Prestataires hypothécaires

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de 3 à 5% chaque année. Cette étude analyse la façon dont le marché hypothécaire s'est développé en 2019 et quels acteurs y ont le plus contribué. En outre, elle présente une synthèse du marché hypothécaire suisse, l’évolution des volumes et des parts de marché depuis 2014, ainsi qu’un aperçu des développements prévus pour 2020.

Le marché hypothécaire en 2019

Les banques représentent toujours de loin le groupe de fournisseurs le plus important

Fin 2019, le marché hypothécaire suisse représentait près de 1 100 milliards de francs. La plus grande part provient toujours des banques : ensemble, elles dominent près de 95% du marché hypothécaire, même si de plus en plus de prêts ne proviennent plus uniquement de leurs propres canaux de distribution, mais aussi de canaux externes.

Les deux groupes de prestataires non-bancaires, les compagnies d’assurance et les caisses de pension, représentent environ 5% du marché, gérant environ 57,5 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur le marché prennent des années

Alors que le volume des assurances a légèrement reculé en 2019, les caisses de pension ont connu une croissance plus forte que celle du marché. Cependant, il faudra encore de nombreuses années pour que la part des établissements non bancaires augmentent de manière significative. En effet, la constitution d’un portefeuille hypothécaire prend du temps et dépend de canaux de distribution alternatifs, dont principalement des intermédiaires. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90% des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire.

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 32 milliards de francs, soit 3%, en 2019. Cela représente un léger recul par rapport à l’année précédente (2018 : + 34,6 mrd / +3,4%). Cette croissance est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier, le taux de logement en propriété stagnant depuis des années à près de 40%. Le marché hypothécaire suisse est donc ainsi l’un des plus importants au monde. S’élevant à 1 200 milliards d’euros, les prêts hypothécaires en Allemagne ont une valeur nominale presque aussi importante qu’en Suisse, par exemple. Cependant, l’Allemagne compte environ dix fois plus d’habitants que la Suisse (83 millions) et à un taux de logement en propriété de plus de 50%.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de 4,2%, soit plus de 15,6 milliards de francs, ce qui représente une surperformance. Avec une croissance de 3,2%, les banques Raiffeisen, les banques régionales et les caisses d’épargne ont aussi réalisé une surperformance.

En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de près de 7% en 2019. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres et bénéficient, dans une large mesure, du secteur des intermédiaires professionnels en particulier.

Les compagnies d’assurance perdent en volume

Comme lors des années précédentes, les grandes banques ont réalisé une sous-performance, avec une croissance de seulement 1,5%. En 2019, les compagnies d’assurance ont même diminué leur investissement en hypothèques. Nous estimons que ce recul s’élève à près de 39 milliards, avec près de 4%. Ce recul ne signifie pas obligatoirement que le domaine hypothécaire n’est pas intéressant pour les compagnies d’assurance. En effet, certaines compagnies d’assurance ont développé leur portefeuille hypothécaire au cours des dernières années et en 2019. Le recul est plutôt dû au fait que, d’une part, le total du bilan des compagnies d’assurance ait diminué de manière générale, entraînant donc une réduction proportionnelle du portefeuille hypothécaire. D’autre part, certaines compagnies d’assurance ont séparé leurs portefeuilles d’investissement de leur bilan, en raison de modifications stratégiques dans le domaine de la prévoyance.

Les intermédiaires en prêt hypothécaire ont déjà largement contribué à la croissance du marché hypothécaire suisse, avec un volume estimé à environ 5,8 milliards de francs.

Les intermédiaires

Un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ 12%. Cette part a augmenté pour atteindre 18% en 2019, ce qui représenterait un montant de 5,8 milliards de francs généré par les intermédiaires. Nous prévoyons ici aussi une surperformance par rapport à la croissance du marché pour les années à venir.

Les Suisses comparent plus souvent

Malgré la croissance exponentielle des intermédiaires en hypothèque, le marché suisse des intermédiaires reste relativement petit et possède un important potentiel de rattrapage et de croissance par rapport à l’étranger. Calculée sur la base d’un volume du marché annuel de 180 milliards de francs (150 mrd par année pour le renouvellement des hypothèques existantes et une croissance de 30 mrd), la part des intermédiaires sur le marché suisse représente environ 4%. Comparé à l’étranger, ce chiffre reste bas. En Allemagne, par exemple, près de la moitié de l’activité hypothécaire est réalisée par des intermédiaires, en Grande-Bretagne, cette part s’élèverait à 70%, d’après une étude de McKinsey.

En Suisse, le domaine des intermédiaires en hypothèque existe en tant que segment indépendant, professionnellement institutionnalisé uniquement depuis la fondation de MoneyPark à la fin 2012. MoneyPark s’est établie comme leader incontesté des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 3 milliards de francs, MoneyPark a conseillé et généré en 2019 plus d’hypothèques que tous les autres prestataires ensemble. De plus, le nombre d’intermédiaires sur le marché augmente : environ vingt compagnies (grandes et petites) d’intermédiaires en prêt hypothécaire ont été fondées au cours des dernières années. En outre, des banques de renommée proposent de plus en plus des plateformes de comparaison hypothécaire.

L’évolution du marché hypothécaire de 2014 à 2019

Croissance stable de trois pour cent par année

Au cours des cinq dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 146 milliards de francs (+15,4%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3%. Au cours des cinq dernières années, les caisses de pension ont connu une croissance plus de deux fois supérieure à celle du marché (+ 36,2%). En raison de leur volume encore faible, elles représentent cependant uniquement 2% de la part du marché.

