MoneyPark - Votre hypothèque

MoneyPark Real Estate Risk Index – Stabilité pour les logements en propriété

03.05.2019 5:31
MoneyPark Real Estate Risk Index – Stabilité pour les logements en propriété

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark enregistre au 1er trimestre 2019 une hausse de 0,5 point d’indice, passant à 3,3 points d’indice. L’augmentation est due principalement à l’attente sur les marchés d’un fort ralentissement économique. En parallèle, le marché des logements en propriété est solide. L’offre et la demande présentent dans l’ensemble un équilibre sain et les prix n’ont augmenté que de manière insignifiante. Toutefois les signaux d’alerte (prix en forte hausse combinés à l’augmentation des taux d’inoccupation) se sont renforcés à l’échelle régionale sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement. Quant à la fourchette des conditions hypothécaires offertes, des différences supérieures à 100 points de base sont devenues monnaie courante.

Les conclusions suivantes s’imposent si l’on y regarde de plus près:

Risque moyen avec tendance haussière

Sur une échelle de 0 = absence de risque à 6 = risque accru de bulle immobilière, le RERI affiche au premier trimestre 2019 une augmentation de 0,5 point pour atteindre désormais 3,3 points.

D’importants signes de faiblesse de la conjoncture dans le monde entier viennent alimenter des craintes de récession

Les perspectives de la conjoncture mondiale sont mauvaises pour les 2 prochaines années. Si ces pronostics s’avèrent exacts, cela aurait également des conséquences négatives pour l’économie suisse.

Une modification dans la politique des taux n’est pas pour demain

La majorité des experts s’attendent désormais à ce que les taux d’intérêt négatifs en Suisse perdurent au moins jusqu’en 2021. Ainsi la demande de biens immobiliers est soutenue par les conditions de financement favorables.

Les conditions hypothécaires varient parfois d’un prestataire à l’autre de plus d’un point de pourcentage

Les conditions offertes pour les hypothèques font le grand écart. Les institutions non bancaires en particulier proposent actuellement des taux d’intérêt plus avantageux avec parfois plus d’un point de pourcentage d’écart. Une comparaison des taux et des prestataires peut donc s’avèrer décisive! Dans ce contexte, pour une hypothèque d’un million de francs, les emprunteurs peuvent économiser plus de CHF 10 000 de frais financiers par an. Cela correspond à plus de CHF 100 000 pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans.

La demande et les prix pour les logements en propriété demeurent stables

Le marché des logements en propriété a continué à se stabiliser. Dans l’ensemble, l’offre et la demande présentent une relation équilibrée et les prix n’ont connu qu’une hausse négligeable.

Les signaux d’alerte sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement sont pris au sérieux

Les fortes augmentations de prix combinées à l’augmentation des taux d’inoccupation sont des signes alarmants qui ne trompent pas quant à une surchauffe. L’Association suisse des banquiers a donc profité de cette situation pour mettre en place des conditions de financement renforcées pour ces objets. En parallèle, la Confédération définit des mesures visant à renforcer les prescriptions en termes de constitution de fonds propres si les mesures d’autorégulation devaient ne pas suffire.

Conjoncture et environnement de taux

Un assombrissement considérable de la conjoncture mondiale et des répercussions négatives même sur la Suisse

Au cours des dernières semaines, les mauvaises nouvelles se sont largement multipliées: un fort ralentissement de la conjoncture mondiale se dessine à l’horizon. Un refroidissement sensible de la croissance économique est également intervenu en Suisse. Des inquiétudes relatives à l’issue incertaine du Brexit, au conflit commercial États-Unis/Chine, à la crise de la dette publique italienne et à la question encore en suspens de la position de la Suisse par rapport à l’UE ont en outre contribué aux faibles taux sur les marchés des capitaux. Par ailleurs, la Banque centrale américaine (la Fed) a fait savoir qu’elle renonçait jusqu’à la fin de l’année à de nouvelles augmentations des taux. La Banque centrale européenne (la BCE) lui a emboîté le pas et a déclaré ne pas relever non plus son taux directeur pendant cette période. La Banque nationale suisse (la BNS) n’a donc d’autre choix que de laisser elle aussi son taux directeur inchangé.

