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RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

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2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

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3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

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Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

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6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

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Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d'intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l'économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d'obligations à hauteur de 750 milliards d'euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L'État suisse devrait également mettre en place un programme d'aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c'est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd'hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

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Taux hypothécaires

Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu'implique pour lui l'ajustement des taux d'intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n'a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

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L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c'est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

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MoneyPark connaît à nouveau une forte croissance en 2019 et devient ainsi le n°2 sur le marché hypothécaire suisse

En 2019, MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, a réalisé une nouvelle année record en franchissant pour la première fois la barre des trois milliards de francs de nouvelles hypothèques négociées au cours de l'année. Il s'agit de la deuxième meilleure performance de vente parmi tous les établissements de financement du marché hypothécaire suisse l'année dernière. L’année précédente, l'entreprise, qui n’a été fondée qu’en 2012, se classait au 4ème rang.

Au cours de l'exercice 2019, plus de propriétaires, d'acquéreurs de logements pour un usage personnel et d'investisseurs dans des biens de rendement se sont tournés vers MoneyPark que l'année précédente. «Nous avons pu conseiller plus de 3 000 clients et conclure avec eux un volume de financement de plus de trois milliards de francs. Cela correspond à une croissance de près de 40 pour cent par rapport à l'année précédente», déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit du résultat annuel à nouveau très positif. MoneyPark contribue ainsi à plus de huit pour cent de la croissance du marché hypothécaire suisse, laissant derrière elle de nombreux prestataires hypothécaires établis de longue date. Au total, MoneyPark fait désormais état d’environ 19 milliards de francs suisses d’hypothèques souscrites et gérées dans toute la Suisse. En 2019, l’entreprise de conseila pu également attirer plus de 20 nouveaux partenaires financiers. Avec un total de plus de 100 partenaires, elle possède de loin l’offre de prestataires la plus étendue du marché. 

La demande de conseil hypothécaire indépendant augmente chaque année. «Nous remarquons que de plus en plus de Suisses ne se fient plus uniquement aux offres des banques habituelles, et n’hésitent pas à comparer les offres hypothécaires. Cependant, nous ne sommes qu'au début d'un marché en pleine mutation», commente Stefan Heitmann à propos de la forte croissance. Le domaine de la gestion des hypothèques, entièrement géré par la filiale finovo, a également pu être développé en 2019. La reprise de la gestion des hypothèques d’Helvetia favorisera la mise en place du gestionnaire hypothécaire suisse le plus performant et le plus efficace. 

Cent nouveaux emplois en 2020

Fondée en tant que start-up en 2012, MoneyPark s'est imposée comme une marque sur le marché hypothécaire suisse. La notoriété spontanée a doublé par rapport à 2018. MoneyPark en profite également en tant qu'employeur. Rien qu'en 2019, 60 nouveaux collaborateurs ont commencé à travailler pour le leader du secteur, la plupart dans le domaine du conseil. Le nombre de collaborateurs est ainsi passé à près de 250 fin 2019. Une centaine d'emplois supplémentaires doivent encore être créés cette année. «Dans toutes nos succursales, nous recherchons, en priorité, des experts qualifiés et très motivés pour le conseil dans les domaines de l’immobilier, du financement et de la prévoyance», confirme M. Heitmann. «Si vous souhaitez conseiller vos clients dans une jeune entreprise en pleine croissance, quel que soit le prestataire et avec le meilleur support technique, vous êtes au bon endroit.» 

Le modèle de plate-forme trouve des imitateurs

Depuis 2012, MoneyPark combine la plateforme hypothécaire la plus avancée technologiquement en Suisse avec un conseil personnalisé. «Pour chaque demande d’hypothèque, nous examinons plus de 100 000 points de données pour ensuite trouver la meilleure solution de financement pour nos clients lors d'un entretien personnel», dit Stefan Heitmann. La combinaison de l'homme et de la machine fait de MoneyPark l'une des plus importantes sociétés de conseil basées sur la technologie dans le secteur de l'immobilier et du financement. «Nous sommes plus convaincus que jamais par cette combinaison et nous constatons que de plus en plus d'acteurs, nouveaux ou établis, tentent de prendre le train en marche», a poursuivi M. Heitmann. MoneyPark continue d'investir énormément dans l'innovation. Grâce aux interfaces de programmes ouvertes (API), depuis fin 2019, les contrats hypothécaires peuvent être conclus directement lors de la première rencontre avec le conseiller. Un nouveau service a également été mis en place pour les acheteurs potentiels qui, lors du processus d’achat, ont raté l’occasion d’acquérir le bien immobilier voulu. Sur demande, ils peuvent recevoir des offres immobilières exclusives adaptées à leur profil de recherche et leurs possibilités financières. 


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L’analyse de risques pour le propriétaire

Dans le cadre d’un achat immobilier ou en tout temps, une analyse de prévoyance rigoureuse vous permet d’anticiper votre future situation ou celle de vos proches dans le cas où surviendrait l’un des trois risques suivants : la retraite, le décès ou l’invalidité.

Au moment de la retraite, vos revenus seront réduits et fortement impactés. Cela peut aller de 30% jusqu’à presque 50%, tenant compte des rentes du 1er pilier (AVS) et du 2ème pilier (LPP). En choisissant une stratégie d’amortissement adéquate aujourd’hui, vous seriez en mesure de compenser totalement cette baisse de revenus sans pour autant majorer fortement vos dépenses mensuelles.

Concernant les risques décès et invalidité, il est important de savoir ce qui est primordial pour vous et vos proches. La situation est bien évidement différente si vous êtes une personne seule sans enfants ou si vous êtes chargé(é) de famille.

Pour ce qui est du risque décès, une analyse de prévoyance peut faire apparaître la nécessité de souscrire une assurance garantissant le versement d’un capital aux survivants. Ce capital viendrait alors en déduction du prêt hypothécaire, ce qui permettrait au conjoint survivant de conserver le bien et de pouvoir continuer d’y vivre.

Dans le cas d’une invalidité, le cumul des rentes du 1er pilier et du 2ème pilier peut malheureusement, dans certains cas, ne pas vous garantir suffisamment de revenus pour vous permettre de conserver le bien. Il convient alors de souscrire une assurance qui, par le versement d’une rente d’incapacité de gain, compléterait les revenus.

Pour rendre chaque financement immobilier optimal, il apparait clair qu’une analyse de prévoyance est nécessaire afin de pouvoir prendre les meilleures décisions qui garantiront ainsi la sérénité de toute votre famille.

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locataire

Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères et règles sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite.

Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard.

Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.

 


coronavirus

Après un mois de confinement, le marché de l’immobilier offre un tableau contrasté

Si la proportion de locataires souhaitant accéder à la propriété du logement est actuellement supérieure à 50%, elle était proche de 70% avant la pandémie. Quelque 30% des Suisses qui désirent procéder à une acquisition avouent être influencés par l’effet coronavirus. C’est ce qui ressort de deux sondages représentatifs réalisés par MoneyPark avant et après l’éclatement de la crise. Une enquête de PriceHubble révèle également que le nombre d’annonces de vente de biens immobiliers a faiblement diminué au cours des deux derniers mois, alors que celui des objets à louer s’est contracté de quelque 17%.

La crise du coronavirus a un impact significatif sur le désir des Suisses d’acquérir un logement. En avril 2020, un peu plus de la moitié (57%) des locataires se déclaraient intéressés par l’achat d’un logement. C’est nettement moins qu’avant la crise, puisqu’ils étaient encore 70% de cet avis en décembre 2019.  Cela montre que de nombreux locataires – en particulier ceux disposant de faibles revenus – ont renoncé pour l’instant à acquérir leurs quatre murs. La crainte d’une réduction prolongée de l’horaire de travail, du chômage et de la dépendance financière sont vraisemblablement à l’origine de cette situation. Pour l’heure, les familles à revenu modeste ne peuvent pas envisager un investissement nécessitant des ressources financières importantes. Paradoxalement, ce sont précisément ces locataires qui auraient le plus besoin de réduire leurs coûts de logement en achetant leur propre logement.

En revanche, les propriétaires qui souhaitaient procéder à une acquisition avant la crise s’en tiennent généralement à leur plan d’achat. On constate que le souhait d’acquérir un nouveau bien immobilier est d’autant plus fort que le revenu du ménage est élevé. Le fait que les propriétaires soient conscients à la fois des opportunités potentielles et des implications financières de l’achat d’un bien immobilier joue vraisemblablement un rôle.

Le coronavirus influence diversement le désir d’accéder à la propriété

Parmi les personnes ayant exprimé une intention d’achat en avril 2020, 30% ont été influencées par l’effet coronavirus. La moitié d’entre elles souhaite procéder à la transaction plus rapidement que prévu. Les motifs qui sous-tendent cette décision sont multiples : certaines personnes aimeraient trouver une habitation mieux adaptée à leurs besoins et n’ont plus le goût de vivre dans leur ancien logement après l’expérience du confinement. D’autres veulent investir leur patrimoine dans la pierre. La perspective (supposée) de voir les prix baisser peut également avoir une influence. L’autre moitié des acheteurs potentiels influencés par le virus préfère différer l’acquisition pour l’instant.

L’analyse des différences entre la Suisse alémanique et la Suisse romande est révélatrice : les candidats à l’acquisition d’un bien immobilier sont beaucoup plus influencés par le coronavirus en Suisse romande (43%) qu’en Suisses alémaniques (26%). Le désir d’anticiper l’achat afin de pouvoir vivre dans un logement plus approprié après le confinement a été fréquemment mentionné en Suisse romande (une personne sur sept) alors que cette proportion est inférieure de moitié en Suisse alémanique.

Stefan A. Heitmann, administrateur-délégué et fondateur de MoneyPark, le confirme : « Les résultats de l’enquête montrent clairement que le coronavirus polarise le marché de l’immobilier résidentiel. Les expériences passées nous apprennent que les individus réagissent très diversement aux événements, notamment en cas de crise. L’accession à la propriété du logement est une décision émotionnelle qui ne laisse guère de place à la rationalité. Des critères comme la réduction importante des coûts de logement en cas d’achat d’un bien immobilier sont souvent relégués au second plan, ce qui peut paraître compréhensible. Il est donc d’autant plus important de consulter un spécialiste en ces temps si particuliers. ».

Nette diminution des annonces de location, baisse modérée dans le segment de la vente

Au cours des deux derniers mois, l’offre (nombre d’annonces) a légèrement reculé dans l’immobilier résidentiel (-2,3%). Cette évolution souligne la stabilité de la valeur des logements à usage personnel pendant la crise. Le marché de l’immobilier résidentiel s’est révélé beaucoup plus stable et moins volatil que celui de la location, puisque le nombre d’annonces d’appartements à louer a reculé de près de 17%. D’une manière générale, la commercialisation de biens immobiliers est actuellement problématique, en raison notamment de la difficulté à organiser des visites. Cette situation devrait s’accompagner d’une baisse de la propension à déménager.

« Les tractations bien avancées devraient être menées à terme. Mais les personnes qui envisageaient de vendre pourraient faire preuve de retenue en raison des incertitudes qui affectent actuellement le marché et les taux d’intérêt. On s’attend donc à ce que le volume des nouvelles offres diminue dans les semaines à venir. Une analyse du marché sera de mise à l’avenir pour qui recherche la sécurité. Dans ce contexte, les approches innovantes de commercialisation numérique sont particulièrement pertinentes. La demande croissante de solutions PriceHubble confirme cette tendance, », déclare Markus Stadler, cofondateur et directeur de l’exploitation de PriceHubble.

Le confinement lié au coronavirus n’influence pas (encore) les prix de l’offre

Le coronavirus n’a pas encore eu d’effet tangible sur les prix de l’immobilier : la période d’observation est encore trop courte dans ce segment de marché. Le nombre de transactions immobilières a certes diminué, car le processus de commercialisation, les visites et les activités notariales prennent aujourd’hui davantage de temps. Cela n’a toutefois pas encore eu d’incidence sur les prix de l’offre, et aucun signe d’affaiblissement du marché n’est (encore) perceptible à ce jour. Toutefois, le maintien d’une offre stable, conjuguée à une baisse de la demande, augmente la marge de négociation des acheteurs, ce qui peut avoir des effets positifs après une période prolongée de demande excédentaire.

En revanche, si la crise du coronavirus se prolonge et que l’économie entre dans une longue phase de récession assortie d’une forte recrudescence du chômage, il faudra probablement s’attendre à d’importantes corrections de prix. Même dans ce scénario peu vraisemblable, le segment des logements à usage personnel devrait afficher la plus grande résistance du marché.

Recommandations aux acquéreurs de logements à usage personnel

La situation actuelle offre des possibilités aux personnes désireuses d’acquérir un logement, pour autant qu’elles observent les conseils suivants :

  • Exploiter la marge de négociation : l’offre toujours stable d’objets immobiliers conjuguée à une baisse de la demande augmente la marge de manœuvre de l’acheteur qui dispose ainsi d’une meilleure position pour négocier. Si le vendeur est en général conseillé par un agent immobilier, l’expérience montre que l’acheteur est souvent seul. Il peut donc être judicieux de requérir l’aide d’un professionnel.
  • Chercher maintenant l’objet de ses rêves : comme la demande d’immeubles suit une orientation baissière alors que l’offre ne diminue que marginalement, le contexte est actuellement favorable aux acheteurs. Les chances d’emporter le marché et d’obtenir l’objet de ses rêves sont d’autant plus fortes que la concurrence est moindre.
  • Demander un conseil professionnel et indépendant : afin d’évaluer les conséquences (financières) d’une transaction immobilière, il est préférable de consulter un spécialiste indépendant à même de fournir des conseils personnalisés sur l’achat, le financement et la vente.

À propos des sondages

Les analyses reposent sur deux sondages représentatifs de la population. Le premier a été effectué en décembre 2019, avant la pandémie, et le second en avril 2020, après un mois de confinement. Mille personnes âgées de 25 à 65 ans ont été interrogées en Suisse alémanique et en Suisse romande. Des graphiques et des résultats plus détaillés des sondages peuvent être téléchargés ici.


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Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre "Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020"). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum - difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer - pendant des jours meilleurs - de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

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JOM 2019

JOM 2019: Une journée riche en émotion et découverte !

Cette année encore, quatre jeunes courageuses et courageux sont venus découvrir le monde du conseil en financement immobilier durant la "Journée Oser tous les métiers" (JOM 2019). Ils se sont prêtés avec entrain et créativité à de nombreux ateliers représentant tous les corps de métier de la société. Ils ont notamment eu l'occasion de passer du temps avec nos conseillers, la direction et de s'essayer à l'accueil des clients ou à la création d'une campagne marketing sans oublier de servir de cobayes lors d'une formation en management et leadership.

Aussi bien les adultes que les enfants se réjouissent de la JOM 2020 !

Bulle

Notre nouvelle succursale a ouvert ses portes !

Après s’être installée à Fribourg en 2018, DL MoneyPark ouvre sa 2ème nouvelle succursale sur le canton, à Bulle. Inscrite dans la stratégie de proximité et d’expansion du groupe, cette implantation positionne nos conseillers au plus près de leurs clients gruériens et des alentours. Nos clients seront donc dès à présent accueillis à l'adresse suivante :

