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Prévision taux

Prévision des taux hypothécaires – janvier 2021

Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas

En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes sont à nouveau à prévoir dans toute l'Europe.
Les taux indicatifs à court et moyen terme sont revenus aux niveaux historiquement bas d'août 2019, mais l'hypothèque à taux fixe sur 10 ans se situe toujours à environ 10 points de base de plus. Et ce, malgré le fait que les taux du marché des capitaux se situent désormais à un niveau beaucoup plus élevé. Ce phénomène peut s'expliquer par la pression concurrentielle qui règne parmi les prestataires hypothécaires. Cela pourrait également permettre de rendre les meilleurs taux plus attractifs.


Situation macroéconomique

De nouveaux confinements mettent fin à la reprise en Europe

En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes toucheront à nouveau l'Europe. Cependant, en Autriche, pays ayant déjà connu un confinement strict de trois semaines, une différence importante par rapport au printemps apparaît : les exportations (à l'exception du tourisme) souffrent peu à l'heure actuelle. Lors du premier confinement, environ la moitié de l'effondrement économique était liée au commerce étranger. Or, les frontières sont désormais ouvertes, bien qu'avec certaines restrictions, et le commerce extérieur se maintient. Les entreprises semblent également s'être mieux adaptées à la situation. L'expérience autrichienne nous permet d'estimer à quel point un éventuel second confinement plus strict pourrait frapper l'économie suisse.

Suisse : effondrement probablement moins important que lors du premier confinement

Les données en temps réel montrent qu'en Suisse, les ventes de Noël pourraient atteindre un volume comparable à celui de l'année précédente. Le pays a profité du fait que les commerces de détail sont restés ouverts. Selon les estimations actuelles, en cas de deuxième confinement strict qui inclurait la fermeture des magasins, la Suisse devrait compter avec un ralentissement économique temporaire de 5 à 10 %. Les incertitudes sont importantes.

La gestion de la pandémie selon le « Swiss Way » sera-t-elle payante?

La Suisse est sur la corde raide en matière de gestion de la pandémie. Au cours des dernières semaines, le nombre de nouvelles infections n’a pas diminué et les appels à un confinement strict se font de plus en plus pressants. À l'heure actuelle, les économistes estiment que le produit intérieur brut aura diminué d'environ 3,5 % en 2020 et qu'il augmentera à nouveau à peu près au même rythme en 2021. Si cette prévision est correcte, notre pays s'en sortira avec des pertes économiques relativement limitées. 

Évolution des taux d’intérêt

Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas

Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont poursuivi leur baisse en décembre. Les échéances de deux et cinq ans retrouvent leur niveau enregistré en août 2019 - le niveau le plus bas jamais atteint. Toutefois, à 1,14 %, l'échéance de dix ans se situe encore à environ dix points de base du niveau le plus bas de l’époque.

Une différence réduite

Si l'on compare la fourchette actuelle entre le taux indicatif et le meilleur taux, le meilleur taux négocié par le groupe MoneyPark, avec celle d'août 2019, on constate que cette marge s’est réduite. Cela signifie que la concurrence pour les meilleurs taux d'intérêt a légèrement diminué. Ce phénomène s'explique en partie par l'évolution des taux d'intérêt sur le marché des capitaux : les investissements alternatifs ayant un rendement nettement meilleur aujourd'hui qu'en 2019, les prestataires de financement ont actuellement défini des rendements minimums plus élevés pour les hypothèques.

Les taux sur le marché des capitaux n'ont pratiquement pas changé en décembre

Le fait que les taux de référence soient retombés à des niveaux historiquement bas, alors même que les taux sur le marché des capitaux ont augmenté de 20 à 30 points de base, montre que la pression concurrentielle reste très importante entre les prestataires hypothécaires. Les fournisseurs du segment de prix élevé en particulier ont dû revoir leurs offres à la baisse afin de rester concurrentiel. Les taux swap n’ont enregistré presque aucune fluctuation en décembre 2020. L'échéance de dix ans était de -0,28 % à la fin de l'année.

Prévision de l’évolution des taux

La pression concurrentielle en faveur d'une baisse des taux hypothécaires 

Nous estimons que les taux d'intérêt du marché des capitaux devraient se stabiliser à leur niveau actuel au cours des prochaines semaines, avec toutefois certaines fluctuations à court terme. L'endiguement de la pandémie constitue un facteur décisif pour le développement de l'économie et l’évolution des taux d'intérêt. En outre, la poursuite du développement de l'accord-cadre entre la Suisse et l'UE et le déroulement du Brexit jouent un rôle important. 

Le marché hypothécaire laisse présager que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. Certains prestataires de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations d'investissement, réalisent de nouveaux investissements dans la classe d’actifs hypothécaires ou prévoient d'augmenter leurs parts dans le domaine dans les mois à venir. Les banques et les compagnies d'assurance semblent préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux, en particulier pour les financements hypothécaires standards.

Recommandations

  • En raison de la diversité des conditions de prêts sur le marché, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
  • Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter au cours des prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus.
marché immobilier

La pandémie du coronavirus renforce le marché de l’immobilier résidentiel

L'analyse des données du marché démontre que la pandémie a une influence positive sur le marché de l’immobilier résidentiel. L'envolée des prix pour les biens immobiliers d'une valeur allant jusqu'à 2 millions de CHF a été contenue : le niveau de prix de ces propriétés est revenu à celui de mi-2018 au troisième trimestre 2020. Fin 2019, un écart de près de 20% persistait entre les prix affichés et les prix de transaction, mais au troisième trimestre 2020, celui-ci s'était réduit à 12%. Cette différence importante s'explique par la baisse des prix de transaction. Cela malgré le fait que la pandémie ait encore renforcé le désir de devenir propriétaire.

Le fait que les prix de transaction soient sensiblement plus élevés que les prix affichés sur le marché de l’immobilier résidentiel semble désormais normal. L'offre stagne alors que la demande continue d'augmenter, favorisant ainsi cette évolution. La différence moyenne entre les prix affichés et les prix de transaction était d'environ 7% au troisième trimestre 2020. Ainsi, un acheteur paie finalement 1'070'000 CHF pour une maison proposée à 1 million de CHF, soit une différence de 70'000 CHF.

Stabilisation des prix des catégories « abordables »

Pour les propriétés par étage, la différence entre les prix affichés et les prix de transaction a plus que doublé (10,7% au troisième trimestre 2020) par rapport à celle des maisons (5,2% au troisième trimestre 2020). Il y a aussi d'importantes différences entre les gammes de prix. Pour les biens jusqu'à 2 mio, cette différence s'élève à environ 10%, pour les biens de plus de 2 mio, ce chiffre se monte à environ 17%. Au troisième trimestre 2020, les prix de transaction des biens jusqu'à 2 mio (plus de 94% de toutes les transactions) ont baissé, freinant ainsi cette tendance. Actuellement, les prix des propriétés jusqu'à 2 mio sont revenus au niveau de la mi-2018. Auparavant, des excès de près de 20% dans le prix des propriétés par étage jusqu'à 1 mio étaient constatés. La correction des prix est probablement liée à la baisse à court terme de la demande lors du confinement du printemps et devrait être de courte durée. Les biens de plus de 2 mio n'ont jusqu'à présent pas été touchés par la crise du coronavirus et ont connu une croissance pendant les trois derniers trimestres pour atteindre leur niveau le plus élevé des deux dernières années au troisième trimestre 2020.

Cependant, de nombreuses propriétés restent abordables. Près des deux tiers de toutes les transactions de propriétés (60%) sont inférieures à 1 mio ; 40% de ces transactions sont des copropriétés et 20% des maisons. « C'est une bonne nouvelle pour les deux tiers des locataires qui désirent être propriétaires. Surtout maintenant que le logement gagne énormément en importance à cause de la pandémie, il y existe une chance de réaliser ce rêve et de réduire massivement le coût de la vie », déclare Stefan Meyner, Senior analyst chez MoneyPark.

La pandémie accroît le désir d'acquérir une propriété

La première vague de coronavirus a eu un effet yo-yo sur la liquidité du marché. Au cours du premier semestre 2020, le nombre de propriétés mises en vente et vendues ont tous deux fortement diminué (-20% et -14% respectivement). Au troisième trimestre 2020, le marché s'est redressé plus fortement et plus tôt que prévu : le nombre de propriétés mises en vente a augmenté de 24% et les transactions de 20% (par rapport au trimestre précédent).

Après le confinement, le désir d'avoir son propre foyer, surtout à la campagne, s’est renforcé. « Parmi les acheteurs potentiels, nous remarquons un nouveau mot d’ordre : 'c'est maintenant ou jamais' », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Les intentions d'achat à court terme ont augmenté et le délai entre la publication de l’annonce de vente d’un bien immobilier et la conclusion de la transaction est devenu plus court. De plus, la demande en maisons a augmenté : chez les clients MoneyPark, on enregistre une augmentation d’environ 30%. Il y a également plus de citadins qui désirent s'établir à la campagne que d’habitants de zones rurales désirant s’établir en ville. »

Des mesures contre le coronavirus strictes comme opportunité pour les acheteurs potentiels ?

