MoneyPark - Votre hypothèque
Prévision taux

Prévision des taux hypothécaires – janvier 2021

Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas

En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes sont à nouveau à prévoir dans toute l'Europe.
Les taux indicatifs à court et moyen terme sont revenus aux niveaux historiquement bas d'août 2019, mais l'hypothèque à taux fixe sur 10 ans se situe toujours à environ 10 points de base de plus. Et ce, malgré le fait que les taux du marché des capitaux se situent désormais à un niveau beaucoup plus élevé. Ce phénomène peut s'expliquer par la pression concurrentielle qui règne parmi les prestataires hypothécaires. Cela pourrait également permettre de rendre les meilleurs taux plus attractifs.


Situation macroéconomique

De nouveaux confinements mettent fin à la reprise en Europe

En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes toucheront à nouveau l'Europe. Cependant, en Autriche, pays ayant déjà connu un confinement strict de trois semaines, une différence importante par rapport au printemps apparaît : les exportations (à l'exception du tourisme) souffrent peu à l'heure actuelle. Lors du premier confinement, environ la moitié de l'effondrement économique était liée au commerce étranger. Or, les frontières sont désormais ouvertes, bien qu'avec certaines restrictions, et le commerce extérieur se maintient. Les entreprises semblent également s'être mieux adaptées à la situation. L'expérience autrichienne nous permet d'estimer à quel point un éventuel second confinement plus strict pourrait frapper l'économie suisse.

Suisse : effondrement probablement moins important que lors du premier confinement

Les données en temps réel montrent qu'en Suisse, les ventes de Noël pourraient atteindre un volume comparable à celui de l'année précédente. Le pays a profité du fait que les commerces de détail sont restés ouverts. Selon les estimations actuelles, en cas de deuxième confinement strict qui inclurait la fermeture des magasins, la Suisse devrait compter avec un ralentissement économique temporaire de 5 à 10 %. Les incertitudes sont importantes.

La gestion de la pandémie selon le « Swiss Way » sera-t-elle payante?

La Suisse est sur la corde raide en matière de gestion de la pandémie. Au cours des dernières semaines, le nombre de nouvelles infections n’a pas diminué et les appels à un confinement strict se font de plus en plus pressants. À l'heure actuelle, les économistes estiment que le produit intérieur brut aura diminué d'environ 3,5 % en 2020 et qu'il augmentera à nouveau à peu près au même rythme en 2021. Si cette prévision est correcte, notre pays s'en sortira avec des pertes économiques relativement limitées. 

Évolution des taux d’intérêt

Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas

Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont poursuivi leur baisse en décembre. Les échéances de deux et cinq ans retrouvent leur niveau enregistré en août 2019 - le niveau le plus bas jamais atteint. Toutefois, à 1,14 %, l'échéance de dix ans se situe encore à environ dix points de base du niveau le plus bas de l’époque.

Une différence réduite

Si l'on compare la fourchette actuelle entre le taux indicatif et le meilleur taux, le meilleur taux négocié par le groupe MoneyPark, avec celle d'août 2019, on constate que cette marge s’est réduite. Cela signifie que la concurrence pour les meilleurs taux d'intérêt a légèrement diminué. Ce phénomène s'explique en partie par l'évolution des taux d'intérêt sur le marché des capitaux : les investissements alternatifs ayant un rendement nettement meilleur aujourd'hui qu'en 2019, les prestataires de financement ont actuellement défini des rendements minimums plus élevés pour les hypothèques.

Les taux sur le marché des capitaux n'ont pratiquement pas changé en décembre

Le fait que les taux de référence soient retombés à des niveaux historiquement bas, alors même que les taux sur le marché des capitaux ont augmenté de 20 à 30 points de base, montre que la pression concurrentielle reste très importante entre les prestataires hypothécaires. Les fournisseurs du segment de prix élevé en particulier ont dû revoir leurs offres à la baisse afin de rester concurrentiel. Les taux swap n’ont enregistré presque aucune fluctuation en décembre 2020. L'échéance de dix ans était de -0,28 % à la fin de l'année.

Prévision de l’évolution des taux

La pression concurrentielle en faveur d'une baisse des taux hypothécaires 

Nous estimons que les taux d'intérêt du marché des capitaux devraient se stabiliser à leur niveau actuel au cours des prochaines semaines, avec toutefois certaines fluctuations à court terme. L'endiguement de la pandémie constitue un facteur décisif pour le développement de l'économie et l’évolution des taux d'intérêt. En outre, la poursuite du développement de l'accord-cadre entre la Suisse et l'UE et le déroulement du Brexit jouent un rôle important. 

Le marché hypothécaire laisse présager que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. Certains prestataires de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations d'investissement, réalisent de nouveaux investissements dans la classe d’actifs hypothécaires ou prévoient d'augmenter leurs parts dans le domaine dans les mois à venir. Les banques et les compagnies d'assurance semblent préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux, en particulier pour les financements hypothécaires standards.

Recommandations

  • En raison de la diversité des conditions de prêts sur le marché, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
  • Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter au cours des prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus.
Prévision des taux

Prévision des taux hypothécaires – décembre

La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.

Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d'intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l'UE. Le meilleur taux, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s'explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.

Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d'intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d'être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.

Situation macroéconomique

Après la reprise, l'écart de PIB se creusera à nouveau

Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l'indicateur hebdomadaire du PIB pour l'Autriche montre qu'après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d'environ sept pour cent par rapport à la même période l'année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l'augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.

Suisse: la consommation reste relativement soutenue

Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l'un des taux d’infection par habitant les plus élevés d'Europe.

Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l'instant. En effet, après s'être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.

La consommation privée en Suisse n'est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n'y a aucun signe d'effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.

La Suisse pourrait mieux s'en tirer que l'UE

Pour l'instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s'affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu'au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.

De sombres perspectives pour l'économie mondiale

Les prévisions pour l'économie mondiale demeurent sombres. La perspective d'un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l'efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l'économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.

Évolution des taux d’intérêt

Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre

Si les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d'un mois à l'autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l'échéance à court terme de deux ans a augmenté d'environ quatre points par rapport à fin octobre.

Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe

Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L'hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l'hypothèque sur deux ans d'un point pour atteindre 0,93%.

La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux

Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.

Prévision de l’évolution des taux

Le niveau des taux d'intérêt reste bas

En raison du développement économique actuel, les banques centrales n'ont d'autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d'entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l'économie d'exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l'une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d'intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.

Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues

Si la deuxième vague s'affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.

Recommandations

  • Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
  • Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
Gilles Ogay

Fausse croyance n°8 – “Je dois garder mon hypothèque pour compenser la valeur locative”

Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.

En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.

Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.

Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.

Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.

Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.

Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :

Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?

Les réponses peuvent être calculées facilement :

CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).

Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.

De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.

En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.

Gilles Ogay
gilles.ogay@moneypark.ch | 021 348 10 15


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

Alexandre Pachoud Responsable Renouvellement

Le département renouvellement fête sa première année

Il y a un an, DL MoneyPark a élargi ses activités et créé une équipe dédiée aux renouvellements hypothécaires afin de répondre à la demande croissante sur le marché. Consciente également que l’accompagnement lors d’un financement initial ou d’un renouvellement hypothécaire présente des enjeux différents, l’entreprise a souhaité mettre en place une équipe qui puisse répondre spécifiquement aux besoins des clients en phase de renouvellement hypothécaire.

Un an après, nous vous proposons un retour sur les premiers mois d’activité de l’équipe romande. Rencontre avec Alexandre Pachoud, le Responsable Renouvellement en Suisse romande.

Peux-tu te présenter en quelques mots ?

Je suis marié, père de 4 enfants et domicilié à Fribourg.

Après un apprentissage de commerce au sein d’UBS à Neuchâtel et un diplôme à la HEG de Neuchâtel obtenu en 2000, j’entame un parcours bancaire qui durera près de 20 ans, et me mènera à Neuchâtel, Genève, New York et Vevey.

Je rejoins DL MoneyPark en novembre 2018 en tant que conseiller au sein de la succursale de Fribourg. Depuis 2019, je supervise l’équipe renouvellement en Romandie.

Peux-tu nous présenter ton département et la raison de sa création en 2019 ?

Une nouvelle entité a été créée pour gérer uniquement des dossiers de renouvellement hypothécaire. Il s’agit principalement de s’occuper des renouvellements de nos propres clients mais aussi de ceux de nouveaux clients, désireux d’obtenir notre expertise de conseil et les meilleures conditions de taux.

À ce jour, nous sommes 5 pour couvrir toute la Suisse romande : Mélanie Didier, Anthony Nicolo, Gregory Priolo, Florent Buser et moi-même. Nous accueillerons deux nouveaux collègues d’ici le printemps prochain. L’objectif est d’être 8 à fin 2021.

Pourquoi avoir choisi de relever ce nouveau défi ?

J’ai toujours eu envie de faire du management et de gérer une équipe. J’aime pouvoir encadrer, former, coacher. Je peux ainsi mettre mon expérience et mes connaissances au profit de l’équipe, c’est très gratifiant. En plus de cela, pouvoir créer un nouveau département, partir de zéro au niveau de l’équipe et des processus constitue un challenge formidable et une fantastique opportunité.

Comment s’est déroulée cette première année d’activité ?

Nous étions partis avec certaines idées en tête, avec un process que l’on croyait être optimal et, comme toujours, c’est la pratique et le terrain qui nous guident. On a déjà changé beaucoup de choses. Nous sommes donc en évolution et adaptation constantes afin de répondre aux souhaits des clients et d’être le plus efficace possible lors du traitement de leur renouvellement. C’est un défi quotidien, et c’est ce qui est ultra motivant. Cette première année a été bonne, mais l’année prochaine sera excellente !

Quelle est la différence entre un financement initial et un renouvellement ?

Lors du renouvellement, on a affaire à des personnes qui possèdent déjà certaines notions du financement immobilier. Elles connaissent le fonctionnement du prêt, de la cédule hypothécaire, de l’amortissement, etc. On peut donc passer plus vite sur les questions de base. Par contre, ils ont en moyenne dix ans de plus que lors de l’achat. Leur situation de vie, tant privée que professionnelle, a évolué. Les problématiques et les interrogations changent. On oriente donc notre conseil sur d’autres points et l’analyse de prévoyance est d’autant plus importante. On va dans tous les cas analyser les risques liés à la retraite, au décès et à l’invalidité. Et on apportera bien sûr des solutions pour combler les éventuelles lacunes.

Nombreux sont ceux qui pensent que le renouvellement ne nécessite pas une approche aussi approfondie que lors de l’achat initial. Pourquoi est-il judicieux de contacter un spécialiste ?

Lors du renouvellement, les personnes croient que seul le taux compte. Mais la réalité est bien plus complexe. Les problématiques changent et nécessitent un conseil professionnel et personnalisé. Notamment concernant les besoins de couverture de prévoyance, surtout si la famille s’est agrandie entre temps. L’analyse de la retraite est également primordiale. Il est nécessaire de déterminer quelles seront les prestations lors de la cessation de l’activité professionnelle et d’entreprendre au plus vite les démarches pour combles les lacunes.

Ces préoccupations paraissaient lointaines lors de l’achat, mais elles deviennent capitales avec l’âge. C’est pourquoi une analyse de prévoyance est effectuée systématiquement, comprenant un calcul des futurs revenus à la retraite. Ces projections deviennent impératives, car avec les années, les prestations du 2e pilier notamment se réduisent et arriver sereinement à la retraite devient un véritable challenge. Nous sommes là pour cela.

À partir de combien de temps avant l’échéance est-il conseillé de se préoccuper de son renouvellement hypothécaire ?

Nous contactons nos clients 18 mois avant l’échéance. C’est à ce moment qu’il est possible de réserver un taux de manière anticipée en profitant de toute la palette de partenaires à notre disposition. Les conditions actuelles sont excellentes et le coût du forward relativement faible.

Comment entrevois-tu l’avenir et les défis de l’équipe ?

Ce n’est vraiment que le début de l’aventure. Comme mentionné, l’objectif est de compter 8 personnes dans notre équipe en fin d’année 2021. D’ici 3-4 ans, nous serons certainement le double. Les volumes à gérer tant par rapport à nos propres clients que par rapport au développement externe vont aller crescendo et la marge de progression est importante.

L’idée est de devenir le prestataire incontournable pour le renouvellement hypothécaire, comme nous le sommes aujourd’hui lors de la nouvelle acquisition. Avec mon équipe, nous allons tout faire pour assurer un développement constant et répondre aux attentes fixées sur ce nouveau pôle d’activité.

 

Alexandre Pachoud
Responsable renouvellement Romandie
alexandre.pachoud@moneypark.ch

 

Prévisions des taux hypothécaires

Prévision des taux hypothécaires – novembre 2020

Peu de changements au niveau des taux hypothécaires au mois d’octobre: la pandémie va-t-elle engendrer des taux d’intérêts bas à l’avenir?

Après la chute du deuxième trimestre, l'économie mondiale s'est redressée étonnamment rapidement au troisième trimestre. Cependant, en raison de la deuxième vague de coronavirus, il semble maintenant difficile d'éviter une nouvelle chute. Un effet yoyo, avec des hauts et des bas imprévisibles menace. Un ralentissement douloureux du processus de rattrapage économique va inévitablement en résulter, tant en Europe qu'en Suisse. Les taux d'intérêt du marché des capitaux et les taux d'intérêt hypothécaires ont montré peu de volatilité, malgré le fait que la situation économique évolue pratiquement chaque semaine. Ils se maintiennent à des niveaux très bas.

Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence significative sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement au mois de mars, nous nous attendons à plus de stabilité et donc à moins de hausse ou de baisse des taux à court terme.

Situation macroéconomique

Le développement économique fait le yoyo

Comme le montrent les données actuelles, l'important effondrement de la production économique au premier et surtout au deuxième trimestre a été suivi d'une très forte reprise au troisième trimestre en Europe. En Allemagne, par exemple, le produit intérieur brut (PIB) réel a augmenté de façon surprenante de 8,2% par rapport au trimestre précédent, après correction des prix, des effets saisonniers et calendaires. Les facteurs qui ont contribué à cette situation sont l'augmentation des dépenses de consommation privée et des investissements en équipements, ainsi qu'une forte hausse des exportations. Dans l'ensemble, selon Eurostat, l'office statistique de l'UE, la zone euro a enregistré une très forte croissance économique de 12,7% au troisième trimestre. On observe que les pays ayant subi des effondrements particulièrement importants au cours du premier semestre connaissent maintenant également une forte reprise. La France, par exemple, a subi une baisse de 13,7% au deuxième trimestre, mais fait état d'une croissance fulgurante de 18,2% au troisième trimestre. 

Suisse : une forte reprise notamment grâce à la consommation intérieure

La Suisse compte parmi les pays présentant le plus de cas de Covid-19 par nombre d'habitant en Europe. Mais cela ne semble pas (encore) influencer la mobilité et le comportement de consommation rapide de la population, comme le montrent les données en temps réel. Cependant, la situation va probablement évoluer suite aux mesures plus strictes introduites par le Conseil fédéral la semaine dernière.

Selon le Secrétariat d'État à l'économie (SECO), le fait que la population suisse ait été contrainte de limiter ses voyages internationaux a permis à certains secteurs de l’économie, dont une partie de l’industrie hôtelière et de la restauration, de bénéficier de la présence de la population indigène. D'autres secteurs ont connu une reprise plus limitée en raison d'une plus grande dépendance vis-à-vis de l'économie internationale (par exemple, certaines parties de l'industrie manufacturière) ou sont plus directement touchés par la pandémie du coronavirus ou ses mesures de confinement (par exemple, le tourisme international ou les grandes manifestations). La reprise de l'économie reste donc incomplète, et les niveaux de l'année précédente n'ont pas été atteints dans la plupart des domaines. En septembre, on recensait près de 50'000 chômeurs en plus que l'année précédente.

Perspectives sombres en raison de la deuxième vague de coronavirus

Un ralentissement du processus de rattrapage économique est probablement inévitable, tant en Europe qu'en Suisse. Par exemple, l'indicateur du PIB hebdomadaire de l'Autriche montre que l'activité économique s'est affaiblie vers la mi-octobre. Les avertissements aux voyageurs émis par certains pays envers l'Autriche ont affecté le secteur touristique et les ménages sont également devenus plus prudents. À l'heure actuelle, il faut combler un écart d'environ 5% du PIB par rapport au niveau de l'année précédente.

Ainsi, l'image d'une « économie à 95% » en Autriche s'est renforcée au cours des dernières semaines. Il est vrai que la vie économique a connu une reprise étonnamment forte après la fin du confinement au printemps. Mais depuis quelques semaines, la reprise perd de sa vigueur et de nouveaux importants revers sont à prévoir en raison de la deuxième vague. La majeure partie de ce scénario devrait également être applicable à la Suisse et à l'Allemagne. Une économie constante à 95% serait très problématique.

Une économie mondiale en récession

Les perspectives de l'économie mondiale se sont à nouveau fortement dégradées en raison de la hausse dramatique du nombre d'infections. Il existe de plus d'autres risques tels que les élections américaines, le Brexit et le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis. Une certaine incertitude et donc une volatilité sur les marchés sont tout à fait possibles en raison de la situation actuelle liée au coronavirus et à une campagne électorale plutôt inhabituelle. 

Évolution des taux d’intérêt

Les taux d'intérêt sur les marchés des capitaux ont stagné en octobre

Alors que le monde entier se préparait à une seconde vague de coronavirus et que les incertitudes n'ont pas épargné les marchés financiers, les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés inchangés en octobre. Les taux d'intérêt à long terme, en particulier, ont stagné : à -0,36%, le taux à dix ans est resté inchangé au 30 octobre. Seul le taux sur deux ans a baissé de trois points de base par rapport au mois précédent, pour atteindre -0,75%. 

Taux indicatifs inchangés pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux « vitrine ») n'ont pas changé en comparaison avec le mois précédent. Même l'annonce de nouvelles mesures plus drastiques pour la lutte contre le coronavirus en Suisse n'a pas eu d'effet sur les taux d'intérêt, contrairement aux événements du mois de mars.

Meilleur taux DL MoneyPark à 0,76% sur 10 ans

Les meilleurs taux du groupe MoneyPark ont légèrement augmenté dans l'ensemble, l'écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux ayant légèrement diminué. L’écart n’en demeure pas moins considérable avec environ 45 points de base et se révèle aussi nettement plus important qu’en juin 2020 par exemple. 

Taux indicatifs 5 et 10 ans

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années

Les banques centrales du monde entier mènent une politique monétaire extrêmement expansive. Jeudi dernier, la Banque centrale européenne (BCE) a résisté à la tentation de réagir immédiatement à la deuxième vague de la pandémie par de nouvelles mesures. La veille seulement, l'Allemagne, l'État membre le plus peuplé et le plus puissant économiquement, avait annoncé de nouvelles restrictions concernant la vie publique pour le mois de novembre. Dans de nombreux pays membres de l'union monétaire, des restrictions similaires ou même plus fortes avaient déjà été mises en place au cours des semaines précédentes. Celles-ci ont déjà freiné l'activité économique du mois d'octobre et auront un impact beaucoup plus conséquent en novembre.

Aucune réaction au coronavirus n'est prévue

Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence majeure sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement à la situation en mars et la nouvelle réalité du télétravail à laquelle les prêteurs hypothécaires ont été confronté, nous nous attendons à plus de stabilité des taux et donc moins de hausse ou de baisse à court terme. La Banque nationale suisse ne procédera à aucune nouvelle baisse des taux d'intérêt tant que cette mesure n'aura pas été prise au préalable par la BCE.

Cela signifie que les taux hypothécaires continueront à stagner à leur faible niveau. Nous avons donc légèrement ajusté nos prévisions pour l'hypothèque à taux fixe sur dix ans à la baisse. Nous ne prévoyons aucun changement avant l'été prochain et un taux indicatif compris entre 1,10 et 1,25 %.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un prêt hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des prestataires.

Prévision des taux indicatifs

Fourchette des taux indicatifs

Recommandations

  • Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Il est cependant recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités à court terme.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine !
  • Toute personne devant prolonger son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.

 

fausse croyance 7

Fausse croyance n°7 – “Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire”

On dit souvent que, lors d’un achat immobilier, l’établissement financier ne pourra vous financer qu’à hauteur de 80% maximum du montant total. Cette affirmation semble correcte puisqu’il faut disposer de 20% du montant de l’achat en fonds propres de départ.

Or, la réalité est parfois bien différente. Sur le marché hypothécaire, vous trouverez des partenaires susceptibles de vous prêter jusqu’à 100% du montant total de votre achat immobilier. Attention tout de même, tout le monde ne peut prétendre à un tel financement. Ce type de montage spécifique doit répondre à des critères très précis.

Prenons ensemble les différents points pour obtenir un financement supérieur à 80%.

Hormis le montant réservé pour les frais d’achat (environ 5% dans le canton de Vaud), il faut disposer d’un montant correspondant aux 20% réglementaires. Jusque-là, rien de nouveau.

Pour pouvoir prétendre à un financement dit « optimisé », soit au-delà des 80% standards, le premier critère porte sur la composition de vos fonds propres.

Le plus courant est de constituer la moitié de vos fonds propres à travers des avoirs de prévoyance du 2ème pilier. L’établissement prêteur prendra alors en nantissement ces avoirs et pourra, en compensation de cette garantie, vous prêter sa contre-valeur.

Une autre possibilité est de recourir à des avoirs de 3ème pilier disponibles soit sur un compte bancaire, soit en valeur de rachat d’assurance-vie. À nouveau, l’établissement financier prendra en nantissement ce montant et vous prêtera la somme équivalente.

Cependant, afin que l’établissement prêteur valide le financement, il faudra que vos revenus soient estimés suffisants pour en assumer les charges. Pour le déterminer, le prestataire financier effectuera un calcul de risque. La charge théorique ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus bruts, afin de conserver le fameux ratio de 33%.

Prenons l’exemple suivant :

Achat immobilier : 1'500'000 CHF

Fonds propres disponible : 375'000 CHF

  • 150'000 CHF d’avoirs de 2ème pilier
  • 150'000 CHF d’épargne personnelle
  • 75'000 CHF du 3ème pilier

Voici le calcul théorique effectué par l’établissement financier :

Montant du financement : 1'425'000 CHF (soit 95% de la valeur totale)

Intérêts théoriques à 5% : 71'250 CHF

Amortissement : 28'350 CHF

L’amortissement correspond au 2ème rang (la partie du prêt dépassant les 66,66% de la valeur du bien) sur 15 ans.

Frais d’entretien à hauteur de 1% : 15'000 CHF

Charge théorique annuelle : 114'600 CHF

Il faudra au minimum 347'273 CHF ((71'250 + 28'350 + 15'000)/33%) de revenu annuel pour valider le montage et pour garantir que les charges n’excèdent pas les 33% de votre revenu annuel.

Attention, les crédits privés, les leasings ou autres crédit hypothécaires sont autant de charges qui viendront diminuer votre revenu.

En finalité, quelle est l’utilité d’un financement optimisé ?

  • Préserver ses avoirs du 2ème pilier : cela permet de ne pas péjorer les prestations de retraite et de garder son potentiel de rachat dans le 2ème pilier intact. Tout montant injecté dans le 2ème pilier est déductible fiscalement. Il est aussi rémunéré au minimum selon les taux d’intérêts LPP, soit actuellement 1%.
  • Sauvegarder son patrimoine financier : cela permet d’effectuer des rachats dans le 2ème pilier, d’investir dans un autre bien ou dans de potentiels placements, d’effectuer des travaux de rénovations (déductibles fiscalement) ou encore de réaliser des donations auprès de ses enfants.

Dans le groupe MoneyPark, vous bénéficierez d’un accompagnement complet. Votre conseiller effectuera une étude de financement détaillée qui abordera tous les impacts liés à votre acquisition immobilière. Le financement optimisé, s’il est possible, est une excellente opportunité pour préserver votre patrimoine et améliorer votre situation fiscale.

Arthur Petit
ape@d-l.ch | +41 22 747 10 12


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

Real Estate index

Risk Index T3 – Le marché de l’immobilier résidentiel reste stable face à la première vague du coronavirus

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,8 au 3e trimestre 2020. Bien que cette situation implique une diminution du risque, celui-ci reste accru. L’indice a ainsi retrouvé le niveau établi à fin 2019, avant la pandémie du coronavirus. Cette diminution est principalement due à la rapide évolution de la reprise économique au 3e trimestre. La hausse du taux d’utilisation des capacités en particulier a engendré une amélioration du moral chez les directeurs d’achat et même, le retour de l’Indice des directeurs d’achat (PMI) dans la zone de croissance. Cependant, la viabilité de la reprise économique est très incertaine. Il est actuellement difficile d’estimer les restrictions économiques engendrées par la deuxième vague du coronavirus qui a récemment touché la Suisse, mais également la quasi-totalité des pays qui nous entourent.

