Prévision des taux hypothécaires - avril
Prévision des taux hypothécaires – avril
La troisième vague de coronavirus frappe le monde entier. Des confinements partiels engendreront de nouveaux ralentissements économiques dans de nombreux pays européens. Depuis début mars, la Suisse connaît une légère reprise économique. Si aucunes nouvelles restrictions ne sont implémentées, cette tendance pourrait se poursuivre.
Les taux d’intérêt du marché des capitaux se sont stabilisés. Le taux à 10 ans est inchangé par rapport au mois précédent (0%), tandis que le taux à 5 ans a baissé de 6 points de base. Les taux hypothécaires ont diminué jusqu’à cinq points de base pour toutes les échéances. Le taux de référence à 10 ans s’élève à 1,25%, le meilleur taux à 0,74%. Nous estimons que les taux hypothécaires vont se stabiliser au niveau actuel. Nous ne considérons pas qu’un niveau de taux d’intérêt durablement plus élevé soit réaliste, même une fois la pandémie terminée.
Situation macroéconomique
Le commerce mondial dépasse désormais le niveau d’avant la crise
Les économistes du Fonds monétaire international (FMI) estiment que les exportations de marchandises expédiées par bateau depuis l’Asie, les pays de la zone euro et les États-Unis sont désormais supérieures au niveau d’avant la crise. En revanche, les mouvements aériens ont stagné depuis l’été dernier à environ 60% du niveau pré-pandémique.
La situation économique en Allemagne reste modérée
La prolongation du confinement partiel jusqu’au 18 avril a un effet perceptible: les dernières prévisions des économistes tablent sur un recul de 2% du PIB allemand au premier trimestre 2021. De plus, rien ne laisse présager une amélioration prochaine de la situation économique au deuxième trimestre. L’économie autrichienne est encore plus morose. Les magasins et les écoles ont rouvert leurs portes, mais la forte dépendance au tourisme est probablement l’une des raisons principales de la chute du PIB, estimée à 5%, au cours des premières semaines de mars.
Suisse: reprise économique grâce à l’ouverture des magasins
La fermeture partielle des magasins en Suisse a eu un effet notable sur la situation économique du pays. Mais avec les ouvertures de début mars, la production économique dépasse les niveaux d’il y a un an, pour la première fois depuis le début de la pandémie. Les données en temps réel montrent que les Suisses rattrapent un grand nombre d’achats et que l’industrie d’exportation se porte bien. Ces deux facteurs sont l’origine principale de cette étonnante reprise économique.
Le facteur décisif pour la suite des événements sera de savoir si le nombre d’infections permet de nouvelles mesures d’ouverture ou si des restrictions seront nécessaires. L’évolution des vaccinations est également très importante.
Consolidation des taux sur les marchés des capitaux
Après la forte hausse de février, les taux d’intérêt du marché des capitaux se sont maintenant stabilisés à un niveau légèrement plus élevé. Les banques centrales ont signalé qu’à cause de la fragilité de la situation économique, il n’était pas question de relever les taux d’intérêt directeurs dans les mois à venir. La majorité des économistes continuent de penser qu’une forte inflation s’installera une fois la pandémie terminée. Cependant, l’arrivée de la troisième vague ne laisse pas présager une fin rapide de la crise sanitaire.
Évolution des taux d’intérêt
Accalmie des taux d’intérêt hypothécaires
Les taux indicatifs, c’est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 150 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, ont à nouveau baissé après la forte hausse de février, et ce pour toutes les échéances. Les taux à 5 et 10 ans ont baissé de cinq points de base, tandis que l’échéance à 2 ans a diminué de deux points. Cela signifie que la hausse temporaire des taux d’intérêt en février 2021 a déjà été compensée, du moins pour les échéances à moyen terme.
La fourchette reste large
La fourchette entre le taux indicatif et le meilleur taux, soit le meilleur taux négocié par MoneyPark, reste large. Les fournisseurs de prêts hypothécaires continuent de lutter pour gagner des clients et acceptent une marge plus faible que le mois précédent sur l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. La concurrence entre les meilleures offres hypothécaires a été particulièrement sensible le mois dernier pour les hypothèques à taux fixe à court et à long terme. En effet, le meilleur taux pour les hypothèques à taux fixe à 2 ans a baissé de huit points de base, tandis que celui de l’hypothèque à 10 ans a baissé de six.
Le taux swap à 10 ans à 0,00%
Les taux d’intérêt du marché des capitaux ont été très agités au cours du mois de mars, avec de fortes variations à la hausse et à la baisse, mais, comme prévu, ils se sont stabilisés. Le swap à 10 ans s’est établi à 0,00% le 29 mars, soit le même niveau qu’à la fin du mois de février. Le swap pour les échéances à 5 ans et à 2 ans a quelque peu diminué; le swap de 5 ans de six points de base, celui de 2 ans de quatre points de base. En conséquence, la courbe des taux est redevenue plus raide en mars.
Prévision de l’évolution des taux
Point culminant
En février, l’augmentation rapide des taux d’intérêt du marché des capitaux a provoqué une certaine nervosité sur le marché. Toutefois, le feu vert des banques centrales, qui ont annoncé qu’aucune hausse des taux d’intérêt directeurs n’était prévue, a calmé les tensions. Il nous semble donc peu probable que nous soyons au début d’une nouvelle ère avec des prix et des taux d’intérêt durablement plus élevés. Une fois la pandémie terminée, nous nous attendons à un redressement soudain, qui se calmera cependant rapidement. Nous prévoyons donc que l’inflation reste faible et que les taux d’intérêt se maintiennent aux niveaux actuels.
Une nouvelle hausse des taux d’intérêt n’est pas attendue
L’évolution des taux hypothécaires en mars montre que la concurrence entre les prêteurs hypothécaires reste marquée. Le taux plafond et le taux indicatif de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans ont baissé, bien que le taux swap soit resté au même niveau qu’à fin février. En effet, certains fournisseurs de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations de placement, investissent à nouveau dans des hypothèques ou prévoient d’augmenter leurs parts dans les mois à venir. Cette situation stimule la concurrence et permettrait d’éviter une nouvelle hausse des taux d’intérêt, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Recommandations
- À l’heure actuelle, il est particulièrement important de suivre l’évolution du marché des capitaux et du marché hypothécaire et d’exploiter activement toute opportunité à court terme. Il n’y a pas lieu, actuellement, de s’inquiéter de la forte hausse des taux d’intérêt hypothécaires ni de spéculer sur la poursuite de la baisse des conditions.
- À cause de l’importante fourchette de conditions, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
- Il est intéressant de faire appel à un spécialiste en prêt hypothécaire comme MoneyPark pour plusieurs raisons: tout d’abord, le potentiel d’économie est énorme ; plusieurs milliers de francs par an, selon les cas. Ensuite, l’intermédiaire prend en charge les longs processus de dépôts de dossiers et les négociations avec les différents partenaires hypothécaires.
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Malgré la pandémie, MoneyPark octroie un volume de CHF 3,4 milliards d’hypothèques en 2020
MoneyPark, le premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, a de nouveau enregistré une forte croissance en 2020. Malgré la pandémie, des prêts hypothécaires ont été accordés pour un montant de CHF 3,4 milliards. Au total, le groupe MoneyPark fait actuellement état de CHF 27 milliards d’hypothèques conclues et gérées dans toute la Suisse. L’année dernière, MoneyPark a également étendu ses activités commerciales et s’est lancé dans l’immobilier. Les clients peuvent désormais être conseillés sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers. La plateforme immobilière développée à cet effet a été ouverte au public au début de l’année, offrant ainsi, pour la première fois, aux acheteurs et vendeurs potentiels de biens immobiliers résidentiels un accès gratuit à des données complètes sur le logement qu’ils recherchent ou ont acheté.
Avec l’octroi de CHF 3,4 milliards d’hypothèques en 2020, MoneyPark consolide sa position de numéro 2 sur le marché des nouvelles affaires hypothécaires et reste l’intermédiaire professionnel numéro 1 en matière d’hypothèques. « Nous avons pu améliorer l’excellent chiffre de l’année précédente et réaliser le meilleur résultat depuis la création de l’entreprise, et ce dans toutes les régions de Suisse », déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit de cette réussite malgré la pandémie. Ce rythme de croissance devrait se poursuivre en 2021. La demande en conseils hypothécaires indépendants continue d’augmenter.
« Nous avons vu en 2020 que, surtout dans un environnement de taux bas et grâce à une négociation réalisée avec l’aide d’un spécialiste, des économies record sur les intérêts hypothécaires sont possibles. De plus, pour beaucoup, le rêve de posséder leur propre maison est plus présent que jamais » commente Stefan Heitmann. En 2021, l’entreprise a également l’intention de se développer dans le domaine de l’immobilier en particulier.
Entrée dans le secteur de l’immobilier
Au début de l’année, MoneyPark a consolidé son entrée sur le marché immobilier avec le lancement d’une plateforme immobilière big data publique et gratuite. La plateforme fournit d’une part, des informations détaillées et de qualité sur les biens immobiliers et permet d’autre part, d’initier le processus d’achat et de vente de manière facilitée, en accédant directement au financement et à l’expertise des conseillers MoneyPark. « La nouvelle plateforme est non seulement un jalon dans l’histoire encore récente de l’entreprise MoneyPark, mais surtout un important gain en transparence pour les personnes à la recherche d’un bien, les propriétaires et les vendeurs », affirme Stefan Heitmann. Depuis le lancement de la plateforme, plusieurs centaines d’acheteurs potentiels et de vendeurs, mais aussi de promoteurs et d’investisseurs ont été conseillé de manière indépendante et compétente. « L’entrée sur le marché a été réussie et la dynamique est très prometteuse », commente Stefan Heitmann à propos du développement du modèle commercial.
L’offre hypothécaire la plus importante s’est à nouveau fortement développée
En plus de nouveaux partenariats de vente, MoneyPark a également réussi à établir des partenariats avec plusieurs grands fournisseurs en 2020 grâce à son offre de services complets dans le domaine hypothécaire. Ces fournisseurs confient la vente à MoneyPark et utilisent les offres de service de sa filiale finovo. En effet, en cette période difficile sur le plan des investissements, les prêts hypothécaires en tant que classe d’actifs sont très demandés, en particulier par les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension. MoneyPark peut désormais compter sur les offres de plus de 150 fournisseurs de financement et a, au cours de l’année écoulée, ainsi considérablement élargi ce qui est de loin l’offre la plus importante sur le marché. Cette offre étendue présente des avantages pour les clients. « Les clients MoneyPark ont désormais accès à des milliards d’hypothèques supplémentaires auprès d’investisseurs alternatifs à des conditions très intéressantes », souligne Stefan Heitmann.
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Les hypothèques SARON arrivent !
Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.
Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.
Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits
La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d’hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque
À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.
Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit
Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.
La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas
Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.
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Prévision des taux hypothécaires - décembre
La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.
Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l’UE. Le meilleur taux, l’hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s’explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l’année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.
Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d’intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d’être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu’il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
Situation macroéconomique
Après la reprise, l’écart de PIB se creusera à nouveau
Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l’indicateur hebdomadaire du PIB pour l’Autriche montre qu’après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d’environ sept pour cent par rapport à la même période l’année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l’augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.
Suisse: la consommation reste relativement soutenue
Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l’un des taux d’infection par habitant les plus élevés d’Europe.
Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l’instant. En effet, après s’être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.
La consommation privée en Suisse n’est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n’y a aucun signe d’effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.
La Suisse pourrait mieux s’en tirer que l’UE
Pour l’instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s’affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu’au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.
De sombres perspectives pour l’économie mondiale
Les prévisions pour l’économie mondiale demeurent sombres. La perspective d’un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l’efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l’économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.
Évolution des taux d’intérêt
Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre
Si les taux d’intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d’un mois à l’autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l’échéance à court terme de deux ans a augmenté d’environ quatre points par rapport à fin octobre.
Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe
Les taux indicatifs, c’est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L’hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l’hypothèque sur deux ans d’un point pour atteindre 0,93%.
La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux
Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l’année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.
Prévision de l’évolution des taux
Le niveau des taux d’intérêt reste bas
En raison du développement économique actuel, les banques centrales n’ont d’autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d’entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l’économie d’exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l’une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d’intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.
Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues
Si la deuxième vague s’affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.
Recommandations
- Rien n’indique actuellement que les taux d’intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
- Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu’il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
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La fin d’année approche: n'oubliez pas vos déductions fiscales !
Alors que les fêtes de fin d’année approchent, nous vous rappelons qu’il s’agit des dernières semaines pour finaliser vos déductions fiscales. Vos paiements de cotisations doivent être réceptionnés par l’établissement de prévoyance le 31 décembre 2020 au plus tard. Afin de prévenir des éventuels retards de trafic des paiements et d’anticiper les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder sans tarder.
Pour rappel, cette année, comme pour 2019, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6’826/an sur le 3ème pilier A, tandis qu’une personne non affiliée (par exemple, un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34’128/an.
Prenons l’exemple d’un célibataire avec un revenu brut de CHF 110’000 et un taux d’imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd’hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3’600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6’826 représenterait une économie d’impôts de CHF 1’129.
En revanche, bonne nouvelle en prévision de 2021! Ces cotisations maximales ont été revues à la hausse. L’année prochaine, vous pourrez ainsi cotiser jusqu’à hauteur de CHF 6’883/an pour une personne affiliée, et CHF 34’416/an pour une personne non affiliée à la LPP.
Du côté des caisses de pension, elles proposent chaque fin d’année à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple dans le cas d’une personne arrivant depuis l’étranger, ayant commencé sa vie professionnelle plus tardivement, ayant bénéficié d’une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactive pendant un certain temps. Ces montants sont déterminés individuellement.
En reprenant l’exemple ci-dessus, sur 2020 un rachat LPP de CHF 10’000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3’500.
En plus de l’avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires dans votre caisse de pension sont rémunérés au taux d’intérêt minimum de 1%, taux minimum maintenu au même niveau pour 2021 sur décision du Conseil fédéral.
À noter que tout montant versé en plus dans votre caisse de pension ou dans un 3ème pilier améliore également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité.
Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ?
Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité.
+41 (0)22 747 10 12
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Tour de Suisse MoneyPark à Genève : nouveaux domaines d’expertise et nouvelle organisation
La succursale du bout du lac Léman a connu de nombreux changements récemment. Adis Pohara a repris la gestion opérationnelle de la succursale MoneyPark à Genève depuis un peu plus d’un an maintenant, et de nouvelles compétences sont venues renforcer l’équipe. Nous évoquons avec lui ces évolutions, ainsi que les perspectives et projets à venir pour les équipes au cours de l’année.
Adis, peux-tu nous expliquer les principaux changements qui ont eu lieu au sein de la succursale ?
Adis: Au niveau organisationnel, j’ai pris la responsabilité de la succursale afin de continuer dans ma dynamique de responsable d’équipe de l’année passée, et Morgan Pauwels a été nommé Chef d’équipe suite à l’importante croissance d’effectifs en 2020. Nous avons donc deux équipes complètes aujourd’hui, de même que deux nouveaux postes : Gilles Fontaine nous a rejoint en tant Real estate expert et Richard Manissier a été nommé Spécialiste des dossiers spéciaux / promotions en fin d’année dernière. Genève a un potentiel important qui reste à exploiter. Le défi sera de continuer notre croissance dans le domaine du courtage en financement hypothécaire, et de développer nos nouvelles activités que sont l’expertise immobilière et le financement commercial. À Genève la concurrence se développe plus vite qu’ailleurs. Cette évolution à tout niveau est positive, cela amène une dynamique plus importante que dans le passé et nos nouveaux experts permettent une plus-value supplémentaire pour nos clients.
Quels sont les principaux développements en ce qui concerne le domaine immobilier ?
Adis: Les attentes sont grandes. L’objectif ne sera pas seulement l’aide à la clientèle existante, mais de développer notre activité immobilière dans le canton. Le développement en termes d’effectif sera aussi accru. L’objectif en 2021 sera aussi d’entretenir les relations avec nos partenaires actifs dans l’immobilier et de trouver des synergies avec nos experts. Avec les outils uniques développés par le groupe MoneyPark, je sais que nous saurons nous démarquer dans ce domaine également.
Comment décrirais-tu le contexte immobilier de Genève et sa région ?
Adis: À Genève, l’immobilier est toujours relativement haut en termes de prix, car même si beaucoup de client mettent leurs projets en attente à cause de la pandémie, la demande est toujours aussi forte. Quant à l’offre, la crise sanitaire n’aide pas à la construction de nouveaux logements. Nous continuons à avoir beaucoup d’acheteurs pour peu d’objet, et c’est ainsi depuis très longtemps maintenant.
Malgré une année particulière, 2020 a été réussie pour l’équipe. Quels sont tes souhaits pour 2021 ?
Adis: L’année 2020 était en effet particulière. Je pense que les bonnes nouvelles du second semestre nous ont permis de rattraper un 1er semestre en demi-teinte. Aux côtés d’autres collègues, Morgan Pauwels a connu de belles réussites. Il est aujourd’hui promu responsable d’équipe, et il saura inculquer la recette de son succès à ses collaborateurs. Sans aggravation de la crise j’estime donc que 2021 sera un succès pour toute notre équipe ! Je leur souhaite de rapidement se revoir. En effet, l’équipe est partagée en plusieurs groupes en semi-confinement. Plus le temps avance et plus cela devient difficile pour tout le monde. Finalement, je leur souhaite de devenir totalement autonomes et de s’épanouir dans leur travail, avec de belles réussites à la clé !
L’équipe de la succursale de MoneyPark à Genève:
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Les spécialistes immobiliers MoneyPark se présentent
Après des années d’expertise dans le conseil en financement immobilier ainsi qu’un accompagnement complet sur les questions liées à la propriété, le groupe MoneyPark renforce sa présence active sur le marché immobilier. La société conseille désormais ses clients non seulement sur les aspects de financement et de prévoyance, mais également lors de la recherche et de la vente d’un bien. La FinTech propose une expérience client complète qui allie technologie de pointe et conseils personnalisés.
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Prévision des taux hypothécaires – avril
Prévision des taux hypothécaires - avril
La troisième vague de coronavirus frappe le monde entier. Des confinements partiels engendreront de nouveaux ralentissements économiques dans de nombreux pays européens. Depuis début mars, la Suisse connaît une légère reprise économique. Si aucunes nouvelles restrictions ne sont implémentées, cette tendance pourrait se poursuivre.
Les taux d'intérêt du marché des capitaux se sont stabilisés. Le taux à 10 ans est inchangé par rapport au mois précédent (0%), tandis que le taux à 5 ans a baissé de 6 points de base. Les taux hypothécaires ont diminué jusqu'à cinq points de base pour toutes les échéances. Le taux de référence à 10 ans s’élève à 1,25%, le meilleur taux à 0,74%. Nous estimons que les taux hypothécaires vont se stabiliser au niveau actuel. Nous ne considérons pas qu'un niveau de taux d'intérêt durablement plus élevé soit réaliste, même une fois la pandémie terminée.
Situation macroéconomique
Le commerce mondial dépasse désormais le niveau d'avant la crise
Les économistes du Fonds monétaire international (FMI) estiment que les exportations de marchandises expédiées par bateau depuis l'Asie, les pays de la zone euro et les États-Unis sont désormais supérieures au niveau d'avant la crise. En revanche, les mouvements aériens ont stagné depuis l'été dernier à environ 60% du niveau pré-pandémique.
La situation économique en Allemagne reste modérée
La prolongation du confinement partiel jusqu'au 18 avril a un effet perceptible: les dernières prévisions des économistes tablent sur un recul de 2% du PIB allemand au premier trimestre 2021. De plus, rien ne laisse présager une amélioration prochaine de la situation économique au deuxième trimestre. L'économie autrichienne est encore plus morose. Les magasins et les écoles ont rouvert leurs portes, mais la forte dépendance au tourisme est probablement l'une des raisons principales de la chute du PIB, estimée à 5%, au cours des premières semaines de mars.
Suisse: reprise économique grâce à l'ouverture des magasins
La fermeture partielle des magasins en Suisse a eu un effet notable sur la situation économique du pays. Mais avec les ouvertures de début mars, la production économique dépasse les niveaux d'il y a un an, pour la première fois depuis le début de la pandémie. Les données en temps réel montrent que les Suisses rattrapent un grand nombre d'achats et que l'industrie d'exportation se porte bien. Ces deux facteurs sont l'origine principale de cette étonnante reprise économique.
Le facteur décisif pour la suite des événements sera de savoir si le nombre d’infections permet de nouvelles mesures d'ouverture ou si des restrictions seront nécessaires. L'évolution des vaccinations est également très importante.
Consolidation des taux sur les marchés des capitaux
Après la forte hausse de février, les taux d'intérêt du marché des capitaux se sont maintenant stabilisés à un niveau légèrement plus élevé. Les banques centrales ont signalé qu'à cause de la fragilité de la situation économique, il n'était pas question de relever les taux d'intérêt directeurs dans les mois à venir. La majorité des économistes continuent de penser qu'une forte inflation s'installera une fois la pandémie terminée. Cependant, l'arrivée de la troisième vague ne laisse pas présager une fin rapide de la crise sanitaire.
Évolution des taux d’intérêt
Accalmie des taux d'intérêt hypothécaires
Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 150 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension, ont à nouveau baissé après la forte hausse de février, et ce pour toutes les échéances. Les taux à 5 et 10 ans ont baissé de cinq points de base, tandis que l'échéance à 2 ans a diminué de deux points. Cela signifie que la hausse temporaire des taux d'intérêt en février 2021 a déjà été compensée, du moins pour les échéances à moyen terme.
La fourchette reste large
La fourchette entre le taux indicatif et le meilleur taux, soit le meilleur taux négocié par MoneyPark, reste large. Les fournisseurs de prêts hypothécaires continuent de lutter pour gagner des clients et acceptent une marge plus faible que le mois précédent sur l'hypothèque à taux fixe à 10 ans. La concurrence entre les meilleures offres hypothécaires a été particulièrement sensible le mois dernier pour les hypothèques à taux fixe à court et à long terme. En effet, le meilleur taux pour les hypothèques à taux fixe à 2 ans a baissé de huit points de base, tandis que celui de l'hypothèque à 10 ans a baissé de six.
Le taux swap à 10 ans à 0,00%
Les taux d'intérêt du marché des capitaux ont été très agités au cours du mois de mars, avec de fortes variations à la hausse et à la baisse, mais, comme prévu, ils se sont stabilisés. Le swap à 10 ans s'est établi à 0,00% le 29 mars, soit le même niveau qu'à la fin du mois de février. Le swap pour les échéances à 5 ans et à 2 ans a quelque peu diminué; le swap de 5 ans de six points de base, celui de 2 ans de quatre points de base. En conséquence, la courbe des taux est redevenue plus raide en mars.
Prévision de l’évolution des taux
Point culminant
En février, l'augmentation rapide des taux d'intérêt du marché des capitaux a provoqué une certaine nervosité sur le marché. Toutefois, le feu vert des banques centrales, qui ont annoncé qu'aucune hausse des taux d'intérêt directeurs n'était prévue, a calmé les tensions. Il nous semble donc peu probable que nous soyons au début d'une nouvelle ère avec des prix et des taux d'intérêt durablement plus élevés. Une fois la pandémie terminée, nous nous attendons à un redressement soudain, qui se calmera cependant rapidement. Nous prévoyons donc que l'inflation reste faible et que les taux d'intérêt se maintiennent aux niveaux actuels.
Une nouvelle hausse des taux d'intérêt n'est pas attendue
L'évolution des taux hypothécaires en mars montre que la concurrence entre les prêteurs hypothécaires reste marquée. Le taux plafond et le taux indicatif de l'hypothèque à taux fixe à 10 ans ont baissé, bien que le taux swap soit resté au même niveau qu'à fin février. En effet, certains fournisseurs de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations de placement, investissent à nouveau dans des hypothèques ou prévoient d'augmenter leurs parts dans les mois à venir. Cette situation stimule la concurrence et permettrait d'éviter une nouvelle hausse des taux d'intérêt, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Recommandations
- À l'heure actuelle, il est particulièrement important de suivre l'évolution du marché des capitaux et du marché hypothécaire et d'exploiter activement toute opportunité à court terme. Il n'y a pas lieu, actuellement, de s'inquiéter de la forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires ni de spéculer sur la poursuite de la baisse des conditions.
- À cause de l'importante fourchette de conditions, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
- Il est intéressant de faire appel à un spécialiste en prêt hypothécaire comme MoneyPark pour plusieurs raisons: tout d'abord, le potentiel d'économie est énorme ; plusieurs milliers de francs par an, selon les cas. Ensuite, l'intermédiaire prend en charge les longs processus de dépôts de dossiers et les négociations avec les différents partenaires hypothécaires.
