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Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre “Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020“). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum – difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer – pendant des jours meilleurs – de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

Coronavirus


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RERI

RERI T1 2020 : Logement en propriété – inébranlable face à la crise du Corona?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d’indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu’il s’agisse d’une augmentation significative, elle n’est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index (RERI), ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L’augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

RERI

 

 

 

 

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d’offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l’année précédente, l’offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d’avril, il est apparu, qu’en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient encore davantage leur intention d’acheter de manière temporaire, ce qui, hormis l’incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d’autres segments du marché immobilier, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l’offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D’autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d’incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d’urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d’acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu’à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu’à un montant d’achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu’en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l’économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l’année en cours.

Mais dans l’ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccination, immunité collective, etc.).

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l’Europe puisse se permettre autre chose qu’une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l’augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d’intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d’assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

 

Des détails sur la composition de RERI et de ses sous-indices peuvent être trouvés dans la publication PDF détaillée.


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Einschätzung Mai

Envolée temporaire des taux hypothécaires sous l’effet du Coronavirus – estimation des taux hypothécaires pour avril 2020

Comment les taux hypothécaires ont-ils évolué au cours du dernier mois et quels événements ont influencé cette évolution ? Comment prévoir l’évolution future des taux d’intérêt hypothécaires dans la perspective de la crise du Coronavirus ? Quels conseils donnons-nous aux propriétaires et à ceux qui souhaitent le devenir ? Toutes les réponses et bien d’autres choses encore se trouvent dans notre estimation des taux d’intérêt hypothécaires de ce mois.

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Caprices sur le marché des capitaux et des intérêts hypothécaires

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais également sur les marchés des capitaux. D’ailleurs, à -0,19%, le taux swap à 10 ans s’établit à 35 points de base de plus que son niveau de fin février. Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté bien qu’avec un décalage de quelques jours. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,72%).

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes. Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux, c’est-à-dire ceux obtenus par MoneyPark, s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécaires

Base des données: taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 31.03.2020

Télécharger la publication complète “Évaluation des taux d’intérêt hypothécaires avril 2020” en format PDF. 


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Crise du Corona

Crise du Corona et taux hypothécaires: la comparaison des prestataires devient encore plus importante

La crise du Corona agite fortement l’environnement des prestataires hypothécaires. Les banques utilisent notamment la crise pour augmenter considérablement leurs marges, alors que d’autres groupes de prestataires, comme les assurances ou les caisses de pension, préfèrent attendre. C’est ce qui découle de notre analyse actuelle des taux hypothécaires. Depuis le déclenchement de la crise du Corona, les hypothèques des banques, en particulier, sont devenues plus chères que la moyenne. Les différences entre les offres les plus avantageuses et les plus chères sur le marché peuvent atteindre jusqu’à un pour cent. Cela signifie avant tout une chose pour les emprunteurs hypothécaires: ils doivent, plus que jamais, procéder à une large comparaison du marché et obtenir différentes offres de tous les groupes de prestataires afin de trouver le financement optimal.

La crise du Corona a également ébranlé le marché hypothécaire car les taux ont augmenté en moyenne pour tous les groupes de prestataires. Plusieurs raisons expliquent cette hausse: premièrement, les taux de swap, c’est-à-dire les coûts de refinancement des banques sur le marché des capitaux, qui servent de base de calcul aux taux hypothécaires ont fortement augmenté. Deuxièmement, le confinement a provoqué des goulets d’étranglement dans le traitement et a réduit la productivité des prestataires en raison du home office. Troisièmement, les prestataires, en particulier les banques, utilisent la situation actuelle pour augmenter leurs marges sur les hypothèques.

Augmentation des marges tout au long du 1er trimestre

Nous avons, à cet effet, analysé l’évolution du taux indicatif à dix ans, c’est-à-dire le taux indicatif moyen de plus de 100 banques, assurances et caisses de pension. Depuis le niveau historiquement bas des taux hypothécaires enregistré en août 2019, les prestataires hypothécaires ont, dans l’ensemble, stabilisé leurs taux indicatifs et n’ont réagi ni à la baisse ni à la hausse des taux swap, ce qui s’est apparenté à un découplage des taux hypothécaires des taux swap. Cette situation a changé au début de la crise du Corona: dès que les taux swap ont enregistré une hausse, les taux hypothécaires ont également fortement augmenté.

Les prestataires hypothécaires ont déjà pratiqué des augmentations de marges excessives depuis le début de l’année en ne laissant pas les emprunteurs hypothécaires bénéficier de taux swap plus bas. En moyenne, cela se traduit par une marge plus élevée de 15 points de base (= 0,15%) sur l’ensemble du trimestre, comparé à fin 2019.

Crise du Corona

Les banques restent le groupe de prestataires le plus cher, les caisses de pension proposent des offres attractives

Fin février, les banques étaient déjà en moyenne près d’un demi pour cent plus chères que les caisses de pension et, avec 18 points de base, augmentaient leur taux indicatif à 10 ans presque deux fois plus que les autres groupes de prestataires en mars. Elles sont maintenant, en moyenne, 70 pour cent plus chères que les caisses de pension.

Crise du Corona

La fourchette entre le prestataire le plus cher et le plus avantageux s’est resserrée pendant la crise du Corona. Les banques, groupe de prestataires le plus cher, offrent la fourchette la plus large avec une différence de taux de près d’un pour cent en mars. Il existe ainsi également des banques qui proposent une offre très compétitive (0,85% sur 10 ans). Néanmoins, il est intéressant de noter que la meilleure offre des banques correspond aussi à l’offre la plus chère des caisses de pension.

Recommandations pour les acheteurs de logement en propriété

Malgré le resserrement des fourchettes, les différences à l’intérieur et entre les groupes de prestataires sont considérables. Un environnement de marché mouvementé, des ajustements de stratégie, le home office et une situation concurrentielle modifiée permettent à de nouveaux prestataires de soumettre les meilleures offres. Nous vous conseillons donc de prendre en compte les points suivants:

  • Occupez-vous du financement au plus tôt. Certains prestataires enregistrent des délais de traitement plus longs en raison du home office et un retard dans les processus.
  • N’acceptez jamais les offres de votre banque attitrée aveuglément et sans faire de comparaison. Obtenez impérativement plusieurs offres de différents prestataires et groupes de prestataires, les offres concurrentielles fournissent généralement une base de négociation plus solide.
  • Attention aux offres en ligne (verrouillées) et aux souscriptions sans conseil. Seul un conseil qualifié et indépendant crée la confiance nécessaire pour trouver le financement optimal. C’est d’autant plus vrai que les marchés des taux sont exigeants et volatiles avec une attractivité des prestataires qui change quotidiennement.

Recommandations pour les propriétaires de logement

Il est difficile de prévoir l’évolution des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de l’issue incertaine de la crise du Corona. Comme les prestataires hypothécaires repensent actuellement leur stratégie, il existe toujours des opportunités de mener à bien une souscription avantageuse.

  • Le principe du plus tôt sera le mieux s’applique aussi aux renouvellements. Il est possible de renouveler une hypothèque jusqu’à deux ans avant l’échéance. Les banques habituelles ne le proposent généralement pas de manière proactive, mais s’appuient sur l’inertie des clients et attendent de les contacter jusqu’à ce qu’il n’y ait plus assez de temps pour obtenir des offres comparatives.
  • N’acceptez jamais la première offre de votre banque attitrée, mais faites une large comparaison du marché entre les différents prestataires des différents groupes.

Télécharger ici l’étude en format PDF (seulement en allemand).


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règles strictes appartiennent au passé

Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite.

Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d’endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s’agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C’est l’une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s’applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c’est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d’une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d’endettement standard.

Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d’achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d’un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d’assurance sont très strictes dans leurs critères d’attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d’une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d’endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d’accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n’a qu’une faible influence sur le taux d’intérêt. Le supplément pour un taux d’endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n’est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d’une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu’ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d’assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d’un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu’aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s’écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l’acheteur.

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Chez MoneyPark, chacun fait réellement la différence

Benjamin Tacquet, notre CTO est Ingénieur diplômé et a co-fondé deux start-up avant de se lancer dans une troisième aventure entrepreneuriale, celle de MoneyPark, qui dure pour lui depuis maintenant bientôt 10 ans. Il partage avec nous ses souvenirs des premiers jours de MoneyPark. Il évoque également les défis actuels du département IT, l’importance de données de haute qualité, la gestion des talents et les chats.

Au commencement, ça ressemblait à quoi, MoneyPark ?
Ben : « Stefan (ndlr. Stefan Heitmann, notre CEO) a pris contact avec moi, alors que je vivais en France. Il était prêt à se lancer dans l’aventure MoneyPark. À ce stade, c’était juste une idée. J’ai été convaincu, plié bagages et en route pour la Suisse. Arrivé en novembre 2011, on a démarré dans un appartement en guise de bureau, où on a tous mis la main à la pâte : il a fallu premièrement créer ce qui allait devenir notre espace de travail pour quelques mois, monter nos bureaux, etc..
Le gag, c’est que Stefan travaillait encore à cette époque, passant son temps à jongler entre son travail et ce projet un peu fou qui débutait. Moi je préparais des sauces au vin, des moules-frites ; il fallait bien nourrir l’équipe ! (rires)
Pendant les mois qui sont suivi, on a intégré différents spécialistes (marketing, UX, etc.) pour développer notre CRM, nos outils, notre site web. Puis, le 1er septembre 2012, on a officiellement ouvert nos premiers bureaux et pu accueillir nos premiers clients ! »

Et maintenant… MoneyPark compte plus de 250 collaborateurs ! Ça change des débuts ?
« Ce qui est particulier, c’est que progressivement tu te rends compte que tu connais de moins en moins de gens, et ça va en s’empirant à chaque quartely meeting (rires). »

« On prend le temps de bien accueillir et intégrer aussi : on n’hésite pas à consacrer plusieurs mois voire 1 année pour que les membres de l’équipe se sentent parfaitement à l’aise avec leurs tâches. »

Pas encore au sein de ton département, heureusement, bien que celui-ci a sacrément grandi aussi : Tu diriges maintenant développeurs et system administrators en Ukraine (Kiev), à Lausanne et à Zurich. Comment se passe la communication entre ces 3 pôles ?
« Très bien. Le langage universel dans notre domaine est l’anglais, il n’y a donc pas de barrière de la langue. J’ai la chance d’être entouré d’une équipe passionnée et on a très peu de départs.
On prend le temps de bien accueillir et intégrer aussi : on n’hésite pas à consacrer plusieurs mois voire 1 année pour que les membres de l’équipe se sentent parfaitement à l’aise avec leurs tâches. Le but est que chacun puisse s’épanouir à long terme, et pas attendre un rendement à court terme. »

Et avec les autres départements, comment ça se passe ?
« Tout est lié donc on collabore étroitement avec tout le monde. Ce qui fait que ça marche ? Il y n’a pas de mur entre nous.
Evidemment, on entretient une relation particulière avec le département Produits, notre département frère. On est d’ailleurs compléments incorporés. Une de ses missions est de « protéger les développeurs », pour ne pas les réduire à faire du user support et se concentrer sur leur core business. Et ça c’est capital aussi pour mon équipe et son bien-être.

MoneyPark

Notre plate-forme est unique sur le marché. Selon toi, qu’est-ce qui fait sa valeur?
« Elle est le socle de tout un écosystème. C’est important de chérir ses produits. Comme Apple. Apple présente toujours ses produits comme des révolutions, avec un vocabulaire ultra positif. Finalement, tout est une question de vocabulaire et de perception, pour susciter de l’engouement et travailler avec fierté. De plus, notre système est bien vivant et c’est bon signe. Un système sans support, qui n’évolue pas, c’est qu’il est mort. Le changement est incrusté dans l’ADN de MoneyPark depuis toujours. »

Tu parles aussi régulièrement des données et de l’enjeu du maintien de leur qualité. Pourquoi est-elle si importante ?
Ben : « C’est fondamental. Le système réagit et pense par rapport à ses données : l’équipe produit lance les développements en fonction de données, le management prend ses décisions en se basant sur les données, nos études sont basées sur les données, la valeur d’une société est elle-même est basée sur les données. Prenons l’exemple de Facebook qui a racheté WhatsApp pour 16 milliards de dollars : Facebook n’a pas acheté le code d’un service de messagerie qu’il aurait pu reproduire aisément, il a acheté de la donnée. »

« On apporte un service, perçu comme un service de valeur, et c’est un argument fort pour rejoindre notre équipe, je pense. »

Pas loin des bureaux de Zurich, il y a ceux de Google. Pourquoi les développeurs de talents auraient intérêt à rejoindre notre équipe ?
« Pour notre vision. Nous voulons rendre le marché hypothécaire plus transparent et plus accessible – tout cela dans l’intérêt de nos clients. Et nous croyons en ce que nous faisons. Nous pouvons vraiment aider les gens.
On ne fait pas des coupons, on ne vend pas des armes, on n’a pas créé un service financier pour enrichir les banquiers. On apporte un service, perçu comme un service de valeur, et c’est un argument fort je pense.
Google, c’est top mais ce n’est pas la même échelle. Chez nous, chacun fait réellement la différence, personne n’est un numéro, chacun est apprécié pour qui il est. Chacun sait sur quoi il travaille et pourquoi il le fait. On s’entend bien, on travaille avec des technologies sympas, très modernes, et les challenges sont intéressants pour les développeurs. »

Dernière question… peut-être la plus importante : pourquoi tous ces chats dans tes présentations ?
« Pour obtenir et garder l’attention des gens !
Et puis, pour terminer sur une note un peu plus philosophique, le travail constitue une grande partie de la vie : soit on travaille de façon triste, soit on travaille avec le sourire, en y trouvant du plaisir, spécialement dans les moments de partage. C’est ce qui contribue à y donner un sens. Ce n’est pas parce qu’on fait des choses sérieuses qu’on ne peut pas prendre du plaisir en les faisant. »

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MoneyPark

RERI – Logement en propriété: inébranlable face à la crise du Corona ?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Au cours du premier trimestre 2020, les prix des logements acquis pour un usage personnel n’ont reculé que de 0,43 pour cent. Dans les premières semaines d'avril, il est toutefois apparu que les acheteurs potentiels reportaient temporairement leur intention d'acheter en ces temps incertains.
Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles.
Nous prévoyons cependant que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettent assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprenne également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu.

RERI

Résultats détaillés

Risque moyen avec tendance à la hausse

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index, ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu que, en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient temporairement encore davantage leur intention d'acheter, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier. En effet, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccin, immunité collective, etc.). 

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que, dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

Le taux d’endettement hypothécaire reste faible

La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements à usage personnel s’élève en moyenne à un faible niveau de 50 pour cent, sans entraîner de risques supplémentaires pour le marché immobilier.

Sous-indices du RERI

1. L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.

Le taux d'endettement n’évolue que légèrement

Le taux d'endettement n’évolue toujours pas de manière significative. La part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 50 pour cent au 1er trimestre 2020. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et atteint environ 66 pour cent.

RERI

2. Fourchette d’offres de taux hypothécaires

Fourchette entre l’offre la plus avantageuse et la plus chère: un nouveau niveau record

L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers a de nouveau atteint un nouveau record à 0,89 pour cent au premier trimestre 2020 (trimestre précédent 0,88 pour cent). Nous observons une fourchette de prix qui s’élargit encore, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: alors que le prestataire le moins cher a facturé un taux d'intérêt moyen de 0,51 pour cent, le fournisseur le moins avantageux a facturé 1,80 pour cent. Il en résulte une fourchette considérable de 1,29 pour cent. Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte plus du triple. Il est frappant de constater que l'écart entre les conditions des caisses de pension/fondations de placement et celles des banques se creuse de plus en plus.

RERI

3. Coûts de garantie des crédits

La crise du Corona engendre une forte volatilité des taux swap

L’évolution des taux sur les marchés des capitaux au cours du premier trimestre peut être grossièrement divisée en 3 phases: en janvier, les taux swap n’ont que légèrement bougé. En février, les swaps à long terme ont fortement reculé, de sorte qu'au début du mois de mars, les plus bas niveaux historiques d'août 2019 étaient presque atteints. La phase trois a entraîné une très forte augmentation, qui a annulé la baisse de février. Cette augmentation est liée à l'effondrement des bourses et au besoin de liquidités qui en a résulté. La vente comprenait également des emprunts d'État dits sans risque, ce qui a entraîné une forte baisse des rendements et une hausse des taux swap.     

La courbe des taux, déjà très plate, s’est encore légèrement aplatie. Le spread entre le swap de deux ans et celui de dix ans est tombé en dessous de 40 points de base et a diminué de plus de moitié par rapport à fin 2018. Cette courbe de taux extrêmement plate implique désormais aussi la récession imminente et les prévisions inflationnistes extrêmement faibles qui en découlent à long terme.

RERI

Prévisions: des taux hypothécaires volatils mais toujours bas pendant la crise du Corona

Étant donné que les situations de crise provoquent souvent des réactions plus fortes à court terme et qu'il est actuellement impossible de prévoir si le pic de la crise est déjà derrière nous, il est extrêmement difficile de faire des prévisions sur l'évolution future des taux sur les marchés des capitaux et des taux hypothécaires. Toutefois, il est clair qu'il faut aussi s'attendre à une forte volatilité dans les prochaines semaines. Si les programmes d’achat de titres font effet et si la sortie de la crise du Corona se dessine, nous prévoyons que le niveau des taux sur les marchés des capitaux baissera probablement à nouveau au niveau de la dernière augmentation, c'est-à-dire d'environ 20 points de base sur le long terme. La question de savoir si cela se traduira également par une baisse des taux hypothécaires dépend toutefois, entre autres, de l’engagement continu des bailleurs alternatifs sur le marché hypothécaire local. Si les fondations de placement et les caisses de pension se retirent plus longtemps du marché et réduisent ainsi l’intensité concurrentielle, en particulier sur les échéances plus longues, les banques sauront compenser cette situation en augmentant leurs marges.

Grâce à l’engagement des banques dans l'octroi de crédits-relais aux entreprises, le groupe de prestataires le plus important dans le secteur hypothécaire est susceptible de réduire (fortement) ses activités, en particulier lors de nouveaux financements. Nous verrons quelles sont les conséquences sur l’évolution des parts de marchés et les marges dans le secteur hypothécaire.

4. Indices des prix

Les prix et l’offre de logement à usage personnel ont légèrement reculé

Au cours du premier trimestre 2020, l’indice consolidé des prix de l’offre pour les maisons individuelles (MI) et les appartements (PPE) a enregistré une baisse de 162,4 à 161,7 points, après avoir augmenté de 1,2 points d'indice au cours des deux trimestres précédents. Les prix des propriétés par étage ont reculé un peu plus fortement (–0,54 pour cent) que les prix des maisons individuelles, qui ont, eux, baissé de 0,36 pour cent.

L’une des premières conséquences possibles de la crise du Corona se traduit par le nombre d'offres par mois: par rapport au même trimestre de l'année précédente, les offres ont légèrement diminué, surtout en mars. En mars, l’offre de maisons individuelles a diminué d’au moins 1000 biens à environ 23 000 et celle des propriétés par étage d’environ 3 000 pour atteindre quelque 36 000 biens.

La légère baisse de l’indice des prix de l’offre ne présente pas encore de caractère exceptionnel et s'inscrit dans les fluctuations trimestrielles des dernières années. Le 2ème trimestre 2020 nous indiquera si la crise du Corona aura une influence sur les prix des logements en propriété. Nous prévoyons avant tout des corrections de prix isolées, voire importantes, dans le segment du luxe, mais seulement une flexibilité de prix modérément accrue dans le segment moyen et haut de gamme. La crise du Corona et la baisse temporaire de l'offre et de la demande qui en découle peuvent également exercer un effet apaisant sur le marché, dans la mesure où les extravagances tarifaires sont stoppées. Toutefois, il est peu probable que ces cas individuels aient un impact significatif sur l'évolution globale des prix. Les prix des biens commerciaux, des espaces de bureaux et des biens de rendement sont exclus de ces prévisions. Dans ces secteurs, nous nous attendons à des baisses de prix plus importantes en fonction de la durée de la crise.

L’indice des prix à la consommation a également baissé par rapport au trimestre précédent et, à 98,8 points, se situe à un niveau qui n'avait plus été observé depuis deux ans. La dernière baisse de 0,6 point d'indice sur un trimestre date d’il y a quatre ans, au premier trimestre de 2015.

RERI5. Taux de chômage

Le taux de chômage en mars monte en flèche en raison de la crise du Corona

Après être de nouveau passé sous la barre des 100 000 chômeurs à l'automne dernier pour la première fois depuis septembre 2008, le chômage a de nouveau légèrement augmenté au 4ème trimestre 2019, principalement en raison de l’effet saisonnier.
Au cours du premier trimestre 2020, le taux de chômage a nettement augmenté de 0,4 point de pourcentage. Cette situation est due à l'augmentation spectaculaire du mois de mars et devrait déjà être une première conséquence de la crise du Corona.
Selon les relevés du Secrétariat d’État à l'économie (SECO), 135 624 chômeurs étaient inscrits dans les offices régionaux de placement (ORP) fin mars 2020, soit 17 802 de plus que le mois précédent. Le taux de chômage est ainsi passé de 2,5 à 2,9 pour cent en février 2020. Comparé au même mois de l’année précédente, le chômage a augmenté de 23 283 personnes, soit un pourcentage élevé de 21 pour cent. Le nombre de demandeurs d'emploi a également augmenté de près de 13 pour cent par rapport à l’année précédente et dépasse désormais, pour la première fois depuis longtemps, les 200 000 personnes. Il est également frappant de constater que le chômage des jeunes travailleurs de 15 à 24 ans a augmenté de plus de 20 pour cent par rapport au mois précédent. Il s’agit même, par rapport au même mois de l'année précédente, d’une augmentation de plus de 25 pour cent (+ 2 983 personnes).

La poursuite du confinement met en péril l’existence de nombreuses entreprises. Malgré le chômage partiel simplifié, le taux de chômage va donc inévitablement augmenter de manière significative dans les prochains mois. Les scénarios les plus pessimistes prévoient un taux de chômage pouvant atteindre 7 pour cent. Nous prévoyons cependant une évolution en V de l’économie suisse. Une légère compensation des chiffres d’affaires perdus devrait ainsi quelque peu atténuer les effets négatifs. Toutefois, les entreprises doivent faire preuve d'une certaine capacité à persévérer pour y parvenir. La reprise de l’économie ne se produira probablement pas avant 2021. 

RERI

6. Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Forte baisse du PMI en mars, le secteur des services en chute libre

L’indice des directeurs d’achat de l’industrie s’est effondré au cours du premier trimestre 2020. Rien qu’en mars, il a chuté de 5,9 points. Avec 43,7 points, le PMI est à son plus bas niveau depuis juillet 2009.
Les plus fortes baisses ont été enregistrées dans les sous-composantes production (–14,6 points) et carnet de commandes (–12,8 points). Avec un peu plus de 30 points, elles se situent toutes les deux désormais bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, mais restent au-dessus des niveaux les plus bas enregistrés lors de la récession mondiale de 2009. La situation sur le marché du travail s'est considérablement dégradée. La sous-composante «emploi» a baissé de 8,4 points et indique désormais, avec 42,5 points, une baisse du besoin de main-d'œuvre.

Les premières conséquences de la crise du Corona se manifestent de plein fouet, en particulier dans le secteur des services. Nous constatons ici une baisse drastique de 23,9 points par rapport au mois précédent. Avec 28,1 points, le niveau actuel se situe bien en dessous du seuil de croissance de 50 points, après avoir atteint 51,9 points en février. Il apparaît donc clairement que le confinement touche les prestataires de services plus directement que les entreprises industrielles, puisque de nombreux services ne peuvent plus être fournis. 

Le déclin devrait se poursuivre sans relâche au cours des prochains mois. À titre de comparaison: au plus bas niveau de la crise financière, l'indice PMI pour l’industrie s'élevait à 32,9 points (mars 2009), la plus forte chute de l'indice a été enregistrée en novembre 2008, lorsque l'indice PMI a chuté de 10,2 points.

Conclusion

  • Au cours du premier trimestre 2020, la crise du Corona a eu peu d’impact négatif sur le marché immobilier suisse. Les transactions prévues ont pu, en grande partie, être réalisées.
  • Entre-temps, un ralentissement du marché se dessine cependant de plus en plus en raison du confinement. Tant les vendeurs que les acheteurs recherchent une plus grande sécurité en matière de planification.
  • C'est précisément en temps de crise que la valeur du logement à usage personnel se manifeste: la qualité de vie élevée et la grande liberté de conception sont particulièrement appréciées à long terme et, en raison des faibles taux d'intérêt, les propriétaires bénéficient également de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires. Si les facteurs macroéconomiques pertinents pour le marché acheteur devaient être corrigés dans une courbe en V, le marché des transactions renaîtrait et le taux d’accession à la propriété de la Suisse augmenterait, ce qui l'alignerait de plus en plus sur la fourchette intermédiaire européenne.
  • Nous estimons donc que la demande de logements en propriété se rétablira une fois la crise du Corona surmontée et qu'un certain effet de rattrapage s'instaurera. Le maintien de conditions de financement très attractives devrait favoriser cette évolution.

Prévisions des taux hypothécaires – avril 2020

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Les marchés des capitaux s’affolent, tandis que les taux swap et les taux hypothécaires subissent de fortes hausses. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,78% en Romandie).

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques. Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.

Situation macroéconomique

Le monde aux prises avec le Coronavirus

Ce que personne ne croyait possible il y a peu encore est devenu réalité depuis environ deux semaines. Non seulement la Suisse mais aussi la plupart des pays européens sont désormais (partiellement) confinés, tandis que les États-Unis sont devenus le nouvel épicentre de la pandémie du Coronavirus. Les craintes de récession en découlant ont entraîné les chutes de cours les plus importantes depuis la dernière crise financière sur les bourses internationales. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Injections de capitaux dans l’économie par les banques centrales du monde entier

Créant la surprise à la mi-mars, la Banque centrale américaine (Fed) a abaissé le taux directeur de 100 points de base (0,00-0,25%) pour la seconde fois en peu de temps. Avec le gouvernement américain, elle a en outre annoncé l’adoption d’un plan de sauvetage massif d’un montant supérieur à 1000 milliards de dollars – le plus vaste de l’histoire américaine –, qui doit également englober le versement de chèques aux ménages du pays.

