La relance des hypothèques du marché monétaire est-elle durable ?

par / 06 October 2022
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Alors que les hypothèques à taux fixes ont enregistré une hausse massive des taux d’intérêt depuis le début de l’année, les hypothèques du marché monétaire ont été épargnées jusqu’à présent en raison des taux directeurs négatifs jusqu’à la semaine dernière. Cela rend soudainement les hypothèques Saron, le produit le plus conclu. Mais l’important écart de taux va désormais se réduire très rapidement et de manière significative.

Les hypothèques du marché monétaire se basent sur le Saron (Swiss Average Rate Overnight). Ce taux s’oriente à son tour sur les taux directeurs de la Banque nationale suisse (BNS). Les taux directeurs n’ont pas été modifiés jusqu’en juin 2022. Mais la semaine dernière, l’ère des taux d’intérêt négatifs a pris fin. La BNS a relevé son taux directeur de 0,75 % à plus 0,5%. La hausse fortement retardée des taux directeurs rend actuellement les hypothèques Saron attractives par rapport aux hypothèques fixes, qui ont augmenté de près de deux pour cent depuis le début de l’année selon la durée. Actuellement, chez MoneyPark, une hypothèque sur trois est conclue sous forme d’hypothèque Saron, alors que cette proportion était encore d’environ cinq pour cent l’année dernière.

En milieu d’année, la différence entre une hypothèque Saron et une hypothèque fixe sur dix ans était d’environ 170 points de base. Jusqu’à hier, une nouvelle hypothèque Saron coûtait en moyenne environ 0,80 pour cent. Pour une hypothèque fixe sur dix ans, il faut compter environ 2,7 pour cent (moyenne du top 10 des pricings pour une opération standard), d’où une différence massive de 190 points de base.

Les hypothèques Saron vont maintenant rapidement devenir nettement plus chères

En nous basant sur les principales prévisions en matière de conjoncture et de taux d’intérêt, nous estimons que le taux directeur augmentera au maximum à 1,0 pour cent (+ 75 points de base par rapport à aujourd’hui) au cours des douze prochains mois. Compte tenu des marges appliquées actuellement (environ 90 points de base), les hypothèques Saron se rapprocheraient alors déjà de la barre des 2.0 pour cent et ne présenteraient donc plus que des conditions légèrement plus avantageuses (environ 50 points de base) que les hypothèques fixes à dix ans, mais plus chères que les hypothèques à court terme.

La prime de couverture pour les hypothèques fixes à long terme devrait à nouveau se réduire fortement

A la mi-août de cette année, la prime qu’il fallait payer pour une hypothèque fixe à long terme a diminué d’environ 0,8 pour cent pour atteindre 1,2 pour cent. La raison en était la baisse sensible des taux d’intérêt sur le marché des capitaux suite aux craintes de récession. Mais entre-temps, la lutte contre l’inflation est revenue au premier plan, ce qui a entraîné une hausse rapide des taux directeurs.

C’est pourquoi, nous prévoyons une hausse rapide et importante du Saron dans les prochains mois, alors que les taux hypothécaires fixes ont une tendance latérale. Cette évolution devrait bientôt réduire de manière significative l’écart mentionné et, par conséquent, diminuer les coûts de couverture des intérêts payés pour une hypothèque fixe à long terme. Selon nos estimations, l’écart se réduirait à moins d’un pour cent dès la fin de cette année. Au printemps 2023, le supplément de prix pour une hypothèque fixe à 10 ans ne serait plus que d’environ un demi pour cent. De notre point de vue, il s’agit d’une prime tout à fait abordable à un niveau de taux encore attractif en comparaison à long terme (environ 2,5 pour cent) pour l’obtention d’une sécurité budgétaire à long terme.

Les hypothèques Saron avec durée cadre rendent impossible tout changement de prestataire.

Dans le cas des hypothèques Saron, il faut en outre tenir compte du fait que le client se lie au partenaire de financement choisi par une durée cadre ou une durée de base. Cela peut devenir un inconvénient en cas de mauvaises offres lors de l’exercice du switch vers une hypothèque à taux fixe. Si la flexibilité au sens d’un changement de prestataire (ou d’un remboursement) est au premier plan, le choix devrait se porter sur une offre Saron sans durée de base et avec des délais de résiliation flexibles. Toutefois, de telles offres ne sont que rarement disponibles sur le marché hypothécaire suisse.

Conclusion

  • Les hypothèques à taux fixe (de longue durée) devraient rester le premier choix des retraités, des familles et des clients peu enclins à prendre des risques et pour lesquels la sécurité budgétaire est primordiale. Les phases de baisse des taux swap devraient être mises à profit pour conclure des hypothèques à taux fixe. Nous recommandons la même démarche aux clients qui ont conclu une hypothèque Saron et qui envisagent maintenant de passer à une hypothèque fixe.
  • Les hypothèques Saron offrent plus de flexibilité, mais pas de sécurité budgétaire. Les conditions actuelles encore nettement plus avantageuses (plus de 140 points de base) par rapport aux hypothèques fixes à long terme sont toutefois un instantané. Il faut s’attendre à ce que cet avantage en matière de taux d’intérêt diminue au cours des prochaines années.
  • Si un client opte pour un produit Saron, il faut viser une conclusion rapide avec une durée de base plus longue (au moins 3 ans) pour garantir les marges encore faibles actuellement.
  • Une observation plus attentive des offres hypothécaires est plus importante que jamais à l’heure actuelle. Petites banques

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