat avec une caisse de pensions romande. Nous sommes très heureux de franchir cette étape importante et de pouvoir proposer à nos clients dans toute la Suisse une autre gamme de produits attrayants issue de la Romandie pour le financement de leur logement », déclare Stéphan Mischler, responsable des ventes de la Suisse romande chez MoneyPark. Valentin Bürki, responsable des investissements chez prévoyance.ne, souligne : « Nous sommes fiers d'être la première caisse de pensions de Suisse romande à proposer une offre hypothécaire avantageuse, grâce à MoneyPark. Ce partenariat nous permet de développer notre portefeuille hypothécaire et d’élargir notre offre à toutes les régions de Suisse. Nous bénéficions de l'expérience et du réseau national de MoneyPark et de finovo, sa filiale pour la prestation de services, tant pour la distribution de prêts hypothécaires que pour leur traitement. »

Déjà active dans le domaine des hypothèques, prévoyance.ne diversifie sa classe d'actifs en accordant des prêts hypothécaires via MoneyPark. Elle est l'exemple parfait illustrant l’évolution du marché pour les caisses de pensions : dans le contexte actuel, il est difficile de générer un rendement intéressant avec un niveau de risque acceptable. L'investissement dans la classe d'actifs innovatrice des hypothèques est une bonne solution. En effet, la gamme de prêts hypothécaires proposée est non seulement avantageuse pour les personnes contractant un prêt hypothécaire, mais aussi pour les assurés. Grâce à cet investissement, prévoyance.ne peut diversifier son portefeuille d'investissement de manière sûre et durable et, contrairement aux obligations, peut s'attendre à un rendement positif, qui profite en fin de compte à l'assuré. Avec plus de 100 fournisseurs, MoneyPark, en tant que partenaire hypothécaire alternatif aux banques et compagnies d'assurance traditionnelles, dispose non seulement du plus grand nombre de partenaires hypothécaires pour les emprunteurs en Suisse, mais possède également la plus grande offre de caisses de pensions et de fondations de placement.


SARON

Les hypothèques SARON arrivent !

Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.

Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.

Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d'hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.

Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.

La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.

croissance stable

Le marché hypothécaire suisse connaît une croissance constante de trois pour cent

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de 3 à 5% chaque année. Cette étude analyse la façon dont le marché hypothécaire s'est développé en 2019 et quels acteurs y ont le plus contribué. En outre, elle présente une synthèse du marché hypothécaire suisse, l’évolution des volumes et des parts de marché depuis 2014, ainsi qu’un aperçu des développements prévus pour 2020.

Le marché hypothécaire en 2019

Les banques représentent toujours de loin le groupe de fournisseurs le plus important

Fin 2019, le marché hypothécaire suisse représentait près de 1 100 milliards de francs. La plus grande part provient toujours des banques : ensemble, elles dominent près de 95% du marché hypothécaire, même si de plus en plus de prêts ne proviennent plus uniquement de leurs propres canaux de distribution, mais aussi de canaux externes.

Les deux groupes de prestataires non-bancaires, les compagnies d’assurance et les caisses de pension, représentent environ 5% du marché, gérant environ 57,5 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur le marché prennent des années

Alors que le volume des assurances a légèrement reculé en 2019, les caisses de pension ont connu une croissance plus forte que celle du marché. Cependant, il faudra encore de nombreuses années pour que la part des établissements non bancaires augmentent de manière significative. En effet, la constitution d’un portefeuille hypothécaire prend du temps et dépend de canaux de distribution alternatifs, dont principalement des intermédiaires. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90% des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire.

portefeuille hypothécaire

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 32 milliards de francs, soit 3%, en 2019. Cela représente un léger recul par rapport à l’année précédente (2018 : + 34,6 mrd / +3,4%). Cette croissance est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier, le taux de logement en propriété stagnant depuis des années à près de 40%. Le marché hypothécaire suisse est donc ainsi l’un des plus importants au monde. S’élevant à 1 200 milliards d’euros, les prêts hypothécaires en Allemagne ont une valeur nominale presque aussi importante qu’en Suisse, par exemple. Cependant, l’Allemagne compte environ dix fois plus d’habitants que la Suisse (83 millions) et à un taux de logement en propriété de plus de 50%.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de 4,2%, soit plus de 15,6 milliards de francs, ce qui représente une surperformance. Avec une croissance de 3,2%, les banques Raiffeisen, les banques régionales et les caisses d’épargne ont aussi réalisé une surperformance.

En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de près de 7% en 2019. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres et bénéficient, dans une large mesure, du secteur des intermédiaires professionnels en particulier.

croissance hypothèque

Les compagnies d’assurance perdent en volume

Comme lors des années précédentes, les grandes banques ont réalisé une sous-performance, avec une croissance de seulement 1,5%. En 2019, les compagnies d’assurance ont même diminué leur investissement en hypothèques. Nous estimons que ce recul s’élève à près de 39 milliards, avec près de 4%. Ce recul ne signifie pas obligatoirement que le domaine hypothécaire n’est pas intéressant pour les compagnies d’assurance. En effet, certaines compagnies d’assurance ont développé leur portefeuille hypothécaire au cours des dernières années et en 2019. Le recul est plutôt dû au fait que, d’une part, le total du bilan des compagnies d’assurance ait diminué de manière générale, entraînant donc une réduction proportionnelle du portefeuille hypothécaire. D’autre part, certaines compagnies d’assurance ont séparé leurs portefeuilles d’investissement de leur bilan, en raison de modifications stratégiques dans le domaine de la prévoyance.

Les intermédiaires en prêt hypothécaire ont déjà largement contribué à la croissance du marché hypothécaire suisse, avec un volume estimé à environ 5,8 milliards de francs.

Les intermédiaires

Un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ 12%. Cette part a augmenté pour atteindre 18% en 2019, ce qui représenterait un montant de 5,8 milliards de francs généré par les intermédiaires. Nous prévoyons ici aussi une surperformance par rapport à la croissance du marché pour les années à venir.

croissance

Les Suisses comparent plus souvent

Malgré la croissance exponentielle des intermédiaires en hypothèque, le marché suisse des intermédiaires reste relativement petit et possède un important potentiel de rattrapage et de croissance par rapport à l’étranger. Calculée sur la base d’un volume du marché annuel de 180 milliards de francs (150 mrd par année pour le renouvellement des hypothèques existantes et une croissance de 30 mrd), la part des intermédiaires sur le marché suisse représente environ 4%. Comparé à l’étranger, ce chiffre reste bas. En Allemagne, par exemple, près de la moitié de l’activité hypothécaire est réalisée par des intermédiaires, en Grande-Bretagne, cette part s’élèverait à 70%, d’après une étude de McKinsey.

En Suisse, le domaine des intermédiaires en hypothèque existe en tant que segment indépendant, professionnellement institutionnalisé uniquement depuis la fondation de MoneyPark à la fin 2012. MoneyPark s’est établie comme leader incontesté des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 3 milliards de francs, MoneyPark a conseillé et généré en 2019 plus d’hypothèques que tous les autres prestataires ensemble. De plus, le nombre d’intermédiaires sur le marché augmente : environ vingt compagnies (grandes et petites) d’intermédiaires en prêt hypothécaire ont été fondées au cours des dernières années. En outre, des banques de renommée proposent de plus en plus des plateformes de comparaison hypothécaire.

L’évolution du marché hypothécaire de 2014 à 2019

Croissance stable de trois pour cent par année

Au cours des cinq dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 146 milliards de francs (+15,4%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3%. Au cours des cinq dernières années, les caisses de pension ont connu une croissance plus de deux fois supérieure à celle du marché (+ 36,2%). En raison de leur volume encore faible, elles représentent cependant uniquement 2% de la part du marché.

évolution

Banques cantonales

  • Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 35%).
  • Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de plus de 22% pour atteindre près de CHF 386 mrd (marché : +15,4%).
  • Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé seulement un peu plus que le marché (+ 18%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales et que la pression concurrentielle dans les plus grandes villes de Suisse a augmenté disproportionnellement à cause des intermédiaires professionnels et des banques concurrentielles (« dissolution du principe de territorialité »).

Grandes banques

  • Au cours des cinq dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 2,7%, nettement inférieure à celle du marché (+15,4%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3 points de pourcentage de part de marché. Les grandes banques ont des sources de revenus plus variées, qui nécessitent moins de fonds propres, que d’autres groupes bancaires.
  • En valeur nominale, le volume hypothécaire des grandes banques a diminué chaque année de 2014 à 2017. Elles affichent à nouveau une croissance depuis 2018. Cependant, avec une croissance de 1,6% en 2018 et 1,5% en 2019, les grandes banques sont en sous-performance par rapport au marché. Cela démontre néanmoins que cette activité a gagné en importance et que les grandes banques proposent des conditions attractives.
  • En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,7% (2014 : 27.7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 271 mrd.

Les banques Raiffeisen

  • Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 23% (+ CHF 35 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,8% à près de 17%.
  • Avec CHF 185 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataires le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

  • Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,3% à 9,1%), car elles ont progressé, avec 12,8%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance  

  • Après un recul en 2015, les compagnies d’assurance n’ont cessé de croître, mais elles ont à nouveau réduit leur volume hypothécaire en 2019. En raison de contraintes réglementaires (fortune liée) et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct, leurs possibilités de croissance restent limitées.
  • Les modifications du total des compagnies d’assurance cachent d’importantes différences entre les différents fournisseurs : certains ont connu un taux de croissance à deux chiffres, alors que d’autres ont abandonné une partie de leur portefeuille hypothécaire pour des raisons stratégiques.
  • En 2019, le volume hypothécaire géré par des compagnies d’assurance était revenu au niveau de 2014, avec 38,9 mrd, ce qui représente un recul de part du marché de 4,1% à 3,5%.

