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Des nouvelles du groupe MoneyPark : nous élargissons nos activités et conseillons dès aujourd’hui nos clients sur tous les aspects liés à l’achat, la propriété et la vente de biens immobiliers, en sus du financement et de la prévoyance. Bientôt, nos clients auront, via une nouvelle plateforme, accès à des informations exhaustives concernant le bien immobilier qu’ils recherchent ou ont déjà acquis. Couplée aux conseils personnalisés dispensés par des experts immobiliers, la plateforme offre une expérience client unique en son genre aux personnes en quête d’un bien, aux acheteurs, aux propriétaires et aux vendeurs. La transparence accrue et l’accès simplifié aux services immobiliers visent à dynamiser le marché de l’immobilier suisse – plutôt statique depuis de nombreuses décennies et passablement opaque – et permettre à davantage de clients de réaliser leur rêve de devenir propriétaires.

En tant qu’entreprise fintech, nous avons d’ores et déjà contribué à renforcer la transparence dans le domaine du financement immobilier en associant conseils personnalisés et technologie novatrice. L’élargissement de l’offre de services à l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier résulte de la poursuite systématique de notre vision. « Nous avons créé MoneyPark en 2012 dans l’objectif de rendre le marché hypothécaire accessible à tous et d’en accroître la transparence. Et nous n’entendions pas en rester là. Nos clients exigent à juste titre davantage de transparence en ce qui concerne le marché de l’immobilier suisse également », affirme Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. En effet, chaque jour des rêves de logement partent en fumée faute de biens sur le marché ou des propriétaires perdent du temps et de l’argent car trouver des acheteurs qualifiés et vendre reste une tâche complexe. « En tant que premier spécialiste hypothécaire et immobilier indépendant de Suisse, nous ne pouvons ni ne voulons nous contenter du rôle de simples spectateurs. Grâce à la technologie et à des conseils personnalisés, nous souhaitons simplifier le processus d’achat et de vente et ainsi contribuer à dynamiser le marché de l’immobilier », explique Stefan Heitmann.

Une expérience client unique, en un seul lieu

Chez MoneyPark, nous proposons non plus seulement un accompagnement technologique et personnalisé pour les questions financières, mais aussi un soutien, en amont, dès l’étape de la recherche du bien. En outre, nous permettons aux propriétaires d’accéder à une multitude d’informations durant toute la période où ils possèdent leur objet et leur fournissons une assistance lorsqu’ils souhaitent le vendre et éventuellement acquérir un nouveau logement par la suite. Une nouvelle équipe d’experts immobiliers, couvrant l’ensemble de la Suisse, travaille à cet effet en étroite collaboration avec nos spécialistes en hypothèques, pour accompagner de manière personnalisée chaque client et chaque projet. En parallèle, des outils basés sur des données d’analyse et d’évaluation de biens, que nos clients peuvent consulter sur une nouvelle plateforme immobilière personnalisée, sont au cœur de l’offre. « L’association de la technologie, des données et d’experts hypothécaires et immobiliers indépendants, qui soutiennent nos clients lors de chaque étape, est unique en son genre sur le marché helvétique. Les données disponibles sur la plateforme permettent de créer une expérience client transparente avec une densité d’informations encore inédite, tout en facilitant la prise de décisions d’achat ou de vente et leur mise en œuvre », indique Stefan Heitmann.

Une plateforme numérique innovante qui met en relation acheteurs et vendeurs

La nouvelle plateforme compare les critères de recherche et la capacité financière de milliers de clients avec les biens immobiliers disponibles sur le marché, ceux proposés par notre propre clientèle ainsi que ceux de notre réseau d’agences partenaires. Les propriétaires immobiliers ont désormais la possibilité de suivre l’évolution de la valeur de leur bien sur la plateforme. Par ailleurs, ils peuvent consulter différentes données relatives aux aspects financiers et immobiliers, ainsi qu’à la micro-situation, comme par exemple les activités de construction prévues ou en cours dans les environs. La plateforme montre encore aux propriétaires le nombre d’acheteurs financièrement qualifiés qui pourraient s’intéresser à leur bien, sans pour autant que ceux-ci soient dans une démarche active de vente. Dans un premier temps, la plateforme est exclusivement réservée aux clients de MoneyPark, puis sera ouverte au grand public.

Vous êtes déjà un client de MoneyPark et souhaitez accéder à la plateforme ? Nos nouveaux services seront bientôt disponible dans votre espace client.  Afin d’y accéder, veuillez utiliser votre login actuel ou contacter votre conseiller.

Vous souhaitez en savoir plus sur les services de MoneyPark ? Contactez-nous par e-mail à conseils_immobiliers@moneypark.ch – nous sommes impatients de vous lire !

