MoneyPark - Votre hypothèque

MoneyPark renforce la transparence du marché de l’immobilier suisse et révolutionne l’expérience client dans le domaine du logement

Des nouvelles du groupe MoneyPark : nous élargissons nos activités et conseillons dès aujourd’hui nos clients sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en sus du financement et de la prévoyance. Bientôt, nos clients auront, via une nouvelle plateforme, accès à des informations exhaustives concernant le bien immobilier qu’ils recherchent ou ont déjà acquis. Couplée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs. La transparence accrue et l’accès simplifié aux services immobiliers visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.

En tant qu’entreprise fintech, nous avons d’ores et déjà contribué à renforcer la transparence dans le domaine du financement immobilier en associant conseils personnalisés et technologie novatrice. L’élargissement de l’offre de services à l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier résulte de la poursuite systématique de notre vision. « Nous avons créé MoneyPark en 2012 dans l’objectif de rendre le marché hypothécaire accessible à tous et d’en accroître la transparence. Et nous n’entendions pas en rester là. Nos clients exigent à juste titre davantage de transparence en ce qui concerne le marché de l’immobilier suisse également », affirme Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. En effet, chaque jour des rêves de logement partent en fumée faute de biens sur le marché ou des propriétaires perdent du temps et de l’argent car trouver des acheteurs qualifiés et vendre reste une tâche complexe. « En tant que premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, nous ne pouvons ni ne voulons nous contenter du rôle de simples spectateurs. Grâce à la technologie et à des conseils personnalisés, nous souhaitons simplifier le processus d’achat et de vente et ainsi contribuer à dynamiser le marché de l’immobilier », explique Stefan Heitmann.

Une expérience client unique, en un seul lieu

Chez MoneyPark, nous proposons non plus seulement un accompagnement technologique et personnalisé pour les questions financières, mais aussi un soutien, en amont, dès l’étape de la recherche du bien. En outre, nous permettons aux propriétaires d’accéder à une multitude d’informations durant toute la période où ils possèdent leur objet et leur fournissons une assistance lorsqu’ils souhaitent le vendre et éventuellement acquérir un nouveau logement par la suite. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec nos spécialistes en hypothèques, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En parallèle, des outils basés sur des données d’analyse et d’évaluation de biens, que nos clients peuvent consulter sur une nouvelle plateforme immobilière personnalisée, sont au cœur de l’offre. « L’association de la technologie, des données et d’experts hypothécaires et immobiliers indépendants, qui soutiennent nos clients lors de chaque étape, est unique en son genre sur le marché helvétique. Les données disponibles sur la plateforme permettent de créer une expérience client transparente avec une densité d’informations encore inédite, tout en facilitant la prise de décisions d’achat ou de vente et leur mise en œuvre », indique Stefan Heitmann.

Une plateforme numérique innovante qui met en relation acheteurs et vendeurs

La nouvelle plateforme compare les critères de recherche et la capacité financière de milliers de clients avec les biens immobiliers disponibles sur le marché, ceux proposés par notre propre clientèle ainsi que ceux de notre réseau d’agences partenaires. Les propriétaires immobiliers ont désormais la possibilité de suivre l’évolution de la valeur de leur bien sur la plateforme. Par ailleurs, ils peuvent consulter différentes données relatives aux aspects financiers et immobiliers, ainsi qu’à la micro-situation, comme par exemple les activités de construction prévues ou en cours dans les environs. La plateforme montre encore aux propriétaires le nombre d’acheteurs financièrement qualifiés qui pourraient s’intéresser à leur bien, sans pour autant que ceux-ci soient dans une démarche active de vente. Dans un premier temps, la plateforme est exclusivement réservée aux clients de MoneyPark, puis sera ouverte au grand public.


Vous êtes déjà un client de MoneyPark et souhaitez accéder à la plateforme ? Nos nouveaux services seront bientôt disponible dans votre espace client.  Afin d’y accéder, veuillez utiliser votre login actuel ou contacter votre conseiller.

Vous souhaitez en savoir plus sur les services de MoneyPark ? Contactez-nous par e-mail à conseils_immobiliers@moneypark.ch – nous sommes impatients de vous lire !

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Prévisions des taux hypothécaires - septembre 2020

La seconde vague de la pandémie de coronavirus déferle sur tout le globe, aggravant la crise du commerce international et pesant lourdement sur l’économie mondiale. Bien qu’en meilleure position que les pays voisins avec un recul de 8,2% de son PIB au 2e trimestre 2020, la Suisse peinera probablement à combler cet énorme écart au cours des prochaines années. 

Alors que les taux swap ont augmenté toutes échéances confondues en août, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont demeurés stables. Cette évolution laisse supposer une baisse des marges imputable à l’intensification de la concurrence entre les prestataires. Le retour sur le marché des bailleurs de fonds alternatifs a rendu les meilleurs taux d’intérêt encore plus attractifs. Nous anticipons toujours une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations modérées seulement.

Situation macroéconomique

Déferlement de la seconde vague de Covid-19

Les tensions entre les deux grandes puissances mondiales que sont les États-Unis et la Chine se sont fortement accrues dans le sillage de l’épidémie de coronavirus, ce qui a encore aggravé la crise du commerce international ces dernières semaines.

Pendant ce temps, le Covid-19 continue de se propager massivement sous la forme d’une seconde vague. Les records journaliers de nouvelles contaminations ainsi que le durcissement des mesures et des restrictions de voyage en sont le résultat inquiétant.

Rebond économique plus rapide qu’attendu …

Fait réjouissant, les données actuelles révèlent que la reprise de l’économie au sein des pays européens voisins et en Suisse progresse de façon plus marquée que prévu. Cette évolution laisse présager que l’année 2020 ne sera peut-être pas aussi catastrophique que redouté sur le plan conjoncturel. Selon les dernières prévisions, le repli de l’économie helvétique en 2020 devrait être de l’ordre de 4 à 6%, et non plus supérieur à 8% comme craint précédemment. Même si la Suisse est en meilleure position que la plupart des pays voisins en termes de recul du PIB au deuxième trimestre 2020, cette chute n’en demeure pas moins sans précédent.

La levée des restrictions imposées aux secteurs public et privé a, jusqu’à présent, eu un impact positif sur la performance économique. Cependant, la question qui se pose encore est de savoir sur quels assouplissements il faudra faire marche arrière afin de lutter contre la seconde vague.

… mais l’écart de PIB reste conséquent

Malgré cette tendance à la reprise, l’économie est encore bien loin de son plein potentiel et la sous-exploitation des capacités reste considérable. L’écart de PIB prévu par rapport à l’année précédente est énorme et, selon le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), ne pourra pas être comblé avant de nombreux mois encore. Des postes risquent d’être supprimés et les faillites de se multiplier, faisant augmenter le chômage et entraînant une douloureuse baisse des investissements.  

Évolution des taux d’intérêt

Hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en août

Les taux d’intérêt ont augmenté toutes échéances confondues sur les marchés des capitaux depuis la fin juillet – plus l’échéance était longue et plus la hausse était marquée. Au 31 août 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à –0,22%, soit un gain de 15 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également progressé de 7 points de base pour s’inscrire à –0,50%.

Taux indicatifs toujours stables pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont en revanche demeurés globalement stables en août. Seule l’hypothèque à taux fixe sur dix ans a connu une hausse et s’établit à 1,21 %, soit quatre points de base de plus qu’à fin juillet 2020. Une hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux, couplée à des taux indicatifs pratiquement inchangés, est généralement synonyme de baisse des marges des prêteurs, dont l’explication réside probablement dans l’intensification de la concurrence sur le marché hypothécaire. Certains prestataires, qui avaient interrompu ou temporairement réduit leur activité d’octroi d’hypothèques en raison de la crise du coronavirus, ont en effet aujourd’hui regagné le marché.

Comparaison taux indicatifs

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires ne sont pas près d’augmenter de sitôt

Nos prévisions quant à l’intensification de la concurrence entre les prestataires se sont à présent concrétisées. Beaucoup de bailleurs de fonds alternatifs ainsi que des banques et des assurances ont réduit leurs taux et souhaitent regagner des parts de marché. Les taux d’intérêt deviennent donc (encore) plus attrayants pour les preneurs d’hypothèque.

Nous sommes persuadés que la situation sur le front des taux d’intérêt ne va pas sensiblement évoluer dans les prochains mois. Les États, endettés à la suite de la crise du coronavirus, ne peuvent pas se permettre une hausse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, la Banque nationale suisse demeure dépendante de la Banque centrale européenne concernant sa politique de taux. Nous anticipons une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations temporaires à la hausse et à la baisse liées à la crise.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires. 

Prévision taux indicatifs

Recommandation

  • Après le retour de certains prestataires qui avaient temporairement interrompu leurs activités durant la crise du coronavirus, le marché joue désormais de nouveau en faveur des preneurs d’hypothèque.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez ainsi compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine!
  • À l’heure actuelle, aucun signe d’une hausse prochaine des taux hypothécaire n’est observable. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.

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Logo moneypark

MoneyPark franchit la barre des 300 collaborateurs !

Malgré la crise du Corona, la croissance reste soutenue pour le groupe MoneyPark : le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant compte ainsi plus de 300 employés au 1er août. L’objectif de créer quelques 100 nouveaux emplois cette année reste inchangé, la demande des Suisses pour des conseils indépendants autour du financement immobilier n’ayant été que bien peu impactée ces derniers mois.

Moins de 8 ans après sa création, plus de 300 collaborateurs, répartis sur toute la Suisse, travaillent désormais pour la Fintech helvétique. Alors que le confinement a freiné les plans de croissance et particulièrement de recrutement de maintes entreprises, MoneyPark poursuit le même objectif que celui initialement fixé : « Nous avons continué à recruter à plein régime, aussi bien pendant la crise et que pendant la phase clé du confinement, où il a fallu redoubler d’efforts et d’adaptabilité » se réjouit Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark.

MoneyPark en bonne voie malgré la crise

La concrétisation de la vision de l‘entreprise, qui consiste à créer un marché hypothécaire et immobilier transparent et plus facilement accessible pour tous, est une tâche à laquelle MoneyPark s’attelle chaque jour et qui entraine une croissance constante en termes d’effectif et d’opérationnel. « Au cours des 7 premiers mois de l’année, nous avons déjà pu accompagner des milliers de clients et nous sommes heureux de la confiance qui nous a été accordée, même en ces temps incertains » ajoute Stefan Heitmann.

Développement des succursales

La croissance rapide en termes d’effectif a nécessité des réaménagements et des déménagements, du côté des 25 succursales présentes en Suisse.  Ainsi, au cours du premier semestre, les succursales de St-Gall, Lausanne, Genève, Coire et Baden ont changé d’adresses ou étendu leur implémentation avec des bureaux additionnels plus volumineux. Les succursales de Bâle, Zoug et Winterthur suivront la tendance cette année et seront également dotées de davantage d’espace pour recevoir leurs clients. Stefan Heitmann en est convaincu : « L’attrait des acquéreurs immobiliers pour le conseil neutre et indépendant autour des questions hypothécaires est resté marqué. C’est pourquoi nous continuons à chercher activement des talents désireux de nous rejoindre. C’est un beau challenge, surtout à l’époque que nous vivons ».

MoneyPark comme employeur attractif

Pour atteindre ses objectifs de recrutement, MoneyPark s’investit en outre davantage dans la formation, qu’elle soit technique, commerciale ou continue. Ainsi, son pôle de formation, la « MoneyPark Academy », s’emploie à fournir pour les jeunes professionnels du secteur financier une formation structurée et polyvalente, unique sur le marché suisse, alliant nos différents domaines de compétences (banque, assurance, fiscalité et technologie). En parallèle, MoneyPark s‘emploie également à proposer continuellement des conditions de travail attrayantes et de nouveaux avantages sociaux pour ses collaborateurs.

Découvrez nos postes ouverts actuellement

 

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SARON

Les hypothèques SARON arrivent !

Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.

Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.

Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d’hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.

Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.

La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.

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Finance et Immobilier Mise à jour: 80 % des prêts hypothécaires ont une durée d'au moins 10 ans

Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté de 1,20% au cours du premier semestre 2020. Au cours de la même période, 58% de nos détenteurs de prêts hypothécaires ont opté pour un financement auprès d’une banque. Parmi eux, 80% ont contracté un prêt hypothécaire d’une durée d’au moins dix ans. Vous trouverez ces informations et d’autres encore dans la publication FIMAJ Finance et Immobilier Mise à jour.

PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour Finance et Immobilier FIMAJ. Tous les six mois, les indices immobiliers actuels par type de propriété et par région sont comparés à diverses données du marché du financement.

Choix du produit hypothécaire

Les Romands privilégient les durées longues

Du 1er janvier au 30 juin 2020

Au premier semestre 2020, 80% du volume hypothécaire de MoneyPark avait déjà été conclu sous forme d’hypothèques à taux fixe d’une durée de dix ans ou plus. Les Romands, en particulier, préfèrent les durées longues: un bon tiers d’entre eux ont choisi une durée de onze ans ou plus.
Bien que ce soit une réduction par rapport au second semestre 2019 (42%), elle a entraîné une augmentation de la part des hypothèques à taux fixe à dix ans (S2 2019: 45%).

Les hypothèques à long terme de plus en plus populaires

La tendance aux hypothèques à taux fixe et à durée de plus en plus longue se confirme: au premier semestre 2020, la part des durées de dix ans et plus a continué d’augmenter, tandis que les durées moyennes ont perdu en attractivité. La cote de popularité de l’hypothèque Libor diminue également de plus en plus, mais cela peut également être dû à l’imminence de la disparition du Libor et au passage à l’hypothèque Saron.

Choix du prestataire hypothécaire

Les banques restent le groupe de prestataires privilégié

Du 1er janvier au 30 juin 2020

En Suisse, 58% des hypothèques conclues par MoneyPark le sont pour le compte d’une banque. La part des caisses de pension est passée – du moins en Suisse alémanique – de 19% (S2 2019) à 24% au cours du premier semestre 2020. Les Romands, eux, ont continué à largement préférer les assurances et les banques au premier semestre 2020.

La part des prêteurs alternatifs augmente

La fermeture temporaire de certaines caisses de pension en raison de la crise du coronavirus au deuxième trimestre 2020 n’a pas affecté la popularité croissante des assurances et des caisses de pension sur l’ensemble du premier semestre 2020. Par rapport au second semestre 2019, la part des banques parmi les prêteurs hypothécaires a même diminué de 2 points de pourcentage.

Un potentiel d’économies énorme

Pour les emprunteurs, il est dans tous les cas intéressant de comparer les différents prestataires hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à dix ans s’établissait à 1,17% au premier semestre 2020. Les taux d’intérêt effectivement octroyés après négociation ont permis à nos clients en Suisse alémanique d’économiser jusqu’à 54 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d’une caisse de pension. En Suisse romande, la souscription auprès d’une caisse de pension a permis d’économiser jusqu’à 37 points de base. La différence régionale résulte du fait que les prêteurs ne proposent pas tous des financements hypothécaires sur l’ensemble du territoire de la Suisse ou ne se concentrent que sur certaines régions.

Indice PriceHubble des prix de l’immobilier

Hausse des prix malgré la pandémie

Etat au 30 juin 2020 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2019

Après avoir baissé en 2019, les prix des appartements ont augmenté de 0,90 point de pourcentage dans toute la Suisse au premier semestre 2020, et ceux des maisons individuelles même de 1,20 point de pourcentage. Les prix ont également progressé durant le deuxième trimestre affecté par le Coronavirus, mais la croissance a été légèrement freinée, notamment pour les maisons individuelles.

Les prix des maisons individuelles augmentent dans toute la Suisse

Au premier semestre 2020, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 1,30 point de pourcentage en Suisse alémanique et de 1,10 point de pourcentage en Suisse romande. Cette évolution est principalement imputable au premier trimestre (Suisse alémanique: +1 point de pourcentage, Suisse romande: +0,80 point de pourcentage), la croissance s’étant quelque peu ralentie au deuxième trimestre 2020 en raison de la pandémie.

Les prix des logements évoluent différemment en Suisse alémanique et en Suisse romande

Au premier semestre 2020, les prix des appartements ont gagné 1,10 point de pourcentage en Suisse alémanique – après une tendance à la baisse au cours de la dernière période considérée. La crise du Coronavirus n’a pas eu d’influence notable sur la tendance de la croissance, les prix augmentant au même rythme au premier qu’au deuxième trimestre. En revanche, les appartements en Suisse romande sont devenus moins onéreux, avec une baisse de 0,10 point de pourcentage.

Rendement et durée d’amortissement pour les appartements dans les communes

Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,13% et 4,27% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées d’amortissement comprises entre 23 et 47 ans, la valeur maximale étant de 4,82% (commune de Saint Nicolas) et la valeur minimale de 1,60% (commune de Rougemont).

Le rendement moyen pour l’ensemble des communes se situe à 3,22%, affichant une légère baisse au cours du premier semestre 2020 (S2 2019: 3,36%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zoug, Bâle-Ville et Nidwald, avec moins de 2,72%. Les rendements sont les plus élevés dans les cantons du Jura, de Soleure et de Glaris, avec plus de 3,51%.

Vous pouvez télécharger ici l’analyse en format PDF : Mise à jour Finance et immobilier.

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Majorations et minorations sur les taux hypothécaires

Les taux indicatifs constituent au mieux un point de repère

Pour les preneurs d’hypothèque, il est difficile d’obtenir une vue d’ensemble des différentes conditions du marché pour le financement de leur propriété. Les écarts entre les taux hypothécaires – les « prix affichés » vantés par les différents prestataires suisses dans leurs publicités – se révèlent importants. Pour les échéances longues de 10 ans p. ex., l’écart entre les instituts financiers les moins chers et les plus onéreux atteint ainsi plus de 1% (état au T2 2020: 1,06%). Pour un crédit de 800 000 francs, cela représente une différence de coût de 8480 francs par an ! Autrement dit, l’offre la plus onéreuse est presque deux fois et demie plus élevée que la moins chère.

Comparer les offres de différents prestataires est indispensable

Comparer les prix affichés (c’est-à-dire les taux indicatifs) semble donc fortement recommandé. Cela dit, il faut ici prendre en considération que les conditions réelles négociées n’auront, au final, peut-être pas grand-chose à voir avec ces taux, lesquels ne tiennent pas compte des facteurs de risque. En Suisse alémanique, les prestataires tentent de séduire par des prix bas se fondant sur de « bons risques », tandis que les prix affichés en Suisse romande sont souvent plus élevés afin de pouvoir ensuite proposer des minorations pendant l’entretien de conseil. Ces stratagèmes, sans règles explicites, rendent la négociation plus difficile pour le preneur d’hypothèque. À cela vient s’ajouter que certains instituts, notamment les banques, ne communiquent les prix que sur demande, ce qui complique encore la comparaison. Les personnes demandant des offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances ou encore les caisses de pension, constatent rapidement que les prix de certaines offres sont bien souvent nettement moins onéreux que ce que les taux indicatifs laissaient penser.

Comparaison taux indicatif

Pour les preneurs d’hypothèque, il demeure difficile de comparer les prix des différentes offres. Il est néanmoins recommandé de solliciter plusieurs offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances et les caisses de pension, à des fins de comparaison.

Cela s’explique par le jeu des minorations, qui reposent sur différents facteurs de risque et qui génèrent des taux d’intérêt personnalisés pour chaque client. Vis-à-vis de la clientèle, rares sont les prestataires adoptant une approche transparente en matière de facteurs de risque. C’est au sein des bailleurs de fonds « alternatifs » tels que les caisses de pension que règne la plus grande transparence. Les prix affichés se rapprochent ici le plus des prix effectivement appliqués et les majorations et minorations personnalisées restent peu nombreuses.

Influer sur les facteurs de risque et la marge bénéficiaire

Comprendre la formation du prix d’une hypothèque et les facteurs à l’origine des majorations et minorations permet de mieux négocier. En principe, le prix d’une hypothèque englobe les coûts de refinancement et les frais de gestion, ainsi que la prime de risque et la marge bénéficiaire – sur lesquels le preneur d’hypothèque peut influer.

Facteurs de risque

  • Coûts de refinancement: coûts que l’institut doit supporter pour obtenir lui-même les fonds nécessaires. Dans le cas d’une banque, ce refinancement peut s’opérer sur le marché des capitaux et/ou par le biais de fonds d’épargne. En outre, le législateur exige que les banques et les assurances garantissent les hypothèques par des fonds propres. Cela signifie que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour d’autres transactions. S’agissant des assurances et des bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension, ce sont généralement des capitaux de prévoyance immobilisés à plus long terme qui sont utilisés pour octroyer des hypothèques.
  • Frais de gestion: coûts liés à la commercialisation, à l’informatique, au conseil, à la documentation, au traitement, à la vérification de la solvabilité, au personnel, etc. Les frais de gestion varient en fonction de l’éventail de l’offre et du modèle commercial.
  • Prime de risque: lorsque l’institut de financement octroie un crédit (une hypothèque) à un propriétaire de son propre logement, il prend le risque que le preneur d’hypothèque ne soit plus en mesure de rembourser son crédit, par exemple pour cause de chômage. L’institut de financement assume donc le risque de défaillance du preneur d’hypothèque et exige pour cela une contrepartie financière.
    À cela vient s’ajouter le risque d’une éventuelle altération de la valeur du bien immobilier, par exemple du fait de travaux de construction à proximité immédiate, de vices cachés, d’un changement d’affectation de la zone concernée ou encore d’un effondrement de la demande régionale.
  • Marge bénéficiaire: l’institut de financement souhaite non seulement couvrir les frais de l’hypothèque et recevoir un dédommagement pour le risque encouru, mais aussi gagner de l’argent. Le prix réel, déduction faite des coûts, constitue donc la marge bénéficiaire. Celle-ci dépend de la stratégie de placement et des objectifs correspondants en matière de marges et de volumes. Il peut ainsi arriver qu’un institut de financement souhaite augmenter ses parts de marché sur un segment donné et soit de ce fait disposé à diminuer sa marge.

Les preneurs d’hypothèque peuvent influer sur deux des quatre facteurs de prix – la prime de risque et la marge bénéficiaire. Pour la première grâce à sa propre situation financière et pour la seconde en optant pour les bons arguments et en faisant preuve d’un brin d’habileté pendant la négociation.

Les prix personnalisés calculés en fonction des risques sont courants surtout au sein des banques

Sur le marché hypothécaire, les banques ont souvent recours à un pricing personnalisé pour chaque client en fonction du risque, tandis que les assurances et les bailleurs de fonds alternatifs adoptent une approche plus générale pour la fixation de leurs prix. Leur objectif est de proposer à tous leurs clients la même prestation pour le même prix en se fondant sur des ratings standardisés.

  • Les banques mettent en œuvre les systèmes de rating les plus complexes parmi les acteurs du marché et tiennent le mieux compte des risques. Elles intègrent les informations spécifiques au client (comme les données relatives aux transactions et au patrimoine) et établissent ainsi un profil de risque individuel.
  • Les assurances occupent une place intermédiaire entre les banques et les bailleurs de fonds alternatifs en la matière. Pour elles, il s’agit moins de calculer des majorations ou des minorations en fonction des risques individuels d’un client, mais plutôt de vendre des produits supplémentaires (cross-selling).
  • Les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension et les fondations de placement n’appliquent que très peu de majorations ou de minorations spécifiques, mais sont dotés de règles contraignantes valables pour tous leurs clients.

Des minorations jusqu’à 40 points de base (0,4%) sont possibles

Les minorations les plus usuelles sont les suivantes:

Minorations bons risques

1. Un faible taux d’avance

Le taux d’avance et le taux d’endettement sont les deux principaux « facteurs de risque » utilisés pour calculer le prix d’une hypothèque. Plus le taux d’avance est élevé, plus le risque est important pour l’institut. En cas d’insolvabilité du preneur d’hypothèque ou de perte de valeur du bien-fonds, ce sont toujours les fonds propres du preneur d’hypothèque qui sont utilisés en premier en tant que garantie. Plus ces fonds sont importants, plus le taux d’avance est faible, et plus le risque que l’institut de financement soit obligé de mettre la main à la poche est réduit. C’est pourquoi presque tous les prestataires offrent une minoration en cas de faible taux d’avance, c.-à-d. un niveau de capital étranger maximum de deux tiers (minoration 5 à 15 pdb). Quelques prestataires utilisent des gradations plus fines avec des minorations moins importantes (p. ex. une minoration de 3 à 5 pdb si <75%).
Certains d’entre eux ajoutent également les prêts sans intérêts au capital étranger, ce qui fait grimper le taux d’avance, tandis que d’autres octroient uniquement des hypothèques de premier rang, c.-à-d. ne financent que des objets avec un taux d’avance maximum de deux tiers.

Maintenir le taux d’avance à bas niveau signifie non seulement profiter d’un taux d’intérêt plus faible, mais aussi d’un plus grand choix de prestataires (voir le chapitre Conseils).

Taux d'avance

2. Un faible taux d’endettement

Le taux d’endettement constitue le second « facteur de risque » crucial pour la fixation du prix. Plus le taux d’endettement d’un client est élevé, plus sa charge financière est importante, et plus le risque de défaillance augmente. L’on considère généralement qu’au maximum un tiers du revenu d’un ménage doit être alloué au logement (voir calcul). Dans la pratique, il existe de grandes différences dans les méthodes de calcul du taux d’endettement, raison pour laquelle les minorations appliquées par les divers prestataires ne sont guère comparables. Certains prestataires se basent sur le taux d’endettement et d’autres facteurs comme le taux d’avance et l’état de l’objet pour établir leur propre rating, utilisé ensuite pour calculer la minoration. En règle générale, l’on observe une minoration de 3 à 5 pdb lorsque le taux d’endettement est inférieur à 30%, et même de 5 à 10 pdb lorsqu’il s’établit en deçà de 25%. À l’inverse, il faut s’attendre à une majoration lorsque le taux d’endettement est élevé (>33%).

Tenue des charges

La même hypothèque peut être refusée par un prestataire en raison du taux d’endettement, alors qu’un autre n’appliquerait aucune majoration pour un taux d’endettement élevé. En cas de refus ou de majoration, il ne faut donc pas hésiter à solliciter des offres auprès d’autres acteurs du marché.

3. La conclusion/l’achat d’autres prestations (cross-selling)

Les assurances, mais aussi certaines banques, appliquent des minorations lorsque le client – en plus de l’hypothèque – a recours à d’autres produits et prestations. En tant que client, il est donc fortement recommandé de s’en enquérir. Chez les assureurs, des minorations de l’ordre de 10 pdb sont possibles pour une assurance de bien et/ou une assurance-vie. Les banques quant à elles récompensent souvent les transferts d’actifs (de 5 pdb pour des montants de CHF 100 000 jusqu’à 15 pdb pour ceux dépassant CHF 1 million, par exemple).

Si une assurance-vie a été souscrite auparavant, il est judicieux de demander une offre hypothécaire au même institut, celle-ci pourrait se révéler avantageuse.

