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RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

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2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

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3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

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Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

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6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

Prévisions des taux hypothécaires – avril 2020

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Les marchés des capitaux s’affolent, tandis que les taux swap et les taux hypothécaires subissent de fortes hausses. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,78% en Romandie).

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques. Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.

Situation macroéconomique

Le monde aux prises avec le Coronavirus

Ce que personne ne croyait possible il y a peu encore est devenu réalité depuis environ deux semaines. Non seulement la Suisse mais aussi la plupart des pays européens sont désormais (partiellement) confinés, tandis que les États-Unis sont devenus le nouvel épicentre de la pandémie du Coronavirus. Les craintes de récession en découlant ont entraîné les chutes de cours les plus importantes depuis la dernière crise financière sur les bourses internationales. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Injections de capitaux dans l’économie par les banques centrales du monde entier

Créant la surprise à la mi-mars, la Banque centrale américaine (Fed) a abaissé le taux directeur de 100 points de base (0,00-0,25%) pour la seconde fois en peu de temps. Avec le gouvernement américain, elle a en outre annoncé l’adoption d’un plan de sauvetage massif d’un montant supérieur à 1000 milliards de dollars – le plus vaste de l’histoire américaine –, qui doit également englober le versement de chèques aux ménages du pays.

La Banque centrale européenne (BCE) a aussi initié un programme de rachats obligataires d’urgence à hauteur de 750 milliards d’euros en vue de stabiliser les marchés et d’injecter des capitaux dans l’économie.

Importantes mesures d’aide en Suisse

La Suisse pâtit également de l’impact négatif du confinement (partiel). En mars, le baromètre du centre d’études conjoncturelles de l’EPF de Zurich a cédé 8,9 points par rapport au mois précédent pour s’établir à 92,9 points, enregistrant son repli mensuel le plus marqué depuis cinq ans.

La Banque nationale suisse (BNS) a récemment intensifié ses interventions sur le marché afin de soutenir le franc. Elle a par ailleurs réduit le montant exonéré pour les banques et proposé au Conseil fédéral de désactiver le volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre dont disposent les banques pour accorder des crédits – et des hypothèques – est ainsi plus large. Cette mesure ne concerne toutefois pas, en premier lieu, les hypothèques, mais vise à faciliter l’octroi par les banques suisses de crédits d’aide aux PME en difficulté, possibilité en vigueur depuis la semaine dernière.

Pour en savoir plus sur l’impact de la crise du Coronavirus sur le marché de l’immobilier helvétique, lisez notre évaluation « Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier ».

Évolution des taux d’intérêt

Les marchés des capitaux s’affolent

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais aussi sur les marchés des capitaux. Au moment où la crise du coronavirus s’est vraiment déclarée dans le monde, les rendements des emprunts souverains de différents pays se sont envolés, gagnant plus de 60 points de base sur la période du 9 au 19 mars! Les rendements des obligations de la Confédération ont également enregistré une hausse d’une ampleur similaire. Une telle évolution est à première vue surprenante. En effet, lors des phases de turbulences sur les marchés, les placements sans risque (à l’instar de l’or par exemple) font office de «valeurs refuges», de sorte que les rendements devraient diminuer en raison de la demande accrue. Dans cette situation, la panique découle du fait que les acteurs du marché ont craint que les investissements sûrs n’existent plus. Tous les placements sont vendus pratiquement à n’importe quel prix afin de générer davantage de liquidités. De plus, beaucoup d’investisseurs doivent réajuster leurs portefeuilles après les grosses pertes subies par les marchés d’actions.

Forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux

Cela s’est traduit par une forte hausse temporaire des taux swap. À la suite de l’adoption de programmes de soutien conjoncturel dans le monde entier, les taux swap ont de nouveau quelque peu diminué. Ceci dit, à -0,19%, le taux swap à 10 ans n’en demeure pas moins supérieur de 35 points de base à son niveau de la fin février.

Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté avec un décalage de quelques jours.

Les taux indicatifs ne sont pas épargnés par la hausse des taux d’intérêt

Les taux indicatifs (taux hypothécaires moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) n’ont pas pu se soustraire aux fluctuations des marchés. Plus l’échéance était longue et plus l’augmentation s’est révélée marquée en comparaison mensuelle: cinq points de base à 2 ans, contre 17 pour l’hypothèque à 10 ans. Il apparaît ici que les prestataires ont, en moyenne, accepté une nette réduction de leurs marges.

Comparer permet d’obtenir un avantage de prix

Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécairestaux hypothécaires

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

Il est difficile de formuler des prévisions à long terme

Étant donné que les situations exceptionnelles provoquent souvent des réactions violentes à court terme et que nous ne savons actuellement pas si le pire de la crise est déjà derrière nous ou non, il est très difficile d’établir des prévisions sur l’évolution des taux d’intérêt sur le marché des capitaux et des taux hypothécaires. Il est, en revanche, évident que les prochaines semaines continueront d’être marquées par une forte volatilité. Dans l’hypothèse où les programmes de rachats obligataires portent leurs fruits et où une sortie de la crise du Coronavirus s’amorce, nous anticipons un recul du niveau des taux d’intérêt sur le marché des capitaux de même ampleur que la récente hausse, soit 20 points de base.

Les taux hypothécaires restent détachés du marché des capitaux

Même si les taux d’intérêt vont probablement repartir à la baisse sur le marché des capitaux, cela ne signifie pas obligatoirement que les taux hypothécaires prendront la même direction. Leur évolution ne dépend en effet pas uniquement du marché des capitaux. Durant la crise surtout, les taux d’intérêt sont aussi largement dépendants de la politique tarifaire des établissements octroyant des hypothèques. La quasi-totalité des prestataires sont totalement ou partiellement passés au télétravail, ce qui ralentit les processus. En vue d’éviter une insuffisance de capacités, quelques prestataires ont même opté pour des augmentations temporaires de prix. En raison de l’engagement des banques dans l’octroi de crédits d’urgence aux entreprises, les principaux groupes de prestataires devraient en outre fortement réduire leurs activités dans le domaine hypothécaire, en particulier pour les nouveaux financements. Si les fondations de placement et caisses de pension venaient à se retirer du marché sur une période prolongée, ce qui diminuerait la concurrence sur les échéances plus longues, les banques sauraient sans aucun doute le compenser en élargissant leurs marges au détriment des propriétaires immobiliers et des acquéreurs. De plus, les banques pâtissent elles aussi de la prudence et des incertitudes des clients sur le front des nouveaux financements. Les conséquences sur l’évolution des parts de marché et des marges dans le domaine des affaires hypothécaires restent à déterminer.

Stabilisation à un niveau légèrement supérieur

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Cette augmentation sera principalement imputable aux primes de risque que les prestataires introduisent ou introduiront en raison des incertitudes quant à la durée et aux répercussions macroéconomiques de la crise. Il n’en demeure pas moins que, même si les taux hypothécaires moyens progressent légèrement, on peut trouver des offres extrêmement intéressantes sur le marché en comparant un grand nombre de prestataires. Les conditions pour les emprunteurs restent ainsi très attrayantes.

Recommandation

  • Attendre de voir comment les taux d’intérêt évoluent n’est pas obligatoirement une bonne stratégie dans le contexte actuel: les prestataires réduisent leur offre et le télétravail rallonge les délais de traitement.
  • Quiconque souhaite prolonger son hypothèque ou acquérir un nouveau bien immobilier dans les prochains mois devrait se mettre en quête d’offres de financement dès maintenant, afin de bénéficier du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.
  • Il est actuellement d’autant plus recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark demeure marqué et recèle un énorme potentiel d’économies.

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Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d'intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l'économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d'obligations à hauteur de 750 milliards d'euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L'État suisse devrait également mettre en place un programme d'aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c'est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd'hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

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Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu'implique pour lui l'ajustement des taux d'intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n'a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

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L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c'est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

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Seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer

Le taux de référence des prêts hypothécaires baisse de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 1,25%. C'est une bonne nouvelle pour tous les locataires en Suisse, car les loyers sont basés sur ce taux d'intérêt moyen. Les locataires sont donc en droit d'exiger de leur propriétaire une réduction de loyer et d'économiser ainsi plusieurs centaines de francs par an. Cependant, une enquête représentative1 menée par MoneyPark démontre que seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer. Plus de la moitié des sondés déclarent ne même pas essayer, tandis que les 15% restants ont bénéficié d'une baisse spontanée de la part de leur propriétaire.

La dernière réduction du taux de référence des prêts hypothécaires a eu lieu en juin 2017, passant de 1,75 à 1,5%. Depuis lors, les locataires ne peuvent plus bénéficier des taux d'intérêt hypothécaires qui sont historiquement bas. En demandant au propriétaire une réduction de loyer, il est désormais possible d'économiser jusqu'à 464 CHF par an sur un loyer moyen suisse de 1 329. Néanmoins, seule une minorité des personnes interrogées (27%), soit un locataire sur quatre, l'a fait dans le passé. Plus de la moitié des locataires (58%) sont mal à l'aise, trouvent la démarche trop complexe ou ne savent tout simplement pas qu'ils ont le droit d'exiger une réduction de loyer. Seuls 15% déclarent que le propriétaire a, dans le passé, baissé le loyer de sa propre initiative en raison de l'ajustement du taux de référence.

Les personnes à hauts revenus sont plus promptes à agir lorsqu'il s'agit d'épargner

Concernant les demandes de réduction de loyer, les Suisses alémaniques (28%) sont plus actifs que les Suisses romands (24%). C’est également le cas pour les personnes à hauts revenus : parmi les personnes interrogées qui ont un revenu annuel brut de 120 000 CHF ou plus, 40% demandent une réduction de loyer. Et les citadins (37%) sont plus de deux fois plus susceptibles de demander une réduction de loyer que les locataires des zones rurales (15%).

Les propriétaires vivent jusqu'à 50% moins cher

Si vous décidez d'acheter votre propre maison, votre potentiel d’économie sera encore plus important que de demander une réduction de loyer. En raison des faibles taux d'intérêt hypothécaires, l'économie possible, sur la base d'un appartement de 4 pièces, s'élève à 800 francs par mois, soit 9 600 francs par an par rapport au loyer. Pour un locataire dont le loyer, hors charges, s’élève à 1 534 francs, un propriétaire ne paiera, en moyenne, que 734 francs pour le même appartement, soit moins de la moitié. A noter que, pour le propriétaire, ce calcul n'inclut pas l'amortissement. En effet, l'amortissement n'est pas réellement un coût supplémentaire, mais une sorte d'"épargne forcée", car il augmente les fonds propres. De plus, même si l'amortissement est inclus comme charge pour le propriétaire, cela représente, dans ce cas, une économie de 1 860 CHF par an. 

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1 Enquête représentative réalisée par MoneyPark à partir de décembre 2019 auprès de 544 locataires en Suisse


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MoneyPark connaît à nouveau une forte croissance en 2019 et devient ainsi le n°2 sur le marché hypothécaire suisse

En 2019, MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, a réalisé une nouvelle année record en franchissant pour la première fois la barre des trois milliards de francs de nouvelles hypothèques négociées au cours de l'année. Il s'agit de la deuxième meilleure performance de vente parmi tous les établissements de financement du marché hypothécaire suisse l'année dernière. L’année précédente, l'entreprise, qui n’a été fondée qu’en 2012, se classait au 4ème rang.

Au cours de l'exercice 2019, plus de propriétaires, d'acquéreurs de logements pour un usage personnel et d'investisseurs dans des biens de rendement se sont tournés vers MoneyPark que l'année précédente. «Nous avons pu conseiller plus de 3 000 clients et conclure avec eux un volume de financement de plus de trois milliards de francs. Cela correspond à une croissance de près de 40 pour cent par rapport à l'année précédente», déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit du résultat annuel à nouveau très positif. MoneyPark contribue ainsi à plus de huit pour cent de la croissance du marché hypothécaire suisse, laissant derrière elle de nombreux prestataires hypothécaires établis de longue date. Au total, MoneyPark fait désormais état d’environ 19 milliards de francs suisses d’hypothèques souscrites et gérées dans toute la Suisse. En 2019, l’entreprise de conseila pu également attirer plus de 20 nouveaux partenaires financiers. Avec un total de plus de 100 partenaires, elle possède de loin l’offre de prestataires la plus étendue du marché. 

La demande de conseil hypothécaire indépendant augmente chaque année. «Nous remarquons que de plus en plus de Suisses ne se fient plus uniquement aux offres des banques habituelles, et n’hésitent pas à comparer les offres hypothécaires. Cependant, nous ne sommes qu'au début d'un marché en pleine mutation», commente Stefan Heitmann à propos de la forte croissance. Le domaine de la gestion des hypothèques, entièrement géré par la filiale finovo, a également pu être développé en 2019. La reprise de la gestion des hypothèques d’Helvetia favorisera la mise en place du gestionnaire hypothécaire suisse le plus performant et le plus efficace. 

Cent nouveaux emplois en 2020

Fondée en tant que start-up en 2012, MoneyPark s'est imposée comme une marque sur le marché hypothécaire suisse. La notoriété spontanée a doublé par rapport à 2018. MoneyPark en profite également en tant qu'employeur. Rien qu'en 2019, 60 nouveaux collaborateurs ont commencé à travailler pour le leader du secteur, la plupart dans le domaine du conseil. Le nombre de collaborateurs est ainsi passé à près de 250 fin 2019. Une centaine d'emplois supplémentaires doivent encore être créés cette année. «Dans toutes nos succursales, nous recherchons, en priorité, des experts qualifiés et très motivés pour le conseil dans les domaines de l’immobilier, du financement et de la prévoyance», confirme M. Heitmann. «Si vous souhaitez conseiller vos clients dans une jeune entreprise en pleine croissance, quel que soit le prestataire et avec le meilleur support technique, vous êtes au bon endroit.» 

Le modèle de plate-forme trouve des imitateurs

Depuis 2012, MoneyPark combine la plateforme hypothécaire la plus avancée technologiquement en Suisse avec un conseil personnalisé. «Pour chaque demande d’hypothèque, nous examinons plus de 100 000 points de données pour ensuite trouver la meilleure solution de financement pour nos clients lors d'un entretien personnel», dit Stefan Heitmann. La combinaison de l'homme et de la machine fait de MoneyPark l'une des plus importantes sociétés de conseil basées sur la technologie dans le secteur de l'immobilier et du financement. «Nous sommes plus convaincus que jamais par cette combinaison et nous constatons que de plus en plus d'acteurs, nouveaux ou établis, tentent de prendre le train en marche», a poursuivi M. Heitmann. MoneyPark continue d'investir énormément dans l'innovation. Grâce aux interfaces de programmes ouvertes (API), depuis fin 2019, les contrats hypothécaires peuvent être conclus directement lors de la première rencontre avec le conseiller. Un nouveau service a également été mis en place pour les acheteurs potentiels qui, lors du processus d’achat, ont raté l’occasion d’acquérir le bien immobilier voulu. Sur demande, ils peuvent recevoir des offres immobilières exclusives adaptées à leur profil de recherche et leurs possibilités financières. 


MoneyPark

Prévisions des taux hypothécaires – février 2020

L’émergence du coronavirus et le conflit commercial sino-américain ont été à l’origine d’un début d’année 2020 agité. Les autres implications de ces facteurs sur la conjoncture mondiale sont pour l’heure difficiles à évaluer. Ces incertitudes ont entraîné les taux swap et les taux hypothécaires à la baisse. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont reculé jusqu’à huit points de base en janvier. Les meilleurs taux renégociés par MoneyPark ont même atteint des planchers records grâce à la concurrence accrue. Nous n’anticipons pas d’évolution marquée des taux d’intérêt dans les prochains mois. Les fluctuations et mouvements baissiers temporaires peuvent toutefois d’ores et déjà être très bien exploités pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Situation macroéconomique

Le début d’année 2020 a été mouvementé: la signature de l’accord de phase 1 dans le conflit commercial opposant les États-Unis à la Chine a certes provisoirement donné lieu à une légère détente, mais le chemin vers une entente à long terme acceptable pour les deux parties est encore long.

Économie mondiale aux prises avec le coronavirus

Après l’émergence du coronavirus en janvier, le monde entier continue de retenir son souffle. À la fin du mois, l’Organisation mondiale de la santé (OMC) a de ce fait déclaré l’état d’urgence internationale. L’ampleur de la propagation du virus et ses conséquences sur l’économie mondiale demeurent incertaines. Il faut s’attendre à un effondrement de la croissance chinoise de 3 à 5% au premier trimestre et d’environ 1% sur l’année. Nous anticipons un impact négatif de l’ordre de 0,5% pour la croissance de l’économie mondiale sur une base annuelle.

Pas d’abaissement de taux directeur aux États-Unis…

La Banque centrale américaine (Fed) a maintenu son taux directeur à 1,5-1,75% à la fin janvier, ne prévoyant toujours aucune modification en 2020 tant que l’économie américaine enregistre une évolution stable. Le président de la Fed Jerome Powell a cependant aussi souligné qu’il «surveillait très attentivement» la situation concernant le coronavirus.

…et en Europe non plus

Il ne faut pas non plus attendre d’abandon de la politique de taux négatifs de la Banque centrale européenne (BCE). Jens Weidmann, membre du Conseil des gouverneurs de la BCE et président de la Deutsche Bundesbank, s’est exprimé en ces termes il y a quelques jours: «Au vu des perspectives en matière de prix, nous devons rester réalistes: il faudra encore un certain temps avant que les taux ne remontent.»

Bon démarrage de l’économie suisse, mais…

Le baromètre conjoncturel du Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF), un indicateur avancé de l’économie suisse, a progressé à 100,1 points en janvier. Cette hausse découle des indicateurs positifs pour la quasi-totalité des branches, sur fond de perspectives de consommation pratiquement inchangées.

…la BNS demeure dépendante de la BCE

Au risque de nous répéter: tant que la BCE ne s’oriente pas vers un relèvement des taux d’intérêt, la BNS n’optera pas pour une telle mesure, la crainte d’une nouvelle appréciation du franc face à l’euro étant ici trop grande. Les prévisions d’inflation de la BNS pour 2020 sont proches de 0%. Par conséquent, peu d’aspects parlent en faveur d’un rebond des taux d’intérêt.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont nettement baissé

La nouvelle année s’est ouverte sur une nette baisse des taux swap, surtout sur les échéances longues. Le taux swap à 10 ans a reculé de 27 points de base pour retrouver son niveau de l’automne 2019 à –0,38%. La hausse temporaire des taux d’intérêt depuis l’été 2019 est ainsi neutralisée.

Nouvelle baisse marquée des taux indicatifs

En janvier, nous avons observé un recul mensuel des taux indicatifs moyens (taux moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) pour toutes les échéances. Plus l’échéance était longue et plus la baisse était marquée: trois points de base à 2 ans contre huit à 10 ans.

Taux hypothécaires à un plancher historique

Les taux hypothécaires avaient déjà atteint des planchers historiques au cours de l’été passé. A l'époque, l’hypothèque à taux fixe la plus avantageuse affichait un taux de 0,72% – des conditions en soi déjà très attrayantes pour les acheteurs et les propriétaires de biens immobiliers. Mais la nouvelle année a démarré sur un nouveau record : à la fin janvier, le meilleur taux fixe négocié pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans s’établissait à un niveau incroyablement bas de 0,64% en Suisse romande.

Profiter de la concurrence entre les prestataires

La baisse du meilleur taux de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans s’explique par le recul des taux swap ainsi que par l’intensification de la concurrence entre les prestataires – ce dont profitent les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers suisses.taux hypothécaires

Prévisions: la situation concurrentielle influe sur la stagnation des taux d’intérêt

Économie mondiale dans le sillage du coronavirus

Dans les semaines et peut-être même les mois à venir, l’évolution de l’économie mondiale sera de toute évidence dictée par la propagation du coronavirus. Plus le risque est grand et plus ses répercussions sur la conjoncture mondiale sont fortes. En cas de menace croissante, nous anticipons une nouvelle baisse des taux swap.

Statu quo pour le taux directeur de la BNS

Nous n’attendons pas de relèvement du taux directeur de la BNS en 2020 au vu du nouvel abaissement des prévisions d’inflation pour l’année et du fait que la banque nationale se concentrera sur l’évolution du franc.

Souscrire des prêts hypothécaires tactiques maintenant

Nous recommandons depuis un certain temps déjà de tirer profit des fluctuations temporaires à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques. Le moment est particulièrement propice au regard de la forte concurrence entre les prestataires, qui offre des taux d’intérêt attrayants aux emprunteurs.

Hypothèques à taux fixe à long terme de plus en plus populaires

En raison de la courbe plate des taux d’intérêt, les taux hypothécaires à très long terme ont encore gagné en popularité. Une hypothèque à taux fixe à 15 ans peut aujourd’hui être souscrite à un taux largement inférieur à 1% – un niveau inédit.taux hypothécaires

 

 

 

 

 

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Recommandation

  • Comparer est et demeure un atout. L’écart entre le prestataire le moins cher (meilleur taux MoneyPark) et l’offre moyenne (taux indicatif) continue de se creuser.
  • La courbe des taux d’intérêt reste très plate, c’est pourquoi il convient de favoriser les hypothèques à taux fixe à long terme. En raison de la concurrence accrue entre les prestataires, il est intéressant d’examiner des échéances supérieures à 10 ans.
  • Les taux d’intérêt actuellement très faibles, surtout pour les échéances à long terme, parlent en faveur de la souscription des prêts hypothécaires tactiques – une observation régulière des taux hypothécaires est ici recommandée.
  • Important à savoir: les hypothèques à taux fixe arrivant à échéance peuvent être prolongées jusqu’à deux ans avant la fin du contrat. Commencer suffisamment tôt les comparaisons permet de gagner un temps précieux, de suivre l’évolution des taux d’intérêt et de réduire sa dépendance vis-à-vis de l’actuel établissement de crédit hypothécaire.

 


taux hypothécaire

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Des modèles de calcul de tenue des charges plus détaillés : voici nos propositions !

Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent à quelles conditions. Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés. Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques. L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement. Nous partons du principe que la mise en œuvre de ces changements générerait un léger accroissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.

Introduction

L’analyse récemment publiée par le groupe MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que 

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.

La tenue des charges théoriques complique l’accès à la propriété de logements

C’est désormais un fait connu depuis longtemps et incontesté: les obstacles à l’acquisition de logements sont dans notre pays les plus stricts au monde. Le cercle des preneurs d’hypothèques potentiels se réduit chaque année, car les hausses de prix évoquées restreignent l’accès au financement de logements. La combinaison de prix des logements en constante progression et de prescriptions de tenue des charges trop strictes et trop rigides a un effet toxique. Les critères standardisés pour le calcul de la tenue des charges font fi de la forte baisse des taux, ne tiennent aucun compte des facteurs individuels, et leur application manque de transparence. Il n’est donc pas étonnant que le cercle des acquéreurs potentiels de logement se réduise comme peau de chagrin. Une vérification en détail de la tenue des charges et le dévoilement des conditions amélioreraient nettement l’accès au financement de logements.

La persistance d’un niveau d’intérêt bas caractérisé par une faible volatilité fait du taux d’intérêt théorique un modèle en voie de disparition

Depuis la crise financière de 2008, non seulement le niveau des taux d’intérêt hypothécaire s’est nettement réduit, mais la volatilité a elle aussi fortement reculé au cours des quatre dernières années. Les taux moyens pour les hypothèques à 10 ans ont par exemple fluctué dans une fourchette de tout juste 1,70% (comprise entre 3,5% et 1,80%) au cours des années 2009 à 2015. Cette différence n’a été en revanche qu’à peine de 0,5% au cours des quatre dernières années. Et ce à un niveau extrêmement bas. Les économistes partent en outre du principe que les taux resteront négatifs en Suisse pendant des années encore. À cela vient s’ajouter le fait que le cercle des prestataires d’hypothèques ne cesse de s’élargir du fait de la constante apparition sur le marché de nouvelles caisses de pension et de fondations de placement. On peut par conséquent supposer avec une certaine assurance que les taux hypothécaires ne subiront pas non plus de hausses significatives pendant des années. Du fait de cette (nouvelle) normalité («new normal»), les taux d’intérêt théoriques actuellement en vigueur de 4,5 à 5% ne tiennent plus compte de la réalité.

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L’absence de transparence et une disponibilité restreinte sont autant d’obstacles à une meilleure accessibilité

Compte tenu de ces aspects, il est peu étonnant que les règles de tenue standard des charges d’un nombre croissant de prestataires, notamment des caisses de pension et de fondations, soient contournées. Ce constat représente une lueur d’espoir pour les nouveaux acquéreurs de logements potentiels. Cependant, il y a malheureusement également un revers de médaille négatif: la transparence du côté des prestataires est extrêmement mauvaise. Trouver le prestataire qui convient à un cas individuel réclame énormément de temps, et se caractérise par des incertitudes et un besoin d’informations supplémentaires. Par ailleurs, le champ des prestataires tenant largement les charges se restreint fortement. Et il apparaît clairement que les banques retiennent surtout les clients à très fort revenu et les biens immobiliers onéreux à financements ETP. La raison à cela est la possibilité de pouvoir réaliser des affaires supplémentaires avec ces clients. Les familles à revenu moyen restent ainsi souvent sur le carreau. Les résultats de notre étude montrent aussi que plus d’un tiers des acquéreurs potentiels de logements sont d’avis qu’ils ne remplissent pas les règles de tenue des charges standard. Ils reportent ainsi leur rêve de posséder leur logement ou bien le considèrent comme inaccessible. Et ceci, notons-le bien, dans le cadre d’un marché de la location dans lequel un propriétaire peut typiquement épargner jusqu’à 50% de ses coûts mensuels de logement par rapport à une situation de location comparable.

