Le financement hypothécaire ne se résume pas au taux d’intérêt.

par / 26 April 2023

Les thèmes de l’immobilier, de l’hypothèque, de la prévoyance, du risque et de la fiscalité doivent être considérés comme un tout pour des solutions hypothécaires viables.

Prenons l’exemple d’un couple marié à cinq ans de la retraite, propriétaire d’une maison et ayant récemment hérité de CHF 120’000. La propriété est grevée d’une hypothèque de dix ans d’un montant de 450 000 CHF, qui arrive à échéance dans six mois. Compte tenu de la hausse des taux d’intérêt, le couple se demande maintenant s’il faut prolonger l’hypothèque ou l’amortir partiellement ou totalement avec l’héritage ou un retrait de l’avoir de vieillesse. Si l’on considère et répond à ces questions de manière isolée, on obtient souvent des résultats sous-optimaux qui ne peuvent pas être corrigés par la suite, ou seulement à grands frais. Dans ce contexte, une vue d’ensemble et un conseil indépendant valent la peine.

Une approche isolée ne conduit pas à la meilleure décision


Dans le contexte actuel des taux d’intérêt, il semble évident d’utiliser l’héritage et l’avoir de vieillesse pour amortir l’hypothèque, afin de réduire à la fois l’emprunt et la charge d’intérêts en vue de la retraite. Cette décision semble offrir plus d’indépendance et de liberté. Toutefois, la charge fiscale plus élevée due aux déductions d’intérêts plus faibles, la restriction de la marge de manœuvre financière due à l’héritage utilisé et la rente de vieillesse réduite due au retrait du capital de la caisse de pension ne sont pas prises en compte. La charge d’intérêts et le montant de l’hypothèque plus faibles sont payés au prix fort et auraient dû tenir compte, entre autres, du coût de la vie, des souhaits de voyage, des hobbies et des investissements dans le bien immobilier. En amortissant, le couple a considérablement réduit sa marge de manœuvre financière, ce dont il ne se rendra peut-être compte qu’après coup.

Toujours considérer les remboursements de manière globale


Le couple est déjà en dessous de la limite d’emprunt de 65% au moment de la retraite. Un amortissement n’est donc pas nécessaire et augmente la charge fiscale en raison des déductions d’intérêts réduites pour la valeur locative. Si, en plus, le capital de la caisse de pension est utilisé, le revenu de la retraite diminue également. Au total, les différences financières entre le maintien du montant de l’hypothèque et l’amortissement sont peut-être très faibles, mais la marge de manœuvre future est nettement plus réduite après l’amortissement. Un amortissement partiel présente en outre les inconvénients suivants : les petits montants hypothécaires sont moins intéressants pour de nombreux prestataires, le choix d’établissements de financement est plus restreint et les conditions sont généralement moins bonnes.

Envisager un investissement direct dans le logement ou des possibilités d’investissement alternatives


Le couple devrait donc examiner s’il ne vaut pas mieux investir l’héritage directement dans son propre logement. Soit sous la forme d’investissements visant à maintenir la valeur du bien, qui peuvent être répartis sur plusieurs années afin d’obtenir un avantage fiscal. Ou, si la maison doit être vendue, dans des investissements à valeur ajoutée tels qu’une isolation extérieure ou une installation photovoltaïque. Les mesures énergétiques sont même souvent subventionnées par l’État. Une troisième option serait d’agrandir la maison, par exemple en y ajoutant un appartement indépendant, et de générer ainsi des revenus supplémentaires en le louant. Ceux qui ne souhaitent pas investir dans leur propre logement pourraient également placer leur héritage sur le marché des capitaux et utiliser le produit de la vente pour payer une partie des intérêts hypothécaires. Le couple peut ainsi utiliser son patrimoine en fonction de la situation tout en conservant une marge de manœuvre financière.

Prolonger à temps en cas de hausse attendue des taux d’intérêt
Si l’on considère la situation dans son ensemble, on en vient souvent à la conclusion qu’il faut prolonger l’hypothèque. L’environnement des taux d’intérêt doit être pris en compte, mais ne doit pas dominer la décision. Si vous craignez une hausse des taux d’intérêt, de nombreux prestataires vous proposent de rattacher les conditions six à douze mois avant l’échéance sans frais supplémentaires. Et si l’on a l’intention de vendre, il existe des prestataires d’hypothèques à taux fixe qui permettent une sortie gratuite en cas de vente du bien immobilier ou qui prélèvent un forfait fixe. Une hypothèque Saron pourrait également être envisagée. Toutefois, pour une très petite économie d’intérêt, on accepte actuellement un risque accru de changement de taux. Dans ce cas, l’héritage pourrait toutefois être utilisé comme réserve de capital et servir à l’amortissement en cas de forte hausse des taux.

Il serait dommage que le couple, surtout dans la perspective de la retraite, omette toutes ces considérations et fonde plutôt sa décision sur quelques points de base de plus ou de moins de taux hypothécaire. Il vaut la peine de regarder l’ensemble !

Expéditeur : Martin Tschopp, CEO de MoneyPark

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