4. Un grand volume hypothécaire

En cas de volume important, le montant de l’hypothèque peut également se traduire par une minoration, même lorsqu’un client détient plusieurs hypothèques auprès du même prestataire. Des seuils avec des volumes supérieurs à CHF 750 000 ou CHF 1 million sont ici usuels, assortis d’une minoration de 5 pdb. Dans le cas de volumes hypothécaires plus élevés, l’institut de financement profite de coûts de gestion identiques, synonymes de meilleur rendement.

Les minorations pour volumes hypothécaires importants concernent surtout les immeubles de rendement.

5. Une importante fortune résiduelle

Le montant de la fortune résiduelle après conclusion de l’hypothèque peut également avoir une influence sur le prix. Disposer d’une réserve financière est un atout, mais ne se traduit généralement par une minoration que si ces actifs sont transférés auprès de l’institut de financement (voir chapitre cross-selling). En revanche, si la somme restant à disposition après l’achat d’un bien-fonds est inférieure à CHF 20 000–25 000, cela entraîne une détérioration du rating et donc une majoration.

Un transfert d’actifs peut porter ses fruits, mais il convient d’évaluer le niveau de dépendance qui en découle vis-à-vis de l’institut.

6. L’achat d’un produit spécifique

De nombreuses banques et assurances proposent des produits hypothécaires spécifiques, p. ex. réservés aux familles, aux primo-acquéreurs (première hypothèque) ou dédiés à la rénovation énergétique de la maison (Minergie). Les premiers sont surtout des outils marketing, visant à conquérir de nouveaux clients. Les déductions pour les propriétés à haute efficacité énergétique sont dues à une meilleure valorisation du bien.

Les produits spécifiques peuvent être intéressants, mais il convient toujours de les comparer aux produits standards d’autres prestataires.

Attention aux majorations

Les majorations les plus fréquentes concernent:

  • un taux d’avance élevé (>80%)
  • un taux d’endettement élevé (>33%)
  • une somme hypothécaire très faible (<CHF 100 000)
  • un taux d’intérêt/forward fixé longtemps à l’avance (>12 mois)

Majoration taux forward

Les personnes anticipant une hausse des taux hypothécaires ont la possibilité de fixer le taux de leur future hypothèque jusqu’à 24 mois à l’avance. L’on parle alors d’hypothèque forward (ou hypothèque à terme), qui s’accompagne généralement d’une majoration. Dans le contexte actuel de taux négatifs, de nombreux prestataires sont disposés à fixer gratuitement le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance, voire plus. Notons que la majoration augmente avec cette durée.

Dans le contexte actuel de taux négatifs, il est intéressant de se renseigner sur un éventuel renouvellement ou un rachat de l’hypothèque. Fixer le taux d’intérêt à l’avance peut se révéler judicieux si les taux sont appelés à augmenter.

Conseils pour le preneur d’hypothèque

1. Évaluer sa situation financière et obtenir plusieurs offres

Utilisez les calculateurs de taux d’endettement et de taux d’avance disponibles sur Internet pour vous faire une idée de vos conditions-cadres de financement avant même le premier entretien de conseil. En présence d’un taux d’endettement inférieur à 30% et/ou d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous profitez d’un large choix de prestataires et de bonnes chances de bénéficier de conditions attractives.

2. Diminuer le taux d’avance par la mise en gage/l’utilisation d’avoirs de prévoyance

Dans le cas d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous devriez vérifier si la mise en gage de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a vous permet de passer en dessous de 2/3. Vous profiterez alors d’un large choix de prestataires et d’un taux d’intérêt plus bas. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, il se peut très bien que la mise en gage ne soit plus nécessaire au bout de quelques années, parce que le taux d’avance baisse avec la hausse des prix.

3. Attention au splitting hypothécaire

Une répartition entre différentes tranches d’hypothèques fixes – indépendamment de l’environnement de taux d’intérêt – n’est guère judicieuse. Le preneur d’hypothèque se place alors en position difficile dès qu’il s’agit de négocier le renouvellement de la première tranche. Presque aucun acteur n’acceptant de subordination, il reste donc lié au prestataire initial pour le renouvellement. À cela vient s’ajouter qu’aucun institut de financement ne propose les meilleures conditions à une date et pour une durée donnée. Bref, évitez soigneusement le splitting, sauf si, par exemple, vous attendez une succession (anticipée), qui vous permettrait de rembourser la tranche arrivée à échéance.

L’étude PDF est disponible ici.


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« Nous souhaitons renforcer la collaboration avec nos partenaires »

MoneyPark vient d'annoncer l’élargissement de son champ d'activité et accompagne désormais ses clients pour tout ce qui concerne l'achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en plus de ses activités de financement immobilier et prévoyance (pour plus d'information cliquez ici). Qu'est-ce que cela signifie en termes stratégiques ? MoneyPark est-t-il désormais un courtier immobilier ? Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, fait le tour de la question.

Stefan Heitmann, en quelques mots, pourquoi entamez-vous ce nouveau chapitre dans le secteur immobilier ?
MoneyPark veut créer une expérience client entièrement nouvelle dans le secteur immobilier et simplifier ainsi l'achat et la vente de biens, notamment grâce à l’analyse de données. Chaque jour, de nombreux rêves « de vie » sont déboutés, faute de bien à vendre sur le marché. Grâce à notre nouvelle offre, nous souhaitons améliorer la transparence et dynamiser le marché, afin de concrétiser encore plus de rêves immobiliers.

Afin de fournir ces services, vous lancez, entre autres, une plateforme immobilière, bien qu’il en existe déjà beaucoup sur le marché. En quoi la plateforme de MoneyPark diffère-t-elle des plateformes existantes ?
Notre plateforme met en relations acheteurs et vendeurs, certes, mais elle fournit surtout de l’information. Nous souhaitons apporter le plus de transparence possible pour l’acheteur, le propriétaire et le vendeur quant à leur projet immobilier. Les propriétaires pourront par exemple suivre l’évolution de la valeur de leur bien, la conjoncture, les activités d’urbanisation dans leur quartier ou encore leur financement immobilier actuel. En liant technologie de pointe et notre premier cœur de métier, le financement immobilier, nous proposons une nouvelle expérience client, améliorant ainsi la transparence du marché tout en renforçant son dynamisme. Il est important de souligner également que la plateforme est étroitement liée aux conseils personnalisés de nos experts, tant hypothécaires qu’immobiliers, car nous restons persuadés que l’humain garde et gardera toujours un rôle majeur dans n’importe quel processus immobilier.

En se lançant dans l’immobilier, MoneyPark ne fait-il pas concurrence à ses partenaires historiques, les agences immobilières ?
La décision d’élargir notre domaine de compétence est venue naturellement, puisqu’elle émane de la demande de nos propres clients et se base sur notre solide conviction que le marché de l’immobilier requiert plus de transparence. Nous souhaitions devenir le partenaire privilégié pour les acheteurs, les propriétaires et les vendeurs qui offre une transparence et un accompagnement unique. Nous ne répliquons pas l’activité du courtier immobilier traditionnel mais mettons à profit notre savoir-faire et nos données pour rendre les transactions immobilières plus simples et transparentes. Nous ne visons pas uniquement à faire évoluer le marché, mais également à le faire grandir en augmentant l’offre de logements disponibles à vendre et en renforçant nos collaborations avec les acteurs clés.

Comment MoneyPark va-t-il trouver ses mandats, sans faire de concurrence directe aux agences immobilières ?
Nous allons avant tout accompagner les propriétaires actuels dans leur décision de vente, avant même que ceux-ci ne soient dans une démarche active de vente, comme évoqué précédemment. Ceci au sein-même de notre propre portefeuille de clients et, à l’avenir, également au sein de sociétés partenaires.

Qu'est-ce qui va changer dans la collaboration avec vos partenaires immobiliers ?
Nous souhaitons non seulement poursuivre notre collaboration avec nos partenaires, mais aussi l'étendre davantage. Nous sommes et resterons ouverts à des partenariats de confiance et orientés sur le long terme. Ce nouveau secteur d’activités offre de nouvelles possibilités de synergies avec nos partenaires de longues dates, notamment à travers la mise à disposition de nos outils numériques de pointe ou dans la collaboration sur les ventes immobilières. En parallèle, notre offre de services reste inchangée : notre base de données d’acheteurs qualifiés reste ainsi accessible ainsi que nos autres outils ayant pour but d’accélérer la concrétisation des ventes, à l’instar des simulations financières visant à aider l’acquéreur à se projeter.

Comptez-vous révolutionner le marché en pratiquant des tarifs agressifs ?
Même si nous offrons plus de flexibilité que les modèles de courtage actuels, nos commissions pour l’accompagnement dans une vente seront de l’ordre de celles pratiquées usuellement sur le marché, soit celles propres à un « courtage traditionnel ». On se distinguera par l’expérience client unique qu’on offre, pas par nos tarifs. En effet, c’est l’exhaustivité de notre accompagnement qui fait la différence : offrir des services qualitatifs et complets autour de la propriété immobilière par le biais d’un seul et même partenaire, de la recherche d’un bien au financement, en passant par la prévoyance, la fiscalité et la vente.

 

MoneyPark renforce la transparence du marché de l’immobilier suisse et révolutionne l’expérience client dans le domaine du logement

Des nouvelles du groupe MoneyPark : nous élargissons nos activités et conseillons dès aujourd’hui nos clients sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en sus du financement et de la prévoyance. Bientôt, nos clients auront, via une nouvelle plateforme, accès à des informations exhaustives concernant le bien immobilier qu’ils recherchent ou ont déjà acquis. Couplée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs. La transparence accrue et l’accès simplifié aux services immobiliers visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.

En tant qu’entreprise fintech, nous avons d’ores et déjà contribué à renforcer la transparence dans le domaine du financement immobilier en associant conseils personnalisés et technologie novatrice. L’élargissement de l’offre de services à l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier résulte de la poursuite systématique de notre vision. « Nous avons créé MoneyPark en 2012 dans l’objectif de rendre le marché hypothécaire accessible à tous et d’en accroître la transparence. Et nous n’entendions pas en rester là. Nos clients exigent à juste titre davantage de transparence en ce qui concerne le marché de l’immobilier suisse également », affirme Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. En effet, chaque jour des rêves de logement partent en fumée faute de biens sur le marché ou des propriétaires perdent du temps et de l’argent car trouver des acheteurs qualifiés et vendre reste une tâche complexe. « En tant que premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, nous ne pouvons ni ne voulons nous contenter du rôle de simples spectateurs. Grâce à la technologie et à des conseils personnalisés, nous souhaitons simplifier le processus d’achat et de vente et ainsi contribuer à dynamiser le marché de l’immobilier », explique Stefan Heitmann.

Une expérience client unique, en un seul lieu

Chez MoneyPark, nous proposons non plus seulement un accompagnement technologique et personnalisé pour les questions financières, mais aussi un soutien, en amont, dès l’étape de la recherche du bien. En outre, nous permettons aux propriétaires d’accéder à une multitude d’informations durant toute la période où ils possèdent leur objet et leur fournissons une assistance lorsqu’ils souhaitent le vendre et éventuellement acquérir un nouveau logement par la suite. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec nos spécialistes en hypothèques, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En parallèle, des outils basés sur des données d’analyse et d’évaluation de biens, que nos clients peuvent consulter sur une nouvelle plateforme immobilière personnalisée, sont au cœur de l’offre. « L’association de la technologie, des données et d’experts hypothécaires et immobiliers indépendants, qui soutiennent nos clients lors de chaque étape, est unique en son genre sur le marché helvétique. Les données disponibles sur la plateforme permettent de créer une expérience client transparente avec une densité d’informations encore inédite, tout en facilitant la prise de décisions d’achat ou de vente et leur mise en œuvre », indique Stefan Heitmann.

Une plateforme numérique innovante qui met en relation acheteurs et vendeurs

La nouvelle plateforme compare les critères de recherche et la capacité financière de milliers de clients avec les biens immobiliers disponibles sur le marché, ceux proposés par notre propre clientèle ainsi que ceux de notre réseau d’agences partenaires. Les propriétaires immobiliers ont désormais la possibilité de suivre l’évolution de la valeur de leur bien sur la plateforme. Par ailleurs, ils peuvent consulter différentes données relatives aux aspects financiers et immobiliers, ainsi qu’à la micro-situation, comme par exemple les activités de construction prévues ou en cours dans les environs. La plateforme montre encore aux propriétaires le nombre d’acheteurs financièrement qualifiés qui pourraient s’intéresser à leur bien, sans pour autant que ceux-ci soient dans une démarche active de vente. Dans un premier temps, la plateforme est exclusivement réservée aux clients de MoneyPark, puis sera ouverte au grand public.


Vous êtes déjà un client de MoneyPark et souhaitez accéder à la plateforme ? Nos nouveaux services seront bientôt disponible dans votre espace client.  Afin d’y accéder, veuillez utiliser votre login actuel ou contacter votre conseiller.

Vous souhaitez en savoir plus sur les services de MoneyPark ? Contactez-nous par e-mail à conseils_immobiliers@moneypark.ch - nous sommes impatients de vous lire !

Prévisions des taux hypothécaires – septembre 2020

La seconde vague de la pandémie de coronavirus déferle sur tout le globe, aggravant la crise du commerce international et pesant lourdement sur l’économie mondiale. Bien qu’en meilleure position que les pays voisins avec un recul de 8,2% de son PIB au 2e trimestre 2020, la Suisse peinera probablement à combler cet énorme écart au cours des prochaines années. 

Alors que les taux swap ont augmenté toutes échéances confondues en août, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont demeurés stables. Cette évolution laisse supposer une baisse des marges imputable à l’intensification de la concurrence entre les prestataires. Le retour sur le marché des bailleurs de fonds alternatifs a rendu les meilleurs taux d’intérêt encore plus attractifs. Nous anticipons toujours une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations modérées seulement.

Situation macroéconomique

Déferlement de la seconde vague de Covid-19

Les tensions entre les deux grandes puissances mondiales que sont les États-Unis et la Chine se sont fortement accrues dans le sillage de l’épidémie de coronavirus, ce qui a encore aggravé la crise du commerce international ces dernières semaines.

Pendant ce temps, le Covid-19 continue de se propager massivement sous la forme d’une seconde vague. Les records journaliers de nouvelles contaminations ainsi que le durcissement des mesures et des restrictions de voyage en sont le résultat inquiétant.

Rebond économique plus rapide qu’attendu …

Fait réjouissant, les données actuelles révèlent que la reprise de l’économie au sein des pays européens voisins et en Suisse progresse de façon plus marquée que prévu. Cette évolution laisse présager que l’année 2020 ne sera peut-être pas aussi catastrophique que redouté sur le plan conjoncturel. Selon les dernières prévisions, le repli de l’économie helvétique en 2020 devrait être de l’ordre de 4 à 6%, et non plus supérieur à 8% comme craint précédemment. Même si la Suisse est en meilleure position que la plupart des pays voisins en termes de recul du PIB au deuxième trimestre 2020, cette chute n’en demeure pas moins sans précédent.

La levée des restrictions imposées aux secteurs public et privé a, jusqu’à présent, eu un impact positif sur la performance économique. Cependant, la question qui se pose encore est de savoir sur quels assouplissements il faudra faire marche arrière afin de lutter contre la seconde vague.

… mais l’écart de PIB reste conséquent

Malgré cette tendance à la reprise, l’économie est encore bien loin de son plein potentiel et la sous-exploitation des capacités reste considérable. L’écart de PIB prévu par rapport à l’année précédente est énorme et, selon le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), ne pourra pas être comblé avant de nombreux mois encore. Des postes risquent d’être supprimés et les faillites de se multiplier, faisant augmenter le chômage et entraînant une douloureuse baisse des investissements.  

Évolution des taux d’intérêt

Hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en août

Les taux d’intérêt ont augmenté toutes échéances confondues sur les marchés des capitaux depuis la fin juillet – plus l’échéance était longue et plus la hausse était marquée. Au 31 août 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à –0,22%, soit un gain de 15 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également progressé de 7 points de base pour s’inscrire à –0,50%.

Taux indicatifs toujours stables pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont en revanche demeurés globalement stables en août. Seule l'hypothèque à taux fixe sur dix ans a connu une hausse et s’établit à 1,21 %, soit quatre points de base de plus qu'à fin juillet 2020. Une hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux, couplée à des taux indicatifs pratiquement inchangés, est généralement synonyme de baisse des marges des prêteurs, dont l’explication réside probablement dans l’intensification de la concurrence sur le marché hypothécaire. Certains prestataires, qui avaient interrompu ou temporairement réduit leur activité d’octroi d’hypothèques en raison de la crise du coronavirus, ont en effet aujourd’hui regagné le marché.

Comparaison taux indicatifs

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires ne sont pas près d’augmenter de sitôt

Nos prévisions quant à l’intensification de la concurrence entre les prestataires se sont à présent concrétisées. Beaucoup de bailleurs de fonds alternatifs ainsi que des banques et des assurances ont réduit leurs taux et souhaitent regagner des parts de marché. Les taux d’intérêt deviennent donc (encore) plus attrayants pour les preneurs d’hypothèque.

Nous sommes persuadés que la situation sur le front des taux d’intérêt ne va pas sensiblement évoluer dans les prochains mois. Les États, endettés à la suite de la crise du coronavirus, ne peuvent pas se permettre une hausse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, la Banque nationale suisse demeure dépendante de la Banque centrale européenne concernant sa politique de taux. Nous anticipons une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations temporaires à la hausse et à la baisse liées à la crise.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires. 

Prévision taux indicatifs

Recommandation

  • Après le retour de certains prestataires qui avaient temporairement interrompu leurs activités durant la crise du coronavirus, le marché joue désormais de nouveau en faveur des preneurs d’hypothèque.
  • Lorsque vous sollicitez des offres, tenez ainsi compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine!
  • À l’heure actuelle, aucun signe d’une hausse prochaine des taux hypothécaire n’est observable. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.

Majorations et minorations sur les taux hypothécaires

Les taux indicatifs constituent au mieux un point de repère

Pour les preneurs d’hypothèque, il est difficile d’obtenir une vue d’ensemble des différentes conditions du marché pour le financement de leur propriété. Les écarts entre les taux hypothécaires – les « prix affichés » vantés par les différents prestataires suisses dans leurs publicités – se révèlent importants. Pour les échéances longues de 10 ans p. ex., l’écart entre les instituts financiers les moins chers et les plus onéreux atteint ainsi plus de 1% (état au T2 2020: 1,06%). Pour un crédit de 800 000 francs, cela représente une différence de coût de 8480 francs par an ! Autrement dit, l’offre la plus onéreuse est presque deux fois et demie plus élevée que la moins chère.

Comparer les offres de différents prestataires est indispensable

Comparer les prix affichés (c’est-à-dire les taux indicatifs) semble donc fortement recommandé. Cela dit, il faut ici prendre en considération que les conditions réelles négociées n’auront, au final, peut-être pas grand-chose à voir avec ces taux, lesquels ne tiennent pas compte des facteurs de risque. En Suisse alémanique, les prestataires tentent de séduire par des prix bas se fondant sur de « bons risques », tandis que les prix affichés en Suisse romande sont souvent plus élevés afin de pouvoir ensuite proposer des minorations pendant l’entretien de conseil. Ces stratagèmes, sans règles explicites, rendent la négociation plus difficile pour le preneur d’hypothèque. À cela vient s’ajouter que certains instituts, notamment les banques, ne communiquent les prix que sur demande, ce qui complique encore la comparaison. Les personnes demandant des offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances ou encore les caisses de pension, constatent rapidement que les prix de certaines offres sont bien souvent nettement moins onéreux que ce que les taux indicatifs laissaient penser.

Comparaison taux indicatif

Pour les preneurs d’hypothèque, il demeure difficile de comparer les prix des différentes offres. Il est néanmoins recommandé de solliciter plusieurs offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances et les caisses de pension, à des fins de comparaison.

Cela s’explique par le jeu des minorations, qui reposent sur différents facteurs de risque et qui génèrent des taux d’intérêt personnalisés pour chaque client. Vis-à-vis de la clientèle, rares sont les prestataires adoptant une approche transparente en matière de facteurs de risque. C’est au sein des bailleurs de fonds « alternatifs » tels que les caisses de pension que règne la plus grande transparence. Les prix affichés se rapprochent ici le plus des prix effectivement appliqués et les majorations et minorations personnalisées restent peu nombreuses.

Influer sur les facteurs de risque et la marge bénéficiaire

Comprendre la formation du prix d’une hypothèque et les facteurs à l’origine des majorations et minorations permet de mieux négocier. En principe, le prix d’une hypothèque englobe les coûts de refinancement et les frais de gestion, ainsi que la prime de risque et la marge bénéficiaire – sur lesquels le preneur d’hypothèque peut influer.

Facteurs de risque

  • Coûts de refinancement: coûts que l’institut doit supporter pour obtenir lui-même les fonds nécessaires. Dans le cas d’une banque, ce refinancement peut s’opérer sur le marché des capitaux et/ou par le biais de fonds d’épargne. En outre, le législateur exige que les banques et les assurances garantissent les hypothèques par des fonds propres. Cela signifie que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour d'autres transactions. S’agissant des assurances et des bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension, ce sont généralement des capitaux de prévoyance immobilisés à plus long terme qui sont utilisés pour octroyer des hypothèques.
  • Frais de gestion: coûts liés à la commercialisation, à l’informatique, au conseil, à la documentation, au traitement, à la vérification de la solvabilité, au personnel, etc. Les frais de gestion varient en fonction de l’éventail de l’offre et du modèle commercial.
  • Prime de risque: lorsque l’institut de financement octroie un crédit (une hypothèque) à un propriétaire de son propre logement, il prend le risque que le preneur d’hypothèque ne soit plus en mesure de rembourser son crédit, par exemple pour cause de chômage. L’institut de financement assume donc le risque de défaillance du preneur d’hypothèque et exige pour cela une contrepartie financière.
    À cela vient s’ajouter le risque d’une éventuelle altération de la valeur du bien immobilier, par exemple du fait de travaux de construction à proximité immédiate, de vices cachés, d’un changement d’affectation de la zone concernée ou encore d’un effondrement de la demande régionale.
  • Marge bénéficiaire: l’institut de financement souhaite non seulement couvrir les frais de l’hypothèque et recevoir un dédommagement pour le risque encouru, mais aussi gagner de l’argent. Le prix réel, déduction faite des coûts, constitue donc la marge bénéficiaire. Celle-ci dépend de la stratégie de placement et des objectifs correspondants en matière de marges et de volumes. Il peut ainsi arriver qu’un institut de financement souhaite augmenter ses parts de marché sur un segment donné et soit de ce fait disposé à diminuer sa marge.

Les preneurs d’hypothèque peuvent influer sur deux des quatre facteurs de prix – la prime de risque et la marge bénéficiaire. Pour la première grâce à sa propre situation financière et pour la seconde en optant pour les bons arguments et en faisant preuve d’un brin d’habileté pendant la négociation.

Les prix personnalisés calculés en fonction des risques sont courants surtout au sein des banques

Sur le marché hypothécaire, les banques ont souvent recours à un pricing personnalisé pour chaque client en fonction du risque, tandis que les assurances et les bailleurs de fonds alternatifs adoptent une approche plus générale pour la fixation de leurs prix. Leur objectif est de proposer à tous leurs clients la même prestation pour le même prix en se fondant sur des ratings standardisés.

  • Les banques mettent en œuvre les systèmes de rating les plus complexes parmi les acteurs du marché et tiennent le mieux compte des risques. Elles intègrent les informations spécifiques au client (comme les données relatives aux transactions et au patrimoine) et établissent ainsi un profil de risque individuel.
  • Les assurances occupent une place intermédiaire entre les banques et les bailleurs de fonds alternatifs en la matière. Pour elles, il s’agit moins de calculer des majorations ou des minorations en fonction des risques individuels d’un client, mais plutôt de vendre des produits supplémentaires (cross-selling).
  • Les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension et les fondations de placement n’appliquent que très peu de majorations ou de minorations spécifiques, mais sont dotés de règles contraignantes valables pour tous leurs clients.

Des minorations jusqu’à 40 points de base (0,4%) sont possibles

Les minorations les plus usuelles sont les suivantes:

Minorations bons risques

1. Un faible taux d’avance

Le taux d’avance et le taux d’endettement sont les deux principaux « facteurs de risque » utilisés pour calculer le prix d’une hypothèque. Plus le taux d’avance est élevé, plus le risque est important pour l’institut. En cas d’insolvabilité du preneur d’hypothèque ou de perte de valeur du bien-fonds, ce sont toujours les fonds propres du preneur d’hypothèque qui sont utilisés en premier en tant que garantie. Plus ces fonds sont importants, plus le taux d’avance est faible, et plus le risque que l’institut de financement soit obligé de mettre la main à la poche est réduit. C’est pourquoi presque tous les prestataires offrent une minoration en cas de faible taux d’avance, c.-à-d. un niveau de capital étranger maximum de deux tiers (minoration 5 à 15 pdb). Quelques prestataires utilisent des gradations plus fines avec des minorations moins importantes (p. ex. une minoration de 3 à 5 pdb si <75%).
Certains d’entre eux ajoutent également les prêts sans intérêts au capital étranger, ce qui fait grimper le taux d’avance, tandis que d’autres octroient uniquement des hypothèques de premier rang, c.-à-d. ne financent que des objets avec un taux d’avance maximum de deux tiers.

Maintenir le taux d’avance à bas niveau signifie non seulement profiter d’un taux d’intérêt plus faible, mais aussi d’un plus grand choix de prestataires (voir le chapitre Conseils).

Taux d'avance

2. Un faible taux d’endettement

Le taux d’endettement constitue le second « facteur de risque » crucial pour la fixation du prix. Plus le taux d’endettement d’un client est élevé, plus sa charge financière est importante, et plus le risque de défaillance augmente. L’on considère généralement qu’au maximum un tiers du revenu d’un ménage doit être alloué au logement (voir calcul). Dans la pratique, il existe de grandes différences dans les méthodes de calcul du taux d’endettement, raison pour laquelle les minorations appliquées par les divers prestataires ne sont guère comparables. Certains prestataires se basent sur le taux d’endettement et d’autres facteurs comme le taux d’avance et l’état de l’objet pour établir leur propre rating, utilisé ensuite pour calculer la minoration. En règle générale, l’on observe une minoration de 3 à 5 pdb lorsque le taux d’endettement est inférieur à 30%, et même de 5 à 10 pdb lorsqu’il s’établit en deçà de 25%. À l’inverse, il faut s’attendre à une majoration lorsque le taux d’endettement est élevé (>33%).

Tenue des charges

La même hypothèque peut être refusée par un prestataire en raison du taux d’endettement, alors qu’un autre n’appliquerait aucune majoration pour un taux d’endettement élevé. En cas de refus ou de majoration, il ne faut donc pas hésiter à solliciter des offres auprès d’autres acteurs du marché.