Parce que la demande a diminué plus rapidement et fortement que l'offre pendant la crise, la probabilité d'obtenir le bien souhaité a augmenté et ce, à un prix légèrement inférieur. Cependant, il a été démontré que le marché de l’immobilier résidentiel se porte bien, même en temps de crise. Les vendeurs de maisons situées en périphérie, dont les prix avoisinent le million, devraient notamment en bénéficier. Les acheteurs doivent se décider rapidement pour décrocher le contrat. « Les taux d'intérêt hypothécaires ne devraient pas faire obstacle au projet d'achat, car ceux qui comparent continueront à bénéficier de taux d'intérêt historiquement bas », déclare Stefan Heitmann.

Prévision des taux

Prévision des taux hypothécaires – décembre

La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.

Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d'intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l'UE. Le meilleur taux, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s'explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.

Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d'intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d'être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.

Situation macroéconomique

Après la reprise, l'écart de PIB se creusera à nouveau

Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l'indicateur hebdomadaire du PIB pour l'Autriche montre qu'après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d'environ sept pour cent par rapport à la même période l'année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l'augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.

Suisse: la consommation reste relativement soutenue

Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l'un des taux d’infection par habitant les plus élevés d'Europe.

Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l'instant. En effet, après s'être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.

La consommation privée en Suisse n'est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n'y a aucun signe d'effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.

La Suisse pourrait mieux s'en tirer que l'UE

Pour l'instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s'affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu'au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.

De sombres perspectives pour l'économie mondiale

Les prévisions pour l'économie mondiale demeurent sombres. La perspective d'un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l'efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l'économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.

Évolution des taux d’intérêt

Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre

Si les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d'un mois à l'autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l'échéance à court terme de deux ans a augmenté d'environ quatre points par rapport à fin octobre.

Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe

Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L'hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l'hypothèque sur deux ans d'un point pour atteindre 0,93%.

La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux

Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.

Prévision de l’évolution des taux

Le niveau des taux d'intérêt reste bas

En raison du développement économique actuel, les banques centrales n'ont d'autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d'entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l'économie d'exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l'une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d'intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.

Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues

Si la deuxième vague s'affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.

Recommandations

  • Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
  • Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
Prévisions des taux hypothécaires

Prévision des taux hypothécaires – novembre 2020

Peu de changements au niveau des taux hypothécaires au mois d’octobre: la pandémie va-t-elle engendrer des taux d’intérêts bas à l’avenir?

Après la chute du deuxième trimestre, l'économie mondiale s'est redressée étonnamment rapidement au troisième trimestre. Cependant, en raison de la deuxième vague de coronavirus, il semble maintenant difficile d'éviter une nouvelle chute. Un effet yoyo, avec des hauts et des bas imprévisibles menace. Un ralentissement douloureux du processus de rattrapage économique va inévitablement en résulter, tant en Europe qu'en Suisse. Les taux d'intérêt du marché des capitaux et les taux d'intérêt hypothécaires ont montré peu de volatilité, malgré le fait que la situation économique évolue pratiquement chaque semaine. Ils se maintiennent à des niveaux très bas.

Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence significative sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement au mois de mars, nous nous attendons à plus de stabilité et donc à moins de hausse ou de baisse des taux à court terme.

Situation macroéconomique

Le développement économique fait le yoyo

Comme le montrent les données actuelles, l'important effondrement de la production économique au premier et surtout au deuxième trimestre a été suivi d'une très forte reprise au troisième trimestre en Europe. En Allemagne, par exemple, le produit intérieur brut (PIB) réel a augmenté de façon surprenante de 8,2% par rapport au trimestre précédent, après correction des prix, des effets saisonniers et calendaires. Les facteurs qui ont contribué à cette situation sont l'augmentation des dépenses de consommation privée et des investissements en équipements, ainsi qu'une forte hausse des exportations. Dans l'ensemble, selon Eurostat, l'office statistique de l'UE, la zone euro a enregistré une très forte croissance économique de 12,7% au troisième trimestre. On observe que les pays ayant subi des effondrements particulièrement importants au cours du premier semestre connaissent maintenant également une forte reprise. La France, par exemple, a subi une baisse de 13,7% au deuxième trimestre, mais fait état d'une croissance fulgurante de 18,2% au troisième trimestre. 

Suisse : une forte reprise notamment grâce à la consommation intérieure

La Suisse compte parmi les pays présentant le plus de cas de Covid-19 par nombre d'habitant en Europe. Mais cela ne semble pas (encore) influencer la mobilité et le comportement de consommation rapide de la population, comme le montrent les données en temps réel. Cependant, la situation va probablement évoluer suite aux mesures plus strictes introduites par le Conseil fédéral la semaine dernière.

Selon le Secrétariat d'État à l'économie (SECO), le fait que la population suisse ait été contrainte de limiter ses voyages internationaux a permis à certains secteurs de l’économie, dont une partie de l’industrie hôtelière et de la restauration, de bénéficier de la présence de la population indigène. D'autres secteurs ont connu une reprise plus limitée en raison d'une plus grande dépendance vis-à-vis de l'économie internationale (par exemple, certaines parties de l'industrie manufacturière) ou sont plus directement touchés par la pandémie du coronavirus ou ses mesures de confinement (par exemple, le tourisme international ou les grandes manifestations). La reprise de l'économie reste donc incomplète, et les niveaux de l'année précédente n'ont pas été atteints dans la plupart des domaines. En septembre, on recensait près de 50'000 chômeurs en plus que l'année précédente.

Perspectives sombres en raison de la deuxième vague de coronavirus

Un ralentissement du processus de rattrapage économique est probablement inévitable, tant en Europe qu'en Suisse. Par exemple, l'indicateur du PIB hebdomadaire de l'Autriche montre que l'activité économique s'est affaiblie vers la mi-octobre. Les avertissements aux voyageurs émis par certains pays envers l'Autriche ont affecté le secteur touristique et les ménages sont également devenus plus prudents. À l'heure actuelle, il faut combler un écart d'environ 5% du PIB par rapport au niveau de l'année précédente.

Ainsi, l'image d'une « économie à 95% » en Autriche s'est renforcée au cours des dernières semaines. Il est vrai que la vie économique a connu une reprise étonnamment forte après la fin du confinement au printemps. Mais depuis quelques semaines, la reprise perd de sa vigueur et de nouveaux importants revers sont à prévoir en raison de la deuxième vague. La majeure partie de ce scénario devrait également être applicable à la Suisse et à l'Allemagne. Une économie constante à 95% serait très problématique.

Une économie mondiale en récession

Les perspectives de l'économie mondiale se sont à nouveau fortement dégradées en raison de la hausse dramatique du nombre d'infections. Il existe de plus d'autres risques tels que les élections américaines, le Brexit et le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis. Une certaine incertitude et donc une volatilité sur les marchés sont tout à fait possibles en raison de la situation actuelle liée au coronavirus et à une campagne électorale plutôt inhabituelle. 

Évolution des taux d’intérêt

Les taux d'intérêt sur les marchés des capitaux ont stagné en octobre

Alors que le monde entier se préparait à une seconde vague de coronavirus et que les incertitudes n'ont pas épargné les marchés financiers, les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés inchangés en octobre. Les taux d'intérêt à long terme, en particulier, ont stagné : à -0,36%, le taux à dix ans est resté inchangé au 30 octobre. Seul le taux sur deux ans a baissé de trois points de base par rapport au mois précédent, pour atteindre -0,75%. 

Taux indicatifs inchangés pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux « vitrine ») n'ont pas changé en comparaison avec le mois précédent. Même l'annonce de nouvelles mesures plus drastiques pour la lutte contre le coronavirus en Suisse n'a pas eu d'effet sur les taux d'intérêt, contrairement aux événements du mois de mars.

Meilleur taux DL MoneyPark à 0,76% sur 10 ans

Les meilleurs taux du groupe MoneyPark ont légèrement augmenté dans l'ensemble, l'écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux ayant légèrement diminué. L’écart n’en demeure pas moins considérable avec environ 45 points de base et se révèle aussi nettement plus important qu’en juin 2020 par exemple. 

Taux indicatifs 5 et 10 ans

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années

Les banques centrales du monde entier mènent une politique monétaire extrêmement expansive. Jeudi dernier, la Banque centrale européenne (BCE) a résisté à la tentation de réagir immédiatement à la deuxième vague de la pandémie par de nouvelles mesures. La veille seulement, l'Allemagne, l'État membre le plus peuplé et le plus puissant économiquement, avait annoncé de nouvelles restrictions concernant la vie publique pour le mois de novembre. Dans de nombreux pays membres de l'union monétaire, des restrictions similaires ou même plus fortes avaient déjà été mises en place au cours des semaines précédentes. Celles-ci ont déjà freiné l'activité économique du mois d'octobre et auront un impact beaucoup plus conséquent en novembre.

Aucune réaction au coronavirus n'est prévue

Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence majeure sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement à la situation en mars et la nouvelle réalité du télétravail à laquelle les prêteurs hypothécaires ont été confronté, nous nous attendons à plus de stabilité des taux et donc moins de hausse ou de baisse à court terme. La Banque nationale suisse ne procédera à aucune nouvelle baisse des taux d'intérêt tant que cette mesure n'aura pas été prise au préalable par la BCE.

Cela signifie que les taux hypothécaires continueront à stagner à leur faible niveau. Nous avons donc légèrement ajusté nos prévisions pour l'hypothèque à taux fixe sur dix ans à la baisse. Nous ne prévoyons aucun changement avant l'été prochain et un taux indicatif compris entre 1,10 et 1,25 %.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un prêt hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des prestataires.

Prévision des taux indicatifs

Fourchette des taux indicatifs

Recommandations

  • Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Il est cependant recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités à court terme.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine !
  • Toute personne devant prolonger son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.