Caisses de pension

  • Les caisses de pension sont le groupe de fournisseur ayant connu la plus forte croissance au cours des cinq dernières années.
  • Affichant une croissance de plus de 36%, soit un chiffre plus de deux fois plus haut que le marché, les caisses de pension ont développé leur volume hypothécaire pour atteindre 18,6%, ce qui ne représente qu’une part du marché de 1,7%.

À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque a encore une belle marge de progression pour ce secteur d’investissement, avec un volume de placement total de 900 mrd à la fin 2018.

Développement du marché hypothécaire en 2020

La croissance ne devrait se situer que légèrement en dessous de la moyenne des dernières années

Les banques ont enregistré une croissance d’environ 1% lors des quatre premiers mois de 2020. Le marché hypothécaire n’a vraisemblablement qu’à peine augmenté au deuxième trimestre. Avec le confinement, les banques étaient très occupées par les crédits d’urgence et les fournisseurs institutionnels ont connu un fort besoin de liquidités, ce qui a rendu les investissements en hypothèques partiellement impossibles.

Le deuxième semestre a toutefois démarré très fort. De nombreuses caisses de pension et fondations de placement sont revenues en puissance sur le marché hypothécaire. Étant donné que les placements en hypothèque obtiennent un rendement plus important que les obligations de premier ordre comme les emprunts d’État, nous prévoyons que d’autres caisses de pension et fondations de placement vont investir dans cette classe d’actifs. Pour les banques et les compagnies d’assurance, nous partons du principe que le taux de croissance sera similaire à celui du premier trimestre. Ainsi, la croissance devrait atteindre près de 3%, soit un taux légèrement inférieur à celui des années précédentes.

Conclusion

Marché hypothécaire

Le marché hypothécaire reste stable avec une croissance annuelle d’environ 3%, ceci en grande partie grâce à la hausse des prix de l’immobilier. Étant donné que de nombreux clients contractent encore leur hypothèque auprès de leur banque sans offre de comparaison et que de nombreuses hypothèques sont conclues à long terme, d’importants changements des parts hypothécaires ne sont prévus qu’à moyen terme et ne seront visibles qu’après plusieurs années. Cependant, la tendance est irréversible : à moyen terme, le marché hypothécaire suisse sera dominé par différents fournisseurs ainsi que par des intermédiaires professionnels.

L’importance des caisses de pension joue ici un rôle clé : l’entrée sur le marché hypothécaire leur est devenue beaucoup plus simple et attractive, grâce aux offres comprenant toute la chaîne de valeur (acquisition, distribution et entretien).

Conséquences pour les emprunteurs hypothécaires

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Une enquête représentative menée par MoneyPark a montré que 68% des Suisses contractent leur hypothèque auprès de leur banque. En Suisse alémanique, cette part est plus élevée (73%) qu’en Suisse romande (50%). La part s’adressant à un intermédiaire en prêt hypothécaire représente 12%.

Ce comportement démontre que la demande pour un conseil indépendant et plus transparent augmente chaque année, comme le prouve l’entrée sur le marché de plusieurs nouvelles plateformes de comparaison. La vision de MoneyPark de rendre le marché hypothécaire plus simple d’accès pour le client hypothécaire par les informations et la transparence apparaît comme une réalité de plus en plus proche.


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tenue des charges

Des modèles de calcul de tenue des charges plus détaillés : voici nos propositions !

Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent à quelles conditions. Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés. Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques. L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement. Nous partons du principe que la mise en œuvre de ces changements générerait un léger accroissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.

Introduction

L’analyse récemment publiée par le groupe MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que 

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.

La tenue des charges théoriques complique l’accès à la propriété de logements

C’est désormais un fait connu depuis longtemps et incontesté: les obstacles à l’acquisition de logements sont dans notre pays les plus stricts au monde. Le cercle des preneurs d’hypothèques potentiels se réduit chaque année, car les hausses de prix évoquées restreignent l’accès au financement de logements. La combinaison de prix des logements en constante progression et de prescriptions de tenue des charges trop strictes et trop rigides a un effet toxique. Les critères standardisés pour le calcul de la tenue des charges font fi de la forte baisse des taux, ne tiennent aucun compte des facteurs individuels, et leur application manque de transparence. Il n’est donc pas étonnant que le cercle des acquéreurs potentiels de logement se réduise comme peau de chagrin. Une vérification en détail de la tenue des charges et le dévoilement des conditions amélioreraient nettement l’accès au financement de logements.

La persistance d’un niveau d’intérêt bas caractérisé par une faible volatilité fait du taux d’intérêt théorique un modèle en voie de disparition

Depuis la crise financière de 2008, non seulement le niveau des taux d’intérêt hypothécaire s’est nettement réduit, mais la volatilité a elle aussi fortement reculé au cours des quatre dernières années. Les taux moyens pour les hypothèques à 10 ans ont par exemple fluctué dans une fourchette de tout juste 1,70% (comprise entre 3,5% et 1,80%) au cours des années 2009 à 2015. Cette différence n’a été en revanche qu’à peine de 0,5% au cours des quatre dernières années. Et ce à un niveau extrêmement bas. Les économistes partent en outre du principe que les taux resteront négatifs en Suisse pendant des années encore. À cela vient s’ajouter le fait que le cercle des prestataires d’hypothèques ne cesse de s’élargir du fait de la constante apparition sur le marché de nouvelles caisses de pension et de fondations de placement. On peut par conséquent supposer avec une certaine assurance que les taux hypothécaires ne subiront pas non plus de hausses significatives pendant des années. Du fait de cette (nouvelle) normalité («new normal»), les taux d’intérêt théoriques actuellement en vigueur de 4,5 à 5% ne tiennent plus compte de la réalité.

charges

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L’absence de transparence et une disponibilité restreinte sont autant d’obstacles à une meilleure accessibilité

Compte tenu de ces aspects, il est peu étonnant que les règles de tenue standard des charges d’un nombre croissant de prestataires, notamment des caisses de pension et de fondations, soient contournées. Ce constat représente une lueur d’espoir pour les nouveaux acquéreurs de logements potentiels. Cependant, il y a malheureusement également un revers de médaille négatif: la transparence du côté des prestataires est extrêmement mauvaise. Trouver le prestataire qui convient à un cas individuel réclame énormément de temps, et se caractérise par des incertitudes et un besoin d’informations supplémentaires. Par ailleurs, le champ des prestataires tenant largement les charges se restreint fortement. Et il apparaît clairement que les banques retiennent surtout les clients à très fort revenu et les biens immobiliers onéreux à financements ETP. La raison à cela est la possibilité de pouvoir réaliser des affaires supplémentaires avec ces clients. Les familles à revenu moyen restent ainsi souvent sur le carreau. Les résultats de notre étude montrent aussi que plus d’un tiers des acquéreurs potentiels de logements sont d’avis qu’ils ne remplissent pas les règles de tenue des charges standard. Ils reportent ainsi leur rêve de posséder leur logement ou bien le considèrent comme inaccessible. Et ceci, notons-le bien, dans le cadre d’un marché de la location dans lequel un propriétaire peut typiquement épargner jusqu’à 50% de ses coûts mensuels de logement par rapport à une situation de location comparable.

Quelles adaptations aux modèles de tenue des charges pourraient donc favoriser l’accès des acquéreurs de logements potentiels?

Un besoin de calculs de tenue des charges plus précis

Il nous semble judicieux de prendre en compte plus précisément la situation des différents clients, auxquels on ne saurait plus appliquer forfaitairement de façon indifférenciée ces critères de tenue des charges. Notamment en ce qui concerne les revenus de ménage moyens (p. ex. dans une fourchette comprise entre CHF 120 000 CHF et CHF 180 000), des calculs de tenue des charges plus précis devraient permettre au cours des prochaines années d’augmenter à nouveau légèrement la quote-part des logements détenus en propriété. Et ce sans augmenter les risques, ni pour les prestataires hypothécaires, ni pour les acquéreurs de logement. D’un point de vue réglementaire, rien ne vient s’opposer à des modèles de tenue des charges plus détaillés. Car la FINMA (le régulateur) n’a jusqu’à présent pas imposé de consigne contraignante pour la tenue des charges. Un détail des consignes largement appliquées aujourd’hui n’aurait pas non plus de conséquences dévastatrices pour la demande ni les prix, comme on le rapporte depuis des années. La condition serait cependant une conception judicieuse des modèles de calcul et leur dévoilement aux prestataires.

Nous sommes en revanche d’avis qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique ne produira pas l’effet escompté. Et ce parce qu’elle laisse complètement de côté une prise en compte différenciée des affaires individuelles, et parce qu’elle engendre des risques inutiles.

Notre approche de solution conduit à une meilleure présentation de la situation des coûts

De quelle manière ces modèles de calcul doivent-ils être configurés? On trouvera ci-après nos recommandations concrètes:

  1. Un calcul budgétaire détaillé (sur la base de statistiques et d’expériences accumulées)

Des coûts de la vie proches de la réalité sont pris en compte dans le calcul de la tenue des charges de façon analogue aux coûts théoriques du bien immobilier.

  1. Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance

Le taux d’intérêt théorique est choisi en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe conclue. Un taux d’intérêt plus bas peut être pris en compte si une échéance de 10 ans ou plus a été choisie. Un taux théorique de 4,5% peut être par exemple appliqué dans le cas d’une hypothèque fixe inférieure à 10 ans. Chaque année d’échéance supplémentaire conclue en sus réduit le taux d’intérêt théorique de 0,10%. Un taux d’intérêt de 4,0% serait ainsi déterminant pour une hypothèque fixe de 15 ans, et pour 20 ans un taux de 3,5%.

  1. Des coûts accessoires réalistes

L’état énergétique du bien immobiliser est pris en compte. Si les standards minimaux sont remplis (p. ex. MINERGIE, CECB A ou B, pour les biens immobiliers construits en 2000 ou avant également CECB C), les coûts d’exploitation sont réduits ou fixés à un montant réaliste. Cela ne doit pas être choisi en fonction de la valeur vénale du logement, mais de la valeur du bâtiment, du cubage ou de la surface habitable nette, sans tenir compte de la valeur du terrain.

