Risk Index – Le marché immobilier demeure robuste

par / 13 August 2018

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark progresse de façon minime – 0.2 points – et s’établit, au 2e trimestre 2018, à 3.0 points. Le marché immobilier demeure donc robuste au cours du trimestre écoulé.

  • Le RERI se situe, au deuxième trimestre 2018, à un niveau faible de 3.0 points.
  • L’indice montre que la situation macroéconomique de l’économie suisse est excellente.
  • La poursuite de la baisse du chômage, dont le niveau est désormais très bas, et l’optimisme des directeurs d’achat, laissent présager une évolution positive de la conjoncture dans les mois à venir.
  • Le marché immobilier en profite également, étant donné que la demande est soutenue d’une part et les risques sont atténués d’autre part.
  • Alors que les prix à la consommation ont continué d’augmenter, ceux de l’immobilier ont légèrement baissé. L’évolution divergente des prix de l’immobilier résidentiel et du niveau général des prix se poursuit donc.
  • Le marché immobilier bénéficie en outre de conditions de financement favorables. Une hausse significative du niveau des taux d’intérêt n’est toujours pas en vue.
  • Les stratégies des fournisseurs d’hypothèques se différencient de plus en plus et changent de façon plus dynamique. Pour les emprunteurs, il est donc indispensable de comparer les conditions et, last but not least, de négocier.

Dans l’ensemble, le marché immobilier demeure robuste. Depuis le début 2016, les risques agrégés n’ont guère changé et restent faibles. Les directeurs d’achat continuent de tabler sur une évolution de l’économie positive. Si on y ajoute un taux de chômage très bas et des conditions de financement favorables, il s’agit là de perspectives positives pour le marché immobilier suisse. Lesquelles sont, au demeurant, soutenues par une politique de taux bas maintenue et confirmée de la BCE en dépit de tendances contraires aux Etats-Unis et en Angleterre, laquelle intervient dans un environnement économique robuste de la zone euro.

Mais il y a aussi des risques économiques qui ne sauraient être ignorés et qui pourraient avoir un impact négatif sur le développement futur de l’économie suisse:

  • Un affaiblissement de la reprise dans la zone euro (que suggèrent les indicateurs avancés).
  • Une normalisation (encore plus) rapide, et inattendue, de la politique monétaire aux Etats-Unis qui pourrait provoquer des turbulences sur les marchés financiers et amener la Suisse à être de nouveau davantage recherchée comme «refuge» par les investisseurs. Cette situation pourrait probablement entraîner un nouveau renchérissement nettement plus marqué du franc suisse, ce qui devrait avoir un effet négatif sur le secteur des exportations suisses.
  • Des tensions géopolitiques et commerciales, avant tout entre les Etats-Unis et la Chine, même si le différend commercial entre l’UE et les Etats-Unis semble réglé dans l’immédiat.
  • Des incertitudes politiques en Italie, des modalités du Brexit non précisées, des rapports incertains entre l’UE et la Suisse.
  • Une correction plus forte que prévue dans le secteur du bâtiment en Suisse.
  • En raison du très faible taux de chômage associé à la pratique très stricte en matière d’octroi de licences pour les travailleurs hors de l’UE, la pénurie actuelle de travailleurs qualifiés qui pourrait s’aggraver à l’avenir

Sous-indices du RERI

Endettement des ménages

L’endettement réel des ménages est mesuré par la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas uniquement considéré, mais aussi les actifs réels.

Au deuxième trimestre 2018, l’endettement des ménages demeure inchangé par rapport aux deux derniers trimestres. En moyenne, les débiteurs hypothécaires contractent une hypothèque équivalente à environ deux fois le total de l’actif à court terme. Ceci toutefois à un moment de leur vie (autour de 40 ans) où ils ont devant eux encore plusieurs décennies de constitution d’un patrimoine.

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Différences de taux d’intérêt

Après que les écarts de taux d’intérêt entre le fournisseur le moins cher et le plus cher ont culminé au quatrième trimestre de 2017 (0,78 %), ils tournent actuellement autour d’une moyenne de 0,67 %. Cela signifie que les différences de prix demeurent historiquement importantes. En outre, les fournisseurs différencient de plus en plus les prix en fonction du taux d’endettement de l’emprunteur ou du bien financé.