Banques cantonales

• Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 35%).
• Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de plus de 22% pour atteindre près de CHF 386 mrd (marché : +15,4%).
• Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé seulement un peu plus que le marché (+ 18%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales et que la pression concurrentielle dans les plus grandes villes de Suisse a augmenté disproportionnellement à cause des intermédiaires professionnels et des banques concurrentielles (« dissolution du principe de territorialité »).

Grandes banques

• Au cours des cinq dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 2,7%, nettement inférieure à celle du marché (+15,4%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3 points de pourcentage de part de marché. Les grandes banques ont des sources de revenus plus variées, qui nécessitent moins de fonds propres, que d’autres groupes bancaires.
• En valeur nominale, le volume hypothécaire des grandes banques a diminué chaque année de 2014 à 2017. Elles affichent à nouveau une croissance depuis 2018. Cependant, avec une croissance de 1,6% en 2018 et 1,5% en 2019, les grandes banques sont en sous-performance par rapport au marché. Cela démontre néanmoins que cette activité a gagné en importance et que les grandes banques proposent des conditions attractives.
• En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,7% (2014 : 27.7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 271 mrd.

Les banques Raiffeisen

• Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 23% (+ CHF 35 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,8% à près de 17%.
• Avec CHF 185 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataires le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

• Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,3% à 9,1%), car elles ont progressé, avec 12,8%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance  

• Après un recul en 2015, les compagnies d’assurance n’ont cessé de croître, mais elles ont à nouveau réduit leur volume hypothécaire en 2019. En raison de contraintes réglementaires (fortune liée) et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct, leurs possibilités de croissance restent limitées.
• Les modifications du total des compagnies d’assurance cachent d’importantes différences entre les différents fournisseurs : certains ont connu un taux de croissance à deux chiffres, alors que d’autres ont abandonné une partie de leur portefeuille hypothécaire pour des raisons stratégiques.
• En 2019, le volume hypothécaire géré par des compagnies d’assurance était revenu au niveau de 2014, avec 38,9 mrd, ce qui représente un recul de part du marché de 4,1% à 3,5%.

Caisses de pension

• Les caisses de pension sont le groupe de fournisseur ayant connu la plus forte croissance au cours des cinq dernières années.
• Affichant une croissance de plus de 36%, soit un chiffre plus de deux fois plus haut que le marché, les caisses de pension ont développé leur volume hypothécaire pour atteindre 18,6%, ce qui ne représente qu’une part du marché de 1,7%.

À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque a encore une belle marge de progression pour ce secteur d’investissement, avec un volume de placement total de 900 mrd à la fin 2018.

Développement du marché hypothécaire en 2020

La croissance ne devrait se situer que légèrement en dessous de la moyenne des dernières années

Les banques ont enregistré une croissance d’environ 1% lors des quatre premiers mois de 2020. Le marché hypothécaire n’a vraisemblablement qu’à peine augmenté au deuxième trimestre. Avec le confinement, les banques étaient très occupées par les crédits d’urgence et les fournisseurs institutionnels ont connu un fort besoin de liquidités, ce qui a rendu les investissements en hypothèques partiellement impossibles.

Le deuxième semestre a toutefois démarré très fort. De nombreuses caisses de pension et fondations de placement sont revenues en puissance sur le marché hypothécaire. Étant donné que les placements en hypothèque obtiennent un rendement plus important que les obligations de premier ordre comme les emprunts d’État, nous prévoyons que d’autres caisses de pension et fondations de placement vont investir dans cette classe d’actifs. Pour les banques et les compagnies d’assurance, nous partons du principe que le taux de croissance sera similaire à celui du premier trimestre. Ainsi, la croissance devrait atteindre près de 3%, soit un taux légèrement inférieur à celui des années précédentes.

Conclusion

Marché hypothécaire

Le marché hypothécaire reste stable avec une croissance annuelle d’environ 3%, ceci en grande partie grâce à la hausse des prix de l’immobilier. Étant donné que de nombreux clients contractent encore leur hypothèque auprès de leur banque sans offre de comparaison et que de nombreuses hypothèques sont conclues à long terme, d’importants changements des parts hypothécaires ne sont prévus qu’à moyen terme et ne seront visibles qu’après plusieurs années. Cependant, la tendance est irréversible : à moyen terme, le marché hypothécaire suisse sera dominé par différents fournisseurs ainsi que par des intermédiaires professionnels.

L’importance des caisses de pension joue ici un rôle clé : l’entrée sur le marché hypothécaire leur est devenue beaucoup plus simple et attractive, grâce aux offres comprenant toute la chaîne de valeur (acquisition, distribution et entretien).

Conséquences pour les emprunteurs hypothécaires

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Une enquête représentative menée par MoneyPark a montré que 68% des Suisses contractent leur hypothèque auprès de leur banque. En Suisse alémanique, cette part est plus élevée (73%) qu’en Suisse romande (50%). La part s’adressant à un intermédiaire en prêt hypothécaire représente 12%.

Ce comportement démontre que la demande pour un conseil indépendant et plus transparent augmente chaque année, comme le prouve l’entrée sur le marché de plusieurs nouvelles plateformes de comparaison. La vision de MoneyPark de rendre le marché hypothécaire plus simple d’accès pour le client hypothécaire par les informations et la transparence apparaît comme une réalité de plus en plus proche.

