Finance et Immobilier – Mise à jour S1 2022: La hausse des taux d’intérêt ne peut freiner les prix de l’immobilier, mais elle fait baisser les durées des hypothèques

par / 15 August 2022
FIMU

La hausse rapide et importante des taux dʼintérêt au cours du semestre écoulé a laissé des traces dans la structure des produits et des durées sur le marché hypothécaire. La durée moyenne des hypothèques à taux fixe conclues a diminué dʼenviron un an par rapport au semestre dernier, pour atteindre huit ans et demi. Lʼhypothèque du marché monétaire représente 11% du volume négocié au cours du dernier semestre et nʼavait plus été aussi populaire depuis longtemps. En revanche, les prix de l’immobilier ont continué à augmenter sans être influencés par la hausse des taux d’intérêt. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 5,56 points de pourcentage en Suisse au cours du deuxième semestre 2021 – et même de 6,82 points de pourcentage en Suisse alémanique. Les appartements ont également augmenté de 3,22 points de pourcentage en Suisse. Le rendement moyen des appartements dans les communes suisses est de 3,25%.

PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour du financement et des biens immobiliers FIMU. Les indices immobiliers par type de bien et par région, ainsi que les données relatives au financement, sont étudiés conjointement dans cette publication.

Choix du produit hypothécaire

Choix du produit hypothecaire graphique
1er janvier 2022 – 30 juin 2022

Reprise des hypothèques du marché monétaire
Lʼhypothèque du marché monétaire représente 11% du volume négocié au cours du dernier semestre et nʼavait plus été aussi populaire depuis longtemps. En Suisse alémanique en particulier, le choix sʼest très souvent porté sur les hypothèques Saron. Cela sʼexplique par la forte hausse des taux des hypothèques à
taux fixe au premier semestre 2022, alors que les hypothèques Saron bénéficient toujours de conditions favorables (<1%) liées au taux directeur encore négatif.

Choix du produit hypothecaire table

Des taux dʼintérêt plus élevés entraînent des durées plus courtes
Les hypothèques à taux fixe à dix ans ont augmenté dʼenviron 30 points de base par rapport au semestre précédent, alors que les hypothèques Saron nʼont pas connu de hausse. Les hypothèques à taux fixe à dix ans et plus ont donc perdu du terrain, tandis que les durées plus courtes ont progressé. Avec un peu plus de la moitié du volume négocié, lʼéchéance à dix ans reste toutefois la plus populaire..

Choix du prestataire hypothécaire

Choix du prestataire hypothecaire graphique
1er janvier 2022 – 30 juin 2022

Les caisses de pension et les assurances progressent
En Suisse romande, les caisses de pension ont enregistré une légère croissance, au détriment des banques. En Suisse alémanique aussi, elles ont pu augmenter leur part du volume négocié, mais pas autant que les assurances. Cʼest la première fois en deux ans que leur part est aussi élevée au niveau national.

Choix du prestataire hypothecaire table

Les banques ont augmenté leurs taux plus fortement que les autres et y ont laissé des plumes
Les banques ont légèrement perdu en popularité par rapport au semestre précédent. Elles ont augmenté
leurs prix plus fortement que les assurances et les caisses de pension, qui nʼont pas besoin de se refinancer sur le marché des capitaux, et ont ainsi perdu du volume. Avec deux tiers du volume, elles restent toutefois le premier choix.

Potentiel d’économies énorme
La hausse rapide et importante des taux dʼintérêt au cours du semestre écoulé a laissé des traces dans la structure des produits et des durées sur le marché hypothécaire. La durée moyenne des hypothèques à taux fixe conclues a diminué dʼenviron un an par rapport au semestre dernier, pour atteindre huit ans et demi. Les meilleures conditions pour une hypothèque fixe à dix ans ont grimpé de 190 points de base au premier semestre 2022, ce qui a poussé de nombreux emprunteurs à opter pour des durées plus courtes ou une hypothèque Saron. Un coup dʼoeil sur les taux effectivement conclus pour une hypothèque de dix ans montre toutefois quʼils ont nettement moins augmenté que le taux indicatif moyen (taux moyen de plus de 150 banques, assurances et caisses de pension). Cela démontre lʼimmense potentiel dʼéconomies réalisables en comparant les fournisseurs. Au cours du semestre écoulé, il a également été intéressant de
constater que, pour la première fois depuis 2019, les assurances affichent à nouveau un taux moyen conclu pour dix ans plus avantageux que les caisses de pension.

Details Hypotheque a taux fixe de 10 ans

Indice PriceHubble des prix de l’immobilier

Prix Suisse
Appartements (bleu) Maisons individuelles (gris), État au 30 juin 2022 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2021

La forte hausse des prix se poursuit dans toute la Suisse
Depuis le 31 décembre 2021, lʼimportante hausse des prix dʼachat des appartements et des maisons individuelles en Suisse se poursuit. Au cours du dernier semestre, les prix dʼachat des copropriétés ont augmenté de 3,22 points de pourcentage, tandis que ceux des maisons individuelles ont augmenté de 5,56 points de pourcentage.

Prix maisons
Prix des maisons individuelles: Suisse alémanique (bleu) et Suisse romande (gris)

Importante augmentation des prix des maisons individuelles
Une augmentation de 3,29 points de pourcentage a été enregistrée pour les prix des maisons individuelles en Suisse romande au cours du premier semestre 2022. En Suisse alémanique, ces prix affichent une hausse de 6,82 points de pourcentage

Prix PPE
Prix des appartements: Suisse alémanique (bleu) et Suisse romande (gris)

Les prix des appartements continuent également dʼaugmenter
Au cours du premier semestre 2022, les prix des PPE ont continué dʼaugmenter: en Suisse romande, les prix ont augmenté de 3,01 points de pourcentage, tandis quʼen Suisse alémanique, ils ont augmenté de 3,34 points de pourcentage.

Rendements et durées d’amortissement pour les appartemens dans les communes

Rendements carte Suisse

Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,04% et 4,21% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées dʼamortissement comprises entre 24 et 49 ans. La valeur maximale est de 4,80% (commune de Trient) et la valeur minimale de 1,66% (commune de Sils en Engadin/Segl).
Le rendement moyen pour lʼensemble des communes se situe à 3,25%, et a donc fortement évolué au premier semestre 2022 (S2/2021: 2,90%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zurich, Bâle-Ville et Zoug, avec moins de 2,64%. Cʼest dans les cantons du Jura, de Soleure et de Neuchâtel que lʼon observe les rendements les plus élevés, supérieurs à 3,69%.

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