Une comparaison indépendante des prestataires adaptée aux circonstances individuelles est indispensable: la capacité de financement de l’immeuble dont on rêve est augmentée, les coûts de financement sont optimisés et, enfin, le temps nécessaire pour trouver le bon partenaire de financement peut également être diminué.

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Potentiel d’économie significatif

Sur la base d’un montant d’hypothèque de CHF 1 million et d’une durée de 10 ans, l’emprunteur peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un taux d’intérêt maximal actuel de 1,26 % par an négocié par MoneyPark, le potentiel d’économies est le suivant :

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Coûts de couverture du crédit volatils

Comme au premier trimestre de l’année en cours, les écarts entre les taux swap à 2 ans et à 10 ans ont à nouveau légèrement augmenté au deuxième trimestre. La pente de la courbe de rendement se situe donc à peu près au même niveau qu’à fin 2015. Ce qui montre que les acteurs du marché voient l’évolution économique future d’un œil positif. Normalement, cette tendance serait également associée à une hausse probable des taux d’intérêt et, par conséquent, à des coûts de financement plus élevés. Toutefois, en raison des risques latents liés à l’évolution de la conjoncture dans l’UE et en Suisse, nous ne prévoyons pas de hausse des taux d’intérêt dans les mois à venir. Le marché immobilier profite donc de cette situation grâce à un renforcement de la demande.

Pour en savoir plus sur l’évolution des taux d’intérêt au cours des prochains mois, consultez notre analyse.

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L’indice des prix de l’immobilier diminue, les prix des biens de consommation continuent d’augmenter

Au deuxième trimestre 2018, l’indice des prix de l’immobilier baisse légèrement, passant de 163.1 à 162.6 points et se situe ainsi au niveau du quatrième trimestre 2016. Ainsi, les prix de l’immobilier se situent à 1.2 point d’indice en dessous du plafond (T4/2017) et à peine au-dessus de la moyenne (161.7 points) des trois dernières années. Cela témoigne du bon fonctionnement de la structure du marché et affaiblit encore plus le scénario de bulle immobilière.

En revanche, l’indice des prix à la consommation passe de 98.7 à 99.3 points. Il s’agit de la sixième hausse consécutive des prix à la consommation depuis le début de 2017, qui ne s’inscrivent à plus que 0.7 point d’indice sous le sommet atteint à la fin de 2010.

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Taux de chômage

Le taux de chômage est passé de 2,9 à 2,4% au deuxième trimestre de 2018. Au total, 106 579 personnes étaient inscrites au chômage. Par rapport à la situation à la fin mars 2018, 23 934 personnes en moins étaient inscrites au chômage. Ce recul sensible est en grande partie attribuable à des facteurs économiques et saisonniers. Ainsi donc, le chômage en Suisse est au plus bas depuis l’été 2011.

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La valeur moyenne annuelle de 2,9 % prévue par le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO) a été dépassée négativement de 0,5 % au deuxième trimestre 2018. La moyenne annuelle pour le premier semestre est donc de 2,7 %.

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Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)

Au deuxième trimestre de 2018, l’indice des directeurs d’achat diminue légèrement pour la deuxième fois consécutive. Cette baisse est due à un léger recul de la plupart des sous-composantes en mai et juin. Toutefois, la valeur de 62.5 points est encore nettement supérieure aux 50 points définis comme seuil de croissance. Les perspectives économiques restent donc bonnes. Toutes les sous-composantes font ressortir une reprise dans l’industrie. Il convient de s’attendre à ce que ces bonnes perspectives économiques continuent d’avoir un impact positif sur la demande sur le marché immobilier suisse.

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Conclusion

Le marché immobilier suisse continue d’afficher solidité et santé au deuxième trimestre. Les risques de surchauffe n’ont guère augmenté. L’économie bien orientée soutient la demande sur le marché immobilier et assure la stabilité de la structure des prix. Les prix des biens de consommation devraient continuer à augmenter légèrement au cours de l’année, et nous observons une tendance linéaire des prix de l’immobilier.

Les conditions de financement des hypothèques demeurent attractives en raison de la faiblesse des taux d’intérêt. Dans un contexte de volatilité dynamique des taux d’intérêt et des fournisseurs, il est indispensable que l’emprunteur compare les conditions selon une approche aussi large que possible et entre les différents groupes de fournisseurs (banques, compagnies d’assurance, fonds de pension) afin de négocier des solutions de financement optimales au cas par cas.

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