Pronostic: un nouveau recul de la conjoncture est très probable

Après quelques années affichant une forte croissance, les derniers pronostics concernant l’évolution de la conjoncture mondiale sont décevants. Les prévisionnistes s’attendent désormais pour la zone euro à un net affaiblissement au cours des prochains mois et des prochaines années. Certains économistes vont plus loin encore en tablant sur une récession partant de la Chine et/ou des États-Unis d’ici fin 2021. La Suisse serait elle aussi touchée sur le plan économique. De plus, de nouveaux abaissements des taux d’intérêt directeurs seraient sans doute inévitables pour faire face à une forte revalorisation du franc suisse.

Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré en s’appuyant sur la part de l’hypothèque par rapport au total des actifs disponibles (incl. les fonds des 2e et 3e piliers). À l’inverse de la simple considération du taux d’avance, les valeurs patrimoniales effectives sont également prises en compte en plus du montant de l’hypothèque. Les nouveaux financements dans la période sous revue sont pris pour base.

Risk Index Q1 2019

L’endettement n’augmente pas, aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier

Tandis que l’endettement avait légèrement reculé au quatrième trimestre 2018, il demeure au premier trimestre 2019 au niveau du trimestre précédent. La part de l’hypothèque (financement extérieur) par rapport au prix d’achat continue d’augmenter en atteignant une moyenne d’environ 55%. Par conséquent, l’endettement des ménages n’entraîne aucun risque supplémentaire majeur pour le marché immobilier. La valeur limite s’élève ici à un niveau bien plus élevé avec 66%.

Fourchette des offres de taux

Une fourchette exceptionnellement large

La différence de taux entre le prestataire le moins cher et le prestataire le plus cher atteint un niveau record comme au trimestre précédent. L’écart est considérable avec 0,79% (trimestre précédent 0,78%). Au 1er trimestre 2019, nous observons une fourchette de prix historiquement large notamment sur le terme le plus important : l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. Tandis que le prestataire le moins cher proposait, en moyenne, un taux d’intérêt de 0,75%, le prestataire le plus cher exigeait 1,84%. Il en résulte un écart impressionnant de 1,09% (trimestre précédent 0,84%).

Les compagnies d’assurance et les caisses de pension / fondations de placement sont en mesure d’offrir des conditions très avantageuses. Au contraire, certaines banques ne sont plus prêtes, en raison de leurs coûts élevés de constitution de fonds propres, à transférer aux clients la baisse des coûts de refinancement sous forme de taux hypothécaires plus bas.

Risk Index Q1 2019

Coûts de garantie des crédits

Nouvel aplanissement de la courbe des intérêts suite au recul des taux

En raison des mauvais indicateurs économiques à travers le monde relevés ces dernières semaines, des perspectives assombries et des récents communiqués de la Fed, de la BCE et de la BNS, les taux swap à moyen terme et surtout à long terme ont enregistré une nette baisse au 1er trimestre 2019 et plus particulièrement au mois de mars. Cela explique l’aplanissement extrême de la courbe des intérêts durant le trimestre. Une conséquence est l’attente sur les marchés d’un fort affaiblissement de la conjoncture suisse allant jusqu’à faire craindre une récession.

Risk Index Q1 2019

Les mauvaises perspectives conjoncturelles continuent de favoriser les taux bas

Comme nous l’avons déjà signalé, il est probable de voir au cours des prochains mois une dégradation substantielle croissante des perspectives conjoncturelles de la croissance économique mondiale. C’est pourquoi nous restons convaincus qu’il n’y aura pas de hausse significative des intérêts au cours des prochains mois ni des prochaines années (lisez également à ce sujet nos pronostics pour les taux d’intérêt jusqu’à fin 2020).

À l’heure actuelle, cette situation est favorable au marché immobilier suisse en raison des conditions de financement avantageuses avec une demande sensiblement renforcée. Cependant, les perspectives économiques médiocres peuvent avoir un impact négatif à moyen terme sur la demande de biens immobiliers.