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Afin de réduire les risques sur le marché des immeubles de rendement, l'Association suisse des banquiers (ASB) a révisé ses critères d'octroi d'hypothèques sous la pression des autorités. Les mesures d'autorégulation ajustées ont été reconnues aujourd'hui par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers Finma et entreront donc en vigueur le 1er janvier 2020. Étant donné que les appartements ou les maisons individuelles loués par des particuliers (immeubles en location) ne sont pas explicitement concernés par ces mesures, DL MoneyPark ne prévoit en l'état que des effets modérés. Les mesures d'autorégulation élaborées par l'ASB prévoient les deux modifications suivantes :

• Ratio de fonds propres plus élevé : pour le financement hypothécaire des immeubles de rendement, le ratio de fonds propres minimum s'élève désormais à 25% de la valeur retenue par l'établissement financier. Toute différence entre le prix d'achat plus élevé et la valeur d'emprunt plus faible doit être entièrement financée sur fonds propres ("principe de la valeur minimale").
• Amortissement plus rapide : Dans le cas des immeubles de rendement, la dette hypothécaire doit maintenant être amortie dans un délai maximal de 10 ans aux deux tiers de la valeur de nantissement de l'immeuble (auparavant 15 ans).

Ces modifications ne s’appliquent qu’aux immeubles de rendement

Les mesures d'autorégulation modifiées entreront en vigueur le 1er janvier 2020 et ne s'appliqueront qu'au financement des immeubles de rendement. En outre, les exigences plus strictes ne s'appliquent qu'aux nouvelles affaires. Afin d'éviter des distorsions de concurrence, la Finma intègre également ces nouvelles dispositions dans ses exigences de fonds propres pour le secteur des assurances. En revanche, les fonds de pension et les autres investisseurs institutionnels octroyant des prêts hypothécaires ne sont pas affectés par ce resserrement.

La réglementation sur l'achat et la location ne sera pas durcie

La clarté prévaut maintenant sur la définition des propriétés de rendement : L'ASB ne tient pas compte des biens immobiliers en location lors du durcissement des mesures. En règle générale, il s'agit d'appartement ou de maisons individuelles appartenant à des particuliers et qui sont louées plutôt qu'habitées. Après tout, ce segment représente environ un quart de l'ensemble du financement de l'immobilier résidentiel. Bien que la Finma recommande aux banques d'évaluer également ces financements en tant que biens de rendement, elle ne les oblige pas à le faire.

Les mesures d'autorégulation ont-elles l'effet souhaité ?

La question demeure de savoir si le renforcement des mesures d'autorégulation produit réellement l'effet souhaité. Selon nous, la raison principale de la forte hausse des prix des immeubles de rendement réside dans l'attrait de la classe d'actifs immobiliers dans le contexte actuel de taux d'intérêt négatifs tant pour les investisseurs institutionnels que privés. De nombreux investisseurs achètent ou construisent donc des biens immobiliers résidentiels sans effectuer suffisamment d'analyses de localisation et de potentiel. Cette situation est responsable de la pression sur les prix et explique en fin de compte également la hausse des taux d'inoccupation. Ces acheteurs investissent principalement leurs propres capitaux et ne sont donc pas affectés par les restrictions sur le financement par emprunt. Les rendements de plus de cinq pour cent atteints en 2018 en particulier continuent d'encourager les investisseurs à investir dans cette classe d'actifs - sans aucune garantie que de tels rendements puissent également être générés à l'avenir.

Les mesures n'affectent que les nouvelles affaires avec une forte proportion de capitaux d'emprunt

Les mesures d'autorégulation toucheront désormais principalement les investisseurs qui ont besoin d'une plus grande proportion de capitaux empruntés. Il sera plus difficile pour ces acheteurs de financer leur propriété à l'avenir. Le régulateur veut ainsi freiner les nouvelles hausses de prix et réduire les risques en diminuant le nombre d'acheteurs.

Impact modeste dans l'environnement actuel

Les mesures prévues constituent un premier pas dans la bonne direction. Cela ne résout toutefois pas le problème structurel du marché des immeubles de rendement : Les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, par exemple, qui s'en sortent avec peu ou pas de capitaux extérieurs et constituent la majorité de la base d'acheteurs, ne sont pas limités dans leurs activités par ces mesures. Nous n'attendons donc qu'un impact modeste et sommes convaincus que ces réglementations ne suffiront pas à elles seules à freiner les hausses de prix. Si les taux d'intérêt restent bas, que les liquidités sont abondantes et que les alternatives d'investissement sont rares, les immeubles de rendement continueront d'attirer des investisseurs institutionnels et privés qui n'ont besoin que de peu ou pas de capitaux extérieurs. Toutefois, la tendance actuelle à l'achat pourrait être mieux freinée par une hausse substantielle des taux d'intérêt, qui permettrait à nouveau des investissements alternatifs attrayants, ou par un fort afflux d'immigrants ayant un niveau élevé d'éducation et de revenus. En Suisse, cependant, nous sommes très éloignés de ces deux scénarios, car les initiatives politiques correspondantes ont également échoué.

Devrais-je encore acheter un bien de rendement ?