Tour de Suisse MoneyPark à Zoug: notre modèle de conseil s’y adapte parfaitement
Nous quittons notre succursale de Genève pour nous rendre à Zoug, en Suisse centrale. Une nouvelle succursale spacieuse est en construction dans un quartier très central. MoneyPark est présente en Suisse centrale depuis 2014, mais sa succursale se trouvait jusqu'à présent à Baar. Le déménagement dans une succursale plus grande et plus centrale permet de créer davantage de salles de rendez-vous et de postes de travail. Malgré la pandémie, MoneyPark a poursuivi sa forte croissance en 2020. Nous jetons un coup d'œil à la succursale en construction avec Anna Niendorf, responsable de la succursale de Baar/Zoug, et son équipe, et découvrons ce que le déménagement signifie pour MoneyPark.
Anna, tu fais les derniers cartons pour bientôt aller travailler à Zoug. Comment le déménagement a-t-il eu lieu et de quoi te réjouis-tu ?
Je me réjouis avant tout d'avoir cinq fois plus d'espace, jusqu'à douze postes de travail et, surtout, quatre salles de rendez-vous spacieuses dans lesquelles nous pourrons bientôt recevoir tous nos clients. La succursale de Baar est surchargée. Nous sommes quatre à travailler sur les hypothèques, la prévoyance et l'immobilier et nous n'avions qu'une seule salle de rendez-vous. En mai, un nouveau collègue nous rejoindra et il n'y aura plus assez de place à Baar. Et puis il y a la vue sur le lac, mais chut, sinon les collègues des autres filiales seront jaloux. (rires)
De quoi est constitué votre équipe ? Et en quoi la Suisse centrale est-elle différente des autres régions de Suisse ?
Nous avons un très bon esprit d'équipe. Claudio Schmidig, Oliver Haberthür, Roger Stalder et moi sommes comme une famille. Nous vivons et travaillons dans la région et conseillons nos clients de Freiamt à la Suisse centrale. Notre région est donc très diversifiée et le modèle de conseil complet de MoneyPark y est vraiment mis en valeur. Nous réalisons les rêves en matière de logement de jeunes couples, pour lesquels l'accent est clairement mis sur la couverture et une tenue des charges durable. De plus, notre univers de prestataires offre de nombreux avantages pour les clients fortunés et les family offices. De nombreuses compétences et de bons contacts avec les partenaires locaux sont nécessaires pour répondre au large éventail de besoins de nos clients.
Quels sont les avantages du déménagement à Zoug?
La vie professionnelle à Zoug est très internationale. Les nombreux expatriés, en particulier, ont une grande affinité avec notre modèle commercial, car à l'étranger, la majorité des hypothèques sont initiées par des courtiers. Nous proposons un transfert de savoir-faire afin de permettre à nos clients internationaux de mieux comprendre le paysage du financement et de la prévoyance suisse. En outre, l'emplacement très central de la nouvelle succursale est attrayant pour les nouveaux collaborateurs et surtout, il nous permet d'augmenter notre visibilité auprès des clients potentiels, mais aussi nos concurrents, ce qui entraînera certainement de nouvelles possibilités de collaboration.
Quels sont vos projets pour l'année en cours ?
Cette année, en plus des opérations quotidiennes réussies et des nombreux rêves à réaliser, nous mettons l'accent sur les partenariats B2B. Nous souhaitons également continuer à nous développer en termes de personnel et pouvoir agir lorsqu'un excellent candidat ayant une expertise dans le domaine hypothécaire ou immobilier se présente.
L'équipe de Zoug
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Anna Niendorf, Responsable de l'agence Baar/Zoug |
Claudio Schmidig |
Oliver Haberthür |
Roger Stalder |
Prévision des taux hypothécaires – mars
En Europe, les confinements engendrent des ralentissements économiques de 5 à 10%. En comparaison, avec 2%, la récession a jusqu’à présent touché moins sévèrement la Suisse. Les craintes liées à l’inflation aux États-Unis ont alimenté une hausse rapide des taux d'intérêt des marchés financiers du monde entier. Le taux swap à 10 ans a augmenté de 23 points de base en février. Les taux hypothécaires à moyen et long terme n'ont pas échappé à ce phénomène et ont, dans certains cas, gagné jusqu'à 13 points de base. Nous présumons qu'il s'agit d'une hausse temporaire des taux d'intérêt et qu'ils se stabiliseront à nouveau, bien qu'à un niveau légèrement plus élevé qu'en 2020, notamment en raison de la situation macroéconomique difficile qui persiste dans les zones économiques importantes pour la Suisse (zone euro, États-Unis).
Grâce aux nouvelles négociations entreprises par MoneyPark, nos clients bénéficient des conditions suivantes (au 28 février 2021): 2 ans: à partir de 0,47% / 5 ans: à partir de 0,52% /10 ans: à partir de 0,80% / 15 ans: à partir de 1,10%.
Situation macroéconomique
Le commerce mondial atteint son niveau d'avant-crise, le tourisme stagne
Selon les dernières données en temps réel, le commerce mondial des marchandises s'est stabilisé à son niveau pré-pandémie. C'est ce que montrent les données du fret maritime pour les exportations de l'Asie, des États-Unis et des pays de la zone euro, qui représentent plus de 90% des exportations mondiales. En revanche, l'industrie aérienne a subi un nouveau revers en janvier 2021. De nombreux états ont imposé des restrictions de voyage supplémentaires pour se protéger contre les mutations du virus. Cela entraînera une nouvelle diminution des mouvements aériens. De plus, les mesures d'austérité prises en Europe ces dernières semaines ont entraîné comme prévu un nouvel écart de PIB d'environ 5 à 10%.
Suisse: léger ralentissement économique
En raison des fermetures du 18 janvier 2021, les dépenses de consommation sont actuellement inférieures d'environ 20% au niveau de l'année précédente en Suisse. Les ventes au détail de produits non alimentaires ont diminué d'environ 60% depuis le début de l'année. Étant donné que la consommation privée représente environ un cinquième du PIB suisse, l'économie nationale devrait diminuer de 4%, selon les calculs. Toutefois, les données en temps réel affichent jusqu'à présent une baisse d'environ 2%, laissant présager que les conséquences sur l’économie suisse pourraient être limitées à la suite de cette deuxième vague de fermetures. Le facteur décisif sera la rapidité avec laquelle les ouvertures progressives se produiront et les conséquences de l'augmentation de la mobilité sur le nombre de nouvelles infections. L'évolution des vaccinations joue également un rôle central.
Forte hausse des taux d'intérêt sur les marchés des capitaux
À l'heure actuelle, les acteurs du marché aux États-Unis estiment que les vastes plans de relance vont surcompenser l'écart économique et provoquer une hyperinflation. La peur de l'inflation a récemment engendré une forte augmentation des taux d'intérêt aux États-Unis, ce qui s'est répercuté sur l'Europe et la Suisse. Au cours des trois dernières semaines, les taux d'intérêt à long terme sur le marché des capitaux ont augmenté d'environ 30 points de base, même si la Banque nationale suisse (BNS) ne prévoit pratiquement pas d'inflation en Suisse pour les deux prochaines années. Les taux d'intérêt à long terme devraient se stabiliser au niveau actuel et ne devraient pas augmenter davantage de manière durable.
Évolution des taux d’intérêt
Forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires
Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 150 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension, ont fortement augmenté en février par peur de l'inflation aux États-Unis. L'échéance à 10 ans est ainsi revenue au niveau de mars 2020, peu après le début de la crise du coronavirus. Les échéances à 5 ans ont connu une hausse moins prononcée, le taux indicatif n'ayant augmenté que de six points de base.
La fourchette reste large
La fourchette entre le taux indicatif et le meilleur taux, soit le meilleur taux négocié par MoneyPark, reste large. Malgré la hausse des taux d'intérêt sur le marché des capitaux, les fournisseurs de prêts hypothécaires luttent pour gagner des clients et acceptent une marge plus faible que le mois précédent. C'est particulièrement le cas pour les échéances à court et à moyen terme. Alors que le taux indicatif de l'hypothèque à taux fixe à 5 ans a augmenté de six points de base, le meilleur taux a lui diminué de trois points de base.
Le taux swap à 10 ans redevient positif
Les taux d'intérêt du marché des capitaux ont augmenté beaucoup plus fortement que les taux hypothécaires. Le taux swap à 10 ans a augmenté de 23 points de base, pour atteindre 0% le 25 février. C'est la première fois qu'il est positif depuis mai 2019. Toutefois, les observateurs du marché supposent que le pic a été atteint et que les taux d'intérêt vont à nouveau se stabiliser. Le fait que les taux hypothécaires n'aient pas augmenté dans la même mesure témoigne de la concurrence prévalente entre les fournisseurs de prêts hypothécaires.
Prévision de l’évolution des taux
Les réactions excessives du marché s'atténuent rapidement
La peur de l'inflation aux États-Unis et les hausses des taux d'intérêt qui en ont découlé sont arrivées soudainement dans le monde entier. La frénésie de certains acteurs du marché a pris de nombreux économistes par surprise. Ce phénomène est plus susceptible de n'être qu'un feu de paille que d'annoncer un changement de cap fondamental concernant les taux d'intérêt. En effet, tout d'abord, l'Europe et la Suisse sont actuellement loin d'enregistrer une inflation élevée. Ensuite, dans un contexte de dettes élevées, les autorités monétaires ne décideront de relever les taux d'intérêts que si la stabilité des prix est sérieusement menacée. Finalement, la reprise économique reste faible ou est encore incertaine.
Une nouvelle hausse des taux d'intérêt interrompue
MoneyPark suppose que la hausse des taux d'intérêt n'était que temporaire et que les taux hypothécaires se stabiliseront au niveau actuel, c'est-à-dire à un taux légèrement supérieur à celui de 2020. Le marché hypothécaire laisse présager que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. Certains prestataires de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations de placement, réalisent de nouveaux investissements dans la classe d’actifs hypothécaires ou prévoient d'augmenter leurs parts dans le domaine dans les mois à venir, et ce malgré la hausse à court terme des taux d’intérêts. Cette situation devrait permettre d'éviter une nouvelle augmentation des taux d'intérêt, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Recommandations
- À l'heure actuelle, il est particulièrement important de suivre l'évolution du marché des capitaux et du marché hypothécaire et de profiter des offres avantageuses à court terme. Il n'y a, pour l’instant, pas lieu de s'inquiéter de la forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires ni de spéculer sur la poursuite de la baisse des conditions.
- À cause de l'importante fourchette de conditions, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
- Il est intéressant de faire appel à un spécialiste en prêt hypothécaire comme MoneyPark pour plusieurs raisons: tout d'abord, le potentiel d'économie est énorme ; plusieurs milliers de francs par an, selon les cas. Ensuite, l'intermédiaire prend en charge les longs processus de dépôts de dossiers et les négociations avec les différents partenaires hypothécaires.
Malgré la pandémie, MoneyPark octroie un volume de CHF 3,4 milliards d’hypothèques en 2020
MoneyPark, le premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, a de nouveau enregistré une forte croissance en 2020. Malgré la pandémie, des prêts hypothécaires ont été accordés pour un montant de CHF 3,4 milliards. Au total, le groupe MoneyPark fait actuellement état de CHF 27 milliards d'hypothèques conclues et gérées dans toute la Suisse. L'année dernière, MoneyPark a également étendu ses activités commerciales et s'est lancé dans l'immobilier. Les clients peuvent désormais être conseillés sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers. La plateforme immobilière développée à cet effet a été ouverte au public au début de l'année, offrant ainsi, pour la première fois, aux acheteurs et vendeurs potentiels de biens immobiliers résidentiels un accès gratuit à des données complètes sur le logement qu'ils recherchent ou ont acheté.
Avec l'octroi de CHF 3,4 milliards d'hypothèques en 2020, MoneyPark consolide sa position de numéro 2 sur le marché des nouvelles affaires hypothécaires et reste l’intermédiaire professionnel numéro 1 en matière d’hypothèques. « Nous avons pu améliorer l’excellent chiffre de l'année précédente et réaliser le meilleur résultat depuis la création de l'entreprise, et ce dans toutes les régions de Suisse », déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit de cette réussite malgré la pandémie. Ce rythme de croissance devrait se poursuivre en 2021. La demande en conseils hypothécaires indépendants continue d'augmenter.
« Nous avons vu en 2020 que, surtout dans un environnement de taux bas et grâce à une négociation réalisée avec l’aide d’un spécialiste, des économies record sur les intérêts hypothécaires sont possibles. De plus, pour beaucoup, le rêve de posséder leur propre maison est plus présent que jamais » commente Stefan Heitmann. En 2021, l'entreprise a également l'intention de se développer dans le domaine de l'immobilier en particulier.
Entrée dans le secteur de l'immobilier
Au début de l'année, MoneyPark a consolidé son entrée sur le marché immobilier avec le lancement d'une plateforme immobilière big data publique et gratuite. La plateforme fournit d'une part, des informations détaillées et de qualité sur les biens immobiliers et permet d'autre part, d’initier le processus d'achat et de vente de manière facilitée, en accédant directement au financement et à l'expertise des conseillers MoneyPark. « La nouvelle plateforme est non seulement un jalon dans l'histoire encore récente de l'entreprise MoneyPark, mais surtout un important gain en transparence pour les personnes à la recherche d’un bien, les propriétaires et les vendeurs », affirme Stefan Heitmann. Depuis le lancement de la plateforme, plusieurs centaines d’acheteurs potentiels et de vendeurs, mais aussi de promoteurs et d'investisseurs ont été conseillé de manière indépendante et compétente. « L'entrée sur le marché a été réussie et la dynamique est très prometteuse », commente Stefan Heitmann à propos du développement du modèle commercial.
L'offre hypothécaire la plus importante s'est à nouveau fortement développée
En plus de nouveaux partenariats de vente, MoneyPark a également réussi à établir des partenariats avec plusieurs grands fournisseurs en 2020 grâce à son offre de services complets dans le domaine hypothécaire. Ces fournisseurs confient la vente à MoneyPark et utilisent les offres de service de sa filiale finovo. En effet, en cette période difficile sur le plan des investissements, les prêts hypothécaires en tant que classe d'actifs sont très demandés, en particulier par les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension. MoneyPark peut désormais compter sur les offres de plus de 150 fournisseurs de financement et a, au cours de l'année écoulée, ainsi considérablement élargi ce qui est de loin l'offre la plus importante sur le marché. Cette offre étendue présente des avantages pour les clients. « Les clients MoneyPark ont désormais accès à des milliards d'hypothèques supplémentaires auprès d'investisseurs alternatifs à des conditions très intéressantes », souligne Stefan Heitmann.
Tour de Suisse MoneyPark à Genève : nouveaux domaines d’expertise et nouvelle organisation
La succursale du bout du lac Léman a connu de nombreux changements récemment. Adis Pohara a repris la gestion opérationnelle de la succursale MoneyPark à Genève depuis un peu plus d’un an maintenant, et de nouvelles compétences sont venues renforcer l’équipe. Nous évoquons avec lui ces évolutions, ainsi que les perspectives et projets à venir pour les équipes au cours de l’année.
Adis, peux-tu nous expliquer les principaux changements qui ont eu lieu au sein de la succursale ?
Adis: Au niveau organisationnel, j’ai pris la responsabilité de la succursale afin de continuer dans ma dynamique de responsable d’équipe de l’année passée, et Morgan Pauwels a été nommé Chef d’équipe suite à l’importante croissance d’effectifs en 2020. Nous avons donc deux équipes complètes aujourd’hui, de même que deux nouveaux postes : Gilles Fontaine nous a rejoint en tant Real estate expert et Richard Manissier a été nommé Spécialiste des dossiers spéciaux / promotions en fin d’année dernière. Genève a un potentiel important qui reste à exploiter. Le défi sera de continuer notre croissance dans le domaine du courtage en financement hypothécaire, et de développer nos nouvelles activités que sont l’expertise immobilière et le financement commercial. À Genève la concurrence se développe plus vite qu’ailleurs. Cette évolution à tout niveau est positive, cela amène une dynamique plus importante que dans le passé et nos nouveaux experts permettent une plus-value supplémentaire pour nos clients.
Quels sont les principaux développements en ce qui concerne le domaine immobilier ?
Adis: Les attentes sont grandes. L’objectif ne sera pas seulement l’aide à la clientèle existante, mais de développer notre activité immobilière dans le canton. Le développement en termes d’effectif sera aussi accru. L’objectif en 2021 sera aussi d’entretenir les relations avec nos partenaires actifs dans l’immobilier et de trouver des synergies avec nos experts. Avec les outils uniques développés par le groupe MoneyPark, je sais que nous saurons nous démarquer dans ce domaine également.
Comment décrirais-tu le contexte immobilier de Genève et sa région ?
Adis: À Genève, l’immobilier est toujours relativement haut en termes de prix, car même si beaucoup de client mettent leurs projets en attente à cause de la pandémie, la demande est toujours aussi forte. Quant à l’offre, la crise sanitaire n’aide pas à la construction de nouveaux logements. Nous continuons à avoir beaucoup d’acheteurs pour peu d’objet, et c’est ainsi depuis très longtemps maintenant.
Malgré une année particulière, 2020 a été réussie pour l’équipe. Quels sont tes souhaits pour 2021 ?
Adis: L’année 2020 était en effet particulière. Je pense que les bonnes nouvelles du second semestre nous ont permis de rattraper un 1er semestre en demi-teinte. Aux côtés d’autres collègues, Morgan Pauwels a connu de belles réussites. Il est aujourd’hui promu responsable d’équipe, et il saura inculquer la recette de son succès à ses collaborateurs. Sans aggravation de la crise j’estime donc que 2021 sera un succès pour toute notre équipe ! Je leur souhaite de rapidement se revoir. En effet, l’équipe est partagée en plusieurs groupes en semi-confinement. Plus le temps avance et plus cela devient difficile pour tout le monde. Finalement, je leur souhaite de devenir totalement autonomes et de s’épanouir dans leur travail, avec de belles réussites à la clé !
L'équipe de la succursale de MoneyPark à Genève:
Découvrez les autres étapes de notre Tour de Suisse MoneyPark:
Taux hypothécaires: des économies record dans un environnement de taux bas
L'analyse des hypothèques à taux fixe sur 10 ans conclues en 2020 montre que de nouveaux records d'économies potentielles ont été atteints durant l’année, malgré le faible niveau des taux d'intérêt. Pour un prêt hypothécaire de 10 ans, les emprunteurs ayant comparé les offres ont économisé en moyenne 22% par rapport au taux indicatif en 2020. La présence grandissante des caisses de pension dans la classe d'actifs des hypothèques est l’une des raisons principales de ce phénomène. Une corrélation est constatée entre les possibilités d'épargne et l'augmentation du nombre d'hypothèques accordées par des bailleurs de fonds alternatifs. La concurrence entre les prestataires semble se poursuivre en 2021, laissant présager des conditions hypothécaires très avantageuses.
Comparer différentes offres hypothécaires reste très intéressant du point de vue financier. Une analyse des hypothèques à taux fixe sur 10 ans conclues via MoneyPark montre que de nouveaux records d'économies potentielles ont été atteints en 2020, malgré le faible niveau des taux d'intérêt. Les personnes ayant comparé les offres hypothécaires et les ayant renégociées avec l’aide d’un spécialiste ont ainsi pu économiser en moyenne 22% ou 26 points de base (0,26%) sur l'année par rapport au taux indicatif de 1,17%. Au cours du 1er semestre 2020, une économie record de près de 25% ou 29 points de base a même été enregistrée par rapport au taux de référence. « Une valeur record au cours des cinq dernières années », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. L'hypothèque à taux fixe sur 10 ans est actuellement de loin la forme de financement la plus populaire. C'est pourquoi un nombre important d'emprunteurs hypothécaires ont bénéficié de taux d'intérêt extrêmement attrayants. Pour un prêt hypothécaire de 750'000 CHF, une économie de 26 points de base représente un montant de 19'500 CHF sur 10 ans.
Les bailleurs de fonds alternatifs intensifient la concurrence
Il existe une corrélation entre les possibilités d’économies et l'augmentation du nombre d'hypothèques accordées par des bailleurs de fonds alternatifs, tels que les caisses de pension. Au cours de l’année 2020, les bailleurs de fonds alternatifs, en particulier, ont fait pression sur les banques. Les personnes ayant contracté une hypothèque à taux fixe sur 10 ans auprès d'une caisse de pension ont économisé en moyenne 46 points de base, ce qui représente une économie de 34'500 CHF sur 10 ans par rapport au taux indicatif. L’économie moyenne était de 29 points de base en ce qui concerne les prêts conclus auprès de compagnies d'assurance et de 20 points de base pour les banques. Avec 38 points de base d’économie en moyenne au cours des cinq dernières années, les assurances se placent devant les caisses de pensions (36 points de base).
Une concurrence accrue en 2021
La concurrence pour les meilleurs taux d'intérêt s'est affaiblie au cours des derniers mois de l'année 2020. « Cela peut s'expliquer d’une part par le fait que les prestataires ne se battaient plus pour chaque transaction à la fin de l'année et, d'autre part, par l’augmentation des taux d'intérêt du marché des capitaux. Cela signifie que les investissements alternatifs produisent à nouveau des rendements nettement supérieurs à ceux du début de 2020 », indique Stefan Heitmann. Les bailleurs de fonds fixent actuellement des rendements hypothécaires minimums légèrement plus élevés que ceux observés il y a un an. « Le marché hypothécaire présente des signes clairs que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. » Certains fournisseurs de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations de placement, investissent à nouveau dans des hypothèques ou prévoient d'augmenter leurs parts dans les mois à venir. En même temps, les banques et les compagnies d'assurance sont préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux hypothécaires, en particulier pour les financements ne présentant pas de difficultés particulières.
Tour de Suisse MoneyPark à Saint-Gall : de 80 à 240
MoneyPark est en pleine croissance dans toutes les régions du pays. Il est donc grand temps de voir comment se portent nos succursales. Nous commençons notre Tour de Suisse MoneyPark à Saint-Gall. Pascale Bauer, responsable de la Suisse orientale et du Tessin nous raconte les débuts et la satisfaction après le déménagement.
Sur la photo de droite, l'équipe MoneyPark à Saint-Gall: Pascal Bauer, Jonas Graf, Philipp Weissmann, Misel Vladic, Nicole Bättig.
Pascal, tu as ouvert la succursale MoneyPark de Saint-Gall en 2016. Quel était ton plus gros défi à l’époque ?
J’étais alors responsable d’équipe pour MoneyPark à Zurich et j’ai saisi l’opportunité d’ouvrir une succursale à Saint-Gall. Au début, le plus grand défi était le manque de notoriété, ce qui a compliqué le processus de recrutement en particulier. J’étais donc un soldat solitaire durant les premiers mois. Lorsque les meubles ont été montés et les premiers contrats conclus, j’ai eu la chance qu’un spécialiste prévoyance de Zurich vienne à mon secours – nous étions alors deux et il était clair que le meilleur était encore à venir pour Saint-Gall !
Après quatre ans, vous avez déménagé. Pourquoi ?
Au cours des dernières années, nous avons beaucoup investi à Saint-Gall et sommes devenus plus connus. Le développement commercial était et est encore très positif. Nos premiers bureaux de 80m2 sont simplement devenus trop petits. À la fin de cette année, nous compterons déjà huit collaborateurs et nous pouvons et souhaitons poursuivre notre croissance.
Quel est le point fort du nouveau bureau ?
Les nouveaux locaux sont inondés de lumière, tout est conçu dans le design MoneyPark et les places de travail sont grandes et modernes. En plus, le bureau se situe au centre-ville. Mon point fort personnel est de pouvoir voir et entendre chaque jour que mes collègues se sentent bien dans nos nouveaux bureaux et que nous avons une bonne ambiance au sein de l’équipe.
De quoi te réjouis-tu le plus pour l’année prochaine ?
J’ai plusieurs idées. Je me réjouis surtout de développer l’activité immobilière à Saint-Gall et dans la Suisse orientale ainsi que d’y relancer le marché. Nous recherchons actuellement toujours un/e spécialiste en immobilier pour Saint-Gall. Je me réjouis aussi de l’étroite et excellente collaboration avec mes équipes. Nous sommes bien installés, je suis très content.
Pascal Bauer, responsable de la Suisse orientale et du Tessin a rejoint MoneyPark en 2016. Après une formation bancaire, il a exercé la fonction de conseiller à la clientèle privée auprès d’une banque régionale. Il a récemment terminé une formation en cours d’emploi à la Haute école spécialisée de Saint-Gall, où il a obtenu un Bachelor of Science axé sur l’entrepreneuriat stratégique. Que ce soit en randonnée, à ski ou en escalade, son endroit préféré est la montagne, où il se rend autant que possible et à chaque saison.
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Finance et Immobilier – Mise à jour: presque 80% des volumes hypothécaires ont été souscrits pour une durée de 10 ans et plus et les prix des maisons individuelles augmentent
par MoneyPark et PriceHubble
PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour du financement et des biens immobiliers FIMU. Les indices immobiliers par type de bien et par région, ainsi que les données relatives au financement, sont étudiés conjointement dans cette publication.