Quelles adaptations aux modèles de tenue des charges pourraient donc favoriser l’accès des acquéreurs de logements potentiels?

Un besoin de calculs de tenue des charges plus précis

Il nous semble judicieux de prendre en compte plus précisément la situation des différents clients, auxquels on ne saurait plus appliquer forfaitairement de façon indifférenciée ces critères de tenue des charges. Notamment en ce qui concerne les revenus de ménage moyens (p. ex. dans une fourchette comprise entre CHF 120 000 CHF et CHF 180 000), des calculs de tenue des charges plus précis devraient permettre au cours des prochaines années d’augmenter à nouveau légèrement la quote-part des logements détenus en propriété. Et ce sans augmenter les risques, ni pour les prestataires hypothécaires, ni pour les acquéreurs de logement. D’un point de vue réglementaire, rien ne vient s’opposer à des modèles de tenue des charges plus détaillés. Car la FINMA (le régulateur) n’a jusqu’à présent pas imposé de consigne contraignante pour la tenue des charges. Un détail des consignes largement appliquées aujourd’hui n’aurait pas non plus de conséquences dévastatrices pour la demande ni les prix, comme on le rapporte depuis des années. La condition serait cependant une conception judicieuse des modèles de calcul et leur dévoilement aux prestataires.

Nous sommes en revanche d’avis qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique ne produira pas l’effet escompté. Et ce parce qu’elle laisse complètement de côté une prise en compte différenciée des affaires individuelles, et parce qu’elle engendre des risques inutiles.

Notre approche de solution conduit à une meilleure présentation de la situation des coûts

De quelle manière ces modèles de calcul doivent-ils être configurés? On trouvera ci-après nos recommandations concrètes:

  1. Un calcul budgétaire détaillé (sur la base de statistiques et d’expériences accumulées)

Des coûts de la vie proches de la réalité sont pris en compte dans le calcul de la tenue des charges de façon analogue aux coûts théoriques du bien immobilier.

  1. Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance

Le taux d’intérêt théorique est choisi en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe conclue. Un taux d’intérêt plus bas peut être pris en compte si une échéance de 10 ans ou plus a été choisie. Un taux théorique de 4,5% peut être par exemple appliqué dans le cas d’une hypothèque fixe inférieure à 10 ans. Chaque année d’échéance supplémentaire conclue en sus réduit le taux d’intérêt théorique de 0,10%. Un taux d’intérêt de 4,0% serait ainsi déterminant pour une hypothèque fixe de 15 ans, et pour 20 ans un taux de 3,5%.

  1. Des coûts accessoires réalistes

L’état énergétique du bien immobiliser est pris en compte. Si les standards minimaux sont remplis (p. ex. MINERGIE, CECB A ou B, pour les biens immobiliers construits en 2000 ou avant également CECB C), les coûts d’exploitation sont réduits ou fixés à un montant réaliste. Cela ne doit pas être choisi en fonction de la valeur vénale du logement, mais de la valeur du bâtiment, du cubage ou de la surface habitable nette, sans tenir compte de la valeur du terrain.

Les effets sur la base d’un exemple:

  • Prix du logement: CHF 1 000 000, nécessite une hypothèque de: CHF 800 000 (apport de CHF 200 000)
  • Conclusion d’une hypothèque fixe sur 15 ans à 1,50%
  • Acheteur potentiel: famille avec 2 enfants de moins de 10 ans
  • L’objet immobilier se trouve dans un très bon état énergétique (CECB classe B). La valeur du bâtiment correspond à tout juste deux tiers de la valeur vénale.

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Constats

  • Un revenu net de 127 800 francs par an s’avère nécessaire avec l’approche de calcul détaillée. Un revenu net de 156 000 francs est en revanche nécessaire avec le calcul standard théorique. La différence de presque 30 000 francs correspond pour beaucoup de familles à un travail à temps partiel et décide souvent de la possibilité de pouvoir seulement bénéficier d’un financement hypothécaire.
  • Il reste au preneur d’hypothèque une réserve de plus de 1 500 francs par mois. La fixation à long terme du coût des intérêts sur 15 ans permet de sécuriser le plus grand poste de coûts.

Conclusion

  • De nombreux prestataires sont devenus plus flexibles dans leur approche des conditions de tenue des charges au cours de ces dernières années. Les règles standard de tenue des charges ne sont ainsi pas toujours observées.
  • C’est notamment au niveau des banques que les critères manquent radicalement de transparence.
  • De nombreux acquéreurs potentiels de logements disposant de revenus moyens ne peuvent pas en profiter. Ils ne se voient pas proposer ces offres, ou bien les prestataires ne font pas bénéficier de ces facilités à ce groupe de clients. Ainsi, bien (trop) de locataires doivent différer leur rêve de posséder leur logement, voire l’abandonner.
  • La divulgation des conditions à réunir pour tenir les coûts d’un logement habité et détenu en propriété augmenterait considérablement la transparence.
  • Le passage à un calcul de tenue des charges plus précis comme nous le préconisons améliorerait l’accès à la propriété de leur logement surtout aux familles et personnes disposant d’un revenu moyen.
  • Nous considérons qu’une baisse forfaitaire des taux d’intérêt théoriques de 5% actuellement (par exemple à 3,5%) ne produira pas l’effet escompté.
  • Les adaptations que nous préconisons dans le calcul du modèle de tenue des charges n’entraîneraient aucune augmentation des risques – ni pour le preneur d’hypothèque ni pour le marché des logements en propriété. Nous partons du principe qu’il s’ensuivra une augmentation de la demande. Celle-ci ne se ferait cependant sentir que progressivement au cours des prochains mois et des prochaines années. Le secteur de la construction aurait ainsi suffisamment de temps pour adapter son activité de construction à l’accroissement de la demande.

 

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Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères et règles sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite.

Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard.

Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.

 


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Prévisions des taux hypothécaires – janvier 2020

Les taux hypothécaires ont considérablement baissé au cours du 1er semestre 2019, avant de connaître un léger mais régulier mouvement à la hausse à partir de fin août. Toutefois, à la fin de l'année, le niveau général des taux d'intérêt était encore nettement inférieur à celui de début 2019. Les prévisions d'inflation pour 2020 sont proches de zéro pour cent, et la croissance économique en 2020 ne sera que très peu (voire pas du tout) supérieure à celle de 1 pour cent observée en 2019. Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un large consensus concernant les différends commerciaux. Un accord effectivement signé à la mi-janvier aurait pour impact de continuer à détendre l’économie mondiale. Les incertitudes géopolitiques, les comportements belliqueux, le recours aux armes, etc. entraînent immédiatement une baisse des taux d'intérêts.

Situation macroéconomique

Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un nouvel accord, mais cette fois-ci de grande envergure, dans le conflit commercial qui dure depuis maintenant deux ans. Alors que Trump réduit de moitié une partie des droits de douane existants, Pékin achète davantage de produits américains, principalement dans le secteur agricole. Cet accord semble plutôt prometteur et laisse présager une certaine détente de la situation. Toutefois, il est peu probable que ce rapprochement permette de résoudre complètement les différends. Nous partons plutôt du principe que de tels conflits, tout comme d'autres conflits similaires, continueront à jouer un rôle prépondérant dans la situation économique mondiale en 2020. Les récents évènements qui ont suivi l'assassinat d'un général iranien par les États-Unis au début de l'année montrent à quel point la situation est fragile. Dans l'immédiat, les marchés sont déstabilisés et les taux d'intérêt du franc suisse, valeur refuge, ont chuté de manière significative (10 points de base en quelques jours).

La BCE persévère et contrôle, mais prend son temps

Le 12 décembre, Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la Banque centrale européenne (BCE), a expliqué les décisions de politique monétaire. Sans surprise, elle poursuivra la politique monétaire de son prédécesseur, Mario Draghi. La politique de taux zéro ne change donc pas (pour le moment). Madame Lagarde a annoncé qu’elle ne laisserait rien au hasard concernant le contrôle stratégique de la politique de la BCE. Cependant, le fait que cela prenne beaucoup de temps (les résultats ne sont attendus que fin 2020) nous laisse penser que le taux directeur de la BCE restera probablement inchangé à zéro pour cent cette année.

Une conjoncture suisse forte

Avec 1,6 pour cent, la croissance économique au troisième trimestre peut être qualifiée de forte, le marché du travail restant le principal pilier de la conjoncture. Le baromètre conjoncturel du KOF a également montré une nette augmentation à la fin de l'année et se situe désormais au même niveau qu'à la fin de l'année précédente. Selon la Banque nationale suisse (BNS), la croissance du PIB en Suisse en 2020 ne devrait être que légèrement supérieure à celle de cette année (1 pour cent), si l'on exclut les effets exceptionnels dus à plusieurs grandes manifestations sportives (0,5 pour cent). La BNS prévoit un taux d'inflation proche de zéro pour cent en 2020 et d'environ 1 pour cent pour 2021. Il y a peu de signes d'une forte hausse des taux d'intérêt (hypothécaires) en Suisse sur le long terme, il est donc probable que les taux hypothécaires resteront bas en 2020.

La BNS reste expansive et défend les taux d'intérêt négatifs

Lors de l'analyse de la politique monétaire en décembre, la BNS a clairement indiqué qu'elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste à court et moyen terme, compte tenu des perspectives d'inflation mentionnées ci-dessus.

Rétrospective et perspective des taux hypothécaires

2019 en quelques mots: stabilisation en début d’année, suivie d’un net recul en mars. Puis, tout au long de l’été, les seuils record se sont succédé. Depuis la fin du mois d'août, une augmentation relativement lente mais régulière apparaît. Fin 2019, les taux hypothécaires sont encore nettement plus bas qu'il y a un an. (Taux indicatif moyen pour un taux fixe à dix ans à 1,20 pour cent contre 1,50 pour cent).

Évolution des taux d’intérêt

Coûts de garantie des crédits (swap): rétrospective 2019

Le swap à dix ans a débuté à 0,30 pour cent en janvier 2019, a atteint son plus bas niveau fin août à – 0,98 pour cent et a augmenté régulièrement pendant le reste de l'année. Fin décembre 2019, il n’était plus que légèrement négatif avec –0,10 pour cent, mais encore nettement plus bas qu’un an auparavant.

Des taux hypothécaires nettement plus bas au cours de l'année

L’année 2019 a de nouveau connu des taux hypothécaires nettement plus bas. Le marché a observé des valeurs extrêmes cet été, lorsque le taux indicatif (moyenne des taux publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension) de l'hypothèque à taux fixe à dix ans n'était que d'un peu plus de 1 pour cent. Désormais, l’économie mondiale s’est un peu détendue et les taux hypothécaires s’éloignent de leurs seuils record. Dans le groupe MoneyPark, le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe à dix ans est de 0,68 pour cent, soit environ 10 points de base de moins qu'il y a un an. Comme nous l’avons indiqué, l'été 2019 a été une période particulièrement attrayante pour conclure des hypothèques à long terme, le record d'août étant de 0,52 pour cent pour l’échéance à dix ans. Cependant, le même taux a également été disponible fin novembre grâce à l’offre très compétitive d'un prestataire.

Le swap continue d’augmenter en décembre, bien que légèrement

Le taux swap pour toutes les échéances a légèrement augmenté en décembre 2019. Plus l’échéance est longue, plus l’augmentation est importante.

Des taux hypothécaires légèrement plus élevés en décembre

Un prestataire du groupe MoneyPark, qui avait obtenu le meilleur taux le mois précédent, a ajusté ses conditions pour l'hypothèque à taux fixe de dix ans en décembre. Le meilleur taux MoneyPark a donc augmenté de 16 points de base pour atteindre 0,68 pour cent.

La comparaison confère un avantage significatif sur les prix

La différence entre le taux d'intérêt observé sur le marché (taux indicatif de 1,20 pour cent) et le meilleur taux réalisable par le groupe MoneyPark (0,68 pour cent) reste importante.

Prévisions des taux hypothécairesPrévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions 2020: La concurrence entre les prestataires dominera l’évolution des taux d’intérêt

Status quo concernant le taux directeur de la BNS

Nous ne nous attendons pas à ce que la BNS relève le taux directeur en 2020. Et ce, dû au fait que la BNS se concentrera sur l'évolution du franc suisse compte tenu de la nouvelle baisse des prévisions d'inflation en 2020.

Les propriétaires de logement bénéficient de la pression concurrentielle

Ce que nous avons observé l’année dernière va s’accentuer en 2020: la situation concurrentielle entre les prestataires et les conditions progressives qui en découlent conduisent à des taux d'intérêt extrêmement intéressants pour les emprunteurs hypothécaires. Cependant, les situations initiales sont multiples. D'une part, il y a, par exemple, le manque de placements des investisseurs institutionnels (ils émettent des hypothèques sur des logements suisses en remplacement de placements en obligations à rendement négatif). Pour constituer ou développer un portefeuille hypothécaire dans un délai raisonnable, ils se focalisent de plus en plus sur le prix. Une part considérable de toutes les hypothèques contractées par le groupe MoneyPark ont été et sont traitées par des caisses de pension.

D'autre part, il est clair que les prestataires du secteur bancaire peuvent parfaitement générer des volumes considérables, mais uniquement par le biais d'une politique tarifaire active et attractive. Enfin, l'arrivée constante de nouveaux prestataires hypothécaires alternatifs entraînera une pression accrue sur les marges, conformément à la devise: «la concurrence stimule le marché».

La situation de l’économie et des taux d’intérêt reste volatile

Si les conflits commerciaux mondiaux s'intensifient à nouveau ou si des incertitudes géopolitiques surgissent, cela aura un impact direct sur l'économie mondiale. Il en résulterait une baisse des taux sur les marchés des capitaux. Si les perspectives économiques se détériorent, les taux hypothécaires suisses pourraient rapidement baisser à nouveau de 20 points de base ou plus. La souscription tactique de prêt hypothécaire serait alors probablement la solution ultime.

Les taux d'intérêt à long terme légèrement plus élevés fin 2020

Trump adoptera probablement un ton un peu plus réservé envers Pékin. Après tout, 2020 est une année électorale et il ne veut pas contrarier ses électeurs avec des prix plus élevés (en raison des sanctions douanières américaines sur les importations en provenance de Chine). L'économie mondiale devrait donc continuer à se calmer. Nous pensons que cela conduira à des taux d'intérêt marginalement plus élevés à long terme.

Le suivi de l’évolution est indispensable

Les mouvements à la baisse doivent être utilisés pour des souscriptions tactiques. Le suivi de l'évolution des taux hypothécaires reste donc la clé du succès en 2020.

Les hypothèque à taux fixe de 12 à 15 ans sont toujours prisées

Une autre tendance qui se poursuivra en 2020. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme ne cesse d’augmenter. D'une part en raison des taux d'intérêt historiquement bas, d'autre part en raison de la courbe des taux plate.

Recommandation

  • Il existe des incertitudes du côté des conditions concernant le passage du Libor au Saron. Par conséquent, une hypothèque à taux fixe à court terme doit absolument être considérée comme une option. Exemple: les hypothèques à taux fixe de deux ans sont, avec 0,41 pour cent, beaucoup plus basses que les hypothèques du marché monétaire (Libor), qui sont actuellement disponibles à partir de 0,55 pour cent.
  • Les hypothèques à taux fixe qui arrivent à échéance peuvent être prolongées jusqu'à deux ans avant la fin effective du contrat. Si vous commencez rapidement à comparer, vous gagnerez un temps précieux et ne dépendrez pas uniquement de votre institution hypothécaire actuelle.
  • La courbe des taux d'intérêt est encore très plate et les hypothèques à taux fixe à long terme ont donc tendance à être favorisées. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.

 


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Prévisions des taux hypothécaires – mai 2020

Les premières évaluations de l’impact de la crise du coronavirus sur l’économie mondiale viennent d’être publiées, mais l’incertitude en matière de prévision est extraordinairement élevée. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) anticipe une croissance économique négative de 6,7% en 2020, suivie d’une progression d’environ 5% pour l’année prochaine.

Les marchés des capitaux se sont quelque peu apaisés. Les taux swap ont diminué de près de dix points de base. Les taux hypothécaires se normalisent également et, selon les échéances, ne s’établissent plus que cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février 2020. L’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux s’inscrivant à 0,5% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. La récession qui s’annonce maintiendra les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

Premières prévisions de croissance du PIB en 2020

Les conséquences économiques de la crise du coronavirus commencent à se dessiner et les experts du monde entier abaissent massivement leurs prévisions de croissance. Beaucoup évoquent même une récession, un scénario qui semblait encore peu réaliste il y six semaines environ, au moins pour la Suisse.

Jugeant la situation plus grave que durant la crise financière de 2008, le Fonds monétaire international (FMI) anticipe un recul de 3% de la performance économique mondiale, alors qu’il prévoyait encore une croissance de 3,3% en janvier – soit une réduction de 6,3 points de pourcentage.

Ralentissement de la croissance, récession ou dépression?

Pour rappel: selon la définition traditionnellement retenue, il y a récession lorsque l’économie n’enregistre plus de croissance ou décline pendant deux trimestres consécutifs. Cependant cette définition a également ses limites: formuler une évaluation fiable quant à la future évolution de l’économie mondiale est extrêmement compliqué à l’heure actuelle. La question de savoir quand et à quel rythme les mesures sanitaires du confinement seront assouplies est et reste déterminante. Il s’agit là d’un exercice d’équilibriste puisqu’il faut écarter le risque d’une seconde vague.

Recul d’environ 6% du PIB

Le FMI prévoit un recul de 6% du produit intérieur brut (PIB) helvétique en 2020. La Suisse quant à elle, ou plus précisément le SECO, anticipe même une baisse de 6,7% et un taux de chômage qui oscillera autour de 4% (contre un peu plus de 2% actuellement).

Les différents scénarios du SECO

La projection susmentionnée du SECO repose sur les maigres données concrètes disponibles pour mars et avril. C’est pourquoi l’incertitude en matière de prévision peut être qualifiée d’extraordinairement élevée. Le SECO a élaboré un scénario alternatif dans le cas où les mesures sanitaires de confinement adoptées en Suisse et à l’étranger resteraient en vigueur durant un mois supplémentaire environ. Le repli anticipé du PIB pour 2020 pourrait alors dépasser 7%. Selon le Groupe d’experts de la Confédération, le scénario le plus extrême interviendrait dans l’hypothèse où les mesures ne seraient levées qu’à partir de juin et de manière progressive, ce qui entraînerait des effets économiques de second tour tels que des vagues de licenciements, des faillites et des défauts de paiement en grand nombre. En pareilles circonstances, il faudrait tabler sur une croissance économique négative de plus de 10% en 2020.

Une lueur d’espoir pour 2021

Chaque crise a une fin et il serait donc bon, conjointement à toutes les estimations négatives pour cette année, d’établir des prévisions pour l’année à venir également. Le FMI anticipe une croissance économique mondiale de 5,8% en 2021, qui permettrait de plus que compenser le fléchissement de 2020 (–3%) et signifierait même une progression de près de 2% sur deux ans.

Reprise ralentie pour la Suisse

S’agissant de la Suisse, le FMI prévoit une expansion du PIB de 3,8% en 2021, soit une évolution un peu moins favorable qu’à l’échelle mondiale. Sur une période de deux ans, la croissance économique négative s’établirait donc à environ 2,5%. Le SECO anticipe également une reprise hésitante de l’économie helvétique, tout en émettant des prévisions de croissance nettement plus optimistes avec 5,2%. Sur une base bisannuelle, le PIB de la Suisse s’inscrirait ainsi encore en repli de presque 2%.

Évolution des taux d’intérêt

Légère accalmie sur les marchés des capitaux

La situation semble s’être quelque peu apaisée sur les marchés des capitaux. Sur la première quinzaine de mars, presque tous les placements (prétendument) sûrs ont été transformés en liquidités. Il s’agissait ici des emprunts d’État, liquidés indépendamment de leur qualité et de leur prix, ce qui a entraîné le niveau général des taux d’intérêt à la hausse. Depuis le début avril, les rendements ont de nouveau légèrement diminué et un certain retour à la raison semble s’être amorcé, même si les taux d’intérêt sont toujours supérieurs à leur niveau d’avant la crise du coronavirus.

Baisse des taux des marchés des capitaux sur les échéances longues

Les taux swap ont reculé dans le sillage de la détente observée dans le courant du mois d’avril. Les échéances moyennes et longues ont particulièrement beaucoup diminué. Le taux swap à 10 ans s’établit ainsi à –0,28%, soit un repli de près de 0,10 point de pourcentage par rapport au mois dernier. Avec quelques points de pourcentage, la baisse s’est révélée un peu moins marquée pour les échéances ultra-longues (25 et 30 ans).

Recul toutes échéances confondues des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») ont baissé, toutes échéances confondues, au cours du mois sous revue. Selon l’échéance de l’hypothèque, le repli varie entre trois et huit points de base, ce qui signifie que les prestataires ont légèrement augmenté leurs marges. Les taux hypothécaires s’inscrivent désormais encore de cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février, avant que la crise du Coronavirus ne vienne tout bouleverser. Le contexte de taux se révèle ainsi de nouveau un peu plus favorable pour les emprunteurs.

Meilleur taux MoneyPark à 0,78% sur 10 ans

L’écart entre le taux indicatif et le meilleur taux MoneyPark (c’est-à-dire renégocié par MoneyPark) n’a jamais été aussi grand. Alors que le taux indicatif s’établit actuellement à 1,22% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, il est possible, grâce à des comparaisons et à des renégociations, d’obtenir un taux hypothécaire de 0,78%.

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Prévisions

Formuler des prévisions à long terme demeure difficile

Dans le sillage de la détente intervenue sur les marchés des capitaux, le niveau général des taux d’intérêt a diminué d’environ dix points de base, soit un recul de moitié inférieur à celui que nous avions estimé le mois dernier. Tout nouvel apaisement des tensions sur les marchés des capitaux se traduirait par des replis modérés supplémentaires des taux d’intérêt. Les maigres données concrètes déjà disponibles concernant le préjudice économique ne permettent cependant guère de formuler des prévisions fiables.

La récession maintient les taux d’intérêt à bas niveau

Deux choses semblent toutefois claires: la récession qui s’annonce tend à s’accompagner de prix à la baisse et le niveau des taux d’intérêt diminue. C’est pourquoi nous tablons sur des taux d’intérêt toujours bas sur les six prochains mois environ. Si la conjoncture retrouve la voie d’une croissance positive – ce que les experts prévoient pour 2021 –, les taux des marchés des capitaux (swaps) repartiront également en légère hausse.

Les écarts se maintiennent à un niveau élevé

Nous estimons que les écarts entre les taux indicatifs généraux et les meilleurs taux se maintiendront aussi à des sommets historiques au-delà de l’été. Nous observons régulièrement des situations dans lesquelles des clients souhaitant prolonger leurs hypothèques se voient proposer des taux d’intérêt extrêmement peu attrayants par leur prestataire hypothécaire actuel. Si à cela s’ajoute que le client avait opté pour une répartition du prêt en plusieurs tranches hypothécaires, les taux d’intérêt proposés peuvent même se révéler encore plus inintéressants. La répatition en différentes tranches peut en effet rendre l'emprunteur dépendant de l’établissement financier, ce qui permet parfois à ce dernier de profiter de marges presque indécentes.

Renouvellement possible deux ans avant l’échéance

En guise de recommandations, nous ne pouvons que rappeler aux actuels propriétaires que les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance, voire même davantage, dans le cadre de leur renouvellement. Ainsi, ne tardez pas trop pour préparer cette étape importante.

Profiter des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques

Comme observé au cours de la période sous revue, les taux hypothécaires peuvent sensiblement varier d’un jour ou d’une semaine à l’autre. Les fluctuations à la baisse devraient par conséquent être exploitées pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les futurs propriétaires: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Observez, comparez, négociez.
  • Profitez de la concurrence entre les prestataires et évitez d’accepter la première offre que vous recevez, même s’il s’agit de votre banque habituelle.
  • Profitez des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

La publication complète "Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020" est disponible en format PDF.


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Libor ou Saron : le marché monétaire de plus en plus à la traîne par rapport aux hypothèques à taux fixe

Les premières hypothèques du marché monétaire basées sur le Saron, successeur du Libor, sont désormais proposées en Suisse. Raiffeisen, l’un des principaux acteurs du domaine hypothécaire, a annoncé le remplacement du Libor. L’hypothèque du marché monétaire a longtemps été considérée comme la forme de financement la plus avantageuse pour un logement à usage propre, en particulier pour les preneurs d’hypothèques qui peuvent ainsi faire face aux fluctuations de taux d’intérêt. Elle présente non seulement de faibles taux, mais permet aussi une modification ou une résiliation jugée simple, peu coûteuse et rapide. Certains de ces avantages subsistent, même avec le Saron, mais cela fait un certain temps déjà que l’hypothèque du marché monétaire n’est plus la seule à faire valoir de tels atouts. Sa place de leader parmi les formes de financement les plus avantageuses et les plus flexibles est particulièrement ébranlée.