Les objets de rendement peuvent être encore aujourd'hui des achats très intéressants. Mais plus que jamais, la décision d'achat et de financement doit être discutée avec des experts, en tenant compte des variantes de transaction et des bailleurs de fonds. De plus, les acheteurs sont plus interpellés qu'auparavant sur le plan de l'évaluation et doivent plus que jamais se concentrer sur le potentiel des locataires de la région en question. Il est important de clarifier s'il y a une demande d'appartements dans cette région et si les loyers sont conformes au marché. La prudence est de mise dans le cas de ce que l'on appelle les financements participatifs, car l'investisseur individuel doit se fier aux promesses de rendement des bailleurs de fonds. Mais l'aspect financier devient également plus complexe en raison du durcissement des mesures d'autorégulation. Le marché devient de plus en plus confus pour les acheteurs en raison des différentes directives de financement des fournisseurs de prêts hypothécaires. L'expérience a montré que ces mesures ne sont pas mises en œuvre partout de la même manière ; les petites banques, les fonds de pension et les compagnies d'assurance sont moins au centre de la mise en œuvre de ces mesures réglementaires ou ne sont même pas concernées du tout. Les grandes banques et les banques cantonales et régionales très exposées sont examinées de plus près en raison de risques systémiques inévitablement plus élevés.

Le conseil indépendant apporte une valeur ajoutée

Un spécialiste hypothécaire indépendant peut vous aider dans votre recherche de propriétés et le montage du financement : DL MoneyPark ne coopère pas seulement avec plus de 100 partenaires, mais utilise également tous les principaux systèmes d'évaluation immobilière et offre ainsi la meilleure garantie d'être le partenaire de financement optimal pour les immeubles de rendement, même dans les périodes plus difficiles.

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de trois à cinq pour cent chaque année. Au cours des dernières années, de plus en plus de fournisseurs qui veulent obtenir une part du gâteau ont afflué sur le marché. L’essentiel en bref

• Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a progressé de près de 186 milliards de francs pour atteindre environ 1 064 milliards de francs (+ 21,2%).
• Les banques dominent toujours plus de 94 pour cent du marché hypothécaire grâce aux portefeuilles d’actions accumulés au fil des décennies. Cependant les compagnies d’assurance et les caisses de pension augmentent régulièrement leur volume.
• En 2018, les intermédiaires hypothécaires ont déjà contribué pour environ douze pour cent de la croissance du marché hypothécaire.
• Les exigences des clients en matière de transparence totale et d'accès à de nombreux prestataires et offres hypothécaires ne cessent d'augmenter.

Le marché hypothécaire en 2018

Les banques dominent toujours le marché hypothécaire

Fin 2018, le marché hypothécaire suisse affichait un volume d’hypothèques d'environ 1 064 milliards de francs. Malgré de nouveaux prêteurs hypothécaires, les banques dominent toujours le marché et contrôlent, à elles seules, plus de 94 pour cent du marché hypothécaire suisse. Les groupes bancaires «banques cantonales», «grandes banques» et «Banques Raiffeisen» gèrent, quant à eux, plus de 76 pour cent du volume des hypothèques. Les deux groupes de prestataires non bancaires, soit les «compagnies d’assurance» et les «caisses de pension», ont également été en mesure d’élargir leur portefeuille hypothécaire. Fin 2018, les deux groupes géraient respectivement 41 milliards et 18 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur les marchés prennent des années

Même si ces deux groupes de prestataires ont évolué plus rapidement que les autres groupes, la construction d'un portefeuille hypothécaire demande du temps. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90 pour cent des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire. En tant que «nouveaux venus» sur le marché hypothécaire, il faudra des années aux compagnies d’assurance, aux caisses de pension et aux autres investisseurs alternatifs avant de pouvoir élargir considérablement leurs portefeuilles.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 34,6 milliards de francs, soit 3,4 pour cent en 2018. Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de plus de 15 milliards de dollars, et ont réalisé une surperformance de 4,4 pour cent. Les Banques Raiffeisen ont enregistré le même pourcentage. Les compagnies d’assurance ont également dépassé la moyenne du marché avec une croissance estimée à 3,7 pour cent. En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de plus de sept pour cent en 2018. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres. En revanche, le taux de croissance pour les grandes banques (1,6 pour cent), les banques régionales, les caisses d'épargne (1,4 pour cent) et les autres banques (3,5 pour cent) est inférieur à la moyenne du marché (3,7 pour cent).

Les intermédiaires, un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ douze pour cent. Avec une part de marché d'environ 57 pour cent, MoneyPark s'affirme clairement comme leader du marché des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 2,3 milliards de francs, MoneyPark se classe au quatrième rang sur le marché hypothécaire suisse, derrière les banques cantonales, les deux grandes banques et les Banques Raiffeisen. L’entreprise conseille et gère un grand nombre d’hypothèques.

L’évolution du marché hypothécaire de 2012 à 2018

Croissance de près d'un quart

Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 186 milliards de francs (plus de 21%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3,5 pour cent. Les compagnies d’assurance et les caisses de pension ont certes réussi à croître légèrement au-dessus de la moyenne du marché, mais en raison de leur faible volume, leur part de marché n’est toujours que de six pour cent.

Banques cantonales

• Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 34,9%).
• Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de 28% pour atteindre près de CHF 372 mrd (marché: +21,2%).
• Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé au même rythme que le marché (+ environ 21%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales.

