« Il était temps de renforcer la classe d’actifs hypothécaires »
Dans le contexte actuel, il est difficile pour les caisses de pension de trouver des investissements qui génèrent un rendement intéressant avec un niveau de risque acceptable. Ces dernières années, une évolution est observée sur le marché alors que les institutions se tournent vers de nouvelles classes d’actifs plus innovantes, dont fait partie la classe des investissements hypothécaires.
C’est dans ce domaine que la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel, prévoyance.ne, a décidé d’élargir ses investissements, en concluant notamment en décembre 2020 un nouveau partenariat avec MoneyPark. Grâce à finovo, société affiliée au groupe MoneyPark en 2018, l’entreprise propose aux investisseurs institutionnels des solutions hypothécaires globales, comprenant la définition du portefeuille hypothécaire, son administration, le processus de commercialisation et la gestion des risques.
Rencontre avec Valentin Bürki, le Responsable des Investissements de prévoyance.ne.
Pouvez-vous décrire votre entreprise? Quelles sont ses principales activités et comment se positionne-t-elle sur le marché ?
Le rôle premier de la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel est de gérer et d’assurer le risque des avoirs vieillesse, invalidité et survivant pour le personnel des employeurs de la fonction publique du canton de Neuchâtel.
Nous avons deux activités principales : d’un côté nous conseillons, aidons et partageons les préoccupations des employeurs affiliés, ainsi que des assurés et pensionnés pour toutes les questions relatives à la prévoyance professionnelle (affiliation, cotisations, rachat d’années, accession à la propriété, départ à la retraite, etc.).
De l’autre, nous gérons la fortune de la caisse de manière à assurer en tout temps le paiement des rentes. Nous visons une diversification appropriée des risques en investissant dans différentes classes d’actifs afin de générer un rendement raisonnable et conforme au marché.
De par notre taille, nous sommes l’une des principales caisses de Romandie.
Quels sont les principaux défis de la caisse de pension aujourd’hui ?
Le principal défi pour la caisse de pensions c’est que nous sommes une caisse de droit public en capitalisation partielle, avec un degré de couverture inférieur à 100%. La Caisse se doit de suivre chaque année son plan de recapitalisation. Cela signifie que le montant des engagements de la caisse est largement supérieur au montant de la fortune actuelle. Le principal objectif est de revenir à un taux de couverture de 80% d’ici à 2052. Nous avons une allocation stratégique définie dans le but de suivre ce chemin de recapitalisation.
Parlez-nous un peu de votre caisse de pensions. En quoi est-elle différente des autres ?
Je pense que nous vivons la même situation que certaines caisses de pensions de la fonction publique, en tout cas en Romandie, pour lesquelles les déficits sont relativement importants. Nous avons les mêmes défis à relever, c’est-à-dire tenter de suivre le chemin de recapitalisation imposés par la loi, faire face à la baisse des espérances de rendement et à l’augmentation de la longévité de la population. Tous ces paramètres combinés constituent d’importants défis à relever pour les caisses de pensions.
Comment est constituée la stratégie d’investissement de la caisse de pension, y compris votre politique en matière de rendements obligataires négatifs ?
Notre stratégie est surtout imposée par l’obligation de dégager un rendement suffisant pour nous permettre de suivre le chemin de recapitalisation. Nous sommes toutefois contraints par notre capacité de risques relativement limitée. Cela se traduit néanmoins par une proportion assez importante d’actions, entre 35 et 37% dans l’allocation stratégique, qui compense le fait que les rendements attendus sur le marché obligataire sont de faible niveau.
Quelle est votre expérience préliminaire de la catégorie des actifs hypothécaires ?
Il faut savoir que la caisse de pensions prévoyance.ne est le résultat de la fusion des caisses de pensions de l’état de Neuchâtel, de la ville de la Chaux-de-Fonds et de la ville de Neuchâtel au 1er janvier 2010. La pratique de l’octroi des prêts est historique puisque les caisses offraient déjà cette possibilité à leurs assurés. Chez prévoyance.ne, nous réalisons des prêts hypothécaires depuis la fusion en 2010, mais jusqu’à aujourd’hui ce produit était proposé exclusivement à nos assurés et aux employeurs affiliés dans le cas des locaux à usage propre.
Pourquoi investir dans la catégorie des actifs hypothécaires ? Et pourquoi maintenant ?
Les prêts hypothécaires constituent une bonne source de diversification par rapport aux obligations de la Confédération. Ils permettent de générer un rendement toujours positif avec un risque limité. C’est de plus une excellente alternative aux liquidités qui génèrent pour leur part des intérêts négatifs. Nous avons constaté que nous n’avions pas une politique de taux très avantageuse ces dernières années. Il était difficile d’attirer de nouveaux clients et la part des prêts hypothécaires s’érodait gentiment. Il était temps de renforcer cette classe d’actifs. Nous avons alors décidé de changer de politique, de devenir plus concurrentiel, de ne pas dépendre que des assurés de la caisse, mais de nous diversifier géographiquement afin d’offrir le produit hypothécaire à l’ensemble de la Suisse.
Pourquoi et comment avez-vous choisi MoneyPark ?
Nous étions à la recherche de solutions pour redynamiser la classe d’actifs des prêts hypothécaires et avons été contactés au bon moment. Lors de nos échanges, nous avons été séduits par la procédure, la manière d’aborder les différentes problématiques, la préparation de MoneyPark. La simplicité des contacts, la clarté et la transparence sont des aspects qui nous ont également poussé à travailler avec vous.
Dans quelle mesure votre offre de prêts hypothécaires diffère-t-elle de celles proposées par les institutions financières ? Quels sont les avantages pour le client final ?
Je pense que nous offrons tout d’abord des taux très avantageux. Le client bénéficiera aussi d’un service de proximité et d’une rapidité de décision. Le champ d’application est également élargi. De nombreux types d’objets peuvent être financés, avec notamment des possibilités de forward. Notre offre est meilleure que celles de certaines institutions financières.
Comment voyez-vous ce modèle commercial à long terme ? Et quelle est votre vision de la situation en lien avec le contexte économique actuel ainsi que le marché immobilier ?
Il faudra voir à quelle vitesse nous arrivons à construire le portefeuille. En fonction de l’évolution des taux d’intérêts, cela vaudra peut-être également la peine de renforcer la classe hypothécaire, spécialement en regard de la marge dégagée par rapport aux obligations de la Confédération.
Actuellement, nous ne constatons pas de risque important sur le marché de la PPE ou des maisons individuelles dans les prochaines années à venir et nous espérons que le marché pourra se maintenir. Etant donné le niveau des taux actuels et tant que les taux n’auront pas remonté, ce qui n’est pas attendu avant 2023, il ne devrait pas y avoir de difficultés pour les propriétaires.
Valentin Bürki est Responsable des Investissements au sein de la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel. Suite à des études universitaires à Neuchâtel et à Lausanne, il intègre le département Asset Management de la BCV. Après près de 10 ans au sein de la banque, il poursuit son parcours à Boston dans le domaine du Private Equity. Il revient en Suisse en 2014 où il rejoint prévoyance.ne, tout d’abord en tant qu’Analyste Stratégiste avant de prendre ses fonctions actuelles. Aujourd’hui marié et père de deux enfants, il aime le sport, et particulièrement le hockey sur glace qu’il pratique depuis l’âge de dix ans.
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MoneyPark lance une plateforme immobilière big data publique et gratuite
MoneyPark, le plus important spécialiste indépendant des hypothèques et de l’immobilier en Suisse, ouvre sa plateforme immobilière au grand public. Pour la première fois, les acheteurs et vendeurs potentiels de biens immobiliers résidentiels ont ainsi accès gratuitement à des données complètes sur le logement qu’ils recherchent ou possèdent déjà. Alliée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs en utilisant une technologie innovante basée sur les données et des conseils individuels. La transparence accrue et l’accès simplifié aux données relatives à la propriété et à sa situation visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve en devenant propriétaires.
Les annonces de vente de propriétés en ligne sur les plateformes immobilières classiques jouissent d’une grande notoriété et popularité en Suisse, mais leur forme n’a pas changé depuis des années. MoneyPark s’attaque à ce problème avec sa plateforme, qui est désormais accessible au public. La plateforme, basée sur la technologie big data, fournit d’une part des informations détaillées et de haute qualité sur l’immobilier et permet d’autre part d’entreprendre des transactions d’achats et de ventes, en accédant à l’expertise des conseillers MoneyPark. « La nouvelle plateforme est non seulement un jalon dans l’histoire encore récente de l’entreprise MoneyPark, mais surtout un important gain en transparence pour chaque demandeur, propriétaire et vendeur de biens immobiliers », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Une prise de décision basée sur le big data
La plateforme numérique ne se contente pas d’agréger les offres de vente publiques et de les compléter par les offres des propriétaires financées par MoneyPark, elle offre également aux propriétaires toutes les informations relatives à la propriété, à la situation et à la valeur en un seul endroit. De plus, elle montre à chaque partie intéressée, de manière simple et compréhensible, comment la valeur de la propriété a évolué ces dernières années, quels sont les projets de construction dans les environs et quelles propriétés similaires sont en vente dans la région. Pour cette caractérisation détaillée, MoneyPark base systématiquement les données de la plateforme sur le big data, ce qui permet aux clients d’accéder facilement à une grande quantité de données immobilières visualisables de manière efficace. En outre, la plateforme est accessible aux acheteurs potentiels financièrement pré-qualifiés et qui peuvent donc accéder à la propriété en toute sécurité. Cela simplifie et accélère la recherche des acheteurs potentiels et permet une évaluation réaliste du marché.
Une expérience client unique grâce au conseil et à la technologie
S’il est nécessaire de procéder à une évaluation personnelle du bien ou s’il y a le désir de vendre la propriété, les experts immobiliers de MoneyPark soutiennent et accompagnent le vendeur tout au long du processus. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec les spécialistes en hypothèques de MoneyPark au sein des agences de l’entreprise, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En plus de la plateforme, les clients reçoivent des conseils personnalisés sur toutes les questions immobilières et disposent ainsi d’un interlocuteur compétent, même pour les transactions complexes. « La combinaison d’une technologie de pointe en matière de données et d’experts hypothécaires et immobiliers indépendants qui soutiennent nos clients à chaque étape est unique sur le marché suisse », explique Stefan Heitmann.
Une transparence accrue grâce aux données
Avec cette plateforme, MoneyPark désire faciliter l’achat et la vente de biens immobiliers résidentiels. La plateforme est constamment développée et complétée par des fonctionnalités supplémentaires. Depuis sa création en 2012, l’entreprise a pour objectif de rendre le marché immobilier plus ouvert et plus convivial. MoneyPark a déjà atteint cet objectif sur le marché hypothécaire, avec un accès aux offres de financement de plus de 150 prestataires. MoneyPark poursuit le même objectif à travers ses nouveaux services immobiliers. « Avec notre nouvelle plateforme, nous pouvons accompagner nos clients beaucoup plus tôt dans le processus et plus longtemps, afin de les aider à réaliser leur rêve de devenir propriétaires », explique Stefan Heitmann.
Pour accéder directement à la plateforme, cliquez ici
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Prévision des taux hypothécaires - janvier 2021
Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas
En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes sont à nouveau à prévoir dans toute l’Europe.
Les taux indicatifs à court et moyen terme sont revenus aux niveaux historiquement bas d’août 2019, mais l’hypothèque à taux fixe sur 10 ans se situe toujours à environ 10 points de base de plus. Et ce, malgré le fait que les taux du marché des capitaux se situent désormais à un niveau beaucoup plus élevé. Ce phénomène peut s’expliquer par la pression concurrentielle qui règne parmi les prestataires hypothécaires. Cela pourrait également permettre de rendre les meilleurs taux plus attractifs.
Situation macroéconomique
De nouveaux confinements mettent fin à la reprise en Europe
En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes toucheront à nouveau l’Europe. Cependant, en Autriche, pays ayant déjà connu un confinement strict de trois semaines, une différence importante par rapport au printemps apparaît : les exportations (à l’exception du tourisme) souffrent peu à l’heure actuelle. Lors du premier confinement, environ la moitié de l’effondrement économique était liée au commerce étranger. Or, les frontières sont désormais ouvertes, bien qu’avec certaines restrictions, et le commerce extérieur se maintient. Les entreprises semblent également s’être mieux adaptées à la situation. L’expérience autrichienne nous permet d’estimer à quel point un éventuel second confinement plus strict pourrait frapper l’économie suisse.
Suisse : effondrement probablement moins important que lors du premier confinement
Les données en temps réel montrent qu’en Suisse, les ventes de Noël pourraient atteindre un volume comparable à celui de l’année précédente. Le pays a profité du fait que les commerces de détail sont restés ouverts. Selon les estimations actuelles, en cas de deuxième confinement strict qui inclurait la fermeture des magasins, la Suisse devrait compter avec un ralentissement économique temporaire de 5 à 10 %. Les incertitudes sont importantes.
La gestion de la pandémie selon le « Swiss Way » sera-t-elle payante?
La Suisse est sur la corde raide en matière de gestion de la pandémie. Au cours des dernières semaines, le nombre de nouvelles infections n’a pas diminué et les appels à un confinement strict se font de plus en plus pressants. À l’heure actuelle, les économistes estiment que le produit intérieur brut aura diminué d’environ 3,5 % en 2020 et qu’il augmentera à nouveau à peu près au même rythme en 2021. Si cette prévision est correcte, notre pays s’en sortira avec des pertes économiques relativement limitées.
Évolution des taux d’intérêt
Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas
Les taux indicatifs, c’est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et fonds de pension, ont poursuivi leur baisse en décembre. Les échéances de deux et cinq ans retrouvent leur niveau enregistré en août 2019 – le niveau le plus bas jamais atteint. Toutefois, à 1,14 %, l’échéance de dix ans se situe encore à environ dix points de base du niveau le plus bas de l’époque.
Une différence réduite
Si l’on compare la fourchette actuelle entre le taux indicatif et le meilleur taux, le meilleur taux négocié par le groupe MoneyPark, avec celle d’août 2019, on constate que cette marge s’est réduite. Cela signifie que la concurrence pour les meilleurs taux d’intérêt a légèrement diminué. Ce phénomène s’explique en partie par l’évolution des taux d’intérêt sur le marché des capitaux : les investissements alternatifs ayant un rendement nettement meilleur aujourd’hui qu’en 2019, les prestataires de financement ont actuellement défini des rendements minimums plus élevés pour les hypothèques.
Les taux sur le marché des capitaux n’ont pratiquement pas changé en décembre
Le fait que les taux de référence soient retombés à des niveaux historiquement bas, alors même que les taux sur le marché des capitaux ont augmenté de 20 à 30 points de base, montre que la pression concurrentielle reste très importante entre les prestataires hypothécaires. Les fournisseurs du segment de prix élevé en particulier ont dû revoir leurs offres à la baisse afin de rester concurrentiel. Les taux swap n’ont enregistré presque aucune fluctuation en décembre 2020. L’échéance de dix ans était de -0,28 % à la fin de l’année.
Prévision de l’évolution des taux
La pression concurrentielle en faveur d’une baisse des taux hypothécaires
Nous estimons que les taux d’intérêt du marché des capitaux devraient se stabiliser à leur niveau actuel au cours des prochaines semaines, avec toutefois certaines fluctuations à court terme. L’endiguement de la pandémie constitue un facteur décisif pour le développement de l’économie et l’évolution des taux d’intérêt. En outre, la poursuite du développement de l’accord-cadre entre la Suisse et l’UE et le déroulement du Brexit jouent un rôle important.
Le marché hypothécaire laisse présager que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s’intensifier. Certains prestataires de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations d’investissement, réalisent de nouveaux investissements dans la classe d’actifs hypothécaires ou prévoient d’augmenter leurs parts dans le domaine dans les mois à venir. Les banques et les compagnies d’assurance semblent préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Recommandations
- En raison de la diversité des conditions de prêts sur le marché, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
- Rien n’indique actuellement que les taux d’intérêt hypothécaires vont augmenter au cours des prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus.
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Les hypothèques SARON arrivent !
Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.
Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.
Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits
La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d’hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque
À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.
Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit
Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.
La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas
Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.
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Prévision des taux hypothécaires - décembre
La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.
Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d’intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l’UE. Le meilleur taux, l’hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s’explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l’année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.
Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d’intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d’être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu’il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
Situation macroéconomique
Après la reprise, l’écart de PIB se creusera à nouveau
Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l’indicateur hebdomadaire du PIB pour l’Autriche montre qu’après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d’environ sept pour cent par rapport à la même période l’année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l’augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.
Suisse: la consommation reste relativement soutenue
Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l’un des taux d’infection par habitant les plus élevés d’Europe.
Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l’instant. En effet, après s’être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.
La consommation privée en Suisse n’est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n’y a aucun signe d’effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.
La Suisse pourrait mieux s’en tirer que l’UE
Pour l’instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s’affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu’au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.
De sombres perspectives pour l’économie mondiale
Les prévisions pour l’économie mondiale demeurent sombres. La perspective d’un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l’efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l’économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.
Évolution des taux d’intérêt
Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre
Si les taux d’intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d’un mois à l’autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l’échéance à court terme de deux ans a augmenté d’environ quatre points par rapport à fin octobre.
Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe
Les taux indicatifs, c’est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L’hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l’hypothèque sur deux ans d’un point pour atteindre 0,93%.
La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux
Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l’année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.
Prévision de l’évolution des taux
Le niveau des taux d’intérêt reste bas
En raison du développement économique actuel, les banques centrales n’ont d’autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d’entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l’économie d’exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l’une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d’intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.
Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues
Si la deuxième vague s’affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.
Recommandations
- Rien n’indique actuellement que les taux d’intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
- Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu’il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
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La fin d’année approche: n'oubliez pas vos déductions fiscales !
Alors que les fêtes de fin d’année approchent, nous vous rappelons qu’il s’agit des dernières semaines pour finaliser vos déductions fiscales. Vos paiements de cotisations doivent être réceptionnés par l’établissement de prévoyance le 31 décembre 2020 au plus tard. Afin de prévenir des éventuels retards de trafic des paiements et d’anticiper les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder sans tarder.
Pour rappel, cette année, comme pour 2019, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6’826/an sur le 3ème pilier A, tandis qu’une personne non affiliée (par exemple, un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34’128/an.
Prenons l’exemple d’un célibataire avec un revenu brut de CHF 110’000 et un taux d’imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd’hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3’600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6’826 représenterait une économie d’impôts de CHF 1’129.
En revanche, bonne nouvelle en prévision de 2021! Ces cotisations maximales ont été revues à la hausse. L’année prochaine, vous pourrez ainsi cotiser jusqu’à hauteur de CHF 6’883/an pour une personne affiliée, et CHF 34’416/an pour une personne non affiliée à la LPP.
Du côté des caisses de pension, elles proposent chaque fin d’année à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple dans le cas d’une personne arrivant depuis l’étranger, ayant commencé sa vie professionnelle plus tardivement, ayant bénéficié d’une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactive pendant un certain temps. Ces montants sont déterminés individuellement.
En reprenant l’exemple ci-dessus, sur 2020 un rachat LPP de CHF 10’000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3’500.
En plus de l’avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires dans votre caisse de pension sont rémunérés au taux d’intérêt minimum de 1%, taux minimum maintenu au même niveau pour 2021 sur décision du Conseil fédéral.
À noter que tout montant versé en plus dans votre caisse de pension ou dans un 3ème pilier améliore également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité.
Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ?
Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité.
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« Il était temps de renforcer la classe d’actifs hypothécaires »
Dans le contexte actuel, il est difficile pour les caisses de pension de trouver des investissements qui génèrent un rendement intéressant avec un niveau de risque acceptable. Ces dernières années, une évolution est observée sur le marché alors que les institutions se tournent vers de nouvelles classes d’actifs plus innovantes, dont fait partie la classe des investissements hypothécaires.
C’est dans ce domaine que la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel, prévoyance.ne, a décidé d’élargir ses investissements, en concluant notamment en décembre 2020 un nouveau partenariat avec MoneyPark. Grâce à finovo, société affiliée au groupe MoneyPark en 2018, l’entreprise propose aux investisseurs institutionnels des solutions hypothécaires globales, comprenant la définition du portefeuille hypothécaire, son administration, le processus de commercialisation et la gestion des risques.
Rencontre avec Valentin Bürki, le Responsable des Investissements de prévoyance.ne.
Pouvez-vous décrire votre entreprise? Quelles sont ses principales activités et comment se positionne-t-elle sur le marché ?
Le rôle premier de la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel est de gérer et d’assurer le risque des avoirs vieillesse, invalidité et survivant pour le personnel des employeurs de la fonction publique du canton de Neuchâtel.
Nous avons deux activités principales : d’un côté nous conseillons, aidons et partageons les préoccupations des employeurs affiliés, ainsi que des assurés et pensionnés pour toutes les questions relatives à la prévoyance professionnelle (affiliation, cotisations, rachat d'années, accession à la propriété, départ à la retraite, etc.).
De l’autre, nous gérons la fortune de la caisse de manière à assurer en tout temps le paiement des rentes. Nous visons une diversification appropriée des risques en investissant dans différentes classes d'actifs afin de générer un rendement raisonnable et conforme au marché.
De par notre taille, nous sommes l'une des principales caisses de Romandie.
Quels sont les principaux défis de la caisse de pension aujourd’hui ?
Le principal défi pour la caisse de pensions c’est que nous sommes une caisse de droit public en capitalisation partielle, avec un degré de couverture inférieur à 100%. La Caisse se doit de suivre chaque année son plan de recapitalisation. Cela signifie que le montant des engagements de la caisse est largement supérieur au montant de la fortune actuelle. Le principal objectif est de revenir à un taux de couverture de 80% d’ici à 2052. Nous avons une allocation stratégique définie dans le but de suivre ce chemin de recapitalisation.
Parlez-nous un peu de votre caisse de pensions. En quoi est-elle différente des autres ?
Je pense que nous vivons la même situation que certaines caisses de pensions de la fonction publique, en tout cas en Romandie, pour lesquelles les déficits sont relativement importants. Nous avons les mêmes défis à relever, c’est-à-dire tenter de suivre le chemin de recapitalisation imposés par la loi, faire face à la baisse des espérances de rendement et à l’augmentation de la longévité de la population. Tous ces paramètres combinés constituent d’importants défis à relever pour les caisses de pensions.
Comment est constituée la stratégie d’investissement de la caisse de pension, y compris votre politique en matière de rendements obligataires négatifs ?
Notre stratégie est surtout imposée par l'obligation de dégager un rendement suffisant pour nous permettre de suivre le chemin de recapitalisation. Nous sommes toutefois contraints par notre capacité de risques relativement limitée. Cela se traduit néanmoins par une proportion assez importante d’actions, entre 35 et 37% dans l’allocation stratégique, qui compense le fait que les rendements attendus sur le marché obligataire sont de faible niveau.
Quelle est votre expérience préliminaire de la catégorie des actifs hypothécaires ?
Il faut savoir que la caisse de pensions prévoyance.ne est le résultat de la fusion des caisses de pensions de l’état de Neuchâtel, de la ville de la Chaux-de-Fonds et de la ville de Neuchâtel au 1er janvier 2010. La pratique de l'octroi des prêts est historique puisque les caisses offraient déjà cette possibilité à leurs assurés. Chez prévoyance.ne, nous réalisons des prêts hypothécaires depuis la fusion en 2010, mais jusqu'à aujourd'hui ce produit était proposé exclusivement à nos assurés et aux employeurs affiliés dans le cas des locaux à usage propre.
Pourquoi investir dans la catégorie des actifs hypothécaires ? Et pourquoi maintenant ?
Les prêts hypothécaires constituent une bonne source de diversification par rapport aux obligations de la Confédération. Ils permettent de générer un rendement toujours positif avec un risque limité. C’est de plus une excellente alternative aux liquidités qui génèrent pour leur part des intérêts négatifs. Nous avons constaté que nous n’avions pas une politique de taux très avantageuse ces dernières années. Il était difficile d’attirer de nouveaux clients et la part des prêts hypothécaires s’érodait gentiment. Il était temps de renforcer cette classe d’actifs. Nous avons alors décidé de changer de politique, de devenir plus concurrentiel, de ne pas dépendre que des assurés de la caisse, mais de nous diversifier géographiquement afin d’offrir le produit hypothécaire à l’ensemble de la Suisse.
Pourquoi et comment avez-vous choisi MoneyPark ?
Nous étions à la recherche de solutions pour redynamiser la classe d’actifs des prêts hypothécaires et avons été contactés au bon moment. Lors de nos échanges, nous avons été séduits par la procédure, la manière d’aborder les différentes problématiques, la préparation de MoneyPark. La simplicité des contacts, la clarté et la transparence sont des aspects qui nous ont également poussé à travailler avec vous.
Dans quelle mesure votre offre de prêts hypothécaires diffère-t-elle de celles proposées par les institutions financières ? Quels sont les avantages pour le client final ?
Je pense que nous offrons tout d’abord des taux très avantageux. Le client bénéficiera aussi d’un service de proximité et d’une rapidité de décision. Le champ d’application est également élargi. De nombreux types d’objets peuvent être financés, avec notamment des possibilités de forward. Notre offre est meilleure que celles de certaines institutions financières.
Comment voyez-vous ce modèle commercial à long terme ? Et quelle est votre vision de la situation en lien avec le contexte économique actuel ainsi que le marché immobilier ?
Il faudra voir à quelle vitesse nous arrivons à construire le portefeuille. En fonction de l’évolution des taux d’intérêts, cela vaudra peut-être également la peine de renforcer la classe hypothécaire, spécialement en regard de la marge dégagée par rapport aux obligations de la Confédération.
Actuellement, nous ne constatons pas de risque important sur le marché de la PPE ou des maisons individuelles dans les prochaines années à venir et nous espérons que le marché pourra se maintenir. Etant donné le niveau des taux actuels et tant que les taux n’auront pas remonté, ce qui n’est pas attendu avant 2023, il ne devrait pas y avoir de difficultés pour les propriétaires.