Les signes de risques accrus en raison de la pandémie sont à peine visibles sur le marché de l’immobilier résidentiel. Au contraire, la demande excédentaire déjà existante a plutôt augmenté. Les prix de l’immobilier résidentiel sont, jusqu’à présent, restés stables face à la crise du coronavirus. Les maisons individuelles sont même encore plus demandées qu’avant la pandémie et enregistrent donc une augmentation correspondant à la moyenne des dix dernières années. Du côté des appartements en propriété, les prix ont légèrement reculé, surtout dans le segment haut de gamme. 

Curseur T3

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence des risques moyens à élevés sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI diminue de 0,3 points pour s’établir à 3,8 points au 3e trimestre 2020. Ainsi, la hausse de l’indice des deux premiers trimestres 2020, due au coronavirus, a pratiquement été compensée. L’état actuel implique un risque moyen à élevé sur le marché immobilier suisse.

Stabilisation de la croissance des prix et hausse de la demande pour les maisons individuelles en raison du coronavirus

Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. Cette évolution est due à l’importante demande et donc à la hausse des prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2% durant l’année. Les prix des appartements ont reculé en moyenne de 0,7% durant l’année en cours. Dans le segment haut de gamme, les prix ont également légèrement diminué pour les deux catégories de bien.

La dynamique des transactions reprend, malgré la deuxième vague de coronavirus

La tendance à la hausse de la dynamique des transactions déjà apparue en juin continue au cours de ce trimestre. La demande a particulièrement augmenté, alors que l’offre s’est retrouvée environ 10% au-dessous du taux du même trimestre de l’année précédente. Nous continuons à estimer que l’effet de rattrapage accumulé se fait encore attendre à cause de la deuxième vague de coronavirus qui s’amorce.

Malgré l’arrivée d’une deuxième vague de coronavirus, la consommation affiche une reprise

L’augmentation du nombre de cas de coronavirus inquiète les états du monde entier. Dans de nombreux pays européens, y compris la Suisse, de nouvelles restrictions sont en discussion, voire ont déjà (à nouveau) été introduites, afin de faire face à une deuxième vague.

Indépendamment de cela, les données en temps réel en Europe démontrent que les citoyens ont rapidement adapté leurs habitudes de consommation selon les secteurs, mais qu’ils ont à peine freiné leurs activités économiques. Ils participent donc à une reprise rapide de l’économie. L’écart du PIB a ainsi pu être réduit au cours des dernières semaines. Bien qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle, cette insouciance peut provoquer une nouvelle propagation importante du virus, à travers l’accroissement des échanges commerciaux. Le risque d’une deuxième vague augmente.

Suisse : reprise ferme de la conjoncture au cours des dernières semaines, mais son évolution est incertaine

La consommation privée, très importante pour l’économie suisse (elle constitue plus de la moitié du PIB), se développe de manière réjouissante depuis quelques semaines. Il n’y a pas que le secteur des services qui connaisse un fort rebond. Effectivement, le fait que de nombreux Suisses ont passé leurs vacances au pays a eu un effet net positif sur la consommation pendant les mois d'été. Dans le commerce de détail, le chiffre d’affaire du secteur du mois de juillet se situe même 4% au-dessus de la valeur du même mois de l’année précédente. Ce fait est expliqué par les achats de rattrapage effectués en partie par les ménages en raison des économies réalisées pendant le confinement (selon une estimation, ce montant s’élèverait à plus de huit milliards de francs).

Jusqu’à présent, les signes démontrant que les Suisses seraient plus réticents à dépenser leur argent sont donc minimes. Même le risque accru de contagion n’a pas l’air d’avoir d’effet négatif.

Malgré cet essor économique nettement plus important qu’anticipé, la situation demeure fragile. La situation économique devrait être plus difficile durant la saison hivernale. Si les cas augmentent rapidement, les consommateurs devront se montrer plus prudents. De plus, le gouvernement pourrait à nouveau envisager des restrictions rigoureuses concernant la vie quotidienne et économique. Il convient cependant de préciser que les coûts d’un deuxième confinement total seraient à peine supportables. Une telle situation doit être évitée à tout prix. La deuxième partie de la reprise demandera par conséquent nettement plus de force et de patience et comporte de nombreuses incertitudes.

Les taux d’intérêts devraient rester à des niveaux extrêmement bas pendant des années

Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste. Si elle ne le faisait pas, le Franc suisse serait fortement revalorisé, l'économie axée sur l'exportation serait étouffée et les prix des importations chuteraient massivement. Tout cela mettrait la stabilité des prix fortement en danger.

En raison des derniers signaux des USA et de l’UE, il faut s’attendre à ce que le niveau des taux d’intérêt demeure extrêmement bas pendant des années. La politique monétaire actuelle ne suffirait donc peut-être pas à écarter les risques financiers et politiques qui s’opposent à une reprise durable de l’économie mondiale. La reprise des contagions en Europe, les événements politiques tels que le Brexit et les élections aux USA, ou les tensions entre la Chine et les USA présagent un développement plutôt sombre.

Les taux d’intérêts hypothécaires devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Dans le cas des prestataires les moins chers du marché hypothécaire, les conditions sont souvent liées à l'évolution des taux d'intérêt du marché des capitaux. Combiné à une pression concurrentielle accrue, cela signifie que les clients qui comparent peuvent continuer à s'attendre à des taux d'intérêt hypothécaires très attractifs à l'avenir.

Degré d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 46%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le faible taux d’endettement a encore diminué lors du 3e trimestre

L’endettement a légèrement reculé au cours du trimestre écoulé. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne 46% au 3e trimestre 2020 (51% au trimestre précédent). Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Degré d'endettement

2. Fourchette d’offres des taux hypothécaires

La fourchette d’offres des taux hypothécaires reste énorme, malgré une croissance de l’intensité de la concurrence

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au 3e trimestre 2020, avec 0,88% (trimestre précédent 0,83%). Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du premier trimestre 2020. Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque : alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,62%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,76%. Il en résulte une importante marge de 1,14% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, représente plusieurs dizaines de milliers de francs que les clients ont payé en plus ou en moins. On remarquera que les offres les plus chères sont peu volatiles, alors que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux.

Différences entre le prestataire le moins cher et le plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,70%, le potentiel d’économies est le suivant :

Potentiel d'économie

3. Coûts de garantie des crédits

Une courbe des taux plate et une volatilité des taux swap plus faible au troisième trimestre

Comme lors du deuxième trimestre, les taux sur les marchés des capitaux se sont comportés de manière nettement moins volatile qu’au premier semestre 2020. Le taux d’intérêt du marché des capitaux à 10 ans a oscillé entre -0,23% et -0,38% dans une petite fourchette d’environ 15 points de base.

La courbe des taux (écart entre le swap à 2 ans et celui à 10 ans) reste extrêmement plate (moins de 40 points de base). L'opinion du marché selon laquelle l'économie mondiale continuera à se développer en récession y est liée.

Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois : des taux d’intérêt toujours bas, mais des fluctuations à court terme sont possibles

Nous partons du principe que les taux sur les marchés des capitaux et les taux hypothécaires se stabiliseront à un niveau bas similaire. Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La BNS n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste.
Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques liés.
Le marché des capitaux pourrait donc être soumis à des fluctuations à court terme au cours des prochaines semaines. Toutefois, tant que les contraintes économiques ne deviennent pas trop importantes, il est également possible que la volatilité soit minime. Nous prévoyons que les taux d'intérêt hypothécaires continueront à suivre une tendance latérale dans les semaines à venir, avec des taux d'intérêt moyens légèrement bas.

4. Indices des prix

Le coronavirus fait augmenter les prix de l’offre et de la demande des maisons individuelles

Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. L'indice a augmenté de 1,2 point d'indice au troisième trimestre, ce qui ne s’était plus produit depuis le troisième trimestre de 2016. Pour l'année en cours, l'indice est donc en hausse de 1,1 point. La forte hausse du troisième trimestre est à nouveau due aux prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 1,28% (1,13% au deuxième trimestre), tandis que les prix des appartements n'ont que légèrement augmenté de 0,22% (-0,37% au deuxième trimestre). L'évolution inégale devient évidente lorsque l'on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 2% cette année, tandis que les appartements ont diminué de 0,7% en moyenne. Si l'on considère le marché dans son ensemble, on constate un aplatissement de la croissance des prix. Le coronavirus semble avoir entraîné un léger déplacement de la demande. Les maisons individuelles sont devenues plus populaires et donc plus chères. Cela se confirme également lorsque l'on examine les profils de recherche de nos clients, où la demande de logements a augmenté de près de 30%. L'offre est nettement inférieure à celle de l'année dernière, avec actuellement environ 21 000 maisons individuelles et 36 000 appartements. Cela représente une baisse de près de 5 000 unités chacune par rapport à l'année précédente et 10% de moins qu'en juin 2020.

Nous continuons à penser que les immeubles de rendement (buy-to-let) ne seront pas épargnés par la crise sanitaire. En particulier dans les zones périphériques et rurales, le risque d'inoccupation et la volatilité croissante des locataires pourraient s'accentuer pendant une période prolongée de faiblesse économique. Le nombre toujours élevé de construction pourrait se heurter au déclin de l'immigration induit par le coronavirus, ce qui alimenterait le déséquilibre. Le marché de l'immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles si l'activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente.

On constate également que dans le segment haut de gamme (propriétés de plus de deux millions), les prix des transactions ont baissé au premier semestre 2020 et ont maintenant légèrement diminué au cours des deux dernières années. Si les acheteurs à revenus élevés craignent une récession de longue durée, les prix risquent de subir une pression supplémentaire.

L'indice des prix à la consommation est maintenant positif pour la première fois depuis un an. Il a augmenté de 0,1 point d'indice pour atteindre 98,7.

Indice des prix

5. Taux de chômage

Le taux de chômage continue à augmenter du fait de­ la crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse du taux de chômage de respectivement 0,4% et 0,6% aux premier et deuxième trimestres, pour atteindre 3,3%, le troisième trimestre affiche de manière un peu inattendue, un léger recul pour atteindre 3,2%. Toutefois, les experts estiment que la proportion de chômeurs de longue durée risque d'augmenter fortement d'ici l'été prochain, car il est beaucoup plus difficile de trouver un nouvel emploi pendant la crise.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 148 560 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à fin septembre 2020, soit environ 2000 personnes de moins qu’à fin juin. Au cours de la même période, le nombre de jeunes chômeurs (15 à 24 ans) est passé d'environ 17 000 à 19 000. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté au cours du troisième trimestre d'environ 5 000 pour atteindre environ 238 000.

La légère baisse récente du chômage doit être traitée avec prudence, compte tenu de l'imminence de la deuxième vague de coronavirus. Bien que la Suisse se débrouille très bien en comparaison européenne et mondiale, les économistes s'accordent à dire que le chômage partiel a contribué de manière significative à ces chiffres bas. La levée du chômage partiel permettra de déterminer dans quelle mesure cet effet sera durable. En septembre 2020, le chômage partiel était encore approuvé pour plus de 400 000 personnes, ce qui correspond à environ 8% de la population active.

Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index)

Le PMI est de retour dans la zone de croissance, le carnet de commandes est positif pour les mois à venir

Après une importante chute lors du premier trimestre et un nouveau déclin plus faible au deuxième trimestre, l'indice PMI a connu une reprise étonnamment forte au troisième trimestre 2020.

Après une très forte hausse en juillet (7,3 points), le PMI industrie a continué à se redresser en août et septembre et, avec 53,1 points, a même dépassé le seuil de croissance (50,0 points). Cette évolution est plus qu'une lueur d'espoir et reflète une reprise assez large.

La sous-composante production du PMI industrie a augmenté tous les mois du troisième trimestre et se trouve donc clairement dans la zone de croissance. En outre, la sous-composante carnet de commandes s'est également sensiblement améliorée, ce qui laisse penser que l'on peut s'attendre à des augmentations de la production et que la demande a été plus forte que prévu. En revanche, les stocks dans les entrepôts d'achat et les prix d'achat n'ont pratiquement pas changé. Dans l'ensemble, l'utilisation des capacités est donc susceptible d'avoir été nettement meilleure qu'au début de la crise du coronavirus.

Le PMI du secteur des services a également poursuivi sa reprise au troisième trimestre et se situe maintenant à 55,1 points, son plus haut niveau depuis janvier de cette année. Pratiquement toutes les sous-composantes ont évolué positivement. En particulier les sous-composantes activité commerciale, et son pendant, production, qui se situent largement dans la zone de croissance avec 60,6 points. On peut donc s'attendre à une forte activité commerciale dans les prochains mois.

Indice PMI

Conclusion et recommandations

  • Le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue de se montrer très stable en Suisse. La pandémie semble même avoir une influence positive sur la demande et le souhait d’acquérir un logement individuel, ce qui se reflète dans la stabilité des prix ou, dans certains segments, dans l’augmentation des prix de l’immobilier.
  • La peur de vagues de vente dues à des pertes de revenu ou une augmentation du chômage ne s’est (jusqu’à maintenant) pas matérialisée. Des signes de retards ou de défauts de paiement sont également absents sur le marché de l’immobilier résidentiel.
  • La demande en logement individuel et le volume des transactions ont continué à se redresser et se situent pratiquement au même niveau que celui constaté à la même période de l’année précédente.
  • L’atténuation de la croissance des prix des logements individuels représentent actuellement des opportunités d’achat attractives pour les nouveaux acquéreurs. Cependant, nous avons parfois noté d’importantes différences régionales en ce qui concerne les prix.
  • Le fait que les restrictions en matière de mobilité s’appliqueront vraisemblablement pour plusieurs mois, voire plusieurs années, a renforcé l’importance de posséder un logement. L’acquisition d’immobilier résidentiel peut de plus engendrer une baisse massive du coût du logement, ce qui constitue une raison valable supplémentaire d’acheter son propre logement en période économique incertaine.
  • Nous prévoyons une évolution latérale du prix des logements individuels au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus passée, nous prévoyons des effets de rattrapage rapide se traduisant par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement toujours très attractives devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons prudents en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. En effet, en raison de la forte augmentation des prix au cours des dernières années et du risque potentiellement important de locaux inoccupés, nous estimons le risque pour ce genre de propriétés beaucoup plus élevé que pour le segment de l’immobilier résidentiel à usage propre. Il en va de même pour le marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie). De plus, la volatilité des locataires augmente, car ceux-ci recherchent de plus en plus des solutions de logement alternatives, comme le suggère l’important volume de recherche en immobilier.

 

Prévision des taux

Prévisions des taux hypothécaires – octobre 2020

Le nombre d’infections au coronavirus continue d’augmenter. Néanmoins, la consommation rebondit et l’écart de PIB se réduit. L’économie suisse profite de la consommation des personnes restées au pays cet été: les achats dits de rattrapage ont généré un montant estimé de près de huit milliards de francs. L’évolution de la situation durant la saison hivernale ainsi que les difficultés économiques susceptibles de découler d’éventuelles nouvelles mesures de sécurité demeurent cependant les grandes inconnues.

Les taux se maintiennent à des planchers historiques. Les signaux en provenance de toutes les grandes zones monétaires laissent présager que ces conditions perdureront au cours des prochaines années.

Situation macroéconomique

Poursuite du rebond de la consommation malgré la hausse du nombre de cas

L’augmentation des infections au coronavirus inquiète les gouvernements du monde entier. Dans de nombreux pays d’Europe, de nouvelles restrictions sont à l’étude ou ont d’ores et déjà été (ré)instaurées pour faire face à la seconde vague.

Néanmoins, les données en temps réel montrent que la population européenne ne se laisse guère freiner dans ses activités économiques, contribuant ainsi largement à l’accélération de la reprise conjoncturelle. Au cours des dernières semaines, cela a permis de réduire l’écart de PIB qui s’était creusé. Il s’agit là d’une bonne nouvelle. Toutefois, une telle insouciance peut aussi entraîner la multiplication des échanges économiques, qui pourraient être à l’origine d’une nouvelle flambée de la pandémie. Le risque d’une seconde vague s’accroît.

Rebond conjoncturel marqué en Suisse

Très importante pour l’économie helvétique, la consommation privée (qui représente plus de la moitié du produit intérieur brut) connaît une évolution particulièrement réjouissante ces dernières semaines: la reprise s’est révélée très soutenue, et pas uniquement dans le secteur des services. Le fait que de nombreux Suisses aient passé leurs vacances sur le territoire national a eu un effet positif net sur la consommation durant la période estivale.

Dans le commerce de détail, les chiffres d’affaires se sont même établis 4% au-dessus de leur niveau de l’année précédente en juillet. Cette évolution s’explique par les achats de rattrapage, que les ménages privés effectuent aujourd’hui grâce aux économies engrangées pendant le confinement (de l’ordre de plus de huit millions de francs selon une estimation).

À ce jour, les Suisses ne se montreraient donc pas frileux  en matière de dépenses. Le risque de contamination ne semble pas non plus avoir de répercussions négatives. Même l’obligation de porter le masque dans les magasins ne freine (jusqu’à présent) pas le désir d’achat.

… mais le retour à la normale sera difficile et incertain

La situation reste très fragile malgré ce redressement conjoncturel plus soutenu qu’escompté. Durant la saison hivernale, le contexte économique redeviendra probablement inconfortable. La population fera peut-être preuve de plus de retenue en cas de multiplication des contaminations. Par ailleurs, les responsables politiques pourraient envisager de nouvelles restrictions sur la vie quotidienne et économique. Cela dit, les coûts économiques d’un second confinement total seraient difficilement supportables. Une telle situation doit être évitée par tous les moyens. La deuxième phase du rebond nécessitera par conséquent bien davantage de force et de patience, et sera caractérisée par de nombreuses incertitudes.

Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années

Les banques centrales de toutes les grandes zones monétaires poursuivent une politique orientée vers l’argent bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a ainsi pas d’autre choix que de conserver également une politique monétaire accommodante. À défaut, le franc s’apprécierait fortement, l’industrie d’exportation serait asphyxiée et les prix des importations s’effondreraient, menaçant ainsi dangereusement la stabilité des prix.
Les derniers signaux en provenance des États-Unis et de l’Union européenne laissent présager que les taux d’intérêt se maintiendront à leur actuel niveau extrêmement faible durant plusieurs années encore.

Risques économiques élevés

L’actuelle politique monétaire pourrait en conséquence ne pas suffire pour contrer les risques financiers et politiques qui s’opposent à la reprise durable de l’économie mondiale. La détérioration de la situation en matière de contaminations en Europe ainsi que des événements politiques comme le Brexit, les élections aux États-Unis ou encore les tensions dans les relations sino-américaines annoncent des perspectives plutôt sombres.

Évolution des taux d’intérêt 

Recul des taux d’intérêt sur le marché des capitaux en septembre

Depuis la fin août, les taux d’intérêt ont baissé toutes échéances confondues sur le marché des capitaux. Au 29 septembre 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à -0,33%, soit un gain de 10 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également reculé de 8 points de base pour s’inscrire à -0,59%.

Taux indicatifs en baisse également pour les hypothèques à taux fixe

Suivant la même tendance que les taux d’intérêt sur le marché des capitaux, les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux «vitrine») ont diminué en septembre, mais dans une moindre mesure. Les prestataires ont donc répercuté leurs coûts de refinancement plus favorables aux preneurs d’hypothèque. 

Actuellement, le meilleur taux DL MoneyPark en Suisse romande se négocie à 0,81% sur 10 ans.

Comparaison taux indicatif

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

De faibles taux hypothécaires semblent garantis pour longtemps

Deux solides arguments parlent en faveur du maintien des taux hypothécaires à leur actuel niveau ultra-bas sur les prochains mois voire années. Premièrement, la classe d’actifs des hypothèques reste, du fait de son rendement supérieur, extrêmement attrayante en tant que substitut aux placements en obligations de premier rang pour les nouveaux investisseurs institutionnels (caisses de pension et fondations de placement par exemple). Cette situation devrait encore intensifier la concurrence et peser sur le niveau des taux d’intérêt, notamment pour les échéances supérieures à 10 ans très demandées. Deuxièmement, les grandes banques centrales seront contraintes de maintenir leur politique monétaire expansionniste au cours des années à venir et ne relèveront en conséquence guère leurs taux directeurs.

Sous l’effet de la seconde vague de coronavirus, les taux d’intérêt sur le marché des capitaux pourront cependant se montrer volatils dans les prochaines semaines. Mais il est aussi possible que ces fluctuations soient minimes, tant que les restrictions d’ordre économique ne deviennent pas excessives. Pour les semaines à venir, nous anticipons toujours une stagnation des taux hypothécaires, avec des taux d’intérêt moyens en légère baisse.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux du marché des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

 

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques Fourchette des taux hypothécaires

 

Recommandations

  • Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins possible sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités.
  • Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables.

 

Prévision des taux

Prévisions des taux hypothécaires – septembre 2020

La seconde vague de la pandémie de coronavirus déferle sur tout le globe, aggravant la crise du commerce international et pesant lourdement sur l’économie mondiale. Bien qu’en meilleure position que les pays voisins avec un recul de 8,2% de son PIB au 2e trimestre 2020, la Suisse peinera probablement à combler cet énorme écart au cours des prochaines années. 

Alors que les taux swap ont augmenté toutes échéances confondues en août, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont demeurés stables. Cette évolution laisse supposer une baisse des marges imputable à l’intensification de la concurrence entre les prestataires. Le retour sur le marché des bailleurs de fonds alternatifs a rendu les meilleurs taux d’intérêt encore plus attractifs. Nous anticipons toujours une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations modérées seulement.

Situation macroéconomique

Déferlement de la seconde vague de Covid-19

Les tensions entre les deux grandes puissances mondiales que sont les États-Unis et la Chine se sont fortement accrues dans le sillage de l’épidémie de coronavirus, ce qui a encore aggravé la crise du commerce international ces dernières semaines.

Pendant ce temps, le Covid-19 continue de se propager massivement sous la forme d’une seconde vague. Les records journaliers de nouvelles contaminations ainsi que le durcissement des mesures et des restrictions de voyage en sont le résultat inquiétant.

Rebond économique plus rapide qu’attendu …

Fait réjouissant, les données actuelles révèlent que la reprise de l’économie au sein des pays européens voisins et en Suisse progresse de façon plus marquée que prévu. Cette évolution laisse présager que l’année 2020 ne sera peut-être pas aussi catastrophique que redouté sur le plan conjoncturel. Selon les dernières prévisions, le repli de l’économie helvétique en 2020 devrait être de l’ordre de 4 à 6%, et non plus supérieur à 8% comme craint précédemment. Même si la Suisse est en meilleure position que la plupart des pays voisins en termes de recul du PIB au deuxième trimestre 2020, cette chute n’en demeure pas moins sans précédent.

La levée des restrictions imposées aux secteurs public et privé a, jusqu’à présent, eu un impact positif sur la performance économique. Cependant, la question qui se pose encore est de savoir sur quels assouplissements il faudra faire marche arrière afin de lutter contre la seconde vague.

… mais l’écart de PIB reste conséquent

Malgré cette tendance à la reprise, l’économie est encore bien loin de son plein potentiel et la sous-exploitation des capacités reste considérable. L’écart de PIB prévu par rapport à l’année précédente est énorme et, selon le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), ne pourra pas être comblé avant de nombreux mois encore. Des postes risquent d’être supprimés et les faillites de se multiplier, faisant augmenter le chômage et entraînant une douloureuse baisse des investissements.  

Évolution des taux d’intérêt

Hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en août

Les taux d’intérêt ont augmenté toutes échéances confondues sur les marchés des capitaux depuis la fin juillet – plus l’échéance était longue et plus la hausse était marquée. Au 31 août 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à –0,22%, soit un gain de 15 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également progressé de 7 points de base pour s’inscrire à –0,50%.

Taux indicatifs toujours stables pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont en revanche demeurés globalement stables en août. Seule l'hypothèque à taux fixe sur dix ans a connu une hausse et s’établit à 1,21 %, soit quatre points de base de plus qu'à fin juillet 2020. Une hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux, couplée à des taux indicatifs pratiquement inchangés, est généralement synonyme de baisse des marges des prêteurs, dont l’explication réside probablement dans l’intensification de la concurrence sur le marché hypothécaire. Certains prestataires, qui avaient interrompu ou temporairement réduit leur activité d’octroi d’hypothèques en raison de la crise du coronavirus, ont en effet aujourd’hui regagné le marché.

Comparaison taux indicatifs

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires ne sont pas près d’augmenter de sitôt

Nos prévisions quant à l’intensification de la concurrence entre les prestataires se sont à présent concrétisées. Beaucoup de bailleurs de fonds alternatifs ainsi que des banques et des assurances ont réduit leurs taux et souhaitent regagner des parts de marché. Les taux d’intérêt deviennent donc (encore) plus attrayants pour les preneurs d’hypothèque.

Nous sommes persuadés que la situation sur le front des taux d’intérêt ne va pas sensiblement évoluer dans les prochains mois. Les États, endettés à la suite de la crise du coronavirus, ne peuvent pas se permettre une hausse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, la Banque nationale suisse demeure dépendante de la Banque centrale européenne concernant sa politique de taux. Nous anticipons une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations temporaires à la hausse et à la baisse liées à la crise.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires. 