La Banque centrale européenne (BCE) a aussi initié un programme de rachats obligataires d’urgence à hauteur de 750 milliards d’euros en vue de stabiliser les marchés et d’injecter des capitaux dans l’économie.

Importantes mesures d’aide en Suisse

La Suisse pâtit également de l’impact négatif du confinement (partiel). En mars, le baromètre du centre d’études conjoncturelles de l’EPF de Zurich a cédé 8,9 points par rapport au mois précédent pour s’établir à 92,9 points, enregistrant son repli mensuel le plus marqué depuis cinq ans.

La Banque nationale suisse (BNS) a récemment intensifié ses interventions sur le marché afin de soutenir le franc. Elle a par ailleurs réduit le montant exonéré pour les banques et proposé au Conseil fédéral de désactiver le volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre dont disposent les banques pour accorder des crédits – et des hypothèques – est ainsi plus large. Cette mesure ne concerne toutefois pas, en premier lieu, les hypothèques, mais vise à faciliter l’octroi par les banques suisses de crédits d’aide aux PME en difficulté, possibilité en vigueur depuis la semaine dernière.

Pour en savoir plus sur l’impact de la crise du Coronavirus sur le marché de l’immobilier helvétique, lisez notre évaluation « Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier ».

Évolution des taux d’intérêt

Les marchés des capitaux s’affolent

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais aussi sur les marchés des capitaux. Au moment où la crise du coronavirus s’est vraiment déclarée dans le monde, les rendements des emprunts souverains de différents pays se sont envolés, gagnant plus de 60 points de base sur la période du 9 au 19 mars! Les rendements des obligations de la Confédération ont également enregistré une hausse d’une ampleur similaire. Une telle évolution est à première vue surprenante. En effet, lors des phases de turbulences sur les marchés, les placements sans risque (à l’instar de l’or par exemple) font office de «valeurs refuges», de sorte que les rendements devraient diminuer en raison de la demande accrue. Dans cette situation, la panique découle du fait que les acteurs du marché ont craint que les investissements sûrs n’existent plus. Tous les placements sont vendus pratiquement à n’importe quel prix afin de générer davantage de liquidités. De plus, beaucoup d’investisseurs doivent réajuster leurs portefeuilles après les grosses pertes subies par les marchés d’actions.

Forte hausse des taux d’intérêt sur les marchés des capitaux

Cela s’est traduit par une forte hausse temporaire des taux swap. À la suite de l’adoption de programmes de soutien conjoncturel dans le monde entier, les taux swap ont de nouveau quelque peu diminué. Ceci dit, à -0,19%, le taux swap à 10 ans n’en demeure pas moins supérieur de 35 points de base à son niveau de la fin février.

Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté avec un décalage de quelques jours.

Les taux indicatifs ne sont pas épargnés par la hausse des taux d’intérêt

Les taux indicatifs (taux hypothécaires moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) n’ont pas pu se soustraire aux fluctuations des marchés. Plus l’échéance était longue et plus l’augmentation s’est révélée marquée en comparaison mensuelle: cinq points de base à 2 ans, contre 17 pour l’hypothèque à 10 ans. Il apparaît ici que les prestataires ont, en moyenne, accepté une nette réduction de leurs marges.

Comparer permet d’obtenir un avantage de prix

Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécairestaux hypothécaires

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

Il est difficile de formuler des prévisions à long terme

Étant donné que les situations exceptionnelles provoquent souvent des réactions violentes à court terme et que nous ne savons actuellement pas si le pire de la crise est déjà derrière nous ou non, il est très difficile d’établir des prévisions sur l’évolution des taux d’intérêt sur le marché des capitaux et des taux hypothécaires. Il est, en revanche, évident que les prochaines semaines continueront d’être marquées par une forte volatilité. Dans l’hypothèse où les programmes de rachats obligataires portent leurs fruits et où une sortie de la crise du Coronavirus s’amorce, nous anticipons un recul du niveau des taux d’intérêt sur le marché des capitaux de même ampleur que la récente hausse, soit 20 points de base.

Les taux hypothécaires restent détachés du marché des capitaux

Même si les taux d’intérêt vont probablement repartir à la baisse sur le marché des capitaux, cela ne signifie pas obligatoirement que les taux hypothécaires prendront la même direction. Leur évolution ne dépend en effet pas uniquement du marché des capitaux. Durant la crise surtout, les taux d’intérêt sont aussi largement dépendants de la politique tarifaire des établissements octroyant des hypothèques. La quasi-totalité des prestataires sont totalement ou partiellement passés au télétravail, ce qui ralentit les processus. En vue d’éviter une insuffisance de capacités, quelques prestataires ont même opté pour des augmentations temporaires de prix. En raison de l’engagement des banques dans l’octroi de crédits d’urgence aux entreprises, les principaux groupes de prestataires devraient en outre fortement réduire leurs activités dans le domaine hypothécaire, en particulier pour les nouveaux financements. Si les fondations de placement et caisses de pension venaient à se retirer du marché sur une période prolongée, ce qui diminuerait la concurrence sur les échéances plus longues, les banques sauraient sans aucun doute le compenser en élargissant leurs marges au détriment des propriétaires immobiliers et des acquéreurs. De plus, les banques pâtissent elles aussi de la prudence et des incertitudes des clients sur le front des nouveaux financements. Les conséquences sur l’évolution des parts de marché et des marges dans le domaine des affaires hypothécaires restent à déterminer.

Stabilisation à un niveau légèrement supérieur

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Cette augmentation sera principalement imputable aux primes de risque que les prestataires introduisent ou introduiront en raison des incertitudes quant à la durée et aux répercussions macroéconomiques de la crise. Il n’en demeure pas moins que, même si les taux hypothécaires moyens progressent légèrement, on peut trouver des offres extrêmement intéressantes sur le marché en comparant un grand nombre de prestataires. Les conditions pour les emprunteurs restent ainsi très attrayantes.

Recommandation

  • Attendre de voir comment les taux d’intérêt évoluent n’est pas obligatoirement une bonne stratégie dans le contexte actuel: les prestataires réduisent leur offre et le télétravail rallonge les délais de traitement.
  • Quiconque souhaite prolonger son hypothèque ou acquérir un nouveau bien immobilier dans les prochains mois devrait se mettre en quête d’offres de financement dès maintenant, afin de bénéficier du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes.
  • Il est actuellement d’autant plus recommandé de suivre de près l’évolution des taux d’intérêt et de comparer les offres de plusieurs prestataires.
  • En effet, l’écart entre les taux indicatifs et meilleurs taux obtenus par le groupe MoneyPark demeure marqué et recèle un énorme potentiel d’économies.

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Découvrez nos nouveaux collègues !

En ce début de mois d’avril, nous avons le plaisir de vous présenter trois nouveaux collègues ayant terminé avec succès leur temps d’essai. L’équipe administration a accueilli une nouvelle collègue pour son département RH tandis que nos deux nouveaux conseillers sont répartis entre notre succursale de Bulle et la team Renouvellement hypothécaire. Présentations :

Lausanne

nouveaux collèguesBénéficiant d’un Brevet fédéral de spécialiste en Ressources Humaines, Yulia Sarafannikova a évolué pendant 4 ans au sein d’un groupe hôtelier suisse, dans lequel elle a assumé l’entière responsabilité de la gestion des ressources humaines.

C’est donc en qualité de HR Business Partner que Yulia rejoint le back-office de DL MoneyPark en décembre 2019.

Pour la contacter : ys@d-l.ch | 021 348 10 04

 

Au bénéfice d’un diplôme d’économiste bancaires ES, Gregory Priolo a nouveaux collèguesoccupé divers postes dans le trading, la gestion des relations bancaires et clients au sein de banques telles que la BCV ou encore Schroders Private Banking. Après quelques temps loin du domaine bancaire à parcourir le monde, Gregory a décidé de rejoindre DL MoneyPark en janvier.

Gregory met en avant l’écoute et l’empathie comme qualités essentielles pour prodiguer un conseil avisé et dans le meilleur intérêt de ses clients. C’est la team Renouvellement hypothécaire qui a eu le plaisir de l’accueillir dans ses rangs.

Pour le contacter : gp@d-l.ch | 021 348 10 67

 

Bulle

nouveaux collèguesMaxime Pasquier a travaillé auprès de la Banque cantonale de Fribourg pendant une dizaine d’année. Il y a débuté en tant qu’apprenti puis a successivement occupé les postes d’assistant conseiller crédit, analyste puis conseiller crédit. Il également eu l’occasion de travailler auprès de la direction dans le cadre de l’analyse des positions de crédits d’envergures de la banque.

Détenteur d’un diplôme d’économiste bancaires ES, Maxime a intégré l’équipe de Bulle et se réjouit de pouvoir conseiller ses clients de manière globale et créative.

Pour le contacter : mpa@d-l.ch | 026 460 10 15

 

 


MoneyPark

Dans le groupe MoneyPark, chacun fait réellement la différence

Benjamin Tacquet, notre CTO est Ingénieur diplômé et a co-fondé deux start-up avant de se lancer dans une troisième aventure entrepreneuriale, celle de MoneyPark, qui dure pour lui depuis maintenant bientôt 10 ans. En tant que membre de l’équipe fondatrice, il a accepté de partager avec nous ses souvenirs des premiers jours de MoneyPark. Il évoque également les défis actuels du département IT, l’importance de données de haute qualité, la gestion des talents et les chats.

Au commencement, ça ressemblait à quoi, MoneyPark ?

Ben : « Stefan (ndlr. Stefan Heitmann, notre CEO) a pris contact avec moi, alors que je vivais en France. Il était prêt à se lancer dans l’aventure MoneyPark. À ce stade, c’était juste une idée. J’ai été convaincu, plié bagages et en route pour la Suisse. Arrivé en novembre 2011, on a démarré dans un appartement en guise de bureau, où on a tous mis la main à la pâte : il a fallu premièrement créer ce qui allait devenir notre espace de travail pour quelques mois, monter nos bureaux, etc.
Le gag, c’est que Stefan travaillait encore à cette époque, passant son temps à jongler entre son travail et ce projet un peu fou qui débutait. Moi je préparais des sauces au vin, des moules-frites ; il fallait bien nourrir l’équipe ! (rires) Pendant les mois qui ont suivi, on a intégré différents spécialistes (marketing, UX, etc.) pour développer notre CRM, nos outils, notre site web. Puis, le 1er septembre 2012, on a officiellement ouvert nos premiers bureaux et pu accueillir nos premiers clients ! »

Et maintenant… MoneyPark compte plus de 250 collaborateurs ! Ça change des débuts ?

« Ce qui est particulier, c’est que progressivement tu te rends compte que tu connais de moins en moins de gens, et ça va en s’empirant à chaque quartely meeting (rires). »

Pas encore au sein de ton département, heureusement, bien que celui-ci a sacrément grandi aussi : tu diriges maintenant développeurs et system administrators en Ukraine (Kiev), à Lausanne et à Zurich. Comment se passe la communication entre ces 3 pôles ?

« Très bien. Le langage universel dans notre domaine est l’anglais, il n’y a donc pas de barrière de la langue. J’ai la chance d’être entouré d’une équipe passionnée et on a très peu de départs.
On prend le temps de bien accueillir et intégrer aussi : on n’hésite pas à consacrer plusieurs mois voire 1 année pour que les membres de l’équipe se sentent parfaitement à l’aise avec leurs tâches. Le but est que chacun puisse s’épanouir à long terme, et pas attendre un rendement à court terme. »

Et avec les autres départements, comment ça se passe ?MoneyPark

« Tout est lié donc on collabore étroitement avec tout le monde. Ce qui fait que ça marche ? Il y n’a pas de mur entre nous.
Evidemment, on entretient une relation particulière avec le département Produits, notre département frère. On est d’ailleurs compléments incorporés. Une de ses missions est de « protéger les développeurs », pour ne pas les réduire à faire du user support et se concentrer sur leur core business. Et ça c’est capital aussi pour mon équipe et son bien-être.

Notre plate-forme est unique sur le marché. Selon toi, qu’est-ce qui fait sa valeur ?

« Elle est le socle de tout un écosystème. C’est important de chérir ses produits. Comme Apple. Apple présente toujours ses produits comme des révolutions, avec un vocabulaire ultra positif. Finalement, tout est une question de vocabulaire et de perception, pour susciter de l’engouement et travailler avec fierté. De plus, notre système est bien vivant et c’est bon signe. Un système sans support, qui n’évolue pas, c’est qu’il est mort. Le changement est incrusté dans l’ADN de MoneyPark depuis toujours. »

Tu parles aussi régulièrement des données et de l’enjeu du maintien de leur qualité. Pourquoi est-elle si importante ?

« C’est fondamental. Le système réagit et pense par rapport à ses données : l’équipe produit lance les développements en fonction de données, le management prend ses décisions en se basant sur les données, nos études sont basées sur les données, la valeur d’une société est elle-même est basée sur les données. Prenons l’exemple de Facebook qui a racheté WhatsApp pour 16 milliards de dollars : Facebook n’a pas acheté le code d’un service de messagerie qu’il aurait pu reproduire aisément, il a acheté de la donnée. »

Pas loin des bureaux de Zurich, il y a ceux de Google. Pourquoi les développeurs de talents auraient intérêt à rejoindre notre équipe ?

MoneyPark

« Pour notre vision. Nous voulons rendre le marché hypothécaire plus transparent et plus accessible – tout cela dans l’intérêt de nos clients. Et nous croyons en ce que nous faisons. Nous pouvons vraiment aider les gens.
On ne fait pas des coupons, on ne vend pas des armes, on n’a pas créé un service financier pour enrichir les banquiers. On apporte un service, perçu comme un service de valeur, et c’est un argument fort je pense.
Google, c’est top mais ce n’est pas la même échelle. Chez nous, chacun fait réellement la différence, personne n’est un numéro, chacun est apprécié pour qui il est. Chacun sait sur quoi il travaille et pourquoi il le fait. On s’entend bien, on travaille avec des technologies sympas, très modernes, et les challenges sont intéressants pour les développeurs. »

Dernière question… peut-être la plus importante : pourquoi tous ces chats dans tes présentations ?

« Pour obtenir et garder l’attention des gens !
Et puis, pour terminer sur une note un peu plus philosophique, le travail constitue une grande partie de la vie : soit on travaille de façon triste, soit on travaille avec le sourire, en y trouvant du plaisir, spécialement dans les moments de partage. C’est ce qui contribue à y donner un sens. Ce n’est pas parce qu’on fait des choses sérieuses qu’on ne peut pas prendre du plaisir en les faisant. »

 

 


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Les conséquences de la crise du Coronavirus sur le marché hypothécaire et immobilier

La demande et, avec un certain retard, l’offre sur le marché immobilier vont fortement chuter à court terme, pour remonter à nouveau modérément puis fortement une fois la crise du coronavirus passée. Les immeubles commerciaux et le secteur du buy-to-let seront concernés plus que la moyenne suite au report ou à l’arrêt des investissements, à l’insolvabilité et à la dynamique réduite des transactions. L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée, mais les délais de traitement sont plus longs et des hausses de prix peuvent survenir occasionnellement. Ceci peut être évité en comparant un plus grand nombre de prestataires.

L’économie mondiale glisse vers une récession

Le coronavirus tient le monde en haleine. Les craintes de récession ont provoqué l’effondrement des cours le plus important depuis la dernière crise financière sur les marchés boursiers mondiaux. Les pays décrètent le confinement les uns après les autres, ce qui engendre une chute drastique de la consommation privée et de la performance économique. Des programmes de relance économique régionaux et nationaux d’une ampleur sans précédent gagnent actuellement les marchés pour éviter leur débâcle ou, au moins, en atténuer les conséquences sur les marchés du travail. Afin de préserver les entreprises, les banques ainsi que les particuliers d’une débâcle financière, pratiquement toutes les banques centrales et tous les États mettent actuellement en place des plans d’aide massifs.

Le 15 mars, la Réserve fédérale américaine (Fed) a, de manière inattendue, abaissé le taux directeur pour la deuxième fois consécutive de 100 points de base supplémentaires, de 0,00 à 0,25 pour cent, ce qui a créé un nouveau vent de panique sur les marchés. Le 17 mars, la Fed et le gouvernement américain ont ainsi annoncé un vaste plan de sauvetage de plus de 1 000 milliards de dollars, le plus important de tous les temps.

Le 12 mars, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de ne pas (encore) procéder à l’abaissement des taux d'intérêt, mais elle a pris diverses mesures pour soutenir l'économie. Dès le 18 mars, elle avait également communiqué le lancement d’un plan d’urgence d’achat d'obligations à hauteur de 750 milliards d'euros.

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 19 mars qu’elle laissait le taux directeur à –0,75 pour cent, mais réduisait la franchise pour les banques et examinait l’assouplissement du volant anticyclique de fonds propres. La marge de manœuvre des banques lors de l’octroi de crédits ou d’hypothèques est ainsi plus importante. La BNS procèdera donc à cet examen en prenant particulièrement en compte les risques du marché hypothécaire et immobilier. L'État suisse devrait également mettre en place un programme d'aide. La demande est de 100 milliards de francs.

Situation et conséquences sur le marché immobilier

En raison de la crise du coronavirus, nous nous attendons, à court terme, à des conséquences négatives sur tous les segments du marché immobilier, mais ils seront touchés différemment.

Logement acquis pour un usage personnel

La situation globale, associé à une incertitude individuelle croissante, va freiner la demande de logement personnel. Notamment à cause de la crainte de perdre son emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres et à prendre des décisions financières aussi importantes. Hormis les aspects financiers, les restrictions concernant les services annexes (par exemple, bureaux du registre foncier, visites des biens immobiliers, etc.) pourraient aussi ralentir la demande et ainsi conduire à des baisses des prix. L’offre va persister pour le moment, voire même éventuellement augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Nous ne nous attendons à des ajustements de prix à l’échelle du marché concernant les biens immobiliers à usage personnel existants qu’en cas de bouleversements mondiaux prolongés. À défaut, une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c'est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception.

Immeubles de rendement

La situation des biens de rendement se révèle plus délicate. Ce segment va probablement y laisser des plumes. En effet, les conséquences macroéconomiques empêchent les déménagements et, surtout, la mise en application des augmentations de loyer. Ceci dans un segment qui devait déjà faire face à des rendements très faibles avant la crise. En parallèle, la crise renforce le manque de placements existants, ce qui pourrait inciter les investisseurs institutionnels à continuer de développer les capacités de location et conduirait à des taux de vacances plus importants.

Immeubles à utilisation commerciale

Un avenir encore plus sombre se dessine dans le domaine des bureaux et des espaces utilisés à des fins commerciales. Les fermetures de magasins risquent d’avoir des conséquences à court terme sur l’offre et annoncent ainsi une baisse des prix qui s’accentuera avec une crise économique durable ou même une récession. C’est dans ce segment que nous attendons les conséquences les plus importantes et les plus rapides.

Les taux hypothécaires restent à un faible niveau

En Suisse, le coronavirus a eu, jusqu’à présent, moins d’influence sur les taux hypothécaires que sur les taux des marchés des capitaux qui, à l’heure actuelle, fluctuent fortement à chaque annonce économique.

Taux sur les marchés des capitaux

Les taux sur les marchés des capitaux sont actuellement soumis à une forte volatilité. Le crash boursier, les mesures de diminution des taux d’intérêt, les plans de sauvetage et les programmes d’aide font à présent monter ou descendre quotidiennement les taux. Si l’on examine l’évolution du swap à 10 ans au cours des quatre dernières semaines, on constate d’abord une baisse de plus de 20 points de base à –0,61 pour cent (9 mars), pour augmenter aujourd'hui de près de 60 points de base à –0,04 pour cent. 

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Taux hypothécaires

Ces derniers mois, les taux hypothécaires n’ont pas suivi l’évolution extrêmement volatile des taux sur les marchés des capitaux. Les raisons sont multiples: premièrement, la forte volatilité actuelle du marché des capitaux est de moins en moins compatible avec la stratégie de continuité des prestataires hypothécaires attractifs. Deuxièmement, la pression sur la concurrence et les marges sur le marché hypothécaire ne cesse de croître. Chaque prestataire doit réfléchir attentivement à ce qu'implique pour lui l'ajustement des taux d'intérêt aux ventes ou à la marge.

Ces dernières semaines, nous avons ainsi surtout observé une volatilité chez les prestataires les plus avantageux. Aujourd’hui, notre meilleur taux, soit le meilleur taux hypothécaire renégocié par MoneyPark pour une hypothèque à taux fixe de 10 ans, se situe à nouveau au niveau de fin 2019, mais a affiché de fortes fluctuations au cours des derniers mois. En revanche, le taux indicatif, c’est-à-dire le taux moyen de plus de 100 banques, assurances et prêteurs alternatifs, n'a augmenté que de quelques points de base cette semaine.

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L’offre hypothécaire reste pratiquement inchangée

La crise du coronavirus n’a, jusqu’à présent, entraîné que des ajustements minimes du côté des prestataires hypothécaires:

  • Actuellement, la plupart des prestataires sont en mesure de garantir l’examen et le traitement des transactions hypothécaires. Toutefois, pratiquement tous les prestataires sont passés partiellement ou complètement en télétravail, ce qui ralentit les processus. Il faut s’attendre à des délais de réponse plus longs pouvant aller jusqu’à une semaine, avant d’obtenir une offre de financement.
  • Certains prestataires révisent leurs conditions en raison de la courbe de taux plate et ajustent les taux d’intérêt à court et moyen terme. Désormais, le taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe de deux ans peut ainsi être équivalent à celui d’une échéance de dix ans.
  • Nous constatons des hausses de prix temporaires chez quelques prestataires, afin de palier à un manque de capacité. Afin de continuer à profiter de conditions très attractives malgré cette situation, nous vous recommandons, comme toujours, de comparer mais en prenant en compte un plus grand nombre de prestataires.
  • Les prestataires sont plus volatils, c'est-à-dire qu’ils modifient leur offre mais aussi leur processus de traitement plus rapidement et de manière plus imprévisible. C’est pour cette raison qu’il est si important de comparer le marché le plus largement possible.

Des questions relatives à votre situation ou vos projets ?

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Seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer

Le taux de référence des prêts hypothécaires baisse de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 1,25%. C'est une bonne nouvelle pour tous les locataires en Suisse, car les loyers sont basés sur ce taux d'intérêt moyen. Les locataires sont donc en droit d'exiger de leur propriétaire une réduction de loyer et d'économiser ainsi plusieurs centaines de francs par an. Cependant, une enquête représentative1 menée par MoneyPark démontre que seul un locataire sur quatre demande une réduction de loyer. Plus de la moitié des sondés déclarent ne même pas essayer, tandis que les 15% restants ont bénéficié d'une baisse spontanée de la part de leur propriétaire.

La dernière réduction du taux de référence des prêts hypothécaires a eu lieu en juin 2017, passant de 1,75 à 1,5%. Depuis lors, les locataires ne peuvent plus bénéficier des taux d'intérêt hypothécaires qui sont historiquement bas. En demandant au propriétaire une réduction de loyer, il est désormais possible d'économiser jusqu'à 464 CHF par an sur un loyer moyen suisse de 1 329. Néanmoins, seule une minorité des personnes interrogées (27%), soit un locataire sur quatre, l'a fait dans le passé. Plus de la moitié des locataires (58%) sont mal à l'aise, trouvent la démarche trop complexe ou ne savent tout simplement pas qu'ils ont le droit d'exiger une réduction de loyer. Seuls 15% déclarent que le propriétaire a, dans le passé, baissé le loyer de sa propre initiative en raison de l'ajustement du taux de référence.

Les personnes à hauts revenus sont plus promptes à agir lorsqu'il s'agit d'épargner

Concernant les demandes de réduction de loyer, les Suisses alémaniques (28%) sont plus actifs que les Suisses romands (24%). C’est également le cas pour les personnes à hauts revenus : parmi les personnes interrogées qui ont un revenu annuel brut de 120 000 CHF ou plus, 40% demandent une réduction de loyer. Et les citadins (37%) sont plus de deux fois plus susceptibles de demander une réduction de loyer que les locataires des zones rurales (15%).

Les propriétaires vivent jusqu'à 50% moins cher

Si vous décidez d'acheter votre propre maison, votre potentiel d’économie sera encore plus important que de demander une réduction de loyer. En raison des faibles taux d'intérêt hypothécaires, l'économie possible, sur la base d'un appartement de 4 pièces, s'élève à 800 francs par mois, soit 9 600 francs par an par rapport au loyer. Pour un locataire dont le loyer, hors charges, s’élève à 1 534 francs, un propriétaire ne paiera, en moyenne, que 734 francs pour le même appartement, soit moins de la moitié. A noter que, pour le propriétaire, ce calcul n'inclut pas l'amortissement. En effet, l'amortissement n'est pas réellement un coût supplémentaire, mais une sorte d'"épargne forcée", car il augmente les fonds propres. De plus, même si l'amortissement est inclus comme charge pour le propriétaire, cela représente, dans ce cas, une économie de 1 860 CHF par an. 

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1 Enquête représentative réalisée par MoneyPark à partir de décembre 2019 auprès de 544 locataires en Suisse


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Présentations de trois nouveaux spécialistes !

2020 reprend sur les chapeaux de roue avec déjà 3 nouveaux spécialistes qui ont terminé leur temps d’essai. Ils ont tous rejoint des succursales différentes et ce sont donc nos équipes de Lausanne, Genève et Fribourg qui se sont trouvées renforcées de ces nouveaux profils que nous vous présentons ci-dessous :

Lausanne

nouveaux spécialistes

Erol Maillard a débuté sa carrière en tant que Conseiller en prévoyance avant de se tourner vers le monde de l’immobilier, notamment en terminant avec succès son brevet fédéral d’Expert en estimations immobilières. Après plus de 10 ans à différents postes au sein du Crédit Agricole, il a rejoint DL MoneyPark en octobre 2019.

C’est notre équipe lausannoise qui a eu le plaisir d’accueillir Erol et qui bénéficie d’ores et déjà de ses compétences aussi bien professionnelles que personnelles.

Pour le contacter : em@d-l.ch | 021 348 10 65

Genève

nouveaux spécialistes

Après avoir achevé sa formation bancaire auprès du Crédit Suisse à Genève, Jennifer Barben-Mirisola a exercé la fonction de conseillère à la clientèle pendant un peu plus d’un an. Elle s’est ensuite spécialisée dans le domaine hypothécaire en prenant la fonction de spécialiste en financement immobilier.