Valentin Bürki est Responsable des Investissements au sein de la caisse de pensions de la fonction publique de Neuchâtel. Suite à des études universitaires à Neuchâtel et à Lausanne, il intègre le département Asset Management de la BCV. Après près de 10 ans au sein de la banque, il poursuit son parcours à Boston dans le domaine du Private Equity. Il revient en Suisse en 2014 où il rejoint prévoyance.ne, tout d’abord en tant qu’Analyste Stratégiste avant de prendre ses fonctions actuelles. Aujourd’hui marié et père de deux enfants, il aime le sport, et particulièrement le hockey sur glace qu’il pratique depuis l’âge de dix ans.
MoneyPark lance une plateforme immobilière big data publique et gratuite
MoneyPark, le plus important spécialiste indépendant des hypothèques et de l'immobilier en Suisse, ouvre sa plateforme immobilière au grand public. Pour la première fois, les acheteurs et vendeurs potentiels de biens immobiliers résidentiels ont ainsi accès gratuitement à des données complètes sur le logement qu'ils recherchent ou possèdent déjà. Alliée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs en utilisant une technologie innovante basée sur les données et des conseils individuels. La transparence accrue et l’accès simplifié aux données relatives à la propriété et à sa situation visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve en devenant propriétaires.
Les annonces de vente de propriétés en ligne sur les plateformes immobilières classiques jouissent d'une grande notoriété et popularité en Suisse, mais leur forme n’a pas changé depuis des années. MoneyPark s'attaque à ce problème avec sa plateforme, qui est désormais accessible au public. La plateforme, basée sur la technologie big data, fournit d'une part des informations détaillées et de haute qualité sur l'immobilier et permet d'autre part d’entreprendre des transactions d’achats et de ventes, en accédant à l'expertise des conseillers MoneyPark. « La nouvelle plateforme est non seulement un jalon dans l'histoire encore récente de l'entreprise MoneyPark, mais surtout un important gain en transparence pour chaque demandeur, propriétaire et vendeur de biens immobiliers », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Une prise de décision basée sur le big data
La plateforme numérique ne se contente pas d'agréger les offres de vente publiques et de les compléter par les offres des propriétaires financées par MoneyPark, elle offre également aux propriétaires toutes les informations relatives à la propriété, à la situation et à la valeur en un seul endroit. De plus, elle montre à chaque partie intéressée, de manière simple et compréhensible, comment la valeur de la propriété a évolué ces dernières années, quels sont les projets de construction dans les environs et quelles propriétés similaires sont en vente dans la région. Pour cette caractérisation détaillée, MoneyPark base systématiquement les données de la plateforme sur le big data, ce qui permet aux clients d'accéder facilement à une grande quantité de données immobilières visualisables de manière efficace. En outre, la plateforme est accessible aux acheteurs potentiels financièrement pré-qualifiés et qui peuvent donc accéder à la propriété en toute sécurité. Cela simplifie et accélère la recherche des acheteurs potentiels et permet une évaluation réaliste du marché.
Une expérience client unique grâce au conseil et à la technologie
S'il est nécessaire de procéder à une évaluation personnelle du bien ou s’il y a le désir de vendre la propriété, les experts immobiliers de MoneyPark soutiennent et accompagnent le vendeur tout au long du processus. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec les spécialistes en hypothèques de MoneyPark au sein des agences de l’entreprise, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En plus de la plateforme, les clients reçoivent des conseils personnalisés sur toutes les questions immobilières et disposent ainsi d'un interlocuteur compétent, même pour les transactions complexes. « La combinaison d'une technologie de pointe en matière de données et d'experts hypothécaires et immobiliers indépendants qui soutiennent nos clients à chaque étape est unique sur le marché suisse », explique Stefan Heitmann.
Une transparence accrue grâce aux données
Avec cette plateforme, MoneyPark désire faciliter l'achat et la vente de biens immobiliers résidentiels. La plateforme est constamment développée et complétée par des fonctionnalités supplémentaires. Depuis sa création en 2012, l'entreprise a pour objectif de rendre le marché immobilier plus ouvert et plus convivial. MoneyPark a déjà atteint cet objectif sur le marché hypothécaire, avec un accès aux offres de financement de plus de 150 prestataires. MoneyPark poursuit le même objectif à travers ses nouveaux services immobiliers. « Avec notre nouvelle plateforme, nous pouvons accompagner nos clients beaucoup plus tôt dans le processus et plus longtemps, afin de les aider à réaliser leur rêve de devenir propriétaires », explique Stefan Heitmann.
Pour accéder directement à la plateforme, cliquez ici
Prévision des taux hypothécaires – janvier 2021
Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas
En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes sont à nouveau à prévoir dans toute l'Europe.
Les taux indicatifs à court et moyen terme sont revenus aux niveaux historiquement bas d'août 2019, mais l'hypothèque à taux fixe sur 10 ans se situe toujours à environ 10 points de base de plus. Et ce, malgré le fait que les taux du marché des capitaux se situent désormais à un niveau beaucoup plus élevé. Ce phénomène peut s'expliquer par la pression concurrentielle qui règne parmi les prestataires hypothécaires. Cela pourrait également permettre de rendre les meilleurs taux plus attractifs.
Situation macroéconomique
De nouveaux confinements mettent fin à la reprise en Europe
En raison des nouveaux confinements (partiels), des pertes économiques importantes toucheront à nouveau l'Europe. Cependant, en Autriche, pays ayant déjà connu un confinement strict de trois semaines, une différence importante par rapport au printemps apparaît : les exportations (à l'exception du tourisme) souffrent peu à l'heure actuelle. Lors du premier confinement, environ la moitié de l'effondrement économique était liée au commerce étranger. Or, les frontières sont désormais ouvertes, bien qu'avec certaines restrictions, et le commerce extérieur se maintient. Les entreprises semblent également s'être mieux adaptées à la situation. L'expérience autrichienne nous permet d'estimer à quel point un éventuel second confinement plus strict pourrait frapper l'économie suisse.
Suisse : effondrement probablement moins important que lors du premier confinement
Les données en temps réel montrent qu'en Suisse, les ventes de Noël pourraient atteindre un volume comparable à celui de l'année précédente. Le pays a profité du fait que les commerces de détail sont restés ouverts. Selon les estimations actuelles, en cas de deuxième confinement strict qui inclurait la fermeture des magasins, la Suisse devrait compter avec un ralentissement économique temporaire de 5 à 10 %. Les incertitudes sont importantes.
La gestion de la pandémie selon le « Swiss Way » sera-t-elle payante?
La Suisse est sur la corde raide en matière de gestion de la pandémie. Au cours des dernières semaines, le nombre de nouvelles infections n’a pas diminué et les appels à un confinement strict se font de plus en plus pressants. À l'heure actuelle, les économistes estiment que le produit intérieur brut aura diminué d'environ 3,5 % en 2020 et qu'il augmentera à nouveau à peu près au même rythme en 2021. Si cette prévision est correcte, notre pays s'en sortira avec des pertes économiques relativement limitées.
Évolution des taux d’intérêt
Les taux indicatifs à court et moyen terme présentent à nouveau des niveaux historiquement bas
Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont poursuivi leur baisse en décembre. Les échéances de deux et cinq ans retrouvent leur niveau enregistré en août 2019 - le niveau le plus bas jamais atteint. Toutefois, à 1,14 %, l'échéance de dix ans se situe encore à environ dix points de base du niveau le plus bas de l’époque.
Une différence réduite
Si l'on compare la fourchette actuelle entre le taux indicatif et le meilleur taux, le meilleur taux négocié par le groupe MoneyPark, avec celle d'août 2019, on constate que cette marge s’est réduite. Cela signifie que la concurrence pour les meilleurs taux d'intérêt a légèrement diminué. Ce phénomène s'explique en partie par l'évolution des taux d'intérêt sur le marché des capitaux : les investissements alternatifs ayant un rendement nettement meilleur aujourd'hui qu'en 2019, les prestataires de financement ont actuellement défini des rendements minimums plus élevés pour les hypothèques.
Les taux sur le marché des capitaux n'ont pratiquement pas changé en décembre
Le fait que les taux de référence soient retombés à des niveaux historiquement bas, alors même que les taux sur le marché des capitaux ont augmenté de 20 à 30 points de base, montre que la pression concurrentielle reste très importante entre les prestataires hypothécaires. Les fournisseurs du segment de prix élevé en particulier ont dû revoir leurs offres à la baisse afin de rester concurrentiel. Les taux swap n’ont enregistré presque aucune fluctuation en décembre 2020. L'échéance de dix ans était de -0,28 % à la fin de l'année.
Prévision de l’évolution des taux
La pression concurrentielle en faveur d'une baisse des taux hypothécaires
Nous estimons que les taux d'intérêt du marché des capitaux devraient se stabiliser à leur niveau actuel au cours des prochaines semaines, avec toutefois certaines fluctuations à court terme. L'endiguement de la pandémie constitue un facteur décisif pour le développement de l'économie et l’évolution des taux d'intérêt. En outre, la poursuite du développement de l'accord-cadre entre la Suisse et l'UE et le déroulement du Brexit jouent un rôle important.
Le marché hypothécaire laisse présager que la concurrence entre les fournisseurs va à nouveau s'intensifier. Certains prestataires de capitaux alternatifs, tels que les caisses de pension et les fondations d'investissement, réalisent de nouveaux investissements dans la classe d’actifs hypothécaires ou prévoient d'augmenter leurs parts dans le domaine dans les mois à venir. Les banques et les compagnies d'assurance semblent préoccupées par le maintien ou le développement de leurs parts de marché. Cette situation devrait entraîner une baisse des meilleurs taux, en particulier pour les financements hypothécaires standards.
Recommandations
- En raison de la diversité des conditions de prêts sur le marché, solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable.
- Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter au cours des prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus.
Nous vous souhaitons de Joyeuses Fêtes et une bonne santé pour la nouvelle année
Un grand merci à tous nos clients, qui ont continué à nous faire confiance au cours de cette année difficile.
Notre conseil indépendant en matière de prêts hypothécaires et de prévoyance, ainsi que nos nouveaux services immobiliers sont très populaires. Cela nous prouve que nous sommes sur la bonne voie avec notre vision : plus de transparence, d’indépendance, de choix et de commodité sur le marché hypothécaire et immobilier suisse. Les nombreuses réactions positives de nos clients nous encouragent également dans notre travail quotidien. Un grand merci. Vos commentaires nous motivent énormément.
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Nous vous souhaitons, à vous ainsi qu'à vos familles, un Joyeux Noël et une Bonne Année. Que cette période soit reposante et pleine de santé.
Restez en bonne santé ! Votre équipe MoneyPark
Tour de Suisse MoneyPark à Bulle : proximité, simplicité et convivialité
Après notre première visite à Saint-Gall, nous poursuivons notre tour de Suisse MoneyPark et voyageons 200 kilomètres plus à l’ouest pour arriver dans le canton de Fribourg, à Bulle. C’est à la Grand-Rue 13 qu’a été inaugurée la succursale bulloise il y a près d’un an, en novembre 2019. Gilles Defferrard, son responsable, ainsi que Bertrand Ropraz et Maxime Pasquier, tous deux conseillers au sein de la succursale, reviennent sur cette première année d’activité.
La succursale DL MoneyPark de Bulle a été inaugurée en novembre 2019. Quel était votre plus gros défi à l’ouverture ? Les principaux obstacles à surmonter pour l’implémentation de l’entreprise dans la région ?
Gilles : Nous n’étions au départ pas du tout connu et la région gruérienne fonctionne avec le bouche à oreille. Grâce à Bertrand et Maxime, qui sont de vrais gruériens, il a été plus facile de se faire connaître avec de nombreuses présentations auprès des agences immobilières, architectes, entreprise générales, promoteurs, etc. Mais il a fallu également développer les relations avec nos partenaires financiers.
Quelles ont été vos plus belles réussites cette année ? De quoi êtes-vous le plus fiers ?
Gilles : Notre fierté est qu’après une année d’activité, nous avons atteint les objectifs fixés et ceci en entrevoyant la prochaine année sereinement. Nous pouvons également compter sur des conventions de partenariat avec des agences immobilières que nous venons de finaliser.
Quels sont les points forts de l’équipe et de la succursale ?
Bertrand : Notre approche tant au niveau de la clientèle que des partenaires est la proximité, simplicité et convivialité ce qui nous permet de travailler dans une confiance réciproque. Nos bureaux situés à la Grand-Rue, donc en plein centre-ville et qui sont tout neufs depuis une année, sont très agréables.
Quels sont les projets à venir et les prochaines étapes ? De quoi vous réjouissez-vous le plus pour 2020 ?
Maxime : Nous recherchons un expert immobilier qui pourra participer à différentes promotions immobilières que nous finalisons. Nous pourrons ainsi apporter un dynamisme à 360 degrés auprès de nos clients et partenaires. Si le rythme actuel continue, il est certain que nous devrons également rechercher un nouveau collègue.
L’équipe de la succursale de Bulle
de g à d.: Gilles Defferrard, Responsable de succursales de Fribourg et de Bulle, chez DL Moneypark depuis 2006
Bertrand Ropraz, Conseiller, chez DL MoneyPark depuis 2018
Maxime Pasquier, Conseiller, chez DL MoneyPark depuis 2020
Pouvez-vous vous imaginer, en tant qu'expert immobilier à Bulle et membre d'une équipe, remodeler le secteur de l'immobilier ? Si vous avez répondu oui, nous devrions nous rencontrer.
La pandémie du coronavirus renforce le marché de l’immobilier résidentiel
L'analyse des données du marché démontre que la pandémie a une influence positive sur le marché de l’immobilier résidentiel. L'envolée des prix pour les biens immobiliers d'une valeur allant jusqu'à 2 millions de CHF a été contenue : le niveau de prix de ces propriétés est revenu à celui de mi-2018 au troisième trimestre 2020. Fin 2019, un écart de près de 20% persistait entre les prix affichés et les prix de transaction, mais au troisième trimestre 2020, celui-ci s'était réduit à 12%. Cette différence importante s'explique par la baisse des prix de transaction. Cela malgré le fait que la pandémie ait encore renforcé le désir de devenir propriétaire.
Le fait que les prix de transaction soient sensiblement plus élevés que les prix affichés sur le marché de l’immobilier résidentiel semble désormais normal. L'offre stagne alors que la demande continue d'augmenter, favorisant ainsi cette évolution. La différence moyenne entre les prix affichés et les prix de transaction était d'environ 7% au troisième trimestre 2020. Ainsi, un acheteur paie finalement 1'070'000 CHF pour une maison proposée à 1 million de CHF, soit une différence de 70'000 CHF.
Stabilisation des prix des catégories « abordables »
Pour les propriétés par étage, la différence entre les prix affichés et les prix de transaction a plus que doublé (10,7% au troisième trimestre 2020) par rapport à celle des maisons (5,2% au troisième trimestre 2020). Il y a aussi d'importantes différences entre les gammes de prix. Pour les biens jusqu'à 2 mio, cette différence s'élève à environ 10%, pour les biens de plus de 2 mio, ce chiffre se monte à environ 17%. Au troisième trimestre 2020, les prix de transaction des biens jusqu'à 2 mio (plus de 94% de toutes les transactions) ont baissé, freinant ainsi cette tendance. Actuellement, les prix des propriétés jusqu'à 2 mio sont revenus au niveau de la mi-2018. Auparavant, des excès de près de 20% dans le prix des propriétés par étage jusqu'à 1 mio étaient constatés. La correction des prix est probablement liée à la baisse à court terme de la demande lors du confinement du printemps et devrait être de courte durée. Les biens de plus de 2 mio n'ont jusqu'à présent pas été touchés par la crise du coronavirus et ont connu une croissance pendant les trois derniers trimestres pour atteindre leur niveau le plus élevé des deux dernières années au troisième trimestre 2020.
Cependant, de nombreuses propriétés restent abordables. Près des deux tiers de toutes les transactions de propriétés (60%) sont inférieures à 1 mio ; 40% de ces transactions sont des copropriétés et 20% des maisons. « C'est une bonne nouvelle pour les deux tiers des locataires qui désirent être propriétaires. Surtout maintenant que le logement gagne énormément en importance à cause de la pandémie, il y existe une chance de réaliser ce rêve et de réduire massivement le coût de la vie », déclare Stefan Meyner, Senior analyst chez MoneyPark.
La pandémie accroît le désir d'acquérir une propriété
La première vague de coronavirus a eu un effet yo-yo sur la liquidité du marché. Au cours du premier semestre 2020, le nombre de propriétés mises en vente et vendues ont tous deux fortement diminué (-20% et -14% respectivement). Au troisième trimestre 2020, le marché s'est redressé plus fortement et plus tôt que prévu : le nombre de propriétés mises en vente a augmenté de 24% et les transactions de 20% (par rapport au trimestre précédent).
Après le confinement, le désir d'avoir son propre foyer, surtout à la campagne, s’est renforcé. « Parmi les acheteurs potentiels, nous remarquons un nouveau mot d’ordre : 'c'est maintenant ou jamais' », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark. Les intentions d'achat à court terme ont augmenté et le délai entre la publication de l’annonce de vente d’un bien immobilier et la conclusion de la transaction est devenu plus court. De plus, la demande en maisons a augmenté : chez les clients MoneyPark, on enregistre une augmentation d’environ 30%. Il y a également plus de citadins qui désirent s'établir à la campagne que d’habitants de zones rurales désirant s’établir en ville. »
Des mesures contre le coronavirus strictes comme opportunité pour les acheteurs potentiels ?
Parce que la demande a diminué plus rapidement et fortement que l'offre pendant la crise, la probabilité d'obtenir le bien souhaité a augmenté et ce, à un prix légèrement inférieur. Cependant, il a été démontré que le marché de l’immobilier résidentiel se porte bien, même en temps de crise. Les vendeurs de maisons situées en périphérie, dont les prix avoisinent le million, devraient notamment en bénéficier. Les acheteurs doivent se décider rapidement pour décrocher le contrat. « Les taux d'intérêt hypothécaires ne devraient pas faire obstacle au projet d'achat, car ceux qui comparent continueront à bénéficier de taux d'intérêt historiquement bas », déclare Stefan Heitmann.
MoneyPark et key4 concluent un partenariat
La plateforme immobilière innovante key4 d’UBS est désormais également accessible aux clients de MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant en Suisse. Ce partenariat renforce l’offre de services hypothécaires sur plateforme bancaire en Suisse. Les preneurs d’hypothèques bénéficient ainsi d’une transparence accrue sur le marché.
La plateforme key4 regroupe en un seul endroit tous les services liés à la propriété et à l’acquisition d’un logement. Grâce à ce nouveau partenariat, les clients de MoneyPark ont, eux aussi, accès à l’offre de key4. Les clients qui choisissent key4 peuvent sélectionner, pour chaque tranche de prêt hypothécaire, l’offre la plus intéressante de différents prêteurs helvétiques et ainsi composer leur propre financement immobilier à la carte. Cette offre, unique en Suisse, est désormais également disponible chez MoneyPark.
Martha Böckenfeld, responsable Digital Platforms & Marketplaces : « Je suis très heureuse que les clients de MoneyPark puissent désormais aussi bénéficier des avantages de notre plateforme innovante. Cette coopération avec un autre intermédiaire financier fait partie intégrante de la stratégie de partenariat de key4. Nous concrétisons ainsi une nouvelle étape dans l’expansion de notre écosystème ouvert axé sur l’habitat et le résidentiel. »
Grâce à sa stratégie de partenariat, key4 offre à ses clients une gamme complète de services à tous les stades du cycle de l’acquisition d’un bien immobilier : de la recherche d’un bien immobilier, dans le cadre d’un conseil financier indépendant, à l’entretien du logement en propriété, en passant évidemment par son achat. Cela inclut également les partenariats déjà annoncés avec FinanceScout24, Houzy et Homegate. D’autres partenariats suivront prochainement.
Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark: « Avec ce nouveau partenariat, nous élargissons une fois de plus l’offre de prêts hypothécaires de MoneyPark, la plus vaste de Suisse. En même temps, en tant que créateurs de services hypothécaires basés sur la technologie en Suisse, nous sommes heureux de donner une impulsion encore plus forte aux services bancaires sur plateforme. Tous les participants au marché bénéficient de l’augmentation de transparence qui en résulte. »
Sur sa plateforme, MoneyPark réunit des partenaires financiers qui répondent aux critères d’attribution les plus divers et trouve ainsi une solution pour presque tous les cas. En outre, MoneyPark propose un soutien professionnel pour l’achat et pour la vente de logements en propriété, ainsi que de nouveaux services digitaux liés à l’immobilier, qui sont constamment développés et étendus.
MoneyPark conclut un nouveau contrat avec la caisse de pensions prévoyance.ne comme partenaire hypothécaire
La caisse de pensions de la fonction publique du canton de Neuchâtel, prévoyance.ne, renforce ses investissements dans la classe d'actifs des hypothèques avec la solution "full service" de MoneyPark et octroie ainsi des hypothèques dans toute la Suisse, même à des personnes non affiliées. Elle fait appel à MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, pour la distribution et à finovo, filiale du groupe MoneyPark, pour la gestion des prêts hypothécaires.
Par le nombre des assurés et le montant de la fortune sous gestion (presque 28’000 assurés, pour près de 5 milliards de francs), prévoyance.ne fait partie des trois plus grandes caisses de pensions romandes. C'est la première de Suisse romande à proposer des prêts hypothécaires à un large public, grâce à MoneyPark. Cette nouvelle offre de financement immobilier est disponible dans toute la Suisse à travers le réseau de distribution de MoneyPark. Le partenariat entre le groupe MoneyPark et prévoyance.ne, ainsi que son offre hypothécaire attrayante, profitent également aux clients hypothécaires potentiels en dehors du canton de Neuchâtel.
« Il s'agit de notre premier partenariat avec une caisse de pensions romande. Nous sommes très heureux de franchir cette étape importante et de pouvoir proposer à nos clients dans toute la Suisse une autre gamme de produits attrayants issue de la Romandie pour le financement de leur logement », déclare Stéphan Mischler, responsable des ventes de la Suisse romande chez MoneyPark. Valentin Bürki, responsable des investissements chez prévoyance.ne, souligne : « Nous sommes fiers d'être la première caisse de pensions de Suisse romande à proposer une offre hypothécaire avantageuse, grâce à MoneyPark. Ce partenariat nous permet de développer notre portefeuille hypothécaire et d’élargir notre offre à toutes les régions de Suisse. Nous bénéficions de l'expérience et du réseau national de MoneyPark et de finovo, sa filiale pour la prestation de services, tant pour la distribution de prêts hypothécaires que pour leur traitement. »
Déjà active dans le domaine des hypothèques, prévoyance.ne diversifie sa classe d'actifs en accordant des prêts hypothécaires via MoneyPark. Elle est l'exemple parfait illustrant l’évolution du marché pour les caisses de pensions : dans le contexte actuel, il est difficile de générer un rendement intéressant avec un niveau de risque acceptable. L'investissement dans la classe d'actifs innovatrice des hypothèques est une bonne solution. En effet, la gamme de prêts hypothécaires proposée est non seulement avantageuse pour les personnes contractant un prêt hypothécaire, mais aussi pour les assurés. Grâce à cet investissement, prévoyance.ne peut diversifier son portefeuille d'investissement de manière sûre et durable et, contrairement aux obligations, peut s'attendre à un rendement positif, qui profite en fin de compte à l'assuré. Avec plus de 100 fournisseurs, MoneyPark, en tant que partenaire hypothécaire alternatif aux banques et compagnies d'assurance traditionnelles, dispose non seulement du plus grand nombre de partenaires hypothécaires pour les emprunteurs en Suisse, mais possède également la plus grande offre de caisses de pensions et de fondations de placement.
Prévision des taux hypothécaires – décembre
La concurrence pour les volumes hypothécaires diminue en cette fin d’année, ce qui entraîne une hausse des meilleurs taux.
Les retombées économiques de la deuxième vague de coronavirus continuent de maintenir les taux d'intérêt hypothécaires à des niveaux bas. Grâce à sa gestion de la crise sanitaire et à une consommation toujours importante, la Suisse est moins affectée économiquement que l'UE. Le meilleur taux, l'hypothèque à taux fixe sur dix ans, très populaire auprès des clients, a enregistré une hausse remarquable le mois dernier. Cela s'explique par le fait que la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Le résultat est une augmentation de 14 points de base pour atteindre 0,79% en trois semaines. Cela signifie que le pic annuel de 0,82% de juin 2020 a presque été atteint.
Les taux indicatifs, en revanche, sont restés stables et devraient continuer ainsi durant les prochains mois. De même, le niveau général des taux d'intérêt devrait rester bas pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Il est important d'être vigilant en ce qui concerne les échéances plus longues et de comparer les conditions. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires individuels qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
Situation macroéconomique
Après la reprise, l'écart de PIB se creusera à nouveau
Comme on le craignait, la production économique a de nouveau diminué de manière significative en novembre dans de nombreux pays européens, à cause de nouveaux confinements (partiels). Début novembre, l'indicateur hebdomadaire du PIB pour l'Autriche montre qu'après la fermeture des restaurants, bars et sites culturels, le PIB a diminué d'environ sept pour cent par rapport à la même période l'année dernière. Cela donne à penser que même des mesures « intermédiaires » entraîneront des pertes considérables. Dans de nombreux pays européens, les indicateurs en temps réel montrent que la productivité est également en baisse en raison de l'augmentation du nombre de cas ces dernières semaines et que la reprise économique a été interrompue.
Suisse: la consommation reste relativement soutenue
Bien que le nombre de nouveaux cas ait maintenant considérablement diminué, notamment en raison de confinements partiels dans les cantons de Suisse occidentale, la Suisse affiche toujours l'un des taux d’infection par habitant les plus élevés d'Europe.
Les données en temps réel montrent que le repli semble avoir cessé pour l'instant. En effet, après s'être montrés plus réservés en octobre, les Suisses se sont à nouveau aventurés un peu plus loin pour leurs loisirs et leurs achats en novembre. La tendance au home office n’a pas augmenté de manière significative en novembre.