Les effets sur la base d’un exemple:

  • Prix du logement: CHF 1 000 000, nécessite une hypothèque de: CHF 800 000 (apport de CHF 200 000)
  • Conclusion d’une hypothèque fixe sur 15 ans à 1,50%
  • Acheteur potentiel: famille avec 2 enfants de moins de 10 ans
  • L’objet immobilier se trouve dans un très bon état énergétique (CECB classe B). La valeur du bâtiment correspond à tout juste deux tiers de la valeur vénale.

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Constats

  • Un revenu net de 127 800 francs par an s’avère nécessaire avec l’approche de calcul détaillée. Un revenu net de 156 000 francs est en revanche nécessaire avec le calcul standard théorique. La différence de presque 30 000 francs correspond pour beaucoup de familles à un travail à temps partiel et décide souvent de la possibilité de pouvoir seulement bénéficier d’un financement hypothécaire.
  • Il reste au preneur d’hypothèque une réserve de plus de 1 500 francs par mois. La fixation à long terme du coût des intérêts sur 15 ans permet de sécuriser le plus grand poste de coûts.

Conclusion

  • De nombreux prestataires sont devenus plus flexibles dans leur approche des conditions de tenue des charges au cours de ces dernières années. Les règles standard de tenue des charges ne sont ainsi pas toujours observées.
  • C’est notamment au niveau des banques que les critères manquent radicalement de transparence.
  • De nombreux acquéreurs potentiels de logements disposant de revenus moyens ne peuvent pas en profiter. Ils ne se voient pas proposer ces offres, ou bien les prestataires ne font pas bénéficier de ces facilités à ce groupe de clients. Ainsi, bien (trop) de locataires doivent différer leur rêve de posséder leur logement, voire l’abandonner.
  • La divulgation des conditions à réunir pour tenir les coûts d’un logement habité et détenu en propriété augmenterait considérablement la transparence.
  • Le passage à un calcul de tenue des charges plus précis comme nous le préconisons améliorerait l’accès à la propriété de leur logement surtout aux familles et personnes disposant d’un revenu moyen.
  • Nous considérons qu’une baisse forfaitaire des taux d’intérêt théoriques de 5% actuellement (par exemple à 3,5%) ne produira pas l’effet escompté.
  • Les adaptations que nous préconisons dans le calcul du modèle de tenue des charges n’entraîneraient aucune augmentation des risques – ni pour le preneur d’hypothèque ni pour le marché des logements en propriété. Nous partons du principe qu’il s’ensuivra une augmentation de la demande. Celle-ci ne se ferait cependant sentir que progressivement au cours des prochains mois et des prochaines années. Le secteur de la construction aurait ainsi suffisamment de temps pour adapter son activité de construction à l’accroissement de la demande.

 

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nouvelles possibilités pour réaliser rêve de devenir propriétaire

De nouvelles possibilités pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire

L’augmentation des prix de l’immobilier, combinée aux critères de tenue des charges élevés et rigides, rendent la réalisation du rêve d’acheter son propre logement plus difficile. Les taux hypothécaires les plus bas de l’histoire n’y changent pas grand-chose. En effet, la hausse des prix de l'immobilier signifie qu'en plus de capitaux propres plus importants, vous avez également besoin d'un revenu nettement plus élevé, afin de répondre aux exigences des prestataires hypothécaires pour l'octroi d’un financement.  Les nouveaux modèles de calcul et de financement alternatifs proposés par des partenaires exclusifs du groupe MoneyPark permettent désormais un examen au cas par cas de la situation financière de l’emprunteur hypothécaire, hors des critères d’octroi rigides exigés par les banques. De nouvelles possibilités se profilent donc pour les emprunteurs hypothécaires qui rêvent de posséder leur propre maison.

Les prix de l’immobilier et les salaires nominaux n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Toutefois, alors que le prix des logements a augmenté d'environ 70 % au cours des 20 dernières années, les salaires n’ont augmenté que d’environ 25 % sur la même période. La forte hausse de la valeur des biens immobiliers occupés par leur propriétaire est principalement due à la demande qui, bien qu’étant élevée, reste constante et durable. Comparé au marché des biens de rendement, on ne peut donc pas parler de tendances à la surchauffe. Cependant, alors que les prix n'ont cessé d’augmenter et que les taux hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas, les critères pour l’octroi des hypothèques n'ont pas été assouplis, bien au contraire. Au cours des dernières années, l’octroi d’hypothèques par les banques, qui dominent le marché, est devenu de plus en plus restrictif, sans que le risque sur le marché immobilier n’ait changé. Cette décision des autorités de régulation est avant tout motivée par des considérations de risque: si les critères d’octroi sont assouplis, la demande de biens immobiliers continuera d’augmenter et entraînera une hausse encore plus forte des prix. Mais le fait est que la Suisse présente l’un des taux de propriétaires le plus bas au monde, avec 39%.

Les critères de tenue des charges traditionnels sont questionnés

Depuis des années, la plupart des prestataires hypothécaires calculent la tenue des charges en considérant un taux d'intérêt théorique d’environ 5%, et des coûts d'amortissement et frais accessoires s’élevant à 1% de la valeur de l’immeuble. Tous ces critères sont utilisés de manière standard, indépendamment de la situation financière individuelle des clients. Le taux indicatif, qui est à l’origine une valeur moyenne historique des taux hypothécaires, semble cependant beaucoup trop élevé dans un contexte de très faibles taux d’intérêts qui dure depuis des années. Initialement conçu pour permettre aux emprunteurs hypothécaires de rester propriétaire de leur logement même en cas de hausse des taux d’intérêt, le taux d'intérêt théorique rend impossible l’accession à la propriété pour une catégorie de population toujours plus large. Le marché hypothécaire est toutefois en évolution constante et s’adapte en permanence aux conditions actuelles. De nouveaux prestataires hypothécaires arrivent sur le marché et utilisent des modèles de financement plus individuels. Au lieu d’évaluer la tenue des charges avec le calcul forfaitaire désuet, ils ont davantage recours à des calculs de tenue des charges individualisés, qui prennent en compte la situation personnelle et financière globale de l’emprunteur. Ainsi, non seulement le montant du revenu est pris en compte, mais aussi son potentiel de croissance et l'âge de l’emprunteur hypothécaire. Il en résulte des solutions nouvelles et sur-mesure qui n’augmentent pas les risques pour les emprunteurs et les prêteurs. L'état du bien est également pris en compte dans le montant du calcul des frais accessoires.

Entrée retentissante sur le marché hypothécaire

ELAN Suisse Hypotheken SA, un prestataire hypothécaire, a délibérément décidé de franchir le pas. Désormais, MoneyPark prendra en charge la distribution des hypothèques d’ELAN, ainsi que l’ensemble du conseil et de l’assistance client pour toute la Suisse. Le produit d’ELAN élargit l’offre pour les emprunteurs grâce à des critères d’attribution personnalisés, et confère plus de flexibilité pour réaliser le rêve de posséder son propre logement. ELAN propose aux clients qui disposent des 20% de fonds propres habituels sur le marché et d’une bonne solvabilité des hypothèques à taux fixe à long terme d’une durée de 10 à 15 ans. Pour l’octroi d’hypothèques, ELAN adopte une approche personnalisée de la situation de chaque client, qui prend aussi en compte, par exemple, la nature et le niveau du revenu. En ce qui concerne le refinancement des hypothèques, ELAN a conclu un accord avec la banque internationale Goldman Sachs. Un refinancement sur le marché des capitaux est prévu à moyen et long terme, pour permettre aux investisseurs d’investir sur le marché hypothécaire suisse.

Un modèle pour le futur

Le recours croissant à des examens de financement individualisés constitue une nouvelle étape importante sur le chemin d'un marché hypothécaire le plus accessible possible pour le client et devrait donc être salué. Même s’il existe désormais des prestataires hypothécaires qui génèrent plus de volume hypothécaire grâce aux critères de financement personnalisés, celui-ci sera trop faible pour avoir une influence réelle sur les prix de l’immobilier. Comme mentionné précédemment, la demande de biens immobiliers est déjà élevée, mais également constante et stable, aujourd'hui. Dans l’ensemble, les autres facteurs, tels que le développement macroéconomique, les normes de régulation ou les mesures d’immigration, ont une influence beaucoup plus forte sur les prix de l’immobilier et le marché hypothécaire. Les nouveaux prestataires et les nouveaux modèles de financement alternatifs devraient permettre, de plus en plus, de réaliser les rêves d’accession à la propriété. Non seulement les propriétaires sont plus satisfaits de leur situation de logement que les locataires, mais les faibles taux d'intérêt d'aujourd'hui permettent également d'économiser jusqu’à 50 % des coûts de logement par rapport au loyer. Chaque financement réalisé a donc une influence positive individuelle sur le pouvoir d’achat personnel.

Accès par le biais d'un conseil hypothécaire indépendant

Bien que toutes sortes de prestataires et d’offres hypothécaires stimulent le marché, ils le rendent également vaste, confus et complexe. Plus une demande de financement est personnalisée, plus il devient difficile pour l'emprunteur de trouver le bon partenaire financier dans la jungle des offres. Si l’acheteur potentiel d'un logement se tourne uniquement vers sa banque habituelle, il court le risque de se voir proposer une offre qui n’est pas compétitive, voire même d’être recalé. Les spécialistes hypothécaires indépendants peuvent remédier à cela. Les clients du groupe MoneyPark reçoivent non seulement un conseil personnalisé et individuel, mais bénéficient aussi d’un accès à un large choix inégalé de plus de 100 prestataires hypothécaires, parmi lesquels des banques, des compagnies d’assurance et des caisses de pension. Nous connaissons très bien le marché et savons quels sont les partenaires qui répondent le mieux aux situations individuelles de chaque client et qui peuvent proposer des solutions de financement complexes qui sortent du cadre habituel. En tant que leader incontesté sur le marché du conseil hypothécaire indépendant, notre ambition est également de pouvoir, à tout moment et en tous lieux, offrir les offres les plus attractives à nos clients. Nous serons ainsi en mesure d’aider encore de nombreux emprunteurs à réaliser leur rêve de posséder leur propre maison.