En rejoignant DL MoneyPark à Genève, Jennifer se réjouit de pouvoir accompagner ses clients tout au long du processus permettant de les amener sereinement à la réalisation d’un des plus importants projets de leur vie.

Pour la contacter : jbm@d-l.ch | 022 908 10 27

Fribourg

nouveaux spécialistes

Après avoir passé 15 ans dans les deux grandes banques du pays – un peu plus de 14 ans à l’UBS et 1 an au sein du Crédit Suisse – dans les domaines allant du private banking à la clientèle privée, Philippe Charrière a bifurqué dans le domaine des assurances. Il a pu y acquérir de nouvelles compétences ainsi qu’un esprit plus entrepreneur que dans la banque. Une formation bancaire et l’AFA pour les assurances lui ont permis de valider d’un point de vue académique ses connaissances.

Grâce à ses aptitudes aussi bien dans le monde bancaire que celui des assurances, Philippe est un nouvel atout pour nos succursales de Fribourg et de Bulle.

Pour le contacter : pch@d-l.ch | 026 460 10 16


Coronavirus

MoneyPark connaît à nouveau une forte croissance en 2019 et devient ainsi le n°2 sur le marché hypothécaire suisse

En 2019, MoneyPark, le plus grand spécialiste hypothécaire indépendant de Suisse, a réalisé une nouvelle année record en franchissant pour la première fois la barre des trois milliards de francs de nouvelles hypothèques négociées au cours de l'année. Il s'agit de la deuxième meilleure performance de vente parmi tous les établissements de financement du marché hypothécaire suisse l'année dernière. L’année précédente, l'entreprise, qui n’a été fondée qu’en 2012, se classait au 4ème rang.

Au cours de l'exercice 2019, plus de propriétaires, d'acquéreurs de logements pour un usage personnel et d'investisseurs dans des biens de rendement se sont tournés vers MoneyPark que l'année précédente. «Nous avons pu conseiller plus de 3 000 clients et conclure avec eux un volume de financement de plus de trois milliards de francs. Cela correspond à une croissance de près de 40 pour cent par rapport à l'année précédente», déclare Stefan Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark, qui se réjouit du résultat annuel à nouveau très positif. MoneyPark contribue ainsi à plus de huit pour cent de la croissance du marché hypothécaire suisse, laissant derrière elle de nombreux prestataires hypothécaires établis de longue date. Au total, MoneyPark fait désormais état d’environ 19 milliards de francs suisses d’hypothèques souscrites et gérées dans toute la Suisse. En 2019, l’entreprise de conseila pu également attirer plus de 20 nouveaux partenaires financiers. Avec un total de plus de 100 partenaires, elle possède de loin l’offre de prestataires la plus étendue du marché. 

La demande de conseil hypothécaire indépendant augmente chaque année. «Nous remarquons que de plus en plus de Suisses ne se fient plus uniquement aux offres des banques habituelles, et n’hésitent pas à comparer les offres hypothécaires. Cependant, nous ne sommes qu'au début d'un marché en pleine mutation», commente Stefan Heitmann à propos de la forte croissance. Le domaine de la gestion des hypothèques, entièrement géré par la filiale finovo, a également pu être développé en 2019. La reprise de la gestion des hypothèques d’Helvetia favorisera la mise en place du gestionnaire hypothécaire suisse le plus performant et le plus efficace. 

Cent nouveaux emplois en 2020

Fondée en tant que start-up en 2012, MoneyPark s'est imposée comme une marque sur le marché hypothécaire suisse. La notoriété spontanée a doublé par rapport à 2018. MoneyPark en profite également en tant qu'employeur. Rien qu'en 2019, 60 nouveaux collaborateurs ont commencé à travailler pour le leader du secteur, la plupart dans le domaine du conseil. Le nombre de collaborateurs est ainsi passé à près de 250 fin 2019. Une centaine d'emplois supplémentaires doivent encore être créés cette année. «Dans toutes nos succursales, nous recherchons, en priorité, des experts qualifiés et très motivés pour le conseil dans les domaines de l’immobilier, du financement et de la prévoyance», confirme M. Heitmann. «Si vous souhaitez conseiller vos clients dans une jeune entreprise en pleine croissance, quel que soit le prestataire et avec le meilleur support technique, vous êtes au bon endroit.» 

Le modèle de plate-forme trouve des imitateurs

Depuis 2012, MoneyPark combine la plateforme hypothécaire la plus avancée technologiquement en Suisse avec un conseil personnalisé. «Pour chaque demande d’hypothèque, nous examinons plus de 100 000 points de données pour ensuite trouver la meilleure solution de financement pour nos clients lors d'un entretien personnel», dit Stefan Heitmann. La combinaison de l'homme et de la machine fait de MoneyPark l'une des plus importantes sociétés de conseil basées sur la technologie dans le secteur de l'immobilier et du financement. «Nous sommes plus convaincus que jamais par cette combinaison et nous constatons que de plus en plus d'acteurs, nouveaux ou établis, tentent de prendre le train en marche», a poursuivi M. Heitmann. MoneyPark continue d'investir énormément dans l'innovation. Grâce aux interfaces de programmes ouvertes (API), depuis fin 2019, les contrats hypothécaires peuvent être conclus directement lors de la première rencontre avec le conseiller. Un nouveau service a également été mis en place pour les acheteurs potentiels qui, lors du processus d’achat, ont raté l’occasion d’acquérir le bien immobilier voulu. Sur demande, ils peuvent recevoir des offres immobilières exclusives adaptées à leur profil de recherche et leurs possibilités financières. 


MoneyPark

Prévisions des taux hypothécaires – février 2020

L’émergence du coronavirus et le conflit commercial sino-américain ont été à l’origine d’un début d’année 2020 agité. Les autres implications de ces facteurs sur la conjoncture mondiale sont pour l’heure difficiles à évaluer. Ces incertitudes ont entraîné les taux swap et les taux hypothécaires à la baisse. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont reculé jusqu’à huit points de base en janvier. Les meilleurs taux renégociés par MoneyPark ont même atteint des planchers records grâce à la concurrence accrue. Nous n’anticipons pas d’évolution marquée des taux d’intérêt dans les prochains mois. Les fluctuations et mouvements baissiers temporaires peuvent toutefois d’ores et déjà être très bien exploités pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Situation macroéconomique

Le début d’année 2020 a été mouvementé: la signature de l’accord de phase 1 dans le conflit commercial opposant les États-Unis à la Chine a certes provisoirement donné lieu à une légère détente, mais le chemin vers une entente à long terme acceptable pour les deux parties est encore long.

Économie mondiale aux prises avec le coronavirus

Après l’émergence du coronavirus en janvier, le monde entier continue de retenir son souffle. À la fin du mois, l’Organisation mondiale de la santé (OMC) a de ce fait déclaré l’état d’urgence internationale. L’ampleur de la propagation du virus et ses conséquences sur l’économie mondiale demeurent incertaines. Il faut s’attendre à un effondrement de la croissance chinoise de 3 à 5% au premier trimestre et d’environ 1% sur l’année. Nous anticipons un impact négatif de l’ordre de 0,5% pour la croissance de l’économie mondiale sur une base annuelle.

Pas d’abaissement de taux directeur aux États-Unis…

La Banque centrale américaine (Fed) a maintenu son taux directeur à 1,5-1,75% à la fin janvier, ne prévoyant toujours aucune modification en 2020 tant que l’économie américaine enregistre une évolution stable. Le président de la Fed Jerome Powell a cependant aussi souligné qu’il «surveillait très attentivement» la situation concernant le coronavirus.

…et en Europe non plus

Il ne faut pas non plus attendre d’abandon de la politique de taux négatifs de la Banque centrale européenne (BCE). Jens Weidmann, membre du Conseil des gouverneurs de la BCE et président de la Deutsche Bundesbank, s’est exprimé en ces termes il y a quelques jours: «Au vu des perspectives en matière de prix, nous devons rester réalistes: il faudra encore un certain temps avant que les taux ne remontent.»

Bon démarrage de l’économie suisse, mais…

Le baromètre conjoncturel du Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF), un indicateur avancé de l’économie suisse, a progressé à 100,1 points en janvier. Cette hausse découle des indicateurs positifs pour la quasi-totalité des branches, sur fond de perspectives de consommation pratiquement inchangées.

…la BNS demeure dépendante de la BCE

Au risque de nous répéter: tant que la BCE ne s’oriente pas vers un relèvement des taux d’intérêt, la BNS n’optera pas pour une telle mesure, la crainte d’une nouvelle appréciation du franc face à l’euro étant ici trop grande. Les prévisions d’inflation de la BNS pour 2020 sont proches de 0%. Par conséquent, peu d’aspects parlent en faveur d’un rebond des taux d’intérêt.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) ont nettement baissé

La nouvelle année s’est ouverte sur une nette baisse des taux swap, surtout sur les échéances longues. Le taux swap à 10 ans a reculé de 27 points de base pour retrouver son niveau de l’automne 2019 à –0,38%. La hausse temporaire des taux d’intérêt depuis l’été 2019 est ainsi neutralisée.

Nouvelle baisse marquée des taux indicatifs

En janvier, nous avons observé un recul mensuel des taux indicatifs moyens (taux moyens publiés de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension) pour toutes les échéances. Plus l’échéance était longue et plus la baisse était marquée: trois points de base à 2 ans contre huit à 10 ans.

Taux hypothécaires à un plancher historique

Les taux hypothécaires avaient déjà atteint des planchers historiques au cours de l’été passé. A l'époque, l’hypothèque à taux fixe la plus avantageuse affichait un taux de 0,72% – des conditions en soi déjà très attrayantes pour les acheteurs et les propriétaires de biens immobiliers. Mais la nouvelle année a démarré sur un nouveau record : à la fin janvier, le meilleur taux fixe négocié pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans s’établissait à un niveau incroyablement bas de 0,64% en Suisse romande.

Profiter de la concurrence entre les prestataires

La baisse du meilleur taux de l’hypothèque à taux fixe à 10 ans s’explique par le recul des taux swap ainsi que par l’intensification de la concurrence entre les prestataires – ce dont profitent les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers suisses.taux hypothécaires

Prévisions: la situation concurrentielle influe sur la stagnation des taux d’intérêt

Économie mondiale dans le sillage du coronavirus

Dans les semaines et peut-être même les mois à venir, l’évolution de l’économie mondiale sera de toute évidence dictée par la propagation du coronavirus. Plus le risque est grand et plus ses répercussions sur la conjoncture mondiale sont fortes. En cas de menace croissante, nous anticipons une nouvelle baisse des taux swap.

Statu quo pour le taux directeur de la BNS

Nous n’attendons pas de relèvement du taux directeur de la BNS en 2020 au vu du nouvel abaissement des prévisions d’inflation pour l’année et du fait que la banque nationale se concentrera sur l’évolution du franc.

Souscrire des prêts hypothécaires tactiques maintenant

Nous recommandons depuis un certain temps déjà de tirer profit des fluctuations temporaires à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques. Le moment est particulièrement propice au regard de la forte concurrence entre les prestataires, qui offre des taux d’intérêt attrayants aux emprunteurs.

Hypothèques à taux fixe à long terme de plus en plus populaires

En raison de la courbe plate des taux d’intérêt, les taux hypothécaires à très long terme ont encore gagné en popularité. Une hypothèque à taux fixe à 15 ans peut aujourd’hui être souscrite à un taux largement inférieur à 1% – un niveau inédit.taux hypothécaires

 

 

 

 

 

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Recommandation

  • Comparer est et demeure un atout. L’écart entre le prestataire le moins cher (meilleur taux MoneyPark) et l’offre moyenne (taux indicatif) continue de se creuser.
  • La courbe des taux d’intérêt reste très plate, c’est pourquoi il convient de favoriser les hypothèques à taux fixe à long terme. En raison de la concurrence accrue entre les prestataires, il est intéressant d’examiner des échéances supérieures à 10 ans.
  • Les taux d’intérêt actuellement très faibles, surtout pour les échéances à long terme, parlent en faveur de la souscription des prêts hypothécaires tactiques – une observation régulière des taux hypothécaires est ici recommandée.
  • Important à savoir: les hypothèques à taux fixe arrivant à échéance peuvent être prolongées jusqu’à deux ans avant la fin du contrat. Commencer suffisamment tôt les comparaisons permet de gagner un temps précieux, de suivre l’évolution des taux d’intérêt et de réduire sa dépendance vis-à-vis de l’actuel établissement de crédit hypothécaire.

 


taux hypothécaire

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Des modèles de calcul de tenue des charges plus détaillés : voici nos propositions !

Le marché des prestataires est fort peu transparent en matière de tenue des charges. On sait rarement quels prestataires financent à quelles conditions. Les règles actuelles relatives à la tenue des charges ne répondent plus aux besoins de l’époque et ne tiennent plus suffisamment compte de la situation présente sur le marché hypothécaire. Nous ne croyons toutefois pas qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique produira les effets escomptés. Le dévoilement des conditions de financement par les prestataires suffirait à améliorer nettement la transparence et ainsi l’accès aux hypothèques. L’application d’approches de solutions individualisées en termes d’amortissements plus souples, etc. aiderait en outre à acheter plus tôt son logement. Nous partons du principe que la mise en œuvre de ces changements générerait un léger accroissement de la demande. Une activité de construction plus soutenue pourrait cependant largement absorber cela avec le temps.

Introduction

L’analyse récemment publiée par le groupe MoneyPark («Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé») a fait ressortir que 

  • les prix des logements ont, au cours des 10 dernières années, augmenté cinq fois plus vite que les revenus des ménages. Il résulte de cette évolution qu’outre la nécessité d’apporter des fonds propres nettement plus élevés, la tenue théorique standard des charges (5% de taux théorique, 1% d’amortissement et 1% de frais accessoires) ne peut très souvent plus être assurée;
  • plus de 40% des acquéreurs de logements ne satisfont pas à la tenue standard des charges, mais se voient tout de même octroyer un financement hypothécaire;
  • s’il est vrai que toutes les banques autorisent de telles exceptions (cas ETP), ce sont surtout les acquéreurs à très hauts revenus qui en profitent. Les familles et les preneurs d’hypothèques plus âgés ne peuvent souvent pas profiter de ces règles exceptionnelles et sont de plus en plus exclus de l’acquisition et du financement de logements.

La prise en compte de ces faits impose une remise à plat urgente des pratiques actuelles de calcul de la tenue des charges. La présente prise de position montre la voie susceptible de mener à un calcul de la tenue des charges pour les logements propres répondant aux besoins du moment.

La tenue des charges théoriques complique l’accès à la propriété de logements

C’est désormais un fait connu depuis longtemps et incontesté: les obstacles à l’acquisition de logements sont dans notre pays les plus stricts au monde. Le cercle des preneurs d’hypothèques potentiels se réduit chaque année, car les hausses de prix évoquées restreignent l’accès au financement de logements. La combinaison de prix des logements en constante progression et de prescriptions de tenue des charges trop strictes et trop rigides a un effet toxique. Les critères standardisés pour le calcul de la tenue des charges font fi de la forte baisse des taux, ne tiennent aucun compte des facteurs individuels, et leur application manque de transparence. Il n’est donc pas étonnant que le cercle des acquéreurs potentiels de logement se réduise comme peau de chagrin. Une vérification en détail de la tenue des charges et le dévoilement des conditions amélioreraient nettement l’accès au financement de logements.

La persistance d’un niveau d’intérêt bas caractérisé par une faible volatilité fait du taux d’intérêt théorique un modèle en voie de disparition

Depuis la crise financière de 2008, non seulement le niveau des taux d’intérêt hypothécaire s’est nettement réduit, mais la volatilité a elle aussi fortement reculé au cours des quatre dernières années. Les taux moyens pour les hypothèques à 10 ans ont par exemple fluctué dans une fourchette de tout juste 1,70% (comprise entre 3,5% et 1,80%) au cours des années 2009 à 2015. Cette différence n’a été en revanche qu’à peine de 0,5% au cours des quatre dernières années. Et ce à un niveau extrêmement bas. Les économistes partent en outre du principe que les taux resteront négatifs en Suisse pendant des années encore. À cela vient s’ajouter le fait que le cercle des prestataires d’hypothèques ne cesse de s’élargir du fait de la constante apparition sur le marché de nouvelles caisses de pension et de fondations de placement. On peut par conséquent supposer avec une certaine assurance que les taux hypothécaires ne subiront pas non plus de hausses significatives pendant des années. Du fait de cette (nouvelle) normalité («new normal»), les taux d’intérêt théoriques actuellement en vigueur de 4,5 à 5% ne tiennent plus compte de la réalité.

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L’absence de transparence et une disponibilité restreinte sont autant d’obstacles à une meilleure accessibilité

Compte tenu de ces aspects, il est peu étonnant que les règles de tenue standard des charges d’un nombre croissant de prestataires, notamment des caisses de pension et de fondations, soient contournées. Ce constat représente une lueur d’espoir pour les nouveaux acquéreurs de logements potentiels. Cependant, il y a malheureusement également un revers de médaille négatif: la transparence du côté des prestataires est extrêmement mauvaise. Trouver le prestataire qui convient à un cas individuel réclame énormément de temps, et se caractérise par des incertitudes et un besoin d’informations supplémentaires. Par ailleurs, le champ des prestataires tenant largement les charges se restreint fortement. Et il apparaît clairement que les banques retiennent surtout les clients à très fort revenu et les biens immobiliers onéreux à financements ETP. La raison à cela est la possibilité de pouvoir réaliser des affaires supplémentaires avec ces clients. Les familles à revenu moyen restent ainsi souvent sur le carreau. Les résultats de notre étude montrent aussi que plus d’un tiers des acquéreurs potentiels de logements sont d’avis qu’ils ne remplissent pas les règles de tenue des charges standard. Ils reportent ainsi leur rêve de posséder leur logement ou bien le considèrent comme inaccessible. Et ceci, notons-le bien, dans le cadre d’un marché de la location dans lequel un propriétaire peut typiquement épargner jusqu’à 50% de ses coûts mensuels de logement par rapport à une situation de location comparable.

Quelles adaptations aux modèles de tenue des charges pourraient donc favoriser l’accès des acquéreurs de logements potentiels?

Un besoin de calculs de tenue des charges plus précis

Il nous semble judicieux de prendre en compte plus précisément la situation des différents clients, auxquels on ne saurait plus appliquer forfaitairement de façon indifférenciée ces critères de tenue des charges. Notamment en ce qui concerne les revenus de ménage moyens (p. ex. dans une fourchette comprise entre CHF 120 000 CHF et CHF 180 000), des calculs de tenue des charges plus précis devraient permettre au cours des prochaines années d’augmenter à nouveau légèrement la quote-part des logements détenus en propriété. Et ce sans augmenter les risques, ni pour les prestataires hypothécaires, ni pour les acquéreurs de logement. D’un point de vue réglementaire, rien ne vient s’opposer à des modèles de tenue des charges plus détaillés. Car la FINMA (le régulateur) n’a jusqu’à présent pas imposé de consigne contraignante pour la tenue des charges. Un détail des consignes largement appliquées aujourd’hui n’aurait pas non plus de conséquences dévastatrices pour la demande ni les prix, comme on le rapporte depuis des années. La condition serait cependant une conception judicieuse des modèles de calcul et leur dévoilement aux prestataires.

Nous sommes en revanche d’avis qu’une baisse forfaitaire du taux d’intérêt théorique ne produira pas l’effet escompté. Et ce parce qu’elle laisse complètement de côté une prise en compte différenciée des affaires individuelles, et parce qu’elle engendre des risques inutiles.

Notre approche de solution conduit à une meilleure présentation de la situation des coûts

De quelle manière ces modèles de calcul doivent-ils être configurés? On trouvera ci-après nos recommandations concrètes:

  1. Un calcul budgétaire détaillé (sur la base de statistiques et d’expériences accumulées)

Des coûts de la vie proches de la réalité sont pris en compte dans le calcul de la tenue des charges de façon analogue aux coûts théoriques du bien immobilier.

  1. Taux d’intérêt théorique en fonction de l’échéance

Le taux d’intérêt théorique est choisi en fonction de l’échéance de l’hypothèque fixe conclue. Un taux d’intérêt plus bas peut être pris en compte si une échéance de 10 ans ou plus a été choisie. Un taux théorique de 4,5% peut être par exemple appliqué dans le cas d’une hypothèque fixe inférieure à 10 ans. Chaque année d’échéance supplémentaire conclue en sus réduit le taux d’intérêt théorique de 0,10%. Un taux d’intérêt de 4,0% serait ainsi déterminant pour une hypothèque fixe de 15 ans, et pour 20 ans un taux de 3,5%.

  1. Des coûts accessoires réalistes

L’état énergétique du bien immobiliser est pris en compte. Si les standards minimaux sont remplis (p. ex. MINERGIE, CECB A ou B, pour les biens immobiliers construits en 2000 ou avant également CECB C), les coûts d’exploitation sont réduits ou fixés à un montant réaliste. Cela ne doit pas être choisi en fonction de la valeur vénale du logement, mais de la valeur du bâtiment, du cubage ou de la surface habitable nette, sans tenir compte de la valeur du terrain.

Les effets sur la base d’un exemple:

  • Prix du logement: CHF 1 000 000, nécessite une hypothèque de: CHF 800 000 (apport de CHF 200 000)
  • Conclusion d’une hypothèque fixe sur 15 ans à 1,50%
  • Acheteur potentiel: famille avec 2 enfants de moins de 10 ans
  • L’objet immobilier se trouve dans un très bon état énergétique (CECB classe B). La valeur du bâtiment correspond à tout juste deux tiers de la valeur vénale.

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Constats

  • Un revenu net de 127 800 francs par an s’avère nécessaire avec l’approche de calcul détaillée. Un revenu net de 156 000 francs est en revanche nécessaire avec le calcul standard théorique. La différence de presque 30 000 francs correspond pour beaucoup de familles à un travail à temps partiel et décide souvent de la possibilité de pouvoir seulement bénéficier d’un financement hypothécaire.
  • Il reste au preneur d’hypothèque une réserve de plus de 1 500 francs par mois. La fixation à long terme du coût des intérêts sur 15 ans permet de sécuriser le plus grand poste de coûts.

Conclusion

  • De nombreux prestataires sont devenus plus flexibles dans leur approche des conditions de tenue des charges au cours de ces dernières années. Les règles standard de tenue des charges ne sont ainsi pas toujours observées.
  • C’est notamment au niveau des banques que les critères manquent radicalement de transparence.
  • De nombreux acquéreurs potentiels de logements disposant de revenus moyens ne peuvent pas en profiter. Ils ne se voient pas proposer ces offres, ou bien les prestataires ne font pas bénéficier de ces facilités à ce groupe de clients. Ainsi, bien (trop) de locataires doivent différer leur rêve de posséder leur logement, voire l’abandonner.
  • La divulgation des conditions à réunir pour tenir les coûts d’un logement habité et détenu en propriété augmenterait considérablement la transparence.
  • Le passage à un calcul de tenue des charges plus précis comme nous le préconisons améliorerait l’accès à la propriété de leur logement surtout aux familles et personnes disposant d’un revenu moyen.
  • Nous considérons qu’une baisse forfaitaire des taux d’intérêt théoriques de 5% actuellement (par exemple à 3,5%) ne produira pas l’effet escompté.
  • Les adaptations que nous préconisons dans le calcul du modèle de tenue des charges n’entraîneraient aucune augmentation des risques – ni pour le preneur d’hypothèque ni pour le marché des logements en propriété. Nous partons du principe qu’il s’ensuivra une augmentation de la demande. Celle-ci ne se ferait cependant sentir que progressivement au cours des prochains mois et des prochaines années. Le secteur de la construction aurait ainsi suffisamment de temps pour adapter son activité de construction à l’accroissement de la demande.

 

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L’analyse de risques pour le propriétaire

Dans le cadre d’un achat immobilier ou en tout temps, une analyse de prévoyance rigoureuse vous permet d’anticiper votre future situation ou celle de vos proches dans le cas où surviendrait l’un des trois risques suivants : la retraite, le décès ou l’invalidité.

Au moment de la retraite, vos revenus seront réduits et fortement impactés. Cela peut aller de 30% jusqu’à presque 50%, tenant compte des rentes du 1er pilier (AVS) et du 2ème pilier (LPP). En choisissant une stratégie d’amortissement adéquate aujourd’hui, vous seriez en mesure de compenser totalement cette baisse de revenus sans pour autant majorer fortement vos dépenses mensuelles.

Concernant les risques décès et invalidité, il est important de savoir ce qui est primordial pour vous et vos proches. La situation est bien évidement différente si vous êtes une personne seule sans enfants ou si vous êtes chargé(é) de famille.

Pour ce qui est du risque décès, une analyse de prévoyance peut faire apparaître la nécessité de souscrire une assurance garantissant le versement d’un capital aux survivants. Ce capital viendrait alors en déduction du prêt hypothécaire, ce qui permettrait au conjoint survivant de conserver le bien et de pouvoir continuer d’y vivre.

Dans le cas d’une invalidité, le cumul des rentes du 1er pilier et du 2ème pilier peut malheureusement, dans certains cas, ne pas vous garantir suffisamment de revenus pour vous permettre de conserver le bien. Il convient alors de souscrire une assurance qui, par le versement d’une rente d’incapacité de gain, compléterait les revenus.

Pour rendre chaque financement immobilier optimal, il apparait clair qu’une analyse de prévoyance est nécessaire afin de pouvoir prendre les meilleures décisions qui garantiront ainsi la sérénité de toute votre famille.

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Nos équipes continuent de s’agrandir !

L’année 2019 s’est terminée avec la fin du temps d’essai pour ces 4 nouveaux spécialistes – chacun dans leur domaine. Ils viennent ainsi clôturer l’agrandissement de l’effectif de 20 nouveaux collaborateurs(-trices) sur l’année écoulée.
Présentations: 

Genève

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Hekuran Pira a obtenu sa licence en relations internationales à l’institut des HEI à Genève. Il a entamé sa carrière au sein d’une compagnie de négoce en matières premières et a eu l’occasion de travailler dans les différentes branches du domaine. En 2014, il a rejoint la Mobilière à Genève, puis s’est lancé dans l’aventure de entrepreneuriat en montant son entreprise dans les assurances.

Fort de son esprit de synthèse, sa diplomatie et sa réactivité, Hekuran a intégré l’équipe genevoise de Richard Manissier.