La consommation privée en Suisse n'est pas restée insensible face à la « deuxième vague » et aux nouvelles restrictions. Il est probable que les dépenses de consommation aient affiché un léger recul au cours des dernières semaines. Cependant, il n'y a aucun signe d'effondrement comme lors du confinement de printemps. La consommation reste relativement soutenue.
La Suisse pourrait mieux s'en tirer que l'UE
Pour l'instant, il semble que le « Swiss Way », avec un confinement partiel évité pour une majorité de cantons, pourrait fonctionner à l’échelle nationale. Bien que le nombre de nouvelles infections soit encore élevé, il a considérablement diminué ces dernières semaines. Cela pourrait signifier que notre pays sortira de la deuxième vague avec des dommages économiques limités.
En revanche, de nombreux pays européens risquent de subir un sérieux revers en matière de développement économique. Il faut espérer que la deuxième vague s'affaiblira considérablement dans les semaines à venir et qu'au moins une partie des affaires de Noël pourront être enregistrées.
De sombres perspectives pour l'économie mondiale
Les prévisions pour l'économie mondiale demeurent sombres. La perspective d'un vaccin contre le corona disponible dans les prochains mois apporte de la confiance. Cependant, de nombreuses questions, telles que l'efficacité, les effets secondaires ou même le processus de vaccination restent encore sans réponse. L’élection du nouveau président américain engendre également de nombreux espoirs pour la reprise de l'économie mondiale. Cependant, les risques existant avant la crise sanitaire, tels que le brexit, les relations entre la Suisse et l’UE ou encore le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis, sont toujours présents.
Évolution des taux d’intérêt
Légère hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en novembre
Si les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés bas en octobre, ils ont montré une légère tendance à la hausse en novembre. Le taux à dix ans a, par exemple, augmenté de six points de base d'un mois à l'autre pour atteindre -0,30%. À -0,71%, l'échéance à court terme de deux ans a augmenté d'environ quatre points par rapport à fin octobre.
Taux indicatifs pratiquement inchangés pour les hypothèques à taux fixe
Les taux indicatifs, c'est-à-dire les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d'assurance et fonds de pension, ont connu une évolution similaire, bien que moins marquée. L'hypothèque à taux fixe sur dix ans a augmenté de deux points de base pour atteindre
1,17%, et l'hypothèque sur deux ans d'un point pour atteindre 0,93%.
La diminution de la concurrence pour les volumes hypothécaires engendre une augmentation des meilleurs taux
Un développement intéressant peut être observé en regardant les meilleurs taux MoneyPark : la concurrence pour les volumes hypothécaires a diminué vers la fin de l'année. Cela est particulièrement évident pour le taux à dix ans, très populaire auprès des clients. Il a affiché une augmentation de 14 points de base pour s’établir à 0,79% en trois semaines et atteint ainsi presque le record annuel de 0,82% en juin 2020.
Prévision de l’évolution des taux
Le niveau des taux d'intérêt reste bas
En raison du développement économique actuel, les banques centrales n'ont d'autre choix que de poursuivre une politique monétaire extrêmement expansive pour les années à venir. Cela signifie que la Banque nationale suisse (BNS) devrait suivre la tendance. Dans le cas contraire, elle risque d'entraîner une forte appréciation du franc suisse, un ralentissement de l'économie d'exportation et une forte baisse des prix des importations. En conséquence, l'une de ses tâches les plus centrales, à savoir assurer la stabilité des prix en Suisse, serait compromise. Il est donc très probable que les taux d'intérêt resteront à leur niveau actuel extrêmement bas dans les mois à venir.
Évolution attendue pour les meilleurs taux des échéances longues
Si la deuxième vague s'affaiblit encore et que la perspective d’un vaccin se réalise, les caisses de pension et les fondations de placement en particulier pourraient à nouveau être plus présentes sur le marché avec des conditions attrayantes, et ainsi faire évoluer les meilleures offres. Le meilleur taux sur dix ans est actuellement supérieur de 27 points de base à celui de juillet 2020.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des fournisseurs.
Recommandations
- Rien n'indique actuellement que les taux d'intérêt hypothécaires vont augmenter. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au déroulement à venir de la crise du coronavirus.
- Si vous devez renouveler votre prêt hypothécaire au cours des prochains mois et que vous hésitez à choisir une durée plus longue, ne vous précipitez pas, mais comparez soigneusement les offres. Nous partons du principe qu'il y aura toujours des prestataires qui pratiqueront des tarifs inférieurs aux meilleurs taux actuels.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif et détaillé en vaut la peine!
La fin d’année approche: n’oubliez pas vos déductions fiscales !
Alors que les fêtes de fin d'année approchent, nous vous rappelons qu’il s’agit des dernières semaines pour finaliser vos déductions fiscales. Vos paiements de cotisations doivent être réceptionnés par l’établissement de prévoyance le 31 décembre 2020 au plus tard. Afin de prévenir des éventuels retards de trafic des paiements et d’anticiper les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder sans tarder.
Pour rappel, cette année, comme pour 2019, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6'826/an sur le 3ème pilier A, tandis qu'une personne non affiliée (par exemple, un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34'128/an.
Prenons l’exemple d’un célibataire avec un revenu brut de CHF 110'000 et un taux d'imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd'hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3'600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6'826 représenterait une économie d’impôts de CHF 1'129.
En revanche, bonne nouvelle en prévision de 2021! Ces cotisations maximales ont été revues à la hausse. L’année prochaine, vous pourrez ainsi cotiser jusqu’à hauteur de CHF 6’883/an pour une personne affiliée, et CHF 34'416/an pour une personne non affiliée à la LPP.
Du côté des caisses de pension, elles proposent chaque fin d’année à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple dans le cas d’une personne arrivant depuis l'étranger, ayant commencé sa vie professionnelle plus tardivement, ayant bénéficié d'une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactive pendant un certain temps. Ces montants sont déterminés individuellement.
En reprenant l’exemple ci-dessus, sur 2020 un rachat LPP de CHF 10'000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3'500.
En plus de l'avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires dans votre caisse de pension sont rémunérés au taux d’intérêt minimum de 1%, taux minimum maintenu au même niveau pour 2021 sur décision du Conseil fédéral.
À noter que tout montant versé en plus dans votre caisse de pension ou dans un 3ème pilier améliore également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité.
Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ?
Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité.
+41 (0)22 747 10 12
Fausse croyance n°8 – “Je dois garder mon hypothèque pour compenser la valeur locative”
Contrairement aux usages internationaux, il est courant, en Suisse, de garder son prêt hypothécaire sur du (très) long terme. Nombreux sont les propriétaires qui, même en ayant les fonds pour rembourser leur emprunt, décident de garder leur hypothèque pour compenser la valeur locative. Cet argument est souvent utilisé lorsque la fiscalité est abordée dans le cadre d’un financement immobilier.
En devenant propriétaire, un nouveau revenu appelé « valeur locative » doit être ajouté à la déclaration fiscale. Ce revenu est déterminé au niveau cantonal. Les méthodes de calcul sont aussi diverses que le nombre de cantons suisses et dépendent de l’objet immobilier acheté. La conséquence est toutefois identique : le revenu augmente et donc la charge fiscale également.
Lorsque le propriétaire recourt à établissement financier pour acheter son bien, il peut déduire les intérêts hypothécaires de son revenu imposable et ainsi compenser tout, ou une partie de cette valeur locative.
Prenons, pour l’exemple, un propriétaire que nous appellerons Monsieur A. Il possède une maison individuelle de 140m2 à Echallens, dans le canton de Vaud, depuis 2005. La valeur fiscale du bien (fortune immobilière) est de CHF 750'000. L’hypothèque se monte à CHF 750'000 avec un taux d’intérêt de 2%, ce qui représente CHF 15'000 d’intérêts déductibles de son revenu imposable.
Cependant, ces 140m2 équivalent à environ CHF 15'000 de valeur locative (en tenant compte de la déduction forfaitaire liée à l’entretien du bien) qui s’ajoutent à son revenu imposable.
Résultat : CHF 15'000 de revenus en plus et CHF 15'000 de déduction. CHF 750'000 de fortune en plus et CHF 750'000 d’hypothèque en moins. La situation est neutre au niveau fiscal.
Monsieur A hérite de CHF 100'000 et il se pose la question suivante :
Faut-il utiliser cette somme pour rembourser en partie le crédit et ainsi diminuer la charge d’intérêts ? Ou conserver le même montant de prêt pour éviter une augmentation d’impôts ? Et alors que faire de ces CHF 100'000 ?
Les réponses peuvent être calculées facilement :
CHF 100'000 de crédit hypothécaire remboursé représentent une économie annuelle de CHF 2'000. Ce sont les intérêts de 2% que le propriétaire ne paiera plus. Il ne pourra plus les déduire fiscalement et observera une augmentation d’impôts annuelle de l’ordre de CHF 700 environ. L’économie réelle sera donc de CHF 1'300 par année (CHF 2'000 – CHF 700).
Si, en revanche, le débiteur maintient le même niveau d’hypothèque et qu’il place les CHF 100'000 ailleurs, le gain annuel devra être supérieur à CHF 1'300 nets pour que l’opération soit rentable. Cela représente un rendement net de 1.3% par an.
De nombreuses solutions peuvent offrir de tels rendements nets, comme le 3ème pilier A ou B, le 2ème pilier, les biens immobiliers de rendement ou les placements boursiers.
En conclusion, si l‘on peut choisir de garder son hypothèque ou de la rembourser, il est intéressant d’évaluer des solutions de placement, plutôt que d’essayer de contrer la valeur locative.
Gilles Ogay
gilles.ogay@moneypark.ch | 021 348 10 15
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
- Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"
- Fausse croyance n°2 - "La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt !"
- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
- Fausse croyance n°6 - "On ne peut rompre un prêt sans pénalités"
- Fausse croyance n°7 - "Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire"
Le département renouvellement fête sa première année
Il y a un an, DL MoneyPark a élargi ses activités et créé une équipe dédiée aux renouvellements hypothécaires afin de répondre à la demande croissante sur le marché. Consciente également que l’accompagnement lors d’un financement initial ou d’un renouvellement hypothécaire présente des enjeux différents, l’entreprise a souhaité mettre en place une équipe qui puisse répondre spécifiquement aux besoins des clients en phase de renouvellement hypothécaire.
Un an après, nous vous proposons un retour sur les premiers mois d’activité de l’équipe romande. Rencontre avec Alexandre Pachoud, le Responsable Renouvellement en Suisse romande.
Peux-tu te présenter en quelques mots ?
Je suis marié, père de 4 enfants et domicilié à Fribourg.
Après un apprentissage de commerce au sein d’UBS à Neuchâtel et un diplôme à la HEG de Neuchâtel obtenu en 2000, j’entame un parcours bancaire qui durera près de 20 ans, et me mènera à Neuchâtel, Genève, New York et Vevey.
Je rejoins DL MoneyPark en novembre 2018 en tant que conseiller au sein de la succursale de Fribourg. Depuis 2019, je supervise l’équipe renouvellement en Romandie.
Peux-tu nous présenter ton département et la raison de sa création en 2019 ?
Une nouvelle entité a été créée pour gérer uniquement des dossiers de renouvellement hypothécaire. Il s’agit principalement de s’occuper des renouvellements de nos propres clients mais aussi de ceux de nouveaux clients, désireux d’obtenir notre expertise de conseil et les meilleures conditions de taux.
À ce jour, nous sommes 5 pour couvrir toute la Suisse romande : Mélanie Didier, Anthony Nicolo, Gregory Priolo, Florent Buser et moi-même. Nous accueillerons deux nouveaux collègues d’ici le printemps prochain. L’objectif est d’être 8 à fin 2021.
Pourquoi avoir choisi de relever ce nouveau défi ?
J’ai toujours eu envie de faire du management et de gérer une équipe. J’aime pouvoir encadrer, former, coacher. Je peux ainsi mettre mon expérience et mes connaissances au profit de l’équipe, c’est très gratifiant. En plus de cela, pouvoir créer un nouveau département, partir de zéro au niveau de l’équipe et des processus constitue un challenge formidable et une fantastique opportunité.
Comment s’est déroulée cette première année d’activité ?
Nous étions partis avec certaines idées en tête, avec un process que l’on croyait être optimal et, comme toujours, c’est la pratique et le terrain qui nous guident. On a déjà changé beaucoup de choses. Nous sommes donc en évolution et adaptation constantes afin de répondre aux souhaits des clients et d’être le plus efficace possible lors du traitement de leur renouvellement. C’est un défi quotidien, et c’est ce qui est ultra motivant. Cette première année a été bonne, mais l’année prochaine sera excellente !
Quelle est la différence entre un financement initial et un renouvellement ?
Lors du renouvellement, on a affaire à des personnes qui possèdent déjà certaines notions du financement immobilier. Elles connaissent le fonctionnement du prêt, de la cédule hypothécaire, de l’amortissement, etc. On peut donc passer plus vite sur les questions de base. Par contre, ils ont en moyenne dix ans de plus que lors de l’achat. Leur situation de vie, tant privée que professionnelle, a évolué. Les problématiques et les interrogations changent. On oriente donc notre conseil sur d’autres points et l’analyse de prévoyance est d’autant plus importante. On va dans tous les cas analyser les risques liés à la retraite, au décès et à l’invalidité. Et on apportera bien sûr des solutions pour combler les éventuelles lacunes.
Nombreux sont ceux qui pensent que le renouvellement ne nécessite pas une approche aussi approfondie que lors de l’achat initial. Pourquoi est-il judicieux de contacter un spécialiste ?
Lors du renouvellement, les personnes croient que seul le taux compte. Mais la réalité est bien plus complexe. Les problématiques changent et nécessitent un conseil professionnel et personnalisé. Notamment concernant les besoins de couverture de prévoyance, surtout si la famille s’est agrandie entre temps. L’analyse de la retraite est également primordiale. Il est nécessaire de déterminer quelles seront les prestations lors de la cessation de l’activité professionnelle et d’entreprendre au plus vite les démarches pour combles les lacunes.
Ces préoccupations paraissaient lointaines lors de l’achat, mais elles deviennent capitales avec l’âge. C’est pourquoi une analyse de prévoyance est effectuée systématiquement, comprenant un calcul des futurs revenus à la retraite. Ces projections deviennent impératives, car avec les années, les prestations du 2e pilier notamment se réduisent et arriver sereinement à la retraite devient un véritable challenge. Nous sommes là pour cela.
À partir de combien de temps avant l’échéance est-il conseillé de se préoccuper de son renouvellement hypothécaire ?
Nous contactons nos clients 18 mois avant l’échéance. C’est à ce moment qu’il est possible de réserver un taux de manière anticipée en profitant de toute la palette de partenaires à notre disposition. Les conditions actuelles sont excellentes et le coût du forward relativement faible.
Comment entrevois-tu l’avenir et les défis de l’équipe ?
Ce n’est vraiment que le début de l’aventure. Comme mentionné, l’objectif est de compter 8 personnes dans notre équipe en fin d’année 2021. D’ici 3-4 ans, nous serons certainement le double. Les volumes à gérer tant par rapport à nos propres clients que par rapport au développement externe vont aller crescendo et la marge de progression est importante.
L’idée est de devenir le prestataire incontournable pour le renouvellement hypothécaire, comme nous le sommes aujourd’hui lors de la nouvelle acquisition. Avec mon équipe, nous allons tout faire pour assurer un développement constant et répondre aux attentes fixées sur ce nouveau pôle d’activité.
Alexandre Pachoud
Responsable renouvellement Romandie
alexandre.pachoud@moneypark.ch
Prévision des taux hypothécaires – novembre 2020
Peu de changements au niveau des taux hypothécaires au mois d’octobre: la pandémie va-t-elle engendrer des taux d’intérêts bas à l’avenir?
Après la chute du deuxième trimestre, l'économie mondiale s'est redressée étonnamment rapidement au troisième trimestre. Cependant, en raison de la deuxième vague de coronavirus, il semble maintenant difficile d'éviter une nouvelle chute. Un effet yoyo, avec des hauts et des bas imprévisibles menace. Un ralentissement douloureux du processus de rattrapage économique va inévitablement en résulter, tant en Europe qu'en Suisse. Les taux d'intérêt du marché des capitaux et les taux d'intérêt hypothécaires ont montré peu de volatilité, malgré le fait que la situation économique évolue pratiquement chaque semaine. Ils se maintiennent à des niveaux très bas.
Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence significative sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement au mois de mars, nous nous attendons à plus de stabilité et donc à moins de hausse ou de baisse des taux à court terme.
Situation macroéconomique
Le développement économique fait le yoyo
Comme le montrent les données actuelles, l'important effondrement de la production économique au premier et surtout au deuxième trimestre a été suivi d'une très forte reprise au troisième trimestre en Europe. En Allemagne, par exemple, le produit intérieur brut (PIB) réel a augmenté de façon surprenante de 8,2% par rapport au trimestre précédent, après correction des prix, des effets saisonniers et calendaires. Les facteurs qui ont contribué à cette situation sont l'augmentation des dépenses de consommation privée et des investissements en équipements, ainsi qu'une forte hausse des exportations. Dans l'ensemble, selon Eurostat, l'office statistique de l'UE, la zone euro a enregistré une très forte croissance économique de 12,7% au troisième trimestre. On observe que les pays ayant subi des effondrements particulièrement importants au cours du premier semestre connaissent maintenant également une forte reprise. La France, par exemple, a subi une baisse de 13,7% au deuxième trimestre, mais fait état d'une croissance fulgurante de 18,2% au troisième trimestre.
Suisse : une forte reprise notamment grâce à la consommation intérieure
La Suisse compte parmi les pays présentant le plus de cas de Covid-19 par nombre d'habitant en Europe. Mais cela ne semble pas (encore) influencer la mobilité et le comportement de consommation rapide de la population, comme le montrent les données en temps réel. Cependant, la situation va probablement évoluer suite aux mesures plus strictes introduites par le Conseil fédéral la semaine dernière.
Selon le Secrétariat d'État à l'économie (SECO), le fait que la population suisse ait été contrainte de limiter ses voyages internationaux a permis à certains secteurs de l’économie, dont une partie de l’industrie hôtelière et de la restauration, de bénéficier de la présence de la population indigène. D'autres secteurs ont connu une reprise plus limitée en raison d'une plus grande dépendance vis-à-vis de l'économie internationale (par exemple, certaines parties de l'industrie manufacturière) ou sont plus directement touchés par la pandémie du coronavirus ou ses mesures de confinement (par exemple, le tourisme international ou les grandes manifestations). La reprise de l'économie reste donc incomplète, et les niveaux de l'année précédente n'ont pas été atteints dans la plupart des domaines. En septembre, on recensait près de 50'000 chômeurs en plus que l'année précédente.
Perspectives sombres en raison de la deuxième vague de coronavirus
Un ralentissement du processus de rattrapage économique est probablement inévitable, tant en Europe qu'en Suisse. Par exemple, l'indicateur du PIB hebdomadaire de l'Autriche montre que l'activité économique s'est affaiblie vers la mi-octobre. Les avertissements aux voyageurs émis par certains pays envers l'Autriche ont affecté le secteur touristique et les ménages sont également devenus plus prudents. À l'heure actuelle, il faut combler un écart d'environ 5% du PIB par rapport au niveau de l'année précédente.
Ainsi, l'image d'une « économie à 95% » en Autriche s'est renforcée au cours des dernières semaines. Il est vrai que la vie économique a connu une reprise étonnamment forte après la fin du confinement au printemps. Mais depuis quelques semaines, la reprise perd de sa vigueur et de nouveaux importants revers sont à prévoir en raison de la deuxième vague. La majeure partie de ce scénario devrait également être applicable à la Suisse et à l'Allemagne. Une économie constante à 95% serait très problématique.
Une économie mondiale en récession
Les perspectives de l'économie mondiale se sont à nouveau fortement dégradées en raison de la hausse dramatique du nombre d'infections. Il existe de plus d'autres risques tels que les élections américaines, le Brexit et le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis. Une certaine incertitude et donc une volatilité sur les marchés sont tout à fait possibles en raison de la situation actuelle liée au coronavirus et à une campagne électorale plutôt inhabituelle.
Évolution des taux d’intérêt
Les taux d'intérêt sur les marchés des capitaux ont stagné en octobre
Alors que le monde entier se préparait à une seconde vague de coronavirus et que les incertitudes n'ont pas épargné les marchés financiers, les taux d'intérêt du marché des capitaux sont restés inchangés en octobre. Les taux d'intérêt à long terme, en particulier, ont stagné : à -0,36%, le taux à dix ans est resté inchangé au 30 octobre. Seul le taux sur deux ans a baissé de trois points de base par rapport au mois précédent, pour atteindre -0,75%.
Taux indicatifs inchangés pour les hypothèques à taux fixe
Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux « vitrine ») n'ont pas changé en comparaison avec le mois précédent. Même l'annonce de nouvelles mesures plus drastiques pour la lutte contre le coronavirus en Suisse n'a pas eu d'effet sur les taux d'intérêt, contrairement aux événements du mois de mars.
Meilleur taux DL MoneyPark à 0,76% sur 10 ans
Les meilleurs taux du groupe MoneyPark ont légèrement augmenté dans l'ensemble, l'écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux ayant légèrement diminué. L’écart n’en demeure pas moins considérable avec environ 45 points de base et se révèle aussi nettement plus important qu’en juin 2020 par exemple.
Prévision de l’évolution des taux
Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années
Les banques centrales du monde entier mènent une politique monétaire extrêmement expansive. Jeudi dernier, la Banque centrale européenne (BCE) a résisté à la tentation de réagir immédiatement à la deuxième vague de la pandémie par de nouvelles mesures. La veille seulement, l'Allemagne, l'État membre le plus peuplé et le plus puissant économiquement, avait annoncé de nouvelles restrictions concernant la vie publique pour le mois de novembre. Dans de nombreux pays membres de l'union monétaire, des restrictions similaires ou même plus fortes avaient déjà été mises en place au cours des semaines précédentes. Celles-ci ont déjà freiné l'activité économique du mois d'octobre et auront un impact beaucoup plus conséquent en novembre.
Aucune réaction au coronavirus n'est prévue
Du point de vue actuel, les nouvelles mesures contre le coronavirus n'auront probablement pas d’influence majeure sur les taux d'intérêt hypothécaires. Contrairement à la situation en mars et la nouvelle réalité du télétravail à laquelle les prêteurs hypothécaires ont été confronté, nous nous attendons à plus de stabilité des taux et donc moins de hausse ou de baisse à court terme. La Banque nationale suisse ne procédera à aucune nouvelle baisse des taux d'intérêt tant que cette mesure n'aura pas été prise au préalable par la BCE.
Cela signifie que les taux hypothécaires continueront à stagner à leur faible niveau. Nous avons donc légèrement ajusté nos prévisions pour l'hypothèque à taux fixe sur dix ans à la baisse. Nous ne prévoyons aucun changement avant l'été prochain et un taux indicatif compris entre 1,10 et 1,25 %.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un prêt hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il est également important de tirer profit des opportunité engendrées par la baisse des taux du marché des capitaux ou des offres spéciales des prestataires.
Recommandations
- Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Il est cependant recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités à court terme.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine !
- Toute personne devant prolonger son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
Fausse croyance n°7 – “Un bien immobilier peut être financé par maximum 80% de prêt hypothécaire”
On dit souvent que, lors d’un achat immobilier, l’établissement financier ne pourra vous financer qu’à hauteur de 80% maximum du montant total. Cette affirmation semble correcte puisqu’il faut disposer de 20% du montant de l’achat en fonds propres de départ.
Or, la réalité est parfois bien différente. Sur le marché hypothécaire, vous trouverez des partenaires susceptibles de vous prêter jusqu’à 100% du montant total de votre achat immobilier. Attention tout de même, tout le monde ne peut prétendre à un tel financement. Ce type de montage spécifique doit répondre à des critères très précis.
Prenons ensemble les différents points pour obtenir un financement supérieur à 80%.
Hormis le montant réservé pour les frais d’achat (environ 5% dans le canton de Vaud), il faut disposer d’un montant correspondant aux 20% réglementaires. Jusque-là, rien de nouveau.
Pour pouvoir prétendre à un financement dit « optimisé », soit au-delà des 80% standards, le premier critère porte sur la composition de vos fonds propres.
Le plus courant est de constituer la moitié de vos fonds propres à travers des avoirs de prévoyance du 2ème pilier. L’établissement prêteur prendra alors en nantissement ces avoirs et pourra, en compensation de cette garantie, vous prêter sa contre-valeur.
Une autre possibilité est de recourir à des avoirs de 3ème pilier disponibles soit sur un compte bancaire, soit en valeur de rachat d’assurance-vie. À nouveau, l’établissement financier prendra en nantissement ce montant et vous prêtera la somme équivalente.
Cependant, afin que l’établissement prêteur valide le financement, il faudra que vos revenus soient estimés suffisants pour en assumer les charges. Pour le déterminer, le prestataire financier effectuera un calcul de risque. La charge théorique ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus bruts, afin de conserver le fameux ratio de 33%.
Prenons l’exemple suivant :
Achat immobilier : 1'500'000 CHF
Fonds propres disponible : 375'000 CHF
- 150'000 CHF d’avoirs de 2ème pilier
- 150'000 CHF d’épargne personnelle
- 75'000 CHF du 3ème pilier
Voici le calcul théorique effectué par l’établissement financier :
Montant du financement : 1'425'000 CHF (soit 95% de la valeur totale)
Intérêts théoriques à 5% : 71'250 CHF
Amortissement : 28'350 CHF
L’amortissement correspond au 2ème rang (la partie du prêt dépassant les 66,66% de la valeur du bien) sur 15 ans.
Frais d’entretien à hauteur de 1% : 15'000 CHF
Charge théorique annuelle : 114'600 CHF
Il faudra au minimum 347'273 CHF ((71'250 + 28'350 + 15'000)/33%) de revenu annuel pour valider le montage et pour garantir que les charges n’excèdent pas les 33% de votre revenu annuel.
Attention, les crédits privés, les leasings ou autres crédit hypothécaires sont autant de charges qui viendront diminuer votre revenu.
