Sinkende Immopreise: Gefahr für Hausbesitzer?

21.08.2015 10:42
Sinkende Immopreise: Gefahr für Hausbesitzer?

Aktuelle Zahlen zeigen, dass die regulatorischen Eingriffe den Immobilienmarkt abkühlen. Doch was bedeuten sinkende Immopreise für die Eigenheimbesitzer?

Die neusten Zahlen zu Preisentwicklung am Immobilienmarkt zeigen, dass die Immobilienpreise im Jahr 2014 deutlich weniger stark gestiegen sind, als in den Jahren zuvor – und dass die Preise dieses Jahr in manchen Regionen sogar rückläufig sind. Betroffen sind z.B. die Hotspots am Genfersee und in der Region Zürich.

Mittlerweile gehen viele Marktbeobachter von stagnierenden Immobilienpreisen aus (vgl. Infografik unten). Dafür spricht nicht zuletzt die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative durchs Volk im Februar 2014, welche die Nachfrage nach Wohnraum und Geschäftsflächen dämpfen dürfte. Aber was bedeutet die Abkühlung auf dem Immobilienmarkt für die Hauseigentümer?

Immobilien Preise

Quelle: NZZ/Wüest und Partner

Ein fiktiver Kundenfall

Familie Meier kauft sich ihr Traumhaus am Zugersee für 1,05 Million Franken.

Um die Branchenvorgaben bezüglich Belehnung zu erfüllen, muss die Familie mindestens 260‘000 Franken an Eigenkapital aufbringen. Denn Banken und Versicherungen belehnen Immobilien normalerweise maximal zu  80 Prozent. Familie Meier investiert die 260’000 Franken, muss dafür aber Pensionskassenguthaben einsetzen und nimmt darüber hinaus ein unverzinstes Darlehen der Eltern auf.

Nehmen wir nun an, dass die Immopreise ein Jahr nach dem Kauf des Eigenheims um 5 Prozent gesunken sind. Die Bank kann in diesem Fall von den Eigentümern mehr Eigenmittel fordern. Um die Belehnungsgrenze von 80 Prozent nicht zu überschreiten, müsste das Ehepaar zusätzlich 42‘000 Franken einschiessen. Sind die beiden dazu nicht in der Lage, kann die Bank den Hypothekarvertrag auch während der Laufzeit kündigen. Die meisten Institute sichern sich dieses Recht in ihren Vertragswerken (lesen Sie mehr dazu).

Sinkende Immopreise: wer ist betroffen?

In der untenstehenden Grafik ist ersichtlich, dass die Immobilienpreise besonders in den Jahren 2008 bis 2013 gestiegen sind. Das bedeutet, dass bei einem Preissturz nicht alle Haus- bzw. Wohnungsbesitzer gleichermassen von der Kündigungsklausel betroffen wären. Gefährdet sind insbesondere diejenigen, die ihre Immobilie nach 2010 finanziert haben. Wer sein Eigenheim vorher gekauft hat, hat mit hoher Wahrscheinlichkeit über die Jahre einen genug hohen Wertgewinn verzeichnet. Die Belehnung im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist folglich ausreichend gesunken (auch durch die Amortisation) – und der Eigentümer muss sich ob einem moderaten Preissturz keine Sorgen machen.

Immobilien Preise

Quelle: SNB, eigene Darstellung

Kniffliger könnte die Sachlage für diejenigen werden, die ihre Immobilien erst kürzlich und mit hoher Belehnung erworben haben. Sinken die Immobilienpreise nämlich rapide (z.B. innert 2 Jahren um 10%), können diese das zusätzliche Kapital womöglich nicht aufbringen und wären dann zum Verkauf gezwungen.

Amortisation schafft Sicherheit

Was heisst das nun für frischgebackene Eigenheimbesitzer oder solche, die es gerne werden möchten? Wer sich nicht darauf verlassen möchte, dass die Immobilienpreise weiter steigen, sollte sich mit der Amortisation auseinandersetzen. Sprich damit, wie man die Hypothek abbezahlt. Die aktuellen Branchenvorgaben sehen vor, dass Hypotheken innert 15 Jahren oder bis zum Rentenalter auf maximal 65 Prozent Belehnung abbezahlt werden. Es ist aber natürlich auch möglich und in vielen Fällen empfohlen, die Schulden schneller zu tilgen. Die MoneyPark Berater helfen Ihnen gerne dabei, die richtige Finanzierung zu finden und Ihre Amortisation zu planen.

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