Grandes banques

• Au cours des 6 dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 4,9%, nettement inférieure à celle du marché (+21,2%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3,8% de part de marché.
• En 2018, elles ont toutefois de nouveau progressé de CHF 4 mrd, ce qui correspond à une croissance de 1,6%. Bien que ce soit encore légèrement en-dessous du marché (+3,4% en 2018), c’est nettement plus élevé que les années précédentes.
• De 2013 à 2017, les grandes banques ont progressé de CHF 8,3 mrd, ce qui correspond à une croissance de seulement 3,3% en 5 ans.
• En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,9% (2012: 28,7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 265 mrd.

Les Banques Raiffeisen

• Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 32% (+ CHF 44 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,4% à près de 17%.
• Avec près de CHF 180 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataire le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

• Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,5% à 9,0%), car elles ont progressé, avec 14,6%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance

• Les compagnies d’assurance ont pu augmenter leur part de marché de 11,5% et leur volume de plus de 35% (+ CHF 10,5 mrd).
• Il s’agit ainsi du groupe ayant enregistré la croissance la plus rapide parmi les prêteurs hypothécaires. Cependant, avec 3,8% enregistrés fin 2018, leur part de marché est faible et reste limitée en raison des contraintes réglementaires et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct.

Caisses de pension

• En 2013 et 2014, les caisses de pension ont affiché un recul de leur croissance en volume. Ce n’est qu’à partir de 2015 qu’ils ont recommencé à octroyer des hypothèques. En 2017, ils ont même atteint une croissance de 16,7% et une progression de CHF 2,4 mrd.
• Nous ne nous attendons pas à ce qu’une croissance aussi élevée soit enregistrée en 2018. Nous comptons toutefois sur une croissance globale de 22,8% au cours des 6 dernières années. Fin 2018, les hypothèques émises par les caisses de pension devraient atteindre CHF 18 mrd, ce qui correspond à une part de marché de 1,7%. À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque pour ce secteur des investisseurs a encore une belle marge de progression.

Impacts sur les emprunteurs hypothécaires

Un potentiel d’épargne important à peine perçu

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Pourtant, 74 pour cent des Suisses(ses) contractent toujours leur hypothèque auprès de leur banque, sans comparer les offres sur le marché. Toutefois, depuis longtemps sur tous les marchés européens, y compris sur le marché financier, les acheteurs se sont émancipés et comparent avant d’acheter. Déjà vraie pour la majorité des marchés suisses, cette tendance à la comparaison et à l’émancipation gagne également de plus en plus de terrain sur le marché financier suisse. Le client d’aujourd'hui veut plus de transparence et d’information et compare les prix, comme c’est déjà le cas depuis longtemps pour les biens de consommation. Le client hypothécaire d’aujourd'hui est plus éclairé que jamais. Ainsi, la popularité des intermédiaires indépendants, et ainsi que la comparaison des offres, n’a cessé de croître au cours des dernières années.

Grâce à sa filiale finovo, MoneyPark est parvenu à développer un partenariat avec trois nouvelles des caisses de pension suisses. Le groupe MoneyPark, dont DL MoneyPark fait partie, propose des solutions hypothécaires et de prévoyance de plus de 100 partenaires, dont des banques, des compagnies d’assurance et, désormais, des caisses de pension. Ces nouveaux partenaires représente une nouvelle étape essentielle vers un marché hypothécaire plus transparent, avec un éventail de solutions toujours plus large et plus adapté à chacun de nos clients. MoneyPark étend son réseau de partenaires avec trois grandes caisses de pension suisses : la caisse de pension ALSA, la caisse de pension Bühler ainsi que la caisse de pension d’un important prestataire suisse de services financiers. Ils viennent ainsi renforcer la dynamique de distribution et intègrent dès à présent l’attrayant marché hypothécaire en tant que créanciers. Finovo s’occupe de la mise en œuvre et de la gestion des hypothèques de ces trois nouveaux partenaires et les soutient dans la gestion de leurs portefeuilles. « Nous nous réjouissons de la confiance que nous accordent ces trois caisses de pension. Et nous sommes convaincus de pouvoir leur proposer une configuration optimale pour la réalisation de leurs objectifs de placement dans le domaine des prêts hypothécaires », explique Christian Stöckli, co-fondateur et gérant de la filiale finovo de MoneyPark. Grâce à cette collaboration, le groupe MoneyPark est en mesure d’offrir sous une même enseigne toutes les prestations du processus hypothécaire – ce dont profitent aussi bien les partenaires de financement que les emprunteurs. « L’arrivée de ces trois nouveaux partenaires de financement augmente encore la diversité des prestataires et de leurs offres pour les clients de MoneyPark », se réjouit Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Les conditions deviennent plus compétitives au fur et à mesure que le nombre de prestataires sur le marché augmente. Les trois nouvelles caisses de pension proposent elles aussi des financements pour des profils de clients très différents. Des critères de financement variés, des périodes d’échéance plus longues et des conditions attractives ouvrent aux emprunteurs une plus large palette de possibilités de financement. « Avec ces nouveaux partenaires, nous souhaitons nous rapprocher un peu plus de notre vision d’un marché hypothécaire plus transparent, permettant de réellement comparer les offres. De cette manière, nous pourrons accompagner un plus grand nombre de familles rêvant d’acquérir un logement », telle est la conviction de Stefan Heitmann.