Pour le contacter : hp@d-l.ch | 022 908 10 23

Team Renouvellement hypothécaire

équipesAprès sa licence en finance obtenue dans une société de conseil en investissement locatif à Annecy, Mélanie Didier a rejoint la Banque Cantonale de Genève où elle a successivement occupé les postes de Conseillère clientèle, puis Conseillère experte en services bancaires et finalement Conseillère en financement. Mélanie a ensuite décidé de partir parcourir le monde pendant un peu plus d’an. À son retour en avril 2019, elle a repris son poste de Conseillère en financement à la Banque Cantonale de Genève.

C’est finalement en décembre 2019 que Mélanie a rejoint DL MoneyPark et intégré l’équipe Renouvellement hypothécaire où elle se réjouit de pouvoir accompagner ses clients sur le long terme en leur proposant des solutions complètes.

Pour la contacter : md@d-l.ch | 022 908 10 25

 

équipes

Après une expérience dans le monde de la restauration, Anthony Nicolo a choisi d’orienter sa carrière dans le monde de la finance. Pour cela, il a commencé par un premier stage de 18 mois au sein d’UBS Genève suivi d’une deuxième formation de 2 ans à UBS Lausanne dans le conseil à la clientèle privée. C’est dans le cadre de cette deuxième formation qu’il a eu l’occasion de se plonger dans le domaine des hypothèques.

Altruiste, sociable et à l’écoute de ses clients, Anthony a rejoint DL MoneyPark mi-décembre 2019 et a intégré la récente équipe consacrée au renouvellement hypothécaire.

Pour le contacter : an@d-l.ch | 021 348 10 66

Lausanne – Team IT

équipes

Tiago Oliveira a fait ses études d’Informaticien au sein du Centre Professionnel du Nord Vaudois à Ste-Croix, où il a obtenu son diplôme en été 2019. En rejoignant DL MoneyPark, il acquiert ainsi sa première expérience professionnelle.

Grâce à son dynamisme et sa bonne humeur, Tiago s’est parfaitement intégré à notre équipe IT qu’il a rejoint en tant que Technicien ICT. Il collabore notamment aux tâches liées à l’infrastructure informatique ainsi qu’au support.

Pour le contacter : to@d-l.ch | 021 348 10 64

 


locataire

Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères et règles sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite.

Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux.

Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).

Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie

«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard.

Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.

Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux

Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.

Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé

Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).

Ne pas abandonner trop vite

Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.

 


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Prévisions des taux hypothécaires – janvier 2020

Les taux hypothécaires ont considérablement baissé au cours du 1er semestre 2019, avant de connaître un léger mais régulier mouvement à la hausse à partir de fin août. Toutefois, à la fin de l'année, le niveau général des taux d'intérêt était encore nettement inférieur à celui de début 2019. Les prévisions d'inflation pour 2020 sont proches de zéro pour cent, et la croissance économique en 2020 ne sera que très peu (voire pas du tout) supérieure à celle de 1 pour cent observée en 2019. Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un large consensus concernant les différends commerciaux. Un accord effectivement signé à la mi-janvier aurait pour impact de continuer à détendre l’économie mondiale. Les incertitudes géopolitiques, les comportements belliqueux, le recours aux armes, etc. entraînent immédiatement une baisse des taux d'intérêts.

Situation macroéconomique

Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un nouvel accord, mais cette fois-ci de grande envergure, dans le conflit commercial qui dure depuis maintenant deux ans. Alors que Trump réduit de moitié une partie des droits de douane existants, Pékin achète davantage de produits américains, principalement dans le secteur agricole. Cet accord semble plutôt prometteur et laisse présager une certaine détente de la situation. Toutefois, il est peu probable que ce rapprochement permette de résoudre complètement les différends. Nous partons plutôt du principe que de tels conflits, tout comme d'autres conflits similaires, continueront à jouer un rôle prépondérant dans la situation économique mondiale en 2020. Les récents évènements qui ont suivi l'assassinat d'un général iranien par les États-Unis au début de l'année montrent à quel point la situation est fragile. Dans l'immédiat, les marchés sont déstabilisés et les taux d'intérêt du franc suisse, valeur refuge, ont chuté de manière significative (10 points de base en quelques jours).

La BCE persévère et contrôle, mais prend son temps

Le 12 décembre, Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la Banque centrale européenne (BCE), a expliqué les décisions de politique monétaire. Sans surprise, elle poursuivra la politique monétaire de son prédécesseur, Mario Draghi. La politique de taux zéro ne change donc pas (pour le moment). Madame Lagarde a annoncé qu’elle ne laisserait rien au hasard concernant le contrôle stratégique de la politique de la BCE. Cependant, le fait que cela prenne beaucoup de temps (les résultats ne sont attendus que fin 2020) nous laisse penser que le taux directeur de la BCE restera probablement inchangé à zéro pour cent cette année.

Une conjoncture suisse forte

Avec 1,6 pour cent, la croissance économique au troisième trimestre peut être qualifiée de forte, le marché du travail restant le principal pilier de la conjoncture. Le baromètre conjoncturel du KOF a également montré une nette augmentation à la fin de l'année et se situe désormais au même niveau qu'à la fin de l'année précédente. Selon la Banque nationale suisse (BNS), la croissance du PIB en Suisse en 2020 ne devrait être que légèrement supérieure à celle de cette année (1 pour cent), si l'on exclut les effets exceptionnels dus à plusieurs grandes manifestations sportives (0,5 pour cent). La BNS prévoit un taux d'inflation proche de zéro pour cent en 2020 et d'environ 1 pour cent pour 2021. Il y a peu de signes d'une forte hausse des taux d'intérêt (hypothécaires) en Suisse sur le long terme, il est donc probable que les taux hypothécaires resteront bas en 2020.

La BNS reste expansive et défend les taux d'intérêt négatifs

Lors de l'analyse de la politique monétaire en décembre, la BNS a clairement indiqué qu'elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste à court et moyen terme, compte tenu des perspectives d'inflation mentionnées ci-dessus.

Rétrospective et perspective des taux hypothécaires

2019 en quelques mots: stabilisation en début d’année, suivie d’un net recul en mars. Puis, tout au long de l’été, les seuils record se sont succédé. Depuis la fin du mois d'août, une augmentation relativement lente mais régulière apparaît. Fin 2019, les taux hypothécaires sont encore nettement plus bas qu'il y a un an. (Taux indicatif moyen pour un taux fixe à dix ans à 1,20 pour cent contre 1,50 pour cent).

Évolution des taux d’intérêt

Coûts de garantie des crédits (swap): rétrospective 2019

Le swap à dix ans a débuté à 0,30 pour cent en janvier 2019, a atteint son plus bas niveau fin août à – 0,98 pour cent et a augmenté régulièrement pendant le reste de l'année. Fin décembre 2019, il n’était plus que légèrement négatif avec –0,10 pour cent, mais encore nettement plus bas qu’un an auparavant.

Des taux hypothécaires nettement plus bas au cours de l'année

L’année 2019 a de nouveau connu des taux hypothécaires nettement plus bas. Le marché a observé des valeurs extrêmes cet été, lorsque le taux indicatif (moyenne des taux publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension) de l'hypothèque à taux fixe à dix ans n'était que d'un peu plus de 1 pour cent. Désormais, l’économie mondiale s’est un peu détendue et les taux hypothécaires s’éloignent de leurs seuils record. Dans le groupe MoneyPark, le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe à dix ans est de 0,68 pour cent, soit environ 10 points de base de moins qu'il y a un an. Comme nous l’avons indiqué, l'été 2019 a été une période particulièrement attrayante pour conclure des hypothèques à long terme, le record d'août étant de 0,52 pour cent pour l’échéance à dix ans. Cependant, le même taux a également été disponible fin novembre grâce à l’offre très compétitive d'un prestataire.

Le swap continue d’augmenter en décembre, bien que légèrement

Le taux swap pour toutes les échéances a légèrement augmenté en décembre 2019. Plus l’échéance est longue, plus l’augmentation est importante.

Des taux hypothécaires légèrement plus élevés en décembre

Un prestataire du groupe MoneyPark, qui avait obtenu le meilleur taux le mois précédent, a ajusté ses conditions pour l'hypothèque à taux fixe de dix ans en décembre. Le meilleur taux MoneyPark a donc augmenté de 16 points de base pour atteindre 0,68 pour cent.

La comparaison confère un avantage significatif sur les prix

La différence entre le taux d'intérêt observé sur le marché (taux indicatif de 1,20 pour cent) et le meilleur taux réalisable par le groupe MoneyPark (0,68 pour cent) reste importante.

Prévisions des taux hypothécairesPrévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions 2020: La concurrence entre les prestataires dominera l’évolution des taux d’intérêt

Status quo concernant le taux directeur de la BNS

Nous ne nous attendons pas à ce que la BNS relève le taux directeur en 2020. Et ce, dû au fait que la BNS se concentrera sur l'évolution du franc suisse compte tenu de la nouvelle baisse des prévisions d'inflation en 2020.

Les propriétaires de logement bénéficient de la pression concurrentielle

Ce que nous avons observé l’année dernière va s’accentuer en 2020: la situation concurrentielle entre les prestataires et les conditions progressives qui en découlent conduisent à des taux d'intérêt extrêmement intéressants pour les emprunteurs hypothécaires. Cependant, les situations initiales sont multiples. D'une part, il y a, par exemple, le manque de placements des investisseurs institutionnels (ils émettent des hypothèques sur des logements suisses en remplacement de placements en obligations à rendement négatif). Pour constituer ou développer un portefeuille hypothécaire dans un délai raisonnable, ils se focalisent de plus en plus sur le prix. Une part considérable de toutes les hypothèques contractées par le groupe MoneyPark ont été et sont traitées par des caisses de pension.

D'autre part, il est clair que les prestataires du secteur bancaire peuvent parfaitement générer des volumes considérables, mais uniquement par le biais d'une politique tarifaire active et attractive. Enfin, l'arrivée constante de nouveaux prestataires hypothécaires alternatifs entraînera une pression accrue sur les marges, conformément à la devise: «la concurrence stimule le marché».

La situation de l’économie et des taux d’intérêt reste volatile

Si les conflits commerciaux mondiaux s'intensifient à nouveau ou si des incertitudes géopolitiques surgissent, cela aura un impact direct sur l'économie mondiale. Il en résulterait une baisse des taux sur les marchés des capitaux. Si les perspectives économiques se détériorent, les taux hypothécaires suisses pourraient rapidement baisser à nouveau de 20 points de base ou plus. La souscription tactique de prêt hypothécaire serait alors probablement la solution ultime.

Les taux d'intérêt à long terme légèrement plus élevés fin 2020

Trump adoptera probablement un ton un peu plus réservé envers Pékin. Après tout, 2020 est une année électorale et il ne veut pas contrarier ses électeurs avec des prix plus élevés (en raison des sanctions douanières américaines sur les importations en provenance de Chine). L'économie mondiale devrait donc continuer à se calmer. Nous pensons que cela conduira à des taux d'intérêt marginalement plus élevés à long terme.

Le suivi de l’évolution est indispensable

Les mouvements à la baisse doivent être utilisés pour des souscriptions tactiques. Le suivi de l'évolution des taux hypothécaires reste donc la clé du succès en 2020.

Les hypothèque à taux fixe de 12 à 15 ans sont toujours prisées

Une autre tendance qui se poursuivra en 2020. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme ne cesse d’augmenter. D'une part en raison des taux d'intérêt historiquement bas, d'autre part en raison de la courbe des taux plate.

Recommandation

  • Il existe des incertitudes du côté des conditions concernant le passage du Libor au Saron. Par conséquent, une hypothèque à taux fixe à court terme doit absolument être considérée comme une option. Exemple: les hypothèques à taux fixe de deux ans sont, avec 0,41 pour cent, beaucoup plus basses que les hypothèques du marché monétaire (Libor), qui sont actuellement disponibles à partir de 0,55 pour cent.
  • Les hypothèques à taux fixe qui arrivent à échéance peuvent être prolongées jusqu'à deux ans avant la fin effective du contrat. Si vous commencez rapidement à comparer, vous gagnerez un temps précieux et ne dépendrez pas uniquement de votre institution hypothécaire actuelle.
  • La courbe des taux d'intérêt est encore très plate et les hypothèques à taux fixe à long terme ont donc tendance à être favorisées. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.

 


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Prévisions des taux hypothécaires – mai 2020

Les premières évaluations de l’impact de la crise du coronavirus sur l’économie mondiale viennent d’être publiées, mais l’incertitude en matière de prévision est extraordinairement élevée. Le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) anticipe une croissance économique négative de 6,7% en 2020, suivie d’une progression d’environ 5% pour l’année prochaine.

Les marchés des capitaux se sont quelque peu apaisés. Les taux swap ont diminué de près de dix points de base. Les taux hypothécaires se normalisent également et, selon les échéances, ne s’établissent plus que cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février 2020. L’écart entre les taux indicatifs et les meilleurs taux s’inscrivant à 0,5% pour l’hypothèque à taux fixe à 10 ans. La récession qui s’annonce maintiendra les taux hypothécaires à bas niveau.

Situation macroéconomique

Premières prévisions de croissance du PIB en 2020

Les conséquences économiques de la crise du coronavirus commencent à se dessiner et les experts du monde entier abaissent massivement leurs prévisions de croissance. Beaucoup évoquent même une récession, un scénario qui semblait encore peu réaliste il y six semaines environ, au moins pour la Suisse.

Jugeant la situation plus grave que durant la crise financière de 2008, le Fonds monétaire international (FMI) anticipe un recul de 3% de la performance économique mondiale, alors qu’il prévoyait encore une croissance de 3,3% en janvier – soit une réduction de 6,3 points de pourcentage.

Ralentissement de la croissance, récession ou dépression?

Pour rappel: selon la définition traditionnellement retenue, il y a récession lorsque l’économie n’enregistre plus de croissance ou décline pendant deux trimestres consécutifs. Cependant cette définition a également ses limites: formuler une évaluation fiable quant à la future évolution de l’économie mondiale est extrêmement compliqué à l’heure actuelle. La question de savoir quand et à quel rythme les mesures sanitaires du confinement seront assouplies est et reste déterminante. Il s’agit là d’un exercice d’équilibriste puisqu’il faut écarter le risque d’une seconde vague.

Recul d’environ 6% du PIB

Le FMI prévoit un recul de 6% du produit intérieur brut (PIB) helvétique en 2020. La Suisse quant à elle, ou plus précisément le SECO, anticipe même une baisse de 6,7% et un taux de chômage qui oscillera autour de 4% (contre un peu plus de 2% actuellement).

Les différents scénarios du SECO

La projection susmentionnée du SECO repose sur les maigres données concrètes disponibles pour mars et avril. C’est pourquoi l’incertitude en matière de prévision peut être qualifiée d’extraordinairement élevée. Le SECO a élaboré un scénario alternatif dans le cas où les mesures sanitaires de confinement adoptées en Suisse et à l’étranger resteraient en vigueur durant un mois supplémentaire environ. Le repli anticipé du PIB pour 2020 pourrait alors dépasser 7%. Selon le Groupe d’experts de la Confédération, le scénario le plus extrême interviendrait dans l’hypothèse où les mesures ne seraient levées qu’à partir de juin et de manière progressive, ce qui entraînerait des effets économiques de second tour tels que des vagues de licenciements, des faillites et des défauts de paiement en grand nombre. En pareilles circonstances, il faudrait tabler sur une croissance économique négative de plus de 10% en 2020.

Une lueur d’espoir pour 2021

Chaque crise a une fin et il serait donc bon, conjointement à toutes les estimations négatives pour cette année, d’établir des prévisions pour l’année à venir également. Le FMI anticipe une croissance économique mondiale de 5,8% en 2021, qui permettrait de plus que compenser le fléchissement de 2020 (–3%) et signifierait même une progression de près de 2% sur deux ans.

Reprise ralentie pour la Suisse

S’agissant de la Suisse, le FMI prévoit une expansion du PIB de 3,8% en 2021, soit une évolution un peu moins favorable qu’à l’échelle mondiale. Sur une période de deux ans, la croissance économique négative s’établirait donc à environ 2,5%. Le SECO anticipe également une reprise hésitante de l’économie helvétique, tout en émettant des prévisions de croissance nettement plus optimistes avec 5,2%. Sur une base bisannuelle, le PIB de la Suisse s’inscrirait ainsi encore en repli de presque 2%.

Évolution des taux d’intérêt

Légère accalmie sur les marchés des capitaux

La situation semble s’être quelque peu apaisée sur les marchés des capitaux. Sur la première quinzaine de mars, presque tous les placements (prétendument) sûrs ont été transformés en liquidités. Il s’agissait ici des emprunts d’État, liquidés indépendamment de leur qualité et de leur prix, ce qui a entraîné le niveau général des taux d’intérêt à la hausse. Depuis le début avril, les rendements ont de nouveau légèrement diminué et un certain retour à la raison semble s’être amorcé, même si les taux d’intérêt sont toujours supérieurs à leur niveau d’avant la crise du coronavirus.

Baisse des taux des marchés des capitaux sur les échéances longues

Les taux swap ont reculé dans le sillage de la détente observée dans le courant du mois d’avril. Les échéances moyennes et longues ont particulièrement beaucoup diminué. Le taux swap à 10 ans s’établit ainsi à –0,28%, soit un repli de près de 0,10 point de pourcentage par rapport au mois dernier. Avec quelques points de pourcentage, la baisse s’est révélée un peu moins marquée pour les échéances ultra-longues (25 et 30 ans).

Recul toutes échéances confondues des taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe

Les taux hypothécaires moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension (nommés taux indicatifs ou aussi fréquemment taux «vitrine») ont baissé, toutes échéances confondues, au cours du mois sous revue. Selon l’échéance de l’hypothèque, le repli varie entre trois et huit points de base, ce qui signifie que les prestataires ont légèrement augmenté leurs marges. Les taux hypothécaires s’inscrivent désormais encore de cinq à dix points de base au-dessus de leur niveau de la fin février, avant que la crise du Coronavirus ne vienne tout bouleverser. Le contexte de taux se révèle ainsi de nouveau un peu plus favorable pour les emprunteurs.

Meilleur taux MoneyPark à 0,78% sur 10 ans

L’écart entre le taux indicatif et le meilleur taux MoneyPark (c’est-à-dire renégocié par MoneyPark) n’a jamais été aussi grand. Alors que le taux indicatif s’établit actuellement à 1,22% pour une hypothèque à taux fixe à 10 ans, il est possible, grâce à des comparaisons et à des renégociations, d’obtenir un taux hypothécaire de 0,78%.

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Prévisions

Formuler des prévisions à long terme demeure difficile

Dans le sillage de la détente intervenue sur les marchés des capitaux, le niveau général des taux d’intérêt a diminué d’environ dix points de base, soit un recul de moitié inférieur à celui que nous avions estimé le mois dernier. Tout nouvel apaisement des tensions sur les marchés des capitaux se traduirait par des replis modérés supplémentaires des taux d’intérêt. Les maigres données concrètes déjà disponibles concernant le préjudice économique ne permettent cependant guère de formuler des prévisions fiables.

La récession maintient les taux d’intérêt à bas niveau

Deux choses semblent toutefois claires: la récession qui s’annonce tend à s’accompagner de prix à la baisse et le niveau des taux d’intérêt diminue. C’est pourquoi nous tablons sur des taux d’intérêt toujours bas sur les six prochains mois environ. Si la conjoncture retrouve la voie d’une croissance positive – ce que les experts prévoient pour 2021 –, les taux des marchés des capitaux (swaps) repartiront également en légère hausse.

Les écarts se maintiennent à un niveau élevé

Nous estimons que les écarts entre les taux indicatifs généraux et les meilleurs taux se maintiendront aussi à des sommets historiques au-delà de l’été. Nous observons régulièrement des situations dans lesquelles des clients souhaitant prolonger leurs hypothèques se voient proposer des taux d’intérêt extrêmement peu attrayants par leur prestataire hypothécaire actuel. Si à cela s’ajoute que le client avait opté pour une répartition du prêt en plusieurs tranches hypothécaires, les taux d’intérêt proposés peuvent même se révéler encore plus inintéressants. La répatition en différentes tranches peut en effet rendre l'emprunteur dépendant de l’établissement financier, ce qui permet parfois à ce dernier de profiter de marges presque indécentes.

Renouvellement possible deux ans avant l’échéance

En guise de recommandations, nous ne pouvons que rappeler aux actuels propriétaires que les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance, voire même davantage, dans le cadre de leur renouvellement. Ainsi, ne tardez pas trop pour préparer cette étape importante.

Profiter des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques

Comme observé au cours de la période sous revue, les taux hypothécaires peuvent sensiblement varier d’un jour ou d’une semaine à l’autre. Les fluctuations à la baisse devraient par conséquent être exploitées pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

Base des données: taux indicatifs moyens de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 27.04.2020

Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020

Recommandation

  • Les taux d’intérêt peuvent être fixés jusqu’à deux ans à l’avance. Veillez donc à vous intéresser assez tôt au renouvellement de votre hypothèque. Pour les futurs propriétaires: commencez à rechercher une solution de financement en même temps que le bien immobilier de vos rêves.
  • Observez, comparez, négociez.
  • Profitez de la concurrence entre les prestataires et évitez d’accepter la première offre que vous recevez, même s’il s’agit de votre banque habituelle.
  • Profitez des fluctuations à la baisse pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques.

La publication complète "Estimation des taux hypothécaires pour mai 2020" est disponible en format PDF.


Après un mois de confinement, le marché de l’immobilier offre un tableau contrasté

Si la proportion de locataires souhaitant accéder à la propriété du logement est actuellement supérieure à 50%, elle était proche de 70% avant la pandémie. Quelque 30% des Suisses qui désirent procéder à une acquisition avouent être influencés par l’effet coronavirus. C’est ce qui ressort de deux sondages représentatifs réalisés par MoneyPark avant et après l’éclatement de la crise. Une enquête de PriceHubble révèle également que le nombre d’annonces de vente de biens immobiliers a faiblement diminué au cours des deux derniers mois, alors que celui des objets à louer s’est contracté de quelque 17%.

La crise du coronavirus a un impact significatif sur le désir des Suisses d’acquérir un logement. En avril 2020, un peu plus de la moitié (57%) des locataires se déclaraient intéressés par l’achat d’un logement. C’est nettement moins qu’avant la crise, puisqu’ils étaient encore 70% de cet avis en décembre 2019.  Cela montre que de nombreux locataires – en particulier ceux disposant de faibles revenus – ont renoncé pour l’instant à acquérir leurs quatre murs. La crainte d’une réduction prolongée de l’horaire de travail, du chômage et de la dépendance financière sont vraisemblablement à l’origine de cette situation. Pour l’heure, les familles à revenu modeste ne peuvent pas envisager un investissement nécessitant des ressources financières importantes. Paradoxalement, ce sont précisément ces locataires qui auraient le plus besoin de réduire leurs coûts de logement en achetant leur propre logement.

En revanche, les propriétaires qui souhaitaient procéder à une acquisition avant la crise s’en tiennent généralement à leur plan d’achat. On constate que le souhait d’acquérir un nouveau bien immobilier est d’autant plus fort que le revenu du ménage est élevé. Le fait que les propriétaires soient conscients à la fois des opportunités potentielles et des implications financières de l’achat d’un bien immobilier joue vraisemblablement un rôle.

Le coronavirus influence diversement le désir d’accéder à la propriété

Parmi les personnes ayant exprimé une intention d’achat en avril 2020, 30% ont été influencées par l’effet coronavirus. La moitié d’entre elles souhaite procéder à la transaction plus rapidement que prévu. Les motifs qui sous-tendent cette décision sont multiples : certaines personnes aimeraient trouver une habitation mieux adaptée à leurs besoins et n’ont plus le goût de vivre dans leur ancien logement après l’expérience du confinement. D’autres veulent investir leur patrimoine dans la pierre. La perspective (supposée) de voir les prix baisser peut également avoir une influence. L’autre moitié des acheteurs potentiels influencés par le virus préfère différer l’acquisition pour l’instant.

L’analyse des différences entre la Suisse alémanique et la Suisse romande est révélatrice : les candidats à l’acquisition d’un bien immobilier sont beaucoup plus influencés par le coronavirus en Suisse romande (43%) qu’en Suisses alémaniques (26%). Le désir d’anticiper l’achat afin de pouvoir vivre dans un logement plus approprié après le confinement a été fréquemment mentionné en Suisse romande (une personne sur sept) alors que cette proportion est inférieure de moitié en Suisse alémanique.

Stefan A. Heitmann, administrateur-délégué et fondateur de MoneyPark, le confirme : « Les résultats de l’enquête montrent clairement que le coronavirus polarise le marché de l’immobilier résidentiel. Les expériences passées nous apprennent que les individus réagissent très diversement aux événements, notamment en cas de crise. L’accession à la propriété du logement est une décision émotionnelle qui ne laisse guère de place à la rationalité. Des critères comme la réduction importante des coûts de logement en cas d’achat d’un bien immobilier sont souvent relégués au second plan, ce qui peut paraître compréhensible. Il est donc d’autant plus important de consulter un spécialiste en ces temps si particuliers. ».

Nette diminution des annonces de location, baisse modérée dans le segment de la vente

Au cours des deux derniers mois, l’offre (nombre d’annonces) a légèrement reculé dans l’immobilier résidentiel (-2,3%). Cette évolution souligne la stabilité de la valeur des logements à usage personnel pendant la crise. Le marché de l’immobilier résidentiel s’est révélé beaucoup plus stable et moins volatil que celui de la location, puisque le nombre d’annonces d’appartements à louer a reculé de près de 17%. D’une manière générale, la commercialisation de biens immobiliers est actuellement problématique, en raison notamment de la difficulté à organiser des visites. Cette situation devrait s’accompagner d’une baisse de la propension à déménager.

« Les tractations bien avancées devraient être menées à terme. Mais les personnes qui envisageaient de vendre pourraient faire preuve de retenue en raison des incertitudes qui affectent actuellement le marché et les taux d’intérêt. On s’attend donc à ce que le volume des nouvelles offres diminue dans les semaines à venir. Une analyse du marché sera de mise à l’avenir pour qui recherche la sécurité. Dans ce contexte, les approches innovantes de commercialisation numérique sont particulièrement pertinentes. La demande croissante de solutions PriceHubble confirme cette tendance, », déclare Markus Stadler, cofondateur et directeur de l’exploitation de PriceHubble.