Grand-Rue 13 1630 Bulle

Qui mieux que Gilles Defferrard, instigateur de l’ouverture des agences de Vevey puis de Fribourg et désormais à la tête de la gestion opérationnelle de Bulle, et Bertrand Ropraz, 1er conseiller à rejoindre l'agence, pour répondre à quelques questions : Après l’ouverture de Vevey, puis de Fribourg, comment perçois-tu la nouvelle ouverture de Bulle ? Gilles Defferrard : « Je me réjouis de ce nouveau challenge. Plusieurs clients dans la région de Bulle nous ont déjà fait confiance et, de ce fait, nous connaissons déjà le marché. Nous avons également de bonnes relations avec des courtiers et des agences immobilières de la région, ce qui nous permettra de nous développer rapidement. Géographiquement parlant, c’est également une bonne chose. Il manquait réellement une succursale entre Vevey et Fribourg afin de développer des synergies. » Selon toi, quels sont les facteurs qui justifient cette ouverture ? Bertrand Ropraz : « Le marché fribourgeois est divisé en plusieurs régions et Bulle est située au centre du canton ce qui nous permettra d’être à proximité de nouveaux clients gruériens et des alentours. Grâce aux facilités d’accès, je pense que nous pourrons satisfaire de nouveaux clients situés entre Rossens et Châtel-St-Denis. » Gilles : « De nombreux projets se développent depuis plusieurs années dans cette région et les transactions immobilières sont nombreuses, il est donc tout à fait logique que DL MoneyPark s’y installe. » Quelle sera l’organisation de la nouvelle succursale ? Gilles : « Bertrand Ropraz, originaire de Sorens, travaille avec nous depuis presque une année et occupera nos nouveaux bureaux. Son tissu relationnel ainsi que ses connaissances du marché seront un grand atout pour nous. Philippe Charrière, un pur bullois avec plus de 20 ans d’expérience dans les milieux bancaires et des assurances, vient de rejoindre DL MoneyPark et complétera ainsi l’équipe de la nouvelle succursale à Bulle. Finalement, en janvier, un nouveau collaborateur, également banquier depuis 10 ans, viendra agrandir l’équipe. Pour ma part, la direction m’a fait confiance pour la gestion et le développement aussi bien de Bulle que de Fribourg. Je vais donc être actif dans nos deux succursales fribourgeoises, mais avec une priorité pour Bulle dans un premier temps. » Peux-tu nous dire pourquoi les Bullois ont avantage à passer par DL MoneyPark pour leurs acquisitions immobilières ? Gilles : « Etant leader du courtage en prêt hypothécaire en Suisse, DL MoneyPark travaille avec plus d’une centaine de partenaires financiers dont des banques, des compagnies d’assurance et des caisses de pensions. Ainsi nous avons une large vision des produits mais aussi des critères d’octroi des établissements, afin de trouver le financement optimal pour nos clients. De plus, notre maîtrise approfondie des métiers de la banque, de la fiscalité et de la prévoyance nous permet de mettre en place des financements initiaux ou des renouvellements de prêt existants sur mesure afin de les optimiser au maximum. Nous nous occupons également de toutes les tâches administratives, que ce soit avec la banque, le notaire, les caisses de pensions, 3ème pilier, etc. Nos clients sont accompagnés de A à Z. » Quels sont tes qualités et atouts pour relever les nouveaux défis qui t’attendent ? Gilles : « Vrai fribourgeois d’origine et domicilié en Veveyse depuis de nombreuses années, j’ai déjà travaillé tant à Bulle que sur Fribourg et ai pu acquérir une certaine connaissance du marché immobilier régional. Après avoir travaillé 11 années dans les banques, j’ai rejoint le noyau de départ de DL en 2006. Mes connaissances me permettent d’accompagner nos clients tant privés que professionnels dans tous leurs projets, que ce soit de la résidence principale, des biens de rendement et des promotions immobilières. » Bertrand : « Quel plaisir de pouvoir retravailler dans cette belle région qu’est la Gruyère. C’est dans cette région que j’ai grandi, 4ème fils d’une fratrie de 5 enfants, et que j’ai naturellement créé mon tissu relationnel grâce à ma famille, mes parcours scolaires et footballistiques. J’ai analysé le marché immobilier bullois lors de mon travail de diplôme, ce qui m’a permis de comprendre de manière spécifique les tenants et aboutissants de ce marché à fort potentiel. De plus, depuis le début de cette année, je suis le président de l’Association fribourgeoise des employés de banque diplômés (AFRIEBAD). Cette association a pour but de promouvoir la formation bancaire et de cultiver entre les membres le sens de l’amitié et de la camaraderie ce qui me permet d’avoir des relations encore plus proches avec mes partenaires financiers. »
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Fausse croyance n°3 – “Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Nous abordons, dans ce 3ème article, les décisions à prendre lorsque vous aurez envie de renouveau... Vous êtes propriétaire et vous souhaitez déménager, peut-être pour des raisons professionnelles, parce que la famille s’agrandit ou encore, tout simplement, afin de saisir une nouvelle opportunité immobilière. Vous avez eu un coup de cœur pour un bien… et ensuite ? Que faire et dans quel ordre ? Une multitude de questions vous trottent sûrement dans la tête : Dois-je avoir vendu pour pouvoir acheter ? Comment obtenir un nouveau financement tout en continuant à rembourser le prêt actuel jusqu’à la vente ? Comment faire coïncider les dates ? Et si je n’arrivais pas à vendre mon bien… ? Posons-nous plutôt calmement pour analyser la situation sous un nouvel angle : Chez DL MoneyPark, plutôt que d’envisager directement de vendre pour pouvoir acheter (un sujet vaste qui ne sera pas traité ici), nous commençons par étudier la possibilité de conserver le premier bien afin d’en retirer un revenu locatif et d’acheter le deuxième comme résidence principale. De prime abord, cela parait souvent impossible pour nos clients, qui, à aucun moment, n’avaient imaginer posséder une résidence principale et un objet de rendement - objet qui pourrait du coup financer les charges financières de leur nouveau nid douillet. Partons du principe que votre bien a été acheté quelques années auparavant, lorsque les prix de l’immobilier étaient plus bas. Souvent, une simple mise à jour de la valeur de votre objet permettra de dégager du financement supplémentaire, jusqu’au 80% d’endettement. Ces fonds serviront de fonds propres pour votre nouveau projet. À cela, vous pouvez ajouter l’épargne que vous pensiez investir dans cet achat. Si vous n’avez pas encore utilisé votre caisse de pension, cela peut être également fait soit par un retrait, soit, idéalement, par un nantissement, ce qui permet de maintenir les prestations. Idem avec les avoirs de 3ème pilier. Dans le cas où il manquerait encore des fonds et selon votre situation personnelle, une donation ou un prêt familial peut être envisageable. Ensuite, il s’agira de calculer votre nouvelle tenue des charges (ratio charges/revenus) afin de valider la faisabilité du projet. Les aspects fiscaux et les impacts de ces changements doivent être abordés et sont toujours calculés précisément par nos soins. Bien souvent les éléments s’imbriquent parfaitement pour que cette idée, qui paraissait folle au départ, fasse son chemin et puisse voir le jour pour votre plus grand bonheur, vous épargnant en prime bien des soucis liés à la vente de votre bien. En conclusion, il vaut toujours la peine d’étudier toutes les pistes et d’ouvrir le champ des possibles avant de foncer tête baissée dans ce qui paraissait être la seule solution. Alexandre Pachoud apa@d-l.ch | 026 460 10 15
RERI Real Estate Risk Index

MoneyPark Real Estate Risk Index – Malgré les risques croissants, le marché de l’immobilier reste solide

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a progressé de 0,2 point à 3,7 points d'indice au 3ème trimestre 2019. Ce niveau implique un risque moyen. Lors des trois derniers trimestres, une augmentation constante de 0,9 point d'indice au total a pu être observée. L'augmentation de 0,2 point d'indice au cours du dernier trimestre est imputable au fléchissement significatif attendu de l'économie suisse au cours des prochains mois. Sur le marché des capitaux, les sombres prévisions économiques se traduisent par des taux d’intérêt historiquement bas et une courbe des taux toujours aplatie. En revanche, le marché du logement ressent toujours à peine ces effets négatifs. Dans l’ensemble, l’offre et la demande restent inchangées et maintiennent un équilibre sain. Bien que les prix de l'offre des logements soient élevés, le niveau n'est que légèrement supérieur à celui du deuxième trimestre de 2016 et bien inférieur au niveau record atteint au deuxième trimestre de 2017. Les signaux d'alarme (forte hausse des prix combinée à l'augmentation des taux de logements vacants) dans le segment du marché des biens de rendement existent toujours au niveau régional. Toutefois, des contre-mesures sous la forme de conditions de financement renforcées ont été décidées et entreront en vigueur le 1er janvier 2020. La fourchette des taux hypothécaires offerts sur le marché varie énormément. Des différences de plus de 100 points de base entre le prestataire le plus compétitif et le plus cher ne font pas exception. Cette situation devrait également être liée aux différentes possibilités de refinancement des prestataires et conduit à un manque de transparence plus important. Résultats détaillés
Risque moyen avec tendance à la hausse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente de 0,2 point d'indice au troisième trimestre 2019 pour atteindre 3,7 points. Les valeurs nettement en hausse depuis début 2019 sont dues au ralentissement du développement économique et aux perspectives économiques moroses. Entre-temps, tous les experts ont revu leurs prévisions de croissance du PIB suisse à la baisse. Une croissance annuelle d'environ 2% pour les deux ou trois prochaines années représente l'extrémité optimiste de l'éventail des attentes.
La situation de l’économie mondiale se détériore à vue d'œil, le secteur des services suisse fleurit (encore)
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces derniers mois dans pratiquement toutes les régions et économies nationales. La poursuite des conflits commerciaux conduit à un recul du commerce mondial et l’incertitude quant à la future évolution du Brexit a également eu un effet inhibiteur. Le secteur industriel suisse en ressent aussi de plus en plus les effets négatifs. La diminution du carnet de commandes, en particulier, s'est de nouveau accélérée. En revanche, le secteur des services sur le marché domestique est toujours dans la zone de croissance et représente (toujours) un soutien économique en Suisse.
Les perspectives économiques sont mauvaises à long terme
Les perspectives économiques se sont également encore détériorées. Selon les économistes, les différends commerciaux entraîneraient un ralentissement mondial de la demande de biens d’investissement. L'Allemagne risque notamment d'être plus durement touchée que d'autres pays. La Suisse, fortement tournée vers l'exportation, a déjà ressenti les premiers signes de cette évolution défavorable. Cela ne devrait être que le début, comme le montre également l’estimation des directeurs d’achats, qui présente déjà une tendance à la baisse depuis fin 2017.
De nouveaux abaissement des taux d'intérêts sont possibles, mais leur impact est désormais controversé
De nombreux experts prévoient que l'environnement de taux d’intérêt négatifs en Europe et, dans une plus large mesure encore aussi en Suisse, le restera au cours des prochaines années. Mais l’impact de nouveaux abaissements des taux directeurs de la part de la Banque centrale européenne (BCE) et de la Banque nationale suisse (BNS) est désormais fortement remis en question.
L’accessibilité des maisons individuelles continue à diminuer
L'offre réduite de maisons individuelles a entraîné une nouvelle hausse des prix ces derniers mois. Combinée à des critères de tenue des charges strictes, cela rend l’accessibilité à ces biens de plus en plus difficile. En revanche, l’offre d’appartements en propriété s’est considérablement accrue. Dans le secteur des prix les plus bas, de nouveaux biens avec un espace d’habitation plus réduit ont notamment été créés, ce qui peut ouvrir la voie à un cercle d'acheteurs élargi.
Le taux d’endettement hypothécaire reste stable et faible
La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements s’élève en moyenne à un niveau faible de 55%. Il n'en résulte aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Mesures prises au 01.01.2020 pour modérer les hausses de prix dans le segment des biens de rendement
Les directives de financement renforcées présentées par l'Association suisse des banquiers ont depuis lors été approuvées par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et seront appliquées au 1er janvier 2020. Elles devraient au moins aider à calmer un peu le marché des immeubles locatifs. Aussi bien les banques, qu'indirectement les compagnies d'assurance, relèvent de ces nouvelles règles lors du financement de tels biens.

Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.
Le taux d’endettement reste stable
Après une légère baisse au quatrième trimestre 2018, l’endettement est resté inchangé en 2019. En outre, la part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 55%. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et s’élève à environ 66%. RERI Real Estate Risk Index

Fourchette d’offres de taux

Niveau record entre l’offre la plus avantageuse et la plus coûteuse
L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus compétitifs et les plus chers a atteint un nouveau sommet de 0,87% au troisième trimestre 2019 (trimestre précédent: 0,79%). Nous observons une très large fourchette de prix, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: au 3ème trimestre 2019, le prestataire le plus compétitif a proposé un taux d’intérêt moyen de 0,64%. En revanche, le prestataire le plus cher exigeait 1,76%. Il en résulte une différence incroyable de 1,12% (0,97% au trimestre précédent). Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte presque trois fois plus que si elle avait lieu avec le plus compétitif. Les caisses de pension/institutions de prévoyance et les compagnies d'assurance sont notamment en mesure d'offrir des conditions très intéressantes. La situation est différente pour les banques qui refinancent leurs hypothèques avec de l'épargne. Dans ce cas, toute baisse des taux hypothécaires se traduit par une perte de marge douloureuse due au fait que les taux d'intérêt négatifs ne sont pas imputés sur l'épargne. RERI Real Estate Risk Index

Coûts de garantie des crédits

Nouveau niveau historiquement bas en août
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces dernières semaines. De plus, les tensions ont continué de croître dans certaines régions. Cette situation engendre un risque de baisse croissant pour l’économie mondiale. Le marché des capitaux suisse a réagi en réduisant encore les taux d'intérêt sur toutes les échéances. Fin août, le taux swap à 10 ans a atteint un nouveau niveau historiquement bas (-0,68%) et était donc temporairement inférieur de 40 points de base au niveau atteint à la fin du 2ème trimestre 2019. Bien que les taux d'intérêt se soient quelque peu redressés en septembre, ils restent nettement en dessous de leur niveau de fin juin 2019 (environ 20 points de base de moins pour le taux swap à 10 ans). En revanche, les taux swap à court terme n’ayant guère diminué, le déclin de la courbe des taux s’est encore accentué. Comparé au niveau de fin 2018, l'écart entre les swaps à deux ans et à dix ans est ainsi passé de plus de 0,80 à environ 0,20%. Cette courbe de taux extrêmement plate implique un très fort ralentissement de l'activité économique et les spéculations d'inflation extrêmement faibles qui en découlent à long terme. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide
Les abaissements des taux directeurs n’ont eu (jusqu’à présent) que peu d’impact
Plusieurs banques centrales, en particulier aux États-Unis et en Europe, ont cédé à la pression politique et essaient de contrer l'essoufflement tant redouté avec des baisses de taux d'intérêts. Cependant, l'impact de ces stimulations est aujourd'hui remis en question par de nombreux observateurs du marché. C’est ce qui a probablement incité la BNS, entre autres, à ne plus abaisser ses taux directeurs le 19 septembre.
Prévisions: Les taux hypothécaires restent bas, avec un potentiel d’abaissement à long terme
L'évolution future des marchés des taux d'intérêt dépend fortement de celle des conflits commerciaux. En outre, il faut attendre de voir si les mesures de relance de la BCE fonctionnent. Le climat sur les marchés des capitaux risque aussi de fluctuer fortement dans les prochaines semaines. On peut donc s'attendre à une forte volatilité (dans les deux sens) du marché des capitaux européen et, par conséquent, du marché suisse qui en dépend. Les conditions de financement historiquement favorables continuent de soutenir la demande de biens immobiliers. D'autre part, les exigences de financement extrêmement strictes du régulateur ont un effet très limitant sur la croissance des volumes hypothécaires.

Indices des prix

L’indice des prix de l’immobilier pour les appartements en propriété continue de baisser
Au troisième trimestre 2019, l'indice consolidé des prix de l'offre de maisons individuelles (MI) et d’appartements en propriété (PPE) a légèrement augmenté pour la première fois en un an (de 161,2 à 161,9 points). Les prix des MI ont augmenté de 1,1%, tandis que ceux des PPE ont légèrement baissé (–0,2%). Cela ramène ainsi l'indice au niveau du premier trimestre 2019. Depuis son niveau record du 2ème trimestre 2017, l’indice des PPE a connu des baisses successives (4,9% environ au total). Si l'on compare le nombre d'offres par mois, on constate qu'il y a actuellement environ 6 000 offres supplémentaires (environ 40 000 au total). La création de nouveaux PPE dans le secteur des prix les plus bas vise notamment à attirer de nouveaux clients aux revenus plus faibles. Cela devrait également permettre de soutenir la demande au cours des prochains mois. En revanche, les prix des MI ont augmenté d'environ 2,7% au cours de la même période. Cette évolution est probablement également liée au fait que l'offre d'environ 25 000 biens par mois est toujours restée faible et que la demande est restée élevée. Cette situation rend encore plus difficile l’accessibilité ou le prix d’achat des MI. À l'avenir, la production de logements en propriété diminuera de façon importante, tant pour les MI que pour les PPE. Indépendamment de cela, l'indice des prix à la consommation est resté pratiquement inchangé. Avec 99,6 points, il est encore proche de son niveau record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier des prix à la consommation est donc encore clairement visible. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Taux de chômage

Le taux de chômage atteint un nouveau seuil record depuis plus de 10 ans
Après avoir légèrement augmenté au premier trimestre 2019, principalement en raison de facteurs saisonniers, le taux de chômage est maintenant tombé à de nouveaux seuils record au deuxième et au dernier trimestre. Fin septembre 2019, le taux de chômage en Suisse était à son plus bas niveau historique de 2,1%. Actuellement, 99 098 personnes sont répertoriées sans emploi. Sur un an, cela représente un recul d'environ 7%. Les chiffres sont en baisse dans toutes les catégories d'âge et en particulier parmi les chômeurs de longue durée (–19%), et le nombre de demandeurs d'emploi a également diminué d'environ quatre pour cent. Le plein emploi prévaut donc de facto en Suisse. Toutefois, un taux de chômage aussi bas est généralement qualifié d’insuffisant. Cela s'explique par le fait qu'il n'y a vraisemblablement pas assez de capacités de travail disponibles pour répondre à la demande de l'économie. À présent, les chiffres et les prévisions les plus récents laissent entrevoir un net ralentissement de la croissance économique. Cela ne devrait donc pas entrainer une pénurie substantielle de main-d’œuvre. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le pessimisme des directeurs d’achats ne cesse d’augmenter
Au troisième trimestre 2019, l'indice des directeurs d’achats a de nouveau chuté. Avec 45,50 points, la valeur la plus basse depuis la crise financière de 2009 est atteinte. Le pessimisme des directeurs d’achats prend donc de plus en plus d'ampleur. La zone de reprise (à partir d’au moins 50 points) s'éloigne de plus en plus, et la valeur seuil annonçant une récession (40 points) s'approche dangereusement. La forte accélération de la baisse du carnet de commandes est particulièrement préoccupante. Le secteur des services peut amortir quelque peu ce déclin. Les valeurs se situent ici dans le domaine de croissance et s’expliquent principalement par la prospérité de l’économie nationale et, en particulier, de la consommation. Cela devrait avoir un impact positif perceptible sur le marché immobilier. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Conclusion

  • L’évolution encourageante de l’économie nationale a des répercussions positives sur le marché immobilier suisse.
  • Les taux d'intérêt historiquement bas soutiennent la demande de logements en propriété. Les exigences strictes du régulateur empêchent une forte croissance de la dette hypothécaire.
  • Toutefois, si le pilier de soutien de la croissance économique intérieure s’effondre, la situation sur le marché immobilier pourrait se détériorer. Nous supposons cependant que cette évolution ne se produira pas du jour au lendemain et que l’offre pourra ainsi s’adapter à la baisse de la demande. Les premières tendances à une réduction de la production de nouvelles MI et nouveaux PPE sont déjà visibles.
  • Les mesures visant à renforcer les lignes directrices en matière de financement des biens immobiliers de rendement ont déjà été adoptées et entreront en vigueur le 01.01.2020. Elles sont destinées à atténuer les tendances de surchauffe.
  • Pour les investisseurs institutionnels, les biens immobiliers, et en particulier les biens immobiliers de rendement, restent un placement intéressant et génèrent des rendements satisfaisants par rapport aux autres possibilités d'investissement.
nouvelles possibilités pour réaliser rêve de devenir propriétaire

De nouvelles possibilités pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire

L’augmentation des prix de l’immobilier, combinée aux critères de tenue des charges élevés et rigides, rendent la réalisation du rêve d’acheter son propre logement plus difficile. Les taux hypothécaires les plus bas de l’histoire n’y changent pas grand-chose. En effet, la hausse des prix de l'immobilier signifie qu'en plus de capitaux propres plus importants, vous avez également besoin d'un revenu nettement plus élevé, afin de répondre aux exigences des prestataires hypothécaires pour l'octroi d’un financement.  Les nouveaux modèles de calcul et de financement alternatifs proposés par des partenaires exclusifs du groupe MoneyPark permettent désormais un examen au cas par cas de la situation financière de l’emprunteur hypothécaire, hors des critères d’octroi rigides exigés par les banques. De nouvelles possibilités se profilent donc pour les emprunteurs hypothécaires qui rêvent de posséder leur propre maison.

Les prix de l’immobilier et les salaires nominaux n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Toutefois, alors que le prix des logements a augmenté d'environ 70 % au cours des 20 dernières années, les salaires n’ont augmenté que d’environ 25 % sur la même période. La forte hausse de la valeur des biens immobiliers occupés par leur propriétaire est principalement due à la demande qui, bien qu’étant élevée, reste constante et durable. Comparé au marché des biens de rendement, on ne peut donc pas parler de tendances à la surchauffe. Cependant, alors que les prix n'ont cessé d’augmenter et que les taux hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas, les critères pour l’octroi des hypothèques n'ont pas été assouplis, bien au contraire. Au cours des dernières années, l’octroi d’hypothèques par les banques, qui dominent le marché, est devenu de plus en plus restrictif, sans que le risque sur le marché immobilier n’ait changé. Cette décision des autorités de régulation est avant tout motivée par des considérations de risque: si les critères d’octroi sont assouplis, la demande de biens immobiliers continuera d’augmenter et entraînera une hausse encore plus forte des prix. Mais le fait est que la Suisse présente l’un des taux de propriétaires le plus bas au monde, avec 39%.