En finalité, quelle est l’utilité d’un financement optimisé ?
- Préserver ses avoirs du 2ème pilier : cela permet de ne pas péjorer les prestations de retraite et de garder son potentiel de rachat dans le 2ème pilier intact. Tout montant injecté dans le 2ème pilier est déductible fiscalement. Il est aussi rémunéré au minimum selon les taux d’intérêts LPP, soit actuellement 1%.
- Sauvegarder son patrimoine financier : cela permet d’effectuer des rachats dans le 2ème pilier, d’investir dans un autre bien ou dans de potentiels placements, d’effectuer des travaux de rénovations (déductibles fiscalement) ou encore de réaliser des donations auprès de ses enfants.
Dans le groupe MoneyPark, vous bénéficierez d’un accompagnement complet. Votre conseiller effectuera une étude de financement détaillée qui abordera tous les impacts liés à votre acquisition immobilière. Le financement optimisé, s’il est possible, est une excellente opportunité pour préserver votre patrimoine et améliorer votre situation fiscale.
Arthur Petit
ape@d-l.ch | +41 22 747 10 12
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
- Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"
- Fausse croyance n°2 - "La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt !"
- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
- Fausse croyance n°6 - "On ne peut rompre un prêt sans pénalités"
Risk Index T3 – Le marché de l’immobilier résidentiel reste stable face à la première vague du coronavirus
Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a baissé de 0,3 points d’indice pour s’établir à 3,8 au 3e trimestre 2020. Bien que cette situation implique une diminution du risque, celui-ci reste accru. L’indice a ainsi retrouvé le niveau établi à fin 2019, avant la pandémie du coronavirus. Cette diminution est principalement due à la rapide évolution de la reprise économique au 3e trimestre. La hausse du taux d’utilisation des capacités en particulier a engendré une amélioration du moral chez les directeurs d’achat et même, le retour de l’Indice des directeurs d’achat (PMI) dans la zone de croissance. Cependant, la viabilité de la reprise économique est très incertaine. Il est actuellement difficile d’estimer les restrictions économiques engendrées par la deuxième vague du coronavirus qui a récemment touché la Suisse, mais également la quasi-totalité des pays qui nous entourent.
Les signes de risques accrus en raison de la pandémie sont à peine visibles sur le marché de l’immobilier résidentiel. Au contraire, la demande excédentaire déjà existante a plutôt augmenté. Les prix de l’immobilier résidentiel sont, jusqu’à présent, restés stables face à la crise du coronavirus. Les maisons individuelles sont même encore plus demandées qu’avant la pandémie et enregistrent donc une augmentation correspondant à la moyenne des dix dernières années. Du côté des appartements en propriété, les prix ont légèrement reculé, surtout dans le segment haut de gamme.
Résultats détaillés
Les indicateurs mettent en évidence des risques moyens à élevés sur le marché immobilier suisse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI diminue de 0,3 points pour s’établir à 3,8 points au 3e trimestre 2020. Ainsi, la hausse de l’indice des deux premiers trimestres 2020, due au coronavirus, a pratiquement été compensée. L’état actuel implique un risque moyen à élevé sur le marché immobilier suisse.
Stabilisation de la croissance des prix et hausse de la demande pour les maisons individuelles en raison du coronavirus
Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. Cette évolution est due à l’importante demande et donc à la hausse des prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 2% durant l’année. Les prix des appartements ont reculé en moyenne de 0,7% durant l’année en cours. Dans le segment haut de gamme, les prix ont également légèrement diminué pour les deux catégories de bien.
La dynamique des transactions reprend, malgré la deuxième vague de coronavirus
La tendance à la hausse de la dynamique des transactions déjà apparue en juin continue au cours de ce trimestre. La demande a particulièrement augmenté, alors que l’offre s’est retrouvée environ 10% au-dessous du taux du même trimestre de l’année précédente. Nous continuons à estimer que l’effet de rattrapage accumulé se fait encore attendre à cause de la deuxième vague de coronavirus qui s’amorce.
Malgré l’arrivée d’une deuxième vague de coronavirus, la consommation affiche une reprise
L’augmentation du nombre de cas de coronavirus inquiète les états du monde entier. Dans de nombreux pays européens, y compris la Suisse, de nouvelles restrictions sont en discussion, voire ont déjà (à nouveau) été introduites, afin de faire face à une deuxième vague.
Indépendamment de cela, les données en temps réel en Europe démontrent que les citoyens ont rapidement adapté leurs habitudes de consommation selon les secteurs, mais qu’ils ont à peine freiné leurs activités économiques. Ils participent donc à une reprise rapide de l’économie. L’écart du PIB a ainsi pu être réduit au cours des dernières semaines. Bien qu’il s’agisse d’une bonne nouvelle, cette insouciance peut provoquer une nouvelle propagation importante du virus, à travers l’accroissement des échanges commerciaux. Le risque d’une deuxième vague augmente.
Suisse : reprise ferme de la conjoncture au cours des dernières semaines, mais son évolution est incertaine
La consommation privée, très importante pour l’économie suisse (elle constitue plus de la moitié du PIB), se développe de manière réjouissante depuis quelques semaines. Il n’y a pas que le secteur des services qui connaisse un fort rebond. Effectivement, le fait que de nombreux Suisses ont passé leurs vacances au pays a eu un effet net positif sur la consommation pendant les mois d'été. Dans le commerce de détail, le chiffre d’affaire du secteur du mois de juillet se situe même 4% au-dessus de la valeur du même mois de l’année précédente. Ce fait est expliqué par les achats de rattrapage effectués en partie par les ménages en raison des économies réalisées pendant le confinement (selon une estimation, ce montant s’élèverait à plus de huit milliards de francs).
Jusqu’à présent, les signes démontrant que les Suisses seraient plus réticents à dépenser leur argent sont donc minimes. Même le risque accru de contagion n’a pas l’air d’avoir d’effet négatif.
Malgré cet essor économique nettement plus important qu’anticipé, la situation demeure fragile. La situation économique devrait être plus difficile durant la saison hivernale. Si les cas augmentent rapidement, les consommateurs devront se montrer plus prudents. De plus, le gouvernement pourrait à nouveau envisager des restrictions rigoureuses concernant la vie quotidienne et économique. Il convient cependant de préciser que les coûts d’un deuxième confinement total seraient à peine supportables. Une telle situation doit être évitée à tout prix. La deuxième partie de la reprise demandera par conséquent nettement plus de force et de patience et comporte de nombreuses incertitudes.
Les taux d’intérêts devraient rester à des niveaux extrêmement bas pendant des années
Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste. Si elle ne le faisait pas, le Franc suisse serait fortement revalorisé, l'économie axée sur l'exportation serait étouffée et les prix des importations chuteraient massivement. Tout cela mettrait la stabilité des prix fortement en danger.
En raison des derniers signaux des USA et de l’UE, il faut s’attendre à ce que le niveau des taux d’intérêt demeure extrêmement bas pendant des années. La politique monétaire actuelle ne suffirait donc peut-être pas à écarter les risques financiers et politiques qui s’opposent à une reprise durable de l’économie mondiale. La reprise des contagions en Europe, les événements politiques tels que le Brexit et les élections aux USA, ou les tensions entre la Chine et les USA présagent un développement plutôt sombre.
Les taux d’intérêts hypothécaires devraient rester bas
La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Dans le cas des prestataires les moins chers du marché hypothécaire, les conditions sont souvent liées à l'évolution des taux d'intérêt du marché des capitaux. Combiné à une pression concurrentielle accrue, cela signifie que les clients qui comparent peuvent continuer à s'attendre à des taux d'intérêt hypothécaires très attractifs à l'avenir.
Degré d’endettement des propriétaires quasi inchangé
La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 46%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Sous-indices du RERI
1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements
L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.
Le faible taux d’endettement a encore diminué lors du 3e trimestre
L’endettement a légèrement reculé au cours du trimestre écoulé. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne 46% au 3e trimestre 2020 (51% au trimestre précédent). Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.
2. Fourchette d’offres des taux hypothécaires
La fourchette d’offres des taux hypothécaires reste énorme, malgré une croissance de l’intensité de la concurrence
L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au 3e trimestre 2020, avec 0,88% (trimestre précédent 0,83%). Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du premier trimestre 2020. Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque : alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,62%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,76%. Il en résulte une importante marge de 1,14% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, représente plusieurs dizaines de milliers de francs que les clients ont payé en plus ou en moins. On remarquera que les offres les plus chères sont peu volatiles, alors que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux.
Potentiel d’économies gigantesque
Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,70%, le potentiel d’économies est le suivant :
3. Coûts de garantie des crédits
Une courbe des taux plate et une volatilité des taux swap plus faible au troisième trimestre
Comme lors du deuxième trimestre, les taux sur les marchés des capitaux se sont comportés de manière nettement moins volatile qu’au premier semestre 2020. Le taux d’intérêt du marché des capitaux à 10 ans a oscillé entre -0,23% et -0,38% dans une petite fourchette d’environ 15 points de base.
La courbe des taux (écart entre le swap à 2 ans et celui à 10 ans) reste extrêmement plate (moins de 40 points de base). L'opinion du marché selon laquelle l'économie mondiale continuera à se développer en récession y est liée.
Prévision pour les prochains mois : des taux d’intérêt toujours bas, mais des fluctuations à court terme sont possibles
Nous partons du principe que les taux sur les marchés des capitaux et les taux hypothécaires se stabiliseront à un niveau bas similaire. Dans tous les grands espaces monétaires, les banques centrales mènent une politique de monnaie extrêmement bon marché. La BNS n’a donc pas d’autre choix que de maintenir sa politique monétaire hyper-expansionniste.
Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques liés.
Le marché des capitaux pourrait donc être soumis à des fluctuations à court terme au cours des prochaines semaines. Toutefois, tant que les contraintes économiques ne deviennent pas trop importantes, il est également possible que la volatilité soit minime. Nous prévoyons que les taux d'intérêt hypothécaires continueront à suivre une tendance latérale dans les semaines à venir, avec des taux d'intérêt moyens légèrement bas.
4. Indices des prix
Le coronavirus fait augmenter les prix de l’offre et de la demande des maisons individuelles
Au troisième trimestre 2020, la reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété a non seulement continué, mais a même atteint le plus haut pic des trois dernières années avec 163,5 points. L'indice a augmenté de 1,2 point d'indice au troisième trimestre, ce qui ne s’était plus produit depuis le troisième trimestre de 2016. Pour l'année en cours, l'indice est donc en hausse de 1,1 point. La forte hausse du troisième trimestre est à nouveau due aux prix des maisons individuelles, qui ont augmenté de 1,28% (1,13% au deuxième trimestre), tandis que les prix des appartements n'ont que légèrement augmenté de 0,22% (-0,37% au deuxième trimestre). L'évolution inégale devient évidente lorsque l'on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté de 2% cette année, tandis que les appartements ont diminué de 0,7% en moyenne. Si l'on considère le marché dans son ensemble, on constate un aplatissement de la croissance des prix. Le coronavirus semble avoir entraîné un léger déplacement de la demande. Les maisons individuelles sont devenues plus populaires et donc plus chères. Cela se confirme également lorsque l'on examine les profils de recherche de nos clients, où la demande de logements a augmenté de près de 30%. L'offre est nettement inférieure à celle de l'année dernière, avec actuellement environ 21 000 maisons individuelles et 36 000 appartements. Cela représente une baisse de près de 5 000 unités chacune par rapport à l'année précédente et 10% de moins qu'en juin 2020.
Nous continuons à penser que les immeubles de rendement (buy-to-let) ne seront pas épargnés par la crise sanitaire. En particulier dans les zones périphériques et rurales, le risque d'inoccupation et la volatilité croissante des locataires pourraient s'accentuer pendant une période prolongée de faiblesse économique. Le nombre toujours élevé de construction pourrait se heurter au déclin de l'immigration induit par le coronavirus, ce qui alimenterait le déséquilibre. Le marché de l'immobilier commercial (bureaux, commerces) présenterait également un risque nettement plus élevé que le segment des propriétés résidentielles si l'activité de construction reste au même niveau et si le chômage augmente.
On constate également que dans le segment haut de gamme (propriétés de plus de deux millions), les prix des transactions ont baissé au premier semestre 2020 et ont maintenant légèrement diminué au cours des deux dernières années. Si les acheteurs à revenus élevés craignent une récession de longue durée, les prix risquent de subir une pression supplémentaire.
L'indice des prix à la consommation est maintenant positif pour la première fois depuis un an. Il a augmenté de 0,1 point d'indice pour atteindre 98,7.
5. Taux de chômage
Le taux de chômage continue à augmenter du fait de la crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire
Après une hausse du taux de chômage de respectivement 0,4% et 0,6% aux premier et deuxième trimestres, pour atteindre 3,3%, le troisième trimestre affiche de manière un peu inattendue, un léger recul pour atteindre 3,2%. Toutefois, les experts estiment que la proportion de chômeurs de longue durée risque d'augmenter fortement d'ici l'été prochain, car il est beaucoup plus difficile de trouver un nouvel emploi pendant la crise.
Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 148 560 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à fin septembre 2020, soit environ 2000 personnes de moins qu’à fin juin. Au cours de la même période, le nombre de jeunes chômeurs (15 à 24 ans) est passé d'environ 17 000 à 19 000. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté au cours du troisième trimestre d'environ 5 000 pour atteindre environ 238 000.
La légère baisse récente du chômage doit être traitée avec prudence, compte tenu de l'imminence de la deuxième vague de coronavirus. Bien que la Suisse se débrouille très bien en comparaison européenne et mondiale, les économistes s'accordent à dire que le chômage partiel a contribué de manière significative à ces chiffres bas. La levée du chômage partiel permettra de déterminer dans quelle mesure cet effet sera durable. En septembre 2020, le chômage partiel était encore approuvé pour plus de 400 000 personnes, ce qui correspond à environ 8% de la population active.
6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Manager Index)
Le PMI est de retour dans la zone de croissance, le carnet de commandes est positif pour les mois à venir
Après une importante chute lors du premier trimestre et un nouveau déclin plus faible au deuxième trimestre, l'indice PMI a connu une reprise étonnamment forte au troisième trimestre 2020.
Après une très forte hausse en juillet (7,3 points), le PMI industrie a continué à se redresser en août et septembre et, avec 53,1 points, a même dépassé le seuil de croissance (50,0 points). Cette évolution est plus qu'une lueur d'espoir et reflète une reprise assez large.
La sous-composante production du PMI industrie a augmenté tous les mois du troisième trimestre et se trouve donc clairement dans la zone de croissance. En outre, la sous-composante carnet de commandes s'est également sensiblement améliorée, ce qui laisse penser que l'on peut s'attendre à des augmentations de la production et que la demande a été plus forte que prévu. En revanche, les stocks dans les entrepôts d'achat et les prix d'achat n'ont pratiquement pas changé. Dans l'ensemble, l'utilisation des capacités est donc susceptible d'avoir été nettement meilleure qu'au début de la crise du coronavirus.
Le PMI du secteur des services a également poursuivi sa reprise au troisième trimestre et se situe maintenant à 55,1 points, son plus haut niveau depuis janvier de cette année. Pratiquement toutes les sous-composantes ont évolué positivement. En particulier les sous-composantes activité commerciale, et son pendant, production, qui se situent largement dans la zone de croissance avec 60,6 points. On peut donc s'attendre à une forte activité commerciale dans les prochains mois.
Conclusion et recommandations
- Le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue de se montrer très stable en Suisse. La pandémie semble même avoir une influence positive sur la demande et le souhait d’acquérir un logement individuel, ce qui se reflète dans la stabilité des prix ou, dans certains segments, dans l’augmentation des prix de l’immobilier.
- La peur de vagues de vente dues à des pertes de revenu ou une augmentation du chômage ne s’est (jusqu’à maintenant) pas matérialisée. Des signes de retards ou de défauts de paiement sont également absents sur le marché de l’immobilier résidentiel.
- La demande en logement individuel et le volume des transactions ont continué à se redresser et se situent pratiquement au même niveau que celui constaté à la même période de l’année précédente.
- L’atténuation de la croissance des prix des logements individuels représentent actuellement des opportunités d’achat attractives pour les nouveaux acquéreurs. Cependant, nous avons parfois noté d’importantes différences régionales en ce qui concerne les prix.
- Le fait que les restrictions en matière de mobilité s’appliqueront vraisemblablement pour plusieurs mois, voire plusieurs années, a renforcé l’importance de posséder un logement. L’acquisition d’immobilier résidentiel peut de plus engendrer une baisse massive du coût du logement, ce qui constitue une raison valable supplémentaire d’acheter son propre logement en période économique incertaine.
- Nous prévoyons une évolution latérale du prix des logements individuels au cours des prochains mois.
- Une fois la crise du coronavirus passée, nous prévoyons des effets de rattrapage rapide se traduisant par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement toujours très attractives devraient favoriser cette tendance.
- Nous demeurons prudents en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. En effet, en raison de la forte augmentation des prix au cours des dernières années et du risque potentiellement important de locaux inoccupés, nous estimons le risque pour ce genre de propriétés beaucoup plus élevé que pour le segment de l’immobilier résidentiel à usage propre. Il en va de même pour le marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie). De plus, la volatilité des locataires augmente, car ceux-ci recherchent de plus en plus des solutions de logement alternatives, comme le suggère l’important volume de recherche en immobilier.
Nouveaux départements – nouveaux talents !
Ce mois-ci, ce sont deux départements, créés récemment, qui s’agrandissent grâce à l’arrivée de nouveaux talents. Nous sommes ravis de vous présenter Emanuel von Graffenried, Alexandre Giovannone et Gilles Fontaine qui ont terminé avec succès leur période d’essai !
Lausanne
Notre forte croissance continue nous a conduit ce printemps à la création d’une team « Partner management » en Suisse romande. Emanuel von Graffenried fut le premier élu à la rejoindre. En tant que Business Development Manager B2B, il développe les relations commerciales B2B en Suisse romande et garantit la liaison avec la team « Partner management » de notre siège. Il définit et construit notre réseau national de vente et en assure le succès.
Après des études en architecture à l’EPFL et des cours en développement immobilier à la HEC, Emanuel a travaillé comme architecte et expert immobilier. Puis, il a été engagé à la Confédération où il a été chargé du développement et du pilotage de projets immobiliers. Son vif esprit entrepreneurial l’a poussé en 2015 à co-fonder l’entreprise les Ateliers GEC SA. Terminant en 2021 son brevet d’expert en estimation immobilière, Emanuel est une personne rigoureuse, persévérante et orienté résultat. Il apprécie particulièrement le challenge et la liberté d’entreprendre donnée par sa fonction.
Bon vivant et épicurien notoire, Emanuel durant son temps libre, apprécie découvrir de nouvelles saveurs, de nouveaux pays et surtout de belles plages ! Petit, Emanuel aimait déjà l’aventure et rêvait de devenir archéologue, comme le grand Dr Alan Grant (clin d’œil à Jurassic Park). Nous lui souhaitons donc une belle aventure au sein de la famille MoneyPark et de s’épanouir dans sa nouvelle activité. Bienvenue à lui !
Pour le contacter : emanuel.vongraffenried@moneypark.ch | 021 348 10 63
Avec un parcours exclusivement dans l’immobilier depuis plus de 22 ans et deux ouvertures de société à son actif, Alexandre Giovannone a rejoint notre nouveau secteur d’activité « MoneyPark Real Estate ». En sa qualité d’Expert immobilier, il conseille nos clients tout au long de la chaîne de valeur immobilière et participe proactivement à la création des divers processus de notre nouvelle offre de service.
Son intégrité, son expérience et ses connaissances du marché lui permettent d’évaluer les biens immobiliers des propriétaires de façon transparente et professionnelle correspondant à une réelle valeur de marché. Alexandre apprécie la diversité dans son activité et s’enrichit quotidiennement de nouvelles expériences professionnelles et relationnelles.
Conduisant ses actions comme pilotant sa moto sur circuit, ce qui sous-entend avec beaucoup de plaisir et de motivation, Alexandre, depuis tout petit, souhaitait suivre les traces de son oncle pour devenir tout comme lui courtier immobilier. Nous lui souhaitons encore la bienvenue et nous réjouissons grandement de continuer cette fructueuse collaboration. Plein succès dans sa team !
Pour le contacter : ag@d-l.ch | 021 348 10 73
Genève
En 2004, Gilles Fontaine intègre l’agence commerciale de la Société Privée de Gérance à Genève comme courtier en objets résidentiels. Après une courte période chez deRham-Sotheby’s, il rejoint le team courtage résidentiel de CGI Immobilier. C’est en 2015 qu’il co-crée l’agence immobilière Régie Genevoise Immobilière SA et y exerce le rôle de Directeur durant 4 ans.
Gilles a aussi rejoint notre nouvelle division immobilière « MoneyPark Real Estate » en qualité d’Expert immobilier. Tout comme Alexandre, ses missions consistent notamment à mettre en relation nos clients désireux de vendre leur bien immobilier avec nos clients acquéreurs pré-qualifiés financièrement. Il coordonne l’entier du processus de vente. Excellent négociateur, faisant preuve de tact et de diplomatie, il sait motiver vendeurs et acheteur à prendre la bonne décision au bon moment.
Gilles se dote d’une patience inlassable en attendant la saison hivernale durant laquelle il pourra enfin pratiquer son sport préféré : le ski. Pour terminer, non sans une touche d’humour, Gilles étant petit rêvait que d’une seule chose : « devenir grand ! » Nous lui souhaitons plein succès dans sa team et c’est avec enthousiasme que nous poursuivons cette belle collaboration. Encore bienvenue !
Pour le contacter : gf@d-l.ch | 022 908 10 24
Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !
Prévisions des taux hypothécaires – octobre 2020
Le nombre d’infections au coronavirus continue d’augmenter. Néanmoins, la consommation rebondit et l’écart de PIB se réduit. L’économie suisse profite de la consommation des personnes restées au pays cet été: les achats dits de rattrapage ont généré un montant estimé de près de huit milliards de francs. L’évolution de la situation durant la saison hivernale ainsi que les difficultés économiques susceptibles de découler d’éventuelles nouvelles mesures de sécurité demeurent cependant les grandes inconnues.
Les taux se maintiennent à des planchers historiques. Les signaux en provenance de toutes les grandes zones monétaires laissent présager que ces conditions perdureront au cours des prochaines années.
Situation macroéconomique
Poursuite du rebond de la consommation malgré la hausse du nombre de cas
L’augmentation des infections au coronavirus inquiète les gouvernements du monde entier. Dans de nombreux pays d’Europe, de nouvelles restrictions sont à l’étude ou ont d’ores et déjà été (ré)instaurées pour faire face à la seconde vague.
Néanmoins, les données en temps réel montrent que la population européenne ne se laisse guère freiner dans ses activités économiques, contribuant ainsi largement à l’accélération de la reprise conjoncturelle. Au cours des dernières semaines, cela a permis de réduire l’écart de PIB qui s’était creusé. Il s’agit là d’une bonne nouvelle. Toutefois, une telle insouciance peut aussi entraîner la multiplication des échanges économiques, qui pourraient être à l’origine d’une nouvelle flambée de la pandémie. Le risque d’une seconde vague s’accroît.
Rebond conjoncturel marqué en Suisse
Très importante pour l’économie helvétique, la consommation privée (qui représente plus de la moitié du produit intérieur brut) connaît une évolution particulièrement réjouissante ces dernières semaines: la reprise s’est révélée très soutenue, et pas uniquement dans le secteur des services. Le fait que de nombreux Suisses aient passé leurs vacances sur le territoire national a eu un effet positif net sur la consommation durant la période estivale.
Dans le commerce de détail, les chiffres d’affaires se sont même établis 4% au-dessus de leur niveau de l’année précédente en juillet. Cette évolution s’explique par les achats de rattrapage, que les ménages privés effectuent aujourd’hui grâce aux économies engrangées pendant le confinement (de l’ordre de plus de huit millions de francs selon une estimation).
À ce jour, les Suisses ne se montreraient donc pas frileux en matière de dépenses. Le risque de contamination ne semble pas non plus avoir de répercussions négatives. Même l’obligation de porter le masque dans les magasins ne freine (jusqu’à présent) pas le désir d’achat.
… mais le retour à la normale sera difficile et incertain
La situation reste très fragile malgré ce redressement conjoncturel plus soutenu qu’escompté. Durant la saison hivernale, le contexte économique redeviendra probablement inconfortable. La population fera peut-être preuve de plus de retenue en cas de multiplication des contaminations. Par ailleurs, les responsables politiques pourraient envisager de nouvelles restrictions sur la vie quotidienne et économique. Cela dit, les coûts économiques d’un second confinement total seraient difficilement supportables. Une telle situation doit être évitée par tous les moyens. La deuxième phase du rebond nécessitera par conséquent bien davantage de force et de patience, et sera caractérisée par de nombreuses incertitudes.
Taux d’intérêt à des planchers extrêmes pendant plusieurs années
Les banques centrales de toutes les grandes zones monétaires poursuivent une politique orientée vers l’argent bon marché. La Banque nationale suisse (BNS) n’a ainsi pas d’autre choix que de conserver également une politique monétaire accommodante. À défaut, le franc s’apprécierait fortement, l’industrie d’exportation serait asphyxiée et les prix des importations s’effondreraient, menaçant ainsi dangereusement la stabilité des prix.
Les derniers signaux en provenance des États-Unis et de l’Union européenne laissent présager que les taux d’intérêt se maintiendront à leur actuel niveau extrêmement faible durant plusieurs années encore.
Risques économiques élevés
L’actuelle politique monétaire pourrait en conséquence ne pas suffire pour contrer les risques financiers et politiques qui s’opposent à la reprise durable de l’économie mondiale. La détérioration de la situation en matière de contaminations en Europe ainsi que des événements politiques comme le Brexit, les élections aux États-Unis ou encore les tensions dans les relations sino-américaines annoncent des perspectives plutôt sombres.