Demander conseil 

finma

Biens de rendement : la Finma accepte l’autorégulation modifiée

Afin de réduire les risques sur le marché des immeubles de rendement, l'Association suisse des banquiers (ASB) a révisé ses critères d'octroi d'hypothèques sous la pression des autorités. Les mesures d'autorégulation ajustées ont été reconnues aujourd'hui par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers Finma et entreront donc en vigueur le 1er janvier 2020. Étant donné que les appartements ou les maisons individuelles loués par des particuliers (immeubles en location) ne sont pas explicitement concernés par ces mesures, DL MoneyPark ne prévoit en l'état que des effets modérés. Les mesures d'autorégulation élaborées par l'ASB prévoient les deux modifications suivantes :
  • Ratio de fonds propres plus élevé : pour le financement hypothécaire des immeubles de rendement, le ratio de fonds propres minimum s'élève désormais à 25% de la valeur retenue par l'établissement financier. Toute différence entre le prix d'achat plus élevé et la valeur d'emprunt plus faible doit être entièrement financée sur fonds propres ("principe de la valeur minimale").
  • Amortissement plus rapide : Dans le cas des immeubles de rendement, la dette hypothécaire doit maintenant être amortie dans un délai maximal de 10 ans aux deux tiers de la valeur de nantissement de l'immeuble (auparavant 15 ans).
Ces modifications ne s’appliquent qu’aux immeubles de rendement
Les mesures d'autorégulation modifiées entreront en vigueur le 1er janvier 2020 et ne s'appliqueront qu'au financement des immeubles de rendement. En outre, les exigences plus strictes ne s'appliquent qu'aux nouvelles affaires. Afin d'éviter des distorsions de concurrence, la Finma intègre également ces nouvelles dispositions dans ses exigences de fonds propres pour le secteur des assurances. En revanche, les fonds de pension et les autres investisseurs institutionnels octroyant des prêts hypothécaires ne sont pas affectés par ce resserrement.
La réglementation sur l'achat et la location ne sera pas durcie
La clarté prévaut maintenant sur la définition des propriétés de rendement : L'ASB ne tient pas compte des biens immobiliers en location lors du durcissement des mesures. En règle générale, il s'agit d'appartement ou de maisons individuelles appartenant à des particuliers et qui sont louées plutôt qu'habitées. Après tout, ce segment représente environ un quart de l'ensemble du financement de l'immobilier résidentiel. Bien que la Finma recommande aux banques d'évaluer également ces financements en tant que biens de rendement, elle ne les oblige pas à le faire.
Les mesures d'autorégulation ont-elles l'effet souhaité ?
La question demeure de savoir si le renforcement des mesures d'autorégulation produit réellement l'effet souhaité. Selon nous, la raison principale de la forte hausse des prix des immeubles de rendement réside dans l'attrait de la classe d'actifs immobiliers dans le contexte actuel de taux d'intérêt négatifs tant pour les investisseurs institutionnels que privés. De nombreux investisseurs achètent ou construisent donc des biens immobiliers résidentiels sans effectuer suffisamment d'analyses de localisation et de potentiel. Cette situation est responsable de la pression sur les prix et explique en fin de compte également la hausse des taux d'inoccupation. Ces acheteurs investissent principalement leurs propres capitaux et ne sont donc pas affectés par les restrictions sur le financement par emprunt. Les rendements de plus de cinq pour cent atteints en 2018 en particulier continuent d'encourager les investisseurs à investir dans cette classe d'actifs - sans aucune garantie que de tels rendements puissent également être générés à l'avenir.
Les mesures n'affectent que les nouvelles affaires avec une forte proportion de capitaux d'emprunt
Les mesures d'autorégulation toucheront désormais principalement les investisseurs qui ont besoin d'une plus grande proportion de capitaux empruntés. Il sera plus difficile pour ces acheteurs de financer leur propriété à l'avenir. Le régulateur veut ainsi freiner les nouvelles hausses de prix et réduire les risques en diminuant le nombre d'acheteurs.
Impact modeste dans l'environnement actuel
Les mesures prévues constituent un premier pas dans la bonne direction. Cela ne résout toutefois pas le problème structurel du marché des immeubles de rendement : Les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, par exemple, qui s'en sortent avec peu ou pas de capitaux extérieurs et constituent la majorité de la base d'acheteurs, ne sont pas limités dans leurs activités par ces mesures. Nous n'attendons donc qu'un impact modeste et sommes convaincus que ces réglementations ne suffiront pas à elles seules à freiner les hausses de prix. Si les taux d'intérêt restent bas, que les liquidités sont abondantes et que les alternatives d'investissement sont rares, les immeubles de rendement continueront d'attirer des investisseurs institutionnels et privés qui n'ont besoin que de peu ou pas de capitaux extérieurs. Toutefois, la tendance actuelle à l'achat pourrait être mieux freinée par une hausse substantielle des taux d'intérêt, qui permettrait à nouveau des investissements alternatifs attrayants, ou par un fort afflux d'immigrants ayant un niveau élevé d'éducation et de revenus. En Suisse, cependant, nous sommes très éloignés de ces deux scénarios, car les initiatives politiques correspondantes ont également échoué.
Devrais-je encore acheter un bien de rendement ?
Les objets de rendement peuvent être encore aujourd'hui des achats très intéressants. Mais plus que jamais, la décision d'achat et de financement doit être discutée avec des experts, en tenant compte des variantes de transaction et des bailleurs de fonds. De plus, les acheteurs sont plus interpellés qu'auparavant sur le plan de l'évaluation et doivent plus que jamais se concentrer sur le potentiel des locataires de la région en question. Il est important de clarifier s'il y a une demande d'appartements dans cette région et si les loyers sont conformes au marché. La prudence est de mise dans le cas de ce que l'on appelle les financements participatifs, car l'investisseur individuel doit se fier aux promesses de rendement des bailleurs de fonds. Mais l'aspect financier devient également plus complexe en raison du durcissement des mesures d'autorégulation. Le marché devient de plus en plus confus pour les acheteurs en raison des différentes directives de financement des fournisseurs de prêts hypothécaires. L'expérience a montré que ces mesures ne sont pas mises en œuvre partout de la même manière ; les petites banques, les fonds de pension et les compagnies d'assurance sont moins au centre de la mise en œuvre de ces mesures réglementaires ou ne sont même pas concernées du tout. Les grandes banques et les banques cantonales et régionales très exposées sont examinées de plus près en raison de risques systémiques inévitablement plus élevés.
Le conseil indépendant apporte une valeur ajoutée
Un spécialiste hypothécaire indépendant peut vous aider dans votre recherche de propriétés et le montage du financement : DL MoneyPark ne coopère pas seulement avec plus de 100 partenaires, mais utilise également tous les principaux systèmes d'évaluation immobilière et offre ainsi la meilleure garantie d'être le partenaire de financement optimal pour les immeubles de rendement, même dans les périodes plus difficiles.
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Les caisses de pension: des créanciers hypothécaires plus attrayants?

En raison de leur modèle commercial qui n’est pas le même et des coûts qui sont plus bas que ceux des banques, les caisses de pension et les compagnies d’assurance devraient être en mesure de proposer des conditions plus attrayantes. Qu’en est-il ?

Les prestataires du marché hypothécaire

Les banques dominent le marché hypothécaire
Avec une part de marché supérieure à 94%, les banques continuent de dominer le secteur hypothécaire en Suisse (cf. étude « Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse »). Seule une petite part du marché se chiffrant à plus de 1064 milliards de francs est financée par des compagnies d’assurance (environ 40 mia) et des caisses de pension (environ 18 mia). Pourtant la part des institutions non bancaires augmente.
Mutation dans le refinancement des banques
Les banques, les compagnies d’assurance et les caisses de pension poursuivent des objectifs différents lorsqu’elles octroient des prêts hypothécaires. Pour les banques de détail, les hypothèques constituent un élément clé du modèle commercial: traditionnellement, ces banques gagnent de l’argent en recevant des produits d’épargne qu’elles rémunèrent de façon minimale (ou actuellement même avec des taux négatifs) et redistribuent sous forme de crédit à un taux d’intérêt plus élevé. Le modèle longuement éprouvé reposant sur l’écart de taux ne fonctionne pourtant aujourd’hui que de manière restreinte. Il y a dix ans, lorsque les hypothèques avec un taux variable à court terme étaient l’usage, les banques pouvaient financer les hypothèques avec des produits d’épargne. Dans l’actuel environnement de taux bas qui voit les clients privilégier des hypothèques à taux fixe à long terme, ce modèle est confronté à la concordance des échéances que doivent respecter les banques. Pour cette raison, elles doivent se refinancer elles-mêmes pour accorder des prêts hypothécaires à long terme. Ainsi le gain jusqu’à présent considérable des banques est réduit à la marge entre le taux d’intérêt hypothécaire du client et le taux de refinancement (taux swap) moins les frais de transaction. Et ce sont justement ces frais de transaction qui pèsent lourd: en raison des prescriptions en termes de constitution de fonds propres de la Confédération et du coussin de capitaux anti-cyclique actuellement requis, les banques sont contraintes de produire pour chaque prêt hypothécaire conclu une part correspondante de fonds propres. Ce blocage des fonds propres coûte cher au détriment de la marge – ou bien fait augmenter le taux d’intérêt pour la clientèle. À quoi vient s’ajouter le fait que les banques doivent réclamer des intérêts négatifs pour les produits d’épargne à cause de l’environnement de taux négatifs. Néanmoins, pas de quoi susciter la pitié: le produit hypothécaire est synonyme de profit pour n’importe quelle banque de détail et est de loin le produit affichant la plus grande marge.
Les compagnies d’assurance et les caisses de pension ont davantage de marge dans la composition des règlements
Pour les compagnies d’assurance et les caisses de pension en revanche, les prêts hypothécaires ne constituent pas un élément stratégique du modèle commercial, mais plutôt un instrument de placement. Les fonds de prévoyance de leurs assurés doivent être investis sur le long terme, à faible risque et pourtant avec un potentiel de rendement élevé. Par conséquent, ces deux groupes de prestataires n’ont pas besoin de se refinancer sur le marché et ne sont pas soumis à toutes les prescriptions réglementaires strictes imposées aux banques pour l’octroi de prêts hypothécaires. Ils jouissent par là même d’une grande liberté dans la définition des conditions et ne doivent pas forcément s’orienter sur les actuels taux swap. De plus, les compagnies d’assurance et les caisses de pension peuvent déterminer dans leur règlement de placement quelle forme de prêts hypothécaires elles souhaitent accorder et selon quels critères. Ainsi les produits et échéances proposés peuvent être limités, ou bien seuls les logements occupés par leur propriétaire sont financés, pas les biens immobiliers de rendement ni les résidences secondaires. Si besoin, une restriction peut aussi exister sur le plafond du taux d’avance ou du taux d’endettement. C’est de là que vient l’idée préconçue – pas tout à fait à tort – que les compagnies d’assurance et les caisses de pension sont opportunistes et ne font que des financements à faible risque, souvent à des conditions très inférieures. Toutefois il y a désormais suffisamment de prestataires sur le marché ayant adopté les directives de financement des banques et qui concluent aussi des opérations standards.