Prévision taux indicatifs

Recommandation

  • Après le retour de certains prestataires qui avaient temporairement interrompu leurs activités durant la crise du coronavirus, le marché joue désormais de nouveau en faveur des preneurs d’hypothèque.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez ainsi compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine!
  • À l’heure actuelle, aucun signe d’une hausse prochaine des taux hypothécaire n’est observable. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.

Majorations et minorations sur les taux hypothécaires

Les taux indicatifs constituent au mieux un point de repère

Pour les preneurs d’hypothèque, il est difficile d’obtenir une vue d’ensemble des différentes conditions du marché pour le financement de leur propriété. Les écarts entre les taux hypothécaires – les « prix affichés » vantés par les différents prestataires suisses dans leurs publicités – se révèlent importants. Pour les échéances longues de 10 ans p. ex., l’écart entre les instituts financiers les moins chers et les plus onéreux atteint ainsi plus de 1% (état au T2 2020: 1,06%). Pour un crédit de 800 000 francs, cela représente une différence de coût de 8480 francs par an ! Autrement dit, l’offre la plus onéreuse est presque deux fois et demie plus élevée que la moins chère.

Comparer les offres de différents prestataires est indispensable

Comparer les prix affichés (c’est-à-dire les taux indicatifs) semble donc fortement recommandé. Cela dit, il faut ici prendre en considération que les conditions réelles négociées n’auront, au final, peut-être pas grand-chose à voir avec ces taux, lesquels ne tiennent pas compte des facteurs de risque. En Suisse alémanique, les prestataires tentent de séduire par des prix bas se fondant sur de « bons risques », tandis que les prix affichés en Suisse romande sont souvent plus élevés afin de pouvoir ensuite proposer des minorations pendant l’entretien de conseil. Ces stratagèmes, sans règles explicites, rendent la négociation plus difficile pour le preneur d’hypothèque. À cela vient s’ajouter que certains instituts, notamment les banques, ne communiquent les prix que sur demande, ce qui complique encore la comparaison. Les personnes demandant des offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances ou encore les caisses de pension, constatent rapidement que les prix de certaines offres sont bien souvent nettement moins onéreux que ce que les taux indicatifs laissaient penser.

Comparaison taux indicatif

Pour les preneurs d’hypothèque, il demeure difficile de comparer les prix des différentes offres. Il est néanmoins recommandé de solliciter plusieurs offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances et les caisses de pension, à des fins de comparaison.

Cela s’explique par le jeu des minorations, qui reposent sur différents facteurs de risque et qui génèrent des taux d’intérêt personnalisés pour chaque client. Vis-à-vis de la clientèle, rares sont les prestataires adoptant une approche transparente en matière de facteurs de risque. C’est au sein des bailleurs de fonds « alternatifs » tels que les caisses de pension que règne la plus grande transparence. Les prix affichés se rapprochent ici le plus des prix effectivement appliqués et les majorations et minorations personnalisées restent peu nombreuses.

Influer sur les facteurs de risque et la marge bénéficiaire

Comprendre la formation du prix d’une hypothèque et les facteurs à l’origine des majorations et minorations permet de mieux négocier. En principe, le prix d’une hypothèque englobe les coûts de refinancement et les frais de gestion, ainsi que la prime de risque et la marge bénéficiaire – sur lesquels le preneur d’hypothèque peut influer.

Facteurs de risque

  • Coûts de refinancement: coûts que l’institut doit supporter pour obtenir lui-même les fonds nécessaires. Dans le cas d’une banque, ce refinancement peut s’opérer sur le marché des capitaux et/ou par le biais de fonds d’épargne. En outre, le législateur exige que les banques et les assurances garantissent les hypothèques par des fonds propres. Cela signifie que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour d'autres transactions. S’agissant des assurances et des bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension, ce sont généralement des capitaux de prévoyance immobilisés à plus long terme qui sont utilisés pour octroyer des hypothèques.
  • Frais de gestion: coûts liés à la commercialisation, à l’informatique, au conseil, à la documentation, au traitement, à la vérification de la solvabilité, au personnel, etc. Les frais de gestion varient en fonction de l’éventail de l’offre et du modèle commercial.
  • Prime de risque: lorsque l’institut de financement octroie un crédit (une hypothèque) à un propriétaire de son propre logement, il prend le risque que le preneur d’hypothèque ne soit plus en mesure de rembourser son crédit, par exemple pour cause de chômage. L’institut de financement assume donc le risque de défaillance du preneur d’hypothèque et exige pour cela une contrepartie financière.
    À cela vient s’ajouter le risque d’une éventuelle altération de la valeur du bien immobilier, par exemple du fait de travaux de construction à proximité immédiate, de vices cachés, d’un changement d’affectation de la zone concernée ou encore d’un effondrement de la demande régionale.
  • Marge bénéficiaire: l’institut de financement souhaite non seulement couvrir les frais de l’hypothèque et recevoir un dédommagement pour le risque encouru, mais aussi gagner de l’argent. Le prix réel, déduction faite des coûts, constitue donc la marge bénéficiaire. Celle-ci dépend de la stratégie de placement et des objectifs correspondants en matière de marges et de volumes. Il peut ainsi arriver qu’un institut de financement souhaite augmenter ses parts de marché sur un segment donné et soit de ce fait disposé à diminuer sa marge.

Les preneurs d’hypothèque peuvent influer sur deux des quatre facteurs de prix – la prime de risque et la marge bénéficiaire. Pour la première grâce à sa propre situation financière et pour la seconde en optant pour les bons arguments et en faisant preuve d’un brin d’habileté pendant la négociation.

Les prix personnalisés calculés en fonction des risques sont courants surtout au sein des banques

Sur le marché hypothécaire, les banques ont souvent recours à un pricing personnalisé pour chaque client en fonction du risque, tandis que les assurances et les bailleurs de fonds alternatifs adoptent une approche plus générale pour la fixation de leurs prix. Leur objectif est de proposer à tous leurs clients la même prestation pour le même prix en se fondant sur des ratings standardisés.

  • Les banques mettent en œuvre les systèmes de rating les plus complexes parmi les acteurs du marché et tiennent le mieux compte des risques. Elles intègrent les informations spécifiques au client (comme les données relatives aux transactions et au patrimoine) et établissent ainsi un profil de risque individuel.
  • Les assurances occupent une place intermédiaire entre les banques et les bailleurs de fonds alternatifs en la matière. Pour elles, il s’agit moins de calculer des majorations ou des minorations en fonction des risques individuels d’un client, mais plutôt de vendre des produits supplémentaires (cross-selling).
  • Les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension et les fondations de placement n’appliquent que très peu de majorations ou de minorations spécifiques, mais sont dotés de règles contraignantes valables pour tous leurs clients.

Des minorations jusqu’à 40 points de base (0,4%) sont possibles

Les minorations les plus usuelles sont les suivantes:

Minorations bons risques

1. Un faible taux d’avance

Le taux d’avance et le taux d’endettement sont les deux principaux « facteurs de risque » utilisés pour calculer le prix d’une hypothèque. Plus le taux d’avance est élevé, plus le risque est important pour l’institut. En cas d’insolvabilité du preneur d’hypothèque ou de perte de valeur du bien-fonds, ce sont toujours les fonds propres du preneur d’hypothèque qui sont utilisés en premier en tant que garantie. Plus ces fonds sont importants, plus le taux d’avance est faible, et plus le risque que l’institut de financement soit obligé de mettre la main à la poche est réduit. C’est pourquoi presque tous les prestataires offrent une minoration en cas de faible taux d’avance, c.-à-d. un niveau de capital étranger maximum de deux tiers (minoration 5 à 15 pdb). Quelques prestataires utilisent des gradations plus fines avec des minorations moins importantes (p. ex. une minoration de 3 à 5 pdb si <75%).
Certains d’entre eux ajoutent également les prêts sans intérêts au capital étranger, ce qui fait grimper le taux d’avance, tandis que d’autres octroient uniquement des hypothèques de premier rang, c.-à-d. ne financent que des objets avec un taux d’avance maximum de deux tiers.

Maintenir le taux d’avance à bas niveau signifie non seulement profiter d’un taux d’intérêt plus faible, mais aussi d’un plus grand choix de prestataires (voir le chapitre Conseils).

Taux d'avance

2. Un faible taux d’endettement

Le taux d’endettement constitue le second « facteur de risque » crucial pour la fixation du prix. Plus le taux d’endettement d’un client est élevé, plus sa charge financière est importante, et plus le risque de défaillance augmente. L’on considère généralement qu’au maximum un tiers du revenu d’un ménage doit être alloué au logement (voir calcul). Dans la pratique, il existe de grandes différences dans les méthodes de calcul du taux d’endettement, raison pour laquelle les minorations appliquées par les divers prestataires ne sont guère comparables. Certains prestataires se basent sur le taux d’endettement et d’autres facteurs comme le taux d’avance et l’état de l’objet pour établir leur propre rating, utilisé ensuite pour calculer la minoration. En règle générale, l’on observe une minoration de 3 à 5 pdb lorsque le taux d’endettement est inférieur à 30%, et même de 5 à 10 pdb lorsqu’il s’établit en deçà de 25%. À l’inverse, il faut s’attendre à une majoration lorsque le taux d’endettement est élevé (>33%).

Tenue des charges

La même hypothèque peut être refusée par un prestataire en raison du taux d’endettement, alors qu’un autre n’appliquerait aucune majoration pour un taux d’endettement élevé. En cas de refus ou de majoration, il ne faut donc pas hésiter à solliciter des offres auprès d’autres acteurs du marché.

3. La conclusion/l’achat d’autres prestations (cross-selling)

Les assurances, mais aussi certaines banques, appliquent des minorations lorsque le client – en plus de l’hypothèque – a recours à d’autres produits et prestations. En tant que client, il est donc fortement recommandé de s’en enquérir. Chez les assureurs, des minorations de l’ordre de 10 pdb sont possibles pour une assurance de bien et/ou une assurance-vie. Les banques quant à elles récompensent souvent les transferts d’actifs (de 5 pdb pour des montants de CHF 100 000 jusqu’à 15 pdb pour ceux dépassant CHF 1 million, par exemple).

Si une assurance-vie a été souscrite auparavant, il est judicieux de demander une offre hypothécaire au même institut, celle-ci pourrait se révéler avantageuse.

4. Un grand volume hypothécaire

En cas de volume important, le montant de l’hypothèque peut également se traduire par une minoration, même lorsqu’un client détient plusieurs hypothèques auprès du même prestataire. Des seuils avec des volumes supérieurs à CHF 750 000 ou CHF 1 million sont ici usuels, assortis d’une minoration de 5 pdb. Dans le cas de volumes hypothécaires plus élevés, l’institut de financement profite de coûts de gestion identiques, synonymes de meilleur rendement.

Les minorations pour volumes hypothécaires importants concernent surtout les immeubles de rendement.

5. Une importante fortune résiduelle

Le montant de la fortune résiduelle après conclusion de l’hypothèque peut également avoir une influence sur le prix. Disposer d’une réserve financière est un atout, mais ne se traduit généralement par une minoration que si ces actifs sont transférés auprès de l’institut de financement (voir chapitre cross-selling). En revanche, si la somme restant à disposition après l’achat d’un bien-fonds est inférieure à CHF 20 000–25 000, cela entraîne une détérioration du rating et donc une majoration.

Un transfert d’actifs peut porter ses fruits, mais il convient d’évaluer le niveau de dépendance qui en découle vis-à-vis de l’institut.

6. L’achat d’un produit spécifique

De nombreuses banques et assurances proposent des produits hypothécaires spécifiques, p. ex. réservés aux familles, aux primo-acquéreurs (première hypothèque) ou dédiés à la rénovation énergétique de la maison (Minergie). Les premiers sont surtout des outils marketing, visant à conquérir de nouveaux clients. Les déductions pour les propriétés à haute efficacité énergétique sont dues à une meilleure valorisation du bien.

Les produits spécifiques peuvent être intéressants, mais il convient toujours de les comparer aux produits standards d’autres prestataires.

Attention aux majorations

Les majorations les plus fréquentes concernent:

  • un taux d’avance élevé (>80%)
  • un taux d’endettement élevé (>33%)
  • une somme hypothécaire très faible (<CHF 100 000)
  • un taux d’intérêt/forward fixé longtemps à l’avance (>12 mois)

Majoration taux forward

Les personnes anticipant une hausse des taux hypothécaires ont la possibilité de fixer le taux de leur future hypothèque jusqu’à 24 mois à l’avance. L’on parle alors d’hypothèque forward (ou hypothèque à terme), qui s’accompagne généralement d’une majoration. Dans le contexte actuel de taux négatifs, de nombreux prestataires sont disposés à fixer gratuitement le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance, voire plus. Notons que la majoration augmente avec cette durée.

Dans le contexte actuel de taux négatifs, il est intéressant de se renseigner sur un éventuel renouvellement ou un rachat de l’hypothèque. Fixer le taux d’intérêt à l’avance peut se révéler judicieux si les taux sont appelés à augmenter.

Conseils pour le preneur d’hypothèque

1. Évaluer sa situation financière et obtenir plusieurs offres

Utilisez les calculateurs de taux d’endettement et de taux d’avance disponibles sur Internet pour vous faire une idée de vos conditions-cadres de financement avant même le premier entretien de conseil. En présence d’un taux d’endettement inférieur à 30% et/ou d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous profitez d’un large choix de prestataires et de bonnes chances de bénéficier de conditions attractives.

2. Diminuer le taux d’avance par la mise en gage/l’utilisation d’avoirs de prévoyance

Dans le cas d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous devriez vérifier si la mise en gage de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a vous permet de passer en dessous de 2/3. Vous profiterez alors d’un large choix de prestataires et d’un taux d’intérêt plus bas. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, il se peut très bien que la mise en gage ne soit plus nécessaire au bout de quelques années, parce que le taux d’avance baisse avec la hausse des prix.

3. Attention au splitting hypothécaire

Une répartition entre différentes tranches d’hypothèques fixes – indépendamment de l’environnement de taux d’intérêt – n’est guère judicieuse. Le preneur d’hypothèque se place alors en position difficile dès qu’il s’agit de négocier le renouvellement de la première tranche. Presque aucun acteur n’acceptant de subordination, il reste donc lié au prestataire initial pour le renouvellement. À cela vient s’ajouter qu’aucun institut de financement ne propose les meilleures conditions à une date et pour une durée donnée. Bref, évitez soigneusement le splitting, sauf si, par exemple, vous attendez une succession (anticipée), qui vous permettrait de rembourser la tranche arrivée à échéance.

L'étude PDF est disponible ici.


SARON

Les hypothèques SARON arrivent !

Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.

Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.

Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d'hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.

Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.

La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.

Prévisions des taux hypothécaires

Prévision des taux d’ici fin 2021

D’ici la fin 2021, nous continuons de tabler sur un environnement de taux négatifs et des taux hypothécaires similaires aux niveaux actuels. Les raisons de ce scénario sont multiples: la poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux directeurs dans le monde entier. Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait en outre se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne (UE).

Perspectives

Évolution de l’économie suisse

L’apparition du coronavirus au début de l’année et les mesures de confinement mises en place par la suite dans le monde entier ont infligé des dommages considérables à l’économie mondiale. La plupart des experts estiment aujourd’hui que le pire du choc économique est passé en Suisse. En effet, la situation de l’économie nationale s’est améliorée plus rapidement que prévu. Cependant, cela ne signifie pas que la crise soit derrière nous.
Le secteur des exportations, très important pour la Suisse, est notamment un sujet de préoccupation majeure. À l’exception du secteur pharmaceutique, toutes les exportations, y compris le tourisme, ont été durement touchées par l’effondrement de l’économie mondiale. Outre les difficultés d’écoulement sur les marchés mondiaux, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont multipliées ces dernières semaines. Cette évolution devrait exercer une pression supplémentaire sur l’économie mondiale.

Évolution des taux hypothécaires

Le krach boursier de début mars et le confinement ont entraîné une hausse massive à court terme des taux hypothécaires suisses en raison des désinvestissements et des besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Toutefois, lorsque les incertitudes initiales se sont estompées et après les interventions rapides et massives des gouvernements et des banques centrales, les bourses et les marchés de capitaux ont très vite repris des couleurs. Grâce à cela, les taux hypothécaires sont retombés au niveau du début de l’année.

En raison de plusieurs facteurs, nous ne prévoyons pas de hausse des taux hypothécaires au cours des mois à venir:

• La poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux direc-teurs dans le monde entier.
• Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne.
• La stabilité du marché immobilier (résidentiel) suisse devrait main-tenir les primes de risque à un niveau bas. Qui plus est, la concur-rence entre les prestataires contribuera également à faire profiter les clients de la pression sur les prix.
• Nous nous attendons à ce que le marché du travail suisse soit for-tement impacté, mais qu’une fois de plus, il se montre résilient et en mesure de se redresser assez rapidement. De ce fait, le risque de pertes de crédit liées aux revenus semble gérable, et il n’existe actuellement aucune raison d’anticiper des coûts de crédit plus élevés dus à des défauts de paiement.

Évolution des prix du logement à usage personnel

La crise du coronavirus a inévitablement, mais seulement à court terme, entraîné une baisse du volume des transactions immobilières. Cependant, nous partons actuellement du principe que tant l’offre que la demande de logements en propriété augmenteront à nouveau dans les prochains mois. Les premiers indices allant dans ce sens sont déjà clairement visibles. En outre, nous pensons que des effets de rattrapage se produiront dès que la fin de la crise se profilera, et que la valeur stable d’un logement en propriété prendra encore de l’importance. La perspective d’un coût du logement moindre devrait également renforcer le souhait de devenir propriétaire.

Facteurs déterminants du taux hypothécaire

Évolution de l’économie et des taux au niveau mondial

En tant que pays exportateur, la Suisse est très dépendante de l’économie mondiale et en particulier de l’UE, son principal partenaire commercial. La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) a une influence directe sur le taux de change EUR/CHF. Nous examinons donc également la situ-ation dans l’UE pour nos prévisions.

Les indicateurs suivants sont pertinents:
• Politique monétaire de la Fed, de la BCE et de la BNS
• Discussions politiques (p. ex. sortie de la crise du coronavirus à l’échelle mondiale, accord-cadre Suisse/UE, etc.)
• Évolution du produit intérieur brut, de l’inflation, des prix à la con-sommation et de l’indice des directeurs achats
• Évolution du taux de chômage suisse

Évolution de l’économie en Suisse

L’économie suisse diffère de celle de l’UE à bien des égards et sera probablement à même de surmonter la crise du coronavirus mieux et plus rapidement. Néanmoins, ce qui se passe dans l’UE nous impacte directement. La politique monétaire de la BCE est donc d’une importance capitale pour la BNS. Toute convergence du taux directeur suisse avec celui de l’UE entraîne une appréciation encore plus forte du franc suisse par rapport à l’euro, ce qui, par conséquent, aurait un impact négatif sur notre économie d’exportation.

Pas de fin prévisible des taux d’intérêt négatifs

Après la crise financière, les banques centrales du monde entier ont considérablement baissé les taux afin de stimuler l’économie avec de l’argent bon marché. Bien que la Fed ait progressivement augmenté les taux d’intérêt ces dernières années, à la fin juillet 2019, elle a tout de même procédé à la première baisse des taux d’intérêt depuis dix ans sur la base des prévisions économiques. En raison de la pandémie, le taux directeur américain se situe désormais également à 0%. La BCE aussi devrait maintenir son taux directeur à 0% bien au-delà de 2020, ce qui ne laisse pas à la BNS la marge de manœuvre nécessaire pour relever les taux. Suite à la suppression du taux de change plancher de l’euro en 2015, la BNS a dû considérablement pousser les taux à court terme dans la zone négative afin de ne pas encore trop renforcer le franc par rapport à l’euro. Le taux directeur de la BNS se situe actuellement à -0,75%. La BNS n’est pas en mesure de sortir de cette situation de taux d’intérêt négatifs pour le moment en raison du rapport de dépendance.

Quelle hypothèque dois-je choisir ?

Le modèle hypothécaire que vous choisissez dépend non seulement du niveau des taux d’intérêt actuels et des évolutions prévues, mais aussi de votre situation personnelle ainsi que de votre capacité et de votre tolérance au risque. Les hypothèques à court terme ne sont actuellement pas beaucoup moins chères que celles à long terme. Si vous souscrivez aujourd’hui une hypothèque sur cinq ans et la renouvelez à échéance, vous prenez le risque que cela ne soit possible qu’à des taux d’intérêt (nettement) plus élevés. Avec une hypothèque à long terme, vous réduisez ce risque et bénéficiez d’une sécurité élevée en termes de planification et de budget, mais vous êtes lié à votre établissement financier pour une plus longue période.

Modèles hypothécaires

Hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe est contractée à un taux d’intérêt défini et pour une certaine durée, généralement comprise entre deux et dix ans. De plus en plus de prestataires proposent également des durées plus longues pouvant aller jusqu’à 25 ans, parfois avec des options de sortie intéressantes. Le taux d’intérêt reste identique pendant toute l’échéance, indépendamment de l’évolution des taux hypothécaires sur le marché. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme n’a cessé d’augmenter l’année passée. D’une part en raison des taux d’intérêt historiquement bas, d’autre part en raison de la courbe des taux très plate. Cette tendance devrait se poursuivre.
Selon le prestataire, une hypothèque à taux fixe peut être contractée jusqu’à deux ans avant le début de l’échéance. Vous pouvez, de manière anticipée, fixer l’hypothèque aux taux d’intérêt actuellement en vigueur, moyennant le paiement d’une majoration forward. Une souscription forward est donc judicieuse si l’on s’attend à une hausse des taux hypothécaires. Certains établissements proposent actuellement des fixations anticipées sans majoration ou alors, minime.

Hypothèque du marché monétaire

Dans le cas d’une hypothèque du marché monétaire, les taux sont régulièrement ajustés pendant la durée de l’hypothèque, généralement tous les trois mois. Le taux hypothécaire se compose d’un taux d’intérêt de référence et d’une marge. L’hypothèque du marché monétaire est conclue dans un accord-cadre de crédit d’une durée de deux à cinq ans. Jusqu’à présent, le taux de référence des hypothèques du marché monétaire était le Libor. Or, comme ce dernier sera supprimé à la fin 2021, les prestataires hypothécaires passent désormais progressivement au Saron (Swiss Average Rate Over Night) en tant que base de calcul du taux hypothécaire. Dans le même temps, ils modifient souvent également les autres dispositions contractuelles: chez certains prestataires, la durée de base de l’hypothèque Saron est nettement plus courte que celle de l’hypothèque Libor.

 

Finance et Immobilier Mise à jour: 80 % des prêts hypothécaires ont une durée d’au moins 10 ans

Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté de 1,20% au cours du premier semestre 2020. Au cours de la même période, 58% de nos détenteurs de prêts hypothécaires ont opté pour un financement auprès d'une banque. Parmi eux, 80% ont contracté un prêt hypothécaire d'une durée d'au moins dix ans. Vous trouverez ces informations et d'autres encore dans la publication FIMAJ Finance et Immobilier Mise à jour.

PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour Finance et Immobilier FIMAJ. Tous les six mois, les indices immobiliers actuels par type de propriété et par région sont comparés à diverses données du marché du financement.

Choix du produit hypothécaire

Les Romands privilégient les durées longues

[caption id="attachment_19049" align="aligncenter" width="1287"] Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]

Au premier semestre 2020, 80% du volume hypothécaire de MoneyPark avait déjà été conclu sous forme d’hypothèques à taux fixe d’une durée de dix ans ou plus. Les Romands, en particulier, préfèrent les durées longues: un bon tiers d’entre eux ont choisi une durée de onze ans ou plus.
Bien que ce soit une réduction par rapport au second semestre 2019 (42%), elle a entraîné une augmentation de la part des hypothèques à taux fixe à dix ans (S2 2019: 45%).

Les hypothèques à long terme de plus en plus populaires

La tendance aux hypothèques à taux fixe et à durée de plus en plus longue se confirme: au premier semestre 2020, la part des durées de dix ans et plus a continué d’augmenter, tandis que les durées moyennes ont perdu en attractivité. La cote de popularité de l’hypothèque Libor diminue également de plus en plus, mais cela peut également être dû à l’imminence de la disparition du Libor et au passage à l’hypothèque Saron.

Choix du prestataire hypothécaire

Les banques restent le groupe de prestataires privilégié

[caption id="attachment_19063" align="aligncenter" width="1284"] Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]

En Suisse, 58% des hypothèques conclues par MoneyPark le sont pour le compte d’une banque. La part des caisses de pension est passée – du moins en Suisse alémanique – de 19% (S2 2019) à 24% au cours du premier semestre 2020. Les Romands, eux, ont continué à largement préférer les assurances et les banques au premier semestre 2020.

La part des prêteurs alternatifs augmente

La fermeture temporaire de certaines caisses de pension en raison de la crise du coronavirus au deuxième trimestre 2020 n’a pas affecté la popularité croissante des assurances et des caisses de pension sur l’ensemble du premier semestre 2020. Par rapport au second semestre 2019, la part des banques parmi les prêteurs hypothécaires a même diminué de 2 points de pourcentage.