 

Real Estate index

Risk Index T3 – Le marché de l’immobilier résidentiel reste stable face à la première vague du coronavirus

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,8 au 3e trimestre 2020. Bien que cette situation implique une diminution du risque, celui-ci reste accru. L’indice a ainsi retrouvé le niveau établi à fin 2019, avant la pandémie du coronavirus. Cette diminution est principalement due à la rapide évolution de la reprise économique au 3e trimestre. La hausse du taux d’utilisation des capacités en particulier a engendré une amélioration du moral chez les directeurs d’achat et même, le retour de l’Indice des directeurs d’achat (PMI) dans la zone de croissance. Cependant, la viabilité de la reprise économique est très incertaine. Il est actuellement difficile d’estimer les restrictions économiques engendrées par la deuxième vague du coronavirus qui a récemment touché la Suisse, mais également la quasi-totalité des pays qui nous entourent.

Les signes de risques accrus en raison de la pandémie sont à peine visibles sur le marché de l’immobilier résidentiel. Au contraire, la demande excédentaire déjà existante a plutôt augmenté. Les prix de l’immobilier résidentiel sont, jusqu’à présent, restés stables face à la crise du coronavirus. Les maisons individuelles sont même encore plus demandées qu’avant la pandémie et enregistrent donc une augmentation correspondant à la moyenne des dix dernières années. Du côté des appartements en propriété, les prix ont légèrement reculé, surtout dans le segment haut de gamme. 

Curseur T3

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence des risques moyens à élevés sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI diminue de 0,3 points pour s’établir à 3,8 points au 3e trimestre 2020. Ainsi, la hausse de l’indice des deux premiers trimestres 2020, due au coronavirus, a pratiquement été compensée. L’état actuel implique un risque moyen à élevé sur le marché immobilier suisse.

Stabilisation de la croissance des prix et hausse de la demande pour les maisons individuelles en raison du coronavirus

Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. Cette évolution est due à l’importante demande et donc à la hausse des prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2% durant l’année. Les prix des appartements ont reculé en moyenne de 0,7% durant l’année en cours. Dans le segment haut de gamme, les prix ont également légèrement diminué pour les deux catégories de bien.

La dynamique des transactions reprend, malgré la deuxième vague de coronavirus

La tendance à la hausse de la dynamique des transactions déjà apparue en juin continue au cours de ce trimestre. La demande a particulièrement augmenté, alors que l’offre s’est retrouvée environ 10% au-dessous du taux du même trimestre de l’année précédente. Nous continuons à estimer que l’effet de rattrapage accumulé se fait encore attendre à cause de la deuxième vague de coronavirus qui s’amorce.

Malgré l’arrivée d’une deuxième vague de coronavirus, la consommation affiche une reprise

L’augmentation du nombre de cas de coronavirus inquiète les états du monde entier. Dans de nombreux pays européens, y compris la Suisse, de nouvelles restrictions sont en discussion, voire ont déjà (à nouveau) été introduites, afin de faire face à une deuxième vague.

Indépendamment de cela, les données en temps réel en Europe démontrent que les citoyens ont rapidement adapté leurs habitudes de consommation selon les secteurs, mais qu’ils ont à peine freiné leurs activités économiques. Ils participent donc à une reprise rapide de l’économie. L’écart du PIB a ainsi pu être réduit au cours des dernières semaines. Bien qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle, cette insouciance peut provoquer une nouvelle propagation importante du virus, à travers l’accroissement des échanges commerciaux. Le risque d’une deuxième vague augmente.

Suisse : reprise ferme de la conjoncture au cours des dernières semaines, mais son évolution est incertaine

La consommation privée, très importante pour l’économie suisse (elle constitue plus de la moitié du PIB), se développe de manière réjouissante depuis quelques semaines. Il n’y a pas que le secteur des services qui connaisse un fort rebond. Effectivement, le fait que de nombreux Suisses ont passé leurs vacances au pays a eu un effet net positif sur la consommation pendant les mois d'été. Dans le commerce de détail, le chiffre d’affaire du secteur du mois de juillet se situe même 4% au-dessus de la valeur du même mois de l’année précédente. Ce fait est expliqué par les achats de rattrapage effectués en partie par les ménages en raison des économies réalisées pendant le confinement (selon une estimation, ce montant s’élèverait à plus de huit milliards de francs).

Jusqu’à présent, les signes démontrant que les Suisses seraient plus réticents à dépenser leur argent sont donc minimes. Même le risque accru de contagion n’a pas l’air d’avoir d’effet négatif.

Malgré cet essor économique nettement plus important qu’anticipé, la situation demeure fragile. La situation économique devrait être plus difficile durant la saison hivernale. Si les cas augmentent rapidement, les consommateurs devront se montrer plus prudents. De plus, le gouvernement pourrait à nouveau envisager des restrictions rigoureuses concernant la vie quotidienne et économique. Il convient cependant de préciser que les coûts d’un deuxième confinement total seraient à peine supportables. Une telle situation doit être évitée à tout prix. La deuxième partie de la reprise demandera par conséquent nettement plus de force et de patience et comporte de nombreuses incertitudes.

Les taux d’intérêts devraient rester à des niveaux extrêmement bas pendant des années

Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste. Si elle ne le faisait pas, le Franc suisse serait fortement revalorisé, l'économie axée sur l'exportation serait étouffée et les prix des importations chuteraient massivement. Tout cela mettrait la stabilité des prix fortement en danger.

En raison des derniers signaux des USA et de l’UE, il faut s’attendre à ce que le niveau des taux d’intérêt demeure extrêmement bas pendant des années. La politique monétaire actuelle ne suffirait donc peut-être pas à écarter les risques financiers et politiques qui s’opposent à une reprise durable de l’économie mondiale. La reprise des contagions en Europe, les événements politiques tels que le Brexit et les élections aux USA, ou les tensions entre la Chine et les USA présagent un développement plutôt sombre.

Les taux d’intérêts hypothécaires devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Dans le cas des prestataires les moins chers du marché hypothécaire, les conditions sont souvent liées à l'évolution des taux d'intérêt du marché des capitaux. Combiné à une pression concurrentielle accrue, cela signifie que les clients qui comparent peuvent continuer à s'attendre à des taux d'intérêt hypothécaires très attractifs à l'avenir.

Degré d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 46%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le faible taux d’endettement a encore diminué lors du 3e trimestre

L’endettement a légèrement reculé au cours du trimestre écoulé. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne 46% au 3e trimestre 2020 (51% au trimestre précédent). Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Degré d'endettement

2. Fourchette d’offres des taux hypothécaires

La fourchette d’offres des taux hypothécaires reste énorme, malgré une croissance de l’intensité de la concurrence

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au 3e trimestre 2020, avec 0,88% (trimestre précédent 0,83%). Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du premier trimestre 2020. Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque : alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,62%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,76%. Il en résulte une importante marge de 1,14% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, représente plusieurs dizaines de milliers de francs que les clients ont payé en plus ou en moins. On remarquera que les offres les plus chères sont peu volatiles, alors que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux.

Différences entre le prestataire le moins cher et le plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,70%, le potentiel d’économies est le suivant :

Potentiel d'économie

3. Coûts de garantie des crédits

Une courbe des taux plate et une volatilité des taux swap plus faible au troisième trimestre

Comme lors du deuxième trimestre, les taux sur les marchés des capitaux se sont comportés de manière nettement moins volatile qu’au premier semestre 2020. Le taux d’intérêt du marché des capitaux à 10 ans a oscillé entre -0,23% et -0,38% dans une petite fourchette d’environ 15 points de base.

La courbe des taux (écart entre le swap à 2 ans et celui à 10 ans) reste extrêmement plate (moins de 40 points de base). L'opinion du marché selon laquelle l'économie mondiale continuera à se développer en récession y est liée.

Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois : des taux d’intérêt toujours bas, mais des fluctuations à court terme sont possibles

Nous partons du principe que les taux sur les marchés des capitaux et les taux hypothécaires se stabiliseront à un niveau bas similaire. Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La BNS n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste.
Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques liés.
Le marché des capitaux pourrait donc être soumis à des fluctuations à court terme au cours des prochaines semaines. Toutefois, tant que les contraintes économiques ne deviennent pas trop importantes, il est également possible que la volatilité soit minime. Nous prévoyons que les taux d'intérêt hypothécaires continueront à suivre une tendance latérale dans les semaines à venir, avec des taux d'intérêt moyens légèrement bas.

4. Indices des prix

Le coronavirus fait augmenter les prix de l’offre et de la demande des maisons individuelles

Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. L'indice a augmenté de 1,2 point d'indice au troisième trimestre, ce qui ne s’était plus produit depuis le troisième trimestre de 2016. Pour l'année en cours, l'indice est donc en hausse de 1,1 point. La forte hausse du troisième trimestre est à nouveau due aux prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 1,28% (1,13% au deuxième trimestre), tandis que les prix des appartements n'ont que légèrement augmenté de 0,22% (-0,37% au deuxième trimestre). L'évolution inégale devient évidente lorsque l'on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 2% cette année, tandis que les appartements ont diminué de 0,7% en moyenne. Si l'on considère le marché dans son ensemble, on constate un aplatissement de la croissance des prix. Le coronavirus semble avoir entraîné un léger déplacement de la demande. Les maisons individuelles sont devenues plus populaires et donc plus chères. Cela se confirme également lorsque l'on examine les profils de recherche de nos clients, où la demande de logements a augmenté de près de 30%. L'offre est nettement inférieure à celle de l'année dernière, avec actuellement environ 21 000 maisons individuelles et 36 000 appartements. Cela représente une baisse de près de 5 000 unités chacune par rapport à l'année précédente et 10% de moins qu'en juin 2020.