Comparaison des prestataires pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans

Globalement, les banques coûtent plus cher que les compagnies d’assurance
L’hypothèque à taux fixe à 10 ans est le favori incontesté des emprunteurs suisses. Environ 60% des contrats hypothécaires conclus via DL MoneyPark s’étendent sur 10 ans. Si l’on compare entre elles les conditions de taux de ces contrats sur les dernières années, une tendance nette se dessine pour les banques et les compagnies d’assurance. Au cours des six dernières années, les taux d’intérêt moyens des hypothèques négociés par MoneyPark auprès des banques étaient plus élevés que les taux conclus avec les compagnies d’assurance. Les clients des banques devaient payer en moyenne pour leur hypothèque 17 points de base de plus par an que les clients ayant pris leur hypothèque auprès d’une compagnie d’assurance.
Les caisses de pension offrent actuellement des conditions ultra compétitives
Des économies supplémentaires ont pu être réalisées lorsque l’hypothèque avait été conclue auprès d’une caisse de pension. Sachant qu’il a fallu attendre fin 2018 pour avoir un nombre représentatif de points de données concernant les caisses de pension, la période analysée est d’autant plus courte. Caisses de pension: créanciers hypothécaires plus attrayants? Par rapport aux banques, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans était avec les caisses de pension en moyenne plus avantageuse de 20 points de base par an au cours des six derniers mois. Les compagnies d’assurance avec en moyenne 7 points de base ont également été devancées par les caisses de pension. Récement, le groupe MoneyPark a remporté trois caisses de pension supplémentaires comme partenaires et créanciers hypothécaires (cf. article: « Trois caisses de pensions rejoignent MoneyPark/finovo en tant que créanciers hypothécaires ») et propose ainsi à ses clients de très loin la plus grande palette de partenaires (une centaine) et le plus grand choix en matière de caisses de pension et de fondations de placement (au nombre de 10 actuellement, d’autres sont en cours d’intégration). Ces caisses de pension offrent des financements couvrant un intéressant éventail de besoins. Des critères de financement variés, des périodes d’échéance plus longues des prêts hypothécaires et des conditions attrayantes ouvrent aux emprunteurs une plus large palette encore de possibilités de financement. D’autre part, des fonctions supplémentaires telles que la fonction « switch » pour passer d’une hypothèque à taux fixe à brève échéance à une hypothèque à taux fixe à longue échéance, ou encore la sortie gratuite d’une hypothèque à taux fixe sans coût de résiliation avant terme en cas de vente du bien immobilier, font des caisses de pension des créanciers hypothécaires plus qu’intéressants.

Conclusions

Ne pas se contenter de comparer les conditions
Les chiffres sont sans équivoque – les clients de MoneyPark souhaitant souscrire une hypothèque à taux fixe obtiennent la plupart du temps auprès d’une caisse de pension ou d’une compagnie d’assurance des taux hypothécaires plus avantageux qu'auprès d'une banque. Toutefois, il convient de tenir compte de certains aspects avant de donner l’avantage à une caisse de pension ou une compagnie d’assurance. En outre, les compagnies d’assurance et les caisses de pension peuvent parfois avoir des exigences plus élevées en termes de taux d’endettement et de taux d’avance. Elles refusent plus fréquemment que les banques les demandes de crédit s’écartant des spécifications. En outre, les compagnies d’assurance et les caisses de pension n’investissent pas nécessairement en permanence dans les hypothèques. Pour leurs placements, elles doivent souvent tenir compte des échéances des obligations d’emprunt et des directives sur le redéploiement. En l’absence de capitaux à des fins d’investissement, un tel prestataire peut tout aussi bien se retirer momentanément du marché. Notons toutefois que les opérations de renouvellement ne sont généralement pas touchées.
La solution optimale quels que soient les besoins
Il ne faut pas décider à la légère quel prestataire de services hypothécaires sera le bon pour un financement. En fonction du profil de risque personnel, du souhait de financement et des projets d’avenir, un groupe de prestataires peut être plus indiqué qu’un autre. Le tableau suivant fournit un aperçu des avantages et inconvénients des trois groupes de prestataires: Caisses de pension: créanciers hypothécaires plus attrayants?
Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de trois à cinq pour cent chaque année. Au cours des dernières années, de plus en plus de fournisseurs qui veulent obtenir une part du gâteau ont afflué sur le marché. L’essentiel en bref
  • Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a progressé de près de 186 milliards de francs pour atteindre environ 1 064 milliards de francs (+ 21,2%).
  • Les banques dominent toujours plus de 94 pour cent du marché hypothécaire grâce aux portefeuilles d’actions accumulés au fil des décennies. Cependant les compagnies d’assurance et les caisses de pension augmentent régulièrement leur volume.
  • En 2018, les intermédiaires hypothécaires ont déjà contribué pour environ douze pour cent de la croissance du marché hypothécaire.
  • Les exigences des clients en matière de transparence totale et d'accès à de nombreux prestataires et offres hypothécaires ne cessent d'augmenter.

Le marché hypothécaire en 2018

Les banques dominent toujours le marché hypothécaire
Fin 2018, le marché hypothécaire suisse affichait un volume d’hypothèques d'environ 1 064 milliards de francs. Malgré de nouveaux prêteurs hypothécaires, les banques dominent toujours le marché et contrôlent, à elles seules, plus de 94 pour cent du marché hypothécaire suisse. Les groupes bancaires «banques cantonales», «grandes banques» et «Banques Raiffeisen» gèrent, quant à eux, plus de 76 pour cent du volume des hypothèques. Les deux groupes de prestataires non bancaires, soit les «compagnies d’assurance» et les «caisses de pension», ont également été en mesure d’élargir leur portefeuille hypothécaire. Fin 2018, les deux groupes géraient respectivement 41 milliards et 18 milliards de francs d’hypothèques.
Les bouleversements sur les marchés prennent des années
Même si ces deux groupes de prestataires ont évolué plus rapidement que les autres groupes, la construction d'un portefeuille hypothécaire demande du temps. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90 pour cent des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire. En tant que «nouveaux venus» sur le marché hypothécaire, il faudra des années aux compagnies d’assurance, aux caisses de pension et aux autres investisseurs alternatifs avant de pouvoir élargir considérablement leurs portefeuilles.
Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage
Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 34,6 milliards de francs, soit 3,4 pour cent en 2018. Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de plus de 15 milliards de dollars, et ont réalisé une surperformance de 4,4 pour cent. Les Banques Raiffeisen ont enregistré le même pourcentage. Les compagnies d’assurance ont également dépassé la moyenne du marché avec une croissance estimée à 3,7 pour cent. En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de plus de sept pour cent en 2018. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres. En revanche, le taux de croissance pour les grandes banques (1,6 pour cent), les banques régionales, les caisses d'épargne (1,4 pour cent) et les autres banques (3,5 pour cent) est inférieur à la moyenne du marché (3,7 pour cent). Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Les intermédiaires, un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ douze pour cent. Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse Avec une part de marché d'environ 57 pour cent, MoneyPark s'affirme clairement comme leader du marché des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 2,3 milliards de francs, MoneyPark se classe au quatrième rang sur le marché hypothécaire suisse, derrière les banques cantonales, les deux grandes banques et les Banques Raiffeisen. L’entreprise conseille et gère un grand nombre d’hypothèques.