Les critères de tenue des charges traditionnels sont questionnés

Depuis des années, la plupart des prestataires hypothécaires calculent la tenue des charges en considérant un taux d'intérêt théorique d’environ 5%, et des coûts d'amortissement et frais accessoires s’élevant à 1% de la valeur de l’immeuble. Tous ces critères sont utilisés de manière standard, indépendamment de la situation financière individuelle des clients. Le taux indicatif, qui est à l’origine une valeur moyenne historique des taux hypothécaires, semble cependant beaucoup trop élevé dans un contexte de très faibles taux d’intérêts qui dure depuis des années. Initialement conçu pour permettre aux emprunteurs hypothécaires de rester propriétaire de leur logement même en cas de hausse des taux d’intérêt, le taux d'intérêt théorique rend impossible l’accession à la propriété pour une catégorie de population toujours plus large. Le marché hypothécaire est toutefois en évolution constante et s’adapte en permanence aux conditions actuelles. De nouveaux prestataires hypothécaires arrivent sur le marché et utilisent des modèles de financement plus individuels. Au lieu d’évaluer la tenue des charges avec le calcul forfaitaire désuet, ils ont davantage recours à des calculs de tenue des charges individualisés, qui prennent en compte la situation personnelle et financière globale de l’emprunteur. Ainsi, non seulement le montant du revenu est pris en compte, mais aussi son potentiel de croissance et l'âge de l’emprunteur hypothécaire. Il en résulte des solutions nouvelles et sur-mesure qui n’augmentent pas les risques pour les emprunteurs et les prêteurs. L'état du bien est également pris en compte dans le montant du calcul des frais accessoires.

Entrée retentissante sur le marché hypothécaire

ELAN Suisse Hypotheken SA, un prestataire hypothécaire, a délibérément décidé de franchir le pas. Désormais, MoneyPark prendra en charge la distribution des hypothèques d’ELAN, ainsi que l’ensemble du conseil et de l’assistance client pour toute la Suisse. Le produit d’ELAN élargit l’offre pour les emprunteurs grâce à des critères d’attribution personnalisés, et confère plus de flexibilité pour réaliser le rêve de posséder son propre logement. ELAN propose aux clients qui disposent des 20% de fonds propres habituels sur le marché et d’une bonne solvabilité des hypothèques à taux fixe à long terme d’une durée de 10 à 15 ans. Pour l’octroi d’hypothèques, ELAN adopte une approche personnalisée de la situation de chaque client, qui prend aussi en compte, par exemple, la nature et le niveau du revenu. En ce qui concerne le refinancement des hypothèques, ELAN a conclu un accord avec la banque internationale Goldman Sachs. Un refinancement sur le marché des capitaux est prévu à moyen et long terme, pour permettre aux investisseurs d’investir sur le marché hypothécaire suisse.

Un modèle pour le futur

Le recours croissant à des examens de financement individualisés constitue une nouvelle étape importante sur le chemin d'un marché hypothécaire le plus accessible possible pour le client et devrait donc être salué. Même s’il existe désormais des prestataires hypothécaires qui génèrent plus de volume hypothécaire grâce aux critères de financement personnalisés, celui-ci sera trop faible pour avoir une influence réelle sur les prix de l’immobilier. Comme mentionné précédemment, la demande de biens immobiliers est déjà élevée, mais également constante et stable, aujourd'hui. Dans l’ensemble, les autres facteurs, tels que le développement macroéconomique, les normes de régulation ou les mesures d’immigration, ont une influence beaucoup plus forte sur les prix de l’immobilier et le marché hypothécaire. Les nouveaux prestataires et les nouveaux modèles de financement alternatifs devraient permettre, de plus en plus, de réaliser les rêves d’accession à la propriété. Non seulement les propriétaires sont plus satisfaits de leur situation de logement que les locataires, mais les faibles taux d'intérêt d'aujourd'hui permettent également d'économiser jusqu’à 50 % des coûts de logement par rapport au loyer. Chaque financement réalisé a donc une influence positive individuelle sur le pouvoir d’achat personnel.

Accès par le biais d'un conseil hypothécaire indépendant

Bien que toutes sortes de prestataires et d’offres hypothécaires stimulent le marché, ils le rendent également vaste, confus et complexe. Plus une demande de financement est personnalisée, plus il devient difficile pour l'emprunteur de trouver le bon partenaire financier dans la jungle des offres. Si l’acheteur potentiel d'un logement se tourne uniquement vers sa banque habituelle, il court le risque de se voir proposer une offre qui n’est pas compétitive, voire même d’être recalé. Les spécialistes hypothécaires indépendants peuvent remédier à cela. Les clients du groupe MoneyPark reçoivent non seulement un conseil personnalisé et individuel, mais bénéficient aussi d’un accès à un large choix inégalé de plus de 100 prestataires hypothécaires, parmi lesquels des banques, des compagnies d’assurance et des caisses de pension. Nous connaissons très bien le marché et savons quels sont les partenaires qui répondent le mieux aux situations individuelles de chaque client et qui peuvent proposer des solutions de financement complexes qui sortent du cadre habituel. En tant que leader incontesté sur le marché du conseil hypothécaire indépendant, notre ambition est également de pouvoir, à tout moment et en tous lieux, offrir les offres les plus attractives à nos clients. Nous serons ainsi en mesure d’aider encore de nombreux emprunteurs à réaliser leur rêve de posséder leur propre maison.

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Fausse croyance n°1 – ” La valeur locative péjore les propriétaires”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous les avons listées et vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une toute nouvelle série d’articles. Le premier d’entre eux a pour sujet la très controversée valeur locative. Tout d’abord, qu’est-ce que la valeur locative ? Tout propriétaire d’un bien immobilier qu’il occupe (résidence principale, secondaire ou logement de vacances) doit déclarer un revenu fictif correspondant à ce qu’il pourrait obtenir en le louant, même si, dans la pratique, il est généralement en-dessous des prix pratiqués sur le marché actuel de la location. L’Etat l’avait introduit afin d’éviter une disparité fiscale entre locataires et propriétaires. Elle impacte la fiscalité communale, cantonale et fédérale. En contrepartie, le contribuable peut déduire de son revenu imposable, les intérêts hypothécaires et les charges d’entretien. Bonheur du fédéralisme, chaque canton applique une méthode différente, selon divers facteurs (surface, nombre et affectation des pièces, âge, type de bien, etc.) pour calculer ce revenu théorique. Mais ladite valeur locative péjore-t-elle vraiment toujours les propriétaires ? Prenons l’exemple d’un couple marié vaudois avec un enfant possédant un appartement construit en 1998 de 130 m2 habitables nets à Epalinges avec un revenu imposable de CHF 150'000. La valeur locative de ce bien, pour l’impôt cantonal et communal, est de CHF 17'976. Partant de l’idée qu’il a un emprunt hypothécaire de CHF 1'000'000 à un taux de 1,25%, il pourra déduire CHF 12'500 d’intérêts passifs et CHF 5'392 à titre de frais d’entretien (forfait). Dans ce cas de figure, les déductions couvrent, à quelques dizaines de francs près, la valeur locative et les propriétaires ne seront ainsi pas péjorés fiscalement. D’autre part, si des travaux d’entretien maintenant la valeur du bien doivent être entrepris, ils pourront déduire les factures y afférentes et non plus le forfait. Si ces travaux s’élèvent à CHF 50'000, le différentiel sera alors de CHF 44'524 (valeur locative – intérêts hypothécaires – travaux). A un taux marginal d’imposition de 35%, le gain fiscal sera de CHF 15'583. Dans le canton de Vaud, le critère principal permettant de déterminer la valeur locative est le nombre de m2 habitables nets du logement. Si la famille précitée habitait le même appartement mais situé dans une localité dont le prix de marché local est plus bas, elle devrait s’acquitter d’un peu plus d’impôts, car son prêt hypothécaire serait probablement moins important. Comme précédemment expliqué, chaque canton a ses spécificités, tant pour la détermination de la valeur locative que pour les déductions y relatives. Il est donc primordial de solliciter les conseils d’un spécialiste en financement immobilier afin d’optimiser et de planifier sa fiscalité. Une réforme est actuellement en cours à Berne visant la suppression de la valeur locative, ainsi que la déductibilité des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien. Cela pourrait être avantageux pour les propriétaires de bien récents et ceux avec un faible emprunt bancaire. Néanmoins, ceux en possédant qui nécessitent des travaux de rénovation seraient perdants. Sans compter que les taux d’intérêt sont actuellement très bas. S’ils devaient remonter, le nombre de péjorés seraient nettement plus important. Mais rien n’étant décidé pour le moment, affaire à suivre ! Pascal Bourgoin, Conseiller à Lausanne pb@d-l.ch +41 21 348 10 09
MoneyPark Real Estate Risk Index RERI

MoneyPark Real Estate Risk Index – Des taux d’intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark enregistre au 2e trimestre 2019 une hausse de 0,2 point d’indice, passant ainsi à 3,5 points. Cette situation indique un risque moyen avec une tendance haussière et est à mettre en relation avec la prévision d’un fort affaiblissement de l’économie suisse au cours des prochains mois. Ces répercussions négatives ne se font pas encore ressentir sur le marché des logements en propriété. L’offre et la demande continuent d’afficher dans l’ensemble un rapport équilibré sain. Les prix des maisons individuelles atteignent certes un niveau élevé, mais n’ont que faiblement augmenté ces dernières années. Les différentes conditions offertes sur le marché en matière de taux hypothécaire enregistrent toujours des écarts particulièrement importants. Les différentes possibilités de refinancement des prestataires ne sont sans doute pas étrangères à cette situation, ce qui accroît encore le manque de transparence.

Les conclusions en détail

Risque moyen avec tendance haussière
Sur une échelle de 0 = absence de risque à 6 = risque accru de bulle immobilière, le RERI affiche au 2e trimestre 2019 une augmentation de 0,2 point d’indice pour atteindre désormais 3,5 points. Les valeurs (nettement) en hausse des deux premiers trimestres trouvent leur justification dans l’assombrissement des perspectives conjoncturelles. Désormais plus personne ne remet en cause l’arrêt de l’essor économique. Les spécialistes tout comme les directeurs d’achats partent du principe que l’économie suisse ne connaîtra qu’une croissance très modérée au cours des prochaines années.
Les signes de faiblesse de la conjoncture progressent
L’évolution de l’économie mondiale n’en finit pas de générer des craintes. Les répercussions négatives du conflit commercial entre les États-Unis et la Chine notamment se traduisent désormais par un recul du volume des échanges. Les mises en garde sur les bénéfices et les suppressions d’emploi sont de plus en plus fréquentes au sein des groupes allemands. Tout ceci constitue de mauvaises nouvelles pour les exportateurs suisses. Avec environ 20% du chiffre d’affaires, l’Allemagne représente de loin pour eux le plus important marché d’écoulement.
Les perspectives conjoncturelles ne sont pas bonnes
Les perspectives conjoncturelles se sont, elles aussi, fortement détériorées ces derniers temps. Selon les économistes, les litiges commerciaux provoqueraient à l’échelle mondiale un ralentissement de la demande de biens d’investissement. L’Allemagne devrait être plus fortement touchée que d’autres pays. La Suisse, fortement tournée vers l’exportation, en subira également les conséquences au cours des prochains mois. Les directeurs d’achats partagent également cet avis.
Le tournant dans la politique des taux n’aura pas lieu, de nouvelles baisses des taux d’intérêt sont probables
Un grand nombre de spécialistes s’attendent à ce que l’environnement de taux négatifs en Europe et de façon plus extrême encore en Suisse continue d’évoluer dans le rouge au cours des prochains mois, pour se maintenir non seulement pendant plusieurs trimestres encore, mais vraisemblablement aussi pendant plusieurs années. Des abaissements des taux d’intérêt directeurs de la Fed et de la BCE sont déjà annoncés.
La demande et les prix pour les logements en propriété demeurent stables
Les conditions de financement extrêmement intéressantes ont un impact positif sur la demande de logements en propriété. On ne peut cependant pas parler de surchauffe pour deux raisons. Premièrement, les dispositions strictes sur la question du taux d’endettement représentent un facteur limitant pour les acheteurs potentiels. Deuxièmement,  le niveau élevé des prix constitue un frein sur ce secteur.
Mesures d’endiguement des hausses de prix sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement
Les durcissements des directives de financement récemment présentés par l’ASB devraient au moins permettre de refroidir quelque peu le marché des habitations collectives. Les propositions ont été soumises à la Finma pour examen, qui doit les reconnaître comme nouveaux standards minimaux obligatoires qui concerneraient aussi bien les banques qu’indirectement aussi les compagnies d’assurance. Il faut s’attendre à une validation par les autorités de surveillance de ces ajustements en matière d’autorégulation.

Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré en s’appuyant sur la part de l’hypothèque par rapport au total des actifs disponibles (incl. les fonds des 2e et 3e piliers). À l’inverse de la simple considération du taux d’avance, les valeurs patrimoniales effectives sont également prises en compte en plus du montant de l’hypothèque. Les nouveaux financements dans la période sous revue sont pris pour base. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier
Toujours aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier en lien avec l’endettement
Tandis que l’endettement avait légèrement reculé au 4e trimestre 2018, il demeure inchangé au 1er semestre 2019. La part de l’hypothèque (financement extérieur) par rapport au prix d’achat continue de s’élever en moyenne à quelque 55%. Par conséquent, l’endettement des ménages n’entraîne aucun risque supplémentaire majeur pour le marché immobilier. La valeur limite se situe ici à un niveau bien plus élevé avec 66%.

Fourchette des offres de taux

Une fourchette exceptionnellement large
La différence de taux entre le prestataire le moins cher et le prestataire le plus cher reste proche du niveau record. L’écart est considérable avec 0,79% (trimestre précédent 0,86%). Nous observons également une fourchette de prix très large sur le terme le plus important, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans: le prestataire le moins cher proposait au 2e trimestre 2019 en moyenne un taux d’intérêt de 0,79%. Quant au prestataire le plus cher, il exigeait 1,76%. Il en résulte un écart impressionnant de 0,97% (trimestre précédent: 1,09%). Les compagnies d’assurance et les caisses de pension / fondations de placement notamment, lesquelles mettent en place de nouveaux investissements en hypothèques, sont en mesure d’offrir des conditions très avantageuses. En revanche, chaque baisse des taux d’intérêt hypothécaires signifie pour les banques, qui refinancent leurs hypothèques avec des produits d’épargne, des pertes douloureuses sur les marges du fait du renoncement à la répercussion des intérêts négatifs. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Coûts de garantie des crédits

De nouvelles baisses mènent au niveau le plus bas sur trois ans
Au cours des dernières semaines, l’économie mondiale a été soumise à une évolution de plus en plus négative. Même dans l’espace européen, l’économie a enregistré dans de nombreux secteurs un recul du chiffre d’affaires plutôt qu’une croissance. Cette situation, en combinaison avec une faible pression inflationnaire, conduit la Banque centrale européenne (BCE) à envisager sérieusement une nouvelle baisse du taux d’intérêt directeur. Le marché suisse des capitaux a lui aussi réagi avec de nouvelles baisses des intérêts sur toutes les échéances. Le taux swap à 10 ans tout comme le taux swap à 5 ans ont perdu environ 20 nouveaux points de base durant la période sous revue. Ainsi le taux à 10 ans a atteint fin juin 2019 un nouveau niveau le plus bas sur trois ans. La courbe des taux a continué de s’aplatir puisque les taux swap à brève échéance ont enregistré un recul moins fort (environ 13 points de base). Si l’on compare avec la situation fin 2018, l’écart entre le taux swap à 2 ans et le taux swap à 10 ans a ainsi diminué de 35%. Cette courbe des taux plate indique un très fort affaiblissement de la conjoncture. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier
Prévisions: des taux hypothécaires toujours bas avec potentiel de baisse sur les échéances longues
Les répercussions négatives du conflit commercial qui perdure entre les États-Unis et la Chine devraient se refléter ces prochaines semaines dans un recul du volume des échanges. Si ce conflit n’est pas durablement résolu dans un avenir proche et si un nouveau durcissement ne permet pas d’éviter d’autres risques, il y a fort à parier que l’économie mondiale poursuivra son évolution négative. Cela fait augmenter le risque de voir de nouvelles baisses des intérêts dans l’espace européen. La Suisse, en situation de forte dépendance, ne sera pas non plus épargnée par cette tendance. De notre point de vue, il en résulte un nouveau potentiel de baisse au moins à court terme de l’ordre de 10 à 20 points de base, avant tout pour les taux hypothécaires à long terme. Cette situation continue d’être favorable au marché immobilier suisse en raison des conditions de financement avantageuses avec une demande sensiblement renforcée. Cependant, les perspectives économiques mauvaises pourraient avoir un impact négatif à moyen terme sur la demande de biens immobiliers.

