Si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison, vous devez bien vous préparer afin de ne rien perdre de vue dans ce vaste processus. L’impôt sur les gains immobiliers, le bon acheteur et la gestion de l’hypothèque en cours sont des aspects importants. Nous vous présentons les 10 erreurs les plus fréquentes à éviter lors de la vente d’un bien immobilier. Le mieux est de vous familiariser étape par étape – ou de faire appel à un spécialiste indépendant qui vous déchargera de cette tâche.
Lorsqu’il s’agit de votre première vente, le processus peut vous sembler plutôt long et fastidieux. Afin que vous soyez satisfait du prix de vente obtenu et des nouveaux propriétaires, il vaut la peine de bien se préparer. Vous trouverez ici les 10 erreurs les plus fréquentes, de la planification à la vente, et nos conseils d’expert pour réussir votre vente.
Vendre sa maison ou son appartement est souvent difficile pour le vendeur ou la vendeuse sur le plan émotionnel, par exemple s’il s’agissait de la maison de ses parents ou si la vente est nécessaire après un divorce. Mais même ceux qui se réjouissent de vendre parce qu’ils ont trouvé quelque chose de plus grand ou de plus calme doivent s’y retrouver dans le processus de vente, souvent long et fastidieux. Celui qui souhaite vendre sans l’aide d’un agent immobilier s’occupe aussi bien de la séance photo que de l’estimation du prix de vente, de l’élaboration de la documentation de vente, de la commercialisation, du déroulement de la vente et de la résolution des questions de financement et de fiscalité, pour ne citer que quelques exemples. De nombreux vendeurs considèrent comme particulièrement compliqués et difficiles les aspects liés à l’impôt sur les plus-values immobilières, à la qualification des acheteurs et à la résiliation ou au rachat de leur propre hypothèque. Des erreurs coûteuses peuvent être commises, que nous souhaitons expliquer brièvement ci-dessous.
Erreur n° 1: Se rendre sur le marché avec une idée de prix irréaliste
Mettre son bien immobilier en vente à un prix irréaliste et non conforme au marché, c’est accepter une durée de commercialisation beaucoup plus longue. De plus, on limite nettement le cercle des acheteurs solvables et désireux d’acquérir. Si l’on baisse le prix par la suite, cela est observé sur le marché et conduit à ce que les acheteurs potentiels tentent d’obtenir une nouvelle réduction de prix lors des négociations, ce qui prolonge encore les négociations. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Lors de la vente d’un bien immobilier, abordez donc le marché dès le début avec un prix de vente conforme au marché. Pour effectuer une estimation immobilière, vous pouvez utiliser une plateforme immobilière qui vous donnera gratuitement un premier bon point de repère. En outre, vous pouvez voir sur notre plate-forme immobilière à quel prix des biens similaires sont proposés ou ont été vendus dans la région. Cela vous aidera également à faire une estimation réaliste du prix.
Vous pouvez également faire estimer votre bien immobilier par un professionnel. Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients des différentes méthodes d’évaluation, cliquez ici. Une évaluation immobilière par un spécialiste coûte certes de l’argent, mais elle en vaut toujours la peine pour les objets spéciaux. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.
Erreur n° 2: Tout faire soi-même et ne pas avoir le temps
Avant toute chose, réfléchissez si vous souhaitez mettre votre appartement ou votre maison sur le marché par vos propres moyens ou avec l’aide d’un agent immobilier. Cette dernière solution est bien sûr coûteuse, mais elle vous permet d’économiser beaucoup de temps et d’efforts. De nombreux vendeurs sous-estiment la durée de la vente et le travail qu’elle implique. Si vous confiez cette tâche à un expert immobilier, vous devrez payer une commission d’environ 2 à 3 % pour une estimation précise, la rédaction de documents de vente professionnels, la commercialisation et les visites ainsi que l’accompagnement des parties lors de l’acte authentique. Pour un prix de vente d’un million de francs, cela représente donc entre 20’000 et 30’000 francs. En contrepartie, vous vous épargnez le temps d’apprentissage des sujets susmentionnés et les bonnes connaissances du marché de l’expert aident à obtenir le prix de vente optimal. Dans les endroits très demandés, un délai de vente de trois mois est une bonne valeur. En principe, plus le prix demandé est réaliste, plus vite on trouve un acheteur. Sur certaines plateformes immobilières gratuites, vous pouvez estimer vous-même la durée de vente en fonction du prix de vente souhaité.