Le confinement lié au coronavirus n’influence pas (encore) les prix de l’offre

Le coronavirus n’a pas encore eu d’effet tangible sur les prix de l’immobilier : la période d’observation est encore trop courte dans ce segment de marché. Le nombre de transactions immobilières a certes diminué, car le processus de commercialisation, les visites et les activités notariales prennent aujourd’hui davantage de temps. Cela n’a toutefois pas encore eu d’incidence sur les prix de l’offre, et aucun signe d’affaiblissement du marché n’est (encore) perceptible à ce jour. Toutefois, le maintien d’une offre stable, conjuguée à une baisse de la demande, augmente la marge de négociation des acheteurs, ce qui peut avoir des effets positifs après une période prolongée de demande excédentaire.

En revanche, si la crise du coronavirus se prolonge et que l’économie entre dans une longue phase de récession assortie d’une forte recrudescence du chômage, il faudra probablement s’attendre à d’importantes corrections de prix. Même dans ce scénario peu vraisemblable, le segment des logements à usage personnel devrait afficher la plus grande résistance du marché.

Recommandations aux acquéreurs de logements à usage personnel

La situation actuelle offre des possibilités aux personnes désireuses d’acquérir un logement, pour autant qu’elles observent les conseils suivants :

  • Exploiter la marge de négociation : l’offre toujours stable d’objets immobiliers conjuguée à une baisse de la demande augmente la marge de manœuvre de l’acheteur qui dispose ainsi d’une meilleure position pour négocier. Si le vendeur est en général conseillé par un agent immobilier, l’expérience montre que l’acheteur est souvent seul. Il peut donc être judicieux de requérir l’aide d’un professionnel.
  • Chercher maintenant l’objet de ses rêves : comme la demande d’immeubles suit une orientation baissière alors que l’offre ne diminue que marginalement, le contexte est actuellement favorable aux acheteurs. Les chances d’emporter le marché et d’obtenir l’objet de ses rêves sont d’autant plus fortes que la concurrence est moindre.
  • Demander un conseil professionnel et indépendant : afin d’évaluer les conséquences (financières) d’une transaction immobilière, il est préférable de consulter un spécialiste indépendant à même de fournir des conseils personnalisés sur l’achat, le financement et la vente.

À propos des sondages

Les analyses reposent sur deux sondages représentatifs de la population. Le premier a été effectué en décembre 2019, avant la pandémie, et le second en avril 2020, après un mois de confinement. Mille personnes âgées de 25 à 65 ans ont été interrogées en Suisse alémanique et en Suisse romande. Des graphiques et des résultats plus détaillés des sondages peuvent être téléchargés ici.


coronavirus

locataire

Libor ou Saron : le marché monétaire de plus en plus à la traîne par rapport aux hypothèques à taux fixe

Les premières hypothèques du marché monétaire basées sur le Saron, successeur du Libor, sont désormais proposées en Suisse. Raiffeisen, l’un des principaux acteurs du domaine hypothécaire, a annoncé le remplacement du Libor. L’hypothèque du marché monétaire a longtemps été considérée comme la forme de financement la plus avantageuse pour un logement à usage propre, en particulier pour les preneurs d’hypothèques qui peuvent ainsi faire face aux fluctuations de taux d’intérêt. Elle présente non seulement de faibles taux, mais permet aussi une modification ou une résiliation jugée simple, peu coûteuse et rapide. Certains de ces avantages subsistent, même avec le Saron, mais cela fait un certain temps déjà que l’hypothèque du marché monétaire n’est plus la seule à faire valoir de tels atouts. Sa place de leader parmi les formes de financement les plus avantageuses et les plus flexibles est particulièrement ébranlée.

Les établissements de financement se préparent depuis longtemps au remplacement du Libor. Une entreprise de grande envergure, puisqu’en Suisse, les hypothèques pour les logements en propriété basées sur le Libor représentent CHF 150 milliards environ. Toutefois, en raison du scandale des manipulations, le Libor disparaîtra à fin 2021. En Suisse, le Saron (Swiss Average Rate Overnight) servira désormais de base pour les hypothèques du marché monétaire. Le Saron et le Libor se distinguent surtout sur deux aspects : alors que le Saron est basé sur les transactions effectives et les prix, le Libor est calculé à partir des accords interbancaires. De plus, le Saron est un taux journalier dont l’échéance est donc d’un jour ou d’une nuit. Le Libor, en revanche, est le taux d’intérêt pour emprunter sur une certaine échéance, en général trois mois.

Le remplacement du Libor par le Saron s’accélère
Actuellement, pratiquement tous les prestataires hypothécaires, excepté Raiffeisen, proposent encore des hypothèques Libor, mais à des conditions différentes. Certains prestataires ne concluent des contrats-cadres que jusqu’à fin 2021, alors que d’autres conservent leurs contrats-cadres habituels de trois à cinq ans en y indiquant que la base de calcul du taux hypothécaire sera modifiée au cours du contrat. D’autres encore proposent des hypothèques Libor sans accord-cadre, ce qui leur permet de modifier leurs conditions contractuelles à tout moment et de passer au Saron. Si le contrat hypothécaire est ajusté à la fin 2021, les personnes concernées doivent impérativement s’assurer que la marge reste inchangée. Le législateur prévoit d’ailleurs en principe qu’une telle modification de contrat ne se fasse pas au détriment des clients.

Les hypothèques à taux fixe à court ou moyen terme plus avantageuses que les hypothèques du marché monétaire
Fixer le taux d’intérêt en l’actualisant en continu sur la base du Libor ou du Saron garantit aux emprunteurs un taux d’intérêt proche du marché. Des taux d’intérêt en baisse sont alors une bonne nouvelle, puisqu’en définitive, ils signifient aussi une baisse continue des coûts de son logement . Cependant, avec l’introduction de taux d’intérêt négatifs, le Libor est passé en dessous de zéro en janvier 2015. Les taux d’intérêt négatifs n’ont pas été répercutés sur les preneurs d’hypothèques, mais depuis, le taux hypothécaire est constitué exclusivement de la marge de l’établissement de financement, ce qui signifie que le plancher a été atteint en termes de frais courants. La situation est similaire pour les hypothèques à taux fixe. Elles sont également devenues plus avantageuses au cours des dernières années, mais le potentiel de baisse n’est pas épuisé. En raison de la courbe des taux plate, les hypothèques les plus avantageuses d’une échéance maximale de huit ans ont récemment été disponibles au même prix ou à un prix inférieur à celui de l’hypothèque la plus avantageuse sur le marché monétaire. Concernant les hypothèques à taux fixe, le travail administratif du prestataire financier est réduit au minimum pendant la durée du produit et la marge est calculée différemment, ce qui explique pourquoi le prix de nombreuses échéances est actuellement inférieur au prix d’une hypothèque du marché monétaire.

Les hypothèques du marché monétaire ne répondent plus aux besoins des clients
L’hypothèque Libor a connu un nouveau revers avec l’introduction de contrats-cadres de crédit. Pratiquement tous les prestataires limitent ainsi la flexibilité souhaitée par les clients pour cette forme de financement concernant un changement de prestataire ou un remboursement. Les contrats-cadres d’une durée de deux à cinq ans constituent la règle. Auparavant, un ajustement à la fin de chaque période Libor était possible, c’est-à-dire généralement tous les trois mois. Certains prestataires offrent encore la possibilité d’une résiliation à moindre coût lors de la vente du bien immobilier et, dans la majorité des cas, de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe chez le même prestataire à la fin de la prochaine période Libor. Mais il ne s’agit alors plus d’avantages propres aux hypothèques du marché monétaire.

Les hypothèque à taux fixe offrent de plus en plus d’options
Les hypothèque à taux fixe sont liées à des échéances. Une pénalité de remboursement anticipé peut donc être appliquée en cas de résiliation prématurée. Cependant, les prestataires, comme les caisses de pension, sont toujours plus nombreux à offrir une résiliation peu coûteuse, voire gratuite, en particulier pour les très longues échéances. Des options switch pour passer gratuitement à de nouvelles hypothèques à taux fixe sont également de plus en plus proposées. Cette option permet de souscrire une hypothèque à taux fixe à long terme à tout moment pendant la durée d’une hypothèque à taux fixe, à condition que le nouveau taux d’intérêt soit plus élevé. Ainsi, si l’on s’attend à une hausse des taux d’intérêt avant la fin de l’hypothèque existante, on peut conclure une nouvelle hypothèque à taux fixe de manière anticipée. En outre, dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas, le risque d’avoir à payer une pénalité de remboursement anticipé si l’hypothèque est résiliée prématurément, par exemple lors de la vente du bien immobilier, est faible. En effet, la probabilité que les acheteurs contractent une hypothèque à long terme souvent inférieure à 1 %  et que le prêteur soit d’accord est élevée.

L’intérêt pour les hypothèques Libor ne cesse de diminuer
En raison de l’assouplissement des hypothèques à taux fixe et des faibles taux d’intérêt, la demande d’hypothèques Libor a baissé de plus de 50 % ces cinq dernières années. Alors que l’hypothèque Libor représentait encore 11 % du volume total de toutes les opérations hypothécaires conclues chez MoneyPark en 2015, cette part est tombée à 6 % en 2019. Au premier trimestre 2020, les hypothèques Libor ne représentaient plus que 3 % du volume hypothécaire total souscrit par les clients de MoneyPark.

graphique

Les hypothèques à taux fixe à long terme sont de plus en plus prisées
La baisse de la demande d’hypothèques Libor a principalement profité aux hypothèques à taux fixe avec des échéances à moyen ou long terme de cinq à dix ans, mais pas aux échéances à court terme. Depuis 2018, la popularité des échéances très longues (plus de dix ans) ne cesse de croître et, au premier trimestre 2020, un quart du volume hypothécaire négocié par MoneyPark était déjà conclu pour onze ans ou plus. C’est également lié au choix du prestataire hypothécaire : les caisses de pension et les assurances en particulier accordent des hypothèques à long terme à des conditions très attrayantes. Alors que les assurances financent depuis des années environ 20 % du volume hypothécaire négocié par MoneyPark, les caisses de pension sont en train d’augmenter leur quote-part sur ce marché. En 2019, elles ont déjà accordé presque un quart des hypothèques négociées. La marche triomphante des hypothèques à taux fixe se poursuivra donc dans le contexte actuel des taux d’intérêt. Une tendance que l’hypothèque Saron aura dans un premier temps également du mal à contrer.


RERI

RERI T1 2020 : Logement en propriété – inébranlable face à la crise du Corona?

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a augmenté de 0,2 à 3,9 points d'indice au 1er trimestre 2020, ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Cette augmentation est avant tout caractérisée par les perspectives économiques extrêmement sombres, accompagnées de chiffres du chômage en hausse. Bien que le RERI soit à surveiller de près, il ne reflète pas de panique sur le marché.

Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI a augmenté de 0,2 pour atteindre 3,9 points au premier trimestre 2020. L’indice a ainsi atteint son plus haut niveau depuis le début du calcul du RERI (1er trimestre 2014), ce qui implique un risque moyen avec une tendance à la hausse. Bien qu'il s'agisse d'une augmentation significative, elle n'est pas exceptionnelle dans une comparaison à long terme. Elle est donc à surveiller de près, mais ne reflète pas de panique sur le marché. Car, si dans le passé, ce sont généralement les (présumées) prédictions et les craintes de bulles qui se sont manifestées dans la hausse du Risk Index (RERI), ce sont actuellement des scénarios de prix macroéconomiques liés à la crise qui pourraient éventuellement augmenter le risque. L'augmentation du Real Estate Risk Index s’inscrit principalement dans le contexte de perspectives économiques extrêmement sombres. La récession à venir se traduit par des chiffres du chômage nettement plus élevés et une baisse du moral des responsables des achats en Suisse, en particulier dans le secteur des services. Tant que le chômage de masse ne perdurera pas en Suisse, de tels indicateurs économiques pourront même avoir un effet apaisant sur le marché immobilier, évitant ainsi davantage les extravagances tarifaires, ce qui rend le marché globalement plus sain.

RERI

 

 

 

 

Les prix et l’offre de logement à usage personnel n’ont que légèrement reculé

L'indice consolidé des prix de l'offre pour les maisons individuelles (MI) et les propriétés par étage (PPE) montre une légère baisse de 0,43 pour cent, après avoir augmenté au cours des deux trimestres précédents. Le nombre d'offres a notamment diminué en mars par rapport au même mois de l'année précédente, l'offre de propriétés par étage ayant baissé plus fortement que celle des maisons individuelles.

Jusqu’à fin mars, les conséquences de la crise du Corona n’ont été toutefois que légèrement perceptibles sur le marché du logement à usage personnel. Au cours des premières semaines d'avril, il est apparu, qu’en ces temps incertains, les acheteurs potentiels reportaient encore davantage leur intention d'acheter de manière temporaire, ce qui, hormis l'incertitude économique, est principalement dû à des problèmes purement logistiques (capacités notariales réduites, rendez-vous de visite impossibles). Étant donné que les problèmes logistiques touchent aussi bien les vendeurs que les acheteurs, et qu’en plus, les ajustements de prix se manifestent plus lentement sur le marché des logements acquis pour un usage personnel que dans d'autres segments du marché immobilier, de nombreuses ventes prévues ne peuvent être réalisées pour le moment, ce qui réduit à la fois la demande et l'offre sur le marché.

La dynamique des transactions se relancera rapidement après la crise

Tant que les prévisions concernant la durée de la crise et la gravité de la récession resteront du domaine de la spéculation, les transactions sur le marché immobilier devraient également rester faibles. Nous prévoyons cependant, d’une part, que les mécanismes de l’offre et de la demande se mettront assez rapidement en marche et que la dynamique habituelle des transactions reprendra également dans le segment standard si les prix sont légèrement corrigés comme prévu. D'autre part, une plus grande clarté concernant la durée et la gravité de la crise engendrera des effets de rattrapage et la stabilité des valeurs d’un logement à usage personnel se renforcera en ces temps d'incertitude.  

Nous n’attendons pas de concessions tarifaires significatives (>15–20%), en dehors des «fire-sales» (ventes d'urgence) et des biens particuliers dans le segment du luxe (en raison du nombre limité d'acheteurs). Selon l’emplacement, des concessions tarifaires modérées (jusqu'à 10–15%) sont envisageables et réalistes, même dans le segment standard, jusqu'à un montant d'achat de deux millions de francs.

Le confinement génère des pertes considérables dans l’économie mondiale

Les pertes économiques liées au confinement mondial sont gigantesques. Même si de nombreux plans de relance économique ordonnés par les États ont été lancés à une échelle sans précédent, cela ne devrait qu’atténuer les effets de la récession.

Rien qu'en Suisse, les pertes économiques du produit intérieur brut (PIB) sont estimées à environ 15 milliards de francs suisses en quatre semaines de confinement. Le secteur des services axé sur le marché intérieur, qui a longtemps servi de moteur, a désormais calé pratiquement du jour au lendemain et devrait atteindre des niveaux extrêmement bas dans les semaines à venir.

La récession mondiale devrait être d’une force inouïe

Les dernières prévisions du Fonds monétaire international (FMI) prédisent que l'économie mondiale connaîtra très probablement la pire crise depuis la Grande Dépression des années 30. Dans son scénario de base, le FMI prévoit une diminution du produit intérieur brut (PIB) mondial de 3 pour cent. Même la locomotive de l’économie mondiale, la Chine, ne devrait enregistrer qu’une mini-croissance de 1,5 pour cent en 2020 (la croissance moyenne est de 6,5 pour cent depuis 2015).

Les prévisions pour la Suisse sont également extrêmement sombres, notamment en raison d’une forte dépendance au commerce extérieur, avec une contraction de 6 pour cent du PIB pour l'année en cours.

Mais dans l'ensemble, la gravité de la récession dépend surtout de la rapidité avec laquelle une solution durable peut être trouvée pour maîtriser le virus (vaccination, immunité collective, etc.).

Pas de sortie du contexte de taux négatifs en vue

Il est peu probable que, dans un avenir proche, l'Europe puisse se permettre autre chose qu'une politique monétaire encore fortement expansionniste en raison de l'augmentation considérable de la dette. Cela implique que le contexte de taux négatif en Europe et, dans une plus large mesure encore en Suisse, devrait rester inchangé pour le moment. Cette situation devrait encore entraîner le maintien de taux hypothécaires bas.

En ce qui concerne les taux d'intérêt hypothécaires proposés sur le marché, nous continuons à constater de très grandes différences entre les prestataires les plus avantageux et les plus chers, un nouveau record ayant même été atteint. Cela montre notamment que dans la crise du Corona, les banques, qui étaient déjà plus chères auparavant, ont davantage augmenté leurs taux hypothécaires que les compagnies d'assurance, les caisses de pension et les fondations de placement.

 

Des détails sur la composition de RERI et de ses sous-indices peuvent être trouvés dans la publication PDF détaillée.


Chez MoneyPark, chacun fait réellement la différence

Benjamin Tacquet, notre CTO est Ingénieur diplômé et a co-fondé deux start-up avant de se lancer dans une troisième aventure entrepreneuriale, celle de MoneyPark, qui dure pour lui depuis maintenant bientôt 10 ans. Il partage avec nous ses souvenirs des premiers jours de MoneyPark. Il évoque également les défis actuels du département IT, l'importance de données de haute qualité, la gestion des talents et les chats.

Au commencement, ça ressemblait à quoi, MoneyPark ?
Ben : « Stefan (ndlr. Stefan Heitmann, notre CEO) a pris contact avec moi, alors que je vivais en France. Il était prêt à se lancer dans l'aventure MoneyPark. À ce stade, c'était juste une idée. J’ai été convaincu, plié bagages et en route pour la Suisse. Arrivé en novembre 2011, on a démarré dans un appartement en guise de bureau, où on a tous mis la main à la pâte : il a fallu premièrement créer ce qui allait devenir notre espace de travail pour quelques mois, monter nos bureaux, etc..
Le gag, c’est que Stefan travaillait encore à cette époque, passant son temps à jongler entre son travail et ce projet un peu fou qui débutait. Moi je préparais des sauces au vin, des moules-frites ; il fallait bien nourrir l’équipe ! (rires)
Pendant les mois qui sont suivi, on a intégré différents spécialistes (marketing, UX, etc.) pour développer notre CRM, nos outils, notre site web. Puis, le 1er septembre 2012, on a officiellement ouvert nos premiers bureaux et pu accueillir nos premiers clients ! »

Et maintenant… MoneyPark compte plus de 250 collaborateurs ! Ça change des débuts ?
« Ce qui est particulier, c’est que progressivement tu te rends compte que tu connais de moins en moins de gens, et ça va en s’empirant à chaque quartely meeting (rires). »

« On prend le temps de bien accueillir et intégrer aussi : on n’hésite pas à consacrer plusieurs mois voire 1 année pour que les membres de l’équipe se sentent parfaitement à l’aise avec leurs tâches. »

Pas encore au sein de ton département, heureusement, bien que celui-ci a sacrément grandi aussi : Tu diriges maintenant développeurs et system administrators en Ukraine (Kiev), à Lausanne et à Zurich. Comment se passe la communication entre ces 3 pôles ?
« Très bien. Le langage universel dans notre domaine est l’anglais, il n’y a donc pas de barrière de la langue. J’ai la chance d’être entouré d’une équipe passionnée et on a très peu de départs.
On prend le temps de bien accueillir et intégrer aussi : on n’hésite pas à consacrer plusieurs mois voire 1 année pour que les membres de l’équipe se sentent parfaitement à l’aise avec leurs tâches. Le but est que chacun puisse s’épanouir à long terme, et pas attendre un rendement à court terme. »

Et avec les autres départements, comment ça se passe ?
« Tout est lié donc on collabore étroitement avec tout le monde. Ce qui fait que ça marche ? Il y n’a pas de mur entre nous.
Evidemment, on entretient une relation particulière avec le département Produits, notre département frère. On est d’ailleurs compléments incorporés. Une de ses missions est de « protéger les développeurs », pour ne pas les réduire à faire du user support et se concentrer sur leur core business. Et ça c’est capital aussi pour mon équipe et son bien-être.

MoneyPark

Notre plate-forme est unique sur le marché. Selon toi, qu'est-ce qui fait sa valeur?
« Elle est le socle de tout un écosystème. C’est important de chérir ses produits. Comme Apple. Apple présente toujours ses produits comme des révolutions, avec un vocabulaire ultra positif. Finalement, tout est une question de vocabulaire et de perception, pour susciter de l’engouement et travailler avec fierté. De plus, notre système est bien vivant et c’est bon signe. Un système sans support, qui n’évolue pas, c’est qu’il est mort. Le changement est incrusté dans l’ADN de MoneyPark depuis toujours. »

Tu parles aussi régulièrement des données et de l’enjeu du maintien de leur qualité. Pourquoi est-elle si importante ?
Ben : « C’est fondamental. Le système réagit et pense par rapport à ses données : l’équipe produit lance les développements en fonction de données, le management prend ses décisions en se basant sur les données, nos études sont basées sur les données, la valeur d’une société est elle-même est basée sur les données. Prenons l’exemple de Facebook qui a racheté WhatsApp pour 16 milliards de dollars : Facebook n’a pas acheté le code d’un service de messagerie qu’il aurait pu reproduire aisément, il a acheté de la donnée. »

« On apporte un service, perçu comme un service de valeur, et c’est un argument fort pour rejoindre notre équipe, je pense. »

Pas loin des bureaux de Zurich, il y a ceux de Google. Pourquoi les développeurs de talents auraient intérêt à rejoindre notre équipe ?
« Pour notre vision. Nous voulons rendre le marché hypothécaire plus transparent et plus accessible - tout cela dans l'intérêt de nos clients. Et nous croyons en ce que nous faisons. Nous pouvons vraiment aider les gens.
On ne fait pas des coupons, on ne vend pas des armes, on n’a pas créé un service financier pour enrichir les banquiers. On apporte un service, perçu comme un service de valeur, et c’est un argument fort je pense.
Google, c’est top mais ce n’est pas la même échelle. Chez nous, chacun fait réellement la différence, personne n’est un numéro, chacun est apprécié pour qui il est. Chacun sait sur quoi il travaille et pourquoi il le fait. On s’entend bien, on travaille avec des technologies sympas, très modernes, et les challenges sont intéressants pour les développeurs. »

Dernière question… peut-être la plus importante : pourquoi tous ces chats dans tes présentations ?
« Pour obtenir et garder l’attention des gens !
Et puis, pour terminer sur une note un peu plus philosophique, le travail constitue une grande partie de la vie : soit on travaille de façon triste, soit on travaille avec le sourire, en y trouvant du plaisir, spécialement dans les moments de partage. C’est ce qui contribue à y donner un sens. Ce n’est pas parce qu’on fait des choses sérieuses qu’on ne peut pas prendre du plaisir en les faisant. »

Crise du Corona

Crise du Corona et taux hypothécaires: la comparaison des prestataires devient encore plus importante

La crise du Corona agite fortement l’environnement des prestataires hypothécaires. Les banques utilisent notamment la crise pour augmenter considérablement leurs marges, alors que d’autres groupes de prestataires, comme les assurances ou les caisses de pension, préfèrent attendre. C'est ce qui découle de notre analyse actuelle des taux hypothécaires. Depuis le déclenchement de la crise du Corona, les hypothèques des banques, en particulier, sont devenues plus chères que la moyenne. Les différences entre les offres les plus avantageuses et les plus chères sur le marché peuvent atteindre jusqu’à un pour cent. Cela signifie avant tout une chose pour les emprunteurs hypothécaires: ils doivent, plus que jamais, procéder à une large comparaison du marché et obtenir différentes offres de tous les groupes de prestataires afin de trouver le financement optimal.

La crise du Corona a également ébranlé le marché hypothécaire car les taux ont augmenté en moyenne pour tous les groupes de prestataires. Plusieurs raisons expliquent cette hausse: premièrement, les taux de swap, c'est-à-dire les coûts de refinancement des banques sur le marché des capitaux, qui servent de base de calcul aux taux hypothécaires ont fortement augmenté. Deuxièmement, le confinement a provoqué des goulets d'étranglement dans le traitement et a réduit la productivité des prestataires en raison du home office. Troisièmement, les prestataires, en particulier les banques, utilisent la situation actuelle pour augmenter leurs marges sur les hypothèques.

Augmentation des marges tout au long du 1er trimestre

Nous avons, à cet effet, analysé l’évolution du taux indicatif à dix ans, c’est-à-dire le taux indicatif moyen de plus de 100 banques, assurances et caisses de pension. Depuis le niveau historiquement bas des taux hypothécaires enregistré en août 2019, les prestataires hypothécaires ont, dans l’ensemble, stabilisé leurs taux indicatifs et n'ont réagi ni à la baisse ni à la hausse des taux swap, ce qui s’est apparenté à un découplage des taux hypothécaires des taux swap. Cette situation a changé au début de la crise du Corona: dès que les taux swap ont enregistré une hausse, les taux hypothécaires ont également fortement augmenté.

Les prestataires hypothécaires ont déjà pratiqué des augmentations de marges excessives depuis le début de l’année en ne laissant pas les emprunteurs hypothécaires bénéficier de taux swap plus bas. En moyenne, cela se traduit par une marge plus élevée de 15 points de base (= 0,15%) sur l'ensemble du trimestre, comparé à fin 2019.

Crise du Corona

Les banques restent le groupe de prestataires le plus cher, les caisses de pension proposent des offres attractives

Fin février, les banques étaient déjà en moyenne près d'un demi pour cent plus chères que les caisses de pension et, avec 18 points de base, augmentaient leur taux indicatif à 10 ans presque deux fois plus que les autres groupes de prestataires en mars. Elles sont maintenant, en moyenne, 70 pour cent plus chères que les caisses de pension.

Crise du Corona

La fourchette entre le prestataire le plus cher et le plus avantageux s’est resserrée pendant la crise du Corona. Les banques, groupe de prestataires le plus cher, offrent la fourchette la plus large avec une différence de taux de près d'un pour cent en mars. Il existe ainsi également des banques qui proposent une offre très compétitive (0,85% sur 10 ans). Néanmoins, il est intéressant de noter que la meilleure offre des banques correspond aussi à l’offre la plus chère des caisses de pension.