Points essentiels
- +2,30%: hausse des prix des maisons individuelles en Suisse
- 3%: rendement moyen pour les appartements dans les communes suisses
- 10+ ans: 78% du volume de prêts hypothécaires sont conclus pour une durée de 10 ans ou plus
- 68%: Part des prêts hypothécaires contractés auprès des banques
- 0,47% : économie maximale par rapport au taux indicatif
Indice PriceHubble des prix de l'immobilier
Nouvelle augmentation des prix des maisons individuelles et des appartements
Les prix des copropriété ont augmenté de 1,50 point de pourcentage à l'échelle nationale depuis le 30 juin 2020. Au cours de la même période, les prix des maisons individuelles en Suisse ont également augmenté de 2,30 points de pourcentage.
Les prix des maisons individuelles continuent clairement à augmenter dans toute la Suisse
L'évolution positive des prix des maisons individuelles se poursuit dans toute la Suisse: en Suisse alémanique, les prix ont augmenté de 2,20 points de pourcentage au cours du second semestre 2020 et les prix en Suisse romande ont également augmenté de 1,90 point de pourcentage.
Tendance à l'aplatissement des prix des logements en Suisse romande
Les prix des logements évoluent également dans un sens positif dans toute la Suisse. Cependant, alors qu'en Suisse romande seule une légère augmentation (plus 0,20 point de pourcentage) a été enregistrée au second semestre 2020, les prix de l'immobilier en Suisse alémanique ont augmenté de 1,50 point de pourcentage.
Rendement et durée d'amortissement
pour les appartements dans les communes suisses
Les rendements moyens dans les communes suisses pour les appartements varient entre 1,99% et 3,97% (quantiles 99 % et 1 %), ce qui correspond à des durées d'amortissement comprises entre 25 et 50 ans, la valeur maximale étant de 4,73 % (commune de Berolle) et la valeur minimal de 1,68 % (commune de Sils en Engadine/Segl).
Le rendement moyen dans toutes les communes est de 3%, il a donc continué à baisser au cours du second semestre 2020 (S1 2020: 3,22%). Au niveau cantonal, nous continuons à observer les rendements les plus faibles, à Zoug, Bâle-Ville et Obwald, avec moins de 2,49%. C'est dans les cantons du Jura, du Valais et de Soleure que l'on observe les rendements les plus élevés, supérieurs à 3,26%.
C’est avec plaisir que nous établissons des analyses régionales de rendement à votre demande. Veuillez nous contacter à l'adresse suivante: media@pricehubble.com.
Choix du produit hypothécaire
1er juillet 2020 - 31 décembre 2020
Les prêts hypothécaires à taux fixe sur dix ans sont toujours populaires
Comparés aux Suisses alémaniques, les Romands favorisent dans une plus large mesure les hypothèques à plus long terme. En effet, alors qu'en Suisse romande, 85% du volume de prêts hypothécaires est conclu pour 10 ans ou plus, ce chiffre n'est que de 73% en Suisse alémanique. Les emprunteurs hypothécaires s'appuient également de plus en plus sur des durées comprises entre 5 et 9 ans et sur des hypothèques Libor/Saron.
Les échéances à moyen terme en particulier gagnent en popularité
Au deuxième semestre 2020, les échéances ultra longues ont perdu de leur popularité dans toute la Suisse. Seuls 20% environ du volume de prêts hypothécaires ont été conclus pour 11 ans ou plus - en faveur de durées comprises entre 5 et 10 ans. En revanche, le nombre de prêts hypothécaires Libor et Saron contractés est resté stable. La tendance à la baisse de ce produit semble donc s'être arrêtée, pour se stabiliser à environ 4% du volume des prêts hypothécaires.
Choix du prestataire hypothécaire
1er juillet 2020 - 31 décembre 2020
Les banques restent le groupe de prestataires le plus populaire
Environ 70% de toutes les transactions hypothécaires en Suisse ont été négociées avec une banque. En ce qui concerne les prêteurs alternatifs, les Suisses alémaniques ont davantage tendance à faire confiance à une caisse de pension (20%), tandis que les emprunteurs hypothécaires de Suisse romande ont davantage tendance à se tourner vers une compagnie d'assurance (24%).
Les banques consolident leur avantage
Au second semestre 2020, les banques étaient à nouveau les prêteurs hypothécaires les plus sollicités dans toute la Suisse.. La part des volumes de prêts hypothécaires négociés avec les banques a augmenté de 10 points de pourcentage, au détriment des compagnies d'assurance et des caisses de pension. Les banques ont également accordé plus de conditions spéciales au cours du second semestre, afin d'élargir leur portefeuille de prêts hypothécaires et de se défendre contre une concurrence croissante.
Potentiel d’économies énorme
En tant qu'emprunteur, il est toujours intéressant de comparer les différents fournisseurs hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur dix ans était de 1,18 % au second semestre 2020. Les taux d'intérêt effectivement conclus après négociation ont permis aux clients MoneyPark en Suisse alémanique d'économiser jusqu'à 47 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d'une caisse de pension. Avec un volume d'hypothèque de 750'000 francs, cela représente une économie de plus de 35'000 francs sur toute la durée. En Suisse romande, il était possible d'économiser jusqu'à 30 points de base en souscrivant un contrat auprès d'une caisse de pension. La différence régionale est due au fait que les prêteurs hypothécaires n'offrent pas tous des financements à l’échelle nationale et que certains se concentrent sur le niveau régional.
Méthodologie
Les indices présentés dans cette publication ont été établis en analysant les données de transaction et d'offre pour l'immobilier résidentiel et en utilisant le modèle PriceHubble basé sur le big data et le machine learning. Le modèle PriceHubble ajuste les prix d'un « logement standard typique » en fonction des différences de qualité. Les différences locales ne sont donc pas dues à des différences de qualité des biens immobiliers, mais de l'évolution générale des prix dans la localité concernée. Le logement standard peut être décrit ainsi: 4 pièces, 100 mètres carrés, année de construction 2000, bon entretien et niveau de finition moyen. PriceHubble se réserve le droit d'apporter des ajustements, des corrections ou des modifications rétroactives aux indices.
Les données de MoneyPark sont basées sur les hypothèques négociées par MoneyPark pour des logements occupés par leur propriétaire en Suisse alémanique et en Suisse romande au cours de la période considérée. Le financement des biens de rendement a été exclu des données. Le taux indicatif mentionné est calculé à partir du taux d'intérêt moyen en vitrine d'une centaine de banques, compagnies d'assurance et caisses de pension.
Tour de Suisse MoneyPark à Bâle: le nouveau site reflète la croissance de ces dernières années
Notre prochaine étape du Tour de Suisse MoneyPark nous emmène dans le coude du Rhin, à Bâle. Nous y possédons une succursale depuis octobre 2012, et ce n'est que récemment que nous y avons renforcé notre engagement en nous installant dans de nouveaux bureaux. En plus des 13 spécialistes hypothécaire, prévoyance et immobilier, 24 spécialistes de la filiale finovo ont investi les bureaux. Thomas Dörflinger, responsable de marché à Bâle (à gauche) et Ramona Wolf, responsable de la divion hypothèques pour la Suisse alémanique et le Tessin (à droite), nous présentent le nouveau site à Grosspeteranlage.
Thomas, tu travailles pour MoneyPark à Bâle depuis environ quatre ans. Qu'est-ce qui a changé pendant cette période ?
Il y a quatre ans, nous étions trois et aujourd'hui, nous sommes 13 conseillers dans la tour Grosspeter. L'équipe comprend désormais deux experts immobiliers qui conseillent nos clients sur toutes les questions relatives à la recherche, l'achat, la propriété et la vente de biens. De plus, sur le site, nous disposons d'un important back office avec des collègues de notre filiale finovo, qui assure le servicing des hypothèques pour les compagnies d'assurance et les caisses de pension. Une partie du service comptable est désormais également basée à Bâle. Cela montre à quel point la région économique de Bâle est devenue importante pour nous au cours des dernières années.
Qui est finovo et que se passe-t-il dans le back office à Bâle, Ramona ?
Nous sommes le premier fournisseur suisse d'investissements directs dans la classe des actifs hypothécaires. Nos services ont été spécialement développés pour répondre aux besoins des investisseurs institutionnels tels que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations d'investissement. En tant que membre du groupe MoneyPark, nous sommes le seul fournisseur permettant d'accéder à cette classe d'actifs à travers un seul interlocuteur. Ceci grâce à des prestations globales et efficaces : du marketing et du conseil à la gestion des risques, en passant par la commercialisation.
En avril 2020, la compagnie d'assurance Helvetia a décidé d'externaliser sa gestion des prêts hypothécaires vers finovo. Cela a impliqué l’intégration de 27 spécialistes présents à Bâle et à Lausanne. Nous gérons l'ensemble du portefeuille d'Helvetia et soutenons nos collègues de Zurich, Genève et Lausanne dans la gestion des portefeuilles de diverses caisses de pension et compagnies d'assurance.
Vous venez d’investir une tour super-moderne et durable sur le plan énergétique qui a même remporté un Prix Solaire de l’Agence Solaire Suisse. Est-ce que travailler là-bas est aussi formidable que cela en a l’air ?
Thomas: Passer de la Sternengasse à la Grosspeter Tower a été un grand pas. Sept salles de rendez-vous client modernes avec une superbe vue sur la ville sont à notre disposition. De plus, nous disposons de grands espaces communs qui favorisent l'interaction.
Ramona: C'est vraiment ultra moderne et très central. La gare se situe à 10 minutes à pied et l'accès aux autoroutes est juste au coin de la rue.
Dites-nous, quel est votre point fort 2020 et les objectifs pour cette année ?
Ramona: Le point fort pour moi est mon équipe. Au cours d'une année de pandémie, nous avons changé d'employeur, découvert une nouvelle façon de travailler à travers le home office et maîtrisé un changement difficile sur le plan logistique et technique, tout cela réalisé ensemble. Ces étapes nous soudent, malgré l'absence d'échanges physiques. Nous sommes convaincus que nous pourrons revenir au bureau dans le courant de l'année et donc également réaliser ensemble une importante migration de données. De plus, nous voulons continuer à nous développer et à décrocher de nouveaux mandats.
Thomas: Nous nous réjouissons de pouvoir retourner au bureau. Actuellement, nous ne sommes disponibles dans la nouvelle agence que sur demande du client et, sinon, principalement par téléphone ou par vidéoconférence. Ce système fonctionne, 2020 nous l'a démontré. Le scepticisme initial a rapidement disparu et rien ne s'oppose à une année 2021 réussie, et à l’accompagnement de nombreux nouveaux clients rêvant de devenir propriétaire. Nous voulons aussi continuer à nous développer. Nous avons de la place pour accueillir des spécialistes immobiliers et hypothécaires supplémentaires. Ramona souhaiterait également agrandir son équipe avec un nouveau spécialiste servicing.
L'équipe de conseil à Bâle:
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MoneyPark renforce sa présence sur l’arc lémanique avec l’ouverture d’une succursale à Morges
Après Lausanne, Vevey et Nyon, c’est à Morges que MoneyPark ouvre sa nouvelle et 4e succursale dans le canton de Vaud. Le groupe MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, compte plus de 20 agences, dont 8 désormais en Suisse romande. La société poursuit son expansion, tout en positionnant ses conseillers au plus près des clients, afin d’assurer un service de proximité et de qualité. Céline Tétaz Renaud, responsable de la succursale de Nyon, se trouve à la tête de la gestion opérationnelle de la nouvelle succursale de Morges.
L’implantation à Morges vient compléter la présence de l’entreprise en région lémanique et comble l’absence de bureaux entre les sites de Lausanne et de Nyon. La situation géographique proche des pôles économiques romands importants, ainsi que la vitalité et la diversification du tissu économique procurent à Morges son dynamisme et son attractivité. Région en plein essor et dénombrant de nombreuses transactions immobilières, il était naturel pour MoneyPark de prendre ses quartiers en plein centre-ville et satisfaire ainsi tant les futurs que les actuels propriétaires de la région.
Face à une demande toujours plus importante sur le marché, le groupe MoneyPark connaît une croissance soutenue, tant en termes opérationnels que d’effectifs. À cet effet, la société continue de mener une stratégie de proximité et de conseiller ses clients sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en plus du financement et de la prévoyance. « Grâce aux outils technologiques de pointe que nous développons, nous agissons d’une certaine manière comme une grande plateforme, mais la force du groupe MoneyPark vient du fait de coupler cette expertise avec un service extrêmement qualitatif de proximité », affirme Stéphan Mischler, Directeur opérationnel de DL MoneyPark.
Née dans la région et domiciliée au pied du Jura depuis quelques années, Céline Tétaz Renaud, qui prend les commandes de l’agence, connaît le tissu local. « Je tenais particulièrement à développer Moneypark à Morges afin de dynamiser la ville et ses environs. Cette approche locale est un réel atout afin d’accompagner au mieux les clients tout au long du chemin compliqué de l’acquisition immobilière, de l’établissement de leur potentiel d’achat jusqu’au renouvellement de leur hypothèque », déclare Céline Tétaz Renaud. Les deux premiers conseillers à investir cette nouvelle agence à ses côtés, Sandra Barrile et Axel Bellina, sont également originaires de la région et connaissent donc toutes ses particularités.
Les nouveaux bureaux se situent à la rue Louis-de-Savoie 4, au 1er étage. La zone piétonne de la Grand Rue à proximité rend les bureaux simples d’accès. Proches de la gare, les locaux disposent de nombreuses possibilités de parking.
L’équipe se tient dès à présent à disposition de la clientèle par vidéoconférence, email, téléphone ou, sur demande, pour des rendez-vous en personne dans le respect des mesures sanitaires.
Sur la photo, de gauche à droite:
Céline Tétaz Renaud, Responsable des succursales de Nyon et de Morges
Sandra Barrile, Conseillère
Axel Bellina, Conseiller
Risk Index – L’explosion de la demande et la confiance économique réduisent temporairement les risques
Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,5 au quatrième trimestre 2020. Le baromètre s'est donc affaibli, passant de la zone « risque légèrement marqué » à la zone « risque modéré ». Toutefois, la valeur se situe à la limite de ces zones et la poursuite du développement est quelque peu incertaine. La valeur d’indice ne s’était pas établie à une valeur similaire depuis la mi-2019.
Comme au troisième trimestre 2020, la forte amélioration des chiffres et des perspectives de l'économie suisse d'exportation et la stabilité de la consommation intérieure sont les principaux responsables de l'affaiblissement des risques. Le Purchase Manager Index Industry (PMI) affiche une valeur qui se situe à nouveau clairement dans la zone de croissance. C'est un signal positif. Toutefois, le confinement (à partir du 18 janvier 2021) affaiblira gravement la consommation privée en Suisse. En outre, le secteur industriel est également susceptible de ressentir les conséquences négatives de la troisième vague de coronavirus qui se répand dans le monde entier.
Le marché suisse des propriétés bénéficie de la stabilité durable d'un environnement à bas taux d'intérêt et continue de reposer sur des bases très solides. L'importance du logement a augmenté en raison de la pandémie et se manifeste par une demande accrue pour des logements résidentiels, qui devrait être plus élevée qu'à la même période l'année dernière. D'autre part, l'offre sur le marché a légèrement diminué par rapport à 2019. Des vagues de ventes dues à une baisse des revenus ou au chômage n'ont pas encore eu lieu ou ne sont pas en vue. En outre, les exigences élevées concernant le taux d'endettement (durable) imposées aux emprunteurs hypothécaires sont une sécurité. Les maisons individuelles en périphérie sont particulièrement demandées actuellement. Cela se traduit par une hausse significative des prix. Le prix des appartements en copropriété a également augmenté au quatrième trimestre, mais il n'est que très légèrement supérieurs au prix constaté à la fin 2019.
Synthèse et recommandations
- Entre-temps, il a été confirmé que la pandémie renforce le marché immobilier. Les nouvelles envolées des prix pour les biens situés à proximité des centres urbains, et une nouvelle dynamique de la demande apparaît, en particulier dans les zones qui affichent des prix plus bas.
- Des opportunités d'achat attrayantes peuvent être trouvées, compte tenu de la disparité des niveaux de prix selon les régions. Il est capital d’avoir une vue d'ensemble du marché qui tienne compte des préférences individuelles du nouvel acheteur potentiel ainsi qu’un accès rapide à une solution de financement.
- La fourchette des taux d'intérêt hypothécaires proposés entre les prestataires les moins chers et les plus chers du marché est importante. Aujourd'hui, cette différence a même atteint un nouveau sommet historique. En deux ans environ, elle a augmenté de plus de 40%. Cela souligne à quel point il est important d'obtenir plusieurs offres sur le marché hypothécaire, afin de trouver l'offre individuelle la plus intéressante.
- Nous partons du principe que l'importance du logement va continuer à se renforcer. En effet, les coûts de logement peuvent être considérablement réduits lors de l'achat d'une maison. C’est un avantage important qui encourage l’acquisition d’une propriété résidentielle, surtout dans un contexte économique difficile. L'augmentation massive de l'épargne durant la pandémie - environ 30 milliards de francs suisses - pourrait aider à réunir les capitaux nécessaires. Les exigences élevées concernant le taux d'endettement garantissent que les difficultés de paiement, les ventes soldées (ventes forcées) ou les défauts de paiement ne se produiront plus que dans des cas exceptionnels à l'avenir.
- Nous prévoyons une augmentation continue du prix des logements au cours des prochains mois. Des hausses de prix supérieures à la moyenne peuvent être observées pour les maisons individuelles, en particulier en périphérie. Dans les grandes villes comme Zurich ou Genève, en revanche, on s'attend à ce que les niveaux de prix très élevés stagnent ou baissent légèrement. Cela devrait permettre d'y éviter une nouvelle détérioration de la situation des prix.
- Dès que la crise du coronavirus aura été contenue, selon les estimations actuelles, au plus tôt au second semestre 2021, on peut s'attendre à des effets de rattrapage avec des volumes de transactions supérieurs à la moyenne. Les acheteurs continueront probablement à bénéficier de conditions de financement très avantageuses.
- Nous portons un regard plus critique sur la situation des immeubles de rendement. Le niveau des prix a atteint un niveau problématique dans de nombreuses régions ces dernières années et la demande en location est parfois très limitée (risque accru d'inoccupation). Cela rend les prévisions difficiles. Le marché des bureaux doit faire face à la baisse de la demande due à la hausse de home office, et dans le cas des biens commerciaux, la baisse des ventes physiques au détriment du commerce en ligne oblige à optimiser davantage les coûts ou à fermer des succursales.
Résultats détaillés
Les indicateurs mettent en évidence un aplatissement des risques sur le marché immobilier résidentiel suisse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI MoneyPark diminue de 0,3 points pour s’établir à 3,5 points au quatrième trimestre 2020. Cela signifie que, non seulement l'augmentation liée au coronavirus des deux premiers trimestres de 2020 a été inversée, mais cette valeur se situe même à un niveau légèrement inférieur (similaire à celui de mi-2019). L’état actuel implique un risque moyen sur le marché immobilier suisse.
Forte croissance des prix et augmentation de la demande en maisons individuelles à cause de la pandémie
Le quatrième trimestre de 2020 montre une nouvelle augmentation de l'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les copropriétés (PPE). Avec 166,2 points d'indice, une augmentation de 1,7% a été enregistrée. Cela représente un sommet historique. L'augmentation est particulièrement marquée dans le segment des maisons (+ 4,2% en 2020). En comparaison, l'augmentation des PPE est modérée à 0,4% pour 2020.
La dynamique des transactions n'est que légèrement inférieure au niveau de l'année précédente, malgré la deuxième vague de coronavirus
Le nombre de propriétés en vente au quatrième trimestre 2020 est égal à celui du troisième trimestre, mais légèrement inférieur à celui de la même période l'année dernière. La demande reste élevée. En plus des effets de ceux déjà accumulés, d'autres effets de rattrapage devraient s'ajouter dans les mois à venir.
Les mutations du virus affaiblissent la reprise de l'économie mondiale
Les mutations hautement contagieuses qui sont apparues ont fait augmenter les nouvelles infections dans le monde entier à un rythme alarmant. Afin d'éviter un effondrement du système sanitaire, des fermetures strictes ont été mises en œuvre dans de nombreux pays européens.
Les conséquences économiques sont dramatiques. La consommation s'effondre, le climat d'investissement des entreprises est durablement perturbé et le commerce mondial est à nouveau fortement freiné par la nouvelle flambée de la pandémie au nord de l'Asie.
Suisse: la reprise est terminée et un fort ralentissement économique est attendu dans les prochaines semaines
Les nouvelles restrictions, qui sont entrées en vigueur le 18 janvier, sont proches d'une fermeture stricte et mettent en grande partie fin à la gestion « swiss way » de la pandémie. Après quelques mois réjouissants, il faut donc s'attendre à ce que la consommation privée, qui représente plus de la moitié du produit intérieur brut de la Suisse, soit à nouveau durement touchée. Les achats de rattrapage ne sont guère possibles ou seront encore reportés.
La diminution de l'économie suisse à cause de l'arrêt des activités continue de faire baisser les taux d'intérêt
Les restrictions adoptées entraîneront sans aucun doute un autre ralentissement économique important. La victoire contre la pandémie devra être « reportée » à cet été. Le début de la vaccination ne devrait pas changer cela pour l'instant. La Banque nationale suisse est donc toujours obligée de poursuivre sa politique monétaire ultra-expansive orientée par la Banque centrale européenne, afin d'éviter que l'économie suisse, tournée vers l'exportation et qui a enregistré de meilleurs résultats ces derniers mois, ne soit étouffée par une appréciation du franc suisse.
La détérioration dramatique de la situation infectieuse dans le monde entier, et en particulier en Europe, atténue l'euphorie de surmonter la pandémie. En outre, des risques importants voilent la poursuite du développement de l'économie mondiale: notamment le Brexit, la passation de pouvoir aux États-Unis, l'accord-cadre entre la Suisse et l'UE ou encore les tensions entre la Chine et les États-Unis.
Les taux d’intérêts hypothécaires devraient rester bas
L'éventail des offres de taux d'intérêt pour les prêts hypothécaires reste important. Nous voyons certains signes indiquant que la pression concurrentielle entre les fournisseurs de prêts hypothécaires s'intensifiera à nouveau dans les prochains mois. En outre, compte tenu de la persistance de l'environnement de taux d'intérêt négatifs, les banques intensifient leurs activités de prêt, c'est-à-dire de financement. Cette situation devrait continuer à exercer une pression modérée sur les marges historiquement importantes des investisseurs hypothécaires et tendre vers une baisse des taux.
L'endettement des propriétaires ne génère pas de risques supplémentaires
Le pourcentage des prêts hypothécaires par rapport au total des actifs était en moyenne de 58% au quatrième trimestre. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Sous-indices du RERI
Endettement des ménages en cas de nouveaux financements
L’endettement réel des ménages est mesuré par la proportion de l’hypothèque par rapport au total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Le montant de l’hypothèque n’est pas le seul facteur à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Tous les nouveaux financements au cours de la période sous revue sont pris en compte dans ce calcul.
Le taux d’endettement augmente, mais reste faible et n'entraîne pas de risques supplémentaires
La dette a augmenté au cours du dernier trimestre. La part de l'hypothèque (dette) dans le total des actifs s'élève en moyenne à environ 59% au quatrième trimestre 2020 (46% au trimestre précédent). Cela signifie que l'endettement des ménages est plus élevé qu'au cours des trimestres précédents. Néanmoins, ces valeurs n'entraînent pas de risques supplémentaires. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.
Fourchette d’offres des taux hypothécaires
L'éventail des conditions reste très large, et s'élargit maintenant aussi pour les échéances à moyen terme
L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus compétitifs et les plus chers reste très élevé au quatrième trimestre 2020. Avec 0,96% (0,88% au trimestre précédent), l'éventail a même atteint un nouveau niveau record. Il y a environ deux ans, cette fourchette était inférieure de 0,30 point de pourcentage à la valeur actuelle.
Un examen plus approfondi révèle qu'il y a une (forte) expansion pour les échéances à court et surtout à moyen terme, due à une augmentation des taux d'intérêt les plus chers. En revanche, l'échéance la plus populaire, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, a plutôt montré la tendance inverse ces dernières semaines. Elle affiche en effet un resserrement dû à une baisse des taux d'intérêt les plus élevés. Les taux d'intérêt les plus élevés pour les hypothèques à taux fixe sur 5 ans ne se situent donc plus que quelques points de base au-dessous des conditions applicables aux hypothèques sur 10 ans.
Cependant, sur l'ensemble du trimestre, la fourchette de l'hypothèque à taux fixe sur 10 ans reste énorme, avec 1,02%. Vers la fin de l'année, le niveau des meilleurs taux (conditions les moins chères) a légèrement augmenté, l'intensité de la concurrence s'étant temporairement atténuée.