L’évolution du marché hypothécaire de 2012 à 2018

Croissance de près d'un quart
Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 186 milliards de francs (plus de 21%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3,5 pour cent. Les compagnies d’assurance et les caisses de pension ont certes réussi à croître légèrement au-dessus de la moyenne du marché, mais en raison de leur faible volume, leur part de marché n’est toujours que de six pour cent. Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse
Banques cantonales
  • Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 34,9%).
  • Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de 28% pour atteindre près de CHF 372 mrd (marché: +21,2%).
  • Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé au même rythme que le marché (+ environ 21%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales.
Grandes banques
  • Au cours des 6 dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 4,9%, nettement inférieure à celle du marché (+21,2%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3,8% de part de marché.
  • En 2018, elles ont toutefois de nouveau progressé de CHF 4 mrd, ce qui correspond à une croissance de 1,6%. Bien que ce soit encore légèrement en-dessous du marché (+3,4% en 2018), c’est nettement plus élevé que les années précédentes.
  • De 2013 à 2017, les grandes banques ont progressé de CHF 8,3 mrd, ce qui correspond à une croissance de seulement 3,3% en 5 ans.
  • En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,9% (2012: 28,7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 265 mrd.
Les Banques Raiffeisen
  • Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 32% (+ CHF 44 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,4% à près de 17%.
  • Avec près de CHF 180 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataire le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.
Banques régionales et caisses d’épargne
  • Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,5% à 9,0%), car elles ont progressé, avec 14,6%, un peu en dessous de la moyenne du marché.
Compagnies d’assurance
  • Les compagnies d’assurance ont pu augmenter leur part de marché de 11,5% et leur volume de plus de 35% (+ CHF 10,5 mrd).
  • Il s’agit ainsi du groupe ayant enregistré la croissance la plus rapide parmi les prêteurs hypothécaires. Cependant, avec 3,8% enregistrés fin 2018, leur part de marché est faible et reste limitée en raison des contraintes réglementaires et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct.
Caisses de pension
  • En 2013 et 2014, les caisses de pension ont affiché un recul de leur croissance en volume. Ce n’est qu’à partir de 2015 qu’ils ont recommencé à octroyer des hypothèques. En 2017, ils ont même atteint une croissance de 16,7% et une progression de CHF 2,4 mrd.
  • Nous ne nous attendons pas à ce qu’une croissance aussi élevée soit enregistrée en 2018. Nous comptons toutefois sur une croissance globale de 22,8% au cours des 6 dernières années. Fin 2018, les hypothèques émises par les caisses de pension devraient atteindre CHF 18 mrd, ce qui correspond à une part de marché de 1,7%. À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque pour ce secteur des investisseurs a encore une belle marge de progression.

Impacts sur les emprunteurs hypothécaires

Un potentiel d’épargne important à peine perçu
Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Pourtant, 74 pour cent des Suisses(ses) contractent toujours leur hypothèque auprès de leur banque, sans comparer les offres sur le marché. Toutefois, depuis longtemps sur tous les marchés européens, y compris sur le marché financier, les acheteurs se sont émancipés et comparent avant d’acheter. Déjà vraie pour la majorité des marchés suisses, cette tendance à la comparaison et à l’émancipation gagne également de plus en plus de terrain sur le marché financier suisse. Le client d’aujourd'hui veut plus de transparence et d’information et compare les prix, comme c’est déjà le cas depuis longtemps pour les biens de consommation. Le client hypothécaire d’aujourd'hui est plus éclairé que jamais. Ainsi, la popularité des intermédiaires indépendants, et ainsi que la comparaison des offres, n’a cessé de croître au cours des dernières années.
Stefan Heitmann

Trois caisses de pensions rejoignent MoneyPark/finovo en tant que créanciers hypothécaires

Grâce à sa filiale finovo, MoneyPark est parvenu à développer un partenariat avec trois nouvelles des caisses de pension suisses. Le groupe MoneyPark, dont DL MoneyPark fait partie, propose des solutions hypothécaires et de prévoyance de plus de 100 partenaires, dont des banques, des compagnies d’assurance et, désormais, des caisses de pension. Ces nouveaux partenaires représente une nouvelle étape essentielle vers un marché hypothécaire plus transparent, avec un éventail de solutions toujours plus large et plus adapté à chacun de nos clients. MoneyPark étend son réseau de partenaires avec trois grandes caisses de pension suisses : la caisse de pension ALSA, la caisse de pension Bühler ainsi que la caisse de pension d’un important prestataire suisse de services financiers. Ils viennent ainsi renforcer la dynamique de distribution et intègrent dès à présent l’attrayant marché hypothécaire en tant que créanciers. Finovo s’occupe de la mise en œuvre et de la gestion des hypothèques de ces trois nouveaux partenaires et les soutient dans la gestion de leurs portefeuilles. « Nous nous réjouissons de la confiance que nous accordent ces trois caisses de pension. Et nous sommes convaincus de pouvoir leur proposer une configuration optimale pour la réalisation de leurs objectifs de placement dans le domaine des prêts hypothécaires », explique Christian Stöckli, co-fondateur et gérant de la filiale finovo de MoneyPark. Grâce à cette collaboration, le groupe MoneyPark est en mesure d’offrir sous une même enseigne toutes les prestations du processus hypothécaire – ce dont profitent aussi bien les partenaires de financement que les emprunteurs. « L’arrivée de ces trois nouveaux partenaires de financement augmente encore la diversité des prestataires et de leurs offres pour les clients de MoneyPark », se réjouit Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Les conditions deviennent plus compétitives au fur et à mesure que le nombre de prestataires sur le marché augmente. Les trois nouvelles caisses de pension proposent elles aussi des financements pour des profils de clients très différents. Des critères de financement variés, des périodes d’échéance plus longues et des conditions attractives ouvrent aux emprunteurs une plus large palette de possibilités de financement. « Avec ces nouveaux partenaires, nous souhaitons nous rapprocher un peu plus de notre vision d’un marché hypothécaire plus transparent, permettant de réellement comparer les offres. De cette manière, nous pourrons accompagner un plus grand nombre de familles rêvant d’acquérir un logement », telle est la conviction de Stefan Heitmann.

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MoneyPark Real Estate Risk Index RERI

MoneyPark Real Estate Risk Index – Stabilité pour les logements en propriété

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark enregistre au 1er trimestre 2019 une hausse de 0,5 point d’indice, passant à 3,3 points d’indice. L’augmentation est due principalement à l’attente sur les marchés d’un fort ralentissement économique. En parallèle, le marché des logements en propriété est solide. L’offre et la demande présentent dans l’ensemble un équilibre sain et les prix n’ont augmenté que de manière insignifiante. Toutefois les signaux d’alerte (prix en forte hausse combinés à l’augmentation des taux d’inoccupation) se sont renforcés à l’échelle régionale sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement. Quant à la fourchette des conditions hypothécaires offertes, des différences supérieures à 100 points de base sont devenues monnaie courante. Les conclusions suivantes s’imposent si l’on y regarde de plus près:
Risque moyen avec tendance haussière
Sur une échelle de 0 = absence de risque à 6 = risque accru de bulle immobilière, le RERI affiche au premier trimestre 2019 une augmentation de 0,5 point pour atteindre désormais 3,3 points.
D’importants signes de faiblesse de la conjoncture dans le monde entier viennent alimenter des craintes de récession
Les perspectives de la conjoncture mondiale sont mauvaises pour les 2 prochaines années. Si ces pronostics s’avèrent exacts, cela aurait également des conséquences négatives pour l’économie suisse.
Une modification dans la politique des taux n’est pas pour demain
La majorité des experts s’attendent désormais à ce que les taux d’intérêt négatifs en Suisse perdurent au moins jusqu’en 2021. Ainsi la demande de biens immobiliers est soutenue par les conditions de financement favorables.
Les conditions hypothécaires varient parfois d’un prestataire à l’autre de plus d’un point de pourcentage
Les conditions offertes pour les hypothèques font le grand écart. Les institutions non bancaires en particulier proposent actuellement des taux d’intérêt plus avantageux avec parfois plus d’un point de pourcentage d’écart. Une comparaison des taux et des prestataires peut donc s’avèrer décisive! Dans ce contexte, pour une hypothèque d’un million de francs, les emprunteurs peuvent économiser plus de CHF 10 000 de frais financiers par an. Cela correspond à plus de CHF 100 000 pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans.
La demande et les prix pour les logements en propriété demeurent stables
Le marché des logements en propriété a continué à se stabiliser. Dans l’ensemble, l’offre et la demande présentent une relation équilibrée et les prix n’ont connu qu’une hausse négligeable.
Les signaux d’alerte sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement sont pris au sérieux
Les fortes augmentations de prix combinées à l’augmentation des taux d’inoccupation sont des signes alarmants qui ne trompent pas quant à une surchauffe. L’Association suisse des banquiers a donc profité de cette situation pour mettre en place des conditions de financement renforcées pour ces objets. En parallèle, la Confédération définit des mesures visant à renforcer les prescriptions en termes de constitution de fonds propres si les mesures d’autorégulation devaient ne pas suffire. Conjoncture et environnement de taux
Un assombrissement considérable de la conjoncture mondiale et des répercussions négatives même sur la Suisse
Au cours des dernières semaines, les mauvaises nouvelles se sont largement multipliées: un fort ralentissement de la conjoncture mondiale se dessine à l’horizon. Un refroidissement sensible de la croissance économique est également intervenu en Suisse. Des inquiétudes relatives à l’issue incertaine du Brexit, au conflit commercial États-Unis/Chine, à la crise de la dette publique italienne et à la question encore en suspens de la position de la Suisse par rapport à l’UE ont en outre contribué aux faibles taux sur les marchés des capitaux. Par ailleurs, la Banque centrale américaine (la Fed) a fait savoir qu’elle renonçait jusqu’à la fin de l’année à de nouvelles augmentations des taux. La Banque centrale européenne (la BCE) lui a emboîté le pas et a déclaré ne pas relever non plus son taux directeur pendant cette période. La Banque nationale suisse (la BNS) n’a donc d’autre choix que de laisser elle aussi son taux directeur inchangé.
Pronostic: un nouveau recul de la conjoncture est très probable
Après quelques années affichant une forte croissance, les derniers pronostics concernant l’évolution de la conjoncture mondiale sont décevants. Les prévisionnistes s’attendent désormais pour la zone euro à un net affaiblissement au cours des prochains mois et des prochaines années. Certains économistes vont plus loin encore en tablant sur une récession partant de la Chine et/ou des États-Unis d’ici fin 2021. La Suisse serait elle aussi touchée sur le plan économique. De plus, de nouveaux abaissements des taux d’intérêt directeurs seraient sans doute inévitables pour faire face à une forte revalorisation du franc suisse. Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré en s’appuyant sur la part de l’hypothèque par rapport au total des actifs disponibles (incl. les fonds des 2e et 3e piliers). À l’inverse de la simple considération du taux d’avance, les valeurs patrimoniales effectives sont également prises en compte en plus du montant de l’hypothèque. Les nouveaux financements dans la période sous revue sont pris pour base. Risk Index Q1 2019
L’endettement n’augmente pas, aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier
Tandis que l’endettement avait légèrement reculé au quatrième trimestre 2018, il demeure au premier trimestre 2019 au niveau du trimestre précédent. La part de l’hypothèque (financement extérieur) par rapport au prix d’achat continue d'augmenter en atteignant une moyenne d'environ 55%. Par conséquent, l’endettement des ménages n’entraîne aucun risque supplémentaire majeur pour le marché immobilier. La valeur limite s’élève ici à un niveau bien plus élevé avec 66%.