Évolution des taux d’intérêt
Recul des taux d’intérêt sur le marché des capitaux en septembre
Depuis la fin août, les taux d’intérêt ont baissé toutes échéances confondues sur le marché des capitaux. Au 29 septembre 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à -0,33%, soit un gain de 10 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également reculé de 8 points de base pour s’inscrire à -0,59%.
Taux indicatifs en baisse également pour les hypothèques à taux fixe
Suivant la même tendance que les taux d’intérêt sur le marché des capitaux, les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou taux «vitrine») ont diminué en septembre, mais dans une moindre mesure. Les prestataires ont donc répercuté leurs coûts de refinancement plus favorables aux preneurs d’hypothèque.
Actuellement, le meilleur taux DL MoneyPark en Suisse romande se négocie à 0,81% sur 10 ans.
Prévision de l’évolution des taux
De faibles taux hypothécaires semblent garantis pour longtemps
Deux solides arguments parlent en faveur du maintien des taux hypothécaires à leur actuel niveau ultra-bas sur les prochains mois voire années. Premièrement, la classe d’actifs des hypothèques reste, du fait de son rendement supérieur, extrêmement attrayante en tant que substitut aux placements en obligations de premier rang pour les nouveaux investisseurs institutionnels (caisses de pension et fondations de placement par exemple). Cette situation devrait encore intensifier la concurrence et peser sur le niveau des taux d’intérêt, notamment pour les échéances supérieures à 10 ans très demandées. Deuxièmement, les grandes banques centrales seront contraintes de maintenir leur politique monétaire expansionniste au cours des années à venir et ne relèveront en conséquence guère leurs taux directeurs.
Sous l’effet de la seconde vague de coronavirus, les taux d’intérêt sur le marché des capitaux pourront cependant se montrer volatils dans les prochaines semaines. Mais il est aussi possible que ces fluctuations soient minimes, tant que les restrictions d’ordre économique ne deviennent pas excessives. Pour les semaines à venir, nous anticipons toujours une stagnation des taux hypothécaires, avec des taux d’intérêt moyens en légère baisse.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux du marché des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.
Recommandations
- Tous les signes laissent présager de bas taux hypothécaires dans les prochaines semaines. Une certaine volatilité est néanmoins possible sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres et autres opportunités.
- Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans avant l’échéance. Veillez donc à débuter vos comparatifs d’offres suffisamment tôt – le marché présente de nombreuses opportunités.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables.
« Nous souhaitons renforcer la collaboration avec nos partenaires »
MoneyPark vient d'annoncer l’élargissement de son champ d'activité et accompagne désormais ses clients pour tout ce qui concerne l'achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en plus de ses activités de financement immobilier et prévoyance (pour plus d'information cliquez ici). Qu'est-ce que cela signifie en termes stratégiques ? MoneyPark est-t-il désormais un courtier immobilier ? Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, fait le tour de la question.
Stefan Heitmann, en quelques mots, pourquoi entamez-vous ce nouveau chapitre dans le secteur immobilier ?
MoneyPark veut créer une expérience client entièrement nouvelle dans le secteur immobilier et simplifier ainsi l'achat et la vente de biens, notamment grâce à l’analyse de données. Chaque jour, de nombreux rêves « de vie » sont déboutés, faute de bien à vendre sur le marché. Grâce à notre nouvelle offre, nous souhaitons améliorer la transparence et dynamiser le marché, afin de concrétiser encore plus de rêves immobiliers.
Afin de fournir ces services, vous lancez, entre autres, une plateforme immobilière, bien qu’il en existe déjà beaucoup sur le marché. En quoi la plateforme de MoneyPark diffère-t-elle des plateformes existantes ?
Notre plateforme met en relations acheteurs et vendeurs, certes, mais elle fournit surtout de l’information. Nous souhaitons apporter le plus de transparence possible pour l’acheteur, le propriétaire et le vendeur quant à leur projet immobilier. Les propriétaires pourront par exemple suivre l’évolution de la valeur de leur bien, la conjoncture, les activités d’urbanisation dans leur quartier ou encore leur financement immobilier actuel. En liant technologie de pointe et notre premier cœur de métier, le financement immobilier, nous proposons une nouvelle expérience client, améliorant ainsi la transparence du marché tout en renforçant son dynamisme. Il est important de souligner également que la plateforme est étroitement liée aux conseils personnalisés de nos experts, tant hypothécaires qu’immobiliers, car nous restons persuadés que l’humain garde et gardera toujours un rôle majeur dans n’importe quel processus immobilier.
En se lançant dans l’immobilier, MoneyPark ne fait-il pas concurrence à ses partenaires historiques, les agences immobilières ?
La décision d’élargir notre domaine de compétence est venue naturellement, puisqu’elle émane de la demande de nos propres clients et se base sur notre solide conviction que le marché de l’immobilier requiert plus de transparence. Nous souhaitions devenir le partenaire privilégié pour les acheteurs, les propriétaires et les vendeurs qui offre une transparence et un accompagnement unique. Nous ne répliquons pas l’activité du courtier immobilier traditionnel mais mettons à profit notre savoir-faire et nos données pour rendre les transactions immobilières plus simples et transparentes. Nous ne visons pas uniquement à faire évoluer le marché, mais également à le faire grandir en augmentant l’offre de logements disponibles à vendre et en renforçant nos collaborations avec les acteurs clés.
Comment MoneyPark va-t-il trouver ses mandats, sans faire de concurrence directe aux agences immobilières ?
Nous allons avant tout accompagner les propriétaires actuels dans leur décision de vente, avant même que ceux-ci ne soient dans une démarche active de vente, comme évoqué précédemment. Ceci au sein-même de notre propre portefeuille de clients et, à l’avenir, également au sein de sociétés partenaires.
Qu'est-ce qui va changer dans la collaboration avec vos partenaires immobiliers ?
Nous souhaitons non seulement poursuivre notre collaboration avec nos partenaires, mais aussi l'étendre davantage. Nous sommes et resterons ouverts à des partenariats de confiance et orientés sur le long terme. Ce nouveau secteur d’activités offre de nouvelles possibilités de synergies avec nos partenaires de longues dates, notamment à travers la mise à disposition de nos outils numériques de pointe ou dans la collaboration sur les ventes immobilières. En parallèle, notre offre de services reste inchangée : notre base de données d’acheteurs qualifiés reste ainsi accessible ainsi que nos autres outils ayant pour but d’accélérer la concrétisation des ventes, à l’instar des simulations financières visant à aider l’acquéreur à se projeter.
Comptez-vous révolutionner le marché en pratiquant des tarifs agressifs ?
Même si nous offrons plus de flexibilité que les modèles de courtage actuels, nos commissions pour l’accompagnement dans une vente seront de l’ordre de celles pratiquées usuellement sur le marché, soit celles propres à un « courtage traditionnel ». On se distinguera par l’expérience client unique qu’on offre, pas par nos tarifs. En effet, c’est l’exhaustivité de notre accompagnement qui fait la différence : offrir des services qualitatifs et complets autour de la propriété immobilière par le biais d’un seul et même partenaire, de la recherche d’un bien au financement, en passant par la prévoyance, la fiscalité et la vente.
MoneyPark renforce la transparence du marché de l’immobilier suisse et révolutionne l’expérience client dans le domaine du logement
Des nouvelles du groupe MoneyPark : nous élargissons nos activités et conseillons dès aujourd’hui nos clients sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en sus du financement et de la prévoyance. Bientôt, nos clients auront, via une nouvelle plateforme, accès à des informations exhaustives concernant le bien immobilier qu’ils recherchent ou ont déjà acquis. Couplée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs. La transparence accrue et l’accès simplifié aux services immobiliers visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.
En tant qu’entreprise fintech, nous avons d’ores et déjà contribué à renforcer la transparence dans le domaine du financement immobilier en associant conseils personnalisés et technologie novatrice. L’élargissement de l’offre de services à l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier résulte de la poursuite systématique de notre vision. « Nous avons créé MoneyPark en 2012 dans l’objectif de rendre le marché hypothécaire accessible à tous et d’en accroître la transparence. Et nous n’entendions pas en rester là. Nos clients exigent à juste titre davantage de transparence en ce qui concerne le marché de l’immobilier suisse également », affirme Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. En effet, chaque jour des rêves de logement partent en fumée faute de biens sur le marché ou des propriétaires perdent du temps et de l’argent car trouver des acheteurs qualifiés et vendre reste une tâche complexe. « En tant que premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, nous ne pouvons ni ne voulons nous contenter du rôle de simples spectateurs. Grâce à la technologie et à des conseils personnalisés, nous souhaitons simplifier le processus d’achat et de vente et ainsi contribuer à dynamiser le marché de l’immobilier », explique Stefan Heitmann.
Une expérience client unique, en un seul lieu
Chez MoneyPark, nous proposons non plus seulement un accompagnement technologique et personnalisé pour les questions financières, mais aussi un soutien, en amont, dès l’étape de la recherche du bien. En outre, nous permettons aux propriétaires d’accéder à une multitude d’informations durant toute la période où ils possèdent leur objet et leur fournissons une assistance lorsqu’ils souhaitent le vendre et éventuellement acquérir un nouveau logement par la suite. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec nos spécialistes en hypothèques, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En parallèle, des outils basés sur des données d’analyse et d’évaluation de biens, que nos clients peuvent consulter sur une nouvelle plateforme immobilière personnalisée, sont au cœur de l’offre. « L’association de la technologie, des données et d’experts hypothécaires et immobiliers indépendants, qui soutiennent nos clients lors de chaque étape, est unique en son genre sur le marché helvétique. Les données disponibles sur la plateforme permettent de créer une expérience client transparente avec une densité d’informations encore inédite, tout en facilitant la prise de décisions d’achat ou de vente et leur mise en œuvre », indique Stefan Heitmann.
Une plateforme numérique innovante qui met en relation acheteurs et vendeurs
La nouvelle plateforme compare les critères de recherche et la capacité financière de milliers de clients avec les biens immobiliers disponibles sur le marché, ceux proposés par notre propre clientèle ainsi que ceux de notre réseau d’agences partenaires. Les propriétaires immobiliers ont désormais la possibilité de suivre l’évolution de la valeur de leur bien sur la plateforme. Par ailleurs, ils peuvent consulter différentes données relatives aux aspects financiers et immobiliers, ainsi qu’à la micro-situation, comme par exemple les activités de construction prévues ou en cours dans les environs. La plateforme montre encore aux propriétaires le nombre d’acheteurs financièrement qualifiés qui pourraient s’intéresser à leur bien, sans pour autant que ceux-ci soient dans une démarche active de vente. Dans un premier temps, la plateforme est exclusivement réservée aux clients de MoneyPark, puis sera ouverte au grand public.
Vous êtes déjà un client de MoneyPark et souhaitez accéder à la plateforme ? Nos nouveaux services seront bientôt disponible dans votre espace client. Afin d’y accéder, veuillez utiliser votre login actuel ou contacter votre conseiller.
Vous souhaitez en savoir plus sur les services de MoneyPark ? Contactez-nous par e-mail à conseils_immobiliers@moneypark.ch - nous sommes impatients de vous lire !
Prévisions des taux hypothécaires – septembre 2020
La seconde vague de la pandémie de coronavirus déferle sur tout le globe, aggravant la crise du commerce international et pesant lourdement sur l’économie mondiale. Bien qu’en meilleure position que les pays voisins avec un recul de 8,2% de son PIB au 2e trimestre 2020, la Suisse peinera probablement à combler cet énorme écart au cours des prochaines années.
Alors que les taux swap ont augmenté toutes échéances confondues en août, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont demeurés stables. Cette évolution laisse supposer une baisse des marges imputable à l’intensification de la concurrence entre les prestataires. Le retour sur le marché des bailleurs de fonds alternatifs a rendu les meilleurs taux d’intérêt encore plus attractifs. Nous anticipons toujours une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations modérées seulement.
Situation macroéconomique
Déferlement de la seconde vague de Covid-19
Les tensions entre les deux grandes puissances mondiales que sont les États-Unis et la Chine se sont fortement accrues dans le sillage de l’épidémie de coronavirus, ce qui a encore aggravé la crise du commerce international ces dernières semaines.
Pendant ce temps, le Covid-19 continue de se propager massivement sous la forme d’une seconde vague. Les records journaliers de nouvelles contaminations ainsi que le durcissement des mesures et des restrictions de voyage en sont le résultat inquiétant.
Rebond économique plus rapide qu’attendu …
Fait réjouissant, les données actuelles révèlent que la reprise de l’économie au sein des pays européens voisins et en Suisse progresse de façon plus marquée que prévu. Cette évolution laisse présager que l’année 2020 ne sera peut-être pas aussi catastrophique que redouté sur le plan conjoncturel. Selon les dernières prévisions, le repli de l’économie helvétique en 2020 devrait être de l’ordre de 4 à 6%, et non plus supérieur à 8% comme craint précédemment. Même si la Suisse est en meilleure position que la plupart des pays voisins en termes de recul du PIB au deuxième trimestre 2020, cette chute n’en demeure pas moins sans précédent.
La levée des restrictions imposées aux secteurs public et privé a, jusqu’à présent, eu un impact positif sur la performance économique. Cependant, la question qui se pose encore est de savoir sur quels assouplissements il faudra faire marche arrière afin de lutter contre la seconde vague.
… mais l’écart de PIB reste conséquent
Malgré cette tendance à la reprise, l’économie est encore bien loin de son plein potentiel et la sous-exploitation des capacités reste considérable. L’écart de PIB prévu par rapport à l’année précédente est énorme et, selon le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), ne pourra pas être comblé avant de nombreux mois encore. Des postes risquent d’être supprimés et les faillites de se multiplier, faisant augmenter le chômage et entraînant une douloureuse baisse des investissements.
Évolution des taux d’intérêt
Hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en août
Les taux d’intérêt ont augmenté toutes échéances confondues sur les marchés des capitaux depuis la fin juillet – plus l’échéance était longue et plus la hausse était marquée. Au 31 août 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à –0,22%, soit un gain de 15 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également progressé de 7 points de base pour s’inscrire à –0,50%.
Taux indicatifs toujours stables pour les hypothèques à taux fixe
Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont en revanche demeurés globalement stables en août. Seule l'hypothèque à taux fixe sur dix ans a connu une hausse et s’établit à 1,21 %, soit quatre points de base de plus qu'à fin juillet 2020. Une hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux, couplée à des taux indicatifs pratiquement inchangés, est généralement synonyme de baisse des marges des prêteurs, dont l’explication réside probablement dans l’intensification de la concurrence sur le marché hypothécaire. Certains prestataires, qui avaient interrompu ou temporairement réduit leur activité d’octroi d’hypothèques en raison de la crise du coronavirus, ont en effet aujourd’hui regagné le marché.
Prévision de l’évolution des taux
Les taux hypothécaires ne sont pas près d’augmenter de sitôt
Nos prévisions quant à l’intensification de la concurrence entre les prestataires se sont à présent concrétisées. Beaucoup de bailleurs de fonds alternatifs ainsi que des banques et des assurances ont réduit leurs taux et souhaitent regagner des parts de marché. Les taux d’intérêt deviennent donc (encore) plus attrayants pour les preneurs d’hypothèque.
Nous sommes persuadés que la situation sur le front des taux d’intérêt ne va pas sensiblement évoluer dans les prochains mois. Les États, endettés à la suite de la crise du coronavirus, ne peuvent pas se permettre une hausse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, la Banque nationale suisse demeure dépendante de la Banque centrale européenne concernant sa politique de taux. Nous anticipons une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations temporaires à la hausse et à la baisse liées à la crise.
Comparer et négocier demeure essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.
Recommandation
- Après le retour de certains prestataires qui avaient temporairement interrompu leurs activités durant la crise du coronavirus, le marché joue désormais de nouveau en faveur des preneurs d’hypothèque.
- Lorsque vous sollicitez des offres, tenez ainsi compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine!
- À l’heure actuelle, aucun signe d’une hausse prochaine des taux hypothécaire n’est observable. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.
Majorations et minorations sur les taux hypothécaires
Les taux indicatifs constituent au mieux un point de repère
Pour les preneurs d’hypothèque, il est difficile d’obtenir une vue d’ensemble des différentes conditions du marché pour le financement de leur propriété. Les écarts entre les taux hypothécaires – les « prix affichés » vantés par les différents prestataires suisses dans leurs publicités – se révèlent importants. Pour les échéances longues de 10 ans p. ex., l’écart entre les instituts financiers les moins chers et les plus onéreux atteint ainsi plus de 1% (état au T2 2020: 1,06%). Pour un crédit de 800 000 francs, cela représente une différence de coût de 8480 francs par an ! Autrement dit, l’offre la plus onéreuse est presque deux fois et demie plus élevée que la moins chère.
Comparer les offres de différents prestataires est indispensable
Comparer les prix affichés (c’est-à-dire les taux indicatifs) semble donc fortement recommandé. Cela dit, il faut ici prendre en considération que les conditions réelles négociées n’auront, au final, peut-être pas grand-chose à voir avec ces taux, lesquels ne tiennent pas compte des facteurs de risque. En Suisse alémanique, les prestataires tentent de séduire par des prix bas se fondant sur de « bons risques », tandis que les prix affichés en Suisse romande sont souvent plus élevés afin de pouvoir ensuite proposer des minorations pendant l’entretien de conseil. Ces stratagèmes, sans règles explicites, rendent la négociation plus difficile pour le preneur d’hypothèque. À cela vient s’ajouter que certains instituts, notamment les banques, ne communiquent les prix que sur demande, ce qui complique encore la comparaison. Les personnes demandant des offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances ou encore les caisses de pension, constatent rapidement que les prix de certaines offres sont bien souvent nettement moins onéreux que ce que les taux indicatifs laissaient penser.
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Pour les preneurs d’hypothèque, il demeure difficile de comparer les prix des différentes offres. Il est néanmoins recommandé de solliciter plusieurs offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances et les caisses de pension, à des fins de comparaison. |
Cela s’explique par le jeu des minorations, qui reposent sur différents facteurs de risque et qui génèrent des taux d’intérêt personnalisés pour chaque client. Vis-à-vis de la clientèle, rares sont les prestataires adoptant une approche transparente en matière de facteurs de risque. C’est au sein des bailleurs de fonds « alternatifs » tels que les caisses de pension que règne la plus grande transparence. Les prix affichés se rapprochent ici le plus des prix effectivement appliqués et les majorations et minorations personnalisées restent peu nombreuses.
Influer sur les facteurs de risque et la marge bénéficiaire
Comprendre la formation du prix d’une hypothèque et les facteurs à l’origine des majorations et minorations permet de mieux négocier. En principe, le prix d’une hypothèque englobe les coûts de refinancement et les frais de gestion, ainsi que la prime de risque et la marge bénéficiaire – sur lesquels le preneur d’hypothèque peut influer.
- Coûts de refinancement: coûts que l’institut doit supporter pour obtenir lui-même les fonds nécessaires. Dans le cas d’une banque, ce refinancement peut s’opérer sur le marché des capitaux et/ou par le biais de fonds d’épargne. En outre, le législateur exige que les banques et les assurances garantissent les hypothèques par des fonds propres. Cela signifie que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour d'autres transactions. S’agissant des assurances et des bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension, ce sont généralement des capitaux de prévoyance immobilisés à plus long terme qui sont utilisés pour octroyer des hypothèques.
- Frais de gestion: coûts liés à la commercialisation, à l’informatique, au conseil, à la documentation, au traitement, à la vérification de la solvabilité, au personnel, etc. Les frais de gestion varient en fonction de l’éventail de l’offre et du modèle commercial.
- Prime de risque: lorsque l’institut de financement octroie un crédit (une hypothèque) à un propriétaire de son propre logement, il prend le risque que le preneur d’hypothèque ne soit plus en mesure de rembourser son crédit, par exemple pour cause de chômage. L’institut de financement assume donc le risque de défaillance du preneur d’hypothèque et exige pour cela une contrepartie financière.
À cela vient s’ajouter le risque d’une éventuelle altération de la valeur du bien immobilier, par exemple du fait de travaux de construction à proximité immédiate, de vices cachés, d’un changement d’affectation de la zone concernée ou encore d’un effondrement de la demande régionale. - Marge bénéficiaire: l’institut de financement souhaite non seulement couvrir les frais de l’hypothèque et recevoir un dédommagement pour le risque encouru, mais aussi gagner de l’argent. Le prix réel, déduction faite des coûts, constitue donc la marge bénéficiaire. Celle-ci dépend de la stratégie de placement et des objectifs correspondants en matière de marges et de volumes. Il peut ainsi arriver qu’un institut de financement souhaite augmenter ses parts de marché sur un segment donné et soit de ce fait disposé à diminuer sa marge.
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Les preneurs d’hypothèque peuvent influer sur deux des quatre facteurs de prix – la prime de risque et la marge bénéficiaire. Pour la première grâce à sa propre situation financière et pour la seconde en optant pour les bons arguments et en faisant preuve d’un brin d’habileté pendant la négociation. |
Les prix personnalisés calculés en fonction des risques sont courants surtout au sein des banques
Sur le marché hypothécaire, les banques ont souvent recours à un pricing personnalisé pour chaque client en fonction du risque, tandis que les assurances et les bailleurs de fonds alternatifs adoptent une approche plus générale pour la fixation de leurs prix. Leur objectif est de proposer à tous leurs clients la même prestation pour le même prix en se fondant sur des ratings standardisés.
- Les banques mettent en œuvre les systèmes de rating les plus complexes parmi les acteurs du marché et tiennent le mieux compte des risques. Elles intègrent les informations spécifiques au client (comme les données relatives aux transactions et au patrimoine) et établissent ainsi un profil de risque individuel.
- Les assurances occupent une place intermédiaire entre les banques et les bailleurs de fonds alternatifs en la matière. Pour elles, il s’agit moins de calculer des majorations ou des minorations en fonction des risques individuels d’un client, mais plutôt de vendre des produits supplémentaires (cross-selling).
- Les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension et les fondations de placement n’appliquent que très peu de majorations ou de minorations spécifiques, mais sont dotés de règles contraignantes valables pour tous leurs clients.
Des minorations jusqu’à 40 points de base (0,4%) sont possibles
Les minorations les plus usuelles sont les suivantes:
1. Un faible taux d’avance
Le taux d’avance et le taux d’endettement sont les deux principaux « facteurs de risque » utilisés pour calculer le prix d’une hypothèque. Plus le taux d’avance est élevé, plus le risque est important pour l’institut. En cas d’insolvabilité du preneur d’hypothèque ou de perte de valeur du bien-fonds, ce sont toujours les fonds propres du preneur d’hypothèque qui sont utilisés en premier en tant que garantie. Plus ces fonds sont importants, plus le taux d’avance est faible, et plus le risque que l’institut de financement soit obligé de mettre la main à la poche est réduit. C’est pourquoi presque tous les prestataires offrent une minoration en cas de faible taux d’avance, c.-à-d. un niveau de capital étranger maximum de deux tiers (minoration 5 à 15 pdb). Quelques prestataires utilisent des gradations plus fines avec des minorations moins importantes (p. ex. une minoration de 3 à 5 pdb si <75%).
Certains d’entre eux ajoutent également les prêts sans intérêts au capital étranger, ce qui fait grimper le taux d’avance, tandis que d’autres octroient uniquement des hypothèques de premier rang, c.-à-d. ne financent que des objets avec un taux d’avance maximum de deux tiers.
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Maintenir le taux d’avance à bas niveau signifie non seulement profiter d’un taux d’intérêt plus faible, mais aussi d’un plus grand choix de prestataires (voir le chapitre Conseils). |
2. Un faible taux d’endettement
Le taux d’endettement constitue le second « facteur de risque » crucial pour la fixation du prix. Plus le taux d’endettement d’un client est élevé, plus sa charge financière est importante, et plus le risque de défaillance augmente. L’on considère généralement qu’au maximum un tiers du revenu d’un ménage doit être alloué au logement (voir calcul). Dans la pratique, il existe de grandes différences dans les méthodes de calcul du taux d’endettement, raison pour laquelle les minorations appliquées par les divers prestataires ne sont guère comparables. Certains prestataires se basent sur le taux d’endettement et d’autres facteurs comme le taux d’avance et l’état de l’objet pour établir leur propre rating, utilisé ensuite pour calculer la minoration. En règle générale, l’on observe une minoration de 3 à 5 pdb lorsque le taux d’endettement est inférieur à 30%, et même de 5 à 10 pdb lorsqu’il s’établit en deçà de 25%. À l’inverse, il faut s’attendre à une majoration lorsque le taux d’endettement est élevé (>33%).
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La même hypothèque peut être refusée par un prestataire en raison du taux d’endettement, alors qu’un autre n’appliquerait aucune majoration pour un taux d’endettement élevé. En cas de refus ou de majoration, il ne faut donc pas hésiter à solliciter des offres auprès d’autres acteurs du marché. |
3. La conclusion/l’achat d’autres prestations (cross-selling)
Les assurances, mais aussi certaines banques, appliquent des minorations lorsque le client – en plus de l’hypothèque – a recours à d’autres produits et prestations. En tant que client, il est donc fortement recommandé de s’en enquérir. Chez les assureurs, des minorations de l’ordre de 10 pdb sont possibles pour une assurance de bien et/ou une assurance-vie. Les banques quant à elles récompensent souvent les transferts d’actifs (de 5 pdb pour des montants de CHF 100 000 jusqu’à 15 pdb pour ceux dépassant CHF 1 million, par exemple).
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Si une assurance-vie a été souscrite auparavant, il est judicieux de demander une offre hypothécaire au même institut, celle-ci pourrait se révéler avantageuse. |
4. Un grand volume hypothécaire
En cas de volume important, le montant de l’hypothèque peut également se traduire par une minoration, même lorsqu’un client détient plusieurs hypothèques auprès du même prestataire. Des seuils avec des volumes supérieurs à CHF 750 000 ou CHF 1 million sont ici usuels, assortis d’une minoration de 5 pdb. Dans le cas de volumes hypothécaires plus élevés, l’institut de financement profite de coûts de gestion identiques, synonymes de meilleur rendement.