Indices des prix

L’indice des prix immobiliers enregistre une baisse, les prix des biens de consommation sont en légère hausse
Au 2e trimestre 2019, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles et les appartements a reculé pour passer de 161,9 à 161,2 points. Par rapport au trimestre précédent, les prix des maisons individuelles n’ont connu qu’une hausse minime de 0,06%. Les prix des appartements ont quant à eux baissé de 0,87%. Le nombre d’offres a néanmoins légèrement augmenté au cours du trimestre pour les deux types d’objet. Environ 25 000 offres ont été faites par mois pour les maisons individuelles, contre 40 000 pour les appartements. Les prix des appartements enregistrent une baisse pour le 8e trimestre consécutif et atteignent désormais le niveau de fin 2013. En face, les prix des maisons individuelles sont stables depuis des années ou en légère hausse. Cette évolution s’explique par le fait que l’offre d’appartements a encore progressé dans le segment des bas prix, élargissant le cercle des acheteurs. Cette situation devrait encore soutenir la demande pour l’année en cours et faire de nouveau grimper les chiffres relatifs à l’offre. Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation de son côté a légèrement augmenté. Avec 99,7 points, il se rapproche du record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier et des prix à la consommation continue donc de progresser. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Taux de chômage

Le taux de chômage atteint son nouveau niveau le plus bas depuis 10 ans
Tandis que le taux de chômage affichait une légère hausse au 1er trimestre 2019 pour des motifs essentiellement saisonniers, il est désormais tombé au 2e trimestre 2019 à un niveau record de 2,2%. Pour la première fois depuis le début de la crise financière en 2008, moins de 100 000 personnes (97 222) étaient inscrites au chômage fin juin 2019. Cela correspond à un recul de presque 9% (9357 personnes) par rapport à la situation de l’année précédente. On enregistre des valeurs en baisse dans toutes les tranche d’âge ainsi que chez les personnes à la recherche d’un emploi. Le chômage de longue durée a aussi connu un recul significatif (-20%). Le chef de la Direction du Secrétariat d’État à l’économie (SECO), Boris Zürcher, pense que le taux de chômage a désormais atteint son plancher absolu. Le chômage saisonnier connaîtra une hausse durant les mois d’été, faisant légèrement repartir les valeurs à la hausse. Le Seco pronostique pour 2019 une moyenne annuelle du taux de chômage de 2,4%. Ces valeurs établissent de facto le plein emploi en Suisse. Comme le souligne le directeur du SECO, «le pessimisme conjoncturel croissant n’a visiblement pas encore atteint le marché national du travail». Un taux de chômage inférieur à 2,3% comme nous le connaissons actuellement est toutefois déjà considéré comme optimal sur le plan économique, car il n’y a sans doute pas assez de main d’œuvre à disposition pour soutenir la demande élevée de l’économie. Nous n’y voyons pourtant aucun problème substantiel sachant que la demande devrait prochainement décliner au vu de l’effondrement conjoncturel qui menace. Le nombre de personnes en situation d’emploi n’a eu de cesse d’augmenter ces dernières années. On peut toutefois se demander si cette main d’œuvre supplémentaire répond aux standards recherchés concernant les branches et la formation. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le ralentissement se poursuit
Au 2e trimestre 2019, l’indice des directeurs d’achats a enregistré sa sixième baisse consécutive, passant de 53,4 à 48,3 points. Ainsi le PMI quitte la zone d’essor (à partir de 50 points). Les directeurs d’achats s’attendent donc à une poursuite de l’affaiblissement conjoncturel en Suisse. La valeur de l’indice est désormais proche du niveau le plus bas des cinq dernières années (T1/2015: 47,8 points). Il reste encore toutefois suffisamment loin de la valeur annonciatrice d’une récession (40 points). Le sous-composant «volume de commandes» en baisse depuis quelques mois attire l’attention. Avec 43,5 points, cette valeur atteint son niveau le plus bas depuis septembre 2012 (43,5 points). Cela indique que les volumes de commandes ne renferment qu’un potentiel de croissance très limité. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Conclusion

  • Le marché immobilier suisse des maisons individuelles et appartements est toujours très solide.
  • L’assombrissement conjoncturel n’a pas (encore) de répercussions négatives sur la demande de biens immobiliers. Les conditions de financement historiquement basses entretiennent la demande.
  • Les durcissements élaborés pour les directives de financement des biens immobiliers de rendement constituent une première étape pour endiguer les tendances à la surchauffe.
  • Le marché immobilier suisse repose, dans l’ensemble, sur de solides bases.
Etude sur le logement idéal 2019

Etude sur le logement idéal 2018/19

L'étude sur le logement idéal 2018/19, réalisée chaque année par MoneyPark en collaboration avec alaCasa.ch, a une fois de plus interrogé les locataires et les propriétaires au sujet de leur logement. Dans l'ensemble, les Suisses sont plus satisfaits de leur situation que les années précédentes. La moitié des personnes interrogées épargnent régulièrement de l'argent afin de réaliser leur rêve de posséder leur propre lieu de vie. La propriété de rêve numéro 1 reste la maison individuelle. L'étude, basée sur une enquête en ligne, est la plus complète en Suisse sur les rêves de vie de la population. Des résidents de Suisse alémanique et romande, dont environ la moitié sont propriétaires et l'autre moitié locataires, ont été interrogés. « Chaque année, l'étude sur le logement idéal est un baromètre précieux des tendances de l’immobilier. Il nous donne un aperçu actualisé des espaces de vie des Suisses et reflète également les évolutions y relatives », explique Stefan A. Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Les locataires sont attirés par la ville, les propriétaires par la campagne

Depuis 2017, le taux d'accession à la propriété en Suisse stagne à 39 pour cent, ce qui n'a pas son pareil sur le plan international. De plus, la période de recherche s'est allongée; un locataire sur trois passe plus d’un an à trouver la propriété de ses rêves. La campagne est privilégiée par les propriétaires, avec 35 pour cent d'entre eux qui préfèrent vivre dans un village. Un léger clivage urbain-rural se dessine entre propriétaires et locataires et confirme une tendance à l’urbanisation pour ces derniers. En effet, 21 pour cent des locataires souhaitent désormais vivre en centre-ville contre seulement dix pour cent pour les propriétaires. Cette différence s'explique probablement par le fait que les propriétés situées au centre-ville sont non seulement rares, mais que les prix d'achat ont également fortement augmenté au cours des dernières années.

Le soutien des professionnels de l'immobilier est apprécié

Afin de faciliter la recherche de la propriété de leurs rêves, un tiers des Suisses alémaniques et un quart des Suisses romands demanderaient conseil à un agent immobilier. Le soutien des agents immobiliers est également sollicité lors de la vente d'une propriété. Roman Bolliger, CEO d'alaCasa.ch, explique : « Les Suisses, soucieux de la qualité, attachent beaucoup d'importance au soutien professionnel lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier et s'appuient principalement sur une longue expérience ainsi que sur un réseau national d'agences immobilières bien établi ».

Un bon voisinage améliore la qualité de vie

Dans l'ensemble, les résultats reflètent une population résidente largement satisfaite. Pour la majorité d'entre eux, la situation du logement est agréable, même si un besoin d'amélioration en termes de confort est mis en avant par les locataires. Les résultats de l'étude montrent également que la plupart des gens sont de bons voisins : 42 pour cent des Suisses alémaniques ne se soucient pas de leurs voisins, et apprécient l’entraide générale. Par exemple, 35 pour cent des Suisses d'origine allemande et 20 pour cent des Romands arrosent les fleurs de leurs voisins pendant leurs vacances. Néanmoins, les Suisses se plaignent aussi de l'indélicatesse, de la nuisance olfactive et du manque de communication de la part de leurs voisins.

Un conseil hypothécaire indépendant est recherché

En Suisse romande, plus souvent que dans le reste de la Suisse, les futurs propriétaires font volontiers appel à l'expertise d'un consultant indépendant en financement immobilier. En Suisse alémanique, il y a tout de même un acquéreur sur trois qui envisage déjà de solliciter un courtier hypothécaire indépendant. « À mon avis, il s'agit là d'une revendication justifiée de la part d'acheteurs éclairés », souligne le CEO de MoneyPark, S. Heitmann. « Les emprunteurs hypothécaires d'aujourd'hui veulent plus de transparence et d'informations lors des comparaisons, ainsi qu'une certaine diversité de fournisseurs afin de trouver le financement individuel optimal. Une tendance qui s'affirmera encore plus fortement sur le marché hypothécaire suisse à l'avenir ».

Quelques constats complémentaires sur l'étude du logement idéal

  • Près de la moitié (49%) des participants à l'étude rêvent toujours de leur maison individuelle. De préférence calme et avec vue sur la campagne. Les acheteurs pragmatiques flirtent de plus en plus avec l'achat d'une maison en terrasse en vue d'une viabilité financière.
  • Pour ce qui est de la propriété de leurs rêves, les Suisses accordent de l'importance au prix d'achat et à la taille de la propriété, y compris à la présence d’un jardin ou d’un balcon, d'une part, et à des facteurs tels que l'emplacement calme, la proximité des transports publics, des écoles et des jardins d'enfants, d'autre part. En Suisse alémanique, les possibilités d’achat (D-CH 56%, W-CH 33%) et la proximité de zones de loisirs locales (D-CH 49%, W-CH 16%) sont beaucoup plus prononcées qu'en Suisse romande.
  • Les locataires supportent des coûts de logement plus élevés que les propriétaires. De plus, en raison des faibles taux d'intérêt hypothécaires, 22 pour cent des propriétaires ne consacrent qu'un dixième de leur revenu au logement, tandis qu'un locataire sur deux dépense entre 20 et 35 pour cent.
  • Pour les Suisses romands (87%), l'empreinte écologique de leur propriété est plus importante que pour les Suisses allemands (68%). Les propriétaires ont l'intention d'utiliser les nouvelles technologies comme les robots aspirateurs ou le contrôle de la lumière et de la température au moyen d'une application plus fréquemment dans deux ans qu'ils ne le font actuellement.
  • Quand il s’agit d’avoir une vision à long terme, les Suisses sont pragmatiques : la moitié d'entre eux souhaitent rester dans leur logement actuel, ce qui représente une augmentation de 13 pour cent par rapport à l'année précédente. Les autres, plus flexibles, envisagent d’acheter une propriété adaptée à leur âge ou de vivre à l'étranger. Seulement 21 pour cent des Suisses romands et 7 pour cent des Suisses alémaniques souhaiteraient acheter une maison de vacances dans un proche avenir. Cependant, plusieurs facteurs poussent les Suisses à renoncer à l’achat d’un bien de vacances: outre le manque de moyen, le besoin de dépaysement les mène à ne pas vouloir se limiter à un seul endroit.
  • Dans les relations de bon voisinage, un point qui irrite les Suisses romands mais indiffère les Suisses alémaniques: la voiture garée à la mauvaise place.
Pour en savoir plus, découvrez l'étude complète ici.
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Mesures d’atténuation des risques pour les immeubles de rendement : Quels sont les effets à attendre ?

La Finma, autorité suisse de surveillance financière, la Banque nationale suisse (BNS) et, plus récemment, le Fonds monétaire international (FMI) s'accordent à dire que le marché des immeubles de placement est surchauffé. Ils exigent des banques des critères de crédit hypothécaire plus restrictifs afin de limiter les risques croissants. Quelles mesures seraient prévues? Quelles en seraient les répercussions sur le marché ? Et quels types de financement seraient touchés ? L'Association suisse des banquiers (ASB) a annoncé fin mars qu'elle envisageait d'adapter ses mesures d'autorégulation sur le marché des immeubles de placement, également appelés immeubles de rendement. Cette annonce est le résultat d'une pression croissante de la part des autorités, qui, suite à une simulation, voient un besoin d'action sur ce sous-marché. Un groupe de travail de l'ASB examine actuellement l'analyse des autorités et élaborera des restrictions dans les modalités de financement d'ici le milieu de l'année. Actuellement, un raccourcissement de la période de remboursement et une baisse du ratio prêt sont considérés comme des instruments appropriés. Ces mesures n'affectent que les nouvelles affaires présentant une valeur élevée. Cela devrait avoir un effet modérateur sur les prix.
La Finma, elle aussi, fait pression
Lors de sa conférence de presse annuelle de début avril, la Finma a souligné que le volume des prêts sur le marché hypothécaire ne cessait de croître. En outre, plus de 70 000 appartements sont actuellement vacants - un nouveau record. Nous constatons également une hausse des taux d'inoccupation, d'une part, et des taux de fluctuation des locataires, d'autre part, particulièrement en dehors des grandes agglomérations - une combinaison difficile pour les propriétaires et les acheteurs. C'est pourquoi la Finma exige cette année des mesures claires de la part des fournisseurs de crédits hypothécaires, faute de quoi les exigences en matière de fonds propres seront renforcées pour toutes les banques. Le Département des finances travaille déjà en parallèle sur un projet de loi visant à maintenir la pression sur le secteur bancaire à un niveau élevé. Lors de sa conférence de presse annuelle, la Finma a même qualifié le marché hypothécaire de "trop grand pour s'effondrer". Une simulation a montré qu'environ la moitié des établissements testés se situeraient en dessous du seuil des exigences de fonds propres applicables et devraient procéder à une recapitalisation en cas de crise immobilière, comme ce fut le cas dans les années 1990, notamment dans le financement des immeubles de placement. Des limites de crédit plus strictes sur le marché de l'immobilier productif, dont les hypothèques représentent environ 30 %, contribueraient donc à limiter la demande de crédit. Finma poursuit en affirmant que les dernières mesures d'autorégulation ont atteint leur objectif ; la croissance de l'immobilier occupé par les propriétaires a ralenti. Le moment est maintenant venu de mieux réglementer le marché de l'immobilier résidentiel.
Les mesures d'autorégulation ont-elles l'effet souhaité ?
La question demeure de savoir si le renforcement des mesures d'autorégulation produit réellement l'effet souhaité. Selon nous, la raison principale de la forte hausse des prix des immeubles de rendement réside dans l'attrait de la classe d'actifs immobiliers dans le contexte actuel de taux d'intérêt négatifs tant pour les investisseurs institutionnels que privés. De nombreux investisseurs achètent ou construisent donc des biens immobiliers résidentiels sans effectuer suffisamment d'analyses de localisation et de potentiel. Cette situation explique la pression sur les prix ainsi que la hausse des taux d'inoccupation. Ces acheteurs investissent principalement leurs propres capitaux et ne sont donc pas affectés par les restrictions sur le financement par emprunt. Les rendements de plus de cinq pourcent atteints en 2018 continuent d'encourager les investisseurs à investir dans cette classe d'actifs - sans aucune garantie que de tels rendements puissent également être générés à l'avenir.
Les mesures n'affectent que les nouvelles affaires avec une forte proportion de capitaux d'emprunt
Les mesures d'autorégulation prévues toucheraient principalement les investisseurs qui ont besoin d'une plus grande part de capital emprunté. Il s'agit principalement d'investisseurs privés. Il serait plus difficile pour ces acheteurs d'obtenir un financement à l'avenir. Le régulateur veut ainsi freiner les nouvelles hausses de prix et réduire les risques en diminuant le nombre d'acheteurs. Toutefois, la tendance actuelle à l'achat pourrait être mieux freinée par une hausse substantielle des taux d'intérêt, qui permettrait à nouveau des investissements alternatifs attrayants, ou par un afflux d'immigrants ayant un niveau élevé d'éducation et de revenus. En Suisse, cependant, nous sommes très éloignés de ces deux scénarios, car les initiatives politiques correspondantes ont également échoué.

Conclusion

Impact modeste dans l'environnement actuel
Les mesures prévues constituent un premier pas dans la bonne direction. Les petits investisseurs non professionnels avec une forte proportion de capitaux extérieurs sont donc de plus en plus évincés du marché. Cela ne résout toutefois pas le problème structurel du marché des immeubles de rendement : Les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, par exemple, qui s'en sortent avec peu ou pas de capital extérieur et constituent la majorité de la base d'acheteurs, ne sont pas limités dans leurs activités par ces mesures. Nous n'attendons donc qu'un impact modeste et sommes convaincus que ces réglementations ne suffiront pas à elles seules à freiner les hausses de prix. Si les taux d'intérêt restent bas et que les alternatives d'investissement sont rares, les immeubles de rendement continueront d'attirer des investisseurs institutionnels et privés qui n'ont besoin que de peu ou pas de capital extérieur.
Comparer est plus important que jamais lors de l'achat d'immeubles de placement
Les objets de rendement peuvent être encore aujourd'hui des achats très intéressants. Mais plus que jamais, la décision d'achat et de financement doit être discutée avec des experts, en tenant compte des variantes de transaction et des bailleurs de fonds. De plus, les acheteurs sont plus interpellés qu'auparavant sur le plan de l'évaluation et doivent plus que jamais se concentrer sur le potentiel des locataires de la région en question. Il est important de clarifier s'il y a une demande d'appartements dans cette région et si les loyers sont conformes au marché. La prudence est de mise dans le cas de ce que l'on appelle les financements participatifs, car l'investisseur individuel doit se fier aux promesses de rendement des bailleurs de fonds de la masse. Mais l'aspect financier devient également plus complexe en raison du durcissement des mesures d'autorégulation. Le marché devient de plus en plus confus pour les acheteurs en raison des différentes directives de financement des fournisseurs de prêts hypothécaires. L'expérience a montré que ces mesures ne sont pas mises en œuvre partout de la même manière ; les petites banques, les fonds de pension et les compagnies d'assurance sont moins au centre de la mise en œuvre de ces mesures réglementaires ou ne sont même pas concernées du tout. Les grandes banques et les banques cantonales et régionales très exposées sont examinées de plus près en raison de risques systémiques inévitablement plus élevés.
Le conseil indépendant apporte une valeur ajoutée
Un spécialiste hypothécaire indépendant peut vous aider dans votre recherche de propriétés et le montage du financement : DL MoneyPark ne coopère pas seulement avec plus de 100 partenaires, mais utilise également tous les principaux systèmes d'évaluation immobilière et offre ainsi la meilleure garantie d'être le partenaire de financement optimal pour les immeubles de rendement, même dans les périodes plus difficiles.

Des nouveaux locaux pour notre succursale de Vevey !

Depuis le 15 avril, notre succursale de Vevey a déménagé pour des bureaux plus grands et plus proches de la gare. Amandine Seitz, Jacques Mazzola, Stéphane Stillavato, Kgomotso Sefolosha ainsi que Fabrice Pasche forment à eux cinq une équipe complémentaire et soudée, forte des parcours variés de ses membres et de leur expertise commune. Ils accueilleront donc dès à présent leurs clients à l'adresse suivante :

Rue de la Clergère 1 1800 Vevey

Le salon de l’immobilier neuchâtelois est de retour pour sa 9ème édition !

Du 1er au 5 mai prochain, les patinoires du Littoral accueilleront à nouveau la manifestation durant 5 jours d’effervescence. Tandis que le stand n°20 s’apprête à revêtir les couleurs de DL MoneyPark. Pour sa 9ème année consécutive, le salon est toujours un rendez-vous incontournable pour les propriétaires neuchâtelois de longue date ou en devenir. Si celui-ci vous est encore inconnu, petit tour de la situation avec notre équipe de conseillers :

Le salon de l’immobilier de Neuchâtel, c’est pour qui ?

Noël Lameiras : « L’immobilier est un domaine très vaste et le SINE permet d’accéder sur un même site à différents services et corps de métiers, ce qui le rend intéressant pour tout le monde. Son ambiance, sa convivialité et son emplacement donnent envie d’y faire un tour que ce soit par curiosité ou par intérêt. »

Comment expliquer ce succès qui perdure après toutes ces années ?

Michele Calabrese : « Plusieurs ingrédients sont nécessaires pour pérenniser une telle manifestation, dont notamment un marché immobilier soutenu ou l’état d’esprit des neuchâtelois qui aiment se retrouver lors de ce type de rendez-vous. Il faut saluer également le travail des organisateurs qui font preuve d’originalité pour se renouveler et ne pas tomber dans une certaine monotonie. Preuve en est cette année encore avec les différentes animations culinaires et la présence de grands chefs prestigieux, sans oublier les activités annexes qui gravitent autour du SINE. »

Le vrai plus de la manifestation ?

Gilles Sandoz : « C’est l’occasion de trouver tous les acteurs de l’immobilier neuchâtelois au même endroit, que ce soit des courtiers en immobilier pour la recherche de son bien, des artisans pour divers travaux d’aménagements et bien entendu DL MoneyPark pour s’assurer immédiatement de sa capacité de financement, le tout dans une ambiance professionnelle et détendue. Le salon est un vrai accélérateur de projet. »

En tant qu’exposants, qu’attendez-vous de cette édition ?