Vous pouvez d’ailleurs décider de ne déléguer qu’une partie des tâches à un agent immobilier, par exemple le conseil fiscal ou la vérification du contrat, et de vous occuper du reste vous-même.
Erreur n° 3: Sous-estimer les coûts de la vente
De nombreux vendeurs ne savent pas que la vente d’un bien immobilier peut entraîner des frais substantiels. Outre les frais de notaire et de registre foncier ainsi que les éventuels frais de mutation, les impôts sur les plus-values immobilières peuvent également peser dans la balance. Ces derniers peuvent être estimés sur les sites Internet des différents cantons. A cela s’ajoute une commission d’environ 2 à 3 % en cas de recours aux services d’un agent immobilier. Au total, pour un objet moyen, les coûts s’élèvent à environ 30 000 à 50 000 francs, sachant que l’impôt sur les gains immobiliers peut à lui seul atteindre ce montant. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Par ailleurs, les frais de commercialisation peuvent être déduits de l’impôt sur les gains immobiliers, tout comme les investissements augmentant la valeur du bien pendant la durée de possession. Il vaut donc la peine, lors de la vente d’un bien immobilier, de rassembler les investissements augmentant la valeur et les coûts de la vente.
Erreur n° 4: Ne pas s’occuper de l’hypothèque existante
Si votre bien immobilier à vendre est grevé d’une hypothèque, vous êtes, en tant que vendeur, confronté à un défi supplémentaire. Dans le meilleur des cas, l’acheteur du bien immobilier reprend également l’hypothèque ou vous, en tant que vendeur, avez l’option de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier ou sur un autre bien immobilier existant. Le transfert sur un autre bien immobilier est une variante très élégante, tandis que la reprise de l’hypothèque par l’acheteur peut s’accompagner d’une réduction du prix d’achat si les intérêts hypothécaires sont plus élevés pour l’acheteur que lors d’une nouvelle conclusion. La réduction se situe en conséquence dans le cadre des frais d’intérêts supplémentaires à payer pour l’acheteur. En cas de réduction du prix, vous pouvez tout de même profiter, en tant que vendeur, d’un impôt sur les gains immobiliers moins élevé, tandis qu’une sortie anticipée d’une hypothèque à taux fixe entraîne dans la grande majorité des cas ce que l’on appelle une indemnité de remboursement anticipé et des frais supplémentaires pour la résiliation du contrat hypothécaire, ce qui peut coûter plusieurs dizaines de milliers de francs. Examinez donc soigneusement vos options et faites appel à un expert si nécessaire.
Erreur n° 5: Un dossier insuffisant ou incomplet
Si vous rédigez vous-même la documentation, commencez par dresser une liste des avantages et des inconvénients et prenez conscience des particularités de votre objet. Par exemple, selon le groupe cible, un emplacement très central peut certes être un peu bruyant, mais les écoles et les commerces sont peut-être à distance de marche. La valeur ajoutée se trouve dans l’œil de l’observateur.
De bonnes photos bien éclairées, des plans et toutes les données importantes présentées de manière professionnelle sont aujourd’hui à la pointe de la technologie. Une visite en 3D de l’objet peut éventuellement accélérer le processus de vente.
Si vous n’êtes pas sûr, demandez plutôt conseil à un expert. Il établira pour vous des documents de vente détaillés, concevra la stratégie de vente et se chargera de l’estimation et de la commercialisation du bien. Il connaît le marché régional et recherchera des acheteurs potentiels dans sa base de clients.