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Les minorations pour volumes hypothécaires importants concernent surtout les immeubles de rendement. |
5. Une importante fortune résiduelle
Le montant de la fortune résiduelle après conclusion de l’hypothèque peut également avoir une influence sur le prix. Disposer d’une réserve financière est un atout, mais ne se traduit généralement par une minoration que si ces actifs sont transférés auprès de l’institut de financement (voir chapitre cross-selling). En revanche, si la somme restant à disposition après l’achat d’un bien-fonds est inférieure à CHF 20 000–25 000, cela entraîne une détérioration du rating et donc une majoration.
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Un transfert d’actifs peut porter ses fruits, mais il convient d’évaluer le niveau de dépendance qui en découle vis-à-vis de l’institut. |
6. L’achat d’un produit spécifique
De nombreuses banques et assurances proposent des produits hypothécaires spécifiques, p. ex. réservés aux familles, aux primo-acquéreurs (première hypothèque) ou dédiés à la rénovation énergétique de la maison (Minergie). Les premiers sont surtout des outils marketing, visant à conquérir de nouveaux clients. Les déductions pour les propriétés à haute efficacité énergétique sont dues à une meilleure valorisation du bien.
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Les produits spécifiques peuvent être intéressants, mais il convient toujours de les comparer aux produits standards d’autres prestataires. |
Attention aux majorations
Les majorations les plus fréquentes concernent:
- un taux d’avance élevé (>80%)
- un taux d’endettement élevé (>33%)
- une somme hypothécaire très faible (<CHF 100 000)
- un taux d’intérêt/forward fixé longtemps à l’avance (>12 mois)
Majoration taux forward
Les personnes anticipant une hausse des taux hypothécaires ont la possibilité de fixer le taux de leur future hypothèque jusqu’à 24 mois à l’avance. L’on parle alors d’hypothèque forward (ou hypothèque à terme), qui s’accompagne généralement d’une majoration. Dans le contexte actuel de taux négatifs, de nombreux prestataires sont disposés à fixer gratuitement le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance, voire plus. Notons que la majoration augmente avec cette durée.
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Dans le contexte actuel de taux négatifs, il est intéressant de se renseigner sur un éventuel renouvellement ou un rachat de l’hypothèque. Fixer le taux d’intérêt à l’avance peut se révéler judicieux si les taux sont appelés à augmenter. |
Conseils pour le preneur d’hypothèque
1. Évaluer sa situation financière et obtenir plusieurs offres
Utilisez les calculateurs de taux d’endettement et de taux d’avance disponibles sur Internet pour vous faire une idée de vos conditions-cadres de financement avant même le premier entretien de conseil. En présence d’un taux d’endettement inférieur à 30% et/ou d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous profitez d’un large choix de prestataires et de bonnes chances de bénéficier de conditions attractives.
2. Diminuer le taux d’avance par la mise en gage/l’utilisation d’avoirs de prévoyance
Dans le cas d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous devriez vérifier si la mise en gage de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a vous permet de passer en dessous de 2/3. Vous profiterez alors d’un large choix de prestataires et d’un taux d’intérêt plus bas. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, il se peut très bien que la mise en gage ne soit plus nécessaire au bout de quelques années, parce que le taux d’avance baisse avec la hausse des prix.
3. Attention au splitting hypothécaire
Une répartition entre différentes tranches d’hypothèques fixes – indépendamment de l’environnement de taux d’intérêt – n’est guère judicieuse. Le preneur d’hypothèque se place alors en position difficile dès qu’il s’agit de négocier le renouvellement de la première tranche. Presque aucun acteur n’acceptant de subordination, il reste donc lié au prestataire initial pour le renouvellement. À cela vient s’ajouter qu’aucun institut de financement ne propose les meilleures conditions à une date et pour une durée donnée. Bref, évitez soigneusement le splitting, sauf si, par exemple, vous attendez une succession (anticipée), qui vous permettrait de rembourser la tranche arrivée à échéance.
L'étude PDF est disponible ici.
Les hypothèques SARON arrivent !
Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.
Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.
Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits
La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d'hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.
Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque
À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.
Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit
Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.
La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas
Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.
Prévision des taux d’ici fin 2021
D’ici la fin 2021, nous continuons de tabler sur un environnement de taux négatifs et des taux hypothécaires similaires aux niveaux actuels. Les raisons de ce scénario sont multiples: la poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux directeurs dans le monde entier. Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait en outre se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne (UE).
Perspectives
Évolution de l’économie suisse
L’apparition du coronavirus au début de l’année et les mesures de confinement mises en place par la suite dans le monde entier ont infligé des dommages considérables à l’économie mondiale. La plupart des experts estiment aujourd’hui que le pire du choc économique est passé en Suisse. En effet, la situation de l’économie nationale s’est améliorée plus rapidement que prévu. Cependant, cela ne signifie pas que la crise soit derrière nous.
Le secteur des exportations, très important pour la Suisse, est notamment un sujet de préoccupation majeure. À l’exception du secteur pharmaceutique, toutes les exportations, y compris le tourisme, ont été durement touchées par l’effondrement de l’économie mondiale. Outre les difficultés d’écoulement sur les marchés mondiaux, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont multipliées ces dernières semaines. Cette évolution devrait exercer une pression supplémentaire sur l’économie mondiale.
Évolution des taux hypothécaires
Le krach boursier de début mars et le confinement ont entraîné une hausse massive à court terme des taux hypothécaires suisses en raison des désinvestissements et des besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Toutefois, lorsque les incertitudes initiales se sont estompées et après les interventions rapides et massives des gouvernements et des banques centrales, les bourses et les marchés de capitaux ont très vite repris des couleurs. Grâce à cela, les taux hypothécaires sont retombés au niveau du début de l’année.
En raison de plusieurs facteurs, nous ne prévoyons pas de hausse des taux hypothécaires au cours des mois à venir:
• La poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux direc-teurs dans le monde entier.
• Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne.
• La stabilité du marché immobilier (résidentiel) suisse devrait main-tenir les primes de risque à un niveau bas. Qui plus est, la concur-rence entre les prestataires contribuera également à faire profiter les clients de la pression sur les prix.
• Nous nous attendons à ce que le marché du travail suisse soit for-tement impacté, mais qu’une fois de plus, il se montre résilient et en mesure de se redresser assez rapidement. De ce fait, le risque de pertes de crédit liées aux revenus semble gérable, et il n’existe actuellement aucune raison d’anticiper des coûts de crédit plus élevés dus à des défauts de paiement.
Évolution des prix du logement à usage personnel
La crise du coronavirus a inévitablement, mais seulement à court terme, entraîné une baisse du volume des transactions immobilières. Cependant, nous partons actuellement du principe que tant l’offre que la demande de logements en propriété augmenteront à nouveau dans les prochains mois. Les premiers indices allant dans ce sens sont déjà clairement visibles. En outre, nous pensons que des effets de rattrapage se produiront dès que la fin de la crise se profilera, et que la valeur stable d’un logement en propriété prendra encore de l’importance. La perspective d’un coût du logement moindre devrait également renforcer le souhait de devenir propriétaire.
Facteurs déterminants du taux hypothécaire
Évolution de l’économie et des taux au niveau mondial
En tant que pays exportateur, la Suisse est très dépendante de l’économie mondiale et en particulier de l’UE, son principal partenaire commercial. La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) a une influence directe sur le taux de change EUR/CHF. Nous examinons donc également la situ-ation dans l’UE pour nos prévisions.
Les indicateurs suivants sont pertinents:
• Politique monétaire de la Fed, de la BCE et de la BNS
• Discussions politiques (p. ex. sortie de la crise du coronavirus à l’échelle mondiale, accord-cadre Suisse/UE, etc.)
• Évolution du produit intérieur brut, de l’inflation, des prix à la con-sommation et de l’indice des directeurs achats
• Évolution du taux de chômage suisse
Évolution de l’économie en Suisse
L’économie suisse diffère de celle de l’UE à bien des égards et sera probablement à même de surmonter la crise du coronavirus mieux et plus rapidement. Néanmoins, ce qui se passe dans l’UE nous impacte directement. La politique monétaire de la BCE est donc d’une importance capitale pour la BNS. Toute convergence du taux directeur suisse avec celui de l’UE entraîne une appréciation encore plus forte du franc suisse par rapport à l’euro, ce qui, par conséquent, aurait un impact négatif sur notre économie d’exportation.
Pas de fin prévisible des taux d’intérêt négatifs
Après la crise financière, les banques centrales du monde entier ont considérablement baissé les taux afin de stimuler l’économie avec de l’argent bon marché. Bien que la Fed ait progressivement augmenté les taux d’intérêt ces dernières années, à la fin juillet 2019, elle a tout de même procédé à la première baisse des taux d’intérêt depuis dix ans sur la base des prévisions économiques. En raison de la pandémie, le taux directeur américain se situe désormais également à 0%. La BCE aussi devrait maintenir son taux directeur à 0% bien au-delà de 2020, ce qui ne laisse pas à la BNS la marge de manœuvre nécessaire pour relever les taux. Suite à la suppression du taux de change plancher de l’euro en 2015, la BNS a dû considérablement pousser les taux à court terme dans la zone négative afin de ne pas encore trop renforcer le franc par rapport à l’euro. Le taux directeur de la BNS se situe actuellement à -0,75%. La BNS n’est pas en mesure de sortir de cette situation de taux d’intérêt négatifs pour le moment en raison du rapport de dépendance.
Quelle hypothèque dois-je choisir ?
Le modèle hypothécaire que vous choisissez dépend non seulement du niveau des taux d’intérêt actuels et des évolutions prévues, mais aussi de votre situation personnelle ainsi que de votre capacité et de votre tolérance au risque. Les hypothèques à court terme ne sont actuellement pas beaucoup moins chères que celles à long terme. Si vous souscrivez aujourd’hui une hypothèque sur cinq ans et la renouvelez à échéance, vous prenez le risque que cela ne soit possible qu’à des taux d’intérêt (nettement) plus élevés. Avec une hypothèque à long terme, vous réduisez ce risque et bénéficiez d’une sécurité élevée en termes de planification et de budget, mais vous êtes lié à votre établissement financier pour une plus longue période.
Modèles hypothécaires
Hypothèque à taux fixe
Une hypothèque à taux fixe est contractée à un taux d’intérêt défini et pour une certaine durée, généralement comprise entre deux et dix ans. De plus en plus de prestataires proposent également des durées plus longues pouvant aller jusqu’à 25 ans, parfois avec des options de sortie intéressantes. Le taux d’intérêt reste identique pendant toute l’échéance, indépendamment de l’évolution des taux hypothécaires sur le marché. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme n’a cessé d’augmenter l’année passée. D’une part en raison des taux d’intérêt historiquement bas, d’autre part en raison de la courbe des taux très plate. Cette tendance devrait se poursuivre.
Selon le prestataire, une hypothèque à taux fixe peut être contractée jusqu’à deux ans avant le début de l’échéance. Vous pouvez, de manière anticipée, fixer l’hypothèque aux taux d’intérêt actuellement en vigueur, moyennant le paiement d’une majoration forward. Une souscription forward est donc judicieuse si l’on s’attend à une hausse des taux hypothécaires. Certains établissements proposent actuellement des fixations anticipées sans majoration ou alors, minime.
Hypothèque du marché monétaire
Dans le cas d’une hypothèque du marché monétaire, les taux sont régulièrement ajustés pendant la durée de l’hypothèque, généralement tous les trois mois. Le taux hypothécaire se compose d’un taux d’intérêt de référence et d’une marge. L’hypothèque du marché monétaire est conclue dans un accord-cadre de crédit d’une durée de deux à cinq ans. Jusqu’à présent, le taux de référence des hypothèques du marché monétaire était le Libor. Or, comme ce dernier sera supprimé à la fin 2021, les prestataires hypothécaires passent désormais progressivement au Saron (Swiss Average Rate Over Night) en tant que base de calcul du taux hypothécaire. Dans le même temps, ils modifient souvent également les autres dispositions contractuelles: chez certains prestataires, la durée de base de l’hypothèque Saron est nettement plus courte que celle de l’hypothèque Libor.
Finance et Immobilier Mise à jour: 80 % des prêts hypothécaires ont une durée d’au moins 10 ans
Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté de 1,20% au cours du premier semestre 2020. Au cours de la même période, 58% de nos détenteurs de prêts hypothécaires ont opté pour un financement auprès d'une banque. Parmi eux, 80% ont contracté un prêt hypothécaire d'une durée d'au moins dix ans. Vous trouverez ces informations et d'autres encore dans la publication FIMAJ Finance et Immobilier Mise à jour.
PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour Finance et Immobilier FIMAJ. Tous les six mois, les indices immobiliers actuels par type de propriété et par région sont comparés à diverses données du marché du financement.
Choix du produit hypothécaire
Les Romands privilégient les durées longues
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Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]
Au premier semestre 2020, 80% du volume hypothécaire de MoneyPark avait déjà été conclu sous forme d’hypothèques à taux fixe d’une durée de dix ans ou plus. Les Romands, en particulier, préfèrent les durées longues: un bon tiers d’entre eux ont choisi une durée de onze ans ou plus.
Bien que ce soit une réduction par rapport au second semestre 2019 (42%), elle a entraîné une augmentation de la part des hypothèques à taux fixe à dix ans (S2 2019: 45%).
Les hypothèques à long terme de plus en plus populaires
La tendance aux hypothèques à taux fixe et à durée de plus en plus longue se confirme: au premier semestre 2020, la part des durées de dix ans et plus a continué d’augmenter, tandis que les durées moyennes ont perdu en attractivité. La cote de popularité de l’hypothèque Libor diminue également de plus en plus, mais cela peut également être dû à l’imminence de la disparition du Libor et au passage à l’hypothèque Saron.
Choix du prestataire hypothécaire
Les banques restent le groupe de prestataires privilégié
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Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]
En Suisse, 58% des hypothèques conclues par MoneyPark le sont pour le compte d’une banque. La part des caisses de pension est passée – du moins en Suisse alémanique – de 19% (S2 2019) à 24% au cours du premier semestre 2020. Les Romands, eux, ont continué à largement préférer les assurances et les banques au premier semestre 2020.
La part des prêteurs alternatifs augmente
La fermeture temporaire de certaines caisses de pension en raison de la crise du coronavirus au deuxième trimestre 2020 n’a pas affecté la popularité croissante des assurances et des caisses de pension sur l’ensemble du premier semestre 2020. Par rapport au second semestre 2019, la part des banques parmi les prêteurs hypothécaires a même diminué de 2 points de pourcentage.
Un potentiel d’économies énorme
Pour les emprunteurs, il est dans tous les cas intéressant de comparer les différents prestataires hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à dix ans s’établissait à 1,17% au premier semestre 2020. Les taux d’intérêt effectivement octroyés après négociation ont permis à nos clients en Suisse alémanique d’économiser jusqu’à 54 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d’une caisse de pension. En Suisse romande, la souscription auprès d’une caisse de pension a permis d’économiser jusqu’à 37 points de base. La différence régionale résulte du fait que les prêteurs ne proposent pas tous des financements hypothécaires sur l’ensemble du territoire de la Suisse ou ne se concentrent que sur certaines régions.
Indice PriceHubble des prix de l’immobilier
Hausse des prix malgré la pandémie
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Etat au 30 juin 2020 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2019[/caption]
Après avoir baissé en 2019, les prix des appartements ont augmenté de 0,90 point de pourcentage dans toute la Suisse au premier semestre 2020, et ceux des maisons individuelles même de 1,20 point de pourcentage. Les prix ont également progressé durant le deuxième trimestre affecté par le Coronavirus, mais la croissance a été légèrement freinée, notamment pour les maisons individuelles.
Les prix des maisons individuelles augmentent dans toute la Suisse
Au premier semestre 2020, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 1,30 point de pourcentage en Suisse alémanique et de 1,10 point de pourcentage en Suisse romande. Cette évolution est principalement imputable au premier trimestre (Suisse alémanique: +1 point de pourcentage, Suisse romande: +0,80 point de pourcentage), la croissance s’étant quelque peu ralentie au deuxième trimestre 2020 en raison de la pandémie.
Les prix des logements évoluent différemment en Suisse alémanique et en Suisse romande
Au premier semestre 2020, les prix des appartements ont gagné 1,10 point de pourcentage en Suisse alémanique – après une tendance à la baisse au cours de la dernière période considérée. La crise du Coronavirus n’a pas eu d’influence notable sur la tendance de la croissance, les prix augmentant au même rythme au premier qu’au deuxième trimestre. En revanche, les appartements en Suisse romande sont devenus moins onéreux, avec une baisse de 0,10 point de pourcentage.
Rendement et durée d’amortissement pour les appartements dans les communes
Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,13% et 4,27% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées d’amortissement comprises entre 23 et 47 ans, la valeur maximale étant de 4,82% (commune de Saint Nicolas) et la valeur minimale de 1,60% (commune de Rougemont).
Le rendement moyen pour l’ensemble des communes se situe à 3,22%, affichant une légère baisse au cours du premier semestre 2020 (S2 2019: 3,36%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zoug, Bâle-Ville et Nidwald, avec moins de 2,72%. Les rendements sont les plus élevés dans les cantons du Jura, de Soleure et de Glaris, avec plus de 3,51%.
Vous pouvez télécharger ici l'analyse en format PDF : Mise à jour Finance et immobilier.
Le marché hypothécaire suisse connaît une croissance constante de trois pour cent
Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de 3 à 5% chaque année. Cette étude analyse la façon dont le marché hypothécaire s'est développé en 2019 et quels acteurs y ont le plus contribué. En outre, elle présente une synthèse du marché hypothécaire suisse, l’évolution des volumes et des parts de marché depuis 2014, ainsi qu’un aperçu des développements prévus pour 2020.
Le marché hypothécaire en 2019
Les banques représentent toujours de loin le groupe de fournisseurs le plus important
Fin 2019, le marché hypothécaire suisse représentait près de 1 100 milliards de francs. La plus grande part provient toujours des banques : ensemble, elles dominent près de 95% du marché hypothécaire, même si de plus en plus de prêts ne proviennent plus uniquement de leurs propres canaux de distribution, mais aussi de canaux externes.
Les deux groupes de prestataires non-bancaires, les compagnies d’assurance et les caisses de pension, représentent environ 5% du marché, gérant environ 57,5 milliards de francs d’hypothèques.
Les bouleversements sur le marché prennent des années
Alors que le volume des assurances a légèrement reculé en 2019, les caisses de pension ont connu une croissance plus forte que celle du marché. Cependant, il faudra encore de nombreuses années pour que la part des établissements non bancaires augmentent de manière significative. En effet, la constitution d’un portefeuille hypothécaire prend du temps et dépend de canaux de distribution alternatifs, dont principalement des intermédiaires. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90% des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire.
Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde
Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 32 milliards de francs, soit 3%, en 2019. Cela représente un léger recul par rapport à l’année précédente (2018 : + 34,6 mrd / +3,4%). Cette croissance est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier, le taux de logement en propriété stagnant depuis des années à près de 40%. Le marché hypothécaire suisse est donc ainsi l’un des plus importants au monde. S’élevant à 1 200 milliards d’euros, les prêts hypothécaires en Allemagne ont une valeur nominale presque aussi importante qu’en Suisse, par exemple. Cependant, l’Allemagne compte environ dix fois plus d’habitants que la Suisse (83 millions) et à un taux de logement en propriété de plus de 50%.
Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage
Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de 4,2%, soit plus de 15,6 milliards de francs, ce qui représente une surperformance. Avec une croissance de 3,2%, les banques Raiffeisen, les banques régionales et les caisses d’épargne ont aussi réalisé une surperformance.
En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de près de 7% en 2019. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres et bénéficient, dans une large mesure, du secteur des intermédiaires professionnels en particulier.
Les compagnies d’assurance perdent en volume
Comme lors des années précédentes, les grandes banques ont réalisé une sous-performance, avec une croissance de seulement 1,5%. En 2019, les compagnies d’assurance ont même diminué leur investissement en hypothèques. Nous estimons que ce recul s’élève à près de 39 milliards, avec près de 4%. Ce recul ne signifie pas obligatoirement que le domaine hypothécaire n’est pas intéressant pour les compagnies d’assurance. En effet, certaines compagnies d’assurance ont développé leur portefeuille hypothécaire au cours des dernières années et en 2019. Le recul est plutôt dû au fait que, d’une part, le total du bilan des compagnies d’assurance ait diminué de manière générale, entraînant donc une réduction proportionnelle du portefeuille hypothécaire. D’autre part, certaines compagnies d’assurance ont séparé leurs portefeuilles d’investissement de leur bilan, en raison de modifications stratégiques dans le domaine de la prévoyance.
Les intermédiaires en prêt hypothécaire ont déjà largement contribué à la croissance du marché hypothécaire suisse, avec un volume estimé à environ 5,8 milliards de francs.
Les intermédiaires
Un marché à haut potentiel
L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ 12%. Cette part a augmenté pour atteindre 18% en 2019, ce qui représenterait un montant de 5,8 milliards de francs généré par les intermédiaires. Nous prévoyons ici aussi une surperformance par rapport à la croissance du marché pour les années à venir.
Les Suisses comparent plus souvent
Malgré la croissance exponentielle des intermédiaires en hypothèque, le marché suisse des intermédiaires reste relativement petit et possède un important potentiel de rattrapage et de croissance par rapport à l’étranger. Calculée sur la base d’un volume du marché annuel de 180 milliards de francs (150 mrd par année pour le renouvellement des hypothèques existantes et une croissance de 30 mrd), la part des intermédiaires sur le marché suisse représente environ 4%. Comparé à l’étranger, ce chiffre reste bas. En Allemagne, par exemple, près de la moitié de l’activité hypothécaire est réalisée par des intermédiaires, en Grande-Bretagne, cette part s’élèverait à 70%, d’après une étude de McKinsey.
En Suisse, le domaine des intermédiaires en hypothèque existe en tant que segment indépendant, professionnellement institutionnalisé uniquement depuis la fondation de MoneyPark à la fin 2012. MoneyPark s’est établie comme leader incontesté des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 3 milliards de francs, MoneyPark a conseillé et généré en 2019 plus d’hypothèques que tous les autres prestataires ensemble. De plus, le nombre d’intermédiaires sur le marché augmente : environ vingt compagnies (grandes et petites) d’intermédiaires en prêt hypothécaire ont été fondées au cours des dernières années. En outre, des banques de renommée proposent de plus en plus des plateformes de comparaison hypothécaire.
L’évolution du marché hypothécaire de 2014 à 2019
Croissance stable de trois pour cent par année
Au cours des cinq dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 146 milliards de francs (+15,4%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3%. Au cours des cinq dernières années, les caisses de pension ont connu une croissance plus de deux fois supérieure à celle du marché (+ 36,2%). En raison de leur volume encore faible, elles représentent cependant uniquement 2% de la part du marché.
Banques cantonales
- Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 35%).
- Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de plus de 22% pour atteindre près de CHF 386 mrd (marché : +15,4%).
- Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé seulement un peu plus que le marché (+ 18%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales et que la pression concurrentielle dans les plus grandes villes de Suisse a augmenté disproportionnellement à cause des intermédiaires professionnels et des banques concurrentielles (« dissolution du principe de territorialité »).
Grandes banques
- Au cours des cinq dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 2,7%, nettement inférieure à celle du marché (+15,4%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3 points de pourcentage de part de marché. Les grandes banques ont des sources de revenus plus variées, qui nécessitent moins de fonds propres, que d’autres groupes bancaires.
- En valeur nominale, le volume hypothécaire des grandes banques a diminué chaque année de 2014 à 2017. Elles affichent à nouveau une croissance depuis 2018. Cependant, avec une croissance de 1,6% en 2018 et 1,5% en 2019, les grandes banques sont en sous-performance par rapport au marché. Cela démontre néanmoins que cette activité a gagné en importance et que les grandes banques proposent des conditions attractives.
- En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,7% (2014 : 27.7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 271 mrd.
Les banques Raiffeisen
- Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 23% (+ CHF 35 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,8% à près de 17%.
- Avec CHF 185 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataires le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.
Banques régionales et caisses d’épargne
- Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,3% à 9,1%), car elles ont progressé, avec 12,8%, un peu en dessous de la moyenne du marché.
Compagnies d’assurance
- Après un recul en 2015, les compagnies d’assurance n’ont cessé de croître, mais elles ont à nouveau réduit leur volume hypothécaire en 2019. En raison de contraintes réglementaires (fortune liée) et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct, leurs possibilités de croissance restent limitées.
- Les modifications du total des compagnies d’assurance cachent d’importantes différences entre les différents fournisseurs : certains ont connu un taux de croissance à deux chiffres, alors que d’autres ont abandonné une partie de leur portefeuille hypothécaire pour des raisons stratégiques.
- En 2019, le volume hypothécaire géré par des compagnies d’assurance était revenu au niveau de 2014, avec 38,9 mrd, ce qui représente un recul de part du marché de 4,1% à 3,5%.
Caisses de pension
- Les caisses de pension sont le groupe de fournisseur ayant connu la plus forte croissance au cours des cinq dernières années.
- Affichant une croissance de plus de 36%, soit un chiffre plus de deux fois plus haut que le marché, les caisses de pension ont développé leur volume hypothécaire pour atteindre 18,6%, ce qui ne représente qu’une part du marché de 1,7%.
À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque a encore une belle marge de progression pour ce secteur d’investissement, avec un volume de placement total de 900 mrd à la fin 2018.
Développement du marché hypothécaire en 2020
La croissance ne devrait se situer que légèrement en dessous de la moyenne des dernières années
Les banques ont enregistré une croissance d’environ 1% lors des quatre premiers mois de 2020. Le marché hypothécaire n’a vraisemblablement qu’à peine augmenté au deuxième trimestre. Avec le confinement, les banques étaient très occupées par les crédits d’urgence et les fournisseurs institutionnels ont connu un fort besoin de liquidités, ce qui a rendu les investissements en hypothèques partiellement impossibles.
