RERI T1 2022 – L’inflation élevée et la menace de récession augmentent les risques

RERI Q2 août 2019 scaled

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente pour atteindre à 3,5 points d’indice au troisième trimestre 2022. Ce baromètre indique que la situation se trouve à la limite entre un « risque modéré » et un « risque légèrement marqué ». Selon nos prévisions, les risques devraient toutefois continuer à augmenter au cours des prochains trimestres en raison de l’inflation élevée et de la menace de récession.

Au cours des deux premiers mois de cette année, l’économie suisse était sur la voie de la reprise et le produit intérieur brut (PIB) était environ supérieur de 2% à sa valeur prépandémique. Cette reprise a toutefois été stoppée en mars. La baisse des exportations, notamment dans le secteur pharmaceutique, en est la principale cause.

L’indice des directeurs d’achat démontre une industrie suisse en bonne santé à la fin mars. Le seuil de croissance est largement dépassé. Les perspectives ne sont toutefois pas aussi réjouissantes. L’augmentation des prix, notamment en raison de la hausse des prix de l’énergie, constitue un défi majeur. D’importantes pertes de production sont attendues et le chômage partiel pourrait faire son retour.

Le risque d’une récession mondiale s’est considérablement accru ces dernières semaines. L’explosion de l’inflation aux États-Unis et dans l’UE, les conséquences de la guerre en Ukraine et les problèmes d’approvisionnement en Chine sont les facteurs principaux qui assombrissent les perspectives économiques.

La hausse des taux d’intérêt sur le marché suisse des capitaux est considérable. Les taux swap à 10 ans sont sortis de la zone des 0% en décembre et ont dépassé la barre des 1% le 30 mars. L’écart entre les taux swap à 2 et à 10 ans s’est ensuite creusé en avril, ce qui indique une forte dégradation de l’économie suisse.

L’important écart entre les offres de financement les meilleures marché et les plus chères illustre l’opacité et la problématique du marché hypothécaire actuel. Les différents coûts de refinancement des prestataires sont actuellement particulièrement élevés. Les grandes banques luttent contre l’importante hausse des coûts sur le marché des capitaux. Afin de de proposer des taux hypothécaires intéressants, elles devraient consentir à revoir leurs marges, ce qu’elles ne sont guère disposées à faire. En revanche, les petites banques, qui se refinancent au moyen de leurs fonds d’épargne et n’ont donc pratiquement pas de frais de refinancement, peuvent réaliser une marge nettement plus élevée avec des intérêts hypothécaires beaucoup plus faibles.

Sur le marché du logement, une différence persiste en ce qui concerne l’évolution des prix entre les logements en copropriété et les maisons individuelles. Les premiers restent relativement stables, avec une augmentation d’un peu moins de 0,5%, tandis que les secondes enregistrent de nouveau une hausse de près de 2% ce trimestre.

Alors que les prix des surfaces commerciales retrouvent leur niveau d’avant la crise, ce qui démontre la bonne santé de l’économie suisse, la baisse continue des prix des surfaces de bureaux semble confirmer que, suite à la phase aiguë de la pandémie, le télétravail a trouvé sa place pour une large partie de la population active.

1 barometre

Le changement des préférences en matière de logement et de travail suite à la pandémie se stabilise

Au premier trimestre, les prix des maisons individuelles ont augmenté plus de trois fois plus vite que ceux des appartements (1,88 par rapport 0,49%). Les prix des surfaces de bureaux ont nettement baissé, ce qui prouve que le changement imposé par la pandémie en ce qui concerne le mode de vie et de travail se stabilise et devient la nouvelle normalité.

Économie suisse: inquiétudes croissantes face à la hausse des prix de l’énergie

L’indice des directeurs d’achat montre que la situation de l’économie suisse était excellente le trimestre dernier: la production a continué à augmenter, les carnets de commandes se sont remplis et l’emploi est reparti à la hausse. Au moins une entreprise sur cinq interrogée craint toutefois que la production ne diminue, voire qu’il faille recourir au chômage partiel, si les prix de l’énergie continuent à augmenter.

Marché des capitaux: l’éventuel ralentissement économique aggrave la perception des risques

La guerre en Ukraine ainsi que l’augmentation des coûts de l’énergie et des durées de transport ont fortement assombri les perspectives économiques cette année. L’augmentation des risques s’est traduite par une hausse très rapide et marquée des taux swap d’environ 100 points de base (swap à 10 ans) sur les marchés des capitaux.

Le taux d’endettement augmente, mais n’entraîne pas de risques supplémentaires

Le taux d’endettement pour les nouveaux financements (renouvellement et financements initiaux) a de nouveau augmenté au premier trimestre 2022, notamment en raison de la hausse des prix, mais reste dans une plage satisfaisante avec une valeur de 64%. Aucun risque supplémentaire n’est donc généré.

Prévisions et recommandations

  • La hausse des taux d’intérêt est étroitement liée à celle de l’inflation. Celle-ci est elle-même fortement influencée par les prix de l’énergie (notamment du gaz et du pétrole). Selon les prévisions de la BNS et de la BCE, l’inflation ne devrait pas baisser avant le dernier trimestre 2022. La fin de la guerre en Ukraine et une solution solide en matière d’approvisionnement en énergie et gaz constitueraient sans aucun doute un tournant. Il s’agit toutefois de défis complexes qui sont difficiles à relever à court terme.
  • Les banques centrales tenteront d’amortir le contrecoup économique à l’aide de politiques expansionnistes. L’accès aux financements hypothécaires devient plus difficile et plus cher. Si l’on recherche la sécurité budgétaire ou si une nouvelle hausse des taux d’intérêt est prévue, il est recommandé de conclure des hypothèques à taux fixe sur de longues durées.
  • Compte tenu de l’augmentation des coûts de financement et du coût de la vie, ainsi que du ralentissement de la conjoncture, il faut s’attendre à ce que les prix des appartements et des maisons individuelles n’augmentent plus aussi fortement qu’au cours des derniers trimestres. La tendance devrait néanmoins rester identique: l’immobilier résidentiel va encore augmenter (un peu).
  • Il est probable que l’écart de prix entre l’hypothèque la meilleure marché et la plus chère continue à se creuser en fonction de la durée. En effet, les différences entre les coûts de refinancement des prestataires vont persister, voire augmenter. Dans le contexte actuel du marché, il est plus important que jamais de comparer soigneusement les offres, car les différences entre les prestataires se sont considérablement accrues en ce qui concerne les conditions et les coûts du financement hypothécaire.

Retrouvez plus de détails dans la publication, disponible pour téléchargement: RERI_Q1_2022_FR.

MoneyPark – spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant
150+ partenaires | 20+ succursales | 3 Mia.+ volume hypothécaire p.a.