La seconde vague de la pandémie de coronavirus déferle sur tout le globe, aggravant la crise du commerce international et pesant lourdement sur l’économie mondiale. Bien qu’en meilleure position que les pays voisins avec un recul de 8,2% de son PIB au 2e trimestre 2020, la Suisse peinera probablement à combler cet énorme écart au cours des prochaines années. 

Alors que les taux swap ont augmenté toutes échéances confondues en août, les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe sont demeurés stables. Cette évolution laisse supposer une baisse des marges imputable à l’intensification de la concurrence entre les prestataires. Le retour sur le marché des bailleurs de fonds alternatifs a rendu les meilleurs taux d’intérêt encore plus attractifs. Nous anticipons toujours une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations modérées seulement.

Situation macroéconomique

Déferlement de la seconde vague de Covid-19

Les tensions entre les deux grandes puissances mondiales que sont les États-Unis et la Chine se sont fortement accrues dans le sillage de l’épidémie de coronavirus, ce qui a encore aggravé la crise du commerce international ces dernières semaines.

Pendant ce temps, le Covid-19 continue de se propager massivement sous la forme d’une seconde vague. Les records journaliers de nouvelles contaminations ainsi que le durcissement des mesures et des restrictions de voyage en sont le résultat inquiétant.

Rebond économique plus rapide qu’attendu …

Fait réjouissant, les données actuelles révèlent que la reprise de l’économie au sein des pays européens voisins et en Suisse progresse de façon plus marquée que prévu. Cette évolution laisse présager que l’année 2020 ne sera peut-être pas aussi catastrophique que redouté sur le plan conjoncturel. Selon les dernières prévisions, le repli de l’économie helvétique en 2020 devrait être de l’ordre de 4 à 6%, et non plus supérieur à 8% comme craint précédemment. Même si la Suisse est en meilleure position que la plupart des pays voisins en termes de recul du PIB au deuxième trimestre 2020, cette chute n’en demeure pas moins sans précédent.

La levée des restrictions imposées aux secteurs public et privé a, jusqu’à présent, eu un impact positif sur la performance économique. Cependant, la question qui se pose encore est de savoir sur quels assouplissements il faudra faire marche arrière afin de lutter contre la seconde vague.

… mais l’écart de PIB reste conséquent

Malgré cette tendance à la reprise, l’économie est encore bien loin de son plein potentiel et la sous-exploitation des capacités reste considérable. L’écart de PIB prévu par rapport à l’année précédente est énorme et, selon le Secrétariat d’État à l’économie (SECO), ne pourra pas être comblé avant de nombreux mois encore. Des postes risquent d’être supprimés et les faillites de se multiplier, faisant augmenter le chômage et entraînant une douloureuse baisse des investissements.  

Évolution des taux d’intérêt

Hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en août

Les taux d’intérêt ont augmenté toutes échéances confondues sur les marchés des capitaux depuis la fin juillet – plus l’échéance était longue et plus la hausse était marquée. Au 31 août 2020, le taux swap sur 10 ans s’établit à –0,22%, soit un gain de 15 points de base par rapport au mois précédent. L’échéance à 5 ans a également progressé de 7 points de base pour s’inscrire à –0,50%.

Taux indicatifs toujours stables pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») sont en revanche demeurés globalement stables en août. Seule l’hypothèque à taux fixe sur dix ans a connu une hausse et s’établit à 1,21 %, soit quatre points de base de plus qu’à fin juillet 2020. Une hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux, couplée à des taux indicatifs pratiquement inchangés, est généralement synonyme de baisse des marges des prêteurs, dont l’explication réside probablement dans l’intensification de la concurrence sur le marché hypothécaire. Certains prestataires, qui avaient interrompu ou temporairement réduit leur activité d’octroi d’hypothèques en raison de la crise du coronavirus, ont en effet aujourd’hui regagné le marché.

Prévision de l’évolution des taux

Les taux hypothécaires ne sont pas près d’augmenter de sitôt

Nos prévisions quant à l’intensification de la concurrence entre les prestataires se sont à présent concrétisées. Beaucoup de bailleurs de fonds alternatifs ainsi que des banques et des assurances ont réduit leurs taux et souhaitent regagner des parts de marché. Les taux d’intérêt deviennent donc (encore) plus attrayants pour les preneurs d’hypothèque.

Nous sommes persuadés que la situation sur le front des taux d’intérêt ne va pas sensiblement évoluer dans les prochains mois. Les États, endettés à la suite de la crise du coronavirus, ne peuvent pas se permettre une hausse rapide des taux d’intérêt. Par ailleurs, la Banque nationale suisse demeure dépendante de la Banque centrale européenne concernant sa politique de taux. Nous anticipons une stagnation des taux d’intérêt, avec des fluctuations temporaires à la hausse et à la baisse liées à la crise.