Nous continuons à penser que les immeubles de rendement (buy-to-let) ne seront pas épargnés par la crise sanitaire. En particulier dans les zones périphériques et rurales, le risque d'inoccupation et la volatilité croissante des locataires pourraient s'accentuer pendant une période prolongée de faiblesse économique. Le nombre toujours élevé de construction pourrait se heurter au déclin de l'immigration induit par le coronavirus, ce qui alimenterait le déséquilibre. Le marché de l'immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles si l'activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente.

On constate également que dans le segment haut de gamme (propriétés de plus de deux millions), les prix des transactions ont baissé au premier semestre 2020 et ont maintenant légèrement diminué au cours des deux dernières années. Si les acheteurs à revenus élevés craignent une récession de longue durée, les prix risquent de subir une pression supplémentaire.

L'indice des prix à la consommation est maintenant positif pour la première fois depuis un an. Il a augmenté de 0,1 point d'indice pour atteindre 98,7.

Indice des prix

5. Taux de chômage

Le taux de chômage continue à augmenter du fait de­ la crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse du taux de chômage de respectivement 0,4% et 0,6% aux premier et deuxième trimestres, pour atteindre 3,3%, le troisième trimestre affiche de manière un peu inattendue, un léger recul pour atteindre 3,2%. Toutefois, les experts estiment que la proportion de chômeurs de longue durée risque d'augmenter fortement d'ici l'été prochain, car il est beaucoup plus difficile de trouver un nouvel emploi pendant la crise.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 148 560 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à fin septembre 2020, soit environ 2000 personnes de moins qu’à fin juin. Au cours de la même période, le nombre de jeunes chômeurs (15 à 24 ans) est passé d'environ 17 000 à 19 000. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté au cours du troisième trimestre d'environ 5 000 pour atteindre environ 238 000.

La légère baisse récente du chômage doit être traitée avec prudence, compte tenu de l'imminence de la deuxième vague de coronavirus. Bien que la Suisse se débrouille très bien en comparaison européenne et mondiale, les économistes s'accordent à dire que le chômage partiel a contribué de manière significative à ces chiffres bas. La levée du chômage partiel permettra de déterminer dans quelle mesure cet effet sera durable. En septembre 2020, le chômage partiel était encore approuvé pour plus de 400 000 personnes, ce qui correspond à environ 8% de la population active.

Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index)

Le PMI est de retour dans la zone de croissance, le carnet de commandes est positif pour les mois à venir

Après une importante chute lors du premier trimestre et un nouveau déclin plus faible au deuxième trimestre, l'indice PMI a connu une reprise étonnamment forte au troisième trimestre 2020.

Après une très forte hausse en juillet (7,3 points), le PMI industrie a continué à se redresser en août et septembre et, avec 53,1 points, a même dépassé le seuil de croissance (50,0 points). Cette évolution est plus qu'une lueur d'espoir et reflète une reprise assez large.

La sous-composante production du PMI industrie a augmenté tous les mois du troisième trimestre et se trouve donc clairement dans la zone de croissance. En outre, la sous-composante carnet de commandes s'est également sensiblement améliorée, ce qui laisse penser que l'on peut s'attendre à des augmentations de la production et que la demande a été plus forte que prévu. En revanche, les stocks dans les entrepôts d'achat et les prix d'achat n'ont pratiquement pas changé. Dans l'ensemble, l'utilisation des capacités est donc susceptible d'avoir été nettement meilleure qu'au début de la crise du coronavirus.

Le PMI du secteur des services a également poursuivi sa reprise au troisième trimestre et se situe maintenant à 55,1 points, son plus haut niveau depuis janvier de cette année. Pratiquement toutes les sous-composantes ont évolué positivement. En particulier les sous-composantes activité commerciale, et son pendant, production, qui se situent largement dans la zone de croissance avec 60,6 points. On peut donc s'attendre à une forte activité commerciale dans les prochains mois.

Indice PMI

Conclusion et recommandations

  • Le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue de se montrer très stable en Suisse. La pandémie semble même avoir une influence positive sur la demande et le souhait d’acquérir un logement individuel, ce qui se reflète dans la stabilité des prix ou, dans certains segments, dans l’augmentation des prix de l’immobilier.
  • La peur de vagues de vente dues à des pertes de revenu ou une augmentation du chômage ne s’est (jusqu’à maintenant) pas matérialisée. Des signes de retards ou de défauts de paiement sont également absents sur le marché de l’immobilier résidentiel.
  • La demande en logement individuel et le volume des transactions ont continué à se redresser et se situent pratiquement au même niveau que celui constaté à la même période de l’année précédente.
  • L’atténuation de la croissance des prix des logements individuels représentent actuellement des opportunités d’achat attractives pour les nouveaux acquéreurs. Cependant, nous avons parfois noté d’importantes différences régionales en ce qui concerne les prix.
  • Le fait que les restrictions en matière de mobilité s’appliqueront vraisemblablement pour plusieurs mois, voire plusieurs années, a renforcé l’importance de posséder un logement. L’acquisition d’immobilier résidentiel peut de plus engendrer une baisse massive du coût du logement, ce qui constitue une raison valable supplémentaire d’acheter son propre logement en période économique incertaine.
  • Nous prévoyons une évolution latérale du prix des logements individuels au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus passée, nous prévoyons des effets de rattrapage rapide se traduisant par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement toujours très attractives devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons prudents en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. En effet, en raison de la forte augmentation des prix au cours des dernières années et du risque potentiellement important de locaux inoccupés, nous estimons le risque pour ce genre de propriétés beaucoup plus élevé que pour le segment de l’immobilier résidentiel à usage propre. Il en va de même pour le marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie). De plus, la volatilité des locataires augmente, car ceux-ci recherchent de plus en plus des solutions de logement alternatives, comme le suggère l’important volume de recherche en immobilier.

 

Prévision des taux

Prévisions des taux hypothécaires – octobre 2020

Le nombre d’infections au coronavirus continue d’augmenter. Néanmoins, la consommation rebondit et l’écart de PIB se réduit. L’économie suisse profite de la consommation des personnes restées au pays cet été: les achats dits de rattrapage ont généré un montant estimé de près de huit milliards de francs. L’évolution de la situation durant la saison hivernale ainsi que les difficultés économiques susceptibles de découler d’éventuelles nouvelles mesures de sécurité demeurent cependant les grandes inconnues.

Les taux se maintiennent à des planchers historiques. Les signaux en provenance de toutes les grandes zones monétaires laissent présager que ces conditions perdureront au cours des prochaines années.

Situation macroéconomique

Poursuite du rebond de la consommation malgré la hausse du nombre de cas

L’augmentation des infections au coronavirus inquiète les gouvernements du monde entier. Dans de nombreux pays d’Europe, de nouvelles restrictions sont à l’étude ou ont d’ores et déjà été (ré)instaurées pour faire face à la seconde vague.

Néanmoins, les données en temps réel montrent que la population européenne ne se laisse guère freiner dans ses activités économiques, contribuant ainsi largement à l’accélération de la reprise conjoncturelle. Au cours des dernières semaines, cela a permis de réduire l’écart de PIB qui s’était creusé. Il s’agit là d’une bonne nouvelle. Toutefois, une telle insouciance peut aussi entraîner la multiplication des échanges économiques, qui pourraient être à l’origine d’une nouvelle flambée de la pandémie. Le risque d’une seconde vague s’accroît.

Rebond conjoncturel marqué en Suisse

Très importante pour l’économie helvétique, la consommation privée (qui représente plus de la moitié du produit intérieur brut) connaît une évolution particulièrement réjouissante ces dernières semaines: la reprise s’est révélée très soutenue, et pas uniquement dans le secteur des services. Le fait que de nombreux Suisses aient passé leurs vacances sur le territoire national a eu un effet positif net sur la consommation durant la période estivale.

Dans le commerce de détail, les chiffres d’affaires se sont même établis 4% au-dessus de leur niveau de l’année précédente en juillet. Cette évolution s’explique par les achats de rattrapage, que les ménages privés effectuent aujourd’hui grâce aux économies engrangées pendant le confinement (de l’ordre de plus de huit millions de francs selon une estimation).

À ce jour, les Suisses ne se montreraient donc pas frileux  en matière de dépenses. Le risque de contamination ne semble pas non plus avoir de répercussions négatives. Même l’obligation de porter le masque dans les magasins ne freine (jusqu’à présent) pas le désir d’achat.

… mais le retour à la normale sera difficile et incertain

La situation reste très fragile malgré ce redressement conjoncturel plus soutenu qu’escompté. Durant la saison hivernale, le contexte économique redeviendra probablement inconfortable. La population fera peut-être preuve de plus de retenue en cas de multiplication des contaminations. Par ailleurs, les responsables politiques pourraient envisager de nouvelles restrictions sur la vie quotidienne et économique. Cela dit, les coûts économiques d’un second confinement total seraient difficilement supportables. Une telle situation doit être évitée par tous les moyens. La deuxième phase du rebond nécessitera par conséquent bien davantage de force et de patience, et sera caractérisée par de nombreuses incertitudes.

Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années

Les banques centrales de toutes les grandes zones monétaires poursuivent une politique orientée vers l’argent bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a ainsi pas d’autre choix que de conserver également une politique monétaire accommodante. À défaut, le franc s’apprécierait fortement, l’industrie d’exportation serait asphyxiée et les prix des importations s’effondreraient, menaçant ainsi dangereusement la stabilité des prix.
Les derniers signaux en provenance des États-Unis et de l’Union européenne laissent présager que les taux d’intérêt se maintiendront à leur actuel niveau extrêmement faible durant plusieurs années encore.

Risques économiques élevés

L’actuelle politique monétaire pourrait en conséquence ne pas suffire pour contrer les risques financiers et politiques qui s’opposent à la reprise durable de l’économie mondiale. La détérioration de la situation en matière de contaminations en Europe ainsi que des événements politiques comme le Brexit, les élections aux États-Unis ou encore les tensions dans les relations sino-américaines annoncent des perspectives plutôt sombres.

Évolution des taux d’intérêt 

Recul des taux d’intérêt sur le marché des capitaux en septembre

Depuis la fin août, les taux d’intérêt ont baissé toutes échéances confondues sur le marché des capitaux. Au 29 septembre 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à -0,33%, soit un gain de 10 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également reculé de 8 points de base pour s’inscrire à -0,59%.

Taux indicatifs en baisse également pour les hypothèques à taux fixe

Suivant la même tendance que les taux d’intérêt sur le marché des capitaux, les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux «vitrine») ont diminué en septembre, mais dans une moindre mesure. Les prestataires ont donc répercuté leurs coûts de refinancement plus favorables aux preneurs d’hypothèque. 

Actuellement, le meilleur taux DL MoneyPark en Suisse romande se négocie à 0,81% sur 10 ans.

Comparaison taux indicatif

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

De faibles taux hypothécaires semblent garantis pour longtemps

Deux solides arguments parlent en faveur du maintien des taux hypothécaires à leur actuel niveau ultra-bas sur les prochains mois voire années. Premièrement, la classe d’actifs des hypothèques reste, du fait de son rendement supérieur, extrêmement attrayante en tant que substitut aux placements en obligations de premier rang pour les nouveaux investisseurs institutionnels (caisses de pension et fondations de placement par exemple). Cette situation devrait encore intensifier la concurrence et peser sur le niveau des taux d’intérêt, notamment pour les échéances supérieures à 10 ans très demandées. Deuxièmement, les grandes banques centrales seront contraintes de maintenir leur politique monétaire expansionniste au cours des années à venir et ne relèveront en conséquence guère leurs taux directeurs.

Sous l’effet de la seconde vague de coronavirus, les taux d’intérêt sur le marché des capitaux pourront cependant se montrer volatils dans les prochaines semaines. Mais il est aussi possible que ces fluctuations soient minimes, tant que les restrictions d’ordre économique ne deviennent pas excessives. Pour les semaines à venir, nous anticipons toujours une stagnation des taux hypothécaires, avec des taux d’intérêt moyens en légère baisse.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux du marché des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

 

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques Fourchette des taux hypothécaires

 

Recommandations

  • Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins possible sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités.
  • Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables.

 

Prévisions des taux hypothécaires

Prévision des taux d’ici fin 2021

D’ici la fin 2021, nous continuons de tabler sur un environnement de taux négatifs et des taux hypothécaires similaires aux niveaux actuels. Les raisons de ce scénario sont multiples: la poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux directeurs dans le monde entier. Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait en outre se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne (UE).

Perspectives

Évolution de l’économie suisse

L’apparition du coronavirus au début de l’année et les mesures de confinement mises en place par la suite dans le monde entier ont infligé des dommages considérables à l’économie mondiale. La plupart des experts estiment aujourd’hui que le pire du choc économique est passé en Suisse. En effet, la situation de l’économie nationale s’est améliorée plus rapidement que prévu. Cependant, cela ne signifie pas que la crise soit derrière nous.
Le secteur des exportations, très important pour la Suisse, est notamment un sujet de préoccupation majeure. À l’exception du secteur pharmaceutique, toutes les exportations, y compris le tourisme, ont été durement touchées par l’effondrement de l’économie mondiale. Outre les difficultés d’écoulement sur les marchés mondiaux, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont multipliées ces dernières semaines. Cette évolution devrait exercer une pression supplémentaire sur l’économie mondiale.

Évolution des taux hypothécaires

Le krach boursier de début mars et le confinement ont entraîné une hausse massive à court terme des taux hypothécaires suisses en raison des désinvestissements et des besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Toutefois, lorsque les incertitudes initiales se sont estompées et après les interventions rapides et massives des gouvernements et des banques centrales, les bourses et les marchés de capitaux ont très vite repris des couleurs. Grâce à cela, les taux hypothécaires sont retombés au niveau du début de l’année.

En raison de plusieurs facteurs, nous ne prévoyons pas de hausse des taux hypothécaires au cours des mois à venir:

• La poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux direc-teurs dans le monde entier.
• Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne.
• La stabilité du marché immobilier (résidentiel) suisse devrait main-tenir les primes de risque à un niveau bas. Qui plus est, la concur-rence entre les prestataires contribuera également à faire profiter les clients de la pression sur les prix.
• Nous nous attendons à ce que le marché du travail suisse soit for-tement impacté, mais qu’une fois de plus, il se montre résilient et en mesure de se redresser assez rapidement. De ce fait, le risque de pertes de crédit liées aux revenus semble gérable, et il n’existe actuellement aucune raison d’anticiper des coûts de crédit plus élevés dus à des défauts de paiement.

Évolution des prix du logement à usage personnel

La crise du coronavirus a inévitablement, mais seulement à court terme, entraîné une baisse du volume des transactions immobilières. Cependant, nous partons actuellement du principe que tant l’offre que la demande de logements en propriété augmenteront à nouveau dans les prochains mois. Les premiers indices allant dans ce sens sont déjà clairement visibles. En outre, nous pensons que des effets de rattrapage se produiront dès que la fin de la crise se profilera, et que la valeur stable d’un logement en propriété prendra encore de l’importance. La perspective d’un coût du logement moindre devrait également renforcer le souhait de devenir propriétaire.

Facteurs déterminants du taux hypothécaire

Évolution de l’économie et des taux au niveau mondial

En tant que pays exportateur, la Suisse est très dépendante de l’économie mondiale et en particulier de l’UE, son principal partenaire commercial. La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) a une influence directe sur le taux de change EUR/CHF. Nous examinons donc également la situ-ation dans l’UE pour nos prévisions.

Les indicateurs suivants sont pertinents:
• Politique monétaire de la Fed, de la BCE et de la BNS
• Discussions politiques (p. ex. sortie de la crise du coronavirus à l’échelle mondiale, accord-cadre Suisse/UE, etc.)
• Évolution du produit intérieur brut, de l’inflation, des prix à la con-sommation et de l’indice des directeurs achats
• Évolution du taux de chômage suisse

Évolution de l’économie en Suisse

L’économie suisse diffère de celle de l’UE à bien des égards et sera probablement à même de surmonter la crise du coronavirus mieux et plus rapidement. Néanmoins, ce qui se passe dans l’UE nous impacte directement. La politique monétaire de la BCE est donc d’une importance capitale pour la BNS. Toute convergence du taux directeur suisse avec celui de l’UE entraîne une appréciation encore plus forte du franc suisse par rapport à l’euro, ce qui, par conséquent, aurait un impact négatif sur notre économie d’exportation.

Pas de fin prévisible des taux d’intérêt négatifs

Après la crise financière, les banques centrales du monde entier ont considérablement baissé les taux afin de stimuler l’économie avec de l’argent bon marché. Bien que la Fed ait progressivement augmenté les taux d’intérêt ces dernières années, à la fin juillet 2019, elle a tout de même procédé à la première baisse des taux d’intérêt depuis dix ans sur la base des prévisions économiques. En raison de la pandémie, le taux directeur américain se situe désormais également à 0%. La BCE aussi devrait maintenir son taux directeur à 0% bien au-delà de 2020, ce qui ne laisse pas à la BNS la marge de manœuvre nécessaire pour relever les taux. Suite à la suppression du taux de change plancher de l’euro en 2015, la BNS a dû considérablement pousser les taux à court terme dans la zone négative afin de ne pas encore trop renforcer le franc par rapport à l’euro. Le taux directeur de la BNS se situe actuellement à -0,75%. La BNS n’est pas en mesure de sortir de cette situation de taux d’intérêt négatifs pour le moment en raison du rapport de dépendance.

Quelle hypothèque dois-je choisir ?

Le modèle hypothécaire que vous choisissez dépend non seulement du niveau des taux d’intérêt actuels et des évolutions prévues, mais aussi de votre situation personnelle ainsi que de votre capacité et de votre tolérance au risque. Les hypothèques à court terme ne sont actuellement pas beaucoup moins chères que celles à long terme. Si vous souscrivez aujourd’hui une hypothèque sur cinq ans et la renouvelez à échéance, vous prenez le risque que cela ne soit possible qu’à des taux d’intérêt (nettement) plus élevés. Avec une hypothèque à long terme, vous réduisez ce risque et bénéficiez d’une sécurité élevée en termes de planification et de budget, mais vous êtes lié à votre établissement financier pour une plus longue période.