Le deuxième semestre a toutefois démarré très fort. De nombreuses caisses de pension et fondations de placement sont revenues en puissance sur le marché hypothécaire. Étant donné que les placements en hypothèque obtiennent un rendement plus important que les obligations de premier ordre comme les emprunts d’État, nous prévoyons que d’autres caisses de pension et fondations de placement vont investir dans cette classe d’actifs. Pour les banques et les compagnies d’assurance, nous partons du principe que le taux de croissance sera similaire à celui du premier trimestre. Ainsi, la croissance devrait atteindre près de 3%, soit un taux légèrement inférieur à celui des années précédentes.
Conclusion
Marché hypothécaire
Le marché hypothécaire reste stable avec une croissance annuelle d’environ 3%, ceci en grande partie grâce à la hausse des prix de l’immobilier. Étant donné que de nombreux clients contractent encore leur hypothèque auprès de leur banque sans offre de comparaison et que de nombreuses hypothèques sont conclues à long terme, d’importants changements des parts hypothécaires ne sont prévus qu’à moyen terme et ne seront visibles qu’après plusieurs années. Cependant, la tendance est irréversible : à moyen terme, le marché hypothécaire suisse sera dominé par différents fournisseurs ainsi que par des intermédiaires professionnels.
L’importance des caisses de pension joue ici un rôle clé : l’entrée sur le marché hypothécaire leur est devenue beaucoup plus simple et attractive, grâce aux offres comprenant toute la chaîne de valeur (acquisition, distribution et entretien).
Conséquences pour les emprunteurs hypothécaires
Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Une enquête représentative menée par MoneyPark a montré que 68% des Suisses contractent leur hypothèque auprès de leur banque. En Suisse alémanique, cette part est plus élevée (73%) qu’en Suisse romande (50%). La part s’adressant à un intermédiaire en prêt hypothécaire représente 12%.
Ce comportement démontre que la demande pour un conseil indépendant et plus transparent augmente chaque année, comme le prouve l’entrée sur le marché de plusieurs nouvelles plateformes de comparaison. La vision de MoneyPark de rendre le marché hypothécaire plus simple d’accès pour le client hypothécaire par les informations et la transparence apparaît comme une réalité de plus en plus proche.
MoneyPark franchit la barre des 300 collaborateurs !
Malgré la crise du Corona, la croissance reste soutenue pour le groupe MoneyPark : le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant compte ainsi plus de 300 employés au 1er août. L’objectif de créer quelques 100 nouveaux emplois cette année reste inchangé, la demande des Suisses pour des conseils indépendants autour du financement immobilier n’ayant été que bien peu impactée ces derniers mois.
Moins de 8 ans après sa création, plus de 300 collaborateurs, répartis sur toute la Suisse, travaillent désormais pour la Fintech helvétique. Alors que le confinement a freiné les plans de croissance et particulièrement de recrutement de maintes entreprises, MoneyPark poursuit le même objectif que celui initialement fixé : « Nous avons continué à recruter à plein régime, aussi bien pendant la crise et que pendant la phase clé du confinement, où il a fallu redoubler d’efforts et d’adaptabilité » se réjouit Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark.
MoneyPark en bonne voie malgré la crise
La concrétisation de la vision de l‘entreprise, qui consiste à créer un marché hypothécaire et immobilier transparent et plus facilement accessible pour tous, est une tâche à laquelle MoneyPark s’attelle chaque jour et qui entraine une croissance constante en termes d’effectif et d’opérationnel. « Au cours des 7 premiers mois de l’année, nous avons déjà pu accompagner des milliers de clients et nous sommes heureux de la confiance qui nous a été accordée, même en ces temps incertains » ajoute Stefan Heitmann.
Développement des succursales
La croissance rapide en termes d’effectif a nécessité des réaménagements et des déménagements, du côté des 25 succursales présentes en Suisse. Ainsi, au cours du premier semestre, les succursales de St-Gall, Lausanne, Genève, Coire et Baden ont changé d’adresses ou étendu leur implémentation avec des bureaux additionnels plus volumineux. Les succursales de Bâle, Zoug et Winterthur suivront la tendance cette année et seront également dotées de davantage d’espace pour recevoir leurs clients. Stefan Heitmann en est convaincu : « L’attrait des acquéreurs immobiliers pour le conseil neutre et indépendant autour des questions hypothécaires est resté marqué. C’est pourquoi nous continuons à chercher activement des talents désireux de nous rejoindre. C’est un beau challenge, surtout à l’époque que nous vivons ».
MoneyPark comme employeur attractif
Pour atteindre ses objectifs de recrutement, MoneyPark s’investit en outre davantage dans la formation, qu’elle soit technique, commerciale ou continue. Ainsi, son pôle de formation, la « MoneyPark Academy », s’emploie à fournir pour les jeunes professionnels du secteur financier une formation structurée et polyvalente, unique sur le marché suisse, alliant nos différents domaines de compétences (banque, assurance, fiscalité et technologie). En parallèle, MoneyPark s‘emploie également à proposer continuellement des conditions de travail attrayantes et de nouveaux avantages sociaux pour ses collaborateurs.
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Risk Index – La situation sur le marché immobilier résidentiel s’améliore
Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente, au 2e trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Un chiffre qui implique un risque accru assorti d’une tendance légèrement haussière. Depuis la fin 2018, l’indice a donc gagné pas moins de 1.3 point. Bien qu’il s’agisse d’une valeur élevée qui reflète un potentiel de danger, le marché de l’immobilier résidentiel affiche un état toujours très stable.
L’augmentation du Real Estate Risk Index est avant tout placée sous le signe des perspectives économiques extrêmement moroses. La récession mondiale et nationale à venir se manifeste déjà par une hausse des chiffres du chômage. En outre, la baisse de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel en Suisse s’est accentué par rapport au trimestre précédent.
Malgré tout, nous considérons que le marché de l’immobilier résidentiel repose sur des fondamentaux solides. Dans leur majorité, les propriétaires devraient être en mesure de faire face aux éventuelles diminutions de revenus temporaires grâce à des réserves. En complément, les règles très strictes en matière de financement, notamment celles concernant la tenue des charges, ont un effet positif.
Les prix et l’offre de l’immobilier résidentiel sont restés stables, jusqu’à présent, face à la crise du coronavirus. Tous deux ont légèrement augmenté, la hausse des prix étant à mettre au compte des maisons individuelles et l’accroissement de l’offre des appartements en propriété.
De plus, il s’avère que la demande de logements en propriété dépasse déjà nettement l’offre. Le nombre de transactions, fortement réduit en avril et mai, est reparti à la hausse en juin et devrait constituer un pas important vers un retour à la normalité.
Résultats détaillés
Les indicateurs mettent en évidence de hauts risques sur le marché immobilier suisse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente encore une fois, au deuxième trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Ce faisant, l’indice a à nouveau atteint un sommet depuis le début du calcul du RERI en 2014. Une valeur qui implique un risque élevé sur le marché immobilier suisse.
Pour différentes raisons, les chiffres demandent cependant à être fortement relativisés. Premièrement, il apparaît de plus en plus clairement que l’immobilier résidentiel gagne encore plus en valeur et donc en stabilité dans le cadre de la crise du coronavirus. Deuxièmement, le marché présente toujours une demande nettement excessive en logements en propriété.
Les prix et l’offre ne sont pas affectés par la crise du coronavirus
Au deuxième trimestre 2020, nous assistons à une reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, de 0.6 point pour atteindre 162.3 points. Cette évolution est due en particulier aux prix des maisons individuelles, qui ont grimpé de 2% en l’espace d’un an. Au niveau de l’offre également, le recul constaté lors du trimestre précédent a été compensé. Notamment vers la fin du deuxième trimestre, l’offre d’appartements en propriété a légèrement dépassé les 40 000 biens, tandis que l’offre de maisons individuelles s’avérait relativement stable avec 23 000 biens.
La dynamique des transactions repart à la hausse bien que la crise du coronavirus ne soit pas du tout terminée
Au premier trimestre, les répercussions de la crise sur le marché du logement en propriété n’étaient que peu perceptibles. Au cours du deuxième trimestre, on a observé que de nombreux acheteurs potentiels mettaient temporairement de côté leur intention d’acheter, en partie à cause d’incertitudes, mais également pour des raisons pratiques (pas de possibilités de visites physiques), avant de revenir sur le marché dès juin. Le volume de transactions, après une réduction temporaire mais forte en avril et en mai, repart à la hausse. Aussi bien l’offre que la demande en immeubles résidentiels, notamment en maisons individuelles, ont sensiblement augmenté en juin. À mesure que l’on en saura davantage sur la durée et la sévérité de la crise, des effets de rattrapage devraient se manifester et les valeurs stables d’une maison individuelle, en ces temps d’incertitude, devraient à nouveau gagner en importance.
Les répercussions pour l’économie mondiale sont immenses
Les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sont dramatiques. Il est maintenant clair que le monde va glisser vers une grave récession. Outre les difficultés du commerce mondial, les conflits commerciaux menacent de s’intensifier à nouveau. Comme l’indique l’OCDE, de nombreuses nouvelles restrictions commerciales sont apparues, ces dernières semaines, dans le sillage de ces conflits. Une évolution susceptible de peser encore davantage sur l’économie mondiale.
Par exemple, dans ses dernières prévisions, la Commission européenne prévoit une contraction drastique de 8,7% du PIB pour la zone de l’UE. Un facteur décisif sera désormais la rapidité de la reprise en 2021 resp. l’évolution de la pandémie de coronavirus. À noter dans le contexte mondial que les cycles de reprise seront, potentiellement, fortement asymétriques. Ainsi, les dernières données économiques de la Chine ont marqué une embellie considérable et largement dépassé les prévisions des experts, tandis que d’autres régions, en premier lieu les États-Unis et l’Amérique centrale/du sud, vont, selon les prévisions, à nouveau être orientées à la baisse.
Suisse: la reprise de l’économie ne parvient pas à compenser les pertes sur le front des exportations
La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a déjà franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée. Le secteur des exportations, qui compte beaucoup pour la Suisse, est une source d’inquiétude majeure. À l’exception de l’industrie pharmaceutique, tous les secteurs dépendant des exportations, y compris le tourisme, ont été très durement touchés par l’effondrement de la conjoncture mondiale, même si les premiers signes de reprise se font sentir dans le secteur du tourisme local, par exemple.
Une politique de taux négatifs de la Banque nationale suisse est inévitable
Partout dans le monde, les banques centrales et les gouvernements s’efforcent de soutenir l’économie par des interventions financières rapides et de grande ampleur visant à combattre la récession qui s’amorce déjà. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie que, compte tenu du taux de change par rapport à l’euro, elle devra maintenir un taux directeur négatif pendant des mois, voire des années, et poursuivre sa politique monétaire ultra expansive, tout en contrant toute tendance au renchérissement du franc.
Des taux d’intérêts hypothécaires qui devraient rester bas
La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Notamment sur le front des meilleurs taux d’intérêt, nous observons un retour à un alignement renforcé sur l’évolution des taux swap du marché des capitaux. Au cours des derniers mois, les bailleurs de fonds alternatifs ont investi avec réticence dans les hypothèques en raison des besoins de liquidités accrus; au deuxième semestre, nous escomptons le retour de certains de ces bailleurs hypothécaires sur le marché. Cette situation devrait à nouveau générer davantage de pression sur les prix et se traduire, en combinaison avec la baisse des taux du marché des capitaux, par des conditions de taux hypothécaires très attractives. Cependant, dans le contexte de l’évolution de la crise du coronavirus, des fluctuations de prix vers le haut continuent d’être possibles à court terme.
Taux d’endettement des propriétaires quasi inchangé
La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 51%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Sous-indices du RERI
1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements
L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.
Le taux d’endettement demeure relativement faible
L’endettement n’évolue que peu. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne quelque 51% au deuxième trimestre 2020. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.
2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires
Les meilleures offres sont clairement alignées sur l’évolution des taux du marché des capitaux, l’écart entre l’offre la moins chère et la plus chère est toujours considérable
L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au deuxième trimestre 2020, avec 0,83%. Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du trimestre précédent (0,89%). Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque: alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,72%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,78%. Il en résulte une importante marge de 1,06% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. On remarquera que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux que les offres plus chères.
Potentiel d’économies gigantesque
Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,82%, le potentiel d’économies est le suivant:
3. Coûts de garantie des crédits
Plus faible volatilité des taux swap au deuxième trimestre
L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du deuxième trimestre a été nettement moins volatile qu’au trimestre précédent. Le taux d’intérêt des marchés des capitaux à 10 ans a oscillé dans une fourchette de quelque 20 points de base (entre –0,20% et –0,40%). Les vastes programmes de soutien à la conjoncture des grandes banques centrales ont certainement contribué à cet apaisement. Enfin également, les places boursières se sont remise étonnamment vite du choc de la crise du coronavirus.
L’écart entre le swap à deux ans par rapport au swap à dix ans continue à être extrêmement faible (moins de 40 points de base). La courbe des taux plate suggère un fort ralentissement de la conjoncture (récession) et, avec lui, une très faible inflation au cours des prochaines années.
Prévision pour les prochains mois: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas
Au cours des prochaines semaines, nous tablons sur une volatilité élevée des taux sur les marchés des capitaux et hypothécaires. La persistance du taux directeur de la BNS à un niveau négatif ne laisse pas de marge pour d’importantes hausses de taux. Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques connexes.
Sur le marché hypothécaire, les capacités de nombreux prestataires sont en outre à nouveau revenues à leur niveau normal d’avant la crise du coronavirus, ce qui signifie qu’ils offrent (ou peuvent offrir) à nouveau davantage de conditions concurrentielles.
4. Indices des prix
Les prix et l’offre de logements à usage personnel reprennent déjà leur hausse
Au deuxième trimestre 2020, l’indice consolidé de l’offre et des prix pour les maisons individuelles et les appartements (PPE) a enregistré une hausse de 0.6 points pour atteindre 163.3 points. Et ce, après que l’indice des prix au premier trimestre avait baissé de 0.7 point d’indice. La reprise est à mettre au compte de l’augmentation des prix des maisons individuelles qui, avec 1,13%, ont fortement augmenté, tandis que les prix des appartements en propriété cédaient 0,37%. Les inégalités de cette évolution deviennent plus compréhensibles lorsqu’on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté, en l’espace d’un an, de 2%, tandis que les appartements en propriété étaient vendus en moyenne 0,6% moins cher qu’il y a un an.
La crise du coronavirus ne semble pas affecter le marché de l’immobilier résidentiel – tout au moins jusqu’à maintenant. Outre les prix, l’offre s’avère également très stable. Les reculs du premier trimestre, correspondant à quelque 4000 biens, ont été compensés au deuxième trimestre. En milieu d’année, et particulièrement grâce au mois de juin, l’offre a à nouveau augmenté pour s’établir à près de 40’000 appartements et 23’000 maisons individuelles. Cette remontée est principalement due à une offre plus importante d’appartements en propriété.
Nous demeurons sceptiques pour les immeubles de rendement (buy-to-let), notamment dans les zones périphériques et les régions rurales, où le risque de logements vacants pourrait s’accentuer en cas de phase de faiblesse économique prolongée. Le niveau d’activité toujours élevé dans le secteur de la construction pourrait s’allier à un recul de l’immigration dû au coronavirus et ainsi accentuer le déséquilibre. Et le marché de l’immobilier commercial (bureaux, industrie) présenterait lui aussi, si l’activité de construction demeurait la même et le chômage augmentait, un risque significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel à usage personnel.
Attendons également de voir s’il y aura des corrections de prix dans le segment du luxe. Si les acheteurs à faibles revenus craignent une récession durable, ils auront une attitude attentiste, ce qui peut rapidement se répercuter sur la liquidité du marché et les prix.
L’indice des prix à la consommation a cédé du terrain par rapport au premier trimestre et est inférieur de 0.2 points d’indice, avec 98.6 points. Les quatre derniers trimestres ont tous affiché un recul qui totalise désormais 1.2 point d’indice par rapport au trimestre précédent.
5. Taux de chômage
Poursuite de la hausse du taux de chômage sur fond de crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire
Après une hausse marquée de 0.4 point de pourcentage du taux de chômage au premier trimestre, on constate pour le deuxième trimestre une nouvelle augmentation de 0.6 point. Avec 3,3%, le chômage est revenu, au deuxième trimestre, au niveau de 2016. Il s’agit sans aucun doute d’un premier effet de la crise du coronavirus.
Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 150 289 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin juin 2020, soit quelque 20 000 personnes ou environ 15% de plus qu’à la fin mars 2020. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,7% en mars 2020 à 3,2% à la fin juin 2020. Par rapport au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 53 067 personnes (+54,6%). De même, le nombre de demandeurs d’emploi a augmenté de plus de 30% par rapport à l’année précédente et dépasse désormais 230 000 personnes. De plus, il est frappant de constater que le chômage des jeunes de 15 à 24 ans a augmenté de près de 80% par rapport au niveau de la fin juin 2019. Soit une augmentation de plus de 7500 personnes.
Il s’agit indubitablement d’une évolution tout à fait négative. Néanmoins, ces chiffres restent bas comparés au reste de l’Europe et du monde. Les économistes s’accordent à dire que la réduction de l’horaire de travail a largement contribué à éviter une hausse plus importante du chômage. De quoi éviter le pire – du moins pour l’instant. En Suisse, plus d’un million de personnes peuvent actuellement bénéficier de la réduction de l’horaire de travail.
6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)
Inquiétude sur le PMI industrie tandis que le secteur des services connaît un rebond majeur
Suite à la forte baisse du premier trimestre, l’indice PMI a de nouveau chuté de 2.1 points au deuxième trimestre 2020. Une lueur d’espoir, cependant: la chute a été enrayée en juin. Dans le même temps, le déclin de la production s’est ralenti et les délais de livraison se normalisent. Cependant, près d’un tiers des employés de l’industrie bénéficient toujours de la réduction de l’horaire de travail. Avec un niveau de 41.6, le PMI industrie est au plus bas depuis la récession mondiale de 2009 et bien en dessous du seuil de croissance de 50 points.
Le PMI services a réagi beaucoup plus fortement au confinement que le PMI industrie. C’est également tout aussi rapidement qu’il semble désormais se reprendre. Avec 49.1 points, l’indice est déjà proche du seuil de croissance, et ce, après être tombé à 21.4 points en avril.
La question qui se pose maintenant est de savoir si le creux est déjà derrière nous. La réponse dépendra probablement beaucoup de l’évolution de la pandémie.
Conclusion
- En dépit de risques liés au coronavirus, le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue d’afficher, en Suisse, une très grande stabilité. Les risques accrus sont notamment dus à la récession de l’économie mondiale qui se dessine, à l’augmentation des chiffres du chômage en Suisse et à l’effondrement de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel.
- Nous considérons le potentiel de ventes forcées résultant d’éventuelles diminutions de revenus temporaires et de l’augmentation du chômage comme très faible. Les règles de financement strictes en vigueur depuis des décennies, notamment celles concernant la tenue des charges, qui sont plus contraignantes que dans le reste du monde, devraient déployer une protection solide et se distinguer positivement.
- La demande en logements en propriété et le volume de transactions se sont normalisés à la fin du deuxième trimestre, retrouvant le niveau solide habituel. Le marché de l’immobilier résidentiel évolue à grands pas vers la normalité, soit une demande extrêmement forte faisant face à une offre toujours réduite. Et ce alors qu’au cours des deux premiers mois du deuxième trimestre 2020, le volume de transactions sur le marché de l’immobilier suisse était encore fortement réduit. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs ont mis de côté leurs projets – ils n’avaient pas d’autre choix.
- Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, on constate à nouveau une demande excédentaire. Notamment sur le front des maisons individuelles, où l’offre demeure réduite, les prix ont gagné 2% en un an.
- Nous pensons que les prix des logements individuels vont évoluer latéralement au cours des prochains mois.
- Une fois la crise du coronavirus terminée, nous envisageons une forte probabilité d’effets de rattrapage rapide qui se traduira par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement, toujours très attractives, devraient favoriser cette tendance.
- Nous demeurons sceptiques en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. Le risque du marché immobilier buy-to-let et en particulier du marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie) est significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel.
“Team Renouvellement” – présentation du dernier arrivé
En ce mois de juillet, nous avons l'avantage de vous présenter un nouveau spécialiste ! Il vient renforcer notre équipe Renouvellement hypothécaire, créée en début d'année et qui compte désormais 5 membres :
Après une formation commerciale, Florent Buser a commencé sa formation bancaire initiale pour porteur de maturité BEM auprès de la Banque Raiffeisen. Une fois son diplôme obtenu, il a été engagé en tant que conseiller à la clientèle entreprise où il s’est notamment occupé de la gestion de portefeuille, l’analyse et le montage de financements, etc. En parallèle de ce poste, Florent a obtenu son diplôme de conseiller financier IAF. Jamais lassé d’apprendre, il est aujourd’hui en train de finaliser son brevet fédéral de conseiller financier.
Mi-mars, Florent a rejoint la team Renouvellement hypothécaire de DL MoneyPark. Très à l’écoute de ses clients, il apprécie de pouvoir leur apporter un conseil neutre et indépendant et les accompagner dans leur projet.
Pour le contacter : fbu@d-l.ch | 021 348 10 71
Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !
Prévisions des taux hypothécaires – juillet 2020
L’effondrement du commerce international se poursuit inlassablement. La pandémie de coronavirus est encore bien loin d’être finie. Le nombre de nouvelles contaminations atteint aujourd’hui des sommets à l’échelle mondiale. L’économie suisse enregistre certes une évolution positive, qui ne parvient toutefois pas à compenser les sombres perspectives du très important commerce extérieur.
Les taux swap ont légèrement augmenté par rapport à leur niveau de la fin mai (+8 points de base à 10 ans p. ex.). Nous anticipons que les taux des marchés des capitaux demeureront volatils dans les prochaines semaines. Après avoir connu de violentes fluctuations à la hausse et à la baisse dues à la crise du coronavirus, les taux hypothécaires se sont stabilisés à leur niveau du début de l’année depuis maintenant un mois. Nous nous attendons à ce que des bailleurs de fonds alternatifs reviennent sur le marché, ce qui devrait encore intensifier la concurrence et la pression sur les prix.
Situation macroéconomique
Le coronavirus nous accompagnera également au second semestre
L’émergence du Covid-19 en début d’année et le krach boursier qui s’en est suivi ainsi que les mesures de confinement les plus diverses adoptées à l’échelle planétaire ont temporairement quasi paralysé le monde (et l’économie). Au regard de la faiblesse économique causée par le virus dans presque tous les pays, le commerce international a déjà chuté de manière spectaculaire depuis le début de la crise. Malgré les premières mesures d’assouplissement prises en Asie et en Europe, la pandémie est encore bien loin d’être maîtrisée, comme en atteste le triste fait que le nombre de nouvelles contaminations atteint actuellement des sommets dans le monde. Par ailleurs, les craintes d’une seconde vague persistent, bien qu’un confinement mondial aussi étendu que durant la première vague paraisse hautement improbable.
Malgré son amélioration, l’économie nationale affiche des perspectives assombries
La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée.
L’industrie d’exportation, très importante pour le pays, est notamment source d’inquiétudes. Hormis dans la branche pharmaceutique, les exportations ont lourdement pâti de l’effondrement de la conjoncture mondiale, tourisme inclus. Outre les difficultés d’écoulement sur le front du commerce international, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont en conséquence multipliées ces dernières semaines – une évolution qui devrait encore plus pénaliser la conjoncture mondiale.
Les banques centrales maintiennent leur politique de taux d’intérêt négatifs
Les banques centrales et gouvernements du monde entier ont fait tout leur possible pour soutenir l’économie à l’aide d’interventions financières rapides et de grande ampleur ainsi que pour éviter les ventes massives et répondre aux besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Ils tentent de lutter contre la récession qui débute déjà grâce à des plans de sauvetage et de relance massifs. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie, compte tenu du taux de change avec l’euro, plusieurs mois voire années supplémentaires d’un taux directeur négatif.
Évolution des taux d’intérêt
Légère hausse des taux des marchés des capitaux en juin
Les taux des marchés de capitaux demeurent volatils et connaissent de fortes fluctuations selon les échéances. Globalement, les taux swap ont augmenté de quatre à six points de base toutes échéances confondues en juin. Au 29 juin, le taux swap à 10 ans s’établit par exemple à -0,31%. L’analyse de l’évolution depuis la fin 2019 révèle en revanche que les taux à court terme ont retrouvé leur niveau du début d’année, tandis que les échéances longues s’enfoncent davantage en territoire négatif. Le taux swap à 10 ans s’inscrit 20 points de base en deçà de son niveau du 31 décembre 2019, celui à 15 ans même 22 points de base.
Stabilité des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe
Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont par contre demeurés stables en juin. Cela n’a cependant pas été le cas sur l’ensemble du premier semestre 2020: alors qu’ils ont cédé jusqu’à 12 points de base en janvier et février, surtout sur les échéances longues, les taux d’intérêt ont en revanche augmenté durant la crise du coronavirus en mars et atteint 1,31% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans – leur sommet de cette année. Cette envolée n’a toutefois été que brève et les taux hypothécaires ont dans l’intervalle diminué pour retrouver leur niveau de l’année précédente. À la fin juin, le taux indicatif s’établit à 1,20% sur 10 ans et à 1,02% sur 5 ans.
Meilleur taux DL MoneyPark à 0,85% sur 10 ans
La marge entre le prestataire le moins et le plus cher dans l’univers MoneyPark s’est cependant quelque peu resserrée. La concurrence a temporairement diminué, notamment sur le front des hypothèques à taux fixe à 10 ans. L’écart entre les offres n’en demeure pas moins significatif: pour la même durée, le taux proposé par le prestataire le plus cher est plus de deux fois supérieur à celui du prestataire le moins cher. Il est donc toujours judicieux de procéder à des comparaisons!
Prévision de l’évolution des taux
Absence de signe de hausse des taux hypothécaires
La légère augmentation des taux des marchés de capitaux observée en juin n’a pas entraîné de hausse des taux hypothécaires. Nous n’anticipons pas non plus de progression des taux hypothécaires – bien au contraire. Le maintien du taux directeur de la BNS en territoire très négatif ne laisse pas de marge de manœuvre pour d’importants relèvements des taux d’intérêt. Par ailleurs, de nombreux prestataires ont désormais retrouvé leurs capacités normales de l’avant-crise du coronavirus, de sorte qu’ils peuvent de nouveau proposer des conditions plus concurrentielles.