Comparer et négocier demeure essentiel

Solliciter plusieurs offres pour un crédit hypothécaire reste indispensable. La négociation des conditions par un spécialiste du marché peut aussi résulter en des économies de plusieurs milliers de francs par an. Il convient en outre d’exploiter de manière ciblée les éventuelles opportunités offertes par le recul des taux des marchés des capitaux ou des actions spéciales lancées par des prestataires. 

Recommandation

• Après le retour de certains prestataires qui avaient temporairement interrompu leurs activités durant la crise du coronavirus, le marché joue désormais de nouveau en faveur des preneurs d’hypothèque.
• Lorsque vous sollicitez des offres, tenez ainsi compte non seulement des banques, mais aussi des assurances et des prêteurs alternatifs comme les caisses de pension ou les fondations de placement. Différents prestataires proposent des conditions contractuelles et des taux d’intérêt variables. Un examen attentif des détails en vaut la peine!
• À l’heure actuelle, aucun signe d’une hausse prochaine des taux hypothécaire n’est observable. Une certaine volatilité est néanmoins attendue sous l’effet des incertitudes quant au futur déroulement de la crise du coronavirus. Il est par conséquent recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt afin d’identifier les offres spéciales et autres opportunités.

Malgré la crise du Corona, la croissance reste soutenue pour le groupe MoneyPark : le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant compte ainsi plus de 300 employés au 1er août. L’objectif de créer quelques 100 nouveaux emplois cette année reste inchangé, la demande des Suisses pour des conseils indépendants autour du financement immobilier n’ayant été que bien peu impactée ces derniers mois.

Moins de 8 ans après sa création, plus de 300 collaborateurs, répartis sur toute la Suisse, travaillent désormais pour la Fintech helvétique. Alors que le confinement a freiné les plans de croissance et particulièrement de recrutement de maintes entreprises, MoneyPark poursuit le même objectif que celui initialement fixé : « Nous avons continué à recruter à plein régime, aussi bien pendant la crise et que pendant la phase clé du confinement, où il a fallu redoubler d’efforts et d’adaptabilité » se réjouit Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark.

MoneyPark en bonne voie malgré la crise

La concrétisation de la vision de l‘entreprise, qui consiste à créer un marché hypothécaire et immobilier transparent et plus facilement accessible pour tous, est une tâche à laquelle MoneyPark s’attelle chaque jour et qui entraine une croissance constante en termes d’effectif et d’opérationnel. « Au cours des 7 premiers mois de l’année, nous avons déjà pu accompagner des milliers de clients et nous sommes heureux de la confiance qui nous a été accordée, même en ces temps incertains » ajoute Stefan Heitmann.

Développement des succursales

La croissance rapide en termes d’effectif a nécessité des réaménagements et des déménagements, du côté des 25 succursales présentes en Suisse.  Ainsi, au cours du premier semestre, les succursales de St-Gall, Lausanne, Genève, Coire et Baden ont changé d’adresses ou étendu leur implémentation avec des bureaux additionnels plus volumineux. Les succursales de Bâle, Zoug et Winterthur suivront la tendance cette année et seront également dotées de davantage d’espace pour recevoir leurs clients. Stefan Heitmann en est convaincu : « L’attrait des acquéreurs immobiliers pour le conseil neutre et indépendant autour des questions hypothécaires est resté marqué. C’est pourquoi nous continuons à chercher activement des talents désireux de nous rejoindre. C’est un beau challenge, surtout à l’époque que nous vivons ».

MoneyPark comme employeur attractif

Pour atteindre ses objectifs de recrutement, MoneyPark s’investit en outre davantage dans la formation, qu’elle soit technique, commerciale ou continue. Ainsi, son pôle de formation, la « MoneyPark Academy », s’emploie à fournir pour les jeunes professionnels du secteur financier une formation structurée et polyvalente, unique sur le marché suisse, alliant nos différents domaines de compétences (banque, assurance, fiscalité et technologie). En parallèle, MoneyPark s‘emploie également à proposer continuellement des conditions de travail attrayantes et de nouveaux avantages sociaux pour ses collaborateurs.

Découvrez nos postes ouverts actuellement

Une analyse des principaux fournisseurs d’hypothèques révèle qu’à ce jour seuls quelque dix instituts financiers ont lancé une hypothèque SARON sur le marché. Jusqu’à présent, très peu de prestataires ont profité de l’introduction du SARON pour développer des produits innovants, la plupart reprenant les conditions-cadres de leurs hypothèques LIBOR arrivant à échéance. En ces temps où les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe sont au plus bas, cela ne suffira vraisemblablement pas à stopper le recul des hypothèques du marché monétaire.

