Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Vous craignez de perdre de vue quelque chose dans ce vaste processus ?
L’impôt sur les gains immobiliers, le choix du bon acheteur et la gestion de l’hypothèque en cours sont des aspects importants. Nous vous donnons ici 7 conseils sur les points auxquels vous devez faire attention. Le mieux est de vous familiariser avec le sujet étape par étape – ou de faire appel à un spécialiste indépendant qui vous déchargera de cette tâche.
Vendre sa maison ou son appartement est souvent difficile pour le vendeur ou la vendeuse sur le plan émotionnel, par exemple, s’il s’agissait de la maison de ses parents ou si la vente est nécessaire après un divorce. Mais même ceux qui se réjouissent de vendre parce qu’ils ont trouvé quelque chose de plus grand ou de plus calme doivent s’y retrouver dans le processus de vente, souvent long et fastidieux. Celui qui souhaite vendre sans l’aide d’un expert immobilier s’occupe aussi bien de la séance photo que de l’estimation du prix de vente, de l’élaboration de la documentation de vente, de la commercialisation, du déroulement de la vente et de la résolution des questions de financement et de fiscalité, pour ne citer que quelques exemples. De nombreux vendeurs considèrent comme particulièrement compliqués et difficiles les aspects liés à l’impôt sur les plus-values immobilières, à la qualification des acheteurs et à la résiliation ou au rachat de leur propre hypothèque. En suivant les bons conseils, il est toutefois possible de surmonter ces obstacles.
Premier conseil : déterminer la valeur du bien immobilier et fixer le prix de vente.
Si vous souhaitez vous charger vous-même de la vente de votre bien immobilier, vous devez veiller à conserver le plus d’objectivité possible.
Il est important de fixer le prix – plus votre idée de prix est proche du marché, plus vous trouverez en général rapidement un acheteur. Les bases de données et les outils d’évaluation disponibles en ligne, comme sur moneypark.ch/platform, vous donnent des points de repère pour la base de négociation. Vous pouvez également y voir directement comment le prix se répercute sur le délai de vente et le nombre d’acheteurs qualifiés. Vous pouvez également faire estimer votre bien immobilier par un professionnel sur place.
Deuxième conseil : mettre le bien immobilier au mieux de sa forme.
Tant pour la documentation de vente que pour les visites à venir du bien, il est utile que celui-ci ait le meilleur aspect possible. De petits travaux de rénovation, des murs fraîchement repeints et un nettoyage très minutieux permettent d’améliorer considérablement l’impression générale, rapidement et relativement facilement, et d’accélérer ainsi le processus de vente.
Troisième conseil : définir les groupes cibles et établir la documentation de vente
Un expert immobilier établit pour vous une documentation de vente détaillée, conçoit la stratégie de vente et se charge de l’estimation et de la commercialisation du bien. Il connaît le marché régional et recherchera des acheteurs potentiels dans sa base de clients.
Si vous rédigez vous-même la documentation, le mieux est de commencer par une liste des avantages et inconvénients et de prendre conscience des particularités de votre bien. Par exemple, selon le groupe cible, un emplacement très central peut certes être un peu bruyant, mais les écoles et les commerces sont peut-être à proximité. La valeur ajoutée se trouve dans l’œil de l’observateur.
Des photos de qualité, bien éclairées, des plans d’étage et toutes les données importantes présentées de manière professionnelle sont aujourd’hui à la pointe de la technologie. Une visite en 3D de l’objet peut éventuellement accélérer le processus de vente.
Quatrième conseil : définir les mesures de commercialisation et les divers canaux.
Un mélange de mesures de commercialisation numériques et locales est recommandé. Les plateformes de vente immobilière sont désormais très nombreuses. Mais trop n’est pas toujours favorable à la vente : réfléchissez bien aux plateformes sur lesquelles vous souhaitez passer une annonce. D’une part, c’est une question de coûts. D’autre part, les acheteurs cherchent sur différentes plateformes et peuvent facilement avoir l’impression que le bien est un ’boutiquier’ s’ils le rencontrent sur plusieurs plateformes. Un expert immobilier connaît les habitudes locales et peut donner de bons conseils sur le choix des mesures de commercialisation locales, comme la signalétique ou l’endroit où passer une annonce supplémentaire.
Cinquième conseil : une estimation du financement aide à trouver un acheteur.
Trouver le bon acheteur est souvent une tâche difficile. La sympathie joue certainement un rôle important, mais aussi la qualification financière des acheteurs. Cette dernière peut être assurée par une estimation financière que l’acheteur peut demander gratuitement en ligne auprès de certains fournisseurs. Elle montre que l’acheteur peut se permettre d’acheter un bien immobilier correspondant et qu’il existe un fournisseur qui pourrait prendre en charge le financement. Vous éviterez ainsi de perdre du temps lors des visites avec des acheteurs potentiels qui n’auront finalement pas les moyens d’acheter votre bien.
Sixième conseil : Impôt sur les gains immobiliers – une bonne préparation en vaut la peine
Lors de la vente d’un bien immobilier, il vaut la peine de rassembler les investissements qui ont augmenté la valeur du bien pendant la durée de possession et les coûts de la vente. Il convient également d’envisager un report. Cela est possible si le produit de la vente est utilisé pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier de remplacement de même utilité.
Une difficulté réside dans le fait que chaque canton applique sa propre base de calcul et autorise différentes déductions. Mais la plupart des cantons proposent tout de même des calculateurs simples en ligne.
Septième conseil : toujours examiner toutes les options pour l’hypothèque existante
Si une hypothèque pèse sur votre bien immobilier à vendre, vous êtes, en tant que vendeur, soumis à des exigences supplémentaires. Dans le meilleur des cas, l’acheteur du bien immobilier reprend également l’hypothèque ou vous, en tant que vendeur, avez l’option de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier ou un autre bien immobilier existant. Le transfert sur un autre bien immobilier est une variante très élégante, tandis que la reprise de l’hypothèque par l’acheteur peut s’accompagner d’une réduction du prix d’achat si les intérêts hypothécaires sont plus élevés pour l’acheteur que lors d’une nouvelle conclusion. La réduction se situe en conséquence dans le cadre des frais d’intérêts supplémentaires à payer pour l’acheteur. En cas de réduction du prix, vous pouvez tout de même profiter, en tant que vendeur, d’un impôt sur les gains immobiliers moins élevé, tandis qu’une sortie anticipée d’une hypothèque à taux fixe entraîne dans la grande majorité des cas ce que l’on appelle une indemnité de remboursement anticipé et des frais supplémentaires pour la résiliation du contrat hypothécaire, ce qui peut coûter plusieurs dizaines de milliers de francs. Examinez donc soigneusement vos options et faites appel à un expert si nécessaire.
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