Real Estate Risk Index steigt leicht

von / 31 August 2016
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Der MoneyPark Real Estate Risk Index steigt im zweiten Quartal 2016 leicht von 3.0 auf 3.3 Indexpunkte.

Der Real Estate Risk Index (RERI) von MoneyPark steigt im zweiten Quartal 2016 leicht von 3.0 auf 3.3 Indexpunkte.

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Der Index spiegelt damit die zinsseitigen Schwankungen und das weitere Abflachen der Zinskurve wider. Da Erfahrungen mit einer solchen Marktsituation bisher auch aus Sicht der Banken praktisch nicht vorhanden sind, wird die Risikoeinschätzung für die Marktteilnehmer schwieriger. Für Hypothekarnehmer indes ist der Markt aktuell so attraktiv wie kaum jemals zuvor. Einerseits profitieren die Hypothekarnehmer von historisch tiefen Zinsen, andererseits verlangsamt sich das Preiswachstum von Eigenheimen weiter und stagniert im zweiten Quartal 2016 – wenn auch auf hohem Niveau. Deutliche Preisabschläge verzeichnen wir weiterhin im Luxussegment. Weitere Facts zur Einschätzung des Immobilienmarktes lesen Sie in unserer Expertenumfrage. 

Verschuldung der Haushalte nimmt ab

Die Leverage Ratio bewegt sich mit 1.8 auf einem neuen Tiefststand. Es ist also keinesfalls so, dass seit der Einführung der Negativzinsen Ende 2014 auch Kunden mit einer schlechteren Bonität eine Hypothek erhalten bzw. Kreditinstitute zu einer riskanteren Kreditvergabe tendieren. Im Gegenteil: Die Verschuldung hat abgenommen und im Schnitt nehmen die Hypothekarnehmer gerade mal knapp das Doppelte dessen als Hypothekarsumme auf, was sie als Eigenkapital in Form von Bankvermögen, Alterskapital oder Wertschriftendepots zur Verfügung haben. Das Risiko einer Überschuldung der Haushalte hat somit weiter abgenommen und dämpft trotz der ultratiefen Zinsen die Risiken im Hypothekarmarkt. Tipps zur Finanzierung von Wohneigentum, erhalten Sie im entsprechenden Fachartikel. 

Durchschnittliche Zinsunterschiede steigen an

Im zweiten Quartal 2016 steigen die Zinsdifferenzen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Anbieter an. Der Spread alleine erlaubt jedoch keine Aussage darüber, ob die wettbewerbsfähigsten Anbieter ihre Zinsen weiter gesenkt oder die teuren Anbieter ihre Margen ausgeweitet haben. Deshalb wurde zusätzlich die Abweichung der teuersten und günstigsten Anbieter zum Durchschnittszins betrachtet.

Differenzen Mittelwert

Nach Einführung der Negativzinsen im ersten Quartal 2015 steigen die Spreads rasch an: Die günstigsten Anbieter senken die Zinsen im Vergleich zum Mittelwert, während die teuersten Anbieter die Zinsen anheben. Ein Hinweis also, dass Negativzinsen nicht alle Institute gleichermassen betreffen bzw. die Institute sehr unterschiedlich auf die neue Marktsituation reagieren. Eine unterschiedliche Kosten- oder Bilanzstruktur, aber auch die strategische Entscheidung, das Hypothekargeschäft eher auszuweiten oder eben herunterzufahren, bis sich das Zinsumfeld wieder „normalisiert“ hat, kann zu solch unterschiedlichen Reaktionen führen. Dennoch scheint es, dass sich die Marktteilnehmer momentan schwer tun, die Risiken für Hypothekarverpflichtungen einzupreisen.

Für den Kunden ergeben sich dank der starken Preisunterschiede auf der Zinsseite aber durchaus Chancen, da die Möglichkeit besteht, eine historisch günstige Finanzierung oder Refinanzierung zu realisieren. Allerdings ist ein Vergleich in einem heterogenen Markt unumgänglich, da zwar die durchschnittlichen Zinsen über alle Laufzeiten hinweg seit Beginn des Jahres gesunken sind, aber eben die Unterschiede zwischen günstigerem und teurerem Angebot zugenommen haben und dem Markt hier die Transparenz fehlt. Eine aktuelle Übersicht zu den Zinsen finden Sie hier. 