En outre, nous attendons une augmentation sensible du chômage en Suisse sous l’effet du début de récession. Une fois de plus, nous estimons cependant que le marché de l’emploi se montrera plus résistant que dans d’autres pays. Le risque de défaillances liées au revenu sur le front des crédits hypothécaires semble en conséquence limité, en particulier pour le logement en propriété.
Au cours des prochains mois, nous anticipons une intensification de la concurrence entre prestataires, dont les emprunteurs devraient bénéficier sous la forme de taux d’intérêt (encore) plus attractifs.
Comparer et négocier est essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.
Recommandation
- Aucun signe d’augmentation prochaine des taux hypothécaires n’est pour l’heure observable. Ceci dit, il faut s’attendre à une certaine volatilité découlant des incertitudes quant à l’évolution de la crise du coronavirus. C’est pourquoi il est recommandé de suivre de près l’évolution des taux hypothécaires en vue d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.
- Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à commencer assez tôt à comparer des offres – le marché n’en manque pas.
- Dans votre quête d’offres, intéressez-vous non seulement aux banques, mais aussi aux assurances ou encore à d’autres fournisseurs de crédits comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Les conditions contractuelles et les taux d’intérêt varient d’un prestataire à l’autre. Un examen attentif des détails est judicieux!
Fausse croyance n°6 – “On ne peut rompre un prêt sans pénalités”
Pour acquérir un bien immobilier, les futurs propriétaires ont recours à des financements hypothécaires. Ils sont donc tenus de respecter certaines obligations envers l’établissement financier qu’ils ont choisi tels que le paiement des intérêts et l’amortissement contractuel durant toute la durée de l’emprunt.
Qu’arrive-t-il, lorsque les propriétaires sont contraints de vendre leur bien immobilier en cours de contrat de prêt et ainsi de résilier leur taux fixe avant l’échéance initialement prévue ? La plupart des établissements financiers calculent une pénalité ou une indemnité de sortie (également appelée dédite) en cas de rupture d'un contrat hypothécaire à taux fixe. Cette pénalité dépend du taux de refinancement, de la marge appliquée au client, du rendement du réinvestissement de l’établissement financier ainsi que des frais administratifs. Quelles possibilités s’offrent à vous afin d’éviter de devoir honorer le paiement de cette dernière ?
Voici quelques options possibles :
- Transférer votre prêt hypothécaire en cours sur un nouvel objet immobilier pour autant que le financement soit au moins de la même valeur et que l’estimation du nouveau bien le permette. Ainsi, vous ne payerez pas de pénalités et poursuivrez vos relations avec le même établissement ;
- Faire reprendre les conditions hypothécaires en vigueur par le nouvel acquéreur de votre bien, à condition que sa situation financière le lui permette et que l’établissement financier accepte de lui octroyer ce financement ;
- Conclure une assurance de protection en cas de vente de votre bien immobilier, souvent traduit par une majoration de votre taux fixe. Quelques établissements financiers incluent automatiquement cette assurance dans leur contrat-cadre hypothécaire.
Toutefois, si l’institution financière vous facture quand même cette dédite, il est possible de :
- La diluer dans le taux d’intérêt du jour auprès du même établissement financier, ce qui se traduit par une majoration du taux du jour ;
- Essayer de la reporter sur le prix de vente de votre bien immobilier. Ainsi, c’est le nouvel acquéreur qui vous la financera. À noter que ce montant est déductible de l’impôt sur le gain immobilier. Dans certains cas, il pourrait être possible de casser le contrat avant la vente et ainsi pouvoir déduire la pénalité du revenu imposable, plutôt que du bénéfice sur le gain immobilier et ainsi réaliser une économie fiscale plus importante.
En résumé, la rupture d’un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe peut engendrer des charges importantes. Les conseillers DL MoneyPark pourront vous renseigner préalablement sur les différentes actions possibles liées à cette opération. Ainsi, grâce à une analyse globale de votre situation et à un conseil personnalisé, vous pourrez profiter des meilleures conditions et choisir la solution la plus adaptée pour vous.
Bertrand Ropraz
br@d-l.ch | +41 26 460 10 14
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
- Fausse croyance n°1 - "La valeur locative péjore les propriétaires"
- Fausse croyance n°2 - "La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt !"
- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
- Fausse croyance n°5 - "Une fois mon prêt négocié, je n'ai plus à me préoccuper de mon financement"
“Rencontrez” nos nouveaux collaborateurs !
Nos équipes de Lausanne et Vevey se sont vues renforcées avec l’arrivée d’un nouveau collaborateur chacune. Découvrez leurs profils et parcours ci-dessous :
Lausanne
Après avoir travaillé une année comme conseiller en assurance, Frédéric Tomassini a rejoint la Cembra Money Bank en tant que conseiller à la clientèle – spécialiste crédit. Parallèlement à ses études d’économiste, il a occupé divers postes au sein d’UBS. Après avoir obtenu son Bachelor et juste avant l’obtention de son Master, Frédéric a été recruté comme ingénieur commercial dans une grande entreprise japonaise.
Lorsqu’il a décidé de revenir à un métier bancaire, c’est notre succursale lausannoise qui a eu le plaisir de l’accueillir. Spécialiste de la relation client, Frédéric se réjouit de pouvoir aider celles et ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier et faire partie de cette étape importante et bien souvent heureuse de leur vie.
Pour le contacter : fto@d-l.ch | 021 348 10 70
Vevey
De formation orientée assurance vie et non vie, Paul Besson a évolué durant de nombreuses années au sein d’Axa-Winterthur en tant qu’agent général puis responsable de vente. Sa longue expérience dans cette entreprise lui a permis de développer de grandes compétences relationnelles. Il apprécie notamment de pouvoir rendre accessible le monde immobilier en expliquant de manière simple les aspects compliqués. Ainsi, il aide ses clients à bien comprendre leur projet et à le modifier si besoin.
Grâce à son expérience et ses connaissances, Paul est devenu un nouvel atout pour notre équipe de Vevey depuis mars 2020.
Pour le contacter : pbe@d-l.ch | 021 977 10 20
Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !
La “vague verte” atteint également le domaine immobilier
90% des Suisses indiquent que le thème du développement durable est important ou très important pour eux. C'est le résultat de notre étude annuelle sur le logement idéal, menée en collaboration avec alaCasa.ch et Helvetia Assurances. L'étude confirme que les rénovations énergétiques sont en vogue : plus de la moitié des propriétaires ont déjà mis en œuvre des mesures énergétiques ou prévoient de le faire. Les gens sont plus réservés sur la révision totale de la loi sur le CO2 prévu, qui sera bientôt à nouveau débattue en politique. Les partisans et les adversaires de la nouvelle loi sont équilibrés avec 35% chacun.
Pour 95% des Suisses romands, le thème du développement durable est important ou très important également dans le domaine du logement. En Suisse alémanique, ils sont un peu moins nombreux (89%) mais nettement plus que l’année précédente (+21 points). Sommes-nous en train de constater «l'effet Greta» ? Ce sont surtout les 61–65 ans (99%) qui donnent la priorité à cet aspect. En effet, ils sont les mieux placés financièrement pour investir dans un logement et cela explique ce résultat qui peut être surprenant à première vue. Il est en outre intéressant de constater que les 25–30 ans accordent une assez grande importance au développement durable (45%). Il s’agit là d’un segment de personnes qui n’ont généralement pas encore acheté de bien immobilier, et qui ont éventuellement une conception un peu plus idéaliste du monde. Pour les 31–50 ans en revanche, qui correspondent statistiquement à l’âge de l’acheteur moyen et se sont déjà frottés à la réalité des prix immobiliers, le développement durable ne semble plus si central. Ainsi, ces acheteurs le placent souvent derrière le besoin d’espace, afin de contenir les coûts.
Les rénovations énergétiques ont le vent en poupe
Plus de la moitié des propriétaires ont déjà mis en œuvre des mesures énergétiques (36%) ou prévoient de le faire (20%). Un autre tiers sont intéressés mais pas encore suffisamment informés pour se lancer. Parmi les mesures énergétiques déjà prises, le remplacement des appareils ménagers par des appareils de la classe d’efficacité énergétique la plus élevée arrive clairement en première position, avec 69%. Mais on investit également dans l’isolation thermique, le chauffage et la production d’eau chaude (chacune près de 50%). Les projets plébiscités par les Suisse-sse-s sont notamment le remplacement ou l’optimisation du chauffage (41%) ainsi que la production d’électricité photovoltaïque (39%).
Equilibre entre partisans et opposants du durcissement des valeurs limites d’émission de CO2
Interrogés sur les projets politiques de longue date visant à réduire la valeur limite d’émission de CO2 liée au chauffage et à relever la taxe CO2 sur le mazout, partisans et opposants sont à l’équilibre avec 35% de chaque côté. On trouve légèrement plus de partisans des mesures légales en Suisse alémanique (37% contre 34%), et nettement plus d’opposants en Suisse romande (29% contre 38%). Un quart de la population indique ne pas dépendre d’énergies fossiles pour se chauffer. Et seulement 7% sont prêts à remplacer leur chaudière en cas d’augmentation de la taxe CO2 sur le mazout. On note également l’écart entre ville et campagne : une personne sur trois n’est pas dépendante des énergies fossiles en milieu rural, contre 12% seulement en ville. Les agglomérations se situent au milieu, à 21%.
Où les suisses rêvent-ils d'habiter ? Quel est le type de logement majoritairement plébiscité ? Quels critères influencent leurs choix ? Découvrez les réponses à ces questions et bien plus dans l'étude complète sur le logement idéal !
Prévisions des taux hypothécaires – juin 2020
L’économie internationale reste engluée dans la crise du coronavirus. Tant que l’épidémie n’est pas maîtrisée à l’échelle planétaire, le repli de la conjoncture mondiale devrait se poursuivre de plus belle. La situation a continué de s’apaiser sur les marchés des capitaux en mai.
Les taux swap n’ont guère bougé par rapport à leur niveau de la fin avril. Les taux hypothécaires n’ont que marginalement évolué en l’espace d’un mois. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a, par exemple, diminué de deux points de base pour s’établir à 1,19%. Les écarts entre les taux indicatifs et les meilleurs taux demeurent extrêmement importants, s’inscrivant à 0,45% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans.
Sous l’effet de la récession qui frappe l’économie mondiale, le niveau des taux d’intérêt n’est pas près d’augmenter de sitôt. Afin d’éviter une appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux en deçà de celui de l’UE. Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel) et la concurrence entre prestataires également contribuer à maintenir les taux hypothécaires à bas niveau.
Situation macroéconomique
La crise du coronavirus propulse l’économie mondiale dans une profonde récession
Le coronavirus a des répercussions dramatiques sur l’économie mondiale. Les chiffres d’affaires du commerce international s’inscrivent en fort repli et l’effondrement de la demande pour de nombreux biens devrait entraîner une chute considérable des prix.
Le produit intérieur brut des pays de la zone euro a diminué de 3,8% au premier trimestre 2020 – recul le plus marqué depuis le début des mesures en 1995.
Faut-il s’attendre à un important rebond en 2021?
Dans ses dernières prévisions, la Commission européenne anticipe une baisse de la performance économique de presque 8% dans l’Union européenne pour l’année en cours, et ce, malgré les aides financières d’un volume sans précédent octroyées par les gouvernements. Cependant, l’hypothèse actuelle est que l’économie de la zone UE enregistrera un rebond marqué, d’environ 5% en 2021.
Suisse: un effondrement plus important de l’économie est encore à venir
Même en l’absence de données pour mars et avril, il ne fait aucun doute que la récession frappera également la Suisse. Le confinement a conduit à une brusque diminution de la production et des dépenses de consommation privées.
Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) a publié des prévisions similaires pour la Suisse à la fin avril. Selon le scénario de base, il faut s’attendre à une contraction du produit intérieur brut (PIB) du pays de presque 7% pour 2020, contre une progression d’environ 5% en 2021.
Redressement de l’économie encore très lointain
Malgré la levée aujourd’hui quasi intégrale des restrictions, toute reprise prendra encore du temps. Une amélioration sensible du climat de consommation se fait pour l’heure (encore) attendre. En tant que pays exportateur, la Suisse est en outre fortement dépendante de la sortie mondiale de la crise du coronavirus. Les répercussions les plus négatives devraient en particulier se faire ressentir dans l’industrie dans les mois à venir.
Évolution des taux d’intérêt
Situation inchangée en mai sur les marchés des capitaux
Après avoir été en proie à des turbulences en mars et en avril, les marchés des capitaux se sont apaisés. Les taux swap sont demeurés inchangés toutes échéances confondues en l’espace d’un mois. Au 29 mai 2020, les taux swap à 10 ans et à 5 ans s’établissent respectivement à -0,35% et -0,59%, soit un point de base seulement au-dessus du niveau de la fin avril.
Stabilisation des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe
Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont également demeurés quasi inchangés en mai. Le taux indicatif de l’hypothèque à taux fixe à 5 ans a augmenté d’un point de base, tandis que celui de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a reculé de deux points de base, retrouvant ainsi son niveau de janvier 2020 à 1,19%.
Prévision de l’évolution des taux
Les taux hypothécaires restent faibles
Les fluctuations à court terme des taux d’intérêt déclenchées par la crise du coronavirus sont depuis longtemps surmontées: les taux hypothécaires ont retrouvé leur niveau du début d’année.
Nous n’anticipons pas de hausse du niveau des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de plusieurs facteurs:
- Couplée à l’augmentation massive de l’endettement des États, l’aggravation de la récession rend tout relèvement des taux directeurs insupportable à l’échelle mondiale.
- Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux d’intérêt en deçà de celui de l’UE.
- Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel). La concurrence entre prestataires devrait en outre faire en sorte que les clients profitent de la pression sur les prix.
Comparer et négocier est essentiel
Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.
Recommandation
- Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les acheteurs: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
- Il est actuellement aussi recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
- En effet, l’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux obtenus par MoneyPark demeure important et recèle un énorme potentiel d’économies.
Etude sur le logement idéal 2020
La moitié des Suisse-sse-s prévoient d’acquérir un bien immobilier. La majorité rêve d’une maison individuelle en milieu rural, au calme et avec vue sur la campagne. C’est ce qui ressort de l’étude sur le logement idéal que nous réalisons chaque année en collaboration avec alaCasa.ch et Helvetia Assurances. De nouveau en forte hausse par rapport à l’année dernière, le degré de satisfaction des propriétaires quant à leur logement atteint des records. Une personne sur trois prévoit toutefois de vendre son bien après son départ à la retraite.
L’étude sur le logement idéal 2020 confirme nettement l’attrait pour la campagne : près de la moitié de la population suisse (45%) souhaite vivre en milieu rural. Il sera intéressant de voir si, en raison de la crise du coronavirus, cette tendance se reflète dans les chiffres de l’année prochaine. La grande majorité des sondé-e-s rêve d’une maison individuelle indépendante (54%), de préférence au calme, bien desservie par les transports publics et dans un cadre verdoyant. Ce type de logement a tout particulièrement les faveurs des jeunes et des locataires. La réalité montre toutefois que ce rêve n’est pas à la portée de tous en raison du budget limité (67%), de l’offre insuffisante (24%) ou de la situation familiale actuelle (14%). Résultat: pas moins de 40% des sondé-e-s se contentent, faute de mieux, d’un appartement ou d’une maison mitoyenne.
Deux tiers des locataires se rêvent propriétaires
Parmi les locataires, le désir d'avoir leurs propres quatre murs est particulièrement prononcé, à 66 %. Un-e propriétaire sur trois prévoit également d’acheter un bien supplémentaire. Ces affirmations ont toutefois perdu de leur importance du fait de la crise du coronavirus, car entre-temps les soucis liés au travail et à la sécurité financière ont relégué au second plan le rêve de devenir propriétaire, notamment chez les ménages à faibles et moyens revenus. Ce désir de propriété s’explique essentiellement par les coûts de logement moins élevés (47%), la liberté d’aménagement (39%) et le besoin de garantie à un âge avancé (38%). On voit, une fois encore, que la propriété du logement est source de grosses économies par rapport à la location. Près des trois quarts des propriétaires dépensent moins de 20% des revenus bruts de leur ménage pour se loger.
Les propriétaires sont très satisfaits
Les propriétaires affichent un taux de satisfaction extrêmement élevé de 98%, 28% d’entre eux étant satisfaits et 70% même très satisfaits de leurs conditions de logement actuelles. Chez les locataires également, la satisfaction atteint un niveau important à 90%, dont 38% de personnes très satisfaites. De plus, les personnes qui vivent à la campagne sont plus satisfaites de leur habitat que les citadins et leur satisfaction quant au choix de leur logement a tendance à augmenter avec l’âge.
Le vieillissement, facteur de changement de logement
Autant les Suisses aiment leur bien immobilier, autant les conditions de vie changent souvent au plus tard après la retraite. Plus d’un-e propriétaire sur trois (36%) prévoit de vendre son bien immobilier une fois à la retraite. Ils/elles envisagent l’achat d’un bien plus petit, le passage à la location ou à un appartement offrant des services pour les seniors, voire l’achat d’un bien à l’étranger.
Fausse croyance n°5 – “Une fois mon prêt négocié, je n’ai plus à me préoccuper de mon financement”
« Il était une fois la cigale et la fourmi. Tout l’été durant, la cigale chantait, dansait et profitait des plaisirs de la vie alors que de son côté, la fourmi travaillait, stockait et planifiait pour la saison à venir. Bien évidemment, l’hiver ne tarda pas à arriver et, comme nous le savons tous, seule la fourmi y survécu. »
Une fin pas très hollywoodienne mais qui pourrait concerner un grand nombre de propriétaires en Suisse d’ici une dizaine d’années. En effet, il est courant qu'un propriétaire ne se soucie de son prêt hypothécaire qu’au moment de sa contraction ou lors de son renouvellement. Une stratégie qui pourrait se révéler fort désagréable car, comme chaque étape majeure dans la vie, un renouvellement se planifie plusieurs années à l’avance.
N’oubliez pas que de nombreux changements pourraient se produire d’ici à la prochaine échéance de votre emprunt hypothécaire. En voici seulement quelques exemples :
- Les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. Imaginez l’impact sur votre loyer si vous veniez à passer d’un taux de 1% à 3% ;
- La valeur de votre maison pourrait être revue à la baisse et la banque pourrait exiger un amortissement plus important ;
- Les revenus du ménage pourraient ne plus suffire à assumer un tel emprunt car vous avez perdu votre emploi, changé votre taux d’activité ou malheureusement, été victime d’un décès d'un conjoint ou d’une invalidité ;
- Vous vieillissez et les banques commencent à regarder la tenue des charges à la retraite (analyse généralement entre 50 et 60 ans).
Il existe toutefois plusieurs solutions afin de vous prémunir contre ces mauvaises surprises tout en bénéficiant d’une potentielle diminution d’impôts.
Etablir une systématique d’épargne
L’épargne est le meilleur moyen de se protéger puisqu’elle pourrait servir à diminuer votre hypothèque en cas de coup dur. Épargner vous permettra, par exemple, de garder un loyer similaire en cas de hausse des taux ou de conserver votre maison en cas de baisse de revenu. A noter que cette épargne est également un moyen de mettre à l’abri votre famille en cas de décès et/ou invalidité, tout en vous économisant des impôts.
1. Le 3ème pilier A
Chaque année, la Confédération suisse autorise ses contribuables à déduire un montant fixe en vue de la planification de leur retraite. En 2020, ce montant est de CHF 6'826 pour une personne affiliée LPP et de maximum 20% du bénéfice pour un indépendant ne cotisant pas auprès d’une caisse de pension (toutefois capé à CHF 34'128 par année). Les personnes n’exerçant aucune activité lucrative ne pourront malheureusement pas profiter de cette possibilité.
Ces cotisations peuvent être effectuées tant auprès des établissements bancaires que des compagnies d’assurance. La différence principale est que le produit type « assurance » comprend des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité. Le coût de celles-ci sera répercuté sur le montant à disposition in fine.
Il est important de noter que le retrait de son épargne 3A n’est possible que lorsqu’il existe un lien avec la résidence principale (acquisition, réduction d’hypothèque et/ou travaux), le lancement d’une activité professionnelle indépendante, l’arrivée à la retraite et/ou le départ de la Suisse. Le montant retiré sera ensuite imposé à un taux préférentiel (un impôt bien moins élevé que la somme des gains d’impôts dont vous avez bénéficié).
2. Le 3ème pilier B
A l’instar du 3A, le 3ème pilier B n’est pas déductible dans tous les cantons. Les seuls cantons suisses à vous offrir une déduction supplémentaire, complètement dissociée de la déduction liée aux primes d’assurance maladie, sont les cantons de Genève et de Fribourg. Le montant de cette déduction dépendra de votre situation familiale (célibataire/marié & nombre d’enfants à charge) et du fait que vous cotisiez déjà auprès d’une caisse de pension ou d’un 3ème pilier A. A noter également que Genève et Fribourg n’accepte pas le même montant déductible.
Exemple : M. & Mme Joseph sont tous deux domiciliés à Genève, cotisent auprès d’une caisse de pension et ont un enfant à charge. L’Etat de Genève leur accordera donc de déduire les montants suivants :
Autre différence, le 3ème pilier B ne peut être effectué qu’auprès d’une compagnie d’assurance et comprend donc, par défaut, des couvertures invalidité et/ou décès.
Le capital à disposition in fine ne sera pas imposé.
3. Le rachat LPP
La Constitution suisse prévoit la possibilité de maximiser vos rentes de retraite, d’invalidité et de décès en effectuant des apports supplémentaires à votre caisse de pension. On parle alors de rachats.
Il n’y a aucune limite annuelle quant à la déduction fiscale de ces rachats mais il existe un montant maximal total pouvant être racheté dans votre caisse de pension. Ce montant sera d’autant plus important si vous avez été affilié tardivement au 2ème pilier, si vous avez connu d’importantes augmentations de salaire ou si vous avez été victime d’un divorce.
En termes de retrait, la caisse de pension comprend, à quelques détails près, les mêmes restrictions que le 3ème pilier A. Il faudra cependant que les montants rachetés restent au minimum 3 ans dans la caisse de pension, sans quoi, ils seront refiscalisé (remboursement du gain d’impôts réalisé par le rachat).
Finalement, le rachat LPP n’est possible que pour les personnes n’ayant pas effectué de retrait sur leur caisse de pension. Pour celles et ceux ayant bénéficié d'un retrait, il faudra d’abord rembourser le montant retiré, avant de pouvoir effectuer ces rachats (à l’exception des personnes divorcées).
Effectuer des travaux
Le maintien ou l'augmentation de la valeur de votre propriété est un facteur clé lors de votre renouvellement hypothécaire qui vous permettra également de réaliser des économies sur le plan fiscal. Les rénovations effectuées seront déductibles directement de vos revenus alors que les éventuelles plus-values pourront être retranchées du gain immobilier (bénéfice) lors de la revente de votre propriété.
Vous pourriez également bénéficier de certaines subventions de l’Etat si les travaux prévus sont de nature énergétique. Nous vous conseillons toutefois de bien vérifier la liste des travaux subventionnés sur le site internet du canton où se situe votre bâtiment. En effet, chaque canton a ses propres règles et les différences de l'un à l’autre peuvent être conséquentes.
Finalement, il est courant pour les propriétaires de demander une augmentation d’hypothèque pour le financement des gros travaux de rénovations. Faites toutefois bien attention à aligner vos échéances afin de ne pas vous retrouver bloqué auprès d’un établissement financier lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire.
Conclusion
De nombreuses solutions sont en place, dans le système suisse, afin de vous faire bénéficier de déductions d’impôts tout en planifiant votre renouvellement hypothécaire. Il faudra toutefois analyser laquelle de ces solutions est la plus adaptée à votre situation.
Il n’y a qu’un pas entre la cigale et la fourmi... Et si ce pas, pour être fourmi plutôt que cigale, était simplement de bénéficier d'un bon conseil en financement ?
Morgan Pauwels
mp@d-l.ch | 022 747 10 13
Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :
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- Fausse croyance n°2 - "La mission principale de DL MoneyPark : vous obtenir le meilleur taux d’intérêt !"
- Fausse croyance n°3 - "Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre"
- Fausse croyance n°4 - "Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP"
Qui sont nos nouveaux spécialistes ?
Fin avril, ce sont deux spécialistes – Isabelle Morard et Raphaël Regillo – qui ont terminé avec succès leur temps d’essai ! Ces nouveaux collaborateurs viennent renforcer nos équipes fribourgeoises et lausannoises. Nous vous les présentons :
Lausanne
Raphaël Regillo a débuté sa carrière au sein de la Banque Clerc où, après avoir achevé sa formation initiale, il a travaillé en tant que conseiller cash service, puis conseiller clientèle hypothécaire. Il a ensuite rejoint la BCV où il a occupé un poste de conseiller à la clientèle dans lequel il a été amené à gérer des portefeuilles clients et à orienter ses clients en termes de placement, de financement immobilier et de prévoyance.
Ayant rejoint notre équipe lausannoise en février et bénéficiant d’un diplôme d’économiste bancaire ES, Raphaël est toujours à l’écoute de ses clients mais sait également faire preuve d’ouverture d’esprit afin de proposer les meilleures solutions possibles.
Pour le contacter : rr@d-l.ch | 021 348 10 68
Fribourg
Isabelle Morard a évolué pendant 5 ans au sein de la Raiffeisen. Suite à l’obtention de son Brevet fédéral de conseillère financière, elle rejoint PostFinance en tant que conseillère à la clientèle (conseil en assurance-vie, fonds de placement et hypothèque).
Appréciant tout particulièrement de pouvoir proposer un conseil personnalisé et d’accompagner ses clients dans leurs projets de vie, Isabelle a été accueillie dans notre succursale de Fribourg, dans l’équipe de Gilles Defferrard.
Pour la contacter : im@d-l.ch | 026 460 10 17
Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !