MoneyPark - Ihre Hypothek

Steuern sparen als Immobilieneigentümer

29.03.2019 2:10
Steuern sparen als Immobilieneigentümer

Als Immobilieneigentümer erfüllen Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden und tun gleichzeitig etwas für die private Vorsorge. Wer vorausschauend plant und geschickt kalkuliert, spart überdies Steuern.

Warum sich Schulden lohnen – zumindest steuerlich

Je höher der Hypothekarbetrag, desto mehr Schuldzinsen können Sie von den Steuern abziehen. Die Belehnungsgrenze von 80 Prozent muss dabei eingehalten werden. Auch die Auswirkungen einer hohen Verschuldung auf die Tragbarkeit im Alter sollten berücksichtigt werden. Eine freiwillige Amortisation über die geforderten 65 Prozent hinaus lohnt sich aus rein steuerlicher Sicht selten.

Steuern sparen über die indirekte Amortisation

Wer dennoch amortisieren möchte, kann über die indirekte Amortisation zusätzlich Steuern sparen. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie regelmässig in die 3. Säule ein – entweder über ein 3a Sparkonto oder eine Fondslösung oder aber eine kapitalbildende Lebensversicherung. Das angesparte Kapital nutzen Sie am Ende der Hypothekarlaufzeit für die Rückzahlung. Zudem dient es der Bank zwischenzeitlich als zusätzliche Sicherheit. Die Hypothekarschuld bleibt somit über die Zeit konstant. Zudem können Sie die Einzahlungen in die 3. Säule bis zum geltenden Maximalbetrag vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Beispiel

Wer eine Festhypothek über 600’000 zu einem Zinssatz von 1.10 Prozent abgeschlossen hat, kann Zinszahlungen in Höhe von 6’600 Franken vom steuerbaren Einkommen abziehen. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent sparen Sie 1’980 Franken Steuern.

Aufgepasst: Steuern auf Pensionskassengelder

Wenn Sie für den Immobilienkauf Pensionskassengelder vorbeziehen, müssen Sie diese zu einem reduzierten Satz versteuern. Je nach Wohnort und Betrag sind bspw. für eine Summe von 100’000 Franken vier bis sieben Prozent Steuern fällig. Aufgrund der Steuerprogression erhöht sich die Steuerbelastung, je höher der vorgezogene Betrag ist. Die Steuer müssen Sie zusätzlich zum benötigten Eigenkapital begleichen können.

Werterhaltende Investitionen vom steuerbaren Einkommen abziehen

Werterhaltende Aufwendungen können vom Eigenmietwert und folglich vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Sie haben die Wahl zwischen den tatsächlichen Aufwendungen oder einem Pauschalabzug. Dieser liegt im Allgemeinen bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes, je nach Kanton und Alter des Gebäudes. Die Details der Abzugsfähigkeit regelt jeder Kanton unterschiedlich. Die Grundregel lautet aber: werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig, wertvermehrende Arbeiten jedoch nicht.

Werterhaltende sind zum Beispiel das Ersetzen einer defekten Heizungsanlage und Reparaturen aller Art, Maler-, Spengler-, Schreiner- oder Sanitärarbeiten. Berücksichtigt werden dabei auch der Ersatz von Haushaltsgeräten (Waschmaschine, Herd, Kühlschrank usw.), Sachversicherungsprämien, die Abwasserreinigung, der Strassenunterhalt, die Liegenschaftssteuer, die Verwaltungskosten usw.

Erneuerungsfonds bei Gemeinschaftseigentum

Erneuerungsfonds von Miteigentümern bilden die Rückstellung für künftige Renovationen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum einer Liegenschaft. Die Einlagen in diesen Fond werden ebenfalls als Unterhaltskosten betrachtet und sind sofort abziehbar.

Neben werterhaltenden Massnahmen sind auch energiesparende Renovationen wie eine Minergie-konforme Sanierung der Gebäudehülle abzugsfähig.

Nicht abzugsfähige wertvermehrende Investitionen

Ein typischer Fall von nicht abzugsfähigen Arbeiten sind wertvermehrende Investitionen, wie der Ausbau des Dachstocks oder Luxussanierungen. Ebenfalls nicht abzugsfähig sind normale Lebenshaltungs- und Betriebskosten. Allerdings spielen wertvermehrende Investitionen beim Wiederverkauf der Liegenschaft und der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer eine wichtige Rolle. Bewahren Sie also in jedem Fall Quittungen und Rechnungen dieser Investitionen auf, um sie dann auch geltend machen zu können.

Unterhaltskosten effektiv oder pauschal abziehen

Die Unterhaltskosten der Liegenschaft können entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Der Abzug der effektiven Unterhalts- und Renovationskosten ist besonders interessant, wenn diese Aufwendungen den zulässigen Pauschalabzug übersteigen. Sie sollten daher kleinere Aufwendungen in ein und dasselbe Steuerjahr legen, um so über den Pauschalabzug zu kommen. Umgekehrt sollten Sie umfangreichere Unterhaltsarbeiten über zwei Jahre verteilen, sofern diese den Pauschalabzug übersteigen. Einfacher ist die Planung solcher Arbeiten in den Kantonen (bsp.weise Zürich), in denen Sie pro Steuerperiode zwischen dem Effektiv- und dem Pauschalabzug wählen können.

Kosten auf mehrere Jahre verteilen

Eine Immobilie ist nicht nur Lebenstraum und hochattraktiv als Teil der privaten Vorsorge, sondern bringt auch steuerliche Vorteile mit sich. Wer grössere Unterhaltsarbeiten und Sanierungen plant, sollte zudem erwägen, die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so im darauffolgenden Steuerjahr ebenfalls von einem Abzug zu profitieren.

Lesen Sie hier mehr über weitere Finanzierungsmöglichkeiten Ihrer Renovation.

Sie wollen mehr über die Finanzierung von Renovationen Ihres Eigenheimes erfahren?


MoneyPark – grösster unabhängiger Hypothekarspezialist
100+ Partner | 25+ Filialen | 80’000 zufriedene Kunden

(Visited 352 times, 1 visits today)

Verwandte Artikel

Unfreundlichkeit stört die Harmonie

Unfreundlichkeit stört die Harmonie

Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben...

RERI Q3 2019 – Trotz ansteigender Risiken zeigt sich der Immobilienmarkt grundsolide

RERI Q3 2019 – Trotz ansteigender Risiken zeigt sich der Immobilienmarkt grundsolide

Der Real Estate Risk Index (RERI)...

Traumimmobilie: Genferseeregion sucht am längsten

Traumimmobilie: Genferseeregion sucht am längsten

Die Dauer der Suche nach der...

Zufriedenheit nimmt massiv zu

Zufriedenheit nimmt massiv zu

Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben...

Das Smart Home kommt – Ökologie, Sicherheit und Convenience

Das Smart Home kommt – Ökologie, Sicherheit und Convenience

Im Rahmen der Wohntraumstudie 2018/19 haben...

Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

Renditeobjekte: Finma akzeptiert angepasste Selbstregulierung

Um die Risiken im Markt für...

Jetzt den monatlichen MoneyPark Newsletter erhalten: