La forte hausse des taux d’intérêt au cours du semestre écoulé a laissé de nouvelles traces dans la structure des produits et des durées sur le marché hypothécaire. De nombreux emprunteurs d’hypothèques se sont réfugiés dans des hypothèques Saron en raison de la hausse des taux. Au deuxième semestre, 34 % du volume négocié a été consacré à des hypothèques basées sur Saron. Les échéances à moyen terme de 5 à 9 ans ont également progressé d’environ 30 %, tandis que les hypothèques à dix ans, habituellement très prisées, sont passées derrière. Avec trois trimestres de retard, la hausse des taux d’intérêt a également touché le marché immobilier. Pour la première fois depuis trois ans, les prix de l’immobilier baissent à nouveau. Alors que les prix des appartements en Suisse se sont tout juste maintenus au deuxième semestre, les prix des maisons individuelles ont baissé de 0,12 % au troisième trimestre et de 2,32 % supplémentaires au quatrième trimestre. Le rendement moyen des appartements dans les communes suisses est passé à 3,48 %.
PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour du financement et des biens immobiliers FIMU. Les indices immobiliers par type de bien et par région, ainsi que les données relatives au financement, sont étudiés conjointement dans cette publication.
Choix du produit hypothécaire
Fuite vers le Saron
La tendance en faveur des hypothèques du marché monétaire sʼest dessinée dès le premier semestre 2022, lors de lʼimportante hausse des hypothèques à taux fixe. La Suisse alémanique a particulièrement réagi à cette hausse. Le volume négocié dʼhypothèques Saron a atteint une part de plus de 40 % au
second semestre, tandis que la Suisse romande a continué dʼopter le plus souvent pour des hypothèques à taux fixe de cinq à neuf ans.
2022 une année record pour le Saron
Au second semestre, lʼhypothèque Saron a été la plus choisie à lʼéchelle nationale, malgré lʼincertitude budgétaire et la menace dʼune hausse des taux. Le pic a été atteint à la fin de lʼété 2022. Les longues durées ont continué à perdre du terrain en raison de la hausse des taux. Lʼhypothèque à taux fixe sur dix ans, habituellement très appréciée, est passée derrière les durées à moyen terme, qui ont progressé de près de 30 %.
Choix du prestataire hypothécaire
Les banques établissent un record en Suisse alémanique
En Suisse alémanique, les banques ont massivement augmenté leur part pour atteindre 78 %, ce qui constitue un nouveau record dans lʼhistoire de MoneyPark. Cette part importante du volume sʼexplique par lʼimportance croissante des produits Saron, que pratiquement toutes les banques proposent (souvent à des conditions intéressantes), alors que les compagnies dʼassurance et les caisses de pension ne les proposent quʼen partie.
Les banques ripostent avec Saron
Alors quʼau premier semestre, les assurances et les caisses de pension ont progressé dans toute la Suisse au détriment des banques, ces dernières ripostent désormais avec les hypothèques Saron. Les trois quarts du volume négocié par MoneyPark au cours du second semestre ont été attribués à des banques, un chiffre jamais atteint jusquʼalors. Les compagnies dʼassurance ont réussi à limiter la casse un peu mieux que les caisses de pension grâce à des taux très attractifs.
Potentiel d’économies énorme
En 2021, on payait en moyenne à peine 30 points de base de plus pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans que pour une hypothèque Saron. Le retournement des taux dʼintérêt a fait grimper cet écart à plus de 200 points de base à la mi-septembre 2022, ce qui explique la forte demande dʼhypothèques Saron. À la fin de lʼannée, comme les hypothèques Saron sont devenus environ 1 % plus chères en réponse à la hausse des taux directeurs, lʼécart sʼest resserré à environ 50 points de base. La demande des hypothèques à court terme sʼest donc quelque peu tassée.
Un coup dʼoeil sur les taux effectivement conclus pour une hypothèque à 10 ans montre quʼils ont plus augmenté que le taux indicatif moyen (taux moyen de plus de 150 banques, assurances et caisses de pension) durant le deuxième semestre. Les offres ultra-basses, en particulier celles des compagnies dʼassurance et des caisses de pension, ont disparu du marché au même rythme que les taux sur le marché des capitaux plus élevés. Elles ont augmenté leurs taux dʼintérêt plus fortement que les banques au cours du second semestre. Néanmoins, les compagnies dʼassurance restent le groupe de prestataires
le plus avantageux au second semestre, juste devant les caisses de pension.
Indice PriceHubble des prix de l’immobilier
Les prix de lʼimmobilier baissent
pour la première fois en trois ans La forte hausse des prix dʼachat des propriétés par étage (PPE) et des maisons individuelles (MI) en Suisse a été brusquement freinée au cours du quatrième trimestre 2022. Les prix des MI ont baissé de 0,12 % au troisième trimestre et de 2,32 % supplémentaires au quatrième trimestre. Le prix des PPE nʼa reculé que de 0,43 % au quatrième trimestre.
Les maisons individuelles affichent un fort recul des prix
En comparaison avec lʼannée précédente, les prix des MI ont augmenté de 4,58 % en Suisse alémanique. Seul le quatrième trimestre a été négatif, avec -2,25 %. Les prix des MI en Suisse romande ont enregistré deux trimestres négatifs (-2,78 %) et nʼont augmenté que de 0,51 % par rapport à lʼannée précédente.
Les prix des appartements se sont montrés stables
Au cours du semestre écoulé, le prix dʼachat des appartements nʼa augmenté que de 0,06 % en Suisse alémanique, alors que la Suisse romande a enregistré une hausse de 0,59 %. En comparaison avec lʼannée précédente, les appartements ont connu une hausse des prix en Suisse romande (+3,6 %) et en Suisse alémanique (+3,4 %).
Rendements et durées d’amortissement pour les appartemens dans les communes
Les rendements moyens dans les communes suisses pour les appartements varient entre 2,14 % et 4,58 %
(quantiles 99 % et 1 %), ce qui correspond à des durées dʼamortissement comprises entre 22 et 47 ans, la valeur maximale étant de 5,09 % (commune de Saint-Nicolas) et la valeur minimal de 1,74 % (commune de Sils en Engadine/Segl).
Le rendement moyen dans toutes les communes est de 3,48 %, il a donc continué à augmenter au cours du second semestre 2022 (S1 2022: 3,25 %). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zurich, Bâle-Ville et Zoug, avec moins de 2,73 %. Cʼest dans les cantons du Jura, de Neuchâtel et de Soleure que lʼon observe les rendements les plus élevés, supérieurs à 3,94 %.
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