Recommandations pour les acheteurs de logement en propriété

Malgré le resserrement des fourchettes, les différences à l’intérieur et entre les groupes de prestataires sont considérables. Un environnement de marché mouvementé, des ajustements de stratégie, le home office et une situation concurrentielle modifiée permettent à de nouveaux prestataires de soumettre les meilleures offres. Nous vous conseillons donc de prendre en compte les points suivants:

  • Occupez-vous du financement au plus tôt. Certains prestataires enregistrent des délais de traitement plus longs en raison du home office et un retard dans les processus.
  • N'acceptez jamais les offres de votre banque attitrée aveuglément et sans faire de comparaison. Obtenez impérativement plusieurs offres de différents prestataires et groupes de prestataires, les offres concurrentielles fournissent généralement une base de négociation plus solide.
  • Attention aux offres en ligne (verrouillées) et aux souscriptions sans conseil. Seul un conseil qualifié et indépendant crée la confiance nécessaire pour trouver le financement optimal. C'est d'autant plus vrai que les marchés des taux sont exigeants et volatiles avec une attractivité des prestataires qui change quotidiennement.

Recommandations pour les propriétaires de logement

Il est difficile de prévoir l’évolution des taux hypothécaires dans les prochains mois en raison de l'issue incertaine de la crise du Corona. Comme les prestataires hypothécaires repensent actuellement leur stratégie, il existe toujours des opportunités de mener à bien une souscription avantageuse.

  • Le principe du plus tôt sera le mieux s’applique aussi aux renouvellements. Il est possible de renouveler une hypothèque jusqu’à deux ans avant l’échéance. Les banques habituelles ne le proposent généralement pas de manière proactive, mais s'appuient sur l'inertie des clients et attendent de les contacter jusqu'à ce qu’il n’y ait plus assez de temps pour obtenir des offres comparatives.
  • N’acceptez jamais la première offre de votre banque attitrée, mais faites une large comparaison du marché entre les différents prestataires des différents groupes.

Télécharger ici l'étude en format PDF (seulement en allemand).


Crise du Corona

Einschätzung Mai

Envolée temporaire des taux hypothécaires sous l’effet du Coronavirus – estimation des taux hypothécaires pour avril 2020

Comment les taux hypothécaires ont-ils évolué au cours du dernier mois et quels événements ont influencé cette évolution ? Comment prévoir l'évolution future des taux d'intérêt hypothécaires dans la perspective de la crise du Coronavirus ? Quels conseils donnons-nous aux propriétaires et à ceux qui souhaitent le devenir ? Toutes les réponses et bien d'autres choses encore se trouvent dans notre estimation des taux d'intérêt hypothécaires de ce mois.

Le monde à l’arrêt: la liberté de mouvement des citoyens est largement limitée à l’échelle planétaire et l’économie se retrouve quasiment paralysée. Les répercussions négatives se révèlent considérables pour la conjoncture. Des programmes de soutien conjoncturel d’une ampleur inédite à ce jour doivent permettre d’éviter des effondrements de marchés ou, au moins, d’atténuer les répercussions sur les marchés de l’emploi mondiaux et nationaux.

Caprices sur le marché des capitaux et des intérêts hypothécaires

Ces dernières semaines, la volatilité atteignait des niveaux extrêmes non seulement sur les places boursières, mais également sur les marchés des capitaux. D’ailleurs, à -0,19%, le taux swap à 10 ans s’établit à 35 points de base de plus que son niveau de fin février. Parallèlement, le niveau des taux hypothécaires a également sensiblement augmenté bien qu’avec un décalage de quelques jours. Les taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension ont augmenté jusqu’à 17 points de base en mars. Chez les prestataires, le télétravail rallonge les délais de traitement. Les meilleurs taux obtenus par MoneyPark ont aussi sensiblement augmenté en raison des adaptations de prix et de capacités opérées par les prestataires, mais se maintiennent à un niveau attrayant en comparaison historique (10 ans: à partir de 0,72%).

Prévisions: les taux hypothécaires seront marqués par la volatilité à court terme

À court terme, nous anticipons une hausse modérée des taux hypothécaires, qui pourraient ensuite se normaliser quelque peu pour se stabiliser à leur niveau actuel ou légèrement au-dessus. Les adaptations de prix effectuées par les prestataires et la possible intensification de la concurrence devraient être exploitées pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques.

Les emprunteurs souhaitant renouveler leurs hypothèques dans les prochains mois (jusqu’à 24 mois) ne devraient pas attendre avant de commencer à demander des offres. Ceci leur permettra de profiter du dynamisme de la situation actuelle et de conditions intéressantes. Malgré l’augmentation des taux hypothécaires, certains prestataires continuent d’offrir des conditions extrêmement attrayantes. Les meilleurs taux, c’est-à-dire ceux obtenus par MoneyPark, s’inscrivent jusqu’à 0,5% en deçà des taux indicatifs correspondants. Il est donc important de comparer (ou de faire comparer) entre un grand nombre de prestataires afin d’identifier les meilleures offres.

taux hypothécaires

Base des données: taux indicatifs moyens de plus de 100 banques, compagnies d’assurance et caisses de pension. État: 31.03.2020

Télécharger la publication complète "Évaluation des taux d'intérêt hypothécaires avril 2020" en format PDF. 


Coronavirus

Coronavirus – Les services de MoneyPark migrent vers les canaux numériques

Dès la mise en œuvre des premières mesures en Suisse pour lutter contre la propagation du virus, nos entretiens-conseils ont rapidement été repensés pour s’effectuer, presque exclusivement, à distance.

Il a fallu anticiper et agir vite. En combinant plusieurs outils, nous avons mis au point une formule de conseil qui nous permet de garantir les mêmes prestations que lors d’un entretien physique. Ainsi, analyse du potentiel d’achat, choix de l’amortissement, couverture des risques, stratégie fiscale et remise de l’étude hypothécaire sont autant de prestations désormais disponibles en ligne.

Grâce à la vidéoconférence, nos clients suivent depuis chez eux et de manière sécurisée l’analyse de leur situation en direct, avec partage de documents, calculs et graphiques personnalisés et échanges de vive voix avec nos spécialistes. La trame de nos entretiens digitaux est ainsi identique à celle proposée dans nos bureaux, et l’expérience vécue ne s’en voit pas altérée.

Le moment idéal pour anticiper son renouvellement…

Nous encourageons particulièrement les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt prochainement ou à plus long terme, à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché.

En effet, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils (voir aussi notre "Estimation des taux hypothécaires pour avril 2020"). Dans ce contexte, il parait essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu de trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité de nos partenaires subissent la crise actuelle de plein fouet.

.. ou faire le check-up de son financement !

Les propriétaires, qui sont plus éloignés de leurs échéances hypothécaires, peuvent également profiter d’effectuer le check-up de leur situation actuelle !

Les préoccupations des propriétaires immobiliers sont diverses : protéger leur famille, pérenniser leur acquisition, dégager des liquidités, planifier des rénovations, effectuer des donations à leurs enfants ou encore tout simplement générer des économies.

Nos experts utilisent le financement immobilier comme un outil créateur d’opportunités, afin d’optimiser vos finances et votre qualité de vie. Tout ça auprès d’un seul et même interlocuteur.

Evaluer son potentiel d’achat

Les futurs acquéreurs qui ne sont qu’aux prémices de leurs démarches et se demandent quel est leur potentiel d’achat maximum - difficile à évaluer seul au vu des nouveaux acteurs qui apparaissent et changent la donne, peuvent aussi profiter d’une première analyse depuis chez eux.

Cet entretien leur permet de commencer à prospecter le marché avec toutes les cartes en main et se tenir prêts à bondir quand ils tomberont nez à nez avec leur coup de cœur immobilier.

Qu’il s’agisse du bilan de situation des propriétaires ou de l’analyse de potentiel d’achat, ces démarches sont sans frais et sans engagement. Effectuez-les désormais depuis chez vous, sans contrainte.

Être une fintech revêt aujourd’hui pour nous toute son importance : que ce soit avec notre estimation en ligne, notre processus de préqualification, nos outils de recherche immobilière, et maintenant l’expérience de conseil digitalisé que la situation nous impose, nous sommes en mesure de rester au plus près de nos clients.

Même si nos collaborateurs se réjouissent déjà de pouvoir recréer - pendant des jours meilleurs - de vraies et belles rencontres avec leurs clients, vos projets ne doivent pas être mis sur pause pour autant.

Coronavirus


Nos équipes continuent de s’agrandir!

L'année 2019 s'est terminée avec la fin du temps d'essai pour ces 4 nouveaux spécialistes - chacun dans leur domaine. Ils viennent ainsi clôturer l'agrandissement de l'effectif de 20 nouveaux collaborateurs(-trices) sur l'année écoulée. Présentations:

Genève

équipes Hekuran Pira a obtenu sa licence en relations internationales à l’institut des HEI à Genève. Il a entamé sa carrière au sein d’une compagnie de négoce en matières premières et a eu l’occasion de travailler dans les différentes branches du domaine. En 2014, il a rejoint la Mobilière à Genève, puis s’est lancé dans l’aventure de entrepreneuriat en montant son entreprise dans les assurances. Fort de son esprit de synthèse, sa diplomatie et sa réactivité, Hekuran a intégré l’équipe genevoise de Richard Manissier. Pour le contacter :hp@d-l.ch | 022 908 10 23

Team Renouvellement hypothécaire

équipes Après sa licence en finance obtenue dans une société de conseil en investissement locatif à Annecy, Mélanie Didier a rejoint la Banque Cantonale de Genève où elle a successivement occupé les postes de Conseillère clientèle, puis Conseillère experte en services bancaires et finalement Conseillère en financement. Mélanie a ensuite décidé de partir parcourir le monde pendant un peu plus d’an. À son retour en avril 2019, elle a repris son poste de Conseillère en financement à la Banque Cantonale de Genève. C’est finalement en décembre 2019 que Mélanie a rejoint DL MoneyPark et intégré l’équipe Renouvellement hypothécaire où elle se réjouit de pouvoir accompagner ses clients sur le long terme en leur proposant des solutions complètes. Pour la contacter :md@d-l.ch | 022 908 10 25
Après une expérience dans le monde de la restauration, Anthony Nicolo a choisi d’orienter sa carrière dans le monde de la finance. Pour cela, il a commencé par un premier stage de 18 mois au sein d’UBS Genève suivi d’une deuxième formation de 2 ans à UBS Lausanne dans le conseil à la clientèle privée. C’est dans le cadre de cette deuxième formation qu’il a eu l’occasion de se plonger dans le domaine des hypothèques. Altruiste, sociable et à l’écoute de ses clients, Anthony a rejoint DL MoneyPark mi-décembre 2019 et a intégré la récente équipe consacrée au renouvellement hypothécaire. Pour le contacter :an@d-l.ch | 021 348 10 66

Lausanne - Team IT

équipes Tiago Oliveira a fait ses études d’Informaticien au sein du Centre Professionnel du Nord Vaudois à Ste-Croix, où il a obtenu son diplôme en été 2019. En rejoignant DL MoneyPark, il acquiert ainsi sa première expérience professionnelle. Grâce à son dynamisme et sa bonne humeur, Tiago s’est parfaitement intégré à notre équipe IT qu’il a rejoint en tant que Technicien ICT. Il collabore notamment aux tâches liées à l’infrastructure informatique ainsi qu’au support. Pour le contacter :to@d-l.ch | 021 348 10 64
règles strictes appartiennent au passé

Les règles strictes de tenue des charges pour le logement appartiennent au passé

Pour les acheteurs en Suisse, l’accession à la propriété est de plus en plus difficile. Plusieurs critères sont pris en compte par les établissements financiers et notamment la tenue des charges. Il s’agit de s’assurer que les charges (soit les intérêts + l’amortissement + les frais d’entretien) ne dépassent pas un certain pourcentage des revenus bruts. Jusqu’à récemment, le pourcentage généralement admis était de 33 pour cent. Cependant, les prestataires deviennent de plus en plus flexibles et certains financent également des ratio charges/revenus pouvant aller jusqu’à plus de 40 pour cent. Ainsi, selon une analyse MoneyPark, plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent aujourd’hui la tenue des charges standard théorique de 33 pour cent. Néanmoins, il est important de savoir que plus le ratio charges/revenus est élevé, plus l’offre sera réduite. Les emprunteurs hypothécaires dont le taux d'endettement est plus élevé ne sont pas nécessairement des débiteurs à faible capacité financière. Il s'agit plutôt souvent de familles qui connaissent un manque de revenu temporaire mais qui gagnent bien leur vie et qui veulent s’offrir un logement coûteux. Ces dix dernières années, les prix de l’immobilier ont augmenté cinq fois plus que les revenus, et même plus. C'est l'une des raisons pour lesquelles de plus en plus de prestataires hypothécaires doivent faire preuve d’une plus grande flexibilité dans leurs critères de ratio charges/revenus, afin de continuer à gagner de nouveaux clients. Les analyses de MoneyPark suggèrent que plus de 40 pour cent des acquéreurs dépassent désormais la limite de tenue des charges habituelle de 33 pour cent. Cela s'applique à toutes les régions du pays. Le Nord-Ouest de la Suisse est en tête de liste, avec, déjà en 2015, la plus forte proportion (23 pour cent) de cas présentant une tenue des charges plus élevée. En 2019, c'est la seule région de Suisse qui en compte plus de la moitié (53%).
Un ratio charges/revenus plus élevé chez les familles et les personnes qui gagnent bien leur vie
«Si l’on jette un œil sur les emprunteurs hypothécaires dont la tenue des charges est plus élevée, on constate qu’il ne s’agit pas de mauvais emprunteurs, mais d’acheteurs avec un revenu élevé et une solidité financière, qui souhaitent s’offrir un logement plus coûteux et plus grand», constate Stefan A. Heitmann, CEO et fondateur de MoneyPark. Les banques sont notamment très heureuses de tels financements dans le cadre d'une exception à la réglementation (Exception to Policy), car elles peuvent souvent vendre des prestations supplémentaires. De plus, le risque de défaillance est plus faible en raison des revenus plus élevés et les jeunes propriétaires qui gagnent bien leur vie retrouvent rapidement le chemin vers un taux d'endettement standard. Avec ratio charges/revenus pouvant aller jusqu'à 40 pour cent, on trouve surtout des familles qui ne souhaitent pas financer des prix d'achat plus élevés par rapport à la tenue des charges standard, mais qui, par exemple, ont besoin de plus d’espace et ont simultanément une baisse de revenu temporaire en raison d'un travail à temps partiel.
Plus la tenue des charges est élevée, moins les partenaires financiers sont nombreux
Alors que les compagnies d'assurance sont très strictes dans leurs critères d'attribution et ne financent guère au-delà de la tenue des charges standard, les caisses de pension et les fondations ainsi que certaines banques font preuve d'une plus grande flexibilité dans la définition de leurs critères. Seules quelques banques financent des clients dont le taux d'endettement est supérieure à 40 pour cent, conformément à leur réglementation. Par conséquent, il est difficile pour les nouveaux acheteurs ayant un ratio charges/revenus élevé de trouver un prestataire en toute autonomie. «Le manque de transparence sur le marché crée souvent un manque d'accès et de connaissance de l’existence de partenaires qui permettraient un financement malgré une tenue des charges plus élevée», dit Stefan A. Heitmann. Les chiffres des cas pouvant réellement être financés devrait être considérable.
Des conditions attractives également disponibles pour un ratio charges/revenus plus élevé
Une analyse détaillée des conditions effectivement conclues montre qu’une tenue des charges plus élevée n'a qu'une faible influence sur le taux d'intérêt. Le supplément pour un taux d'endettement entre 33 et 40 pour cent par rapport à une tenue des charges standard n'est que de quatre points de base. Pour une hypothèque dont le montant s’élève à 750 000 francs, cela représente des charges d’intérêt supplémentaires de seulement 25 francs par mois. Ce n’est qu’à partir d'une tenue des charges de plus de 40 pour cent que les prestataires augmentent leurs primes de risque, ce qui se répercute sur les charges d’intérêt de l’emprunteur hypothécaire (+11 points de base / 69 francs par mois).
Ne pas abandonner trop vite
Les acquéreurs concernés devraient prévoir un peu plus de temps pour trouver un partenaire financier. Il est primordial qu'ils effectuent la comparaison de marché la plus large possible et examinent les différents groupes de prestataires (banques, compagnies d'assurance, caisses de pension). En effet, le rejet d'un établissement de financement ne signifie pas pour autant qu'aucun financement ne peut être trouvé. Il existe des prestataires dont les modèles de calcul s'écartent des normes usuelles du marché et permettent une vision plus individuelle de la situation financière de l'acheteur.
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – janvier 2020

Les taux hypothécaires ont considérablement baissé au cours du 1er semestre 2019, avant de connaître un léger mais régulier mouvement à la hausse à partir de fin août. Toutefois, à la fin de l'année, le niveau général des taux d'intérêt était encore nettement inférieur à celui de début 2019. Les prévisions d'inflation pour 2020 sont proches de zéro pour cent, et la croissance économique en 2020 ne sera que très peu (voire pas du tout) supérieure à celle de 1 pour cent observée en 2019. Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un large consensus concernant les différends commerciaux. Un accord effectivement signé à la mi-janvier aurait pour impact de continuer à détendre l’économie mondiale. Les incertitudes géopolitiques, les comportements belliqueux, le recours aux armes, etc. entraînent immédiatement une baisse des taux d'intérêts.

Situation macroéconomique

Mi-décembre, les États-Unis et la Chine ont annoncé un nouvel accord, mais cette fois-ci de grande envergure, dans le conflit commercial qui dure depuis maintenant deux ans. Alors que Trump réduit de moitié une partie des droits de douane existants, Pékin achète davantage de produits américains, principalement dans le secteur agricole. Cet accord semble plutôt prometteur et laisse présager une certaine détente de la situation. Toutefois, il est peu probable que ce rapprochement permette de résoudre complètement les différends. Nous partons plutôt du principe que de tels conflits, tout comme d'autres conflits similaires, continueront à jouer un rôle prépondérant dans la situation économique mondiale en 2020. Les récents évènements qui ont suivi l'assassinat d'un général iranien par les États-Unis au début de l'année montrent à quel point la situation est fragile. Dans l'immédiat, les marchés sont déstabilisés et les taux d'intérêt du franc suisse, valeur refuge, ont chuté de manière significative (10 points de base en quelques jours).
La BCE persévère et contrôle, mais prend son temps
Le 12 décembre, Christine Lagarde, la nouvelle présidente de la Banque centrale européenne (BCE), a expliqué les décisions de politique monétaire. Sans surprise, elle poursuivra la politique monétaire de son prédécesseur, Mario Draghi. La politique de taux zéro ne change donc pas (pour le moment). Madame Lagarde a annoncé qu’elle ne laisserait rien au hasard concernant le contrôle stratégique de la politique de la BCE. Cependant, le fait que cela prenne beaucoup de temps (les résultats ne sont attendus que fin 2020) nous laisse penser que le taux directeur de la BCE restera probablement inchangé à zéro pour cent cette année.
Une conjoncture suisse forte
Avec 1,6 pour cent, la croissance économique au troisième trimestre peut être qualifiée de forte, le marché du travail restant le principal pilier de la conjoncture. Le baromètre conjoncturel du KOF a également montré une nette augmentation à la fin de l'année et se situe désormais au même niveau qu'à la fin de l'année précédente. Selon la Banque nationale suisse (BNS), la croissance du PIB en Suisse en 2020 ne devrait être que légèrement supérieure à celle de cette année (1 pour cent), si l'on exclut les effets exceptionnels dus à plusieurs grandes manifestations sportives (0,5 pour cent). La BNS prévoit un taux d'inflation proche de zéro pour cent en 2020 et d'environ 1 pour cent pour 2021. Il y a peu de signes d'une forte hausse des taux d'intérêt (hypothécaires) en Suisse sur le long terme, il est donc probable que les taux hypothécaires resteront bas en 2020.
La BNS reste expansive et défend les taux d'intérêt négatifs
Lors de l'analyse de la politique monétaire en décembre, la BNS a clairement indiqué qu'elle maintiendrait sa politique monétaire expansionniste à court et moyen terme, compte tenu des perspectives d'inflation mentionnées ci-dessus.
Rétrospective et perspective des taux hypothécaires
2019 en quelques mots: stabilisation en début d’année, suivie d’un net recul en mars. Puis, tout au long de l’été, les seuils record se sont succédé. Depuis la fin du mois d'août, une augmentation relativement lente mais régulière apparaît. Fin 2019, les taux hypothécaires sont encore nettement plus bas qu'il y a un an. (Taux indicatif moyen pour un taux fixe à dix ans à 1,20 pour cent contre 1,50 pour cent).

Évolution des taux d’intérêt

Coûts de garantie des crédits (swap): rétrospective 2019
Le swap à dix ans a débuté à 0,30 pour cent en janvier 2019, a atteint son plus bas niveau fin août à – 0,98 pour cent et a augmenté régulièrement pendant le reste de l'année. Fin décembre 2019, il n’était plus que légèrement négatif avec –0,10 pour cent, mais encore nettement plus bas qu’un an auparavant.
Des taux hypothécaires nettement plus bas au cours de l'année
L’année 2019 a de nouveau connu des taux hypothécaires nettement plus bas. Le marché a observé des valeurs extrêmes cet été, lorsque le taux indicatif (moyenne des taux publiés de plus de 100 banques, compagnies d'assurance et caisses de pension) de l'hypothèque à taux fixe à dix ans n'était que d'un peu plus de 1 pour cent. Désormais, l’économie mondiale s’est un peu détendue et les taux hypothécaires s’éloignent de leurs seuils record. Dans le groupe MoneyPark, le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe à dix ans est de 0,68 pour cent, soit environ 10 points de base de moins qu'il y a un an. Comme nous l’avons indiqué, l'été 2019 a été une période particulièrement attrayante pour conclure des hypothèques à long terme, le record d'août étant de 0,52 pour cent pour l’échéance à dix ans. Cependant, le même taux a également été disponible fin novembre grâce à l’offre très compétitive d'un prestataire.
Le swap continue d’augmenter en décembre, bien que légèrement
Le taux swap pour toutes les échéances a légèrement augmenté en décembre 2019. Plus l’échéance est longue, plus l’augmentation est importante.
Des taux hypothécaires légèrement plus élevés en décembre
Un prestataire du groupe MoneyPark, qui avait obtenu le meilleur taux le mois précédent, a ajusté ses conditions pour l'hypothèque à taux fixe de dix ans en décembre. Le meilleur taux MoneyPark a donc augmenté de 16 points de base pour atteindre 0,68 pour cent.
La comparaison confère un avantage significatif sur les prix
La différence entre le taux d'intérêt observé sur le marché (taux indicatif de 1,20 pour cent) et le meilleur taux réalisable par le groupe MoneyPark (0,68 pour cent) reste importante. Prévision des taux hypothécaires Prévision des taux hypothécaires

Prévisions 2020: La concurrence entre les prestataires dominera l’évolution des taux d’intérêt

Status quo concernant le taux directeur de la BNS
Nous ne nous attendons pas à ce que la BNS relève le taux directeur en 2020. Et ce, dû au fait que la BNS se concentrera sur l'évolution du franc suisse compte tenu de la nouvelle baisse des prévisions d'inflation en 2020.
Les propriétaires de logement bénéficient de la pression concurrentielle
Ce que nous avons observé l’année dernière va s’accentuer en 2020: la situation concurrentielle entre les prestataires et les conditions progressives qui en découlent conduisent à des taux d'intérêt extrêmement intéressants pour les emprunteurs hypothécaires. Cependant, les situations initiales sont multiples. D'une part, il y a, par exemple, le manque de placements des investisseurs institutionnels (ils émettent des hypothèques sur des logements suisses en remplacement de placements en obligations à rendement négatif). Pour constituer ou développer un portefeuille hypothécaire dans un délai raisonnable, ils se focalisent de plus en plus sur le prix. Une part considérable de toutes les hypothèques contractées par le groupe MoneyPark ont été et sont traitées par des caisses de pension. D'autre part, il est clair que les prestataires du secteur bancaire peuvent parfaitement générer des volumes considérables, mais uniquement par le biais d'une politique tarifaire active et attractive. Enfin, l'arrivée constante de nouveaux prestataires hypothécaires alternatifs entraînera une pression accrue sur les marges, conformément à la devise: «la concurrence stimule le marché».
La situation de l’économie et des taux d’intérêt reste volatile
Si les conflits commerciaux mondiaux s'intensifient à nouveau ou si des incertitudes géopolitiques surgissent, cela aura un impact direct sur l'économie mondiale. Il en résulterait une baisse des taux sur les marchés des capitaux. Si les perspectives économiques se détériorent, les taux hypothécaires suisses pourraient rapidement baisser à nouveau de 20 points de base ou plus. La souscription tactique de prêt hypothécaire serait alors probablement la solution ultime.
Les taux d'intérêt à long terme légèrement plus élevés fin 2020
Trump adoptera probablement un ton un peu plus réservé envers Pékin. Après tout, 2020 est une année électorale et il ne veut pas contrarier ses électeurs avec des prix plus élevés (en raison des sanctions douanières américaines sur les importations en provenance de Chine). L'économie mondiale devrait donc continuer à se calmer. Nous pensons que cela conduira à des taux d'intérêt marginalement plus élevés à long terme.
Le suivi de l’évolution est indispensable
Les mouvements à la baisse doivent être utilisés pour des souscriptions tactiques. Le suivi de l'évolution des taux hypothécaires reste donc la clé du succès en 2020.
Les hypothèque à taux fixe de 12 à 15 ans sont toujours prisées
Une autre tendance qui se poursuivra en 2020. La popularité des hypothèques à taux fixe à très long terme ne cesse d’augmenter. D'une part en raison des taux d'intérêt historiquement bas, d'autre part en raison de la courbe des taux plate. Prévision des taux hypothécaires

Recommandation

  • Il existe des incertitudes du côté des conditions concernant le passage du Libor au Saron. Par conséquent, une hypothèque à taux fixe à court terme doit absolument être considérée comme une option. Exemple: les hypothèques à taux fixe de deux ans sont, avec 0,41 pour cent, beaucoup plus basses que les hypothèques du marché monétaire (Libor), qui sont actuellement disponibles à partir de 0,55 pour cent.
  • Les hypothèques à taux fixe qui arrivent à échéance peuvent être prolongées jusqu'à deux ans avant la fin effective du contrat. Si vous commencez rapidement à comparer, vous gagnerez un temps précieux et ne dépendrez pas uniquement de votre institution hypothécaire actuelle.
  • La courbe des taux d'intérêt est encore très plate et les hypothèques à taux fixe à long terme ont donc tendance à être favorisées. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.
Vous trouverez ici l'évaluation complète et les prévisions en format PDF.