Potentiel d’économies fortement marqué
Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800'000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par MoneyPark de 0,65% par an, le potentiel d’économies est le suivant :
Coûts de garantie des crédits
Arrêt de l'aplatissement de la courbe des intérêts, la volatilité du marché des capitaux reste faible
Les taux du marché des capitaux ont également été moins volatils au quatrième trimestre par rapport au premier semestre 2020. Le taux d’intérêt du marché des capitaux à 10 ans a oscillé entre -0,24% et -0,38% dans une fourchette aussi petite (0,14%) que celle du trimestre précédent (0,15%). La courbe de rendement ultraplate (écart entre les taux swap à 2 ans et à 10 ans) est devenue légèrement plus raide à cause d'une légère baisse du taux à 2 ans. Le taux swap à 10 ans reste pratiquement inchangé. Cependant, la courbe reste extrêmement plate (moins de 50 points de base). Cela est lié à l'opinion du marché selon laquelle la récession de l'économie mondiale n'est pas (encore) terminée.
Prévision pour les prochains mois: la pression concurrentielle en faveur d'une baisse des taux hypothécaires
Nous estimons que les taux d'intérêt du marché des capitaux devraient se stabiliser au niveau actuel au cours des prochaines semaines, avec des fluctuations à court terme dans les deux sens. Le facteur décisif pour le développement de l'économie et des taux d'intérêt sera l'endiguement de la pandémie. En outre, la poursuite du développement de l'accord-cadre entre la Suisse et l'UE et le déroulement du Brexit jouent un rôle important.
Le marché hypothécaire présente des signes clairs que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. Certains fournisseurs de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations d'investissement, réalisent de nouveaux placements dans des hypothèques ou prévoient d'augmenter leurs parts dans les mois à venir. Les banques et les compagnies d'assurance sont préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Indices des prix
Les prix de l'offre pour les propriétés atteignent un nouveau sommet historique
Au quatrième trimestre 2020, l'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les d’appartements en propriété (PPE) a progressé de 1,7% (plus forte hausse trimestrielle depuis 2012). Et ce n'est pas tout: avec un indice de 166,2 points, un sommet historique a même été atteint.
La forte hausse du quatrième trimestre est principalement due aux prix de l'offre des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2,3% (1,3% au troisième trimestre 2020), tandis que les prix de l'offre des appartements en propriété n'ont que légèrement augmenté de 1,1 % (0,2% au troisième trimestre 2020). En période de faible mobilité et d'augmentation du home office, les maisons individuelles sont privilégiées par les acheteurs en raison de leur plus grande surface habitable et de leur caractère privé. Cela a conduit à une augmentation de 4,2% des prix de l'offre en 2020.
Nous portons un regard plus critique sur la situation des immeubles de rendement (buy to let). Le niveau des prix a atteint un niveau problématique dans de nombreuses régions ces dernières années et la demande en location est très limitée, en particulier dans les zones rurales. Dans de nombreux cas, il en résulte un risque accru d'inoccupation. Néanmoins, l'activité de construction d'immeubles locatifs reste élevée. Ainsi, l'offre devrait continuer à croître sans augmentation apparente de la demande.
Le marché de l'immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles, si l'activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente. Le marché des bureaux doit faire face à la baisse de la demande due à la hausse de home office, et dans le cas des biens commerciaux, la baisse des ventes physiques au détriment du commerce en ligne oblige à optimiser davantage les coûts ou à fermer des succursales.
L'indice des prix à la consommation est resté inchangé à 98,7 points d'indice.
Dans le segment du luxe (propriétés de plus de deux millions), les prix de transaction ont à nouveau fortement augmenté après une baisse au premier semestre 2020. Ceci est principalement dû à la forte augmentation de la demande. Toutefois, dès que ce groupe restreint d'acheteurs redeviendra plus prudent, les prix pourraient être soumis à une pression tout aussi forte.
Taux de chômage
Le chômage partiel stabilise le marché du travail, mais l'évolution à venir est très incertaine
Après avoir augmenté de 1,0 point de pourcentage au cours du premier semestre de l'année et une légère diminution au troisième trimestre, le taux de chômage a augmenté de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 3,4% au quatrième trimestre. Le taux de chômage moyen en 2020 est donc de 3,1%, soit un point de pourcentage de plus que l'année précédente. Cela signifie qu'il reste plus bas que lors de crises moins importantes ou de périodes de faiblesse économique, comme la crise des dotcom de 2002, la crise financière de 2008 ou l'appréciation du franc suisse par rapport à l'euro dans les années 2010.
L'indemnisation du chômage partiel, qui a rempli son rôle et a (jusqu'à présent) empêché une vague de licenciements, est la principale raison de l'évolution globale relativement modérée de l'emploi. Toutefois, les chiffres moyens masquent également des évolutions désastreuses dans des secteurs spécifiques, tels que l'hospitalité. Le taux de chômage y était de 9,3% en décembre, soit près de deux fois plus que l'année précédente (5,1%).
Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 163'545 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin décembre 2020, soit environ 15'000 personnes de moins qu’à fin septembre 2020. Au cours de la même période, le nombre de jeunes chômeurs (15 à 24 ans) est passé d'environ 19'000 à 17'700. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté au cours du quatrième trimestre d'environ 22'000 pour atteindre environ 260'000.
Selon le SECO, le développement continu du marché du travail est très incertain et dépendra probablement largement de l'endiguement de la pandémie. Les nouvelles inscriptions au chômage partiel seraient à nouveau en augmentation. Pour janvier, le SECO s'attend à ce que le taux de chômage augmente à environ 3,8%.
Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index)
Le PMI de l'industrie enregistre une nouvelle augmentation et le secteur des services se situe au seuil de croissance
Après une importante chute au premier trimestre, un ralentissement au deuxième et une reprise étonnamment forte au troisième trimestre, le PMI de l'industrie a enregistré une nouvelle hausse au quatrième trimestre.
Bien que le PMI de l'industrie ait très légèrement baissé en octobre (- 0,8 point), il a affiché une forte croissance en novembre (+ 2,9 points) et en décembre (+ 2,8 points) et se situe maintenant à 58 points, soit bien au-dessus du seuil de croissance de 50 points. C'est une évolution très positive et inattendue vu les nouvelles restrictions commerciales à la suite de la deuxième vague de coronavirus. Deux raisons principales devraient en être la cause : premièrement, contrairement au printemps, les chaînes d'approvisionnement ont mieux fonctionné et deuxièmement, la Chine, le Japon et la Corée du Sud ont maîtrisé la pandémie. L'industrie suisse peut tirer un grand profit de la demande accrue en provenance d'Asie. Elle en profite aussi indirectement en tant que fournisseur, par exemple pour l'industrie automobile allemande.
La situation dans le secteur des services est moins encourageante. La deuxième vague de coronavirus a provoqué un affaiblissement du PMI des services. Un effondrement similaire à celui que nous avons dû accepter lors de la première vague ne s'est heureusement pas produit jusqu'à présent. Avec une moyenne trimestrielle de 49,2 points, le PMI des services se situe juste en dessous du seuil de croissance. En comparaison, ce chiffre était tombé à un niveau record de 21,4 points en avril. Apparemment, les mesures moins restrictives pour contenir la pandémie (le « corona swiss way ») ont eu ici un effet positif. La sous-composante « Activité des entreprises » (contrepartie de la « Production ») n'a pas changé au niveau de la zone de croissance, à 53,0 points.
« Il était temps de renforcer la classe d’actifs hypothécaires »
Dans le contexte actuel, il est difficile pour les caisses de pension de trouver des investissements qui génèrent un rendement intéressant avec un niveau de risque acceptable. Ces dernières années, une évolution est observée sur le marché alors que les institutions se tournent vers de nouvelles classes d’actifs plus innovantes, dont fait partie la classe des investissements hypothécaires.
C’est dans ce domaine que la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel, prévoyance.ne, a décidé d’élargir ses investissements, en concluant notamment en décembre 2020 un nouveau partenariat avec MoneyPark. Grâce à finovo, société affiliée au groupe MoneyPark en 2018, l’entreprise propose aux investisseurs institutionnels des solutions hypothécaires globales, comprenant la définition du portefeuille hypothécaire, son administration, le processus de commercialisation et la gestion des risques.
Rencontre avec Valentin Bürki, le Responsable des Investissements de prévoyance.ne.
Pouvez-vous décrire votre entreprise? Quelles sont ses principales activités et comment se positionne-t-elle sur le marché ?
Le rôle premier de la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel est de gérer et d’assurer le risque des avoirs vieillesse, invalidité et survivant pour le personnel des employeurs de la fonction publique du canton de Neuchâtel.
Nous avons deux activités principales : d’un côté nous conseillons, aidons et partageons les préoccupations des employeurs affiliés, ainsi que des assurés et pensionnés pour toutes les questions relatives à la prévoyance professionnelle (affiliation, cotisations, rachat d'années, accession à la propriété, départ à la retraite, etc.).
De l’autre, nous gérons la fortune de la caisse de manière à assurer en tout temps le paiement des rentes. Nous visons une diversification appropriée des risques en investissant dans différentes classes d'actifs afin de générer un rendement raisonnable et conforme au marché.
De par notre taille, nous sommes l'une des principales caisses de Romandie.
Quels sont les principaux défis de la caisse de pension aujourd’hui ?
Le principal défi pour la caisse de pensions c’est que nous sommes une caisse de droit public en capitalisation partielle, avec un degré de couverture inférieur à 100%. La Caisse se doit de suivre chaque année son plan de recapitalisation. Cela signifie que le montant des engagements de la caisse est largement supérieur au montant de la fortune actuelle. Le principal objectif est de revenir à un taux de couverture de 80% d’ici à 2052. Nous avons une allocation stratégique définie dans le but de suivre ce chemin de recapitalisation.
Parlez-nous un peu de votre caisse de pensions. En quoi est-elle différente des autres ?
Je pense que nous vivons la même situation que certaines caisses de pensions de la fonction publique, en tout cas en Romandie, pour lesquelles les déficits sont relativement importants. Nous avons les mêmes défis à relever, c’est-à-dire tenter de suivre le chemin de recapitalisation imposés par la loi, faire face à la baisse des espérances de rendement et à l’augmentation de la longévité de la population. Tous ces paramètres combinés constituent d’importants défis à relever pour les caisses de pensions.
Comment est constituée la stratégie d’investissement de la caisse de pension, y compris votre politique en matière de rendements obligataires négatifs ?
Notre stratégie est surtout imposée par l'obligation de dégager un rendement suffisant pour nous permettre de suivre le chemin de recapitalisation. Nous sommes toutefois contraints par notre capacité de risques relativement limitée. Cela se traduit néanmoins par une proportion assez importante d’actions, entre 35 et 37% dans l’allocation stratégique, qui compense le fait que les rendements attendus sur le marché obligataire sont de faible niveau.
Quelle est votre expérience préliminaire de la catégorie des actifs hypothécaires ?
Il faut savoir que la caisse de pensions prévoyance.ne est le résultat de la fusion des caisses de pensions de l’état de Neuchâtel, de la ville de la Chaux-de-Fonds et de la ville de Neuchâtel au 1er janvier 2010. La pratique de l'octroi des prêts est historique puisque les caisses offraient déjà cette possibilité à leurs assurés. Chez prévoyance.ne, nous réalisons des prêts hypothécaires depuis la fusion en 2010, mais jusqu'à aujourd'hui ce produit était proposé exclusivement à nos assurés et aux employeurs affiliés dans le cas des locaux à usage propre.
Pourquoi investir dans la catégorie des actifs hypothécaires ? Et pourquoi maintenant ?
Les prêts hypothécaires constituent une bonne source de diversification par rapport aux obligations de la Confédération. Ils permettent de générer un rendement toujours positif avec un risque limité. C’est de plus une excellente alternative aux liquidités qui génèrent pour leur part des intérêts négatifs. Nous avons constaté que nous n’avions pas une politique de taux très avantageuse ces dernières années. Il était difficile d’attirer de nouveaux clients et la part des prêts hypothécaires s’érodait gentiment. Il était temps de renforcer cette classe d’actifs. Nous avons alors décidé de changer de politique, de devenir plus concurrentiel, de ne pas dépendre que des assurés de la caisse, mais de nous diversifier géographiquement afin d’offrir le produit hypothécaire à l’ensemble de la Suisse.
Pourquoi et comment avez-vous choisi MoneyPark ?
Nous étions à la recherche de solutions pour redynamiser la classe d’actifs des prêts hypothécaires et avons été contactés au bon moment. Lors de nos échanges, nous avons été séduits par la procédure, la manière d’aborder les différentes problématiques, la préparation de MoneyPark. La simplicité des contacts, la clarté et la transparence sont des aspects qui nous ont également poussé à travailler avec vous.
Dans quelle mesure votre offre de prêts hypothécaires diffère-t-elle de celles proposées par les institutions financières ? Quels sont les avantages pour le client final ?
Je pense que nous offrons tout d’abord des taux très avantageux. Le client bénéficiera aussi d’un service de proximité et d’une rapidité de décision. Le champ d’application est également élargi. De nombreux types d’objets peuvent être financés, avec notamment des possibilités de forward. Notre offre est meilleure que celles de certaines institutions financières.
Comment voyez-vous ce modèle commercial à long terme ? Et quelle est votre vision de la situation en lien avec le contexte économique actuel ainsi que le marché immobilier ?
Il faudra voir à quelle vitesse nous arrivons à construire le portefeuille. En fonction de l’évolution des taux d’intérêts, cela vaudra peut-être également la peine de renforcer la classe hypothécaire, spécialement en regard de la marge dégagée par rapport aux obligations de la Confédération.
Actuellement, nous ne constatons pas de risque important sur le marché de la PPE ou des maisons individuelles dans les prochaines années à venir et nous espérons que le marché pourra se maintenir. Etant donné le niveau des taux actuels et tant que les taux n’auront pas remonté, ce qui n’est pas attendu avant 2023, il ne devrait pas y avoir de difficultés pour les propriétaires.
Valentin Bürki est Responsable des Investissements au sein de la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel. Suite à des études universitaires à Neuchâtel et à Lausanne, il intègre le département Asset Management de la BCV. Après près de 10 ans au sein de la banque, il poursuit son parcours à Boston dans le domaine du Private Equity. Il revient en Suisse en 2014 où il rejoint prévoyance.ne, tout d’abord en tant qu’Analyste Stratégiste avant de prendre ses fonctions actuelles. Aujourd’hui marié et père de deux enfants, il aime le sport, et particulièrement le hockey sur glace qu’il pratique depuis l’âge de dix ans.
MoneyPark lance une plateforme immobilière big data publique et gratuite
MoneyPark, le plus important spécialiste indépendant des hypothèques et de l'immobilier en Suisse, ouvre sa plateforme immobilière au grand public. Pour la première fois, les acheteurs et vendeurs potentiels de biens immobiliers résidentiels ont ainsi accès gratuitement à des données complètes sur le logement qu'ils recherchent ou possèdent déjà. Alliée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs en utilisant une technologie innovante basée sur les données et des conseils individuels. La transparence accrue et l’accès simplifié aux données relatives à la propriété et à sa situation visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve en devenant propriétaires.
Les annonces de vente de propriétés en ligne sur les plateformes immobilières classiques jouissent d'une grande notoriété et popularité en Suisse, mais leur forme n’a pas changé depuis des années. MoneyPark s'attaque à ce problème avec sa plateforme, qui est désormais accessible au public. La plateforme, basée sur la technologie big data, fournit d'une part des informations détaillées et de haute qualité sur l'immobilier et permet d'autre part d’entreprendre des transactions d’achats et de ventes, en accédant à l'expertise des conseillers MoneyPark. « La nouvelle plateforme est non seulement un jalon dans l'histoire encore récente de l'entreprise MoneyPark, mais surtout un important gain en transparence pour chaque demandeur, propriétaire et vendeur de biens immobiliers », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Une prise de décision basée sur le big data
La plateforme numérique ne se contente pas d'agréger les offres de vente publiques et de les compléter par les offres des propriétaires financées par MoneyPark, elle offre également aux propriétaires toutes les informations relatives à la propriété, à la situation et à la valeur en un seul endroit. De plus, elle montre à chaque partie intéressée, de manière simple et compréhensible, comment la valeur de la propriété a évolué ces dernières années, quels sont les projets de construction dans les environs et quelles propriétés similaires sont en vente dans la région. Pour cette caractérisation détaillée, MoneyPark base systématiquement les données de la plateforme sur le big data, ce qui permet aux clients d'accéder facilement à une grande quantité de données immobilières visualisables de manière efficace. En outre, la plateforme est accessible aux acheteurs potentiels financièrement pré-qualifiés et qui peuvent donc accéder à la propriété en toute sécurité. Cela simplifie et accélère la recherche des acheteurs potentiels et permet une évaluation réaliste du marché.
Une expérience client unique grâce au conseil et à la technologie
S'il est nécessaire de procéder à une évaluation personnelle du bien ou s’il y a le désir de vendre la propriété, les experts immobiliers de MoneyPark soutiennent et accompagnent le vendeur tout au long du processus. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec les spécialistes en hypothèques de MoneyPark au sein des agences de l’entreprise, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En plus de la plateforme, les clients reçoivent des conseils personnalisés sur toutes les questions immobilières et disposent ainsi d'un interlocuteur compétent, même pour les transactions complexes. « La combinaison d'une technologie de pointe en matière de données et d'experts hypothécaires et immobiliers indépendants qui soutiennent nos clients à chaque étape est unique sur le marché suisse », explique Stefan Heitmann.
Une transparence accrue grâce aux données
Avec cette plateforme, MoneyPark désire faciliter l'achat et la vente de biens immobiliers résidentiels. La plateforme est constamment développée et complétée par des fonctionnalités supplémentaires. Depuis sa création en 2012, l'entreprise a pour objectif de rendre le marché immobilier plus ouvert et plus convivial. MoneyPark a déjà atteint cet objectif sur le marché hypothécaire, avec un accès aux offres de financement de plus de 150 prestataires. MoneyPark poursuit le même objectif à travers ses nouveaux services immobiliers. « Avec notre nouvelle plateforme, nous pouvons accompagner nos clients beaucoup plus tôt dans le processus et plus longtemps, afin de les aider à réaliser leur rêve de devenir propriétaires », explique Stefan Heitmann.
Pour accéder directement à la plateforme, cliquez ici
Prévision des taux hypothécaires – janvier 2021
Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas
En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes sont à nouveau à prévoir dans toute l'Europe.
Les taux indicatifs à court et moyen terme sont revenus aux niveaux historiquement bas d'août 2019, mais l'hypothèque à taux fixe sur 10 ans se situe toujours à environ 10 points de base de plus. Et ce, malgré le fait que les taux du marché des capitaux se situent désormais à un niveau beaucoup plus élevé. Ce phénomène peut s'expliquer par la pression concurrentielle qui règne parmi les prestataires hypothécaires. Cela pourrait également permettre de rendre les meilleurs taux plus attractifs.
Situation macroéconomique
De nouveaux confinements mettent fin à la reprise en Europe
En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes toucheront à nouveau l'Europe. Cependant, en Autriche, pays ayant déjà connu un confinement strict de trois semaines, une différence importante par rapport au printemps apparaît : les exportations (à l'exception du tourisme) souffrent peu à l'heure actuelle. Lors du premier confinement, environ la moitié de l'effondrement économique était liée au commerce étranger. Or, les frontières sont désormais ouvertes, bien qu'avec certaines restrictions, et le commerce extérieur se maintient. Les entreprises semblent également s'être mieux adaptées à la situation. L'expérience autrichienne nous permet d'estimer à quel point un éventuel second confinement plus strict pourrait frapper l'économie suisse.
Suisse : effondrement probablement moins important que lors du premier confinement
Les données en temps réel montrent qu'en Suisse, les ventes de Noël pourraient atteindre un volume comparable à celui de l'année précédente. Le pays a profité du fait que les commerces de détail sont restés ouverts. Selon les estimations actuelles, en cas de deuxième confinement strict qui inclurait la fermeture des magasins, la Suisse devrait compter avec un ralentissement économique temporaire de 5 à 10 %. Les incertitudes sont importantes.
La gestion de la pandémie selon le « Swiss Way » sera-t-elle payante?
La Suisse est sur la corde raide en matière de gestion de la pandémie. Au cours des dernières semaines, le nombre de nouvelles infections n’a pas diminué et les appels à un confinement strict se font de plus en plus pressants. À l'heure actuelle, les économistes estiment que le produit intérieur brut aura diminué d'environ 3,5 % en 2020 et qu'il augmentera à nouveau à peu près au même rythme en 2021. Si cette prévision est correcte, notre pays s'en sortira avec des pertes économiques relativement limitées.
Évolution des taux d’intérêt
Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas
Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont poursuivi leur baisse en décembre. Les échéances de deux et cinq ans retrouvent leur niveau enregistré en août 2019 - le niveau le plus bas jamais atteint. Toutefois, à 1,14 %, l'échéance de dix ans se situe encore à environ dix points de base du niveau le plus bas de l’époque.
Une différence réduite
Si l'on compare la fourchette actuelle entre le taux indicatif et le meilleur taux, le meilleur taux négocié par le groupe MoneyPark, avec celle d'août 2019, on constate que cette marge s’est réduite. Cela signifie que la concurrence pour les meilleurs taux d'intérêt a légèrement diminué. Ce phénomène s'explique en partie par l'évolution des taux d'intérêt sur le marché des capitaux : les investissements alternatifs ayant un rendement nettement meilleur aujourd'hui qu'en 2019, les prestataires de financement ont actuellement défini des rendements minimums plus élevés pour les hypothèques.
Les taux sur le marché des capitaux n'ont pratiquement pas changé en décembre
Le fait que les taux de référence soient retombés à des niveaux historiquement bas, alors même que les taux sur le marché des capitaux ont augmenté de 20 à 30 points de base, montre que la pression concurrentielle reste très importante entre les prestataires hypothécaires. Les fournisseurs du segment de prix élevé en particulier ont dû revoir leurs offres à la baisse afin de rester concurrentiel. Les taux swap n’ont enregistré presque aucune fluctuation en décembre 2020. L'échéance de dix ans était de -0,28 % à la fin de l'année.
Prévision de l’évolution des taux
La pression concurrentielle en faveur d'une baisse des taux hypothécaires
Nous estimons que les taux d'intérêt du marché des capitaux devraient se stabiliser à leur niveau actuel au cours des prochaines semaines, avec toutefois certaines fluctuations à court terme. L'endiguement de la pandémie constitue un facteur décisif pour le développement de l'économie et l’évolution des taux d'intérêt. En outre, la poursuite du développement de l'accord-cadre entre la Suisse et l'UE et le déroulement du Brexit jouent un rôle important.
Le marché hypothécaire laisse présager que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. Certains prestataires de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations d'investissement, réalisent de nouveaux investissements dans la classe d’actifs hypothécaires ou prévoient d'augmenter leurs parts dans le domaine dans les mois à venir. Les banques et les compagnies d'assurance semblent préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Recommandations
- En raison de la diversité des conditions de prêts sur le marché, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
- Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter au cours des prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus.
Nous vous souhaitons de Joyeuses Fêtes et une bonne santé pour la nouvelle année
Un grand merci à tous nos clients, qui ont continué à nous faire confiance au cours de cette année difficile.
Notre conseil indépendant en matière de prêts hypothécaires et de prévoyance, ainsi que nos nouveaux services immobiliers sont très populaires. Cela nous prouve que nous sommes sur la bonne voie avec notre vision : plus de transparence, d’indépendance, de choix et de commodité sur le marché hypothécaire et immobilier suisse. Les nombreuses réactions positives de nos clients nous encouragent également dans notre travail quotidien. Un grand merci. Vos commentaires nous motivent énormément.
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Nous vous souhaitons, à vous ainsi qu'à vos familles, un Joyeux Noël et une Bonne Année. Que cette période soit reposante et pleine de santé.
Restez en bonne santé ! Votre équipe MoneyPark
Tour de Suisse MoneyPark à Bulle : proximité, simplicité et convivialité
Après notre première visite à Saint-Gall, nous poursuivons notre tour de Suisse MoneyPark et voyageons 200 kilomètres plus à l’ouest pour arriver dans le canton de Fribourg, à Bulle. C’est à la Grand-Rue 13 qu’a été inaugurée la succursale bulloise il y a près d’un an, en novembre 2019. Gilles Defferrard, son responsable, ainsi que Bertrand Ropraz et Maxime Pasquier, tous deux conseillers au sein de la succursale, reviennent sur cette première année d’activité.
La succursale DL MoneyPark de Bulle a été inaugurée en novembre 2019. Quel était votre plus gros défi à l’ouverture ? Les principaux obstacles à surmonter pour l’implémentation de l’entreprise dans la région ?
Gilles : Nous n’étions au départ pas du tout connu et la région gruérienne fonctionne avec le bouche à oreille. Grâce à Bertrand et Maxime, qui sont de vrais gruériens, il a été plus facile de se faire connaître avec de nombreuses présentations auprès des agences immobilières, architectes, entreprise générales, promoteurs, etc. Mais il a fallu également développer les relations avec nos partenaires financiers.