3. La conclusion/l’achat d’autres prestations (cross-selling)

Les assurances, mais aussi certaines banques, appliquent des minorations lorsque le client – en plus de l’hypothèque – a recours à d’autres produits et prestations. En tant que client, il est donc fortement recommandé de s’en enquérir. Chez les assureurs, des minorations de l’ordre de 10 pdb sont possibles pour une assurance de bien et/ou une assurance-vie. Les banques quant à elles récompensent souvent les transferts d’actifs (de 5 pdb pour des montants de CHF 100 000 jusqu’à 15 pdb pour ceux dépassant CHF 1 million, par exemple).

Si une assurance-vie a été souscrite auparavant, il est judicieux de demander une offre hypothécaire au même institut, celle-ci pourrait se révéler avantageuse.

4. Un grand volume hypothécaire

En cas de volume important, le montant de l’hypothèque peut également se traduire par une minoration, même lorsqu’un client détient plusieurs hypothèques auprès du même prestataire. Des seuils avec des volumes supérieurs à CHF 750 000 ou CHF 1 million sont ici usuels, assortis d’une minoration de 5 pdb. Dans le cas de volumes hypothécaires plus élevés, l’institut de financement profite de coûts de gestion identiques, synonymes de meilleur rendement.

Les minorations pour volumes hypothécaires importants concernent surtout les immeubles de rendement.

5. Une importante fortune résiduelle

Le montant de la fortune résiduelle après conclusion de l’hypothèque peut également avoir une influence sur le prix. Disposer d’une réserve financière est un atout, mais ne se traduit généralement par une minoration que si ces actifs sont transférés auprès de l’institut de financement (voir chapitre cross-selling). En revanche, si la somme restant à disposition après l’achat d’un bien-fonds est inférieure à CHF 20 000–25 000, cela entraîne une détérioration du rating et donc une majoration.

Un transfert d’actifs peut porter ses fruits, mais il convient d’évaluer le niveau de dépendance qui en découle vis-à-vis de l’institut.

6. L’achat d’un produit spécifique

De nombreuses banques et assurances proposent des produits hypothécaires spécifiques, p. ex. réservés aux familles, aux primo-acquéreurs (première hypothèque) ou dédiés à la rénovation énergétique de la maison (Minergie). Les premiers sont surtout des outils marketing, visant à conquérir de nouveaux clients. Les déductions pour les propriétés à haute efficacité énergétique sont dues à une meilleure valorisation du bien.

Les produits spécifiques peuvent être intéressants, mais il convient toujours de les comparer aux produits standards d’autres prestataires.

Attention aux majorations

Les majorations les plus fréquentes concernent:

  • un taux d’avance élevé (>80%)
  • un taux d’endettement élevé (>33%)
  • une somme hypothécaire très faible (<CHF 100 000)
  • un taux d’intérêt/forward fixé longtemps à l’avance (>12 mois)

Majoration taux forward

Les personnes anticipant une hausse des taux hypothécaires ont la possibilité de fixer le taux de leur future hypothèque jusqu’à 24 mois à l’avance. L’on parle alors d’hypothèque forward (ou hypothèque à terme), qui s’accompagne généralement d’une majoration. Dans le contexte actuel de taux négatifs, de nombreux prestataires sont disposés à fixer gratuitement le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance, voire plus. Notons que la majoration augmente avec cette durée.

Dans le contexte actuel de taux négatifs, il est intéressant de se renseigner sur un éventuel renouvellement ou un rachat de l’hypothèque. Fixer le taux d’intérêt à l’avance peut se révéler judicieux si les taux sont appelés à augmenter.

Conseils pour le preneur d’hypothèque

1. Évaluer sa situation financière et obtenir plusieurs offres

Utilisez les calculateurs de taux d’endettement et de taux d’avance disponibles sur Internet pour vous faire une idée de vos conditions-cadres de financement avant même le premier entretien de conseil. En présence d’un taux d’endettement inférieur à 30% et/ou d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous profitez d’un large choix de prestataires et de bonnes chances de bénéficier de conditions attractives.

2. Diminuer le taux d’avance par la mise en gage/l’utilisation d’avoirs de prévoyance

Dans le cas d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous devriez vérifier si la mise en gage de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a vous permet de passer en dessous de 2/3. Vous profiterez alors d’un large choix de prestataires et d’un taux d’intérêt plus bas. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, il se peut très bien que la mise en gage ne soit plus nécessaire au bout de quelques années, parce que le taux d’avance baisse avec la hausse des prix.

3. Attention au splitting hypothécaire

Une répartition entre différentes tranches d’hypothèques fixes – indépendamment de l’environnement de taux d’intérêt – n’est guère judicieuse. Le preneur d’hypothèque se place alors en position difficile dès qu’il s’agit de négocier le renouvellement de la première tranche. Presque aucun acteur n’acceptant de subordination, il reste donc lié au prestataire initial pour le renouvellement. À cela vient s’ajouter qu’aucun institut de financement ne propose les meilleures conditions à une date et pour une durée donnée. Bref, évitez soigneusement le splitting, sauf si, par exemple, vous attendez une succession (anticipée), qui vous permettrait de rembourser la tranche arrivée à échéance.

L'étude PDF est disponible ici.


SARON

Les hypothèques SARON arrivent !

Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.

Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.

Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d'hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.

Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.

La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.

Prévisions des taux hypothécaires

Prévision des taux d’ici fin 2021

D’ici la fin 2021, nous continuons de tabler sur un environnement de taux négatifs et des taux hypothécaires similaires aux niveaux actuels. Les raisons de ce scénario sont multiples: la poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux directeurs dans le monde entier. Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait en outre se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne (UE).

Perspectives

Évolution de l’économie suisse

L’apparition du coronavirus au début de l’année et les mesures de confinement mises en place par la suite dans le monde entier ont infligé des dommages considérables à l’économie mondiale. La plupart des experts estiment aujourd’hui que le pire du choc économique est passé en Suisse. En effet, la situation de l’économie nationale s’est améliorée plus rapidement que prévu. Cependant, cela ne signifie pas que la crise soit derrière nous.
Le secteur des exportations, très important pour la Suisse, est notamment un sujet de préoccupation majeure. À l’exception du secteur pharmaceutique, toutes les exportations, y compris le tourisme, ont été durement touchées par l’effondrement de l’économie mondiale. Outre les difficultés d’écoulement sur les marchés mondiaux, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont multipliées ces dernières semaines. Cette évolution devrait exercer une pression supplémentaire sur l’économie mondiale.

Évolution des taux hypothécaires

Le krach boursier de début mars et le confinement ont entraîné une hausse massive à court terme des taux hypothécaires suisses en raison des désinvestissements et des besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Toutefois, lorsque les incertitudes initiales se sont estompées et après les interventions rapides et massives des gouvernements et des banques centrales, les bourses et les marchés de capitaux ont très vite repris des couleurs. Grâce à cela, les taux hypothécaires sont retombés au niveau du début de l’année.

En raison de plusieurs facteurs, nous ne prévoyons pas de hausse des taux hypothécaires au cours des mois à venir:

• La poursuite de la récession associée à l’augmentation massive de la dette des États rend inacceptable une hausse des taux direc-teurs dans le monde entier.
• Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc suisse, la Banque nationale suisse (BNS) devrait se voir contrainte de maintenir les taux d’intérêt en dessous de ceux de l’Union européenne.
• La stabilité du marché immobilier (résidentiel) suisse devrait main-tenir les primes de risque à un niveau bas. Qui plus est, la concur-rence entre les prestataires contribuera également à faire profiter les clients de la pression sur les prix.
• Nous nous attendons à ce que le marché du travail suisse soit for-tement impacté, mais qu’une fois de plus, il se montre résilient et en mesure de se redresser assez rapidement. De ce fait, le risque de pertes de crédit liées aux revenus semble gérable, et il n’existe actuellement aucune raison d’anticiper des coûts de crédit plus élevés dus à des défauts de paiement.

Évolution des prix du logement à usage personnel

La crise du coronavirus a inévitablement, mais seulement à court terme, entraîné une baisse du volume des transactions immobilières. Cependant, nous partons actuellement du principe que tant l’offre que la demande de logements en propriété augmenteront à nouveau dans les prochains mois. Les premiers indices allant dans ce sens sont déjà clairement visibles. En outre, nous pensons que des effets de rattrapage se produiront dès que la fin de la crise se profilera, et que la valeur stable d’un logement en propriété prendra encore de l’importance. La perspective d’un coût du logement moindre devrait également renforcer le souhait de devenir propriétaire.

Facteurs déterminants du taux hypothécaire

Évolution de l’économie et des taux au niveau mondial

En tant que pays exportateur, la Suisse est très dépendante de l’économie mondiale et en particulier de l’UE, son principal partenaire commercial. La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) a une influence directe sur le taux de change EUR/CHF. Nous examinons donc également la situ-ation dans l’UE pour nos prévisions.

Les indicateurs suivants sont pertinents:
• Politique monétaire de la Fed, de la BCE et de la BNS
• Discussions politiques (p. ex. sortie de la crise du coronavirus à l’échelle mondiale, accord-cadre Suisse/UE, etc.)
• Évolution du produit intérieur brut, de l’inflation, des prix à la con-sommation et de l’indice des directeurs achats
• Évolution du taux de chômage suisse

Évolution de l’économie en Suisse

L’économie suisse diffère de celle de l’UE à bien des égards et sera probablement à même de surmonter la crise du coronavirus mieux et plus rapidement. Néanmoins, ce qui se passe dans l’UE nous impacte directement. La politique monétaire de la BCE est donc d’une importance capitale pour la BNS. Toute convergence du taux directeur suisse avec celui de l’UE entraîne une appréciation encore plus forte du franc suisse par rapport à l’euro, ce qui, par conséquent, aurait un impact négatif sur notre économie d’exportation.

Pas de fin prévisible des taux d’intérêt négatifs

Après la crise financière, les banques centrales du monde entier ont considérablement baissé les taux afin de stimuler l’économie avec de l’argent bon marché. Bien que la Fed ait progressivement augmenté les taux d’intérêt ces dernières années, à la fin juillet 2019, elle a tout de même procédé à la première baisse des taux d’intérêt depuis dix ans sur la base des prévisions économiques. En raison de la pandémie, le taux directeur américain se situe désormais également à 0%. La BCE aussi devrait maintenir son taux directeur à 0% bien au-delà de 2020, ce qui ne laisse pas à la BNS la marge de manœuvre nécessaire pour relever les taux. Suite à la suppression du taux de change plancher de l’euro en 2015, la BNS a dû considérablement pousser les taux à court terme dans la zone négative afin de ne pas encore trop renforcer le franc par rapport à l’euro. Le taux directeur de la BNS se situe actuellement à -0,75%. La BNS n’est pas en mesure de sortir de cette situation de taux d’intérêt négatifs pour le moment en raison du rapport de dépendance.

Quelle hypothèque dois-je choisir ?

Le modèle hypothécaire que vous choisissez dépend non seulement du niveau des taux d’intérêt actuels et des évolutions prévues, mais aussi de votre situation personnelle ainsi que de votre capacité et de votre tolérance au risque. Les hypothèques à court terme ne sont actuellement pas beaucoup moins chères que celles à long terme. Si vous souscrivez aujourd’hui une hypothèque sur cinq ans et la renouvelez à échéance, vous prenez le risque que cela ne soit possible qu’à des taux d’intérêt (nettement) plus élevés. Avec une hypothèque à long terme, vous réduisez ce risque et bénéficiez d’une sécurité élevée en termes de planification et de budget, mais vous êtes lié à votre établissement financier pour une plus longue période.

Modèles hypothécaires

Hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe est contractée à un taux d’intérêt défini et pour une certaine durée, généralement comprise entre deux et dix ans. De plus en plus de prestataires proposent également des durées plus longues pouvant aller jusqu’à 25 ans, parfois avec des options de sortie intéressantes. Le taux d’intérêt reste identique pendant toute l’échéance, indépendamment de l’évolution des taux hypothécaires sur le marché. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme n’a cessé d’augmenter l’année passée. D’une part en raison des taux d’intérêt historiquement bas, d’autre part en raison de la courbe des taux très plate. Cette tendance devrait se poursuivre.
Selon le prestataire, une hypothèque à taux fixe peut être contractée jusqu’à deux ans avant le début de l’échéance. Vous pouvez, de manière anticipée, fixer l’hypothèque aux taux d’intérêt actuellement en vigueur, moyennant le paiement d’une majoration forward. Une souscription forward est donc judicieuse si l’on s’attend à une hausse des taux hypothécaires. Certains établissements proposent actuellement des fixations anticipées sans majoration ou alors, minime.

Hypothèque du marché monétaire

Dans le cas d’une hypothèque du marché monétaire, les taux sont régulièrement ajustés pendant la durée de l’hypothèque, généralement tous les trois mois. Le taux hypothécaire se compose d’un taux d’intérêt de référence et d’une marge. L’hypothèque du marché monétaire est conclue dans un accord-cadre de crédit d’une durée de deux à cinq ans. Jusqu’à présent, le taux de référence des hypothèques du marché monétaire était le Libor. Or, comme ce dernier sera supprimé à la fin 2021, les prestataires hypothécaires passent désormais progressivement au Saron (Swiss Average Rate Over Night) en tant que base de calcul du taux hypothécaire. Dans le même temps, ils modifient souvent également les autres dispositions contractuelles: chez certains prestataires, la durée de base de l’hypothèque Saron est nettement plus courte que celle de l’hypothèque Libor.

 

Finance et Immobilier Mise à jour: 80 % des prêts hypothécaires ont une durée d’au moins 10 ans

Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté de 1,20% au cours du premier semestre 2020. Au cours de la même période, 58% de nos détenteurs de prêts hypothécaires ont opté pour un financement auprès d'une banque. Parmi eux, 80% ont contracté un prêt hypothécaire d'une durée d'au moins dix ans. Vous trouverez ces informations et d'autres encore dans la publication FIMAJ Finance et Immobilier Mise à jour.

PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour Finance et Immobilier FIMAJ. Tous les six mois, les indices immobiliers actuels par type de propriété et par région sont comparés à diverses données du marché du financement.

Choix du produit hypothécaire

Les Romands privilégient les durées longues

[caption id="attachment_19049" align="aligncenter" width="1287"] Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]

Au premier semestre 2020, 80% du volume hypothécaire de MoneyPark avait déjà été conclu sous forme d’hypothèques à taux fixe d’une durée de dix ans ou plus. Les Romands, en particulier, préfèrent les durées longues: un bon tiers d’entre eux ont choisi une durée de onze ans ou plus.
Bien que ce soit une réduction par rapport au second semestre 2019 (42%), elle a entraîné une augmentation de la part des hypothèques à taux fixe à dix ans (S2 2019: 45%).

Les hypothèques à long terme de plus en plus populaires

La tendance aux hypothèques à taux fixe et à durée de plus en plus longue se confirme: au premier semestre 2020, la part des durées de dix ans et plus a continué d’augmenter, tandis que les durées moyennes ont perdu en attractivité. La cote de popularité de l’hypothèque Libor diminue également de plus en plus, mais cela peut également être dû à l’imminence de la disparition du Libor et au passage à l’hypothèque Saron.

Choix du prestataire hypothécaire

Les banques restent le groupe de prestataires privilégié

[caption id="attachment_19063" align="aligncenter" width="1284"] Du 1er janvier au 30 juin 2020[/caption]

En Suisse, 58% des hypothèques conclues par MoneyPark le sont pour le compte d’une banque. La part des caisses de pension est passée – du moins en Suisse alémanique – de 19% (S2 2019) à 24% au cours du premier semestre 2020. Les Romands, eux, ont continué à largement préférer les assurances et les banques au premier semestre 2020.

La part des prêteurs alternatifs augmente

La fermeture temporaire de certaines caisses de pension en raison de la crise du coronavirus au deuxième trimestre 2020 n’a pas affecté la popularité croissante des assurances et des caisses de pension sur l’ensemble du premier semestre 2020. Par rapport au second semestre 2019, la part des banques parmi les prêteurs hypothécaires a même diminué de 2 points de pourcentage.

Un potentiel d’économies énorme

Pour les emprunteurs, il est dans tous les cas intéressant de comparer les différents prestataires hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à dix ans s’établissait à 1,17% au premier semestre 2020. Les taux d’intérêt effectivement octroyés après négociation ont permis à nos clients en Suisse alémanique d’économiser jusqu’à 54 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d’une caisse de pension. En Suisse romande, la souscription auprès d’une caisse de pension a permis d’économiser jusqu’à 37 points de base. La différence régionale résulte du fait que les prêteurs ne proposent pas tous des financements hypothécaires sur l’ensemble du territoire de la Suisse ou ne se concentrent que sur certaines régions.

Indice PriceHubble des prix de l’immobilier

Hausse des prix malgré la pandémie

[caption id="attachment_19086" align="aligncenter" width="2166"] Etat au 30 juin 2020 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2019[/caption]

Après avoir baissé en 2019, les prix des appartements ont augmenté de 0,90 point de pourcentage dans toute la Suisse au premier semestre 2020, et ceux des maisons individuelles même de 1,20 point de pourcentage. Les prix ont également progressé durant le deuxième trimestre affecté par le Coronavirus, mais la croissance a été légèrement freinée, notamment pour les maisons individuelles.

Les prix des maisons individuelles augmentent dans toute la Suisse

Au premier semestre 2020, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 1,30 point de pourcentage en Suisse alémanique et de 1,10 point de pourcentage en Suisse romande. Cette évolution est principalement imputable au premier trimestre (Suisse alémanique: +1 point de pourcentage, Suisse romande: +0,80 point de pourcentage), la croissance s’étant quelque peu ralentie au deuxième trimestre 2020 en raison de la pandémie.

Les prix des logements évoluent différemment en Suisse alémanique et en Suisse romande

Au premier semestre 2020, les prix des appartements ont gagné 1,10 point de pourcentage en Suisse alémanique – après une tendance à la baisse au cours de la dernière période considérée. La crise du Coronavirus n’a pas eu d’influence notable sur la tendance de la croissance, les prix augmentant au même rythme au premier qu’au deuxième trimestre. En revanche, les appartements en Suisse romande sont devenus moins onéreux, avec une baisse de 0,10 point de pourcentage.

Rendement et durée d’amortissement pour les appartements dans les communes

Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,13% et 4,27% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées d’amortissement comprises entre 23 et 47 ans, la valeur maximale étant de 4,82% (commune de Saint Nicolas) et la valeur minimale de 1,60% (commune de Rougemont).

Le rendement moyen pour l’ensemble des communes se situe à 3,22%, affichant une légère baisse au cours du premier semestre 2020 (S2 2019: 3,36%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zoug, Bâle-Ville et Nidwald, avec moins de 2,72%. Les rendements sont les plus élevés dans les cantons du Jura, de Soleure et de Glaris, avec plus de 3,51%.

Vous pouvez télécharger ici l'analyse en format PDF : Mise à jour Finance et immobilier.

croissance stable

Le marché hypothécaire suisse connaît une croissance constante de trois pour cent

Le marché hypothécaire suisse est l'un des plus importants au monde et connaît une croissance organique de 3 à 5% chaque année. Cette étude analyse la façon dont le marché hypothécaire s'est développé en 2019 et quels acteurs y ont le plus contribué. En outre, elle présente une synthèse du marché hypothécaire suisse, l’évolution des volumes et des parts de marché depuis 2014, ainsi qu’un aperçu des développements prévus pour 2020.

Le marché hypothécaire en 2019

Les banques représentent toujours de loin le groupe de fournisseurs le plus important

Fin 2019, le marché hypothécaire suisse représentait près de 1 100 milliards de francs. La plus grande part provient toujours des banques : ensemble, elles dominent près de 95% du marché hypothécaire, même si de plus en plus de prêts ne proviennent plus uniquement de leurs propres canaux de distribution, mais aussi de canaux externes.

Les deux groupes de prestataires non-bancaires, les compagnies d’assurance et les caisses de pension, représentent environ 5% du marché, gérant environ 57,5 milliards de francs d’hypothèques.

Les bouleversements sur le marché prennent des années

Alors que le volume des assurances a légèrement reculé en 2019, les caisses de pension ont connu une croissance plus forte que celle du marché. Cependant, il faudra encore de nombreuses années pour que la part des établissements non bancaires augmentent de manière significative. En effet, la constitution d’un portefeuille hypothécaire prend du temps et dépend de canaux de distribution alternatifs, dont principalement des intermédiaires. En moyenne, les hypothèques ne doivent être renouvelées qu'à hauteur d'environ 150 milliards de francs par an, le solde résiduel reste dans les comptes des créanciers hypothécaires. De plus, environ 90% des emprunteurs hypothécaires continuent de souscrire leur hypothèque, sans offre de comparaison, directement auprès de leur banque, et ce, malgré des économies d’intérêt potentielles élevées et une comparabilité aisée du produit hypothécaire.

portefeuille hypothécaire

Le marché hypothécaire suisse est l’un des plus importants au monde

Le marché hypothécaire suisse total a progressé de 32 milliards de francs, soit 3%, en 2019. Cela représente un léger recul par rapport à l’année précédente (2018 : + 34,6 mrd / +3,4%). Cette croissance est principalement due à l’augmentation des prix de l’immobilier, le taux de logement en propriété stagnant depuis des années à près de 40%. Le marché hypothécaire suisse est donc ainsi l’un des plus importants au monde. S’élevant à 1 200 milliards d’euros, les prêts hypothécaires en Allemagne ont une valeur nominale presque aussi importante qu’en Suisse, par exemple. Cependant, l’Allemagne compte environ dix fois plus d’habitants que la Suisse (83 millions) et à un taux de logement en propriété de plus de 50%.

Les caisses de pension connaissent la plus forte progression en pourcentage

Les banques cantonales ont généré le volume d’hypothèques le plus important en valeur nominale, avec une croissance nette de 4,2%, soit plus de 15,6 milliards de francs, ce qui représente une surperformance. Avec une croissance de 3,2%, les banques Raiffeisen, les banques régionales et les caisses d’épargne ont aussi réalisé une surperformance.

En revanche, la plus forte croissance en pourcentage a été réalisée par les caisses de pension : nous estimons que ce groupe de prestataires a enregistré une augmentation de près de 7% en 2019. C’est d’autant plus remarquable, que les caisses de pension ne disposent pas ou très peu de canaux de distribution propres et bénéficient, dans une large mesure, du secteur des intermédiaires professionnels en particulier.

croissance hypothèque

Les compagnies d’assurance perdent en volume

Comme lors des années précédentes, les grandes banques ont réalisé une sous-performance, avec une croissance de seulement 1,5%. En 2019, les compagnies d’assurance ont même diminué leur investissement en hypothèques. Nous estimons que ce recul s’élève à près de 39 milliards, avec près de 4%. Ce recul ne signifie pas obligatoirement que le domaine hypothécaire n’est pas intéressant pour les compagnies d’assurance. En effet, certaines compagnies d’assurance ont développé leur portefeuille hypothécaire au cours des dernières années et en 2019. Le recul est plutôt dû au fait que, d’une part, le total du bilan des compagnies d’assurance ait diminué de manière générale, entraînant donc une réduction proportionnelle du portefeuille hypothécaire. D’autre part, certaines compagnies d’assurance ont séparé leurs portefeuilles d’investissement de leur bilan, en raison de modifications stratégiques dans le domaine de la prévoyance.

Les intermédiaires en prêt hypothécaire ont déjà largement contribué à la croissance du marché hypothécaire suisse, avec un volume estimé à environ 5,8 milliards de francs.

Les intermédiaires

Un marché à haut potentiel

L’importance des intermédiaires en prêt hypothécaire n’a cessé d'augmenter ces dernières années. En 2018, leur part dans la croissance du marché hypothécaire a déjà atteint un niveau conséquent d’environ 12%. Cette part a augmenté pour atteindre 18% en 2019, ce qui représenterait un montant de 5,8 milliards de francs généré par les intermédiaires. Nous prévoyons ici aussi une surperformance par rapport à la croissance du marché pour les années à venir.

croissance

Les Suisses comparent plus souvent

Malgré la croissance exponentielle des intermédiaires en hypothèque, le marché suisse des intermédiaires reste relativement petit et possède un important potentiel de rattrapage et de croissance par rapport à l’étranger. Calculée sur la base d’un volume du marché annuel de 180 milliards de francs (150 mrd par année pour le renouvellement des hypothèques existantes et une croissance de 30 mrd), la part des intermédiaires sur le marché suisse représente environ 4%. Comparé à l’étranger, ce chiffre reste bas. En Allemagne, par exemple, près de la moitié de l’activité hypothécaire est réalisée par des intermédiaires, en Grande-Bretagne, cette part s’élèverait à 70%, d’après une étude de McKinsey.

En Suisse, le domaine des intermédiaires en hypothèque existe en tant que segment indépendant, professionnellement institutionnalisé uniquement depuis la fondation de MoneyPark à la fin 2012. MoneyPark s’est établie comme leader incontesté des intermédiaires en prêt hypothécaire. Avec un volume de 3 milliards de francs, MoneyPark a conseillé et généré en 2019 plus d’hypothèques que tous les autres prestataires ensemble. De plus, le nombre d’intermédiaires sur le marché augmente : environ vingt compagnies (grandes et petites) d’intermédiaires en prêt hypothécaire ont été fondées au cours des dernières années. En outre, des banques de renommée proposent de plus en plus des plateformes de comparaison hypothécaire.

L’évolution du marché hypothécaire de 2014 à 2019

Croissance stable de trois pour cent par année

Au cours des cinq dernières années, le marché hypothécaire suisse a connu une croissance de presque 146 milliards de francs (+15,4%), ce qui correspond à un taux de croissance annuel moyen de 3%. Au cours des cinq dernières années, les caisses de pension ont connu une croissance plus de deux fois supérieure à celle du marché (+ 36,2%). En raison de leur volume encore faible, elles représentent cependant uniquement 2% de la part du marché.

évolution

Banques cantonales

  • Les banques cantonales restent les prêteurs hypothécaires les plus importants du marché. Elles ont encore augmenté légèrement leur part de marché (de 33% à 35%).
  • Le volume hypothécaire des banques cantonales a augmenté de plus de 22% pour atteindre près de CHF 386 mrd (marché : +15,4%).
  • Sur la même période, la ZKB, qui est la banque cantonale la plus importante, a progressé seulement un peu plus que le marché (+ 18%). On peut donc en conclure que la croissance a principalement concerné les petites banques cantonales et que la pression concurrentielle dans les plus grandes villes de Suisse a augmenté disproportionnellement à cause des intermédiaires professionnels et des banques concurrentielles (« dissolution du principe de territorialité »).

Grandes banques

  • Au cours des cinq dernières années, les grandes banques ont enregistré une croissance de 2,7%, nettement inférieure à celle du marché (+15,4%). Cependant, grâce à leur volume d’hypothèques important, elles n’ont perdu qu’environ 3 points de pourcentage de part de marché. Les grandes banques ont des sources de revenus plus variées, qui nécessitent moins de fonds propres, que d’autres groupes bancaires.
  • En valeur nominale, le volume hypothécaire des grandes banques a diminué chaque année de 2014 à 2017. Elles affichent à nouveau une croissance depuis 2018. Cependant, avec une croissance de 1,6% en 2018 et 1,5% en 2019, les grandes banques sont en sous-performance par rapport au marché. Cela démontre néanmoins que cette activité a gagné en importance et que les grandes banques proposent des conditions attractives.
  • En 2018, la part de marché des grandes banques est de 24,7% (2014 : 27.7%). Elles gèrent ainsi un volume d’hypothèques d’environ CHF 271 mrd.

Les banques Raiffeisen

  • Le groupe Raiffeisen fait partie des banques ayant connu la plus forte croissance. Son volume a augmenté de plus de 23% (+ CHF 35 mrd) et ses parts de marché sont passées de 15,8% à près de 17%.
  • Avec CHF 185 mrd, il s’agit du troisième groupe de prestataires le plus important en matière d’hypothèque, après les banques cantonales et les grandes banques.

Banques régionales et caisses d’épargne

  • Les banques régionales et les caisses d’épargne ont vu leur part de marché légèrement reculer (de 9,3% à 9,1%), car elles ont progressé, avec 12,8%, un peu en dessous de la moyenne du marché.

Compagnies d’assurance  

  • Après un recul en 2015, les compagnies d’assurance n’ont cessé de croître, mais elles ont à nouveau réduit leur volume hypothécaire en 2019. En raison de contraintes réglementaires (fortune liée) et d’une allocation de portefeuille traditionnellement plutôt axée sur le secteur du placement immobilier direct, leurs possibilités de croissance restent limitées.
  • Les modifications du total des compagnies d’assurance cachent d’importantes différences entre les différents fournisseurs : certains ont connu un taux de croissance à deux chiffres, alors que d’autres ont abandonné une partie de leur portefeuille hypothécaire pour des raisons stratégiques.
  • En 2019, le volume hypothécaire géré par des compagnies d’assurance était revenu au niveau de 2014, avec 38,9 mrd, ce qui représente un recul de part du marché de 4,1% à 3,5%.

Caisses de pension

  • Les caisses de pension sont le groupe de fournisseur ayant connu la plus forte croissance au cours des cinq dernières années.
  • Affichant une croissance de plus de 36%, soit un chiffre plus de deux fois plus haut que le marché, les caisses de pension ont développé leur volume hypothécaire pour atteindre 18,6%, ce qui ne représente qu’une part du marché de 1,7%.

À la différence des compagnies d’assurance, le potentiel de croissance dans le domaine de l’hypothèque a encore une belle marge de progression pour ce secteur d’investissement, avec un volume de placement total de 900 mrd à la fin 2018.

Développement du marché hypothécaire en 2020

La croissance ne devrait se situer que légèrement en dessous de la moyenne des dernières années

Les banques ont enregistré une croissance d’environ 1% lors des quatre premiers mois de 2020. Le marché hypothécaire n’a vraisemblablement qu’à peine augmenté au deuxième trimestre. Avec le confinement, les banques étaient très occupées par les crédits d’urgence et les fournisseurs institutionnels ont connu un fort besoin de liquidités, ce qui a rendu les investissements en hypothèques partiellement impossibles.

Le deuxième semestre a toutefois démarré très fort. De nombreuses caisses de pension et fondations de placement sont revenues en puissance sur le marché hypothécaire. Étant donné que les placements en hypothèque obtiennent un rendement plus important que les obligations de premier ordre comme les emprunts d’État, nous prévoyons que d’autres caisses de pension et fondations de placement vont investir dans cette classe d’actifs. Pour les banques et les compagnies d’assurance, nous partons du principe que le taux de croissance sera similaire à celui du premier trimestre. Ainsi, la croissance devrait atteindre près de 3%, soit un taux légèrement inférieur à celui des années précédentes.

Conclusion

Marché hypothécaire

Le marché hypothécaire reste stable avec une croissance annuelle d’environ 3%, ceci en grande partie grâce à la hausse des prix de l’immobilier. Étant donné que de nombreux clients contractent encore leur hypothèque auprès de leur banque sans offre de comparaison et que de nombreuses hypothèques sont conclues à long terme, d’importants changements des parts hypothécaires ne sont prévus qu’à moyen terme et ne seront visibles qu’après plusieurs années. Cependant, la tendance est irréversible : à moyen terme, le marché hypothécaire suisse sera dominé par différents fournisseurs ainsi que par des intermédiaires professionnels.

L’importance des caisses de pension joue ici un rôle clé : l’entrée sur le marché hypothécaire leur est devenue beaucoup plus simple et attractive, grâce aux offres comprenant toute la chaîne de valeur (acquisition, distribution et entretien).

Conséquences pour les emprunteurs hypothécaires

Le large éventail de prêteurs hypothécaires permet en principe aux emprunteurs hypothécaires de choisir librement leur établissement financier. Une enquête représentative menée par MoneyPark a montré que 68% des Suisses contractent leur hypothèque auprès de leur banque. En Suisse alémanique, cette part est plus élevée (73%) qu’en Suisse romande (50%). La part s’adressant à un intermédiaire en prêt hypothécaire représente 12%.

Ce comportement démontre que la demande pour un conseil indépendant et plus transparent augmente chaque année, comme le prouve l’entrée sur le marché de plusieurs nouvelles plateformes de comparaison. La vision de MoneyPark de rendre le marché hypothécaire plus simple d’accès pour le client hypothécaire par les informations et la transparence apparaît comme une réalité de plus en plus proche.


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MoneyPark franchit la barre des 300 collaborateurs !

Malgré la crise du Corona, la croissance reste soutenue pour le groupe MoneyPark : le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant compte ainsi plus de 300 employés au 1er août. L’objectif de créer quelques 100 nouveaux emplois cette année reste inchangé, la demande des Suisses pour des conseils indépendants autour du financement immobilier n’ayant été que bien peu impactée ces derniers mois.

Moins de 8 ans après sa création, plus de 300 collaborateurs, répartis sur toute la Suisse, travaillent désormais pour la Fintech helvétique. Alors que le confinement a freiné les plans de croissance et particulièrement de recrutement de maintes entreprises, MoneyPark poursuit le même objectif que celui initialement fixé : « Nous avons continué à recruter à plein régime, aussi bien pendant la crise et que pendant la phase clé du confinement, où il a fallu redoubler d’efforts et d’adaptabilité » se réjouit Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark.

MoneyPark en bonne voie malgré la crise

La concrétisation de la vision de l‘entreprise, qui consiste à créer un marché hypothécaire et immobilier transparent et plus facilement accessible pour tous, est une tâche à laquelle MoneyPark s’attelle chaque jour et qui entraine une croissance constante en termes d’effectif et d’opérationnel. « Au cours des 7 premiers mois de l’année, nous avons déjà pu accompagner des milliers de clients et nous sommes heureux de la confiance qui nous a été accordée, même en ces temps incertains » ajoute Stefan Heitmann.

Développement des succursales

La croissance rapide en termes d’effectif a nécessité des réaménagements et des déménagements, du côté des 25 succursales présentes en Suisse.  Ainsi, au cours du premier semestre, les succursales de St-Gall, Lausanne, Genève, Coire et Baden ont changé d’adresses ou étendu leur implémentation avec des bureaux additionnels plus volumineux. Les succursales de Bâle, Zoug et Winterthur suivront la tendance cette année et seront également dotées de davantage d’espace pour recevoir leurs clients. Stefan Heitmann en est convaincu : « L’attrait des acquéreurs immobiliers pour le conseil neutre et indépendant autour des questions hypothécaires est resté marqué. C’est pourquoi nous continuons à chercher activement des talents désireux de nous rejoindre. C’est un beau challenge, surtout à l’époque que nous vivons ».

MoneyPark comme employeur attractif

Pour atteindre ses objectifs de recrutement, MoneyPark s’investit en outre davantage dans la formation, qu’elle soit technique, commerciale ou continue. Ainsi, son pôle de formation, la « MoneyPark Academy », s’emploie à fournir pour les jeunes professionnels du secteur financier une formation structurée et polyvalente, unique sur le marché suisse, alliant nos différents domaines de compétences (banque, assurance, fiscalité et technologie). En parallèle, MoneyPark s‘emploie également à proposer continuellement des conditions de travail attrayantes et de nouveaux avantages sociaux pour ses collaborateurs.

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Real Estate index

Risk Index – La situation sur le marché immobilier résidentiel s’améliore

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark augmente, au 2e trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Un chiffre qui implique un risque accru assorti d’une tendance légèrement haussière. Depuis la fin 2018, l’indice a donc gagné pas moins de 1.3 point. Bien qu’il s’agisse d’une valeur élevée qui reflète un potentiel de danger, le marché de l’immobilier résidentiel affiche un état toujours très stable.

L’augmentation du Real Estate Risk Index est avant tout placée sous le signe des perspectives économiques extrêmement moroses. La récession mondiale et nationale à venir se manifeste déjà par une hausse des chiffres du chômage. En outre, la baisse de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel en Suisse s’est accentué par rapport au trimestre précédent.

Malgré tout, nous considérons que le marché de l’immobilier résidentiel repose sur des fondamentaux solides. Dans leur majorité, les propriétaires devraient être en mesure de faire face aux éventuelles diminutions de revenus temporaires grâce à des réserves. En complément, les règles très strictes en matière de financement, notamment celles concernant la tenue des charges, ont un effet positif.

Les prix et l’offre de l’immobilier résidentiel sont restés stables, jusqu’à présent, face à la crise du coronavirus. Tous deux ont légèrement augmenté, la hausse des prix étant à mettre au compte des maisons individuelles et l’accroissement de l’offre des appartements en propriété.
De plus, il s’avère que la demande de logements en propriété dépasse déjà nettement l’offre. Le nombre de transactions, fortement réduit en avril et mai, est reparti à la hausse en juin et devrait constituer un pas important vers un retour à la normalité.

Risk Index - La situation sur le marché immobilier résidentiel s'améliore

Résultats détaillés

Les indicateurs mettent en évidence de hauts risques sur le marché immobilier suisse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente encore une fois, au deuxième trimestre 2020, de 0.2 points pour s’établir à 4.1 points. Ce faisant, l’indice a à nouveau atteint un sommet depuis le début du calcul du RERI en 2014. Une valeur qui implique un risque élevé sur le marché immobilier suisse.

Pour différentes raisons, les chiffres demandent cependant à être fortement relativisés. Premièrement, il apparaît de plus en plus clairement que l’immobilier résidentiel gagne encore plus en valeur et donc en stabilité dans le cadre de la crise du coronavirus. Deuxièmement, le marché présente toujours une demande nettement excessive en logements en propriété.

Les prix et l’offre ne sont pas affectés par la crise du coronavirus

Au deuxième trimestre 2020, nous assistons à une reprise de l’indice consolidé de l’offre et des prix, pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, de 0.6 point pour atteindre 162.3 points. Cette évolution est due en particulier aux prix des maisons individuelles, qui ont grimpé de 2% en l’espace d’un an. Au niveau de l’offre également, le recul constaté lors du trimestre précédent a été compensé. Notamment vers la fin du deuxième trimestre, l’offre d’appartements en propriété a légèrement dépassé les 40 000 biens, tandis que l’offre de maisons individuelles s’avérait relativement stable avec 23 000 biens.

La dynamique des transactions repart à la hausse bien que la crise du coronavirus ne soit pas du tout terminée

Au premier trimestre, les répercussions de la crise sur le marché du logement en propriété n’étaient que peu perceptibles. Au cours du deuxième trimestre, on a observé que de nombreux acheteurs potentiels mettaient temporairement de côté leur intention d’acheter, en partie à cause d’incertitudes, mais également pour des raisons pratiques (pas de possibilités de visites physiques), avant de revenir sur le marché dès juin. Le volume de transactions, après une réduction temporaire mais forte en avril et en mai, repart à la hausse. Aussi bien l’offre que la demande en immeubles résidentiels, notamment en maisons individuelles, ont sensiblement augmenté en juin. À mesure que l’on en saura davantage sur la durée et la sévérité de la crise, des effets de rattrapage devraient se manifester et les valeurs stables d’une maison individuelle, en ces temps d’incertitude, devraient à nouveau gagner en importance.

Les répercussions pour l’économie mondiale sont immenses

Les répercussions économiques de la pandémie de coronavirus sont dramatiques. Il est maintenant clair que le monde va glisser vers une grave récession. Outre les difficultés du commerce mondial, les conflits commerciaux menacent de s’intensifier à nouveau. Comme l’indique l’OCDE, de nombreuses nouvelles restrictions commerciales sont apparues, ces dernières semaines, dans le sillage de ces conflits. Une évolution susceptible de peser encore davantage sur l’économie mondiale.

Par exemple, dans ses dernières prévisions, la Commission européenne prévoit une contraction drastique de 8,7% du PIB pour la zone de l’UE. Un facteur décisif sera désormais la rapidité de la reprise en 2021 resp. l’évolution de la pandémie de coronavirus. À noter dans le contexte mondial que les cycles de reprise seront, potentiellement, fortement asymétriques. Ainsi, les dernières données économiques de la Chine ont marqué une embellie considérable et largement dépassé les prévisions des experts, tandis que d’autres régions, en premier lieu les États-Unis et l’Amérique centrale/du sud, vont, selon les prévisions, à nouveau être orientées à la baisse.

Suisse: la reprise de l’économie ne parvient pas à compenser les pertes sur le front des exportations

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a déjà franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée. Le secteur des exportations, qui compte beaucoup pour la Suisse, est une source d’inquiétude majeure. À l’exception de l’industrie pharmaceutique, tous les secteurs dépendant des exportations, y compris le tourisme, ont été très durement touchés par l’effondrement de la conjoncture mondiale, même si les premiers signes de reprise se font sentir dans le secteur du tourisme local, par exemple.

Une politique de taux négatifs de la Banque nationale suisse est inévitable

Partout dans le monde, les banques centrales et les gouvernements s’efforcent de soutenir l’économie par des interventions financières rapides et de grande ampleur visant à combattre la récession qui s’amorce déjà. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie que, compte tenu du taux de change par rapport à l’euro, elle devra maintenir un taux directeur négatif pendant des mois, voire des années, et poursuivre sa politique monétaire ultra expansive, tout en contrant toute tendance au renchérissement du franc.

Des taux d’intérêts hypothécaires qui devraient rester bas

La fourchette de conditions proposées demeure très grande. Notamment sur le front des meilleurs taux d’intérêt, nous observons un retour à un alignement renforcé sur l’évolution des taux swap du marché des capitaux. Au cours des derniers mois, les bailleurs de fonds alternatifs ont investi avec réticence dans les hypothèques en raison des besoins de liquidités accrus; au deuxième semestre, nous escomptons le retour de certains de ces bailleurs hypothécaires sur le marché. Cette situation devrait à nouveau générer davantage de pression sur les prix et se traduire, en combinaison avec la baisse des taux du marché des capitaux, par des conditions de taux hypothécaires très attractives. Cependant, dans le contexte de l’évolution de la crise du coronavirus, des fluctuations de prix vers le haut continuent d’être possibles à court terme.

Taux d’endettement des propriétaires quasi inchangé

La part des hypothèques dans le prix d’achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 51%. Il n’en découle aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. Endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris les fonds des 2e et 3e piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l’hypothèque n’est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. La base est constituée par les nouveaux financements au cours de la période sous revue.

Le taux d’endettement demeure relativement faible

L’endettement n’évolue que peu. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne quelque 51% au deuxième trimestre 2020. Cela signifie que l’endettement des ménages n’engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite est de 66%, soit un niveau nettement plus élevé.

Risk Index - Taux d'endettement

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Les meilleures offres sont clairement alignées sur l’évolution des taux du marché des capitaux, l’écart entre l’offre la moins chère et la plus chère est toujours considérable

L’écart de taux entre les prestataires les moins chers et les plus avantageux demeure très important au deuxième trimestre 2020, avec 0,83%. Il ne se situe que légèrement au-dessous du niveau record du trimestre précédent (0,89%). Notamment pour la durée la plus recherchée, l’hypothèque à taux fixe de 10 ans, nous continuons à observer une fourchette de prix gigantesque: alors que le prestataire le moins cher facturait en moyenne un taux d’intérêt de 0,72%, cette échéance coûtait, chez le plus cher, 1,78%. Il en résulte une importante marge de 1,06% qui, sur la durée totale et à des volumes d’hypothèques moyens, peut facilement représenter plusieurs dizaines de milliers de francs. On remarquera que les meilleures offres, la plupart du temps des caisses de pension et des fondations de placement, sont nettement plus fortement corrélées aux évolutions du marché des capitaux que les offres plus chères.

Risk Index - Différences prestataires le moins cher et plus cher

Potentiel d’économies gigantesque

Sur la base d’un montant d’hypothèque de 800 000 francs et d’une durée de dix ans, le preneur d’hypothèque peut réaliser des économies significatives sur les charges d’intérêts. Avec un meilleur taux d’intérêt actuel négocié par le groupe MoneyPark de 0,82%, le potentiel d’économies est le suivant:

Risk Index - Exemple comparatif

3. Coûts de garantie des crédits

Plus faible volatilité des taux swap au deuxième trimestre

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du deuxième trimestre a été nettement moins volatile qu’au trimestre précédent. Le taux d’intérêt des marchés des capitaux à 10 ans a oscillé dans une fourchette de quelque 20 points de base (entre –0,20% et –0,40%). Les vastes programmes de soutien à la conjoncture des grandes banques centrales ont certainement contribué à cet apaisement. Enfin également, les places boursières se sont remise étonnamment vite du choc de la crise du coronavirus.

L’écart entre le swap à deux ans par rapport au swap à dix ans continue à être extrêmement faible (moins de 40 points de base). La courbe des taux plate suggère un fort ralentissement de la conjoncture (récession) et, avec lui, une très faible inflation au cours des prochaines années.

Risk Index - Différences taux swap

Prévision pour les prochains mois: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas

Au cours des prochaines semaines, nous tablons sur une volatilité élevée des taux sur les marchés des capitaux et hypothécaires. La persistance du taux directeur de la BNS à un niveau négatif ne laisse pas de marge pour d’importantes hausses de taux. Du reste, le niveau des taux devrait également dépendre fortement de l’évolution de la pandémie de coronavirus et des impacts économiques connexes.

Sur le marché hypothécaire, les capacités de nombreux prestataires sont en outre à nouveau revenues à leur niveau normal d’avant la crise du coronavirus, ce qui signifie qu’ils offrent (ou peuvent offrir) à nouveau davantage de conditions concurrentielles.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logements à usage personnel reprennent déjà leur hausse

Au deuxième trimestre 2020, l’indice consolidé de l’offre et des prix pour les maisons individuelles et les appartements (PPE) a enregistré une hausse de 0.6 points pour atteindre 163.3 points. Et ce, après que l’indice des prix au premier trimestre avait baissé de 0.7 point d’indice. La reprise est à mettre au compte de l’augmentation des prix des maisons individuelles qui, avec 1,13%, ont fortement augmenté, tandis que les prix des appartements en propriété cédaient 0,37%. Les inégalités de cette évolution deviennent plus compréhensibles lorsqu’on regarde en arrière. Les prix des maisons individuelles ont augmenté, en l’espace d’un an, de 2%, tandis que les appartements en propriété étaient vendus en moyenne 0,6% moins cher qu’il y a un an.

La crise du coronavirus ne semble pas affecter le marché de l’immobilier résidentiel – tout au moins jusqu’à maintenant. Outre les prix, l’offre s’avère également très stable. Les reculs du premier trimestre, correspondant à quelque 4000 biens, ont été compensés au deuxième trimestre. En milieu d’année, et particulièrement grâce au mois de juin, l’offre a à nouveau augmenté pour s’établir à près de 40’000 appartements et 23’000 maisons individuelles. Cette remontée est principalement due à une offre plus importante d’appartements en propriété.

Nous demeurons sceptiques pour les immeubles de rendement (buy-to-let), notamment dans les zones périphériques et les régions rurales, où le risque de logements vacants pourrait s’accentuer en cas de phase de faiblesse économique prolongée. Le niveau d’activité toujours élevé dans le secteur de la construction pourrait s’allier à un recul de l’immigration dû au coronavirus et ainsi accentuer le déséquilibre. Et le marché de l’immobilier commercial (bureaux, industrie) présenterait lui aussi, si l’activité de construction demeurait la même et le chômage augmentait, un risque significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel à usage personnel.

Attendons également de voir s’il y aura des corrections de prix dans le segment du luxe. Si les acheteurs à faibles revenus craignent une récession durable, ils auront une attitude attentiste, ce qui peut rapidement se répercuter sur la liquidité du marché et les prix.

L’indice des prix à la consommation a cédé du terrain par rapport au premier trimestre et est inférieur de 0.2 points d’indice, avec 98.6 points. Les quatre derniers trimestres ont tous affiché un recul qui totalise désormais 1.2 point d’indice par rapport au trimestre précédent.

Risk Index - Indice des prix

5. Taux de chômage

Poursuite de la hausse du taux de chômage sur fond de crise du coronavirus – la réduction de l’horaire de travail permet d’éviter le pire

Après une hausse marquée de 0.4 point de pourcentage du taux de chômage au premier trimestre, on constate pour le deuxième trimestre une nouvelle augmentation de 0.6 point. Avec 3,3%, le chômage est revenu, au deuxième trimestre, au niveau de 2016. Il s’agit sans aucun doute d’un premier effet de la crise du coronavirus.

Selon les enquêtes menées par le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), 150 289 chômeurs étaient inscrits auprès des offices régionaux de placement (ORP) à la fin juin 2020, soit quelque 20 000 personnes ou environ 15% de plus qu’à la fin mars 2020. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,7% en mars 2020 à 3,2% à la fin juin 2020. Par rapport au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 53 067 personnes (+54,6%). De même, le nombre de demandeurs d’emploi a augmenté de plus de 30% par rapport à l’année précédente et dépasse désormais 230 000 personnes. De plus, il est frappant de constater que le chômage des jeunes de 15 à 24 ans a augmenté de près de 80% par rapport au niveau de la fin juin 2019. Soit une augmentation de plus de 7500 personnes.

Il s’agit indubitablement d’une évolution tout à fait négative. Néanmoins, ces chiffres restent bas comparés au reste de l’Europe et du monde. Les économistes s’accordent à dire que la réduction de l’horaire de travail a largement contribué à éviter une hausse plus importante du chômage. De quoi éviter le pire – du moins pour l’instant. En Suisse, plus d’un million de personnes peuvent actuellement bénéficier de la réduction de l’horaire de travail.

Risk Index - Taux de chômage

6. Indice des directeurs d’achat (Purchasing Managers Index)

Inquiétude sur le PMI industrie tandis que le secteur des services connaît un rebond majeur

Suite à la forte baisse du premier trimestre, l’indice PMI a de nouveau chuté de 2.1 points au deuxième trimestre 2020. Une lueur d’espoir, cependant: la chute a été enrayée en juin. Dans le même temps, le déclin de la production s’est ralenti et les délais de livraison se normalisent. Cependant, près d’un tiers des employés de l’industrie bénéficient toujours de la réduction de l’horaire de travail. Avec un niveau de 41.6, le PMI industrie est au plus bas depuis la récession mondiale de 2009 et bien en dessous du seuil de croissance de 50 points.

Le PMI services a réagi beaucoup plus fortement au confinement que le PMI industrie. C’est également tout aussi rapidement qu’il semble désormais se reprendre. Avec 49.1 points, l’indice est déjà proche du seuil de croissance, et ce, après être tombé à 21.4 points en avril.

La question qui se pose maintenant est de savoir si le creux est déjà derrière nous. La réponse dépendra probablement beaucoup de l’évolution de la pandémie.

Risk Index - Indice des directeurs d'achat industrie

Conclusion

  • En dépit de risques liés au coronavirus, le marché de l’immobilier résidentiel à usage personnel continue d’afficher, en Suisse, une très grande stabilité. Les risques accrus sont notamment dus à la récession de l’économie mondiale qui se dessine, à l’augmentation des chiffres du chômage en Suisse et à l’effondrement de l’indice des directeurs d’achat dans le secteur industriel.
  • Nous considérons le potentiel de ventes forcées résultant d’éventuelles diminutions de revenus temporaires et de l’augmentation du chômage comme très faible. Les règles de financement strictes en vigueur depuis des décennies, notamment celles concernant la tenue des charges, qui sont plus contraignantes que dans le reste du monde, devraient déployer une protection solide et se distinguer positivement.
  • La demande en logements en propriété et le volume de transactions se sont normalisés à la fin du deuxième trimestre, retrouvant le niveau solide habituel. Le marché de l’immobilier résidentiel évolue à grands pas vers la normalité, soit une demande extrêmement forte faisant face à une offre toujours réduite. Et ce alors qu’au cours des deux premiers mois du deuxième trimestre 2020, le volume de transactions sur le marché de l’immobilier suisse était encore fortement réduit. Aussi bien les vendeurs que les acheteurs ont mis de côté leurs projets – ils n’avaient pas d’autre choix.
  • Dans le domaine de l’immobilier résidentiel, on constate à nouveau une demande excédentaire. Notamment sur le front des maisons individuelles, où l’offre demeure réduite, les prix ont gagné 2% en un an.
  • Nous pensons que les prix des logements individuels vont évoluer latéralement au cours des prochains mois.
  • Une fois la crise du coronavirus terminée, nous envisageons une forte probabilité d’effets de rattrapage rapide qui se traduira par un volume de transactions supérieur à la moyenne. Les conditions de financement, toujours très attractives, devraient favoriser cette tendance.
  • Nous demeurons sceptiques en ce qui concerne les immeubles de rendement, notamment en zones périphériques et dans les régions rurales. Le risque du marché immobilier buy-to-let et en particulier du marché des immeubles commerciaux (bureaux, industrie) est significativement plus élevé que celui du segment de l’immobilier résidentiel.
team-renouvellement

“Team Renouvellement” – présentation du dernier arrivé

En ce mois de juillet, nous avons l'avantage de vous présenter un nouveau spécialiste ! Il vient renforcer notre équipe Renouvellement hypothécaire, créée en début d'année et qui compte désormais 5 membres :

Après une formation commerciale, Florent Buser a commencé sa formation bancaire initiale pour porteur de maturité BEM auprès de la Banque Raiffeisen. Une fois son diplôme obtenu, il a été engagé en tant que conseiller à la clientèle entreprise où il s’est notamment occupé de la gestion de portefeuille, l’analyse et le montage de financements, etc. En parallèle de ce poste, Florent a obtenu son diplôme de conseiller financier IAF. Jamais lassé d’apprendre, il est aujourd’hui en train de finaliser son brevet fédéral de conseiller financier.

Mi-mars, Florent a rejoint la team Renouvellement hypothécaire de DL MoneyPark. Très à l’écoute de ses clients, il apprécie de pouvoir leur apporter un conseil neutre et indépendant et les accompagner dans leur projet.

Pour le contacter : fbu@d-l.ch | 021 348 10 71


Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juillet 2020

L’effondrement du commerce international se poursuit inlassablement. La pandémie de coronavirus est encore bien loin d’être finie. Le nombre de nouvelles contaminations atteint aujourd’hui des sommets à l’échelle mondiale. L’économie suisse enregistre certes une évolution positive, qui ne parvient toutefois pas à compenser les sombres perspectives du très important commerce extérieur.

Les taux swap ont légèrement augmenté par rapport à leur niveau de la fin mai (+8 points de base à 10 ans p. ex.). Nous anticipons que les taux des marchés des capitaux demeureront volatils dans les prochaines semaines. Après avoir connu de violentes fluctuations à la hausse et à la baisse dues à la crise du coronavirus, les taux hypothécaires se sont stabilisés à leur niveau du début de l’année depuis maintenant un mois. Nous nous attendons à ce que des bailleurs de fonds alternatifs reviennent sur le marché, ce qui devrait encore intensifier la concurrence et la pression sur les prix.

Situation macroéconomique

Le coronavirus nous accompagnera également au second semestre

L’émergence du Covid-19 en début d’année et le krach boursier qui s’en est suivi ainsi que les mesures de confinement les plus diverses adoptées à l’échelle planétaire ont temporairement quasi paralysé le monde (et l’économie). Au regard de la faiblesse économique causée par le virus dans presque tous les pays, le commerce international a déjà chuté de manière spectaculaire depuis le début de la crise. Malgré les premières mesures d’assouplissement prises en Asie et en Europe, la pandémie est encore bien loin d’être maîtrisée, comme en atteste le triste fait que le nombre de nouvelles contaminations atteint actuellement des sommets dans le monde. Par ailleurs, les craintes d’une seconde vague persistent, bien qu’un confinement mondial aussi étendu que durant la première vague paraisse hautement improbable.

Malgré son amélioration, l’économie nationale affiche des perspectives assombries

La plupart des experts estiment que la chute conjoncturelle a franchi son creux en Suisse, étant donné que l’économie nationale s’est même redressée plus rapidement qu’anticipé. Mais cela ne signifie en aucun cas que la crise est d’ores et déjà surmontée.

L’industrie d’exportation, très importante pour le pays, est notamment source d’inquiétudes. Hormis dans la branche pharmaceutique, les exportations ont lourdement pâti de l’effondrement de la conjoncture mondiale, tourisme inclus. Outre les difficultés d’écoulement sur le front du commerce international, les conflits commerciaux menacent également de s’aggraver. Selon l’OCDE, les nouvelles restrictions commerciales se sont en conséquence multipliées ces dernières semaines – une évolution qui devrait encore plus pénaliser la conjoncture mondiale.

Les banques centrales maintiennent leur politique de taux d’intérêt négatifs

Les banques centrales et gouvernements du monde entier ont fait tout leur possible pour soutenir l’économie à l’aide d’interventions financières rapides et de grande ampleur ainsi que pour éviter les ventes massives et répondre aux besoins de liquidités sur le marché des capitaux. Ils tentent de lutter contre la récession qui débute déjà grâce à des plans de sauvetage et de relance massifs. Les banques centrales – Réserve fédérale américaine (Fed) et Banque centrale européenne (BCE) en tête – n’ont par conséquent pas d’autre choix que de maintenir leur politique de taux d’intérêt nuls ou négatifs sur une durée prolongée. Pour la Banque nationale suisse (BNS), cela signifie, compte tenu du taux de change avec l’euro, plusieurs mois voire années supplémentaires d’un taux directeur négatif. 

Évolution des taux d’intérêt

Légère hausse des taux des marchés des capitaux en juin

Les taux des marchés de capitaux demeurent volatils et connaissent de fortes fluctuations selon les échéances. Globalement, les taux swap ont augmenté de quatre à six points de base toutes échéances confondues en juin. Au 29 juin, le taux swap à 10 ans s’établit par exemple à -0,31%. L’analyse de l’évolution depuis la fin 2019 révèle en revanche que les taux à court terme ont retrouvé leur niveau du début d’année, tandis que les échéances longues s’enfoncent davantage en territoire négatif. Le taux swap à 10 ans s’inscrit 20 points de base en deçà de son niveau du 31 décembre 2019, celui à 15 ans même 22 points de base.

Stabilité des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont par contre demeurés stables en juin. Cela n’a cependant pas été le cas sur l’ensemble du premier semestre 2020: alors qu’ils ont cédé jusqu’à 12 points de base en janvier et février, surtout sur les échéances longues, les taux d’intérêt ont en revanche augmenté durant la crise du coronavirus en mars et atteint 1,31% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans – leur sommet de cette année. Cette envolée n’a toutefois été que brève et les taux hypothécaires ont dans l’intervalle diminué pour retrouver leur niveau de l’année précédente. À la fin juin, le taux indicatif s’établit à 1,20% sur 10 ans et à 1,02% sur 5 ans.

Meilleur taux DL MoneyPark à 0,85% sur 10 ans

La marge entre le prestataire le moins et le plus cher dans l’univers MoneyPark s’est cependant quelque peu resserrée. La concurrence a temporairement diminué, notamment sur le front des hypothèques à taux fixe à 10 ans. L’écart entre les offres n’en demeure pas moins significatif: pour la même durée, le taux proposé par le prestataire le plus cher est plus de deux fois supérieur à celui du prestataire le moins cher. Il est donc toujours judicieux de procéder à des comparaisons!

Taux indicatifs

Prévisions des taux hypothécaires - taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Absence de signe de hausse des taux hypothécaires

La légère augmentation des taux des marchés de capitaux observée en juin n’a pas entraîné de hausse des taux hypothécaires. Nous n’anticipons pas non plus de progression des taux hypothécaires – bien au contraire. Le maintien du taux directeur de la BNS en territoire très négatif ne laisse pas de marge de manœuvre pour d’importants relèvements des taux d’intérêt. Par ailleurs, de nombreux prestataires ont désormais retrouvé leurs capacités normales de l’avant-crise du coronavirus, de sorte qu’ils peuvent de nouveau proposer des conditions plus concurrentielles.

En outre, nous attendons une augmentation sensible du chômage en Suisse sous l’effet du début de récession. Une fois de plus, nous estimons cependant que le marché de l’emploi se montrera plus résistant que dans d’autres pays. Le risque de défaillances liées au revenu sur le front des crédits hypothécaires semble en conséquence limité, en particulier pour le logement en propriété. 

Au cours des prochains mois, nous anticipons une intensification de la concurrence entre prestataires, dont les emprunteurs devraient bénéficier sous la forme de taux d’intérêt (encore) plus attractifs.

Comparer et négocier est essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques

Prévisions des taux hypothécaires - juillet 2020

Recommandation

  • Aucun signe d’augmentation prochaine des taux hypothécaires n’est pour l’heure observable. Ceci dit, il faut s’attendre à une certaine volatilité découlant des incertitudes quant à l’évolution de la crise du coronavirus. C’est pourquoi il est recommandé de suivre de près l’évolution des taux hypothécaires en vue d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.
  • Toute personne devant renouveler son hypothèque peut le faire jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à commencer assez tôt à comparer des offres – le marché n’en manque pas.
  • Dans votre quête d’offres, intéressez-vous non seulement aux banques, mais aussi aux assurances ou encore à d’autres fournisseurs de crédits comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Les conditions contractuelles et les taux d’intérêt varient d’un prestataire à l’autre. Un examen attentif des détails est judicieux!
rompre un prêt

Fausse croyance n°6 – “On ne peut rompre un prêt sans pénalités”

Pour acquérir un bien immobilier, les futurs propriétaires ont recours à des financements hypothécaires. Ils sont donc tenus de respecter certaines obligations envers l’établissement financier qu’ils ont choisi tels que le paiement des intérêts et l’amortissement contractuel durant toute la durée de l’emprunt.

Qu’arrive-t-il, lorsque les propriétaires sont contraints de vendre leur bien immobilier en cours de contrat de prêt et ainsi de résilier leur taux fixe avant l’échéance initialement prévue ? La plupart des établissements financiers calculent une pénalité ou une indemnité de sortie (également appelée dédite) en cas de rupture d'un contrat hypothécaire à taux fixe. Cette pénalité dépend du taux de refinancement, de la marge appliquée au client, du rendement du réinvestissement de l’établissement financier ainsi que des frais administratifs. Quelles possibilités s’offrent à vous afin d’éviter de devoir honorer le paiement de cette dernière ?

Voici quelques options possibles :

  • Transférer votre prêt hypothécaire en cours sur un nouvel objet immobilier pour autant que le financement soit au moins de la même valeur et que l’estimation du nouveau bien le permette. Ainsi, vous ne payerez pas de pénalités et poursuivrez vos relations avec le même établissement ;
  • Faire reprendre les conditions hypothécaires en vigueur par le nouvel acquéreur de votre bien, à condition que sa situation financière le lui permette et que l’établissement financier accepte de lui octroyer ce financement ;
  • Conclure une assurance de protection en cas de vente de votre bien immobilier, souvent traduit par une majoration de votre taux fixe. Quelques établissements financiers incluent automatiquement cette assurance dans leur contrat-cadre hypothécaire.

Toutefois, si l’institution financière vous facture quand même cette dédite, il est possible de :

  • La diluer dans le taux d’intérêt du jour auprès du même établissement financier, ce qui se traduit par une majoration du taux du jour ;
  • Essayer de la reporter sur le prix de vente de votre bien immobilier. Ainsi, c’est le nouvel acquéreur qui vous la financera. À noter que ce montant est déductible de l’impôt sur le gain immobilier. Dans certains cas, il pourrait être possible de casser le contrat avant la vente et ainsi pouvoir déduire la pénalité du revenu imposable, plutôt que du bénéfice sur le gain immobilier et ainsi réaliser une économie fiscale plus importante.

En résumé, la rupture d’un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe peut engendrer des charges importantes. Les conseillers DL MoneyPark pourront vous renseigner préalablement sur les différentes actions possibles liées à cette opération. Ainsi, grâce à une analyse globale de votre situation et à un conseil personnalisé, vous pourrez profiter des meilleures conditions et choisir la solution la plus adaptée pour vous.

Bertrand Ropraz
br@d-l.ch | +41 26 460 10 14


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

nouveaux collaborateurs

“Rencontrez” nos nouveaux collaborateurs !

Nos équipes de Lausanne et Vevey se sont vues renforcées avec l’arrivée d’un nouveau collaborateur chacune. Découvrez leurs profils et parcours ci-dessous  :

Lausanne

Frédéric Tomassini

Après avoir travaillé une année comme conseiller en assurance, Frédéric Tomassini a rejoint la Cembra Money Bank en tant que conseiller à la clientèle – spécialiste crédit. Parallèlement à ses études d’économiste, il a occupé divers postes au sein d’UBS. Après avoir obtenu son Bachelor et juste avant l’obtention de son Master, Frédéric a été recruté comme ingénieur commercial dans une grande entreprise japonaise.

Lorsqu’il a décidé de revenir à un métier bancaire, c’est notre succursale lausannoise qui a eu le plaisir de l’accueillir. Spécialiste de la relation client, Frédéric se réjouit de pouvoir aider celles et ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier et faire partie de cette étape importante et bien souvent heureuse de leur vie.

Pour le contacter : fto@d-l.ch | 021 348 10 70


Vevey

Paul Besson

De formation orientée assurance vie et non vie, Paul Besson a évolué durant de nombreuses années au sein d’Axa-Winterthur en tant qu’agent général puis responsable de vente. Sa longue expérience dans cette entreprise lui a permis de développer de grandes compétences relationnelles. Il apprécie notamment de pouvoir rendre accessible le monde immobilier en expliquant de manière simple les aspects compliqués. Ainsi, il aide ses clients à bien comprendre leur projet et à le modifier si besoin.

Grâce à son expérience et ses connaissances, Paul est devenu un nouvel atout pour notre équipe de Vevey depuis mars 2020.

Pour le contacter : pbe@d-l.ch | 021 977 10 20


Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !

développement durable

La “vague verte” atteint également le domaine immobilier

90% des Suisses indiquent que le thème du développement durable est important ou très important pour eux. C'est le résultat de notre étude annuelle sur le logement idéal, menée en collaboration avec alaCasa.ch et Helvetia Assurances. L'étude confirme que les rénovations énergétiques sont en vogue : plus de la moitié des propriétaires ont déjà mis en œuvre des mesures énergétiques ou prévoient de le faire. Les gens sont plus réservés sur la révision totale de la loi sur le CO2 prévu, qui sera bientôt à nouveau débattue en politique. Les partisans et les adversaires de la nouvelle loi sont équilibrés avec 35% chacun.

Pour 95% des Suisses romands, le thème du développement durable est important ou très important également dans le domaine du logement. En Suisse alémanique, ils sont un peu moins nombreux (89%) mais nettement plus que l’année précédente (+21 points). Sommes-nous en train de constater «l'effet Greta» ? Ce sont surtout les 61–65 ans (99%) qui donnent la priorité à cet aspect. En effet, ils sont les mieux placés financièrement pour investir dans un logement et cela explique ce résultat qui peut être surprenant à première vue. Il est en outre intéressant de constater que les 25–30 ans accordent une assez grande importance au développement durable (45%). Il s’agit là d’un segment de personnes qui n’ont généralement pas encore acheté de bien immobilier, et qui ont éventuellement une conception un peu plus idéaliste du monde. Pour les 31–50 ans en revanche, qui correspondent statistiquement à l’âge de l’acheteur moyen et se sont déjà frottés à la réalité des prix immobiliers, le développement durable ne semble plus si central. Ainsi, ces acheteurs le placent souvent derrière le besoin d’espace, afin de contenir les coûts.

importance développement durable

Les rénovations énergétiques ont le vent en poupe

Plus de la moitié des propriétaires ont déjà mis en œuvre des mesures énergétiques (36%) ou prévoient de le faire (20%). Un autre tiers sont intéressés mais pas encore suffisamment informés pour se lancer. Parmi les mesures énergétiques déjà prises, le remplacement des appareils ménagers par des appareils de la classe d’efficacité énergétique la plus élevée arrive clairement en première position, avec 69%. Mais on investit également dans l’isolation thermique, le chauffage et la production d’eau chaude (chacune près de 50%). Les projets plébiscités par les Suisse-sse-s sont notamment le remplacement ou l’optimisation du chauffage (41%) ainsi que la production d’électricité photovoltaïque (39%).

Equilibre entre partisans et opposants du durcissement des valeurs limites d’émission de CO2

Interrogés sur les projets politiques de longue date visant à réduire la valeur limite d’émission de CO2 liée au chauffage et à relever la taxe CO2 sur le mazout, partisans et opposants sont à l’équilibre avec 35% de chaque côté. On trouve légèrement plus de partisans des mesures légales en Suisse alémanique (37% contre 34%), et nettement plus d’opposants en Suisse romande (29% contre 38%). Un quart de la population indique ne pas dépendre d’énergies fossiles pour se chauffer. Et seulement 7% sont prêts à remplacer leur chaudière en cas d’augmentation de la taxe CO2 sur le mazout. On note également l’écart entre ville et campagne : une personne sur trois n’est pas dépendante des énergies fossiles en milieu rural, contre 12% seulement en ville. Les agglomérations se situent au milieu, à 21%.

Où les suisses rêvent-ils d'habiter ? Quel est le type de logement majoritairement plébiscité ? Quels critères influencent leurs choix ? Découvrez les réponses à ces questions et bien plus dans l'étude complète sur le logement idéal !

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – juin 2020

L’économie internationale reste engluée dans la crise du coronavirus. Tant que l’épidémie n’est pas maîtrisée à l’échelle planétaire, le repli de la conjoncture mondiale devrait se poursuivre de plus belle. La situation a continué de s’apaiser sur les marchés des capitaux en mai.

Les taux swap n’ont guère bougé par rapport à leur niveau de la fin avril. Les taux hypothécaires n’ont que marginalement évolué en l’espace d’un mois. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a, par exemple, diminué de deux points de base pour s’établir à 1,19%. Les écarts entre les taux indicatifs et les meilleurs taux demeurent extrêmement importants, s’inscrivant à 0,45% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans.

Sous l’effet de la récession qui frappe l’économie mondiale, le niveau des taux d’intérêt n’est pas près d’augmenter de sitôt. Afin d’éviter une appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux en deçà de celui de l’UE. Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel) et la concurrence entre prestataires également contribuer à maintenir les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

La crise du coronavirus propulse l’économie mondiale dans une profonde récession

Le coronavirus a des répercussions dramatiques sur l’économie mondiale. Les chiffres d’affaires du commerce international s’inscrivent en fort repli et l’effondrement de la demande pour de nombreux biens devrait entraîner une chute considérable des prix.

Le produit intérieur brut des pays de la zone euro a diminué de 3,8% au premier trimestre 2020 – recul le plus marqué depuis le début des mesures en 1995.

Faut-il s’attendre à un important rebond en 2021?

Dans ses dernières prévisions, la Commission européenne anticipe une baisse de la performance économique de presque 8% dans l’Union européenne pour l’année en cours, et ce, malgré les aides financières d’un volume sans précédent octroyées par les gouvernements. Cependant, l’hypothèse actuelle est que l’économie de la zone UE enregistrera un rebond marqué, d’environ 5% en 2021.

Suisse: un effondrement plus important de l’économie est encore à venir

Même en l’absence de données pour mars et avril, il ne fait aucun doute que la récession frappera également la Suisse. Le confinement a conduit à une brusque diminution de la production et des dépenses de consommation privées.

Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) a publié des prévisions similaires pour la Suisse à la fin avril. Selon le scénario de base, il faut s’attendre à une contraction du produit intérieur brut (PIB) du pays de presque 7% pour 2020, contre une progression d’environ 5% en 2021.

Redressement de l’économie encore très lointain

Malgré la levée aujourd’hui quasi intégrale des restrictions, toute reprise prendra encore du temps. Une amélioration sensible du climat de consommation se fait pour l’heure (encore) attendre. En tant que pays exportateur, la Suisse est en outre fortement dépendante de la sortie mondiale de la crise du coronavirus. Les répercussions les plus négatives devraient en particulier se faire ressentir dans l’industrie dans les mois à venir. 

Évolution des taux d’intérêt

Situation inchangée en mai sur les marchés des capitaux

Après avoir été en proie à des turbulences en mars et en avril, les marchés des capitaux se sont apaisés. Les taux swap sont demeurés inchangés toutes échéances confondues en l’espace d’un mois. Au 29 mai 2020, les taux swap à 10 ans et à 5 ans s’établissent respectivement à -0,35% et -0,59%, soit un point de base seulement au-dessus du niveau de la fin avril.

Stabilisation des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont également demeurés quasi inchangés en mai. Le taux indicatif de l’hypothèque à taux fixe à 5 ans a augmenté d’un point de base, tandis que celui de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans a reculé de deux points de base, retrouvant ainsi son niveau de janvier 2020 à 1,19%.

Taux indicatif

Taux indicatifs

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires restent faibles

Les fluctuations à court terme des taux d’intérêt déclenchées par la crise du coronavirus sont depuis longtemps surmontées: les taux hypothécaires ont retrouvé leur niveau du début d’année.

Nous n’anticipons pas de hausse du niveau des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de plusieurs facteurs:

  • Couplée à l’augmentation massive de l’endettement des États, l’aggravation de la récession rend tout relèvement des taux directeurs insupportable à l’échelle mondiale.
  • Afin d’éviter une nouvelle appréciation du franc, la Banque nationale suisse (BNS) restera probablement contrainte de maintenir le niveau des taux d’intérêt en deçà de celui de l’UE.
  • Les primes de risque devraient demeurer faibles en raison de la stabilité du marché de l’immobilier (résidentiel). La concurrence entre prestataires devrait en outre faire en sorte que les clients profitent de la pression sur les prix.
Comparer et négocier est essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires.

Prévision des taux indicatifs pour les hypothèques

Tableau des taux

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les acheteurs: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Il est actuellement aussi recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux obtenus par MoneyPark demeure important et recèle un énorme potentiel d’économies.
étude logement idéal 2020

Etude sur le logement idéal 2020

La moitié des Suisse-sse-s prévoient d’acquérir un bien immobilier. La majorité rêve d’une maison individuelle en milieu rural, au calme et avec vue sur la campagne. C’est ce qui ressort de l’étude sur le logement idéal que nous réalisons chaque année en collaboration avec alaCasa.ch et Helvetia Assurances. De nouveau en forte hausse par rapport à l’année dernière, le degré de satisfaction des propriétaires quant à leur logement atteint des records. Une personne sur trois prévoit toutefois de vendre son bien après son départ à la retraite.

L’étude sur le logement idéal 2020 confirme nettement l’attrait pour la campagne : près de la moitié de la population suisse (45%) souhaite vivre en milieu rural. Il sera intéressant de voir si, en raison de la crise du coronavirus, cette tendance se reflète dans les chiffres de l’année prochaine. La grande majorité des sondé-e-s rêve d’une maison individuelle indépendante (54%), de préférence au calme, bien desservie par les transports publics et dans un cadre verdoyant. Ce type de logement a tout particulièrement les faveurs des jeunes et des locataires. La réalité montre toutefois que ce rêve n’est pas à la portée de tous en raison du budget limité (67%), de l’offre insuffisante (24%) ou de la situation familiale actuelle (14%). Résultat: pas moins de 40% des sondé-e-s se contentent, faute de mieux, d’un appartement ou d’une maison mitoyenne.

Deux tiers des locataires se rêvent propriétaires

Parmi les locataires, le désir d'avoir leurs propres quatre murs est particulièrement prononcé, à 66 %. Un-e propriétaire sur trois prévoit également d’acheter un bien supplémentaire. Ces affirmations ont toutefois perdu de leur importance du fait de la crise du coronavirus, car entre-temps les soucis liés au travail et à la sécurité financière ont relégué au second plan le rêve de devenir propriétaire, notamment chez les ménages à faibles et moyens revenus. Ce désir de propriété s’explique essentiellement par les coûts de logement moins élevés (47%), la liberté d’aménagement (39%) et le besoin de garantie à un âge avancé (38%). On voit, une fois encore, que la propriété du logement est source de grosses économies par rapport à la location. Près des trois quarts des propriétaires dépensent moins de 20% des revenus bruts de leur ménage pour se loger.

Les propriétaires sont très satisfaits

Les propriétaires affichent un taux de satisfaction extrêmement élevé de 98%, 28% d’entre eux étant satisfaits et 70% même très satisfaits de leurs conditions de logement actuelles. Chez les locataires également, la satisfaction atteint un niveau important à 90%, dont 38% de personnes très satisfaites. De plus, les personnes qui vivent à la campagne sont plus satisfaites de leur habitat que les citadins et leur satisfaction quant au choix de leur logement a tendance à augmenter avec l’âge.

Le vieillissement, facteur de changement de logement

Autant les Suisses aiment leur bien immobilier, autant les conditions de vie changent souvent au plus tard après la retraite. Plus d’un-e propriétaire sur trois (36%) prévoit de vendre son bien immobilier une fois à la retraite. Ils/elles envisagent l’achat d’un bien plus petit, le passage à la location ou à un appartement offrant des services pour les seniors, voire l’achat d’un bien à l’étranger.

LIRE L'ÉTUDE COMPLÈTE

renouvellement

Fausse croyance n°5 – “Une fois mon prêt négocié, je n’ai plus à me préoccuper de mon financement”

« Il était une fois la cigale et la fourmi. Tout l’été durant, la cigale chantait, dansait et profitait des plaisirs de la vie alors que de son côté, la fourmi travaillait, stockait et planifiait pour la saison à venir. Bien évidemment, l’hiver ne tarda pas à arriver et, comme nous le savons tous, seule la fourmi y survécu. »

Une fin pas très hollywoodienne mais qui pourrait concerner un grand nombre de propriétaires en Suisse d’ici une dizaine d’années. En effet, il est courant qu'un propriétaire ne se soucie de son prêt hypothécaire qu’au moment de sa contraction ou lors de son renouvellement. Une stratégie qui pourrait se révéler fort désagréable car, comme chaque étape majeure dans la vie, un renouvellement se planifie plusieurs années à l’avance.

N’oubliez pas que de nombreux changements pourraient se produire d’ici à la prochaine échéance de votre emprunt hypothécaire. En voici seulement quelques exemples :

  • Les taux hypothécaires pourraient à nouveau augmenter. Imaginez l’impact sur votre loyer si vous veniez à passer d’un taux de 1% à 3% ;
  • La valeur de votre maison pourrait être revue à la baisse et la banque pourrait exiger un amortissement plus important ;
  • Les revenus du ménage pourraient ne plus suffire à assumer un tel emprunt car vous avez perdu votre emploi, changé votre taux d’activité ou malheureusement, été victime d’un décès d'un conjoint ou d’une invalidité ;
  • Vous vieillissez et les banques commencent à regarder la tenue des charges à la retraite (analyse généralement entre 50 et 60 ans).

Il existe toutefois plusieurs solutions afin de vous prémunir contre ces mauvaises surprises tout en bénéficiant d’une potentielle diminution d’impôts.

Etablir une systématique d’épargne

L’épargne est le meilleur moyen de se protéger puisqu’elle pourrait servir à diminuer votre hypothèque en cas de coup dur. Épargner vous permettra, par exemple, de garder un loyer similaire en cas de hausse des taux ou de conserver votre maison en cas de baisse de revenu. A noter que cette épargne est également un moyen de mettre à l’abri votre famille en cas de décès et/ou invalidité, tout en vous économisant des impôts.

1. Le 3ème pilier A

Chaque année, la Confédération suisse autorise ses contribuables à déduire un montant fixe en vue de la planification de leur retraite. En 2020, ce montant est de CHF 6'826 pour une personne affiliée LPP et de maximum 20% du bénéfice pour un indépendant ne cotisant pas auprès d’une caisse de pension (toutefois capé à CHF 34'128 par année). Les personnes n’exerçant aucune activité lucrative ne pourront malheureusement pas profiter de cette possibilité.

Ces cotisations peuvent être effectuées tant auprès des établissements bancaires que des compagnies d’assurance. La différence principale est que le produit type « assurance » comprend des couvertures en cas de décès et/ou d’invalidité. Le coût de celles-ci sera répercuté sur le montant à disposition in fine.

Il est important de noter que le retrait de son épargne 3A n’est possible que lorsqu’il existe un lien avec la résidence principale (acquisition, réduction d’hypothèque et/ou travaux), le lancement d’une activité professionnelle indépendante, l’arrivée à la retraite et/ou le départ de la Suisse. Le montant retiré sera ensuite imposé à un taux préférentiel (un impôt bien moins élevé que la somme des gains d’impôts dont vous avez bénéficié).

2. Le 3ème pilier B

A l’instar du 3A, le 3ème pilier B n’est pas déductible dans tous les cantons. Les seuls cantons suisses à vous offrir une déduction supplémentaire, complètement dissociée de la déduction liée aux primes d’assurance maladie, sont les cantons de Genève et de Fribourg. Le montant de cette déduction dépendra de votre situation familiale (célibataire/marié & nombre d’enfants à charge) et du fait que vous cotisiez déjà auprès d’une caisse de pension ou d’un 3ème pilier A. A noter également que Genève et Fribourg n’accepte pas le même montant déductible.