Indices des prix

L’indice des prix immobiliers enregistre une baisse minime, les prix des biens de consommation sont en légère hausse

Au premier trimestre 2019, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a très légèrement reculé pour passer de 162.3 à 161.9. Par rapport au trimestre précédent, il n’en résulte aucun changement de prix sur les maisons individuelles. Pour les appartements en propriété, nous observons une légère baisse (–0,3%). Le nombre d’offres a légèrement augmenté au cours du trimestre pour les deux types d’objet. Environ 23 000 offres ont été faites par mois pour les maisons individuelles, contre 38 000 pour les appartements en propriété.

À cause de l’offre restreinte et parce que les prix ne sont pas abordables pour un large panel d’acheteurs lorsque l’emplacement est central, les maisons individuelles sont de plus en plus demandées en périphérie, bien que les communes de l’agglomération restent plus appréciées.

Pour les appartements en propriété, l’offre a encore progressé dans le segment des bas prix et a contribué à faire baisser le niveau général des prix, élargissant ainsi le cercle des acheteurs. Cette situation devrait encore soutenir la demande pour l’année en cours. De plus, la diminution de l’activité de construction restreint l’offre. La demande d’appartements en propriété est plus élevée dans les conurbations que dans les zones rurales et les agglomérations.

Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation a légèrement augmenté. Avec 99,4 points, il se rapproche du record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier et des prix à la consommation continue donc de progresser.

Risk Index Q1 2019

Taux de chômage

Le taux de chômage maintient son faible niveau record

Tandis que le taux de chômage s’est longtemps maintenu en 2018 à son faible niveau record de 2,4%, il a de nouveau légèrement augmenté en fin d’année pour des motifs essentiellement saisonniers. Il a ensuite retrouvé un équilibre à 2,6% au premier trimestre 2019. Fin mars 2019, 112 341 personnes étaient au chômage. Cela correspond à une réduction de presque 14% par rapport à la situation de l’année précédente (fin mars 2018). Par conséquent, le chômage en Suisse retombe au faible niveau d’il y a sept ans. Autre point positif, le taux de chômage chez les jeunes (–0,4%) ainsi que le taux de chômage des plus de 50 ans (–0,3%) sont inférieurs aux valeurs de l’année précédente.

Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) pronostique pour 2019 une moyenne annuelle du taux de chômage de 2,4%.

Risk Index Q1 2019

Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le ralentissement se poursuit

Au premier trimestre 2019, l’indice des directeurs d’achats a enregistré sa cinquième baisse consécutive, passant de 57,7 à 53,4 points. Ainsi le ralentissement amorcé fin 2017 se poursuit au même rythme. La valeur demeure toutefois légèrement au-dessus des 50 points définis comme seuil de croissance. Les directeurs d’achats voient donc eux aussi un affaiblissement conjoncturel en Suisse, pour autant ils ne misent pas à l’heure actuelle sur une récession à venir.

Risk Index Q1 2019

Conclusion

La situation macro-économique du marché immobilier suisse pour les maisons individuelles et les appartements en propriété est toujours très solide. La situation économique de la Suisse reste satisfaisante et, combinée aux conditions de financement très favorables et aux prix qui dans l’ensemble n’ont plus connu de hausse, continue de se répercuter positivement sur la demande.

Sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement, l’activité de nouvelle construction s’adapte de nouveau à la demande effective, ce qui devrait s’avérer déterminant. Dans ce contexte, il faut également tenir compte de la tendance en faveur des appartements en location dans les villes. De manière générale, les signaux d’alerte sont pris au sérieux. Des mesures et des stratégies pour lutter contre ces symptômes sont mises au point. D’autre part, il faut s’attendre à ce que les taux demeurent très bas pendant des années, favorisant ainsi des investissements sur le long terme dans les biens immobiliers.

Le marché suisse de l’immobilier peut encore compter sur de solides bases.

Demander conseil

(Visited 100 times, 1 visits today)

Restez toujours informés !

Inscrivez-vous à notre newsletter et ne ratez plus aucune information importante concernant le marché immobilier.

Merci pour votre inscription !

MoneyPark AG Der führende unabhängige Hypothekar- und Immobilienspezialist der Schweiz. Anonym hat 4,63 von 5 Sternen 134 Bewertungen auf ProvenExpert.com