Un potentiel d’économies énorme

Pour les emprunteurs, il est dans tous les cas intéressant de comparer les différents prestataires hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à dix ans s’établissait à 1,17% au premier semestre 2020. Les taux d’intérêt effectivement octroyés après négociation ont permis à nos clients en Suisse alémanique d’économiser jusqu’à 54 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d’une caisse de pension. En Suisse romande, la souscription auprès d’une caisse de pension a permis d’économiser jusqu’à 37 points de base. La différence régionale résulte du fait que les prêteurs ne proposent pas tous des financements hypothécaires sur l’ensemble du territoire de la Suisse ou ne se concentrent que sur certaines régions.

Indice PriceHubble des prix de l’immobilier

Hausse des prix malgré la pandémie

[caption id="attachment_19086" align="aligncenter" width="2166"] Etat au 30 juin 2020 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2019[/caption]

Après avoir baissé en 2019, les prix des appartements ont augmenté de 0,90 point de pourcentage dans toute la Suisse au premier semestre 2020, et ceux des maisons individuelles même de 1,20 point de pourcentage. Les prix ont également progressé durant le deuxième trimestre affecté par le Coronavirus, mais la croissance a été légèrement freinée, notamment pour les maisons individuelles.

Les prix des maisons individuelles augmentent dans toute la Suisse

Au premier semestre 2020, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 1,30 point de pourcentage en Suisse alémanique et de 1,10 point de pourcentage en Suisse romande. Cette évolution est principalement imputable au premier trimestre (Suisse alémanique: +1 point de pourcentage, Suisse romande: +0,80 point de pourcentage), la croissance s’étant quelque peu ralentie au deuxième trimestre 2020 en raison de la pandémie.

Les prix des logements évoluent différemment en Suisse alémanique et en Suisse romande

Au premier semestre 2020, les prix des appartements ont gagné 1,10 point de pourcentage en Suisse alémanique – après une tendance à la baisse au cours de la dernière période considérée. La crise du Coronavirus n’a pas eu d’influence notable sur la tendance de la croissance, les prix augmentant au même rythme au premier qu’au deuxième trimestre. En revanche, les appartements en Suisse romande sont devenus moins onéreux, avec une baisse de 0,10 point de pourcentage.

Rendement et durée d’amortissement pour les appartements dans les communes

Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,13% et 4,27% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées d’amortissement comprises entre 23 et 47 ans, la valeur maximale étant de 4,82% (commune de Saint Nicolas) et la valeur minimale de 1,60% (commune de Rougemont).

Le rendement moyen pour l’ensemble des communes se situe à 3,22%, affichant une légère baisse au cours du premier semestre 2020 (S2 2019: 3,36%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zoug, Bâle-Ville et Nidwald, avec moins de 2,72%. Les rendements sont les plus élevés dans les cantons du Jura, de Soleure et de Glaris, avec plus de 3,51%.

Vous pouvez télécharger ici l'analyse en format PDF : Mise à jour Finance et immobilier.

croissance stable

Le marché hypothécaire suisse connaît une croissance constante de trois pour cent

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de 3 à 5% chaque année. Cette étude analyse la façon dont le marché hypothécaire s'est développé en 2019 et quels acteurs y ont le plus contribué. En outre, elle présente une synthèse du marché hypothécaire suisse, l’évolution des volumes et des parts de marché depuis 2014, ainsi qu’un aperçu des développements prévus pour 2020.

Le marché hypothécaire en 2019

Les banques représentent toujours de loin le groupe de fournisseurs le plus important

Fin 2019, le marché hypothécaire suisse représentait près de 1 100 milliards de francs. La plus grande part provient toujours des banques : ensemble, elles dominent près de 95% du marché hypothécaire, même si de plus en plus de prêts ne proviennent plus uniquement de leurs propres canaux de distribution, mais aussi de canaux externes.

Les deux groupes de prestataires non-bancaires, les compagnies d’assurance et les caisses de pension, représentent environ 5% du marché, gérant environ 57,5 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur le marché prennent des années

Alors que le volume des assurances a légèrement reculé en 2019, les caisses de pension ont connu une croissance plus forte que celle du marché. Cependant, il faudra encore de nombreuses années pour que la part des établissements non bancaires augmentent de manière significative. En effet, la constitution d’un portefeuille hypothécaire prend du temps et dépend de canaux de distribution alternatifs, dont principalement des intermédiaires. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90% des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire.

portefeuille hypothécaire

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 32 milliards de francs, soit 3%, en 2019. Cela représente un léger recul par rapport à l’année précédente (2018 : + 34,6 mrd / +3,4%). Cette croissance est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier, le taux de logement en propriété stagnant depuis des années à près de 40%. Le marché hypothécaire suisse est donc ainsi l’un des plus importants au monde. S’élevant à 1 200 milliards d’euros, les prêts hypothécaires en Allemagne ont une valeur nominale presque aussi importante qu’en Suisse, par exemple. Cependant, l’Allemagne compte environ dix fois plus d’habitants que la Suisse (83 millions) et à un taux de logement en propriété de plus de 50%.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de 4,2%, soit plus de 15,6 milliards de francs, ce qui représente une surperformance. Avec une croissance de 3,2%, les banques Raiffeisen, les banques régionales et les caisses d’épargne ont aussi réalisé une surperformance.

En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de près de 7% en 2019. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres et bénéficient, dans une large mesure, du secteur des intermédiaires professionnels en particulier.

croissance hypothèque

Les compagnies d’assurance perdent en volume

Comme lors des années précédentes, les grandes banques ont réalisé une sous-performance, avec une croissance de seulement 1,5%. En 2019, les compagnies d’assurance ont même diminué leur investissement en hypothèques. Nous estimons que ce recul s’élève à près de 39 milliards, avec près de 4%. Ce recul ne signifie pas obligatoirement que le domaine hypothécaire n’est pas intéressant pour les compagnies d’assurance. En effet, certaines compagnies d’assurance ont développé leur portefeuille hypothécaire au cours des dernières années et en 2019. Le recul est plutôt dû au fait que, d’une part, le total du bilan des compagnies d’assurance ait diminué de manière générale, entraînant donc une réduction proportionnelle du portefeuille hypothécaire. D’autre part, certaines compagnies d’assurance ont séparé leurs portefeuilles d’investissement de leur bilan, en raison de modifications stratégiques dans le domaine de la prévoyance.

Les intermédiaires en prêt hypothécaire ont déjà largement contribué à la croissance du marché hypothécaire suisse, avec un volume estimé à environ 5,8 milliards de francs.

Les intermédiaires

Un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ 12%. Cette part a augmenté pour atteindre 18% en 2019, ce qui représenterait un montant de 5,8 milliards de francs généré par les intermédiaires. Nous prévoyons ici aussi une surperformance par rapport à la croissance du marché pour les années à venir.

croissance

Les Suisses comparent plus souvent

Malgré la croissance exponentielle des intermédiaires en hypothèque, le marché suisse des intermédiaires reste relativement petit et possède un important potentiel de rattrapage et de croissance par rapport à l’étranger. Calculée sur la base d’un volume du marché annuel de 180 milliards de francs (150 mrd par année pour le renouvellement des hypothèques existantes et une croissance de 30 mrd), la part des intermédiaires sur le marché suisse représente environ 4%. Comparé à l’étranger, ce chiffre reste bas. En Allemagne, par exemple, près de la moitié de l’activité hypothécaire est réalisée par des intermédiaires, en Grande-Bretagne, cette part s’élèverait à 70%, d’après une étude de McKinsey.

En Suisse, le domaine des intermédiaires en hypothèque existe en tant que segment indépendant, professionnellement institutionnalisé uniquement depuis la fondation de MoneyPark à la fin 2012. MoneyPark s’est établie comme leader incontesté des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 3 milliards de francs, MoneyPark a conseillé et généré en 2019 plus d’hypothèques que tous les autres prestataires ensemble. De plus, le nombre d’intermédiaires sur le marché augmente : environ vingt compagnies (grandes et petites) d’intermédiaires en prêt hypothécaire ont été fondées au cours des dernières années. En outre, des banques de renommée proposent de plus en plus des plateformes de comparaison hypothécaire.

L’évolution du marché hypothécaire de 2014 à 2019

Croissance stable de trois pour cent par année

Au cours des cinq dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 146 milliards de francs (+15,4%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3%. Au cours des cinq dernières années, les caisses de pension ont connu une croissance plus de deux fois supérieure à celle du marché (+ 36,2%). En raison de leur volume encore faible, elles représentent cependant uniquement 2% de la part du marché.

évolution

Banques cantonales

  • Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 35%).
  • Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de plus de 22% pour atteindre près de CHF 386 mrd (marché : +15,4%).
  • Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé seulement un peu plus que le marché (+ 18%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales et que la pression concurrentielle dans les plus grandes villes de Suisse a augmenté disproportionnellement à cause des intermédiaires professionnels et des banques concurrentielles (« dissolution du principe de territorialité »).

Grandes banques

  • Au cours des cinq dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 2,7%, nettement inférieure à celle du marché (+15,4%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3 points de pourcentage de part de marché. Les grandes banques ont des sources de revenus plus variées, qui nécessitent moins de fonds propres, que d’autres groupes bancaires.
  • En valeur nominale, le volume hypothécaire des grandes banques a diminué chaque année de 2014 à 2017. Elles affichent à nouveau une croissance depuis 2018. Cependant, avec une croissance de 1,6% en 2018 et 1,5% en 2019, les grandes banques sont en sous-performance par rapport au marché. Cela démontre néanmoins que cette activité a gagné en importance et que les grandes banques proposent des conditions attractives.
  • En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,7% (2014 : 27.7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 271 mrd.

Les banques Raiffeisen

  • Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 23% (+ CHF 35 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,8% à près de 17%.
  • Avec CHF 185 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataires le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

  • Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,3% à 9,1%), car elles ont progressé, avec 12,8%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance  

  • Après un recul en 2015, les compagnies d’assurance n’ont cessé de croître, mais elles ont à nouveau réduit leur volume hypothécaire en 2019. En raison de contraintes réglementaires (fortune liée) et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct, leurs possibilités de croissance restent limitées.
  • Les modifications du total des compagnies d’assurance cachent d’importantes différences entre les différents fournisseurs : certains ont connu un taux de croissance à deux chiffres, alors que d’autres ont abandonné une partie de leur portefeuille hypothécaire pour des raisons stratégiques.
  • En 2019, le volume hypothécaire géré par des compagnies d’assurance était revenu au niveau de 2014, avec 38,9 mrd, ce qui représente un recul de part du marché de 4,1% à 3,5%.

Caisses de pension

  • Les caisses de pension sont le groupe de fournisseur ayant connu la plus forte croissance au cours des cinq dernières années.
  • Affichant une croissance de plus de 36%, soit un chiffre plus de deux fois plus haut que le marché, les caisses de pension ont développé leur volume hypothécaire pour atteindre 18,6%, ce qui ne représente qu’une part du marché de 1,7%.

À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque a encore une belle marge de progression pour ce secteur d’investissement, avec un volume de placement total de 900 mrd à la fin 2018.

Développement du marché hypothécaire en 2020

La croissance ne devrait se situer que légèrement en dessous de la moyenne des dernières années

Les banques ont enregistré une croissance d’environ 1% lors des quatre premiers mois de 2020. Le marché hypothécaire n’a vraisemblablement qu’à peine augmenté au deuxième trimestre. Avec le confinement, les banques étaient très occupées par les crédits d’urgence et les fournisseurs institutionnels ont connu un fort besoin de liquidités, ce qui a rendu les investissements en hypothèques partiellement impossibles.

Le deuxième semestre a toutefois démarré très fort. De nombreuses caisses de pension et fondations de placement sont revenues en puissance sur le marché hypothécaire. Étant donné que les placements en hypothèque obtiennent un rendement plus important que les obligations de premier ordre comme les emprunts d’État, nous prévoyons que d’autres caisses de pension et fondations de placement vont investir dans cette classe d’actifs. Pour les banques et les compagnies d’assurance, nous partons du principe que le taux de croissance sera similaire à celui du premier trimestre. Ainsi, la croissance devrait atteindre près de 3%, soit un taux légèrement inférieur à celui des années précédentes.

Conclusion

Marché hypothécaire

Le marché hypothécaire reste stable avec une croissance annuelle d’environ 3%, ceci en grande partie grâce à la hausse des prix de l’immobilier. Étant donné que de nombreux clients contractent encore leur hypothèque auprès de leur banque sans offre de comparaison et que de nombreuses hypothèques sont conclues à long terme, d’importants changements des parts hypothécaires ne sont prévus qu’à moyen terme et ne seront visibles qu’après plusieurs années. Cependant, la tendance est irréversible : à moyen terme, le marché hypothécaire suisse sera dominé par différents fournisseurs ainsi que par des intermédiaires professionnels.

L’importance des caisses de pension joue ici un rôle clé : l’entrée sur le marché hypothécaire leur est devenue beaucoup plus simple et attractive, grâce aux offres comprenant toute la chaîne de valeur (acquisition, distribution et entretien).

Conséquences pour les emprunteurs hypothécaires

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Une enquête représentative menée par MoneyPark a montré que 68% des Suisses contractent leur hypothèque auprès de leur banque. En Suisse alémanique, cette part est plus élevée (73%) qu’en Suisse romande (50%). La part s’adressant à un intermédiaire en prêt hypothécaire représente 12%.

Ce comportement démontre que la demande pour un conseil indépendant et plus transparent augmente chaque année, comme le prouve l’entrée sur le marché de plusieurs nouvelles plateformes de comparaison. La vision de MoneyPark de rendre le marché hypothécaire plus simple d’accès pour le client hypothécaire par les informations et la transparence apparaît comme une réalité de plus en plus proche.


Télécharger l'étude complète


 

Real Estate index

Risk Index – La situation sur le marché immobilier résidentiel s’améliore

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente, au 2e trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Un chiffre qui implique un risque accru assorti d’une tendance légèrement haussière. Depuis la fin 2018, l’indice a donc gagné pas moins de 1.3 point. Bien qu’il s’agisse d’une valeur élevée qui reflète un potentiel de danger, le marché de l’immobilier résidentiel affiche un état toujours très stable.

L’augmentation du Real Estate Risk Index est avant tout placée sous le signe des perspectives économiques extrêmement moroses. La récession mondiale et nationale à venir se manifeste déjà par une hausse des chiffres du chômage. En outre, la baisse de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel en Suisse s’est accentué par rapport au trimestre précédent.

Malgré tout, nous considérons que le marché de l’immobilier résidentiel repose sur des fondamentaux solides. Dans leur majorité, les propriétaires devraient être en mesure de faire face aux éventuelles diminutions de revenus temporaires grâce à des réserves. En complément, les règles très strictes en matière de financement, notamment celles concernant la tenue des charges, ont un effet positif.

Les prix et l’offre de l’immobilier résidentiel sont restés stables, jusqu’à présent, face à la crise du coronavirus. Tous deux ont légèrement augmenté, la hausse des prix étant à mettre au compte des maisons individuelles et l’accroissement de l’offre des appartements en propriété.
De plus, il s’avère que la demande de logements en propriété dépasse déjà nettement l’offre. Le nombre de transactions, fortement réduit en avril et mai, est reparti à la hausse en juin et devrait constituer un pas important vers un retour à la normalité.

Risk Index - La situation sur le marché immobilier résidentiel s'améliore

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence de hauts risques sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente encore une fois, au deuxième trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Ce faisant, l’indice a à nouveau atteint un sommet depuis le début du calcul du RERI en 2014. Une valeur qui implique un risque élevé sur le marché immobilier suisse.

Pour différentes raisons, les chiffres demandent cependant à être fortement relativisés. Premièrement, il apparaît de plus en plus clairement que l’immobilier résidentiel gagne encore plus en valeur et donc en stabilité dans le cadre de la crise du coronavirus. Deuxièmement, le marché présente toujours une demande nettement excessive en logements en propriété.

Les prix et l’offre ne sont pas affectés par la crise du coronavirus

Au deuxième trimestre 2020, nous assistons à une reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, de 0.6 point pour atteindre 162.3 points. Cette évolution est due en particulier aux prix des maisons individuelles, qui ont grimpé de 2% en l’espace d’un an. Au niveau de l’offre également, le recul constaté lors du trimestre précédent a été compensé. Notamment vers la fin du deuxième trimestre, l’offre d’appartements en propriété a légèrement dépassé les 40 000 biens, tandis que l’offre de maisons individuelles s’avérait relativement stable avec 23 000 biens.

La dynamique des transactions repart à la hausse bien que la crise du coronavirus ne soit pas du tout terminée

Au premier trimestre, les répercussions de la crise sur le marché du logement en propriété n’étaient que peu perceptibles. Au cours du deuxième trimestre, on a observé que de nombreux acheteurs potentiels mettaient temporairement de côté leur intention d’acheter, en partie à cause d’incertitudes, mais également pour des raisons pratiques (pas de possibilités de visites physiques), avant de revenir sur le marché dès juin. Le volume de transactions, après une réduction temporaire mais forte en avril et en mai, repart à la hausse. Aussi bien l’offre que la demande en immeubles résidentiels, notamment en maisons individuelles, ont sensiblement augmenté en juin. À mesure que l’on en saura davantage sur la durée et la sévérité de la crise, des effets de rattrapage devraient se manifester et les valeurs stables d’une maison individuelle, en ces temps d’incertitude, devraient à nouveau gagner en importance.

Les répercussions pour l’économie mondiale sont immenses

Les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sont dramatiques. Il est maintenant clair que le monde va glisser vers une grave récession. Outre les difficultés du commerce mondial, les conflits commerciaux menacent de s’intensifier à nouveau. Comme l’indique l’OCDE, de nombreuses nouvelles restrictions commerciales sont apparues, ces dernières semaines, dans le sillage de ces conflits. Une évolution susceptible de peser encore davantage sur l’économie mondiale.

Par exemple, dans ses dernières prévisions, la Commission européenne prévoit une contraction drastique de 8,7% du PIB pour la zone de l’UE. Un facteur décisif sera désormais la rapidité de la reprise en 2021 resp. l’évolution de la pandémie de coronavirus. À noter dans le contexte mondial que les cycles de reprise seront, potentiellement, fortement asymétriques. Ainsi, les dernières données économiques de la Chine ont marqué une embellie considérable et largement dépassé les prévisions des experts, tandis que d’autres régions, en premier lieu les États-Unis et l’Amérique centrale/du sud, vont, selon les prévisions, à nouveau être orientées à la baisse.

Suisse: la reprise de l’économie ne parvient pas à compenser les pertes sur le front des exportations

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a déjà franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée. Le secteur des exportations, qui compte beaucoup pour la Suisse, est une source d’inquiétude majeure. À l’exception de l’industrie pharmaceutique, tous les secteurs dépendant des exportations, y compris le tourisme, ont été très durement touchés par l’effondrement de la conjoncture mondiale, même si les premiers signes de reprise se font sentir dans le secteur du tourisme local, par exemple.

Une politique de taux négatifs de la Banque nationale suisse est inévitable

Partout dans le monde, les banques centrales et les gouvernements s’efforcent de soutenir l’économie par des interventions financières rapides et de grande ampleur visant à combattre la récession qui s’amorce déjà. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie que, compte tenu du taux de change par rapport à l’euro, elle devra maintenir un taux directeur négatif pendant des mois, voire des années, et poursuivre sa politique monétaire ultra expansive, tout en contrant toute tendance au renchérissement du franc.

Des taux d’intérêts hypothécaires qui devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Notamment sur le front des meilleurs taux d’intérêt, nous observons un retour à un alignement renforcé sur l’évolution des taux swap du marché des capitaux. Au cours des derniers mois, les bailleurs de fonds alternatifs ont investi avec réticence dans les hypothèques en raison des besoins de liquidités accrus; au deuxième semestre, nous escomptons le retour de certains de ces bailleurs hypothécaires sur le marché. Cette situation devrait à nouveau générer davantage de pression sur les prix et se traduire, en combinaison avec la baisse des taux du marché des capitaux, par des conditions de taux hypothécaires très attractives. Cependant, dans le contexte de l’évolution de la crise du coronavirus, des fluctuations de prix vers le haut continuent d’être possibles à court terme.

Taux d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 51%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le taux d’endettement demeure relativement faible

L’endettement n’évolue que peu. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne quelque 51% au deuxième trimestre 2020. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Risk Index - Taux d'endettement

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Les meilleures offres sont clairement alignées sur l’évolution des taux du marché des capitaux, l’écart entre l’offre la moins chère et la plus chère est toujours considérable

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au deuxième trimestre 2020, avec 0,83%. Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du trimestre précédent (0,89%). Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque: alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,72%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,78%. Il en résulte une importante marge de 1,06% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. On remarquera que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux que les offres plus chères.

Risk Index - Différences prestataires le moins cher et plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,82%, le potentiel d’économies est le suivant:

Risk Index - Exemple comparatif

3. Coûts de garantie des crédits

Plus faible volatilité des taux swap au deuxième trimestre

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du deuxième trimestre a été nettement moins volatile qu’au trimestre précédent. Le taux d’intérêt des marchés des capitaux à 10 ans a oscillé dans une fourchette de quelque 20 points de base (entre –0,20% et –0,40%). Les vastes programmes de soutien à la conjoncture des grandes banques centrales ont certainement contribué à cet apaisement. Enfin également, les places boursières se sont remise étonnamment vite du choc de la crise du coronavirus.

L’écart entre le swap à deux ans par rapport au swap à dix ans continue à être extrêmement faible (moins de 40 points de base). La courbe des taux plate suggère un fort ralentissement de la conjoncture (récession) et, avec lui, une très faible inflation au cours des prochaines années.

Risk Index - Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas

Au cours des prochaines semaines, nous tablons sur une volatilité élevée des taux sur les marchés des capitaux et hypothécaires. La persistance du taux directeur de la BNS à un niveau négatif ne laisse pas de marge pour d’importantes hausses de taux. Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques connexes.

Sur le marché hypothécaire, les capacités de nombreux prestataires sont en outre à nouveau revenues à leur niveau normal d’avant la crise du coronavirus, ce qui signifie qu’ils offrent (ou peuvent offrir) à nouveau davantage de conditions concurrentielles.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logements à usage personnel reprennent déjà leur hausse

Au deuxième trimestre 2020, l’indice consolidé de l’offre et des prix pour les maisons individuelles et les appartements (PPE) a enregistré une hausse de 0.6 points pour atteindre 163.3 points. Et ce, après que l’indice des prix au premier trimestre avait baissé de 0.7 point d’indice. La reprise est à mettre au compte de l’augmentation des prix des maisons individuelles qui, avec 1,13%, ont fortement augmenté, tandis que les prix des appartements en propriété cédaient 0,37%. Les inégalités de cette évolution deviennent plus compréhensibles lorsqu’on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté, en l’espace d’un an, de 2%, tandis que les appartements en propriété étaient vendus en moyenne 0,6% moins cher qu’il y a un an.

La crise du coronavirus ne semble pas affecter le marché de l’immobilier résidentiel – tout au moins jusqu’à maintenant. Outre les prix, l’offre s’avère également très stable. Les reculs du premier trimestre, correspondant à quelque 4000 biens, ont été compensés au deuxième trimestre. En milieu d’année, et particulièrement grâce au mois de juin, l’offre a à nouveau augmenté pour s’établir à près de 40’000 appartements et 23’000 maisons individuelles. Cette remontée est principalement due à une offre plus importante d’appartements en propriété.

Nous demeurons sceptiques pour les immeubles de rendement (buy-to-let), notamment dans les zones périphériques et les régions rurales, où le risque de logements vacants pourrait s’accentuer en cas de phase de faiblesse économique prolongée. Le niveau d’activité toujours élevé dans le secteur de la construction pourrait s’allier à un recul de l’immigration dû au coronavirus et ainsi accentuer le déséquilibre. Et le marché de l’immobilier commercial (bureaux, industrie) présenterait lui aussi, si l’activité de construction demeurait la même et le chômage augmentait, un risque significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel à usage personnel.

Attendons également de voir s’il y aura des corrections de prix dans le segment du luxe. Si les acheteurs à faibles revenus craignent une récession durable, ils auront une attitude attentiste, ce qui peut rapidement se répercuter sur la liquidité du marché et les prix.

L’indice des prix à la consommation a cédé du terrain par rapport au premier trimestre et est inférieur de 0.2 points d’indice, avec 98.6 points. Les quatre derniers trimestres ont tous affiché un recul qui totalise désormais 1.2 point d’indice par rapport au trimestre précédent.

Risk Index - Indice des prix

5. Taux de chômage

Poursuite de la hausse du taux de chômage sur fond de crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse marquée de 0.4 point de pourcentage du taux de chômage au premier trimestre, on constate pour le deuxième trimestre une nouvelle augmentation de 0.6 point. Avec 3,3%, le chômage est revenu, au deuxième trimestre, au niveau de 2016. Il s’agit sans aucun doute d’un premier effet de la crise du coronavirus.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 150 289 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin juin 2020, soit quelque 20 000 personnes ou environ 15% de plus qu’à la fin mars 2020. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,7% en mars 2020 à 3,2% à la fin juin 2020. Par rapport au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 53 067 personnes (+54,6%). De même, le nombre de demandeurs d’emploi a augmenté de plus de 30% par rapport à l’année précédente et dépasse désormais 230 000 personnes. De plus, il est frappant de constater que le chômage des jeunes de 15 à 24 ans a augmenté de près de 80% par rapport au niveau de la fin juin 2019. Soit une augmentation de plus de 7500 personnes.