Les établissements de financement se préparent depuis longtemps au remplacement du Libor. Une entreprise de grande envergure, puisqu’en Suisse, les hypothèques pour les logements en propriété basées sur le Libor représentent CHF 150 milliards environ. Toutefois, en raison du scandale des manipulations, le Libor disparaîtra à fin 2021. En Suisse, le Saron (Swiss Average Rate Overnight) servira désormais de base pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron et le Libor se distinguent surtout sur deux aspects : alors que le Saron est basé sur les transactions effectives et les prix, le Libor est calculé à partir des accords interbancaires. De plus, le Saron est un taux journalier dont l’échéance est donc d’un jour ou d’une nuit. Le Libor, en revanche, est le taux d’intérêt pour emprunter sur une certaine échéance, en général trois mois.

Le remplacement du Libor par le Saron s’accélère
Actuellement, pratiquement tous les prestataires hypothécaires, excepté Raiffeisen, proposent encore des hypothèques Libor, mais à des conditions différentes. Certains prestataires ne concluent des contrats-cadres que jusqu’à fin 2021, alors que d’autres conservent leurs contrats-cadres habituels de trois à cinq ans en y indiquant que la base de calcul du taux hypothécaire sera modifiée au cours du contrat. D’autres encore proposent des hypothèques Libor sans accord-cadre, ce qui leur permet de modifier leurs conditions contractuelles à tout moment et de passer au Saron. Si le contrat hypothécaire est ajusté à la fin 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge reste inchangée. Le législateur prévoit d’ailleurs en principe qu’une telle modification de contrat ne se fasse pas au détriment des clients.

Les hypothèques à taux fixe à court ou moyen terme plus avantageuses que les hypothèques du marché monétaire
Fixer le taux d’intérêt en l’actualisant en continu sur la base du Libor ou du Saron garantit aux emprunteurs un taux d’intérêt proche du marché. Des taux d’intérêt en baisse sont alors une bonne nouvelle, puisqu’en définitive, ils signifient aussi une baisse continue des coûts de son logement . Cependant, avec l’introduction de taux d’intérêt négatifs, le Libor est passé en dessous de zéro en janvier 2015. Les taux d’intérêt négatifs n’ont pas été répercutés sur les preneurs d’hypothèques, mais depuis, le taux hypothécaire est constitué exclusivement de la marge de l’établissement de financement, ce qui signifie que le plancher a été atteint en termes de frais courants. La situation est similaire pour les hypothèques à taux fixe. Elles sont également devenues plus avantageuses au cours des dernières années, mais le potentiel de baisse n’est pas épuisé. En raison de la courbe des taux plate, les hypothèques les plus avantageuses d’une échéance maximale de huit ans ont récemment été disponibles au même prix ou à un prix inférieur à celui de l’hypothèque la plus avantageuse sur le marché monétaire. Concernant les hypothèques à taux fixe, le travail administratif du prestataire financier est réduit au minimum pendant la durée du produit et la marge est calculée différemment, ce qui explique pourquoi le prix de nombreuses échéances est actuellement inférieur au prix d’une hypothèque du marché monétaire.

Les hypothèques du marché monétaire ne répondent plus aux besoins des clients
L’hypothèque Libor a connu un nouveau revers avec l’introduction de contrats-cadres de crédit. Pratiquement tous les prestataires limitent ainsi la flexibilité souhaitée par les clients pour cette forme de financement concernant un changement de prestataire ou un remboursement. Les contrats-cadres d’une durée de deux à cinq ans constituent la règle. Auparavant, un ajustement à la fin de chaque période Libor était possible, c’est-à-dire généralement tous les trois mois. Certains prestataires offrent encore la possibilité d’une résiliation à moindre coût lors de la vente du bien immobilier et, dans la majorité des cas, de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe chez le même prestataire à la fin de la prochaine période Libor. Mais il ne s’agit alors plus d’avantages propres aux hypothèques du marché monétaire.

Les hypothèque à taux fixe offrent de plus en plus d’options
Les hypothèque à taux fixe sont liées à des échéances. Une pénalité de remboursement anticipé peut donc être appliquée en cas de résiliation prématurée. Cependant, les prestataires, comme les caisses de pension, sont toujours plus nombreux à offrir une résiliation peu coûteuse, voire gratuite, en particulier pour les très longues échéances. Des options switch pour passer gratuitement à de nouvelles hypothèques à taux fixe sont également de plus en plus proposées. Cette option permet de souscrire une hypothèque à taux fixe à long terme à tout moment pendant la durée d’une hypothèque à taux fixe, à condition que le nouveau taux d’intérêt soit plus élevé. Ainsi, si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt avant la fin de l’hypothèque existante, on peut conclure une nouvelle hypothèque à taux fixe de manière anticipée. En outre, dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque d’avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque est résiliée prématurément, par exemple lors de la vente du bien immobilier, est faible. En effet, la probabilité que les acheteurs contractent une hypothèque à long terme souvent inférieure à 1 %  et que le prêteur soit d’accord est élevée.

L’intérêt pour les hypothèques Libor ne cesse de diminuer
En raison de l’assouplissement des hypothèques à taux fixe et des faibles taux d’intérêt, la demande d’hypothèques Libor a baissé de plus de 50 % ces cinq dernières années. Alors que l’hypothèque Libor représentait encore 11 % du volume total de toutes les opérations hypothécaires conclues chez MoneyPark en 2015, cette part est tombée à 6 % en 2019. Au premier trimestre 2020, les hypothèques Libor ne représentaient plus que 3 % du volume hypothécaire total souscrit par les clients de MoneyPark.

graphique

Les hypothèques à taux fixe à long terme sont de plus en plus prisées
La baisse de la demande d’hypothèques Libor a principalement profité aux hypothèques à taux fixe avec des échéances à moyen ou long terme de cinq à dix ans, mais pas aux échéances à court terme. Depuis 2018, la popularité des échéances très longues (plus de dix ans) ne cesse de croître et, au premier trimestre 2020, un quart du volume hypothécaire négocié par MoneyPark était déjà conclu pour onze ans ou plus. C’est également lié au choix du prestataire hypothécaire : les caisses de pension et les assurances en particulier accordent des hypothèques à long terme à des conditions très attrayantes. Alors que les assurances financent depuis des années environ 20 % du volume hypothécaire négocié par MoneyPark, les caisses de pension sont en train d’augmenter leur quote-part sur ce marché. En 2019, elles ont déjà accordé presque un quart des hypothèques négociées. La marche triomphante des hypothèques à taux fixe se poursuivra donc dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Une tendance que l’hypothèque Saron aura dans un premier temps également du mal à contrer.


RERI

RERI T1 2020 : Logement en propriété – inébranlable face à la crise du Corona?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index (RERI), ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

RERI

 

 

 

 

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu, qu’en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient encore davantage leur intention d'acheter de manière temporaire, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccination, immunité collective, etc.).

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

 

Des détails sur la composition de RERI et de ses sous-indices peuvent être trouvés dans la publication PDF détaillée.


Crise du Corona

Crise du Corona et taux hypothécaires: la comparaison des prestataires devient encore plus importante

La crise du Corona agite fortement l’environnement des prestataires hypothécaires. Les banques utilisent notamment la crise pour augmenter considérablement leurs marges, alors que d’autres groupes de prestataires, comme les assurances ou les caisses de pension, préfèrent attendre. C'est ce qui découle de notre analyse actuelle des taux hypothécaires. Depuis le déclenchement de la crise du Corona, les hypothèques des banques, en particulier, sont devenues plus chères que la moyenne. Les différences entre les offres les plus avantageuses et les plus chères sur le marché peuvent atteindre jusqu’à un pour cent. Cela signifie avant tout une chose pour les emprunteurs hypothécaires: ils doivent, plus que jamais, procéder à une large comparaison du marché et obtenir différentes offres de tous les groupes de prestataires afin de trouver le financement optimal.

La crise du Corona a également ébranlé le marché hypothécaire car les taux ont augmenté en moyenne pour tous les groupes de prestataires. Plusieurs raisons expliquent cette hausse: premièrement, les taux de swap, c'est-à-dire les coûts de refinancement des banques sur le marché des capitaux, qui servent de base de calcul aux taux hypothécaires ont fortement augmenté. Deuxièmement, le confinement a provoqué des goulets d'étranglement dans le traitement et a réduit la productivité des prestataires en raison du home office. Troisièmement, les prestataires, en particulier les banques, utilisent la situation actuelle pour augmenter leurs marges sur les hypothèques.

Augmentation des marges tout au long du 1er trimestre

Nous avons, à cet effet, analysé l’évolution du taux indicatif à dix ans, c’est-à-dire le taux indicatif moyen de plus de 100 banques, assurances et caisses de pension. Depuis le niveau historiquement bas des taux hypothécaires enregistré en août 2019, les prestataires hypothécaires ont, dans l’ensemble, stabilisé leurs taux indicatifs et n'ont réagi ni à la baisse ni à la hausse des taux swap, ce qui s’est apparenté à un découplage des taux hypothécaires des taux swap. Cette situation a changé au début de la crise du Corona: dès que les taux swap ont enregistré une hausse, les taux hypothécaires ont également fortement augmenté.

Les prestataires hypothécaires ont déjà pratiqué des augmentations de marges excessives depuis le début de l’année en ne laissant pas les emprunteurs hypothécaires bénéficier de taux swap plus bas. En moyenne, cela se traduit par une marge plus élevée de 15 points de base (= 0,15%) sur l'ensemble du trimestre, comparé à fin 2019.

Crise du Corona

Les banques restent le groupe de prestataires le plus cher, les caisses de pension proposent des offres attractives

Fin février, les banques étaient déjà en moyenne près d'un demi pour cent plus chères que les caisses de pension et, avec 18 points de base, augmentaient leur taux indicatif à 10 ans presque deux fois plus que les autres groupes de prestataires en mars. Elles sont maintenant, en moyenne, 70 pour cent plus chères que les caisses de pension.

Crise du Corona

La fourchette entre le prestataire le plus cher et le plus avantageux s’est resserrée pendant la crise du Corona. Les banques, groupe de prestataires le plus cher, offrent la fourchette la plus large avec une différence de taux de près d'un pour cent en mars. Il existe ainsi également des banques qui proposent une offre très compétitive (0,85% sur 10 ans). Néanmoins, il est intéressant de noter que la meilleure offre des banques correspond aussi à l’offre la plus chère des caisses de pension.

Recommandations pour les acheteurs de logement en propriété

Malgré le resserrement des fourchettes, les différences à l’intérieur et entre les groupes de prestataires sont considérables. Un environnement de marché mouvementé, des ajustements de stratégie, le home office et une situation concurrentielle modifiée permettent à de nouveaux prestataires de soumettre les meilleures offres. Nous vous conseillons donc de prendre en compte les points suivants:

  • Occupez-vous du financement au plus tôt. Certains prestataires enregistrent des délais de traitement plus longs en raison du home office et un retard dans les processus.
  • N'acceptez jamais les offres de votre banque attitrée aveuglément et sans faire de comparaison. Obtenez impérativement plusieurs offres de différents prestataires et groupes de prestataires, les offres concurrentielles fournissent généralement une base de négociation plus solide.
  • Attention aux offres en ligne (verrouillées) et aux souscriptions sans conseil. Seul un conseil qualifié et indépendant crée la confiance nécessaire pour trouver le financement optimal. C'est d'autant plus vrai que les marchés des taux sont exigeants et volatiles avec une attractivité des prestataires qui change quotidiennement.

Recommandations pour les propriétaires de logement

Il est difficile de prévoir l’évolution des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de l'issue incertaine de la crise du Corona. Comme les prestataires hypothécaires repensent actuellement leur stratégie, il existe toujours des opportunités de mener à bien une souscription avantageuse.

  • Le principe du plus tôt sera le mieux s’applique aussi aux renouvellements. Il est possible de renouveler une hypothèque jusqu’à deux ans avant l’échéance. Les banques habituelles ne le proposent généralement pas de manière proactive, mais s'appuient sur l'inertie des clients et attendent de les contacter jusqu'à ce qu’il n’y ait plus assez de temps pour obtenir des offres comparatives.
  • N’acceptez jamais la première offre de votre banque attitrée, mais faites une large comparaison du marché entre les différents prestataires des différents groupes.

Télécharger ici l'étude en format PDF (seulement en allemand).


Crise du Corona

Einschätzung Mai

Envolée temporaire des taux hypothécaires sous l’effet du Coronavirus – estimation des taux hypothécaires pour avril 2020

Comment les taux hypothécaires ont-ils évolué au cours du dernier mois et quels événements ont influencé cette évolution ? Comment prévoir l'évolution future des taux d'intérêt hypothécaires dans la perspective de la crise du Coronavirus ? Quels conseils donnons-nous aux propriétaires et à ceux qui souhaitent le devenir ? Toutes les réponses et bien d'autres choses encore se trouvent dans notre estimation des taux d'intérêt hypothécaires de ce mois.

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Caprices sur le marché des capitaux et des intérêts hypothécaires

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais également sur les marchés des capitaux. D’ailleurs, à -0,19%, le taux swap à 10 ans s’établit à 35 points de base de plus que son niveau de fin février. Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté bien qu’avec un décalage de quelques jours. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,72%).

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes. Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux, c’est-à-dire ceux obtenus par MoneyPark, s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécaires

Base des données: taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 31.03.2020

Télécharger la publication complète "Évaluation des taux d'intérêt hypothécaires avril 2020" en format PDF. 


Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre "Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020"). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum - difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer - pendant des jours meilleurs - de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

Coronavirus


règles strictes appartiennent au passé

Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite. Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux. Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).
Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie
«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard. Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.
Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux
Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.
Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé
Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).
Ne pas abandonner trop vite
Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – janvier 2020

Les taux hypothécaires ont considérablement baissé au cours du 1er semestre 2019, avant de connaître un léger mais régulier mouvement à la hausse à partir de fin août. Toutefois, à la fin de l'année, le niveau général des taux d'intérêt était encore nettement inférieur à celui de début 2019. Les prévisions d'inflation pour 2020 sont proches de zéro pour cent, et la croissance économique en 2020 ne sera que très peu (voire pas du tout) supérieure à celle de 1 pour cent observée en 2019. Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un large consensus concernant les différends commerciaux. Un accord effectivement signé à la mi-janvier aurait pour impact de continuer à détendre l’économie mondiale. Les incertitudes géopolitiques, les comportements belliqueux, le recours aux armes, etc. entraînent immédiatement une baisse des taux d'intérêts.

Situation macroéconomique

Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un nouvel accord, mais cette fois-ci de grande envergure, dans le conflit commercial qui dure depuis maintenant deux ans. Alors que Trump réduit de moitié une partie des droits de douane existants, Pékin achète davantage de produits américains, principalement dans le secteur agricole. Cet accord semble plutôt prometteur et laisse présager une certaine détente de la situation. Toutefois, il est peu probable que ce rapprochement permette de résoudre complètement les différends. Nous partons plutôt du principe que de tels conflits, tout comme d'autres conflits similaires, continueront à jouer un rôle prépondérant dans la situation économique mondiale en 2020. Les récents évènements qui ont suivi l'assassinat d'un général iranien par les États-Unis au début de l'année montrent à quel point la situation est fragile. Dans l'immédiat, les marchés sont déstabilisés et les taux d'intérêt du franc suisse, valeur refuge, ont chuté de manière significative (10 points de base en quelques jours).
La BCE persévère et contrôle, mais prend son temps
Le 12 décembre, Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la Banque centrale européenne (BCE), a expliqué les décisions de politique monétaire. Sans surprise, elle poursuivra la politique monétaire de son prédécesseur, Mario Draghi. La politique de taux zéro ne change donc pas (pour le moment). Madame Lagarde a annoncé qu’elle ne laisserait rien au hasard concernant le contrôle stratégique de la politique de la BCE. Cependant, le fait que cela prenne beaucoup de temps (les résultats ne sont attendus que fin 2020) nous laisse penser que le taux directeur de la BCE restera probablement inchangé à zéro pour cent cette année.
Une conjoncture suisse forte
Avec 1,6 pour cent, la croissance économique au troisième trimestre peut être qualifiée de forte, le marché du travail restant le principal pilier de la conjoncture. Le baromètre conjoncturel du KOF a également montré une nette augmentation à la fin de l'année et se situe désormais au même niveau qu'à la fin de l'année précédente. Selon la Banque nationale suisse (BNS), la croissance du PIB en Suisse en 2020 ne devrait être que légèrement supérieure à celle de cette année (1 pour cent), si l'on exclut les effets exceptionnels dus à plusieurs grandes manifestations sportives (0,5 pour cent). La BNS prévoit un taux d'inflation proche de zéro pour cent en 2020 et d'environ 1 pour cent pour 2021. Il y a peu de signes d'une forte hausse des taux d'intérêt (hypothécaires) en Suisse sur le long terme, il est donc probable que les taux hypothécaires resteront bas en 2020.
La BNS reste expansive et défend les taux d'intérêt négatifs
Lors de l'analyse de la politique monétaire en décembre, la BNS a clairement indiqué qu'elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste à court et moyen terme, compte tenu des perspectives d'inflation mentionnées ci-dessus.
Rétrospective et perspective des taux hypothécaires
2019 en quelques mots: stabilisation en début d’année, suivie d’un net recul en mars. Puis, tout au long de l’été, les seuils record se sont succédé. Depuis la fin du mois d'août, une augmentation relativement lente mais régulière apparaît. Fin 2019, les taux hypothécaires sont encore nettement plus bas qu'il y a un an. (Taux indicatif moyen pour un taux fixe à dix ans à 1,20 pour cent contre 1,50 pour cent).

Évolution des taux d’intérêt

Coûts de garantie des crédits (swap): rétrospective 2019
Le swap à dix ans a débuté à 0,30 pour cent en janvier 2019, a atteint son plus bas niveau fin août à – 0,98 pour cent et a augmenté régulièrement pendant le reste de l'année. Fin décembre 2019, il n’était plus que légèrement négatif avec –0,10 pour cent, mais encore nettement plus bas qu’un an auparavant.
Des taux hypothécaires nettement plus bas au cours de l'année
L’année 2019 a de nouveau connu des taux hypothécaires nettement plus bas. Le marché a observé des valeurs extrêmes cet été, lorsque le taux indicatif (moyenne des taux publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension) de l'hypothèque à taux fixe à dix ans n'était que d'un peu plus de 1 pour cent. Désormais, l’économie mondiale s’est un peu détendue et les taux hypothécaires s’éloignent de leurs seuils record. Dans le groupe MoneyPark, le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe à dix ans est de 0,68 pour cent, soit environ 10 points de base de moins qu'il y a un an. Comme nous l’avons indiqué, l'été 2019 a été une période particulièrement attrayante pour conclure des hypothèques à long terme, le record d'août étant de 0,52 pour cent pour l’échéance à dix ans. Cependant, le même taux a également été disponible fin novembre grâce à l’offre très compétitive d'un prestataire.
Le swap continue d’augmenter en décembre, bien que légèrement
Le taux swap pour toutes les échéances a légèrement augmenté en décembre 2019. Plus l’échéance est longue, plus l’augmentation est importante.
Des taux hypothécaires légèrement plus élevés en décembre
Un prestataire du groupe MoneyPark, qui avait obtenu le meilleur taux le mois précédent, a ajusté ses conditions pour l'hypothèque à taux fixe de dix ans en décembre. Le meilleur taux MoneyPark a donc augmenté de 16 points de base pour atteindre 0,68 pour cent.
La comparaison confère un avantage significatif sur les prix
La différence entre le taux d'intérêt observé sur le marché (taux indicatif de 1,20 pour cent) et le meilleur taux réalisable par le groupe MoneyPark (0,68 pour cent) reste importante. Prévision des taux hypothécaires Prévision des taux hypothécaires

Prévisions 2020: La concurrence entre les prestataires dominera l’évolution des taux d’intérêt

Status quo concernant le taux directeur de la BNS
Nous ne nous attendons pas à ce que la BNS relève le taux directeur en 2020. Et ce, dû au fait que la BNS se concentrera sur l'évolution du franc suisse compte tenu de la nouvelle baisse des prévisions d'inflation en 2020.
Les propriétaires de logement bénéficient de la pression concurrentielle
Ce que nous avons observé l’année dernière va s’accentuer en 2020: la situation concurrentielle entre les prestataires et les conditions progressives qui en découlent conduisent à des taux d'intérêt extrêmement intéressants pour les emprunteurs hypothécaires. Cependant, les situations initiales sont multiples. D'une part, il y a, par exemple, le manque de placements des investisseurs institutionnels (ils émettent des hypothèques sur des logements suisses en remplacement de placements en obligations à rendement négatif). Pour constituer ou développer un portefeuille hypothécaire dans un délai raisonnable, ils se focalisent de plus en plus sur le prix. Une part considérable de toutes les hypothèques contractées par le groupe MoneyPark ont été et sont traitées par des caisses de pension. D'autre part, il est clair que les prestataires du secteur bancaire peuvent parfaitement générer des volumes considérables, mais uniquement par le biais d'une politique tarifaire active et attractive. Enfin, l'arrivée constante de nouveaux prestataires hypothécaires alternatifs entraînera une pression accrue sur les marges, conformément à la devise: «la concurrence stimule le marché».
La situation de l’économie et des taux d’intérêt reste volatile
Si les conflits commerciaux mondiaux s'intensifient à nouveau ou si des incertitudes géopolitiques surgissent, cela aura un impact direct sur l'économie mondiale. Il en résulterait une baisse des taux sur les marchés des capitaux. Si les perspectives économiques se détériorent, les taux hypothécaires suisses pourraient rapidement baisser à nouveau de 20 points de base ou plus. La souscription tactique de prêt hypothécaire serait alors probablement la solution ultime.
Les taux d'intérêt à long terme légèrement plus élevés fin 2020
Trump adoptera probablement un ton un peu plus réservé envers Pékin. Après tout, 2020 est une année électorale et il ne veut pas contrarier ses électeurs avec des prix plus élevés (en raison des sanctions douanières américaines sur les importations en provenance de Chine). L'économie mondiale devrait donc continuer à se calmer. Nous pensons que cela conduira à des taux d'intérêt marginalement plus élevés à long terme.
Le suivi de l’évolution est indispensable
Les mouvements à la baisse doivent être utilisés pour des souscriptions tactiques. Le suivi de l'évolution des taux hypothécaires reste donc la clé du succès en 2020.
Les hypothèque à taux fixe de 12 à 15 ans sont toujours prisées
Une autre tendance qui se poursuivra en 2020. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme ne cesse d’augmenter. D'une part en raison des taux d'intérêt historiquement bas, d'autre part en raison de la courbe des taux plate. Prévision des taux hypothécaires

Recommandation

  • Il existe des incertitudes du côté des conditions concernant le passage du Libor au Saron. Par conséquent, une hypothèque à taux fixe à court terme doit absolument être considérée comme une option. Exemple: les hypothèques à taux fixe de deux ans sont, avec 0,41 pour cent, beaucoup plus basses que les hypothèques du marché monétaire (Libor), qui sont actuellement disponibles à partir de 0,55 pour cent.
  • Les hypothèques à taux fixe qui arrivent à échéance peuvent être prolongées jusqu'à deux ans avant la fin effective du contrat. Si vous commencez rapidement à comparer, vous gagnerez un temps précieux et ne dépendrez pas uniquement de votre institution hypothécaire actuelle.
  • La courbe des taux d'intérêt est encore très plate et les hypothèques à taux fixe à long terme ont donc tendance à être favorisées. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.
Vous trouverez ici l'évaluation complète et les prévisions en format PDF.
N'oubliez pas vos déductions fiscales

N’oubliez pas vos déductions fiscales !

Afin que la nouvelle année se présente sous de bons auspices fiscaux, nous vous rappelons que le 4ème trimestre est le dernier moment pour régler ou compléter vos cotisations au 3ème pilier et pour vos versements de rachat d’années de caisse de pension. En effet, pour que la déduction fiscale soit optimisée en 2019, il est nécessaire que votre paiement soit réceptionné par l’établissement de prévoyance le 31 décembre au plus tard. Afin de prévenir des hypothétiques retards de trafic des paiements et les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder de suite. Pour le 3ème pilier A, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6'826/an tandis qu'une personne non affiliée (par exemple un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34'128/an. En ce qui concerne les caisses de pension, à la fin de chaque année, elles proposent à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple pour quelqu'un qui arrive depuis l'étranger, qui a commencé sa vie professionnelle plus tard, qui a bénéficié d'une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactif pendant un temps. Ces montants sont donc déterminés individuellement. Prenons maintenant un exemple : un célibataire avec un revenu brut de CHF 110'000 et ayant un taux d'imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd'hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3'600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6'826 représenterait une économie de CHF 1'129 d’impôts par an. De même qu'un rachat LPP de CHF 10'000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3'500. En plus de l'avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires ainsi que les intérêts supérieurs des comptes liés à la prévoyance (2ème et 3ème pilier) améliorent également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité. Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ? Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité. ape@d-l.ch +41 22 747 10 12
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – décembre 2019

L’accord partiel dans le litige commercial qui oppose les États-Unis à la Chine est encore retardé. Par conséquent, une reprise des volumes de transactions du commerce, et donc des répercussions positives sur la conjoncture mondiale, n’est plus d’actualité pour le moment. Les taux sur le marché des capitaux ont continué à progresser début novembre avant de revenir, fin novembre, au niveau du mois précédent. La hausse, qui a ainsi duré presque deux mois, est donc stoppée, du moins temporairement. En conséquence, les taux indicatifs moyens des prêts hypothécaires n’ont presque pas changé par rapport à fin octobre. Avec l’arrivée ou la progression des investisseurs institutionnels sur le marché hypothécaire, les clients du groupe MoneyPark peuvent actuellement obtenir des taux bien plus bas que la moyenne du marché.