Après que la Banque cantonale de Glaris a été la première à lancer son hypothèque SARON début 2020, d’autres instituts financiers lui emboîtent à présent progressivement le pas. Pour l’heure, les deux grandes banques, les banques Raiffeisen, cinq banques cantonales et une banque supra-régionale proposent des hypothèques SARON ou le feront prochainement. En revanche, une offre correspondante des banques régionales, caisses d’épargne, compagnies d’assurance et caisses de pension se fait encore attendre. Les instituts hypothécaires ont jusqu’à fin 2021 pour opérer le virage.

Faire du neuf avec du vieux pour la plupart des produits

La majorité des fournisseurs d’hypothèques SARON ont fait un copier-coller de l’«ancien» monde du LIBOR. La flexibilité du preneur d’hypothèque en matière de changement de prestataire ou d’amortissement est restreinte par un contrat-cadre pluriannuel de six ans maximum. Les conditions introduites pour les hypothèques LIBOR plus de dix ans auparavant continuent donc de s’appliquer aux hypothèques SARON, privant le nouveau produit de beaucoup de souplesse. Les prix non plus n’évoluent pas, de sorte que les hypothèques à taux fixe à moyen/long terme les moins chères, d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, se révèlent aujourd’hui aussi avantageuses que les hypothèques du marché monétaire. Par ailleurs, les hypothèques à taux fixe, affichant toujours un potentiel de baisse, sont attractives, tandis que les prix des hypothèques du marché monétaire ont probablement atteint leur plancher en raison de la charge accrue pour les prestataires. « Étant donné que les hypothèques à taux fixe continuent d’avoir un niveau très bas et de montrer des conditions de plus en plus flexibles, je ne vois pas et ne prévois pas de forte augmentation de la demande des clients pour ce type d’hypothèque », déclare Stefan Heitmann, fondateur et CEO de MoneyPark.

Certains instituts renoncent à la durée-cadre et augmentent ainsi la flexibilité pour le preneur d’hypothèque

À des fins d’accroissement de l’attractivité, certaines hypothèques SARON sont proposées sans durée contractuelle fixe. Grâce à des délais de résiliation de six voire d’un mois seulement, ces adaptations permettent de restaurer la souplesse initiale du produit – mais en général au prix d’une marge légèrement plus élevée. « Il s’agit peut-être ici d’un premier pas en direction d’un remplacement de l’hypothèque à taux variable », estime Stefan Heitmann. Cette dernière a un coût nettement supérieur à 2%, alors que, dans le cas de l’hypothèque SARON, le client paie aujourd’hui uniquement la marge, qui s’établit parfois largement en deçà de 1%. Avec un volume hypothécaire minimum de CHF 25 000, des instituts tentent en outre de se distinguer de la concurrence ou de convaincre les clients grâce à une période d’intérêts d’un mois. Mais à ce jour, ce sont là des cas isolés. En effet, une période d’intérêts de trois mois et un volume minimum de CHF 100 000 comme pour l’hypothèque LIBOR se profilent en tant que norme.

Prix identique mais transparence accrue pour le nouveau produit

Un examen des taux d’intérêt des hypothèques LIBOR et SARON – ces dernières existent déjà depuis environ dix ans – ne permet guère de constater de différences entre les deux produits. À l’inverse de l’hypothèque LIBOR, l’hypothèque SARON se base sur les transactions effectivement exécutées et se révèle donc beaucoup plus transparente que sa prédécesseure, laquelle reflète uniquement les accords interbancaires. Le SARON (Swiss Average Rate Overnight) est calculé quotidiennement puis capitalisé au jour le jour durant la période d’intérêts respective (un ou trois mois usuellement). Contrairement au LIBOR pour lequel le taux d’intérêt à payer est connu dès le début de la période, ce n’est, en général, le cas qu’à la fin de la période choisie pour le SARON. Il existe cependant déjà un produit SARON pour lequel le taux d’intérêt applicable à la prochaine période d’un mois est calculé sur la base de la période antérieure.

La flexibilité peut se révéler payante – mais seulement au cas par cas

Toute personne qui envisage de vendre son bien immobilier ou attend un héritage et souhaite amortir rapidement son hypothèque devrait examiner d’un peu plus près les nouveaux produits SARON. La conclusion d’une hypothèque SARON sans ou avec durée contractuelle d’un an pourrait également être adaptée à un prêt à la construction ou à un financement relai. Cependant, les hypothèques à taux fixe à long terme restent appropriées pour celles et ceux qui veulent s’assurer un faible taux d’intérêt sur une longue durée puisqu’elles sont aussi de plus en plus souvent assorties d’une certaine flexibilité. Certains prestataires (tels que les caisses de pension) offrent une sortie très bon marché voire gratuite lors de la vente d’un logement en propriété, tout particulièrement dans le cas des hypothèques à taux fixe à long terme. D’autres proposent une option de switch à la conclusion d’une hypothèque à taux fixe, laquelle permet de prolonger l’échéance du produit à tout moment pendant sa durée, dès lors que le nouveau taux d’intérêt est plus élevé. Il est recommandé de comparer soigneusement les différentes offres disponibles sur le marché afin de trouver le financement optimal adapté à la situation de chacun.