Modèles hypothécaires

Hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe est contractée à un taux d’intérêt défini et pour une certaine durée, généralement comprise entre deux et dix ans. De plus en plus de prestataires proposent également des durées plus longues pouvant aller jusqu’à 25 ans, parfois avec des options de sortie intéressantes. Le taux d’intérêt reste identique pendant toute l’échéance, indépendamment de l’évolution des taux hypothécaires sur le marché. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme n’a cessé d’augmenter l’année passée. D’une part en raison des taux d’intérêt historiquement bas, d’autre part en raison de la courbe des taux très plate. Cette tendance devrait se poursuivre.
Selon le prestataire, une hypothèque à taux fixe peut être contractée jusqu’à deux ans avant le début de l’échéance. Vous pouvez, de manière anticipée, fixer l’hypothèque aux taux d’intérêt actuellement en vigueur, moyennant le paiement d’une majoration forward. Une souscription forward est donc judicieuse si l’on s’attend à une hausse des taux hypothécaires. Certains établissements proposent actuellement des fixations anticipées sans majoration ou alors, minime.

Hypothèque du marché monétaire

Dans le cas d’une hypothèque du marché monétaire, les taux sont régulièrement ajustés pendant la durée de l’hypothèque, généralement tous les trois mois. Le taux hypothécaire se compose d’un taux d’intérêt de référence et d’une marge. L’hypothèque du marché monétaire est conclue dans un accord-cadre de crédit d’une durée de deux à cinq ans. Jusqu’à présent, le taux de référence des hypothèques du marché monétaire était le Libor. Or, comme ce dernier sera supprimé à la fin 2021, les prestataires hypothécaires passent désormais progressivement au Saron (Swiss Average Rate Over Night) en tant que base de calcul du taux hypothécaire. Dans le même temps, ils modifient souvent également les autres dispositions contractuelles: chez certains prestataires, la durée de base de l’hypothèque Saron est nettement plus courte que celle de l’hypothèque Libor.

 

croissance stable

Le marché hypothécaire suisse connaît une croissance constante de trois pour cent

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de 3 à 5% chaque année. Cette étude analyse la façon dont le marché hypothécaire s'est développé en 2019 et quels acteurs y ont le plus contribué. En outre, elle présente une synthèse du marché hypothécaire suisse, l’évolution des volumes et des parts de marché depuis 2014, ainsi qu’un aperçu des développements prévus pour 2020.

Le marché hypothécaire en 2019

Les banques représentent toujours de loin le groupe de fournisseurs le plus important

Fin 2019, le marché hypothécaire suisse représentait près de 1 100 milliards de francs. La plus grande part provient toujours des banques : ensemble, elles dominent près de 95% du marché hypothécaire, même si de plus en plus de prêts ne proviennent plus uniquement de leurs propres canaux de distribution, mais aussi de canaux externes.

Les deux groupes de prestataires non-bancaires, les compagnies d’assurance et les caisses de pension, représentent environ 5% du marché, gérant environ 57,5 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur le marché prennent des années

Alors que le volume des assurances a légèrement reculé en 2019, les caisses de pension ont connu une croissance plus forte que celle du marché. Cependant, il faudra encore de nombreuses années pour que la part des établissements non bancaires augmentent de manière significative. En effet, la constitution d’un portefeuille hypothécaire prend du temps et dépend de canaux de distribution alternatifs, dont principalement des intermédiaires. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90% des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire.

portefeuille hypothécaire

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 32 milliards de francs, soit 3%, en 2019. Cela représente un léger recul par rapport à l’année précédente (2018 : + 34,6 mrd / +3,4%). Cette croissance est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier, le taux de logement en propriété stagnant depuis des années à près de 40%. Le marché hypothécaire suisse est donc ainsi l’un des plus importants au monde. S’élevant à 1 200 milliards d’euros, les prêts hypothécaires en Allemagne ont une valeur nominale presque aussi importante qu’en Suisse, par exemple. Cependant, l’Allemagne compte environ dix fois plus d’habitants que la Suisse (83 millions) et à un taux de logement en propriété de plus de 50%.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de 4,2%, soit plus de 15,6 milliards de francs, ce qui représente une surperformance. Avec une croissance de 3,2%, les banques Raiffeisen, les banques régionales et les caisses d’épargne ont aussi réalisé une surperformance.

En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de près de 7% en 2019. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres et bénéficient, dans une large mesure, du secteur des intermédiaires professionnels en particulier.

croissance hypothèque

Les compagnies d’assurance perdent en volume

Comme lors des années précédentes, les grandes banques ont réalisé une sous-performance, avec une croissance de seulement 1,5%. En 2019, les compagnies d’assurance ont même diminué leur investissement en hypothèques. Nous estimons que ce recul s’élève à près de 39 milliards, avec près de 4%. Ce recul ne signifie pas obligatoirement que le domaine hypothécaire n’est pas intéressant pour les compagnies d’assurance. En effet, certaines compagnies d’assurance ont développé leur portefeuille hypothécaire au cours des dernières années et en 2019. Le recul est plutôt dû au fait que, d’une part, le total du bilan des compagnies d’assurance ait diminué de manière générale, entraînant donc une réduction proportionnelle du portefeuille hypothécaire. D’autre part, certaines compagnies d’assurance ont séparé leurs portefeuilles d’investissement de leur bilan, en raison de modifications stratégiques dans le domaine de la prévoyance.

Les intermédiaires en prêt hypothécaire ont déjà largement contribué à la croissance du marché hypothécaire suisse, avec un volume estimé à environ 5,8 milliards de francs.

Les intermédiaires

Un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ 12%. Cette part a augmenté pour atteindre 18% en 2019, ce qui représenterait un montant de 5,8 milliards de francs généré par les intermédiaires. Nous prévoyons ici aussi une surperformance par rapport à la croissance du marché pour les années à venir.

croissance

Les Suisses comparent plus souvent

Malgré la croissance exponentielle des intermédiaires en hypothèque, le marché suisse des intermédiaires reste relativement petit et possède un important potentiel de rattrapage et de croissance par rapport à l’étranger. Calculée sur la base d’un volume du marché annuel de 180 milliards de francs (150 mrd par année pour le renouvellement des hypothèques existantes et une croissance de 30 mrd), la part des intermédiaires sur le marché suisse représente environ 4%. Comparé à l’étranger, ce chiffre reste bas. En Allemagne, par exemple, près de la moitié de l’activité hypothécaire est réalisée par des intermédiaires, en Grande-Bretagne, cette part s’élèverait à 70%, d’après une étude de McKinsey.

En Suisse, le domaine des intermédiaires en hypothèque existe en tant que segment indépendant, professionnellement institutionnalisé uniquement depuis la fondation de MoneyPark à la fin 2012. MoneyPark s’est établie comme leader incontesté des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 3 milliards de francs, MoneyPark a conseillé et généré en 2019 plus d’hypothèques que tous les autres prestataires ensemble. De plus, le nombre d’intermédiaires sur le marché augmente : environ vingt compagnies (grandes et petites) d’intermédiaires en prêt hypothécaire ont été fondées au cours des dernières années. En outre, des banques de renommée proposent de plus en plus des plateformes de comparaison hypothécaire.

L’évolution du marché hypothécaire de 2014 à 2019

Croissance stable de trois pour cent par année

Au cours des cinq dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 146 milliards de francs (+15,4%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3%. Au cours des cinq dernières années, les caisses de pension ont connu une croissance plus de deux fois supérieure à celle du marché (+ 36,2%). En raison de leur volume encore faible, elles représentent cependant uniquement 2% de la part du marché.

évolution

Banques cantonales

  • Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 35%).
  • Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de plus de 22% pour atteindre près de CHF 386 mrd (marché : +15,4%).
  • Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé seulement un peu plus que le marché (+ 18%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales et que la pression concurrentielle dans les plus grandes villes de Suisse a augmenté disproportionnellement à cause des intermédiaires professionnels et des banques concurrentielles (« dissolution du principe de territorialité »).

Grandes banques

  • Au cours des cinq dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 2,7%, nettement inférieure à celle du marché (+15,4%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3 points de pourcentage de part de marché. Les grandes banques ont des sources de revenus plus variées, qui nécessitent moins de fonds propres, que d’autres groupes bancaires.
  • En valeur nominale, le volume hypothécaire des grandes banques a diminué chaque année de 2014 à 2017. Elles affichent à nouveau une croissance depuis 2018. Cependant, avec une croissance de 1,6% en 2018 et 1,5% en 2019, les grandes banques sont en sous-performance par rapport au marché. Cela démontre néanmoins que cette activité a gagné en importance et que les grandes banques proposent des conditions attractives.
  • En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,7% (2014 : 27.7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 271 mrd.

Les banques Raiffeisen

  • Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 23% (+ CHF 35 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,8% à près de 17%.
  • Avec CHF 185 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataires le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

  • Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,3% à 9,1%), car elles ont progressé, avec 12,8%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance  

  • Après un recul en 2015, les compagnies d’assurance n’ont cessé de croître, mais elles ont à nouveau réduit leur volume hypothécaire en 2019. En raison de contraintes réglementaires (fortune liée) et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct, leurs possibilités de croissance restent limitées.
  • Les modifications du total des compagnies d’assurance cachent d’importantes différences entre les différents fournisseurs : certains ont connu un taux de croissance à deux chiffres, alors que d’autres ont abandonné une partie de leur portefeuille hypothécaire pour des raisons stratégiques.
  • En 2019, le volume hypothécaire géré par des compagnies d’assurance était revenu au niveau de 2014, avec 38,9 mrd, ce qui représente un recul de part du marché de 4,1% à 3,5%.