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Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark enregistre au 1er trimestre 2019 une hausse de 0,5 point d’indice, passant à 3,3 points d’indice. L’augmentation est due principalement à l’attente sur les marchés d’un fort ralentissement économique. En parallèle, le marché des logements en propriété est solide. L’offre et la demande présentent dans l’ensemble un équilibre sain et les prix n’ont augmenté que de manière insignifiante. Toutefois les signaux d’alerte (prix en forte hausse combinés à l’augmentation des taux d’inoccupation) se sont renforcés à l’échelle régionale sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement. Quant à la fourchette des conditions hypothécaires offertes, des différences supérieures à 100 points de base sont devenues monnaie courante. Les conclusions suivantes s’imposent si l’on y regarde de plus près:

Risque moyen avec tendance haussière

Sur une échelle de 0 = absence de risque à 6 = risque accru de bulle immobilière, le RERI affiche au premier trimestre 2019 une augmentation de 0,5 point pour atteindre désormais 3,3 points.

D’importants signes de faiblesse de la conjoncture dans le monde entier viennent alimenter des craintes de récession

Les perspectives de la conjoncture mondiale sont mauvaises pour les 2 prochaines années. Si ces pronostics s’avèrent exacts, cela aurait également des conséquences négatives pour l’économie suisse.

Une modification dans la politique des taux n’est pas pour demain

La majorité des experts s’attendent désormais à ce que les taux d’intérêt négatifs en Suisse perdurent au moins jusqu’en 2021. Ainsi la demande de biens immobiliers est soutenue par les conditions de financement favorables.

Les conditions hypothécaires varient parfois d’un prestataire à l’autre de plus d’un point de pourcentage

Les conditions offertes pour les hypothèques font le grand écart. Les institutions non bancaires en particulier proposent actuellement des taux d’intérêt plus avantageux avec parfois plus d’un point de pourcentage d’écart. Une comparaison des taux et des prestataires peut donc s’avèrer décisive! Dans ce contexte, pour une hypothèque d’un million de francs, les emprunteurs peuvent économiser plus de CHF 10 000 de frais financiers par an. Cela correspond à plus de CHF 100 000 pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans.

La demande et les prix pour les logements en propriété demeurent stables

Le marché des logements en propriété a continué à se stabiliser. Dans l’ensemble, l’offre et la demande présentent une relation équilibrée et les prix n’ont connu qu’une hausse négligeable.

Les signaux d’alerte sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement sont pris au sérieux

Les fortes augmentations de prix combinées à l’augmentation des taux d’inoccupation sont des signes alarmants qui ne trompent pas quant à une surchauffe. L’Association suisse des banquiers a donc profité de cette situation pour mettre en place des conditions de financement renforcées pour ces objets. En parallèle, la Confédération définit des mesures visant à renforcer les prescriptions en termes de constitution de fonds propres si les mesures d’autorégulation devaient ne pas suffire. Conjoncture et environnement de taux

Un assombrissement considérable de la conjoncture mondiale et des répercussions négatives même sur la Suisse

Au cours des dernières semaines, les mauvaises nouvelles se sont largement multipliées: un fort ralentissement de la conjoncture mondiale se dessine à l’horizon. Un refroidissement sensible de la croissance économique est également intervenu en Suisse. Des inquiétudes relatives à l’issue incertaine du Brexit, au conflit commercial États-Unis/Chine, à la crise de la dette publique italienne et à la question encore en suspens de la position de la Suisse par rapport à l’UE ont en outre contribué aux faibles taux sur les marchés des capitaux. Par ailleurs, la Banque centrale américaine (la Fed) a fait savoir qu’elle renonçait jusqu’à la fin de l’année à de nouvelles augmentations des taux. La Banque centrale européenne (la BCE) lui a emboîté le pas et a déclaré ne pas relever non plus son taux directeur pendant cette période. La Banque nationale suisse (la BNS) n’a donc d’autre choix que de laisser elle aussi son taux directeur inchangé.

Pronostic: un nouveau recul de la conjoncture est très probable

Après quelques années affichant une forte croissance, les derniers pronostics concernant l’évolution de la conjoncture mondiale sont décevants. Les prévisionnistes s’attendent désormais pour la zone euro à un net affaiblissement au cours des prochains mois et des prochaines années. Certains économistes vont plus loin encore en tablant sur une récession partant de la Chine et/ou des États-Unis d’ici fin 2021. La Suisse serait elle aussi touchée sur le plan économique. De plus, de nouveaux abaissements des taux d’intérêt directeurs seraient sans doute inévitables pour faire face à une forte revalorisation du franc suisse. Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré en s’appuyant sur la part de l’hypothèque par rapport au total des actifs disponibles (incl. les fonds des 2e et 3e piliers). À l’inverse de la simple considération du taux d’avance, les valeurs patrimoniales effectives sont également prises en compte en plus du montant de l’hypothèque. Les nouveaux financements dans la période sous revue sont pris pour base.

L’endettement n’augmente pas, aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier

Tandis que l’endettement avait légèrement reculé au quatrième trimestre 2018, il demeure au premier trimestre 2019 au niveau du trimestre précédent. La part de l’hypothèque (financement extérieur) par rapport au prix d’achat continue d'augmenter en atteignant une moyenne d'environ 55%. Par conséquent, l’endettement des ménages n’entraîne aucun risque supplémentaire majeur pour le marché immobilier. La valeur limite s’élève ici à un niveau bien plus élevé avec 66%.