Les prix des maisons individuelles en Suisse ont augmenté de 1,20% au cours du premier semestre 2020. Au cours de la même période, 58% de nos détenteurs de prêts hypothécaires ont opté pour un financement auprès d’une banque. Parmi eux, 80% ont contracté un prêt hypothécaire d’une durée d’au moins dix ans. Vous trouverez ces informations et d’autres encore dans la publication FIMAJ Finance et Immobilier Mise à jour.

PriceHubble, l’entreprise Proptech, et MoneyPark, le spécialiste hypothécaire et immobilier, permettent une évaluation régulière et efficace du marché grâce à la mise à jour Finance et Immobilier FIMAJ. Tous les six mois, les indices immobiliers actuels par type de propriété et par région sont comparés à diverses données du marché du financement.

Choix du produit hypothécaire

Les Romands privilégient les durées longues

Du 1er janvier au 30 juin 2020

Au premier semestre 2020, 80% du volume hypothécaire de MoneyPark avait déjà été conclu sous forme d’hypothèques à taux fixe d’une durée de dix ans ou plus. Les Romands, en particulier, préfèrent les durées longues: un bon tiers d’entre eux ont choisi une durée de onze ans ou plus.
Bien que ce soit une réduction par rapport au second semestre 2019 (42%), elle a entraîné une augmentation de la part des hypothèques à taux fixe à dix ans (S2 2019: 45%).

Les hypothèques à long terme de plus en plus populaires

La tendance aux hypothèques à taux fixe et à durée de plus en plus longue se confirme: au premier semestre 2020, la part des durées de dix ans et plus a continué d’augmenter, tandis que les durées moyennes ont perdu en attractivité. La cote de popularité de l’hypothèque Libor diminue également de plus en plus, mais cela peut également être dû à l’imminence de la disparition du Libor et au passage à l’hypothèque Saron.

Choix du prestataire hypothécaire

Les banques restent le groupe de prestataires privilégié

Du 1er janvier au 30 juin 2020

En Suisse, 58% des hypothèques conclues par MoneyPark le sont pour le compte d’une banque. La part des caisses de pension est passée – du moins en Suisse alémanique – de 19% (S2 2019) à 24% au cours du premier semestre 2020. Les Romands, eux, ont continué à largement préférer les assurances et les banques au premier semestre 2020.

La part des prêteurs alternatifs augmente

La fermeture temporaire de certaines caisses de pension en raison de la crise du coronavirus au deuxième trimestre 2020 n’a pas affecté la popularité croissante des assurances et des caisses de pension sur l’ensemble du premier semestre 2020. Par rapport au second semestre 2019, la part des banques parmi les prêteurs hypothécaires a même diminué de 2 points de pourcentage.

Un potentiel d’économies énorme

Pour les emprunteurs, il est dans tous les cas intéressant de comparer les différents prestataires hypothécaires et de demander plusieurs offres. Le taux indicatif moyen de l’hypothèque à taux fixe à dix ans s’établissait à 1,17% au premier semestre 2020. Les taux d’intérêt effectivement octroyés après négociation ont permis à nos clients en Suisse alémanique d’économiser jusqu’à 54 points de base par an en souscrivant une hypothèque auprès d’une caisse de pension. En Suisse romande, la souscription auprès d’une caisse de pension a permis d’économiser jusqu’à 37 points de base. La différence régionale résulte du fait que les prêteurs ne proposent pas tous des financements hypothécaires sur l’ensemble du territoire de la Suisse ou ne se concentrent que sur certaines régions.

Indice PriceHubble des prix de l’immobilier

Hausse des prix malgré la pandémie

Etat au 30 juin 2020 / 100 = 2013 / base de comparaison 31 décembre 2019

Après avoir baissé en 2019, les prix des appartements ont augmenté de 0,90 point de pourcentage dans toute la Suisse au premier semestre 2020, et ceux des maisons individuelles même de 1,20 point de pourcentage. Les prix ont également progressé durant le deuxième trimestre affecté par le Coronavirus, mais la croissance a été légèrement freinée, notamment pour les maisons individuelles.

Les prix des maisons individuelles augmentent dans toute la Suisse

Au premier semestre 2020, les prix des maisons individuelles ont augmenté de 1,30 point de pourcentage en Suisse alémanique et de 1,10 point de pourcentage en Suisse romande. Cette évolution est principalement imputable au premier trimestre (Suisse alémanique: +1 point de pourcentage, Suisse romande: +0,80 point de pourcentage), la croissance s’étant quelque peu ralentie au deuxième trimestre 2020 en raison de la pandémie.