Quelles ont été vos plus belles réussites cette année ? De quoi êtes-vous le plus fiers ?
Gilles : Notre fierté est qu’après une année d’activité, nous avons atteint les objectifs fixés et ceci en entrevoyant la prochaine année sereinement. Nous pouvons également compter sur des conventions de partenariat avec des agences immobilières que nous venons de finaliser.
Quels sont les points forts de l’équipe et de la succursale ?
Bertrand : Notre approche tant au niveau de la clientèle que des partenaires est la proximité, simplicité et convivialité ce qui nous permet de travailler dans une confiance réciproque. Nos bureaux situés à la Grand-Rue, donc en plein centre-ville et qui sont tout neufs depuis une année, sont très agréables.
Quels sont les projets à venir et les prochaines étapes ? De quoi vous réjouissez-vous le plus pour 2020 ?
Maxime : Nous recherchons un expert immobilier qui pourra participer à différentes promotions immobilières que nous finalisons. Nous pourrons ainsi apporter un dynamisme à 360 degrés auprès de nos clients et partenaires. Si le rythme actuel continue, il est certain que nous devrons également rechercher un nouveau collègue.
L’équipe de la succursale de Bulle
de g à d.: Gilles Defferrard, Responsable de succursales de Fribourg et de Bulle, chez DL Moneypark depuis 2006
Bertrand Ropraz, Conseiller, chez DL MoneyPark depuis 2018
Maxime Pasquier, Conseiller, chez DL MoneyPark depuis 2020
Pouvez-vous vous imaginer, en tant qu'expert immobilier à Bulle et membre d'une équipe, remodeler le secteur de l'immobilier ? Si vous avez répondu oui, nous devrions nous rencontrer.
La pandémie du coronavirus renforce le marché de l’immobilier résidentiel
L'analyse des données du marché démontre que la pandémie a une influence positive sur le marché de l’immobilier résidentiel. L'envolée des prix pour les biens immobiliers d'une valeur allant jusqu'à 2 millions de CHF a été contenue : le niveau de prix de ces propriétés est revenu à celui de mi-2018 au troisième trimestre 2020. Fin 2019, un écart de près de 20% persistait entre les prix affichés et les prix de transaction, mais au troisième trimestre 2020, celui-ci s'était réduit à 12%. Cette différence importante s'explique par la baisse des prix de transaction. Cela malgré le fait que la pandémie ait encore renforcé le désir de devenir propriétaire.
Le fait que les prix de transaction soient sensiblement plus élevés que les prix affichés sur le marché de l’immobilier résidentiel semble désormais normal. L'offre stagne alors que la demande continue d'augmenter, favorisant ainsi cette évolution. La différence moyenne entre les prix affichés et les prix de transaction était d'environ 7% au troisième trimestre 2020. Ainsi, un acheteur paie finalement 1'070'000 CHF pour une maison proposée à 1 million de CHF, soit une différence de 70'000 CHF.
Stabilisation des prix des catégories « abordables »
Pour les propriétés par étage, la différence entre les prix affichés et les prix de transaction a plus que doublé (10,7% au troisième trimestre 2020) par rapport à celle des maisons (5,2% au troisième trimestre 2020). Il y a aussi d'importantes différences entre les gammes de prix. Pour les biens jusqu'à 2 mio, cette différence s'élève à environ 10%, pour les biens de plus de 2 mio, ce chiffre se monte à environ 17%. Au troisième trimestre 2020, les prix de transaction des biens jusqu'à 2 mio (plus de 94% de toutes les transactions) ont baissé, freinant ainsi cette tendance. Actuellement, les prix des propriétés jusqu'à 2 mio sont revenus au niveau de la mi-2018. Auparavant, des excès de près de 20% dans le prix des propriétés par étage jusqu'à 1 mio étaient constatés. La correction des prix est probablement liée à la baisse à court terme de la demande lors du confinement du printemps et devrait être de courte durée. Les biens de plus de 2 mio n'ont jusqu'à présent pas été touchés par la crise du coronavirus et ont connu une croissance pendant les trois derniers trimestres pour atteindre leur niveau le plus élevé des deux dernières années au troisième trimestre 2020.
Cependant, de nombreuses propriétés restent abordables. Près des deux tiers de toutes les transactions de propriétés (60%) sont inférieures à 1 mio ; 40% de ces transactions sont des copropriétés et 20% des maisons. « C'est une bonne nouvelle pour les deux tiers des locataires qui désirent être propriétaires. Surtout maintenant que le logement gagne énormément en importance à cause de la pandémie, il y existe une chance de réaliser ce rêve et de réduire massivement le coût de la vie », déclare Stefan Meyner, Senior analyst chez MoneyPark.
La pandémie accroît le désir d'acquérir une propriété
La première vague de coronavirus a eu un effet yo-yo sur la liquidité du marché. Au cours du premier semestre 2020, le nombre de propriétés mises en vente et vendues ont tous deux fortement diminué (-20% et -14% respectivement). Au troisième trimestre 2020, le marché s'est redressé plus fortement et plus tôt que prévu : le nombre de propriétés mises en vente a augmenté de 24% et les transactions de 20% (par rapport au trimestre précédent).
Après le confinement, le désir d'avoir son propre foyer, surtout à la campagne, s’est renforcé. « Parmi les acheteurs potentiels, nous remarquons un nouveau mot d’ordre : 'c'est maintenant ou jamais' », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Les intentions d'achat à court terme ont augmenté et le délai entre la publication de l’annonce de vente d’un bien immobilier et la conclusion de la transaction est devenu plus court. De plus, la demande en maisons a augmenté : chez les clients MoneyPark, on enregistre une augmentation d’environ 30%. Il y a également plus de citadins qui désirent s'établir à la campagne que d’habitants de zones rurales désirant s’établir en ville. »
Des mesures contre le coronavirus strictes comme opportunité pour les acheteurs potentiels ?
Parce que la demande a diminué plus rapidement et fortement que l'offre pendant la crise, la probabilité d'obtenir le bien souhaité a augmenté et ce, à un prix légèrement inférieur. Cependant, il a été démontré que le marché de l’immobilier résidentiel se porte bien, même en temps de crise. Les vendeurs de maisons situées en périphérie, dont les prix avoisinent le million, devraient notamment en bénéficier. Les acheteurs doivent se décider rapidement pour décrocher le contrat. « Les taux d'intérêt hypothécaires ne devraient pas faire obstacle au projet d'achat, car ceux qui comparent continueront à bénéficier de taux d'intérêt historiquement bas », déclare Stefan Heitmann.
MoneyPark et key4 concluent un partenariat
La plateforme immobilière innovante key4 d’UBS est désormais également accessible aux clients de MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant en Suisse. Ce partenariat renforce l’offre de services hypothécaires sur plateforme bancaire en Suisse. Les preneurs d’hypothèques bénéficient ainsi d’une transparence accrue sur le marché.
La plateforme key4 regroupe en un seul endroit tous les services liés à la propriété et à l’acquisition d’un logement. Grâce à ce nouveau partenariat, les clients de MoneyPark ont, eux aussi, accès à l’offre de key4. Les clients qui choisissent key4 peuvent sélectionner, pour chaque tranche de prêt hypothécaire, l’offre la plus intéressante de différents prêteurs helvétiques et ainsi composer leur propre financement immobilier à la carte. Cette offre, unique en Suisse, est désormais également disponible chez MoneyPark.
Martha Böckenfeld, responsable Digital Platforms & Marketplaces : « Je suis très heureuse que les clients de MoneyPark puissent désormais aussi bénéficier des avantages de notre plateforme innovante. Cette coopération avec un autre intermédiaire financier fait partie intégrante de la stratégie de partenariat de key4. Nous concrétisons ainsi une nouvelle étape dans l’expansion de notre écosystème ouvert axé sur l’habitat et le résidentiel. »
Grâce à sa stratégie de partenariat, key4 offre à ses clients une gamme complète de services à tous les stades du cycle de l’acquisition d’un bien immobilier : de la recherche d’un bien immobilier, dans le cadre d’un conseil financier indépendant, à l’entretien du logement en propriété, en passant évidemment par son achat. Cela inclut également les partenariats déjà annoncés avec FinanceScout24, Houzy et Homegate. D’autres partenariats suivront prochainement.
Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark: « Avec ce nouveau partenariat, nous élargissons une fois de plus l’offre de prêts hypothécaires de MoneyPark, la plus vaste de Suisse. En même temps, en tant que créateurs de services hypothécaires basés sur la technologie en Suisse, nous sommes heureux de donner une impulsion encore plus forte aux services bancaires sur plateforme. Tous les participants au marché bénéficient de l’augmentation de transparence qui en résulte. »
Sur sa plateforme, MoneyPark réunit des partenaires financiers qui répondent aux critères d’attribution les plus divers et trouve ainsi une solution pour presque tous les cas. En outre, MoneyPark propose un soutien professionnel pour l’achat et pour la vente de logements en propriété, ainsi que de nouveaux services digitaux liés à l’immobilier, qui sont constamment développés et étendus.
MoneyPark conclut un nouveau contrat avec la caisse de pensions prévoyance.ne comme partenaire hypothécaire
La caisse de pensions de la fonction publique du canton de Neuchâtel, prévoyance.ne, renforce ses investissements dans la classe d'actifs des hypothèques avec la solution "full service" de MoneyPark et octroie ainsi des hypothèques dans toute la Suisse, même à des personnes non affiliées. Elle fait appel à MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, pour la distribution et à finovo, filiale du groupe MoneyPark, pour la gestion des prêts hypothécaires.
Par le nombre des assurés et le montant de la fortune sous gestion (presque 28’000 assurés, pour près de 5 milliards de francs), prévoyance.ne fait partie des trois plus grandes caisses de pensions romandes. C'est la première de Suisse romande à proposer des prêts hypothécaires à un large public, grâce à MoneyPark. Cette nouvelle offre de financement immobilier est disponible dans toute la Suisse à travers le réseau de distribution de MoneyPark. Le partenariat entre le groupe MoneyPark et prévoyance.ne, ainsi que son offre hypothécaire attrayante, profitent également aux clients hypothécaires potentiels en dehors du canton de Neuchâtel.
« Il s'agit de notre premier partenariat avec une caisse de pensions romande. Nous sommes très heureux de franchir cette étape importante et de pouvoir proposer à nos clients dans toute la Suisse une autre gamme de produits attrayants issue de la Romandie pour le financement de leur logement », déclare Stéphan Mischler, responsable des ventes de la Suisse romande chez MoneyPark. Valentin Bürki, responsable des investissements chez prévoyance.ne, souligne : « Nous sommes fiers d'être la première caisse de pensions de Suisse romande à proposer une offre hypothécaire avantageuse, grâce à MoneyPark. Ce partenariat nous permet de développer notre portefeuille hypothécaire et d’élargir notre offre à toutes les régions de Suisse. Nous bénéficions de l'expérience et du réseau national de MoneyPark et de finovo, sa filiale pour la prestation de services, tant pour la distribution de prêts hypothécaires que pour leur traitement. »
Déjà active dans le domaine des hypothèques, prévoyance.ne diversifie sa classe d'actifs en accordant des prêts hypothécaires via MoneyPark. Elle est l'exemple parfait illustrant l’évolution du marché pour les caisses de pensions : dans le contexte actuel, il est difficile de générer un rendement intéressant avec un niveau de risque acceptable. L'investissement dans la classe d'actifs innovatrice des hypothèques est une bonne solution. En effet, la gamme de prêts hypothécaires proposée est non seulement avantageuse pour les personnes contractant un prêt hypothécaire, mais aussi pour les assurés. Grâce à cet investissement, prévoyance.ne peut diversifier son portefeuille d'investissement de manière sûre et durable et, contrairement aux obligations, peut s'attendre à un rendement positif, qui profite en fin de compte à l'assuré. Avec plus de 100 fournisseurs, MoneyPark, en tant que partenaire hypothécaire alternatif aux banques et compagnies d'assurance traditionnelles, dispose non seulement du plus grand nombre de partenaires hypothécaires pour les emprunteurs en Suisse, mais possède également la plus grande offre de caisses de pensions et de fondations de placement.
Prévision des taux hypothécaires – décembre
La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.
Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d'intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l'UE. Le meilleur taux, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s'explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.
Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d'intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d'être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
Situation macroéconomique
Après la reprise, l'écart de PIB se creusera à nouveau
Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l'indicateur hebdomadaire du PIB pour l'Autriche montre qu'après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d'environ sept pour cent par rapport à la même période l'année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l'augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.
Suisse: la consommation reste relativement soutenue
Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l'un des taux d’infection par habitant les plus élevés d'Europe.
Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l'instant. En effet, après s'être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.
La consommation privée en Suisse n'est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n'y a aucun signe d'effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.
La Suisse pourrait mieux s'en tirer que l'UE
Pour l'instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s'affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu'au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.
De sombres perspectives pour l'économie mondiale
Les prévisions pour l'économie mondiale demeurent sombres. La perspective d'un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l'efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l'économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.
Évolution des taux d’intérêt
Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre
Si les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d'un mois à l'autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l'échéance à court terme de deux ans a augmenté d'environ quatre points par rapport à fin octobre.
Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe
Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L'hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l'hypothèque sur deux ans d'un point pour atteindre 0,93%.
La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux
Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.
Prévision de l’évolution des taux
Le niveau des taux d'intérêt reste bas
En raison du développement économique actuel, les banques centrales n'ont d'autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d'entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l'économie d'exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l'une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d'intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.
Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues
Si la deuxième vague s'affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.
Recommandations
- Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
- Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
La fin d’année approche: n’oubliez pas vos déductions fiscales !
Alors que les fêtes de fin d'année approchent, nous vous rappelons qu’il s’agit des dernières semaines pour finaliser vos déductions fiscales. Vos paiements de cotisations doivent être réceptionnés par l’établissement de prévoyance le 31 décembre 2020 au plus tard. Afin de prévenir des éventuels retards de trafic des paiements et d’anticiper les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder sans tarder.
Pour rappel, cette année, comme pour 2019, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6'826/an sur le 3ème pilier A, tandis qu'une personne non affiliée (par exemple, un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34'128/an.
Prenons l’exemple d’un célibataire avec un revenu brut de CHF 110'000 et un taux d'imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd'hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3'600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6'826 représenterait une économie d’impôts de CHF 1'129.
En revanche, bonne nouvelle en prévision de 2021! Ces cotisations maximales ont été revues à la hausse. L’année prochaine, vous pourrez ainsi cotiser jusqu’à hauteur de CHF 6’883/an pour une personne affiliée, et CHF 34'416/an pour une personne non affiliée à la LPP.
Du côté des caisses de pension, elles proposent chaque fin d’année à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple dans le cas d’une personne arrivant depuis l'étranger, ayant commencé sa vie professionnelle plus tardivement, ayant bénéficié d'une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactive pendant un certain temps. Ces montants sont déterminés individuellement.
En reprenant l’exemple ci-dessus, sur 2020 un rachat LPP de CHF 10'000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3'500.
En plus de l'avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires dans votre caisse de pension sont rémunérés au taux d’intérêt minimum de 1%, taux minimum maintenu au même niveau pour 2021 sur décision du Conseil fédéral.
À noter que tout montant versé en plus dans votre caisse de pension ou dans un 3ème pilier améliore également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité.
Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ?
Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité.
+41 (0)22 747 10 12
Fausse croyance n°8 – “Je dois garder mon hypothèque pour compenser la valeur locative”
Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.
En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.
Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.
Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.
Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.
Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.
Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :
Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?
Les réponses peuvent être calculées facilement :
CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).
Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.
De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.
En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.
Gilles Ogay
gilles.ogay@moneypark.ch | 021 348 10 15
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
- Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"
- Fausse croyance n°2 - "La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt !"
- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
- Fausse croyance n°6 - "On ne peut rompre un prêt sans pénalités"
- Fausse croyance n°7 - "Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire"
Le département renouvellement fête sa première année
Il y a un an, DL MoneyPark a élargi ses activités et créé une équipe dédiée aux renouvellements hypothécaires afin de répondre à la demande croissante sur le marché. Consciente également que l’accompagnement lors d’un financement initial ou d’un renouvellement hypothécaire présente des enjeux différents, l’entreprise a souhaité mettre en place une équipe qui puisse répondre spécifiquement aux besoins des clients en phase de renouvellement hypothécaire.
Un an après, nous vous proposons un retour sur les premiers mois d’activité de l’équipe romande. Rencontre avec Alexandre Pachoud, le Responsable Renouvellement en Suisse romande.
Peux-tu te présenter en quelques mots ?
Je suis marié, père de 4 enfants et domicilié à Fribourg.
Après un apprentissage de commerce au sein d’UBS à Neuchâtel et un diplôme à la HEG de Neuchâtel obtenu en 2000, j’entame un parcours bancaire qui durera près de 20 ans, et me mènera à Neuchâtel, Genève, New York et Vevey.
Je rejoins DL MoneyPark en novembre 2018 en tant que conseiller au sein de la succursale de Fribourg. Depuis 2019, je supervise l’équipe renouvellement en Romandie.
Peux-tu nous présenter ton département et la raison de sa création en 2019 ?
Une nouvelle entité a été créée pour gérer uniquement des dossiers de renouvellement hypothécaire. Il s’agit principalement de s’occuper des renouvellements de nos propres clients mais aussi de ceux de nouveaux clients, désireux d’obtenir notre expertise de conseil et les meilleures conditions de taux.
À ce jour, nous sommes 5 pour couvrir toute la Suisse romande : Mélanie Didier, Anthony Nicolo, Gregory Priolo, Florent Buser et moi-même. Nous accueillerons deux nouveaux collègues d’ici le printemps prochain. L’objectif est d’être 8 à fin 2021.
Pourquoi avoir choisi de relever ce nouveau défi ?
J’ai toujours eu envie de faire du management et de gérer une équipe. J’aime pouvoir encadrer, former, coacher. Je peux ainsi mettre mon expérience et mes connaissances au profit de l’équipe, c’est très gratifiant. En plus de cela, pouvoir créer un nouveau département, partir de zéro au niveau de l’équipe et des processus constitue un challenge formidable et une fantastique opportunité.
Comment s’est déroulée cette première année d’activité ?
Nous étions partis avec certaines idées en tête, avec un process que l’on croyait être optimal et, comme toujours, c’est la pratique et le terrain qui nous guident. On a déjà changé beaucoup de choses. Nous sommes donc en évolution et adaptation constantes afin de répondre aux souhaits des clients et d’être le plus efficace possible lors du traitement de leur renouvellement. C’est un défi quotidien, et c’est ce qui est ultra motivant. Cette première année a été bonne, mais l’année prochaine sera excellente !
Quelle est la différence entre un financement initial et un renouvellement ?
Lors du renouvellement, on a affaire à des personnes qui possèdent déjà certaines notions du financement immobilier. Elles connaissent le fonctionnement du prêt, de la cédule hypothécaire, de l’amortissement, etc. On peut donc passer plus vite sur les questions de base. Par contre, ils ont en moyenne dix ans de plus que lors de l’achat. Leur situation de vie, tant privée que professionnelle, a évolué. Les problématiques et les interrogations changent. On oriente donc notre conseil sur d’autres points et l’analyse de prévoyance est d’autant plus importante. On va dans tous les cas analyser les risques liés à la retraite, au décès et à l’invalidité. Et on apportera bien sûr des solutions pour combler les éventuelles lacunes.
Nombreux sont ceux qui pensent que le renouvellement ne nécessite pas une approche aussi approfondie que lors de l’achat initial. Pourquoi est-il judicieux de contacter un spécialiste ?
Lors du renouvellement, les personnes croient que seul le taux compte. Mais la réalité est bien plus complexe. Les problématiques changent et nécessitent un conseil professionnel et personnalisé. Notamment concernant les besoins de couverture de prévoyance, surtout si la famille s’est agrandie entre temps. L’analyse de la retraite est également primordiale. Il est nécessaire de déterminer quelles seront les prestations lors de la cessation de l’activité professionnelle et d’entreprendre au plus vite les démarches pour combles les lacunes.
Ces préoccupations paraissaient lointaines lors de l’achat, mais elles deviennent capitales avec l’âge. C’est pourquoi une analyse de prévoyance est effectuée systématiquement, comprenant un calcul des futurs revenus à la retraite. Ces projections deviennent impératives, car avec les années, les prestations du 2e pilier notamment se réduisent et arriver sereinement à la retraite devient un véritable challenge. Nous sommes là pour cela.
À partir de combien de temps avant l’échéance est-il conseillé de se préoccuper de son renouvellement hypothécaire ?
Nous contactons nos clients 18 mois avant l’échéance. C’est à ce moment qu’il est possible de réserver un taux de manière anticipée en profitant de toute la palette de partenaires à notre disposition. Les conditions actuelles sont excellentes et le coût du forward relativement faible.
Comment entrevois-tu l’avenir et les défis de l’équipe ?
Ce n’est vraiment que le début de l’aventure. Comme mentionné, l’objectif est de compter 8 personnes dans notre équipe en fin d’année 2021. D’ici 3-4 ans, nous serons certainement le double. Les volumes à gérer tant par rapport à nos propres clients que par rapport au développement externe vont aller crescendo et la marge de progression est importante.
L’idée est de devenir le prestataire incontournable pour le renouvellement hypothécaire, comme nous le sommes aujourd’hui lors de la nouvelle acquisition. Avec mon équipe, nous allons tout faire pour assurer un développement constant et répondre aux attentes fixées sur ce nouveau pôle d’activité.
Alexandre Pachoud
Responsable renouvellement Romandie
alexandre.pachoud@moneypark.ch
Prévision des taux hypothécaires – novembre 2020
Peu de changements au niveau des taux hypothécaires au mois d’octobre: la pandémie va-t-elle engendrer des taux d’intérêts bas à l’avenir?
Après la chute du deuxième trimestre, l'économie mondiale s'est redressée étonnamment rapidement au troisième trimestre. Cependant, en raison de la deuxième vague de coronavirus, il semble maintenant difficile d'éviter une nouvelle chute. Un effet yoyo, avec des hauts et des bas imprévisibles menace. Un ralentissement douloureux du processus de rattrapage économique va inévitablement en résulter, tant en Europe qu'en Suisse. Les taux d'intérêt du marché des capitaux et les taux d'intérêt hypothécaires ont montré peu de volatilité, malgré le fait que la situation économique évolue pratiquement chaque semaine. Ils se maintiennent à des niveaux très bas.
Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence significative sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement au mois de mars, nous nous attendons à plus de stabilité et donc à moins de hausse ou de baisse des taux à court terme.
Situation macroéconomique
Le développement économique fait le yoyo
Comme le montrent les données actuelles, l'important effondrement de la production économique au premier et surtout au deuxième trimestre a été suivi d'une très forte reprise au troisième trimestre en Europe. En Allemagne, par exemple, le produit intérieur brut (PIB) réel a augmenté de façon surprenante de 8,2% par rapport au trimestre précédent, après correction des prix, des effets saisonniers et calendaires. Les facteurs qui ont contribué à cette situation sont l'augmentation des dépenses de consommation privée et des investissements en équipements, ainsi qu'une forte hausse des exportations. Dans l'ensemble, selon Eurostat, l'office statistique de l'UE, la zone euro a enregistré une très forte croissance économique de 12,7% au troisième trimestre. On observe que les pays ayant subi des effondrements particulièrement importants au cours du premier semestre connaissent maintenant également une forte reprise. La France, par exemple, a subi une baisse de 13,7% au deuxième trimestre, mais fait état d'une croissance fulgurante de 18,2% au troisième trimestre.
Suisse : une forte reprise notamment grâce à la consommation intérieure
La Suisse compte parmi les pays présentant le plus de cas de Covid-19 par nombre d'habitant en Europe. Mais cela ne semble pas (encore) influencer la mobilité et le comportement de consommation rapide de la population, comme le montrent les données en temps réel. Cependant, la situation va probablement évoluer suite aux mesures plus strictes introduites par le Conseil fédéral la semaine dernière.
Selon le Secrétariat d'État à l'économie (SECO), le fait que la population suisse ait été contrainte de limiter ses voyages internationaux a permis à certains secteurs de l’économie, dont une partie de l’industrie hôtelière et de la restauration, de bénéficier de la présence de la population indigène. D'autres secteurs ont connu une reprise plus limitée en raison d'une plus grande dépendance vis-à-vis de l'économie internationale (par exemple, certaines parties de l'industrie manufacturière) ou sont plus directement touchés par la pandémie du coronavirus ou ses mesures de confinement (par exemple, le tourisme international ou les grandes manifestations). La reprise de l'économie reste donc incomplète, et les niveaux de l'année précédente n'ont pas été atteints dans la plupart des domaines. En septembre, on recensait près de 50'000 chômeurs en plus que l'année précédente.