Fourchette des offres de taux

Une fourchette exceptionnellement large
La différence de taux entre le prestataire le moins cher et le prestataire le plus cher atteint un niveau record comme au trimestre précédent. L’écart est considérable avec 0,79% (trimestre précédent 0,78%). Au 1er trimestre 2019, nous observons une fourchette de prix historiquement large notamment sur le terme le plus important : l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. Tandis que le prestataire le moins cher proposait, en moyenne, un taux d'intérêt de 0,75%, le prestataire le plus cher exigeait 1,84%. Il en résulte un écart impressionnant de 1,09% (trimestre précédent 0,84%). Les compagnies d’assurance et les caisses de pension / fondations de placement sont en mesure d’offrir des conditions très avantageuses. Au contraire, certaines banques ne sont plus prêtes, en raison de leurs coûts élevés de constitution de fonds propres, à transférer aux clients la baisse des coûts de refinancement sous forme de taux hypothécaires plus bas. Risk Index Q1 2019

Coûts de garantie des crédits

Nouvel aplanissement de la courbe des intérêts suite au recul des taux
En raison des mauvais indicateurs économiques à travers le monde relevés ces dernières semaines, des perspectives assombries et des récents communiqués de la Fed, de la BCE et de la BNS, les taux swap à moyen terme et surtout à long terme ont enregistré une nette baisse au 1er trimestre 2019 et plus particulièrement au mois de mars. Cela explique l’aplanissement extrême de la courbe des intérêts durant le trimestre. Une conséquence est l’attente sur les marchés d’un fort affaiblissement de la conjoncture suisse allant jusqu’à faire craindre une récession. Risk Index Q1 2019
Les mauvaises perspectives conjoncturelles continuent de favoriser les taux bas
Comme nous l’avons déjà signalé, il est probable de voir au cours des prochains mois une dégradation substantielle croissante des perspectives conjoncturelles de la croissance économique mondiale. C’est pourquoi nous restons convaincus qu’il n’y aura pas de hausse significative des intérêts au cours des prochains mois ni des prochaines années (lisez également à ce sujet nos pronostics pour les taux d’intérêt jusqu’à fin 2020). À l’heure actuelle, cette situation est favorable au marché immobilier suisse en raison des conditions de financement avantageuses avec une demande sensiblement renforcée. Cependant, les perspectives économiques médiocres peuvent avoir un impact négatif à moyen terme sur la demande de biens immobiliers.

Indices des prix

L’indice des prix immobiliers enregistre une baisse minime, les prix des biens de consommation sont en légère hausse
Au premier trimestre 2019, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a très légèrement reculé pour passer de 162.3 à 161.9. Par rapport au trimestre précédent, il n’en résulte aucun changement de prix sur les maisons individuelles. Pour les appartements en propriété, nous observons une légère baisse (–0,3%). Le nombre d’offres a légèrement augmenté au cours du trimestre pour les deux types d’objet. Environ 23 000 offres ont été faites par mois pour les maisons individuelles, contre 38 000 pour les appartements en propriété. À cause de l’offre restreinte et parce que les prix ne sont pas abordables pour un large panel d’acheteurs lorsque l’emplacement est central, les maisons individuelles sont de plus en plus demandées en périphérie, bien que les communes de l’agglomération restent plus appréciées. Pour les appartements en propriété, l’offre a encore progressé dans le segment des bas prix et a contribué à faire baisser le niveau général des prix, élargissant ainsi le cercle des acheteurs. Cette situation devrait encore soutenir la demande pour l’année en cours. De plus, la diminution de l’activité de construction restreint l’offre. La demande d’appartements en propriété est plus élevée dans les conurbations que dans les zones rurales et les agglomérations. Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation a légèrement augmenté. Avec 99,4 points, il se rapproche du record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier et des prix à la consommation continue donc de progresser. Risk Index Q1 2019 Taux de chômage
Le taux de chômage maintient son faible niveau record
Tandis que le taux de chômage s’est longtemps maintenu en 2018 à son faible niveau record de 2,4%, il a de nouveau légèrement augmenté en fin d’année pour des motifs essentiellement saisonniers. Il a ensuite retrouvé un équilibre à 2,6% au premier trimestre 2019. Fin mars 2019, 112 341 personnes étaient au chômage. Cela correspond à une réduction de presque 14% par rapport à la situation de l’année précédente (fin mars 2018). Par conséquent, le chômage en Suisse retombe au faible niveau d’il y a sept ans. Autre point positif, le taux de chômage chez les jeunes (–0,4%) ainsi que le taux de chômage des plus de 50 ans (–0,3%) sont inférieurs aux valeurs de l’année précédente. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) pronostique pour 2019 une moyenne annuelle du taux de chômage de 2,4%. Risk Index Q1 2019 Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)
Le ralentissement se poursuit
Au premier trimestre 2019, l’indice des directeurs d’achats a enregistré sa cinquième baisse consécutive, passant de 57,7 à 53,4 points. Ainsi le ralentissement amorcé fin 2017 se poursuit au même rythme. La valeur demeure toutefois légèrement au-dessus des 50 points définis comme seuil de croissance. Les directeurs d’achats voient donc eux aussi un affaiblissement conjoncturel en Suisse, pour autant ils ne misent pas à l’heure actuelle sur une récession à venir. Risk Index Q1 2019 Conclusion La situation macro-économique du marché immobilier suisse pour les maisons individuelles et les appartements en propriété est toujours très solide. La situation économique de la Suisse reste satisfaisante et, combinée aux conditions de financement très favorables et aux prix qui dans l’ensemble n’ont plus connu de hausse, continue de se répercuter positivement sur la demande. Sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement, l’activité de nouvelle construction s’adapte de nouveau à la demande effective, ce qui devrait s’avérer déterminant. Dans ce contexte, il faut également tenir compte de la tendance en faveur des appartements en location dans les villes. De manière générale, les signaux d’alerte sont pris au sérieux. Des mesures et des stratégies pour lutter contre ces symptômes sont mises au point. D’autre part, il faut s’attendre à ce que les taux demeurent très bas pendant des années, favorisant ainsi des investissements sur le long terme dans les biens immobiliers. Le marché suisse de l’immobilier peut encore compter sur de solides bases.

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MoneyPark vient de lancer MEx

MoneyPark vient de lancer “MEx”, une nouveauté révolutionnaire sur le marché hypothécaire suisse

MoneyPark, le plus grand intermédiaire indépendant d’hypothèques en Suisse annonce aujourd’hui le lancement officiel de MoneyPark Mortgage Exchange (MEx) – la première bourse hypothécaire suisse pour biens immobiliers en résidence principale. MEx, basé sur la plateforme technologique MoneyPark-finovo, créera des offres très innovantes pour les preneurs d’hypothèques et pour les investisseurs. D’une part, MEx élargit l’offre de financement actuel et, d'autre part, la plateforme fournit une place encore inexploitée aux hypothèques comme catégorie de placements. Depuis 2012 déjà, MoneyPark agit sur le marché comme intermédiaire d’hypothèques indépendant et transparent et accompagne les clients lors de la recherche du financement et refinancement du bien immobilier de leurs rêves. Le client a le choix parmi plus de 100 fournisseurs actuellement et peut faire des économies d’intérêts importantes (économie moyenne de CHF 2 500 par an sur la période contractuelle), ainsi qu’au niveau des coûts de recherche et de transaction. Avec un montant de production réalisé en Suisse de plus de 2 milliards de francs et des dossiers hypothécaires sous gestion d’une valeur de plus de 9 milliards de francs, MoneyPark a considérablement contribué à créer une meilleure transparence du marché hypothécaire. «Le client n'a jamais trop de choix et de transparence, raison pour laquelle nous passons au stade suivant avec MEx», explique Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Situation gagnante classique Les propriétaires d’une maison familiale souhaitent obtenir des offres hypothécaires individuelles avec un taux d’intérêt attrayant, tandis que les investisseurs institutionnels, surtout dans cette période de rendements extrêmement bas des obligations sûres, sont toujours à la recherche d’options d’investissement intéressantes. Avec MEx, MoneyPark rapproche les deux parties en sa qualité de tiers neutre et offre à une vaste base d’investisseurs institutionnels des placements peu compliqués et avantageux, avec des rendements dans la catégorie de placement des hypothèques et plus spécialement la catégorie «Biens immobiliers en résidence principale en Suisse». Cela élargit le choix des fournisseurs d’hypothèques pour les propriétaires d’une maison familiale et le rend plus transparent et compétitif. Auparavant, les défis administratifs empêchaient une concrétisation pour de nombreux investisseurs Pour beaucoup d’investisseurs institutionnels comme des caisses de pensions et des family offices, l’octroi direct d’hypothèques, à savoir l’investissement dans un portefeuille de biens immobiliers en résidence principale, n'apportait pas le rendement souhaité en Suisse. La gestion des risques, les rapports, le traitement et la gestion du portefeuille demandaient trop d'efforts et coûtaient trop cher. «Les investisseurs ont souvent exprimé le souhait d’obtenir une solution simple et flexible d’une seule source. MEx est la réponse de MoneyPark à cette demande, où non seulement des clients hypothécaires sont mis en relation avec des investisseurs institutionnels, mais la totalité du processus est prise en charge. Moyennant les transactions des clients finaux, nous pouvons engendrer le volume critique et, grâce à la plateforme technologique de MoneyPark et sa filiale finovo, nous pouvons enfin offrir un accès complet et flexible à la catégorie de placements hypothèques aux investisseurs», continue S. Heitmann. Possibilités d’investissement attrayantes Les défis qui se présentent aux investisseurs dans l’environnement actuel des intérêts bas sont bien connus. La solution proposée par MoneyPark MEx offre des rendements nettement meilleurs que les obligations d’État sur 10 ans (0.123% le 22.05.2018) pour un profil de risque comparable. Afin de réduire les coûts par transaction et de processus des investisseurs, MoneyPark réunit, dans un premier temps, des financements hypothécaires individuels pour biens immobiliers en résidence principale en Suisse avec le lancement de deux portefeuilles sur 10 ans. La durée commence en septembre/octobre 2018, et le rendement visé est de 1.0% à 1.5% par an (net). Le portefeuille 1 considère exclusivement des hypothèques de premier rang, résultant en une qualité AAA du portefeuille, le portefeuille 2 vise un crédit de 75% et obtient une qualité évaluée à AA+. La taille ciblée pour les deux portefeuilles est 15-20 millions de francs minimum pour un investissement minimal de 10 millions de francs. Le délai de souscription débute de suite et des émissions périodiques sont prévues à l'avenir. «MEx by MoneyPark représente une valeur ajoutée, non seulement pour les clients mais aussi pour investisseurs. MEx est la première démarche sérieuse cherchant à compléter le marché hypothécaire de plus de 1'000 milliards de francs avec de nouvelles offres de secteurs non bancaires et un marché secondaire de liquidités. Je suis convaincu qu’il s'agit d’une véritable révolution sur le marché suisse des banques et investissements», explique S. Heitmann en évoquant l’étape suivante de l’histoire de l'entreprise encore jeune MoneyPark.