Exemple : M. & Mme Joseph sont tous deux domiciliés à Genève, cotisent auprès d’une caisse de pension et ont un enfant à charge. L’Etat de Genève leur accordera donc de déduire les montants suivants :

Calcul déductions

Autre différence, le 3ème pilier B ne peut être effectué qu’auprès d’une compagnie d’assurance et comprend donc, par défaut, des couvertures invalidité et/ou décès.

Le capital à disposition in fine ne sera pas imposé.

3. Le rachat LPP

La Constitution suisse prévoit la possibilité de maximiser vos rentes de retraite, d’invalidité et de décès en effectuant des apports supplémentaires à votre caisse de pension. On parle alors de rachats.

Il n’y a aucune limite annuelle quant à la déduction fiscale de ces rachats mais il existe un montant maximal total pouvant être racheté dans votre caisse de pension. Ce montant sera d’autant plus important si vous avez été affilié tardivement au 2ème pilier, si vous avez connu d’importantes augmentations de salaire ou si vous avez été victime d’un divorce.

En termes de retrait, la caisse de pension comprend, à quelques détails près, les mêmes restrictions que le 3ème pilier A. Il faudra cependant que les montants rachetés restent au minimum 3 ans dans la caisse de pension, sans quoi, ils seront refiscalisé (remboursement du gain d’impôts réalisé par le rachat).

Finalement, le rachat LPP n’est possible que pour les personnes n’ayant pas effectué de retrait sur leur caisse de pension. Pour celles et ceux ayant bénéficié d'un retrait, il faudra d’abord rembourser le montant retiré, avant de pouvoir effectuer ces rachats (à l’exception des personnes divorcées).

Effectuer des travaux

Le maintien ou l'augmentation de la valeur de votre propriété est un facteur clé lors de votre renouvellement hypothécaire qui vous permettra également de réaliser des économies sur le plan fiscal. Les rénovations effectuées seront déductibles directement de vos revenus alors que les éventuelles plus-values pourront être retranchées du gain immobilier (bénéfice) lors de la revente de votre propriété.

Vous pourriez également bénéficier de certaines subventions de l’Etat si les travaux prévus sont de nature énergétique. Nous vous conseillons toutefois de bien vérifier la liste des travaux subventionnés sur le site internet du canton où se situe votre bâtiment. En effet, chaque canton a ses propres règles et les différences de l'un à l’autre peuvent être conséquentes.

Finalement, il est courant pour les propriétaires de demander une augmentation d’hypothèque pour le financement des gros travaux de rénovations. Faites toutefois bien attention à aligner vos échéances afin de ne pas vous retrouver bloqué auprès d’un établissement financier lors du renouvellement de votre prêt hypothécaire.

Conclusion

De nombreuses solutions sont en place, dans le système suisse, afin de vous faire bénéficier de déductions d’impôts tout en planifiant votre renouvellement hypothécaire. Il faudra toutefois analyser laquelle de ces solutions est la plus adaptée à votre situation.

Il n’y a qu’un pas entre la cigale et la fourmi... Et si ce pas, pour être fourmi plutôt que cigale, était simplement de bénéficier d'un bon conseil en financement ?

Morgan Pauwels
mp@d-l.ch | 022 747 10 13


Vous les aviez manquées ? (Re)découvrez les fausses croyances précédentes :

qui sont nos nouveaux spécialistes

Qui sont nos nouveaux spécialistes ?

Fin avril, ce sont deux spécialistes – Isabelle Morard et Raphaël Regillo – qui ont terminé avec succès leur temps d’essai ! Ces nouveaux collaborateurs viennent renforcer nos équipes fribourgeoises et lausannoises. Nous vous les présentons :

Lausanne

Raphaël Regillo a débuté sa carrière au sein de la Banque Clerc où, après avoir achevé sa formation initiale, il a travaillé en tant que conseiller cash service, puis conseiller clientèle hypothécaire. Il a ensuite rejoint la BCV où il a occupé un poste de conseiller à la clientèle dans lequel il a été amené à gérer des portefeuilles clients et à orienter ses clients en termes de placement, de financement immobilier et de prévoyance.

Ayant rejoint notre équipe lausannoise en février et bénéficiant d’un diplôme d’économiste bancaire ES, Raphaël est toujours à l’écoute de ses clients mais sait également faire preuve d’ouverture d’esprit afin de proposer les meilleures solutions possibles.

Pour le contacter : rr@d-l.ch | 021 348 10 68


Fribourg

Isabelle Morard a évolué pendant 5 ans au sein de la Raiffeisen. Suite à l’obtention de son Brevet fédéral de conseillère financière, elle rejoint PostFinance en tant que conseillère à la clientèle (conseil en assurance-vie, fonds de placement et hypothèque).

Appréciant tout particulièrement de pouvoir proposer un conseil personnalisé et d’accompagner ses clients dans leurs projets de vie, Isabelle a été accueillie dans notre succursale de Fribourg, dans l’équipe de Gilles Defferrard.

Pour la contacter : im@d-l.ch | 026 460 10 17


Le groupe MoneyPark continuant de croître, nous sommes encore et toujours à la recherche de nouveaux talents : découvrez nos postes ouverts !

Après un mois de confinement, le marché de l’immobilier offre un tableau contrasté

Si la proportion de locataires souhaitant accéder à la propriété du logement est actuellement supérieure à 50%, elle était proche de 70% avant la pandémie. Quelque 30% des Suisses qui désirent procéder à une acquisition avouent être influencés par l’effet coronavirus. C’est ce qui ressort de deux sondages représentatifs réalisés par MoneyPark avant et après l’éclatement de la crise. Une enquête de PriceHubble révèle également que le nombre d’annonces de vente de biens immobiliers a faiblement diminué au cours des deux derniers mois, alors que celui des objets à louer s’est contracté de quelque 17%.

La crise du coronavirus a un impact significatif sur le désir des Suisses d’acquérir un logement. En avril 2020, un peu plus de la moitié (57%) des locataires se déclaraient intéressés par l’achat d’un logement. C’est nettement moins qu’avant la crise, puisqu’ils étaient encore 70% de cet avis en décembre 2019.  Cela montre que de nombreux locataires – en particulier ceux disposant de faibles revenus – ont renoncé pour l’instant à acquérir leurs quatre murs. La crainte d’une réduction prolongée de l’horaire de travail, du chômage et de la dépendance financière sont vraisemblablement à l’origine de cette situation. Pour l’heure, les familles à revenu modeste ne peuvent pas envisager un investissement nécessitant des ressources financières importantes. Paradoxalement, ce sont précisément ces locataires qui auraient le plus besoin de réduire leurs coûts de logement en achetant leur propre logement.

En revanche, les propriétaires qui souhaitaient procéder à une acquisition avant la crise s’en tiennent généralement à leur plan d’achat. On constate que le souhait d’acquérir un nouveau bien immobilier est d’autant plus fort que le revenu du ménage est élevé. Le fait que les propriétaires soient conscients à la fois des opportunités potentielles et des implications financières de l’achat d’un bien immobilier joue vraisemblablement un rôle.

Le coronavirus influence diversement le désir d’accéder à la propriété

Parmi les personnes ayant exprimé une intention d’achat en avril 2020, 30% ont été influencées par l’effet coronavirus. La moitié d’entre elles souhaite procéder à la transaction plus rapidement que prévu. Les motifs qui sous-tendent cette décision sont multiples : certaines personnes aimeraient trouver une habitation mieux adaptée à leurs besoins et n’ont plus le goût de vivre dans leur ancien logement après l’expérience du confinement. D’autres veulent investir leur patrimoine dans la pierre. La perspective (supposée) de voir les prix baisser peut également avoir une influence. L’autre moitié des acheteurs potentiels influencés par le virus préfère différer l’acquisition pour l’instant.

L’analyse des différences entre la Suisse alémanique et la Suisse romande est révélatrice : les candidats à l’acquisition d’un bien immobilier sont beaucoup plus influencés par le coronavirus en Suisse romande (43%) qu’en Suisses alémaniques (26%). Le désir d’anticiper l’achat afin de pouvoir vivre dans un logement plus approprié après le confinement a été fréquemment mentionné en Suisse romande (une personne sur sept) alors que cette proportion est inférieure de moitié en Suisse alémanique.

Stefan A. Heitmann, administrateur-délégué et fondateur de MoneyPark, le confirme : « Les résultats de l’enquête montrent clairement que le coronavirus polarise le marché de l’immobilier résidentiel. Les expériences passées nous apprennent que les individus réagissent très diversement aux événements, notamment en cas de crise. L’accession à la propriété du logement est une décision émotionnelle qui ne laisse guère de place à la rationalité. Des critères comme la réduction importante des coûts de logement en cas d’achat d’un bien immobilier sont souvent relégués au second plan, ce qui peut paraître compréhensible. Il est donc d’autant plus important de consulter un spécialiste en ces temps si particuliers. ».

Nette diminution des annonces de location, baisse modérée dans le segment de la vente

Au cours des deux derniers mois, l’offre (nombre d’annonces) a légèrement reculé dans l’immobilier résidentiel (-2,3%). Cette évolution souligne la stabilité de la valeur des logements à usage personnel pendant la crise. Le marché de l’immobilier résidentiel s’est révélé beaucoup plus stable et moins volatil que celui de la location, puisque le nombre d’annonces d’appartements à louer a reculé de près de 17%. D’une manière générale, la commercialisation de biens immobiliers est actuellement problématique, en raison notamment de la difficulté à organiser des visites. Cette situation devrait s’accompagner d’une baisse de la propension à déménager.

« Les tractations bien avancées devraient être menées à terme. Mais les personnes qui envisageaient de vendre pourraient faire preuve de retenue en raison des incertitudes qui affectent actuellement le marché et les taux d’intérêt. On s’attend donc à ce que le volume des nouvelles offres diminue dans les semaines à venir. Une analyse du marché sera de mise à l’avenir pour qui recherche la sécurité. Dans ce contexte, les approches innovantes de commercialisation numérique sont particulièrement pertinentes. La demande croissante de solutions PriceHubble confirme cette tendance, », déclare Markus Stadler, cofondateur et directeur de l’exploitation de PriceHubble.

Le confinement lié au coronavirus n’influence pas (encore) les prix de l’offre

Le coronavirus n’a pas encore eu d’effet tangible sur les prix de l’immobilier : la période d’observation est encore trop courte dans ce segment de marché. Le nombre de transactions immobilières a certes diminué, car le processus de commercialisation, les visites et les activités notariales prennent aujourd’hui davantage de temps. Cela n’a toutefois pas encore eu d’incidence sur les prix de l’offre, et aucun signe d’affaiblissement du marché n’est (encore) perceptible à ce jour. Toutefois, le maintien d’une offre stable, conjuguée à une baisse de la demande, augmente la marge de négociation des acheteurs, ce qui peut avoir des effets positifs après une période prolongée de demande excédentaire.

En revanche, si la crise du coronavirus se prolonge et que l’économie entre dans une longue phase de récession assortie d’une forte recrudescence du chômage, il faudra probablement s’attendre à d’importantes corrections de prix. Même dans ce scénario peu vraisemblable, le segment des logements à usage personnel devrait afficher la plus grande résistance du marché.

Recommandations aux acquéreurs de logements à usage personnel

La situation actuelle offre des possibilités aux personnes désireuses d’acquérir un logement, pour autant qu’elles observent les conseils suivants :

  • Exploiter la marge de négociation : l’offre toujours stable d’objets immobiliers conjuguée à une baisse de la demande augmente la marge de manœuvre de l’acheteur qui dispose ainsi d’une meilleure position pour négocier. Si le vendeur est en général conseillé par un agent immobilier, l’expérience montre que l’acheteur est souvent seul. Il peut donc être judicieux de requérir l’aide d’un professionnel.
  • Chercher maintenant l’objet de ses rêves : comme la demande d’immeubles suit une orientation baissière alors que l’offre ne diminue que marginalement, le contexte est actuellement favorable aux acheteurs. Les chances d’emporter le marché et d’obtenir l’objet de ses rêves sont d’autant plus fortes que la concurrence est moindre.
  • Demander un conseil professionnel et indépendant : afin d’évaluer les conséquences (financières) d’une transaction immobilière, il est préférable de consulter un spécialiste indépendant à même de fournir des conseils personnalisés sur l’achat, le financement et la vente.

À propos des sondages

Les analyses reposent sur deux sondages représentatifs de la population. Le premier a été effectué en décembre 2019, avant la pandémie, et le second en avril 2020, après un mois de confinement. Mille personnes âgées de 25 à 65 ans ont été interrogées en Suisse alémanique et en Suisse romande. Des graphiques et des résultats plus détaillés des sondages peuvent être téléchargés ici.


coronavirus

Einschätzung Hypothekarzinsen

Prévisions des taux hypothécaires – mai 2020

Les premières évaluations de l’impact de la crise du coronavirus sur l’économie mondiale viennent d’être publiées, mais l’incertitude en matière de prévision est extraordinairement élevée. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) anticipe une croissance économique négative de 6,7% en 2020, suivie d’une progression d’environ 5% pour l’année prochaine.

Les marchés des capitaux se sont quelque peu apaisés. Les taux swap ont diminué de près de dix points de base. Les taux hypothécaires se normalisent également et, selon les échéances, ne s’établissent plus que cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février 2020. L’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux s’inscrivant à 0,5% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. La récession qui s’annonce maintiendra les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

Premières prévisions de croissance du PIB en 2020

Les conséquences économiques de la crise du coronavirus commencent à se dessiner et les experts du monde entier abaissent massivement leurs prévisions de croissance. Beaucoup évoquent même une récession, un scénario qui semblait encore peu réaliste il y six semaines environ, au moins pour la Suisse.

Jugeant la situation plus grave que durant la crise financière de 2008, le Fonds monétaire international (FMI) anticipe un recul de 3% de la performance économique mondiale, alors qu’il prévoyait encore une croissance de 3,3% en janvier – soit une réduction de 6,3 points de pourcentage.

Ralentissement de la croissance, récession ou dépression?

Pour rappel: selon la définition traditionnellement retenue, il y a récession lorsque l’économie n’enregistre plus de croissance ou décline pendant deux trimestres consécutifs. Cependant cette définition a également ses limites: formuler une évaluation fiable quant à la future évolution de l’économie mondiale est extrêmement compliqué à l’heure actuelle. La question de savoir quand et à quel rythme les mesures sanitaires du confinement seront assouplies est et reste déterminante. Il s’agit là d’un exercice d’équilibriste puisqu’il faut écarter le risque d’une seconde vague.

Recul d’environ 6% du PIB

Le FMI prévoit un recul de 6% du produit intérieur brut (PIB) helvétique en 2020. La Suisse quant à elle, ou plus précisément le SECO, anticipe même une baisse de 6,7% et un taux de chômage qui oscillera autour de 4% (contre un peu plus de 2% actuellement).

Les différents scénarios du SECO

La projection susmentionnée du SECO repose sur les maigres données concrètes disponibles pour mars et avril. C’est pourquoi l’incertitude en matière de prévision peut être qualifiée d’extraordinairement élevée. Le SECO a élaboré un scénario alternatif dans le cas où les mesures sanitaires de confinement adoptées en Suisse et à l’étranger resteraient en vigueur durant un mois supplémentaire environ. Le repli anticipé du PIB pour 2020 pourrait alors dépasser 7%. Selon le Groupe d’experts de la Confédération, le scénario le plus extrême interviendrait dans l’hypothèse où les mesures ne seraient levées qu’à partir de juin et de manière progressive, ce qui entraînerait des effets économiques de second tour tels que des vagues de licenciements, des faillites et des défauts de paiement en grand nombre. En pareilles circonstances, il faudrait tabler sur une croissance économique négative de plus de 10% en 2020.

Une lueur d’espoir pour 2021

Chaque crise a une fin et il serait donc bon, conjointement à toutes les estimations négatives pour cette année, d’établir des prévisions pour l’année à venir également. Le FMI anticipe une croissance économique mondiale de 5,8% en 2021, qui permettrait de plus que compenser le fléchissement de 2020 (–3%) et signifierait même une progression de près de 2% sur deux ans.

Reprise ralentie pour la Suisse

S’agissant de la Suisse, le FMI prévoit une expansion du PIB de 3,8% en 2021, soit une évolution un peu moins favorable qu’à l’échelle mondiale. Sur une période de deux ans, la croissance économique négative s’établirait donc à environ 2,5%. Le SECO anticipe également une reprise hésitante de l’économie helvétique, tout en émettant des prévisions de croissance nettement plus optimistes avec 5,2%. Sur une base bisannuelle, le PIB de la Suisse s’inscrirait ainsi encore en repli de presque 2%.

Évolution des taux d’intérêt

Légère accalmie sur les marchés des capitaux

La situation semble s’être quelque peu apaisée sur les marchés des capitaux. Sur la première quinzaine de mars, presque tous les placements (prétendument) sûrs ont été transformés en liquidités. Il s’agissait ici des emprunts d’État, liquidés indépendamment de leur qualité et de leur prix, ce qui a entraîné le niveau général des taux d’intérêt à la hausse. Depuis le début avril, les rendements ont de nouveau légèrement diminué et un certain retour à la raison semble s’être amorcé, même si les taux d’intérêt sont toujours supérieurs à leur niveau d’avant la crise du coronavirus.

Baisse des taux des marchés des capitaux sur les échéances longues

Les taux swap ont reculé dans le sillage de la détente observée dans le courant du mois d’avril. Les échéances moyennes et longues ont particulièrement beaucoup diminué. Le taux swap à 10 ans s’établit ainsi à –0,28%, soit un repli de près de 0,10 point de pourcentage par rapport au mois dernier. Avec quelques points de pourcentage, la baisse s’est révélée un peu moins marquée pour les échéances ultra-longues (25 et 30 ans).

Recul toutes échéances confondues des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») ont baissé, toutes échéances confondues, au cours du mois sous revue. Selon l’échéance de l’hypothèque, le repli varie entre trois et huit points de base, ce qui signifie que les prestataires ont légèrement augmenté leurs marges. Les taux hypothécaires s’inscrivent désormais encore de cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février, avant que la crise du Coronavirus ne vienne tout bouleverser. Le contexte de taux se révèle ainsi de nouveau un peu plus favorable pour les emprunteurs.

Meilleur taux MoneyPark à 0,78% sur 10 ans

L’écart entre le taux indicatif et le meilleur taux MoneyPark (c’est-à-dire renégocié par MoneyPark) n’a jamais été aussi grand. Alors que le taux indicatif s’établit actuellement à 1,22% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, il est possible, grâce à des comparaisons et à des renégociations, d’obtenir un taux hypothécaire de 0,78%.

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Prévisions

Formuler des prévisions à long terme demeure difficile

Dans le sillage de la détente intervenue sur les marchés des capitaux, le niveau général des taux d’intérêt a diminué d’environ dix points de base, soit un recul de moitié inférieur à celui que nous avions estimé le mois dernier. Tout nouvel apaisement des tensions sur les marchés des capitaux se traduirait par des replis modérés supplémentaires des taux d’intérêt. Les maigres données concrètes déjà disponibles concernant le préjudice économique ne permettent cependant guère de formuler des prévisions fiables.

La récession maintient les taux d’intérêt à bas niveau

Deux choses semblent toutefois claires: la récession qui s’annonce tend à s’accompagner de prix à la baisse et le niveau des taux d’intérêt diminue. C’est pourquoi nous tablons sur des taux d’intérêt toujours bas sur les six prochains mois environ. Si la conjoncture retrouve la voie d’une croissance positive – ce que les experts prévoient pour 2021 –, les taux des marchés des capitaux (swaps) repartiront également en légère hausse.

Les écarts se maintiennent à un niveau élevé

Nous estimons que les écarts entre les taux indicatifs généraux et les meilleurs taux se maintiendront aussi à des sommets historiques au-delà de l’été. Nous observons régulièrement des situations dans lesquelles des clients souhaitant prolonger leurs hypothèques se voient proposer des taux d’intérêt extrêmement peu attrayants par leur prestataire hypothécaire actuel. Si à cela s’ajoute que le client avait opté pour une répartition du prêt en plusieurs tranches hypothécaires, les taux d’intérêt proposés peuvent même se révéler encore plus inintéressants. La répatition en différentes tranches peut en effet rendre l'emprunteur dépendant de l’établissement financier, ce qui permet parfois à ce dernier de profiter de marges presque indécentes.

Renouvellement possible deux ans avant l’échéance

En guise de recommandations, nous ne pouvons que rappeler aux actuels propriétaires que les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance, voire même davantage, dans le cadre de leur renouvellement. Ainsi, ne tardez pas trop pour préparer cette étape importante.

Profiter des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques

Comme observé au cours de la période sous revue, les taux hypothécaires peuvent sensiblement varier d’un jour ou d’une semaine à l’autre. Les fluctuations à la baisse devraient par conséquent être exploitées pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les futurs propriétaires: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Observez, comparez, négociez.
  • Profitez de la concurrence entre les prestataires et évitez d’accepter la première offre que vous recevez, même s’il s’agit de votre banque habituelle.
  • Profitez des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

La publication complète "Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020" est disponible en format PDF.


locataire

Libor ou Saron : le marché monétaire de plus en plus à la traîne par rapport aux hypothèques à taux fixe

Les premières hypothèques du marché monétaire basées sur le Saron, successeur du Libor, sont désormais proposées en Suisse. Raiffeisen, l’un des principaux acteurs du domaine hypothécaire, a annoncé le remplacement du Libor. L’hypothèque du marché monétaire a longtemps été considérée comme la forme de financement la plus avantageuse pour un logement à usage propre, en particulier pour les preneurs d’hypothèques qui peuvent ainsi faire face aux fluctuations de taux d’intérêt. Elle présente non seulement de faibles taux, mais permet aussi une modification ou une résiliation jugée simple, peu coûteuse et rapide. Certains de ces avantages subsistent, même avec le Saron, mais cela fait un certain temps déjà que l’hypothèque du marché monétaire n’est plus la seule à faire valoir de tels atouts. Sa place de leader parmi les formes de financement les plus avantageuses et les plus flexibles est particulièrement ébranlée.

Les établissements de financement se préparent depuis longtemps au remplacement du Libor. Une entreprise de grande envergure, puisqu’en Suisse, les hypothèques pour les logements en propriété basées sur le Libor représentent CHF 150 milliards environ. Toutefois, en raison du scandale des manipulations, le Libor disparaîtra à fin 2021. En Suisse, le Saron (Swiss Average Rate Overnight) servira désormais de base pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron et le Libor se distinguent surtout sur deux aspects : alors que le Saron est basé sur les transactions effectives et les prix, le Libor est calculé à partir des accords interbancaires. De plus, le Saron est un taux journalier dont l’échéance est donc d’un jour ou d’une nuit. Le Libor, en revanche, est le taux d’intérêt pour emprunter sur une certaine échéance, en général trois mois.

Le remplacement du Libor par le Saron s’accélère
Actuellement, pratiquement tous les prestataires hypothécaires, excepté Raiffeisen, proposent encore des hypothèques Libor, mais à des conditions différentes. Certains prestataires ne concluent des contrats-cadres que jusqu’à fin 2021, alors que d’autres conservent leurs contrats-cadres habituels de trois à cinq ans en y indiquant que la base de calcul du taux hypothécaire sera modifiée au cours du contrat. D’autres encore proposent des hypothèques Libor sans accord-cadre, ce qui leur permet de modifier leurs conditions contractuelles à tout moment et de passer au Saron. Si le contrat hypothécaire est ajusté à la fin 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge reste inchangée. Le législateur prévoit d’ailleurs en principe qu’une telle modification de contrat ne se fasse pas au détriment des clients.

Les hypothèques à taux fixe à court ou moyen terme plus avantageuses que les hypothèques du marché monétaire
Fixer le taux d’intérêt en l’actualisant en continu sur la base du Libor ou du Saron garantit aux emprunteurs un taux d’intérêt proche du marché. Des taux d’intérêt en baisse sont alors une bonne nouvelle, puisqu’en définitive, ils signifient aussi une baisse continue des coûts de son logement . Cependant, avec l’introduction de taux d’intérêt négatifs, le Libor est passé en dessous de zéro en janvier 2015. Les taux d’intérêt négatifs n’ont pas été répercutés sur les preneurs d’hypothèques, mais depuis, le taux hypothécaire est constitué exclusivement de la marge de l’établissement de financement, ce qui signifie que le plancher a été atteint en termes de frais courants. La situation est similaire pour les hypothèques à taux fixe. Elles sont également devenues plus avantageuses au cours des dernières années, mais le potentiel de baisse n’est pas épuisé. En raison de la courbe des taux plate, les hypothèques les plus avantageuses d’une échéance maximale de huit ans ont récemment été disponibles au même prix ou à un prix inférieur à celui de l’hypothèque la plus avantageuse sur le marché monétaire. Concernant les hypothèques à taux fixe, le travail administratif du prestataire financier est réduit au minimum pendant la durée du produit et la marge est calculée différemment, ce qui explique pourquoi le prix de nombreuses échéances est actuellement inférieur au prix d’une hypothèque du marché monétaire.

Les hypothèques du marché monétaire ne répondent plus aux besoins des clients
L’hypothèque Libor a connu un nouveau revers avec l’introduction de contrats-cadres de crédit. Pratiquement tous les prestataires limitent ainsi la flexibilité souhaitée par les clients pour cette forme de financement concernant un changement de prestataire ou un remboursement. Les contrats-cadres d’une durée de deux à cinq ans constituent la règle. Auparavant, un ajustement à la fin de chaque période Libor était possible, c’est-à-dire généralement tous les trois mois. Certains prestataires offrent encore la possibilité d’une résiliation à moindre coût lors de la vente du bien immobilier et, dans la majorité des cas, de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe chez le même prestataire à la fin de la prochaine période Libor. Mais il ne s’agit alors plus d’avantages propres aux hypothèques du marché monétaire.

Les hypothèque à taux fixe offrent de plus en plus d’options
Les hypothèque à taux fixe sont liées à des échéances. Une pénalité de remboursement anticipé peut donc être appliquée en cas de résiliation prématurée. Cependant, les prestataires, comme les caisses de pension, sont toujours plus nombreux à offrir une résiliation peu coûteuse, voire gratuite, en particulier pour les très longues échéances. Des options switch pour passer gratuitement à de nouvelles hypothèques à taux fixe sont également de plus en plus proposées. Cette option permet de souscrire une hypothèque à taux fixe à long terme à tout moment pendant la durée d’une hypothèque à taux fixe, à condition que le nouveau taux d’intérêt soit plus élevé. Ainsi, si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt avant la fin de l’hypothèque existante, on peut conclure une nouvelle hypothèque à taux fixe de manière anticipée. En outre, dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque d’avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque est résiliée prématurément, par exemple lors de la vente du bien immobilier, est faible. En effet, la probabilité que les acheteurs contractent une hypothèque à long terme souvent inférieure à 1 %  et que le prêteur soit d’accord est élevée.

