Suppression de la valeur locative ?

par / 22 August 2022
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La semaine dernière, les propriétaires ont sans doute appris avec plaisir que la Commission de l’économie du Conseil national voulait abolir la valeur locative. En septembre dernier, le Conseil des Etats s’était déjà prononcé en faveur de cette suppression. Mais il ne faut pas se réjouir trop vite : la déduction des intérêts passifs et des maisons de vacances restent deux grands points de discussion lorsque le projet sera débattu au Conseil National cet automne. Si l’on plaidait là aussi pour une suppression, il faudrait s’attendre à un référendum de la gauche en raison des pertes fiscales engendrées par le projet actuel et à une votation populaire. Les cantons devraient jouer un rôle important dans ce contexte, car ils sont, à l’heure actuelle, opposés à l’abolition. En revanche, le contexte actuel de taux d’intérêt bas faciliterait la réforme au sein de la population car les propriétaires, notamment les plus âgés, en profiteraient financièrement jusqu’à un taux d’intérêt d’environ trois pour cent et demi.

La valeur locative est aussi ancienne que controversée. Nous la connaissons en Suisse depuis plus de 80 ans. Elle impose l’utilisation de sa propre maison comme si l’on devait payer un loyer pour son logement. L’idée sous-jacente est de traiter de la même manière les locataires et les propriétaires. Ce qui peut paraître logique n’est pas compris par beaucoup, car après tout, c’est en tant que propriétaire que l’on paie le prix d’achat de son logement, selon l’un des contre-arguments. L’abolition de la valeur locative a donc été demandée à maintes reprises, la dernière fois en 2012, lorsqu’une initiative populaire en ce sens a échoué de relativement peu. La dernière tentative en date a été lancée il y a un peu plus de quatre ans par la Commission de l’économie du Conseil des Etats et a été adoptée en septembre dernier par la Chambre basse par 20 voix contre 17 et deux abstentions, mais de manière relativement serrée. La semaine dernière, la commission de l’économie du Conseil national a elle aussi décidé de supprimer la valeur locative par 12 voix contre 10. Contrairement au Conseil des Etats, elle souhaite toutefois continuer à déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien des impôts, même après l’abolition de la valeur locative.

Il existe au moins deux controverses

Le maintien de la déduction des intérêts passifs constitue un sujet extrêmement controversé. Outre la Commission de l’économie du Conseil national, le Conseil fédéral et l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV) souhaitent maintenir cette déduction, alors que le Conseil des États ne prévoit, après l’abolition de la valeur locative, que des déductions pour les primo-accédants et les propriétaires de logements de vacances ainsi que pour les bailleurs d’immeubles. De plus, le projet adopté par le Conseil des Etats prévoit d’exclure les résidences secondaires du changement de système, ce qui est difficile à justifier et est donc à nouveau rejeté par le Conseil fédéral. De vastes discussions controversées au Conseil national sont donc inévitables.

La réduction de l’endettement pourrait convaincre

La récente décision de la Commission de l’économie du Conseil national laisse toutefois entendre que le projet pourrait en principe recueillir une majorité. L’incitation à réduire l’endettement pourrait convaincre le Conseil national. La suppression de la valeur locative augmente l’attrait du remboursement des dettes hypothécaires, ce qui permettrait de réduire l’endettement, qui est important en comparaison internationale.

Le moment est plus propice qu’il y a dix ans

Si la demande passait, un référendum des partis de gauche et donc une votation populaire seraient certes programmés, mais les cartes sont nettement meilleures qu’il y a dix ans lors d’une éventuelle votation populaire. Dans le contexte actuel des taux bas, de très nombreux propriétaires immobiliers profiteraient du changement de système. Ce n’est qu’en cas de taux d’intérêt hypothécaires nettement plus élevés, dépassant environ trois pour cent et demi, que la suppression de la valeur locative serait désavantageuse. De plus, cette suppression arrange particulièrement les retraités, fortement représentés lors des votations. Beaucoup d’entre eux ont déjà amorti leur hypothèque, ne peuvent donc pas ou peu déduire d’intérêts passifs et la valeur locative pèse fortement sur le revenu imposable réduit. Notre étude sur le rêve de logement de 2021 montre que les retraités sont le groupe d’âge qui sympathise le plus avec la suppression. Toutefois, et c’est étonnant de notre point de vue, une majorité de locataires tend également vers la suppression de la valeur locative, ce qui pourrait tout de même conduire à un changement de système au plus tôt en 2023.


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