Differenz zwischen SWAP-Rates nimmt ab

Im zweiten Quartal 2016 nimmt die Differenz zwischen den 10-jährigen und den 2-jährigen SWAP-Rates drastisch ab. Das bedeutet: Die Zinskurve wird nochmals flacher, was wiederum die Aussichten auf eine baldige Erhöhung der Leitzinsen durch die Schweizerische Nationalbank trübt bzw. die Diskussionen um eine weitere Verschärfung der Negativzinspolitik anheizt. Das wiederum erhöht die Unsicherheiten der Marktteilnehmer über die zukünftigen Risiken von Hypothekarengagements.SWAP-Rates

Grund für den starken Einbruch der Zinsdifferenzen zwischen kurz- und langlaufenden Krediten dürfte unter anderem der Brexit-Entscheid sein.

Kreditabsicherung aber gleichzeitig auch ultratiefe Refinanzierungskosten. Ob für das einzelne Kreditinstitut die Kreditvergabe durch die weitere Reduktion der SWAP-Rates insgesamt günstiger oder teurer wird, hängt von der internen Kostenstruktur und den Aktiv- und Passiv-Positionen in der Bankbilanz ab. Nichtsdestotrotz nutzen Banken die negativen SWAP-Rates oft als Argument, um ihre Dienstleistungen zu verteuern, bspw. über höhere Gebühren, die Weitergabe der Negativzinsen an die Sparer oder auch über höhere Hypothekarzinsen. Dies obschon für sehr viele Häuser die Einstandssätze, welche die Treasury Abteilungen den Aktiv-, sprich Kreditabteilungen der Banken stellen, bei Null sind, d.h.: Intern kostet Geld de facto nichts (mehr).

Preisentwicklung von Immobilien und Konsumgütern

Das durchschnittliche Wachstum der Transaktionspreise von Immobilien hat sich in den vergangenen Quartalen deutlich verlangsamt. Im zweiten Quartal 2016 steigen die Preise für Immobilien im Schnitt nur um 0.04 Prozent, was deutlich unter der langjährigen quartalsweisen Wachstumsrate von 0,85 Prozent liegt. Dies deutet eher auf eine Stabilisierung der Preise, wenn auch auf hohem Niveau, denn auf einen weiteren Preisanstieg hin.

Bei den Konsumentenpreisen scheint indes die Talsohle erreicht zu sein. Der seit sieben Quartalen andauernde Abwärtstrend wurde durchbrochen und die Preise stiegen erstmals wieder leicht an. Dies dürfte allerdings vor allem an den steigenden Energiepreisen liegen und weniger an der nach wie vor expansiven Geldpolitik, die bis anhin noch keine realwirtschaftlichen Effekte gezeigt hat. So kostete bspw. ein Barrel Brent im Januar noch knapp 28 Dollar, seit Juni hat der Preis jedoch mehrmals die 50 Dollar Grenze durchbrochen und zeigt insgesamt steigende Tendenzen.

Preisentwicklung

Arbeitslosenquote stabil

Die saisonal bereinigte Arbeitslosenquote bleibt stabil auf 3.3 Prozent, was auch dem langjährigen Schnitt entspricht. Zwar steigt die Arbeitslosenquote seit einigen Quartalen tendenziell eher an, dennoch zeigt sich der Arbeitsmarkt nach wie vor robust, trotz der schwierigen weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Einkaufsmanager-Index lässt auf ein positives Wachstum hoffen

Der PMI steigt nun schon seit Anfang 2015 kontinuierlich an und erreicht im zweiten Quartal 2016 54 Punkte. Das lässt auf eine positive Grundstimmung bei den Einkaufsmanagern und somit auf eine stabile Konjunktur schliessen.  Der Purchasing Managers Index (PMI) widerspiegelt die Erwartungen der Einkaufsmanager an die zukünftige Nachfrage. Ein PMI von über 50 wird dabei als positives Signal für wirtschaftliches Wachstum betrachtet.

Fazit

Das zweite Quartal 2016 war von Wechselkursschwankungen, nicht zuletzt wegen des Brexits und der zögerlichen Zinspolitik der US-Notenbank, geprägt, die auch zinsseitig Auswirkungen gezeigt haben. Die langlaufenden SWAPs fallen weiter und lassen die Zinskurve noch flacher werden, was die Diskussionen rund um eine Verschärfung der Negativzinsen in der Schweiz anheizt und für die Institute Unsicherheiten birgt. Für den Hypothekarnehmer bedeuten die tiefen Zinsen und die flache Zinskurve, dass die Zinsunterschiede zwischen langlaufenden und kurzlaufenden Hypotheken abnehmen. Auch weiterhin kann mit sehr attraktiven Konditionen über alle Laufzeiten hinweg gerechnet. Allerdings sollten Hypothekarnehmer unbedingt die Offerten verschiedener Anbieter vergleichen oder sich professionell beraten lassen. Unsere Experten stehen Ihnen gerne beim Immobilienkauf zur Seite. 

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