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DL & MoneyPark : un premier cap franchi ensemble!

Depuis leur fusion en juillet dernier, DL et MoneyPark ont donné naissance au plus grand groupe de courtage indépendant de Suisse. Pour son premier bilan à fin 2017, le nouveau groupe peut annoncer qu’il a négocié un peu plus de CHF 2 milliards de prêts hypothécaires qui se répartissent à peu près également entre les 2 sociétés. A son actif, le groupe comptabilise un volume de 8 milliards de prêts hypothécaires sous gestion. Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, l’assure : « il ne s’agit là que d’une étape intermédiaire dans la croissance du groupe, notre objectif étant de convaincre plus d’acheteurs des avantages d’un conseil indépendant ». Une nouvelle équipe dirigeante pour DL Le 31 mars prochain, Stéphane Defferrard et Stéphane Lanz, les 2 fondateurs de DL, quitteront la direction de la société, après presque 15 ans d’aventures communes à sa tête. L’ensemble des collaborateurs de DL et la Direction de MoneyPark les remercient du fond du cœur pour tout ce qu’ils ont réalisé au cours de ces années. Et nous leur disons qu’ils peuvent être fiers d’avoir, grâce à leurs qualités d’entrepreneurs visionnaires, contribué à la constitution du plus grand groupe de courtage hypothécaire de Suisse. Nous leur souhaitons le meilleur pour la suite et les assurons que nous aurons toujours plaisir à partager avec eux le verre de l’amitié. La nouvelle équipe de direction de DL est aujourd’hui composée de Stéphan Mischler, Directeur opérationnel, Patrick Donzel, Directeur informatique et développement, et Fabrice Lanz, Directeur financier. Notons que cette nouvelle direction n’est en fait pas si nouvelle que ça puisqu’elle totalise 30 ans d’expérience chez DL, dont la moitié à des postes de direction. Celle-ci devrait assurer une transition en douceur, dans la continuité et le respect des valeurs de la société. Cette nouvelle équipe aura la chance de pouvoir compter sur la direction de MoneyPark, Stefan Heitmann en tête, pour la soutenir dans sa mission. Création d’un département formation  Pour accélérer notre croissance et réussir l’intégration de nos nouveaux collaborateurs, un département formation a vu le jour en début d’année. Gilles Ogay, notre coordinateur de formation au bénéfice d’une expérience de 5 ans comme conseiller chez DL, a décidé de partager ses connaissances du prêt hypothécaire mais aussi sa grande expertise des assurances et de la fiscalité. Il aura à cœur de faciliter l’intégration de conseillers expérimentés comme celle de nos futurs conseillers juniors qui bénéficieront d’une formation de plusieurs mois au sein de ce nouveau service.

Avec le temps, les assurances jouent un rôle de plus en plus important sur le marché du financement hypothécaire

Bien que les assurances ne représentent encore qu’une faible part de marché sur le marché hypothécaire, elles concurrencent de plus en plus les banques traditionnelles. Elles proposent, depuis un certain temps, des offres moins chères que celles des banques y compris pour les durées moyennes, et plus seulement pour les financements de longue durée. Cette tendance se dessinait déjà l’année dernière et semble continuer à s’ancrer. Au regard de la toute-puissance des banques sur le marché hypothécaire, les assurances sont relativement modestes en volume de financement: à la fin 2015, leur part de marché représentait tout juste 4 %. Pourtant, les offres hypothécaires des assurances sont concurrentielles et commencent lentement mais sûrement à faire de l’ombre à celles des banques. Plus la pénurie de placements des assurances et caisses de pension se prolonge, plus elles pénètrent avec insistance des champs d’activité qui ne faisaient pas partie jusqu’à présent de leur cœur d’activité. Cela inclut notamment l’octroi d’hypothèques, étant donné qu’avec celles-ci, contrairement aux autres formes de placement, il est toujours possible de réaliser un rendement positif. «Aujourd’hui, les hypothèques représentent une part encore assez réduite de tous les placements d’une caisse de pension ou d’une assurance suisse. Au cours des prochaines années, nous escomptons une progression sensible de cette activité», pronostique Stefan Heitmann, CEO de MoneyPark. Avant de compléter: «Les preneurs d’hypothèque sont les premiers à pouvoir profiter de la concurrence croissante sur le marché hypothécaire – à condition qu’ils ne se fient pas uniquement à leur banque lors de la conclusion d’un financement.» Les assurances se situent en moyenne 20 points de base sous les banques Les assurances proposent des offres s’établissant à plus de 20 points de base sous celles des banques pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans. Par conséquent, en concluant une hypothèque d’un montant de 500 000 francs, il est possible, en moyenne, d’économiser 10 000 francs, auprès de l’assurance, sur l’ensemble de la durée. L’évolution au fil du temps montre clairement que les assurances et les banques ont des comportements très similaires et réagissent de façon relativement identique à l’environnement de marché. Les assurances se situent cependant nettement au-dessous des taux d’intérêt offerts par les banques. Pour les durées moyennes, nous constatons depuis fin 2016 un inversement de tendance «Depuis la fin 2016, les assurances prennent de plus en plus position sur le marché des durées moyennes et y proposent également des offres très compétitives», indique S. Heitmann. Cette année, les taux d’intérêt offerts pour les hypothèques à taux fixe à 5 ans se situaient entre 2 et 7 points de base sous les offres des banques. Les taux offerts ne constituent pas de simples taux indicatifs, mais des offres d’intérêts concrètes que DL a sollicitées, pour des clients, auprès de banques et d’assurances. Entre 2012 et 2016, les taux d’intérêt offerts par les assurances étaient supérieurs à ceux offerts par les banques. A partir de la fin 2016, le vent tourne: les assurances s’attaquent de plus en plus à la position monopolistique des banques sur le front des durées moyennes. Coude à coude pour les durées courtes On ne distingue pas de rôle de favori actuellement pour les durées courtes de 2 ans. Les banques sont certes dans l’ensemble moins chères que les assurances pour cette durée, mais depuis 2016, les assurances rattrapent du terrain, et ont nettement optimisé leurs offres.

Une demande de financement pour un client se trouvant à quelques mois d’une retraite anticipée !

Après plus de 15 ans d’activité dans des sociétés d’assurances, bancaires et plusieurs chez DL, lorsqu’on me demande ce qui me plait dans mon métier, ma réponse est toujours la même : trouver des solutions ! De fait, mon job consiste à évaluer une situation, prendre conscience des enjeux, chiffrer la faisabilité du projet et finalement livrer la solution la plus satisfaisante pour mes clients. Autant dire que cela demande de la patience, de l’écoute et des compétences pour résoudre les problèmes. Je peux vous donner un exemple concret : dernièrement, un client m’a contacté pour une aide dans le cadre de sa recherche de financement. Son but était de faire l’acquisition d’un appartement à Neuchâtel, afin de pouvoir profiter d’une paisible retraite anticipée. Il m’a expliqué que l’une de ses connaissances lui a recommandé de me contacter car il désespérait de trouver une solution. Effectivement, malgré les garanties proposées, les différentes banques avec lesquelles il entretient des relations d’affaires,  lui ont refusé le crédit souhaité. Lors de notre premier entretien, il m’a fait part des problématiques rencontrées dans les démarches visant à lui permettre de réaliser son souhait. En prenant connaissance de son dossier, j’ai réalisé que le client vit en concubinage et que sa retraite anticipée est prévue dans six mois. Par ailleurs, j’ai aussi constaté que les principales difficultés résultaient du manque de clarté de sa demande et d’une gestion malhabile des négociations avec les différents intervenants. J’étais alors en possession de toutes les données pour lui proposer la solution suivante : sa compagne devient copropriétaire et codébitrice de l’emprunt et on se charge de lui trouver un établissement financier qui accepte de financer le montant à 100% de son achat, le temps qu’il puisse disposer du montant en capital de sa caisse de pension, soit au moment de sa retraite, lui permettant de rembourser le montant d’emprunt et de respecter les normes en la matière, soit un financement en 1er rang. Là, arrive mon moment préféré de l’histoire, le happy end ! Et oui, c’est possible (parfois) dans la vie réelle ! J’avais face à moi, un homme heureux de constater que son rêve allait se concrétiser. La suite ? Il a accepté ma proposition, nous avons mis en place le financement souhaité et le client et sa compagne seront propriétaires de leur bien début de l’année prochaine !
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