L’intérêt pour les hypothèques Libor ne cesse de diminuer
En raison de l’assouplissement des hypothèques à taux fixe et des faibles taux d’intérêt, la demande d’hypothèques Libor a baissé de plus de 50 % ces cinq dernières années. Alors que l’hypothèque Libor représentait encore 11 % du volume total de toutes les opérations hypothécaires conclues chez MoneyPark en 2015, cette part est tombée à 6 % en 2019. Au premier trimestre 2020, les hypothèques Libor ne représentaient plus que 3 % du volume hypothécaire total souscrit par les clients de MoneyPark.

graphique

Les hypothèques à taux fixe à long terme sont de plus en plus prisées
La baisse de la demande d’hypothèques Libor a principalement profité aux hypothèques à taux fixe avec des échéances à moyen ou long terme de cinq à dix ans, mais pas aux échéances à court terme. Depuis 2018, la popularité des échéances très longues (plus de dix ans) ne cesse de croître et, au premier trimestre 2020, un quart du volume hypothécaire négocié par MoneyPark était déjà conclu pour onze ans ou plus. C’est également lié au choix du prestataire hypothécaire : les caisses de pension et les assurances en particulier accordent des hypothèques à long terme à des conditions très attrayantes. Alors que les assurances financent depuis des années environ 20 % du volume hypothécaire négocié par MoneyPark, les caisses de pension sont en train d’augmenter leur quote-part sur ce marché. En 2019, elles ont déjà accordé presque un quart des hypothèques négociées. La marche triomphante des hypothèques à taux fixe se poursuivra donc dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Une tendance que l’hypothèque Saron aura dans un premier temps également du mal à contrer.


MoneyPark

RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

RERI

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

RERI

3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

RERI

Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

RERI

6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

Crise du Corona

Crise du Corona et taux hypothécaires: la comparaison des prestataires devient encore plus importante

La crise du Corona agite fortement l’environnement des prestataires hypothécaires. Les banques utilisent notamment la crise pour augmenter considérablement leurs marges, alors que d’autres groupes de prestataires, comme les assurances ou les caisses de pension, préfèrent attendre. C'est ce qui découle de notre analyse actuelle des taux hypothécaires. Depuis le déclenchement de la crise du Corona, les hypothèques des banques, en particulier, sont devenues plus chères que la moyenne. Les différences entre les offres les plus avantageuses et les plus chères sur le marché peuvent atteindre jusqu’à un pour cent. Cela signifie avant tout une chose pour les emprunteurs hypothécaires: ils doivent, plus que jamais, procéder à une large comparaison du marché et obtenir différentes offres de tous les groupes de prestataires afin de trouver le financement optimal.

La crise du Corona a également ébranlé le marché hypothécaire car les taux ont augmenté en moyenne pour tous les groupes de prestataires. Plusieurs raisons expliquent cette hausse: premièrement, les taux de swap, c'est-à-dire les coûts de refinancement des banques sur le marché des capitaux, qui servent de base de calcul aux taux hypothécaires ont fortement augmenté. Deuxièmement, le confinement a provoqué des goulets d'étranglement dans le traitement et a réduit la productivité des prestataires en raison du home office. Troisièmement, les prestataires, en particulier les banques, utilisent la situation actuelle pour augmenter leurs marges sur les hypothèques.

Augmentation des marges tout au long du 1er trimestre

Nous avons, à cet effet, analysé l’évolution du taux indicatif à dix ans, c’est-à-dire le taux indicatif moyen de plus de 100 banques, assurances et caisses de pension. Depuis le niveau historiquement bas des taux hypothécaires enregistré en août 2019, les prestataires hypothécaires ont, dans l’ensemble, stabilisé leurs taux indicatifs et n'ont réagi ni à la baisse ni à la hausse des taux swap, ce qui s’est apparenté à un découplage des taux hypothécaires des taux swap. Cette situation a changé au début de la crise du Corona: dès que les taux swap ont enregistré une hausse, les taux hypothécaires ont également fortement augmenté.

Les prestataires hypothécaires ont déjà pratiqué des augmentations de marges excessives depuis le début de l’année en ne laissant pas les emprunteurs hypothécaires bénéficier de taux swap plus bas. En moyenne, cela se traduit par une marge plus élevée de 15 points de base (= 0,15%) sur l'ensemble du trimestre, comparé à fin 2019.

Crise du Corona

Les banques restent le groupe de prestataires le plus cher, les caisses de pension proposent des offres attractives

Fin février, les banques étaient déjà en moyenne près d'un demi pour cent plus chères que les caisses de pension et, avec 18 points de base, augmentaient leur taux indicatif à 10 ans presque deux fois plus que les autres groupes de prestataires en mars. Elles sont maintenant, en moyenne, 70 pour cent plus chères que les caisses de pension.

Crise du Corona

La fourchette entre le prestataire le plus cher et le plus avantageux s’est resserrée pendant la crise du Corona. Les banques, groupe de prestataires le plus cher, offrent la fourchette la plus large avec une différence de taux de près d'un pour cent en mars. Il existe ainsi également des banques qui proposent une offre très compétitive (0,85% sur 10 ans). Néanmoins, il est intéressant de noter que la meilleure offre des banques correspond aussi à l’offre la plus chère des caisses de pension.

Recommandations pour les acheteurs de logement en propriété

Malgré le resserrement des fourchettes, les différences à l’intérieur et entre les groupes de prestataires sont considérables. Un environnement de marché mouvementé, des ajustements de stratégie, le home office et une situation concurrentielle modifiée permettent à de nouveaux prestataires de soumettre les meilleures offres. Nous vous conseillons donc de prendre en compte les points suivants:

  • Occupez-vous du financement au plus tôt. Certains prestataires enregistrent des délais de traitement plus longs en raison du home office et un retard dans les processus.
  • Évitez d'accepter les offres de votre banque attitrée aveuglément et sans faire de comparaison. Obtenez impérativement plusieurs offres de différents prestataires et groupes de prestataires, les offres concurrentielles fournissent généralement une base de négociation plus solide.
  • Attention aux offres en ligne (verrouillées) et aux souscriptions de prêt sans accompagnement. Un conseil qualifié et indépendant crée la confiance nécessaire pour vous aider à trouver le financement optimal. C'est d'autant plus vrai que les marchés des taux sont exigeants et volatiles avec une attractivité des prestataires qui change quotidiennement.

Recommandations pour les propriétaires de logement

Il est difficile de prévoir l’évolution des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de l'issue incertaine de la crise du Corona. Comme les prestataires hypothécaires repensent actuellement leur stratégie, il existe toujours des opportunités de mener à bien une souscription avantageuse.

  • Le principe du plus tôt sera le mieux s’applique aussi aux renouvellements. Il est possible de renouveler une hypothèque jusqu’à deux ans avant l’échéance. Les banques habituelles ne le proposent généralement pas de manière proactive, mais s'appuient sur l'inertie des clients et attendent de les contacter jusqu'à ce qu’il n’y ait plus assez de temps pour obtenir des offres comparatives.
  • Évitez d'accepter la première offre de votre banque attitrée, mais faites une large comparaison du marché entre les différents prestataires des différents groupes.

Télécharger ici l'étude en format PDF (seulement en allemand).


Crise du Corona

Découvrez nos nouveaux collègues !

En ce début de mois d’avril, nous avons le plaisir de vous présenter trois nouveaux collègues ayant terminé avec succès leur temps d’essai. L’équipe administration a accueilli une nouvelle collègue pour son département RH tandis que nos deux nouveaux conseillers sont répartis entre notre succursale de Bulle et la team Renouvellement hypothécaire. Présentations :

Lausanne

Bénéficiant d’un Brevet fédéral de spécialiste en Ressources Humaines, Yulia Sarafannikova a évolué pendant 4 ans au sein d’un groupe hôtelier suisse, dans lequel elle a assumé l’entière responsabilité de la gestion des ressources humaines.

C’est donc en qualité de HR Business Partner que Yulia rejoint le back-office de DL MoneyPark en décembre 2019.

Pour la contacter : ys@d-l.ch | 021 348 10 04


Au bénéfice d’un diplôme d’économiste bancaires ES, Gregory Priolo a occupé divers postes dans le trading, la gestion des relations bancaires et clients au sein de banques telles que la BCV ou encore Schroders Private Banking. Après quelques temps loin du domaine bancaire à parcourir le monde, Gregory a décidé de rejoindre DL MoneyPark en janvier.

Gregory met en avant l’écoute et l’empathie comme qualités essentielles pour prodiguer un conseil avisé et dans le meilleur intérêt de ses clients. C’est la team Renouvellement hypothécaire qui a eu le plaisir de l’accueillir dans ses rangs.

Pour le contacter : gp@d-l.ch | 021 348 10 67


Bulle

Maxime Pasquier a travaillé auprès de la Banque cantonale de Fribourg pendant une dizaine d’année. Il y a débuté en tant qu’apprenti puis a successivement occupé les postes d’assistant conseiller crédit, analyste puis conseiller crédit. Il également eu l’occasion de travailler auprès de la direction dans le cadre de l’analyse des positions de crédits d’envergures de la banque.

Détenteur d’un diplôme d’économiste bancaires ES, Maxime a intégré l’équipe de Bulle et se réjouit de pouvoir conseiller ses clients de manière globale et créative.

Pour le contacter : mpa@d-l.ch | 026 460 10 15

 

 


analyse risque

L’analyse de risques pour le propriétaire

Dans le cadre d’un achat immobilier ou en tout temps, une analyse de prévoyance rigoureuse vous permet d’anticiper votre future situation ou celle de vos proches dans le cas où surviendrait l’un des trois risques suivants : la retraite, le décès ou l’invalidité.

Au moment de la retraite, vos revenus seront réduits et fortement impactés. Cela peut aller de 30% jusqu’à presque 50%, tenant compte des rentes du 1er pilier (AVS) et du 2ème pilier (LPP). En choisissant une stratégie d’amortissement adéquate aujourd’hui, vous seriez en mesure de compenser totalement cette baisse de revenus sans pour autant majorer fortement vos dépenses mensuelles.

Concernant les risques décès et invalidité, il est important de savoir ce qui est primordial pour vous et vos proches. La situation est bien évidement différente si vous êtes une personne seule sans enfants ou si vous êtes chargé(é) de famille.

Pour ce qui est du risque décès, une analyse de prévoyance peut faire apparaître la nécessité de souscrire une assurance garantissant le versement d’un capital aux survivants. Ce capital viendrait alors en déduction du prêt hypothécaire, ce qui permettrait au conjoint survivant de conserver le bien et de pouvoir continuer d’y vivre.

Dans le cas d’une invalidité, le cumul des rentes du 1er pilier et du 2ème pilier peut malheureusement, dans certains cas, ne pas vous garantir suffisamment de revenus pour vous permettre de conserver le bien. Il convient alors de souscrire une assurance qui, par le versement d’une rente d’incapacité de gain, compléterait les revenus.

Pour rendre chaque financement immobilier optimal, il apparait clair qu’une analyse de prévoyance est nécessaire afin de pouvoir prendre les meilleures décisions qui garantiront ainsi la sérénité de toute votre famille.

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Prévisions des taux hypothécaires – avril 2020

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Les marchés des capitaux s’affolent, tandis que les taux swap et les taux hypothécaires subissent de fortes hausses. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,78% en Romandie).

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques. Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.

Situation macroéconomique

Le monde aux prises avec le Coronavirus

Ce que personne ne croyait possible il y a peu encore est devenu réalité depuis environ deux semaines. Non seulement la Suisse mais aussi la plupart des pays européens sont désormais (partiellement) confinés, tandis que les États-Unis sont devenus le nouvel épicentre de la pandémie du Coronavirus. Les craintes de récession en découlant ont entraîné les chutes de cours les plus importantes depuis la dernière crise financière sur les bourses internationales. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Injections de capitaux dans l’économie par les banques centrales du monde entier

Créant la surprise à la mi-mars, la Banque centrale américaine (Fed) a abaissé le taux directeur de 100 points de base (0,00-0,25%) pour la seconde fois en peu de temps. Avec le gouvernement américain, elle a en outre annoncé l’adoption d’un plan de sauvetage massif d’un montant supérieur à 1000 milliards de dollars – le plus vaste de l’histoire américaine –, qui doit également englober le versement de chèques aux ménages du pays.

La Banque centrale européenne (BCE) a aussi initié un programme de rachats obligataires d’urgence à hauteur de 750 milliards d’euros en vue de stabiliser les marchés et d’injecter des capitaux dans l’économie.

Importantes mesures d’aide en Suisse

La Suisse pâtit également de l’impact négatif du confinement (partiel). En mars, le baromètre du centre d’études conjoncturelles de l’EPF de Zurich a cédé 8,9 points par rapport au mois précédent pour s’établir à 92,9 points, enregistrant son repli mensuel le plus marqué depuis cinq ans.

La Banque nationale suisse (BNS) a récemment intensifié ses interventions sur le marché afin de soutenir le franc. Elle a par ailleurs réduit le montant exonéré pour les banques et proposé au Conseil fédéral de désactiver le volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre dont disposent les banques pour accorder des crédits – et des hypothèques – est ainsi plus large. Cette mesure ne concerne toutefois pas, en premier lieu, les hypothèques, mais vise à faciliter l’octroi par les banques suisses de crédits d’aide aux PME en difficulté, possibilité en vigueur depuis la semaine dernière.

Pour en savoir plus sur l’impact de la crise du Coronavirus sur le marché de l’immobilier helvétique, lisez notre évaluation « Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier ».

Évolution des taux d’intérêt

Les marchés des capitaux s’affolent

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais aussi sur les marchés des capitaux. Au moment où la crise du coronavirus s’est vraiment déclarée dans le monde, les rendements des emprunts souverains de différents pays se sont envolés, gagnant plus de 60 points de base sur la période du 9 au 19 mars! Les rendements des obligations de la Confédération ont également enregistré une hausse d’une ampleur similaire. Une telle évolution est à première vue surprenante. En effet, lors des phases de turbulences sur les marchés, les placements sans risque (à l’instar de l’or par exemple) font office de «valeurs refuges», de sorte que les rendements devraient diminuer en raison de la demande accrue. Dans cette situation, la panique découle du fait que les acteurs du marché ont craint que les investissements sûrs n’existent plus. Tous les placements sont vendus pratiquement à n’importe quel prix afin de générer davantage de liquidités. De plus, beaucoup d’investisseurs doivent réajuster leurs portefeuilles après les grosses pertes subies par les marchés d’actions.

Forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux

Cela s’est traduit par une forte hausse temporaire des taux swap. À la suite de l’adoption de programmes de soutien conjoncturel dans le monde entier, les taux swap ont de nouveau quelque peu diminué. Ceci dit, à -0,19%, le taux swap à 10 ans n’en demeure pas moins supérieur de 35 points de base à son niveau de la fin février.

Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté avec un décalage de quelques jours.

Les taux indicatifs ne sont pas épargnés par la hausse des taux d’intérêt

Les taux indicatifs (taux hypothécaires moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) n’ont pas pu se soustraire aux fluctuations des marchés. Plus l’échéance était longue et plus l’augmentation s’est révélée marquée en comparaison mensuelle: cinq points de base à 2 ans, contre 17 pour l’hypothèque à 10 ans. Il apparaît ici que les prestataires ont, en moyenne, accepté une nette réduction de leurs marges.

Comparer permet d’obtenir un avantage de prix

Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécairestaux hypothécaires

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

Il est difficile de formuler des prévisions à long terme

Étant donné que les situations exceptionnelles provoquent souvent des réactions violentes à court terme et que nous ne savons actuellement pas si le pire de la crise est déjà derrière nous ou non, il est très difficile d’établir des prévisions sur l’évolution des taux d’intérêt sur le marché des capitaux et des taux hypothécaires. Il est, en revanche, évident que les prochaines semaines continueront d’être marquées par une forte volatilité. Dans l’hypothèse où les programmes de rachats obligataires portent leurs fruits et où une sortie de la crise du Coronavirus s’amorce, nous anticipons un recul du niveau des taux d’intérêt sur le marché des capitaux de même ampleur que la récente hausse, soit 20 points de base.

Les taux hypothécaires restent détachés du marché des capitaux

Même si les taux d’intérêt vont probablement repartir à la baisse sur le marché des capitaux, cela ne signifie pas obligatoirement que les taux hypothécaires prendront la même direction. Leur évolution ne dépend en effet pas uniquement du marché des capitaux. Durant la crise surtout, les taux d’intérêt sont aussi largement dépendants de la politique tarifaire des établissements octroyant des hypothèques. La quasi-totalité des prestataires sont totalement ou partiellement passés au télétravail, ce qui ralentit les processus. En vue d’éviter une insuffisance de capacités, quelques prestataires ont même opté pour des augmentations temporaires de prix. En raison de l’engagement des banques dans l’octroi de crédits d’urgence aux entreprises, les principaux groupes de prestataires devraient en outre fortement réduire leurs activités dans le domaine hypothécaire, en particulier pour les nouveaux financements. Si les fondations de placement et caisses de pension venaient à se retirer du marché sur une période prolongée, ce qui diminuerait la concurrence sur les échéances plus longues, les banques sauraient sans aucun doute le compenser en élargissant leurs marges au détriment des propriétaires immobiliers et des acquéreurs. De plus, les banques pâtissent elles aussi de la prudence et des incertitudes des clients sur le front des nouveaux financements. Les conséquences sur l’évolution des parts de marché et des marges dans le domaine des affaires hypothécaires restent à déterminer.

Stabilisation à un niveau légèrement supérieur

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Cette augmentation sera principalement imputable aux primes de risque que les prestataires introduisent ou introduiront en raison des incertitudes quant à la durée et aux répercussions macroéconomiques de la crise. Il n’en demeure pas moins que, même si les taux hypothécaires moyens progressent légèrement, on peut trouver des offres extrêmement intéressantes sur le marché en comparant un grand nombre de prestataires. Les conditions pour les emprunteurs restent ainsi très attrayantes.

Recommandation

  • Attendre de voir comment les taux d’intérêt évoluent n’est pas obligatoirement une bonne stratégie dans le contexte actuel: les prestataires réduisent leur offre et le télétravail rallonge les délais de traitement.
  • Quiconque souhaite prolonger son hypothèque ou acquérir un nouveau bien immobilier dans les prochains mois devrait se mettre en quête d’offres de financement dès maintenant, afin de bénéficier du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.
  • Il est actuellement d’autant plus recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark demeure marqué et recèle un énorme potentiel d’économies.

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Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre "Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020"). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum - difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer - pendant des jours meilleurs - de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

Coronavirus


MoneyPark

Dans le groupe MoneyPark, chacun fait réellement la différence

Benjamin Tacquet, notre CTO est Ingénieur diplômé et a co-fondé deux start-up avant de se lancer dans une troisième aventure entrepreneuriale, celle de MoneyPark, qui dure pour lui depuis maintenant bientôt 10 ans. En tant que membre de l’équipe fondatrice, il a accepté de partager avec nous ses souvenirs des premiers jours de MoneyPark. Il évoque également les défis actuels du département IT, l’importance de données de haute qualité, la gestion des talents et les chats.

Au commencement, ça ressemblait à quoi, MoneyPark ?

Ben : « Stefan (ndlr. Stefan Heitmann, notre CEO) a pris contact avec moi, alors que je vivais en France. Il était prêt à se lancer dans l’aventure MoneyPark. À ce stade, c’était juste une idée. J’ai été convaincu, plié bagages et en route pour la Suisse. Arrivé en novembre 2011, on a démarré dans un appartement en guise de bureau, où on a tous mis la main à la pâte : il a fallu premièrement créer ce qui allait devenir notre espace de travail pour quelques mois, monter nos bureaux, etc.
Le gag, c’est que Stefan travaillait encore à cette époque, passant son temps à jongler entre son travail et ce projet un peu fou qui débutait. Moi je préparais des sauces au vin, des moules-frites ; il fallait bien nourrir l’équipe ! (rires) Pendant les mois qui ont suivi, on a intégré différents spécialistes (marketing, UX, etc.) pour développer notre CRM, nos outils, notre site web. Puis, le 1er septembre 2012, on a officiellement ouvert nos premiers bureaux et pu accueillir nos premiers clients ! »

Et maintenant… MoneyPark compte plus de 250 collaborateurs ! Ça change des débuts ?

« Ce qui est particulier, c’est que progressivement tu te rends compte que tu connais de moins en moins de gens, et ça va en s’empirant à chaque quartely meeting (rires). »

Pas encore au sein de ton département, heureusement, bien que celui-ci a sacrément grandi aussi : tu diriges maintenant développeurs et system administrators en Ukraine (Kiev), à Lausanne et à Zurich. Comment se passe la communication entre ces 3 pôles ?

« Très bien. Le langage universel dans notre domaine est l’anglais, il n’y a donc pas de barrière de la langue. J’ai la chance d’être entouré d’une équipe passionnée et on a très peu de départs.
On prend le temps de bien accueillir et intégrer aussi : on n’hésite pas à consacrer plusieurs mois voire 1 année pour que les membres de l’équipe se sentent parfaitement à l’aise avec leurs tâches. Le but est que chacun puisse s’épanouir à long terme, et pas attendre un rendement à court terme. »

Et avec les autres départements, comment ça se passe ?MoneyPark

« Tout est lié donc on collabore étroitement avec tout le monde. Ce qui fait que ça marche ? Il y n’a pas de mur entre nous.
Evidemment, on entretient une relation particulière avec le département Produits, notre département frère. On est d’ailleurs compléments incorporés. Une de ses missions est de « protéger les développeurs », pour ne pas les réduire à faire du user support et se concentrer sur leur core business. Et ça c’est capital aussi pour mon équipe et son bien-être.

Notre plate-forme est unique sur le marché. Selon toi, qu’est-ce qui fait sa valeur ?

« Elle est le socle de tout un écosystème. C’est important de chérir ses produits. Comme Apple. Apple présente toujours ses produits comme des révolutions, avec un vocabulaire ultra positif. Finalement, tout est une question de vocabulaire et de perception, pour susciter de l’engouement et travailler avec fierté. De plus, notre système est bien vivant et c’est bon signe. Un système sans support, qui n’évolue pas, c’est qu’il est mort. Le changement est incrusté dans l’ADN de MoneyPark depuis toujours. »

Tu parles aussi régulièrement des données et de l’enjeu du maintien de leur qualité. Pourquoi est-elle si importante ?

« C’est fondamental. Le système réagit et pense par rapport à ses données : l’équipe produit lance les développements en fonction de données, le management prend ses décisions en se basant sur les données, nos études sont basées sur les données, la valeur d’une société est elle-même est basée sur les données. Prenons l’exemple de Facebook qui a racheté WhatsApp pour 16 milliards de dollars : Facebook n’a pas acheté le code d’un service de messagerie qu’il aurait pu reproduire aisément, il a acheté de la donnée. »

Pas loin des bureaux de Zurich, il y a ceux de Google. Pourquoi les développeurs de talents auraient intérêt à rejoindre notre équipe ?

MoneyPark

« Pour notre vision. Nous voulons rendre le marché hypothécaire plus transparent et plus accessible – tout cela dans l’intérêt de nos clients. Et nous croyons en ce que nous faisons. Nous pouvons vraiment aider les gens.
On ne fait pas des coupons, on ne vend pas des armes, on n’a pas créé un service financier pour enrichir les banquiers. On apporte un service, perçu comme un service de valeur, et c’est un argument fort je pense.
Google, c’est top mais ce n’est pas la même échelle. Chez nous, chacun fait réellement la différence, personne n’est un numéro, chacun est apprécié pour qui il est. Chacun sait sur quoi il travaille et pourquoi il le fait. On s’entend bien, on travaille avec des technologies sympas, très modernes, et les challenges sont intéressants pour les développeurs. »

Dernière question… peut-être la plus importante : pourquoi tous ces chats dans tes présentations ?

« Pour obtenir et garder l’attention des gens !
Et puis, pour terminer sur une note un peu plus philosophique, le travail constitue une grande partie de la vie : soit on travaille de façon triste, soit on travaille avec le sourire, en y trouvant du plaisir, spécialement dans les moments de partage. C’est ce qui contribue à y donner un sens. Ce n’est pas parce qu’on fait des choses sérieuses qu’on ne peut pas prendre du plaisir en les faisant. »

 

 


conséquences coronavirus

Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d'intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l'économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d'obligations à hauteur de 750 milliards d'euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L'État suisse devrait également mettre en place un programme d'aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c'est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd'hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

Coronavirus

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Taux hypothécaires

Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu'implique pour lui l'ajustement des taux d'intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n'a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

Coronavirus

L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c'est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

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réduction loyer

Seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer

Le taux de référence des prêts hypothécaires baisse de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 1,25%. C'est une bonne nouvelle pour tous les locataires en Suisse, car les loyers sont basés sur ce taux d'intérêt moyen. Les locataires sont donc en droit d'exiger de leur propriétaire une réduction de loyer et d'économiser ainsi plusieurs centaines de francs par an. Cependant, une enquête représentative1 menée par MoneyPark démontre que seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer. Plus de la moitié des sondés déclarent ne même pas essayer, tandis que les 15% restants ont bénéficié d'une baisse spontanée de la part de leur propriétaire.

La dernière réduction du taux de référence des prêts hypothécaires a eu lieu en juin 2017, passant de 1,75 à 1,5%. Depuis lors, les locataires ne peuvent plus bénéficier des taux d'intérêt hypothécaires qui sont historiquement bas. En demandant au propriétaire une réduction de loyer, il est désormais possible d'économiser jusqu'à 464 CHF par an sur un loyer moyen suisse de 1 329. Néanmoins, seule une minorité des personnes interrogées (27%), soit un locataire sur quatre, l'a fait dans le passé. Plus de la moitié des locataires (58%) sont mal à l'aise, trouvent la démarche trop complexe ou ne savent tout simplement pas qu'ils ont le droit d'exiger une réduction de loyer. Seuls 15% déclarent que le propriétaire a, dans le passé, baissé le loyer de sa propre initiative en raison de l'ajustement du taux de référence.

Les personnes à hauts revenus sont plus promptes à agir lorsqu'il s'agit d'épargner

Concernant les demandes de réduction de loyer, les Suisses alémaniques (28%) sont plus actifs que les Suisses romands (24%). C’est également le cas pour les personnes à hauts revenus : parmi les personnes interrogées qui ont un revenu annuel brut de 120 000 CHF ou plus, 40% demandent une réduction de loyer. Et les citadins (37%) sont plus de deux fois plus susceptibles de demander une réduction de loyer que les locataires des zones rurales (15%).