Situation macroéconomique

Les signaux d’apaisement des tensions dans le litige commercial se dissipent
Début novembre, un certain nombre de signaux indiquaient un apaisement dans le litige commercial entre les États-Unis et la Chine. Un accord partiel et la réduction des droits de douane qui en découle étaient à portée de main. Cela explique notamment la reprise sensible des taux durant la première moitié du mois de novembre. Les deux dernières semaines ont toutefois montré que ces espoirs ne seraient pas concrétisés, au moins jusqu’à la fin de l’année. Les autres risques de baisse continuent d’impacter négativement les perspectives économiques.
Le développement économique suisse scindé en deux
En Suisse, l’industrie des exportations subit de plus en plus les conséquences du fléchissement des volumes de transactions. En revanche, la conjoncture intérieure progresse toujours et le secteur des services, en particulier, affiche une croissance remarquable.
Aucune nouvelle mesure en matière de politique monétaire annoncée
Un membre du directoire de la Banque nationale suisse (BNS) a certes encore confirmé début novembre que la BNS n’excluait pas une nouvelle baisse des taux d’intérêt si d’autres banques centrales, telles que la Réserve fédérale américaine (Fed) ou la Banque centrale européenne (BCE), continuaient à baisser leurs taux. Toutefois, les deux banques centrales ont récemment procédé à de nouveaux assouplissements de leur politique monétaire. Bien que l’économie soit toujours fragile, elle ne s’est que très légèrement ralentie. Une récession n’est donc pas prévisible à l’heure actuelle et il ne faut pas s’attendre à de nouvelles interventions des grandes banques centrales au cours des prochaines semaines.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) restent stables
La forte tendance à la hausse des taux swap au mois d’octobre s’est poursuivie au mois de novembre. Début novembre, le taux swap à 10 ans a, par exemple, gagné douze points de base supplémentaires et atteignait en milieu de mois des valeurs presque positives avec –0,10 pour cent. En revanche, les taux swap ont connu un changement de cap durant la deuxième partie de novembre pour retrouver en fin de mois le niveau du mois précédent, soit 3 points de base de moins. Le taux swap à 10 ans a atteint –0,26 pour cent fin novembre, et le taux swap à 5 ans –0.57 pour cent.
Taux hypothécaires pratiquement inchangés
L’arrêt du découplage entre les taux hypothécaires et les taux swap prévus dans la dernière estimation des taux hypothécaires est observée au mois de novembre. Les taux indicatifs moyens de toutes les échéances, à savoir les taux moyens publiés d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, ont légèrement augmenté en début de mois, avant de baisser de nouveau en fin de mois et revenir au niveau de fin octobre. Le taux indicatif à 10 ans est de 1,16% pour cent, soit deux points de base de moins que le mois précédent et le taux indicatif à 5 ans de 0,99 pour cent, soit un point de base de moins.
L’hypothèque à taux fixe à 10 ans au-dessus du seuil historique
Chez DL MoneyPark, les emprunteurs hypothécaires peuvent malgré tout profiter de taux d’intérêt plus avantageux que fin octobre. Grâce à de nouvelles négociations et l’arrivée de nouveaux prestataires dans l’univers du groupe MoneyPark, les meilleurs taux ont pour certains considérablement baissé au mois de novembre. Aujourd'hui, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans peut être contractée à 0,73 pour cent. Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019

Prévisions: la pression exercée sur les prix entre les prestataires reste élevée

Instabilité sur les marchés des capitaux encore prévue
Nous nous attendons à connaître une évolution encore très volatile des marchés des capitaux au cours des prochaines semaines. La suite du litige commercial et l’issue du Brexit vont notamment considérablement peser sur les événements à venir.
Forte pression sur les prix sur le marché hypothécaire
Cependant, la situation macroéconomique mondiale et les indicateurs de l’économie suisse ne sont pas les uniques facteurs d’influence de l’évolution des taux, la situation du marché parmi les prestataires hypothécaires joue également un rôle. En effet, la pénurie d’offres de placements continue d’entraîner l’arrivée de certains nouveaux investisseurs institutionnels sur le marché hypothécaire ou l’accroissement de leurs fonds. Cette situation aggrave la pression sur les prix, entièrement au profit des emprunteurs. Nous voyons donc, au moins à court terme, encore un léger potentiel de baisse, avant tout sur les taux hypothécaires à long terme. Il est donc indispensable de suivre de très près l’évolution des taux hypothécaires.
La situation demeure fragile
D’importante fluctuations des taux hypothécaires sont peu probables. La forte volatilité des taux sur le marché des capitaux décrite dans la première partie est compensée, au moins partiellement, par la situation concurrentielle persistante et par des ajustements de marge des prestataires. Les emprunteurs hypothécaires ressentent à peine ces fluctuations. D’ici le printemps 2020, nous attendons donc à une tendance à la stagnation des taux hypothécaires, avec de légères fluctuations à la hausse et à la baisse. Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019

Recommandation

  • Les hypothèques à taux fixe avec des échéances à court et moyen terme restent largement plus avantageuses et donc plus attrayantes, surtout si l’on compare avec les hypothèques du marché monétaire.
  • Il convient toutefois clairement de favoriser une hypothèque à taux fixe à long terme du fait de la courbe plate des taux d’intérêt. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.
  • Il est conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.
  • La comparaison des offres sur le marché reste primordiale. L’écart entre le prestataire le moins cher et l’offre moyenne a eu tendance à augmenter le mois dernier.

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Fausse croyance n°4 – “Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Aujourd’hui, nous vous expliquons qu'il est bel et bien possible d’utiliser plus de 10% de sa LPP… Contrairement aux idées reçues, les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10% de la valeur du bien immobilier sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier. Cette directive a pour but de réduire la mise en danger des capitaux de prévoyance et des rentes futures. L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et l'Association suisse des banquiers (ASB) ont instauré une directive d’autorégulation, entrée en vigueur le 1er juillet 2012 qui prescrit un niveau minimal des fonds propres à détenir par les preneurs de crédit, ainsi qu’une obligation d'amortissement minimale. Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% du prix d’achat du bien immobilier ou, si elle est plus faible, de la valeur retenue par l’établissement prêteur. Les 20% manquants représentent donc les fonds propres. À ceux-ci viennent s’ajouter les frais d’achat (impôt communal et cantonal, frais d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Ces frais ne peuvent pas être financés par les avoirs de la caisse de pension. Sur le canton de Vaud par exemple, ils représentent environ 5% du prix de vente. Il est nécessaire de fournir au moins 10% de fonds propres cash, c’est-à-dire qui ne proviennent pas de la caisse de pension ni de prêts remboursables. C’est donc 15% du prix d’achat dont il faut disposer hors caisse de pension. Quant aux sources de fonds propres ; on peut citer l’épargne et les placements financiers, le 3ème pilier, les assurances vie, la donation, le prêt familial sans intérêts et sans remboursement, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction ou encore le crédit Lombard. Pour le solde restant des fonds propres, ceux-ci peuvent provenir des avoirs de la caisse de pension, que l’on peut retirer ou mettre en nantissement. En parallèle, il y a aussi la règle dite « du tiers » qui doit être respectée. Hormis les 20% de fonds propres, il faut disposer d’un revenu minimum pour obtenir un financement hypothécaire. C’est une manière pour l’établissement financier de s’assurer que le client, à long terme, a les reins suffisamment solides pour payer et assumer les charges liées à son financement. Bien que certains prestataires aient assoupli cette règle, la norme veut que les charges liées à la maison (hypothèques, amortissement et entretien) ne dépassent pas le tiers du revenu brut annuel du débiteur. Dans le cas où les revenus bruts annuels ne suffisent pas à obtenir un financement hypothécaire de 80% de la valeur du bien, les fonds provenant des avoirs de la caisse de pension peuvent être utilisés pour compenser la différence. Jusqu’à l’âge de 50 ans, il n’y a pas de limite de retrait pour les capitaux disponibles sur les fonds de pension pour l’achat d’une résidence principale. Ainsi l'utilisation de sa LPP n'est pas limitée à 10%. Chez DL MoneyPark, vous bénéficiez d’un conseil global et nous ne pouvons que vous conseiller de prendre rendez-vous avec un de nos spécialistes pour vous accompagner au mieux sur l’utilisation de vos fonds propres, sur votre projet immobilier et sur les revenus considérés. Ensemble, nous définirons les fonds propres qui seront indispensables pour l’obtention du crédit nécessaire à l’achat désiré. En définitive, notre volonté est de trouver la meilleure solution possible en tenant compte de plusieurs paramètres, à savoir :
  • Obtenir les meilleures conditions de prêt hypothécaire
  • Optimiser la fiscalité afin de payer moins d’impôts
  • Protéger le bien immobilier et la famille en tenant compte de la situation à la retraite et des couvertures en cas de décès ou d’invalidité
  • Maintenir au mieux les prestations de la caisse de pension
Céline Tétaz Renaud ct@d-l.ch | 022 747 10 16
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – novembre 2019

L’accord partiel dans les différends commerciaux qui opposent les États-Unis et la Chine, ainsi que le danger écarté d’un Brexit sans accord et le report accordé par l'UE jusqu'à fin janvier 2020, ont permis de réduire les risques de ralentissement et ainsi d’apaiser quelque peu la situation macroéconomique. Les taux sur les marchés des capitaux ont continué d’enregistrer une hausse au cours des derniers mois. Les taux hypothécaires ont, par conséquent, légèrement augmenté. Le découplage des taux hypothécaires sur les marchés des capitaux, observé au cours des derniers mois, devrait fléchir.

Situation macroéconomique

Accalmie des risques de ralentissement
La conciliation partielle inattendue dans les différends commerciaux qui opposent les États-Unis et la Chine ainsi que le danger écarté d’un Brexit sans accord et le report accordé par l'UE jusqu'à fin janvier 2020 ont permis de réduire les risques de ralentissement et ainsi d’apaiser quelque peu la situation macroéconomique. Les marchés des actions ont, par conséquent, réagi positivement.
L’impasse de la politique monétaire devrait persister
Le 1er novembre 2019, la Banque centrale européenne (BCE) a repris ses achats d’obligations à hauteur de 20 milliards d’euros par mois, confirmant ainsi le renforcement de la trajectoire vers une politique monétaire laxiste annoncée mi-septembre. Le taux directeur se maintient à 0%. La situation économique est toujours considérée comme délicate et aucun revirement de la politique monétaire n’est donc en vue. Même la Banque centrale américaine (Fed) ne fait pas confiance aux chiffres de croissance encourageants du troisième trimestre. Elle a abaissé le taux directeur de 25 points de base à 1,5%, tout en laissant entendre qu’une pause des réductions des taux d'intérêts devrait suivre. Jerome Powell, le président de la Fed, a expliqué que l’économie américaine continuait de se développer positivement et que les perspectives étaient bonnes. Par conséquent, aucun changement n’est attendu du côté de la Banque nationale suisse (BNS). Il y a quelques jours, elle a de nouveau défendu les taux d'intérêt négatifs face aux détracteurs, toujours plus nombreux. La BNS considère les taux d'intérêt négatifs comme absolument nécessaires, notamment pour protéger l’industrie d’exportation suisse contre une revalorisation du franc suisse.
Maintien d’une volatilité élevée sur les marchés des taux d’intérêt
Si les achats d’obligations lancés par la BCE continuent à produire leurs effets et si les signes de la conclusion d’une «phase un» de l’accord commercial entre les États-Unis et la Chine restent positifs, les perspectives économiques générales, et donc également celles de l’industrie d’exportation suisse, devraient s’éclaircir. Toutefois, l'atmosphère sur les marchés des capitaux devrait continuer à fluctuer fortement dans les semaines à venir et la volatilité restera donc élevée pour le moment.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) continuent d’augmenter
Les marchés des actions ainsi que les taux swap ont enregistré des augmentations ces dernières semaines. La tendance à la hausse des taux swap, amorcée en septembre, se poursuit. Fin août, le swap à 10 ans était encore de –0,60%, il cotait fin octobre 38 points de base de plus, à –0,22%. Les swaps à deux et cinq ans ont également suivi cette évolution, bien que de manière moins marquée. Les taux swap sont ainsi revenus au niveau de fin juin 2019.
Les échéances à long terme deviennent plus chères
En octobre, le taux indicatif à 10 ans, autrement dit le taux moyen publié de plus d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, a augmenté de 4 points de base à 1,18%. Cela ne reflète que partiellement la tendance à la hausse des taux swap, ce qui signifie la poursuite du découplage. Cependant, les échéances à plus long terme ont observé un mouvement un peu plus marqué. L’hypothèque à 10 ans, avantageuse jusqu’à présent, a augmenté de 8 points de base pour atteindre 0,71%.
L’hypothèque à taux fixe de dix ans onze points de base au-dessus du seuil historique
Les emprunteurs hypothécaires qui misent sur des échéances à long terme doivent mettre un peu plus la main à la poche que lors du seuil historique de fin août 2019, lorsque le meilleur taux hypothécaire sur dix ans était de 0,60%. Le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe de cinq ans a augmenté de seulement 3 points de base au cours de la même période, contre onze points de base pour l’échéance de dix ans. Prévisions des taux hypothécaires - novembre 2019

Prévision: légère augmentation des échéances à long terme

Les taux hypothécaires devraient suivre davantage les marchés des capitaux
Au cours des derniers mois, les taux d'intérêt hypothécaires ont évolué de plus en plus indépendamment des taux sur les marchés des capitaux. Or, les meilleurs taux des échéances à long terme ont réagi en octobre, ce qui laisse supposer une fin, ou du moins une pause, du découplage. D'autres prestataires devraient ajuster leurs taux d'intérêt légèrement à la hausse en raison du ralentissement économique et de la hausse des taux swap. Par conséquent, il est probable que les taux indicatifs augmenteront également en novembre, en particulier pour les échéances à long terme. Il ne faut toutefois pas s'attendre à d'importantes fluctuations des taux d'intérêt hypothécaires. Nous sommes finalement toujours dans une situation économique fragile et les taux sur les marchés des capitaux restent justement volatils. Les légères hausses des taux hypothécaires ne doivent pas être considérées comme une tendance à long terme, mais certains signes indiquent que le mois en cours est en légère hausse plutôt qu'en baisse. Par conséquent, nous avons légèrement augmenté nos fourchettes de taux pour les échéances à long terme pour les prochains mois. Prévisions des taux hypothécaires - novembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - novembre 2019

Recommandation

  • Malgré la différence de prix en légère hausse entre les hypothèques à taux fixe à court et à long terme, une échéance à long terme est toujours clairement à privilégier à l’heure actuelle.
  • En raison de l'aplatissement de la courbe des taux et de la concurrence accrue entre les prestataires, il est également intéressant d'examiner les échéances supérieures à dix ans.
  • Une nouvelle baisse des taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas n'est pas en vue. Il faut, au contraire, s'attendre à des taux d'intérêt légèrement plus élevés dans les semaines à venir.
RERI Real Estate Risk Index

MoneyPark Real Estate Risk Index – Malgré les risques croissants, le marché de l’immobilier reste solide

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a progressé de 0,2 point à 3,7 points d'indice au 3ème trimestre 2019. Ce niveau implique un risque moyen. Lors des trois derniers trimestres, une augmentation constante de 0,9 point d'indice au total a pu être observée. L'augmentation de 0,2 point d'indice au cours du dernier trimestre est imputable au fléchissement significatif attendu de l'économie suisse au cours des prochains mois. Sur le marché des capitaux, les sombres prévisions économiques se traduisent par des taux d’intérêt historiquement bas et une courbe des taux toujours aplatie. En revanche, le marché du logement ressent toujours à peine ces effets négatifs. Dans l’ensemble, l’offre et la demande restent inchangées et maintiennent un équilibre sain. Bien que les prix de l'offre des logements soient élevés, le niveau n'est que légèrement supérieur à celui du deuxième trimestre de 2016 et bien inférieur au niveau record atteint au deuxième trimestre de 2017. Les signaux d'alarme (forte hausse des prix combinée à l'augmentation des taux de logements vacants) dans le segment du marché des biens de rendement existent toujours au niveau régional. Toutefois, des contre-mesures sous la forme de conditions de financement renforcées ont été décidées et entreront en vigueur le 1er janvier 2020. La fourchette des taux hypothécaires offerts sur le marché varie énormément. Des différences de plus de 100 points de base entre le prestataire le plus compétitif et le plus cher ne font pas exception. Cette situation devrait également être liée aux différentes possibilités de refinancement des prestataires et conduit à un manque de transparence plus important. Résultats détaillés
Risque moyen avec tendance à la hausse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente de 0,2 point d'indice au troisième trimestre 2019 pour atteindre 3,7 points. Les valeurs nettement en hausse depuis début 2019 sont dues au ralentissement du développement économique et aux perspectives économiques moroses. Entre-temps, tous les experts ont revu leurs prévisions de croissance du PIB suisse à la baisse. Une croissance annuelle d'environ 2% pour les deux ou trois prochaines années représente l'extrémité optimiste de l'éventail des attentes.
La situation de l’économie mondiale se détériore à vue d'œil, le secteur des services suisse fleurit (encore)
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces derniers mois dans pratiquement toutes les régions et économies nationales. La poursuite des conflits commerciaux conduit à un recul du commerce mondial et l’incertitude quant à la future évolution du Brexit a également eu un effet inhibiteur. Le secteur industriel suisse en ressent aussi de plus en plus les effets négatifs. La diminution du carnet de commandes, en particulier, s'est de nouveau accélérée. En revanche, le secteur des services sur le marché domestique est toujours dans la zone de croissance et représente (toujours) un soutien économique en Suisse.
Les perspectives économiques sont mauvaises à long terme
Les perspectives économiques se sont également encore détériorées. Selon les économistes, les différends commerciaux entraîneraient un ralentissement mondial de la demande de biens d’investissement. L'Allemagne risque notamment d'être plus durement touchée que d'autres pays. La Suisse, fortement tournée vers l'exportation, a déjà ressenti les premiers signes de cette évolution défavorable. Cela ne devrait être que le début, comme le montre également l’estimation des directeurs d’achats, qui présente déjà une tendance à la baisse depuis fin 2017.
De nouveaux abaissement des taux d'intérêts sont possibles, mais leur impact est désormais controversé
De nombreux experts prévoient que l'environnement de taux d’intérêt négatifs en Europe et, dans une plus large mesure encore aussi en Suisse, le restera au cours des prochaines années. Mais l’impact de nouveaux abaissements des taux directeurs de la part de la Banque centrale européenne (BCE) et de la Banque nationale suisse (BNS) est désormais fortement remis en question.
L’accessibilité des maisons individuelles continue à diminuer
L'offre réduite de maisons individuelles a entraîné une nouvelle hausse des prix ces derniers mois. Combinée à des critères de tenue des charges strictes, cela rend l’accessibilité à ces biens de plus en plus difficile. En revanche, l’offre d’appartements en propriété s’est considérablement accrue. Dans le secteur des prix les plus bas, de nouveaux biens avec un espace d’habitation plus réduit ont notamment été créés, ce qui peut ouvrir la voie à un cercle d'acheteurs élargi.
Le taux d’endettement hypothécaire reste stable et faible
La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements s’élève en moyenne à un niveau faible de 55%. Il n'en résulte aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Mesures prises au 01.01.2020 pour modérer les hausses de prix dans le segment des biens de rendement
Les directives de financement renforcées présentées par l'Association suisse des banquiers ont depuis lors été approuvées par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et seront appliquées au 1er janvier 2020. Elles devraient au moins aider à calmer un peu le marché des immeubles locatifs. Aussi bien les banques, qu'indirectement les compagnies d'assurance, relèvent de ces nouvelles règles lors du financement de tels biens.

Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.
Le taux d’endettement reste stable
Après une légère baisse au quatrième trimestre 2018, l’endettement est resté inchangé en 2019. En outre, la part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 55%. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et s’élève à environ 66%. RERI Real Estate Risk Index

Fourchette d’offres de taux

Niveau record entre l’offre la plus avantageuse et la plus coûteuse
L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus compétitifs et les plus chers a atteint un nouveau sommet de 0,87% au troisième trimestre 2019 (trimestre précédent: 0,79%). Nous observons une très large fourchette de prix, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: au 3ème trimestre 2019, le prestataire le plus compétitif a proposé un taux d’intérêt moyen de 0,64%. En revanche, le prestataire le plus cher exigeait 1,76%. Il en résulte une différence incroyable de 1,12% (0,97% au trimestre précédent). Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte presque trois fois plus que si elle avait lieu avec le plus compétitif. Les caisses de pension/institutions de prévoyance et les compagnies d'assurance sont notamment en mesure d'offrir des conditions très intéressantes. La situation est différente pour les banques qui refinancent leurs hypothèques avec de l'épargne. Dans ce cas, toute baisse des taux hypothécaires se traduit par une perte de marge douloureuse due au fait que les taux d'intérêt négatifs ne sont pas imputés sur l'épargne. RERI Real Estate Risk Index

Coûts de garantie des crédits

Nouveau niveau historiquement bas en août
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces dernières semaines. De plus, les tensions ont continué de croître dans certaines régions. Cette situation engendre un risque de baisse croissant pour l’économie mondiale. Le marché des capitaux suisse a réagi en réduisant encore les taux d'intérêt sur toutes les échéances. Fin août, le taux swap à 10 ans a atteint un nouveau niveau historiquement bas (-0,68%) et était donc temporairement inférieur de 40 points de base au niveau atteint à la fin du 2ème trimestre 2019. Bien que les taux d'intérêt se soient quelque peu redressés en septembre, ils restent nettement en dessous de leur niveau de fin juin 2019 (environ 20 points de base de moins pour le taux swap à 10 ans). En revanche, les taux swap à court terme n’ayant guère diminué, le déclin de la courbe des taux s’est encore accentué. Comparé au niveau de fin 2018, l'écart entre les swaps à deux ans et à dix ans est ainsi passé de plus de 0,80 à environ 0,20%. Cette courbe de taux extrêmement plate implique un très fort ralentissement de l'activité économique et les spéculations d'inflation extrêmement faibles qui en découlent à long terme. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide
Les abaissements des taux directeurs n’ont eu (jusqu’à présent) que peu d’impact
Plusieurs banques centrales, en particulier aux États-Unis et en Europe, ont cédé à la pression politique et essaient de contrer l'essoufflement tant redouté avec des baisses de taux d'intérêts. Cependant, l'impact de ces stimulations est aujourd'hui remis en question par de nombreux observateurs du marché. C’est ce qui a probablement incité la BNS, entre autres, à ne plus abaisser ses taux directeurs le 19 septembre.
Prévisions: Les taux hypothécaires restent bas, avec un potentiel d’abaissement à long terme
L'évolution future des marchés des taux d'intérêt dépend fortement de celle des conflits commerciaux. En outre, il faut attendre de voir si les mesures de relance de la BCE fonctionnent. Le climat sur les marchés des capitaux risque aussi de fluctuer fortement dans les prochaines semaines. On peut donc s'attendre à une forte volatilité (dans les deux sens) du marché des capitaux européen et, par conséquent, du marché suisse qui en dépend. Les conditions de financement historiquement favorables continuent de soutenir la demande de biens immobiliers. D'autre part, les exigences de financement extrêmement strictes du régulateur ont un effet très limitant sur la croissance des volumes hypothécaires.