Perspectives sombres en raison de la deuxième vague de coronavirus
Un ralentissement du processus de rattrapage économique est probablement inévitable, tant en Europe qu'en Suisse. Par exemple, l'indicateur du PIB hebdomadaire de l'Autriche montre que l'activité économique s'est affaiblie vers la mi-octobre. Les avertissements aux voyageurs émis par certains pays envers l'Autriche ont affecté le secteur touristique et les ménages sont également devenus plus prudents. À l'heure actuelle, il faut combler un écart d'environ 5% du PIB par rapport au niveau de l'année précédente.
Ainsi, l'image d'une « économie à 95% » en Autriche s'est renforcée au cours des dernières semaines. Il est vrai que la vie économique a connu une reprise étonnamment forte après la fin du confinement au printemps. Mais depuis quelques semaines, la reprise perd de sa vigueur et de nouveaux importants revers sont à prévoir en raison de la deuxième vague. La majeure partie de ce scénario devrait également être applicable à la Suisse et à l'Allemagne. Une économie constante à 95% serait très problématique.
Une économie mondiale en récession
Les perspectives de l'économie mondiale se sont à nouveau fortement dégradées en raison de la hausse dramatique du nombre d'infections. Il existe de plus d'autres risques tels que les élections américaines, le Brexit et le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis. Une certaine incertitude et donc une volatilité sur les marchés sont tout à fait possibles en raison de la situation actuelle liée au coronavirus et à une campagne électorale plutôt inhabituelle.
Évolution des taux d’intérêt
Les taux d'intérêt sur les marchés des capitaux ont stagné en octobre
Alors que le monde entier se préparait à une seconde vague de coronavirus et que les incertitudes n'ont pas épargné les marchés financiers, les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés inchangés en octobre. Les taux d'intérêt à long terme, en particulier, ont stagné : à -0,36%, le taux à dix ans est resté inchangé au 30 octobre. Seul le taux sur deux ans a baissé de trois points de base par rapport au mois précédent, pour atteindre -0,75%.
Taux indicatifs inchangés pour les hypothèques à taux fixe
Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux « vitrine ») n'ont pas changé en comparaison avec le mois précédent. Même l'annonce de nouvelles mesures plus drastiques pour la lutte contre le coronavirus en Suisse n'a pas eu d'effet sur les taux d'intérêt, contrairement aux événements du mois de mars.
Meilleur taux DL MoneyPark à 0,76% sur 10 ans
Les meilleurs taux du groupe MoneyPark ont légèrement augmenté dans l'ensemble, l'écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux ayant légèrement diminué. L’écart n’en demeure pas moins considérable avec environ 45 points de base et se révèle aussi nettement plus important qu’en juin 2020 par exemple.
Prévision de l’évolution des taux
Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années
Les banques centrales du monde entier mènent une politique monétaire extrêmement expansive. Jeudi dernier, la Banque centrale européenne (BCE) a résisté à la tentation de réagir immédiatement à la deuxième vague de la pandémie par de nouvelles mesures. La veille seulement, l'Allemagne, l'État membre le plus peuplé et le plus puissant économiquement, avait annoncé de nouvelles restrictions concernant la vie publique pour le mois de novembre. Dans de nombreux pays membres de l'union monétaire, des restrictions similaires ou même plus fortes avaient déjà été mises en place au cours des semaines précédentes. Celles-ci ont déjà freiné l'activité économique du mois d'octobre et auront un impact beaucoup plus conséquent en novembre.
Aucune réaction au coronavirus n'est prévue
Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence majeure sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement à la situation en mars et la nouvelle réalité du télétravail à laquelle les prêteurs hypothécaires ont été confronté, nous nous attendons à plus de stabilité des taux et donc moins de hausse ou de baisse à court terme. La Banque nationale suisse ne procédera à aucune nouvelle baisse des taux d'intérêt tant que cette mesure n'aura pas été prise au préalable par la BCE.
Cela signifie que les taux hypothécaires continueront à stagner à leur faible niveau. Nous avons donc légèrement ajusté nos prévisions pour l'hypothèque à taux fixe sur dix ans à la baisse. Nous ne prévoyons aucun changement avant l'été prochain et un taux indicatif compris entre 1,10 et 1,25 %.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un prêt hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des prestataires.
Recommandations
- Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Il est cependant recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités à court terme.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine !
- Toute personne devant prolonger son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
Fausse croyance n°7 – “Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire”
On dit souvent que, lors d’un achat immobilier, l’établissement financier ne pourra vous financer qu’à hauteur de 80% maximum du montant total. Cette affirmation semble correcte puisqu’il faut disposer de 20% du montant de l’achat en fonds propres de départ.
Or, la réalité est parfois bien différente. Sur le marché hypothécaire, vous trouverez des partenaires susceptibles de vous prêter jusqu’à 100% du montant total de votre achat immobilier. Attention tout de même, tout le monde ne peut prétendre à un tel financement. Ce type de montage spécifique doit répondre à des critères très précis.
Prenons ensemble les différents points pour obtenir un financement supérieur à 80%.
Hormis le montant réservé pour les frais d’achat (environ 5% dans le canton de Vaud), il faut disposer d’un montant correspondant aux 20% réglementaires. Jusque-là, rien de nouveau.
Pour pouvoir prétendre à un financement dit « optimisé », soit au-delà des 80% standards, le premier critère porte sur la composition de vos fonds propres.
Le plus courant est de constituer la moitié de vos fonds propres à travers des avoirs de prévoyance du 2ème pilier. L’établissement prêteur prendra alors en nantissement ces avoirs et pourra, en compensation de cette garantie, vous prêter sa contre-valeur.
Une autre possibilité est de recourir à des avoirs de 3ème pilier disponibles soit sur un compte bancaire, soit en valeur de rachat d’assurance-vie. À nouveau, l’établissement financier prendra en nantissement ce montant et vous prêtera la somme équivalente.
Cependant, afin que l’établissement prêteur valide le financement, il faudra que vos revenus soient estimés suffisants pour en assumer les charges. Pour le déterminer, le prestataire financier effectuera un calcul de risque. La charge théorique ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus bruts, afin de conserver le fameux ratio de 33%.
Prenons l’exemple suivant :
Achat immobilier : 1'500'000 CHF
Fonds propres disponible : 375'000 CHF
- 150'000 CHF d’avoirs de 2ème pilier
- 150'000 CHF d’épargne personnelle
- 75'000 CHF du 3ème pilier
Voici le calcul théorique effectué par l’établissement financier :
Montant du financement : 1'425'000 CHF (soit 95% de la valeur totale)
Intérêts théoriques à 5% : 71'250 CHF
Amortissement : 28'350 CHF
L’amortissement correspond au 2ème rang (la partie du prêt dépassant les 66,66% de la valeur du bien) sur 15 ans.
Frais d’entretien à hauteur de 1% : 15'000 CHF
Charge théorique annuelle : 114'600 CHF
Il faudra au minimum 347'273 CHF ((71'250 + 28'350 + 15'000)/33%) de revenu annuel pour valider le montage et pour garantir que les charges n’excèdent pas les 33% de votre revenu annuel.
Attention, les crédits privés, les leasings ou autres crédit hypothécaires sont autant de charges qui viendront diminuer votre revenu.
En finalité, quelle est l’utilité d’un financement optimisé ?
- Préserver ses avoirs du 2ème pilier : cela permet de ne pas péjorer les prestations de retraite et de garder son potentiel de rachat dans le 2ème pilier intact. Tout montant injecté dans le 2ème pilier est déductible fiscalement. Il est aussi rémunéré au minimum selon les taux d’intérêts LPP, soit actuellement 1%.
- Sauvegarder son patrimoine financier : cela permet d’effectuer des rachats dans le 2ème pilier, d’investir dans un autre bien ou dans de potentiels placements, d’effectuer des travaux de rénovations (déductibles fiscalement) ou encore de réaliser des donations auprès de ses enfants.
Dans le groupe MoneyPark, vous bénéficierez d’un accompagnement complet. Votre conseiller effectuera une étude de financement détaillée qui abordera tous les impacts liés à votre acquisition immobilière. Le financement optimisé, s’il est possible, est une excellente opportunité pour préserver votre patrimoine et améliorer votre situation fiscale.
Arthur Petit
ape@d-l.ch | +41 22 747 10 12
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
- Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"
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Risk Index T3 – Le marché de l’immobilier résidentiel reste stable face à la première vague du coronavirus
Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,8 au 3e trimestre 2020. Bien que cette situation implique une diminution du risque, celui-ci reste accru. L’indice a ainsi retrouvé le niveau établi à fin 2019, avant la pandémie du coronavirus. Cette diminution est principalement due à la rapide évolution de la reprise économique au 3e trimestre. La hausse du taux d’utilisation des capacités en particulier a engendré une amélioration du moral chez les directeurs d’achat et même, le retour de l’Indice des directeurs d’achat (PMI) dans la zone de croissance. Cependant, la viabilité de la reprise économique est très incertaine. Il est actuellement difficile d’estimer les restrictions économiques engendrées par la deuxième vague du coronavirus qui a récemment touché la Suisse, mais également la quasi-totalité des pays qui nous entourent.
Les signes de risques accrus en raison de la pandémie sont à peine visibles sur le marché de l’immobilier résidentiel. Au contraire, la demande excédentaire déjà existante a plutôt augmenté. Les prix de l’immobilier résidentiel sont, jusqu’à présent, restés stables face à la crise du coronavirus. Les maisons individuelles sont même encore plus demandées qu’avant la pandémie et enregistrent donc une augmentation correspondant à la moyenne des dix dernières années. Du côté des appartements en propriété, les prix ont légèrement reculé, surtout dans le segment haut de gamme.
Résultats détaillés
Les indicateurs mettent en évidence des risques moyens à élevés sur le marché immobilier suisse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI diminue de 0,3 points pour s’établir à 3,8 points au 3e trimestre 2020. Ainsi, la hausse de l’indice des deux premiers trimestres 2020, due au coronavirus, a pratiquement été compensée. L’état actuel implique un risque moyen à élevé sur le marché immobilier suisse.
Stabilisation de la croissance des prix et hausse de la demande pour les maisons individuelles en raison du coronavirus
Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. Cette évolution est due à l’importante demande et donc à la hausse des prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2% durant l’année. Les prix des appartements ont reculé en moyenne de 0,7% durant l’année en cours. Dans le segment haut de gamme, les prix ont également légèrement diminué pour les deux catégories de bien.
La dynamique des transactions reprend, malgré la deuxième vague de coronavirus
La tendance à la hausse de la dynamique des transactions déjà apparue en juin continue au cours de ce trimestre. La demande a particulièrement augmenté, alors que l’offre s’est retrouvée environ 10% au-dessous du taux du même trimestre de l’année précédente. Nous continuons à estimer que l’effet de rattrapage accumulé se fait encore attendre à cause de la deuxième vague de coronavirus qui s’amorce.
Malgré l’arrivée d’une deuxième vague de coronavirus, la consommation affiche une reprise
L’augmentation du nombre de cas de coronavirus inquiète les états du monde entier. Dans de nombreux pays européens, y compris la Suisse, de nouvelles restrictions sont en discussion, voire ont déjà (à nouveau) été introduites, afin de faire face à une deuxième vague.
Indépendamment de cela, les données en temps réel en Europe démontrent que les citoyens ont rapidement adapté leurs habitudes de consommation selon les secteurs, mais qu’ils ont à peine freiné leurs activités économiques. Ils participent donc à une reprise rapide de l’économie. L’écart du PIB a ainsi pu être réduit au cours des dernières semaines. Bien qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle, cette insouciance peut provoquer une nouvelle propagation importante du virus, à travers l’accroissement des échanges commerciaux. Le risque d’une deuxième vague augmente.
Suisse : reprise ferme de la conjoncture au cours des dernières semaines, mais son évolution est incertaine
La consommation privée, très importante pour l’économie suisse (elle constitue plus de la moitié du PIB), se développe de manière réjouissante depuis quelques semaines. Il n’y a pas que le secteur des services qui connaisse un fort rebond. Effectivement, le fait que de nombreux Suisses ont passé leurs vacances au pays a eu un effet net positif sur la consommation pendant les mois d'été. Dans le commerce de détail, le chiffre d’affaire du secteur du mois de juillet se situe même 4% au-dessus de la valeur du même mois de l’année précédente. Ce fait est expliqué par les achats de rattrapage effectués en partie par les ménages en raison des économies réalisées pendant le confinement (selon une estimation, ce montant s’élèverait à plus de huit milliards de francs).
Jusqu’à présent, les signes démontrant que les Suisses seraient plus réticents à dépenser leur argent sont donc minimes. Même le risque accru de contagion n’a pas l’air d’avoir d’effet négatif.
Malgré cet essor économique nettement plus important qu’anticipé, la situation demeure fragile. La situation économique devrait être plus difficile durant la saison hivernale. Si les cas augmentent rapidement, les consommateurs devront se montrer plus prudents. De plus, le gouvernement pourrait à nouveau envisager des restrictions rigoureuses concernant la vie quotidienne et économique. Il convient cependant de préciser que les coûts d’un deuxième confinement total seraient à peine supportables. Une telle situation doit être évitée à tout prix. La deuxième partie de la reprise demandera par conséquent nettement plus de force et de patience et comporte de nombreuses incertitudes.
Les taux d’intérêts devraient rester à des niveaux extrêmement bas pendant des années
Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste. Si elle ne le faisait pas, le Franc suisse serait fortement revalorisé, l'économie axée sur l'exportation serait étouffée et les prix des importations chuteraient massivement. Tout cela mettrait la stabilité des prix fortement en danger.
En raison des derniers signaux des USA et de l’UE, il faut s’attendre à ce que le niveau des taux d’intérêt demeure extrêmement bas pendant des années. La politique monétaire actuelle ne suffirait donc peut-être pas à écarter les risques financiers et politiques qui s’opposent à une reprise durable de l’économie mondiale. La reprise des contagions en Europe, les événements politiques tels que le Brexit et les élections aux USA, ou les tensions entre la Chine et les USA présagent un développement plutôt sombre.
Les taux d’intérêts hypothécaires devraient rester bas
La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Dans le cas des prestataires les moins chers du marché hypothécaire, les conditions sont souvent liées à l'évolution des taux d'intérêt du marché des capitaux. Combiné à une pression concurrentielle accrue, cela signifie que les clients qui comparent peuvent continuer à s'attendre à des taux d'intérêt hypothécaires très attractifs à l'avenir.
Degré d’endettement des propriétaires quasi inchangé
La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 46%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Sous-indices du RERI
1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements
L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.
Le faible taux d’endettement a encore diminué lors du 3e trimestre
L’endettement a légèrement reculé au cours du trimestre écoulé. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne 46% au 3e trimestre 2020 (51% au trimestre précédent). Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.
2. Fourchette d’offres des taux hypothécaires
La fourchette d’offres des taux hypothécaires reste énorme, malgré une croissance de l’intensité de la concurrence
L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au 3e trimestre 2020, avec 0,88% (trimestre précédent 0,83%). Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du premier trimestre 2020. Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque : alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,62%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,76%. Il en résulte une importante marge de 1,14% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, représente plusieurs dizaines de milliers de francs que les clients ont payé en plus ou en moins. On remarquera que les offres les plus chères sont peu volatiles, alors que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux.
Potentiel d’économies gigantesque
Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,70%, le potentiel d’économies est le suivant :
3. Coûts de garantie des crédits
Une courbe des taux plate et une volatilité des taux swap plus faible au troisième trimestre
Comme lors du deuxième trimestre, les taux sur les marchés des capitaux se sont comportés de manière nettement moins volatile qu’au premier semestre 2020. Le taux d’intérêt du marché des capitaux à 10 ans a oscillé entre -0,23% et -0,38% dans une petite fourchette d’environ 15 points de base.
La courbe des taux (écart entre le swap à 2 ans et celui à 10 ans) reste extrêmement plate (moins de 40 points de base). L'opinion du marché selon laquelle l'économie mondiale continuera à se développer en récession y est liée.
Prévision pour les prochains mois : des taux d’intérêt toujours bas, mais des fluctuations à court terme sont possibles
Nous partons du principe que les taux sur les marchés des capitaux et les taux hypothécaires se stabiliseront à un niveau bas similaire. Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La BNS n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste.
Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques liés.
Le marché des capitaux pourrait donc être soumis à des fluctuations à court terme au cours des prochaines semaines. Toutefois, tant que les contraintes économiques ne deviennent pas trop importantes, il est également possible que la volatilité soit minime. Nous prévoyons que les taux d'intérêt hypothécaires continueront à suivre une tendance latérale dans les semaines à venir, avec des taux d'intérêt moyens légèrement bas.
4. Indices des prix
Le coronavirus fait augmenter les prix de l’offre et de la demande des maisons individuelles
Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. L'indice a augmenté de 1,2 point d'indice au troisième trimestre, ce qui ne s’était plus produit depuis le troisième trimestre de 2016. Pour l'année en cours, l'indice est donc en hausse de 1,1 point. La forte hausse du troisième trimestre est à nouveau due aux prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 1,28% (1,13% au deuxième trimestre), tandis que les prix des appartements n'ont que légèrement augmenté de 0,22% (-0,37% au deuxième trimestre). L'évolution inégale devient évidente lorsque l'on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 2% cette année, tandis que les appartements ont diminué de 0,7% en moyenne. Si l'on considère le marché dans son ensemble, on constate un aplatissement de la croissance des prix. Le coronavirus semble avoir entraîné un léger déplacement de la demande. Les maisons individuelles sont devenues plus populaires et donc plus chères. Cela se confirme également lorsque l'on examine les profils de recherche de nos clients, où la demande de logements a augmenté de près de 30%. L'offre est nettement inférieure à celle de l'année dernière, avec actuellement environ 21 000 maisons individuelles et 36 000 appartements. Cela représente une baisse de près de 5 000 unités chacune par rapport à l'année précédente et 10% de moins qu'en juin 2020.
Nous continuons à penser que les immeubles de rendement (buy-to-let) ne seront pas épargnés par la crise sanitaire. En particulier dans les zones périphériques et rurales, le risque d'inoccupation et la volatilité croissante des locataires pourraient s'accentuer pendant une période prolongée de faiblesse économique. Le nombre toujours élevé de construction pourrait se heurter au déclin de l'immigration induit par le coronavirus, ce qui alimenterait le déséquilibre. Le marché de l'immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles si l'activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente.
On constate également que dans le segment haut de gamme (propriétés de plus de deux millions), les prix des transactions ont baissé au premier semestre 2020 et ont maintenant légèrement diminué au cours des deux dernières années. Si les acheteurs à revenus élevés craignent une récession de longue durée, les prix risquent de subir une pression supplémentaire.
L'indice des prix à la consommation est maintenant positif pour la première fois depuis un an. Il a augmenté de 0,1 point d'indice pour atteindre 98,7.
5. Taux de chômage
Le taux de chômage continue à augmenter du fait de la crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire
Après une hausse du taux de chômage de respectivement 0,4% et 0,6% aux premier et deuxième trimestres, pour atteindre 3,3%, le troisième trimestre affiche de manière un peu inattendue, un léger recul pour atteindre 3,2%. Toutefois, les experts estiment que la proportion de chômeurs de longue durée risque d'augmenter fortement d'ici l'été prochain, car il est beaucoup plus difficile de trouver un nouvel emploi pendant la crise.
Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 148 560 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à fin septembre 2020, soit environ 2000 personnes de moins qu’à fin juin. Au cours de la même période, le nombre de jeunes chômeurs (15 à 24 ans) est passé d'environ 17 000 à 19 000. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté au cours du troisième trimestre d'environ 5 000 pour atteindre environ 238 000.
La légère baisse récente du chômage doit être traitée avec prudence, compte tenu de l'imminence de la deuxième vague de coronavirus. Bien que la Suisse se débrouille très bien en comparaison européenne et mondiale, les économistes s'accordent à dire que le chômage partiel a contribué de manière significative à ces chiffres bas. La levée du chômage partiel permettra de déterminer dans quelle mesure cet effet sera durable. En septembre 2020, le chômage partiel était encore approuvé pour plus de 400 000 personnes, ce qui correspond à environ 8% de la population active.
6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index)
Le PMI est de retour dans la zone de croissance, le carnet de commandes est positif pour les mois à venir
Après une importante chute lors du premier trimestre et un nouveau déclin plus faible au deuxième trimestre, l'indice PMI a connu une reprise étonnamment forte au troisième trimestre 2020.
Après une très forte hausse en juillet (7,3 points), le PMI industrie a continué à se redresser en août et septembre et, avec 53,1 points, a même dépassé le seuil de croissance (50,0 points). Cette évolution est plus qu'une lueur d'espoir et reflète une reprise assez large.
La sous-composante production du PMI industrie a augmenté tous les mois du troisième trimestre et se trouve donc clairement dans la zone de croissance. En outre, la sous-composante carnet de commandes s'est également sensiblement améliorée, ce qui laisse penser que l'on peut s'attendre à des augmentations de la production et que la demande a été plus forte que prévu. En revanche, les stocks dans les entrepôts d'achat et les prix d'achat n'ont pratiquement pas changé. Dans l'ensemble, l'utilisation des capacités est donc susceptible d'avoir été nettement meilleure qu'au début de la crise du coronavirus.
Le PMI du secteur des services a également poursuivi sa reprise au troisième trimestre et se situe maintenant à 55,1 points, son plus haut niveau depuis janvier de cette année. Pratiquement toutes les sous-composantes ont évolué positivement. En particulier les sous-composantes activité commerciale, et son pendant, production, qui se situent largement dans la zone de croissance avec 60,6 points. On peut donc s'attendre à une forte activité commerciale dans les prochains mois.
Conclusion et recommandations
- Le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue de se montrer très stable en Suisse. La pandémie semble même avoir une influence positive sur la demande et le souhait d’acquérir un logement individuel, ce qui se reflète dans la stabilité des prix ou, dans certains segments, dans l’augmentation des prix de l’immobilier.
- La peur de vagues de vente dues à des pertes de revenu ou une augmentation du chômage ne s’est (jusqu’à maintenant) pas matérialisée. Des signes de retards ou de défauts de paiement sont également absents sur le marché de l’immobilier résidentiel.
- La demande en logement individuel et le volume des transactions ont continué à se redresser et se situent pratiquement au même niveau que celui constaté à la même période de l’année précédente.
- L’atténuation de la croissance des prix des logements individuels représentent actuellement des opportunités d’achat attractives pour les nouveaux acquéreurs. Cependant, nous avons parfois noté d’importantes différences régionales en ce qui concerne les prix.
- Le fait que les restrictions en matière de mobilité s’appliqueront vraisemblablement pour plusieurs mois, voire plusieurs années, a renforcé l’importance de posséder un logement. L’acquisition d’immobilier résidentiel peut de plus engendrer une baisse massive du coût du logement, ce qui constitue une raison valable supplémentaire d’acheter son propre logement en période économique incertaine.
- Nous prévoyons une évolution latérale du prix des logements individuels au cours des prochains mois.
- Une fois la crise du coronavirus passée, nous prévoyons des effets de rattrapage rapide se traduisant par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement toujours très attractives devraient favoriser cette tendance.
- Nous demeurons prudents en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. En effet, en raison de la forte augmentation des prix au cours des dernières années et du risque potentiellement important de locaux inoccupés, nous estimons le risque pour ce genre de propriétés beaucoup plus élevé que pour le segment de l’immobilier résidentiel à usage propre. Il en va de même pour le marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie). De plus, la volatilité des locataires augmente, car ceux-ci recherchent de plus en plus des solutions de logement alternatives, comme le suggère l’important volume de recherche en immobilier.
Nouveaux départements – nouveaux talents !
Ce mois-ci, ce sont deux départements, créés récemment, qui s’agrandissent grâce à l’arrivée de nouveaux talents. Nous sommes ravis de vous présenter Emanuel von Graffenried, Alexandre Giovannone et Gilles Fontaine qui ont terminé avec succès leur période d’essai !
Lausanne
Notre forte croissance continue nous a conduit ce printemps à la création d’une team « Partner management » en Suisse romande. Emanuel von Graffenried fut le premier élu à la rejoindre. En tant que Business Development Manager B2B, il développe les relations commerciales B2B en Suisse romande et garantit la liaison avec la team « Partner management » de notre siège. Il définit et construit notre réseau national de vente et en assure le succès.
Après des études en architecture à l’EPFL et des cours en développement immobilier à la HEC, Emanuel a travaillé comme architecte et expert immobilier. Puis, il a été engagé à la Confédération où il a été chargé du développement et du pilotage de projets immobiliers. Son vif esprit entrepreneurial l’a poussé en 2015 à co-fonder l’entreprise les Ateliers GEC SA. Terminant en 2021 son brevet d’expert en estimation immobilière, Emanuel est une personne rigoureuse, persévérante et orienté résultat. Il apprécie particulièrement le challenge et la liberté d’entreprendre donnée par sa fonction.
Bon vivant et épicurien notoire, Emanuel durant son temps libre, apprécie découvrir de nouvelles saveurs, de nouveaux pays et surtout de belles plages ! Petit, Emanuel aimait déjà l’aventure et rêvait de devenir archéologue, comme le grand Dr Alan Grant (clin d’œil à Jurassic Park). Nous lui souhaitons donc une belle aventure au sein de la famille MoneyPark et de s’épanouir dans sa nouvelle activité. Bienvenue à lui !