Fourchette des offres de taux

Une fourchette exceptionnellement large

La différence de taux entre le prestataire le moins cher et le prestataire le plus cher atteint un niveau record comme au trimestre précédent. L’écart est considérable avec 0,79% (trimestre précédent 0,78%). Au 1er trimestre 2019, nous observons une fourchette de prix historiquement large notamment sur le terme le plus important : l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. Tandis que le prestataire le moins cher proposait, en moyenne, un taux d'intérêt de 0,75%, le prestataire le plus cher exigeait 1,84%. Il en résulte un écart impressionnant de 1,09% (trimestre précédent 0,84%). Les compagnies d’assurance et les caisses de pension / fondations de placement sont en mesure d’offrir des conditions très avantageuses. Au contraire, certaines banques ne sont plus prêtes, en raison de leurs coûts élevés de constitution de fonds propres, à transférer aux clients la baisse des coûts de refinancement sous forme de taux hypothécaires plus bas.

Coûts de garantie des crédits

Nouvel aplanissement de la courbe des intérêts suite au recul des taux

En raison des mauvais indicateurs économiques à travers le monde relevés ces dernières semaines, des perspectives assombries et des récents communiqués de la Fed, de la BCE et de la BNS, les taux swap à moyen terme et surtout à long terme ont enregistré une nette baisse au 1er trimestre 2019 et plus particulièrement au mois de mars. Cela explique l’aplanissement extrême de la courbe des intérêts durant le trimestre. Une conséquence est l’attente sur les marchés d’un fort affaiblissement de la conjoncture suisse allant jusqu’à faire craindre une récession.

Les mauvaises perspectives conjoncturelles continuent de favoriser les taux bas

Comme nous l’avons déjà signalé, il est probable de voir au cours des prochains mois une dégradation substantielle croissante des perspectives conjoncturelles de la croissance économique mondiale. C’est pourquoi nous restons convaincus qu’il n’y aura pas de hausse significative des intérêts au cours des prochains mois ni des prochaines années (lisez également à ce sujet nos pronostics pour les taux d’intérêt jusqu’à fin 2020). À l’heure actuelle, cette situation est favorable au marché immobilier suisse en raison des conditions de financement avantageuses avec une demande sensiblement renforcée. Cependant, les perspectives économiques médiocres peuvent avoir un impact négatif à moyen terme sur la demande de biens immobiliers.

Indices des prix

L’indice des prix immobiliers enregistre une baisse minime, les prix des biens de consommation sont en légère hausse

Au premier trimestre 2019, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a très légèrement reculé pour passer de 162.3 à 161.9. Par rapport au trimestre précédent, il n’en résulte aucun changement de prix sur les maisons individuelles. Pour les appartements en propriété, nous observons une légère baisse (–0,3%). Le nombre d’offres a légèrement augmenté au cours du trimestre pour les deux types d’objet. Environ 23 000 offres ont été faites par mois pour les maisons individuelles, contre 38 000 pour les appartements en propriété. À cause de l’offre restreinte et parce que les prix ne sont pas abordables pour un large panel d’acheteurs lorsque l’emplacement est central, les maisons individuelles sont de plus en plus demandées en périphérie, bien que les communes de l’agglomération restent plus appréciées. Pour les appartements en propriété, l’offre a encore progressé dans le segment des bas prix et a contribué à faire baisser le niveau général des prix, élargissant ainsi le cercle des acheteurs. Cette situation devrait encore soutenir la demande pour l’année en cours. De plus, la diminution de l’activité de construction restreint l’offre. La demande d’appartements en propriété est plus élevée dans les conurbations que dans les zones rurales et les agglomérations. Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation a légèrement augmenté. Avec 99,4 points, il se rapproche du record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier et des prix à la consommation continue donc de progresser. Taux de chômage

Le taux de chômage maintient son faible niveau record

Tandis que le taux de chômage s’est longtemps maintenu en 2018 à son faible niveau record de 2,4%, il a de nouveau légèrement augmenté en fin d’année pour des motifs essentiellement saisonniers. Il a ensuite retrouvé un équilibre à 2,6% au premier trimestre 2019. Fin mars 2019, 112 341 personnes étaient au chômage. Cela correspond à une réduction de presque 14% par rapport à la situation de l’année précédente (fin mars 2018). Par conséquent, le chômage en Suisse retombe au faible niveau d’il y a sept ans. Autre point positif, le taux de chômage chez les jeunes (–0,4%) ainsi que le taux de chômage des plus de 50 ans (–0,3%) sont inférieurs aux valeurs de l’année précédente. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) pronostique pour 2019 une moyenne annuelle du taux de chômage de 2,4%. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le ralentissement se poursuit

Au premier trimestre 2019, l’indice des directeurs d’achats a enregistré sa cinquième baisse consécutive, passant de 57,7 à 53,4 points. Ainsi le ralentissement amorcé fin 2017 se poursuit au même rythme. La valeur demeure toutefois légèrement au-dessus des 50 points définis comme seuil de croissance. Les directeurs d’achats voient donc eux aussi un affaiblissement conjoncturel en Suisse, pour autant ils ne misent pas à l’heure actuelle sur une récession à venir. Conclusion La situation macro-économique du marché immobilier suisse pour les maisons individuelles et les appartements en propriété est toujours très solide. La situation économique de la Suisse reste satisfaisante et, combinée aux conditions de financement très favorables et aux prix qui dans l’ensemble n’ont plus connu de hausse, continue de se répercuter positivement sur la demande. Sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement, l’activité de nouvelle construction s’adapte de nouveau à la demande effective, ce qui devrait s’avérer déterminant. Dans ce contexte, il faut également tenir compte de la tendance en faveur des appartements en location dans les villes. De manière générale, les signaux d’alerte sont pris au sérieux. Des mesures et des stratégies pour lutter contre ces symptômes sont mises au point. D’autre part, il faut s’attendre à ce que les taux demeurent très bas pendant des années, favorisant ainsi des investissements sur le long terme dans les biens immobiliers. Le marché suisse de l’immobilier peut encore compter sur de solides bases.