Il s’agit indubitablement d’une évolution tout à fait négative. Néanmoins, ces chiffres restent bas comparés au reste de l’Europe et du monde. Les économistes s’accordent à dire que la réduction de l’horaire de travail a largement contribué à éviter une hausse plus importante du chômage. De quoi éviter le pire – du moins pour l’instant. En Suisse, plus d’un million de personnes peuvent actuellement bénéficier de la réduction de l’horaire de travail.

Risk Index - Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)

Inquiétude sur le PMI industrie tandis que le secteur des services connaît un rebond majeur

Suite à la forte baisse du premier trimestre, l’indice PMI a de nouveau chuté de 2.1 points au deuxième trimestre 2020. Une lueur d’espoir, cependant: la chute a été enrayée en juin. Dans le même temps, le déclin de la production s’est ralenti et les délais de livraison se normalisent. Cependant, près d’un tiers des employés de l’industrie bénéficient toujours de la réduction de l’horaire de travail. Avec un niveau de 41.6, le PMI industrie est au plus bas depuis la récession mondiale de 2009 et bien en dessous du seuil de croissance de 50 points.

Le PMI services a réagi beaucoup plus fortement au confinement que le PMI industrie. C’est également tout aussi rapidement qu’il semble désormais se reprendre. Avec 49.1 points, l’indice est déjà proche du seuil de croissance, et ce, après être tombé à 21.4 points en avril.

La question qui se pose maintenant est de savoir si le creux est déjà derrière nous. La réponse dépendra probablement beaucoup de l’évolution de la pandémie.

Risk Index - Indice des directeurs d'achat industrie

Conclusion

  • En dépit de risques liés au coronavirus, le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue d’afficher, en Suisse, une très grande stabilité. Les risques accrus sont notamment dus à la récession de l’économie mondiale qui se dessine, à l’augmentation des chiffres du chômage en Suisse et à l’effondrement de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel.
  • Nous considérons le potentiel de ventes forcées résultant d’éventuelles diminutions de revenus temporaires et de l’augmentation du chômage comme très faible. Les règles de financement strictes en vigueur depuis des décennies, notamment celles concernant la tenue des charges, qui sont plus contraignantes que dans le reste du monde, devraient déployer une protection solide et se distinguer positivement.
  • La demande en logements en propriété et le volume de transactions se sont normalisés à la fin du deuxième trimestre, retrouvant le niveau solide habituel. Le marché de l’immobilier résidentiel évolue à grands pas vers la normalité, soit une demande extrêmement forte faisant face à une offre toujours réduite. Et ce alors qu’au cours des deux premiers mois du deuxième trimestre 2020, le volume de transactions sur le marché de l’immobilier suisse était encore fortement réduit. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs ont mis de côté leurs projets – ils n’avaient pas d’autre choix.
  • Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, on constate à nouveau une demande excédentaire. Notamment sur le front des maisons individuelles, où l’offre demeure réduite, les prix ont gagné 2% en un an.
  • Nous pensons que les prix des logements individuels vont évoluer latéralement au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus terminée, nous envisageons une forte probabilité d’effets de rattrapage rapide qui se traduira par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement, toujours très attractives, devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons sceptiques en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. Le risque du marché immobilier buy-to-let et en particulier du marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie) est significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juillet 2020

L’effondrement du commerce international se poursuit inlassablement. La pandémie de coronavirus est encore bien loin d’être finie. Le nombre de nouvelles contaminations atteint aujourd’hui des sommets à l’échelle mondiale. L’économie suisse enregistre certes une évolution positive, qui ne parvient toutefois pas à compenser les sombres perspectives du très important commerce extérieur.

Les taux swap ont légèrement augmenté par rapport à leur niveau de la fin mai (+8 points de base à 10 ans p. ex.). Nous anticipons que les taux des marchés des capitaux demeureront volatils dans les prochaines semaines. Après avoir connu de violentes fluctuations à la hausse et à la baisse dues à la crise du coronavirus, les taux hypothécaires se sont stabilisés à leur niveau du début de l’année depuis maintenant un mois. Nous nous attendons à ce que des bailleurs de fonds alternatifs reviennent sur le marché, ce qui devrait encore intensifier la concurrence et la pression sur les prix.

Situation macroéconomique

Le coronavirus nous accompagnera également au second semestre

L’émergence du Covid-19 en début d’année et le krach boursier qui s’en est suivi ainsi que les mesures de confinement les plus diverses adoptées à l’échelle planétaire ont temporairement quasi paralysé le monde (et l’économie). Au regard de la faiblesse économique causée par le virus dans presque tous les pays, le commerce international a déjà chuté de manière spectaculaire depuis le début de la crise. Malgré les premières mesures d’assouplissement prises en Asie et en Europe, la pandémie est encore bien loin d’être maîtrisée, comme en atteste le triste fait que le nombre de nouvelles contaminations atteint actuellement des sommets dans le monde. Par ailleurs, les craintes d’une seconde vague persistent, bien qu’un confinement mondial aussi étendu que durant la première vague paraisse hautement improbable.

Malgré son amélioration, l’économie nationale affiche des perspectives assombries

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée.

L’industrie d’exportation, très importante pour le pays, est notamment source d’inquiétudes. Hormis dans la branche pharmaceutique, les exportations ont lourdement pâti de l’effondrement de la conjoncture mondiale, tourisme inclus. Outre les difficultés d’écoulement sur le front du commerce international, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont en conséquence multipliées ces dernières semaines – une évolution qui devrait encore plus pénaliser la conjoncture mondiale.

Les banques centrales maintiennent leur politique de taux d’intérêt négatifs

Les banques centrales et gouvernements du monde entier ont fait tout leur possible pour soutenir l’économie à l’aide d’interventions financières rapides et de grande ampleur ainsi que pour éviter les ventes massives et répondre aux besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Ils tentent de lutter contre la récession qui débute déjà grâce à des plans de sauvetage et de relance massifs. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie, compte tenu du taux de change avec l’euro, plusieurs mois voire années supplémentaires d’un taux directeur négatif. 

Évolution des taux d’intérêt

Légère hausse des taux des marchés des capitaux en juin

Les taux des marchés de capitaux demeurent volatils et connaissent de fortes fluctuations selon les échéances. Globalement, les taux swap ont augmenté de quatre à six points de base toutes échéances confondues en juin. Au 29 juin, le taux swap à 10 ans s’établit par exemple à -0,31%. L’analyse de l’évolution depuis la fin 2019 révèle en revanche que les taux à court terme ont retrouvé leur niveau du début d’année, tandis que les échéances longues s’enfoncent davantage en territoire négatif. Le taux swap à 10 ans s’inscrit 20 points de base en deçà de son niveau du 31 décembre 2019, celui à 15 ans même 22 points de base.

Stabilité des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont par contre demeurés stables en juin. Cela n’a cependant pas été le cas sur l’ensemble du premier semestre 2020: alors qu’ils ont cédé jusqu’à 12 points de base en janvier et février, surtout sur les échéances longues, les taux d’intérêt ont en revanche augmenté durant la crise du coronavirus en mars et atteint 1,31% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans – leur sommet de cette année. Cette envolée n’a toutefois été que brève et les taux hypothécaires ont dans l’intervalle diminué pour retrouver leur niveau de l’année précédente. À la fin juin, le taux indicatif s’établit à 1,20% sur 10 ans et à 1,02% sur 5 ans.

Meilleur taux DL MoneyPark à 0,85% sur 10 ans

La marge entre le prestataire le moins et le plus cher dans l’univers MoneyPark s’est cependant quelque peu resserrée. La concurrence a temporairement diminué, notamment sur le front des hypothèques à taux fixe à 10 ans. L’écart entre les offres n’en demeure pas moins significatif: pour la même durée, le taux proposé par le prestataire le plus cher est plus de deux fois supérieur à celui du prestataire le moins cher. Il est donc toujours judicieux de procéder à des comparaisons!

Taux indicatifs

Prévisions des taux hypothécaires - taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Absence de signe de hausse des taux hypothécaires

La légère augmentation des taux des marchés de capitaux observée en juin n’a pas entraîné de hausse des taux hypothécaires. Nous n’anticipons pas non plus de progression des taux hypothécaires – bien au contraire. Le maintien du taux directeur de la BNS en territoire très négatif ne laisse pas de marge de manœuvre pour d’importants relèvements des taux d’intérêt. Par ailleurs, de nombreux prestataires ont désormais retrouvé leurs capacités normales de l’avant-crise du coronavirus, de sorte qu’ils peuvent de nouveau proposer des conditions plus concurrentielles.

En outre, nous attendons une augmentation sensible du chômage en Suisse sous l’effet du début de récession. Une fois de plus, nous estimons cependant que le marché de l’emploi se montrera plus résistant que dans d’autres pays. Le risque de défaillances liées au revenu sur le front des crédits hypothécaires semble en conséquence limité, en particulier pour le logement en propriété. 

Au cours des prochains mois, nous anticipons une intensification de la concurrence entre prestataires, dont les emprunteurs devraient bénéficier sous la forme de taux d’intérêt (encore) plus attractifs.

Comparer et négocier est essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques

Prévisions des taux hypothécaires - juillet 2020

Recommandation

  • Aucun signe d’augmentation prochaine des taux hypothécaires n’est pour l’heure observable. Ceci dit, il faut s’attendre à une certaine volatilité découlant des incertitudes quant à l’évolution de la crise du coronavirus. C’est pourquoi il est recommandé de suivre de près l’évolution des taux hypothécaires en vue d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.
  • Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à commencer assez tôt à comparer des offres – le marché n’en manque pas.
  • Dans votre quête d’offres, intéressez-vous non seulement aux banques, mais aussi aux assurances ou encore à d’autres fournisseurs de crédits comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Les conditions contractuelles et les taux d’intérêt varient d’un prestataire à l’autre. Un examen attentif des détails est judicieux!
rompre un prêt

Fausse croyance n°6 – “On ne peut rompre un prêt sans pénalités”

Pour acquérir un bien immobilier, les futurs propriétaires ont recours à des financements hypothécaires. Ils sont donc tenus de respecter certaines obligations envers l’établissement financier qu’ils ont choisi tels que le paiement des intérêts et l’amortissement contractuel durant toute la durée de l’emprunt.

Qu’arrive-t-il, lorsque les propriétaires sont contraints de vendre leur bien immobilier en cours de contrat de prêt et ainsi de résilier leur taux fixe avant l’échéance initialement prévue ? La plupart des établissements financiers calculent une pénalité ou une indemnité de sortie (également appelée dédite) en cas de rupture d'un contrat hypothécaire à taux fixe. Cette pénalité dépend du taux de refinancement, de la marge appliquée au client, du rendement du réinvestissement de l’établissement financier ainsi que des frais administratifs. Quelles possibilités s’offrent à vous afin d’éviter de devoir honorer le paiement de cette dernière ?

Voici quelques options possibles :

  • Transférer votre prêt hypothécaire en cours sur un nouvel objet immobilier pour autant que le financement soit au moins de la même valeur et que l’estimation du nouveau bien le permette. Ainsi, vous ne payerez pas de pénalités et poursuivrez vos relations avec le même établissement ;
  • Faire reprendre les conditions hypothécaires en vigueur par le nouvel acquéreur de votre bien, à condition que sa situation financière le lui permette et que l’établissement financier accepte de lui octroyer ce financement ;
  • Conclure une assurance de protection en cas de vente de votre bien immobilier, souvent traduit par une majoration de votre taux fixe. Quelques établissements financiers incluent automatiquement cette assurance dans leur contrat-cadre hypothécaire.

Toutefois, si l’institution financière vous facture quand même cette dédite, il est possible de :

  • La diluer dans le taux d’intérêt du jour auprès du même établissement financier, ce qui se traduit par une majoration du taux du jour ;
  • Essayer de la reporter sur le prix de vente de votre bien immobilier. Ainsi, c’est le nouvel acquéreur qui vous la financera. À noter que ce montant est déductible de l’impôt sur le gain immobilier. Dans certains cas, il pourrait être possible de casser le contrat avant la vente et ainsi pouvoir déduire la pénalité du revenu imposable, plutôt que du bénéfice sur le gain immobilier et ainsi réaliser une économie fiscale plus importante.

En résumé, la rupture d’un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe peut engendrer des charges importantes. Les conseillers DL MoneyPark pourront vous renseigner préalablement sur les différentes actions possibles liées à cette opération. Ainsi, grâce à une analyse globale de votre situation et à un conseil personnalisé, vous pourrez profiter des meilleures conditions et choisir la solution la plus adaptée pour vous.

Bertrand Ropraz
br@d-l.ch | +41 26 460 10 14


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juin 2020

L’économie internationale reste engluée dans la crise du coronavirus. Tant que l’épidémie n’est pas maîtrisée à l’échelle planétaire, le repli de la conjoncture mondiale devrait se poursuivre de plus belle. La situation a continué de s’apaiser sur les marchés des capitaux en mai.

Les taux swap n’ont guère bougé par rapport à leur niveau de la fin avril. Les taux hypothécaires n’ont que marginalement évolué en l’espace d’un mois. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a, par exemple, diminué de deux points de base pour s’établir à 1,19%. Les écarts entre les taux indicatifs et les meilleurs taux demeurent extrêmement importants, s’inscrivant à 0,45% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans.

Sous l’effet de la récession qui frappe l’économie mondiale, le niveau des taux d’intérêt n’est pas près d’augmenter de sitôt. Afin d’éviter une appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux en deçà de celui de l’UE. Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel) et la concurrence entre prestataires également contribuer à maintenir les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

La crise du coronavirus propulse l’économie mondiale dans une profonde récession

Le coronavirus a des répercussions dramatiques sur l’économie mondiale. Les chiffres d’affaires du commerce international s’inscrivent en fort repli et l’effondrement de la demande pour de nombreux biens devrait entraîner une chute considérable des prix.

Le produit intérieur brut des pays de la zone euro a diminué de 3,8% au premier trimestre 2020 – recul le plus marqué depuis le début des mesures en 1995.

Faut-il s’attendre à un important rebond en 2021?

Dans ses dernières prévisions, la Commission européenne anticipe une baisse de la performance économique de presque 8% dans l’Union européenne pour l’année en cours, et ce, malgré les aides financières d’un volume sans précédent octroyées par les gouvernements. Cependant, l’hypothèse actuelle est que l’économie de la zone UE enregistrera un rebond marqué, d’environ 5% en 2021.

Suisse: un effondrement plus important de l’économie est encore à venir

Même en l’absence de données pour mars et avril, il ne fait aucun doute que la récession frappera également la Suisse. Le confinement a conduit à une brusque diminution de la production et des dépenses de consommation privées.

Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) a publié des prévisions similaires pour la Suisse à la fin avril. Selon le scénario de base, il faut s’attendre à une contraction du produit intérieur brut (PIB) du pays de presque 7% pour 2020, contre une progression d’environ 5% en 2021.

Redressement de l’économie encore très lointain

Malgré la levée aujourd’hui quasi intégrale des restrictions, toute reprise prendra encore du temps. Une amélioration sensible du climat de consommation se fait pour l’heure (encore) attendre. En tant que pays exportateur, la Suisse est en outre fortement dépendante de la sortie mondiale de la crise du coronavirus. Les répercussions les plus négatives devraient en particulier se faire ressentir dans l’industrie dans les mois à venir. 

Évolution des taux d’intérêt

Situation inchangée en mai sur les marchés des capitaux

Après avoir été en proie à des turbulences en mars et en avril, les marchés des capitaux se sont apaisés. Les taux swap sont demeurés inchangés toutes échéances confondues en l’espace d’un mois. Au 29 mai 2020, les taux swap à 10 ans et à 5 ans s’établissent respectivement à -0,35% et -0,59%, soit un point de base seulement au-dessus du niveau de la fin avril.

Stabilisation des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont également demeurés quasi inchangés en mai. Le taux indicatif de l’hypothèque à taux fixe à 5 ans a augmenté d’un point de base, tandis que celui de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a reculé de deux points de base, retrouvant ainsi son niveau de janvier 2020 à 1,19%.

Taux indicatif

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires restent faibles

Les fluctuations à court terme des taux d’intérêt déclenchées par la crise du coronavirus sont depuis longtemps surmontées: les taux hypothécaires ont retrouvé leur niveau du début d’année.

Nous n’anticipons pas de hausse du niveau des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de plusieurs facteurs:

  • Couplée à l’augmentation massive de l’endettement des États, l’aggravation de la récession rend tout relèvement des taux directeurs insupportable à l’échelle mondiale.
  • Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux d’intérêt en deçà de celui de l’UE.
  • Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel). La concurrence entre prestataires devrait en outre faire en sorte que les clients profitent de la pression sur les prix.
Comparer et négocier est essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques

Tableau des taux

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les acheteurs: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Il est actuellement aussi recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux obtenus par MoneyPark demeure important et recèle un énorme potentiel d’économies.
renouvellement

Fausse croyance n°5 – “Une fois mon prêt négocié, je n’ai plus à me préoccuper de mon financement”

« Il était une fois la cigale et la fourmi. Tout l’été durant, la cigale chantait, dansait et profitait des plaisirs de la vie alors que de son côté, la fourmi travaillait, stockait et planifiait pour la saison à venir. Bien évidemment, l’hiver ne tarda pas à arriver et, comme nous le savons tous, seule la fourmi y survécu. »

Une fin pas très hollywoodienne mais qui pourrait concerner un grand nombre de propriétaires en Suisse d’ici une dizaine d’années. En effet, il est courant qu'un propriétaire ne se soucie de son prêt hypothécaire qu’au moment de sa contraction ou lors de son renouvellement. Une stratégie qui pourrait se révéler fort désagréable car, comme chaque étape majeure dans la vie, un renouvellement se planifie plusieurs années à l’avance.

N’oubliez pas que de nombreux changements pourraient se produire d’ici à la prochaine échéance de votre emprunt hypothécaire. En voici seulement quelques exemples :

  • Les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. Imaginez l’impact sur votre loyer si vous veniez à passer d’un taux de 1% à 3% ;
  • La valeur de votre maison pourrait être revue à la baisse et la banque pourrait exiger un amortissement plus important ;
  • Les revenus du ménage pourraient ne plus suffire à assumer un tel emprunt car vous avez perdu votre emploi, changé votre taux d’activité ou malheureusement, été victime d’un décès d'un conjoint ou d’une invalidité ;
  • Vous vieillissez et les banques commencent à regarder la tenue des charges à la retraite (analyse généralement entre 50 et 60 ans).

Il existe toutefois plusieurs solutions afin de vous prémunir contre ces mauvaises surprises tout en bénéficiant d’une potentielle diminution d’impôts.

Etablir une systématique d’épargne

L’épargne est le meilleur moyen de se protéger puisqu’elle pourrait servir à diminuer votre hypothèque en cas de coup dur. Épargner vous permettra, par exemple, de garder un loyer similaire en cas de hausse des taux ou de conserver votre maison en cas de baisse de revenu. A noter que cette épargne est également un moyen de mettre à l’abri votre famille en cas de décès et/ou invalidité, tout en vous économisant des impôts.

1. Le 3ème pilier A

Chaque année, la Confédération suisse autorise ses contribuables à déduire un montant fixe en vue de la planification de leur retraite. En 2020, ce montant est de CHF 6'826 pour une personne affiliée LPP et de maximum 20% du bénéfice pour un indépendant ne cotisant pas auprès d’une caisse de pension (toutefois capé à CHF 34'128 par année). Les personnes n’exerçant aucune activité lucrative ne pourront malheureusement pas profiter de cette possibilité.

Ces cotisations peuvent être effectuées tant auprès des établissements bancaires que des compagnies d’assurance. La différence principale est que le produit type « assurance » comprend des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité. Le coût de celles-ci sera répercuté sur le montant à disposition in fine.

Il est important de noter que le retrait de son épargne 3A n’est possible que lorsqu’il existe un lien avec la résidence principale (acquisition, réduction d’hypothèque et/ou travaux), le lancement d’une activité professionnelle indépendante, l’arrivée à la retraite et/ou le départ de la Suisse. Le montant retiré sera ensuite imposé à un taux préférentiel (un impôt bien moins élevé que la somme des gains d’impôts dont vous avez bénéficié).

2. Le 3ème pilier B

A l’instar du 3A, le 3ème pilier B n’est pas déductible dans tous les cantons. Les seuls cantons suisses à vous offrir une déduction supplémentaire, complètement dissociée de la déduction liée aux primes d’assurance maladie, sont les cantons de Genève et de Fribourg. Le montant de cette déduction dépendra de votre situation familiale (célibataire/marié & nombre d’enfants à charge) et du fait que vous cotisiez déjà auprès d’une caisse de pension ou d’un 3ème pilier A. A noter également que Genève et Fribourg n’accepte pas le même montant déductible.

Exemple : M. & Mme Joseph sont tous deux domiciliés à Genève, cotisent auprès d’une caisse de pension et ont un enfant à charge. L’Etat de Genève leur accordera donc de déduire les montants suivants :

Calcul déductions

Autre différence, le 3ème pilier B ne peut être effectué qu’auprès d’une compagnie d’assurance et comprend donc, par défaut, des couvertures invalidité et/ou décès.

Le capital à disposition in fine ne sera pas imposé.

3. Le rachat LPP

La Constitution suisse prévoit la possibilité de maximiser vos rentes de retraite, d’invalidité et de décès en effectuant des apports supplémentaires à votre caisse de pension. On parle alors de rachats.

Il n’y a aucune limite annuelle quant à la déduction fiscale de ces rachats mais il existe un montant maximal total pouvant être racheté dans votre caisse de pension. Ce montant sera d’autant plus important si vous avez été affilié tardivement au 2ème pilier, si vous avez connu d’importantes augmentations de salaire ou si vous avez été victime d’un divorce.

En termes de retrait, la caisse de pension comprend, à quelques détails près, les mêmes restrictions que le 3ème pilier A. Il faudra cependant que les montants rachetés restent au minimum 3 ans dans la caisse de pension, sans quoi, ils seront refiscalisé (remboursement du gain d’impôts réalisé par le rachat).

Finalement, le rachat LPP n’est possible que pour les personnes n’ayant pas effectué de retrait sur leur caisse de pension. Pour celles et ceux ayant bénéficié d'un retrait, il faudra d’abord rembourser le montant retiré, avant de pouvoir effectuer ces rachats (à l’exception des personnes divorcées).

Effectuer des travaux

Le maintien ou l'augmentation de la valeur de votre propriété est un facteur clé lors de votre renouvellement hypothécaire qui vous permettra également de réaliser des économies sur le plan fiscal. Les rénovations effectuées seront déductibles directement de vos revenus alors que les éventuelles plus-values pourront être retranchées du gain immobilier (bénéfice) lors de la revente de votre propriété.

Vous pourriez également bénéficier de certaines subventions de l’Etat si les travaux prévus sont de nature énergétique. Nous vous conseillons toutefois de bien vérifier la liste des travaux subventionnés sur le site internet du canton où se situe votre bâtiment. En effet, chaque canton a ses propres règles et les différences de l'un à l’autre peuvent être conséquentes.

Finalement, il est courant pour les propriétaires de demander une augmentation d’hypothèque pour le financement des gros travaux de rénovations. Faites toutefois bien attention à aligner vos échéances afin de ne pas vous retrouver bloqué auprès d’un établissement financier lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire.

Conclusion

De nombreuses solutions sont en place, dans le système suisse, afin de vous faire bénéficier de déductions d’impôts tout en planifiant votre renouvellement hypothécaire. Il faudra toutefois analyser laquelle de ces solutions est la plus adaptée à votre situation.

Il n’y a qu’un pas entre la cigale et la fourmi... Et si ce pas, pour être fourmi plutôt que cigale, était simplement de bénéficier d'un bon conseil en financement ?

Morgan Pauwels
mp@d-l.ch | 022 747 10 13


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

Prévision taux

Prévisions des taux hypothécaires – mai 2020

Les premières évaluations de l’impact de la crise du coronavirus sur l’économie mondiale viennent d’être publiées, mais l’incertitude en matière de prévision est extraordinairement élevée. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) anticipe une croissance économique négative de 6,7% en 2020, suivie d’une progression d’environ 5% pour l’année prochaine.

Les marchés des capitaux se sont quelque peu apaisés. Les taux swap ont diminué de près de dix points de base. Les taux hypothécaires se normalisent également et, selon les échéances, ne s’établissent plus que cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février 2020. L’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux s’inscrivant à 0,5% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. La récession qui s’annonce maintiendra les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

Premières prévisions de croissance du PIB en 2020

Les conséquences économiques de la crise du coronavirus commencent à se dessiner et les experts du monde entier abaissent massivement leurs prévisions de croissance. Beaucoup évoquent même une récession, un scénario qui semblait encore peu réaliste il y six semaines environ, au moins pour la Suisse.

