Les premières hypothèques du marché monétaire basées sur le Saron, successeur du Libor, sont désormais proposées en Suisse. Raiffeisen, l’un des principaux acteurs du domaine hypothécaire, a annoncé le remplacement du Libor. L’hypothèque du marché monétaire a longtemps été considérée comme la forme de financement la plus avantageuse pour un logement à usage propre, en particulier pour les preneurs d’hypothèques qui peuvent ainsi faire face aux fluctuations de taux d’intérêt. Elle présente non seulement de faibles taux, mais permet aussi une modification ou une résiliation jugée simple, peu coûteuse et rapide. Certains de ces avantages subsistent, même avec le Saron, mais cela fait un certain temps déjà que l’hypothèque du marché monétaire n’est plus la seule à faire valoir de tels atouts. Sa place de leader parmi les formes de financement les plus avantageuses et les plus flexibles est particulièrement ébranlée.
Les établissements de financement se préparent depuis longtemps au remplacement du Libor. Une entreprise de grande envergure, puisqu’en Suisse, les hypothèques pour les logements en propriété basées sur le Libor représentent CHF 150 milliards environ. Toutefois, en raison du scandale des manipulations, le Libor disparaîtra à fin 2021. En Suisse, le Saron (Swiss Average Rate Overnight) servira désormais de base pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron et le Libor se distinguent surtout sur deux aspects : alors que le Saron est basé sur les transactions effectives et les prix, le Libor est calculé à partir des accords interbancaires. De plus, le Saron est un taux journalier dont l’échéance est donc d’un jour ou d’une nuit. Le Libor, en revanche, est le taux d’intérêt pour emprunter sur une certaine échéance, en général trois mois.
Le remplacement du Libor par le Saron s’accélère
Actuellement, pratiquement tous les prestataires hypothécaires, excepté Raiffeisen, proposent encore des hypothèques Libor, mais à des conditions différentes. Certains prestataires ne concluent des contrats-cadres que jusqu’à fin 2021, alors que d’autres conservent leurs contrats-cadres habituels de trois à cinq ans en y indiquant que la base de calcul du taux hypothécaire sera modifiée au cours du contrat. D’autres encore proposent des hypothèques Libor sans accord-cadre, ce qui leur permet de modifier leurs conditions contractuelles à tout moment et de passer au Saron. Si le contrat hypothécaire est ajusté à la fin 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge reste inchangée. Le législateur prévoit d’ailleurs en principe qu’une telle modification de contrat ne se fasse pas au détriment des clients.
Les hypothèques à taux fixe à court ou moyen terme plus avantageuses que les hypothèques du marché monétaire
Fixer le taux d’intérêt en l’actualisant en continu sur la base du Libor ou du Saron garantit aux emprunteurs un taux d’intérêt proche du marché. Des taux d’intérêt en baisse sont alors une bonne nouvelle, puisqu’en définitive, ils signifient aussi une baisse continue des coûts de son logement . Cependant, avec l’introduction de taux d’intérêt négatifs, le Libor est passé en dessous de zéro en janvier 2015. Les taux d’intérêt négatifs n’ont pas été répercutés sur les preneurs d’hypothèques, mais depuis, le taux hypothécaire est constitué exclusivement de la marge de l’établissement de financement, ce qui signifie que le plancher a été atteint en termes de frais courants. La situation est similaire pour les hypothèques à taux fixe. Elles sont également devenues plus avantageuses au cours des dernières années, mais le potentiel de baisse n’est pas épuisé. En raison de la courbe des taux plate, les hypothèques les plus avantageuses d’une échéance maximale de huit ans ont récemment été disponibles au même prix ou à un prix inférieur à celui de l’hypothèque la plus avantageuse sur le marché monétaire. Concernant les hypothèques à taux fixe, le travail administratif du prestataire financier est réduit au minimum pendant la durée du produit et la marge est calculée différemment, ce qui explique pourquoi le prix de nombreuses échéances est actuellement inférieur au prix d’une hypothèque du marché monétaire.
Les hypothèques du marché monétaire ne répondent plus aux besoins des clients
L’hypothèque Libor a connu un nouveau revers avec l’introduction de contrats-cadres de crédit. Pratiquement tous les prestataires limitent ainsi la flexibilité souhaitée par les clients pour cette forme de financement concernant un changement de prestataire ou un remboursement. Les contrats-cadres d’une durée de deux à cinq ans constituent la règle. Auparavant, un ajustement à la fin de chaque période Libor était possible, c’est-à-dire généralement tous les trois mois. Certains prestataires offrent encore la possibilité d’une résiliation à moindre coût lors de la vente du bien immobilier et, dans la majorité des cas, de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe chez le même prestataire à la fin de la prochaine période Libor. Mais il ne s’agit alors plus d’avantages propres aux hypothèques du marché monétaire.
Les hypothèque à taux fixe offrent de plus en plus d’options
Les hypothèque à taux fixe sont liées à des échéances. Une pénalité de remboursement anticipé peut donc être appliquée en cas de résiliation prématurée. Cependant, les prestataires, comme les caisses de pension, sont toujours plus nombreux à offrir une résiliation peu coûteuse, voire gratuite, en particulier pour les très longues échéances. Des options switch pour passer gratuitement à de nouvelles hypothèques à taux fixe sont également de plus en plus proposées. Cette option permet de souscrire une hypothèque à taux fixe à long terme à tout moment pendant la durée d’une hypothèque à taux fixe, à condition que le nouveau taux d’intérêt soit plus élevé. Ainsi, si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt avant la fin de l’hypothèque existante, on peut conclure une nouvelle hypothèque à taux fixe de manière anticipée. En outre, dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque d’avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque est résiliée prématurément, par exemple lors de la vente du bien immobilier, est faible. En effet, la probabilité que les acheteurs contractent une hypothèque à long terme souvent inférieure à 1 % et que le prêteur soit d’accord est élevée.
L’intérêt pour les hypothèques Libor ne cesse de diminuer
En raison de l’assouplissement des hypothèques à taux fixe et des faibles taux d’intérêt, la demande d’hypothèques Libor a baissé de plus de 50 % ces cinq dernières années. Alors que l’hypothèque Libor représentait encore 11 % du volume total de toutes les opérations hypothécaires conclues chez MoneyPark en 2015, cette part est tombée à 6 % en 2019. Au premier trimestre 2020, les hypothèques Libor ne représentaient plus que 3 % du volume hypothécaire total souscrit par les clients de MoneyPark.
Les hypothèques à taux fixe à long terme sont de plus en plus prisées
La baisse de la demande d’hypothèques Libor a principalement profité aux hypothèques à taux fixe avec des échéances à moyen ou long terme de cinq à dix ans, mais pas aux échéances à court terme. Depuis 2018, la popularité des échéances très longues (plus de dix ans) ne cesse de croître et, au premier trimestre 2020, un quart du volume hypothécaire négocié par MoneyPark était déjà conclu pour onze ans ou plus. C’est également lié au choix du prestataire hypothécaire : les caisses de pension et les assurances en particulier accordent des hypothèques à long terme à des conditions très attrayantes. Alors que les assurances financent depuis des années environ 20 % du volume hypothécaire négocié par MoneyPark, les caisses de pension sont en train d’augmenter leur quote-part sur ce marché. En 2019, elles ont déjà accordé presque un quart des hypothèques négociées. La marche triomphante des hypothèques à taux fixe se poursuivra donc dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Une tendance que l’hypothèque Saron aura dans un premier temps également du mal à contrer.