Erreur n° 6: Il suffit de passer une annonce et de voir ce qui se passe
Réfléchissez bien aux plates-formes sur lesquelles vous souhaitez passer une annonce. D’une part, c’est une question de coûts. D’autre part, les acheteurs cherchent sur différentes plates-formes et peuvent facilement avoir l’impression que l’objet est un ’boutiquier’ s’ils le rencontrent sur plusieurs plates-formes. Un mélange de mesures de commercialisation numériques et locales est recommandé. Le nombre de plates-formes de vente de maisons est désormais très élevé. Un expert immobilier connaît les habitudes locales et peut conseiller sur le choix des mesures de commercialisation locales, comme la signalisation ou l’emplacement des annonces supplémentaires.
L’erreur n° 7 : Gaspiller de l’argent dans des rénovations inutiles
Contrairement à ce que l’on entend souvent, la valeur d’une maison individuelle ne change guère si le jardin est particulièrement soigné et si la façade brille d’une couleur fraîche. Bien sûr, cela peut avoir une influence positive sur l’impression générale du bien immobilier, mais ce n’est guère mesurable et vous pouvez donc économiser de l’argent. En revanche, si l’espace habitable est agrandi avant la vente, cet investissement se répercute souvent à l’unité sur le prix de vente. Surtout si cela permet de disposer d’une pièce supplémentaire, par exemple pour le bureau à domicile. En revanche, une rénovation énergétique est généralement coûteuse et ne se reflète pas entièrement dans l’évaluation du bien immobilier. Laissez plutôt l’acheteur s’en charger. Ne dépensez pas non plus d’argent pour la rénovation de la cuisine et des salles de bains. Le risque est trop grand que la nouvelle cuisine ne plaise pas à l’acheteur ou qu’il ne soit pas prêt à mettre la main à la poche pour une nouvelle cuisine.
Pour pouvoir évaluer les coûts et les avantages d’une rénovation, il vaut la peine de tester sur une plateforme immobilière numérique ce qui se passe avec la valeur immobilière si vous modifiez les paramètres de votre bien immobilier existant. Cela vous donne un très bon point de repère pour votre planification.
Erreur n° 8: Mal évaluer la capacité de paiement de l’acheteur
Une fois que vous avez choisi votre acheteur, celui-ci doit prouver sa solvabilité. Normalement, cela se fait au moyen d’une promesse de paiement irrévocable d’un prêteur hypothécaire suisse. Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut la peine de faire une estimation financière gratuite. Grâce à l’estimation financière, l’acheteur potentiel connaît sa fourchette de prix d’achat et sait s’il peut vraiment se permettre d’acheter le bien immobilier souhaité, frais annexes compris. En tant que vendeur, le certificat vous facilite la vie, car vous gagnez en certitude que l’intéressé s’est préalablement informé et a clarifié sa situation financière. Les “visites vides” et les réservations annulées peuvent ainsi être évitées. Pour en savoir plus, cliquez ici.
Erreur n° 9: Mettre les défauts sous le tapis
Ne faites pas mystère de défauts importants tels qu’un toit qui fuit, un chauffage défectueux ou une exposition à l’amiante. Tôt ou tard, cela se saura et vous causera beaucoup d’ennuis, et cela peut aussi vous coûter de l’argent. L’acheteur peut en effet demander une réduction du prix d’achat après coup.
Erreur n° 10: Échouer dans la dernière ligne droite
Le contrat de vente est établi par un notaire et signé en sa présence. Dans certains cantons, cela se fait par l’intermédiaire d’un service public (notaire officiel ou greffier officiel), dans d’autres par l’intermédiaire d’un notaire privé. Prenez le temps de lire attentivement tous les détails et accordez également ce droit à l’acheteur. Prévoyez deux semaines pour cela. Les points suivants sont notamment mentionnés dans le contrat de vente :
Détails du paiement
Délais de paiement
Acompte et sa garantie
Paiement du solde
Répartition des frais de notaire
Droits de mutation
S’il y a lieu : Charges foncières et servitudes
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