Flavio Barone : « L’important pour un rendez-vous comme celui du SINE est de créer des contacts, répondre aux attentes des visiteurs, appuyer notre présence sur le marché local et démontrer que nous sommes présents et disponibles. »

Un dernier mot pour convaincre les Neuchâtelois de faire le déplacement ?

Michele Calabrese : « Contrairement à une loterie où le hasard est de mise, toute l’équipe de DL MoneyPark Neuchâtel vous attend avec plaisir pour vous prouver qu’un bon conseil en financement ne laisse précisément pas de place au hasard (et, accessoirement, pour partager un moment convivial en votre compagnie). »

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Rénovations énergétiques

Rénovations énergétiques : pourquoi et comment les financer ?

Les rénovations énergétiques sont dans l’air du temps. Mais que savons-nous précisément de leurs avantages et de leurs impacts financiers ? Edifiscience SA à Cottens, bureau d’architecture accrédité CECB-Minergie-OPL, et DL MoneyPark se sont penchés sur la question pour déterminer tant le coût véritable de ces mesures et la manière de les financer que leur rentabilité.

Quel type de rénovations ?

Il y a tout d’abord lieu d’établir le type de rénovation dont il est question. On doit en effet distinguer les rénovations énergétiques (enveloppe du bâtiment, installations techniques), qui donnent lieu à des subventions, et les autres rénovations, transformations et extensions éventuelles. Il est fortement recommandé de prendre en compte l’ensemble de son projet, même si la réalisation doit se faire par étapes, et de réaliser une planification avec l’aide d’un professionnel. Les subventions nécessitent généralement un CECB+ et certains travaux une mise à l’enquête normale ou en procédure simplifiée. Il faut aussi optimiser le projet en considérant que plus les travaux sont groupés, moins ils sont coûteux. Illustrons cela par un exemple : notre bien à rénover est une villa type construite en 1995 et comprenant 150 m2 brut de surface chauffée sur 2 niveaux et un sous-sol non chauffé, avec chauffage à mazout. Coût à l’époque, terrain compris : CHF 650’000. La rénovation énergétique peut porter sur 2 éléments : l’enveloppe (toit, façade, surface contre sous-sol) et les installations techniques comme le système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou les installations solaires. A noter que le certificat CECB+ est, sinon indispensable, toujours très utile pour déterminer son budget de rénovation et estimer l’amélioration énergétique attendue. Considérons ici une rénovation de l’enveloppe du bâtiment associée au remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur air-eau et à l’installation d’une surface de panneaux photovoltaïque d’environ 60m2 ou 10 kWp. L’étiquette énergétique passe ainsi de la catégorie D à la catégorie B pour l’enveloppe et de la catégorie D à la catégorie A globale, B correspondant au standard de base d’une construction neuve. On peut estimer le coût du projet de rénovation, en tenant compte également de la planification, mise à l’enquête et frais annexes, à environ CHF 180’000 et CHF 29’000 de subvention, soit CHF 151’000 net.

Certificat CECB+

Le certificat CECB+ permettra d’évaluer les subventions envisageables pour votre projet en fonction de la variante (3 variantes de rénovation sont par exemple possibles). En même temps, l’économie d’énergie à réaliser avec le projet pourra être estimée. Celle-là contribuera à la réduction des charges et surtout réduira les risques financiers liés à l’énergie sur le long terme. Dans la décision de rénovation, il convient aussi de prendre en compte les risques futurs liés à l’évolution des normes légales et à d’éventuelles  obligations d’assainir un bâtiment ou des installations trop peu performantes. S’il y a des incertitudes quant à la date d’entrée en vigueur de telles mesures, il n’y en a que très peu sur leurs arrivées. De telles mesures seront évidemment accompagnées de la suppression des subventions. Si l’on considère typiquement 3 scenarii de rénovation : 1. rénovation de l’enveloppe 2. changement du chauffage 3. rénovation de l’enveloppe et changement du chauffage + photovoltaïque  On obtient ceci : Rénovations énergétiques Ainsi, avec une rénovation complète (enveloppe refaite, chaudière à mazout remplacée par une PAC,  installation de panneaux photovoltaïques env. 60m2) on pourra réduire sa consommation à env. 15% et les coûts d’achat de l’énergie à env. 12% par rapport à l’état actuel (prix de l’énergie inchangé). Si les coûts d’une rénovation sont conséquents, ils doivent cependant être comparés à une situation de « non travaux » car la rénovation apporte les bénéfices supplémentaires suivants :
  • Confort très sensiblement amélioré dans la plupart des cas
  • Immeuble/bâtiment à l’apparence plus actuelle, éventuellement plus moderne, plus chic
  • Valeur de l’immeuble/bâtiment rénové nettement supérieure
  • Frais d’entretien réduits grâce à un équipement et des matériaux neufs pour autant que les travaux aient été réalisés de manière adéquate
Les bénéfices de la rénovation sont en effet avérés pour autant que les travaux soient réalisés correctement, dans les règles et dans le bon ordre. C’est pourquoi il est fortement recommandé de se faire accompagner par un architecte ou équivalent qui maîtrisera les aspects énergétiques, comme les systèmes de construction et l’architecture. Pour compléter l’analyse, il serait même opportun d’analyser le coût de la « non rénovation » et des risques qui peuvent en découler :
  • Logements peu attractifs, voire même malsain (moisissures sur les ponts thermiques par exemple), déprédations de l’immeuble, plaintes des occupants, etc.
  • Obligation de rénover dans un futur à moyen terme avec la perte de subvention et des coûts en nette hausse pour les travaux puisque les biens se détériorent
  • Responsabilité en cas de dommages avérés liés à des situations non-conformes ou malsaines
  • Désertion des locataires, surtout en cas de marché défavorable

Financement des rénovations

Au niveau financier, l’idéal serait de pouvoir régler ces travaux via des fonds propres, mais de nombreux propriétaires ont investi une grande partie de leurs économies dans leur achat. Il existe heureusement différentes autres possibilités afin d’obtenir des fonds, notamment en approchant son établissement financier actuel. En effet, les banques et les compagnies d’assurance proposant du financement immobilier apprécient que le bien immobilier conserve sa valeur voire qu’elle augmente, ce que nous pouvons facilement concevoir. Il est dès lors possible de les approcher afin de solliciter une augmentation de son prêt et, en cas d’un éventuel refus, d’approcher d’autres établissements ou de recourir à un prélèvement des avoirs de 3ème pilier.

Un exemple concret

Prenons l’exemple d’un couple marié de 45 ans avec 2 enfants disposant d’un revenu annuel brut s’élevant à CHF 140’000, d’un revenu imposable de CHF 100’000, propriétaire de la villa décrite plus haut. Acquise pour un prix de CHF 650’000, celle-ci est actuellement financée à raison de CHF 230’000 de fonds propres cash et de CHF 420’000 de prêt hypothécaire. En premier lieu, un simple calcul permet de définir son potentiel de crédit : « Revenus annuels bruts (déduction faite des leasings et petits crédits) multiplié par 4.5 » Dès lors, le couple pourrait en théorie obtenir un crédit total d’au moins CHF 600’000, ce qui nous donne aisément la marge nécessaire, ici CHF 150’000, pour exécuter les travaux de rénovations énergétiques. Il y a encore lieu de tenir compte de l’estimation de la valeur de l’objet de l’institut financier, sachant que celui-ci ne prêtera pas plus de 80% de cette valeur. Pour reprendre notre exemple, il semble tout à fait réaliste que cette maison ait pris de la valeur grâce à l’augmentation du marché. Le bien pourrait être valorisé à CHF 750’000, soit le prêt total de CHF 600’000 divisé par 80 et multiplié par 100. Admettons que cette augmentation de CHF 150’000 soit obtenue à un taux d’intérêt de 1.50%, correspondant à une moyenne des taux fixes actuels à 10 ans, la charge d’intérêt serait de CHF 2’250 par année à laquelle un éventuel amortissement pourrait être exigé par la banque, mais celui-ci étant de l’épargne, nous n’en tenons pas compte dans notre analyse. Il y a alors lieu de prévoir un loyer supplémentaire de CHF 188 par mois. Déduction faite d’une économie fiscale mensuelle de l’ordre de CHF 50 (avec un taux marginal d’imposition de 26%), il en ressort des intérêts supplémentaires de CHF 138 nets d’impôts par mois. De plus, et selon les estimations précitées, il est possible de ramener les coûts énergétiques annuels de l’ordre de CHF 3’302 à CHF 400, soit CHF 240 environ par mois qui compensent le montant des intérêts nets d’impôts du financement complémentaire. A ceci s’ajoutent la déduction desdits travaux en tant qu’entretien de la maison, ce qui engendre une nouvelle économie fiscale de plusieurs dizaines de milliers de francs sur une voire deux périodes fiscales, selon le timing. En regard de ce qui précède, nous ne pouvons que recommander cette opération rentable qui génère un gain financier, mêlant réduction du loyer actuel et baisse d’impôts.

En savoir plus ? Contactez-nous !

DL MoneyPark - Gilles Defferrard, responsable de succursale gd@d-l.ch Tél. +41 26 460 10 12 Edifiscience - Eric Demierre, administrateur info@edifiscience.ch Tél. +41 26 402 78 74

Suppression de la valeur locative: scénarios, répercussions et exemples de calcul

A l’heure actuelle, la suppression de la valeur locative en Suisse est sur toutes les lèvres. Comme l’ont rapporté les médias en détail, le Parlement s’engage dans une nouvelle tentative de remplacement de la valeur locative par un nouveau système d’imposition de la propriété. Le 21 août, la Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil des Etats a présenté les principales données à ce sujet.

Conditions cadres et exceptions

La configuration exacte de la proposition de la CER ne sera rendue publique qu’au printemps 2019. Les principales données communiquées jusqu’à présent sont les suivantes:
  • Suppression de la valeur locative pour le domicile principal. Exception : résidences secondaires, la valeur locative y sera conservée (de quoi épargner aux cantons de montagne d’importantes pertes fiscales).
  • Suppression de la déductibilité fiscale des coûts pour l’entretien d’immeubles
  • Suppression de la déductibilité des travaux de rénovation énergétique et de restauration des monuments historiques. Exception : ces déductions continueront d’être possibles au niveau cantonal.
  • Suppression de la déductibilité des intérêts débiteurs sur les immeubles résidentiels à usage propre
Exception 1 : immeubles de rapport. Dans ce cas, la déductibilité des intérêts débiteurs est maintenue, en effet, le revenu locatif doit également continuer à être imposé en tant que revenu. Exception 2 : primo-accédant. Dans ce cas, pendant 5 à 10 ans après l’achat, la possibilité de déduire les intérêts débiteurs devrait être maintenue. Le montant afférent sera plafonné et diminuera constamment au fil des ans. Exception 3 : revenus de placements. Les contribuables qui détiennent des titres et en tirent des revenus de placement pourraient continuer à déduire les intérêts hypothécaires. La CER soumettra probablement deux variantes de déductions (80 et 100 % des revenus de placement).

Perspectives de succès intactes

C’est une évidence : pas de règle sans exception. Et c’est sans doute également la principale pierre d’achoppement de la nouvelle tentative d’abolition de la valeur locative. Nous considérons les chances que cette abolition réussisse cette fois-ci comme bonnes à très bonnes : Déjà, Hans Egloff, président de l’Association des propriétaires fonciers, se réjouit presque du caractère équilibré des principales données présentées par la CER. Mais il sait aussi que l’abolition aura son prix. Et même l’Association des locataires, qui a jusqu’à présent combattu avec succès toutes les initiatives en ce sens, est plutôt dans de bonnes dispositions désormais, en remettant toutefois en question la configuration des conditions-cadre, qui demeure un casse-tête.

Feuille de route du changement de système

Quoi qu’il en soit, il n’y aura pas de changement de système rapide. Les étapes de la suppression de la valeur locative pourraient se présenter comme suit :
  • Traitement au Conseil national et au Conseil des Etats lors de la session de printemps 2019 (du 4 au 22 mars). Hypothèse : les deux conseils approuvent la suppression de la valeur locative.
  • Une fois l’acte publié officiellement (3 jours après la décision), la décision peut être contestée par ce qu’on appelle un référendum facultatif.
  • Pour que le référendum ait lieu, 50 000 signatures valides doivent être recueillies dans un délai de 100 jours. La soumission devrait donc avoir lieu d’ici à la mi-juin 2019.
  • En tablant sur le fait que ce serait le cas, la soumission du référendum valide rendrait nécessaire une votation populaire.
  • L’expérience montre que la votation populaire est fixée quelques mois après l’aboutissement du référendum. Ainsi donc, la votation pourrait être programmée au plus tôt fin de 2019/début 2020.
  • Si le peuple refuse le référendum, l’introduction de la nouvelle loi resp. l’abolition de la valeur locative serait possible au plus tôt à partir du 1er janvier 2021 sur la base de valeurs empiriques tirées d’autres projets de loi.

Répercussions

Les réflexions ci-après se fondent sur l’hypothèse que la valeur locative sera supprimée selon les conditions et exceptions décrites ci-dessus.
  • Prix de l’immobilier
Nous partons du principe que la suppression de la valeur locative se traduira par une augmentation modérée (un pourcentage à un chiffre peu élevé) des prix de l’immobilier. Il convient toutefois de noter que l’évolution du marché immobilier dépend également de nombreux autres facteurs.
  • Volume d’hypothèques
A court et moyen terme, un plus grand nombre d’hypothèques existantes seront (en partie) amorties. Les bailleurs de fonds le ressentiront en termes de volume d’hypothèques dans leurs livres. En raison de la faiblesse actuelle des taux d’intérêts, nous considérons toutefois que le remboursement de l’hypothèque est modérément attrayant en ce moment. A plus long terme, la suppression de la valeur locative rend l’accession à la propriété plus attrayante, ce qui signifie qu’on peut tabler sur un taux de logements en propriété plus élevé et donc un besoin accru de financement.
  • Activité de construction
De nombreuses rénovations reportées ou prévues à moyen terme seront encouragées avant la suppression de la déductibilité. En conséquence, l’industrie du bâtiment bénéficiera, à brève échéance, d’un nombre accru d’investissements dans des projets de rénovation. De quoi améliorer la valeur des immeubles. Nous considérons comme peu réaliste la crainte qu’il n’y ait plus de travaux d’entretien à long terme. Nous supposons que le volume de rénovations sera à peu près le même qu’avant la suppression de la déductibilité. Les modernisations énergétiques demeureront déductibles au niveau cantonal, ce qui, d’un point de vue écologique, est vraiment une bonne nouvelle et se traduit en fin de compte par une baisse sensible des frais accessoires.
  • Taux d’endettement des ménages privés suisses
L’endettement réel des ménages est mesuré par la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, on ne se contente pas d’inclure le seul montant de l’hypothèque, mais on ajoute aussi les actifs réels. En moyenne, les débiteurs hypothécaires contractent une hypothèque équivalente à environ deux fois le total des actifs actuels. Ceci toutefois à un moment de leur vie (autour de 40 ans) où ils ont devant eux encore plusieurs décennies de constitution d’un patrimoine. Par conséquent, le taux d’endettement des ménages privés suisses se réduira.
  • Recettes fiscales
La CER a pour mission de rendre la révision « neutre sur le plan budgétaire ». Dans l’immédiat, la CER aura fort à faire pour convertir le manque à gagner estimé à environ CHF 700 millions par l’AFC en neutralité budgétaire. Le projet de loi prévoit des manques à gagner au niveau des revenus (valeur locative) et des déductions (entretien et intérêts hypothécaires). S’il n’est pas possible d’atteindre un budget neutre, il n’y aura probablement pas d’autre solution pour la CER que de chercher une solution alternative. Une augmentation du barème de l’impôt sur la fortune pourrait être une possibilité.