Les prix des logements évoluent différemment en Suisse alémanique et en Suisse romande

Au premier semestre 2020, les prix des appartements ont gagné 1,10 point de pourcentage en Suisse alémanique – après une tendance à la baisse au cours de la dernière période considérée. La crise du Coronavirus n’a pas eu d’influence notable sur la tendance de la croissance, les prix augmentant au même rythme au premier qu’au deuxième trimestre. En revanche, les appartements en Suisse romande sont devenus moins onéreux, avec une baisse de 0,10 point de pourcentage.

Rendement et durée d’amortissement pour les appartements dans les communes

Les rendements moyens pour les appartements dans les communes suisses varient entre 2,13% et 4,27% (quantiles 99% et 1%), ce qui correspond à des durées d’amortissement comprises entre 23 et 47 ans, la valeur maximale étant de 4,82% (commune de Saint Nicolas) et la valeur minimale de 1,60% (commune de Rougemont).

Le rendement moyen pour l’ensemble des communes se situe à 3,22%, affichant une légère baisse au cours du premier semestre 2020 (S2 2019: 3,36%). Au niveau des cantons, nous observons les rendements les plus faibles à Zoug, Bâle-Ville et Nidwald, avec moins de 2,72%. Les rendements sont les plus élevés dans les cantons du Jura, de Soleure et de Glaris, avec plus de 3,51%.

Vous pouvez télécharger ici l’analyse en format PDF : Mise à jour Finance et immobilier.

Les taux indicatifs constituent au mieux un point de repère

Pour les preneurs d’hypothèque, il est difficile d’obtenir une vue d’ensemble des différentes conditions du marché pour le financement de leur propriété. Les écarts entre les taux hypothécaires – les « prix affichés » vantés par les différents prestataires suisses dans leurs publicités – se révèlent importants. Pour les échéances longues de 10 ans p. ex., l’écart entre les instituts financiers les moins chers et les plus onéreux atteint ainsi plus de 1% (état au T2 2020: 1,06%). Pour un crédit de 800 000 francs, cela représente une différence de coût de 8480 francs par an ! Autrement dit, l’offre la plus onéreuse est presque deux fois et demie plus élevée que la moins chère.

Comparer les offres de différents prestataires est indispensable

Comparer les prix affichés (c’est-à-dire les taux indicatifs) semble donc fortement recommandé. Cela dit, il faut ici prendre en considération que les conditions réelles négociées n’auront, au final, peut-être pas grand-chose à voir avec ces taux, lesquels ne tiennent pas compte des facteurs de risque. En Suisse alémanique, les prestataires tentent de séduire par des prix bas se fondant sur de « bons risques », tandis que les prix affichés en Suisse romande sont souvent plus élevés afin de pouvoir ensuite proposer des minorations pendant l’entretien de conseil. Ces stratagèmes, sans règles explicites, rendent la négociation plus difficile pour le preneur d’hypothèque. À cela vient s’ajouter que certains instituts, notamment les banques, ne communiquent les prix que sur demande, ce qui complique encore la comparaison. Les personnes demandant des offres auprès de différentes catégories de prestataires, comme les banques, les assurances ou encore les caisses de pension, constatent rapidement que les prix de certaines offres sont bien souvent nettement moins onéreux que ce que les taux indicatifs laissaient penser.

Cela s’explique par le jeu des minorations, qui reposent sur différents facteurs de risque et qui génèrent des taux d’intérêt personnalisés pour chaque client. Vis-à-vis de la clientèle, rares sont les prestataires adoptant une approche transparente en matière de facteurs de risque. C’est au sein des bailleurs de fonds « alternatifs » tels que les caisses de pension que règne la plus grande transparence. Les prix affichés se rapprochent ici le plus des prix effectivement appliqués et les majorations et minorations personnalisées restent peu nombreuses.

Influer sur les facteurs de risque et la marge bénéficiaire

Comprendre la formation du prix d’une hypothèque et les facteurs à l’origine des majorations et minorations permet de mieux négocier. En principe, le prix d’une hypothèque englobe les coûts de refinancement et les frais de gestion, ainsi que la prime de risque et la marge bénéficiaire – sur lesquels le preneur d’hypothèque peut influer.