Indices des prix

L’indice des prix de l’immobilier pour les appartements en propriété continue de baisser
Au troisième trimestre 2019, l'indice consolidé des prix de l'offre de maisons individuelles (MI) et d’appartements en propriété (PPE) a légèrement augmenté pour la première fois en un an (de 161,2 à 161,9 points). Les prix des MI ont augmenté de 1,1%, tandis que ceux des PPE ont légèrement baissé (–0,2%). Cela ramène ainsi l'indice au niveau du premier trimestre 2019. Depuis son niveau record du 2ème trimestre 2017, l’indice des PPE a connu des baisses successives (4,9% environ au total). Si l'on compare le nombre d'offres par mois, on constate qu'il y a actuellement environ 6 000 offres supplémentaires (environ 40 000 au total). La création de nouveaux PPE dans le secteur des prix les plus bas vise notamment à attirer de nouveaux clients aux revenus plus faibles. Cela devrait également permettre de soutenir la demande au cours des prochains mois. En revanche, les prix des MI ont augmenté d'environ 2,7% au cours de la même période. Cette évolution est probablement également liée au fait que l'offre d'environ 25 000 biens par mois est toujours restée faible et que la demande est restée élevée. Cette situation rend encore plus difficile l’accessibilité ou le prix d’achat des MI. À l'avenir, la production de logements en propriété diminuera de façon importante, tant pour les MI que pour les PPE. Indépendamment de cela, l'indice des prix à la consommation est resté pratiquement inchangé. Avec 99,6 points, il est encore proche de son niveau record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier des prix à la consommation est donc encore clairement visible. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Taux de chômage

Le taux de chômage atteint un nouveau seuil record depuis plus de 10 ans
Après avoir légèrement augmenté au premier trimestre 2019, principalement en raison de facteurs saisonniers, le taux de chômage est maintenant tombé à de nouveaux seuils record au deuxième et au dernier trimestre. Fin septembre 2019, le taux de chômage en Suisse était à son plus bas niveau historique de 2,1%. Actuellement, 99 098 personnes sont répertoriées sans emploi. Sur un an, cela représente un recul d'environ 7%. Les chiffres sont en baisse dans toutes les catégories d'âge et en particulier parmi les chômeurs de longue durée (–19%), et le nombre de demandeurs d'emploi a également diminué d'environ quatre pour cent. Le plein emploi prévaut donc de facto en Suisse. Toutefois, un taux de chômage aussi bas est généralement qualifié d’insuffisant. Cela s'explique par le fait qu'il n'y a vraisemblablement pas assez de capacités de travail disponibles pour répondre à la demande de l'économie. À présent, les chiffres et les prévisions les plus récents laissent entrevoir un net ralentissement de la croissance économique. Cela ne devrait donc pas entrainer une pénurie substantielle de main-d’œuvre. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le pessimisme des directeurs d’achats ne cesse d’augmenter
Au troisième trimestre 2019, l'indice des directeurs d’achats a de nouveau chuté. Avec 45,50 points, la valeur la plus basse depuis la crise financière de 2009 est atteinte. Le pessimisme des directeurs d’achats prend donc de plus en plus d'ampleur. La zone de reprise (à partir d’au moins 50 points) s'éloigne de plus en plus, et la valeur seuil annonçant une récession (40 points) s'approche dangereusement. La forte accélération de la baisse du carnet de commandes est particulièrement préoccupante. Le secteur des services peut amortir quelque peu ce déclin. Les valeurs se situent ici dans le domaine de croissance et s’expliquent principalement par la prospérité de l’économie nationale et, en particulier, de la consommation. Cela devrait avoir un impact positif perceptible sur le marché immobilier. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Conclusion

  • L’évolution encourageante de l’économie nationale a des répercussions positives sur le marché immobilier suisse.
  • Les taux d'intérêt historiquement bas soutiennent la demande de logements en propriété. Les exigences strictes du régulateur empêchent une forte croissance de la dette hypothécaire.
  • Toutefois, si le pilier de soutien de la croissance économique intérieure s’effondre, la situation sur le marché immobilier pourrait se détériorer. Nous supposons cependant que cette évolution ne se produira pas du jour au lendemain et que l’offre pourra ainsi s’adapter à la baisse de la demande. Les premières tendances à une réduction de la production de nouvelles MI et nouveaux PPE sont déjà visibles.
  • Les mesures visant à renforcer les lignes directrices en matière de financement des biens immobiliers de rendement ont déjà été adoptées et entreront en vigueur le 01.01.2020. Elles sont destinées à atténuer les tendances de surchauffe.
  • Pour les investisseurs institutionnels, les biens immobiliers, et en particulier les biens immobiliers de rendement, restent un placement intéressant et génèrent des rendements satisfaisants par rapport aux autres possibilités d'investissement.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – octobre 2019

Jusqu’à présent, les abaissements des taux directeurs décidés par la Fed et la BCE n’ont eu que peu d’impact alors que l’économie mondiale s’est encore affaiblie ces dernières semaines. Les taux sur les marchés des capitaux ont toutefois augmenté d'un peu plus de 20 points de base. En revanche, les taux hypothécaires n’ont enregistré qu’une faible augmentation. Le découplage des taux hypothécaire des taux sur les marchés des capitaux, déjà observé le mois dernier, se poursuit.

Situation macroéconomique

Des risques de baisse accrus de l'économie mondiale
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces dernières semaines. De plus, les tensions ont continué de croître dans certaines régions.
Les abaissements des taux directeurs n’ont eu (jusqu’à présent) que peu d’impact
Plusieurs banques centrales, en particulier aux États-Unis et en Europe, ont cédé à la pression politique et essaient de contrer l'essoufflement tant redouté avec des baisses de taux d'intérêts. Cependant, l'impact de ces stimulations est aujourd'hui remis en question par de nombreux observateurs du marché. C’est ce qui a probablement incité la Banque nationale suisse (BNS), entre autres, à ne plus abaisser ses taux directeurs le 19 septembre.
La situation économique suisse continue de se détériorer
Comme le montre le baromètre de conjoncture de l’ETH Zurich, la détérioration de la situation économique suisse se poursuit. L'affaiblissement le plus marqué de l'économie suisse concerne le secteur manufacturier dans les industries du métal, du bois et de la chimie. Les dernières tendances sont également négatives dans la construction mécanique et la construction de véhicules. En revanche, la consommation privée, la demande extérieure et le secteur de la construction sont restés stables.
Volatilité élevée attendue sur les marchés des taux d’intérêt
L'évolution future des marchés des taux d'intérêt dépend fortement de celle des conflits commerciaux. En outre, il faut attendre de voir si les mesures de relance de la Banque centrale européenne (BCE) fonctionnent. Le climat sur les marchés des capitaux risque aussi de fluctuer fortement dans les prochaines semaines. On peut donc s’attendre à une forte volatilité à double sens sur le marché européen des capitaux et, puisqu’il en dépend fortement, sur le marché suisse.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) augmentent fortement ...
Après les baisses massives des taux swap en août, ces derniers se sont envolés dans l'autre direction en septembre. Comparés au mois précédent, les taux swap de toutes les échéances ont enregistré une augmentation d’environ 20 points de base fin septembre.
… alors que les taux indicatifs ne baissent que légèrement
Le découplage des taux sur le marché hypothécaire des taux sur les marchés des capitaux, déjà observé le mois dernier, s’est poursuivie aussi en septembre. Alors que le taux swap pour toutes les échéances a fortement augmenté, les taux d'intérêt hypothécaires n'ont que faiblement réagi. Le taux indicatif à 10 ans, à savoir le taux moyen publié de plus d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, a augmenté de 6 points de base pour atteindre 1,14% en septembre. Mais ce n’est rien comparé à son homologue sur le marché des capitaux (+0,20% à –0,40%). Cette évolution est une bonne nouvelle pour les emprunteurs hypothécaires: les réductions sur le marché des capitaux n'ont pas impactés les emprunteurs hypothécaires en août et la tendance à la hausse n'a pas non plus été répercutée. Le découplage des taux hypothécaires des taux swap se poursuit donc.
La différence se creuse entre les meilleurs taux et les taux indicatifs
Les meilleurs taux de MoneyPark, c'est-à-dire les meilleurs taux que MoneyPark a négocié avec ses partenaires, sont restés stables. Une hypothèque à taux fixe de 10 ans peut actuellement être conclue chez MoneyPark à un taux exceptionnel de 0,63%, soit 0,51% de moins par an qu’une souscription d’hypothèque au taux indicatif généralement proposé sur le marché.

Prévisions: tendance à la stagnation attendue

Découplage des taux hypothécaires
Comme nous l'avons expliqué le mois dernier et comme nous continuons de l'observer ce mois-ci, les taux hypothécaires sont de plus en plus indépendants des taux sur les marchés des capitaux. L’évolution des taux hypothécaires dépend toutefois beaucoup plus de l'évolution de la situation concurrentielle chez les prestataires hypothécaires. De nouveaux prestataires hypothécaires entrent sur le marché et offrent ainsi de nouvelles opportunités d’accéder à la propriété: de nouvelles possibilités pour réaliser le rêve de devenir propriétaire de son propre logement. Nous partons néanmoins du principe que les taux hypothécaires tendront à stagner au niveau actuel, tant qu'aucun prestataire ne vendra beaucoup moins cher que la concurrence. Toutefois, le conflit commercial et la croissance économique mondiale peuvent, en fonction de l’évolution, déclencher des fluctuations à court terme à la hausse et à la baisse. Prévisions des taux hypothécaires - octobre 2019Prévisions des taux hypothécaires - octobre 2019

Recommandation

  • En raison de la faible différence de prix entre les hypothèques à taux fixe à court et à long terme, une échéance à long terme est clairement à privilégier à l’heure actuelle.
  • Il est possible que la concurrence sur le marché hypothécaire oblige certains prestataires à réduire encore leurs taux hypothécaires. Il est donc conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.
  • La comparaison des offres sur le marché reste primordiale. L'écart entre le prestataire le moins cher et l'offre moyenne a eu tendance à se creuser au cours du dernier mois.
Vous trouverez ici l'évaluation complète et les prévisions en format PDF.
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Fausse croyance n° 2 – « La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt ! »

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une toute nouvelle série d’articles. Le thème du jour: la méconnaissance de nos services, bien souvent résumés à la seule notion de taux d'intérêt... Les clients qui nous contactent sont de plus en plus nombreux. Même si bon nombre d’entre eux nous connaissent ou ont été recommandé par d’autres clients, peu sont ceux qui éprouvent une totale connaissance des services que nous offrons. Obtenir les meilleurs taux, diriez-vous ?! Oui, en partie… Il est vrai qu’avec nos plus de 100 partenaires (banques, assurances, caisses de pension notamment), la recherche du meilleur taux est facilitée et c’est un de nos axes de communication important. Cependant, dans la réalité de notre travail quotidien, cela ne représente qu’une infime partie de nos services. Prenons l’exemple d’un couple, Madame et Monsieur Tout-le-monde, qui souhaite acquérir un bien immobilier. En nous contactant, les deux acquéreurs pourront, dans le cadre d’un premier entretien, poser les premiers chiffres, définir leur potentiel d’acquisition, entrevoir les possibilités d’optimisation et, très souvent, découvrir bon nombre d’aspects relatifs à leur projet qu’ils ignoraient. La rétention d’information y est totalement bannie. S’en suit généralement le rassemblement des derniers documents, la formulation d’une offre auprès du vendeur de l’objet souhaité et, dans le meilleur des mondes, l’acceptation de cette dernière. La machine est lancée… c’est le début des hostilités. En gardant l’exemple de notre couple Madame et Monsieur Tout-le-monde, notre rôle va alors être d’analyser encore plus en détails leur dossier et de déceler toutes les possibilités d’optimisation. Notre connaissance du marché hypothécaire et de ses différents intervenants nous permettra de les aider à sélectionner le ou les meilleurs partenaire(s) en fonction de leur dossier. Nous les accompagnons pour aller au-delà des croyances et des discussions « de comptoir » où ils entendront peut-être que la banque X a fait des conditions « canon » à Monsieur X mais sans en faire forcément autant pour Monsieur Y. Chaque dossier comporte ses particularités et il est difficile de comparer une offre obtenue pour une situation différente. Notre plus-value consistera principalement à obtenir les conditions les plus « canons » possible pour leur propre situation. Notre travail permet également de déterminer quelles sont les conditions actuelles de chaque partenaire et quels sont les effets de levier possible, afin d’obtenir les meilleurs taux en direct. Les offres pouvant évoluer de jour en jour, nous sommes continuellement en contact et au courant des détails de ce qui est proposé. Pour toutes ces démarches, il y a généralement la condition d’une réponse sous 48h. Les demandes d’offres auprès des intervenants les plus souvent sollicités peuvent nécessiter quelques jours de plus cependant. C’est pourquoi nous définissons toujours le timing à respecter avec le client et prenons les décisions adéquates en fonction. Une seconde rencontre est ensuite organisée, où l’objectif est avant tout de présenter le fruit de nos recherches, mais également (et surtout) de chiffrer, cette fois-ci sur des faits concrets, les différents impacts de cette acquisition. A savoir notamment, la fiscalité, la prévoyance et le budget qui sera réellement effectif en fin de course. A Neuchâtel, par exemple, la valeur locative supérieure à celle des cantons voisins pourra impacter de manière négative la fiscalité des acquéreurs, si elle n’est pas compensée par du 3ème pilier et/ou du rachat LPP. Notre rôle est de mettre en exergue tous ces éléments, sans nous arrêter uniquement au financement tel qu’il peut être perçu. Parallèlement à tout cela, votre conseiller DL MoneyPark vous suivra tout au long du processus, allégera vos démarches administratives dans le cadre des retraits et/ou nantissements des avoirs de prévoyance, coordonnera les opérations avec le notaire et définira les différentes étapes avec le banquier. Notre accompagnement sur ces points évite à nos clients de devoir les gérer par eux-mêmes, alors qu’ils ont souvent et inévitablement un manque de connaissances dans le domaine, et les laisse se concentrer sur l'essentiel. En finalité, il faut comprendre ici que nous n’avons pas la prétention de faire le même travail que le banquier. Nous le faisons juste d’une autre manière et en ayant une approche différente, plus orientée sur la vision globale d’une acquisition immobilière, sur ses impacts fiscaux et ses incidences en termes de prévoyance. Tout cela en accompagnant le client tout au long du processus, jusqu’à la remise des clés de l’objet de ses rêves, ce qui, aujourd’hui, en fait notre raison d’exister. Et même si cela peut paraitre de prime abord incohérent; une approche optimisée du financement traditionnel peut rapporter bien plus qu’un simple taux affiché… Flavio Barone, conseiller financier fba@d-l.ch | +41 32 856 10 16
nouvelles possibilités pour réaliser rêve de devenir propriétaire

De nouvelles possibilités pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire

L’augmentation des prix de l’immobilier, combinée aux critères de tenue des charges élevés et rigides, rendent la réalisation du rêve d’acheter son propre logement plus difficile. Les taux hypothécaires les plus bas de l’histoire n’y changent pas grand-chose. En effet, la hausse des prix de l'immobilier signifie qu'en plus de capitaux propres plus importants, vous avez également besoin d'un revenu nettement plus élevé, afin de répondre aux exigences des prestataires hypothécaires pour l'octroi d’un financement.  Les nouveaux modèles de calcul et de financement alternatifs proposés par des partenaires exclusifs du groupe MoneyPark permettent désormais un examen au cas par cas de la situation financière de l’emprunteur hypothécaire, hors des critères d’octroi rigides exigés par les banques. De nouvelles possibilités se profilent donc pour les emprunteurs hypothécaires qui rêvent de posséder leur propre maison.

Les prix de l’immobilier et les salaires nominaux n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Toutefois, alors que le prix des logements a augmenté d'environ 70 % au cours des 20 dernières années, les salaires n’ont augmenté que d’environ 25 % sur la même période. La forte hausse de la valeur des biens immobiliers occupés par leur propriétaire est principalement due à la demande qui, bien qu’étant élevée, reste constante et durable. Comparé au marché des biens de rendement, on ne peut donc pas parler de tendances à la surchauffe. Cependant, alors que les prix n'ont cessé d’augmenter et que les taux hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas, les critères pour l’octroi des hypothèques n'ont pas été assouplis, bien au contraire. Au cours des dernières années, l’octroi d’hypothèques par les banques, qui dominent le marché, est devenu de plus en plus restrictif, sans que le risque sur le marché immobilier n’ait changé. Cette décision des autorités de régulation est avant tout motivée par des considérations de risque: si les critères d’octroi sont assouplis, la demande de biens immobiliers continuera d’augmenter et entraînera une hausse encore plus forte des prix. Mais le fait est que la Suisse présente l’un des taux de propriétaires le plus bas au monde, avec 39%.

Les critères de tenue des charges traditionnels sont questionnés

Depuis des années, la plupart des prestataires hypothécaires calculent la tenue des charges en considérant un taux d'intérêt théorique d’environ 5%, et des coûts d'amortissement et frais accessoires s’élevant à 1% de la valeur de l’immeuble. Tous ces critères sont utilisés de manière standard, indépendamment de la situation financière individuelle des clients. Le taux indicatif, qui est à l’origine une valeur moyenne historique des taux hypothécaires, semble cependant beaucoup trop élevé dans un contexte de très faibles taux d’intérêts qui dure depuis des années. Initialement conçu pour permettre aux emprunteurs hypothécaires de rester propriétaire de leur logement même en cas de hausse des taux d’intérêt, le taux d'intérêt théorique rend impossible l’accession à la propriété pour une catégorie de population toujours plus large. Le marché hypothécaire est toutefois en évolution constante et s’adapte en permanence aux conditions actuelles. De nouveaux prestataires hypothécaires arrivent sur le marché et utilisent des modèles de financement plus individuels. Au lieu d’évaluer la tenue des charges avec le calcul forfaitaire désuet, ils ont davantage recours à des calculs de tenue des charges individualisés, qui prennent en compte la situation personnelle et financière globale de l’emprunteur. Ainsi, non seulement le montant du revenu est pris en compte, mais aussi son potentiel de croissance et l'âge de l’emprunteur hypothécaire. Il en résulte des solutions nouvelles et sur-mesure qui n’augmentent pas les risques pour les emprunteurs et les prêteurs. L'état du bien est également pris en compte dans le montant du calcul des frais accessoires.

Entrée retentissante sur le marché hypothécaire

ELAN Suisse Hypotheken SA, un prestataire hypothécaire, a délibérément décidé de franchir le pas. Désormais, MoneyPark prendra en charge la distribution des hypothèques d’ELAN, ainsi que l’ensemble du conseil et de l’assistance client pour toute la Suisse. Le produit d’ELAN élargit l’offre pour les emprunteurs grâce à des critères d’attribution personnalisés, et confère plus de flexibilité pour réaliser le rêve de posséder son propre logement. ELAN propose aux clients qui disposent des 20% de fonds propres habituels sur le marché et d’une bonne solvabilité des hypothèques à taux fixe à long terme d’une durée de 10 à 15 ans. Pour l’octroi d’hypothèques, ELAN adopte une approche personnalisée de la situation de chaque client, qui prend aussi en compte, par exemple, la nature et le niveau du revenu. En ce qui concerne le refinancement des hypothèques, ELAN a conclu un accord avec la banque internationale Goldman Sachs. Un refinancement sur le marché des capitaux est prévu à moyen et long terme, pour permettre aux investisseurs d’investir sur le marché hypothécaire suisse.

Un modèle pour le futur

Le recours croissant à des examens de financement individualisés constitue une nouvelle étape importante sur le chemin d'un marché hypothécaire le plus accessible possible pour le client et devrait donc être salué. Même s’il existe désormais des prestataires hypothécaires qui génèrent plus de volume hypothécaire grâce aux critères de financement personnalisés, celui-ci sera trop faible pour avoir une influence réelle sur les prix de l’immobilier. Comme mentionné précédemment, la demande de biens immobiliers est déjà élevée, mais également constante et stable, aujourd'hui. Dans l’ensemble, les autres facteurs, tels que le développement macroéconomique, les normes de régulation ou les mesures d’immigration, ont une influence beaucoup plus forte sur les prix de l’immobilier et le marché hypothécaire. Les nouveaux prestataires et les nouveaux modèles de financement alternatifs devraient permettre, de plus en plus, de réaliser les rêves d’accession à la propriété. Non seulement les propriétaires sont plus satisfaits de leur situation de logement que les locataires, mais les faibles taux d'intérêt d'aujourd'hui permettent également d'économiser jusqu’à 50 % des coûts de logement par rapport au loyer. Chaque financement réalisé a donc une influence positive individuelle sur le pouvoir d’achat personnel.

Accès par le biais d'un conseil hypothécaire indépendant

Bien que toutes sortes de prestataires et d’offres hypothécaires stimulent le marché, ils le rendent également vaste, confus et complexe. Plus une demande de financement est personnalisée, plus il devient difficile pour l'emprunteur de trouver le bon partenaire financier dans la jungle des offres. Si l’acheteur potentiel d'un logement se tourne uniquement vers sa banque habituelle, il court le risque de se voir proposer une offre qui n’est pas compétitive, voire même d’être recalé. Les spécialistes hypothécaires indépendants peuvent remédier à cela. Les clients du groupe MoneyPark reçoivent non seulement un conseil personnalisé et individuel, mais bénéficient aussi d’un accès à un large choix inégalé de plus de 100 prestataires hypothécaires, parmi lesquels des banques, des compagnies d’assurance et des caisses de pension. Nous connaissons très bien le marché et savons quels sont les partenaires qui répondent le mieux aux situations individuelles de chaque client et qui peuvent proposer des solutions de financement complexes qui sortent du cadre habituel. En tant que leader incontesté sur le marché du conseil hypothécaire indépendant, notre ambition est également de pouvoir, à tout moment et en tous lieux, offrir les offres les plus attractives à nos clients. Nous serons ainsi en mesure d’aider encore de nombreux emprunteurs à réaliser leur rêve de posséder leur propre maison.

Demander conseil 

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – septembre 2019

Les craintes de récession se sont encore accentuées ces dernières semaines en raison de la baisse croissante du volume des transactions. Les sombres prévisions économiques ont conduit à un nouveau niveau historiquement bas des taux swap pour toutes les échéances. Le swap à dix ans, par exemple, a perdu 25 points de base en un mois et a atteint –0,61% fin août. En revanche, les taux hypothécaires n’ont enregistré qu’un faible recul. Cela laisse supposer que les prestataires hypothécaires se sont servis de cette situation pour augmenter ou sécuriser leurs marges, ou que les taux d'intérêt ont atteint le taux minimum défini par les instituts. La situation concurrentielle entre les prestataires hypothécaires ne semble pas encore suffisamment tendue pour permettre de nouvelles concessions sur les prix.

Situation macroéconomique

Des craintes accrues de récession dans l'économie mondiale
Le ralentissement économique se poursuit dans le monde entier. Plus encore: en raison de la faiblesse de la production industrielle, l'économie allemande s’est même légèrement contractée au cours du trimestre écoulé. Compte tenu de ses liens étroits avec l’Allemagne, une récession dite technique (croissance négative pendant deux trimestres consécutifs) ne peut plus, dans ce contexte, être exclue en Suisse.
Le climat dans l'industrie s'est considérablement dégradé
L'évolution de l'économie suisse se caractérise par une dichotomie: l'intensification de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine conduit de nombreux clients des exportateurs suisses à reporter leurs investissements et, par conséquent, à moins commander. Bien qu'il n'y ait pas d'autre moyen pour l'industrie d’échapper à ce cauchemar, les fournisseurs de services financiers et autres, les entreprises de construction, l'industrie hôtelière et le commerce de détail font état d’un marché des affaires stable voire attractif. Grâce aux secteurs principalement orientés vers le marché intérieur, la situation commerciale s'est globalement stabilisée au cours de l'été.
De nouveaux abaissements des taux directeurs sont à prévoir
Après l’abaissement attendu des taux directeurs aux États-Unis fin juillet, nous pensons que la BCE fera de même le 12 septembre. La BNS n'échappera probablement pas à l’attrait d'une politique monétaire encore plus laxiste et annoncera également un abaissement le 19 septembre*. Il sera particulièrement important pour la Banque nationale de maintenir le cours de l’euro au-dessus de 1.05 franc par euro. *Depuis la publication de cet article, la décision de la BNS est tombée : son taux directeur ainsi que le taux d'intérêt négatif appliqué aux avoirs à vue restent inchangés, à -0,75%.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) sont à leur plus bas niveau
Au cours du mois d'août, les taux sur les marchés des capitaux n'ont connu qu'une seule tendance: la baisse. Ce fort recul est principalement dû à l'évolution du différend commercial entre les États-Unis et la Chine ainsi qu'à la détérioration de l'économie mondiale qui se profile. Le swap à deux ans a perdu 14 points de base en un mois et est tombé à –0,98%, le swap à cinq ans 18 points de base (au 30.08: –0,91%). Quant au swap à 10 ans, il est même inférieur de 26 points de base à sa valeur de fin juillet et affiche –0,61%. L’échéance à 15 ans, légèrement négative pour la première fois fin juillet, a atteint une baisse de –0,39% fin août. Les taux swap sont ainsi tombés à des niveaux historiquement bas, encore plus négatifs qu'à l'automne 2016 (voir aussi notre analyse « Les taux hypothécaires sont à niveau historiquement bas : explications! »).
Les taux indicatifs ne baissent que légèrement
La situation exceptionnelle du niveau historiquement bas des taux sur les marchés des capitaux a apparemment incité les prestataires hypothécaires à changer de cap. Si les taux d'intérêts hypothécaires ont, jusqu'à présent, surtout réagi aux fluctuations des taux swap, la nouvelle baisse des taux sur les marchés des capitaux au cours des dernières semaines n'a pas engendré de nouvelles baisses des taux hypothécaires. Ainsi, les taux de référence, c'est-à-dire les taux moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension, n’ont enregistré qu’un faible recul en août. Le taux indicatif des hypothèques à taux fixe de dix ans n'a, par exemple, baissé que de cinq points de base pour s'établir à 1,08%. Cela laisse supposer que les prestataires hypothécaires se sont servis des évolutions récentes du marché pour augmenter ou sécuriser leurs marges, ou que les taux d'intérêt ont atteint le taux minimum défini par l'institut. La question de savoir comment les prestataires vont faire face aux nouvelles baisses des taux sur les marchés des capitaux reste entière. Dans les semaines à venir, nous verrons si, compte tenu de la concurrence accrue des prestataires hypothécaires, la situation peut être maintenue et pour combien de temps, ou si d’autres concessions de taux d’intérêt devront être consenties par les prestataires.
La différence se creuse entre les meilleurs taux et les taux indicatifs
Un tableau similaire se dégage lorsque l'on examine les meilleurs taux renégociés par le groupe MoneyPark: ces derniers ont certes enregistré une plus légère baisse par rapport aux taux indicatifs, et ont ainsi creusé l’écart entre l’offre hypothécaire moyenne et la meilleure. Néanmoins, les meilleurs taux n'ont pas baissé aussi fortement que les taux swap. Ici aussi, le même principe semble s'appliquer: tant que l’influence dominante sur les prix pourra être maintenue, la réduction des taux swap ne s'appliquera pas aux taux hypothécaires. Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Prévisions: les taux hypothécaires restent bas

Des abaissements des taux directeurs émanant de la BCE et de la BNS sont attendus
À l'heure actuelle, tous les indicateurs suggèrent une nouvelle baisse légère des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux. Un nouvel abaissement des taux directeurs de la Banque centrale européenne a déjà été clairement annoncé pour septembre. En fonction de l’évolution du franc fort, il est fort probable que la Banque nationale suisse fasse de même. Si les craintes de récession en Europe et aux États-Unis, qui sont devenues plus courantes au cours des dernières semaines, se concrétisent, la plongée des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux, même si elle s'accompagne de mouvements contraires, pourrait conduire à de nouvelles baisses.
Les taux hypothécaires devraient bientôt atteindre leur niveau plancher
Comme l’a déjà montré l’évolution des taux d’intérêt hypothécaires en août, une nouvelle réduction des taux swap n’aurait sans doute pas d’incidence majeure sur les taux hypothécaires. La poursuite de la baisse des taux d'intérêt dépend beaucoup plus de l'évolution de la situation concurrentielle chez les prestataires hypothécaires. Tant qu'aucun des prestataires ne vendra beaucoup moins cher que la concurrence, les taux hypothécaires stagneront au niveau actuel. En effet, nous ne prévoyons pas pour l'instant que les banques introduiront des taux d'intérêt négatifs pour les épargnants privés de manière généralisée. Toutefois, si cette situation se produisait, cela pourrait également exercer une pression sur les taux hypothécaires. Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2019

Recommandation

  • Les taux hypothécaires ont atteint leur plus bas niveau historique. En raison de la faible différence de prix entre les hypothèques à taux fixe à court et à long terme, une échéance à long terme est clairement à privilégier à l’heure actuelle.
  • Les hypothèques à taux fixe avec des échéances courtes et moyennes sont actuellement beaucoup moins chères et donc plus attrayantes que les hypothèques indexées sur le marché monétaire.
  • Il est possible que la concurrence sur le marché hypothécaire oblige certains prestataires à réduire encore leurs taux hypothécaires. Il est donc conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.
Les taux hypothécaires sont à un niveau historiquement bas : explications !