Jugeant la situation plus grave que durant la crise financière de 2008, le Fonds monétaire international (FMI) anticipe un recul de 3% de la performance économique mondiale, alors qu’il prévoyait encore une croissance de 3,3% en janvier – soit une réduction de 6,3 points de pourcentage.

Ralentissement de la croissance, récession ou dépression?

Pour rappel: selon la définition traditionnellement retenue, il y a récession lorsque l’économie n’enregistre plus de croissance ou décline pendant deux trimestres consécutifs. Cependant cette définition a également ses limites: formuler une évaluation fiable quant à la future évolution de l’économie mondiale est extrêmement compliqué à l’heure actuelle. La question de savoir quand et à quel rythme les mesures sanitaires du confinement seront assouplies est et reste déterminante. Il s’agit là d’un exercice d’équilibriste puisqu’il faut écarter le risque d’une seconde vague.

Recul d’environ 6% du PIB

Le FMI prévoit un recul de 6% du produit intérieur brut (PIB) helvétique en 2020. La Suisse quant à elle, ou plus précisément le SECO, anticipe même une baisse de 6,7% et un taux de chômage qui oscillera autour de 4% (contre un peu plus de 2% actuellement).

Les différents scénarios du SECO

La projection susmentionnée du SECO repose sur les maigres données concrètes disponibles pour mars et avril. C’est pourquoi l’incertitude en matière de prévision peut être qualifiée d’extraordinairement élevée. Le SECO a élaboré un scénario alternatif dans le cas où les mesures sanitaires de confinement adoptées en Suisse et à l’étranger resteraient en vigueur durant un mois supplémentaire environ. Le repli anticipé du PIB pour 2020 pourrait alors dépasser 7%. Selon le Groupe d’experts de la Confédération, le scénario le plus extrême interviendrait dans l’hypothèse où les mesures ne seraient levées qu’à partir de juin et de manière progressive, ce qui entraînerait des effets économiques de second tour tels que des vagues de licenciements, des faillites et des défauts de paiement en grand nombre. En pareilles circonstances, il faudrait tabler sur une croissance économique négative de plus de 10% en 2020.

Une lueur d’espoir pour 2021

Chaque crise a une fin et il serait donc bon, conjointement à toutes les estimations négatives pour cette année, d’établir des prévisions pour l’année à venir également. Le FMI anticipe une croissance économique mondiale de 5,8% en 2021, qui permettrait de plus que compenser le fléchissement de 2020 (–3%) et signifierait même une progression de près de 2% sur deux ans.

Reprise ralentie pour la Suisse

S’agissant de la Suisse, le FMI prévoit une expansion du PIB de 3,8% en 2021, soit une évolution un peu moins favorable qu’à l’échelle mondiale. Sur une période de deux ans, la croissance économique négative s’établirait donc à environ 2,5%. Le SECO anticipe également une reprise hésitante de l’économie helvétique, tout en émettant des prévisions de croissance nettement plus optimistes avec 5,2%. Sur une base bisannuelle, le PIB de la Suisse s’inscrirait ainsi encore en repli de presque 2%.

Évolution des taux d’intérêt

Légère accalmie sur les marchés des capitaux

La situation semble s’être quelque peu apaisée sur les marchés des capitaux. Sur la première quinzaine de mars, presque tous les placements (prétendument) sûrs ont été transformés en liquidités. Il s’agissait ici des emprunts d’État, liquidés indépendamment de leur qualité et de leur prix, ce qui a entraîné le niveau général des taux d’intérêt à la hausse. Depuis le début avril, les rendements ont de nouveau légèrement diminué et un certain retour à la raison semble s’être amorcé, même si les taux d’intérêt sont toujours supérieurs à leur niveau d’avant la crise du coronavirus.

Baisse des taux des marchés des capitaux sur les échéances longues

Les taux swap ont reculé dans le sillage de la détente observée dans le courant du mois d’avril. Les échéances moyennes et longues ont particulièrement beaucoup diminué. Le taux swap à 10 ans s’établit ainsi à –0,28%, soit un repli de près de 0,10 point de pourcentage par rapport au mois dernier. Avec quelques points de pourcentage, la baisse s’est révélée un peu moins marquée pour les échéances ultra-longues (25 et 30 ans).

Recul toutes échéances confondues des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») ont baissé, toutes échéances confondues, au cours du mois sous revue. Selon l’échéance de l’hypothèque, le repli varie entre trois et huit points de base, ce qui signifie que les prestataires ont légèrement augmenté leurs marges. Les taux hypothécaires s’inscrivent désormais encore de cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février, avant que la crise du Coronavirus ne vienne tout bouleverser. Le contexte de taux se révèle ainsi de nouveau un peu plus favorable pour les emprunteurs.

Meilleur taux MoneyPark à 0,78% sur 10 ans

L’écart entre le taux indicatif et le meilleur taux MoneyPark (c’est-à-dire renégocié par MoneyPark) n’a jamais été aussi grand. Alors que le taux indicatif s’établit actuellement à 1,22% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, il est possible, grâce à des comparaisons et à des renégociations, d’obtenir un taux hypothécaire de 0,78%.

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Prévisions

Formuler des prévisions à long terme demeure difficile

Dans le sillage de la détente intervenue sur les marchés des capitaux, le niveau général des taux d’intérêt a diminué d’environ dix points de base, soit un recul de moitié inférieur à celui que nous avions estimé le mois dernier. Tout nouvel apaisement des tensions sur les marchés des capitaux se traduirait par des replis modérés supplémentaires des taux d’intérêt. Les maigres données concrètes déjà disponibles concernant le préjudice économique ne permettent cependant guère de formuler des prévisions fiables.

La récession maintient les taux d’intérêt à bas niveau

Deux choses semblent toutefois claires: la récession qui s’annonce tend à s’accompagner de prix à la baisse et le niveau des taux d’intérêt diminue. C’est pourquoi nous tablons sur des taux d’intérêt toujours bas sur les six prochains mois environ. Si la conjoncture retrouve la voie d’une croissance positive – ce que les experts prévoient pour 2021 –, les taux des marchés des capitaux (swaps) repartiront également en légère hausse.

Les écarts se maintiennent à un niveau élevé

Nous estimons que les écarts entre les taux indicatifs généraux et les meilleurs taux se maintiendront aussi à des sommets historiques au-delà de l’été. Nous observons régulièrement des situations dans lesquelles des clients souhaitant prolonger leurs hypothèques se voient proposer des taux d’intérêt extrêmement peu attrayants par leur prestataire hypothécaire actuel. Si à cela s’ajoute que le client avait opté pour une répartition du prêt en plusieurs tranches hypothécaires, les taux d’intérêt proposés peuvent même se révéler encore plus inintéressants. La répatition en différentes tranches peut en effet rendre l'emprunteur dépendant de l’établissement financier, ce qui permet parfois à ce dernier de profiter de marges presque indécentes.

Renouvellement possible deux ans avant l’échéance

En guise de recommandations, nous ne pouvons que rappeler aux actuels propriétaires que les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance, voire même davantage, dans le cadre de leur renouvellement. Ainsi, ne tardez pas trop pour préparer cette étape importante.

Profiter des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques

Comme observé au cours de la période sous revue, les taux hypothécaires peuvent sensiblement varier d’un jour ou d’une semaine à l’autre. Les fluctuations à la baisse devraient par conséquent être exploitées pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les futurs propriétaires: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Observez, comparez, négociez.
  • Profitez de la concurrence entre les prestataires et évitez d’accepter la première offre que vous recevez, même s’il s’agit de votre banque habituelle.
  • Profitez des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

La publication complète "Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020" est disponible en format PDF.


locataire

Libor ou Saron : le marché monétaire de plus en plus à la traîne par rapport aux hypothèques à taux fixe

Les premières hypothèques du marché monétaire basées sur le Saron, successeur du Libor, sont désormais proposées en Suisse. Raiffeisen, l’un des principaux acteurs du domaine hypothécaire, a annoncé le remplacement du Libor. L’hypothèque du marché monétaire a longtemps été considérée comme la forme de financement la plus avantageuse pour un logement à usage propre, en particulier pour les preneurs d’hypothèques qui peuvent ainsi faire face aux fluctuations de taux d’intérêt. Elle présente non seulement de faibles taux, mais permet aussi une modification ou une résiliation jugée simple, peu coûteuse et rapide. Certains de ces avantages subsistent, même avec le Saron, mais cela fait un certain temps déjà que l’hypothèque du marché monétaire n’est plus la seule à faire valoir de tels atouts. Sa place de leader parmi les formes de financement les plus avantageuses et les plus flexibles est particulièrement ébranlée.

Les établissements de financement se préparent depuis longtemps au remplacement du Libor. Une entreprise de grande envergure, puisqu’en Suisse, les hypothèques pour les logements en propriété basées sur le Libor représentent CHF 150 milliards environ. Toutefois, en raison du scandale des manipulations, le Libor disparaîtra à fin 2021. En Suisse, le Saron (Swiss Average Rate Overnight) servira désormais de base pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron et le Libor se distinguent surtout sur deux aspects : alors que le Saron est basé sur les transactions effectives et les prix, le Libor est calculé à partir des accords interbancaires. De plus, le Saron est un taux journalier dont l’échéance est donc d’un jour ou d’une nuit. Le Libor, en revanche, est le taux d’intérêt pour emprunter sur une certaine échéance, en général trois mois.

Le remplacement du Libor par le Saron s’accélère
Actuellement, pratiquement tous les prestataires hypothécaires, excepté Raiffeisen, proposent encore des hypothèques Libor, mais à des conditions différentes. Certains prestataires ne concluent des contrats-cadres que jusqu’à fin 2021, alors que d’autres conservent leurs contrats-cadres habituels de trois à cinq ans en y indiquant que la base de calcul du taux hypothécaire sera modifiée au cours du contrat. D’autres encore proposent des hypothèques Libor sans accord-cadre, ce qui leur permet de modifier leurs conditions contractuelles à tout moment et de passer au Saron. Si le contrat hypothécaire est ajusté à la fin 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge reste inchangée. Le législateur prévoit d’ailleurs en principe qu’une telle modification de contrat ne se fasse pas au détriment des clients.

Les hypothèques à taux fixe à court ou moyen terme plus avantageuses que les hypothèques du marché monétaire
Fixer le taux d’intérêt en l’actualisant en continu sur la base du Libor ou du Saron garantit aux emprunteurs un taux d’intérêt proche du marché. Des taux d’intérêt en baisse sont alors une bonne nouvelle, puisqu’en définitive, ils signifient aussi une baisse continue des coûts de son logement . Cependant, avec l’introduction de taux d’intérêt négatifs, le Libor est passé en dessous de zéro en janvier 2015. Les taux d’intérêt négatifs n’ont pas été répercutés sur les preneurs d’hypothèques, mais depuis, le taux hypothécaire est constitué exclusivement de la marge de l’établissement de financement, ce qui signifie que le plancher a été atteint en termes de frais courants. La situation est similaire pour les hypothèques à taux fixe. Elles sont également devenues plus avantageuses au cours des dernières années, mais le potentiel de baisse n’est pas épuisé. En raison de la courbe des taux plate, les hypothèques les plus avantageuses d’une échéance maximale de huit ans ont récemment été disponibles au même prix ou à un prix inférieur à celui de l’hypothèque la plus avantageuse sur le marché monétaire. Concernant les hypothèques à taux fixe, le travail administratif du prestataire financier est réduit au minimum pendant la durée du produit et la marge est calculée différemment, ce qui explique pourquoi le prix de nombreuses échéances est actuellement inférieur au prix d’une hypothèque du marché monétaire.

Les hypothèques du marché monétaire ne répondent plus aux besoins des clients
L’hypothèque Libor a connu un nouveau revers avec l’introduction de contrats-cadres de crédit. Pratiquement tous les prestataires limitent ainsi la flexibilité souhaitée par les clients pour cette forme de financement concernant un changement de prestataire ou un remboursement. Les contrats-cadres d’une durée de deux à cinq ans constituent la règle. Auparavant, un ajustement à la fin de chaque période Libor était possible, c’est-à-dire généralement tous les trois mois. Certains prestataires offrent encore la possibilité d’une résiliation à moindre coût lors de la vente du bien immobilier et, dans la majorité des cas, de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe chez le même prestataire à la fin de la prochaine période Libor. Mais il ne s’agit alors plus d’avantages propres aux hypothèques du marché monétaire.

Les hypothèque à taux fixe offrent de plus en plus d’options
Les hypothèque à taux fixe sont liées à des échéances. Une pénalité de remboursement anticipé peut donc être appliquée en cas de résiliation prématurée. Cependant, les prestataires, comme les caisses de pension, sont toujours plus nombreux à offrir une résiliation peu coûteuse, voire gratuite, en particulier pour les très longues échéances. Des options switch pour passer gratuitement à de nouvelles hypothèques à taux fixe sont également de plus en plus proposées. Cette option permet de souscrire une hypothèque à taux fixe à long terme à tout moment pendant la durée d’une hypothèque à taux fixe, à condition que le nouveau taux d’intérêt soit plus élevé. Ainsi, si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt avant la fin de l’hypothèque existante, on peut conclure une nouvelle hypothèque à taux fixe de manière anticipée. En outre, dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque d’avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque est résiliée prématurément, par exemple lors de la vente du bien immobilier, est faible. En effet, la probabilité que les acheteurs contractent une hypothèque à long terme souvent inférieure à 1 %  et que le prêteur soit d’accord est élevée.

L’intérêt pour les hypothèques Libor ne cesse de diminuer
En raison de l’assouplissement des hypothèques à taux fixe et des faibles taux d’intérêt, la demande d’hypothèques Libor a baissé de plus de 50 % ces cinq dernières années. Alors que l’hypothèque Libor représentait encore 11 % du volume total de toutes les opérations hypothécaires conclues chez MoneyPark en 2015, cette part est tombée à 6 % en 2019. Au premier trimestre 2020, les hypothèques Libor ne représentaient plus que 3 % du volume hypothécaire total souscrit par les clients de MoneyPark.

graphique

Les hypothèques à taux fixe à long terme sont de plus en plus prisées
La baisse de la demande d’hypothèques Libor a principalement profité aux hypothèques à taux fixe avec des échéances à moyen ou long terme de cinq à dix ans, mais pas aux échéances à court terme. Depuis 2018, la popularité des échéances très longues (plus de dix ans) ne cesse de croître et, au premier trimestre 2020, un quart du volume hypothécaire négocié par MoneyPark était déjà conclu pour onze ans ou plus. C’est également lié au choix du prestataire hypothécaire : les caisses de pension et les assurances en particulier accordent des hypothèques à long terme à des conditions très attrayantes. Alors que les assurances financent depuis des années environ 20 % du volume hypothécaire négocié par MoneyPark, les caisses de pension sont en train d’augmenter leur quote-part sur ce marché. En 2019, elles ont déjà accordé presque un quart des hypothèques négociées. La marche triomphante des hypothèques à taux fixe se poursuivra donc dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Une tendance que l’hypothèque Saron aura dans un premier temps également du mal à contrer.


MoneyPark

RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

RERI

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

RERI

3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

RERI

Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

RERI

6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

Crise du Corona

Crise du Corona et taux hypothécaires: la comparaison des prestataires devient encore plus importante

La crise du Corona agite fortement l’environnement des prestataires hypothécaires. Les banques utilisent notamment la crise pour augmenter considérablement leurs marges, alors que d’autres groupes de prestataires, comme les assurances ou les caisses de pension, préfèrent attendre. C'est ce qui découle de notre analyse actuelle des taux hypothécaires. Depuis le déclenchement de la crise du Corona, les hypothèques des banques, en particulier, sont devenues plus chères que la moyenne. Les différences entre les offres les plus avantageuses et les plus chères sur le marché peuvent atteindre jusqu’à un pour cent. Cela signifie avant tout une chose pour les emprunteurs hypothécaires: ils doivent, plus que jamais, procéder à une large comparaison du marché et obtenir différentes offres de tous les groupes de prestataires afin de trouver le financement optimal.

La crise du Corona a également ébranlé le marché hypothécaire car les taux ont augmenté en moyenne pour tous les groupes de prestataires. Plusieurs raisons expliquent cette hausse: premièrement, les taux de swap, c'est-à-dire les coûts de refinancement des banques sur le marché des capitaux, qui servent de base de calcul aux taux hypothécaires ont fortement augmenté. Deuxièmement, le confinement a provoqué des goulets d'étranglement dans le traitement et a réduit la productivité des prestataires en raison du home office. Troisièmement, les prestataires, en particulier les banques, utilisent la situation actuelle pour augmenter leurs marges sur les hypothèques.

Augmentation des marges tout au long du 1er trimestre

Nous avons, à cet effet, analysé l’évolution du taux indicatif à dix ans, c’est-à-dire le taux indicatif moyen de plus de 100 banques, assurances et caisses de pension. Depuis le niveau historiquement bas des taux hypothécaires enregistré en août 2019, les prestataires hypothécaires ont, dans l’ensemble, stabilisé leurs taux indicatifs et n'ont réagi ni à la baisse ni à la hausse des taux swap, ce qui s’est apparenté à un découplage des taux hypothécaires des taux swap. Cette situation a changé au début de la crise du Corona: dès que les taux swap ont enregistré une hausse, les taux hypothécaires ont également fortement augmenté.

Les prestataires hypothécaires ont déjà pratiqué des augmentations de marges excessives depuis le début de l’année en ne laissant pas les emprunteurs hypothécaires bénéficier de taux swap plus bas. En moyenne, cela se traduit par une marge plus élevée de 15 points de base (= 0,15%) sur l'ensemble du trimestre, comparé à fin 2019.

Crise du Corona

Les banques restent le groupe de prestataires le plus cher, les caisses de pension proposent des offres attractives

Fin février, les banques étaient déjà en moyenne près d'un demi pour cent plus chères que les caisses de pension et, avec 18 points de base, augmentaient leur taux indicatif à 10 ans presque deux fois plus que les autres groupes de prestataires en mars. Elles sont maintenant, en moyenne, 70 pour cent plus chères que les caisses de pension.

Crise du Corona

La fourchette entre le prestataire le plus cher et le plus avantageux s’est resserrée pendant la crise du Corona. Les banques, groupe de prestataires le plus cher, offrent la fourchette la plus large avec une différence de taux de près d'un pour cent en mars. Il existe ainsi également des banques qui proposent une offre très compétitive (0,85% sur 10 ans). Néanmoins, il est intéressant de noter que la meilleure offre des banques correspond aussi à l’offre la plus chère des caisses de pension.

Recommandations pour les acheteurs de logement en propriété

Malgré le resserrement des fourchettes, les différences à l’intérieur et entre les groupes de prestataires sont considérables. Un environnement de marché mouvementé, des ajustements de stratégie, le home office et une situation concurrentielle modifiée permettent à de nouveaux prestataires de soumettre les meilleures offres. Nous vous conseillons donc de prendre en compte les points suivants:

  • Occupez-vous du financement au plus tôt. Certains prestataires enregistrent des délais de traitement plus longs en raison du home office et un retard dans les processus.
  • Évitez d'accepter les offres de votre banque attitrée aveuglément et sans faire de comparaison. Obtenez impérativement plusieurs offres de différents prestataires et groupes de prestataires, les offres concurrentielles fournissent généralement une base de négociation plus solide.
  • Attention aux offres en ligne (verrouillées) et aux souscriptions de prêt sans accompagnement. Un conseil qualifié et indépendant crée la confiance nécessaire pour vous aider à trouver le financement optimal. C'est d'autant plus vrai que les marchés des taux sont exigeants et volatiles avec une attractivité des prestataires qui change quotidiennement.

Recommandations pour les propriétaires de logement

Il est difficile de prévoir l’évolution des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de l'issue incertaine de la crise du Corona. Comme les prestataires hypothécaires repensent actuellement leur stratégie, il existe toujours des opportunités de mener à bien une souscription avantageuse.

  • Le principe du plus tôt sera le mieux s’applique aussi aux renouvellements. Il est possible de renouveler une hypothèque jusqu’à deux ans avant l’échéance. Les banques habituelles ne le proposent généralement pas de manière proactive, mais s'appuient sur l'inertie des clients et attendent de les contacter jusqu'à ce qu’il n’y ait plus assez de temps pour obtenir des offres comparatives.
  • Évitez d'accepter la première offre de votre banque attitrée, mais faites une large comparaison du marché entre les différents prestataires des différents groupes.

Télécharger ici l'étude en format PDF (seulement en allemand).


Crise du Corona

analyse risque

L’analyse de risques pour le propriétaire

Dans le cadre d’un achat immobilier ou en tout temps, une analyse de prévoyance rigoureuse vous permet d’anticiper votre future situation ou celle de vos proches dans le cas où surviendrait l’un des trois risques suivants : la retraite, le décès ou l’invalidité.

Au moment de la retraite, vos revenus seront réduits et fortement impactés. Cela peut aller de 30% jusqu’à presque 50%, tenant compte des rentes du 1er pilier (AVS) et du 2ème pilier (LPP). En choisissant une stratégie d’amortissement adéquate aujourd’hui, vous seriez en mesure de compenser totalement cette baisse de revenus sans pour autant majorer fortement vos dépenses mensuelles.

Concernant les risques décès et invalidité, il est important de savoir ce qui est primordial pour vous et vos proches. La situation est bien évidement différente si vous êtes une personne seule sans enfants ou si vous êtes chargé(é) de famille.

Pour ce qui est du risque décès, une analyse de prévoyance peut faire apparaître la nécessité de souscrire une assurance garantissant le versement d’un capital aux survivants. Ce capital viendrait alors en déduction du prêt hypothécaire, ce qui permettrait au conjoint survivant de conserver le bien et de pouvoir continuer d’y vivre.

Dans le cas d’une invalidité, le cumul des rentes du 1er pilier et du 2ème pilier peut malheureusement, dans certains cas, ne pas vous garantir suffisamment de revenus pour vous permettre de conserver le bien. Il convient alors de souscrire une assurance qui, par le versement d’une rente d’incapacité de gain, compléterait les revenus.

Pour rendre chaque financement immobilier optimal, il apparait clair qu’une analyse de prévoyance est nécessaire afin de pouvoir prendre les meilleures décisions qui garantiront ainsi la sérénité de toute votre famille.

Obtenez votre analyse de risques - sans frais et tranquillement depuis chez vous.

DEMANDER UNE ANALYSE EN LIGNE


Prévision des taux

Prévisions des taux hypothécaires – avril 2020

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Les marchés des capitaux s’affolent, tandis que les taux swap et les taux hypothécaires subissent de fortes hausses. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,78% en Romandie).

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques. Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.

Situation macroéconomique

Le monde aux prises avec le Coronavirus

Ce que personne ne croyait possible il y a peu encore est devenu réalité depuis environ deux semaines. Non seulement la Suisse mais aussi la plupart des pays européens sont désormais (partiellement) confinés, tandis que les États-Unis sont devenus le nouvel épicentre de la pandémie du Coronavirus. Les craintes de récession en découlant ont entraîné les chutes de cours les plus importantes depuis la dernière crise financière sur les bourses internationales. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Injections de capitaux dans l’économie par les banques centrales du monde entier

Créant la surprise à la mi-mars, la Banque centrale américaine (Fed) a abaissé le taux directeur de 100 points de base (0,00-0,25%) pour la seconde fois en peu de temps. Avec le gouvernement américain, elle a en outre annoncé l’adoption d’un plan de sauvetage massif d’un montant supérieur à 1000 milliards de dollars – le plus vaste de l’histoire américaine –, qui doit également englober le versement de chèques aux ménages du pays.

La Banque centrale européenne (BCE) a aussi initié un programme de rachats obligataires d’urgence à hauteur de 750 milliards d’euros en vue de stabiliser les marchés et d’injecter des capitaux dans l’économie.

Importantes mesures d’aide en Suisse

La Suisse pâtit également de l’impact négatif du confinement (partiel). En mars, le baromètre du centre d’études conjoncturelles de l’EPF de Zurich a cédé 8,9 points par rapport au mois précédent pour s’établir à 92,9 points, enregistrant son repli mensuel le plus marqué depuis cinq ans.

La Banque nationale suisse (BNS) a récemment intensifié ses interventions sur le marché afin de soutenir le franc. Elle a par ailleurs réduit le montant exonéré pour les banques et proposé au Conseil fédéral de désactiver le volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre dont disposent les banques pour accorder des crédits – et des hypothèques – est ainsi plus large. Cette mesure ne concerne toutefois pas, en premier lieu, les hypothèques, mais vise à faciliter l’octroi par les banques suisses de crédits d’aide aux PME en difficulté, possibilité en vigueur depuis la semaine dernière.

Pour en savoir plus sur l’impact de la crise du Coronavirus sur le marché de l’immobilier helvétique, lisez notre évaluation « Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier ».