• Coûts de refinancement: coûts que l’institut doit supporter pour obtenir lui-même les fonds nécessaires. Dans le cas d’une banque, ce refinancement peut s’opérer sur le marché des capitaux et/ou par le biais de fonds d’épargne. En outre, le législateur exige que les banques et les assurances garantissent les hypothèques par des fonds propres. Cela signifie que ces fonds ne peuvent pas être utilisés pour d’autres transactions. S’agissant des assurances et des bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension, ce sont généralement des capitaux de prévoyance immobilisés à plus long terme qui sont utilisés pour octroyer des hypothèques.
• Frais de gestion: coûts liés à la commercialisation, à l’informatique, au conseil, à la documentation, au traitement, à la vérification de la solvabilité, au personnel, etc. Les frais de gestion varient en fonction de l’éventail de l’offre et du modèle commercial.
• Prime de risque: lorsque l’institut de financement octroie un crédit (une hypothèque) à un propriétaire de son propre logement, il prend le risque que le preneur d’hypothèque ne soit plus en mesure de rembourser son crédit, par exemple pour cause de chômage. L’institut de financement assume donc le risque de défaillance du preneur d’hypothèque et exige pour cela une contrepartie financière.
  À cela vient s’ajouter le risque d’une éventuelle altération de la valeur du bien immobilier, par exemple du fait de travaux de construction à proximité immédiate, de vices cachés, d’un changement d’affectation de la zone concernée ou encore d’un effondrement de la demande régionale.
• Marge bénéficiaire: l’institut de financement souhaite non seulement couvrir les frais de l’hypothèque et recevoir un dédommagement pour le risque encouru, mais aussi gagner de l’argent. Le prix réel, déduction faite des coûts, constitue donc la marge bénéficiaire. Celle-ci dépend de la stratégie de placement et des objectifs correspondants en matière de marges et de volumes. Il peut ainsi arriver qu’un institut de financement souhaite augmenter ses parts de marché sur un segment donné et soit de ce fait disposé à diminuer sa marge.

Les prix personnalisés calculés en fonction des risques sont courants surtout au sein des banques

Sur le marché hypothécaire, les banques ont souvent recours à un pricing personnalisé pour chaque client en fonction du risque, tandis que les assurances et les bailleurs de fonds alternatifs adoptent une approche plus générale pour la fixation de leurs prix. Leur objectif est de proposer à tous leurs clients la même prestation pour le même prix en se fondant sur des ratings standardisés.

• Les banques mettent en œuvre les systèmes de rating les plus complexes parmi les acteurs du marché et tiennent le mieux compte des risques. Elles intègrent les informations spécifiques au client (comme les données relatives aux transactions et au patrimoine) et établissent ainsi un profil de risque individuel.
• Les assurances occupent une place intermédiaire entre les banques et les bailleurs de fonds alternatifs en la matière. Pour elles, il s’agit moins de calculer des majorations ou des minorations en fonction des risques individuels d’un client, mais plutôt de vendre des produits supplémentaires (cross-selling).
• Les bailleurs de fonds alternatifs comme les caisses de pension et les fondations de placement n’appliquent que très peu de majorations ou de minorations spécifiques, mais sont dotés de règles contraignantes valables pour tous leurs clients.

Des minorations jusqu’à 40 points de base (0,4%) sont possibles

Les minorations les plus usuelles sont les suivantes:

1. Un faible taux d’avance

Le taux d’avance et le taux d’endettement sont les deux principaux « facteurs de risque » utilisés pour calculer le prix d’une hypothèque. Plus le taux d’avance est élevé, plus le risque est important pour l’institut. En cas d’insolvabilité du preneur d’hypothèque ou de perte de valeur du bien-fonds, ce sont toujours les fonds propres du preneur d’hypothèque qui sont utilisés en premier en tant que garantie. Plus ces fonds sont importants, plus le taux d’avance est faible, et plus le risque que l’institut de financement soit obligé de mettre la main à la poche est réduit. C’est pourquoi presque tous les prestataires offrent une minoration en cas de faible taux d’avance, c.-à-d. un niveau de capital étranger maximum de deux tiers (minoration 5 à 15 pdb). Quelques prestataires utilisent des gradations plus fines avec des minorations moins importantes (p. ex. une minoration de 3 à 5 pdb si <75%).
Certains d’entre eux ajoutent également les prêts sans intérêts au capital étranger, ce qui fait grimper le taux d’avance, tandis que d’autres octroient uniquement des hypothèques de premier rang, c.-à-d. ne financent que des objets avec un taux d’avance maximum de deux tiers.

2. Un faible taux d’endettement

Le taux d’endettement constitue le second « facteur de risque » crucial pour la fixation du prix. Plus le taux d’endettement d’un client est élevé, plus sa charge financière est importante, et plus le risque de défaillance augmente. L’on considère généralement qu’au maximum un tiers du revenu d’un ménage doit être alloué au logement (voir calcul). Dans la pratique, il existe de grandes différences dans les méthodes de calcul du taux d’endettement, raison pour laquelle les minorations appliquées par les divers prestataires ne sont guère comparables. Certains prestataires se basent sur le taux d’endettement et d’autres facteurs comme le taux d’avance et l’état de l’objet pour établir leur propre rating, utilisé ensuite pour calculer la minoration. En règle générale, l’on observe une minoration de 3 à 5 pdb lorsque le taux d’endettement est inférieur à 30%, et même de 5 à 10 pdb lorsqu’il s’établit en deçà de 25%. À l’inverse, il faut s’attendre à une majoration lorsque le taux d’endettement est élevé (>33%).

