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Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

, and 23.03.2020 9:20
Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d’intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l’économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d’obligations à hauteur de 750 milliards d’euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L’État suisse devrait également mettre en place un programme d’aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c’est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd’hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

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Taux hypothécaires

Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu’implique pour lui l’ajustement des taux d’intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n’a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

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L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c’est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

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