Pour le contacter : emanuel.vongraffenried@moneypark.ch | 021 348 10 63
Avec un parcours exclusivement dans l’immobilier depuis plus de 22 ans et deux ouvertures de société à son actif, Alexandre Giovannone a rejoint notre nouveau secteur d’activité « MoneyPark Real Estate ». En sa qualité d’Expert immobilier, il conseille nos clients tout au long de la chaîne de valeur immobilière et participe proactivement à la création des divers processus de notre nouvelle offre de service.
Son intégrité, son expérience et ses connaissances du marché lui permettent d’évaluer les biens immobiliers des propriétaires de façon transparente et professionnelle correspondant à une réelle valeur de marché. Alexandre apprécie la diversité dans son activité et s’enrichit quotidiennement de nouvelles expériences professionnelles et relationnelles.
Conduisant ses actions comme pilotant sa moto sur circuit, ce qui sous-entend avec beaucoup de plaisir et de motivation, Alexandre, depuis tout petit, souhaitait suivre les traces de son oncle pour devenir tout comme lui courtier immobilier. Nous lui souhaitons encore la bienvenue et nous réjouissons grandement de continuer cette fructueuse collaboration. Plein succès dans sa team !
Pour le contacter : ag@d-l.ch | 021 348 10 73
Genève
En 2004, Gilles Fontaine intègre l’agence commerciale de la Société Privée de Gérance à Genève comme courtier en objets résidentiels. Après une courte période chez deRham-Sotheby’s, il rejoint le team courtage résidentiel de CGI Immobilier. C’est en 2015 qu’il co-crée l’agence immobilière Régie Genevoise Immobilière SA et y exerce le rôle de Directeur durant 4 ans.
Gilles a aussi rejoint notre nouvelle division immobilière « MoneyPark Real Estate » en qualité d’Expert immobilier. Tout comme Alexandre, ses missions consistent notamment à mettre en relation nos clients désireux de vendre leur bien immobilier avec nos clients acquéreurs pré-qualifiés financièrement. Il coordonne l’entier du processus de vente. Excellent négociateur, faisant preuve de tact et de diplomatie, il sait motiver vendeurs et acheteur à prendre la bonne décision au bon moment.
Gilles se dote d’une patience inlassable en attendant la saison hivernale durant laquelle il pourra enfin pratiquer son sport préféré : le ski. Pour terminer, non sans une touche d’humour, Gilles étant petit rêvait que d’une seule chose : « devenir grand ! » Nous lui souhaitons plein succès dans sa team et c’est avec enthousiasme que nous poursuivons cette belle collaboration. Encore bienvenue !
Pour le contacter : gf@d-l.ch | 022 908 10 24
Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !
Prévisions des taux hypothécaires – octobre 2020
Le nombre d’infections au coronavirus continue d’augmenter. Néanmoins, la consommation rebondit et l’écart de PIB se réduit. L’économie suisse profite de la consommation des personnes restées au pays cet été: les achats dits de rattrapage ont généré un montant estimé de près de huit milliards de francs. L’évolution de la situation durant la saison hivernale ainsi que les difficultés économiques susceptibles de découler d’éventuelles nouvelles mesures de sécurité demeurent cependant les grandes inconnues.
Les taux se maintiennent à des planchers historiques. Les signaux en provenance de toutes les grandes zones monétaires laissent présager que ces conditions perdureront au cours des prochaines années.
Situation macroéconomique
Poursuite du rebond de la consommation malgré la hausse du nombre de cas
L’augmentation des infections au coronavirus inquiète les gouvernements du monde entier. Dans de nombreux pays d’Europe, de nouvelles restrictions sont à l’étude ou ont d’ores et déjà été (ré)instaurées pour faire face à la seconde vague.
Néanmoins, les données en temps réel montrent que la population européenne ne se laisse guère freiner dans ses activités économiques, contribuant ainsi largement à l’accélération de la reprise conjoncturelle. Au cours des dernières semaines, cela a permis de réduire l’écart de PIB qui s’était creusé. Il s’agit là d’une bonne nouvelle. Toutefois, une telle insouciance peut aussi entraîner la multiplication des échanges économiques, qui pourraient être à l’origine d’une nouvelle flambée de la pandémie. Le risque d’une seconde vague s’accroît.
Rebond conjoncturel marqué en Suisse
Très importante pour l’économie helvétique, la consommation privée (qui représente plus de la moitié du produit intérieur brut) connaît une évolution particulièrement réjouissante ces dernières semaines: la reprise s’est révélée très soutenue, et pas uniquement dans le secteur des services. Le fait que de nombreux Suisses aient passé leurs vacances sur le territoire national a eu un effet positif net sur la consommation durant la période estivale.
Dans le commerce de détail, les chiffres d’affaires se sont même établis 4% au-dessus de leur niveau de l’année précédente en juillet. Cette évolution s’explique par les achats de rattrapage, que les ménages privés effectuent aujourd’hui grâce aux économies engrangées pendant le confinement (de l’ordre de plus de huit millions de francs selon une estimation).
À ce jour, les Suisses ne se montreraient donc pas frileux en matière de dépenses. Le risque de contamination ne semble pas non plus avoir de répercussions négatives. Même l’obligation de porter le masque dans les magasins ne freine (jusqu’à présent) pas le désir d’achat.
… mais le retour à la normale sera difficile et incertain
La situation reste très fragile malgré ce redressement conjoncturel plus soutenu qu’escompté. Durant la saison hivernale, le contexte économique redeviendra probablement inconfortable. La population fera peut-être preuve de plus de retenue en cas de multiplication des contaminations. Par ailleurs, les responsables politiques pourraient envisager de nouvelles restrictions sur la vie quotidienne et économique. Cela dit, les coûts économiques d’un second confinement total seraient difficilement supportables. Une telle situation doit être évitée par tous les moyens. La deuxième phase du rebond nécessitera par conséquent bien davantage de force et de patience, et sera caractérisée par de nombreuses incertitudes.
Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années
Les banques centrales de toutes les grandes zones monétaires poursuivent une politique orientée vers l’argent bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a ainsi pas d’autre choix que de conserver également une politique monétaire accommodante. À défaut, le franc s’apprécierait fortement, l’industrie d’exportation serait asphyxiée et les prix des importations s’effondreraient, menaçant ainsi dangereusement la stabilité des prix.
Les derniers signaux en provenance des États-Unis et de l’Union européenne laissent présager que les taux d’intérêt se maintiendront à leur actuel niveau extrêmement faible durant plusieurs années encore.
Risques économiques élevés
L’actuelle politique monétaire pourrait en conséquence ne pas suffire pour contrer les risques financiers et politiques qui s’opposent à la reprise durable de l’économie mondiale. La détérioration de la situation en matière de contaminations en Europe ainsi que des événements politiques comme le Brexit, les élections aux États-Unis ou encore les tensions dans les relations sino-américaines annoncent des perspectives plutôt sombres.
Évolution des taux d’intérêt
Recul des taux d’intérêt sur le marché des capitaux en septembre
Depuis la fin août, les taux d’intérêt ont baissé toutes échéances confondues sur le marché des capitaux. Au 29 septembre 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à -0,33%, soit un gain de 10 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également reculé de 8 points de base pour s’inscrire à -0,59%.
Taux indicatifs en baisse également pour les hypothèques à taux fixe
Suivant la même tendance que les taux d’intérêt sur le marché des capitaux, les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux «vitrine») ont diminué en septembre, mais dans une moindre mesure. Les prestataires ont donc répercuté leurs coûts de refinancement plus favorables aux preneurs d’hypothèque.
Actuellement, le meilleur taux DL MoneyPark en Suisse romande se négocie à 0,81% sur 10 ans.
Prévision de l’évolution des taux
De faibles taux hypothécaires semblent garantis pour longtemps
Deux solides arguments parlent en faveur du maintien des taux hypothécaires à leur actuel niveau ultra-bas sur les prochains mois voire années. Premièrement, la classe d’actifs des hypothèques reste, du fait de son rendement supérieur, extrêmement attrayante en tant que substitut aux placements en obligations de premier rang pour les nouveaux investisseurs institutionnels (caisses de pension et fondations de placement par exemple). Cette situation devrait encore intensifier la concurrence et peser sur le niveau des taux d’intérêt, notamment pour les échéances supérieures à 10 ans très demandées. Deuxièmement, les grandes banques centrales seront contraintes de maintenir leur politique monétaire expansionniste au cours des années à venir et ne relèveront en conséquence guère leurs taux directeurs.
Sous l’effet de la seconde vague de coronavirus, les taux d’intérêt sur le marché des capitaux pourront cependant se montrer volatils dans les prochaines semaines. Mais il est aussi possible que ces fluctuations soient minimes, tant que les restrictions d’ordre économique ne deviennent pas excessives. Pour les semaines à venir, nous anticipons toujours une stagnation des taux hypothécaires, avec des taux d’intérêt moyens en légère baisse.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux du marché des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.
Recommandations
- Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins possible sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités.
- Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables.
« Nous souhaitons renforcer la collaboration avec nos partenaires »
MoneyPark vient d'annoncer l’élargissement de son champ d'activité et accompagne désormais ses clients pour tout ce qui concerne l'achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en plus de ses activités de financement immobilier et prévoyance (pour plus d'information cliquez ici). Qu'est-ce que cela signifie en termes stratégiques ? MoneyPark est-t-il désormais un courtier immobilier ? Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, fait le tour de la question.
Stefan Heitmann, en quelques mots, pourquoi entamez-vous ce nouveau chapitre dans le secteur immobilier ?
MoneyPark veut créer une expérience client entièrement nouvelle dans le secteur immobilier et simplifier ainsi l'achat et la vente de biens, notamment grâce à l’analyse de données. Chaque jour, de nombreux rêves « de vie » sont déboutés, faute de bien à vendre sur le marché. Grâce à notre nouvelle offre, nous souhaitons améliorer la transparence et dynamiser le marché, afin de concrétiser encore plus de rêves immobiliers.
Afin de fournir ces services, vous lancez, entre autres, une plateforme immobilière, bien qu’il en existe déjà beaucoup sur le marché. En quoi la plateforme de MoneyPark diffère-t-elle des plateformes existantes ?
Notre plateforme met en relations acheteurs et vendeurs, certes, mais elle fournit surtout de l’information. Nous souhaitons apporter le plus de transparence possible pour l’acheteur, le propriétaire et le vendeur quant à leur projet immobilier. Les propriétaires pourront par exemple suivre l’évolution de la valeur de leur bien, la conjoncture, les activités d’urbanisation dans leur quartier ou encore leur financement immobilier actuel. En liant technologie de pointe et notre premier cœur de métier, le financement immobilier, nous proposons une nouvelle expérience client, améliorant ainsi la transparence du marché tout en renforçant son dynamisme. Il est important de souligner également que la plateforme est étroitement liée aux conseils personnalisés de nos experts, tant hypothécaires qu’immobiliers, car nous restons persuadés que l’humain garde et gardera toujours un rôle majeur dans n’importe quel processus immobilier.
En se lançant dans l’immobilier, MoneyPark ne fait-il pas concurrence à ses partenaires historiques, les agences immobilières ?
La décision d’élargir notre domaine de compétence est venue naturellement, puisqu’elle émane de la demande de nos propres clients et se base sur notre solide conviction que le marché de l’immobilier requiert plus de transparence. Nous souhaitions devenir le partenaire privilégié pour les acheteurs, les propriétaires et les vendeurs qui offre une transparence et un accompagnement unique. Nous ne répliquons pas l’activité du courtier immobilier traditionnel mais mettons à profit notre savoir-faire et nos données pour rendre les transactions immobilières plus simples et transparentes. Nous ne visons pas uniquement à faire évoluer le marché, mais également à le faire grandir en augmentant l’offre de logements disponibles à vendre et en renforçant nos collaborations avec les acteurs clés.
Comment MoneyPark va-t-il trouver ses mandats, sans faire de concurrence directe aux agences immobilières ?
Nous allons avant tout accompagner les propriétaires actuels dans leur décision de vente, avant même que ceux-ci ne soient dans une démarche active de vente, comme évoqué précédemment. Ceci au sein-même de notre propre portefeuille de clients et, à l’avenir, également au sein de sociétés partenaires.
Qu'est-ce qui va changer dans la collaboration avec vos partenaires immobiliers ?
Nous souhaitons non seulement poursuivre notre collaboration avec nos partenaires, mais aussi l'étendre davantage. Nous sommes et resterons ouverts à des partenariats de confiance et orientés sur le long terme. Ce nouveau secteur d’activités offre de nouvelles possibilités de synergies avec nos partenaires de longues dates, notamment à travers la mise à disposition de nos outils numériques de pointe ou dans la collaboration sur les ventes immobilières. En parallèle, notre offre de services reste inchangée : notre base de données d’acheteurs qualifiés reste ainsi accessible ainsi que nos autres outils ayant pour but d’accélérer la concrétisation des ventes, à l’instar des simulations financières visant à aider l’acquéreur à se projeter.
Comptez-vous révolutionner le marché en pratiquant des tarifs agressifs ?
Même si nous offrons plus de flexibilité que les modèles de courtage actuels, nos commissions pour l’accompagnement dans une vente seront de l’ordre de celles pratiquées usuellement sur le marché, soit celles propres à un « courtage traditionnel ». On se distinguera par l’expérience client unique qu’on offre, pas par nos tarifs. En effet, c’est l’exhaustivité de notre accompagnement qui fait la différence : offrir des services qualitatifs et complets autour de la propriété immobilière par le biais d’un seul et même partenaire, de la recherche d’un bien au financement, en passant par la prévoyance, la fiscalité et la vente.
MoneyPark renforce la transparence du marché de l’immobilier suisse et révolutionne l’expérience client dans le domaine du logement
Des nouvelles du groupe MoneyPark : nous élargissons nos activités et conseillons dès aujourd’hui nos clients sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en sus du financement et de la prévoyance. Bientôt, nos clients auront, via une nouvelle plateforme, accès à des informations exhaustives concernant le bien immobilier qu’ils recherchent ou ont déjà acquis. Couplée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs. La transparence accrue et l’accès simplifié aux services immobiliers visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.
En tant qu’entreprise fintech, nous avons d’ores et déjà contribué à renforcer la transparence dans le domaine du financement immobilier en associant conseils personnalisés et technologie novatrice. L’élargissement de l’offre de services à l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier résulte de la poursuite systématique de notre vision. « Nous avons créé MoneyPark en 2012 dans l’objectif de rendre le marché hypothécaire accessible à tous et d’en accroître la transparence. Et nous n’entendions pas en rester là. Nos clients exigent à juste titre davantage de transparence en ce qui concerne le marché de l’immobilier suisse également », affirme Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. En effet, chaque jour des rêves de logement partent en fumée faute de biens sur le marché ou des propriétaires perdent du temps et de l’argent car trouver des acheteurs qualifiés et vendre reste une tâche complexe. « En tant que premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, nous ne pouvons ni ne voulons nous contenter du rôle de simples spectateurs. Grâce à la technologie et à des conseils personnalisés, nous souhaitons simplifier le processus d’achat et de vente et ainsi contribuer à dynamiser le marché de l’immobilier », explique Stefan Heitmann.
Une expérience client unique, en un seul lieu
Chez MoneyPark, nous proposons non plus seulement un accompagnement technologique et personnalisé pour les questions financières, mais aussi un soutien, en amont, dès l’étape de la recherche du bien. En outre, nous permettons aux propriétaires d’accéder à une multitude d’informations durant toute la période où ils possèdent leur objet et leur fournissons une assistance lorsqu’ils souhaitent le vendre et éventuellement acquérir un nouveau logement par la suite. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec nos spécialistes en hypothèques, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En parallèle, des outils basés sur des données d’analyse et d’évaluation de biens, que nos clients peuvent consulter sur une nouvelle plateforme immobilière personnalisée, sont au cœur de l’offre. « L’association de la technologie, des données et d’experts hypothécaires et immobiliers indépendants, qui soutiennent nos clients lors de chaque étape, est unique en son genre sur le marché helvétique. Les données disponibles sur la plateforme permettent de créer une expérience client transparente avec une densité d’informations encore inédite, tout en facilitant la prise de décisions d’achat ou de vente et leur mise en œuvre », indique Stefan Heitmann.
Une plateforme numérique innovante qui met en relation acheteurs et vendeurs
La nouvelle plateforme compare les critères de recherche et la capacité financière de milliers de clients avec les biens immobiliers disponibles sur le marché, ceux proposés par notre propre clientèle ainsi que ceux de notre réseau d’agences partenaires. Les propriétaires immobiliers ont désormais la possibilité de suivre l’évolution de la valeur de leur bien sur la plateforme. Par ailleurs, ils peuvent consulter différentes données relatives aux aspects financiers et immobiliers, ainsi qu’à la micro-situation, comme par exemple les activités de construction prévues ou en cours dans les environs. La plateforme montre encore aux propriétaires le nombre d’acheteurs financièrement qualifiés qui pourraient s’intéresser à leur bien, sans pour autant que ceux-ci soient dans une démarche active de vente. Dans un premier temps, la plateforme est exclusivement réservée aux clients de MoneyPark, puis sera ouverte au grand public.
Vous êtes déjà un client de MoneyPark et souhaitez accéder à la plateforme ? Nos nouveaux services seront bientôt disponible dans votre espace client. Afin d’y accéder, veuillez utiliser votre login actuel ou contacter votre conseiller.
Vous souhaitez en savoir plus sur les services de MoneyPark ? Contactez-nous par e-mail à conseils_immobiliers@moneypark.ch - nous sommes impatients de vous lire !
Prévisions des taux hypothécaires – septembre 2020
La seconde vague de la pandémie de coronavirus déferle sur tout le globe, aggravant la crise du commerce international et pesant lourdement sur l’économie mondiale. Bien qu’en meilleure position que les pays voisins avec un recul de 8,2% de son PIB au 2e trimestre 2020, la Suisse peinera probablement à combler cet énorme écart au cours des prochaines années.
Alors que les taux swap ont augmenté toutes échéances confondues en août, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont demeurés stables. Cette évolution laisse supposer une baisse des marges imputable à l’intensification de la concurrence entre les prestataires. Le retour sur le marché des bailleurs de fonds alternatifs a rendu les meilleurs taux d’intérêt encore plus attractifs. Nous anticipons toujours une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations modérées seulement.
Situation macroéconomique
Déferlement de la seconde vague de Covid-19
Les tensions entre les deux grandes puissances mondiales que sont les États-Unis et la Chine se sont fortement accrues dans le sillage de l’épidémie de coronavirus, ce qui a encore aggravé la crise du commerce international ces dernières semaines.
Pendant ce temps, le Covid-19 continue de se propager massivement sous la forme d’une seconde vague. Les records journaliers de nouvelles contaminations ainsi que le durcissement des mesures et des restrictions de voyage en sont le résultat inquiétant.
Rebond économique plus rapide qu’attendu …
Fait réjouissant, les données actuelles révèlent que la reprise de l’économie au sein des pays européens voisins et en Suisse progresse de façon plus marquée que prévu. Cette évolution laisse présager que l’année 2020 ne sera peut-être pas aussi catastrophique que redouté sur le plan conjoncturel. Selon les dernières prévisions, le repli de l’économie helvétique en 2020 devrait être de l’ordre de 4 à 6%, et non plus supérieur à 8% comme craint précédemment. Même si la Suisse est en meilleure position que la plupart des pays voisins en termes de recul du PIB au deuxième trimestre 2020, cette chute n’en demeure pas moins sans précédent.
La levée des restrictions imposées aux secteurs public et privé a, jusqu’à présent, eu un impact positif sur la performance économique. Cependant, la question qui se pose encore est de savoir sur quels assouplissements il faudra faire marche arrière afin de lutter contre la seconde vague.
… mais l’écart de PIB reste conséquent
Malgré cette tendance à la reprise, l’économie est encore bien loin de son plein potentiel et la sous-exploitation des capacités reste considérable. L’écart de PIB prévu par rapport à l’année précédente est énorme et, selon le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), ne pourra pas être comblé avant de nombreux mois encore. Des postes risquent d’être supprimés et les faillites de se multiplier, faisant augmenter le chômage et entraînant une douloureuse baisse des investissements.
Évolution des taux d’intérêt
Hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en août
Les taux d’intérêt ont augmenté toutes échéances confondues sur les marchés des capitaux depuis la fin juillet – plus l’échéance était longue et plus la hausse était marquée. Au 31 août 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à –0,22%, soit un gain de 15 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également progressé de 7 points de base pour s’inscrire à –0,50%.
Taux indicatifs toujours stables pour les hypothèques à taux fixe
Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont en revanche demeurés globalement stables en août. Seule l'hypothèque à taux fixe sur dix ans a connu une hausse et s’établit à 1,21 %, soit quatre points de base de plus qu'à fin juillet 2020. Une hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux, couplée à des taux indicatifs pratiquement inchangés, est généralement synonyme de baisse des marges des prêteurs, dont l’explication réside probablement dans l’intensification de la concurrence sur le marché hypothécaire. Certains prestataires, qui avaient interrompu ou temporairement réduit leur activité d’octroi d’hypothèques en raison de la crise du coronavirus, ont en effet aujourd’hui regagné le marché.
Prévision de l’évolution des taux
Les taux hypothécaires ne sont pas près d’augmenter de sitôt
Nos prévisions quant à l’intensification de la concurrence entre les prestataires se sont à présent concrétisées. Beaucoup de bailleurs de fonds alternatifs ainsi que des banques et des assurances ont réduit leurs taux et souhaitent regagner des parts de marché. Les taux d’intérêt deviennent donc (encore) plus attrayants pour les preneurs d’hypothèque.
Nous sommes persuadés que la situation sur le front des taux d’intérêt ne va pas sensiblement évoluer dans les prochains mois. Les États, endettés à la suite de la crise du coronavirus, ne peuvent pas se permettre une hausse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, la Banque nationale suisse demeure dépendante de la Banque centrale européenne concernant sa politique de taux. Nous anticipons une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations temporaires à la hausse et à la baisse liées à la crise.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.
Recommandation
- Après le retour de certains prestataires qui avaient temporairement interrompu leurs activités durant la crise du coronavirus, le marché joue désormais de nouveau en faveur des preneurs d’hypothèque.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez ainsi compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine!
- À l’heure actuelle, aucun signe d’une hausse prochaine des taux hypothécaire n’est observable. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.
Majorations et minorations sur les taux hypothécaires
Les taux indicatifs constituent au mieux un point de repère
Pour les preneurs d’hypothèque, il est difficile d’obtenir une vue d’ensemble des différentes conditions du marché pour le financement de leur propriété. Les écarts entre les taux hypothécaires – les « prix affichés » vantés par les différents prestataires suisses dans leurs publicités – se révèlent importants. Pour les échéances longues de 10 ans p. ex., l’écart entre les instituts financiers les moins chers et les plus onéreux atteint ainsi plus de 1% (état au T2 2020: 1,06%). Pour un crédit de 800 000 francs, cela représente une différence de coût de 8480 francs par an ! Autrement dit, l’offre la plus onéreuse est presque deux fois et demie plus élevée que la moins chère.
Comparer les offres de différents prestataires est indispensable
Comparer les prix affichés (c’est-à-dire les taux indicatifs) semble donc fortement recommandé. Cela dit, il faut ici prendre en considération que les conditions réelles négociées n’auront, au final, peut-être pas grand-chose à voir avec ces taux, lesquels ne tiennent pas compte des facteurs de risque. En Suisse alémanique, les prestataires tentent de séduire par des prix bas se fondant sur de « bons risques », tandis que les prix affichés en Suisse romande sont souvent plus élevés afin de pouvoir ensuite proposer des minorations pendant l’entretien de conseil. Ces stratagèmes, sans règles explicites, rendent la négociation plus difficile pour le preneur d’hypothèque. À cela vient s’ajouter que certains instituts, notamment les banques, ne communiquent les prix que sur demande, ce qui complique encore la comparaison. Les personnes demandant des offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances ou encore les caisses de pension, constatent rapidement que les prix de certaines offres sont bien souvent nettement moins onéreux que ce que les taux indicatifs laissaient penser.
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Pour les preneurs d’hypothèque, il demeure difficile de comparer les prix des différentes offres. Il est néanmoins recommandé de solliciter plusieurs offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances et les caisses de pension, à des fins de comparaison. |
Cela s’explique par le jeu des minorations, qui reposent sur différents facteurs de risque et qui génèrent des taux d’intérêt personnalisés pour chaque client. Vis-à-vis de la clientèle, rares sont les prestataires adoptant une approche transparente en matière de facteurs de risque. C’est au sein des bailleurs de fonds « alternatifs » tels que les caisses de pension que règne la plus grande transparence. Les prix affichés se rapprochent ici le plus des prix effectivement appliqués et les majorations et minorations personnalisées restent peu nombreuses.