Caisses de pension

  • Les caisses de pension sont le groupe de fournisseur ayant connu la plus forte croissance au cours des cinq dernières années.
  • Affichant une croissance de plus de 36%, soit un chiffre plus de deux fois plus haut que le marché, les caisses de pension ont développé leur volume hypothécaire pour atteindre 18,6%, ce qui ne représente qu’une part du marché de 1,7%.

À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque a encore une belle marge de progression pour ce secteur d’investissement, avec un volume de placement total de 900 mrd à la fin 2018.

Développement du marché hypothécaire en 2020

La croissance ne devrait se situer que légèrement en dessous de la moyenne des dernières années

Les banques ont enregistré une croissance d’environ 1% lors des quatre premiers mois de 2020. Le marché hypothécaire n’a vraisemblablement qu’à peine augmenté au deuxième trimestre. Avec le confinement, les banques étaient très occupées par les crédits d’urgence et les fournisseurs institutionnels ont connu un fort besoin de liquidités, ce qui a rendu les investissements en hypothèques partiellement impossibles.

Le deuxième semestre a toutefois démarré très fort. De nombreuses caisses de pension et fondations de placement sont revenues en puissance sur le marché hypothécaire. Étant donné que les placements en hypothèque obtiennent un rendement plus important que les obligations de premier ordre comme les emprunts d’État, nous prévoyons que d’autres caisses de pension et fondations de placement vont investir dans cette classe d’actifs. Pour les banques et les compagnies d’assurance, nous partons du principe que le taux de croissance sera similaire à celui du premier trimestre. Ainsi, la croissance devrait atteindre près de 3%, soit un taux légèrement inférieur à celui des années précédentes.

Conclusion

Marché hypothécaire

Le marché hypothécaire reste stable avec une croissance annuelle d’environ 3%, ceci en grande partie grâce à la hausse des prix de l’immobilier. Étant donné que de nombreux clients contractent encore leur hypothèque auprès de leur banque sans offre de comparaison et que de nombreuses hypothèques sont conclues à long terme, d’importants changements des parts hypothécaires ne sont prévus qu’à moyen terme et ne seront visibles qu’après plusieurs années. Cependant, la tendance est irréversible : à moyen terme, le marché hypothécaire suisse sera dominé par différents fournisseurs ainsi que par des intermédiaires professionnels.

L’importance des caisses de pension joue ici un rôle clé : l’entrée sur le marché hypothécaire leur est devenue beaucoup plus simple et attractive, grâce aux offres comprenant toute la chaîne de valeur (acquisition, distribution et entretien).

Conséquences pour les emprunteurs hypothécaires

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Une enquête représentative menée par MoneyPark a montré que 68% des Suisses contractent leur hypothèque auprès de leur banque. En Suisse alémanique, cette part est plus élevée (73%) qu’en Suisse romande (50%). La part s’adressant à un intermédiaire en prêt hypothécaire représente 12%.

Ce comportement démontre que la demande pour un conseil indépendant et plus transparent augmente chaque année, comme le prouve l’entrée sur le marché de plusieurs nouvelles plateformes de comparaison. La vision de MoneyPark de rendre le marché hypothécaire plus simple d’accès pour le client hypothécaire par les informations et la transparence apparaît comme une réalité de plus en plus proche.


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Real Estate index

Risk Index – La situation sur le marché immobilier résidentiel s’améliore

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente, au 2e trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Un chiffre qui implique un risque accru assorti d’une tendance légèrement haussière. Depuis la fin 2018, l’indice a donc gagné pas moins de 1.3 point. Bien qu’il s’agisse d’une valeur élevée qui reflète un potentiel de danger, le marché de l’immobilier résidentiel affiche un état toujours très stable.

L’augmentation du Real Estate Risk Index est avant tout placée sous le signe des perspectives économiques extrêmement moroses. La récession mondiale et nationale à venir se manifeste déjà par une hausse des chiffres du chômage. En outre, la baisse de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel en Suisse s’est accentué par rapport au trimestre précédent.

Malgré tout, nous considérons que le marché de l’immobilier résidentiel repose sur des fondamentaux solides. Dans leur majorité, les propriétaires devraient être en mesure de faire face aux éventuelles diminutions de revenus temporaires grâce à des réserves. En complément, les règles très strictes en matière de financement, notamment celles concernant la tenue des charges, ont un effet positif.

Les prix et l’offre de l’immobilier résidentiel sont restés stables, jusqu’à présent, face à la crise du coronavirus. Tous deux ont légèrement augmenté, la hausse des prix étant à mettre au compte des maisons individuelles et l’accroissement de l’offre des appartements en propriété.
De plus, il s’avère que la demande de logements en propriété dépasse déjà nettement l’offre. Le nombre de transactions, fortement réduit en avril et mai, est reparti à la hausse en juin et devrait constituer un pas important vers un retour à la normalité.

Risk Index - La situation sur le marché immobilier résidentiel s'améliore

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence de hauts risques sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente encore une fois, au deuxième trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Ce faisant, l’indice a à nouveau atteint un sommet depuis le début du calcul du RERI en 2014. Une valeur qui implique un risque élevé sur le marché immobilier suisse.

Pour différentes raisons, les chiffres demandent cependant à être fortement relativisés. Premièrement, il apparaît de plus en plus clairement que l’immobilier résidentiel gagne encore plus en valeur et donc en stabilité dans le cadre de la crise du coronavirus. Deuxièmement, le marché présente toujours une demande nettement excessive en logements en propriété.

Les prix et l’offre ne sont pas affectés par la crise du coronavirus

Au deuxième trimestre 2020, nous assistons à une reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, de 0.6 point pour atteindre 162.3 points. Cette évolution est due en particulier aux prix des maisons individuelles, qui ont grimpé de 2% en l’espace d’un an. Au niveau de l’offre également, le recul constaté lors du trimestre précédent a été compensé. Notamment vers la fin du deuxième trimestre, l’offre d’appartements en propriété a légèrement dépassé les 40 000 biens, tandis que l’offre de maisons individuelles s’avérait relativement stable avec 23 000 biens.

La dynamique des transactions repart à la hausse bien que la crise du coronavirus ne soit pas du tout terminée

Au premier trimestre, les répercussions de la crise sur le marché du logement en propriété n’étaient que peu perceptibles. Au cours du deuxième trimestre, on a observé que de nombreux acheteurs potentiels mettaient temporairement de côté leur intention d’acheter, en partie à cause d’incertitudes, mais également pour des raisons pratiques (pas de possibilités de visites physiques), avant de revenir sur le marché dès juin. Le volume de transactions, après une réduction temporaire mais forte en avril et en mai, repart à la hausse. Aussi bien l’offre que la demande en immeubles résidentiels, notamment en maisons individuelles, ont sensiblement augmenté en juin. À mesure que l’on en saura davantage sur la durée et la sévérité de la crise, des effets de rattrapage devraient se manifester et les valeurs stables d’une maison individuelle, en ces temps d’incertitude, devraient à nouveau gagner en importance.

Les répercussions pour l’économie mondiale sont immenses

Les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sont dramatiques. Il est maintenant clair que le monde va glisser vers une grave récession. Outre les difficultés du commerce mondial, les conflits commerciaux menacent de s’intensifier à nouveau. Comme l’indique l’OCDE, de nombreuses nouvelles restrictions commerciales sont apparues, ces dernières semaines, dans le sillage de ces conflits. Une évolution susceptible de peser encore davantage sur l’économie mondiale.

Par exemple, dans ses dernières prévisions, la Commission européenne prévoit une contraction drastique de 8,7% du PIB pour la zone de l’UE. Un facteur décisif sera désormais la rapidité de la reprise en 2021 resp. l’évolution de la pandémie de coronavirus. À noter dans le contexte mondial que les cycles de reprise seront, potentiellement, fortement asymétriques. Ainsi, les dernières données économiques de la Chine ont marqué une embellie considérable et largement dépassé les prévisions des experts, tandis que d’autres régions, en premier lieu les États-Unis et l’Amérique centrale/du sud, vont, selon les prévisions, à nouveau être orientées à la baisse.

Suisse: la reprise de l’économie ne parvient pas à compenser les pertes sur le front des exportations

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a déjà franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée. Le secteur des exportations, qui compte beaucoup pour la Suisse, est une source d’inquiétude majeure. À l’exception de l’industrie pharmaceutique, tous les secteurs dépendant des exportations, y compris le tourisme, ont été très durement touchés par l’effondrement de la conjoncture mondiale, même si les premiers signes de reprise se font sentir dans le secteur du tourisme local, par exemple.

Une politique de taux négatifs de la Banque nationale suisse est inévitable

Partout dans le monde, les banques centrales et les gouvernements s’efforcent de soutenir l’économie par des interventions financières rapides et de grande ampleur visant à combattre la récession qui s’amorce déjà. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie que, compte tenu du taux de change par rapport à l’euro, elle devra maintenir un taux directeur négatif pendant des mois, voire des années, et poursuivre sa politique monétaire ultra expansive, tout en contrant toute tendance au renchérissement du franc.

