Nous avons acheté un appartement en copropriété il y a deux ans et voudrions maintenant le vendre rapidement pour partir à l’étranger. Malheureusement, lors de l’achat, nous avons conclu une hypothèque fixe de cinq ans à 0,9%. Pouvons-nous exiger de l’acheteur et de la banque qu’ils maintiennent l’hypothèque ?
La question d’un transfert de l’hypothèque à l’acheteur se pose régulièrement et est en principe faisable. Le taux d’intérêt de l’hypothèque en cours par rapport à l’environnement de taux actuel ainsi que les critères de financement du fournisseur d’hypothèques, auxquels l’acheteur doit également satisfaire, sont décisifs. En outre, la question du juste prix de vente et de l’impact sur la facture fiscale se pose également dans ce contexte. Dans votre cas, il y a de bonne chance que le transfert ou même une sortie gratuite du contrat soit possible.
La hausse des taux d’intérêt permet de sortir sans frais
Avant même de commencer à vendre votre appartement en copropriété, vous devriez vous rapprocher de votre prestataire hypothécaire et l’informer de vos intentions de vente. Comme le niveau des taux d’intérêt a augmenté d’environ deux pour cent depuis que vous avez conclu le contrat, il y a de bonne chance que la banque vous permette de sortir gratuitement et prématurément du contrat en cours. La banque peut aujourd’hui placer l’argent emprunté de manière beaucoup plus rentable qu’il y a deux ans.
Le transfert d’hypothèque peut limiter le nombre d’acheteurs
Si la banque vous impose tout de même une pénalité en raison des accords contractuels, vous pouvez poser comme condition à la vente que l’hypothèque en cours soit reprise par l’acheteur. Vous limitez ainsi le cercle des acheteurs. D’une part, l’acheteur doit remplir les conditions de financement telles que la capacité financière et le nantissement de la banque et ne peut pas adapter sans autre le montant de l’hypothèque. Si l’acheteur souhaite par exemple apporter moins de fonds propres ou emprunter de l’argent supplémentaire pour des travaux de rénovation, il est généralement très limité, à moins que la banque ne se montre prête à négocier l’adaptation du montant, ce qui doit également être vérifié. Souvent, les acheteurs qui doivent prendre en charge une hypothèque essaient de réduire le prix d’achat par la négociation afin de compenser d’éventuels inconvénients. Certains acheteurs apportent également déjà une hypothèque qu’ils souhaitent transférer sur le nouveau bien immobilier.
Le prix de vente a souvent plus d’impact
Le fait que vous ayez conclu un contrat il y a deux ans à un taux d’intérêt très attractif du point de vue actuel vous donne de bonne chance de trouver une solution financièrement intéressante. N’oubliez pas non plus que la recherche du bon prix de vente a souvent une influence beaucoup plus importante sur le résultat final que la simple considération du financement. Dans de nombreux cas, on arrive à la conclusion qu’il vaut mieux payer une indemnité de remboursement anticipé plutôt que de restreindre inutilement le cercle des acheteurs. S’ajoute à cela le fait que l’indemnité de remboursement anticipé est déductible de l’impôt sur les gains immobiliers dans la plupart des cantons. Dans certains cas, il est même possible de déduire la pénalité du revenu imposable. Cette dernière solution permet de réaliser une économie d’impôt encore plus importante.
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