Renforcement des équipes de Genève et Neuchâtel

Trois nouveaux collaborateurs ont terminé leur temps d'essai à fin novembre. Deux d'entre eux ont rejoint la succursale de Genève tandis que le troisième vient renforcer l'équipe de Neuchâtel. Nous vous les présentons : 

Genève

équipes Au bénéfice d’un Bachelor d’Economiste d’entreprise, Steven Duperrex est actif dans le conseil financier depuis une dizaine d’années. Il a débuté sa carrière à la banque Cler en tant que conseiller clientèle hypothécaire, avant de devenir responsable d’équipe puis adjoint au responsable de segment « clientèle placements ». Il apprécie tout particulièrement d’accompagner ses clients dans leur rêve de propriété et notamment l’équilibre entre les contacts humains et l’analyse technique que cela représente. C’est notre équipe genevoise qui a eu le plaisir de l’accueillir début septembre. Pour le contacter :sdu@d-l.ch | 022 908 10 22
équipes C’est au Crédit Suisse que Paul Farina a fait ses premiers pas dans le domaine hypothécaire. Il a ensuite travaillé à la Banque Hypothécaire de Genève, puis à l’UBS.  Pendant plus de 10 ans et jusqu’à ce qu’il rejoigne DL MoneyPark en septembre, Paul a officié en tant que responsable d’agence à la Raiffeisen à Genève. Il se réjouit également de pouvoir accompagner ses clients dans toutes les démarches liées à l’achat d’un bien immobilier, soit son financement, la fiscalité ainsi que la prévoyance Paul a également rejoint la succursale de Genève où il amène sa grande expertise du monde immobilier. Pour le contacter :pf@d-l.ch | 022 908 10 21

Neuchâtel

équipes Après avoir obtenu son CFC élargi employé de banque à la Banque Cantonale Neuchâteloise, Jacques Navalho y est resté plusieurs années passant par les postes de conseiller à la clientèle privée, puis assistant en gestion de fortune et, enfin, conseiller en planification financière. Il a ensuite intégré l’UBS en 2012 comme conseiller à la clientèle privée puis conseiller en gestion de fortune. En rejoignant DL MoneyPark à Neuchâtel, Jacques est prêt à mettre ses compétences au service de ses clients et à à trouver pour eux les meilleures solutions. Pour le contacter :jna@d-l.ch | 032 858 10 19
N'oubliez pas vos déductions fiscales

N’oubliez pas vos déductions fiscales !

Afin que la nouvelle année se présente sous de bons auspices fiscaux, nous vous rappelons que le 4ème trimestre est le dernier moment pour régler ou compléter vos cotisations au 3ème pilier et pour vos versements de rachat d’années de caisse de pension. En effet, pour que la déduction fiscale soit optimisée en 2019, il est nécessaire que votre paiement soit réceptionné par l’établissement de prévoyance le 31 décembre au plus tard. Afin de prévenir des hypothétiques retards de trafic des paiements et les fermetures annuelles des établissements, nous vous conseillons d’y procéder de suite. Pour le 3ème pilier A, une personne affiliée à la LPP peut cotiser au maximum CHF 6'826/an tandis qu'une personne non affiliée (par exemple un indépendant) pourra contribuer à hauteur de 20% du revenu déclaré AVS et au maximum CHF 34'128/an. En ce qui concerne les caisses de pension, à la fin de chaque année, elles proposent à leurs affiliés de racheter des années de cotisations manquantes, par exemple pour quelqu'un qui arrive depuis l'étranger, qui a commencé sa vie professionnelle plus tard, qui a bénéficié d'une importante augmentation salariale ou encore qui a été inactif pendant un temps. Ces montants sont donc déterminés individuellement. Prenons maintenant un exemple : un célibataire avec un revenu brut de CHF 110'000 et ayant un taux d'imposition marginal de 35%. Il cotise aujourd'hui au 3ème pilier à hauteur de CHF 3'600/an. Une augmentation de sa cotisation au maximum déductible de CHF 6'826 représenterait une économie de CHF 1'129 d’impôts par an. De même qu'un rachat LPP de CHF 10'000 entraînerait une économie d’impôt de CHF 3'500. En plus de l'avantage fiscal que cela représente, ces versements complémentaires ainsi que les intérêts supérieurs des comptes liés à la prévoyance (2ème et 3ème pilier) améliorent également les prestations à la retraite, voire en cas de décès ou en cas d’invalidité. Pouvons-nous vous aider à optimiser votre situation financière ? Arthur Petit, Responsable prévoyance chez DL MoneyPark, se tient volontiers à votre disposition pour établir une analyse permettant de mettre en évidence et de combler les éventuelles lacunes relatives à la retraite, au décès ou à l’invalidité. ape@d-l.ch +41 22 747 10 12
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – décembre 2019

L’accord partiel dans le litige commercial qui oppose les États-Unis à la Chine est encore retardé. Par conséquent, une reprise des volumes de transactions du commerce, et donc des répercussions positives sur la conjoncture mondiale, n’est plus d’actualité pour le moment. Les taux sur le marché des capitaux ont continué à progresser début novembre avant de revenir, fin novembre, au niveau du mois précédent. La hausse, qui a ainsi duré presque deux mois, est donc stoppée, du moins temporairement. En conséquence, les taux indicatifs moyens des prêts hypothécaires n’ont presque pas changé par rapport à fin octobre. Avec l’arrivée ou la progression des investisseurs institutionnels sur le marché hypothécaire, les clients du groupe MoneyPark peuvent actuellement obtenir des taux bien plus bas que la moyenne du marché.

Situation macroéconomique

Les signaux d’apaisement des tensions dans le litige commercial se dissipent
Début novembre, un certain nombre de signaux indiquaient un apaisement dans le litige commercial entre les États-Unis et la Chine. Un accord partiel et la réduction des droits de douane qui en découle étaient à portée de main. Cela explique notamment la reprise sensible des taux durant la première moitié du mois de novembre. Les deux dernières semaines ont toutefois montré que ces espoirs ne seraient pas concrétisés, au moins jusqu’à la fin de l’année. Les autres risques de baisse continuent d’impacter négativement les perspectives économiques.
Le développement économique suisse scindé en deux
En Suisse, l’industrie des exportations subit de plus en plus les conséquences du fléchissement des volumes de transactions. En revanche, la conjoncture intérieure progresse toujours et le secteur des services, en particulier, affiche une croissance remarquable.
Aucune nouvelle mesure en matière de politique monétaire annoncée
Un membre du directoire de la Banque nationale suisse (BNS) a certes encore confirmé début novembre que la BNS n’excluait pas une nouvelle baisse des taux d’intérêt si d’autres banques centrales, telles que la Réserve fédérale américaine (Fed) ou la Banque centrale européenne (BCE), continuaient à baisser leurs taux. Toutefois, les deux banques centrales ont récemment procédé à de nouveaux assouplissements de leur politique monétaire. Bien que l’économie soit toujours fragile, elle ne s’est que très légèrement ralentie. Une récession n’est donc pas prévisible à l’heure actuelle et il ne faut pas s’attendre à de nouvelles interventions des grandes banques centrales au cours des prochaines semaines.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) restent stables
La forte tendance à la hausse des taux swap au mois d’octobre s’est poursuivie au mois de novembre. Début novembre, le taux swap à 10 ans a, par exemple, gagné douze points de base supplémentaires et atteignait en milieu de mois des valeurs presque positives avec –0,10 pour cent. En revanche, les taux swap ont connu un changement de cap durant la deuxième partie de novembre pour retrouver en fin de mois le niveau du mois précédent, soit 3 points de base de moins. Le taux swap à 10 ans a atteint –0,26 pour cent fin novembre, et le taux swap à 5 ans –0.57 pour cent.
Taux hypothécaires pratiquement inchangés
L’arrêt du découplage entre les taux hypothécaires et les taux swap prévus dans la dernière estimation des taux hypothécaires est observée au mois de novembre. Les taux indicatifs moyens de toutes les échéances, à savoir les taux moyens publiés d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, ont légèrement augmenté en début de mois, avant de baisser de nouveau en fin de mois et revenir au niveau de fin octobre. Le taux indicatif à 10 ans est de 1,16% pour cent, soit deux points de base de moins que le mois précédent et le taux indicatif à 5 ans de 0,99 pour cent, soit un point de base de moins.
L’hypothèque à taux fixe à 10 ans au-dessus du seuil historique
Chez DL MoneyPark, les emprunteurs hypothécaires peuvent malgré tout profiter de taux d’intérêt plus avantageux que fin octobre. Grâce à de nouvelles négociations et l’arrivée de nouveaux prestataires dans l’univers du groupe MoneyPark, les meilleurs taux ont pour certains considérablement baissé au mois de novembre. Aujourd'hui, l’hypothèque à taux fixe à 10 ans peut être contractée à 0,73 pour cent. Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019

Prévisions: la pression exercée sur les prix entre les prestataires reste élevée

Instabilité sur les marchés des capitaux encore prévue
Nous nous attendons à connaître une évolution encore très volatile des marchés des capitaux au cours des prochaines semaines. La suite du litige commercial et l’issue du Brexit vont notamment considérablement peser sur les événements à venir.
Forte pression sur les prix sur le marché hypothécaire
Cependant, la situation macroéconomique mondiale et les indicateurs de l’économie suisse ne sont pas les uniques facteurs d’influence de l’évolution des taux, la situation du marché parmi les prestataires hypothécaires joue également un rôle. En effet, la pénurie d’offres de placements continue d’entraîner l’arrivée de certains nouveaux investisseurs institutionnels sur le marché hypothécaire ou l’accroissement de leurs fonds. Cette situation aggrave la pression sur les prix, entièrement au profit des emprunteurs. Nous voyons donc, au moins à court terme, encore un léger potentiel de baisse, avant tout sur les taux hypothécaires à long terme. Il est donc indispensable de suivre de très près l’évolution des taux hypothécaires.
La situation demeure fragile
D’importante fluctuations des taux hypothécaires sont peu probables. La forte volatilité des taux sur le marché des capitaux décrite dans la première partie est compensée, au moins partiellement, par la situation concurrentielle persistante et par des ajustements de marge des prestataires. Les emprunteurs hypothécaires ressentent à peine ces fluctuations. D’ici le printemps 2020, nous attendons donc à une tendance à la stagnation des taux hypothécaires, avec de légères fluctuations à la hausse et à la baisse. Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - décembre 2019

Recommandation

  • Les hypothèques à taux fixe avec des échéances à court et moyen terme restent largement plus avantageuses et donc plus attrayantes, surtout si l’on compare avec les hypothèques du marché monétaire.
  • Il convient toutefois clairement de favoriser une hypothèque à taux fixe à long terme du fait de la courbe plate des taux d’intérêt. En raison de la concurrence accrue parmi les prestataires, il est également intéressant d’examiner des échéances supérieures à dix ans.
  • Il est conseillé d’observer quotidiennement les taux hypothécaires pour souscrire des prêts hypothécaires tactiques au moment le plus opportun.
  • La comparaison des offres sur le marché reste primordiale. L’écart entre le prestataire le moins cher et l’offre moyenne a eu tendance à augmenter le mois dernier.

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Fausse croyance n°4 – “Je ne peux utiliser que 10% de ma LPP”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Aujourd’hui, nous vous expliquons qu'il est bel et bien possible d’utiliser plus de 10% de sa LPP… Contrairement aux idées reçues, les preneurs de crédit doivent apporter au moins 10% de la valeur du bien immobilier sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier. Cette directive a pour but de réduire la mise en danger des capitaux de prévoyance et des rentes futures. L’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et l'Association suisse des banquiers (ASB) ont instauré une directive d’autorégulation, entrée en vigueur le 1er juillet 2012 qui prescrit un niveau minimal des fonds propres à détenir par les preneurs de crédit, ainsi qu’une obligation d'amortissement minimale. Le montant du prêt hypothécaire couvre en général 80% du prix d’achat du bien immobilier ou, si elle est plus faible, de la valeur retenue par l’établissement prêteur. Les 20% manquants représentent donc les fonds propres. À ceux-ci viennent s’ajouter les frais d’achat (impôt communal et cantonal, frais d’inscription au registre foncier, TVA, frais et honoraires du notaire). Ces frais ne peuvent pas être financés par les avoirs de la caisse de pension. Sur le canton de Vaud par exemple, ils représentent environ 5% du prix de vente. Il est nécessaire de fournir au moins 10% de fonds propres cash, c’est-à-dire qui ne proviennent pas de la caisse de pension ni de prêts remboursables. C’est donc 15% du prix d’achat dont il faut disposer hors caisse de pension. Quant aux sources de fonds propres ; on peut citer l’épargne et les placements financiers, le 3ème pilier, les assurances vie, la donation, le prêt familial sans intérêts et sans remboursement, un terrain à bâtir dont vous êtes propriétaire, les travaux personnels lors d’une rénovation ou construction ou encore le crédit Lombard. Pour le solde restant des fonds propres, ceux-ci peuvent provenir des avoirs de la caisse de pension, que l’on peut retirer ou mettre en nantissement. En parallèle, il y a aussi la règle dite « du tiers » qui doit être respectée. Hormis les 20% de fonds propres, il faut disposer d’un revenu minimum pour obtenir un financement hypothécaire. C’est une manière pour l’établissement financier de s’assurer que le client, à long terme, a les reins suffisamment solides pour payer et assumer les charges liées à son financement. Bien que certains prestataires aient assoupli cette règle, la norme veut que les charges liées à la maison (hypothèques, amortissement et entretien) ne dépassent pas le tiers du revenu brut annuel du débiteur. Dans le cas où les revenus bruts annuels ne suffisent pas à obtenir un financement hypothécaire de 80% de la valeur du bien, les fonds provenant des avoirs de la caisse de pension peuvent être utilisés pour compenser la différence. Jusqu’à l’âge de 50 ans, il n’y a pas de limite de retrait pour les capitaux disponibles sur les fonds de pension pour l’achat d’une résidence principale. Ainsi l'utilisation de sa LPP n'est pas limitée à 10%. Chez DL MoneyPark, vous bénéficiez d’un conseil global et nous ne pouvons que vous conseiller de prendre rendez-vous avec un de nos spécialistes pour vous accompagner au mieux sur l’utilisation de vos fonds propres, sur votre projet immobilier et sur les revenus considérés. Ensemble, nous définirons les fonds propres qui seront indispensables pour l’obtention du crédit nécessaire à l’achat désiré. En définitive, notre volonté est de trouver la meilleure solution possible en tenant compte de plusieurs paramètres, à savoir :
  • Obtenir les meilleures conditions de prêt hypothécaire
  • Optimiser la fiscalité afin de payer moins d’impôts
  • Protéger le bien immobilier et la famille en tenant compte de la situation à la retraite et des couvertures en cas de décès ou d’invalidité
  • Maintenir au mieux les prestations de la caisse de pension
Céline Tétaz Renaud ct@d-l.ch | 022 747 10 16

JOM 2019

JOM 2019: Une journée riche en émotion et découverte !

Cette année encore, quatre jeunes courageuses et courageux sont venus découvrir le monde du conseil en financement immobilier durant la "Journée Oser tous les métiers" (JOM 2019). Ils se sont prêtés avec entrain et créativité à de nombreux ateliers représentant tous les corps de métier de la société. Ils ont notamment eu l'occasion de passer du temps avec nos conseillers, la direction et de s'essayer à l'accueil des clients ou à la création d'une campagne marketing sans oublier de servir de cobayes lors d'une formation en management et leadership.

Aussi bien les adultes que les enfants se réjouissent de la JOM 2020 !

Bulle

Notre nouvelle succursale a ouvert ses portes !

Après s’être installée à Fribourg en 2018, DL MoneyPark ouvre sa 2ème nouvelle succursale sur le canton, à Bulle. Inscrite dans la stratégie de proximité et d’expansion du groupe, cette implantation positionne nos conseillers au plus près de leurs clients gruériens et des alentours. Nos clients seront donc dès à présent accueillis à l'adresse suivante :

Grand-Rue 13 1630 Bulle

Qui mieux que Gilles Defferrard, instigateur de l’ouverture des agences de Vevey puis de Fribourg et désormais à la tête de la gestion opérationnelle de Bulle, et Bertrand Ropraz, 1er conseiller à rejoindre l'agence, pour répondre à quelques questions : Après l’ouverture de Vevey, puis de Fribourg, comment perçois-tu la nouvelle ouverture de Bulle ? Gilles Defferrard : « Je me réjouis de ce nouveau challenge. Plusieurs clients dans la région de Bulle nous ont déjà fait confiance et, de ce fait, nous connaissons déjà le marché. Nous avons également de bonnes relations avec des courtiers et des agences immobilières de la région, ce qui nous permettra de nous développer rapidement. Géographiquement parlant, c’est également une bonne chose. Il manquait réellement une succursale entre Vevey et Fribourg afin de développer des synergies. » Selon toi, quels sont les facteurs qui justifient cette ouverture ? Bertrand Ropraz : « Le marché fribourgeois est divisé en plusieurs régions et Bulle est située au centre du canton ce qui nous permettra d’être à proximité de nouveaux clients gruériens et des alentours. Grâce aux facilités d’accès, je pense que nous pourrons satisfaire de nouveaux clients situés entre Rossens et Châtel-St-Denis. » Gilles : « De nombreux projets se développent depuis plusieurs années dans cette région et les transactions immobilières sont nombreuses, il est donc tout à fait logique que DL MoneyPark s’y installe. » Quelle sera l’organisation de la nouvelle succursale ? Gilles : « Bertrand Ropraz, originaire de Sorens, travaille avec nous depuis presque une année et occupera nos nouveaux bureaux. Son tissu relationnel ainsi que ses connaissances du marché seront un grand atout pour nous. Philippe Charrière, un pur bullois avec plus de 20 ans d’expérience dans les milieux bancaires et des assurances, vient de rejoindre DL MoneyPark et complétera ainsi l’équipe de la nouvelle succursale à Bulle. Finalement, en janvier, un nouveau collaborateur, également banquier depuis 10 ans, viendra agrandir l’équipe. Pour ma part, la direction m’a fait confiance pour la gestion et le développement aussi bien de Bulle que de Fribourg. Je vais donc être actif dans nos deux succursales fribourgeoises, mais avec une priorité pour Bulle dans un premier temps. » Peux-tu nous dire pourquoi les Bullois ont avantage à passer par DL MoneyPark pour leurs acquisitions immobilières ? Gilles : « Etant leader du courtage en prêt hypothécaire en Suisse, DL MoneyPark travaille avec plus d’une centaine de partenaires financiers dont des banques, des compagnies d’assurance et des caisses de pensions. Ainsi nous avons une large vision des produits mais aussi des critères d’octroi des établissements, afin de trouver le financement optimal pour nos clients. De plus, notre maîtrise approfondie des métiers de la banque, de la fiscalité et de la prévoyance nous permet de mettre en place des financements initiaux ou des renouvellements de prêt existants sur mesure afin de les optimiser au maximum. Nous nous occupons également de toutes les tâches administratives, que ce soit avec la banque, le notaire, les caisses de pensions, 3ème pilier, etc. Nos clients sont accompagnés de A à Z. » Quels sont tes qualités et atouts pour relever les nouveaux défis qui t’attendent ? Gilles : « Vrai fribourgeois d’origine et domicilié en Veveyse depuis de nombreuses années, j’ai déjà travaillé tant à Bulle que sur Fribourg et ai pu acquérir une certaine connaissance du marché immobilier régional. Après avoir travaillé 11 années dans les banques, j’ai rejoint le noyau de départ de DL en 2006. Mes connaissances me permettent d’accompagner nos clients tant privés que professionnels dans tous leurs projets, que ce soit de la résidence principale, des biens de rendement et des promotions immobilières. » Bertrand : « Quel plaisir de pouvoir retravailler dans cette belle région qu’est la Gruyère. C’est dans cette région que j’ai grandi, 4ème fils d’une fratrie de 5 enfants, et que j’ai naturellement créé mon tissu relationnel grâce à ma famille, mes parcours scolaires et footballistiques. J’ai analysé le marché immobilier bullois lors de mon travail de diplôme, ce qui m’a permis de comprendre de manière spécifique les tenants et aboutissants de ce marché à fort potentiel. De plus, depuis le début de cette année, je suis le président de l’Association fribourgeoise des employés de banque diplômés (AFRIEBAD). Cette association a pour but de promouvoir la formation bancaire et de cultiver entre les membres le sens de l’amitié et de la camaraderie ce qui me permet d’avoir des relations encore plus proches avec mes partenaires financiers. »

Deux nouveaux collaborateurs viennent renforcer les équipes de Vevey et de Neuchâtel

Fin octobre, nos équipes de Vevey et de Neuchâtel ont pu célébrer la fin des temps d’essai de Fabien Moura et de Jérôme Allemann, tous deux banquiers de formation. Présentations de les deux nouveaux collaborateurs.

Vevey

Deux nouveaux collaborateurs Fabien Moura a occupé le poste de conseiller clientèle privée avec spécialisation hypothécaire chez PostFinance SA pendant 8 ans. Détenteur du Brevet Fédéral de Conseiller financier IAF, Fabien apprécie tout particulièrement de voir les projets immobiliers de ses clients se concrétiser. Forger des solutions de toutes pièces, en sachant sortir du cadre, lui parait essentiel pour garantir le meilleur conseil, propre aux valeurs de DL MoneyPark. Il a rejoint notre équipe de Vevey, dirigée par Stéphane Stillavato, où il a retrouvé pas moins de deux de ces anciens collègues de PostFinance SA. Pour le contacter :fmo@d-l.ch | 021 977 10 18

Neuchâtel

Deux nouveaux collaborateurs Jérôme Allemann a débuté sa carrière à la Banque Coop, où il a officié en tant que conseiller à la clientèle privée puis conseiller à la clientèle hypothécaire. Pouvoir combiner les aspects fiscaux et de prévoyance à son métier initial, la banque, est une source de motivation dans son quotidien. Créer un lien de confiance avec le client, accompagner celui-ci de bout à bout dans cette étape de vie importante et disposer d’un éventail de partenaires lui permettant de personnaliser au plus haut point ses solutions sont autant de raisons qui l’ont poussé à rejoindre DL MoneyPark. Il a rejoint l’équipe de Michele Calabrese à Neuchâtel, qui grandit et compte aujourd’hui 7 membres. Pour le contacter :jal@d-l.ch | 032 858 10 18

Arthur Petit devient Responsable prévoyance Romandie !

Depuis le 1er novembre 2019, Arthur Petit a été nommé Responsable prévoyance, rôle nouvellement créé en Romandie. Au travers de ces quelques questions, nous lui laissons la parole pour se présenter et vous exposer sa vision de son nouveau challenge : 1. Quel est ton parcours professionnel ? Arthur Petit : « Après un début de carrière dans le Judo à laquelle j’ai dû renoncer à cause d’une grave blessure, j’ai officié en tant que militaire contractuel. J’ai ensuite été embauché chez Securitas et formé comme spécialiste garde armé et convoyeur de fonds. Parce que j’aime les challenges et les changements, c’est en 2011 que je prends un virage à 180° afin de rejoindre la Zurich Assurance pour me former dans les domaines de l’assurance et de la prévoyance. S’ensuivent trois ans chez deux autres géants de la branche. En juin 2016, j’ai commencé chez MoneyPark pour ma première expérience de conseiller financier spécialisé. C’est à ce moment que j’ai obtenu mon certificat d’intermédiaire en assurance. En janvier 2018, lors de la fusion avec DL, je suis resté dans le groupe et ai donc rejoint l’équipe de DL MoneyPark. Après avoir fait mes débuts à Lausanne, j’ai poursuivi à Nyon, où se trouvent mes racines, et amène aujourd’hui mon expertise pour conseiller de manière complète sur toutes les questions touchant au financement immobilier.  » 2. Comment définis-tu ton nouveau poste de Responsable prévoyance ? Arthur : « Ma nouvelle mission a plusieurs axes. Je serais tout d’abord amené à être un soutien pour nos spécialistes en matière d’assurance de prévoyance en les accompagnant en clientèle ou lors de la préparation des rendez-vous. Le but est d’être constamment à jour sur le marché de la prévoyance et des différents produits et d’harmoniser les connaissances sur les nouveaux partenaires du groupe MoneyPark. Un autre axe sera la formation. D’un côté, je participerai à la formation des nouveaux collaborateurs pour la connaissance des produits mais également pour la préparation des rendez-vous. Je devrais également organiser des séances de formation continue pour les plus anciens afin de mettre à jour leurs connaissances des produits et également les aider à optimiser leur production personnelle. De plus, je serai la personne de contact pour tous nos partenaires assurances ce qui permettra de faciliter la communication et, également, d’être la personne de référence en interne. Et finalement, je vais également m’occuper du développement du domaine assurance /prévoyance en Romandie, que ce soit en termes de recherche de produits et de solution ou en termes d’élaboration d’outils informatiques permettant de faciliter la vie des équipes. Ces nombreux axes font que je serai en étroite collaboration autant avec notre responsable de la formation qu’avec les responsables de succursales et interviendrais de manière horizontale à tous les niveaux. » 3. Quel est l’importance de ce nouveau rôle, Responsable prévoyance, pour l’avenir de DL MoneyPark et pour les clients ? Arthur : « Ce rôle est nouveau pour la Romandie mais il a déjà fait ses preuves du côté alémanique. Le créer en Romandie est un moyen de nous aider à atteindre les objectifs et ambitions fixés, notamment confirmer notre place d’acteur incontournable du marché. Selon moi c’est un rôle clé car il va permettre d’optimiser encore la qualité du conseil des équipes, ce qui est en atout pour les clients. C’est du gagnant – gagnant pour tout le monde. » 4. En te présentant, tu nous disais apprécier particulièrement les challenges. Qu’est ce qui te motive dans celui-ci ? Arthur : « Plusieurs aspects m’ont motivé ! Le premier étant qu’il s’agit d’un nouveau poste et qu’il y a donc tout à faire et à créer. Je me retrouve au départ de quelque chose de nouveau et c’est une occasion qui se présente rarement dans une vie. L’autre aspect, c’est de pouvoir soutenir mes collègues, les aider à performer. Depuis toujours, je suis quelqu’un qui aime s’investir, partager et donner aux autres. » 5. Quelles sont les clés qui vont te permettre de relever ce défi avec succès ? Arthur : « La clé principale va être dans la discussion, l’écoute et le partage. Je devrais collaborer étroitement avec les responsables de succursales et le responsable de la formation ainsi que savoir écouter les collaborateurs sur leurs besoins et trouver ensemble les solutions adéquates. Notre métier étant très indépendant, ce sera tout le challenge d’arriver à interagir avec les équipes en leur montrant que mon seul objectif est qu’ils réussissent les leurs. » 6. En quoi la prévoyance est-elle intimement liée au financement immobilier ? Arthur : « Devenir propriétaire, c’est le projet d’une vie ! Il est donc crucial de s’assurer que ce projet soit pérenne dans l’avenir quoi qu’il arrive. Plusieurs études démontrent qu’un nombre important de propriétaires arrivant à l’âge de la retraite doivent vendre leur bien. La prévoyance sert justement à éviter un maximum cela. L’étude de financement que nous remettons à nos clients est un document essentiel, qui permet de mettre en évidence une vision de l’avenir. Le but est de mettre en place le plus tôt possible différentes solutions permettant de prévenir également les impondérables de la vie. » 7. As-tu un dernier mot sur les nouveaux défis en matière de prévoyance sur le marché suisse ? Arthur : « La prévoyance en suisse va au-devant de grands changements. Depuis le rejet du paquet prévoyance 2020 le 24 septembre 2017, les politiciens se penchent sur des solutions pour faire évoluer le système actuel qui montre des signes de faiblesses. Entre un 1er pilier qui n’arrive pas à s’auto alimenter et un 2ème pilier qui redistribue de moins en moins, il est clairement crucial de se munir d’une prévoyance privée si l’on veut pouvoir bénéficier d’une retraite convenable. A ceci s’ajoute la question de savoir jusqu’à quand devrons-nous réellement travailler... Nous devons prochainement nous attendre à subir une nouvelle baisse des rentes du 2ème pilier étant donné que les syndicats et le patronat se sont récemment mis d’accord sur le principe même d’une descente du taux de conversion de la prévoyance professionnelle. Bien qu’il faille attendre le passage en votation populaire, ceci impliquerait forcément une perte. Ceci ajouté au fait que la prévoyance est devenue un sujet important pour les Suisses, le conseil en prévoyance devient primordial. Au vu des aspects techniques et sachant que tous les facteurs peuvent très rapidement changer, je recommande donc à ceux qui ne l’auraient pas encore fait d’établir une étude de leur situation de prévoyance. » Arthur Petit, Responsable prévoyance Romandie ape@d-l.ch +41 22 747 10 12
Prévisions des taux hypothécaires

Prévisions des taux hypothécaires – novembre 2019

L’accord partiel dans les différends commerciaux qui opposent les États-Unis et la Chine, ainsi que le danger écarté d’un Brexit sans accord et le report accordé par l'UE jusqu'à fin janvier 2020, ont permis de réduire les risques de ralentissement et ainsi d’apaiser quelque peu la situation macroéconomique. Les taux sur les marchés des capitaux ont continué d’enregistrer une hausse au cours des derniers mois. Les taux hypothécaires ont, par conséquent, légèrement augmenté. Le découplage des taux hypothécaires sur les marchés des capitaux, observé au cours des derniers mois, devrait fléchir.