Les taux hypothécaires sont à un niveau historiquement bas : explications !

En juillet 2016, c'est-à-dire il y a trois bonnes années, les taux des marchés financiers étaient déjà à un niveau aussi bas qu'actuellement. Mais à une différence près: aujourd’hui, les hypothèques coûtent beaucoup moins cher. Quels sont les facteurs à l’origine de cette différence de coût? Comment le marché hypothécaire s’est-il transformé ces dernières années et quelles sont les évolutions prévisibles? Le 7 août 2019, la nouvelle est tombée: le taux swap sur dix ans a atteint un nouveau niveau historiquement bas en Suisse, avec –0,52 pour cent. Entre-temps, les taux du marché des capitaux ont continué à descendre, principalement en raison de craintes de récession. Le swap à dix ans a même atteint –0,68 pour cent le 15 août. Il est donc logique que les taux hypothécaires atteignent également un nouveau niveau plancher. Concernant l'hypothèque à taux fixe de dix ans, la durée la plus fréquemment choisie, le taux d'intérêt de référence proposé (1,04 pour cent) au 19 août a chuté d'un énorme 47 points de base depuis le début de l'année. Pour les hypothèques de 15 ans, on atteint même une baisse de 93 points de base. Les taux de référence indiqués dans le graphique sont les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension. Cependant, les meilleures conditions actuellement en cours de négociation par le groupe MoneyPark sont bien en dessous de ces valeurs: pour une hypothèque à taux fixe de dix ans, le meilleur taux négocié est actuellement de 0,60 pour cent, soit 44 points de base de moins que le taux de référence moyen.

Les différences par rapport à la situation des taux d'intérêt en 2016

2016: des taux d’intérêt du marché des capitaux aussi bas, mais des taux hypothécaires nettement plus élevés
Si l'on remonte un peu plus loin dans l'histoire, on constate que les taux d'intérêt sur les marchés des capitaux avaient déjà atteint des niveaux presque aussi bas en juillet 2016, c'est-à-dire il y a environ trois ans. À l’époque, les taux d’intérêt sur le marché des capitaux avaient chuté, notamment à la suite de la décision de la population du Royaume-Uni de quitter l’Union européenne. Les réformes structurelles indispensables dans le sud de l’Europe ont également eu un impact négatif sur l’évolution de la conjoncture en Europe. Cependant, les taux hypothécaires étaient nettement plus élevés à l'époque. Les hypothèques à taux fixe de dix ans coûtaient, par exemple, environ 40 points de base de plus que le taux de référence actuel. Il s’agit d’une énorme différence pour un emprunteur hypothécaire: pour un financement hypothécaire de 700 000 francs, il en résulte une différence significative des charges d'intérêts de 28 000 francs sur toute la durée du prêt. Alors pourquoi les taux hypothécaires baissent-ils actuellement beaucoup plus fortement qu'en juillet 2016? Nous pouvons avancer les raisons suivantes:
  • Les emprunts obligataires suisses de premier ordre ne représentent plus une alternative en termes de rendement Le rendement des obligations de la Confédération à dix ans a désormais atteint environ –1,0 pour cent. À titre de comparaison: en juillet 2016, ce rendement était de –0,62 pour cent, soit environ 40 points de base de plus. Cette différence est imputable à un spread de crédit (différence de rendement) qui est actuellement nettement plus élevé en raison de la demande sensiblement supérieure de placements dits sans risque. Cela fait grimper les prix et fait sombrer les rendements plus profondément dans les valeurs négatives. Si les investisseurs institutionnels sont à la recherche d'une alternative de placement qui comporte un risque aussi faible, les hypothèques immobilières de premier ordre représentent une bonne option.
  • L'abaissement des barrières à l'entrée du marché amène de nouveaux prestataires et accroît la pression sur les marges ​Désormais, certains intermédiaires financiers offrent un soutien précieux dans cette catégorie d’immobilisations, inconnue de beaucoup, en particulier des petites caisses de pension et des fondations de placement. Et ce, tout au long de la chaîne de création de valeur, du marketing à la vente, en passant par la tarification, jusqu’au traitement de l’hypothèque. Un autre avantage réside dans le fait que le placement du capital peut être effectué de manière très rapide et flexible. D’après notre expérience, de nombreux clients institutionnels entrent en territoire inconnu lorsqu’ils pénètrent sur le marché hypothécaire. La possibilité de bénéficier d’un paquet complet avec des services tout au long de la chaîne de valeur est donc une condition fondamentale à l’entrée. Depuis début 2017, le groupe MoneyPark a accompagné pas moins de dix caisses de pension et Institutions de prévoyance sur le marché hypothécaire. Par conséquent, le nombre de prestataires hypothécaires a considérablement augmenté. Les petites et moyennes caisses de pension et les fondations de placement sont notamment entrées sur ce marché. Bien qu'elles ne représentent encore qu'une faible part en valeur absolue, elles jouent désormais un rôle mesurable, notamment en termes de volume dans les nouveaux contrats hypothécaires, en particulier pour les échéances plus longues. Elles veillent à élargir le choix destiné aux emprunteurs hypothécaires, contribuent à accroître la concurrence et la pression sur les prix dans le monde des prestataires. Le développement du portefeuille de prestataires du groupe MoneyPark le confirme de manière impressionnante: alors que la part du volume des hypothèques à taux fixe de dix ans généré par les caisses de pension était inférieure à 1 pour cent en 2016, elle est passée à plus de 30 pour cent au cours du premier semestre de 2019.
  • Tous les signaux laissent présager que l'environnement des taux d'intérêt fortement négatifs persistera pendant plusieurs années Il est devenu évident, en particulier ces derniers mois, qu'il n'est plus possible d’investir dans des placements à rendement très faible ou négatif. Pour obtenir le rendement requis, les caisses de pension doivent procéder à des réallocations dans leurs portefeuilles d’investissement. En tant que spécialiste hypothécaire, nous remarquons que, depuis début 2018, certains investisseurs institutionnels ont décidé de réduire ou de ne pas développer davantage leur portefeuille obligataire en Suisse. Toutefois, ces réallocations en faveur de la classe d’actifs hypothèques prennent un certain temps et doivent être bien planifiées. Nous supposons donc que le volume des hypothèques de ces institutions continuera d'augmenter au cours des prochains mois et des prochaines années.
  • Les placements directs dans des biens immobiliers de rendement comportent des risques plus élevés En 2016 déjà, la situation était difficile du point de vue des investisseurs sur le marché suisse de l’immobilier de rendement. Mais depuis, elle s’est accentuée à cause de trois aspects: tout d'abord, la suroffre d'appartements locatifs ne cesse d'augmenter. Deuxièmement, cette suroffre ne peut plus être facilement absorbée compte tenu du solde migratoire, parfois négatif, et des perspectives économiques sombres. Troisièmement, cela se traduit de manière négative sur le potentiel de rendement de la classe d’actifs «biens immobiliers de rendement» par des taux d’inoccupation plus importants accompagnés de niveaux de prix élevés. Dans un tel environnement de marché, les grandes compagnies d’assurance ayant des «perspectives d’éternité» sont plus susceptibles de s’affirmer, tandis que les petits et moyens investisseurs, institutionnels et privés, le font plus difficilement. Cela signifie qu'ils doivent réallouer davantage leurs investissements. En l’absence d’opérations obligataires classiques, la classe d’actifs «hypothèques immobilière», qui n’implique aucun coût de couverture de devises, constitue la seule alternative à l’activité immobilière directe.
  • L’économie mondiale est en bien plus mauvaise posture La situation macroéconomique mondiale s'est considérablement détériorée, principalement en raison du conflit commercial beaucoup plus long et plus intense que prévu entre les États-Unis et la Chine et de divers défis régionaux en Europe et en Asie. Aujourd'hui, tous les signaux en provenance des États-Unis indiquent un fort ralentissement économique. Il en va de même pour la Chine, dont l'économie a connu une croissance de 6,2 pour cent au 2ème trimestre 2019, la croissance la plus lente depuis près de trois décennies.

Courbe des taux d’intérêt inversée sur le marché des capitaux

La majoration des taux d’intérêt sur les échéances plus longues se réduit de plus en plus
L’évolution de la courbe des taux d’intérêt est également impressionnante. Si le supplément (spread) pour une hypothèque de 15 ans était encore de 1,12 pour cent par rapport à une hypothèque de deux ans début 2019, cette majoration relative à l’échéance a diminué de plus de trois quarts pour atteindre désormais à peine 0,28 pour cent. La différence entre les hypothèques à taux fixe de deux et dix ans ne représente que 12 points de base. Les taux hypothécaires sont à un niveau historiquement bas : explications ! Par exemple, un emprunteur hypothécaire ne paie aujourd'hui que légèrement plus pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans qu'au début de 2019 pour une hypothèque de 5 ans. Nous constatons désormais que les taux sur le marché des capitaux de deux à neuf ans sont plus bas que ceux du marché monétaire à douze mois. Une courbe inversée des taux d’intérêt est ainsi apparue dans ce domaine. Ce phénomène est un signe très fort que les acteurs du marché des capitaux s'attendent à une crise de l’économie mondiale au cours des prochaines années, voire même à des tendances à la récession en Europe.

Gagnants et perdants du contexte de taux bas

Les primo-acquéreurs potentiels de la classe moyenne n’ont rien à y gagner, au contraire
En effet, les coûts réels d'accession à la propriété s'éloignent de plus en plus des modèles de calcul des coûts les plus rigoureux au monde. Les nouvelles baisses de taux hypothécaires et la poursuite de la hausse modérée des prix de l’immobilier ne font qu'aggraver cet écart. De nombreux primo-acquéreurs potentiels de la classe moyenne risquent d'échouer dans ce projet et de ne pas pouvoir réaliser leur rêve d’acquérir une maison. Ils sont, par ailleurs, «doublement pénalisés», car les loyers ne suivent pas la tendance des taux d’intérêt les plus bas. Si l'on compare ces dernières années, les propriétaires suisses avaient déjà des frais courants nettement inférieurs à ceux des locataires. Cette tendance se renforce actuellement. Cependant, les personnes à revenu élevé et/ou les acheteurs potentiels fortunés en profitent, paradoxalement, à double titre: en plus de satisfaire aux critères, ils bénéficient de taux d'intérêt historiquement bas.
Les investisseurs institutionnels ont un avantage sur les banques
En raison de plusieurs facteurs, les investisseurs institutionnels ont un avantage sur les banques hypothécaires traditionnelles. D’une part, en raison des coûts de garantie et de refinancement des fonds propres qui ne sont pas encourus ou pas en totalité. Ils peuvent exploiter cet avantage, par exemple, sous la forme d’une influence dominante en matière de prix. D’autre part, ils ne doivent pas «défendre» un portefeuille à très forte marge. Les banques se rémunèrent auprès de leurs clients existants. Si la différence entre les conditions de leurs nouveaux clients et celles de leurs clients existants augmente, même le client suisse existant extrêmement fidèle peut potentiellement commencer à comparer les conditions hypothécaires et ainsi réaliser son potentiel d’économie. De plus, les investisseurs institutionnels sont en mesure d'ouvrir, d'ajuster ou de conclure leurs offres hypothécaires de manière très flexible. Si le capital alloué aux prêts hypothécaires est sur le marché, un tel prestataire peut également se retirer du marché pendant une courte période. Mais le choix de la classe d’actifs «hypothèques» par l’investisseur est également une question d’opportunités. Il existe donc aussi la possibilité d'acheter des emprunts moins avantageux. En période de taux d'intérêt très bas, le risque de défaillance est également très faible et permet même aux entreprises dites zombie (entreprises très endettées et non rentables avec peu de chances de succès) de survivre.

Perspective

De nouvelles réductions des taux d’intérêts hypothécaires réalistes pour les hypothèques à taux fixe
  • À l'heure actuelle, tous les indicateurs suggèrent une nouvelle baisse des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux. Un nouvel abaissement des taux directeurs de la Banque centrale européenne a déjà été clairement annoncé pour septembre. En fonction de l’évolution du franc fort, il est fort probable que la Banque nationale suisse fasse de même. Si les craintes de récession en Europe et aux États-Unis, qui sont devenues plus courantes au cours des dernières semaines, se concrétisent, la plongée des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux, même si elle s'accompagne de mouvements contraires, devrait conduire à un approfondissement de la question.
  • Les investisseurs institutionnels cherchent désespérément des placements alternatifs en raison du déclin du rendement des obligations de premier ordre en francs suisses.
  • En l'absence d’alternatives présentant un risque aussi faible, nous supposons que d'autres prestataires institutionnels entreront sur le marché hypothécaire, mais aussi que les prestataires actuels continueront de faire avancer leurs réallocations des obligations vers les hypothèques.
  • Cela devrait accroître encore la pression sur les taux hypothécaires. Nous prévoyons d'autres concessions tarifaires, principalement pour les échéances à long terme de dix ans ou plus.
  • Si toutes les banques se coordonnaient pour introduire des taux d’intérêt négatifs sur les avoirs en compte d’épargne, les hypothèques pour les particuliers devraient logiquement être émises à taux zéro. Nous pensons toutefois qu'il reste encore un long chemin à parcourir: les mesures d'incitation à l’endettement augmenteraient encore considérablement et il serait presque impossible pour les investisseurs institutionnels de réaliser un placement sûr, sans perte de capital.
Finma accepte l'autorégulation modifiée

Biens de rendement : la Finma accepte l’autorégulation modifiée

Afin de réduire les risques sur le marché des immeubles de rendement, l'Association suisse des banquiers (ASB) a révisé ses critères d'octroi d'hypothèques sous la pression des autorités. Les mesures d'autorégulation ajustées ont été reconnues aujourd'hui par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers Finma et entreront donc en vigueur le 1er janvier 2020. Étant donné que les appartements ou les maisons individuelles loués par des particuliers (immeubles en location) ne sont pas explicitement concernés par ces mesures, DL MoneyPark ne prévoit en l'état que des effets modérés. Les mesures d'autorégulation élaborées par l'ASB prévoient les deux modifications suivantes :
  • Ratio de fonds propres plus élevé : pour le financement hypothécaire des immeubles de rendement, le ratio de fonds propres minimum s'élève désormais à 25% de la valeur retenue par l'établissement financier. Toute différence entre le prix d'achat plus élevé et la valeur d'emprunt plus faible doit être entièrement financée sur fonds propres ("principe de la valeur minimale").
  • Amortissement plus rapide : Dans le cas des immeubles de rendement, la dette hypothécaire doit maintenant être amortie dans un délai maximal de 10 ans aux deux tiers de la valeur de nantissement de l'immeuble (auparavant 15 ans).
Ces modifications ne s’appliquent qu’aux immeubles de rendement
Les mesures d'autorégulation modifiées entreront en vigueur le 1er janvier 2020 et ne s'appliqueront qu'au financement des immeubles de rendement. En outre, les exigences plus strictes ne s'appliquent qu'aux nouvelles affaires. Afin d'éviter des distorsions de concurrence, la Finma intègre également ces nouvelles dispositions dans ses exigences de fonds propres pour le secteur des assurances. En revanche, les fonds de pension et les autres investisseurs institutionnels octroyant des prêts hypothécaires ne sont pas affectés par ce resserrement.
La réglementation sur l'achat et la location ne sera pas durcie
La clarté prévaut maintenant sur la définition des propriétés de rendement : L'ASB ne tient pas compte des biens immobiliers en location lors du durcissement des mesures. En règle générale, il s'agit d'appartement ou de maisons individuelles appartenant à des particuliers et qui sont louées plutôt qu'habitées. Après tout, ce segment représente environ un quart de l'ensemble du financement de l'immobilier résidentiel. Bien que la Finma recommande aux banques d'évaluer également ces financements en tant que biens de rendement, elle ne les oblige pas à le faire.
Les mesures d'autorégulation ont-elles l'effet souhaité ?
La question demeure de savoir si le renforcement des mesures d'autorégulation produit réellement l'effet souhaité. Selon nous, la raison principale de la forte hausse des prix des immeubles de rendement réside dans l'attrait de la classe d'actifs immobiliers dans le contexte actuel de taux d'intérêt négatifs tant pour les investisseurs institutionnels que privés. De nombreux investisseurs achètent ou construisent donc des biens immobiliers résidentiels sans effectuer suffisamment d'analyses de localisation et de potentiel. Cette situation est responsable de la pression sur les prix et explique en fin de compte également la hausse des taux d'inoccupation. Ces acheteurs investissent principalement leurs propres capitaux et ne sont donc pas affectés par les restrictions sur le financement par emprunt. Les rendements de plus de cinq pour cent atteints en 2018 en particulier continuent d'encourager les investisseurs à investir dans cette classe d'actifs - sans aucune garantie que de tels rendements puissent également être générés à l'avenir.
Les mesures n'affectent que les nouvelles affaires avec une forte proportion de capitaux d'emprunt
Les mesures d'autorégulation toucheront désormais principalement les investisseurs qui ont besoin d'une plus grande proportion de capitaux empruntés. Il sera plus difficile pour ces acheteurs de financer leur propriété à l'avenir. Le régulateur veut ainsi freiner les nouvelles hausses de prix et réduire les risques en diminuant le nombre d'acheteurs.
Impact modeste dans l'environnement actuel
Les mesures prévues constituent un premier pas dans la bonne direction. Cela ne résout toutefois pas le problème structurel du marché des immeubles de rendement : Les investisseurs institutionnels tels que les fonds de pension, par exemple, qui s'en sortent avec peu ou pas de capitaux extérieurs et constituent la majorité de la base d'acheteurs, ne sont pas limités dans leurs activités par ces mesures. Nous n'attendons donc qu'un impact modeste et sommes convaincus que ces réglementations ne suffiront pas à elles seules à freiner les hausses de prix. Si les taux d'intérêt restent bas, que les liquidités sont abondantes et que les alternatives d'investissement sont rares, les immeubles de rendement continueront d'attirer des investisseurs institutionnels et privés qui n'ont besoin que de peu ou pas de capitaux extérieurs. Toutefois, la tendance actuelle à l'achat pourrait être mieux freinée par une hausse substantielle des taux d'intérêt, qui permettrait à nouveau des investissements alternatifs attrayants, ou par un fort afflux d'immigrants ayant un niveau élevé d'éducation et de revenus. En Suisse, cependant, nous sommes très éloignés de ces deux scénarios, car les initiatives politiques correspondantes ont également échoué.
Devrais-je encore acheter un bien de rendement ?
Les objets de rendement peuvent être encore aujourd'hui des achats très intéressants. Mais plus que jamais, la décision d'achat et de financement doit être discutée avec des experts, en tenant compte des variantes de transaction et des bailleurs de fonds. De plus, les acheteurs sont plus interpellés qu'auparavant sur le plan de l'évaluation et doivent plus que jamais se concentrer sur le potentiel des locataires de la région en question. Il est important de clarifier s'il y a une demande d'appartements dans cette région et si les loyers sont conformes au marché. La prudence est de mise dans le cas de ce que l'on appelle les financements participatifs, car l'investisseur individuel doit se fier aux promesses de rendement des bailleurs de fonds. Mais l'aspect financier devient également plus complexe en raison du durcissement des mesures d'autorégulation. Le marché devient de plus en plus confus pour les acheteurs en raison des différentes directives de financement des fournisseurs de prêts hypothécaires. L'expérience a montré que ces mesures ne sont pas mises en œuvre partout de la même manière ; les petites banques, les fonds de pension et les compagnies d'assurance sont moins au centre de la mise en œuvre de ces mesures réglementaires ou ne sont même pas concernées du tout. Les grandes banques et les banques cantonales et régionales très exposées sont examinées de plus près en raison de risques systémiques inévitablement plus élevés.
Le conseil indépendant apporte une valeur ajoutée
Un spécialiste hypothécaire indépendant peut vous aider dans votre recherche de propriétés et le montage du financement : DL MoneyPark ne coopère pas seulement avec plus de 100 partenaires, mais utilise également tous les principaux systèmes d'évaluation immobilière et offre ainsi la meilleure garantie d'être le partenaire de financement optimal pour les immeubles de rendement, même dans les périodes plus difficiles.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – août 2019

Les signes de faiblesse de l’économie mondiale ont poussé la Fed à baisser les taux d’intérêt directeurs de 0,25%. La BCE devrait lui emboîter le pas avec un abaissement des taux d’intérêt au mois de septembre. Les évolutions sur le marché ont entraîné en juillet une nouvelle baisse des taux swap et par conséquent des taux hypothécaires. Le taux indicatif moyen pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans atteint un seuil record avec 1,13%. Désormais, il n’est plus rare d’observer des taux d’intérêt en dessous des 1,0%.