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MoneyPark, le plus grand intermédiaire indépendant d’hypothèques en Suisse annonce aujourd’hui le lancement officiel de MoneyPark Mortgage Exchange (MEx) – la première bourse hypothécaire suisse pour biens immobiliers en résidence principale. MEx, basé sur la plateforme technologique MoneyPark-finovo, créera des offres très innovantes pour les preneurs d’hypothèques et pour les investisseurs. D’une part, MEx élargit l’offre de financement actuel et, d'autre part, la plateforme fournit une place encore inexploitée aux hypothèques comme catégorie de placements. Depuis 2012 déjà, MoneyPark agit sur le marché comme intermédiaire d’hypothèques indépendant et transparent et accompagne les clients lors de la recherche du financement et refinancement du bien immobilier de leurs rêves. Le client a le choix parmi plus de 100 fournisseurs actuellement et peut faire des économies d’intérêts importantes (économie moyenne de CHF 2 500 par an sur la période contractuelle), ainsi qu’au niveau des coûts de recherche et de transaction. Avec un montant de production réalisé en Suisse de plus de 2 milliards de francs et des dossiers hypothécaires sous gestion d’une valeur de plus de 9 milliards de francs, MoneyPark a considérablement contribué à créer une meilleure transparence du marché hypothécaire. «Le client n'a jamais trop de choix et de transparence, raison pour laquelle nous passons au stade suivant avec MEx», explique Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Situation gagnante classique Les propriétaires d’une maison familiale souhaitent obtenir des offres hypothécaires individuelles avec un taux d’intérêt attrayant, tandis que les investisseurs institutionnels, surtout dans cette période de rendements extrêmement bas des obligations sûres, sont toujours à la recherche d’options d’investissement intéressantes. Avec MEx, MoneyPark rapproche les deux parties en sa qualité de tiers neutre et offre à une vaste base d’investisseurs institutionnels des placements peu compliqués et avantageux, avec des rendements dans la catégorie de placement des hypothèques et plus spécialement la catégorie «Biens immobiliers en résidence principale en Suisse». Cela élargit le choix des fournisseurs d’hypothèques pour les propriétaires d’une maison familiale et le rend plus transparent et compétitif. Auparavant, les défis administratifs empêchaient une concrétisation pour de nombreux investisseurs Pour beaucoup d’investisseurs institutionnels comme des caisses de pensions et des family offices, l’octroi direct d’hypothèques, à savoir l’investissement dans un portefeuille de biens immobiliers en résidence principale, n'apportait pas le rendement souhaité en Suisse. La gestion des risques, les rapports, le traitement et la gestion du portefeuille demandaient trop d'efforts et coûtaient trop cher. «Les investisseurs ont souvent exprimé le souhait d’obtenir une solution simple et flexible d’une seule source. MEx est la réponse de MoneyPark à cette demande, où non seulement des clients hypothécaires sont mis en relation avec des investisseurs institutionnels, mais la totalité du processus est prise en charge. Moyennant les transactions des clients finaux, nous pouvons engendrer le volume critique et, grâce à la plateforme technologique de MoneyPark et sa filiale finovo, nous pouvons enfin offrir un accès complet et flexible à la catégorie de placements hypothèques aux investisseurs», continue S. Heitmann. Possibilités d’investissement attrayantes Les défis qui se présentent aux investisseurs dans l’environnement actuel des intérêts bas sont bien connus. La solution proposée par MoneyPark MEx offre des rendements nettement meilleurs que les obligations d’État sur 10 ans (0.123% le 22.05.2018) pour un profil de risque comparable. Afin de réduire les coûts par transaction et de processus des investisseurs, MoneyPark réunit, dans un premier temps, des financements hypothécaires individuels pour biens immobiliers en résidence principale en Suisse avec le lancement de deux portefeuilles sur 10 ans. La durée commence en septembre/octobre 2018, et le rendement visé est de 1.0% à 1.5% par an (net). Le portefeuille 1 considère exclusivement des hypothèques de premier rang, résultant en une qualité AAA du portefeuille, le portefeuille 2 vise un crédit de 75% et obtient une qualité évaluée à AA+. La taille ciblée pour les deux portefeuilles est 15-20 millions de francs minimum pour un investissement minimal de 10 millions de francs. Le délai de souscription débute de suite et des émissions périodiques sont prévues à l'avenir. «MEx by MoneyPark représente une valeur ajoutée, non seulement pour les clients mais aussi pour investisseurs. MEx est la première démarche sérieuse cherchant à compléter le marché hypothécaire de plus de 1'000 milliards de francs avec de nouvelles offres de secteurs non bancaires et un marché secondaire de liquidités. Je suis convaincu qu’il s'agit d’une véritable révolution sur le marché suisse des banques et investissements», explique S. Heitmann en évoquant l’étape suivante de l’histoire de l'entreprise encore jeune MoneyPark.

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