Exemples de calcul et recommandations d’action

Afin de rendre plus visibles les différents groupes de personnes et leurs situations individuelles, nous avons créé quatre exemples de calcul. Famille Maillard, Remaufens (FR) La famille Maillard a réalisé son rêve d’accéder à la propriété à Remaufens, où elle demeure dans une maison mitoyenne en angle jolie et abordable. Alain Maillard (35 ans) est informaticien, Valérie Maillard (33 ans) travaille deux jours par semaine comme employée de commerce. Leurs deux enfants sont d’âge scolaire. Un avancement d’hoirie a rendu possible le rêve d’accéder à la propriété. Pour le financement, la famille Maillard a opté pour une hypothèque plus élevée et le nantissement de fonds de la caisse de pension. Grâce à l’hypothèque plus élevée, la famille Maillard dispose toujours de suffisamment de liquidités sur son compte en plus de ses revenus provenant de l’activité lucrative. La mise en gage de fonds de la caisse de pension ne donne lieu à aucune retenue à la source sur le capital et les prestations en cas de survenance du cas de prévoyance ne sont pas diminuées. Grâce à cette solution, la famille Maillard évolue dans un cadre sûr et abordable. Avec la suppression de la valeur locative, la famille Maillard peut compter sur une réduction de la facture fiscale d’environ CHF 1750. Recommandation Si la famille Maillard perçoit des héritages ou économise des actifs plus importants, un amortissement partiel de l’hypothèque pourrait être envisagé. Néanmoins, la famille Maillard pourrait également envisager d’investir cette épargne complémentaire dans du 3ème pilier fiscalement déductible ou effectuer des rachats de caisse de pension fiscalement avantageux. Pour rappel, la cotisation maximale pour les salariés passera de CHF 6'768 en 2018 à CHF 6'826 en 2019. Si les Maillard versent un montant de CHF 10'000 sur du 3ème  pilier, leur revenu imposable passera à CHF 79'000 et donc leurs impôts baisseront de CHF 2'664. En comparaison, un amortissement direct de leur prêt de CHF 10'000 ne leur amènerait qu’une baisse d’intérêts de CHF 150 par année tenant compte d’un taux sur 10 ans de 1.50%. Un versement complémentaire dans leurs caisses de pension amènerait un avantage similaire au versement 3ème pilier. Famille Lindberg, Vernier (GE) La famille Lindberg réside à Vernier. Lars Lindberg (37 ans) est arrivé en Suisse en tant que collaborateur d’un groupe informatique mondial. Il a rencontré sa femme Nadja (35 ans) à Genève. Elle travaille à 80 % comme médecin en chef à l’hôpital local. Leur fils Johan (2 ans) est gardé par une nourrice pendant quatre jours. La famille Lindberg a opté pour l’hypothèque maximale possible grâce à des taux d’intérêt hypothécaires avantageux. Le taux d’intérêt hypothécaire de 1,6 % par an n’affecte le budget de la famille Lindberg après impôts qu’à hauteur de 1,1 %, en raison du taux marginal d’imposition élevé. Le budget supplémentaire ainsi disponible leur permet de se prémunir contre la perte de revenus et de préparer leur retraite par des rachats dans la caisse de pension. Etant donné que non seulement les intérêts hypothécaires, mais également les versements dans les deuxième et troisième piliers sont déductibles de l’impôt, la famille Lindberg économise deux fois plus d’argent. La suppression de la valeur locative réduirait le revenu imposable de la famille Lindberg d’environ CHF 3’600, étant donné que la valeur locative ne serait plus applicable. En fin de compte, la famille Lindberg apprécie le fait de payer moins d’impôts. Recommandation : La famille Lindberg devrait maintenir l’hypothèque à un niveau élevé. Même si elle ne pouvait pas bénéficier de la déduction prévue pour le primo-accédant et devait à l’avenir financer la totalité des intérêts hypothécaires de 1,6 % sur son budget, grâce aux 2ème et 3ème pilier, non seulement elle gagne en sécurité, mais elle économise aussi de l’argent comptant. Monsieur Richard Durand, Zermatt (VS) Richard Durand (68 ans) a confié son entreprise de peinture à son successeur et profite maintenant de sa retraite dans le logement dont il est propriétaire. Sa situation financière lui permet de se rendre régulièrement dans sa région d’origine, le sud de la France. Pour le financement, Monsieur Durand a opté pour l’hypothèque la plus élevée possible pour un retraité (65 %) afin de déduire le plus d’intérêts hypothécaires possible du revenu imposable. Il a investi une partie de ses actifs dans des titres qui ont connu une évolution positive. Etant donné que Monsieur Durand dispose de revenus de titres, il pourra continuer à déduire les intérêts débiteurs des impôts même après la suppression de la valeur locative. Il se réjouit d’une réduction de la charge fiscale d’environ CHF 2’160 (par an). Toutefois, Monsieur Durand décide de rembourser la majorité de l’hypothèque lors du prochain remboursement hypothécaire. Cela signifie qu’il lui reste moins d’argent sur son compte, mais qu’il économise des intérêts hypothécaires. Recommandation : Monsieur Durand ne devrait pas oublier, lors de l’amortissement partiel de l’hypothèque, qui semble pertinent à première vue, que des capitaux seront nécessaires pour de futurs travaux de rénovation et d’entretien, par exemple un nouveau toit, un embellissement du jardin ou une nouvelle salle de bain. Soit il couvre ces frais à partir de la fortune en titres ou des soldes de comptes encore disponibles à ce moment-là, soit il demande à son institution hypothécaire d’augmenter l’hypothèque. L’expérience montre que les augmentations d’hypothèques ne sont accordées aux retraités qu’avec une certaine prudence. Il est donc recommandé de solliciter un conseil complet sur l’aspect d’une planification à long terme. Madame Rochat et Monsieur Chappuis, St. Gingolph (VS) Marie Rochat et Claude Chappuis (58 ans tous les deux) ont acheté une ancienne bâtisse de ferme très jolie à St. Gingolph, qu’ils rénovent eux-mêmes avec soin depuis 8 ans. Pour les travaux plus difficiles, ils font appel à des artisans professionnels. Afin d’avoir suffisamment de liquidités au fil des ans pour les rénovations et remplacements, Madame Rochat et Monsieur Chappuis ont opté pour une hypothèque assortie d’un contrat-cadre, dans lequel une augmentation de l’hypothèque est déjà prévue à une date ultérieure et examinée par la banque. De quoi leur permettre d’obtenir facilement et sans effort les liquidités supplémentaires dont ils ont besoin, sans avoir à payer de frais d’inscription au registre foncier supplémentaires.
Jusqu’à présent, Madame Rochat et Monsieur Chappuis avaient bénéficié de différentes déductions : en plus de la déduction des intérêts hypothécaires et de la déduction pour travaux d’entretien, ils ont également déduit les travaux de rénovation énergétique et de restauration des monuments historiques. Les déductions pour intérêts hypothécaires et travaux d’entretien cesseraient de s’appliquer à l’avenir, ce qui augmenterait le revenu imposable de Madame Rochat et Monsieur Chappuis. Après la suppression de la valeur locative, tous deux escomptent une charge fiscale totale supplémentaire d’environ CHF 4270 par an. Recommandation : Madame Rochat et Monsieur Chappuis devraient planifier soigneusement les investissements à venir. La plus grande partie possible des travaux de préservation de la valeur doit être effectuée avant que la valeur locative ne soit supprimée. Les travaux de rénovation énergétique et de restauration des monuments historiques restent déductibles au moins au niveau cantonal et pourraient donc être effectués ultérieurement. Bien que les investissements créateurs de valeur ne soient pas affectés par le changement de système, ils ne doivent pas être effectués avant que la valeur locative ne soit supprimée afin d’optimiser l’allocation budgétaire.
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Déduction des frais relatifs aux immeubles privés

Au 1er janvier 2019, le Conseil d’Etat vaudois va modifier le règlement sur la déduction des frais relatifs aux immeubles privés.

Que peut-on déduire aujourd’hui ?

Le règlement cantonal (vaudois) permet aux propriétaires immobiliers de déduire chaque année des frais à titre d’entretien du bien immobilier. Le contribuable peut choisir entre une déduction forfaitaire sans aucun justificatif qui s’élève à 20% de la valeur locative (20% du revenu locatif pour un logement en location) ou alors de déduire les frais effectifs en cas de frais plus importants contre remise des justificatifs, lors de rénovations par exemple. Exemple : Le propriétaire d’un appartement de 100m2 à Lausanne construit en 2010 se voit ajouter une valeur locative de CHF 12'950.- à son revenu imposable. A titre de frais d’entretien, il peut déduire chaque année, sans justificatif, 20% de la valeur locative, soit CHF 2'590.-. Pour un logement identique loué CHF 30'000.-/an, la déduction est de CHF 6'000.-.

Ce qui va changer dès le 1er janvier 2019

Désormais, une distinction interviendra en fonction de l’âge du bâtiment (elle existe déjà au niveau fédéral) et sur l’affectation du logement (occupé par son propriétaire ou un logement en location). Pour les logements de plus de 20 ans qui sont occupés personnellement par leur propriétaire, la déduction forfaitaire augmentera de 20% à 30% de la valeur locative. Pour reprendre notre exemple précédent, la déduction serait donc de CHF 3'885.- au lieu de CHF 2'590.-. Pour les objets de moins de 20 ans, la déduction restera de 20% comme à présent. Concernant les objets immobiliers loués, les propriétaires pourront continuer à déduire 20% du revenu locatif pour autant que le bien immobilier ait plus de 20 ans. Dans le cas contraire, la déduction forfaitaire sera diminuée de 20% à 10% du revenu locatif. Exemple : Pour un appartement de moins de 20 ans loué CHF 3'000.- par mois, soit CHF 36'000 par année, son propriétaire ne pourra plus que déduire CHF 3'600.-/an (10%) contre CHF 7'200.-/an (20%). Pour un couple marié et sans enfant, domicilié à Lausanne avec un revenu imposable de CHF 160'000.- et propriétaire de ce type de bien, il verra sa facture fiscale augmenter de CHF 1'440.- par an. A noter que pour les propriétaires d’immeubles dont l’état locatif annuel est supérieur à CHF 100'000.-, seule la déduction effective des frais sera autorisée.

Pourquoi ce changement ?

Il y a plusieurs raisons à cette modification. Premièrement, les logements récents sont en principe mieux isolés ; en utilisant des énergies renouvelables, ils sont par conséquent plus économes que les anciens logements. Dès lors, il paraît raisonnable de faire une distinction à ce niveau pour les déductions d’entretien. Ce changement favorisera principalement les propriétaires les plus âgés qui, une fois arrivés à la retraite, subissaient une baisse de revenu assez importante alors que le coût de leur logement restait le même, voir augmentait s’il n’avait pas été rénové convenablement. Désormais, ces derniers pourront augmenter leurs déductions fiscales en tenant compte de l’âge de leur logement. Deuxièmement, le Conseil d’Etat vaudois semble également vouloir atténuer la différence des déductions fiscales entre le propriétaire qui occupe son logement et celui qui le met en location. Comme expliqué plus haut, la différence peut facilement passer du simple au double pour un logement loué par rapport à un bien occupé par son propriétaire, alors que le coût d’entretien est identique.

Comment palier à la réduction des déductions fiscales ?

A l’achat d’un logement neuf, les premiers travaux d’entretien interviennent en général dès 5 à 10 ans. Ainsi, le propriétaire n’aura pas vraiment d’alternative dans ce laps de temps. En revanche, pour la période suivante, entre 10 et 20 ans, des travaux d’entretien échelonnés et ciblés afin de profiter d’une réduction effective des frais d’entretien seront indispensables afin de palier à ce changement législatif mais aussi pour conserver l’attractivité du logement sur le marché de la location. Marcos Pereiro, conseiller à lausanne map@d-l.ch +41 21 348 10 21
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Achat d’une propriété de vacances: 10 choses dont vous devez tenir compte

Vous rêvez d'une maison de vacances au bord du lac avec votre propre ponton ou d'un chalet tranquille avec vue sur les sommets enneigés? Les questions auxquelles il faut répondre lors de l'achat d'une propriété de vacances sont nombreuses. Pour le financement notamment, les conditions ne sont pas les mêmes que celles pour l'achat d’une résidence principale et les règles qui s'appliquent sont plus strictes. 10 choses à savoir pour profiter de votre propriété de vacances.

1 – Informez-vous sur la région

L'achat d'une propriété de vacances doit être soigneusement préparé. Peut-être connaissez-vous déjà la commune de votre future résidence de vacances et êtes-vous familiarisé avec ses particularités. Dans tous les cas, vous devez vous informer sur la législation en matière de construction et sur les plans de zones, ainsi que sur le cadre fiscal.

2 – Tenir compte de l’emplacement et de l’infrastructure

Outre les facteurs bien connus tels que l'infrastructure, l'emplacement, l'ensoleillement et l'accès aux transports publics, l’offre en matière de gastronomie et de loisirs joue également un rôle important lors de l'achat d'une propriété de vacances, losqu’il s’agit de déterminer si un bien conservera sa valeur à long terme ou non. Vous devez inclure la question de la revente de votre propriété de vacances dans vos considérations d'achat, sans oublier les facteurs techniques tels que la surface, le nombre de pièces d’eau, l'ascenseur, les places de parking, etc.

3 – Cela vaut la peine de comparer

Afin de vous assurer que vous payez un prix correspondant aux usages du marché pour votre maison de vacances, une évaluation immobilière effectuée par un expert local en estimations peut être utile. Si votre souhait est d’acheter un bien immobilier existant, il faut déterminer quels sont les travaux de rénovation nécessaires. Si vous avez des questions sur les règlements de construction ou la protection des monuments, il est également recommandé de consulter un expert.

4 – Le taux d’endettement doit être tenable

La règle générale bien connue du «tiers» doit également être prise en compte pour les résidences de vacances. Par conséquent, les dépenses liées à la résidence principale et à la résidence secondaire ne doivent pas représenter plus d'un tiers de vos revenus bruts. Si vous souhaitez louer la propriété de vacances lorsque vous ne l'utilisez pas vous-même, vous pouvez générer d’un côté des revenus locatifs et de l’autre payer une personne de contact ou une agence locale, ainsi qu'une entreprise de nettoyage. 5 – Jusqu'à 50% de capitaux propres requis Vous avez besoin de davantage de capitaux propres pour financer une résidence secondaire qu’une résidence principale. Quant aux risques, les banques procèdent souvent à des évaluations prudentes qui augmentent les exigences de fonds propres. En moyenne, 30 à 40 pour cent sont nécessaires; certains prestataires en exigent même jusqu'à 50. 6 – Pas d'utilisation de fonds de prévoyance Contrairement aux règles applicables aux investissements effectués dans votre résidence principale, il est interdit d'utiliser des fonds de prévoyance professionnelle (caisse de pension) ou des fonds du pilier 3a (qui est fiscalement avantageux) pour les propriétés de vacances. Ce fait est également fondé sur des considérations de risque: l'Etat veut éviter que des fonds de prévoyance soient mis en danger pour le luxe d'un logement de vacances.

7 – Des règles d'amortissement plus strictes

Un bien de vacances est soumis à des exigences plus strictes que la résidence principale en matière d'amortissement. Pour la résidence principale, vous devez réduire votre nantissement par amortissement à 65% sur une durée de 15 ans ou sur la durée s’étendant jusqu'à votre retraite. Au-delà, un amortissement est facultatif en Suisse. Pour les propriétés de vacances cependant, la plupart des créanciers hypothécaires exigent que le financement soit réduit à 50%.

8 – La valeur locative est imposée dans le canton où le bien immobilier est situé

Bien que vous n'utilisiez habituellement votre résidence de vacances que temporairement, vous devez payer l'impôt sur la valeur locative, et ce dans le canton où le bien immobilier est situé, et non dans celui de votre résidence fiscale. Le montant de la valeur locative varie d'un canton à l'autre et doit représenter au moins 60% du loyer du marché selon les prescriptions de Berne. 9 – Equilibrer la stratégie de financement et maintenir la flexibilité Il peut être judicieux, surtout pour les acheteurs dont la résidence principale est déjà une maison qui leur appartient, de choisir différents modèles et stratégies hypothécaires. Si vous venez de contracter une hypothèque à taux fixe de 10 ans pour votre résidence principale, il est conseillé de choisir un modèle hypothécaire d’une durée différente. Nous ne tendons pas à recommander des financements sur 20 ans pour les propriétés de vacances, car cela peut compliquer inutilement la revente du bien. 10 – Bénéficier d’un conseil indépendant lors de l'achat d'une propriété de vacances Le financement d'un bien de vacances présente donc quelques particularités: des exigences plus strictes en matière d'amortissement, des exigences de capitaux propres plus élevées ainsi que des implications fiscales. C'est pourquoi il est souhaitable que vous bénéficiez d’un conseil exhaustif et indépendant.
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Augmenter son hypothèque pour des rénovations ?

Vous êtes propriétaire de votre logement et le toit présente des fuites, l’isolation ne répond pas aux normes actuelles ou peut-être est-il grand temps que vous fassiez l’acquisition d’une nouvelle cuisine. En bref, des rénovations doivent être effectuées. Quand on occupe un bien, des projets d’assainissement ou de rénovation de plus grande envergure sont ponctuellement inévitables. Dans le meilleur des cas, vous avez déjà intégré les coûts encourus lors de l’achat de votre bien et les avez planifiés en conséquence afin de constituer les réserves nécessaires. Si toutefois vous n’avez pas fait ce travail, ou si les rénovations que vous prévoyez entraînent tout simplement des coûts qui dépassent votre budget, l’hypothèque existante peut être augmentée. Un certain nombre de points sont alors à prendre en compte. Par principe, une augmentation est possible si votre prêt hypothécaire représente moins que le 80% du prix du bien (taux d’avance) et si le ratio charges / revenus, soit le taux d’endettement, est maintenu. Ce ratio se réfère au rapport entre le revenu brut d’un emprunteur et les dépenses encourues pour le bien. Concrètement, les coûts susmentionnés ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu. Une attention particulière doit être portée à l’attention des retraités ou futurs retraités : en cas d’augmentation de l’hypothèque, ceux-ci doivent continuer à garantir le taux d’endettement du bien malgré la baisse des revenus. Un conseil : informez-vous sur les programmes d’aide de la Confédération, des cantons et des communes avant de planifier la rénovation. Les mesures d’économie d’énergie, telle que l’isolation thermique, le chauffage à bois ou l’installation solaire sont souvent encouragées en Suisse. Au demeurant, les travaux de transformation peuvent également être intéressants d’un point de vue fiscal. Vous pouvez déduire les mesures dites de préservation de la valeur, telles que la rénovation de votre toit qui fuit ou l’entretien de l’isolation. Même une modernisation globale de la cuisine au bout de 20 à 25 ans, en fonction de la qualité de la cuisine, est considérée comme une mesure nécessaire pour préserver la valeur et est donc également déductible fiscalement. Il peut être intéressant de répartir les travaux sur plusieurs périodes d’imposition afin d’optimiser l’avantage fiscal. À noter encore que les travaux à caractère de plus-values pourront quant à eux être déduits dans le calcul de l’impôt sur le gain immobilier lors de la vente du bien. Pour conclure, nous vous encourageons à établir impérativement un plan d’épargne adéquat, à un stade précoce, afin de ne pas vous retrouver plus tard dans la situation inconfortable relative aux coûts encourus par votre bien dans le futur.
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La fiscalité autour du financement immobilier

Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier ou du renouvellement d’un prêt, la fiscalité tient une place prépondérante au sein de l’opération. En outre, les conseillers DL cherchent systématiquement l’équilibre entre la charge fiscale et les intérêts hypothécaires afin d’obtenir le financement qui sera le plus avantageux. Cette approche est génératrice d’importantes économies à long terme et justifie toute l’importance stratégique d’allier trois domaines d’expertise : la banque, l’assurance et la fiscalité. Lorsqu’on devient propriétaire, de nouveaux impôts et taxes viennent s’ajouter à ceux que connaît un locataire. En premier lieu, il y a les droits de mutation. Ce sont des impôts que l’on paie au canton et à la commune, basés sur le prix d’achat du bien. Vient s’ajouter également le droit de timbre pour la création de la cédule hypothécaire, papier valeur servant de garantie au créancier. Ces charges font partie intégrante des frais d’achat, appelés plus communément les « frais de mutation ». Ensuite, apparait l’impôt foncier qui est un impôt communal que l’on paie sur la base de l’estimation fiscale du bien. Sans oublier les impôts qui sont liés au retrait de capitaux de prévoyance (2ème  pilier / 3ème pilier), pour autant qu’on y ait recours. Une fois propriétaire, la valeur locative vient se greffer sur les revenus. Celle-ci fait couler beaucoup d’encre par sa remise en question permanente et il est possible qu’elle vienne à être supprimée un jour ou l’autre. Mais qu’elle est-elle ? La valeur locative est un revenu fictif qui s’ajoute au revenu de chaque contribuable. Elle est déterminée en fonction du bien immobilier, selon des critères spécifiques cantonaux. Sur Vaud, par exemple, celle-ci se base sur la surface habitable du bien, la commune ou encore l’année de construction. Un revenu supplémentaire est ainsi déterminé. Quelle est sa raison d’être ? Un propriétaire peut déduire les intérêts du prêt hypothécaire ainsi que les frais d’entretien, alors que le loyer d'un locataire n'est pour ainsi dire pas déductible, tout comme ses charges. Pour mettre tout le monde sur un pied d’égalité, le fisc a intégré la valeur locative. Chez DL, nous pensons qu’elle n’est pas dénuée de sens du fait qu’elle implique justement, dans notre système actuel, la déductibilité des intérêts hypothécaires. De ce fait, elle représente un outil intéressant pour mettre en place des stratégies d’optimisation fiscales grâce au financement. Rappelons également que la déduction des intérêts du prêt hypothécaire à un effet compensatoire vis-à-vis d’une augmentation des taux d’intérêts : plus d’intérêts signifie moins d’impôts et inversement, ce qui équilibre le budget. Une autre notion qui interviendra dans la fiscalité du propriétaire, tout comme celle du locataire d’ailleurs, est le taux marginal d’imposition. Il s’agit d’une donnée qu’on utilise pour calculer, en partant du revenu imposable actuel, l’impact d’une augmentation de revenu imposable, soit pour chaque franc que l’on gagne en plus et, à l’inverse, la diminution d’impôt pour chaque franc en moins. Prenons l’exemple d’un couple marié, résident sur le canton de Vaud, avec un revenu imposable de CHF 100’000 par année. Le couple aura un taux marginal d’imposition qui sera de l’ordre de 30%. Cela signifie qu’à chaque CHF 1’000 de plus de revenu, il y aura environ CHF 300 pour le fisc. Réciproquement, dans la situation inverse : si le revenu diminue de CHF 1’000, c’est CHF 300 d’économisé en terme d’impôts. Une stratégie de financement optimale va mettre les diverses formes d’optimisations fiscales au premier plan.  À titre d’exemple, nous pouvons citer l’octroi d’un prêt représentant plus de 80% du prix du bien, que certains établissements financiers acceptent moyennant le nantissement des avoirs de 2ème pilier/3ème pilier. Cette opération a le double avantage de maintenir des couvertures de risque au sein de la caisse de pension et la possibilité de pouvoir procéder à des rachats d’années de cotisation, déductibles fiscalement et donc impactant pour le contribuable. Un second exemple qui peut être donné est l’échelonnement des travaux d’entretien et autres rénovations sur différentes années fiscales, en ajustant ceux-ci à des fins d’économies d’impôts pour le propriétaire. La fiscalité interviendra aussi en cas de revente du bien avec, en outre, l’impôt sur le gain immobilier, calculé sur plusieurs facteurs dont le premier est évidemment la différence entre prix d’achat et prix de vente, de laquelle on va pouvoir soustraire quelques déductions (notamment les frais de courtage, droits de mutation, travaux à plus-value,  pénalités de résiliation anticipée du prêt, etc.). Le nombre d’années de possession et d’occupation du bien immobilier aura également un impact important sur cet impôt. En définitive, la fiscalité tiendra une place centrale dans la vie financière du propriétaire et mérite d’être considérée minutieusement à chaque étape. Dans l’exercice de notre métier, nous calculons avec précision et complétude tous ces impacts et les intégrons de manière personnalisée dans chaque stratégie financière.
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Achat immobilier – 3 solutions pour pallier à un manque de fonds propres

Le manque de fonds propres est la principale raison qui limite l’accès à la propriété. Les normes en matière de prêt hypothécaire imposent que les fonds propres doivent représenter au minimum 20% de la valeur de gage fixée par la banque. A ces 20% de fonds propres, il convient d’ajouter les frais d’achat (mutation et cédules), soit en première approximation 5% du prix d’achat (ce pourcentage varie d’un canton à l’autre). Le nouvel acquéreur doit aussi respecter la directive de l’ASB qui impose que 10% de la valeur de gage ne doit provenir ni des avoirs de la caisse de pension, ni de prêts remboursables. Compte tenu de ces contraintes, il apparaît qu’un futur propriétaire peut, de prime abord, manquer de fonds propres et doive trouver d’autres sources pour combler ce manque et obtenir son financement. Voici 3 pistes à explorer : 1- Faire appel à sa famille Une première solution consiste à demander à la famille proche une avance d’hoirie, une donation, voire un prêt (à noter que dans ce cas : le prêt doit respecter une certaine forme pour ne pas être considéré comme un prêt remboursable). A défaut de liquidités disponibles, les parents qui possèdent un bien immobilier et qui sont en capacité d’augmenter leur hypothèque, seraient alors en mesure de mettre à disposition des fonds. Des précautions devront être prises pour que l’administration fiscale et les autres héritiers ne pensent pas que ce montage est destiné à les léser. 2- Porter l’engagement hypothécaire à 90% Une autre solution consiste à disposer des 15% (10% de fonds propres + 5% de frais de mutation) en cash (ou sur un pilier 3A ou B). Il s’agira de mettre en nantissement l’équivalent des 10% de fonds propres manquants, ce qui permet de porter l’engagement hypothécaire à 90%. Les avoirs LPP, des titres boursiers ou une garantie bancaire peuvent ainsi être mis en garantie. Cette option d’endettement supérieur sera admise par certains créanciers gagistes, pour autant que l’emprunteur soit en mesure d’en assumer la charge financière. 3- Exécuter des travaux personnels Vous pouvez aussi réaliser vous-même des travaux dans votre futur logement. Ces travaux, s’ils sont valorisés par un établissement financier, sont alors considérés comme des fonds propres. Ces travaux personnels seront acceptés d’autant plus facilement par l’établissement financier si votre profession est liée à l’activité de la construction. Si ce n’est pas votre cas mais que vous avez parmi vos connaissances des gens issus de ce domaine qui soient disposés à exécuter ces travaux à titre gracieux, alors les banques pourront sans doute les valoriser. Ces travaux propres ne pourront dans tous les cas pas excéder le 50% des fonds propres totaux demandés. Pour conclure, voilà trois manières susceptibles de vous aider à remplir les exigences en matière de fonds propres de manière tout à fait légale. D’autres solutions existent, c’est pourquoi un manque de fonds propres ne doit pas être à l’origine de l’abandon de votre projet immobilier. Une analyse poussée de votre situation par un spécialiste du financement immobilier est dans ce cas le meilleur moyen de vous permettre de réaliser votre rêve. Dimitri Cassard Responsable de succursale 021 348 10 08 dc@d-l.ch

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Nouvel acquéreur : quelles précautions prendre?

Ça y est, vous avez décidé de passer le cap et de devenir propriétaire! Vérification faite de votre potentiel d’achat, le rêve va maintenant pouvoir devenir réalité. Une décision charnière qui risque toutefois de mettre vos nerfs à rude épreuve. En effet, un tel engagement n’intervient pas à maintes reprises au cours d’une vie et regroupe une multitude de réflexions et de choix qui auront des conséquences importantes. Alors que de nombreux articles traitent des normes à respecter, que ce soit en matière de fonds propres ou de revenus nécessaires pour réaliser une acquisition, notons que peu d’articles mettent les futurs propriétaires en garde contre les risques liés à ce changement de statut.  Si tous les établissements financiers qui octroient des prêts hypothécaires disposent d’outils permettant de savoir si vous êtes en capacité d’acquérir tel ou tel bien immobilier, compte tenu de vos capacités financières, bien peu sont également en mesure de vous rendre attentif à certains aspects difficilement quantifiables lors de la prise de décision d’achat. Lorsque vous souscrirez une hypothèque, l’établissement financier va évaluer la valeur du bien (on parle alors de valeur de gage), ce qui déterminera le montant hypothécaire, les normes le fixant à 80% de cette valeur. L’estimation qu’il fera sera basée sur des critères objectifs : valeur du terrain, valeur de construction, situation, etc… mais ne sera vraie qu’au moment de l’achat. Ensuite, il faut espérer que sa valeur augmente avec le temps, ce qui n’est pas toujours vérifié. Lorsque qu’il doit se refinancer à l’échéance d’un taux, le propriétaire qui voit la valeur de son actif diminuer (vétusté non compensée par une hausse des valeurs immobilières) peut se voir demander d’amortir massivement son prêt. C’est pourquoi, nous encourageons les futurs propriétaires à obtenir plusieurs estimations de valeur au moment de l’achat et amortir autant que faire se peut le prêt pour réduire leur engagement futur. Une autre considération à prendre en compte est l’âge, en particulier si vous avez dépassé la cinquantaine. En effet, pour la plupart des établissements financiers, l’analyse de la situation des revenus à la retraite devient primordiale pour l’octroi d’une hypothèque, respectivement son taux d’avance (% par rapport à la valeur) et le montant de l’amortissement. La baisse de vos revenus à la retraite peut entraîner votre établissement financier à demander la révision de votre engagement ; un conseil avisé sera alors nécessaire lors de l’achat. Même avant 50 ans, il est utile d’être conseillé afin de prendre les dispositions bien en avance. Notons cependant que certains établissements tiennent compte au cas par cas de la fortune mobilière du débiteur pour assurer la tenue des charges en complément des rentes. Le futur acquéreur doit aussi savoir que les taux d’intérêts sont à niveaux historiquement bas et qu’ils sont appelés à augmenter dans les prochaines années. Si l’on imagine une augmentation des taux d’intérêts, de 1%, bon nombre de ménages pourraient être en difficulté. Pour mémoire, le taux hypothécaire à 5 ans en juin 2008 était d’environ 4% alors qu’aujourd’hui, c’est 5 fois moins. Profitez alors de fixer sur de longues durées pour sécuriser votre créance, mais aussi planifier les éventuels amortissements à opérer dans le temps en relation avec votre propre situation. Encore un dernier point qui concerne les incidences fiscales liées à la possession immobilière. Si dans la majorité des cas l’imposition n’augmente pas lors du changement de statut de locataire à celui de propriétaire, il faut cependant savoir que les lois en la matière évoluent et certaines évolutions pourraient impacter sensiblement le plan financier mis en place lors de l’acquisition. Pour toutes ces raisons, il est important pour le futur propriétaire de bénéficier des conseils d’un partenaire qui l’accompagnera pour la mise en place du financement correspondant à sa situation. Un conseil complet prend indéniablement en compte tous ces paramètres et la gestion des risques y tient une place centrale. Richard Manissier Responsable de succursale, Genève rm@d-l.ch

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Résiliation anticipée d’un prêt immobilier : les conséquences fiscales

Voilà maintenant quelques mois que la tendance est à la hausse sur le marché des taux hypothécaires, quand bien même ceux-ci restent à un niveau historiquement bas. Après des années de calme plat, la conjoncture mondiale semble en tout point présager que cette tendance haussière pourrait perdurer, tout comme l’extrême volatilité des taux. Une hypothèse que semble, en outre, soutenir la BNS et de nombreux économistes. Dès lors, bon nombre de propriétaires détenteurs de prêts hypothécaires réfléchissent à se refinancer dès à présent pour profiter de la faiblesse des taux d’intérêts, en regard de leur probable hausse. Tandis que d’autres se posent la question de vendre leur bien immobilier pour profiter d’en acquérir un autre. Ainsi, ces propriétaires choisissant de résilier leur financement actuel pour choisir un taux plus bas, moyennant le paiement de l’indemnité de résiliation anticipée, doivent d’abord s’enquérir des conséquences financières d’une telle mesure. En effet, en cas de résiliation d’un taux fixe avant son échéance contractuelle, les établissements financiers vont demander une pénalité ou indemnité de sortie. Cette pénalité dépendra du taux en cours, du taux de réinvestissement sur le marché, de la durée résiduelle et de certains autres aspects (taux négatif, marge manquante, frais administratifs, etc.). Une fois établi le montant de la pénalité, il faudra être attentif à son traitement fiscal en fonction de la situation du bien immobilier. Selon l’arrêt du Tribunal Fédéral du 3 avril 2017, la pénalité de résiliation anticipée n’est plus systématiquement déductible du revenu imposable. Pour ce qui est d’une renégociation d’hypothèque (renouvellement sans vente du bien), le traitement diffère selon les administrations fiscales et si le nouveau taux est négocié auprès du même créancier ou non : Selon les informations communiquées par les différentes administrations fiscales et à titre indicatif, le canton de Genève tiendrait compte de la déductibilité de la pénalité, pour autant que le nouveau taux soit négocié dans le même établissement. Les cantons de Vaud et de Neuchâtel, l’admettraient quant à eux, à condition que le nouveau taux soit plus avantageux même s’il y a changement de créancier. A souligner également que les cantons du Valais et de Fribourg auraient conservé la possibilité de défalquer du revenu imposable la pénalité dans tous les cas de figure. Reste-il que les propriétaires désireux de vendre leur bien et qui devront s’acquitter d’une pénalité par obligation pourront maintenant déduire cette charge financière de leur impôt sur le gain immobilier au titre d’impense et non plus du revenu taxable. Cette notion est ici valable pour tous les cantons précités. Pour un bref rappel, l’impôt sur le gain immobilier est une taxation prélevée lorsqu’un bien immobilier vendu a permis au propriétaire/vendeur de réaliser une plus-value entre le prix d’achat et le prix de vente, moins les impenses dont fait désormais partie la charge financière de rupture de contrat hypothécaire et qui englobent l’ensemble des frais (honoraires de courtage, droits de mutation, travaux à caractère de plus-value, etc.) En conclusion, chaque situation aura ses spécificités. Nous conseillons aux propriétaires concernés par ces pénalités de remboursements anticipés d’être attentifs aux traitements fiscaux de ces dernières avant de prendre une décision, car les incidences financières peuvent être conséquentes. Richard Manissier, responsable de succursale à Genève    rm@d-l.ch 021 730 10 12
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Assurances pour les propriétaires de biens immobiliers : à quoi faut-il penser ?

Les Suisses sont les champions en la matière: ils dépensent presque 7’000 francs par personne et par année pour leurs assurances. Ils sont ainsi ceux qui dépensent le plus au monde, après les résidents des Îles Caïmans. En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous avez des besoins spécifiques, en étant couverts d’une part par la prestation privée et d’autre part par les assurances liées au bien immobilier. Voici un petit aperçu des assurances qu’il vous faut connaître. Assurance incendie et dommages naturels du bâtiment En devenant propriétaire, vous ne pouvez généralement pas passer à côté de l’assurance du bâtiment, plus communément appelée “assurance incendie et dommages naturels”. Seuls quelques cantons (à l’instar de Genève, du Tessin, du Valais ou encore Uri ou Schwyz) ne la rendent pas obligatoire. Dans la grande majorité des cantons, elle est non seulement obligatoire, mais très souvent proposée par un seul prestataire comme, par exemple, l’ECA (Etablissement d’assurance contre l’incendie et les éléments naturel) pour le canton de Vaud ou l’ECAB (Etablissement cantonal d’assurance des bâtiments) pour le canton de Fribourg. Elle couvre les dommages causés par des évènements naturels comme le feu, la fumée, les inondations, la grêle, le vent violent, la foudre ou des évènements spéciaux comme  des chutes d’aéronefs ou de parties qui s’en détachent. Il est important de savoir que même si certains cantons ne rendent pas cette assurance obligatoire, l’établissement financier qui vous aura octroyé le prêt hypothécaire l’exigera dans tous les cas et quel que soit l’emplacement de votre bien immobilier. Assurance dégâts d’eau du bâtiment Cette assurance n’est pas obligatoire mais fortement recommandée. Elle couvre, par exemple, les dommages causés par les eaux de conduits, les eaux souterraines, le refoulement des eaux d’égout, le mazout des installations de chauffage et de citernes ou encore le gel ou les frais de réparations de conduites. Les frais de recherche d’une fuite de liquide sont également couverts. Plusieurs options sont possibles en sus, comme la prise en charge des dégâts découlant de tremblement de terre ou des dégâts causés à des éléments externes au bien immobilier (piscine, cabane de jardin, clôtures, etc.) ou encore le paiement des frais fixes en cas d’impossibilité d’utilisation du bien suite à un sinistre (intérêts hypothécaires, frais de chauffage ou primes d’assurances). Assurance responsabilité civile immeuble En tant que propriétaire du bien, vous répondez des dommages causés à autrui par des défauts de construction ou d’entretien, et cela même sans faute de votre part. Un exemple courant est la tuile tombant du toit de la maison sur une voiture d’un voisin. Cette assurance indemnisera le lésé si cela est justifié ou défendra les intérêts du propriétaire si la demande de la partie opposée est injustifiée. Elle n’est pas nécessaire lorsque le propriétaire est seul habitant de son bien si celui-ci possède une responsabilité civile privée. Toutefois, dès que 3 habitations sont regroupées (PPE) une assurance RC immeuble est recommandée. Car si l’immeuble cause un dégât à autrui, les responsabilités sont plus difficiles à déterminer. La prime sera payée par l’ensemble des copropriétaires. Assurance travaux de construction et responsabilité civile du maître d’ouvrage Lorsque vous démarrez un projet de construction et que vous faites intervenir des ouvriers et artisans sur votre chantier, il est important d’avoir les couvertures adéquates pour éviter de vous retrouver dans une situation délicate en cas d’accident. L’assurance travaux de construction, qui peut être conclue soit par le maître d’ouvrage, soit par vous-même, permet de couvrir les dommages causés au bâtiment en construction survenus durant cette phase de construction. Par exemple, l’incendie, le vol, le vandalisme ou des dommages causés par les personnes travaillant sur le chantier. L’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage répond des dommages corporels ou matériels causés par le chantier. Elle se charge de l’indemnisation des personnes lésées et de votre défense contre des prétentions de tiers qui ne font donc pas partie du chantier (voisin, commune, etc.). On ne pourra pas faire intervenir la RC pour un ouvrier qui se blesse sur le chantier, par exemple. A noter que ces couvertures sont provisoires et restent en vigueur pendant la durée du chantier, elles doivent être résiliées à la réalisation de ce dernier. Les assurances usuelles, présentées précédemment, prennent alors le relai. En conclusion, lorsque l’on est propriétaire ou sur le point de le devenir, il est judicieux d’évaluer et de définir les couvertures nécessaires. En cas de doute, je me tiens à votre disposition pour toutes questions. Giovanni Mastroianni, responsable de succursale à Nyon gm@d-l.ch 022 747 10 14

Le SINE 2018 démarre ce mercredi !