Situation macroéconomique

Accalmie des risques de ralentissement
La conciliation partielle inattendue dans les différends commerciaux qui opposent les États-Unis et la Chine ainsi que le danger écarté d’un Brexit sans accord et le report accordé par l'UE jusqu'à fin janvier 2020 ont permis de réduire les risques de ralentissement et ainsi d’apaiser quelque peu la situation macroéconomique. Les marchés des actions ont, par conséquent, réagi positivement.
L’impasse de la politique monétaire devrait persister
Le 1er novembre 2019, la Banque centrale européenne (BCE) a repris ses achats d’obligations à hauteur de 20 milliards d’euros par mois, confirmant ainsi le renforcement de la trajectoire vers une politique monétaire laxiste annoncée mi-septembre. Le taux directeur se maintient à 0%. La situation économique est toujours considérée comme délicate et aucun revirement de la politique monétaire n’est donc en vue. Même la Banque centrale américaine (Fed) ne fait pas confiance aux chiffres de croissance encourageants du troisième trimestre. Elle a abaissé le taux directeur de 25 points de base à 1,5%, tout en laissant entendre qu’une pause des réductions des taux d'intérêts devrait suivre. Jerome Powell, le président de la Fed, a expliqué que l’économie américaine continuait de se développer positivement et que les perspectives étaient bonnes. Par conséquent, aucun changement n’est attendu du côté de la Banque nationale suisse (BNS). Il y a quelques jours, elle a de nouveau défendu les taux d'intérêt négatifs face aux détracteurs, toujours plus nombreux. La BNS considère les taux d'intérêt négatifs comme absolument nécessaires, notamment pour protéger l’industrie d’exportation suisse contre une revalorisation du franc suisse.
Maintien d’une volatilité élevée sur les marchés des taux d’intérêt
Si les achats d’obligations lancés par la BCE continuent à produire leurs effets et si les signes de la conclusion d’une «phase un» de l’accord commercial entre les États-Unis et la Chine restent positifs, les perspectives économiques générales, et donc également celles de l’industrie d’exportation suisse, devraient s’éclaircir. Toutefois, l'atmosphère sur les marchés des capitaux devrait continuer à fluctuer fortement dans les semaines à venir et la volatilité restera donc élevée pour le moment.

Évolution des taux d’intérêt

Les coûts de garantie des crédits (swap) continuent d’augmenter
Les marchés des actions ainsi que les taux swap ont enregistré des augmentations ces dernières semaines. La tendance à la hausse des taux swap, amorcée en septembre, se poursuit. Fin août, le swap à 10 ans était encore de –0,60%, il cotait fin octobre 38 points de base de plus, à –0,22%. Les swaps à deux et cinq ans ont également suivi cette évolution, bien que de manière moins marquée. Les taux swap sont ainsi revenus au niveau de fin juin 2019.
Les échéances à long terme deviennent plus chères
En octobre, le taux indicatif à 10 ans, autrement dit le taux moyen publié de plus d’une centaine de banques, compagnies d’assurance et caisses de pension, a augmenté de 4 points de base à 1,18%. Cela ne reflète que partiellement la tendance à la hausse des taux swap, ce qui signifie la poursuite du découplage. Cependant, les échéances à plus long terme ont observé un mouvement un peu plus marqué. L’hypothèque à 10 ans, avantageuse jusqu’à présent, a augmenté de 8 points de base pour atteindre 0,71%.
L’hypothèque à taux fixe de dix ans onze points de base au-dessus du seuil historique
Les emprunteurs hypothécaires qui misent sur des échéances à long terme doivent mettre un peu plus la main à la poche que lors du seuil historique de fin août 2019, lorsque le meilleur taux hypothécaire sur dix ans était de 0,60%. Le meilleur taux pour l’hypothèque à taux fixe de cinq ans a augmenté de seulement 3 points de base au cours de la même période, contre onze points de base pour l’échéance de dix ans. Prévisions des taux hypothécaires - novembre 2019

Prévision: légère augmentation des échéances à long terme

Les taux hypothécaires devraient suivre davantage les marchés des capitaux
Au cours des derniers mois, les taux d'intérêt hypothécaires ont évolué de plus en plus indépendamment des taux sur les marchés des capitaux. Or, les meilleurs taux des échéances à long terme ont réagi en octobre, ce qui laisse supposer une fin, ou du moins une pause, du découplage. D'autres prestataires devraient ajuster leurs taux d'intérêt légèrement à la hausse en raison du ralentissement économique et de la hausse des taux swap. Par conséquent, il est probable que les taux indicatifs augmenteront également en novembre, en particulier pour les échéances à long terme. Il ne faut toutefois pas s'attendre à d'importantes fluctuations des taux d'intérêt hypothécaires. Nous sommes finalement toujours dans une situation économique fragile et les taux sur les marchés des capitaux restent justement volatils. Les légères hausses des taux hypothécaires ne doivent pas être considérées comme une tendance à long terme, mais certains signes indiquent que le mois en cours est en légère hausse plutôt qu'en baisse. Par conséquent, nous avons légèrement augmenté nos fourchettes de taux pour les échéances à long terme pour les prochains mois. Prévisions des taux hypothécaires - novembre 2019 Prévisions des taux hypothécaires - novembre 2019

Recommandation

  • Malgré la différence de prix en légère hausse entre les hypothèques à taux fixe à court et à long terme, une échéance à long terme est toujours clairement à privilégier à l’heure actuelle.
  • En raison de l'aplatissement de la courbe des taux et de la concurrence accrue entre les prestataires, il est également intéressant d'examiner les échéances supérieures à dix ans.
  • Une nouvelle baisse des taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas n'est pas en vue. Il faut, au contraire, s'attendre à des taux d'intérêt légèrement plus élevés dans les semaines à venir.
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Fausse croyance n°3 – “Je dois avoir vendu mon bien pour en acheter un autre”

Lorsqu’il est question de financement immobilier, bon nombre d’idées reçues sont véhiculées. C’est le constat que font nos conseillers au quotidien quand ils rencontrent leurs clients pour la première fois. Afin de tenter d’y mettre un terme, nous vous proposons de faire le tour de ces croyances erronées via une série d’articles. Nous abordons, dans ce 3ème article, les décisions à prendre lorsque vous aurez envie de renouveau... Vous êtes propriétaire et vous souhaitez déménager, peut-être pour des raisons professionnelles, parce que la famille s’agrandit ou encore, tout simplement, afin de saisir une nouvelle opportunité immobilière. Vous avez eu un coup de cœur pour un bien… et ensuite ? Que faire et dans quel ordre ? Une multitude de questions vous trottent sûrement dans la tête : Dois-je avoir vendu pour pouvoir acheter ? Comment obtenir un nouveau financement tout en continuant à rembourser le prêt actuel jusqu’à la vente ? Comment faire coïncider les dates ? Et si je n’arrivais pas à vendre mon bien… ? Posons-nous plutôt calmement pour analyser la situation sous un nouvel angle : Chez DL MoneyPark, plutôt que d’envisager directement de vendre pour pouvoir acheter (un sujet vaste qui ne sera pas traité ici), nous commençons par étudier la possibilité de conserver le premier bien afin d’en retirer un revenu locatif et d’acheter le deuxième comme résidence principale. De prime abord, cela parait souvent impossible pour nos clients, qui, à aucun moment, n’avaient imaginer posséder une résidence principale et un objet de rendement - objet qui pourrait du coup financer les charges financières de leur nouveau nid douillet. Partons du principe que votre bien a été acheté quelques années auparavant, lorsque les prix de l’immobilier étaient plus bas. Souvent, une simple mise à jour de la valeur de votre objet permettra de dégager du financement supplémentaire, jusqu’au 80% d’endettement. Ces fonds serviront de fonds propres pour votre nouveau projet. À cela, vous pouvez ajouter l’épargne que vous pensiez investir dans cet achat. Si vous n’avez pas encore utilisé votre caisse de pension, cela peut être également fait soit par un retrait, soit, idéalement, par un nantissement, ce qui permet de maintenir les prestations. Idem avec les avoirs de 3ème pilier. Dans le cas où il manquerait encore des fonds et selon votre situation personnelle, une donation ou un prêt familial peut être envisageable. Ensuite, il s’agira de calculer votre nouvelle tenue des charges (ratio charges/revenus) afin de valider la faisabilité du projet. Les aspects fiscaux et les impacts de ces changements doivent être abordés et sont toujours calculés précisément par nos soins. Bien souvent les éléments s’imbriquent parfaitement pour que cette idée, qui paraissait folle au départ, fasse son chemin et puisse voir le jour pour votre plus grand bonheur, vous épargnant en prime bien des soucis liés à la vente de votre bien. En conclusion, il vaut toujours la peine d’étudier toutes les pistes et d’ouvrir le champ des possibles avant de foncer tête baissée dans ce qui paraissait être la seule solution. Alexandre Pachoud apa@d-l.ch | 026 460 10 15
RERI Real Estate Risk Index

MoneyPark Real Estate Risk Index – Malgré les risques croissants, le marché de l’immobilier reste solide

Le Real Estate Risk Index (RERI) de MoneyPark a progressé de 0,2 point à 3,7 points d'indice au 3ème trimestre 2019. Ce niveau implique un risque moyen. Lors des trois derniers trimestres, une augmentation constante de 0,9 point d'indice au total a pu être observée. L'augmentation de 0,2 point d'indice au cours du dernier trimestre est imputable au fléchissement significatif attendu de l'économie suisse au cours des prochains mois. Sur le marché des capitaux, les sombres prévisions économiques se traduisent par des taux d’intérêt historiquement bas et une courbe des taux toujours aplatie. En revanche, le marché du logement ressent toujours à peine ces effets négatifs. Dans l’ensemble, l’offre et la demande restent inchangées et maintiennent un équilibre sain. Bien que les prix de l'offre des logements soient élevés, le niveau n'est que légèrement supérieur à celui du deuxième trimestre de 2016 et bien inférieur au niveau record atteint au deuxième trimestre de 2017. Les signaux d'alarme (forte hausse des prix combinée à l'augmentation des taux de logements vacants) dans le segment du marché des biens de rendement existent toujours au niveau régional. Toutefois, des contre-mesures sous la forme de conditions de financement renforcées ont été décidées et entreront en vigueur le 1er janvier 2020. La fourchette des taux hypothécaires offerts sur le marché varie énormément. Des différences de plus de 100 points de base entre le prestataire le plus compétitif et le plus cher ne font pas exception. Cette situation devrait également être liée aux différentes possibilités de refinancement des prestataires et conduit à un manque de transparence plus important. Résultats détaillés
Risque moyen avec tendance à la hausse
Sur une échelle de 0 (aucun risque) à 6 (risque imminent de bulle), le RERI augmente de 0,2 point d'indice au troisième trimestre 2019 pour atteindre 3,7 points. Les valeurs nettement en hausse depuis début 2019 sont dues au ralentissement du développement économique et aux perspectives économiques moroses. Entre-temps, tous les experts ont revu leurs prévisions de croissance du PIB suisse à la baisse. Une croissance annuelle d'environ 2% pour les deux ou trois prochaines années représente l'extrémité optimiste de l'éventail des attentes.
La situation de l’économie mondiale se détériore à vue d'œil, le secteur des services suisse fleurit (encore)
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces derniers mois dans pratiquement toutes les régions et économies nationales. La poursuite des conflits commerciaux conduit à un recul du commerce mondial et l’incertitude quant à la future évolution du Brexit a également eu un effet inhibiteur. Le secteur industriel suisse en ressent aussi de plus en plus les effets négatifs. La diminution du carnet de commandes, en particulier, s'est de nouveau accélérée. En revanche, le secteur des services sur le marché domestique est toujours dans la zone de croissance et représente (toujours) un soutien économique en Suisse.
Les perspectives économiques sont mauvaises à long terme
Les perspectives économiques se sont également encore détériorées. Selon les économistes, les différends commerciaux entraîneraient un ralentissement mondial de la demande de biens d’investissement. L'Allemagne risque notamment d'être plus durement touchée que d'autres pays. La Suisse, fortement tournée vers l'exportation, a déjà ressenti les premiers signes de cette évolution défavorable. Cela ne devrait être que le début, comme le montre également l’estimation des directeurs d’achats, qui présente déjà une tendance à la baisse depuis fin 2017.
De nouveaux abaissement des taux d'intérêts sont possibles, mais leur impact est désormais controversé
De nombreux experts prévoient que l'environnement de taux d’intérêt négatifs en Europe et, dans une plus large mesure encore aussi en Suisse, le restera au cours des prochaines années. Mais l’impact de nouveaux abaissements des taux directeurs de la part de la Banque centrale européenne (BCE) et de la Banque nationale suisse (BNS) est désormais fortement remis en question.
L’accessibilité des maisons individuelles continue à diminuer
L'offre réduite de maisons individuelles a entraîné une nouvelle hausse des prix ces derniers mois. Combinée à des critères de tenue des charges strictes, cela rend l’accessibilité à ces biens de plus en plus difficile. En revanche, l’offre d’appartements en propriété s’est considérablement accrue. Dans le secteur des prix les plus bas, de nouveaux biens avec un espace d’habitation plus réduit ont notamment été créés, ce qui peut ouvrir la voie à un cercle d'acheteurs élargi.
Le taux d’endettement hypothécaire reste stable et faible
La part des hypothèques dans le prix d'achat des logements s’élève en moyenne à un niveau faible de 55%. Il n'en résulte aucun risque supplémentaire pour le marché immobilier.
Mesures prises au 01.01.2020 pour modérer les hausses de prix dans le segment des biens de rendement
Les directives de financement renforcées présentées par l'Association suisse des banquiers ont depuis lors été approuvées par l'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et seront appliquées au 1er janvier 2020. Elles devraient au moins aider à calmer un peu le marché des immeubles locatifs. Aussi bien les banques, qu'indirectement les compagnies d'assurance, relèvent de ces nouvelles règles lors du financement de tels biens.

Sous-indices du RERI

L’endettement des ménages en cas de nouveaux financements

L’endettement réel des ménages est mesuré sur la part de l’hypothèque dans le total des actifs disponibles (y compris l’argent des 2ème et 3ème piliers). Contrairement à la simple prise en compte du taux d’avance, le montant de l'hypothèque n'est pas le seul à être considéré, les actifs réels sont également inclus. Le nouveau financement de la période d'observation constitue la base.
Le taux d’endettement reste stable
Après une légère baisse au quatrième trimestre 2018, l’endettement est resté inchangé en 2019. En outre, la part de l’hypothèque (financement externe) dans le prix d’achat représente en moyenne environ 55%. Cela signifie que l'endettement des ménages n'engendre pas de risques supplémentaires importants pour le marché immobilier. La valeur limite correspondante est plus élevée et s’élève à environ 66%. RERI Real Estate Risk Index

Fourchette d’offres de taux

Niveau record entre l’offre la plus avantageuse et la plus coûteuse
L'écart de taux d'intérêt entre les prestataires les plus compétitifs et les plus chers a atteint un nouveau sommet de 0,87% au troisième trimestre 2019 (trimestre précédent: 0,79%). Nous observons une très large fourchette de prix, en particulier pour l’échéance la plus importante, l'hypothèque à taux fixe de dix ans: au 3ème trimestre 2019, le prestataire le plus compétitif a proposé un taux d’intérêt moyen de 0,64%. En revanche, le prestataire le plus cher exigeait 1,76%. Il en résulte une différence incroyable de 1,12% (0,97% au trimestre précédent). Cela signifie qu’une souscription avec le prestataire le plus cher coûte presque trois fois plus que si elle avait lieu avec le plus compétitif. Les caisses de pension/institutions de prévoyance et les compagnies d'assurance sont notamment en mesure d'offrir des conditions très intéressantes. La situation est différente pour les banques qui refinancent leurs hypothèques avec de l'épargne. Dans ce cas, toute baisse des taux hypothécaires se traduit par une perte de marge douloureuse due au fait que les taux d'intérêt négatifs ne sont pas imputés sur l'épargne. RERI Real Estate Risk Index

Coûts de garantie des crédits

Nouveau niveau historiquement bas en août
L’économie mondiale s’est encore affaiblie ces dernières semaines. De plus, les tensions ont continué de croître dans certaines régions. Cette situation engendre un risque de baisse croissant pour l’économie mondiale. Le marché des capitaux suisse a réagi en réduisant encore les taux d'intérêt sur toutes les échéances. Fin août, le taux swap à 10 ans a atteint un nouveau niveau historiquement bas (-0,68%) et était donc temporairement inférieur de 40 points de base au niveau atteint à la fin du 2ème trimestre 2019. Bien que les taux d'intérêt se soient quelque peu redressés en septembre, ils restent nettement en dessous de leur niveau de fin juin 2019 (environ 20 points de base de moins pour le taux swap à 10 ans). En revanche, les taux swap à court terme n’ayant guère diminué, le déclin de la courbe des taux s’est encore accentué. Comparé au niveau de fin 2018, l'écart entre les swaps à deux ans et à dix ans est ainsi passé de plus de 0,80 à environ 0,20%. Cette courbe de taux extrêmement plate implique un très fort ralentissement de l'activité économique et les spéculations d'inflation extrêmement faibles qui en découlent à long terme. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide
Les abaissements des taux directeurs n’ont eu (jusqu’à présent) que peu d’impact
Plusieurs banques centrales, en particulier aux États-Unis et en Europe, ont cédé à la pression politique et essaient de contrer l'essoufflement tant redouté avec des baisses de taux d'intérêts. Cependant, l'impact de ces stimulations est aujourd'hui remis en question par de nombreux observateurs du marché. C’est ce qui a probablement incité la BNS, entre autres, à ne plus abaisser ses taux directeurs le 19 septembre.
Prévisions: Les taux hypothécaires restent bas, avec un potentiel d’abaissement à long terme
L'évolution future des marchés des taux d'intérêt dépend fortement de celle des conflits commerciaux. En outre, il faut attendre de voir si les mesures de relance de la BCE fonctionnent. Le climat sur les marchés des capitaux risque aussi de fluctuer fortement dans les prochaines semaines. On peut donc s'attendre à une forte volatilité (dans les deux sens) du marché des capitaux européen et, par conséquent, du marché suisse qui en dépend. Les conditions de financement historiquement favorables continuent de soutenir la demande de biens immobiliers. D'autre part, les exigences de financement extrêmement strictes du régulateur ont un effet très limitant sur la croissance des volumes hypothécaires.

Indices des prix

L’indice des prix de l’immobilier pour les appartements en propriété continue de baisser
Au troisième trimestre 2019, l'indice consolidé des prix de l'offre de maisons individuelles (MI) et d’appartements en propriété (PPE) a légèrement augmenté pour la première fois en un an (de 161,2 à 161,9 points). Les prix des MI ont augmenté de 1,1%, tandis que ceux des PPE ont légèrement baissé (–0,2%). Cela ramène ainsi l'indice au niveau du premier trimestre 2019. Depuis son niveau record du 2ème trimestre 2017, l’indice des PPE a connu des baisses successives (4,9% environ au total). Si l'on compare le nombre d'offres par mois, on constate qu'il y a actuellement environ 6 000 offres supplémentaires (environ 40 000 au total). La création de nouveaux PPE dans le secteur des prix les plus bas vise notamment à attirer de nouveaux clients aux revenus plus faibles. Cela devrait également permettre de soutenir la demande au cours des prochains mois. En revanche, les prix des MI ont augmenté d'environ 2,7% au cours de la même période. Cette évolution est probablement également liée au fait que l'offre d'environ 25 000 biens par mois est toujours restée faible et que la demande est restée élevée. Cette situation rend encore plus difficile l’accessibilité ou le prix d’achat des MI. À l'avenir, la production de logements en propriété diminuera de façon importante, tant pour les MI que pour les PPE. Indépendamment de cela, l'indice des prix à la consommation est resté pratiquement inchangé. Avec 99,6 points, il est encore proche de son niveau record de fin 2010 (100,0 points). La dissociation des prix de l’immobilier des prix à la consommation est donc encore clairement visible. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Taux de chômage

Le taux de chômage atteint un nouveau seuil record depuis plus de 10 ans
Après avoir légèrement augmenté au premier trimestre 2019, principalement en raison de facteurs saisonniers, le taux de chômage est maintenant tombé à de nouveaux seuils record au deuxième et au dernier trimestre. Fin septembre 2019, le taux de chômage en Suisse était à son plus bas niveau historique de 2,1%. Actuellement, 99 098 personnes sont répertoriées sans emploi. Sur un an, cela représente un recul d'environ 7%. Les chiffres sont en baisse dans toutes les catégories d'âge et en particulier parmi les chômeurs de longue durée (–19%), et le nombre de demandeurs d'emploi a également diminué d'environ quatre pour cent. Le plein emploi prévaut donc de facto en Suisse. Toutefois, un taux de chômage aussi bas est généralement qualifié d’insuffisant. Cela s'explique par le fait qu'il n'y a vraisemblablement pas assez de capacités de travail disponibles pour répondre à la demande de l'économie. À présent, les chiffres et les prévisions les plus récents laissent entrevoir un net ralentissement de la croissance économique. Cela ne devrait donc pas entrainer une pénurie substantielle de main-d’œuvre. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Indice des directeurs d’achats (Purchasing Manager Index)

Le pessimisme des directeurs d’achats ne cesse d’augmenter
Au troisième trimestre 2019, l'indice des directeurs d’achats a de nouveau chuté. Avec 45,50 points, la valeur la plus basse depuis la crise financière de 2009 est atteinte. Le pessimisme des directeurs d’achats prend donc de plus en plus d'ampleur. La zone de reprise (à partir d’au moins 50 points) s'éloigne de plus en plus, et la valeur seuil annonçant une récession (40 points) s'approche dangereusement. La forte accélération de la baisse du carnet de commandes est particulièrement préoccupante. Le secteur des services peut amortir quelque peu ce déclin. Les valeurs se situent ici dans le domaine de croissance et s’expliquent principalement par la prospérité de l’économie nationale et, en particulier, de la consommation. Cela devrait avoir un impact positif perceptible sur le marché immobilier. Risk Index - Malgré les risques croissants, le marché de l'immobilier reste solide

Conclusion

  • L’évolution encourageante de l’économie nationale a des répercussions positives sur le marché immobilier suisse.
  • Les taux d'intérêt historiquement bas soutiennent la demande de logements en propriété. Les exigences strictes du régulateur empêchent une forte croissance de la dette hypothécaire.
  • Toutefois, si le pilier de soutien de la croissance économique intérieure s’effondre, la situation sur le marché immobilier pourrait se détériorer. Nous supposons cependant que cette évolution ne se produira pas du jour au lendemain et que l’offre pourra ainsi s’adapter à la baisse de la demande. Les premières tendances à une réduction de la production de nouvelles MI et nouveaux PPE sont déjà visibles.
  • Les mesures visant à renforcer les lignes directrices en matière de financement des biens immobiliers de rendement ont déjà été adoptées et entreront en vigueur le 01.01.2020. Elles sont destinées à atténuer les tendances de surchauffe.
  • Pour les investisseurs institutionnels, les biens immobiliers, et en particulier les biens immobiliers de rendement, restent un placement intéressant et génèrent des rendements satisfaisants par rapport aux autres possibilités d'investissement.
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