Des taux d’intérêts hypothécaires qui devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Notamment sur le front des meilleurs taux d’intérêt, nous observons un retour à un alignement renforcé sur l’évolution des taux swap du marché des capitaux. Au cours des derniers mois, les bailleurs de fonds alternatifs ont investi avec réticence dans les hypothèques en raison des besoins de liquidités accrus; au deuxième semestre, nous escomptons le retour de certains de ces bailleurs hypothécaires sur le marché. Cette situation devrait à nouveau générer davantage de pression sur les prix et se traduire, en combinaison avec la baisse des taux du marché des capitaux, par des conditions de taux hypothécaires très attractives. Cependant, dans le contexte de l’évolution de la crise du coronavirus, des fluctuations de prix vers le haut continuent d’être possibles à court terme.

Taux d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 51%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le taux d’endettement demeure relativement faible

L’endettement n’évolue que peu. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne quelque 51% au deuxième trimestre 2020. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Risk Index - Taux d'endettement

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Les meilleures offres sont clairement alignées sur l’évolution des taux du marché des capitaux, l’écart entre l’offre la moins chère et la plus chère est toujours considérable

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au deuxième trimestre 2020, avec 0,83%. Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du trimestre précédent (0,89%). Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque: alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,72%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,78%. Il en résulte une importante marge de 1,06% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. On remarquera que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux que les offres plus chères.

Risk Index - Différences prestataires le moins cher et plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,82%, le potentiel d’économies est le suivant:

Risk Index - Exemple comparatif

3. Coûts de garantie des crédits

Plus faible volatilité des taux swap au deuxième trimestre

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du deuxième trimestre a été nettement moins volatile qu’au trimestre précédent. Le taux d’intérêt des marchés des capitaux à 10 ans a oscillé dans une fourchette de quelque 20 points de base (entre –0,20% et –0,40%). Les vastes programmes de soutien à la conjoncture des grandes banques centrales ont certainement contribué à cet apaisement. Enfin également, les places boursières se sont remise étonnamment vite du choc de la crise du coronavirus.

L’écart entre le swap à deux ans par rapport au swap à dix ans continue à être extrêmement faible (moins de 40 points de base). La courbe des taux plate suggère un fort ralentissement de la conjoncture (récession) et, avec lui, une très faible inflation au cours des prochaines années.

Risk Index - Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas

Au cours des prochaines semaines, nous tablons sur une volatilité élevée des taux sur les marchés des capitaux et hypothécaires. La persistance du taux directeur de la BNS à un niveau négatif ne laisse pas de marge pour d’importantes hausses de taux. Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques connexes.

Sur le marché hypothécaire, les capacités de nombreux prestataires sont en outre à nouveau revenues à leur niveau normal d’avant la crise du coronavirus, ce qui signifie qu’ils offrent (ou peuvent offrir) à nouveau davantage de conditions concurrentielles.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logements à usage personnel reprennent déjà leur hausse

Au deuxième trimestre 2020, l’indice consolidé de l’offre et des prix pour les maisons individuelles et les appartements (PPE) a enregistré une hausse de 0.6 points pour atteindre 163.3 points. Et ce, après que l’indice des prix au premier trimestre avait baissé de 0.7 point d’indice. La reprise est à mettre au compte de l’augmentation des prix des maisons individuelles qui, avec 1,13%, ont fortement augmenté, tandis que les prix des appartements en propriété cédaient 0,37%. Les inégalités de cette évolution deviennent plus compréhensibles lorsqu’on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté, en l’espace d’un an, de 2%, tandis que les appartements en propriété étaient vendus en moyenne 0,6% moins cher qu’il y a un an.

La crise du coronavirus ne semble pas affecter le marché de l’immobilier résidentiel – tout au moins jusqu’à maintenant. Outre les prix, l’offre s’avère également très stable. Les reculs du premier trimestre, correspondant à quelque 4000 biens, ont été compensés au deuxième trimestre. En milieu d’année, et particulièrement grâce au mois de juin, l’offre a à nouveau augmenté pour s’établir à près de 40’000 appartements et 23’000 maisons individuelles. Cette remontée est principalement due à une offre plus importante d’appartements en propriété.

Nous demeurons sceptiques pour les immeubles de rendement (buy-to-let), notamment dans les zones périphériques et les régions rurales, où le risque de logements vacants pourrait s’accentuer en cas de phase de faiblesse économique prolongée. Le niveau d’activité toujours élevé dans le secteur de la construction pourrait s’allier à un recul de l’immigration dû au coronavirus et ainsi accentuer le déséquilibre. Et le marché de l’immobilier commercial (bureaux, industrie) présenterait lui aussi, si l’activité de construction demeurait la même et le chômage augmentait, un risque significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel à usage personnel.

Attendons également de voir s’il y aura des corrections de prix dans le segment du luxe. Si les acheteurs à faibles revenus craignent une récession durable, ils auront une attitude attentiste, ce qui peut rapidement se répercuter sur la liquidité du marché et les prix.

L’indice des prix à la consommation a cédé du terrain par rapport au premier trimestre et est inférieur de 0.2 points d’indice, avec 98.6 points. Les quatre derniers trimestres ont tous affiché un recul qui totalise désormais 1.2 point d’indice par rapport au trimestre précédent.

Risk Index - Indice des prix

5. Taux de chômage

Poursuite de la hausse du taux de chômage sur fond de crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse marquée de 0.4 point de pourcentage du taux de chômage au premier trimestre, on constate pour le deuxième trimestre une nouvelle augmentation de 0.6 point. Avec 3,3%, le chômage est revenu, au deuxième trimestre, au niveau de 2016. Il s’agit sans aucun doute d’un premier effet de la crise du coronavirus.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 150 289 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin juin 2020, soit quelque 20 000 personnes ou environ 15% de plus qu’à la fin mars 2020. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,7% en mars 2020 à 3,2% à la fin juin 2020. Par rapport au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 53 067 personnes (+54,6%). De même, le nombre de demandeurs d’emploi a augmenté de plus de 30% par rapport à l’année précédente et dépasse désormais 230 000 personnes. De plus, il est frappant de constater que le chômage des jeunes de 15 à 24 ans a augmenté de près de 80% par rapport au niveau de la fin juin 2019. Soit une augmentation de plus de 7500 personnes.

Il s’agit indubitablement d’une évolution tout à fait négative. Néanmoins, ces chiffres restent bas comparés au reste de l’Europe et du monde. Les économistes s’accordent à dire que la réduction de l’horaire de travail a largement contribué à éviter une hausse plus importante du chômage. De quoi éviter le pire – du moins pour l’instant. En Suisse, plus d’un million de personnes peuvent actuellement bénéficier de la réduction de l’horaire de travail.

Risk Index - Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)

Inquiétude sur le PMI industrie tandis que le secteur des services connaît un rebond majeur

Suite à la forte baisse du premier trimestre, l’indice PMI a de nouveau chuté de 2.1 points au deuxième trimestre 2020. Une lueur d’espoir, cependant: la chute a été enrayée en juin. Dans le même temps, le déclin de la production s’est ralenti et les délais de livraison se normalisent. Cependant, près d’un tiers des employés de l’industrie bénéficient toujours de la réduction de l’horaire de travail. Avec un niveau de 41.6, le PMI industrie est au plus bas depuis la récession mondiale de 2009 et bien en dessous du seuil de croissance de 50 points.

Le PMI services a réagi beaucoup plus fortement au confinement que le PMI industrie. C’est également tout aussi rapidement qu’il semble désormais se reprendre. Avec 49.1 points, l’indice est déjà proche du seuil de croissance, et ce, après être tombé à 21.4 points en avril.

La question qui se pose maintenant est de savoir si le creux est déjà derrière nous. La réponse dépendra probablement beaucoup de l’évolution de la pandémie.

Risk Index - Indice des directeurs d'achat industrie

Conclusion

  • En dépit de risques liés au coronavirus, le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue d’afficher, en Suisse, une très grande stabilité. Les risques accrus sont notamment dus à la récession de l’économie mondiale qui se dessine, à l’augmentation des chiffres du chômage en Suisse et à l’effondrement de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel.
  • Nous considérons le potentiel de ventes forcées résultant d’éventuelles diminutions de revenus temporaires et de l’augmentation du chômage comme très faible. Les règles de financement strictes en vigueur depuis des décennies, notamment celles concernant la tenue des charges, qui sont plus contraignantes que dans le reste du monde, devraient déployer une protection solide et se distinguer positivement.
  • La demande en logements en propriété et le volume de transactions se sont normalisés à la fin du deuxième trimestre, retrouvant le niveau solide habituel. Le marché de l’immobilier résidentiel évolue à grands pas vers la normalité, soit une demande extrêmement forte faisant face à une offre toujours réduite. Et ce alors qu’au cours des deux premiers mois du deuxième trimestre 2020, le volume de transactions sur le marché de l’immobilier suisse était encore fortement réduit. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs ont mis de côté leurs projets – ils n’avaient pas d’autre choix.
  • Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, on constate à nouveau une demande excédentaire. Notamment sur le front des maisons individuelles, où l’offre demeure réduite, les prix ont gagné 2% en un an.
  • Nous pensons que les prix des logements individuels vont évoluer latéralement au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus terminée, nous envisageons une forte probabilité d’effets de rattrapage rapide qui se traduira par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement, toujours très attractives, devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons sceptiques en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. Le risque du marché immobilier buy-to-let et en particulier du marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie) est significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel.
MoneyPark

RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

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2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

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3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

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Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

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6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

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Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d'intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l'économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d'obligations à hauteur de 750 milliards d'euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L'État suisse devrait également mettre en place un programme d'aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c'est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd'hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

Coronavirus

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Taux hypothécaires

Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu'implique pour lui l'ajustement des taux d'intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n'a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

Coronavirus

L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c'est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

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