Pour la 8ème année consécutive, le salon de l’immobilier neuchâtelois s’apprête à ouvrir ses portes. Parmi ses partenaires officiels de la première heure, DL officiera en tant qu’exposant durant la manifestation qui se tiendra à nouveau aux Patinoires du Littoral de Neuchâtel. Michele Calabrese (à droite sur la photo), responsable de l’agence, est fin prêt à vivre l’effervescence de ces 5 jours intenses, avec un enthousiasme inaltéré. Rencontre. Qu’attendez-vous de cette 8ème édition ? « Pour notre équipe, le SINE représente une formidable opportunité de renforcer les liens avec les différents professionnels de l’immobilier présents, de développer de nouveaux partenariats et bien sûr de nous offrir une belle visibilité vis-à-vis des futurs acquéreurs et des propriétaires. Beaucoup de visiteurs font une halte à notre stand sur recommandation de leurs amis ou connaissances ; on se rend compte que notre agence de Neuchâtel, implantée depuis 2009, jouit aujourd’hui d’une belle notoriété. Afin d’entretenir cette proximité avec les neuchâtelois et s’impliquer dans le tissus économique local, être présents nous semble capital. Le salon est par ailleurs la bonne occasion de prendre la température, de déceler les tendances de l’évolution de l’immobilier neuchâtelois et environs auprès des différents acteurs.» Que viennent chercher les visiteurs qui s’adressent à vous ? « Les visiteurs désireux de passer le cap, qui sont aux prémices de leur chemin vers l’accession à la propriété, nous approchent pour découvrir leur potentiel d’achat. En effet, il est préférable de commencer par cette étape pour pouvoir ensuite se diriger vers des biens accessibles, sans désillusion.  Certains font toutefois la démarche inverse et nous accostent avec un bien en vue pour connaitre la faisabilité de leur projet et pouvoir aller de l’avant. Quant aux propriétaires, ceux-ci viennent nous consulter au sujet de leur renouvellement futur et discuter des démarches à entreprendre. » Concernant cette catégorie de visiteurs, quand est-il judicieux de se soucier de son renouvellement d’hypothèque ? « Il est préférable de s’en préoccuper au plus tard une année avant. En effet, il faut savoir qu’on est en mesure de traiter des renouvellements jusqu’à 2 voire 3 ans à l’avance, moyennant un coût de réservation évidemment. Vu le contexte économique actuel, s’en soucier maintenant en vaut vraiment la peine. A noter que le renouvellement d’hypothèque n’est pas qu’une affaire de taux d’intérêt : il est surtout l’occasion de s’enquérir s’il est possible d'optimiser tant sa fiscalité que sa prévoyance et d’augmenter le montant du prêt pour dégager des liquidités. Les manières d’utiliser ces fonds sont variées: diminution de vos impôts, achat d’une résidence secondaire ou d’un bien de rendement, amélioration de votre retraite, exécution de travaux, donation à vos enfants pour leur permettre de devenir propriétaires à leur tour… » Qu’en est-il de l’évolution des taux de ce début d’année ? « Les taux hypothécaires ont connu une belle envolée en ce début d’année mais sont depuis un peu redescendus, avant de se stabiliser pour un temps à un niveau légèrement supérieur à avant l’évolution. Mais preuve de leur extrême volatilité ; voilà quelques jours que ceux-ci semblent remonter en flèche. Après des années d’un calme plat, on sent que la tendance pencherait plus en faveur d’une hausse qu’une baisse. D’une part car il serait difficile de descendre plus bas, d’autre part car si les taux ne s’envolent pas en ce moment, c’est dû à l’incertitude politique ambiante qui règne dans le monde actuellement. Même si nous ne possédons pas de boule de cristal, nous ne pourrions donc que conseiller à nos clients de bloquer leur taux dès à présent dans la mesure du possible, plutôt que de prendre le risque d’attendre. » Et dans une démarche d’acquisition immobilière, quelle va être la plus-value de DL ? « Lorsque l'on décide de devenir propriétaire, le premier réflexe est bien souvent de se tourner vers sa banque. Suite au soulagement d’avoir obtenu l’accord de financement, en cas d’octroi du prêt, une question reviendra toujours à l’esprit : « Suis-je certain d’avoir obtenu le meilleur financement possible ? » . Et en effet, comment le savoir ? Le taux obtenu est un élément facilement comparable mais, cependant, il n’est que la pointe de l’iceberg tant la fiscalité et la prévoyance prennent une place prépondérante dans la solution de financement. Or, bien des établissements financiers aujourd’hui ne considèrent pas à valeur égale ces trois paramètres. A contrario, dans le cas d’un refus de la banque, là aussi DL a sa carte à jouer par sa connaissance approfondie des différentes conditions d’octroi, des forces et faiblesses des acteurs du marché et de la marge de manœuvre propre à chaque établissement qui lui indiquera auprès de qui soumettre un dossier atypique ou délicat. DL a le double avantage de posséder une vision globale du marché, comprenant l’accès aux meilleures conditions, mais aussi une connaissance parfaite de son domaine d’expertise, lui permettant de mettre en place des stratégies financières sur-mesure et à long terme. Sans compter qu’une structure neutre comme DL n’a pas à « vendre » tel ou tel produit bancaire ou d’assurance et qu’elle peut se focaliser intégralement sur ses clients et leurs situations personnelles, besoins et projets de vie. » Pour conclure, quelles sont les nouveautés du côté de DL ? « Sur Neuchâtel, l’équipe s’agrandit. Nous accueillons cet été un nouveau conseiller et sommes toujours à la recherche de renforts. Notre métier qui regroupe banque, assurance et fiscalité étant particulier, voire unique, il nous est difficile de recruter des spécialistes aguerris cumulant ces trois savoir-faire. Aussi, nous préférons maîtriser notre croissance et accueillir uniquement des conseillers senior à même de garantir une qualité de service irréprochable. En parallèle, nous avons commencé à mettre au concours des postes de conseillers junior qui bénéficieront d’une formation propre à notre activité. Autre évènement cette année ; nous déménageons courant juin à la Rue du Seyon 2, en plein cœur de la Place Pury. Difficile de rêver meilleur emplacement. Et comme vous en avez sûrement eu vent, le grand changement pour la société a été son acquisition par le groupe MoneyPark, l’été dernier. Nous voyons d’un bon œil cette appartenance car elle signifie de nombreux nouveaux partenaires (ndlr. Le groupe compte plus de 90 partenaires financiers), des possibilités plus vastes et un service toujours plus complet et personnalisé. Sans compter qu’aujourd’hui, avec la fusion des deux entités, nous ne sommes plus leader romand mais national. Une situation qui offre de belles opportunités à notre société, à nos collaborateurs et plus que jamais à nos clients. »

Etude sur le logement idéal: les Suisses rêvent d’une maison individuelle avec un espace extérieur.

Les Suisses rêvent de résider dans une maison individuelle avec jardin et vue imprenable. Très tôt, nombreux sont les Suisses qui mettent de l’argent de côté - dans certains cas plus de CHF 1’000 par mois - pour réaliser ce rêve. C’est ce que nous révèle la dernière étude menée par MoneyPark et alaCasa.ch. Même constat que l’année dernière : pour la population helvétique, habiter une maison individuelle demeure le nec plus ultra. Environ une personne sur deux préférerait, en outre, vivre en périphérie d’une ville, voire même dans un village. Par rapport à l’année précédente, il apparait que plus de Suisses souhaitent s’éloigner des centres-villes pour s’installer dans des petits villages à la campagne. Être proche de son lieu de travail ou  de sa famille est un critère peu important pour les Suisses qui veulent, par contre, vivre à proximité des transports publics. Quels sont les critères que les Suisses privilégieraient pour leur résidence principale ?1 1 1021 résidentes et résidents de Suisse ont été interrogés en ligne Différences entre Romands et Suisses alémaniques Alors qu’en Suisse alémanique, la proximité avec les transports en commun, les magasins et les loisirs sont des critères essentiels, les Suisses romands privilégient, quant à eux, la superficie du bien à près de 60%. Selon l’OFS, les Suisses romands sont néanmoins moins bien lotis en terme de superficie, avec 57m2 par personne contre un peu moins de 68m2 pour les Suisses allemands. Si les critères importants sont passablement différents entre la partie germanophone et la partie francophone, tous les Suisses sont d’accord sur le fait que la maison ou l’appartement idéal doit comporter, pour plus de 70% des sondés, un jardin, une terrasse ou un balcon. Les Suisses commencent à épargner très tôt en vue de leur rêve immobilier Plus de la moitié des locataires interrogés (55%) mettent régulièrement de l’argent de côté en vue de devenir propriétaire et une personne sur six affirme économiser plus de CHF 1’000 par mois dans ce seul but. Ceux qui épargnent le plus ont entre 21 et 32 ans. Plus de 20% d’entre eux économisent CHF 1’000 francs ou  plus par mois. Et les jeunes de 15 à 20 ans pensent déjà à épargner dans le but d’acheter plus tard. Même si les Suisses sont précoces pour épargner, ils ne deviennent propriétaires en moyenne qu’à 48 ans, soit 21 ans plus tard que les Anglais. Passer du statut de locataire à propriétaire Si un peu plus d’un Suisse sur deux mettent moins de 3 mois pour trouver leur bien, cela prend plus d’un an pour 36% d’entre eux. D’autre part, alors que pour un locataire le budget logement représente entre 20 et 30% des revenus du ménage, la moitié des propriétaires consacrent entre 10 à 20% de leur revenu pour leur logement. Une raison de plus pour les locataires de devenir propriétaires.
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Suppression de la restriction du droit d’aliéner LPP – Ce qu’il faut savoir!

Lors de l’acquisition immobilière d’une résidence principale, il n’est pas rare que les futurs propriétaires utilisent les avoirs de leur prévoyance professionnelle pour constituer une partie des fonds propres. Lorsque le retrait est effectué, le notaire annoncera celui-ci au registre foncier qui inscrira une mention sur la parcelle achetée portant cette dénomination : « Restriction du droit d’aliéner LPP » Cette inscription est exigée par l’article 30e, alinéa 2, de la LPP. Elle signifie que le droit de vendre ou de transférer l’objet est limité en raison de ce retrait de prévoyance. Il est donc nécessaire de prévoir le remboursement pour une vente ou un transfert (une donation par exemple). Pour supprimer cette mention, il existe trois options :
  1.  rembourser le montant retiré,
  2.  subir un cas de prévoyance (décès ou invalidité),
  3.  attendre la retraite.
Dans ce 3ème cas, le remboursement n’a pas été effectué et l’assuré va percevoir des rentes diminuées du montant retiré au moment de l’achat. Aucun remboursement n’est attendu donc la mention peut être supprimée. Cependant elle ne l’est pas d’office. La démarche administrative est importante surtout si le propriétaire désire vendre ou donner son bien immobilier. En effet, en cas de vente, la mention doit être supprimée pour ne pas freiner la transaction et la mettre en péril. Le propriétaire doit s’en assurer. Si la mention n’est pas supprimée, la LPP exigera alors le remboursement du montant utilisé à l’époque de l’achat. Faire appel à un notaire est recommandé dans ce cas précis. Toujours selon l’article 30e, alinéa 3, de la LPP, la mention peut être radiée trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse, donc 62 ans pour les hommes et 61 ans pour les femmes.  Dans ce cas-là, il convient de vérifier également le règlement de la caisse de pension qui pourrait prévoir un autre délai et obliger les assurés à rembourser jusqu’à 64 ou 65 ans. En conclusion, pour pouvoir prendre des décisions librement sur l’objet immobilier acheté à l’aide de fonds LPP, il faut s’assurer que la mention du retrait soit bien supprimée du registre foncier. Tout particulièrement à l’approche de la retraite, lorsque les questions de donation, de succession ou d’utilisation du bien immobilier (vente, location) gagnent en importance. Gilles Ogay, conseiller, go@d-l.ch, 021 348 10 15

SINE 2017- Notre équipe est prête !

Dès le 26 avril prochain et pendant 5 jours, le 7ème salon de l’immobilier neuchâtelois prend ses quartiers à la Patinoire du Littoral. Pas moins de 100 exposants vont s’y côtoyer et accueillir les plus de 10’000 visiteurs d’ores et déjà annoncés. Depuis sa première édition, notre succursale neuchâteloise n’a jamais manqué à l’appel. Le stand DL, qui occupe le même emplacement depuis le début, fait en quelque sorte partie du décor de la manifestation à succès. Cette année, l'équipe au complet sera présente, composée de Julien Perrenoud, Gilles Sandoz, Noël Lameiras et Michele Calabrese (de gauche à droite sur la photo). L’occasion de revenir sur cette collaboration de longue date avec Michele Calabrese, responsable de la succursale. 7 ans de fidélité, ce n’est pas rien. Quel est d’après vous le plus grand atout de la manifestation ? Son atout majeur, c’est sans aucun doute de regrouper un centre de compétences lié à l’immobilier, que ce soit pour l’acquisition d’un bien, son financement mais également pour les aménagements, les rénovations, etc. Le tout dans une atmosphère conviviale. La concurrence entre les acteurs du monde de l’immobilier se fait-elle sentir dans un tel environnement ? Chaque exposant est là pour se faire connaitre et pour conclure des affaires, naturellement. Mais il y règne un profond respect et une concurrence saine. La plupart des exposants se connaissent ou profitent de l’occasion pour faire connaissance, des liens se tissent au fil des années. Ce qui résume assez bien l’esprit neuchâtelois en somme. Quels sont les avantages pour les visiteurs de rencontrer DL dans le cadre du salon ? Certains visiteurs viennent calculer leur potentiel d’achat au stand DL pour ensuite se lancer dans la recherche d’un bien auprès des nombreux exposants du salon. D’autres nous approchent avec un bien qu’ils viennent de repérer pour vérifier la faisabilité de leur achat. Dans les deux cas, la proximité des acteurs permet au visiteur d’effectuer ses démarches sans devoir multiplier les entretiens dans des lieux différents : le pôle de compétences en place est un vrai accélérateur de projet ! La possibilité de pouvoir comparer directement les prix du marché est un plus également. Les courtiers immobiliers que l’on côtoie voient eux aussi un avantage à notre présence. Ils accompagnent souvent les futurs acheteurs auprès de notre stand pour que ceux-ci puissent bénéficier de nos conseils et aller de l’avant dans leurs projets. Quel est le profil de ces visiteurs ? Sont-ils tous de « futurs propriétaires » ? Pas forcément. On rencontre évidemment de nombreux visiteurs qui songent à devenir propriétaires mais également des propriétaires qui s’intéressent au marché. Cette deuxième catégorie va par exemple s’arrêter à notre stand pour discuter de leur renouvellement d’hypothèque à venir, pour prendre la température. La majorité des visiteurs restant tout de même de futurs acquéreurs. Comment se déroule le premier contact sur place ? Son objectif est d’expliquer aux intéressés qui on est, ce qu’on fait, quelle est notre plus-value et notre méthodologie. Il se peut aussi que les choses aillent très vite si le projet en est à un stade avancé. On met parfois en place des financements durant la semaine suivant le salon, voire même pendant le salon. A nouveau, l’avantage du SINE est que le client peut par exemple prendre contact avec un notaire et choisir son parquet dans la foulée ! Toutefois, en temps normal, nous poursuivons le processus avec un entretien sans frais et sans engagement dans nos bureaux, pendant lequel une analyse en profondeur de leur situation et de la faisabilité de leur projet est réalisée. Nous prenons alors le temps de les informer sur notre vision globale du financement qui regroupe nos trois savoir-faire : banque, assurance et fiscalité. A mon sens, le plus apprécié par nos clients est de bénéficier d’une part des meilleures conditions du marché et d’autre part de l’accompagnement personnalisé qu’offre DL du début à la fin. Ainsi, les visiteurs qui font une halte à notre stand durant le SINE, alors qu’ils viennent à peine de prendre la décision d’acheter, nous côtoieront bien souvent jusqu’à la finalisation de leur acquisition!

Immo Expo : bilan après 4 jours de rencontres et d’échanges

Du 9 au 12 mars dernier s’est tenue la seconde édition d’Immo Expo, nouvelle plateforme de référence pour l’immobilier romand, au sein du salon Habitat – Jardin à Beaulieu.

Les visiteurs ont eu l’opportunité de côtoyer des spécialistes de tous les domaines pour les accompagner dans l’accession à la propriété.

Avec une fréquentation en hausse, le salon annonce un bilan positif, partagé par les conseillères et conseillers DL qui ont pris part à la manifestation.

Parmi les points relevés : des échanges intéressants avec les nombreux visiteurs qui les ont approchés spontanément. Certains avec des projets bien concrets – dossiers en main – et d’autres, poussés par la curiosité, pour découvrir notre activité. Chacun ayant pu bénéficier d’un premier contact détendu et de quelques pistes bien utiles dans un cadre calme et accueillant.

La proximité avec nos partenaires du monde de l’immobilier a également été appréciée, tout comme les bons moments partagés durant ces quatre jours.

En résumé, un bilan positif qui nous amène tout naturellement à remercier les organisateurs de leur invitation et les féliciter du travail accompli.

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Canton de Vaud : Le Certificat Energétique Cantonal des Bâtiments obligatoire lors d’une vente

Par Luis Franco, responsable de succursale chez DL | Conseils en financement immobilier Depuis le 1er janvier 2017, la révision de la loi vaudoise sur l’énergie introduit l’obligation d’établir un audit énergétique, sous la forme du certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) et aux frais du propriétaire, lors de la vente d’un bâtiment d’habitation. CECB Le CECB montre d’une part l’efficacité de l’enveloppe du bâtiment et d’autre part, la quantité d’énergie nécessaire à un bâtiment utilisé de façon standard. Le besoin énergétique est défini par un classement allant de A (« très efficace énergiquement »)  à G (« peu efficace énergétiquement »). Pour les propriétaires, le CECB permet d‘obtenir une évaluation objective de l’état énergétique et de l’efficacité de leur bâtiment et de connaître le potentiel d’amélioration énergétique de l’enveloppe et de la technique du bâtiment. CECB PLUS Le CECB Plus intègre aussi des mesures à prendre pour améliorer l’enveloppe du bâtiment, le chauffage et la production d’eau chaude ainsi que sur les appareils électriques et les installations. Sur la base de ces éléments, l’analyse propose des variantes de rénovation possibles avec les subventions qui pourraient être octroyées. Le CECB Plus fournit en outre les informations pour planifier les mesures à mettre en œuvre, en ayant une idée précise des coûts et des économies d’énergie qui en découleront. Ces deux documents sont établis exclusivement par un expert certifié. La liste est disponible directement sur la page d’accueil www.cecb.ch. Pour information, aucune obligation de réalisations de travaux n’est liée à l’établissement d’un CECB ou d’un CECB Plus, quelles qu’en soient leurs teneurs. Dans le cas d’une donation, d’un transfert de propriété par succession, d’un transfert de propriété entre époux ou suite à un divorce et de la vente de bâtiments non encore construits, le CECB n’est pas obligatoire. Pour les ventes à termes signées en 2016 mais exécutées en 2017, le CECB, bien que recommandé, n’est pas obligatoire non plus. S’agissant des propriétés par étages, lors de la vente du premier lot, le CECB doit être établi pour l’ensemble du bâtiment. C’est à l’administrateur de la PPE qu’il appartient de faire établir ce document, et les coûts afférents sont réglés par la PPE. Le coût de l’établissement d’un certificat CECB  se situent entre CHF 450 et CHF 650 pour une maison individuelle, entre CHF 500 et CHF 800 pour une habitation collective  (y compris TVA et taxe CECB).   Pour connaître le coût de l’établissement d’un CECB Plus, il est nécessaire de  demander une offre préliminaire. Sachez que pour ce certificat, une subvention est accordée aux propriétaires de bâtiments construits avant 2000.
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