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Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.

01.04.2019 2:44
Immobilie als Geldanlage. 5 Tipps.

Kaum oder gar negativ rentierende Obligationenanlagen sind für defensiv orientierte Anleger derzeit eine echte Herausforderung. Eine Investition in Immobilien kann daher eine attraktive Anlage-Alternative zu sein. Doch worauf sollten Immobilieninvestoren achten? Wir geben Ihnen 5 Tipps.

Tipp 1: Nicht jede Immobilie eignet sich als Renditeobjekt

Als Renditeobjekte gelten grundsätzlich Liegenschaften, die weitervermietet werden. In Frage kommen neben dem klassischen Mehrfamilienhaus auch Gewerbe- oder Geschäftsliegenschaften oder auch einzelne Wohnungen. Entscheidend ist, dass Sie die Immobilie vor dem Kauf ausgiebig prüfen. Fehlt Ihnen das notwendige Know-How, sollten Sie nicht zögern, einen Bauexperten für die Beurteilung des Zustands der Immobilie und der Bausubstanz beizuziehen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern lohnt es sich, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und lokale Einkaufsmöglichkeiten zu prüfen sowie den aktuellen Mieterspiegel einzusehen. Aber auch mietrechtliche Aspekte, der Steuerfuss sowie soziodemografische Faktoren der Region helfen Ihnen abzuschätzen, ob sich eine Immobilie als Renditeobjekt eignet.

Tipp 2: Mögliche Erträge richtig einschätzen

Entscheidend beim Kauf eines Renditeobjekts ist der Wert der Immobilie bzw. die Erträge, die sich mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Anders als bei Einfamilienhäusern erfolgt die Schätzung nicht mittels eines einfachen hedonischen Modells, sondern über eine Ertragswertschätzung. Dabei werden die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zum sogenannten Kapitalisierungssatz gesetzt. Der Kapitalisierungssatz setzt sich aus den verschiedenen anfallenden Kosten zusammen. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzins, die Betriebs- und Unterhaltskosten, Rückstellungen sowie das Mietzinsrisiko. Je tiefer der Kapitalisierungssatz, desto höher ist der Wert der Immobilie bzw. Ihre zukünftigen Erträge. Vorsichtig sollten Sie bei allzu hohen Renditeversprechen sein, denn der Markt ist effizient und ein Schnäppchen lässt sich aufgrund der enorm hohen Nachfrage nach Renditeobjekten von privater und vor allem institutioneller Seite kaum machen.

Tipp 3: Nichts für Ungeduldige

Zwar können Sie mit einem Renditeobjekt regelmässige Einnahmen generieren, aber eine Immobilie ist immer auch eine illiquide Anlage. Ihr Kapital ist gebunden und lässt sich nicht so schnell wieder abziehen, wie dies bspw. bei Aktien oder börsengehandelter Fonds (ETF) möglich ist. Dafür schwanken Ihre Erträge weitaus weniger als Aktienkurse und Sie sind zumindest teilweise vor Inflation geschützt, da die Mieten an die Inflation koppelt sind.

Nicht unterschätzen sollten Sie indes den Verwaltungsaufwand. Wenn Sie selbst nicht über das notwendige Fachwissen und die Zeit verfügen, um die Verwaltung der Immobilie sicherzustellen, sollten Sie einen Verwalter hinzuziehen, auch wenn dies Ihre Rendite aufgrund der höheren Kosten schmälert.

Tipp 4: Finanzierung: Achten Sie auf die Besonderheiten!

Die günstigen Zinsen machen die Finanzierung von Renditeliegenschaften derzeit äusserst attraktiv. Mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie müssen aber mit Eigenkapital bezahlt werden. Manche Finanzinstitute belehnen Renditeobjekte auch nur bis zu 50 Prozent. Dabei dürfen Sie anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum keine Vorsorgegelder der 2. oder 3. Säule für die Finanzierung aufwenden.

Ein Vergleich der Amortisations- und Belehnungskriterien verschiedener Anbieter lohnt sich also in jedem Fall. Neben der Belehnung prüfen Banken auch die Tragbarkeit. In die Tragbarkeitsberechnung fliessen neben den Nettomieterträgen auch die anfallenden Kosten ein. Dazu zählen neben den Zinskosten bei einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auch die Neben- und Amortisationskosten. Aus der Differenz von Nettomieterträgen und laufenden Kosten ergibt sich ein Überschuss. Je höher dieser ausfällt, desto leichter wird es sein, eine Finanzierung für Ihr Renditeobjekt zu erhalten.

Tipp 5: Steuerliche Auswirkungen und Gebühren beachten

Die Finanzierung eines Renditeobjekts hat auch Auswirkungen auf Ihre Steuererklärung. Während Sie die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können, müssen Sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Neben den steuerlichen Auswirkungen ist der Kauf eines Renditeobjekts auch mit Kosten wie Notariats- und Grundbuchgebühren verbunden. In den meisten Kantonen ist es üblich, dass diese Gebühren je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer getragen werden.

Fazit

Eine Investition in Immobilien ist nichts für ungeduldige Anleger, die schnelle Renditen erzielen möchten. Dafür schützen Immobilien aber teilweise vor Inflation und sind eine gute Ergänzung zum bestehenden Portfolio – vorausgesetzt, die Immobilie wurde sorgfältig ausgewählt und die Renditeaussichten richtig kalkuliert.

Unser Spezialisten-Team steht Ihnen für alle Fragen rund um Ihr Renditeobjekt gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin.

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