Les propriétaires vivent jusqu'à 50% moins cher

Si vous décidez d'acheter votre propre maison, votre potentiel d’économie sera encore plus important que de demander une réduction de loyer. En raison des faibles taux d'intérêt hypothécaires, l'économie possible, sur la base d'un appartement de 4 pièces, s'élève à 800 francs par mois, soit 9 600 francs par an par rapport au loyer. Pour un locataire dont le loyer, hors charges, s’élève à 1 534 francs, un propriétaire ne paiera, en moyenne, que 734 francs pour le même appartement, soit moins de la moitié. A noter que, pour le propriétaire, ce calcul n'inclut pas l'amortissement. En effet, l'amortissement n'est pas réellement un coût supplémentaire, mais une sorte d'"épargne forcée", car il augmente les fonds propres. De plus, même si l'amortissement est inclus comme charge pour le propriétaire, cela représente, dans ce cas, une économie de 1 860 CHF par an. 

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1 Enquête représentative réalisée par MoneyPark à partir de décembre 2019 auprès de 544 locataires en Suisse


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nouveaus spécialistes

Présentations de trois nouveaux spécialistes !

2020 reprend sur les chapeaux de roue avec déjà 3 nouveaux spécialistes qui ont terminé leur temps d’essai. Ils ont tous rejoint des succursales différentes et ce sont donc nos équipes de Lausanne, Genève et Fribourg qui se sont trouvées renforcées de ces nouveaux profils que nous vous présentons ci-dessous :

Lausanne

nouveaux spécialistes

Erol Maillard a débuté sa carrière en tant que Conseiller en prévoyance avant de se tourner vers le monde de l’immobilier, notamment en terminant avec succès son brevet fédéral d’Expert en estimations immobilières. Après plus de 10 ans à différents postes au sein du Crédit Agricole, il a rejoint DL MoneyPark en octobre 2019.

C’est notre équipe lausannoise qui a eu le plaisir d’accueillir Erol et qui bénéficie d’ores et déjà de ses compétences aussi bien professionnelles que personnelles.

Pour le contacter : em@d-l.ch | 021 348 10 65

Genève

nouveaux spécialistes

Après avoir achevé sa formation bancaire auprès du Crédit Suisse à Genève, Jennifer Barben-Mirisola a exercé la fonction de conseillère à la clientèle pendant un peu plus d’un an. Elle s’est ensuite spécialisée dans le domaine hypothécaire en prenant la fonction de spécialiste en financement immobilier.

En rejoignant DL MoneyPark à Genève, Jennifer se réjouit de pouvoir accompagner ses clients tout au long du processus permettant de les amener sereinement à la réalisation d’un des plus importants projets de leur vie.

Pour la contacter : jbm@d-l.ch | 022 908 10 27

Fribourg

nouveaux spécialistes

Après avoir passé 15 ans dans les deux grandes banques du pays – un peu plus de 14 ans à l’UBS et 1 an au sein du Crédit Suisse – dans les domaines allant du private banking à la clientèle privée, Philippe Charrière a bifurqué dans le domaine des assurances. Il a pu y acquérir de nouvelles compétences ainsi qu’un esprit plus entrepreneur que dans la banque. Une formation bancaire et l’AFA pour les assurances lui ont permis de valider d’un point de vue académique ses connaissances.

Grâce à ses aptitudes aussi bien dans le monde bancaire que celui des assurances, Philippe est un nouvel atout pour nos succursales de Fribourg et de Bulle.

Pour le contacter : pch@d-l.ch | 026 460 10 16


Coronavirus

MoneyPark connaît à nouveau une forte croissance en 2019 et devient ainsi le n°2 sur le marché hypothécaire suisse

En 2019, MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, a réalisé une nouvelle année record en franchissant pour la première fois la barre des trois milliards de francs de nouvelles hypothèques négociées au cours de l'année. Il s'agit de la deuxième meilleure performance de vente parmi tous les établissements de financement du marché hypothécaire suisse l'année dernière. L’année précédente, l'entreprise, qui n’a été fondée qu’en 2012, se classait au 4ème rang.

Au cours de l'exercice 2019, plus de propriétaires, d'acquéreurs de logements pour un usage personnel et d'investisseurs dans des biens de rendement se sont tournés vers MoneyPark que l'année précédente. «Nous avons pu conseiller plus de 3 000 clients et conclure avec eux un volume de financement de plus de trois milliards de francs. Cela correspond à une croissance de près de 40 pour cent par rapport à l'année précédente», déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit du résultat annuel à nouveau très positif. MoneyPark contribue ainsi à plus de huit pour cent de la croissance du marché hypothécaire suisse, laissant derrière elle de nombreux prestataires hypothécaires établis de longue date. Au total, MoneyPark fait désormais état d’environ 19 milliards de francs suisses d’hypothèques souscrites et gérées dans toute la Suisse. En 2019, l’entreprise de conseila pu également attirer plus de 20 nouveaux partenaires financiers. Avec un total de plus de 100 partenaires, elle possède de loin l’offre de prestataires la plus étendue du marché. 

La demande de conseil hypothécaire indépendant augmente chaque année. «Nous remarquons que de plus en plus de Suisses ne se fient plus uniquement aux offres des banques habituelles, et n’hésitent pas à comparer les offres hypothécaires. Cependant, nous ne sommes qu'au début d'un marché en pleine mutation», commente Stefan Heitmann à propos de la forte croissance. Le domaine de la gestion des hypothèques, entièrement géré par la filiale finovo, a également pu être développé en 2019. La reprise de la gestion des hypothèques d’Helvetia favorisera la mise en place du gestionnaire hypothécaire suisse le plus performant et le plus efficace. 

Cent nouveaux emplois en 2020

Fondée en tant que start-up en 2012, MoneyPark s'est imposée comme une marque sur le marché hypothécaire suisse. La notoriété spontanée a doublé par rapport à 2018. MoneyPark en profite également en tant qu'employeur. Rien qu'en 2019, 60 nouveaux collaborateurs ont commencé à travailler pour le leader du secteur, la plupart dans le domaine du conseil. Le nombre de collaborateurs est ainsi passé à près de 250 fin 2019. Une centaine d'emplois supplémentaires doivent encore être créés cette année. «Dans toutes nos succursales, nous recherchons, en priorité, des experts qualifiés et très motivés pour le conseil dans les domaines de l’immobilier, du financement et de la prévoyance», confirme M. Heitmann. «Si vous souhaitez conseiller vos clients dans une jeune entreprise en pleine croissance, quel que soit le prestataire et avec le meilleur support technique, vous êtes au bon endroit.» 

Le modèle de plate-forme trouve des imitateurs

Depuis 2012, MoneyPark combine la plateforme hypothécaire la plus avancée technologiquement en Suisse avec un conseil personnalisé. «Pour chaque demande d’hypothèque, nous examinons plus de 100 000 points de données pour ensuite trouver la meilleure solution de financement pour nos clients lors d'un entretien personnel», dit Stefan Heitmann. La combinaison de l'homme et de la machine fait de MoneyPark l'une des plus importantes sociétés de conseil basées sur la technologie dans le secteur de l'immobilier et du financement. «Nous sommes plus convaincus que jamais par cette combinaison et nous constatons que de plus en plus d'acteurs, nouveaux ou établis, tentent de prendre le train en marche», a poursuivi M. Heitmann. MoneyPark continue d'investir énormément dans l'innovation. Grâce aux interfaces de programmes ouvertes (API), depuis fin 2019, les contrats hypothécaires peuvent être conclus directement lors de la première rencontre avec le conseiller. Un nouveau service a également été mis en place pour les acheteurs potentiels qui, lors du processus d’achat, ont raté l’occasion d’acquérir le bien immobilier voulu. Sur demande, ils peuvent recevoir des offres immobilières exclusives adaptées à leur profil de recherche et leurs possibilités financières. 


MoneyPark

Prévisions des taux hypothécaires – février 2020

L’émergence du coronavirus et le conflit commercial sino-américain ont été à l’origine d’un début d’année 2020 agité. Les autres implications de ces facteurs sur la conjoncture mondiale sont pour l’heure difficiles à évaluer. Ces incertitudes ont entraîné les taux swap et les taux hypothécaires à la baisse. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont reculé jusqu’à huit points de base en janvier. Les meilleurs taux renégociés par MoneyPark ont même atteint des planchers records grâce à la concurrence accrue. Nous n’anticipons pas d’évolution marquée des taux d’intérêt dans les prochains mois. Les fluctuations et mouvements baissiers temporaires peuvent toutefois d’ores et déjà être très bien exploités pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Situation macroéconomique

Le début d’année 2020 a été mouvementé: la signature de l’accord de phase 1 dans le conflit commercial opposant les États-Unis à la Chine a certes provisoirement donné lieu à une légère détente, mais le chemin vers une entente à long terme acceptable pour les deux parties est encore long.

Économie mondiale aux prises avec le coronavirus

Après l’émergence du coronavirus en janvier, le monde entier continue de retenir son souffle. À la fin du mois, l’Organisation mondiale de la santé (OMC) a de ce fait déclaré l’état d’urgence internationale. L’ampleur de la propagation du virus et ses conséquences sur l’économie mondiale demeurent incertaines. Il faut s’attendre à un effondrement de la croissance chinoise de 3 à 5% au premier trimestre et d’environ 1% sur l’année. Nous anticipons un impact négatif de l’ordre de 0,5% pour la croissance de l’économie mondiale sur une base annuelle.

Pas d’abaissement de taux directeur aux États-Unis…

La Banque centrale américaine (Fed) a maintenu son taux directeur à 1,5-1,75% à la fin janvier, ne prévoyant toujours aucune modification en 2020 tant que l’économie américaine enregistre une évolution stable. Le président de la Fed Jerome Powell a cependant aussi souligné qu’il «surveillait très attentivement» la situation concernant le coronavirus.

…et en Europe non plus

Il ne faut pas non plus attendre d’abandon de la politique de taux négatifs de la Banque centrale européenne (BCE). Jens Weidmann, membre du Conseil des gouverneurs de la BCE et président de la Deutsche Bundesbank, s’est exprimé en ces termes il y a quelques jours: «Au vu des perspectives en matière de prix, nous devons rester réalistes: il faudra encore un certain temps avant que les taux ne remontent.»

Bon démarrage de l’économie suisse, mais…

Le baromètre conjoncturel du Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF), un indicateur avancé de l’économie suisse, a progressé à 100,1 points en janvier. Cette hausse découle des indicateurs positifs pour la quasi-totalité des branches, sur fond de perspectives de consommation pratiquement inchangées.

…la BNS demeure dépendante de la BCE

Au risque de nous répéter: tant que la BCE ne s’oriente pas vers un relèvement des taux d’intérêt, la BNS n’optera pas pour une telle mesure, la crainte d’une nouvelle appréciation du franc face à l’euro étant ici trop grande. Les prévisions d’inflation de la BNS pour 2020 sont proches de 0%. Par conséquent, peu d’aspects parlent en faveur d’un rebond des taux d’intérêt.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont nettement baissé

La nouvelle année s’est ouverte sur une nette baisse des taux swap, surtout sur les échéances longues. Le taux swap à 10 ans a reculé de 27 points de base pour retrouver son niveau de l’automne 2019 à –0,38%. La hausse temporaire des taux d’intérêt depuis l’été 2019 est ainsi neutralisée.

Nouvelle baisse marquée des taux indicatifs

En janvier, nous avons observé un recul mensuel des taux indicatifs moyens (taux moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) pour toutes les échéances. Plus l’échéance était longue et plus la baisse était marquée: trois points de base à 2 ans contre huit à 10 ans.

Taux hypothécaires à un plancher historique

Les taux hypothécaires avaient déjà atteint des planchers historiques au cours de l’été passé. A l'époque, l’hypothèque à taux fixe la plus avantageuse affichait un taux de 0,72% – des conditions en soi déjà très attrayantes pour les acheteurs et les propriétaires de biens immobiliers. Mais la nouvelle année a démarré sur un nouveau record : à la fin janvier, le meilleur taux fixe négocié pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans s’établissait à un niveau incroyablement bas de 0,64% en Suisse romande.

Profiter de la concurrence entre les prestataires

La baisse du meilleur taux de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans s’explique par le recul des taux swap ainsi que par l’intensification de la concurrence entre les prestataires – ce dont profitent les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers suisses.taux hypothécaires

Prévisions: la situation concurrentielle influe sur la stagnation des taux d’intérêt

Économie mondiale dans le sillage du coronavirus

Dans les semaines et peut-être même les mois à venir, l’évolution de l’économie mondiale sera de toute évidence dictée par la propagation du coronavirus. Plus le risque est grand et plus ses répercussions sur la conjoncture mondiale sont fortes. En cas de menace croissante, nous anticipons une nouvelle baisse des taux swap.

Statu quo pour le taux directeur de la BNS

Nous n’attendons pas de relèvement du taux directeur de la BNS en 2020 au vu du nouvel abaissement des prévisions d’inflation pour l’année et du fait que la banque nationale se concentrera sur l’évolution du franc.

Souscrire des prêts hypothécaires tactiques maintenant

Nous recommandons depuis un certain temps déjà de tirer profit des fluctuations temporaires à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques. Le moment est particulièrement propice au regard de la forte concurrence entre les prestataires, qui offre des taux d’intérêt attrayants aux emprunteurs.

Hypothèques à taux fixe à long terme de plus en plus populaires

En raison de la courbe plate des taux d’intérêt, les taux hypothécaires à très long terme ont encore gagné en popularité. Une hypothèque à taux fixe à 15 ans peut aujourd’hui être souscrite à un taux largement inférieur à 1% – un niveau inédit.taux hypothécaires

 

 

 

 

 

des taux hypothécaires

 

 

 

Recommandation

  • Comparer est et demeure un atout. L’écart entre le prestataire le moins cher (meilleur taux MoneyPark) et l’offre moyenne (taux indicatif) continue de se creuser.
  • La courbe des taux d’intérêt reste très plate, c’est pourquoi il convient de favoriser les hypothèques à taux fixe à long terme. En raison de la concurrence accrue entre les prestataires, il est intéressant d’examiner des échéances supérieures à 10 ans.
  • Les taux d’intérêt actuellement très faibles, surtout pour les échéances à long terme, parlent en faveur de la souscription des prêts hypothécaires tactiques – une observation régulière des taux hypothécaires est ici recommandée.
  • Important à savoir: les hypothèques à taux fixe arrivant à échéance peuvent être prolongées jusqu’à deux ans avant la fin du contrat. Commencer suffisamment tôt les comparaisons permet de gagner un temps précieux, de suivre l’évolution des taux d’intérêt et de réduire sa dépendance vis-à-vis de l’actuel établissement de crédit hypothécaire.

 


taux hypothécaire

tenue des charges

Des modèles de calcul de tenue des charges plus détaillés : voici nos propositions !

Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent à quelles conditions. Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés. Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques. L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement. Nous partons du principe que la mise en œuvre de ces changements générerait un léger accroissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.

Introduction

L’analyse récemment publiée par le groupe MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que 

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.

La tenue des charges théoriques complique l’accès à la propriété de logements

C’est désormais un fait connu depuis longtemps et incontesté: les obstacles à l’acquisition de logements sont dans notre pays les plus stricts au monde. Le cercle des preneurs d’hypothèques potentiels se réduit chaque année, car les hausses de prix évoquées restreignent l’accès au financement de logements. La combinaison de prix des logements en constante progression et de prescriptions de tenue des charges trop strictes et trop rigides a un effet toxique. Les critères standardisés pour le calcul de la tenue des charges font fi de la forte baisse des taux, ne tiennent aucun compte des facteurs individuels, et leur application manque de transparence. Il n’est donc pas étonnant que le cercle des acquéreurs potentiels de logement se réduise comme peau de chagrin. Une vérification en détail de la tenue des charges et le dévoilement des conditions amélioreraient nettement l’accès au financement de logements.

La persistance d’un niveau d’intérêt bas caractérisé par une faible volatilité fait du taux d’intérêt théorique un modèle en voie de disparition

Depuis la crise financière de 2008, non seulement le niveau des taux d’intérêt hypothécaire s’est nettement réduit, mais la volatilité a elle aussi fortement reculé au cours des quatre dernières années. Les taux moyens pour les hypothèques à 10 ans ont par exemple fluctué dans une fourchette de tout juste 1,70% (comprise entre 3,5% et 1,80%) au cours des années 2009 à 2015. Cette différence n’a été en revanche qu’à peine de 0,5% au cours des quatre dernières années. Et ce à un niveau extrêmement bas. Les économistes partent en outre du principe que les taux resteront négatifs en Suisse pendant des années encore. À cela vient s’ajouter le fait que le cercle des prestataires d’hypothèques ne cesse de s’élargir du fait de la constante apparition sur le marché de nouvelles caisses de pension et de fondations de placement. On peut par conséquent supposer avec une certaine assurance que les taux hypothécaires ne subiront pas non plus de hausses significatives pendant des années. Du fait de cette (nouvelle) normalité («new normal»), les taux d’intérêt théoriques actuellement en vigueur de 4,5 à 5% ne tiennent plus compte de la réalité.

charges

 

 

 

 

 

 

 

 

 

L’absence de transparence et une disponibilité restreinte sont autant d’obstacles à une meilleure accessibilité

Compte tenu de ces aspects, il est peu étonnant que les règles de tenue standard des charges d’un nombre croissant de prestataires, notamment des caisses de pension et de fondations, soient contournées. Ce constat représente une lueur d’espoir pour les nouveaux acquéreurs de logements potentiels. Cependant, il y a malheureusement également un revers de médaille négatif: la transparence du côté des prestataires est extrêmement mauvaise. Trouver le prestataire qui convient à un cas individuel réclame énormément de temps, et se caractérise par des incertitudes et un besoin d’informations supplémentaires. Par ailleurs, le champ des prestataires tenant largement les charges se restreint fortement. Et il apparaît clairement que les banques retiennent surtout les clients à très fort revenu et les biens immobiliers onéreux à financements ETP. La raison à cela est la possibilité de pouvoir réaliser des affaires supplémentaires avec ces clients. Les familles à revenu moyen restent ainsi souvent sur le carreau. Les résultats de notre étude montrent aussi que plus d’un tiers des acquéreurs potentiels de logements sont d’avis qu’ils ne remplissent pas les règles de tenue des charges standard. Ils reportent ainsi leur rêve de posséder leur logement ou bien le considèrent comme inaccessible. Et ceci, notons-le bien, dans le cadre d’un marché de la location dans lequel un propriétaire peut typiquement épargner jusqu’à 50% de ses coûts mensuels de logement par rapport à une situation de location comparable.

Quelles adaptations aux modèles de tenue des charges pourraient donc favoriser l’accès des acquéreurs de logements potentiels?

Un besoin de calculs de tenue des charges plus précis

Il nous semble judicieux de prendre en compte plus précisément la situation des différents clients, auxquels on ne saurait plus appliquer forfaitairement de façon indifférenciée ces critères de tenue des charges. Notamment en ce qui concerne les revenus de ménage moyens (p. ex. dans une fourchette comprise entre CHF 120 000 CHF et CHF 180 000), des calculs de tenue des charges plus précis devraient permettre au cours des prochaines années d’augmenter à nouveau légèrement la quote-part des logements détenus en propriété. Et ce sans augmenter les risques, ni pour les prestataires hypothécaires, ni pour les acquéreurs de logement. D’un point de vue réglementaire, rien ne vient s’opposer à des modèles de tenue des charges plus détaillés. Car la FINMA (le régulateur) n’a jusqu’à présent pas imposé de consigne contraignante pour la tenue des charges. Un détail des consignes largement appliquées aujourd’hui n’aurait pas non plus de conséquences dévastatrices pour la demande ni les prix, comme on le rapporte depuis des années. La condition serait cependant une conception judicieuse des modèles de calcul et leur dévoilement aux prestataires.

Nous sommes en revanche d’avis qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique ne produira pas l’effet escompté. Et ce parce qu’elle laisse complètement de côté une prise en compte différenciée des affaires individuelles, et parce qu’elle engendre des risques inutiles.

Notre approche de solution conduit à une meilleure présentation de la situation des coûts

De quelle manière ces modèles de calcul doivent-ils être configurés? On trouvera ci-après nos recommandations concrètes:

  1. Un calcul budgétaire détaillé (sur la base de statistiques et d’expériences accumulées)

Des coûts de la vie proches de la réalité sont pris en compte dans le calcul de la tenue des charges de façon analogue aux coûts théoriques du bien immobilier.

  1. Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance

Le taux d’intérêt théorique est choisi en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe conclue. Un taux d’intérêt plus bas peut être pris en compte si une échéance de 10 ans ou plus a été choisie. Un taux théorique de 4,5% peut être par exemple appliqué dans le cas d’une hypothèque fixe inférieure à 10 ans. Chaque année d’échéance supplémentaire conclue en sus réduit le taux d’intérêt théorique de 0,10%. Un taux d’intérêt de 4,0% serait ainsi déterminant pour une hypothèque fixe de 15 ans, et pour 20 ans un taux de 3,5%.

  1. Des coûts accessoires réalistes

L’état énergétique du bien immobiliser est pris en compte. Si les standards minimaux sont remplis (p. ex. MINERGIE, CECB A ou B, pour les biens immobiliers construits en 2000 ou avant également CECB C), les coûts d’exploitation sont réduits ou fixés à un montant réaliste. Cela ne doit pas être choisi en fonction de la valeur vénale du logement, mais de la valeur du bâtiment, du cubage ou de la surface habitable nette, sans tenir compte de la valeur du terrain.

Les effets sur la base d’un exemple:

  • Prix du logement: CHF 1 000 000, nécessite une hypothèque de: CHF 800 000 (apport de CHF 200 000)
  • Conclusion d’une hypothèque fixe sur 15 ans à 1,50%
  • Acheteur potentiel: famille avec 2 enfants de moins de 10 ans
  • L’objet immobilier se trouve dans un très bon état énergétique (CECB classe B). La valeur du bâtiment correspond à tout juste deux tiers de la valeur vénale.

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Constats

  • Un revenu net de 127 800 francs par an s’avère nécessaire avec l’approche de calcul détaillée. Un revenu net de 156 000 francs est en revanche nécessaire avec le calcul standard théorique. La différence de presque 30 000 francs correspond pour beaucoup de familles à un travail à temps partiel et décide souvent de la possibilité de pouvoir seulement bénéficier d’un financement hypothécaire.
  • Il reste au preneur d’hypothèque une réserve de plus de 1 500 francs par mois. La fixation à long terme du coût des intérêts sur 15 ans permet de sécuriser le plus grand poste de coûts.

Conclusion

  • De nombreux prestataires sont devenus plus flexibles dans leur approche des conditions de tenue des charges au cours de ces dernières années. Les règles standard de tenue des charges ne sont ainsi pas toujours observées.
  • C’est notamment au niveau des banques que les critères manquent radicalement de transparence.
  • De nombreux acquéreurs potentiels de logements disposant de revenus moyens ne peuvent pas en profiter. Ils ne se voient pas proposer ces offres, ou bien les prestataires ne font pas bénéficier de ces facilités à ce groupe de clients. Ainsi, bien (trop) de locataires doivent différer leur rêve de posséder leur logement, voire l’abandonner.
  • La divulgation des conditions à réunir pour tenir les coûts d’un logement habité et détenu en propriété augmenterait considérablement la transparence.
  • Le passage à un calcul de tenue des charges plus précis comme nous le préconisons améliorerait l’accès à la propriété de leur logement surtout aux familles et personnes disposant d’un revenu moyen.
  • Nous considérons qu’une baisse forfaitaire des taux d’intérêt théoriques de 5% actuellement (par exemple à 3,5%) ne produira pas l’effet escompté.
  • Les adaptations que nous préconisons dans le calcul du modèle de tenue des charges n’entraîneraient aucune augmentation des risques – ni pour le preneur d’hypothèque ni pour le marché des logements en propriété. Nous partons du principe qu’il s’ensuivra une augmentation de la demande. Celle-ci ne se ferait cependant sentir que progressivement au cours des prochains mois et des prochaines années. Le secteur de la construction aurait ainsi suffisamment de temps pour adapter son activité de construction à l’accroissement de la demande.

 

Zur Website


coronavirus

équipes

Nos équipes continuent de s’agrandir !

L’année 2019 s’est terminée avec la fin du temps d’essai pour ces 4 nouveaux spécialistes – chacun dans leur domaine. Ils viennent ainsi clôturer l’agrandissement de l’effectif de 20 nouveaux collaborateurs(-trices) sur l’année écoulée.
Présentations: 

Genève

équipes

Hekuran Pira a obtenu sa licence en relations internationales à l’institut des HEI à Genève. Il a entamé sa carrière au sein d’une compagnie de négoce en matières premières et a eu l’occasion de travailler dans les différentes branches du domaine. En 2014, il a rejoint la Mobilière à Genève, puis s’est lancé dans l’aventure de entrepreneuriat en montant son entreprise dans les assurances.

Fort de son esprit de synthèse, sa diplomatie et sa réactivité, Hekuran a intégré l’équipe genevoise de Richard Manissier.

Pour le contacter : hp@d-l.ch | 022 908 10 23

Team Renouvellement hypothécaire

équipesAprès sa licence en finance obtenue dans une société de conseil en investissement locatif à Annecy, Mélanie Didier a rejoint la Banque Cantonale de Genève où elle a successivement occupé les postes de Conseillère clientèle, puis Conseillère experte en services bancaires et finalement Conseillère en financement. Mélanie a ensuite décidé de partir parcourir le monde pendant un peu plus d’an. À son retour en avril 2019, elle a repris son poste de Conseillère en financement à la Banque Cantonale de Genève.

C’est finalement en décembre 2019 que Mélanie a rejoint DL MoneyPark et intégré l’équipe Renouvellement hypothécaire où elle se réjouit de pouvoir accompagner ses clients sur le long terme en leur proposant des solutions complètes.

Pour la contacter : md@d-l.ch | 022 908 10 25

 

équipes

Après une expérience dans le monde de la restauration, Anthony Nicolo a choisi d’orienter sa carrière dans le monde de la finance. Pour cela, il a commencé par un premier stage de 18 mois au sein d’UBS Genève suivi d’une deuxième formation de 2 ans à UBS Lausanne dans le conseil à la clientèle privée. C’est dans le cadre de cette deuxième formation qu’il a eu l’occasion de se plonger dans le domaine des hypothèques.

Altruiste, sociable et à l’écoute de ses clients, Anthony a rejoint DL MoneyPark mi-décembre 2019 et a intégré la récente équipe consacrée au renouvellement hypothécaire.

Pour le contacter : an@d-l.ch | 021 348 10 66

Lausanne – Team IT

équipes

Tiago Oliveira a fait ses études d’Informaticien au sein du Centre Professionnel du Nord Vaudois à Ste-Croix, où il a obtenu son diplôme en été 2019. En rejoignant DL MoneyPark, il acquiert ainsi sa première expérience professionnelle.

Grâce à son dynamisme et sa bonne humeur, Tiago s’est parfaitement intégré à notre équipe IT qu’il a rejoint en tant que Technicien ICT. Il collabore notamment aux tâches liées à l’infrastructure informatique ainsi qu’au support.

Pour le contacter : to@d-l.ch | 021 348 10 64

 


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