La menace d’une hausse des taux d’intérêt par la Banque nationale suisse le 23 mars prochain devrait faire perdre le sommeil aux preneurs d’hypothèque Saron. Pour la majorité des clients actuels de Saron, une nouvelle hausse des taux est certes supportable, mais il ne vaut pas la peine de se lancer dans une nouvelle opération dans le contexte actuel des taux. La différence entre les hypothèques à taux fixes et les Saron est actuellement si faible qu’une hypothèque Saron permet de prendre beaucoup de risques pour une économie relativement faible.
Au second semestre 2022, l’hypothèque Saron est devenue le produit préféré des emprunteurs hypothécaires, malgré les incertitudes budgétaires et la menace d’une hausse des taux. Le pic a été atteint à la fin de l’été 2022, lorsque près d’un emprunteur hypothécaire sur deux a opté pour une hypothèque Saron. Dès lors, le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) a été relevé deux fois – une fois en septembre et une fois en décembre – et la BNS se voit maintenant contrainte, en raison de la hausse continue de l’inflation, de procéder à une troisième hausse du taux d’intérêt, probablement entre 0,25 et 0,5 %. Cela a des conséquences directes pour les emprunteurs hypothécaires qui misent sur une hypothèque Saron. Ils paieront à l’avenir plus de deux pour cent pour leur hypothèque, ce qui reste un taux très attractif dans le contexte historique, mais qui semble élevé au vu des expériences des dernières années.
L’hypothèque Saron bientôt plus chère qu’en 14 ans ?
Depuis novembre 2008, une hypothèque indexée sur le marché monétaire (anciennement Libor) n’a jamais coûté plus de 2 %. Les preneurs d’hypothèques se sont habitués à un niveau de taux d’intérêt qui était exceptionnel et anormal dans le contexte historique. Les hypothèques à taux fixe ne coûtaient guère plus cher que les hypothèques indexées sur le marché monétaire ou étaient même parfois plus avantageuses. Ainsi, il y a environ trois ans, nous avons pu proposer à un client une hypothèque fixe sur dix ans à 0,39%. Du point de vue actuel, c’est de la folie. La fin de la pandémie et le début de la guerre en Ukraine ont fait augmenter les hypothèques à taux fixe d’environ deux pour cent. Les preneurs d’hypothèques se sont réfugiés en masse dans les hypothèques Saron pour échapper à la nouvelle réalité des taux d’intérêt. Avec la fin de l’ère des taux négatifs en septembre dernier, ce phénomène touche à sa fin. Les deux hausses des taux d’intérêt en septembre et en décembre ont entraîné une recrudescence de la souscription d’hypothèques à taux fixe, en particulier sur 10 ans, au cours de l’année en cours. La récente baisse des taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe accélère encore cette tendance.
Le supplément de prix pour une hypothèque à taux fixe est actuellement faible.
Par rapport à novembre 2008, où une hypothèque sur le marché monétaire coûtait environ 2 % et une hypothèque à taux fixe sur dix ans environ 3,5 %, on obtient actuellement une hypothèque à taux fixe sur dix ans pour environ 2,5 %, c’est-à-dire un pour cent entier de moins qu’à l’époque. Si la BNS relève son taux directeur de 50 points de base supplémentaires le 23 mars, il ne manquera plus qu’un demi pour cent pour obtenir une hypothèque à taux fixe sur dix ans. Dans ce contexte, il convient de réfléchir à deux fois avant de renouveler ou de conclure une nouvelle hypothèque, si l’on veut s’exposer au risque de fluctuation des taux d’une hypothèque Saron pour économiser un demi pour cent d’intérêt. Pour une hypothèque de 600 000 CHF, un demi pour cent représente un surcoût de 3000 CHF par an, dont une partie peut être compensée par une charge fiscale plus faible.
Le client moyen de Saron peut supporter la hausse des taux d’intérêt
Si les taux directeurs continuent à augmenter, les preneurs d’hypothèque s’en sortiront mieux financièrement avec une hypothèque fixe, mais ils dormiront aussi mieux avant chaque décision de la BNS. En revanche, les preneurs d’hypothèques qui disposent de réserves de capital importantes et qui croient à une baisse des taux directeurs s’en tireront mieux avec une hypothèque Saron. Nous constatons ici que nos clients qui ont souscrit une hypothèque Saron au cours du dernier semestre disposent d’environ 10 pour cent de réserves supplémentaires par rapport aux preneurs d’hypothèques à taux fixe. Ils ont également en moyenne neuf pour cent de revenus en plus et peuvent ainsi supporter des paiements d’intérêts temporairement plus élevés ou, en cas de très forte hausse des taux d’intérêt, amortir une grande partie de l’hypothèque sur une plus longue période. On peut donc conclure que la récente fuite vers le Saron ne s’est pas accompagnée jusqu’à présent d’une augmentation des risques.
L’imitation n’est pas recommandée
Nous ne pouvons toutefois pas recommander de les imiter pour le moment. Outre l’évolution très incertaine des taux d’intérêt, le supplément de prix très faible pour une hypothèque à taux fixe plaide en faveur d’une couverture des taux à long terme. Si, de surcroît, vous ne disposez ni du capital ni des revenus correspondants, nous vous déconseillons fortement de vous exposer au risque élevé de fluctuation des taux d’une hypothèque Saron pour une économie d’intérêt d’environ un demi pour cent.
MoneyPark – spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant
150+ partenaires | 15+ sites| 3 Mia.+ volume hypothécaire p.a.