3. La conclusion/l’achat d’autres prestations (cross-selling)

Les assurances, mais aussi certaines banques, appliquent des minorations lorsque le client – en plus de l’hypothèque – a recours à d’autres produits et prestations. En tant que client, il est donc fortement recommandé de s’en enquérir. Chez les assureurs, des minorations de l’ordre de 10 pdb sont possibles pour une assurance de bien et/ou une assurance-vie. Les banques quant à elles récompensent souvent les transferts d’actifs (de 5 pdb pour des montants de CHF 100 000 jusqu’à 15 pdb pour ceux dépassant CHF 1 million, par exemple).

4. Un grand volume hypothécaire

En cas de volume important, le montant de l’hypothèque peut également se traduire par une minoration, même lorsqu’un client détient plusieurs hypothèques auprès du même prestataire. Des seuils avec des volumes supérieurs à CHF 750 000 ou CHF 1 million sont ici usuels, assortis d’une minoration de 5 pdb. Dans le cas de volumes hypothécaires plus élevés, l’institut de financement profite de coûts de gestion identiques, synonymes de meilleur rendement.

5. Une importante fortune résiduelle

Le montant de la fortune résiduelle après conclusion de l’hypothèque peut également avoir une influence sur le prix. Disposer d’une réserve financière est un atout, mais ne se traduit généralement par une minoration que si ces actifs sont transférés auprès de l’institut de financement (voir chapitre cross-selling). En revanche, si la somme restant à disposition après l’achat d’un bien-fonds est inférieure à CHF 20 000–25 000, cela entraîne une détérioration du rating et donc une majoration.

6. L’achat d’un produit spécifique

De nombreuses banques et assurances proposent des produits hypothécaires spécifiques, p. ex. réservés aux familles, aux primo-acquéreurs (première hypothèque) ou dédiés à la rénovation énergétique de la maison (Minergie). Les premiers sont surtout des outils marketing, visant à conquérir de nouveaux clients. Les déductions pour les propriétés à haute efficacité énergétique sont dues à une meilleure valorisation du bien.

Attention aux majorations

Les majorations les plus fréquentes concernent:

• un taux d’avance élevé (>80%)
• un taux d’endettement élevé (>33%)
• une somme hypothécaire très faible (<CHF 100 000)
• un taux d’intérêt/forward fixé longtemps à l’avance (>12 mois)

Majoration taux forward

Les personnes anticipant une hausse des taux hypothécaires ont la possibilité de fixer le taux de leur future hypothèque jusqu’à 24 mois à l’avance. L’on parle alors d’hypothèque forward (ou hypothèque à terme), qui s’accompagne généralement d’une majoration. Dans le contexte actuel de taux négatifs, de nombreux prestataires sont disposés à fixer gratuitement le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance, voire plus. Notons que la majoration augmente avec cette durée.

Conseils pour le preneur d’hypothèque

1. Évaluer sa situation financière et obtenir plusieurs offres

Utilisez les calculateurs de taux d’endettement et de taux d’avance disponibles sur Internet pour vous faire une idée de vos conditions-cadres de financement avant même le premier entretien de conseil. En présence d’un taux d’endettement inférieur à 30% et/ou d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous profitez d’un large choix de prestataires et de bonnes chances de bénéficier de conditions attractives.

2. Diminuer le taux d’avance par la mise en gage/l’utilisation d’avoirs de prévoyance

Dans le cas d’un taux d’avance maximum de deux tiers, vous devriez vérifier si la mise en gage de vos avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a vous permet de passer en dessous de 2/3. Vous profiterez alors d’un large choix de prestataires et d’un taux d’intérêt plus bas. Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, il se peut très bien que la mise en gage ne soit plus nécessaire au bout de quelques années, parce que le taux d’avance baisse avec la hausse des prix.

3. Attention au splitting hypothécaire

Une répartition entre différentes tranches d’hypothèques fixes – indépendamment de l’environnement de taux d’intérêt – n’est guère judicieuse. Le preneur d’hypothèque se place alors en position difficile dès qu’il s’agit de négocier le renouvellement de la première tranche. Presque aucun acteur n’acceptant de subordination, il reste donc lié au prestataire initial pour le renouvellement. À cela vient s’ajouter qu’aucun institut de financement ne propose les meilleures conditions à une date et pour une durée donnée. Bref, évitez soigneusement le splitting, sauf si, par exemple, vous attendez une succession (anticipée), qui vous permettrait de rembourser la tranche arrivée à échéance.

L’étude PDF est disponible ici.