Influer sur les facteurs de risque et la marge bénéficiaire
Comprendre la formation du prix d’une hypothèque et les facteurs à l’origine des majorations et minorations permet de mieux négocier. En principe, le prix d’une hypothèque englobe les coûts de refinancement et les frais de gestion, ainsi que la prime de risque et la marge bénéficiaire – sur lesquels le preneur d’hypothèque peut influer.
- Coûts de refinancement: coûts que l’institut doit supporter pour obtenir lui-même les fonds nécessaires. Dans le cas d’une banque, ce refinancement peut s’opérer sur le marché des capitaux et/ou par le biais de fonds d’épargne. En outre, le législateur exige que les banques et les assurances garantissent les hypothèques par des fonds propres. Cela signifie que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour d'autres transactions. S’agissant des assurances et des bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension, ce sont généralement des capitaux de prévoyance immobilisés à plus long terme qui sont utilisés pour octroyer des hypothèques.
- Frais de gestion: coûts liés à la commercialisation, à l’informatique, au conseil, à la documentation, au traitement, à la vérification de la solvabilité, au personnel, etc. Les frais de gestion varient en fonction de l’éventail de l’offre et du modèle commercial.
- Prime de risque: lorsque l’institut de financement octroie un crédit (une hypothèque) à un propriétaire de son propre logement, il prend le risque que le preneur d’hypothèque ne soit plus en mesure de rembourser son crédit, par exemple pour cause de chômage. L’institut de financement assume donc le risque de défaillance du preneur d’hypothèque et exige pour cela une contrepartie financière.
À cela vient s’ajouter le risque d’une éventuelle altération de la valeur du bien immobilier, par exemple du fait de travaux de construction à proximité immédiate, de vices cachés, d’un changement d’affectation de la zone concernée ou encore d’un effondrement de la demande régionale. - Marge bénéficiaire: l’institut de financement souhaite non seulement couvrir les frais de l’hypothèque et recevoir un dédommagement pour le risque encouru, mais aussi gagner de l’argent. Le prix réel, déduction faite des coûts, constitue donc la marge bénéficiaire. Celle-ci dépend de la stratégie de placement et des objectifs correspondants en matière de marges et de volumes. Il peut ainsi arriver qu’un institut de financement souhaite augmenter ses parts de marché sur un segment donné et soit de ce fait disposé à diminuer sa marge.
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Les preneurs d’hypothèque peuvent influer sur deux des quatre facteurs de prix – la prime de risque et la marge bénéficiaire. Pour la première grâce à sa propre situation financière et pour la seconde en optant pour les bons arguments et en faisant preuve d’un brin d’habileté pendant la négociation. |
Les prix personnalisés calculés en fonction des risques sont courants surtout au sein des banques
Sur le marché hypothécaire, les banques ont souvent recours à un pricing personnalisé pour chaque client en fonction du risque, tandis que les assurances et les bailleurs de fonds alternatifs adoptent une approche plus générale pour la fixation de leurs prix. Leur objectif est de proposer à tous leurs clients la même prestation pour le même prix en se fondant sur des ratings standardisés.
- Les banques mettent en œuvre les systèmes de rating les plus complexes parmi les acteurs du marché et tiennent le mieux compte des risques. Elles intègrent les informations spécifiques au client (comme les données relatives aux transactions et au patrimoine) et établissent ainsi un profil de risque individuel.
- Les assurances occupent une place intermédiaire entre les banques et les bailleurs de fonds alternatifs en la matière. Pour elles, il s’agit moins de calculer des majorations ou des minorations en fonction des risques individuels d’un client, mais plutôt de vendre des produits supplémentaires (cross-selling).
- Les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension et les fondations de placement n’appliquent que très peu de majorations ou de minorations spécifiques, mais sont dotés de règles contraignantes valables pour tous leurs clients.
Des minorations jusqu’à 40 points de base (0,4%) sont possibles
Les minorations les plus usuelles sont les suivantes:
1. Un faible taux d’avance
Le taux d’avance et le taux d’endettement sont les deux principaux « facteurs de risque » utilisés pour calculer le prix d’une hypothèque. Plus le taux d’avance est élevé, plus le risque est important pour l’institut. En cas d’insolvabilité du preneur d’hypothèque ou de perte de valeur du bien-fonds, ce sont toujours les fonds propres du preneur d’hypothèque qui sont utilisés en premier en tant que garantie. Plus ces fonds sont importants, plus le taux d’avance est faible, et plus le risque que l’institut de financement soit obligé de mettre la main à la poche est réduit. C’est pourquoi presque tous les prestataires offrent une minoration en cas de faible taux d’avance, c.-à-d. un niveau de capital étranger maximum de deux tiers (minoration 5 à 15 pdb). Quelques prestataires utilisent des gradations plus fines avec des minorations moins importantes (p. ex. une minoration de 3 à 5 pdb si <75%).
Certains d’entre eux ajoutent également les prêts sans intérêts au capital étranger, ce qui fait grimper le taux d’avance, tandis que d’autres octroient uniquement des hypothèques de premier rang, c.-à-d. ne financent que des objets avec un taux d’avance maximum de deux tiers.
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Maintenir le taux d’avance à bas niveau signifie non seulement profiter d’un taux d’intérêt plus faible, mais aussi d’un plus grand choix de prestataires (voir le chapitre Conseils). |
2. Un faible taux d’endettement
Le taux d’endettement constitue le second « facteur de risque » crucial pour la fixation du prix. Plus le taux d’endettement d’un client est élevé, plus sa charge financière est importante, et plus le risque de défaillance augmente. L’on considère généralement qu’au maximum un tiers du revenu d’un ménage doit être alloué au logement (voir calcul). Dans la pratique, il existe de grandes différences dans les méthodes de calcul du taux d’endettement, raison pour laquelle les minorations appliquées par les divers prestataires ne sont guère comparables. Certains prestataires se basent sur le taux d’endettement et d’autres facteurs comme le taux d’avance et l’état de l’objet pour établir leur propre rating, utilisé ensuite pour calculer la minoration. En règle générale, l’on observe une minoration de 3 à 5 pdb lorsque le taux d’endettement est inférieur à 30%, et même de 5 à 10 pdb lorsqu’il s’établit en deçà de 25%. À l’inverse, il faut s’attendre à une majoration lorsque le taux d’endettement est élevé (>33%).
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La même hypothèque peut être refusée par un prestataire en raison du taux d’endettement, alors qu’un autre n’appliquerait aucune majoration pour un taux d’endettement élevé. En cas de refus ou de majoration, il ne faut donc pas hésiter à solliciter des offres auprès d’autres acteurs du marché. |
3. La conclusion/l’achat d’autres prestations (cross-selling)
Les assurances, mais aussi certaines banques, appliquent des minorations lorsque le client – en plus de l’hypothèque – a recours à d’autres produits et prestations. En tant que client, il est donc fortement recommandé de s’en enquérir. Chez les assureurs, des minorations de l’ordre de 10 pdb sont possibles pour une assurance de bien et/ou une assurance-vie. Les banques quant à elles récompensent souvent les transferts d’actifs (de 5 pdb pour des montants de CHF 100 000 jusqu’à 15 pdb pour ceux dépassant CHF 1 million, par exemple).
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Si une assurance-vie a été souscrite auparavant, il est judicieux de demander une offre hypothécaire au même institut, celle-ci pourrait se révéler avantageuse. |
4. Un grand volume hypothécaire
En cas de volume important, le montant de l’hypothèque peut également se traduire par une minoration, même lorsqu’un client détient plusieurs hypothèques auprès du même prestataire. Des seuils avec des volumes supérieurs à CHF 750 000 ou CHF 1 million sont ici usuels, assortis d’une minoration de 5 pdb. Dans le cas de volumes hypothécaires plus élevés, l’institut de financement profite de coûts de gestion identiques, synonymes de meilleur rendement.
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Les minorations pour volumes hypothécaires importants concernent surtout les immeubles de rendement. |
5. Une importante fortune résiduelle
Le montant de la fortune résiduelle après conclusion de l’hypothèque peut également avoir une influence sur le prix. Disposer d’une réserve financière est un atout, mais ne se traduit généralement par une minoration que si ces actifs sont transférés auprès de l’institut de financement (voir chapitre cross-selling). En revanche, si la somme restant à disposition après l’achat d’un bien-fonds est inférieure à CHF 20 000–25 000, cela entraîne une détérioration du rating et donc une majoration.
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Un transfert d’actifs peut porter ses fruits, mais il convient d’évaluer le niveau de dépendance qui en découle vis-à-vis de l’institut. |
6. L’achat d’un produit spécifique
De nombreuses banques et assurances proposent des produits hypothécaires spécifiques, p. ex. réservés aux familles, aux primo-acquéreurs (première hypothèque) ou dédiés à la rénovation énergétique de la maison (Minergie). Les premiers sont surtout des outils marketing, visant à conquérir de nouveaux clients. Les déductions pour les propriétés à haute efficacité énergétique sont dues à une meilleure valorisation du bien.
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Les produits spécifiques peuvent être intéressants, mais il convient toujours de les comparer aux produits standards d’autres prestataires. |
Attention aux majorations
Les majorations les plus fréquentes concernent:
- un taux d’avance élevé (>80%)
- un taux d’endettement élevé (>33%)
- une somme hypothécaire très faible (<CHF 100 000)
- un taux d’intérêt/forward fixé longtemps à l’avance (>12 mois)
Majoration taux forward
Les personnes anticipant une hausse des taux hypothécaires ont la possibilité de fixer le taux de leur future hypothèque jusqu’à 24 mois à l’avance. L’on parle alors d’hypothèque forward (ou hypothèque à terme), qui s’accompagne généralement d’une majoration. Dans le contexte actuel de taux négatifs, de nombreux prestataires sont disposés à fixer gratuitement le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance, voire plus. Notons que la majoration augmente avec cette durée.
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Dans le contexte actuel de taux négatifs, il est intéressant de se renseigner sur un éventuel renouvellement ou un rachat de l’hypothèque. Fixer le taux d’intérêt à l’avance peut se révéler judicieux si les taux sont appelés à augmenter. |
Conseils pour le preneur d’hypothèque
1. Évaluer sa situation financière et obtenir plusieurs offres
Utilisez les calculateurs de taux d’endettement et de taux d’avance disponibles sur Internet pour vous faire une idée de vos conditions-cadres de financement avant même le premier entretien de conseil. En présence d’un taux d’endettement inférieur à 30% et/ou d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous profitez d’un large choix de prestataires et de bonnes chances de bénéficier de conditions attractives.
2. Diminuer le taux d’avance par la mise en gage/l’utilisation d’avoirs de prévoyance
Dans le cas d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous devriez vérifier si la mise en gage de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a vous permet de passer en dessous de 2/3. Vous profiterez alors d’un large choix de prestataires et d’un taux d’intérêt plus bas. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, il se peut très bien que la mise en gage ne soit plus nécessaire au bout de quelques années, parce que le taux d’avance baisse avec la hausse des prix.
3. Attention au splitting hypothécaire
Une répartition entre différentes tranches d’hypothèques fixes – indépendamment de l’environnement de taux d’intérêt – n’est guère judicieuse. Le preneur d’hypothèque se place alors en position difficile dès qu’il s’agit de négocier le renouvellement de la première tranche. Presque aucun acteur n’acceptant de subordination, il reste donc lié au prestataire initial pour le renouvellement. À cela vient s’ajouter qu’aucun institut de financement ne propose les meilleures conditions à une date et pour une durée donnée. Bref, évitez soigneusement le splitting, sauf si, par exemple, vous attendez une succession (anticipée), qui vous permettrait de rembourser la tranche arrivée à échéance.
L'étude PDF est disponible ici.
Les hypothèques SARON arrivent !
Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.
Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.
Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits
La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d'hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque
À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.
Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit
Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.
La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas
Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.
Prévision des taux d’ici fin 2021
D’ici la fin 2021, nous continuons de tabler sur un environnement de taux négatifs et des taux hypothécaires similaires aux niveaux actuels. Les raisons de ce scénario sont multiples: la poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux directeurs dans le monde entier. Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait en outre se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne (UE).
Perspectives
Évolution de l’économie suisse
L’apparition du coronavirus au début de l’année et les mesures de confinement mises en place par la suite dans le monde entier ont infligé des dommages considérables à l’économie mondiale. La plupart des experts estiment aujourd’hui que le pire du choc économique est passé en Suisse. En effet, la situation de l’économie nationale s’est améliorée plus rapidement que prévu. Cependant, cela ne signifie pas que la crise soit derrière nous.
Le secteur des exportations, très important pour la Suisse, est notamment un sujet de préoccupation majeure. À l’exception du secteur pharmaceutique, toutes les exportations, y compris le tourisme, ont été durement touchées par l’effondrement de l’économie mondiale. Outre les difficultés d’écoulement sur les marchés mondiaux, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont multipliées ces dernières semaines. Cette évolution devrait exercer une pression supplémentaire sur l’économie mondiale.
Évolution des taux hypothécaires
Le krach boursier de début mars et le confinement ont entraîné une hausse massive à court terme des taux hypothécaires suisses en raison des désinvestissements et des besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Toutefois, lorsque les incertitudes initiales se sont estompées et après les interventions rapides et massives des gouvernements et des banques centrales, les bourses et les marchés de capitaux ont très vite repris des couleurs. Grâce à cela, les taux hypothécaires sont retombés au niveau du début de l’année.
En raison de plusieurs facteurs, nous ne prévoyons pas de hausse des taux hypothécaires au cours des mois à venir:
• La poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux direc-teurs dans le monde entier.
• Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne.
• La stabilité du marché immobilier (résidentiel) suisse devrait main-tenir les primes de risque à un niveau bas. Qui plus est, la concur-rence entre les prestataires contribuera également à faire profiter les clients de la pression sur les prix.
• Nous nous attendons à ce que le marché du travail suisse soit for-tement impacté, mais qu’une fois de plus, il se montre résilient et en mesure de se redresser assez rapidement. De ce fait, le risque de pertes de crédit liées aux revenus semble gérable, et il n’existe actuellement aucune raison d’anticiper des coûts de crédit plus élevés dus à des défauts de paiement.
Évolution des prix du logement à usage personnel
La crise du coronavirus a inévitablement, mais seulement à court terme, entraîné une baisse du volume des transactions immobilières. Cependant, nous partons actuellement du principe que tant l’offre que la demande de logements en propriété augmenteront à nouveau dans les prochains mois. Les premiers indices allant dans ce sens sont déjà clairement visibles. En outre, nous pensons que des effets de rattrapage se produiront dès que la fin de la crise se profilera, et que la valeur stable d’un logement en propriété prendra encore de l’importance. La perspective d’un coût du logement moindre devrait également renforcer le souhait de devenir propriétaire.
Facteurs déterminants du taux hypothécaire
Évolution de l’économie et des taux au niveau mondial
En tant que pays exportateur, la Suisse est très dépendante de l’économie mondiale et en particulier de l’UE, son principal partenaire commercial. La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) a une influence directe sur le taux de change EUR/CHF. Nous examinons donc également la situ-ation dans l’UE pour nos prévisions.
Les indicateurs suivants sont pertinents:
• Politique monétaire de la Fed, de la BCE et de la BNS
• Discussions politiques (p. ex. sortie de la crise du coronavirus à l’échelle mondiale, accord-cadre Suisse/UE, etc.)
• Évolution du produit intérieur brut, de l’inflation, des prix à la con-sommation et de l’indice des directeurs achats
• Évolution du taux de chômage suisse
Évolution de l’économie en Suisse
L’économie suisse diffère de celle de l’UE à bien des égards et sera probablement à même de surmonter la crise du coronavirus mieux et plus rapidement. Néanmoins, ce qui se passe dans l’UE nous impacte directement. La politique monétaire de la BCE est donc d’une importance capitale pour la BNS. Toute convergence du taux directeur suisse avec celui de l’UE entraîne une appréciation encore plus forte du franc suisse par rapport à l’euro, ce qui, par conséquent, aurait un impact négatif sur notre économie d’exportation.
Pas de fin prévisible des taux d’intérêt négatifs
Après la crise financière, les banques centrales du monde entier ont considérablement baissé les taux afin de stimuler l’économie avec de l’argent bon marché. Bien que la Fed ait progressivement augmenté les taux d’intérêt ces dernières années, à la fin juillet 2019, elle a tout de même procédé à la première baisse des taux d’intérêt depuis dix ans sur la base des prévisions économiques. En raison de la pandémie, le taux directeur américain se situe désormais également à 0%. La BCE aussi devrait maintenir son taux directeur à 0% bien au-delà de 2020, ce qui ne laisse pas à la BNS la marge de manœuvre nécessaire pour relever les taux. Suite à la suppression du taux de change plancher de l’euro en 2015, la BNS a dû considérablement pousser les taux à court terme dans la zone négative afin de ne pas encore trop renforcer le franc par rapport à l’euro. Le taux directeur de la BNS se situe actuellement à -0,75%. La BNS n’est pas en mesure de sortir de cette situation de taux d’intérêt négatifs pour le moment en raison du rapport de dépendance.
Quelle hypothèque dois-je choisir ?
Le modèle hypothécaire que vous choisissez dépend non seulement du niveau des taux d’intérêt actuels et des évolutions prévues, mais aussi de votre situation personnelle ainsi que de votre capacité et de votre tolérance au risque. Les hypothèques à court terme ne sont actuellement pas beaucoup moins chères que celles à long terme. Si vous souscrivez aujourd’hui une hypothèque sur cinq ans et la renouvelez à échéance, vous prenez le risque que cela ne soit possible qu’à des taux d’intérêt (nettement) plus élevés. Avec une hypothèque à long terme, vous réduisez ce risque et bénéficiez d’une sécurité élevée en termes de planification et de budget, mais vous êtes lié à votre établissement financier pour une plus longue période.
Modèles hypothécaires
Hypothèque à taux fixe
Une hypothèque à taux fixe est contractée à un taux d’intérêt défini et pour une certaine durée, généralement comprise entre deux et dix ans. De plus en plus de prestataires proposent également des durées plus longues pouvant aller jusqu’à 25 ans, parfois avec des options de sortie intéressantes. Le taux d’intérêt reste identique pendant toute l’échéance, indépendamment de l’évolution des taux hypothécaires sur le marché. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme n’a cessé d’augmenter l’année passée. D’une part en raison des taux d’intérêt historiquement bas, d’autre part en raison de la courbe des taux très plate. Cette tendance devrait se poursuivre.
Selon le prestataire, une hypothèque à taux fixe peut être contractée jusqu’à deux ans avant le début de l’échéance. Vous pouvez, de manière anticipée, fixer l’hypothèque aux taux d’intérêt actuellement en vigueur, moyennant le paiement d’une majoration forward. Une souscription forward est donc judicieuse si l’on s’attend à une hausse des taux hypothécaires. Certains établissements proposent actuellement des fixations anticipées sans majoration ou alors, minime.
Hypothèque du marché monétaire
Dans le cas d’une hypothèque du marché monétaire, les taux sont régulièrement ajustés pendant la durée de l’hypothèque, généralement tous les trois mois. Le taux hypothécaire se compose d’un taux d’intérêt de référence et d’une marge. L’hypothèque du marché monétaire est conclue dans un accord-cadre de crédit d’une durée de deux à cinq ans. Jusqu’à présent, le taux de référence des hypothèques du marché monétaire était le Libor. Or, comme ce dernier sera supprimé à la fin 2021, les prestataires hypothécaires passent désormais progressivement au Saron (Swiss Average Rate Over Night) en tant que base de calcul du taux hypothécaire. Dans le même temps, ils modifient souvent également les autres dispositions contractuelles: chez certains prestataires, la durée de base de l’hypothèque Saron est nettement plus courte que celle de l’hypothèque Libor.
Finance et Immobilier Mise à jour: 80 % des prêts hypothécaires ont une durée d’au moins 10 ans
Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté de 1,20% au cours du premier semestre 2020. Au cours de la même période, 58% de nos détenteurs de prêts hypothécaires ont opté pour un financement auprès d'une banque. Parmi eux, 80% ont contracté un prêt hypothécaire d'une durée d'au moins dix ans. Vous trouverez ces informations et d'autres encore dans la publication FIMAJ Finance et Immobilier Mise à jour.
PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour Finance et Immobilier FIMAJ. Tous les six mois, les indices immobiliers actuels par type de propriété et par région sont comparés à diverses données du marché du financement.
Choix du produit hypothécaire
Les Romands privilégient les durées longues
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Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]
Au premier semestre 2020, 80% du volume hypothécaire de MoneyPark avait déjà été conclu sous forme d’hypothèques à taux fixe d’une durée de dix ans ou plus. Les Romands, en particulier, préfèrent les durées longues: un bon tiers d’entre eux ont choisi une durée de onze ans ou plus.
Bien que ce soit une réduction par rapport au second semestre 2019 (42%), elle a entraîné une augmentation de la part des hypothèques à taux fixe à dix ans (S2 2019: 45%).
Les hypothèques à long terme de plus en plus populaires
La tendance aux hypothèques à taux fixe et à durée de plus en plus longue se confirme: au premier semestre 2020, la part des durées de dix ans et plus a continué d’augmenter, tandis que les durées moyennes ont perdu en attractivité. La cote de popularité de l’hypothèque Libor diminue également de plus en plus, mais cela peut également être dû à l’imminence de la disparition du Libor et au passage à l’hypothèque Saron.
Choix du prestataire hypothécaire
Les banques restent le groupe de prestataires privilégié
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Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]
En Suisse, 58% des hypothèques conclues par MoneyPark le sont pour le compte d’une banque. La part des caisses de pension est passée – du moins en Suisse alémanique – de 19% (S2 2019) à 24% au cours du premier semestre 2020. Les Romands, eux, ont continué à largement préférer les assurances et les banques au premier semestre 2020.
La part des prêteurs alternatifs augmente
La fermeture temporaire de certaines caisses de pension en raison de la crise du coronavirus au deuxième trimestre 2020 n’a pas affecté la popularité croissante des assurances et des caisses de pension sur l’ensemble du premier semestre 2020. Par rapport au second semestre 2019, la part des banques parmi les prêteurs hypothécaires a même diminué de 2 points de pourcentage.
Un potentiel d’économies énorme
Pour les emprunteurs, il est dans tous les cas intéressant de comparer les différents prestataires hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à dix ans s’établissait à 1,17% au premier semestre 2020. Les taux d’intérêt effectivement octroyés après négociation ont permis à nos clients en Suisse alémanique d’économiser jusqu’à 54 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d’une caisse de pension. En Suisse romande, la souscription auprès d’une caisse de pension a permis d’économiser jusqu’à 37 points de base. La différence régionale résulte du fait que les prêteurs ne proposent pas tous des financements hypothécaires sur l’ensemble du territoire de la Suisse ou ne se concentrent que sur certaines régions.
Indice PriceHubble des prix de l’immobilier
Hausse des prix malgré la pandémie
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Etat au 30 juin 2020 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2019[/caption]
Après avoir baissé en 2019, les prix des appartements ont augmenté de 0,90 point de pourcentage dans toute la Suisse au premier semestre 2020, et ceux des maisons individuelles même de 1,20 point de pourcentage. Les prix ont également progressé durant le deuxième trimestre affecté par le Coronavirus, mais la croissance a été légèrement freinée, notamment pour les maisons individuelles.
Les prix des maisons individuelles augmentent dans toute la Suisse
Au premier semestre 2020, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 1,30 point de pourcentage en Suisse alémanique et de 1,10 point de pourcentage en Suisse romande. Cette évolution est principalement imputable au premier trimestre (Suisse alémanique: +1 point de pourcentage, Suisse romande: +0,80 point de pourcentage), la croissance s’étant quelque peu ralentie au deuxième trimestre 2020 en raison de la pandémie.
Les prix des logements évoluent différemment en Suisse alémanique et en Suisse romande
Au premier semestre 2020, les prix des appartements ont gagné 1,10 point de pourcentage en Suisse alémanique – après une tendance à la baisse au cours de la dernière période considérée. La crise du Coronavirus n’a pas eu d’influence notable sur la tendance de la croissance, les prix augmentant au même rythme au premier qu’au deuxième trimestre. En revanche, les appartements en Suisse romande sont devenus moins onéreux, avec une baisse de 0,10 point de pourcentage.
Rendement et durée d’amortissement pour les appartements dans les communes
Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,13% et 4,27% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées d’amortissement comprises entre 23 et 47 ans, la valeur maximale étant de 4,82% (commune de Saint Nicolas) et la valeur minimale de 1,60% (commune de Rougemont).
Le rendement moyen pour l’ensemble des communes se situe à 3,22%, affichant une légère baisse au cours du premier semestre 2020 (S2 2019: 3,36%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zoug, Bâle-Ville et Nidwald, avec moins de 2,72%. Les rendements sont les plus élevés dans les cantons du Jura, de Soleure et de Glaris, avec plus de 3,51%.
Vous pouvez télécharger ici l'analyse en format PDF : Mise à jour Finance et immobilier.