Évolution des taux d’intérêt

Les marchés des capitaux s’affolent

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais aussi sur les marchés des capitaux. Au moment où la crise du coronavirus s’est vraiment déclarée dans le monde, les rendements des emprunts souverains de différents pays se sont envolés, gagnant plus de 60 points de base sur la période du 9 au 19 mars! Les rendements des obligations de la Confédération ont également enregistré une hausse d’une ampleur similaire. Une telle évolution est à première vue surprenante. En effet, lors des phases de turbulences sur les marchés, les placements sans risque (à l’instar de l’or par exemple) font office de «valeurs refuges», de sorte que les rendements devraient diminuer en raison de la demande accrue. Dans cette situation, la panique découle du fait que les acteurs du marché ont craint que les investissements sûrs n’existent plus. Tous les placements sont vendus pratiquement à n’importe quel prix afin de générer davantage de liquidités. De plus, beaucoup d’investisseurs doivent réajuster leurs portefeuilles après les grosses pertes subies par les marchés d’actions.

Forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux

Cela s’est traduit par une forte hausse temporaire des taux swap. À la suite de l’adoption de programmes de soutien conjoncturel dans le monde entier, les taux swap ont de nouveau quelque peu diminué. Ceci dit, à -0,19%, le taux swap à 10 ans n’en demeure pas moins supérieur de 35 points de base à son niveau de la fin février.

Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté avec un décalage de quelques jours.

Les taux indicatifs ne sont pas épargnés par la hausse des taux d’intérêt

Les taux indicatifs (taux hypothécaires moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) n’ont pas pu se soustraire aux fluctuations des marchés. Plus l’échéance était longue et plus l’augmentation s’est révélée marquée en comparaison mensuelle: cinq points de base à 2 ans, contre 17 pour l’hypothèque à 10 ans. Il apparaît ici que les prestataires ont, en moyenne, accepté une nette réduction de leurs marges.

Comparer permet d’obtenir un avantage de prix

Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécairestaux hypothécaires

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

Il est difficile de formuler des prévisions à long terme

Étant donné que les situations exceptionnelles provoquent souvent des réactions violentes à court terme et que nous ne savons actuellement pas si le pire de la crise est déjà derrière nous ou non, il est très difficile d’établir des prévisions sur l’évolution des taux d’intérêt sur le marché des capitaux et des taux hypothécaires. Il est, en revanche, évident que les prochaines semaines continueront d’être marquées par une forte volatilité. Dans l’hypothèse où les programmes de rachats obligataires portent leurs fruits et où une sortie de la crise du Coronavirus s’amorce, nous anticipons un recul du niveau des taux d’intérêt sur le marché des capitaux de même ampleur que la récente hausse, soit 20 points de base.

Les taux hypothécaires restent détachés du marché des capitaux

Même si les taux d’intérêt vont probablement repartir à la baisse sur le marché des capitaux, cela ne signifie pas obligatoirement que les taux hypothécaires prendront la même direction. Leur évolution ne dépend en effet pas uniquement du marché des capitaux. Durant la crise surtout, les taux d’intérêt sont aussi largement dépendants de la politique tarifaire des établissements octroyant des hypothèques. La quasi-totalité des prestataires sont totalement ou partiellement passés au télétravail, ce qui ralentit les processus. En vue d’éviter une insuffisance de capacités, quelques prestataires ont même opté pour des augmentations temporaires de prix. En raison de l’engagement des banques dans l’octroi de crédits d’urgence aux entreprises, les principaux groupes de prestataires devraient en outre fortement réduire leurs activités dans le domaine hypothécaire, en particulier pour les nouveaux financements. Si les fondations de placement et caisses de pension venaient à se retirer du marché sur une période prolongée, ce qui diminuerait la concurrence sur les échéances plus longues, les banques sauraient sans aucun doute le compenser en élargissant leurs marges au détriment des propriétaires immobiliers et des acquéreurs. De plus, les banques pâtissent elles aussi de la prudence et des incertitudes des clients sur le front des nouveaux financements. Les conséquences sur l’évolution des parts de marché et des marges dans le domaine des affaires hypothécaires restent à déterminer.

Stabilisation à un niveau légèrement supérieur

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Cette augmentation sera principalement imputable aux primes de risque que les prestataires introduisent ou introduiront en raison des incertitudes quant à la durée et aux répercussions macroéconomiques de la crise. Il n’en demeure pas moins que, même si les taux hypothécaires moyens progressent légèrement, on peut trouver des offres extrêmement intéressantes sur le marché en comparant un grand nombre de prestataires. Les conditions pour les emprunteurs restent ainsi très attrayantes.

Recommandation

  • Attendre de voir comment les taux d’intérêt évoluent n’est pas obligatoirement une bonne stratégie dans le contexte actuel: les prestataires réduisent leur offre et le télétravail rallonge les délais de traitement.
  • Quiconque souhaite prolonger son hypothèque ou acquérir un nouveau bien immobilier dans les prochains mois devrait se mettre en quête d’offres de financement dès maintenant, afin de bénéficier du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.
  • Il est actuellement d’autant plus recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark demeure marqué et recèle un énorme potentiel d’économies.

Des questions relatives à votre situation ou vos projets ?

PLANIFIER UN ENTRETIEN EN LIGNE

 


Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre "Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020"). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum - difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer - pendant des jours meilleurs - de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

Coronavirus


conséquences coronavirus

Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d'intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l'économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d'obligations à hauteur de 750 milliards d'euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L'État suisse devrait également mettre en place un programme d'aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c'est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd'hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

Coronavirus

c

Taux hypothécaires

Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu'implique pour lui l'ajustement des taux d'intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n'a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

Coronavirus

L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c'est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

Des questions relatives à votre situation ou vos projets ?

PLANIFIER UN ENTRETIEN EN LIGNE

 


réduction loyer

Seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer

Le taux de référence des prêts hypothécaires baisse de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 1,25%. C'est une bonne nouvelle pour tous les locataires en Suisse, car les loyers sont basés sur ce taux d'intérêt moyen. Les locataires sont donc en droit d'exiger de leur propriétaire une réduction de loyer et d'économiser ainsi plusieurs centaines de francs par an. Cependant, une enquête représentative1 menée par MoneyPark démontre que seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer. Plus de la moitié des sondés déclarent ne même pas essayer, tandis que les 15% restants ont bénéficié d'une baisse spontanée de la part de leur propriétaire.

La dernière réduction du taux de référence des prêts hypothécaires a eu lieu en juin 2017, passant de 1,75 à 1,5%. Depuis lors, les locataires ne peuvent plus bénéficier des taux d'intérêt hypothécaires qui sont historiquement bas. En demandant au propriétaire une réduction de loyer, il est désormais possible d'économiser jusqu'à 464 CHF par an sur un loyer moyen suisse de 1 329. Néanmoins, seule une minorité des personnes interrogées (27%), soit un locataire sur quatre, l'a fait dans le passé. Plus de la moitié des locataires (58%) sont mal à l'aise, trouvent la démarche trop complexe ou ne savent tout simplement pas qu'ils ont le droit d'exiger une réduction de loyer. Seuls 15% déclarent que le propriétaire a, dans le passé, baissé le loyer de sa propre initiative en raison de l'ajustement du taux de référence.

Les personnes à hauts revenus sont plus promptes à agir lorsqu'il s'agit d'épargner

Concernant les demandes de réduction de loyer, les Suisses alémaniques (28%) sont plus actifs que les Suisses romands (24%). C’est également le cas pour les personnes à hauts revenus : parmi les personnes interrogées qui ont un revenu annuel brut de 120 000 CHF ou plus, 40% demandent une réduction de loyer. Et les citadins (37%) sont plus de deux fois plus susceptibles de demander une réduction de loyer que les locataires des zones rurales (15%).

Les propriétaires vivent jusqu'à 50% moins cher

Si vous décidez d'acheter votre propre maison, votre potentiel d’économie sera encore plus important que de demander une réduction de loyer. En raison des faibles taux d'intérêt hypothécaires, l'économie possible, sur la base d'un appartement de 4 pièces, s'élève à 800 francs par mois, soit 9 600 francs par an par rapport au loyer. Pour un locataire dont le loyer, hors charges, s’élève à 1 534 francs, un propriétaire ne paiera, en moyenne, que 734 francs pour le même appartement, soit moins de la moitié. A noter que, pour le propriétaire, ce calcul n'inclut pas l'amortissement. En effet, l'amortissement n'est pas réellement un coût supplémentaire, mais une sorte d'"épargne forcée", car il augmente les fonds propres. De plus, même si l'amortissement est inclus comme charge pour le propriétaire, cela représente, dans ce cas, une économie de 1 860 CHF par an. 

locataire

1 Enquête représentative réalisée par MoneyPark à partir de décembre 2019 auprès de 544 locataires en Suisse


locataire

Coronavirus

MoneyPark connaît à nouveau une forte croissance en 2019 et devient ainsi le n°2 sur le marché hypothécaire suisse

En 2019, MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, a réalisé une nouvelle année record en franchissant pour la première fois la barre des trois milliards de francs de nouvelles hypothèques négociées au cours de l'année. Il s'agit de la deuxième meilleure performance de vente parmi tous les établissements de financement du marché hypothécaire suisse l'année dernière. L’année précédente, l'entreprise, qui n’a été fondée qu’en 2012, se classait au 4ème rang.

Au cours de l'exercice 2019, plus de propriétaires, d'acquéreurs de logements pour un usage personnel et d'investisseurs dans des biens de rendement se sont tournés vers MoneyPark que l'année précédente. «Nous avons pu conseiller plus de 3 000 clients et conclure avec eux un volume de financement de plus de trois milliards de francs. Cela correspond à une croissance de près de 40 pour cent par rapport à l'année précédente», déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit du résultat annuel à nouveau très positif. MoneyPark contribue ainsi à plus de huit pour cent de la croissance du marché hypothécaire suisse, laissant derrière elle de nombreux prestataires hypothécaires établis de longue date. Au total, MoneyPark fait désormais état d’environ 19 milliards de francs suisses d’hypothèques souscrites et gérées dans toute la Suisse. En 2019, l’entreprise de conseila pu également attirer plus de 20 nouveaux partenaires financiers. Avec un total de plus de 100 partenaires, elle possède de loin l’offre de prestataires la plus étendue du marché. 

La demande de conseil hypothécaire indépendant augmente chaque année. «Nous remarquons que de plus en plus de Suisses ne se fient plus uniquement aux offres des banques habituelles, et n’hésitent pas à comparer les offres hypothécaires. Cependant, nous ne sommes qu'au début d'un marché en pleine mutation», commente Stefan Heitmann à propos de la forte croissance. Le domaine de la gestion des hypothèques, entièrement géré par la filiale finovo, a également pu être développé en 2019. La reprise de la gestion des hypothèques d’Helvetia favorisera la mise en place du gestionnaire hypothécaire suisse le plus performant et le plus efficace. 

Cent nouveaux emplois en 2020

Fondée en tant que start-up en 2012, MoneyPark s'est imposée comme une marque sur le marché hypothécaire suisse. La notoriété spontanée a doublé par rapport à 2018. MoneyPark en profite également en tant qu'employeur. Rien qu'en 2019, 60 nouveaux collaborateurs ont commencé à travailler pour le leader du secteur, la plupart dans le domaine du conseil. Le nombre de collaborateurs est ainsi passé à près de 250 fin 2019. Une centaine d'emplois supplémentaires doivent encore être créés cette année. «Dans toutes nos succursales, nous recherchons, en priorité, des experts qualifiés et très motivés pour le conseil dans les domaines de l’immobilier, du financement et de la prévoyance», confirme M. Heitmann. «Si vous souhaitez conseiller vos clients dans une jeune entreprise en pleine croissance, quel que soit le prestataire et avec le meilleur support technique, vous êtes au bon endroit.» 

Le modèle de plate-forme trouve des imitateurs

Depuis 2012, MoneyPark combine la plateforme hypothécaire la plus avancée technologiquement en Suisse avec un conseil personnalisé. «Pour chaque demande d’hypothèque, nous examinons plus de 100 000 points de données pour ensuite trouver la meilleure solution de financement pour nos clients lors d'un entretien personnel», dit Stefan Heitmann. La combinaison de l'homme et de la machine fait de MoneyPark l'une des plus importantes sociétés de conseil basées sur la technologie dans le secteur de l'immobilier et du financement. «Nous sommes plus convaincus que jamais par cette combinaison et nous constatons que de plus en plus d'acteurs, nouveaux ou établis, tentent de prendre le train en marche», a poursuivi M. Heitmann. MoneyPark continue d'investir énormément dans l'innovation. Grâce aux interfaces de programmes ouvertes (API), depuis fin 2019, les contrats hypothécaires peuvent être conclus directement lors de la première rencontre avec le conseiller. Un nouveau service a également été mis en place pour les acheteurs potentiels qui, lors du processus d’achat, ont raté l’occasion d’acquérir le bien immobilier voulu. Sur demande, ils peuvent recevoir des offres immobilières exclusives adaptées à leur profil de recherche et leurs possibilités financières. 


MoneyPark

Prévision des taux

Prévisions des taux hypothécaires – février 2020

L’émergence du coronavirus et le conflit commercial sino-américain ont été à l’origine d’un début d’année 2020 agité. Les autres implications de ces facteurs sur la conjoncture mondiale sont pour l’heure difficiles à évaluer. Ces incertitudes ont entraîné les taux swap et les taux hypothécaires à la baisse. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont reculé jusqu’à huit points de base en janvier. Les meilleurs taux renégociés par MoneyPark ont même atteint des planchers records grâce à la concurrence accrue. Nous n’anticipons pas d’évolution marquée des taux d’intérêt dans les prochains mois. Les fluctuations et mouvements baissiers temporaires peuvent toutefois d’ores et déjà être très bien exploités pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Situation macroéconomique

Le début d’année 2020 a été mouvementé: la signature de l’accord de phase 1 dans le conflit commercial opposant les États-Unis à la Chine a certes provisoirement donné lieu à une légère détente, mais le chemin vers une entente à long terme acceptable pour les deux parties est encore long.

Économie mondiale aux prises avec le coronavirus

Après l’émergence du coronavirus en janvier, le monde entier continue de retenir son souffle. À la fin du mois, l’Organisation mondiale de la santé (OMC) a de ce fait déclaré l’état d’urgence internationale. L’ampleur de la propagation du virus et ses conséquences sur l’économie mondiale demeurent incertaines. Il faut s’attendre à un effondrement de la croissance chinoise de 3 à 5% au premier trimestre et d’environ 1% sur l’année. Nous anticipons un impact négatif de l’ordre de 0,5% pour la croissance de l’économie mondiale sur une base annuelle.

Pas d’abaissement de taux directeur aux États-Unis…

La Banque centrale américaine (Fed) a maintenu son taux directeur à 1,5-1,75% à la fin janvier, ne prévoyant toujours aucune modification en 2020 tant que l’économie américaine enregistre une évolution stable. Le président de la Fed Jerome Powell a cependant aussi souligné qu’il «surveillait très attentivement» la situation concernant le coronavirus.

…et en Europe non plus

Il ne faut pas non plus attendre d’abandon de la politique de taux négatifs de la Banque centrale européenne (BCE). Jens Weidmann, membre du Conseil des gouverneurs de la BCE et président de la Deutsche Bundesbank, s’est exprimé en ces termes il y a quelques jours: «Au vu des perspectives en matière de prix, nous devons rester réalistes: il faudra encore un certain temps avant que les taux ne remontent.»

Bon démarrage de l’économie suisse, mais…

Le baromètre conjoncturel du Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF), un indicateur avancé de l’économie suisse, a progressé à 100,1 points en janvier. Cette hausse découle des indicateurs positifs pour la quasi-totalité des branches, sur fond de perspectives de consommation pratiquement inchangées.

…la BNS demeure dépendante de la BCE

Au risque de nous répéter: tant que la BCE ne s’oriente pas vers un relèvement des taux d’intérêt, la BNS n’optera pas pour une telle mesure, la crainte d’une nouvelle appréciation du franc face à l’euro étant ici trop grande. Les prévisions d’inflation de la BNS pour 2020 sont proches de 0%. Par conséquent, peu d’aspects parlent en faveur d’un rebond des taux d’intérêt.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont nettement baissé

La nouvelle année s’est ouverte sur une nette baisse des taux swap, surtout sur les échéances longues. Le taux swap à 10 ans a reculé de 27 points de base pour retrouver son niveau de l’automne 2019 à –0,38%. La hausse temporaire des taux d’intérêt depuis l’été 2019 est ainsi neutralisée.

Nouvelle baisse marquée des taux indicatifs

En janvier, nous avons observé un recul mensuel des taux indicatifs moyens (taux moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) pour toutes les échéances. Plus l’échéance était longue et plus la baisse était marquée: trois points de base à 2 ans contre huit à 10 ans.

Taux hypothécaires à un plancher historique

Les taux hypothécaires avaient déjà atteint des planchers historiques au cours de l’été passé. A l'époque, l’hypothèque à taux fixe la plus avantageuse affichait un taux de 0,72% – des conditions en soi déjà très attrayantes pour les acheteurs et les propriétaires de biens immobiliers. Mais la nouvelle année a démarré sur un nouveau record : à la fin janvier, le meilleur taux fixe négocié pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans s’établissait à un niveau incroyablement bas de 0,64% en Suisse romande.

Profiter de la concurrence entre les prestataires

La baisse du meilleur taux de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans s’explique par le recul des taux swap ainsi que par l’intensification de la concurrence entre les prestataires – ce dont profitent les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers suisses.taux hypothécaires

Prévisions: la situation concurrentielle influe sur la stagnation des taux d’intérêt

Économie mondiale dans le sillage du coronavirus

Dans les semaines et peut-être même les mois à venir, l’évolution de l’économie mondiale sera de toute évidence dictée par la propagation du coronavirus. Plus le risque est grand et plus ses répercussions sur la conjoncture mondiale sont fortes. En cas de menace croissante, nous anticipons une nouvelle baisse des taux swap.

Statu quo pour le taux directeur de la BNS

Nous n’attendons pas de relèvement du taux directeur de la BNS en 2020 au vu du nouvel abaissement des prévisions d’inflation pour l’année et du fait que la banque nationale se concentrera sur l’évolution du franc.

Souscrire des prêts hypothécaires tactiques maintenant

Nous recommandons depuis un certain temps déjà de tirer profit des fluctuations temporaires à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques. Le moment est particulièrement propice au regard de la forte concurrence entre les prestataires, qui offre des taux d’intérêt attrayants aux emprunteurs.

Hypothèques à taux fixe à long terme de plus en plus populaires

En raison de la courbe plate des taux d’intérêt, les taux hypothécaires à très long terme ont encore gagné en popularité. Une hypothèque à taux fixe à 15 ans peut aujourd’hui être souscrite à un taux largement inférieur à 1% – un niveau inédit.taux hypothécaires

 

 

 

 

 

des taux hypothécaires

 

 

 

Recommandation

  • Comparer est et demeure un atout. L’écart entre le prestataire le moins cher (meilleur taux MoneyPark) et l’offre moyenne (taux indicatif) continue de se creuser.
  • La courbe des taux d’intérêt reste très plate, c’est pourquoi il convient de favoriser les hypothèques à taux fixe à long terme. En raison de la concurrence accrue entre les prestataires, il est intéressant d’examiner des échéances supérieures à 10 ans.
  • Les taux d’intérêt actuellement très faibles, surtout pour les échéances à long terme, parlent en faveur de la souscription des prêts hypothécaires tactiques – une observation régulière des taux hypothécaires est ici recommandée.
  • Important à savoir: les hypothèques à taux fixe arrivant à échéance peuvent être prolongées jusqu’à deux ans avant la fin du contrat. Commencer suffisamment tôt les comparaisons permet de gagner un temps précieux, de suivre l’évolution des taux d’intérêt et de réduire sa dépendance vis-à-vis de l’actuel établissement de crédit hypothécaire.

 


taux hypothécaire

tenue des charges

Des modèles de calcul de tenue des charges plus détaillés : voici nos propositions !

Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent à quelles conditions. Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés. Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques. L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement. Nous partons du principe que la mise en œuvre de ces changements générerait un léger accroissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.

Introduction

L’analyse récemment publiée par le groupe MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que 

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.

La tenue des charges théoriques complique l’accès à la propriété de logements

C’est désormais un fait connu depuis longtemps et incontesté: les obstacles à l’acquisition de logements sont dans notre pays les plus stricts au monde. Le cercle des preneurs d’hypothèques potentiels se réduit chaque année, car les hausses de prix évoquées restreignent l’accès au financement de logements. La combinaison de prix des logements en constante progression et de prescriptions de tenue des charges trop strictes et trop rigides a un effet toxique. Les critères standardisés pour le calcul de la tenue des charges font fi de la forte baisse des taux, ne tiennent aucun compte des facteurs individuels, et leur application manque de transparence. Il n’est donc pas étonnant que le cercle des acquéreurs potentiels de logement se réduise comme peau de chagrin. Une vérification en détail de la tenue des charges et le dévoilement des conditions amélioreraient nettement l’accès au financement de logements.

La persistance d’un niveau d’intérêt bas caractérisé par une faible volatilité fait du taux d’intérêt théorique un modèle en voie de disparition

Depuis la crise financière de 2008, non seulement le niveau des taux d’intérêt hypothécaire s’est nettement réduit, mais la volatilité a elle aussi fortement reculé au cours des quatre dernières années. Les taux moyens pour les hypothèques à 10 ans ont par exemple fluctué dans une fourchette de tout juste 1,70% (comprise entre 3,5% et 1,80%) au cours des années 2009 à 2015. Cette différence n’a été en revanche qu’à peine de 0,5% au cours des quatre dernières années. Et ce à un niveau extrêmement bas. Les économistes partent en outre du principe que les taux resteront négatifs en Suisse pendant des années encore. À cela vient s’ajouter le fait que le cercle des prestataires d’hypothèques ne cesse de s’élargir du fait de la constante apparition sur le marché de nouvelles caisses de pension et de fondations de placement. On peut par conséquent supposer avec une certaine assurance que les taux hypothécaires ne subiront pas non plus de hausses significatives pendant des années. Du fait de cette (nouvelle) normalité («new normal»), les taux d’intérêt théoriques actuellement en vigueur de 4,5 à 5% ne tiennent plus compte de la réalité.

charges

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L’absence de transparence et une disponibilité restreinte sont autant d’obstacles à une meilleure accessibilité

Compte tenu de ces aspects, il est peu étonnant que les règles de tenue standard des charges d’un nombre croissant de prestataires, notamment des caisses de pension et de fondations, soient contournées. Ce constat représente une lueur d’espoir pour les nouveaux acquéreurs de logements potentiels. Cependant, il y a malheureusement également un revers de médaille négatif: la transparence du côté des prestataires est extrêmement mauvaise. Trouver le prestataire qui convient à un cas individuel réclame énormément de temps, et se caractérise par des incertitudes et un besoin d’informations supplémentaires. Par ailleurs, le champ des prestataires tenant largement les charges se restreint fortement. Et il apparaît clairement que les banques retiennent surtout les clients à très fort revenu et les biens immobiliers onéreux à financements ETP. La raison à cela est la possibilité de pouvoir réaliser des affaires supplémentaires avec ces clients. Les familles à revenu moyen restent ainsi souvent sur le carreau. Les résultats de notre étude montrent aussi que plus d’un tiers des acquéreurs potentiels de logements sont d’avis qu’ils ne remplissent pas les règles de tenue des charges standard. Ils reportent ainsi leur rêve de posséder leur logement ou bien le considèrent comme inaccessible. Et ceci, notons-le bien, dans le cadre d’un marché de la location dans lequel un propriétaire peut typiquement épargner jusqu’à 50% de ses coûts mensuels de logement par rapport à une situation de location comparable.

Quelles adaptations aux modèles de tenue des charges pourraient donc favoriser l’accès des acquéreurs de logements potentiels?

Un besoin de calculs de tenue des charges plus précis

Il nous semble judicieux de prendre en compte plus précisément la situation des différents clients, auxquels on ne saurait plus appliquer forfaitairement de façon indifférenciée ces critères de tenue des charges. Notamment en ce qui concerne les revenus de ménage moyens (p. ex. dans une fourchette comprise entre CHF 120 000 CHF et CHF 180 000), des calculs de tenue des charges plus précis devraient permettre au cours des prochaines années d’augmenter à nouveau légèrement la quote-part des logements détenus en propriété. Et ce sans augmenter les risques, ni pour les prestataires hypothécaires, ni pour les acquéreurs de logement. D’un point de vue réglementaire, rien ne vient s’opposer à des modèles de tenue des charges plus détaillés. Car la FINMA (le régulateur) n’a jusqu’à présent pas imposé de consigne contraignante pour la tenue des charges. Un détail des consignes largement appliquées aujourd’hui n’aurait pas non plus de conséquences dévastatrices pour la demande ni les prix, comme on le rapporte depuis des années. La condition serait cependant une conception judicieuse des modèles de calcul et leur dévoilement aux prestataires.

Nous sommes en revanche d’avis qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique ne produira pas l’effet escompté. Et ce parce qu’elle laisse complètement de côté une prise en compte différenciée des affaires individuelles, et parce qu’elle engendre des risques inutiles.

Notre approche de solution conduit à une meilleure présentation de la situation des coûts

De quelle manière ces modèles de calcul doivent-ils être configurés? On trouvera ci-après nos recommandations concrètes:

  1. Un calcul budgétaire détaillé (sur la base de statistiques et d’expériences accumulées)

Des coûts de la vie proches de la réalité sont pris en compte dans le calcul de la tenue des charges de façon analogue aux coûts théoriques du bien immobilier.