Situation macroéconomique

L’économie mondiale faiblit encore
Dans son analyse de la situation dont il a fait part la semaine dernière, le chef de la Banque centrale européenne (BCE) Mario Draghi souligne que le moteur économique de l’Europe a certes des ratés mais qu’il tourne toujours à haut régime. Il a néanmoins exposé que les perspectives s’assombrissent visiblement de semaine en semaine. Le secteur industriel notamment souffre tout particulièrement et la mise en réseau des chaînes d’approvisionnement répand le problème dans toute la zone euro. Nous pensons ici avant tout aux constructeurs automobiles en proie au marasme de la demande en provenance de Chine. Logiquement, le taux d’inflation dans l’espace européen a également chuté au mois de juillet, pour atteindre 1,1%, son plus bas niveau depuis février 2018. L’industrie suisse des exportations est également très touchée par les évolutions mondiales. En revanche, l’industrie pharmaceutique brille par d’excellents résultats semestriels. De même que l’indicateur principal du KOF, le Centre de recherches conjoncturelles de l’École polytechnique fédérale de Zurich, qui est de nouveau reparti à la hausse en juillet. Ceci n'était plus arrivé depuis le mois de mars. Il est toutefois encore trop tôt pour pousser un soupir de soulagement. Le baromètre continue d’afficher une dynamique en deçà de la moyenne, signifiant par-là que la conjoncture suisse demeure faible. 
Les banques nationales entament des abaissements des taux d’intérêt directeurs
Ce que Mario Draghi annonçait fin juillet de manière implicite pour septembre est déjà devenu réalité pour la Banque centrale américaine (Fed), qui a mis en œuvre, au 31 juillet, une baisse de ses taux d’intérêt directeurs. La Fed a réduit sa fourchette de taux de 0,25% pour évoluer à présent entre 2 et 2,25%. Le tournant vers une politique monétaire expansionniste qui s’annonçait depuis longtemps, et que les acteurs du marché attendaient, est donc désormais enclenché aux États-Unis. Les responsables de la Banque centrale américaine rejettent toutefois (dans un premier temps) une baisse plus forte comme exigée par le président américain Donald Trump.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont de nouveau baissé
L’annonce d’une baisse des taux d’intérêt directeurs faite par la BCE et la mise en œuvre correspondante de la Fed ne sont pas une surprise et ont donc partiellement été anticipées par les acteurs du marché au niveau des taux sur le marché des capitaux. Les taux swap à long terme surtout ont encore fortement baissé au mois de juillet. Le taux swap à 10 ans a encore perdu dix points de base et se retrouve fin juillet à –0,35%. Le taux swap à 15 ans est même passé dans le négatif pour la première fois depuis presque trois ans. Toutefois même les échéances à plus court terme ont perdu du terrain: le taux swap à 5 ans cède dix points de base en comparaison mensuelle et affiche –0,73%, le taux swap à 2 ans –0,84% (–5 points de base).
Les taux indicatifs baissent encore
Les taux indicatifs, à savoir les taux moyens publiés d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, ont légèrement moins baissé au mois de juillet que les taux swap. Ils atteignent pourtant de nouveaux seuils records: le taux indicatif à 10 ans était déjà bas le mois dernier avec 1,18%, mais a encore perdu cinq points de base en juillet. Les taux indicatifs à court terme ont eux aussi enregistré une baisse par rapport au mois précédent.
Nouvel élargissement de la marge et des fourchettes
Les partenaires de financement ont légèrement élargi leur marge hypothécaire au mois de juillet puisqu’ils n’ont pas reporté sur les clients toute la diminution des taux swap. La différence entre le taux indicatif et le meilleur taux renégocié par DL MoneyPark s’est resserrée de quelques points de base en ce qui concerne les échéances à plus long terme, tandis que le prestataire le moins cher devenait encore très largement meilleur marché sur les hypothèques à taux fixe à 10 ans. Prévisions des taux hypothécaires - août 2019 Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Prévisions: Les taux hypothécaires resteront bas plusieurs années encore

La BNS va devoir réagir aux baisses des taux d’intérêt
La BCE a annoncé indirectement une baisse de ses taux d’intérêt, lorsque Mario Draghi communiquait vouloir maintenir le taux directeur plus longtemps au niveau actuel « ou plus bas ». Les récents taux d’inflation de l’UE ainsi que la réduction du taux directeur par la Fed mettent davantage la BCE sous pression, qui doit désormais sérieusement envisager une baisse des taux d’intérêt en plus d’autres mesures de politique monétaire. Les experts s’accordent pour dire que la BCE baissera les intérêts au mois de septembre. Et la BNS ne pourra pas non plus ignorer les faits: le franc a dernièrement connu une revalorisation par rapport à l’euro et est même passé brièvement, au mois de juillet, sous l’importante barre psychologique de 1.10 franc pour un euro. Si la BCE vient à baisser les taux d’intérêt directeurs, de nouvelles interventions de la BNS sur le marché des devises seront incontournables pour affaiblir le franc suisse. La BNS est sans doute déjà intervenue la semaine dernière, comme en témoigne l’augmentation des avoirs à vue des banques, qui ont une valeur d’indicateur en cas d’interventions. Mais la pression sur le franc suisse ne serait pas la seule à s’accroître en cas d’abaissement des taux d’intérêt directeurs: la réduction de la différence des intérêts entre l’euro et le franc suisse pourrait amener la BNS de son côté à baisser d’un quart supplémentaire le taux d’intérêt directeur déjà bas de –0,75%.
L’impact sur les taux hypothécaires reste modéré
Un éventuel abaissement du taux d’intérêt directeur ne viendrait cependant influer sur les taux hypothécaires que sous certaines conditions. D’une part, un certain nombre d’attentes des acteurs du marché ont déjà été anticipées dans les actuels taux swap. Enfin, de nouvelles tendances baissières ne sont possibles que dans une faible mesure. Les taux hypothécaires à court terme devraient bientôt avoir atteint leur plancher au vu de la diminution des marges subie par les banques. Les taux hypothécaires à long terme affichent un nouveau potentiel d’abaissement, au moins à court terme. Nous pensons que, même dans un scénario extrême, les taux hypothécaires ne pourront pas descendre en-dessous d'un taux d’intérêt minimum d’environ 0,30% pour les personnes privées. Prévisions des taux hypothécaires - août 2019 Prévisions des taux hypothécaires - août 2019

Recommandation

  • Pour les personnes souhaitant souscrire une hypothèque ou ayant une tranche hypothécaire arrivant bientôt à échéance, le moment est bien choisi. Les intérêts n’ont jamais été si bas et la courbe des intérêts si plate. Cela signifie que les taux hypothécaires à long terme ne dépassent que de façon marginale les taux à court terme.
  • Il convient clairement de privilégier les taux hypothécaires avec des échéances courtes ou moyennes, surtout si l’on compare avec les hypothèques du marché monétaire. Nous recommandons ici de ne pas attendre plus longtemps pour souscrire car le potentiel d’abaissement est faible.
  • Toutefois les évolutions du mois de juillet en attestent: les taux réagissent très sensiblement aux changements du marché et peuvent sans problème connaître de brèves fluctuations de 10 à 20 points de base vers le haut ou vers le bas.
  • Il est donc conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.

Demander conseil

MoneyPark Real Estate Risk Index RERI

MoneyPark Real Estate Risk Index – Des taux d’intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark enregistre au 2e trimestre 2019 une hausse de 0,2 point d’indice, passant ainsi à 3,5 points. Cette situation indique un risque moyen avec une tendance haussière et est à mettre en relation avec la prévision d’un fort affaiblissement de l’économie suisse au cours des prochains mois. Ces répercussions négatives ne se font pas encore ressentir sur le marché des logements en propriété. L’offre et la demande continuent d’afficher dans l’ensemble un rapport équilibré sain. Les prix des maisons individuelles atteignent certes un niveau élevé, mais n’ont que faiblement augmenté ces dernières années. Les différentes conditions offertes sur le marché en matière de taux hypothécaire enregistrent toujours des écarts particulièrement importants. Les différentes possibilités de refinancement des prestataires ne sont sans doute pas étrangères à cette situation, ce qui accroît encore le manque de transparence.

Les conclusions en détail

Risque moyen avec tendance haussière
Sur une échelle de 0 = absence de risque à 6 = risque accru de bulle immobilière, le RERI affiche au 2e trimestre 2019 une augmentation de 0,2 point d’indice pour atteindre désormais 3,5 points. Les valeurs (nettement) en hausse des deux premiers trimestres trouvent leur justification dans l’assombrissement des perspectives conjoncturelles. Désormais plus personne ne remet en cause l’arrêt de l’essor économique. Les spécialistes tout comme les directeurs d’achats partent du principe que l’économie suisse ne connaîtra qu’une croissance très modérée au cours des prochaines années.
Les signes de faiblesse de la conjoncture progressent
L’évolution de l’économie mondiale n’en finit pas de générer des craintes. Les répercussions négatives du conflit commercial entre les États-Unis et la Chine notamment se traduisent désormais par un recul du volume des échanges. Les mises en garde sur les bénéfices et les suppressions d’emploi sont de plus en plus fréquentes au sein des groupes allemands. Tout ceci constitue de mauvaises nouvelles pour les exportateurs suisses. Avec environ 20% du chiffre d’affaires, l’Allemagne représente de loin pour eux le plus important marché d’écoulement.
Les perspectives conjoncturelles ne sont pas bonnes
Les perspectives conjoncturelles se sont, elles aussi, fortement détériorées ces derniers temps. Selon les économistes, les litiges commerciaux provoqueraient à l’échelle mondiale un ralentissement de la demande de biens d’investissement. L’Allemagne devrait être plus fortement touchée que d’autres pays. La Suisse, fortement tournée vers l’exportation, en subira également les conséquences au cours des prochains mois. Les directeurs d’achats partagent également cet avis.
Le tournant dans la politique des taux n’aura pas lieu, de nouvelles baisses des taux d’intérêt sont probables
Un grand nombre de spécialistes s’attendent à ce que l’environnement de taux négatifs en Europe et de façon plus extrême encore en Suisse continue d’évoluer dans le rouge au cours des prochains mois, pour se maintenir non seulement pendant plusieurs trimestres encore, mais vraisemblablement aussi pendant plusieurs années. Des abaissements des taux d’intérêt directeurs de la Fed et de la BCE sont déjà annoncés.
La demande et les prix pour les logements en propriété demeurent stables
Les conditions de financement extrêmement intéressantes ont un impact positif sur la demande de logements en propriété. On ne peut cependant pas parler de surchauffe pour deux raisons. Premièrement, les dispositions strictes sur la question du taux d’endettement représentent un facteur limitant pour les acheteurs potentiels. Deuxièmement,  le niveau élevé des prix constitue un frein sur ce secteur.
Mesures d’endiguement des hausses de prix sur le marché partiel des biens immobiliers de rendement
Les durcissements des directives de financement récemment présentés par l’ASB devraient au moins permettre de refroidir quelque peu le marché des habitations collectives. Les propositions ont été soumises à la Finma pour examen, qui doit les reconnaître comme nouveaux standards minimaux obligatoires qui concerneraient aussi bien les banques qu’indirectement aussi les compagnies d’assurance. Il faut s’attendre à une validation par les autorités de surveillance de ces ajustements en matière d’autorégulation.

Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré en s’appuyant sur la part de l’hypothèque par rapport au total des actifs disponibles (incl. les fonds des 2e et 3e piliers). À l’inverse de la simple considération du taux d’avance, les valeurs patrimoniales effectives sont également prises en compte en plus du montant de l’hypothèque. Les nouveaux financements dans la période sous revue sont pris pour base. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier
Toujours aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier en lien avec l’endettement
Tandis que l’endettement avait légèrement reculé au 4e trimestre 2018, il demeure inchangé au 1er semestre 2019. La part de l’hypothèque (financement extérieur) par rapport au prix d’achat continue de s’élever en moyenne à quelque 55%. Par conséquent, l’endettement des ménages n’entraîne aucun risque supplémentaire majeur pour le marché immobilier. La valeur limite se situe ici à un niveau bien plus élevé avec 66%.

Fourchette des offres de taux

Une fourchette exceptionnellement large
La différence de taux entre le prestataire le moins cher et le prestataire le plus cher reste proche du niveau record. L’écart est considérable avec 0,79% (trimestre précédent 0,86%). Nous observons également une fourchette de prix très large sur le terme le plus important, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans: le prestataire le moins cher proposait au 2e trimestre 2019 en moyenne un taux d’intérêt de 0,79%. Quant au prestataire le plus cher, il exigeait 1,76%. Il en résulte un écart impressionnant de 0,97% (trimestre précédent: 1,09%). Les compagnies d’assurance et les caisses de pension / fondations de placement notamment, lesquelles mettent en place de nouveaux investissements en hypothèques, sont en mesure d’offrir des conditions très avantageuses. En revanche, chaque baisse des taux d’intérêt hypothécaires signifie pour les banques, qui refinancent leurs hypothèques avec des produits d’épargne, des pertes douloureuses sur les marges du fait du renoncement à la répercussion des intérêts négatifs. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Coûts de garantie des crédits

De nouvelles baisses mènent au niveau le plus bas sur trois ans
Au cours des dernières semaines, l’économie mondiale a été soumise à une évolution de plus en plus négative. Même dans l’espace européen, l’économie a enregistré dans de nombreux secteurs un recul du chiffre d’affaires plutôt qu’une croissance. Cette situation, en combinaison avec une faible pression inflationnaire, conduit la Banque centrale européenne (BCE) à envisager sérieusement une nouvelle baisse du taux d’intérêt directeur. Le marché suisse des capitaux a lui aussi réagi avec de nouvelles baisses des intérêts sur toutes les échéances. Le taux swap à 10 ans tout comme le taux swap à 5 ans ont perdu environ 20 nouveaux points de base durant la période sous revue. Ainsi le taux à 10 ans a atteint fin juin 2019 un nouveau niveau le plus bas sur trois ans. La courbe des taux a continué de s’aplatir puisque les taux swap à brève échéance ont enregistré un recul moins fort (environ 13 points de base). Si l’on compare avec la situation fin 2018, l’écart entre le taux swap à 2 ans et le taux swap à 10 ans a ainsi diminué de 35%. Cette courbe des taux plate indique un très fort affaiblissement de la conjoncture. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier
Prévisions: des taux hypothécaires toujours bas avec potentiel de baisse sur les échéances longues
Les répercussions négatives du conflit commercial qui perdure entre les États-Unis et la Chine devraient se refléter ces prochaines semaines dans un recul du volume des échanges. Si ce conflit n’est pas durablement résolu dans un avenir proche et si un nouveau durcissement ne permet pas d’éviter d’autres risques, il y a fort à parier que l’économie mondiale poursuivra son évolution négative. Cela fait augmenter le risque de voir de nouvelles baisses des intérêts dans l’espace européen. La Suisse, en situation de forte dépendance, ne sera pas non plus épargnée par cette tendance. De notre point de vue, il en résulte un nouveau potentiel de baisse au moins à court terme de l’ordre de 10 à 20 points de base, avant tout pour les taux hypothécaires à long terme. Cette situation continue d’être favorable au marché immobilier suisse en raison des conditions de financement avantageuses avec une demande sensiblement renforcée. Cependant, les perspectives économiques mauvaises pourraient avoir un impact négatif à moyen terme sur la demande de biens immobiliers.

Indices des prix

L’indice des prix immobiliers enregistre une baisse, les prix des biens de consommation sont en légère hausse
Au 2e trimestre 2019, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles et les appartements a reculé pour passer de 161,9 à 161,2 points. Par rapport au trimestre précédent, les prix des maisons individuelles n’ont connu qu’une hausse minime de 0,06%. Les prix des appartements ont quant à eux baissé de 0,87%. Le nombre d’offres a néanmoins légèrement augmenté au cours du trimestre pour les deux types d’objet. Environ 25 000 offres ont été faites par mois pour les maisons individuelles, contre 40 000 pour les appartements. Les prix des appartements enregistrent une baisse pour le 8e trimestre consécutif et atteignent désormais le niveau de fin 2013. En face, les prix des maisons individuelles sont stables depuis des années ou en légère hausse. Cette évolution s’explique par le fait que l’offre d’appartements a encore progressé dans le segment des bas prix, élargissant le cercle des acheteurs. Cette situation devrait encore soutenir la demande pour l’année en cours et faire de nouveau grimper les chiffres relatifs à l’offre. Indépendamment de cela, l’indice des prix à la consommation de son côté a légèrement augmenté. Avec 99,7 points, il se rapproche du record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier et des prix à la consommation continue donc de progresser. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Taux de chômage

Le taux de chômage atteint son nouveau niveau le plus bas depuis 10 ans
Tandis que le taux de chômage affichait une légère hausse au 1er trimestre 2019 pour des motifs essentiellement saisonniers, il est désormais tombé au 2e trimestre 2019 à un niveau record de 2,2%. Pour la première fois depuis le début de la crise financière en 2008, moins de 100 000 personnes (97 222) étaient inscrites au chômage fin juin 2019. Cela correspond à un recul de presque 9% (9357 personnes) par rapport à la situation de l’année précédente. On enregistre des valeurs en baisse dans toutes les tranche d’âge ainsi que chez les personnes à la recherche d’un emploi. Le chômage de longue durée a aussi connu un recul significatif (-20%). Le chef de la Direction du Secrétariat d’État à l’économie (SECO), Boris Zürcher, pense que le taux de chômage a désormais atteint son plancher absolu. Le chômage saisonnier connaîtra une hausse durant les mois d’été, faisant légèrement repartir les valeurs à la hausse. Le Seco pronostique pour 2019 une moyenne annuelle du taux de chômage de 2,4%. Ces valeurs établissent de facto le plein emploi en Suisse. Comme le souligne le directeur du SECO, «le pessimisme conjoncturel croissant n’a visiblement pas encore atteint le marché national du travail». Un taux de chômage inférieur à 2,3% comme nous le connaissons actuellement est toutefois déjà considéré comme optimal sur le plan économique, car il n’y a sans doute pas assez de main d’œuvre à disposition pour soutenir la demande élevée de l’économie. Nous n’y voyons pourtant aucun problème substantiel sachant que la demande devrait prochainement décliner au vu de l’effondrement conjoncturel qui menace. Le nombre de personnes en situation d’emploi n’a eu de cesse d’augmenter ces dernières années. On peut toutefois se demander si cette main d’œuvre supplémentaire répond aux standards recherchés concernant les branches et la formation. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le ralentissement se poursuit
Au 2e trimestre 2019, l’indice des directeurs d’achats a enregistré sa sixième baisse consécutive, passant de 53,4 à 48,3 points. Ainsi le PMI quitte la zone d’essor (à partir de 50 points). Les directeurs d’achats s’attendent donc à une poursuite de l’affaiblissement conjoncturel en Suisse. La valeur de l’indice est désormais proche du niveau le plus bas des cinq dernières années (T1/2015: 47,8 points). Il reste encore toutefois suffisamment loin de la valeur annonciatrice d’une récession (40 points). Le sous-composant «volume de commandes» en baisse depuis quelques mois attire l’attention. Avec 43,5 points, cette valeur atteint son niveau le plus bas depuis septembre 2012 (43,5 points). Cela indique que les volumes de commandes ne renferment qu’un potentiel de croissance très limité. Risk Index - Des taux d'intérêts ultra-bas soutiennent le marché immobilier

Conclusion

  • Le marché immobilier suisse des maisons individuelles et appartements est toujours très solide.
  • L’assombrissement conjoncturel n’a pas (encore) de répercussions négatives sur la demande de biens immobiliers. Les conditions de financement historiquement basses entretiennent la demande.
  • Les durcissements élaborés pour les directives de financement des biens immobiliers de rendement constituent une première étape pour endiguer les tendances à la surchauffe.
  • Le marché immobilier suisse repose, dans l’ensemble, sur de solides bases.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juillet 2019

Le litige commercial entre les États-Unis et la Chine pèse sur l’économie mondiale et impacte également l’évolution conjoncturelle de la Suisse. La Fed mais aussi la BCE pourraient procéder dès le mois de juillet à un abaissement des taux d’intérêt. La seule annonce de cette possibilité a coûté aux taux swap le mois passé jusqu’à dix points de base.

Situation macroéconomique

Cessez-le-feu entre les États-Unis et la Chine
L’évolution de l’économie mondiale n’en finit pas de générer des craintes. Les répercussions négatives du conflit commercial entre les États-Unis et la Chine notamment se traduisent désormais par un recul du volume des échanges. De nombreuses sociétés américaines qui se fournissent en pièces de production auprès de fabricants chinois ne croient plus en une amélioration durable de la situation. Ceci est illustré par le fait qu’un quart d’entre elles déjà, selon les chiffres révélés par un sondage, ont opté pour une délocalisation de la chaîne de livraison dans d’autres pays ou au moins examinent une telle démarche. L’entretien bilatéral entre le président américain Donald Trump et le chef d’État chinois Xi Jinping en marge du sommet du G20 fin juin symbolise certes une avancée dans le bon sens et prépare le terrain pour de nouvelles négociations, nous sommes toutefois encore loin d’un accord final mettant un terme au litige commercial.
Les banques nationales annoncent des abaissements des taux d'intérêt
En raison de l’assombrissement progressif de la conjoncture mondiale et du différend commercial international, le patron de la Fed Jerome Powell et le président de la BCE Mario Draghi ont fait comprendre en juin qu’ils seraient prêts à recourir à tous les moyens en matière de politique monétaire pour endiguer les incertitudes naissantes quant à une récession, si bien que les spéculations sont allées bon train quant à un éventuel abaissement du taux d’intérêt directeur aux États-Unis et en Europe. La Fed a encore maintenu le taux directeur au moins de juin dans une fourchette de 2,25 à 2,5%, néanmoins on s’attend dès fin juillet sur les marchés à un abaissement des taux d’intérêt. En Europe également, on pourrait assister à un abaissement des taux au cours des prochains mois: Mario Draghi a annoncé qu’il prendrait des mesures si la situation ne venait pas à s’améliorer pour la zone Euro.

Évolution des taux d’intérêt

Les taux swap ont de nouveau baissé
La nouvelle d’un possible abaissement du taux d’intérêt directeur en Europe a suffi à influencer les attentes des acteurs du marché jusqu’en Suisse. Les taux swap en franc suisse ont, par conséquent, enregistré une forte baisse. Le taux swap à 10 ans a atteint le 25 juin son nouveau niveau le plus bas sur trois ans et affichait 0,22%, ce qui correspond à un recul de dix points de base par rapport à fin mai. Toutefois même les échéances à plus court terme ont perdu du terrain: le taux swap à cinq ans cède huit points de base en comparaison mensuelle et affiche -0,63%, le taux swap à deux ans -0,79% (-8 points de base).
Les taux indicatifs moyens battent chaque mois des records négatifs
Les taux indicatifs, à savoir la moyenne des taux publiés de notre centaine de partenaires, ont légèrement moins baissé au mois de juin que les taux swap. Ils battent pourtant des records mois après mois: tandis que les taux indicatifs à dix ans ont connu le mois dernier leur plus bas niveau avec 1,25%, cette valeur a encore été largement battue en juin avec 1,18% (-7 points de base). Les taux indicatifs à court terme ont eux aussi enregistré une baisse par rapport au mois précédent.
Nouvel élargissement de la marge et des fourchettes
Les partenaires de financement ont légèrement élargi leur marge hypothécaire au mois de juin puisqu’ils n’ont pas reporté sur les clients toute la diminution des taux swap. Les fourchettes entre le prestataire le plus cher et le prestataire le moins cher se sont également élargies: tandis que le prestataire le plus cher a laissé ses conditions au niveau du mois précédent, le prestataire le moins cher les a baissées. Une hypothèque à taux fixe à 10 ans peut donc être conclue à 0,72% avec une bonne solvabilité (-6 points de base), une hypothèque à taux fixe à 5 ans à 0,48% (-7 points de base). Prévisions des taux hypothécaires - juillet 2019

Prévisions: Les taux hypothécaires resteront bas plusieurs années encore

Il faut s’attendre à de nouveaux abaissements des taux d’intérêt
Si la Fed et la BCE viennent effectivement à baisser leurs taux d’intérêt directeurs, cela mettra aussi la BNS fortement sous pression. Sous l’emprise de la BCE, la BNS n’aura sans doute pas la possibilité d’échapper au tourbillon. On risquerait sinon une nouvelle revalorisation du franc suisse, qui est déjà évalué à un niveau élevé par rapport à l’euro. Mais même si la Suisse ne connaît pas de nouvel abaissement des taux d'intérêts, les taux swap - surtout ceux à long terme - pourraient bien perdre encore 20 à 30 points de base au vu du recul des prévisions de l’évolution conjoncturelle dans le monde. On peut cependant douter que cela vienne affecter dans les mêmes proportions les taux indicatifs (taux hypothécaires moyens des partenaires MoneyPark). Nous attendons au contraire un resserrement des fourchettes: tandis que les prestataires les moins cher conservent leur niveau déjà faible (et par conséquent élargissent leur marge), les prestataires les plus cher pourraient bien effectuer des abaissements des taux d’intérêt. Ainsi le taux indicatif moyen évolue vers le bas et la fourchette se resserre. Cela vaut davantage pour les taux hypothécaires à long terme que pour les taux hypothécaires à court terme, pour lesquels le plancher devrait être bientôt atteint avec les taux déjà très bas à l’heure actuelle. Dans ce contexte, la courbe des taux s’aplatit encore plus. Aujourd’hui déjà, les instituts proposent des taux hypothécaires à 10 ans qui ne sont que très légèrement supérieurs aux taux à deux ans.
De grandes différences d’un prestataire à l’autre
La situation exceptionnelle relative aux taux d’intérêt négatifs va donc encore s’accentuer au cours des prochains mois. Plus que jamais, l’évolution des taux d’intérêt hypothécaires dépend des conditions mises en place par les différents instituts de financement. Les différences entre les groupes de prestataires se font de plus en plus sentir, notamment pour les conditions relatives aux coûts et au rendement. Au vu des évolutions actuelles, nous ajustons nos prévisions pour fin 2019 comme suit: baisse de la fourchette de taux à dix ans de 45 points de base (de 1,02 à 1,22%), à cinq ans de 25 points de base (de 0,85 à 1%) et à deux ans de 17 points de base (de 0,83 à 0,98%). Prévisions des taux hypothécaires - juillet 2019 Prévisions des taux hypothécaires - juillet 2019
analyse