  1. Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance

Le taux d’intérêt théorique est choisi en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe conclue. Un taux d’intérêt plus bas peut être pris en compte si une échéance de 10 ans ou plus a été choisie. Un taux théorique de 4,5% peut être par exemple appliqué dans le cas d’une hypothèque fixe inférieure à 10 ans. Chaque année d’échéance supplémentaire conclue en sus réduit le taux d’intérêt théorique de 0,10%. Un taux d’intérêt de 4,0% serait ainsi déterminant pour une hypothèque fixe de 15 ans, et pour 20 ans un taux de 3,5%.

  1. Des coûts accessoires réalistes

L’état énergétique du bien immobiliser est pris en compte. Si les standards minimaux sont remplis (p. ex. MINERGIE, CECB A ou B, pour les biens immobiliers construits en 2000 ou avant également CECB C), les coûts d’exploitation sont réduits ou fixés à un montant réaliste. Cela ne doit pas être choisi en fonction de la valeur vénale du logement, mais de la valeur du bâtiment, du cubage ou de la surface habitable nette, sans tenir compte de la valeur du terrain.

Les effets sur la base d’un exemple:

  • Prix du logement: CHF 1 000 000, nécessite une hypothèque de: CHF 800 000 (apport de CHF 200 000)
  • Conclusion d’une hypothèque fixe sur 15 ans à 1,50%
  • Acheteur potentiel: famille avec 2 enfants de moins de 10 ans
  • L’objet immobilier se trouve dans un très bon état énergétique (CECB classe B). La valeur du bâtiment correspond à tout juste deux tiers de la valeur vénale.

charges

 

 

 

 

 

 

 

Constats

  • Un revenu net de 127 800 francs par an s’avère nécessaire avec l’approche de calcul détaillée. Un revenu net de 156 000 francs est en revanche nécessaire avec le calcul standard théorique. La différence de presque 30 000 francs correspond pour beaucoup de familles à un travail à temps partiel et décide souvent de la possibilité de pouvoir seulement bénéficier d’un financement hypothécaire.
  • Il reste au preneur d’hypothèque une réserve de plus de 1 500 francs par mois. La fixation à long terme du coût des intérêts sur 15 ans permet de sécuriser le plus grand poste de coûts.

Conclusion

  • De nombreux prestataires sont devenus plus flexibles dans leur approche des conditions de tenue des charges au cours de ces dernières années. Les règles standard de tenue des charges ne sont ainsi pas toujours observées.
  • C’est notamment au niveau des banques que les critères manquent radicalement de transparence.
  • De nombreux acquéreurs potentiels de logements disposant de revenus moyens ne peuvent pas en profiter. Ils ne se voient pas proposer ces offres, ou bien les prestataires ne font pas bénéficier de ces facilités à ce groupe de clients. Ainsi, bien (trop) de locataires doivent différer leur rêve de posséder leur logement, voire l’abandonner.
  • La divulgation des conditions à réunir pour tenir les coûts d’un logement habité et détenu en propriété augmenterait considérablement la transparence.
  • Le passage à un calcul de tenue des charges plus précis comme nous le préconisons améliorerait l’accès à la propriété de leur logement surtout aux familles et personnes disposant d’un revenu moyen.
  • Nous considérons qu’une baisse forfaitaire des taux d’intérêt théoriques de 5% actuellement (par exemple à 3,5%) ne produira pas l’effet escompté.
  • Les adaptations que nous préconisons dans le calcul du modèle de tenue des charges n’entraîneraient aucune augmentation des risques – ni pour le preneur d’hypothèque ni pour le marché des logements en propriété. Nous partons du principe qu’il s’ensuivra une augmentation de la demande. Celle-ci ne se ferait cependant sentir que progressivement au cours des prochains mois et des prochaines années. Le secteur de la construction aurait ainsi suffisamment de temps pour adapter son activité de construction à l’accroissement de la demande.

 

Zur Website


coronavirus

règles strictes

Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères et règles sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite.

Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard.

Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.

 


coronavirus

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – janvier 2020

Les taux hypothécaires ont considérablement baissé au cours du 1er semestre 2019, avant de connaître un léger mais régulier mouvement à la hausse à partir de fin août. Toutefois, à la fin de l'année, le niveau général des taux d'intérêt était encore nettement inférieur à celui de début 2019. Les prévisions d'inflation pour 2020 sont proches de zéro pour cent, et la croissance économique en 2020 ne sera que très peu (voire pas du tout) supérieure à celle de 1 pour cent observée en 2019. Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un large consensus concernant les différends commerciaux. Un accord effectivement signé à la mi-janvier aurait pour impact de continuer à détendre l’économie mondiale. Les incertitudes géopolitiques, les comportements belliqueux, le recours aux armes, etc. entraînent immédiatement une baisse des taux d'intérêts.

Situation macroéconomique

Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un nouvel accord, mais cette fois-ci de grande envergure, dans le conflit commercial qui dure depuis maintenant deux ans. Alors que Trump réduit de moitié une partie des droits de douane existants, Pékin achète davantage de produits américains, principalement dans le secteur agricole. Cet accord semble plutôt prometteur et laisse présager une certaine détente de la situation. Toutefois, il est peu probable que ce rapprochement permette de résoudre complètement les différends. Nous partons plutôt du principe que de tels conflits, tout comme d'autres conflits similaires, continueront à jouer un rôle prépondérant dans la situation économique mondiale en 2020. Les récents évènements qui ont suivi l'assassinat d'un général iranien par les États-Unis au début de l'année montrent à quel point la situation est fragile. Dans l'immédiat, les marchés sont déstabilisés et les taux d'intérêt du franc suisse, valeur refuge, ont chuté de manière significative (10 points de base en quelques jours).
La BCE persévère et contrôle, mais prend son temps
Le 12 décembre, Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la Banque centrale européenne (BCE), a expliqué les décisions de politique monétaire. Sans surprise, elle poursuivra la politique monétaire de son prédécesseur, Mario Draghi. La politique de taux zéro ne change donc pas (pour le moment). Madame Lagarde a annoncé qu’elle ne laisserait rien au hasard concernant le contrôle stratégique de la politique de la BCE. Cependant, le fait que cela prenne beaucoup de temps (les résultats ne sont attendus que fin 2020) nous laisse penser que le taux directeur de la BCE restera probablement inchangé à zéro pour cent cette année.
Une conjoncture suisse forte
Avec 1,6 pour cent, la croissance économique au troisième trimestre peut être qualifiée de forte, le marché du travail restant le principal pilier de la conjoncture. Le baromètre conjoncturel du KOF a également montré une nette augmentation à la fin de l'année et se situe désormais au même niveau qu'à la fin de l'année précédente. Selon la Banque nationale suisse (BNS), la croissance du PIB en Suisse en 2020 ne devrait être que légèrement supérieure à celle de cette année (1 pour cent), si l'on exclut les effets exceptionnels dus à plusieurs grandes manifestations sportives (0,5 pour cent). La BNS prévoit un taux d'inflation proche de zéro pour cent en 2020 et d'environ 1 pour cent pour 2021. Il y a peu de signes d'une forte hausse des taux d'intérêt (hypothécaires) en Suisse sur le long terme, il est donc probable que les taux hypothécaires resteront bas en 2020.
La BNS reste expansive et défend les taux d'intérêt négatifs
Lors de l'analyse de la politique monétaire en décembre, la BNS a clairement indiqué qu'elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste à court et moyen terme, compte tenu des perspectives d'inflation mentionnées ci-dessus.
Rétrospective et perspective des taux hypothécaires
2019 en quelques mots: stabilisation en début d’année, suivie d’un net recul en mars. Puis, tout au long de l’été, les seuils record se sont succédé. Depuis la fin du mois d'août, une augmentation relativement lente mais régulière apparaît. Fin 2019, les taux hypothécaires sont encore nettement plus bas qu'il y a un an. (Taux indicatif moyen pour un taux fixe à dix ans à 1,20 pour cent contre 1,50 pour cent).

Évolution des taux d’intérêt

Coûts de garantie des crédits (swap): rétrospective 2019
Le swap à dix ans a débuté à 0,30 pour cent en janvier 2019, a atteint son plus bas niveau fin août à – 0,98 pour cent et a augmenté régulièrement pendant le reste de l'année. Fin décembre 2019, il n’était plus que légèrement négatif avec –0,10 pour cent, mais encore nettement plus bas qu’un an auparavant.
Des taux hypothécaires nettement plus bas au cours de l'année
L’année 2019 a de nouveau connu des taux hypothécaires nettement plus bas. Le marché a observé des valeurs extrêmes cet été, lorsque le taux indicatif (moyenne des taux publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension) de l'hypothèque à taux fixe à dix ans n'était que d'un peu plus de 1 pour cent. Désormais, l’économie mondiale s’est un peu détendue et les taux hypothécaires s’éloignent de leurs seuils record. Dans le groupe MoneyPark, le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe à dix ans est de 0,68 pour cent, soit environ 10 points de base de moins qu'il y a un an. Comme nous l’avons indiqué, l'été 2019 a été une période particulièrement attrayante pour conclure des hypothèques à long terme, le record d'août étant de 0,52 pour cent pour l’échéance à dix ans. Cependant, le même taux a également été disponible fin novembre grâce à l’offre très compétitive d'un prestataire.
Le swap continue d’augmenter en décembre, bien que légèrement
Le taux swap pour toutes les échéances a légèrement augmenté en décembre 2019. Plus l’échéance est longue, plus l’augmentation est importante.
Des taux hypothécaires légèrement plus élevés en décembre
Un prestataire du groupe MoneyPark, qui avait obtenu le meilleur taux le mois précédent, a ajusté ses conditions pour l'hypothèque à taux fixe de dix ans en décembre. Le meilleur taux MoneyPark a donc augmenté de 16 points de base pour atteindre 0,68 pour cent.
La comparaison confère un avantage significatif sur les prix
La différence entre le taux d'intérêt observé sur le marché (taux indicatif de 1,20 pour cent) et le meilleur taux réalisable par le groupe MoneyPark (0,68 pour cent) reste importante. Prévision des taux hypothécaires Prévision des taux hypothécaires

Prévisions 2020: La concurrence entre les prestataires dominera l’évolution des taux d’intérêt

Status quo concernant le taux directeur de la BNS
Nous ne nous attendons pas à ce que la BNS relève le taux directeur en 2020. Et ce, dû au fait que la BNS se concentrera sur l'évolution du franc suisse compte tenu de la nouvelle baisse des prévisions d'inflation en 2020.
Les propriétaires de logement bénéficient de la pression concurrentielle
Ce que nous avons observé l’année dernière va s’accentuer en 2020: la situation concurrentielle entre les prestataires et les conditions progressives qui en découlent conduisent à des taux d'intérêt extrêmement intéressants pour les emprunteurs hypothécaires. Cependant, les situations initiales sont multiples. D'une part, il y a, par exemple, le manque de placements des investisseurs institutionnels (ils émettent des hypothèques sur des logements suisses en remplacement de placements en obligations à rendement négatif). Pour constituer ou développer un portefeuille hypothécaire dans un délai raisonnable, ils se focalisent de plus en plus sur le prix. Une part considérable de toutes les hypothèques contractées par le groupe MoneyPark ont été et sont traitées par des caisses de pension. D'autre part, il est clair que les prestataires du secteur bancaire peuvent parfaitement générer des volumes considérables, mais uniquement par le biais d'une politique tarifaire active et attractive. Enfin, l'arrivée constante de nouveaux prestataires hypothécaires alternatifs entraînera une pression accrue sur les marges, conformément à la devise: «la concurrence stimule le marché».
La situation de l’économie et des taux d’intérêt reste volatile
Si les conflits commerciaux mondiaux s'intensifient à nouveau ou si des incertitudes géopolitiques surgissent, cela aura un impact direct sur l'économie mondiale. Il en résulterait une baisse des taux sur les marchés des capitaux. Si les perspectives économiques se détériorent, les taux hypothécaires suisses pourraient rapidement baisser à nouveau de 20 points de base ou plus. La souscription tactique de prêt hypothécaire serait alors probablement la solution ultime.
Les taux d'intérêt à long terme légèrement plus élevés fin 2020
Trump adoptera probablement un ton un peu plus réservé envers Pékin. Après tout, 2020 est une année électorale et il ne veut pas contrarier ses électeurs avec des prix plus élevés (en raison des sanctions douanières américaines sur les importations en provenance de Chine). L'économie mondiale devrait donc continuer à se calmer. Nous pensons que cela conduira à des taux d'intérêt marginalement plus élevés à long terme.
Le suivi de l’évolution est indispensable
Les mouvements à la baisse doivent être utilisés pour des souscriptions tactiques. Le suivi de l'évolution des taux hypothécaires reste donc la clé du succès en 2020.
Les hypothèque à taux fixe de 12 à 15 ans sont toujours prisées
Une autre tendance qui se poursuivra en 2020. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme ne cesse d’augmenter. D'une part en raison des taux d'intérêt historiquement bas, d'autre part en raison de la courbe des taux plate. Prévision des taux hypothécaires

Recommandation

  • Il existe des incertitudes du côté des conditions concernant le passage du Libor au Saron. Par conséquent, une hypothèque à taux fixe à court terme doit absolument être considérée comme une option. Exemple: les hypothèques à taux fixe de deux ans sont, avec 0,41 pour cent, beaucoup plus basses que les hypothèques du marché monétaire (Libor), qui sont actuellement disponibles à partir de 0,55 pour cent.
  • Les hypothèques à taux fixe qui arrivent à échéance peuvent être prolongées jusqu'à deux ans avant la fin effective du contrat. Si vous commencez rapidement à comparer, vous gagnerez un temps précieux et ne dépendrez pas uniquement de votre institution hypothécaire actuelle.
  • La courbe des taux d'intérêt est encore très plate et les hypothèques à taux fixe à long terme ont donc tendance à être favorisées. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.
Vous trouverez ici l'évaluation complète et les prévisions en format PDF.
N'oubliez pas vos déductions fiscales

N’oubliez pas vos déductions fiscales !

Afin que la nouvelle année se présente sous de bons auspices fiscaux, nous vous rappelons que le 4ème trimestre est le dernier moment pour régler ou compléter vos cotisations au 3ème pilier et pour vos versements de rachat d’années de caisse de pension. En effet, pour que la déduction fiscale soit optimisée en 2019, il est nécessaire que votre paiement soit réceptionné par l’établissement de prévoyance le 31 décembre au plus tard. Afin de prévenir des hypothétiques retards de trafic des paiements et les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder de suite. Pour le 3ème pilier A, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6'826/an tandis qu'une personne non affiliée (par exemple un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34'128/an. En ce qui concerne les caisses de pension, à la fin de chaque année, elles proposent à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple pour quelqu'un qui arrive depuis l'étranger, qui a commencé sa vie professionnelle plus tard, qui a bénéficié d'une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactif pendant un temps. Ces montants sont donc déterminés individuellement. Prenons maintenant un exemple : un célibataire avec un revenu brut de CHF 110'000 et ayant un taux d'imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd'hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3'600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6'826 représenterait une économie de CHF 1'129 d’impôts par an. De même qu'un rachat LPP de CHF 10'000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3'500. En plus de l'avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires ainsi que les intérêts supérieurs des comptes liés à la prévoyance (2ème et 3ème pilier) améliorent également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité. Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ? Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité. ape@d-l.ch +41 22 747 10 12
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – décembre 2019

L’accord partiel dans le litige commercial qui oppose les États-Unis à la Chine est encore retardé. Par conséquent, une reprise des volumes de transactions du commerce, et donc des répercussions positives sur la conjoncture mondiale, n’est plus d’actualité pour le moment. Les taux sur le marché des capitaux ont continué à progresser début novembre avant de revenir, fin novembre, au niveau du mois précédent. La hausse, qui a ainsi duré presque deux mois, est donc stoppée, du moins temporairement. En conséquence, les taux indicatifs moyens des prêts hypothécaires n’ont presque pas changé par rapport à fin octobre. Avec l’arrivée ou la progression des investisseurs institutionnels sur le marché hypothécaire, les clients du groupe MoneyPark peuvent actuellement obtenir des taux bien plus bas que la moyenne du marché.

Situation macroéconomique

Les signaux d’apaisement des tensions dans le litige commercial se dissipent
Début novembre, un certain nombre de signaux indiquaient un apaisement dans le litige commercial entre les États-Unis et la Chine. Un accord partiel et la réduction des droits de douane qui en découle étaient à portée de main. Cela explique notamment la reprise sensible des taux durant la première moitié du mois de novembre. Les deux dernières semaines ont toutefois montré que ces espoirs ne seraient pas concrétisés, au moins jusqu’à la fin de l’année. Les autres risques de baisse continuent d’impacter négativement les perspectives économiques.
Le développement économique suisse scindé en deux
En Suisse, l’industrie des exportations subit de plus en plus les conséquences du fléchissement des volumes de transactions. En revanche, la conjoncture intérieure progresse toujours et le secteur des services, en particulier, affiche une croissance remarquable.
Aucune nouvelle mesure en matière de politique monétaire annoncée
Un membre du directoire de la Banque nationale suisse (BNS) a certes encore confirmé début novembre que la BNS n’excluait pas une nouvelle baisse des taux d’intérêt si d’autres banques centrales, telles que la Réserve fédérale américaine (Fed) ou la Banque centrale européenne (BCE), continuaient à baisser leurs taux. Toutefois, les deux banques centrales ont récemment procédé à de nouveaux assouplissements de leur politique monétaire. Bien que l’économie soit toujours fragile, elle ne s’est que très légèrement ralentie. Une récession n’est donc pas prévisible à l’heure actuelle et il ne faut pas s’attendre à de nouvelles interventions des grandes banques centrales au cours des prochaines semaines.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) restent stables
La forte tendance à la hausse des taux swap au mois d’octobre s’est poursuivie au mois de novembre. Début novembre, le taux swap à 10 ans a, par exemple, gagné douze points de base supplémentaires et atteignait en milieu de mois des valeurs presque positives avec –0,10 pour cent. En revanche, les taux swap ont connu un changement de cap durant la deuxième partie de novembre pour retrouver en fin de mois le niveau du mois précédent, soit 3 points de base de moins. Le taux swap à 10 ans a atteint –0,26 pour cent fin novembre, et le taux swap à 5 ans –0.57 pour cent.
Taux hypothécaires pratiquement inchangés
L’arrêt du découplage entre les taux hypothécaires et les taux swap prévus dans la dernière estimation des taux hypothécaires est observée au mois de novembre. Les taux indicatifs moyens de toutes les échéances, à savoir les taux moyens publiés d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, ont légèrement augmenté en début de mois, avant de baisser de nouveau en fin de mois et revenir au niveau de fin octobre. Le taux indicatif à 10 ans est de 1,16% pour cent, soit deux points de base de moins que le mois précédent et le taux indicatif à 5 ans de 0,99 pour cent, soit un point de base de moins.
L’hypothèque à taux fixe à 10 ans au-dessus du seuil historique
Chez DL MoneyPark, les emprunteurs hypothécaires peuvent malgré tout profiter de taux d’intérêt plus avantageux que fin octobre. Grâce à de nouvelles négociations et l’arrivée de nouveaux prestataires dans l’univers du groupe MoneyPark, les meilleurs taux ont pour certains considérablement baissé au mois de novembre. Aujourd'hui, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans peut être contractée à 0,73 pour cent. Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019

Prévisions: la pression exercée sur les prix entre les prestataires reste élevée

Instabilité sur les marchés des capitaux encore prévue
Nous nous attendons à connaître une évolution encore très volatile des marchés des capitaux au cours des prochaines semaines. La suite du litige commercial et l’issue du Brexit vont notamment considérablement peser sur les événements à venir.
Forte pression sur les prix sur le marché hypothécaire
Cependant, la situation macroéconomique mondiale et les indicateurs de l’économie suisse ne sont pas les uniques facteurs d’influence de l’évolution des taux, la situation du marché parmi les prestataires hypothécaires joue également un rôle. En effet, la pénurie d’offres de placements continue d’entraîner l’arrivée de certains nouveaux investisseurs institutionnels sur le marché hypothécaire ou l’accroissement de leurs fonds. Cette situation aggrave la pression sur les prix, entièrement au profit des emprunteurs. Nous voyons donc, au moins à court terme, encore un léger potentiel de baisse, avant tout sur les taux hypothécaires à long terme. Il est donc indispensable de suivre de très près l’évolution des taux hypothécaires.
La situation demeure fragile
D’importante fluctuations des taux hypothécaires sont peu probables. La forte volatilité des taux sur le marché des capitaux décrite dans la première partie est compensée, au moins partiellement, par la situation concurrentielle persistante et par des ajustements de marge des prestataires. Les emprunteurs hypothécaires ressentent à peine ces fluctuations. D’ici le printemps 2020, nous attendons donc à une tendance à la stagnation des taux hypothécaires, avec de légères fluctuations à la hausse et à la baisse. Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019

Recommandation

  • Les hypothèques à taux fixe avec des échéances à court et moyen terme restent largement plus avantageuses et donc plus attrayantes, surtout si l’on compare avec les hypothèques du marché monétaire.
  • Il convient toutefois clairement de favoriser une hypothèque à taux fixe à long terme du fait de la courbe plate des taux d’intérêt. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.
  • Il est conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.
  • La comparaison des offres sur le marché reste primordiale. L’écart entre le prestataire le moins cher et l’offre moyenne a eu tendance à augmenter le mois dernier.

DEMANDER CONSEIL

LPP

Fausse croyance n°4 – “Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Aujourd’hui, nous vous expliquons qu'il est bel et bien possible d’utiliser plus de 10% de sa LPP… Contrairement aux idées reçues, les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10% de la valeur du bien immobilier sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier (LPP). Cette directive a pour but de réduire la mise en danger des capitaux de prévoyance et des rentes futures. L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et l'Association suisse des banquiers (ASB) ont instauré une directive d’autorégulation, entrée en vigueur le 1er juillet 2012 qui prescrit un niveau minimal des fonds propres à détenir par les preneurs de crédit, ainsi qu’une obligation d'amortissement minimale. Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% du prix d’achat du bien immobilier ou, si elle est plus faible, de la valeur retenue par l’établissement prêteur. Les 20% manquants représentent donc les fonds propres. À ceux-ci viennent s’ajouter les frais d’achat (impôt communal et cantonal, frais d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Ces frais ne peuvent pas être financés par les avoirs de la caisse de pension. Sur le canton de Vaud par exemple, ils représentent environ 5% du prix de vente. Il est nécessaire de fournir au moins 10% de fonds propres cash, c’est-à-dire qui ne proviennent pas de la caisse de pension ni de prêts remboursables. C’est donc 15% du prix d’achat dont il faut disposer hors caisse de pension. Quant aux sources de fonds propres ; on peut citer l’épargne et les placements financiers, le 3ème pilier, les assurances vie, la donation, le prêt familial sans intérêts et sans remboursement, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction ou encore le crédit Lombard. Pour le solde restant des fonds propres, ceux-ci peuvent provenir des avoirs de la caisse de pension, que l’on peut retirer ou mettre en nantissement. En parallèle, il y a aussi la règle dite « du tiers » qui doit être respectée. Hormis les 20% de fonds propres, il faut disposer d’un revenu minimum pour obtenir un financement hypothécaire. C’est une manière pour l’établissement financier de s’assurer que le client, à long terme, a les reins suffisamment solides pour payer et assumer les charges liées à son financement. Bien que certains prestataires aient assoupli cette règle, la norme veut que les charges liées à la maison (hypothèques, amortissement et entretien) ne dépassent pas le tiers du revenu brut annuel du débiteur. Dans le cas où les revenus bruts annuels ne suffisent pas à obtenir un financement hypothécaire de 80% de la valeur du bien, les fonds provenant des avoirs de la caisse de pension peuvent être utilisés pour compenser la différence. Jusqu’à l’âge de 50 ans, il n’y a pas de limite de retrait pour les capitaux disponibles sur les fonds de pension pour l’achat d’une résidence principale. Ainsi l'utilisation de sa LPP n'est pas limitée à 10%. Chez DL MoneyPark, vous bénéficiez d’un conseil global et nous ne pouvons que vous conseiller de prendre rendez-vous avec un de nos spécialistes pour vous accompagner au mieux sur l’utilisation de vos fonds propres, sur votre projet immobilier et sur les revenus considérés. Ensemble, nous définirons les fonds propres qui seront indispensables pour l’obtention du crédit nécessaire à l’achat désiré. En définitive, notre volonté est de trouver la meilleure solution possible en tenant compte de plusieurs paramètres, à savoir :
  • Obtenir les meilleures conditions de prêt hypothécaire
  • Optimiser la fiscalité afin de payer moins d’impôts
  • Protéger le bien immobilier et la famille en tenant compte de la situation à la retraite et des couvertures en cas de décès ou d’invalidité
  • Maintenir au mieux les prestations de la caisse de pension
Céline Tétaz Renaud ct@d-l.ch | 022 747 10 16
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
MoneyPark AG der grösste unabhängige Hypothekarvermittler der Schweiz. hat 4,28 von 5 Sternen 112 Bewertungen auf ProvenExpert.com