Du Libor au Saron – 6 questions à se poser

La semaine dernière, la Banque nationale suisse (BNS) a annoncé l'introduction de son propre taux directeur, calqué sur le Saron. Ce taux remplacera immédiatement le taux Libor à trois mois, qui sera aboli en 2021. Quelques questions essentielles :
1 - Pourquoi le taux Libor est-il aboli ?
En 2011, un scandale avait éclaté autour du plus important taux d'intérêt de référence au monde, le Libor. En fait, le taux est fixé quotidiennement, non pas basé sur les transactions réelles mais sur les rapports des banques, qui accordent des prêts pour une période correspondante, souvent de trois mois. Ces rapports avaient été manipulés par les banques en 2011, ce qui a coûté au Libor sa réputation et entaché sa légitimité. La British Financial Supervisory Authority a alors décidé que l'existence du Libor ne serait maintenue que jusqu'à fin 2021. Ainsi, en 2022 au plus tard, non seulement un produit succédant au Libor devait être trouvé comme taux d'intérêt directeur en Suisse, mais aussi comme base pour les hypothèques. L'introduction actuelle du taux directeur de la BNS s'explique par l'abolition du Libor à la fin de 2021. En effet, la Banque nationale fonde ses prévisions d'inflation pour les trois prochaines années sur son taux directeur, qui reste inchangé pour l'ensemble de la période de prévision. Comme le Libor sera supprimé à la fin de 2021, la BNS a dû le remplacer aujourd'hui.
2 -  Que différencie le Saron et le Libor ?
Le cours du Saron («Swiss average rate overnight») est déterminé par une plateforme boursière suisse. Comme son nom l'indique, il s'agit d'un taux « au jour le jour » qui, contrairement au Libor, est basé sur les transactions et les prix réels. Le Saron est donc plus transparent. La notion journalière du Saron (il a une durée d'un jour ou d'une nuit) diffère également du taux Libor. Néanmoins, les deux taux sont restés au même niveau ces dernières années et ne se sont écartés que d'un ou deux points de base de temps à autre. Cela s'explique certainement aussi par le faible niveau des taux d'intérêt. En cas de retournement brutal des taux d'intérêt, il serait possible que les deux taux s'éloignent l'un de l'autre. Toutefois, nous sommes encore loin d'un redressement des taux…
3 - L'hypothèque Libor deviendra-t-elle inévitablement une hypothèque Saron ?
Les différentes institutions hypothécaires n'ont pas encore pris de décision définitive quant à la conception de cette future hypothèque. Un groupe de travail national (GCN) de la BNS, qui suppose depuis longtemps que le Saron succédera au Libor pour les hypothèques, étudie la question. Toutefois, un certain nombre de problèmes techniques subsistent encore, comme la décision de savoir comment le taux d'intérêt des clients doit être calculé exactement. En effet, contrairement au Libor, le taux d'intérêt du Saron est défini pour un jour, ce qui rend difficile la détermination des durées de trois et six mois. Certaines institutions financières n'offrent actuellement pas d'hypothèques Libor tant que la solution de remplacement n'est pas entièrement définie. « L'hypothèque Saron » n'existe quant à elle pas encore.
4 - Combien de temps le Saron restera-t-il négatif ?
Actuellement, le Saron, comme le taux directeur de la BNS, est à -0,75 pour cent. La BNS s'est récemment montrée prudente à l'égard de la croissance économique mondiale et continuera de maintenir le taux directeur de la Banque nationale à un bas niveau. Nous nous attendons à ce que le Saron demeure négatif jusqu'en 2021.
5 - Comment le changement de taux m'affectera-t-il en tant que détenteur d'une hypothèque Libor ?
Votre contrat hypothécaire continuera d'être en vigueur pendant la durée prédéfinie. Le taux d'intérêt de base de votre hypothèque Libor sera cependant modifié. Sur la base des déclarations actuelles, malgré les incertitudes, on peut supposer que le Saron servira de substitut. Le législateur stipule en principe qu'une telle modification du contrat ne doit pas être à votre désavantage.
6 - Quid si je veux contracter une hypothèque maintenant ?
Le Libor a souvent été utilisé comme un produit d'attente. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont une solution de rechange. La courbe des taux actuellement très plate permet de conclure des hypothèques à moyen et long terme au prix d'une hypothèque Libor. Les hypothèques Libor sont disponibles à partir de 0,56%, le meilleur taux d'intérêt négocié par MoneyPark pour une hypothèque de six ans à taux fixe étant 0,55%. Tandis qu’à 0,42%, les taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe de trois ans sont encore plus bas que ceux d'une hypothèque Libor. A noter encore que, certains établissements permettant des ruptures de taux fixes sans pénalité en cas de vente du bien immobilier, un propriétaire peut prendre un taux fixe sans prendre le risque de devoir assumer une pénalité élevée.
Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de trois à cinq pour cent chaque année. Au cours des dernières années, de plus en plus de fournisseurs qui veulent obtenir une part du gâteau ont afflué sur le marché. L’essentiel en bref
  • Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a progressé de près de 186 milliards de francs pour atteindre environ 1 064 milliards de francs (+ 21,2%).
  • Les banques dominent toujours plus de 94 pour cent du marché hypothécaire grâce aux portefeuilles d’actions accumulés au fil des décennies. Cependant les compagnies d’assurance et les caisses de pension augmentent régulièrement leur volume.
  • En 2018, les intermédiaires hypothécaires ont déjà contribué pour environ douze pour cent de la croissance du marché hypothécaire.
  • Les exigences des clients en matière de transparence totale et d'accès à de nombreux prestataires et offres hypothécaires ne cessent d'augmenter.

Le marché hypothécaire en 2018

Les banques dominent toujours le marché hypothécaire
Fin 2018, le marché hypothécaire suisse affichait un volume d’hypothèques d'environ 1 064 milliards de francs. Malgré de nouveaux prêteurs hypothécaires, les banques dominent toujours le marché et contrôlent, à elles seules, plus de 94 pour cent du marché hypothécaire suisse. Les groupes bancaires «banques cantonales», «grandes banques» et «Banques Raiffeisen» gèrent, quant à eux, plus de 76 pour cent du volume des hypothèques. Les deux groupes de prestataires non bancaires, soit les «compagnies d’assurance» et les «caisses de pension», ont également été en mesure d’élargir leur portefeuille hypothécaire. Fin 2018, les deux groupes géraient respectivement 41 milliards et 18 milliards de francs d’hypothèques.
Les bouleversements sur les marchés prennent des années
Même si ces deux groupes de prestataires ont évolué plus rapidement que les autres groupes, la construction d'un portefeuille hypothécaire demande du temps. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90 pour cent des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire. En tant que «nouveaux venus» sur le marché hypothécaire, il faudra des années aux compagnies d’assurance, aux caisses de pension et aux autres investisseurs alternatifs avant de pouvoir élargir considérablement leurs portefeuilles.
Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage
Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 34,6 milliards de francs, soit 3,4 pour cent en 2018. Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de plus de 15 milliards de dollars, et ont réalisé une surperformance de 4,4 pour cent. Les Banques Raiffeisen ont enregistré le même pourcentage. Les compagnies d’assurance ont également dépassé la moyenne du marché avec une croissance estimée à 3,7 pour cent. En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de plus de sept pour cent en 2018. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres. En revanche, le taux de croissance pour les grandes banques (1,6 pour cent), les banques régionales, les caisses d'épargne (1,4 pour cent) et les autres banques (3,5 pour cent) est inférieur à la moyenne du marché (3,7 pour cent). Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse

Les intermédiaires, un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ douze pour cent. Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse Avec une part de marché d'environ 57 pour cent, MoneyPark s'affirme clairement comme leader du marché des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 2,3 milliards de francs, MoneyPark se classe au quatrième rang sur le marché hypothécaire suisse, derrière les banques cantonales, les deux grandes banques et les Banques Raiffeisen. L’entreprise conseille et gère un grand nombre d’hypothèques.

L’évolution du marché hypothécaire de 2012 à 2018

Croissance de près d'un quart
Au cours des six dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 186 milliards de francs (plus de 21%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3,5 pour cent. Les compagnies d’assurance et les caisses de pension ont certes réussi à croître légèrement au-dessus de la moyenne du marché, mais en raison de leur faible volume, leur part de marché n’est toujours que de six pour cent. Les intermédiaires gagnent des parts du marché hypothécaire suisse
Banques cantonales
  • Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 34,9%).
  • Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de 28% pour atteindre près de CHF 372 mrd (marché: +21,2%).
  • Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé au même rythme que le marché (+ environ 21%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales.
Grandes banques
  • Au cours des 6 dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 4,9%, nettement inférieure à celle du marché (+21,2%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3,8% de part de marché.
  • En 2018, elles ont toutefois de nouveau progressé de CHF 4 mrd, ce qui correspond à une croissance de 1,6%. Bien que ce soit encore légèrement en-dessous du marché (+3,4% en 2018), c’est nettement plus élevé que les années précédentes.
  • De 2013 à 2017, les grandes banques ont progressé de CHF 8,3 mrd, ce qui correspond à une croissance de seulement 3,3% en 5 ans.
  • En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,9% (2012: 28,7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 265 mrd.
Les Banques Raiffeisen
  • Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 32% (+ CHF 44 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,4% à près de 17%.
  • Avec près de CHF 180 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataire le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.
Banques régionales et caisses d’épargne
  • Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,5% à 9,0%), car elles ont progressé, avec 14,6%, un peu en dessous de la moyenne du marché.
Compagnies d’assurance
  • Les compagnies d’assurance ont pu augmenter leur part de marché de 11,5% et leur volume de plus de 35% (+ CHF 10,5 mrd).
  • Il s’agit ainsi du groupe ayant enregistré la croissance la plus rapide parmi les prêteurs hypothécaires. Cependant, avec 3,8% enregistrés fin 2018, leur part de marché est faible et reste limitée en raison des contraintes réglementaires et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct.
Caisses de pension
  • En 2013 et 2014, les caisses de pension ont affiché un recul de leur croissance en volume. Ce n’est qu’à partir de 2015 qu’ils ont recommencé à octroyer des hypothèques. En 2017, ils ont même atteint une croissance de 16,7% et une progression de CHF 2,4 mrd.
  • Nous ne nous attendons pas à ce qu’une croissance aussi élevée soit enregistrée en 2018. Nous comptons toutefois sur une croissance globale de 22,8% au cours des 6 dernières années. Fin 2018, les hypothèques émises par les caisses de pension devraient atteindre CHF 18 mrd, ce qui correspond à une part de marché de 1,7%. À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque pour ce secteur des investisseurs a encore une belle marge de progression.

Impacts sur les emprunteurs hypothécaires

Un potentiel d’épargne important à peine perçu
Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Pourtant, 74 pour cent des Suisses(ses) contractent toujours leur hypothèque auprès de leur banque, sans comparer les offres sur le marché. Toutefois, depuis longtemps sur tous les marchés européens, y compris sur le marché financier, les acheteurs se sont émancipés et comparent avant d’acheter. Déjà vraie pour la majorité des marchés suisses, cette tendance à la comparaison et à l’émancipation gagne également de plus en plus de terrain sur le marché financier suisse. Le client d’aujourd'hui veut plus de transparence et d’information et compare les prix, comme c’est déjà le cas depuis longtemps pour les biens de consommation. Le client hypothécaire d’aujourd'hui est plus éclairé que jamais. Ainsi, la popularité des intermédiaires indépendants, et ainsi que la comparaison des offres, n’a cessé de croître au cours des dernières années.
Etude sur le logement idéal 2019

Etude sur le logement idéal 2018/19

L'étude sur le logement idéal 2018/19, réalisée chaque année par MoneyPark en collaboration avec alaCasa.ch, a une fois de plus interrogé les locataires et les propriétaires au sujet de leur logement. Dans l'ensemble, les Suisses sont plus satisfaits de leur situation que les années précédentes. La moitié des personnes interrogées épargnent régulièrement de l'argent afin de réaliser leur rêve de posséder leur propre lieu de vie. La propriété de rêve numéro 1 reste la maison individuelle. L'étude, basée sur une enquête en ligne, est la plus complète en Suisse sur les rêves de vie de la population. Des résidents de Suisse alémanique et romande, dont environ la moitié sont propriétaires et l'autre moitié locataires, ont été interrogés. « Chaque année, l'étude sur le logement idéal est un baromètre précieux des tendances de l’immobilier. Il nous donne un aperçu actualisé des espaces de vie des Suisses et reflète également les évolutions y relatives », explique Stefan A. Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Les locataires sont attirés par la ville, les propriétaires par la campagne

Depuis 2017, le taux d'accession à la propriété en Suisse stagne à 39 pour cent, ce qui n'a pas son pareil sur le plan international. De plus, la période de recherche s'est allongée; un locataire sur trois passe plus d’un an à trouver la propriété de ses rêves. La campagne est privilégiée par les propriétaires, avec 35 pour cent d'entre eux qui préfèrent vivre dans un village. Un léger clivage urbain-rural se dessine entre propriétaires et locataires et confirme une tendance à l’urbanisation pour ces derniers. En effet, 21 pour cent des locataires souhaitent désormais vivre en centre-ville contre seulement dix pour cent pour les propriétaires. Cette différence s'explique probablement par le fait que les propriétés situées au centre-ville sont non seulement rares, mais que les prix d'achat ont également fortement augmenté au cours des dernières années.

Le soutien des professionnels de l'immobilier est apprécié

Afin de faciliter la recherche de la propriété de leurs rêves, un tiers des Suisses alémaniques et un quart des Suisses romands demanderaient conseil à un agent immobilier. Le soutien des agents immobiliers est également sollicité lors de la vente d'une propriété. Roman Bolliger, CEO d'alaCasa.ch, explique : « Les Suisses, soucieux de la qualité, attachent beaucoup d'importance au soutien professionnel lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier et s'appuient principalement sur une longue expérience ainsi que sur un réseau national d'agences immobilières bien établi ».

Un bon voisinage améliore la qualité de vie

Dans l'ensemble, les résultats reflètent une population résidente largement satisfaite. Pour la majorité d'entre eux, la situation du logement est agréable, même si un besoin d'amélioration en termes de confort est mis en avant par les locataires. Les résultats de l'étude montrent également que la plupart des gens sont de bons voisins : 42 pour cent des Suisses alémaniques ne se soucient pas de leurs voisins, et apprécient l’entraide générale. Par exemple, 35 pour cent des Suisses d'origine allemande et 20 pour cent des Romands arrosent les fleurs de leurs voisins pendant leurs vacances. Néanmoins, les Suisses se plaignent aussi de l'indélicatesse, de la nuisance olfactive et du manque de communication de la part de leurs voisins.

Un conseil hypothécaire indépendant est recherché

En Suisse romande, plus souvent que dans le reste de la Suisse, les futurs propriétaires font volontiers appel à l'expertise d'un consultant indépendant en financement immobilier. En Suisse alémanique, il y a tout de même un acquéreur sur trois qui envisage déjà de solliciter un courtier hypothécaire indépendant. « À mon avis, il s'agit là d'une revendication justifiée de la part d'acheteurs éclairés », souligne le CEO de MoneyPark, S. Heitmann. « Les emprunteurs hypothécaires d'aujourd'hui veulent plus de transparence et d'informations lors des comparaisons, ainsi qu'une certaine diversité de fournisseurs afin de trouver le financement individuel optimal. Une tendance qui s'affirmera encore plus fortement sur le marché hypothécaire suisse à l'avenir ».

Quelques constats complémentaires sur l'étude du logement idéal

  • Près de la moitié (49%) des participants à l'étude rêvent toujours de leur maison individuelle. De préférence calme et avec vue sur la campagne. Les acheteurs pragmatiques flirtent de plus en plus avec l'achat d'une maison en terrasse en vue d'une viabilité financière.
  • Pour ce qui est de la propriété de leurs rêves, les Suisses accordent de l'importance au prix d'achat et à la taille de la propriété, y compris à la présence d’un jardin ou d’un balcon, d'une part, et à des facteurs tels que l'emplacement calme, la proximité des transports publics, des écoles et des jardins d'enfants, d'autre part. En Suisse alémanique, les possibilités d’achat (D-CH 56%, W-CH 33%) et la proximité de zones de loisirs locales (D-CH 49%, W-CH 16%) sont beaucoup plus prononcées qu'en Suisse romande.
  • Les locataires supportent des coûts de logement plus élevés que les propriétaires. De plus, en raison des faibles taux d'intérêt hypothécaires, 22 pour cent des propriétaires ne consacrent qu'un dixième de leur revenu au logement, tandis qu'un locataire sur deux dépense entre 20 et 35 pour cent.
  • Pour les Suisses romands (87%), l'empreinte écologique de leur propriété est plus importante que pour les Suisses allemands (68%). Les propriétaires ont l'intention d'utiliser les nouvelles technologies comme les robots aspirateurs ou le contrôle de la lumière et de la température au moyen d'une application plus fréquemment dans deux ans qu'ils ne le font actuellement.
  • Quand il s’agit d’avoir une vision à long terme, les Suisses sont pragmatiques : la moitié d'entre eux souhaitent rester dans leur logement actuel, ce qui représente une augmentation de 13 pour cent par rapport à l'année précédente. Les autres, plus flexibles, envisagent d’acheter une propriété adaptée à leur âge ou de vivre à l'étranger. Seulement 21 pour cent des Suisses romands et 7 pour cent des Suisses alémaniques souhaiteraient acheter une maison de vacances dans un proche avenir. Cependant, plusieurs facteurs poussent les Suisses à renoncer à l’achat d’un bien de vacances: outre le manque de moyen, le besoin de dépaysement les mène à ne pas vouloir se limiter à un seul endroit.
  • Dans les relations de bon voisinage, un point qui irrite les Suisses romands mais indiffère les Suisses alémaniques: la voiture garée à la mauvaise place.
Pour en savoir plus, découvrez l'étude complète ici.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juin 2019

Les droits de douane et le contexte politique incertain continuent d’assombrir les prévisions pour l’économie mondiale. L’économie suisse des exportations ne pourra pas non plus échapper à cette évolution. A fin mai, le taux indicatif moyen pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans termine à son plus bas niveau avec 1,25%.

Situation macroéconomique

L’économie mondiale affiche ses plus faibles prévisions de croissance depuis 30 ans Les perspectives conjoncturelles restent modérées. Pour cette année, l’OCDE a baissé ses prévisions pour la croissance économique mondiale à 3,2% en moyenne. Quant aux prévisions de l’année prochaine, elles restent inchangées à 3,4%. Si ces prévisions s’avéraient exactes, nous serions confrontés aux plus faibles taux de croissance depuis 30 ans. Parmi les circonstances expliquant le bas niveau de ces prévisions, nous retrouvons les droits de douane plus élevés entre les États-Unis et la Chine, des droits de douane supplémentaires sur les échanges commerciaux entre les États-Unis et l’UE ainsi qu’un refroidissement conjoncturel plus prononcé en Chine. Les incertitudes qui persistent autour du Brexit et les risques financiers en raison de l’endettement élevé en Europe pourraient également ralentir la croissance.
La Suisse est également influencée par l’économie mondiale
L’économie suisse affiche jusqu’à présent une croissance solide pour cette année. Au premier trimestre, le produit intérieur brut (PIB) a enregistré, à la surprise générale, une hausse de 0,6% par rapport au trimestre précédent, et même une hausse de 1,4% par rapport à l’année précédente. Cette croissance a été soutenue par toutes les composantes du PIB. Pourtant, les prévisions de l’économie suisse sont elles aussi assombries. L’industrie suisse des exportations notamment ne pourra pas non plus échapper à l’impact des incertitudes à l’échelle mondiale et plus particulièrement à celles liées au litige commercial.

Évolution des taux d’intérêt du marché des capitaux

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont fortement diminué
Après le recul conséquent des taux swap au mois de mars dernier et la stabilisation qui a suivi en avril, les taux swap à long terme ont créé la surprise en chutant de nouveau de manière conséquente au mois de mai. Le taux à 10 ans a perdu 19 points de base en l’espace d’un mois et se situe désormais à -0,12%, son nouveau niveau le plus bas depuis 24 mois. La cause de ce recul est éventuellement à chercher dans les incertitudes politiques qui grèvent le climat économique mondial: contre toute attente, le conflit commercial entre les États-Unis et la Chine joue les prolongations et l’issue du Brexit est toujours totalement floue. Par ailleurs, aucun indicateur ne semble susceptible d’annoncer une prochaine recrudescence des craintes liées à l’inflation.
Le taux indicatif à 10 ans n’a jamais été si bas
Le recul des taux swap entraîne également une baisse des taux indicatifs : le taux d’intérêt moyen pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans s’élève fin mai à 1,25%, le taux le plus bas jamais constaté chez MoneyPark. Concernant les hypothèques à taux fixe à 5 ans, elles perdent également 4 points de base et se situent désormais à 1,01%.
Élargissement de la marge et des fourchettes
Les partenaires de financement ont légèrement élargi leur marge hypothécaire au mois de mai puisqu’ils n’ont pas reporté toutes les baisses des taux swap sur les taux d’intérêt client. Les fourchettes entre le prestataire le plus cher et le prestataire le moins cher se sont également élargies: tandis que le prestataire le plus cher a laissé ses conditions au niveau du mois précédent, le prestataire le moins cher les a baissées de manière disproportionnée. Une hypothèque à taux fixe à 10 ans peut donc être conclue à 0,78% avec une bonne solvabilité (–7 points de base), une hypothèque à taux fixe à 5 ans à 0,55% (–8 points de base). Prévisions des taux hypothécaires - juin 2019

Prévisions

Les taux hypothécaires restent avantageux
Aucun signe annonciateur d’une augmentation significative des taux avant l’été de l’année prochaine. Les prévisions pour l’économie mondiale – excepté les États-Unis – restent faibles. Le conflit commercial entre les États-Unis et la Chine n’est pas résolu et les prévisions mondiales de l’inflation demeurent à un faible niveau. Ce contexte incite la BCE et, dans son sillon, la BNS à poursuivre leur politique monétaire assouplie. C’est pourquoi nous n’ajustons nos prévisions sur le long terme que de manière très marginale : pour les hypothèques à taux fixe à 5 ans, nous attendons d’ici la fin de l’année un taux d’intérêt compris entre 1,05% et 1,20% (auparavant entre 1,10% et 1,25%), et pour les hypothèques à taux fixe à 10 ans nous attendons un taux d’intérêt entre 1,30% et 1,60% (auparavant entre 1,35% et 1,65%). Prévisions des taux hypothécaires - juin 2019 Prévisions des taux hypothécaires - juin 2019

Recommandation

L’évolution des derniers mois est sans équivoque: malgré le bas niveau des taux d’intérêt, les taux hypothécaires peuvent rester volatiles et céder ou gagner 10 à 20 points de base dans un laps de temps très court. Si les prévisions conjoncturelles viennent à évoluer ou en cas de recrudescence à court terme des craintes liées à l’inflation, les taux hypothécaires auront tôt fait de retrouver le niveau de février 2019, quand les taux du  marché des capitaux à long terme affichaient quelque 20 points de base supplémentaires. Par conséquent, il serait judicieux de profiter des actuelles baisses vers le bas pour des conclusions tactiques d’hypothèques à taux fixe avec des échéances longues.

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Coronavirus

Trois caisses de pensions rejoignent MoneyPark/finovo en tant que créanciers hypothécaires

Grâce à sa filiale finovo, MoneyPark est parvenu à développer un partenariat avec trois nouvelles des caisses de pension suisses. Le groupe MoneyPark, dont DL MoneyPark fait partie, propose des solutions hypothécaires et de prévoyance de plus de 100 partenaires, dont des banques, des compagnies d’assurance et, désormais, des caisses de pension. Ces nouveaux partenaires représente une nouvelle étape essentielle vers un marché hypothécaire plus transparent, avec un éventail de solutions toujours plus large et plus adapté à chacun de nos clients. MoneyPark étend son réseau de partenaires avec trois grandes caisses de pension suisses : la caisse de pension ALSA, la caisse de pension Bühler ainsi que la caisse de pension d’un important prestataire suisse de services financiers. Ils viennent ainsi renforcer la dynamique de distribution et intègrent dès à présent l’attrayant marché hypothécaire en tant que créanciers. Finovo s’occupe de la mise en œuvre et de la gestion des hypothèques de ces trois caisses de pension et les soutient dans la gestion de leurs portefeuilles. « Nous nous réjouissons de la confiance que nous accordent ces trois caisses de pension. Et nous sommes convaincus de pouvoir leur proposer une configuration optimale pour la réalisation de leurs objectifs de placement dans le domaine des prêts hypothécaires », explique Christian Stöckli, co-fondateur et gérant de la filiale finovo de MoneyPark. Grâce à cette collaboration, le groupe MoneyPark est en mesure d’offrir sous une même enseigne toutes les prestations du processus hypothécaire – ce dont profitent aussi bien les partenaires de financement que les emprunteurs. « L’arrivée de ces trois nouveaux partenaires de financement augmente encore la diversité des prestataires et de leurs offres pour les clients de MoneyPark », se réjouit Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Les conditions deviennent plus compétitives au fur et à mesure que le nombre de prestataires sur le marché augmente. Les trois nouvelles caisses de pension proposent elles aussi des financements pour des profils de clients très différents. Des critères de financement variés, des périodes d’échéance plus longues et des conditions attractives ouvrent aux emprunteurs une plus large palette de possibilités de financement. « Avec ces nouveaux partenaires, nous souhaitons nous rapprocher un peu plus de notre vision d’un marché hypothécaire plus transparent, permettant de réellement comparer les offres. De cette manière, nous pourrons accompagner un plus grand nombre de familles rêvant d’acquérir un logement », telle est la conviction de Stefan Heitmann.

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